Mietspiegel Korntal- Münchingen 2020
Mietspiegel Korntal- Münchingen 2020
Inhalt
Vorwort ...... 5
Allgemeine Hinweise ...... 7 Funktion und Anwendung des Mietspiegels ...... 7 Einfacher Mietspiegel ...... 7 Ortsübliche Vergleichsmiete ...... 7 Geltungsbereich ...... 7 Gültigkeitszeitraum ...... 8 Mietpreisspannen ...... 8 Beratung ...... 9
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ...... 11 Rechenschema ...... 11 Tabelle 1: Basismiete ...... 12 Tabelle 2: Prüfliste zur Ermittlung des Punktwerts für die Wohnung (Ausstattung und Wohnlage) ...... 14
Weiterführende Hinweise ...... 17 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ...... 17 Kappungsgrenze und Fristen ...... 17 Prüfung auf Mietüberhöhung ...... 17
Definitionen ...... 19 Baujahr ...... 19 Wohnfläche ...... 19 Bereinigung von (Teil-)Inklusivmieten ...... 19
Mietspiegel Korntal-Münchingen 2020 3
Vorwort
Sehr geehrte Damen und Herren,
Korntal-Münchingen liegt als direkter Nachbar der Landes- hauptstadt Stuttgart in einer wirtschaftsstarken Region und ist aufgrund seiner Lage, Infrastruktur, des hervorragenden örtlichen Schul- und Freizeitangebots sowie einer breit auf- gestellten Betreuungslandschaft von der Kita bis zum Senio- renwohnheim ein äußerst beliebter und attraktiver Wohnort.
Ich freue mich, Ihnen den ersten Mietspiegel für Korntal-Mün- chingen präsentieren zu dürfen. Dieser soll den Mietern und Vermietern eine aussagekräftige und verlässliche Informati- onsgrundlage über das Preisniveau im Mietwohnungsmarkt in allen drei Stadtteilen Korntal, Münchingen und Kallenberg bieten.
Der Mietspiegel wurde in Zusammenarbeit mit dem DMB- Mieterbund für Stadt und Kreis Ludwigsburg e.V. und dem Haus & Grund Region Ludwigsburg e.V. aufgestellt. Inhaltlich ist er an den Mietspiegel Ludwigsburg angelehnt. Für die Er- mittlung des Abstands im Mietniveau zwischen Ludwigsburg und Korntal-Münchingen wurden sorgfältige statistische Analysen von Marktdaten durchgeführt.
Dieser Mietspiegel informiert somit zuverlässig und transpa- rent über die „ortsübliche“ Vergleichsmiete in Korntal-Mün- chingen und trägt so dazu bei, dass sich die Mietparteien leichter auf eine angemessene Miethöhe einigen können.
Allen am Projekt und der Entstehung dieses Mietspiegels Be- teiligten danke ich herzlich.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr Dr. Joachim Wolf
Mietspiegel Korntal-Münchingen 2020 5
Allgemeine Hinweise
Funktion und Anwendung des Mietspiegels Ortsübliche Vergleichsmiete
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die Mieten, die in Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die Korntal-Münchingen für frei finanzierte Wohnungen bezahlt durchschnittliche Nettokaltmiete werden. Der Mietspiegel trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen („freien“) Wohnungsmarkt trans- • für Wohnraum im „freien“ Wohnungsmarkt in Korn- parent zu machen und Auseinandersetzungen über Mietprei- tal-Münchingen von vergleichbarer Art, Größe, Ausstat- se zu versachlichen. tung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energe- tischen Ausstattung und Beschaffenheit (§ 558 Abs. 2 BGB), Anwendung findet der Mietspiegel im Rahmen • wobei in die Berechnung des Mietniveaus nur Verträge eingehen, bei denen die Mietzahlung in den letzten vier • einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Jahren vor der Mietspiegelaufstellung angepasst oder neu (§ 558 BGB) vereinbart wurde. • der Prüfung einer Mietüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstraf- gesetz). Die Nettokaltmiete ist die Zahlung, die rein für die Überlas- sung der Wohnung geleistet wird. Neben-, Betriebskosten, (zu weiterführenden Informationen siehe S. 19) Stellpatz- oder Küchenmieten oder Zuschläge für die Möblie- rung sind nicht Teil der Nettokaltmiete. Sind solche Kosten und Einfacher Mietspiegel Zuschläge in der Mietzahlung enthalten, muss zur Anwendung des Mietspiegels die Nettokaltmiete für die Wohnung ermit- Dieser einfache Mietspiegel gemäß 558c BGB wird von der telt werden (siehe hierzu auch S. 21). Stadt Korntal-Münchingen anerkannt. Die Aufstellung des Mietspiegels wurde fachlich begleitet durch: Geltungsbereich
• den DMB-Mieterbund für Stadt und Kreis Ludwigsburg e.V., Der Mietspiegel kann nur auf Wohnungen im „freien“ • den Verband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer (nicht preisgebundenen) Mietwohnungsmarkt, die bis zum Haus&Grund Region Ludwigsburg e.V. 31.12.2019 gebaut wurden, angewandt werden. Er gilt nicht für: Die sich bei Wohnungen unterschiedlicher Fläche, Ausstat- tung, Wohnlage und unterschiedlichen Baujahrs zeigenden • Dienst- und Werkswohnungen Preisdifferenzen wurden aus dem Mietspiegel Ludwigsburg • Wohnungen in Heimen / Internaten übernommen / abgeleitet. Als „qualifizierter“ Mietspiegel ba- • Ferienwohnungen / zum vorübergehenden Gebrauch siert der Mietspiegel Ludwigsburg auf einer eigens dafür er- überlassene Wohnungen folgten Datenerhebung. Das Mietspiegelpreisniveau für den • Öffentlich geförderte Wohnungen in der Bindungsfrist. Mietspiegel Korntal-Münchingen wurde mithilfe einer Mes- sung des Abstands des Mietniveaus zwischen Ludwigsburg Aufgrund ihrer Seltenheit auf dem Mietmarkt in Korntal-Mün- und Korntal-Münchingen festgelegt. Diese Preisabstands- chingen wird die ortsübliche Vergleichsmiete für messung erfolgte auf Basis von Wohnungsinseraten der Jahre 2013 bis 2018. Die statistischen Auswertungen hierfür • Wohnungen mit Wohnflächen unter 25 oder 150 2m und wurden von Ulrich Stein, freier Statistiker, Steinbruchstr. 24, mehr 70186 Stuttgart vorgenommen. Sowohl das Preisniveau als auch die Preisstrukturen in diesem Mietspiegel sind statis- nicht ausgewiesen. Für diese Wohnungen enthält der Miet- tisch fundiert. spiegel keine Angaben zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete.
Mietspiegel Korntal-Münchingen 2020 7 Bei (unter-)vermieteten Zimmern oder Wohnräumen ohne Gründe für Abweichungen der Mieten vom Mittelwert sind baulich getrennten und abschließbaren Zugang handelt es unter anderem im Mietspiegel nicht berücksichtigte Woh- sich um keine „Wohnungen“ im Sinne des Mietspiegels. nungs- / Gebäudemerkmale oder ein im Mietmarkt seltener Für diese Vertragsverhältnisse ist der Mietspiegel nicht an- Gebäude- / Wohnungstyp. wendbar. Bei den im Mietspiegel berücksichtigten Ausstattungsmerk- Gültigkeitszeitraum malen können Qualitätsunterschiede (z.B. ein guter oder schlechter Erhaltungszustand) zu Abweichungen in der Miet- Der Mietspiegel 2020 gilt vom 1.3.2020 an. höhe zwischen ansonsten vergleichbaren Wohnungen führen.
