Mietspiegel der Schillerstadt Marbach am Neckar 2020

Mietspiegel der Schillerstadt Marbach am Neckar 2020

Inhalt

Vorwort ...... 5

Allgemeine Hinweise ...... 7 Funktion und Anwendung des Mietspiegels ...... 7 Einfacher Mietspiegel ...... 7 Ortsübliche Vergleichsmiete ...... 7 Geltungsbereich ...... 7 Gültigkeitszeitraum ...... 8 Mietpreisspannen ...... 8 Beratung ...... 9

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ...... 11 Rechenschema ...... 11 Tabelle 1: Basismiete ...... 12 Tabelle 2: Prüfliste zur Ermittlung des Punktwerts für die Wohnung (Ausstattung und Wohnlage) ...... 14

Weiterführende Hinweise ...... 17 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ...... 17 Kappungsgrenze und Fristen ...... 17 Prüfung auf Mietüberhöhung ...... 17

Definitionen ...... 19 Baujahr ...... 19 Wohnfläche ...... 19 Bereinigung von (Teil-)Inklusivmieten ...... 19

Mietspiegel Marbach am Neckar 2020 3

Vorwort

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Schillerstadt Marbach am Neckar mit seiner malerischen Altstadt und den Geburtshäusern von Friedrich Schiller und Tobias Mayer ist das kulturelle Zentrum des Landkreises Lud- wigsburg und daher als zentraler Wohnort für alle Genera- tionen außerordentlich beliebt. Die Frage nach einer ange- messenen Miete stellt sich daher für Mieter und Vermieter gleichermaßen.

Ich freue mich, dass ich mit dem nun fortgeschriebenen Mietspiegel der Schillerstadt Marbach am Neckar dazu bei- tragen kann, den Wohnungsmarkt transparent zu machen und sowohl Mietern als auch Vermietern eine verlässliches Grundlage und Orientierungshilfe für die Einstufung der je- weiligen Wohnung geben zu können.

Der Mietspiegel wurde in bewährter Art und Weise wieder in Zusammenarbeit mit dem DMB-Mieterbund für Stadt und Kreis Ludwigsburg e. V. und dem Haus & Grund Region Lud- wigsburg e.V. aufgestellt und ist an den qualifizierten Miet- spiegel der Stadt Ludwigsburg angelehnt. Die Miethöhen wurden mithilfe einer statistisch fundierten Preisabstands- messung an das örtliche Mietpreisniveau der Schillerstadt Marbach am Neckar angepasst.

Ich freue mich, dass ich Ihnen mit dem fortgeschriebenen Mietspiegel für Marbach am Neckar ein hilfreiches Instru- ment zur Ermittlung des Mietpreises in die Hand geben kann. Ich bedanke mich herzlich bei allen, die an der Entstehung des Mietspiegels mitgewirkt haben und wünsche Ihnen liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger viel Erfolg in der Anwendung.

Mit freundlichen Grüßen

Jan Trost Bürgermeister

Mietspiegel Marbach am Neckar 2020 5

Allgemeine Hinweise

Funktion und Anwendung des Mietspiegels Ortsübliche Vergleichsmiete

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die Mieten, die in Mar- Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die bach am Neckar für frei finanzierte Wohnungen bezahlt wer- durchschnittliche Nettokaltmiete den. Der Mietspiegel trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen („freien“) Wohnungsmarkt transpa- • für Wohnraum im „freien“ Wohnungsmarkt in Marbach rent zu machen und Auseinandersetzungen über Mietpreise am Neckar von vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, zu versachlichen. Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (§ 558 Abs. 2 BGB), Anwendung findet der Mietspiegel im Rahmen • wobei in die Berechnung des Mietniveaus nur Verträge eingehen, bei denen die Mietzahlung in den letzten vier • einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Jahren vor der Mietspiegelaufstellung angepasst oder neu (§ 558 BGB) vereinbart wurde. • der Prüfung einer Mietüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstraf- gesetz). Die Nettokaltmiete ist die Zahlung, die rein für die Überlas- sung der Wohnung geleistet wird. Neben-, Betriebskosten, (zu weiterführenden Informationen siehe S. 19) Stellpatz- oder Küchenmieten oder Zuschläge für die Möblie- rung sind nicht Teil der Nettokaltmiete. Sind solche Kosten und Einfacher Mietspiegel Zuschläge in der Mietzahlung enthalten, muss zur Anwendung des Mietspiegels die Nettokaltmiete für die Wohnung ermit- Dieser einfache Mietspiegel gemäß 558c BGB wird von der telt werden (siehe hierzu auch S. 21). Stadt Marbach am Neckar anerkannt. Die Aufstellung des Mietspiegels wurde fachlich begleitet durch: Geltungsbereich

