NUL20 Nr60.Pdf

Tijdschrift voor woonbeleid in de regio Amsterdam

www.nul20.nl Tweemaandelijks – januari 2012 #60

DE ROLTRAP REGIO Regionale afstemming blijft lastig Op zoek naar de X-factor “Naar de klant werd niet erg geluisterd”

Ymere wint Gouden Bouwsteen 2011

WiA 2011: verbetering Klein bouwen mag weer: Priemus: “Wonen in Amsterdam leefbaarheid stagneert de studio is hot wordt veel duurder” HEIDSO R N A D E A

WIA R B

2011 E E K L

o Transvaalbuurt stijgt door n Overtoomse Veld: eindelijk voldoende ^ Landlust: investeringen beklijven niet in beter cijfer r Waardering voor Burgwallen-Nieuwe Zijde zakt 8

Regionale woningmarkt: gedeelde inzichten leiden Bijzondere herbestemmingen: niet automatisch tot meer afstemming 16 GAK en ACTA-gebouw 24

WEGBASSIN SPOOR

VEN BINNENHA

MSTERD

-RIJNK

ANAAL

ENTREPOTHAVEN

1400

600

T Oedzge Atzema over de bouwcrisis: Herontwikkeling Cruquiusgebied: AAR V NIEUWE NIEUWE VAART “Liever geduld dan verkeerde daadkracht” 22 vanNIEUWE VmasterplanAART naarNIEUWE VAART spelregels 30

LOZINGSKANAAL

LOZINGSKANAAL LOZINGSKANAAL 4 Gemeenschappelijke ruimte Kort nieuws Tijdschrift voor woonbeleid in de regio Amsterdam 8 eerste verdieping Hoe leefbaar is Amsterdam? 8 WiA 2011: verbetering leefbaarheid stagneert na jaren groei 14 Kort Bestek Bouwproductie loopt verder terug 15 Ymere wint Gouden Bouwsteen 16 tweede verdieping De regionale woningmarkt 16 Komt de roltrap weer in beweging? 22 interview Oedzge Atzema: Tweemaandelijks januari 2012 #60 in regio Amsterdam luistert men slecht naar zijn klanten 24 Kort Bestek ACTA. Of: herbestemming vraagt onorthodoxe aanpak 25 /28 Galerie Transformatie ACTA- en GAK-gebouw 27 Kort Bestek Klein bouwen mag weer: de studio is hot 30 Kort Bestek Cruquiusgebied: van masterplan naar spelregels 31 10 Jaar Later Hugo Priemus: groei eigenwoningbezit stagneert 34 Forum “Om monument kun je niet heen” 31 Leeskamer 32 Barometer Ymere bouwt meeste woningen

10 jaar NUL20

UL20 bestaat tien jaar. Het eerste nummer verscheen in Er lijkt zich een nieuwe cesuur af te teke- 2002 op een journalistiek gezien dankbaar moment. Ook nen. De redactie wil dit jubileumjaar dan Ntoen was er een bouwcrisis – althans we meenden toen ook niet benutten om tevreden terug te dat het heel ernstig was. De Amsterdamse woningproductie zat blikken, maar vooral om vooruit te kij- in het slop. En waar problemen zijn, is debat; waar schaarste ken. Hoe staat de regio Amsterdam er is, moet worden gekozen; waar oplossingen worden gevraagd, over tien jaar voor? Welke trends teke- openbaren zich tegenstrijdige visies. Wat wil een tijdschrift over nen zich af en op welke wijze kunnen die ‘woonbeleid in de regio Amsterdam' nog meer? eventueel worden beïnvloed? We vragen in elk van de zes nummers van 2012 naar de visie van Tien jaar later verkeert de woningproductie opnieuw in een crisis. een deskundige buitenstaander op ‘De Amsterdamse metropool, Deskundigen zeggen dat dit verder gaat dan een conjuncturele tien jaar later’. Het spits wordt afgebeten door – wie anders – dip. Het tijdperk van de grote projecten zou voorbij zijn: het Rijk volkshuisvestingsdeskundige Hugo Priemus, emeritus hoogle- investeert niet meer in volkshuisvesting; gemeenten hebben door raar bij de TU Delft. het wegvallen van de kantoormarkt geen middelen meer voor grootschalige langetermijn-investeringen, vastgoedontwikke- laars hebben financieringsproblemen en het investeringsvermo- gen van de grote bouwers – de corporaties - is danig gereduceerd. Daarbij wordt de sociale huursector – altijd een dominante factor in de Nederlandse woningsector - in de tang genomen door Eu- Fred van der Molen ropese en nationale regelgeving. Met als nieuwe mijlpaal het aan- Hoofdredacteur NUL20 gekondigde kooprecht voor huurders van corporatiewoningen. [email protected]

Op de hoogte blijven? Het belangrijkste woonnieuws kunt u dagelijks volgen op Twitter (@nul20) !

NUL20 is een platform voor informatie en opinievorming over Hoofdredacteur: Redactieraad: woonbeleid en stedelijke ontwikkeling in de regio Amsterdam. Fred van der Molen ([email protected]) André Buys (Rigo) Het tijdschrift verschijnt tweemaandelijks, de nieuwsbrief Tel: 020-693.7004 Arco Leusink (Huurdersvereniging Amsterdam) maandelijks. NUL20 wordt mogelijk gemaakt door bijdragen van de Mail: [email protected] Bart Truijens (OGA) Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de Dienst Wonen adres: Zorg en Samenleven, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, de Mr. Arntzeniusweg 20 Niek Krouwel (Dienst Wonen, Zorg en stadsdelen en de Stadsregio. 1098 GP Amsterdam Samenleven) Redactie: Jacqueline van Loon (ASW) Het blad wordt kosteloos toegezonden aan beleidsmakers, projectleiders, bewoners Bas Donker van Heel Joop de Haan (Projectbureau Vernieuwing vertegenwoordigers, politici en andere betrokkenen bij het woonbeleid in Amsterdam. Bert Pots Bijlmermeer) U kunt via de website www.nul20.nl een nummer of abonnement aanvragen. Jaco Boer Manon Tjoa (AFWC) Abonnee administratie Janna van Veen Muk van Ravels (Stadsregio) Bij voorkeur via onze website www.nul20.nl of via mail [email protected] Johan van der Tol (eindredactie) Fotografie Nico Boink Anders : Prezco, ovv: Nul20, postbus 31, 1112 AS Diemen, 020 - 3989190 Joost Zonneveld Vormgeving Pieter Lesage Abonneer u op de gratis NUL20 nieuwsbrief: www.nul20.nl Druk Prezco bv Advertenties: via Bureau Recent 020-330.8998 (info op www.nul20.nl) Artikelen uit NUL20 worden gearchiveerd bij nul20 Online: www.nul20.nl Sibbelpanden beste Kabinet wil kooprecht restauratie 2011 et kabinet wil huurders van corporatiewo- gezet, maar aan meer betaalbare huurwonin- 4 e aanpak van de Sibbelpanden is de beste Hningen het recht geven om tegen markt- gen, stelt Woonbond-directeur Ronald Paping. Drestauratie van het jaar 2011. De Vereniging prijs hun woning te kopen. Daartoe moeten Het voorstel grijpt in op het eigendomsrecht Vrienden van de Amsterdamse Binnenstad woningcorporaties minstens driekwart van van corporaties. Het advies van de Raad van (VVAB) heeft de gelijknamige prijs toegekend aan hun woningen te koop aanbieden. De minis- State wordt dan ook met spanning afgewacht. woonstichting De Key. terraad heeft eind december een wetsvoorstel Roel Steenbeek, bestuursvoorzitter van Ymere, De veertig zogeheten Sibbelpanden aan de Hoogte voor advies naar de Raad van State gestuurd. verwacht dat woningcorporaties tot aan het Eu- Kadijk in Amsterdam verkeerden lange tijd in slechte De woningcorporaties en de Woonbond zijn ropese hof gaan procederen als het kabinet het staat. Aanvankelijk dreigde sloop van de woningen faliekant tegen. huidige voorstel doorzet. uit de negentiende eeuw. De Key nam de woningen Volgens de Amsterdamse Federatie van Wo- Volgens Kamerlid Betty de Boer van de VVD is over van Ymere en begon – na een lange strijd met ningcorporaties (AFWC) is een algemeen koop- het kooprecht “liberaal, sociaal en emancipe- bewoners - aan een kostbaar restauratietraject. recht onrealistisch en slecht voor de volkshuis- rend”. Ook ziet ze als voordeel dat corporaties De woningen zijn naar ontwerp van Rappange vesting. Directeur Hans van Harten: “Het risico zo vermogen liquide maken om te kunnen in- Architecten uitgebreid en opnieuw ingedeeld. is groot dat de beste woningen worden verkocht vesteren in de woningmarkt. Het CDA lijkt er Bovendien werden authentieke details als hardstenen en de slechtste overblijven voor de sociale ver- minder geharnast in te zitten. Woordvoerder stoepen, smeedijzeren hekken en gemetselde huur. Ook kunnen geen garanties meer worden Jan van Bochove wil vooral de mogelijkheden schoorstenen hersteld. gegeven dat er voldoende woningen beschik- van huurders vergroten om hun huis te kopen. baar blijven voor de laagste inkomens. Verder Overigens verkopen woningcorporaties al ja- worden corporaties in Amsterdam op hoge kos- ren woningen. De omvang daarvan daalt sinds Nieuwbouw ten gejaagd, omdat eerst voor miljoenen aan le- 2005; ook daalde het percentage verkoop aan ges en afkoop erfpacht betaald moet worden, zittende huurders tot 25 procent in 2009. In Amstelveen populair alvorens verkocht kan worden. De Federatie Amsterdam verkopen de corporaties nog geen e interesse voor nieuwbouw in Amstelveen hoopt dat dit voorstel alsnog van tafel gaat.” vijftien procent aan zittende bewoners. Dblijft groot. Eind december is voor de eerste De Amsterdamse corporaties wijzen erop dat appartementen in project Green Court in de wijk ze straks geen strategisch voorraadbeleid meer Verkoop corporatiewoningen Westwijk Zuidoost een loting gehouden. Maar liefst kunnen voeren: “Nu worden complexen voor aan particulieren 62 kandidaat-kopers schreven zich in voor twaalf verkoop aangewezen en vervolgens verkoopge- Zittende Jaar huurder Totaal % appartementen. Wethouder Jan-Willem Groot is reed gemaakt. Dat kan straks niet meer op deze zeer content met de herkomst van de inschrijvers. wijze. Als ook maar één huurder zijn woning wil 2005 7374 16267 45% Driekwart van de gegadigden komt uit Amstelveen en kopen, dan moet het hele complex verkoopge- 2006 5489 15741 35% 37 procent is 65 jaar of ouder. Als senioren verhuizen reed gemaakt worden.” 2007 4846 14164 34% geeft dat de meeste beweging op de woningmarkt. De Woonbond noemt het onbegrijpelijk om 2008 3917 13193 30% “De belangstelling voor bouwprojecten als Green driekwart van de sociale huurwoningen ‘in de 2009 3194 12950 25% Court is goed nieuws voor de noodzakelijke uitverkoop te doen’. Er is in deze tijd geen be- doorstroming op de Amstelveense woningmarkt,” hoefte aan meer woningen die te koop worden Bron: CFV, landelijke cijfers aldus de wethouder. Green Court is een project van AM en Bouwfonds en omvat zes kleinschalige woongebouwen met in totaal 52 appartementen De Flat kandidaat-koper Kleiburg Consortium De Flat onderhandelt exclusief parkeerplekken. Ook wil Rochdale meer helderheid met Rochdale over behoud van flat Kleiburg in krijgen over haar juridische en fiscale positie bij Ymere stelt meer Amsterdam-Zuidoost. De gezamenlijke plannen verkoop van het complex. Afgelopen najaar zijn de woonfraude vast van KondorWessels Vastgoed, Hendriks CPO, Vireo regels voor woningverkopen aangescherpt. Vastgoed, en Hollands Licht voorzien mere heeft afgelopen jaar 569 keer de huur in een bijzonder concept waarbij de Yopgezegd vanwege woonfraude, acht procent kopers van kluswoningen onderdeel meer dan in 2010. Van deze huuropzeggingen worden van een tv-serie. Uit hoeveel vond tweederde (365 maal) plaats in Amsterdam. woningen Kleiburg na de renovatie Ook ontmantelde Ymere afgelopen jaar 43 bestaat, is afhankelijk van de wensen hennepplantages. De corporatie is tevreden over de van kopers. resultaten van het woonfraudeteam. De opsporing De definitieve beslissing over de zorgt ervoor dat sociale huurwoningen weer toekomst van Kleiburg laat volgens beschikbaar komen en de bestrijding van woonfraude Rochdale nog op zich wachten. draagt bij aan de leefbaarheid van buurten. Eerst moet het consortium de Onrechtmatige bewoning gaat nogal eens gepaard plannen optimaliseren. Zo moet met overlast of criminaliteit. meer duidelijkheid ontstaan over