Mietpreisspannen Die Spannengrenzen sind so berechnet, dass sich 2/3 aller Nettokaltmieten für vergleichbare Wohnungen innerhalb der Um Besonderheiten von Wohnungen gerecht werden zu Spanne befinden. Es ergibt sich so eine Spanne um den Span- können, sind im Mietspiegel Mietpreisspannen um die nenmittelwert von Plusminus 11%. Mietpreise innerhalb der durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete herum de- Spanne gelten als „ortsüblich“. Bei der Anwendung des Miet- finiert. spiegels sollten Abweichungen vom Spannenmittelwert mit Besonderheiten der Wohnung begründet werden.
8 Mietspiegel Korntal-Münchingen 2020 Beratung
Beratung für ihre Mitglieder bieten:
Verband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer DMB-Mieterbund für Stadt und Kreis Ludwigsburg e.V. Haus&Grund Region Ludwigsburg e.V.
Hospitalstraße 9 Asperger Straße 19 71634 Ludwigsburg 71634 Ludwigsburg
Telefon (07141) 92 58 99 Telefon (07141) 92 80 71 [email protected] [email protected] www.hausundgrund-ludwigsburg.de www.mieterbund-ludwigsburg.de
Kontaktadresse bei der Stadtverwaltung (keine rechtliche Beratung möglich):
Stadt Korntal-Münchingen
Sachgebiet Baurecht Technisches Rathaus Korntal Görlitzstraße 3 70825 Korntal-Münchingen
Telefon: (0711) 8367-3425 E-Mail: [email protected]
Der Mietspiegel liegt im Sachgebiet Baurecht (Technisches Rathaus, Görlitzstr. 3) zur Einsichtnahme aus.
Ein Online-Tool zum Berechnen der ortsüblichen Vergleichsmiete finden Sie unterwww.mietspiegel-korntal-muenchingen.de im Internet. Dort kann auch die Mietspiegel-Broschüre als PDF heruntergeladen werden.
Mietspiegel Korntal-Münchingen 2020 9 Rechenschritte
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in vier Schritten errechnet:
Schritt 1: Ermittlung der „Basismiete“, die von der Wohnfläche und dem Baujahr der Woh- nung abhängig ist.
Schritt 2: Ermittlung des Einflusses von Lage und Ausstattung der Wohnung auf die Miet- höhe. Dazu wird anhand einer Prüfliste ein Punktwert für die Wohnung er- rechnet. Positive Punktwerte führen zu Zuschlägen auf die Basismiete, negative Punktwerte zu Abschlägen.
Schritt 3: Ermittlung der mittleren ortsüblichen Vergleichsmiete.
Schritt 4: Ermittlung der Mietpreisspanne.
Ein Online-Tool zum Berechnen der ortsübli- chen Vergleichsmiete finden Sie im Internet unter www.mietspiegel-korntal-muenchingen.de.
10 Mietspiegel Korntal-Münchingen 2020 Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Rechenschema
Bitte berechnen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete nach folgendem Schema:
Bitte tragen Sie in die umrahmten Felder ein:
Wohnfläche der Wohnung: m2
Baujahr der Wohnung:
Schritt 1: Basismiete
Basismiete gemäß Tabelle 1 (S. 12-13): A €/m2
Schritt 2: Wohnlage und Ausstattung
Punktwert der Wohnung gemäß Tabelle 2 (S. 14-15): B Punkte
Zählen Sie zu diesem Punktwert 100 hinzu: C
Schritt 3: Ortsübliche Vergleichsmiete
Berechnen Sie: D €/m2 A x C / 100 = Schritt 4: Mietpreisspanne
Spannen-Untergrenze
E 2 Berechnen Sie: D x 0,89 = €/m
Spannen-Obergrenze
Berechnen Sie: x 1,11 = F €/m2 D
Ergebnis-Zusammenfassung: Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung beträgt in € je m2 pro Monat (netto, kalt):
E €/m2 D €/m2 F €/m2
Spannen-Untergrenze Mittelwert Spannen-Obergrenze
Durch Multiplikation dieser Werte mit der Wohnfläche der Wohnung ergibt sich als Gesamtmiete eine ortsübliche Vergleichsmiete in € pro Monat (netto, kalt) von:
€ € €
Spannen-Untergrenze Mittelwert Spannen-Obergrenze
Mietspiegel Korntal-Münchingen 2020 11 Tabelle 1: Basismiete
Entnehmen Sie der folgenden Tabelle bitte die Basismiete für Bitte wählen Sie das Tabellenfeld, bei dem im Zeilentitel die die Wohnung und tragen Sie diese im Rechenschema unter zur Wohnfläche der Wohnung passende Wohnflächenkate- A ein. gorie und in der Spaltenüberschrift die zum Baujahr der Woh- nung passende Baujahreskategorie steht.