• den DMB-Mieterbund für Stadt und Kreis Ludwigsburg e.V., Der Mietspiegel kann nur auf Wohnungen im „freien“ • den Verband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer (nicht preisgebundenen) Mietwohnungsmarkt, die bis zum Haus&Grund Region Ludwigsburg e.V. 31.12.2019 gebaut wurden, angewandt werden. Er gilt nicht für: Die sich bei Wohnungen unterschiedlicher Fläche, Ausstat- tung, Wohnlage und unterschiedlichen Baujahrs zeigenden • Dienst- und Werkswohnungen Preisdifferenzen wurden aus dem Mietspiegel Ludwigsburg • Wohnungen in Heimen / Internaten übernommen / abgeleitet. Als „qualifizierter“ Mietspiegel • Ferienwohnungen / zum vorübergehenden Gebrauch basiert der Mietspiegel Ludwigsburg auf einer eigens dafür überlassene Wohnungen erfolgten Datenerhebung. Das Mietspiegelpreisniveau für • Öffentlich geförderte Wohnungen in der Bindungsfrist. den Mietspiegel Marbach am Neckar wurde mithilfe einer Messung des Abstands des Mietniveaus zwischen Ludwigs- Aufgrund ihrer Seltenheit auf dem Mietmarkt in Marbach am burg und Marbach am Neckar festgelegt. Diese Preisab- Neckar wird die ortsübliche Vergleichsmiete für standsmessung erfolgte auf Basis von Wohnungsinseraten der Jahre 2013 bis 2018. Die statistischen Auswertungen • Wohnungen mit Wohnflächen unter 25 oder 150 2m und hierfür wurden von Ulrich Stein, freier Statistiker, Stein- mehr bruchstr. 24, 70186 Stuttgart vorgenommen. Sowohl das Preisniveau als auch die Preisstrukturen in diesem Mietspie- nicht ausgewiesen. Für diese Wohnungen enthält der Miet- gel sind statistisch fundiert. spiegel keine Angaben zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete.

Mietspiegel Marbach am Neckar 2020 7 Bei (unter-)vermieteten Zimmern oder Wohnräumen ohne Gründe für Abweichungen der Mieten vom Mittelwert sind baulich getrennten und abschließbaren Zugang handelt es unter anderem im Mietspiegel nicht berücksichtigte Woh- sich um keine „Wohnungen“ im Sinne des Mietspiegels. nungs- / Gebäudemerkmale oder ein im Mietmarkt seltener Für diese Vertragsverhältnisse ist der Mietspiegel nicht an- Gebäude- / Wohnungstyp. wendbar. Bei den im Mietspiegel berücksichtigten Ausstattungsmerk- Gültigkeitszeitraum malen können Qualitätsunterschiede (z.B. ein guter oder schlechter Erhaltungszustand) zu Abweichungen in der Miet- Der Mietspiegel 2020 gilt vom 1.1.2020 an. höhe zwischen ansonsten vergleichbaren Wohnungen führen.