Gemeenschappelijke ruimte januari 2012 Metropoolregio kampt met lage woningproductie Eigen Haard ontruimt ok in de gemeenten rond Amsterdam is teerd. Alles hangt af van de voorverkoopcij- minder ondanks crisis de woningproductie zwaar ingezakt. En fers. O igen Haard heeft in 2011 slechts 42 huurders 5 een spoedig herstel is niet in zicht, zo blijkt Oplossingen worden gezien in het in stukken vanwege huurachterstand uitgezet. Het aantal uit een rondgang. Ook de aantallen in aan- knippen en faseren van geplande projecten. En E ontruimingen daalt al jaren. In 2010 werden nog 64 bouw genomen woningen blijven ver achter in ‘dicht op de markt’ zitten. Zo voert de ge- huurders hun woning uitgezet vanwege huurschuld. bij de productie die enkele jaren geleden nog meente Diemen gesprekken met kopers en be- Het aantal dreigende huisuitzettingen steeg gebruikelijk was. Cijfers over de verwachte langstellenden voor bestaande projecten. Die overigens wel, met ruim twintig procent tot bijna bouwaanvang in de komende jaren worden informatie wordt dan weer voor de ontwikke- achthonderd. De woningcorporatie merkt daaraan met de nodige slagen om de arm gepresen- ling van volgende plukjes nieuwbouw gebruikt. dat de crisis steeds harder aankomt. “We willen voorkomen dat huurders hun woning De (verwachte) productiecijfers van vier gemeenten: verliezen”, zegt Peter Nieuwenhuizen, hoofd 2011 2012 2013 Debiteurenbeheer. “Daarom stappen we er direct Gemeente Oplevering Start bouw Oplevering Start bouw Oplevering Start bouw op af als een huurder bij ons schulden maakt. Als de Diemen 0 45 45 ≤ 300 ≥250 ?? nood hoog is, kunnen huurders schuldhulpverlening Haarlem 600 400 670 570 500 600 krijgen in combinatie met een betalingsregeling. Haarlemmermeer 450 50 300 300 300 250 Huurders blijven zelf verantwoordelijk (..), maar ze Purmerend 477 320 289 374 409 100 krijgen een zetje in de goede richting”. Aanbod studentenwoningen groeit fors Amsterdams short- tudenten hebben weinig te lijden van de partner Rochdale) met Science Park II (605 staybeleid op de schop Scrisis op de woningmarkt. In 2011 wer- wooneenheden). In Amsterdam worden nu den in Amsterdam 432 wooneenheden voor ook de eerste leegstaande kantoren omge- et Amsterdams college wil het short- studenten opgeleverd en meer dan 1500 in bouwd tot studentenhuisvesting: 320 koop- Hstaybeleid verbeteren door minder regels op aanbouw genomen. Naast nieuwbouw levert studio’s in het GAK-gebouw en 464 tijdelijke te leggen en verhuurders beter te ondersteunen. herbestemming van leegstaande kantoren wooneenheden in het ACTA-gebouw (telt niet De beleidsaanpassingen volgen op een kritische extra woonruimte op. mee voor de nieuwbouwproductie). evaluatie door onderzoeksbureau Regioplan. Daaruit Er zijn in 2011 twee wooncomplexen opgele- AM start 21 januari met de verkoop van 348 blijkt dat het beleid onvoldoende bijdraagt aan de verd: 232 studentenkamers in de flat Daalwijk koopstudio’s in het Amstelkwartier. Daar ver- doelen en dat de slagkracht beter kan. in Zuidoost (Duwo en Rochdale) en de 200 schijnt het complex Villa Mokum met in totaal Short stay is de verhuur van vrije-sectorwoningen kamers voor ROC-studenten en topsporters 627 koop- en huurstudio’s voor studenten en voor perioden korter dan zes maanden en langer dan in het gebouw De Tribune (Ymere). starters. In 2013 start de bouw van een stu- een week. Vooral mensen die tijdelijk in Amsterdam De Key startte dit jaar op de Amstelcampus dentencomplex bij station Sloterdijk met 650 werken, maken er gebruik van. Maar ook steeds (154 zelfstandige woningen) en Duwo (met wooneenheden. meer toeristen willen liever in een woning verblijven. Voor short-stayverhuur is een vergunning nodig. Tot dusver mocht maximaal vijf procent van de geliberaliseerde huurwoningen per stadsdeel ervoor worden onttrokken; alleen voor Centrum gold een hoger percentage van vijftien. Deze beperking verdwijnt, maar stadsdelen mogen op eigen gezag nog wel een limiet instellen. Dat kan als het verblijf van short stayers ten koste gaat van de leefbaarheid en van het aanbod van goedkope huurwoningen. Ook mensen die samen geen huishouden vormen, mogen straks in short stay verblijven, met een maximum van vier personen. De huidige regels worden op grote schaal overtreden. Regioplan schat dat er ongeveer 2000 illegale short-stayverhuurders actief zijn. Het college wil gelijktijdig met het soepeler regiem veel strenger gaan toezien op illegale aanbieders, overlast en excessen, mede door samenwerking met de dienst Belastingen en het Kadaster. Het college wil graag dat er een keurmerk komt voor legale aanbieders.