Tabelle 1: Monatliche Basis-Nettokaltmiete in Abhängigkeit von Wohnfläche und Baualter* Euro/m²
Baujahre Wohnfläche vor 1919 - 1949 - 1975 - 1985 - 1995 - 2001 - 2006 - 2011 - ab 1919 1948 1974 1984 1994 2000 2005 2010 2015 2016
25 - 29 11,98 11,64 11,86 12,35 12,78 13,22 13,72 14,32 14,97 16,22
30 -34 10,91 10,62 10,82 11,25 11,65 12,06 12,51 13,05 13,63 14,78
35 - 39 10,18 9,88 10,07 10,49 10,86 11,23 11,67 12,18 12,73 13,81
40 - 44 9,69 9,42 9,60 10,00 10,35 10,70 11,11 11,59 12,13 13,16
45 - 49 9,33 9,06 9,24 9,62 9,96 10,30 10,69 11,16 11,67 12,65
50 - 54 8,95 8,69 8,88 9,24 9,56 9,90 10,27 10,72 11,22 12,19
55 - 59 8,74 8,48 8,65 9,01 9,31 9,66 10,03 10,46 10,95 11,88
60 - 69 8,52 8,27 8,44 8,78 9,09 9,43 9,79 10,23 10,70 11,62
70 - 79 8,25 8,00 8,16 8,50 8,80 9,13 9,50 9,94 10,42 11,34
80 - 89 8,27 8,02 8,18 8,52 8,84 9,16 9,52 9,97 10,45 11,37
90 - 119 8,32 8,07 8,23 8,57 8,89 9,21 9,59 10,03 10,50 11,43
120 - 149 8,34 8,09 8,25 8,60 8,91 9,24 9,62 10,06 10,54 11,47
12 Mietspiegel Korntal-Münchingen 2020 *Hinweise:
Bei der Zuordnung einer Wohnung zu einer Wohn- flächenklasse wird die Wohnfläche kaufmännisch auf volle Quadratmeter gerundet. Wenn vertraglich nicht abweichend geregelt, wird die Wohnfläche ge- mäß der Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 ermittelt (siehe dazu S. 19).
Als Baujahr gilt im Zweifel das Jahr der Bezugsfer- tigkeit der Wohnung. Wenn durch An- oder Ausbau nachträglich neuer Wohnraum in einem bestehen- den Gebäude geschaffen wurde (z. B. Ausbau einer Dachgeschosswohnung), ist für diesen Wohnraum die Baualtersklasse zu verwenden, in der die Bau- maßnahme erfolgte.