Mietpreisspannen Die Spannengrenzen sind so berechnet, dass sich 2/3 aller Nettokaltmieten für vergleichbare Wohnungen innerhalb der Um Besonderheiten von Wohnungen gerecht werden zu Spanne befinden. Es ergibt sich so eine Spanne um den Span- können, sind im Mietspiegel Mietpreisspannen um die nenmittelwert von Plusminus 11%. Mietpreise innerhalb der durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete herum de- Spanne gelten als „ortsüblich“. Bei der Anwendung des Miet- finiert. spiegels sollten Abweichungen vom Spannenmittelwert mit Besonderheiten der Wohnung begründet werden.

8 Mietspiegel Marbach am Neckar 2020 Beratung

Beratung für ihre Mitglieder bieten:

Verband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer DMB-Mieterbund für Stadt und Kreis Ludwigsburg e.V. Haus&Grund Region Ludwigsburg e.V.

Hospitalstraße 9 Asperger Straße 19 71634 Ludwigsburg 71634 Ludwigsburg

Telefon (07141) 92 58 99 Telefon (07141) 92 80 71 [email protected] [email protected] www.hausundgrund-ludwigsburg.de www.mieterbund-ludwigsburg.de

Kontaktadresse bei der Stadtverwaltung (keine rechtliche Beratung möglich):

Stadt Marbach am Neckar Sprechzeiten

Grundstücks- und Gebäudemanagement Montag - Freitag: 09.00 bis 12.00 Uhr 2. OG, Zimmer 25 Montag: 15.00 bis 18.00 Uhr Marktstraße 23 71672 Marbach am Neckar Mittwoch: 14.00 bis 16.00 Uhr

Telefon (07144) 102 - 260 [email protected]

Der Mietspiegel liegt im Rathaus (Marktstr. 23, 2. OG, Zimmer 25) zur kostenlosen Einsichtnahme aus.

Ein Online-Tool zum Berechnen der ortsüblichen Vergleichsmiete finden Sie unter www.mietspiegel-schillerstadt-marbach.de im Internet. Dort kann auch die Mietspiegel-Broschüre als PDF heruntergeladen werden.

Mietspiegel Marbach am Neckar 2020 9 Rechenschritte

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in vier Schritten errechnet:

Schritt 1: Ermittlung der „Basismiete“, die von der Wohnfläche und dem Baujahr der Woh- nung abhängig ist.

Schritt 2: Ermittlung des Einflusses von Lage und Ausstattung der Wohnung auf die Miet- höhe. Dazu wird anhand einer Prüfliste ein Punktwert für die Wohnung er- rechnet. Positive Punktwerte führen zu Zuschlägen auf die Basismiete, negative Punktwerte zu Abschlägen.

Schritt 3: Ermittlung der mittleren ortsüblichen Vergleichsmiete.

Schritt 4: Ermittlung der Mietpreisspanne.

Ein Online-Tool zum Berechnen der ortsübli- chen Vergleichsmiete finden Sie im Internet unter www.mietspiegel-schillerstadt-marbach.de.

10 Mietspiegel Marbach am Neckar 2020 Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Rechenschema

Bitte berechnen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete nach folgendem Schema:

Bitte tragen Sie in die umrahmten Felder ein:

Wohnfläche der Wohnung: m2

Baujahr der Wohnung:

Schritt 1: Basismiete

Basismiete gemäß Tabelle 1 (S. 12-13): A €/m2

Schritt 2: Wohnlage und Ausstattung

Punktwert der Wohnung gemäß Tabelle 2 (S. 14-15): B Punkte

Zählen Sie zu diesem Punktwert 100 hinzu: C

Schritt 3: Ortsübliche Vergleichsmiete

Berechnen Sie: D €/m2 A x C / 100 = Schritt 4: Mietpreisspanne

Spannen-Untergrenze

E 2 Berechnen Sie: D x 0,89 = €/m

Spannen-Obergrenze

Berechnen Sie: x 1,11 = F €/m2 D

Ergebnis-Zusammenfassung: Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung beträgt in € je m2 pro Monat (netto, kalt):