januari 2012 Gemeenschappelijke ruimte Sloop 3e Nieuwe projecten Oosterparkstraat toegestaan West: vernieuwing Kolenkitbuurt gaat door 6 en woningcomplex van Ymere igen Haard gaat door met de vernieuwing van het middengebied van de Ein de Derde Oosterparkstraat EKolenkitbuurt. De corporatie heeft daarover nieuwe afspraken gemaakt in Amsterdam-Oost mag worden met stadsdeel West. In het najaar van 2013 wordt begonnen aan de sloop en gesloopt. Volgens de Raad nieuwbouw van circa vijfhonderd sociale en vrije sector huurwoningen, de van State hebben de panden bouw van een nieuwe brede school, realisatie van maatschappelijk vastgoed geen monumentale waarde. en herinrichting van de openbare ruimte. Na sloop van de bestaande Portefeuillehouder Godfried Lambriex is blij met de overeenkomst: “Het is bouw realiseert Ymere 26 mooi dat Eigen Haard zich verbindt aan een datum. Dat is pure winst voor vrije sector huurwoningen, de bewoners. Nieuw is ook dat het stadsdeel volgens een strak schema moet drie bedrijfsruimten en een werken. Zo heeft iedereen er belang bij zich tot het uiterste in te spannen om halfverdiepte garage. Het project de vernieuwing gaande te houden.” Gele Panden voorziet tevens in de bouw van twaalf sociale Oost: Vernieuwbouw Blasiusstraat huurwoningen aan de Vrolikstraat. De authentieke gevel van de woningen in de Blasiusstraat in Amsterdam-Oost blijft staan. De rest van het complex van woningstichting Eigen Haard wordt - naar ontwerp van Scala Architecten - compleet vernieuwd. Vernieuwbouw leidt tot 36 ‘Kraken enorme koopwoningen voor starters en doorstromers met middeninkomens en achttien zorgwoningen met lift voor ouderen in de sociale huur. Op de begane grond zijn vier bedrijfsruimten voorzien. schadepost’ rakers veroorzaken Noord: Waterlandplein vordert Kjaarlijks voor enkele e bouw van het nieuwe Waterlandplein in Amsterdam-Noord vordert. honderdduizenden euro’s schade DHet hoogste punt van de eerste woontoren De Brandaris is bereikt. Er aan het woningbezit van Rochdale. komen zes hoge woontorens die verrijzen vanaf drie blokken waarin het Er lijkt volgens de corporatie geen nieuwe winkelcentrum en maatschappelijke voorzieningen. Er komen in respect meer te bestaan voor totaal 319 woningen en 300 overdekte parkeerplaatsen. De ontwikkelaars AM andermans eigendom. In sommige en Ymere verwachten de nieuwbouw in 2013 te voltooien. gevallen bedraagt de schade 30.000 tot 40.000 euro per woning. Start vernieuwing Bakema Noord Rochdale heeft vooral in de ochdale en Stadgenoot zijn gestart met de bouw van 25 eengezinswoningen met tuin en eigen parkeerplaats in het Kinkerbuurt last van krakers. Daar Rnoordelijke deel van de Bakemabuurt in Geuzenveld. De koopwoningen in het plan De Raak hebben een oppervlakte van werden vorig jaar 38 woningen 133 tot 160 m2. Kopers kunnen zelf de indeling bepalen. Zo is er de mogelijkheid om op de eerste verdieping te wonen. Of een gekraakt. Hoofdzakelijk panden slaapkamer in te ruilen voor een dakterras. In Bakema-Noord staan ook een nieuw appartementengebouw en een onderkomen met een leegstand van minder voor de Timotheusschool gepland. dan een jaar. “Wij maken ons sterk voor een rechtmatige Surinde in Amsterdam-Oost verkoopt goed woonruimteverdeling. Als bij een igen Haard bouwt in de Makassarstraat in Amsterdam-Oost voorgenomen renovatie vertraging Ehet appartementencomplex Surinde. Het woongebouw ontstaat en complexen langer bevat veertig koopwoningen, veertien huurwoningen en vijf leegstaan, dan worden dergelijke bedrijfsruimtes. De belangstelling voor het project is groot. Eigen woningen aan bijvoorbeeld Haard heeft binnen enkele maanden meer dan de helft van de studenten verhuurd. Vroeger koopwoningen verkocht. De appartementen zijn grotendeels kwam kraken voort uit idealisme, driekamerwoningen met een oppervlakte variërend van 62 tot 85 maar nu lijkt men vooral op zoek m². Kopers hebben nog invloed op de plattegrond. Hooyschuur naar gratis woonruimte.” Architecten biedt verschillende indelingsmogelijkheden. “Het Na ontruiming wordt Rochdale woonplan sluit aan bij de sobere architectuur van de Indische met flinke schade geconfronteerd. Buurt. Zo zijn de hoeken verbijzonderd en heeft de entree – door een detaillering in het metselwerk – een duidelijke rol “Wij schatten de schade op gekregen in het geheel. De combinatie van de doorgaande balkons op de eerste verdieping en het sterke ritme van de kozijnen, gemiddeld 8000 euro per woning. geeft het gebouw een horizontale uitstraling,” aldus architect Ron Baltussen. Soms wordt alles gesloopt wat er te slopen valt en loopt de schade op Nieuwbouw Ru Paré-school tot wel 40.000 euro per woning,” e Key is gestart met de nieuwbouw voor de basisschool Ru Paré in Amsterdam Nieuw-West. Het gebouw aan het August aldus de woordvoerder. Rochdale DAllebéplein krijgt een multifunctioneel karakter. Het zogeheten community centre biedt ook onderdak aan naschoolse heeft daar genoeg van. “Het wordt opvang, buitenschoolse activiteiten, een buurtcentrum, een gymzaal en voorzieningen voor de GGD. De komst van betere tijd voor een kritische discussie, school- en buurtgebouwen is een van de speerpunten in de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden. Oplevering is voorzien want dit kan niet zo doorgaan.” zomer 2013.

Gemeenschappelijke ruimte januari 2012 Aanbouw bestaat 15 jaar Corporatieverkopen blijven op peil et AT5-programma Aanbouw bestaat msterdamse corporaties weten zich redelijk De Amsterdamse corporaties lijken de verko- Hvijftien jaar. Aanbouw is het enige Ate onttrekken aan de malaise op de koopwo- pen van bestaand bezit op peil te houden. In reguliere tv-programma over stedenbouw 7 ningmarkt. Vier van de zes grote corporaties ver- 2010 verkochten de zes grote corporaties in en ruimtelijke ordening van Nederland. kochten vorig jaar ruim 1700 voormalige sociale Amsterdam slechts 1585 woningen. In 2009 Het programma wordt mogelijk gemaakt huurwoningen, zo blijkt uit de eerste cijfers. werden 1640 woningen verkocht. dankzij bijdragen van de Amsterdamse Ymere, de grootste corporatie, verkocht maar Het succes laat zich mogelijk verklaren uit woningcorporaties en de gemeente Amsterdam. liefst 913 woningen, Eigen Haard wist 320 wo- het specifieke karakter van het bezit. Amster- Wie de jubileumuitzending heeft gemist kan ningen te slijten, de Alliantie Amsterdam 260 en dam blijft populair en de veelal kleine wo- deze via de site van NUL20 terugzien. Stadgenoot 214. Rochdale heeft nog geen actu- ningen zijn bereikbaar voor starters op de ele cijfers paraat. De Key weigert voorlopige ver- woningmarkt. En de verlaging van de over- koopcijfers bekend maken. drachtsbelasting speelt een positieve rol. Geen inkomensgrens Niet elke corporatie is even succesvol. De Key Over de prijsontwikkeling bestaat nog geen voor huurders met zorg laat weten dat de verkoopcijfers lager uitvallen duidelijkheid. dan een jaar eerder. Stadgenoot ziet de verkoop De nieuwbouwmarkt vertoont een heel wis- oor huishoudens waarvan ten minste één lid is met vijftien procent afnemen. In 2010 werden selend beeld. Ymere en Eigen Haard verkoch- Vaangewezen op zorg geldt de inkomensgrens nog 253 sociale huurwoningen verkocht. Ei- ten respectievelijk 433 en 420 woningen. voor sociale huurwoningen niet. Dat meldde gen Haard boekt daarentegen een groei van Stadgenoot verkocht er 51; alleen in complex minister Donner op zijn laatste werkdag in een ruim vijftien procent (277 in 2010). Maar daar- Piri Reis in Amsterdam-West. En bij de Alli- Kamerbrief. Het was al zo dat de inkomensgrens voor heeft de corporatie een enorme inspanning antie Amsterdam blijft de teller steken op 22 niet gold voor AWBZ-instellingen, maar die is nu moeten verrichten, aldus een woordvoerder. koopwoningen. [BP] ook niet van toepassing voor reguliere huurders van woningen met zorg of zorg in de nabijheid. De Groot onderhoud Dubbeltjespanden versoepeling geldt voor mensen met een indicatie “dat levering van zorg noodzakelijk is maar e Key is half januari begonnen met groot na afronding van het groot onderhoud in de waarbij er (nog) geen behoefte is aan verblijf in een Donderhoud aan de Dubbeltjespanden op sociale verhuur. instelling”. de Mauritskade in Amsterdam. De plannen De 26 Dubbeltjespanden behoren tot het eerste De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties voorzien in herstel van casco en binnenkant, vastgoedbezit van één van de voorgangers van pleit ervoor de grenswaarde van alle huurders te duurzame aanpak van vochtproblemen, aan- De Key. De woningen zijn vanaf 1870 gebouwd verhogen óf het inkomen anders te berekenen. Voor leg van cv, verbetering van de brandveiligheid als eerste bouwopdracht van de Bouwmaat- de inkomensgrens worden inkomens van partners en vernieuwing van de bestaande uitbouwen. schappij tot Verkrijging van Eigen Woningen gewoon opgeteld, terwijl hypotheekverstrekkers, De onderhoudswerkzaamheden nemen een (BVEW). Hun verenigingsdoel was ‘het bouwen verhuurders en ook het Nibud een tweede inkomen jaar in beslag. Alle bewoners kunnen terugke- van arbeiderswoningen’. De panden danken maar voor een derde meerekenen. ren naar hun huidige woning. Er worden geen hun naam aan het wekelijkse dubbeltje dat de woningen verkocht. Ook de woningen die nu eerste bewoners van de woningen inlegden om in de tijdelijke verhuur of gekraakt zijn, komen zo uiteindelijk hun woning in bezit te krijgen. Korting op huurtoeslag et kabinet snijdt in de huurtoeslag. HVolgens de Woonbond gaan meer dan een miljoen huishoudens met huurtoeslag er dit jaar gemiddeld 111 euro op achteruit en in 2013 zelfs bijna 160 euro. Alleen huurders met een huurprijs onder de 362 euro per maand worden niet gekort. Mensen met lage inkomens kregen in 2011 nog 75 procent vergoed van de huur tussen de 362 euro en de zogeheten aftoppingsgrens (tussen 517 en 555 euro). Dat percentage wordt verlaagd naar 65 procent. Ouderen, gehandicapten en alleenstaanden kregen in 2011 nog een bijdrage van vijftig procent van de huur boven de aftoppingsgrens. Dat wordt veertig procent. De Wijksteunpunten Wonen wijzen erop dat deze bezuiniging extra zuur is voor mensen die in goed vertrouwen een duurdere huurwoning hebben betrokken, bijvoorbeeld vanwege stedelijke vernieuwing.

januari 2012 Gemeenschappelijke ruimte Wel toename tevredenheid in buurten wijkaanpak: geen onvoldoendes meer als totaaloordeel voor de buurt