Mietspiegel Korntal-Münchingen 2020 13 Tabelle 2: Prüfliste zur Ermittlung des Punktwerts für die Wohnung (Ausstattung und Wohnlage)
Der Preiseinfluss der Ausstattung und Wohnlage wird bei Bitte achten Sie darauf, dassnur von Vermieterinnen / Ver- der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete über ei- mietern gestellte Ausstattungselementefür die Ermittlung nen Punktwert berücksichtigt. In der folgenden Prüfliste sind der Gesamtpunktzahl berücksichtigt werden können. Ausstattungs- und Lagemerkmale aufgeführt, die mietstei- gernde oder mietsenkende Effekte haben. Die in der Tabelle 2 aufgeführten Modernisierungsmaß- nahmen können teilweise nur für Wohnungen bis zu einem Für jedes der Merkmale gibt es einen Punktwert, der positiv bestimmten Baujahr berücksichtigt werden, da es sich um oder negativ sein kann. Zählen Sie alle Punktzahlen für Merk- „nachträgliche“ Modernisierungsmaßnahmen handelt. Die male, die die Wohnung aufweist, zusammen und tragen Sie Modernität / der gute Erhaltungszustand der Ausstattung die Gesamtpunktzahl unter B in das Rechenschema ein. Die von Wohnungen mit jüngerem Baualter kommt in einem hö- Gesamtpunktzahl kann positiv, 0, oder negativ sein. heren Basispreis in Tabelle 1 zum Ausdruck.
Tabelle 2: Punktwerte für Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis beeinflussen
AUSSTATTUNGSMERKMALE mietsenkend: mietsteigernd: Punkte Sanitärausstattung kein abgeschlossenes Badezimmer in der Wohnung -7 zweites Bad / Gästebad vorhanden 2 einfache Sanitärausstattung (im Hauptbad) Fußboden im Bad nicht gefliest oder keine Lüftungsmöglichkeit (Fenster, Lüftungsanlage, -2 Ventilator)
hochwertige Sanitärausstattung (im Hauptbad) Geflieste Wände und Böden, Waschbecken, Dusche / Badewanne, gute Entlüftung (Fenster, Ventilator, Lüftungsanlage), 4 plus mindestens 2 der folgenden 3 Ausstattungsmerkmale: Fußbodenheizung im Bad, Handtuchwärmer- / Strukturheizkörper, vom Bad getrennte Toilette
Bodenbelag kein Bodenbelag vom Vermieter gestellt (nur Estrich) oder überwiegend PVC- / Linoleumböden, -5 die vor 2009 verlegt wurden überwiegend hochwertiger Fußboden (z.B. Naturstein, Parkett) 2 Heizung keine vom Vermieter gestellte Heizung oder überwiegende Beheizung mit Einzelöfen -7 Fußbodenheizung 3
14 Mietspiegel Korntal-Münchingen 2020 Übertrag:
AUSSTATTUNGSMERKMALE mietsenkend: mietsteigernd: Punkte
Sonstige Ausstattungsmerkmale Wohnung liegt unter der Straßenebene (Souterrainwohnung) -6
Wohnung liegt auf der Straßenebene oder im Hochparterre (Merkmal nicht anwendbar -2 für Einfamilienhäuser)
Leitungen (Heizung, Wasser oder Gas) liegen sichtbar auf Putz -3
keine zeitgemäße Elektroinstallation (z. B. kein gleichzeitiger Betrieb leistungsstarker -3 Geräte möglich, Leitungen vor 1960 verlegt)
keine Gegensprechanlage mit Türöffner in einem Mehrfamilienhaus vorhanden -2 überwiegend Einfachverglasung oder Verbundfenster (aufklappbare Doppelfenster) -1
die Wohnung weist einen nachteiligen Grundriss auf (z.B. nur durch andere Zimmer -1 aber nicht den Flur erreichbare Wohnräume)
der Wohnung zugewiesene Garage / zugewiesener Stellplatz 2 Einfamilienhaus (evtl. mit Einlieger-Wohnung, frei stehend oder gereiht) 3 Aufzug in Gebäude mit maximal 4 übereinander liegenden Etagen (Erdgeschoss bis maximal 3. Stock) 3 Maisonette-/Galeriewohnung in einem Mehrfamilienhaus (Wohnung über 2 Etagen) 4 Modernisierungen Erneuerung des überwiegenden Teils der Fußböden 2009 oder später 1 Erneuerung des überwiegenden Teils der Innentüren 2009 oder später 1 zeitgemäße Erneuerung des überwiegenden Teils der Elektroinstallation 2002 oder später 1 Sanitärausstattung wurde 2009 oder später modernisiert 1 nachträgliche Dämmung der Außenwand 1996 oder später 2 nachträgliche Dämmung von Dach / oberster Geschossdecke 1996 oder später 1 nachträgliche Dämmung der Kellerdecke 1996 oder später 1 Wärmeerzeuger (Heizkessel, Brenner, Gastherme) 2009 oder später ausgetauscht 1 nachträglicher Einbau von Wärmeschutzfenstern 1996 oder später 1
sonstige Modernisierungsmaßnahmen 2009 oder später (z. B. Treppenhaus samt Wohnungseingangstür 1 modernisiert. Voraussetzung ist, dass die Modernisierungsmaßnahme mind. 50% des Merkmals betrifft.)