E €/m2 D €/m2 F €/m2

Spannen-Untergrenze Mittelwert Spannen-Obergrenze

Durch Multiplikation dieser Werte mit der Wohnfläche der Wohnung ergibt sich als Gesamtmiete eine ortsübliche Vergleichsmiete in € pro Monat (netto, kalt) von:

€ € €

Spannen-Untergrenze Mittelwert Spannen-Obergrenze

Mietspiegel Marbach am Neckar 2020 11 Tabelle 1: Basismiete

Entnehmen Sie der folgenden Tabelle bitte die Basismiete für Bitte wählen Sie das Tabellenfeld, bei dem im Zeilentitel die die Wohnung und tragen Sie diese im Rechenschema unter zur Wohnfläche der Wohnung passende Wohnflächenkate- A ein. gorie und in der Spaltenüberschrift die zum Baujahr der Woh- nung passende Baujahreskategorie steht.

Tabelle 1: Monatliche Basis-Nettokaltmiete in Abhängigkeit von Wohnfläche und Baualter* Euro/m²

Baujahre Wohnfläche vor 1919 - 1949 - 1975 - 1985 - 1995 - 2001 - 2006 - 2011 - ab 1919 1948 1974 1984 1994 2000 2005 2010 2015 2016

25 - 29 9,93 9,65 9,84 10,23 10,60 11,14 11,58 12,04 12,60 13,45

30 -34 9,05 8,80 8,96 9,33 9,66 10,23 10,63 11,07 11,60 12,26

35 - 39 8,43 8,19 8,36 8,70 9,01 9,55 9,93 10,36 10,84 11,45

40 - 44 8,03 7,81 7,96 8,29 8,58 9,03 9,39 9,79 10,27 10,90

45 - 49 7,74 7,51 7,66 7,97 8,26 8,61 8,96 9,34 9,80 10,49

50 - 54 7,43 7,21 7,36 7,66 7,93 8,32 8,66 9,05 9,48 10,10

55 - 59 7,24 7,03 7,16 7,47 7,73 8,15 8,50 8,86 9,29 9,85

60 - 69 7,07 6,86 7,00 7,29 7,54 7,96 8,29 8,66 9,08 9,64

70 - 79 6,83 6,63 6,77 7,05 7,30 7,74 8,07 8,42 8,82 9,40

80 - 89 6,85 6,65 6,78 7,07 7,32 7,74 8,07 8,42 8,83 9,43

90 - 119 6,90 6,70 6,83 7,11 7,36 7,63 7,95 8,31 8,70 9,48

120 - 149 6,91 6,70 6,84 7,13 7,39 7,66 7,97 8,34 8,74 9,51

12 Mietspiegel Marbach am Neckar 2020 *Hinweise:

Bei der Zuordnung einer Wohnung zu einer Wohn- flächenklasse wird die Wohnfläche kaufmännisch auf volle Quadratmeter gerundet. Wenn vertraglich nicht abweichend geregelt, wird die Wohnfläche ge- mäß der Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 ermittelt (siehe dazu S. 19).

Als Baujahr gilt im Zweifel das Jahr der Bezugsfer- tigkeit der Wohnung. Wenn durch An- oder Ausbau nachträglich neuer Wohnraum in einem bestehen- den Gebäude geschaffen wurde (z. B. Ausbau einer Dachgeschosswohnung), ist für diesen Wohnraum die Baualtersklasse zu verwenden, in der die Bau- maßnahme erfolgte.