8 Verbetering leefbaarheid stagneert na jaren groei

Amsterdammers zijn nog altijd behoorlijk tevreden over hun Het vorige WiA-onderzoek dateert zelfde geldt voor Oost en Nieuw- buurt. Dat blijkt uit het onderzoek Wonen in Amsterdam 2011 van voorjaar 2009. De effecten van West. Ondanks de stagnatie in de (WiA). Bewoners geven hun buurt gemiddeld een rapportcijfer de crisis waren toen nog nauwe- stedelijke vernieuwing van het laat- van 7,3. Maar de stijgende lijn van de afgelopen jaren wordt lijks merkbaar. Dat is in 2011 wel ste stadsdeel, blijven de bewoners niet voortgezet. Wel is de tevredenheid toegenomen in anders. Zo bezien valt het nog mee blijkbaar positief over de toekomst de buurten van de wijkaanpak. En – voor het eerst in tien dat het gemiddelde rapportcijfer van de buurt. jaar WiA – er is geen buurt met een onvoldoende meer als gelijk is gebleven. totaaloordeel voor de buurt.. Straatvuil en criminaliteit Jeroen van der Veer l sinds 2001 zien we van Stijgende tevredenheid over de Amsterdammers ergeren zich even- Senior beleidsadviseur AFWC jaar op jaar een toenemen- buurt in Nieuw-West en West als in voorgaande jaren het meest Ade tevredenheid van Am- Voor Amsterdam als geheel is het aan straatvuil. Voor ‘Overlast door sterdammers over hun buurt. Het totaaloordeel over de buurt tussen vervuiling’ geven ze in ieder geval rapportcijfer over de buurt (totaal- 2009 en 2011 dus niet veranderd. het laagste cijfer: 6,1 (een hoog rap- oordeel) is toegenomen van 6,9 in Hetzelfde geldt voor de stadsdelen portcijfer betekent weinig overlast). 2001 naar 7,3 in 2009. In 2011 is Centrum en Zuid. Deze stadsdelen Maar liefst 36 buurten scoren on- een einde gekomen aan die trend. lijken met gemiddelde rapportcij- voldoende op de overlast door ver- Het totaaloordeel bleef 7,3. Ook fers rond een 8, hun top wel zo’n vuiling. In IJplein/Vogelbuurt en voor heel Nederland stagneerde beetje te hebben bereikt. De sterk- Volewijck hebben bewoners het de verbetering van de leefbaarheid ste stijging tussen 2009 en 2011 meeste last van vervuiling (rap- tussen 2008 en 2010 overigens, zo zien we in West (van 7,2 naar 7,4) blijkt uit de landelijke leefbarome- en Nieuw-West (van 6,6 naar 6,8). WiA – Zo zit het ter (www.leefbarometer.nl). Het- De effecten van de stedelijke ver- Sinds 1995 wordt tweejaarlijks zelfde landelijke onderzoek (Leef- nieuwing en wijkaanpak zijn hier het onderzoek Wonen in baarheid in Balans van RIGO en duidelijk merkbaar. Ook landelijk Amsterdam (WiA) gehouden. blijkt dat de veertig Vogelaarwijken De Vogelaarwijken hebben zich positiever Dat geeft een beeld van zich positiever hebben ontwikkeld de ontwikkeling van de ontwikkeld dan het Nederlandse gemiddelde dan het Nederlandse gemiddelde. woningvoorraad, het inkomen Noord is het enige stadsdeel waar van de Amsterdammers, hun Atlas voor gemeenten in opdracht bewoners in 2011 gemiddeld min- tevredenheid met hun woning van het Ministerie van BZK/WWI) der tevreden zijn over de buurt dan en woonomgeving, en hun constateert een samenhang tus- in 2009. Ook over de afgelopen verhuis- en woonwensen. sen leefbaarheid en economische tien jaar is Noord het enige stads- Wonen in Amsterdam wordt Landlust in Bos en Lommer staat er in ontwikkeling. De periode tot 2008 deel met een dalende tevredenheid. uitgevoerd in opdracht van de vergelijking met tien jaar geleden een kenmerkt zich door een economi- Wel zijn bewoners van Noord po- stuk beter voor, maar het rapportcijfer Amsterdamse Federatie van blijft ondanks alle investeringen op sche opgang en stijgende tevreden- sitiever over de ontwikkeling in de Woningcorporaties, de dienst maximaal 6,6 steken. heid van bewoners over hun buurt. komende jaren dan in 2009. Het- Wonen, Zorg en Samenleven en de stadsdelen. Vanaf 2001 zijn vragen opgenomen over de leefbaarheid – over schoon, heel, veilig en ‘prettig samenleven’. In 2011 werkten bijna 18.000 Amsterdammers mee; daarmee zijn de gegevens tot op buurtniveau betrouwbaar. Dit artikel is een verkorte weergave van het factsheet ‘Leefbaarheid’ dat deze maand verschijnt. Alle factsheets en rapportages over Wonen in Amsterdam zijn vanaf verschijnen te downloaden op www.afwc.nl en www.wzs. amsterdam.nl.

eerste verdieping januari 2012 IDS HE ON Wel toename tevredenheid in buurten wijkaanpak: geen onvoldoendes meer als totaaloordeel voor de buurt R D A E

R A

WIA Z

2011 K E Verbetering leefbaarheid stagneert na jaren groei L 9

Totaaloordeel over buurt per stadsdeel combinaties Landelijk Noord en (6,0), Overtoomse Veld (6,2) en Ontwikkeling Ontwikkeling Stadsdeel 2001 2009 2011 Grachtengordel-West het hoogste Bosleeuw (6,2). 2009-2011 2001-2011 rapportcijfer (8,4), gevolgd door Dat betekent dat geen enkele buurt Centrum 7,7 8,1 8,1 0,0 0,4 West 6,4 7,2 7,4 0,2 1,0 de Grachtengordel-Zuid, Jordaan, nog lager dan een 6 scoort, een Nieuw-West 6,5 6,6 6,8 0,2 0,3 Museumkwartier/Duivelseiland en mijlpaal. In 2011 is er dus geen en- Zuid 7,6 7,9 7,9 0,0 0,3 Haarlemmerbuurt (allen 8,3). On- kele Amsterdamse buurtcombina- Oost 6,7 7,3 7,4 0,1 0,7 deraan de ranglijst staan de aan el- tie meer die van de eigen bewoners Noord 7,1 6,9 6,8 -0,1 -0,3 kaar grenzende buurten Kolenkit een onvoldoende krijgt als totaal- Zuidoost 6,5 6,8 6,9 0,1 0,4 Amsterdam 6,9 7,3 7,3 0,0 0,4 Kaart 1: Tevredenheid over schoonhouden 1 = zeer ontevreden, 10 = zeer tevreden straten en stoepen

Hoe denkt u dat uw buurt zich de komende jaren zal ontwikkelen?

Stadsdeel 2009 2011 Verschil Centrum 7,4 7,5 0,1 West 7,3 7,3 0,0 Nieuw-West 6,3 6,4 0,1 Zuid 7,3 7,3 0,0 Oost 7,0 7,1 0,1 Noord 6,4 6,5 0,1 Zuidoost 6,5 6,5 0,0 Amsterdam 7,0 7,0 0,0

1 = zeer negatief, 10 = zeer positief

portcijfer 4,7). Bovendien is de te- Opmerkelijk is dat de beleefde 1 = zeer ontevreden, 10 = zeer tevreden vredenheid over het schoonhouden overlast van criminaliteit sterk is 7 tot 7,26 van straten en stoepen er het sterkst gestegen tussen 2009 en 2011, ter- 6,5 tot 7 6 tot 6,5 afgenomen van de gehele stad. In wijl uit de veiligheidsindex blijkt 4,85 tot 6 IJplein/Vogelbuurt is het rapportcij- dat de geregistreerde criminali- fer voor schoonhouden gedaald van teit niet is toegenomen. Het ge- Kaart 2: Ontwikkeling schoonhouden een 6,0 naar een 5,0 en in Volewijck middelde rapportcijfer in Amster- straten en stoepen, 2009-2011 van een 5,8 naar een 4,9. Ook in an- dam daalde hier van 6,9 naar 6,5. dere buurten in stadsdeel Noord is De toename van de ondervonden de overlast van vervuiling toegeno- overlast van criminaliteit treedt op men, mede doordat het (grof )vuil in grote delen van de stad, maar minder vaak wordt opgehaald. In is het sterkst in Bosleeuw (rap- de meeste stadsdelen wordt het portcijfer van 6,9 naar 5,6), Ban- grofvuil wekelijks opgehaald, in ne Buiksloot/Buiksloterham (van Noord maandelijks. In veel buurten 7,1 naar 5,9) en Landlust-Zuid in stadsdeel Oost is de tevredenheid (van 6,3 naar 5,2). De laatste buurt over het schoonhouden van straten kent bovendien in 2011 de groot- en stoepen juist toegenomen (zie ste overlast van criminaliteit van kaart 2 en kader Transvaalbuurt). de gehele stad. Amsterdammers ondervinden na vervuiling de meeste overlast van Geen enkele buurt criminaliteit (6,5), parkeren (6,6), scoort meer onvoldoende 0,3 tot 0,6 significante stijging tevredenheid verkeerslawaai (6,8), andere groe- Als we kijken naar het totaaloordeel -0,3 tot 0,3 geen significante stijging of daling -0,6 tot -0,3 significante daling tevredenheid pen mensen (6,8) en buren (7,2). over de buurt dan halen de buurt- -1,07 tot -0,6 sterke daling tevredenheid Kaart 1 en 2: In grote delen van stadsdeel Noord zijn bewoners ontevreden over de vuile Geen enkele buurt scoort nog onvoldoende, straten en stoepen. Bovendien is het rapportcijfer daarover in Noord in twee jaar tijd het een mijlpaal sterkst afgenomen van de gehele stad. In veel buurten in Oost is de tevredenheid van bewoners juist significant toegenomen.

januari 2012 eerste verdieping Overlastaspecten Verschil Verschil 2001 2009 2011 2009-2011 2001-2011 Vervuiling 5,7 6,0 6,1 0,1 0,4 10 Criminaliteit 6,2 6,9 6,5 -0,4 0,3 Parkeren * 6,5 6,6 0,1 * Verkeerslawaai * 6,7 6,8 0,1 * oordeel voor de buurt, terwijl dat Andere groepen geresulteerd in een hoger rapport- * 6,9 6,8 -0,1 * in 2001 nog voor veertien buurten mensen cijfer (van 6,5 naar 6,9). Verkeersdrukte * 6,9 7,0 0,1 * gold. De tevredenheid van de bewo- Buren 6,8 7,2 7,2 0,0 0,4 Bosleeuw en andere delen van ners is er dan ook in grote delen van Landlust lijken daarbij de laatste de stad fors op vooruit gegaan. 1= ernstige overlast, 10 = geen overlast jaren wat achter te blijven. Zoals we al hebben gezien is daar de Verandering problemen. De status van ‘hot ste van geheel Amsterdam scoort. overlast door criminaliteit sterk buurtwaardering spot’ of ‘probleembuurt’ is geluk- De stedelijke vernieuwing en toegenomen. Tegelijkertijd is juist tussen 2009 en 2011 kig geen permanent gegeven. In- wijkaanpak werpen duidelijk hun in Landlust de tevredenheid in de De tevredenheid over de buurt is tegendeel, de buurtwaardering is vruchten af. In deze buurt was de voorafgaande periode tussen 2001 tussen 2009 en 2011 het meest af- in de meeste hot spots juist sterker woningcorporatie Far West zeer en 2009 zeer sterk toegenomen. genomen in de Burgwallen Nieu- toegenomen dan het Amsterdam- actief. Ook in andere ‘wijkaan- we Zijde (van 7,6 naar 7,1 - zie ka- se gemiddelde. pakbuurten’ is de tevredenheid Tien jaar ontwikkeling der). Van jaar tot jaar treden er De sterkste stijger is Overtoomse erop vooruitgegaan. Zo hebben in leefbaarheid ruimtelijke verschuivingen op in Veld, waardoor de buurt voor het de investeringen van corporaties Met Wonen in Amsterdam kun- concentraties van leefbaarheids- eerst sinds jaren niet meer als laag- en stadsdeel in de Transvaalbuurt nen we inmiddels de ontwikke-