Wohnlage die Wohnung liegt nahe gewerblich genutztem Gebiet (Industrie- / Gewerbegebiet) -2
die Haupträume der Wohnung liegen in Richtung einer Haupt- oder Durchgangsverkehrstraße -6 (starke Verkehrsbelastung)
Wohngebiete Ortsteil Korntal 6 Ortsteil Münchingen 0 Ortsteil Kallenberg 0
Gesamtpunktzahl (bitte in das Rechenschema bei B eintragen)
Mietspiegel Korntal-Münchingen 2020 15
Weiterführende Hinweise
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Kappungsgrenze und Fristen Vergleichsmiete Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Der Mietspiegel ist eine der gesetzlichen Begründungsalter- darf der Mietanstieg innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren nativen bei einer „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Ver- vor dem Monat der Mieterhöhung nicht mehr als 20 Prozent gleichsmiete“ (§ 558 BGB). betragen (Kappungsgrenze).
Bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit dem Zwischen der letzten Mieterhöhung / dem Vertragsabschluss Mietspiegel müssen neben der Höhe der ortsüblichen Ver- und dem Monat, an dem das Mieterhöhungsverlangen dem gleichsmiete auch die zur Ermittlung der ortsüblichen Ver- Mieter / den Mietern zugestellt wird, müssen mindestens gleichsmiete relevanten Merkmale der Wohnung genannt 12 Monate liegen. Die Zustimmung zur höheren Mietzahlung werden. darf dabei frühestens für den Monat verlangt werden, in dem die letzte Mieterhöhung / der Vertragsabschlusses mindes- Der Mietspiegel muss dem Schreiben mit dem Mieterhö- tens 15 Monate zurück liegt. hungsverlangen nicht beigelegt werden. Ein Hinweis da- rauf, wo er eingesehen werden kann, genügt. Die Stadt Innerhalb dieser Zeiträume erfolgte modernisierungsbe- Korntal-Münchingen gestattet als Herausgeberin des dingte Mieterhöhungen (§559 BGB) oder Veränderungen der Mietspiegels ausdrücklich das Kopieren / Ausdrucken Betriebskosten (§560 BGB) bleiben für die Berechnung der des Mietspiegels (in Teilen oder gesamt) durch Vermie- Fristen ohne Folgen. Es kommt also nur darauf an, wann der terinnen / Vermieter und die Weitergabe an Mieterin- Vertragsabschluss war, bzw. wann die letzte Mieterhöhung nen / Mieter. Auch kann der Mietspiegel im Internet unter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt ist. http://www.mietspiegel-korntal-muenchingen.de abgeru- fen werden. Der Mietspiegel liegt im Sachgebiet Baurecht § Rechtsquellen: § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB (Kappungsgrenze), § 558 (Technisches Rathaus, Görlitzstr. 3) zur Einsichtnahme aus. Abs. 1 BGB (Fristen).