Mietspiegel Marbach am Neckar 2020 13 Tabelle 2: Prüfliste zur Ermittlung des Punktwerts für die Wohnung (Ausstattung und Wohnlage)

Der Preiseinfluss der Ausstattung und Wohnlage wird bei Bitte achten Sie darauf, dassnur von Vermieterinnen / Ver- der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete über ei- mietern gestellte Ausstattungselementefür die Ermittlung nen Punktwert berücksichtigt. In der folgenden Prüfliste sind der Gesamtpunktzahl berücksichtigt werden können. Ausstattungs- und Lagemerkmale aufgeführt, die mietstei- gernde oder mietsenkende Effekte haben. Die in der Tabelle 2 aufgeführten Modernisierungsmaß- nahmen können teilweise nur für Wohnungen bis zu einem Für jedes der Merkmale gibt es einen Punktwert, der positiv bestimmten Baujahr berücksichtigt werden, da es sich um oder negativ sein kann. Zählen Sie alle Punktzahlen für Merk- „nachträgliche“ Modernisierungsmaßnahmen handelt. Die male, die die Wohnung aufweist, zusammen und tragen Sie Modernität / der gute Erhaltungszustand der Ausstattung die Gesamtpunktzahl unter B in das Rechenschema ein. Die von Wohnungen mit jüngerem Baualter kommt in einem hö- Gesamtpunktzahl kann positiv, 0, oder negativ sein. heren Basispreis in Tabelle 1 zum Ausdruck.

Tabelle 2: Punktwerte für Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis beeinflussen

AUSSTATTUNGSMERKMALE mietsenkend: mietsteigernd: Punkte Sanitärausstattung kein abgeschlossenes Badezimmer in der Wohnung -7 zweites Bad / Gästebad vorhanden 2 einfache Sanitärausstattung (im Hauptbad) Fußboden im Bad nicht gefliest oder keine Lüftungsmöglichkeit (Fenster, Lüftungsanlage, -2 Ventilator)

hochwertige Sanitärausstattung (im Hauptbad) Geflieste Wände und Böden, Waschbecken, Dusche / Badewanne, gute Entlüftung (Fenster, Ventilator, Lüftungsanlage), 4 plus mindestens 2 der folgenden 3 Ausstattungsmerkmale: Fußbodenheizung im Bad, Handtuchwärmer- / Strukturheizkörper, vom Bad getrennte Toilette

Bodenbelag kein Bodenbelag vom Vermieter gestellt (nur Estrich) oder überwiegend PVC- / Linoleumböden, -5 die vor 2009 verlegt wurden überwiegend hochwertiger Fußboden (z.B. Naturstein, Parkett) 2 Heizung keine vom Vermieter gestellte Heizung oder überwiegende Beheizung mit Einzelöfen -7 Fußbodenheizung 3

14 Mietspiegel Marbach am Neckar 2020 Übertrag:

AUSSTATTUNGSMERKMALE mietsenkend: mietsteigernd: Punkte

Sonstige Ausstattungsmerkmale Wohnung liegt unter der Straßenebene (Souterrainwohnung) -6

Wohnung liegt auf der Straßenebene oder im Hochparterre (Merkmal nicht anwendbar -2 für Einfamilienhäuser)

Leitungen (Heizung, Wasser oder Gas) liegen sichtbar auf Putz -3 keine zeitgemäße Elektroinstallation (z. B. kein gleichzeitiger Betrieb leistungsstarker -3 Geräte möglich, Leitungen vor 1960 verlegt) keine Gegensprechanlage mit Türöffner in einem Mehrfamilienhaus vorhanden -2 überwiegend Einfachverglasung oder Verbundfenster (aufklappbare Doppelfenster) -1

die Wohnung weist einen nachteiligen Grundriss auf (z.B. nur durch andere Zimmer -1 aber nicht den Flur erreichbare Wohnräume)

der Wohnung zugewiesene Garage / zugewiesener Stellplatz 2 Einfamilienhaus (evtl. mit Einlieger-Wohnung, frei stehend oder gereiht) 3 Aufzug in Gebäude mit maximal 4 übereinander liegenden Etagen (Erdgeschoss bis maximal 3. Stock) 3 Maisonette-/Galeriewohnung in einem Mehrfamilienhaus (Wohnung über 2 Etagen) 4 Modernisierungen Erneuerung des überwiegenden Teils der Fußböden 2009 oder später 1 Erneuerung des überwiegenden Teils der Innentüren 2009 oder später 1 zeitgemäße Erneuerung des überwiegenden Teils der Elektroinstallation 2002 oder später 1 Sanitärausstattung wurde 2009 oder später modernisiert 1 nachträgliche Dämmung der Außenwand 1996 oder später 2 nachträgliche Dämmung von Dach / oberster Geschossdecke 1996 oder später 1 nachträgliche Dämmung der Kellerdecke 1996 oder später 1 Wärmeerzeuger (Heizkessel, Brenner, Gastherme) 2009 oder später ausgetauscht 1 nachträglicher Einbau von Wärmeschutzfenstern 1996 oder später 1