In tien jaar Transvaalbuurt stijgt door van 5,7 naar 6,9

ewoners van de Transvaalbuurt in Oost zijn effect op gehad hebben. Biervliet: “Samen met Tugelawegblokken. Die participatie zorgt denk ik Bsteeds meer te spreken over hun woonomgeving. andere partijen hebben we ingezet op ontmoeting ook voor vertrouwen.” In de afgelopen tien jaar is een krappe onvoldoende en op de openbare ruimte. Zo hebben bewoners De komende jaren hebben zowel corporaties omgebogen naar bijna een zeven. Dat is goed een zandkastelenfestijn georganiseerd, zijn er als stadsdeel minder middelen ter beschikking. nieuws voor de aandachtswijk waar stadsdeel en groendagen gehouden, is er een buurttuin op Biervliet: “We hebben een buurtuitvoeringsplan woningcorporaties in de afgelopen jaren flink op het Afrikanerplein gekomen en helpen bewoners klaarliggen dat helpt om te focussen op wat nog hebben ingezet. “De stijgende lijn verrast mij niet,” om hun omgeving schoon te houden.” Hoewel echt nodig is. Jongeren en werkgelegenheid zijn zegt Leny Biervliet, programmamanager wijkaanpak bewoners nu een voldoende geven voor het daarin een speerpunt. We willen bijvoorbeeld van Ymere, “vijf jaar geleden zijn we samen met de schoonhouden van straten en stoepen ergeren zij door met leer-werktrajecten en proberen een politie en het stadsdeel begonnen om de veiligheid zich nog steeds aan de overlast van vervuiling. Dat mentorenproject op te zetten door slim gebruik te te verbeteren, de openbare ruimte op orde te krijgen geldt ook voor de hinder die zij van criminaliteit maken van onze netwerken. Dat hoeft dan niet veel ervaren. In die factoren zit overigens wel geld te kosten, maar kan wel een positief effect op en de lokale economie te stimuleren.” Een belangrijk verbetering. Over het algemeen voelen bewoners de buurt hebben.” punt daarbij is dat bewoners meer mee zijn gaan zich wel veilig in de buurt, ook ´s avonds. doen, waardoor zij zich meer verantwoordelijk voor De investeringen die de woningcorporaties Eigen hun buurt zijn gaan voelen. Haard, Stadgenoot, Rochdale en Ymere in de buurt Dat is ook terug te zien in de cijfers. Bewoners hebben gedaan, hebben ook effect gehad. Biervliet: vinden dat zij beter met elkaar omgaan, terwijl “We hebben in de afgelopen jaren al een behoorlijk dat tien jaar geleden nog ruim onvoldoende was. deel van ons bezit opgeknapt, een deel verkocht en Ook de betrokkenheid van bewoners bij hun geïnvesteerd in huismeesters en portiekgesprekken buurt is nu voldoende en de ervaren overlast van gehouden om de leefbaarheid te verbeteren. We buren en andere groepen is teruggelopen. De vele proberen ook bij de vernieuwing van ons bezit buurtprojecten zullen daar ongetwijfeld een positief bewoners zo veel mogelijk te betrekken, zoals bij de Transvaalbuurt, Afrikanerplein

eerste verdieping januari 2012 IDS HE ON R D In Noord is de overlast door vervuiling flink A E

R A

WIA Z

toegenomen O

2011 K E

L 11 ling van de afgelopen tien jaar alleen het gevolg van autonome Kolenkit zijn daarvan duidelijke De komende jaren vertraagt de in beeld brengen. Als we kijken ‘gentrification’. Het is aanne- voorbeelden. Ook in het Zuid- stedelijke vernieuwing en wordt naar de ontwikkeling van het to- melijk dat de investeringen van westkwadrant en De Punt (in bezuinigd op de wijkaanpak. Te- taaloordeel tussen 2001 en 2011, woningcorporaties en gemeen- Osdorp) zien we een toenemen- gelijkertijd heeft de crisis negatie- dan valt een aantal zaken op. te in stedelijke vernieuwing en de tevredenheid. Het is mede aan ve gevolgen voor de sociaal-eco- We zien een toenemende tevre- wijkaanpak leiden tot grotere de stedelijke vernieuwing te dan- nomische status van bewoners. denheid in de gebieden rond het tevredenheid over de buurt. Dat ken dat deze ontwikkeling door- Veel buurten hebben intussen te Centrum. Deze gebieden breiden hebben wij bijvoorbeeld aan het zet, zowel binnen als buiten de maken met forse problemen wat zich steeds verder uit van de Ne- begin van deze eeuw gezien in Ring A10. Alleen in Noord lijkt betreft overlast van vervuiling en gentiende-eeuwse Gordel naar de Bijlmermeer, maar inmid- deze toenemende tevredenheid criminaliteit. Een gezamenlijke de Ring ’20–‘40, vooral aan de dels zijn de positieve effecten (met uitzondering van Nieuwen- inzet op leefbaarheid en veilig- westkant van de stad. Deze toe- ook te zien ten westen van de dam-Noord) nog niet echt door heid blijft daarom essentieel. Be- name van tevredenheid is niet Ring A10. Overtoomse Veld en te zetten. zuinigen op één van deze onder-

Ontwikkeling tussen 2009 en 2011: Landlust Zuid 6,6 blijft 6,6; Investeringen in Landlust beklijven niet in beter rapportcijfer Landlust Noord van 6,7 naar 6,5; Bosleeuw van 6,6 naar 6,3.

andlust in Bos en Lommer staat er in vergelijking Lmet tien jaar geleden een stuk beter voor, maar tussen 2009 en 2011 is de tevredenheid van bewoners niet verder toegenomen. Gezien de inspanningen van het stadsdeel en de corporaties Eigen Haard en Ymere toch een beetje een tegenvaller, geeft Jan Voskamp, regiodirecteur van Ymere, toe. “Wij zien in de afgelopen jaren juist een stijgende lijn. We hebben meer gemengde blokken en we hebben een instroom gezien van een behoorlijke groep jonge kopers die in allerlei buurtprojecten samenwerken met huurders. Dat zijn voornamelijk ouderen. De sfeer in de buurt is echt ten goede gekeerd.” Voskamp noemt het bewonersinitiatief Booloboost waarbij nieuwe bewoners de leefbaarheid in Bos en Lommer op alle vlakken willen verbeteren. “Dat zegt toch iets over een nieuw soort betrokkenheid die is ontstaan. Enige tijd was Landlust een dood vogeltje, maar je ziet de buurt nu opbloeien.” Hoe En hoewel het een opsteker is dat investeringen het kan dat bewoners de omgang met elkaar een in speelplaatsen gewaardeerd worden, blijft het halve punt lager waarderen dan twee jaar geleden schoonhouden van de openbare ruimte op een is dan ook een raadsel voor Voskamp. Ook laat krappe onvoldoende steken; voor overlast door de betrokkenheid, na een verbetering twee jaar vervuiling geldt hetzelfde. geleden, nu een kleine daling zien. Daarnaast geven Dat bewoners de investeringen van de bewoners aan weer meer last van elkaar en van woningcorporaties in hun vastgoed niet in buurteconomie veel aandacht. “De Koppel, een ‘andere groepen’ te hebben. Volgens Voskamp kan een positievere waardering vertalen, is ook oude garage waarin creatieve ondernemers een dat te maken hebben met hem bekende klachten opvallend. Voskamp noemt de investeringen van plek hebben gekregen, willen we een bredere over overlast van hangjongeren in sommige collegacorporatie Eigen Haard, die onder andere uitstraling naar de buurt geven door in leegstaande delen van de buurt. Opvallend is de overlast van het duurzame renovatieproject Koningsvrouwen bedrijfsruimtes hetzelfde te doen, als een soort criminaliteit. Dat cijfer daalt van een voldoende van Landlust realiseerde. Ymere gaat ook door met satellieten van De Koppel.” Bovendien wil Ymere twee jaar geleden naar een onvoldoende nu. De renovaties, ook al zal dat vanwege de crisis met een de klussendienst in de buurt behouden, ondanks bewoners van Landlust Zuid geven voor overlast minder hoog ambitieniveau zijn. “De blokken in de overheidsbezuinigingen op reïntegratietrajecten. door criminaliteit zelfs het laagste rapportcijfers van Juliana van Stolwijkstraat en de Merkelbachblokken “Op die manier hopen we mensen uit de buurt de hele stad. pakken we dit jaar aan.” Daarnaast krijgt de vooruit te blijven helpen.”

januari 2012 eerste verdieping Kaart 3: Kaart 4: Ontwikkeling Rapportcijfer Overlast van CriminaliteiT Overlast Criminaliteit 2009 - 2011

(daling rapportcijfer betekent 1 = ernstige overlast, 10 = geen overlast stijging overlast criminaliteit) 7 tot 7,68 geen significante stijging of daling 6,5 tot 7 daling -0,6 tot -0,3 6 tot 6,5 daling -0,9 tot -0,6 5,18 tot 6 daling -1,28 tot -0,9

werpen blijkt contraproductief. Het is dus essentieel de inzet op de Kaart 3 en 4: In grote delen van stadsdeel Noord zijn bewoners ontevreden over de vuile Als er minder wordt geveegd en gebieden ‘schoon’, ‘heel’ en ‘vei- straten en stoepen. Bovendien is het rapportcijfer daarover in Noord in twee jaar tijd het het vuil minder vaak wordt opge- lig’ op peil te houden. z sterkst afgenomen van de gehele stad. In veel buurten in Oost is de tevredenheid van haald, neemt de verloedering toe. bewoners juist significant toegenomen.