Ein „einfacher“ Mietspiegel wird in einem gerichtlichen Ver- Prüfung auf Mietüberhöhung fahren als Indiz für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmie- te für eine Wohnung gewertet. Dadurch kann in Gerichts- Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete liefert auch den verfahren die Einholung von Sachverständigengutachten Vergleichsmaßstab für die Prüfung einer Mietüberhöhung vermieden werden. (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Eine Mietüberhöhung liegt vor, wenn eine Vermieterin / ein Vermieter ein geringes Angebot § Rechtsquellen: § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Ver- an vergleichbaren Wohnungen auf dem Markt ausnutzt und gleichsmiete), § 558a BGB (Form und Begründung der Mieterhö- ursächlich deshalb eine Nettokaltmiete von mehr als 20 Pro- hung), Bundesgerichtshof, Beschluss vom 31.08.2010 AZ: VIII ZR 231/09 (keine Pflicht zur Beilage des Mietspiegels). zent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt.
Mietspiegel Korntal-Münchingen 2020 17
Definitionen
Baujahr Bereinigung von (Teil-)Inklusivmieten
Als Baujahr der Wohnung gilt im Zweifel das Jahr, in dem die Werden mit der Mietzahlung Neben- / Betriebskosten, Kü- Wohnung bezugsfertig wurde. Auch für nachträgliche Aus- chen-, Stellplatzmieten und Möblierungszuschläge abge- und Anbauten in oder an bestehenden Gebäuden gilt als rechnet, muss durch entsprechende Abzüge zunächst die Baujahr der Wohnung das Jahr der Bezugsfertigkeit. Höhe der Nettokaltmiete ermittelt werden.
Wohnfläche Für den Abzug der Betriebskosten von der Mietzahlung müs- sen die tatsächlichen Kosten aus Belegen ermittelt werden. Wenn im Mietvertrag nichts anderes vorgesehen ist, ist Ein Gesamtüberblick über die Arten von Betriebskosten ist die Wohnfläche gemäß der Wohnflächenverordnung vom der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu entnehmen. 25.11.2003 zu ermitteln. Berücksichtigt werden dabei die Flächen sämtlicher Räume innerhalb der Wohnung. Nicht be- Die Höhe der Zuschläge für die Überlassung von Küchenaus- rücksichtigt werden die Flächen von Räumen außerhalb der stattung und die Möblierung müssen dem Einzelfall ange- Wohnung: Abstellräume (im Keller oder unter dem Dach), messen ermittelt werden. Heizungsräume, Waschküchen, Trockenräume, Garagen. § Rechtsquellen: Verordnung über die Aufstellung von Betriebskos- Bei der Flächenmessung werden die Entfernungen zwischen ten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) vom 25.11.2003, Urteil des BGH v. 12.07.2006 - Vlll ZR 215105 (Ansatz der tatsächlich an- (unverputzten) Maueroberflächen ermittelt („lichte“ - Ent fallenden Betriebskosten). fernungen). Ist die lichte Höhe eines Raums oder Raumteils zwei Meter oder höher, wird die Fläche darunter in vollem Umfang zur Wohnfläche gezählt. Bei Raumteilen mit lichten Höhen von einem bis unter zwei Metern (z.B. bei Flächen unter einer Dachschräge), werden Flächen nur zur Hälfte an- gerechnet. Die Flächen unter Raumteilen mit einer lichten Höhe von unter einem Meter werden bei der Wohnfläche- nermittlung nicht berücksichtigt.
Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachgärten werden in der Regel zu einem Viertel zur Wohn- fläche gerechnet. Bei besonderer Qualität können diese Grundflächen auch mit bis zu 50 Prozent in die Berechnung eingehen. Wenn ein Wintergarten oder ein Raum mit einem Schwimmbad beheizbar sind, wird ihre gesamte Grundfläche zur Wohnfläche gezählt. Ansonsten nur zur Hälfte.
Daneben gibt es noch Sonderregelungen für Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und Säulen, Treppen, Treppenab- sätze, Türnischen, Fenster- und Wandnischen, auf die an dieser Stelle aber nicht näher eingegangen wird.
§ Rechtsquelle: Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohn- flächenverordnung - WoFlV) vom 25.11.2003.
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