sonstige Modernisierungsmaßnahmen 2009 oder später (z. B. Treppenhaus samt Wohnungseingangstür 1 modernisiert. Voraussetzung ist, dass die Modernisierungsmaßnahme mind. 50% des Merkmals betrifft.)

Wohnlage die Wohnung liegt nahe gewerblich genutztem Gebiet (Industrie- / Gewerbegebiet) -2

die Haupträume der Wohnung liegen in Richtung einer Haupt- oder Durchgangsverkehrstraße -6 (starke Verkehrsbelastung)

Wohngebiete Ortsteil Marbach (ohne Gebiet Hörnle / Eichgraben) 15 Gebiet Hörnle / Eichgraben 9 Ortsteile Rielingshausen und Siegelhausen 0

Gesamtpunktzahl (bitte in das Rechenschema bei B eintragen)

Mietspiegel Marbach am Neckar 2020 15

Weiterführende Hinweise

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Kappungsgrenze und Fristen Vergleichsmiete Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Der Mietspiegel ist eine der gesetzlichen Begründungsalter- darf der Mietanstieg innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren nativen bei einer „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Ver- vor dem Monat der Mieterhöhung nicht mehr als 20 Prozent gleichsmiete“ (§ 558 BGB). betragen (Kappungsgrenze).

Bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit dem Zwischen der letzten Mieterhöhung / dem Vertragsabschluss Mietspiegel müssen neben der Höhe der ortsüblichen Ver- und dem Monat, an dem das Mieterhöhungsverlangen dem gleichsmiete auch die zur Ermittlung der ortsüblichen Ver- Mieter / den Mietern zugestellt wird, müssen mindestens gleichsmiete relevanten Merkmale der Wohnung genannt 12 Monate liegen. Die Zustimmung zur höheren Mietzahlung werden. darf dabei frühestens für den Monat verlangt werden, in dem die letzte Mieterhöhung / der Vertragsabschlusses mindes- Der Mietspiegel muss dem Schreiben mit dem Mieterhöhungs- tens 15 Monate zurück liegt. verlangen nicht beigelegt werden. Ein Hinweis darauf, wo er eingesehen werden kann, genügt. Die Stadt Marbach am Neck- Innerhalb dieser Zeiträume erfolgte modernisierungsbe- ar gestattet als Herausgeberin des Mietspiegels ausdrücklich dingte Mieterhöhungen (§559 BGB) oder Veränderungen der das Kopieren / Ausdrucken des Mietspiegels (in Teilen oder ge- Betriebskosten (§560 BGB) bleiben für die Berechnung der samt) durch Vermieterinnen / Vermieter und die Weitergabe Fristen ohne Folgen. Es kommt also nur darauf an, wann der an Mieterinnen / Mieter. Auch kann der Mietspiegel im Inter- Vertragsabschluss war, bzw. wann die letzte Mieterhöhung net unter http://www.mietspiegel-schillerstadt-marbach.de bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt ist. abgerufen werden. Der Mietspiegel liegt im Rathaus (Markt- str. 23, 2. OG, Zimmer 25) zur kostenlosen Einsichtnahme aus. §§ Rechtsquellen: § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB (Kappungsgrenze), § 558 Abs. 1 BGB (Fristen). Ein „einfacher“ Mietspiegel wird in einem gerichtlichen Ver- fahren als Indiz für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmie- Prüfung auf Mietüberhöhung te für eine Wohnung gewertet. Dadurch kann in Gerichts- verfahren die Einholung von Sachverständigengutachten Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete liefert auch den vermieden werden. Vergleichsmaßstab für die Prüfung einer Mietüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Eine Mietüberhöhung liegt vor, §§ Rechtsquellen: § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Ver- wenn eine Vermieterin / ein Vermieter ein geringes Angebot gleichsmiete), § 558a BGB (Form und Begründung der Mieterhö- an vergleichbaren Wohnungen auf dem Markt ausnutzt und hung), Bundesgerichtshof, Beschluss vom 31.08.2010 AZ: VIII ZR 231/09 (keine Pflicht zur Beilage des Mietspiegels). ursächlich deshalb eine Nettokaltmiete von mehr als 20 Pro- zent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt.