Grootste daler tussen 2009 en Waardering voor Burgwallen-Nieuwe Zijde zakt 2011, van 7,6 naar 7,1. et gebied rond de Nieuwezijds Voorburgwal Hin de binnenstad krijgt dit jaar nog steeds een ruime voldoende maar de waardering van bewoners voor hun woonomgeving is gemiddeld wel een halve punt lager dan twee jaar geleden. Dat is gezien het positieve beeld over de gehele stad, een opvallende daling. Zo zijn bewoners bijvoorbeeld minder tevreden over het winkelaanbod. Ook laat het aantal basisscholen te wensen over, net als de sport- en speelvoorzieningen. Maar stadsdeelvoorzitter Jeanine van Pinxteren wijst er op dat het belang dat bewoners aan die laatste soort voorzieningen hechten ook simpelweg laag gehele gebied. Dat zal ook betekenen dat delen ervaren. Opvallend is dat criminaliteit minder een is. “Het is een heel uitzonderlijke buurt waar we van deze buurt op de schop gaan in de komende probleem wordt gevonden, maar ook dat relativeert het hier over hebben. De binding van bewoners jaren. Omwonenden zullen daar ook last van Van Pinxteren. “De drugsproblematiek in de met hun omgeving is laag. Hier wonen veel hebben, maar uiteindelijk moet de buurt daar binnenstad verschuift voortdurend. We zien nu alleenstaanden die nauwelijks behoefte hebben beter uitkomen.” Het onderhoud van de openbare dat die zich meer in het stuk concentreert waar de aan buurtvoorzieningen, ook al proberen we de ruimte vinden bewoners in dit deel van de stad Haarlemmerstraat en de kop van de Nieuwendijk betrokkenheid wel te vergroten. Deze buurt laat onvoldoende. Met de staat van de woningen is men elkaar ontmoeten. Maar dat kan over een tijdje zich moeilijk vergelijken met andere delen van de wel tevreden. weer ergens anders zijn. De objectieve veiligheid is stad.” Om de leefbaarheid in het gebied op peil te Ten opzichte van twee jaar geleden is de overlast in dit intensief gebruikte deel van de stad overigens houden ligt al een reeks maatregelen klaar. “Het door vervuiling op straat en overlast van nog steeds niet slecht.” is een lastige kwestie, maar het wonen boven horecagelegenheden toegenomen, terwijl de winkels bijvoorbeeld is in dit gebied belangrijk om ergernis ten aanzien van verkeersdrukte voor het deze buurt meer te laten zijn dan een winkelgebied eerst sinds jaren als acceptabel wordt beschouwd. alleen.” Mogelijk houdt daarmee verband dat inwoners Van Pinxteren wijst erop dat vanuit Project 1012 van dit centrumgebied het aantal parkeerplaatsen en de Rode Loper geprobeerd wordt om een meer onvoldoende vindt. hoogwaardig winkelaanbod te creëren. “Met De binnenstad krijgt natuurlijk veel bezoekers; andere bezoekers en een opwaardering van het dat wordt in toenemende mate als onprettig

eerste verdieping januari 2012 Kaart 5: Kaart 6: Ontwikkeling totaaloordeel Totaaloordeel over de buurT 2001 - 2011

1 = zeer ontevreden, 10 = zeer tevreden stijging 1,2 tot 1,57 > 8 stijging 0,9 tot 1,2 7,5 tot 8 stijging 0,6 tot 0,9 7 tot 7,5 stijging 0,3 tot 0,6 6,5 tot 7 geen significante stijging of daling 6 tot 6,5 daling -0,71 tot -0,3

Kaart 5: Geen enkele buurt scoort meer onvoldoende. De bewoners van de Kaart 6: Tien jaar leefbaarheidsonderzoek: de sterkste stijging van de bewonersoordelen Grachtengordel en Zuid zijn nog altijd zeer tevreden over hun buurt. In Overtoomse vinden we rond het centrum, en dan vooral aan de westkant. Het is mede aan de stedelijke Veld, lang de hekkensluiter met een onvoldoende, is de tevredenheid het sterkste vernieuwing te danken dat deze ontwikkeling zich ook buiten de Ring doorzet. In flinke toegenomen. delen van Noord zijn de bewoners daarentegen minder tevreden over hun buurt geworden.

Grootste stijger tussen 2009 en Overtoomse Veld: eindelijk voldoende 2011: van 5,6 naar 6,2. vertoomse Veld krijgt misschien niet Ode hoogste score van de stad, maar na jarenlang een zorgenkindje geweest te zijn, lijkt de buurt de weg omhoog gevonden te hebben. Voor het eerst geven bewoners een voldoende aan hun buurt, een 6,2 waar dat twee jaar geleden nog een 5,6 was. En waar ervaren inwoners van Overtoomse Veld het verschil? Zij voelen zich over het algemeen beter thuis en veiliger in de buurt. Uit de leefbaarheidscijfers blijkt dat bewoners voldoende vertrouwen hebben dat hun buurt zich in de komende jaren in positieve zin ontwikkelt. Het verbaast niet dat zij tevredener zijn over Overtoomse Veld nog niet als voldoende waarderen, verhuizen moeten zij de taal spreken, hun financiën parkeervoorzieningen, het aanbod van winkels, zit daar wel verbetering in. Hetzelfde geldt voor de op orde zijn, moeten de kinderen naar school gaan scholen en speel- en sportvoorzieningen in hun inrichting van de openbare ruimte en het groen in et cetera. Daar hebben we samen met de overheid omgeving. Resultaten die direct te verbinden zijn de buurt. extra aandacht aan besteed.” aan de stedelijke vernieuwing in dit deel van de stad. Het schoonhouden van straten blijft echter steken Hoogeveen verwacht dat Overtoomse Veld nog een Rob Hoogeveen, gebiedsontwikkelaar van de op een 5,5 en de overlast als gevolg van vervuiling moeilijke tijd tegemoet gaat. “Het is belangrijk Alliantie: “Wij zijn maar een kleine speler in dit blijft in de buurt een grote ergernis. De manier om veel aandacht aan beheer te besteden. Aan gebied. In de afgelopen jaren hebben wij een paar waarop bewoners met elkaar omgaan ligt nu al schoon, heel en veilig en op sociaal gebied. Op sloop/nieuwbouwprojecten gedaan, we zijn daar enkele jaren op een stabiele ruime 6, maar de die manier kan de positieve ontwikkeling hopelijk nu zo goed als klaar.” Hoogeveen vindt dat de betrokkenheid van bewoners bij hun buurt kan nog vastgehouden worden.” inzet van het in 2012 op te heffen Far West aan het een extra zetje gebruiken. August Allebéplein een enorme meerwaarde voor Hoewel de waardering voor de buurt is gestegen, de buurt heeft gehad. zeggen de cijfers uit het leefbaarheidsonderzoek Afgaande op het oordeel van bewoners is de weinig over de sociaal-economische positie stedelijke vernieuwing nog niet klaar. Zo vinden van de bewoners, volgens Hoogeveen wel een zij dat de bevolkingssamenstelling nog wel aandachtspunt. “Het vernieuwen van een buurt wat gevarieerder mag worden. Hoewel zij de kan een hoop oplossen, maar daarmee verander schoonheid en het onderhoud van de woningen in je de mensen niet. Als zij naar een andere woning

januari 2012 eerste verdieping Startbouwcijfers 2011 sterk beïnvloed door forse productie studentenwoningen

14 Bouwproductie loopt verder terug

Sinds de piekjaren in 2006 en 2007 loopt de bouwproductie en Rochdale, startte De Key met de Start bouw sociale huur in Amsterdam terug. In 2011 werden nog 3071 woningen Amstelcampus (154 woningen) en DUWO Pro Student 558 opgeleverd, maar daarmee is het dal niet bereikt. De sterk AM/Stadgenoot met de verkoop dalende startbouwcijfers van de laatste jaren werpen hun van 320 woningen in het voorma- Ymere 274 schaduw vooruit. In 2011 werden slechts 2044 woningen in lige GAK-kantoor. De aanwas van De Key 154 aanbouw genomen, waarvan meer dan de helft bestaat uit studentenwoningen neemt nog Rochdale (Amstelkwartier) 78 studentenwoningen. De druk op de woningmarkt zal verder verder toe door transformatie-pro- Eigen Haard 53 toenemen. jecten. Zo openden studentenhuis- De Alliantie Amsterdam 43 Fred van der Molen e financiële crisis krijgt de vester DUWO en Rochdale in sep- bouwsector steeds meer in tember 230 nieuwe studentenka- Stadgenoot 0 Dzijn greep, zelfs in Amster- mers in het wooncomplex Daal- Bron: Start Bouw 2011, 1160 dam, volgens diverse onderzoeken wijk in Zuidoost en startte in de- Basisbestand Woningbouwlocaties, OGA toch de aantrekkelijkste woonlo- cember de transformatie van het catie van Nederland. Voor het vijf- ACTA-gebouw tot een broedplaats - met het studentencomplex van de achtereenvolgende jaar zakte én 460 studentenkamers. DUWO in aanbouw - tot Oost be- het aantal woningen dat in aan- Maar de studentenhuisvesting hoort, werd in dit stadsdeel de bouw werd genomen (afgezien is het enige pluspunt. De nieuw- helft van de totale bouwproductie van een kleine rimpeling in 2010). bouwproductie van koopwonin- (start bouw) gerealiseerd. Dit jaar kwam de teller op de val- gen stortte in 2010 volledig in. Er In stadsdelen met stedelijke ver- reep nog boven de 2000, omdat werden – naast de 320 koopstu- nieuwingsgebieden doen zich half december nog de eerste feest- dio’s voor – wederom - studenten opvallende verschillen voor. In paal werd geslagen van een nieuw in het GAK-gebouw slechts 416 Nieuw-West (233 woningen) en studentencomplex van DUWO op reguliere koopwoningen in aan- Noord (226) wordt wel doorge- het Science Park. Daardoor kon de bouw genomen. En ook het aan- bouwd, maar in Zuidoost viel de bouwaanvang van nog eens 558 tal reguliere sociale huurwonin- nieuwbouwproductie volledig stil. woningen worden genoteerd. gen (zonder studentenwoningen) “Het gaat inderdaad heel moei- Het aandeel studentenhuisvesting bleef onder de 450 steken. zaam”, bevestigt directeur Joop van het totaal is enorm. Meer dan de Haan van het Projectbureau Ver- de helft (1032) van de woningen Stadsdelen nieuwing Zuidoost: “Opdrachtge- waarvan de bouw nu is gestart, In 2011 concentreerden de nieu- vers blijven schaven aan hun pro- bestaat uit studentwoningen. De we bouwontwikkelingen zich in gramma’s om de afzetrisico’s te meeste daarvan zijn volledig zelf- stadsdeel Oost. Op IJburg werden beperken. Maar omdat afzetgaran- standige woningen; kamers tellen weinig eerste palen meer gesla- ties worden gevraagd van zeventig voor een half mee in deze cijfers. gen, maar wel startte de ontwik- procent voorverkoop, zijn projec- Naast Science Park II van DUWO keling van de nieuwe wijk Over- ten niet van de grond te tillen. De amstel (243 woningen) en de Am- Haan: "Rochdale is de grootste op- BouwPRODUCTIE 2001-2011 stelcampus (154 studentenwonin- drachtgever in de Bijlmermeer, en 7000 gen). Omdat ook het Science Park die had in 2011 nog veel woningen Start Bouw Opleveringen 6000 Opleveringen en % sociale huur 2011 5000 Stadsdeel Soc.huur Totaal % Centrum 22 137 16% 4000 West 453 736 62% 3000 Nieuw-West 419 828 51% Zuid 68 226 30% 2000 Oost 157 432 36% 1000 Noord 211 480 44% '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 Zuidoost 178 232 77% Bron: Dienst O+S, Startbouw- en opleverscijfers 2011: OGA, Basisbestand Woningbouwlocaties, OGA 1508 3071 49% Bron: Basisbestand Woningbouwlocaties, OGA Zie ook de Barometer op pag.36

