Mietspiegel Freiberg Am Neckar 2020.Pdf
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Mietspiegel Freiberg am Neckar 2020 Mietspiegel Freiberg am Neckar 2020 Inhalt Vorwort ............................................................................. 5 Allgemeine Hinweise ........................................................ 7 Funktion und Anwendung des Mietspiegels ..................... 7 Einfacher Mietspiegel ........................................................ 7 Ortsübliche Vergleichsmiete .............................................. 7 Geltungsbereich ................................................................. 7 Gültigkeitszeitraum ............................................................ 8 Mietpreisspannen .............................................................. 8 Beratung ............................................................................. 9 Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ............... 11 Rechenschema ................................................................. 11 Tabelle 1: Basismiete ........................................................ 12 Tabelle 2: Prüfliste zur Ermittlung des Punktwerts für die Wohnung (Ausstattung und Wohnlage) ............... 14 Weiterführende Hinweise .............................................. 17 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ...... 17 Kappungsgrenze und Fristen ........................................... 17 Prüfung auf Mietüberhöhung .......................................... 17 Definitionen .................................................................... 19 Baujahr ............................................................................. 19 Wohnfläche ...................................................................... 19 Bereinigung von (Teil-)Inklusivmieten ............................. 19 Impressum ....................................................................... 21 Bildnachweis .................................................................... 21 Mietspiegel Freiberg am Neckar 2020 3 Vorwort Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, die Stadt Freiberg, verkehrsgünstig in einem starken Wirt- schaftsraum gelegen, ist mit ihrer guten Infrastruktur, den bestens ausgebauten Bildung- und Betreuungseinrichtungen und dem hohen Angebot an attraktiven Arbeitsplätzen ein beliebter Wohnort, vor allem für junge Familien. Entspre- chend hoch ist die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt, was sich auch in steigenden Mieten widerspiegelt. Um Vermieterinnen und Vermietern sowie Mieterinnen und Mietern eine verlässliche Quelle bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete an die Hand zu geben, hat die Stadt Freiberg einen Mietspiegel erstellt, der sich an den qua- lifizierten Mietspiegel der Stadt Ludwigsburg anlehnt. Die Miethöhen wurden dabei mithilfe einer statistisch fundier- ten Preisabstandsmessung an das örtliche Mietpreisniveau in Freiberg am Neckar angepasst. Erstellt wurde der vorlie- gende Mietspiegel für die Stadt Freiberg gemeinsam mit dem DMB-Mieterbund für Stadt und Kreis Ludwigsburg e.V. und mit Verein Haus & Grund Region Ludwigsburg e.V. Für die gute Zusammenarbeit bedanken wir uns herzlich! Wir freuen uns, den Bürgerinnen und Bürgern mit diesem Mietspiegel eine aussagekräftige Grundlage über das Preis- niveau für Mietobjekte in unserer Stadt an die Hand geben zu können und hoffen, dass er ein hilfreiches Instrument zur Ermittlung des Mietpreises darstellt. Herzlich grüßt Sie Dirk Schaible Bürgermeister Mietspiegel Freiberg am Neckar 2020 5 Allgemeine Hinweise Funktion und Anwendung des Mietspiegels Ortsübliche Vergleichsmiete Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die Mieten, die in Frei- Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die berg am Neckar für frei finanzierte Wohnungen bezahlt wer- durchschnittliche Nettokaltmiete den. Der Mietspiegel trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen („freien“) Wohnungsmarkt transpa- • für Wohnraum im „freien“ Wohnungsmarkt in Freiberg rent zu machen und Auseinandersetzungen über Mietpreise am Neckar von vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, zu versachlichen. Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (§ 558 Abs. 2 BGB), Anwendung findet der Mietspiegel im Rahmen • wobei in die Berechnung des Mietniveaus nur Verträge eingehen, bei denen die Mietzahlung in den letzten vier • einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Jahren vor der Mietspiegelaufstellung angepasst oder neu (§ 558 BGB) vereinbart wurde. • der Prüfung einer Mietüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstraf- gesetz). Die Nettokaltmiete ist die Zahlung, die rein für die Überlas- sung der Wohnung geleistet wird. Neben-, Betriebskosten, (zu weiterführenden Informationen siehe S. 19) Stellpatz- oder Küchenmieten oder Zuschläge für die Möblie- rung sind nicht Teil der Nettokaltmiete. Sind solche Kosten und Einfacher Mietspiegel Zuschläge in der Mietzahlung enthalten, muss zur Anwendung des Mietspiegels die Nettokaltmiete für die Wohnung ermit- Dieser einfache Mietspiegel gemäß 558c BGB wird von der telt werden (siehe hierzu auch S. 21). Stadt Freiberg am Neckar anerkannt. Die Aufstellung des Mietspiegels wurde fachlich begleitet durch: Geltungsbereich • den DMB-Mieterbund für Stadt und Kreis Ludwigsburg e.V., Der Mietspiegel kann nur auf Wohnungen im „freien“ • den Verband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer (nicht preisgebundenen) Mietwohnungsmarkt, die bis zum Haus&Grund Region Ludwigsburg e.V. 31.12.2019 gebaut wurden, angewandt werden. Er gilt nicht für: Die sich bei Wohnungen unterschiedlicher Fläche, Aus- stattung, Wohnlage und unterschiedlichen Baujahrs zei- • Dienst- und Werkswohnungen genden Preisdifferenzen wurden aus dem Mietspiegel • Wohnungen in Heimen / Internaten Ludwigsburg übernommen / abgeleitet. Als „qualifizierter“ • Ferienwohnungen / zum vorübergehenden Gebrauch Mietspiegel basiert der Mietspiegel Ludwigsburg auf einer überlassene Wohnungen eigens dafür erfolgten Datenerhebung. Das Mietspiegel- • Öffentlich geförderte Wohnungen in der Bindungsfrist. preisniveau für den Mietspiegel Freiberg am Neckar wur- de mithilfe einer Messung des Abstands des Mietniveaus Aufgrund ihrer Seltenheit auf dem Mietmarkt in Freiberg am zwischen Ludwigsburg und Freiberg am Neckar festgelegt. Neckar wird die ortsübliche Vergleichsmiete für Diese Preisabstandsmessung erfolgte auf Basis von Woh- nungsinseraten der Jahre 2013 bis 2018. Die statistischen • Wohnungen mit Wohnflächen unter 25 oder 150 2m und Auswertungen hierfür wurden von Ulrich Stein, freier Sta- mehr tistiker, Steinbruchstr. 24, 70186 Stuttgart vorgenommen. Sowohl das Preisniveau als auch die Preisstrukturen in die- nicht ausgewiesen. Für diese Wohnungen enthält der Miet- sem Mietspiegel sind statistisch fundiert. spiegel keine Angaben zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete. Mietspiegel Freiberg am Neckar 2020 7 Bei (unter-)vermieteten Zimmern oder Wohnräumen ohne Gründe für Abweichungen der Mieten vom Mittelwert sind baulich getrennten und abschließbaren Zugang handelt es unter anderem im Mietspiegel nicht berücksichtigte Woh- sich um keine „Wohnungen“ im Sinne des Mietspiegels. nungs- / Gebäudemerkmale oder ein im Mietmarkt seltener Für diese Vertragsverhältnisse ist der Mietspiegel nicht an- Gebäude- / Wohnungstyp. wendbar. Bei den im Mietspiegel berücksichtigten Ausstattungsmerk- Gültigkeitszeitraum malen können Qualitätsunterschiede (z.B. ein guter oder schlechter Erhaltungszustand) zu Abweichungen in der Miet- Der Mietspiegel 2020 gilt vom 1.1.2020 an. höhe zwischen ansonsten vergleichbaren Wohnungen führen. Mietpreisspannen Die Spannengrenzen sind so berechnet, dass sich 2/3 aller Nettokaltmieten für vergleichbare Wohnungen innerhalb der Um Besonderheiten von Wohnungen gerecht werden zu Spanne befinden. Es ergibt sich so eine Spanne um den Span- können, sind im Mietspiegel Mietpreisspannen um die nenmittelwert von Plusminus 11%. Mietpreise innerhalb der durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete herum de- Spanne gelten als „ortsüblich“. Bei der Anwendung des Miet- finiert. spiegels sollten Abweichungen vom Spannenmittelwert mit Besonderheiten der Wohnung begründet werden. 8 Mietspiegel Freiberg am Neckar 2020 Beratung Beratung für ihre Mitglieder bieten: Verband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer DMB-Mieterbund für Stadt und Kreis Ludwigsburg e.V. Haus&Grund Region Ludwigsburg e.V. Hospitalstraße 9 Asperger Straße 19 71634 Ludwigsburg 71634 Ludwigsburg Telefon (07141) 92 58 99 Telefon (07141) 92 80 71 [email protected] [email protected] www.hausundgrund-ludwigsburg.de www.mieterbund-ludwigsburg.de Kontaktadresse bei der Stadtverwaltung (keine rechtliche Beratung möglich): Stadt Freiberg am Neckar Sprechzeiten Liegenschaften, Grundstücksverkehr Montag - Freitag: 09:00 bis 12:00 Uhr Marktplatz 2 Montag: 16:00 bis 18:00 Uhr 71691 Freiberg am Neckar Donnerstag: 14:00 bis 15:30 Uhr Telefon: (07141) 278 - 144 [email protected] Der Mietspiegel liegt im Rathaus, Zi. 40, zur kostenlosen Einsichtnahme aus. Ein Online-Tool zum Berechnen der ortsüblichen Vergleichsmiete finden Sie unter www.mietspiegel-freiberg-an.de im In- ternet. Dort kann auch die Mietspiegel-Broschüre als PDF heruntergeladen werden. Mietspiegel Freiberg am Neckar 2020 9 Rechenschritte Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in vier Schritten errechnet: Schritt 1: Ermittlung der „Basismiete“, die von der Wohnfläche und dem Baujahr der Woh- nung abhängig ist. Schritt 2: Ermittlung des Einflusses von Lage und Ausstattung der Wohnung auf die Miet- höhe. Dazu wird anhand einer Prüfliste ein Punktwert