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Definitionen

Baujahr Bereinigung von (Teil-)Inklusivmieten

Als Baujahr der Wohnung gilt im Zweifel das Jahr, in dem die Werden mit der Mietzahlung Neben- / Betriebskosten, Kü- Wohnung bezugsfertig wurde. Auch für nachträgliche Aus- chen-, Stellplatzmieten und Möblierungszuschläge abge- und Anbauten in oder an bestehenden Gebäuden gilt als rechnet, muss durch entsprechende Abzüge zunächst die Baujahr der Wohnung das Jahr der Bezugsfertigkeit. Höhe der Nettokaltmiete ermittelt werden.

Wohnfläche Für den Abzug der Betriebskosten von der Mietzahlung müs- sen die tatsächlichen Kosten aus Belegen ermittelt werden. Wenn im Mietvertrag nichts anderes vorgesehen ist, ist Ein Gesamtüberblick über die Arten von Betriebskosten ist die Wohnfläche gemäß der Wohnflächenverordnung vom der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu entnehmen. 25.11.2003 zu ermitteln. Berücksichtigt werden dabei die Flächen sämtlicher Räume innerhalb der Wohnung. Nicht be- Die Höhe der Zuschläge für die Überlassung von Küchenaus- rücksichtigt werden die Flächen von Räumen außerhalb der stattung und die Möblierung müssen dem Einzelfall ange- Wohnung: Abstellräume (im Keller oder unter dem Dach), messen ermittelt werden. Heizungsräume, Waschküchen, Trockenräume, Garagen. §§ Rechtsquellen: Verordnung über die Aufstellung von Betriebskos- Bei der Flächenmessung werden die Entfernungen zwischen ten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) vom 25.11.2003, Urteil des BGH v. 12.07.2006 - Vlll ZR 215105 (Ansatz der tatsächlich an- (unverputzten) Maueroberflächen ermittelt („lichte“ - Ent fallenden Betriebskosten). fernungen). Ist die lichte Höhe eines Raums oder Raumteils zwei Meter oder höher, wird die Fläche darunter in vollem Umfang zur Wohnfläche gezählt. Bei Raumteilen mit lichten Höhen von einem bis unter zwei Metern (z.B. bei Flächen unter einer Dachschräge), werden Flächen nur zur Hälfte an- gerechnet. Die Flächen unter Raumteilen mit einer lichten Höhe von unter einem Meter werden bei der Wohnfläche- nermittlung nicht berücksichtigt.

Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachgärten werden in der Regel zu einem Viertel zur Wohn- fläche gerechnet. Bei besonderer Qualität können diese Grundflächen auch mit bis zu 50 Prozent in die Berechnung eingehen. Wenn ein Wintergarten oder ein Raum mit einem Schwimmbad beheizbar sind, wird ihre gesamte Grundfläche zur Wohnfläche gezählt. Ansonsten nur zur Hälfte.

Daneben gibt es noch Sonderregelungen für Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und Säulen, Treppen, Treppenab- sätze, Türnischen, Fenster- und Wandnischen, auf die an dieser Stelle aber nicht näher eingegangen wird.

§§ Rechtsquelle: Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohn- flächenverordnung - WoFlV) vom 25.11.2003.

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