Kort BestEK januari 2012 Startbouwcijfers 2011 sterk beïnvloed door forse productie studentenwoningen

Bouwproductie loopt verder terug 15

te koop staan. Dan wacht je nog andere kant omdat het een mooi woorden van Stefan Schuwer, lid huurwoningen op, omdat in veel wel even, zeker met het oog op je voorbeeld is van de verticale stad, van de raad van bestuur van Yme- programma’s gemengde com- financiële positie." waarbij op een vanzelfsprekende re. Schuwer is binnen Ymere ver- plexen zijn opgenomen.“ Stads- Rochdale is niet de enige corpo- manier bewoners gestimuleerd antwoordelijk voor de portefeuille breed bestond de helft van de op- ratie die pas op de plaats maakt. worden om elkaar op te zoeken.” gebieds- en projectontwikkeling. leveringen uit sociale huur, veel Stadgenoot nam zelfs geen enkele Er is overigens nog plek voor oude- Ymere had investeringsvolume meer dan in vorige jaren. Stede- sociale huurwoning in aanbouw in re bewoners in de Tribune. Ook in voor 2011 beschikbaar van 300 lijk geldt sinds jaar en dag een mi- 2011 en De Key alleen studenten- deze buurt blijkt het lastig nieuwe miljoen euro. Het grootste deel nimum van dertig procent. In de woningen. De enige reguliere cor- WIBO-woningen snel te verhuren. daarvan gaat naar nieuwbouw, praktijk kwam het meestal iets ho- poratie die nog onverdroten door- waarvan maar liefst 84 procent ger uit. Door het uitvallen van de bouwt in de stad is Ymere. Weinig koopwoningen naar sociale huurwoningen. Ook koopsector stijgt nu het aandeel Dit soort bouwvolumes zijn niet deze corporatie worstelt volgens nieuwbouw sociale huurwonin- Opleveringen meer van deze tijd. Maar Ymere bestuursvoorzitter Roel Steen- gen juist in de vernieuwingsge- Over Ymere gesproken. Deze cor- heeft in 2011 toch nog het groot- beek met de nieuwbouw van bieden fors, terwijl het beleid is poratie leverde in 2011 ook ver- ste deel van het geplande inves- koopwoningen: “Dat houdt na- het percentage koopwoningen te uit de meeste woningen op en teringsvolume ‘weggezet’, in de tuurlijk ook de bouw van sociale verhogen. z won daarmee de NUL20 Gouden Bouwsteen 2011. Ymere leverde Ymere wint nul20 Gouden Bouwsteen 2011 maar liefst 874 woningen af, waar- onder het kolossale De Tribune Ymere heeft voor de tweede maal de NUL20 Gouden Bouwsteen gewonnen. De woningcorporatie werd aan de Laan van Spartaan met 360 eerste met een productie van 874 woningen, op ruime afstand van nummer twee de Alliantie (437 wo- sociale huurwoningen, waarvan ningen). De woningcorporatie nam in 2011 ook de meeste woningen in Amsterdam in aanbouw van alle de helft studentenwoningen. In reguliere woningcorporaties (318 woningen). Alleen studentenhuisvester DUWO (met partner Roch- dit geval gaat het om woonruim- dale) schiet daar bovenuit, omdat in december een groot studentencomplex in Science Park met 605 te voor MBO-studenten (ROC) en wooneenheden (558 tellen als zelfstandige woning) in aanbouw werd genomen. topsporters/studenten. Daarnaast Traditioneel bouwen corporaties de meeste woningen in Amsterdam. Door de crisis is dat aandeel al- bevat het pand WIBO-woningen, leen nog maar toegenomen, omdat er relatief weinig koopwoningen in aanbouw worden genomen. rolstoelwoningen, groepswonin- Roel Steenbeek is blij dat Ymere - ondanks de crisis en de forse reorganisatie - de productie gen voor cliënten van Cordaan, een dit jaar op gang heeft weten te houden. klimhal, een fitnesscentrum, kan- Zie de NUL20 barometer op pag. 36 voor meer informatie over de Gouden Bouwsteen 2011. toorruimte en een café-restaurant. De oplevering van de Tribune markeert volgens Friso de Zeeuw, hoogleraar gebiedsontwikkeling, het einde van een tijdperk. Hij doelt daarbij zowel op de functie- menging, de variëteit aan bewoners als de massaliteit: “Het is het hoogst mogelijke ambitieniveau op het gebied van gebruik. Maar de investeringen zijn zo enorm, dat in de huidige tijd corporaties en ontwikkelaars dat niet meer aandurven.” De Zeeuw betreurt dat: “Juist zo’n gebouw laat zien hoeveel creativiteit er kan ontstaan als de geplande kantooront- wikkeling wegvalt. Het resultaat is een gebouw dat zijn tijd vooruit is. Aan de ene kant omdat al zo vroeg de toekomstige bewoners betrok- Bestuurder Stefan Schuwer (links) en bestuursvoorzitter Roel Steenbeek nemen de Gouden ken zijn bij het concept. Aan de Bouwsteen 2011 in ontvangst van NUL20-hoofdredacteur Fred van der Molen

januari 2012 Kort Bestek 16

Regionale woningmarkt: gedeelde inzichten leiden niet automatisch tot meer afstemming Wanneer gaat de roltrap weer bewegen?

Overal stokt de woningbouwproductie, ook in de trap in beweging – een actieprogram- basis werd in 2006 gelegd toen Metropoolregio Amsterdam. Terwijl de komende decennia ma 2011 – 2014 voor de regionale we als Stadsregio de BLS-stimu- volgens de laatste onderzoeken nog honderdduizenden woningmarkt’ van de Stadsregio leringsssubsidies voor de wo- woningen nodig zijn. Binnen de Stadsregio doet men een ook door het hoofd zijn gescho- ningbouw gingen verstrekken. poging “de roltrap weer in beweging te krijgen” door de ten. Maar volgens beleidsmede- Langzamerhand ontstond bij ge- bouwprogramma’s die er (nog) zijn, beter op elkaar af te werker Muk van Ravels van de meenten ook de behoefte te pra- stemmen. Ondertussen is elke gemeente en subregio op zijn Stadsregio zijn vóór de crisis al ten over wát je bouwt in de regio. zoek naar zijn eigen X-factor. initiatieven gestart om tot een Enerzijds om niet in elkaars vaar- Fred van der Molen ever waste a good crisis. Dat betere afstemming van de wo- water te zitten, anderzijds vanuit zal de opstellers van het ningbouwprogramma’s in de het gezamenlijk belang om een Nactieprogramma ‘De rol- regio Amsterdam te komen. “De aantrekkelijk gedifferentieerd regionaal vestigingsklimaat aan te De regio, wat is dat? kunnen bieden.” Nadat in 1995 de stadsprovincie Amsterdam per De crisis zorgt er volgens Van referendum werd afgeserveerd, wilde niemand het Ravels wel voor dat gemeenten meer hebben over een nieuw bestuurslichaam voor extra hongerig zijn naar kende agglomeratie Amsterdam. Sindsdien doken talrijke nis. “Maar de crisis vertroebelt overlegorganen op om de behoefte aan meer regionale ook de discussies over de lange O O L A M S T sturing in te vullen: ROA, Noordvleugeloverleg, T R O P E R D A termijn. Iedereen is nu brandjes M E M Deltametropool, Regio Randstad, Atelier Almere- Amsterdam. Het minst vrijblijvende orgaan is de Amsterdam Amsterdammers Stadsregio Amsterdam, de opvolger van het Regionaal verhuizen naar Orgaan Amsterdam (ROA). Daarin werken zestien 2010 gemeenten samen op het gebied van bereikbaarheid, Amstelveen 2803 leefbaarheid en economische ontwikkeling. De STADSREGIO Almere 2052 Stadsregio heeft een aantal wettelijke taken en voert Zaanstad 1804 gedelegeerde taken van de zestien gemeenten uit. Het Haarlem 1488 kabinet wil alle stadsregio’s opheffen. Of preciezer: het Haarlemmermeer 1226 kabinet wil de stadsregio’s de wettelijke taken afnemen; Diemen 1021 over vrijwillig samenwerken gaat het kabinet niet. Omvang stadsregio versus Metropool Amsterdam Purmerend 768 Voor woningmarktoverleg is het ongelukkig dat Almere officieel geen onderdeel is van de Stadsregio. De groeistad, schuift daarom vaak wel aan bij het woningmarktoverleg. Steeds vaker valt de term Metropoolregio Amsterdam of AMA (Amsterdam Bron: O+S Amsterdam. Top 7 vestingsplaatsen Metropolitan Area) waar de hele periferie van Amsterdam toe wordt gerekend, van Beverwijk tot Lelystad en van Beemster- voor Amsterdammers. In totaal verlieten in Zeevang tot Uithoorn-Hilversum. 2010 ruim 52.000 inwoners de hoofdstad en verhuisden 60.000 mensen naar Amsterdam.

tweede verdieping januari 2012 17 aan het blussen. Maar het gaat er daardoor naar extra voorrangsre- “Voorheen deed ieder zijn eigen allemaal zelfstandige gemeenten ook om die woningen neer te zet- gels voor eigen bewoners. De he- ding. Dat gold zelfs binnen Am- die op basis van vrijwilligheid sa- ten die ook over vijftien of twin- le stadsregio worstelt met een ge- sterdam gedeeltelijk voor de stads- menwerken.” tig jaar nog aansluiten bij de be- brek aan doorstroming in de so- delen. Wat de Stadsregio en de ge- Dwingende afspraken moeten we hoeften.” ciale sector. meenten proberen te bevorderen dan ook niet verwachten. Het actie- Terwijl de productie in een on- Dan helpt het niet dat fors de klad is, met alle ingewikkeldheid van programma bestaat vooral uit pro- gekend dal zit, blijft de behoefte zit in de nieuwbouwproductie. Het de verschillende besturen en ge- cesstappen: om te komen tot een aan woningen ondertussen on- rapport ‘De roltrap in beweging’ meenteraden, dat er een meer ge- gemeenschappelijke basis, tot een verminderd groot. Althans, ook waarschuwt dat de bouwproductie meenschappelijke programme- gedeelde visie en tot een gedeeld volgens het laatste onderzoek niet automatisch weer opveert als ring komt en dat het roltrapme- inzicht in de vraag. Daarnaast zijn zijn er in de hele metropoolre- de conjunctuur aantrekt. Het moet chanisme meer als uitgangspunt er aanzetten voor pilots en experi- gio (dat is inclusief de stadsre- fundamenteel anders: beter naar wordt genomen voor individue- menten. Het is kortom eerder een gio Utrecht) nog 300.000 extra de vraag luisteren, kleinschaliger le plannen van gemeenten.” Aan aanzet tot een gemeenschappelijk woningen nodig tot 2040. ontwikkelen én – jawel – meer re- het woord is Bob van der Zande. kennisnetwerk dan een program- gionale afstemming: “Regionale De Amsterdamse woningbouw- matisch kader. Meer afstemming samenwerking en afspraken zijn regisseur is sinds een kleine twee Dat zit er ook niet in. Van der Zan- De woonproblemen in de stads- noodzakelijk om de woningmarkt jaar ook parttime ‘strategisch wo- de: “We weten natuurlijk ook dat regio worden nijpend. De wacht- weer op gang te krijgen en vraag ningmarktadviseur’ van de stadsre- lokale projecten gedeeltelijk of gro- tijden in de sociale huursector lo- en aanbod beter op elkaar af te gio. Maar het woord regisseur ver- tendeels de lokale markt bedienen. pen enorm op. Bestuurders neigen kunnen stemmen.” mijdt hij ten enenmale: “Het zijn De regiogemeenten hebben alle-

Amsterdammers Amstelveen: “gebrekkige doorstroming grootste plaag” naar Amstelveen in 2010: ee, de Amstelveense wethouder Jan-Willem Groot van Wonen (CDA) denkt over veel huurwoningen, maar slechts 35 procent van het 2803 Nniet echt in termen van een gemeenschappelijke regionale woningmarkt. woningbestand bestaat uit sociale huurwoningen. “De Stadsregio is wel een entiteit, maar daarbinnen bevinden zich verschillende Daarvan komen er zeer weinig vrij: “Nergens in de regio zijn deelmarkten. Dat geldt voor de economie, dat geldt ook voor de woningmarkt. de wachtlijsten zo lang. Gaat het om de toewijzing aan eigen We hebben als bestuurders wel eens voor de kaart gestaan en gedacht: in inwoners, dan scoort geen enkele gemeente zo laag. Dat de Metropoolregio zijn wel vijf of zes deelmarkten te onderscheiden. Als je vinden we niet eerlijk. De gemeenteraad wil daarom nu negentig procent van de dat versimpelt, dan kom je op Amsterdam, Regio Noord en Regio Zuid. Zo vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan Amstelveense huurders. Dan werken wij ook in de praktijk. Amstelveen maakt afspraken met de gemeenten gaan we sneller naar het regionale gemiddelde. Daarover zijn we nog in gesprek Haarlemmermeer, Aalsmeer, Uithoorn, Ouder-Amstel en Diemen. De Stadsregio met de Stadsregio en de omliggende gemeenten.” is een goed platform voor uitwisseling van informatie, maar minder een plek voor Amsterdamse kopers zijn wel van harte welkom in Amstelveen. Groot: alomvattend woonbeleid. Dat is te ingewikkeld.” “In het gebied ten zuiden van Buitenveldert vestigen zich veel mensen uit De stad besteedt weinig aandacht aan de betere profilering. Amstelveen is Amsterdam.” Amstelveen heeft nog voldoende ruimte voor nieuwbouw. populair genoeg. Ondanks de economische crisis blijft volgens Groot de verkoop In Westwijk, aan de noordkant van de Legmeerpolder en ook op (kleine) redelijk op peil. “De aantallen worden gemiddeld kleiner, maar er wordt in binnenstedelijke locaties. [BP] alle segmenten gebouwd. Ook in het allerduurste. Zo zijn zeventien woningen gerealiseerd voor een prijs van bijna negen ton tot boven de twee miljoen.” Groot maakt zich vooral zorgen over de gebrekkige doorstroming op de sociale huurmarkt. De gemeente probeert op allerlei manieren mensen tot verhuizing te verleiden, maar volgens de wethouder helpt het allemaal niet voldoende. “Bij ons zijn koopwoningen duur. Dat maakt het voor mensen met een middeninkomen moeilijk, zo niet onmogelijk om een koophuis te bemachtigen. We proberen daar op allerlei manieren wat aan te doen. Met startersleningen. Er worden speciale starterswoningen gebouwd, maar dat helpt allemaal onvoldoende. We proberen op allerlei manieren mensen tot verhuizing te verleiden. Dat doen we door nieuwbouw in de prijscategorie van circa twee tot vier ton. Ook proberen we ‘kwaliteitsvragers’ tegemoet te komen: met mooie appartementen senioren zo ver brengen dat zij hun gezinswoning verlaten.” En er worden nog nieuwe sociale huurwoningen gebouwd. Daar heeft Amstelveen er overigens relatief weinig van. De stad beschikt weliswaar

januari 2012 tweede verdieping Bob van der Zande: "Waar het ons om te doen is, is de mismatch tussen vraag en aanbod in beeld te krijgen.” 18

maal hun eigen woonvisie en uit- le woonmarkt. Juist de dynamiek sen vraag en aanbod in beeld te Britse wetenschapper Fielding. Met voeringsprogramma. Maar een in de regio kun je bevorderen als krijgen.” zijn ‘escalator region’ beschrijft hij optelsom van al deze lokale plan- men zich beter richt op de vraag. het fenomeen van de dynamische nen leidt niet vanzelfsprekend Inzicht in het roltrapmechanisme De roltrap stad waar jonge mensen heen stro- tot de beste ondersteuning van is daarbij belangrijk. Waar het ons Terug naar het roltrapmechanis- men om te studeren of de eerste en oplossingen voor de regiona- om te doen is, is de mismatch tus- me. Dit beeld is afkomstig van de stappen in hun carrière te zetten. Als ze wat ouder worden en een ge-

Amsterdammers zin vormen, stromen ze vervolgens Voor Zaanstad telt vooral subregio Noord naar Zaanstad in 2010: voor een groot deel uit naar de di- én gemeenschappelijke woonvisie voor de Zaanstreek/Waterland is een natuurlijk 1804 recte regio, om daar een groter huis EMetropoolregio? De Zaanse wethouder Jeroen Olthof verbond. Met onze eigen identiteit kunnen (met tuin) te betrekken. Dit beeld (PvdA) ziet een echt gezamenlijk beleid er niet van komen. we iets toevoegen aan de regio. Oost en van de stad als opwerk- of emanci- “Bestuurders vinden zonder meer dat er sprake is van een Zuidwest kunnen dat ook.” patiemachine gaat bij uitstek voor regionale woningmarkt. We begrijpen elkaars problematiek Olthof zou zich voor zijn subregio Amsterdam op, al blijft een groei- ook heel goed. Maar in de praktijk zullen de gemeenten hun niet willen beperken tot Zaanstreek en Waterland. Ook end deel van de ’young professio- bevoegdheden niet zo snel overhevelen naar de Stadsregio.” Amsterdam-Noord en de agglomeratie Alkmaar kunnen deel nals’ (YP’s) in de stad wonen. Sterker nog. De bestuurders zijn volgens hem op een uitmaken van de discussie. “Er ligt een enorme bouwopgave. De werkelijkheid is natuurlijk veel belangrijk omslagpunt beland. “Of we pakken door. Of we Maar als we de positieve elementen van de streek willen complexer, maar niettemin vol- staken de jarenlange discussie. Nog langer alleen maar behouden en daarom het Oostzaner- en Westzanerveld niet doet de roltrapmetafoor om de praten over een gemeenschappelijke markt heeft weinig zin.” bebouwen, dan moeten we in een groter gebied kijken. Als we dominante verhuisstromen naar Eerlijk gezegd gelooft Olthof er niet meer in. “We moeten de infrastructuur verbeteren, een verbinding tussen A8 en A9 en van Amsterdam te beschrijven. realistisch zijn. De subregio’s verschillen sterk. De fysieke realiseren, dan is die afstand goed te overbruggen.” Daarna De regiogemeenten hebben er ook afstand is groot. De gebieden zijn heel divers. Niet moet onderlinge afstemming plaatsvinden. “Uiteindelijk alle gebieden hebben met elkaar van doen. Er is geen gaat het wel om de internationale concurrentiepositie van de wat aan bij het formuleren van hun verhuisbeweging van Zaandam naar Amstelveen. De enige Metropoolregio,” aldus Olthof. bouwprogramma’s, bevestigen de bindende schakel is Amsterdam.” “We moeten meer in kwaliteit denken en duidelijke keuzes meeste wethouders (zie kaders). Wat hem betreft is het beter eerst te beginnen aan woonvisies maken. Verstedelijking in het hart van Zaandam. Organische Maar ook weer niet al te veel. Ge- voor drie subregio’s: Noord, Oost (misschien inclusief groei langs de Zaan en het IJ. Daarnaast houden we meenten en ontwikkelaars moe- Almere) en Zuidwest (mogelijk met Haarlem). “Het is veel ontspannen woonmilieus. Het landelijke karakter van de ten zich in dit tijdsgewricht on- makkelijker om op een kleinere schaal af te stemmen hoe dorpen in Zaanstreek en Waterland en het veenweidegebied derscheiden. Het is bij elk project we omgaan met woonruimteverdeling en woningproductie. moeten we absoluut koesteren.”[BP] zoeken naar een X-factor voor een bepaalde groep, en de karakteris- tieken daarvan moeten niet te veel afwijken van het beeld dat al van de gemeente bestaat. In het verleden – in de tijd van de rijksstu- ring - bepaalde het woningbouw- programma grotendeels wie waar ging wonen: de gebouwde huizen kozen hun bewoners. Die tijd is voorbij. In de huidige crisistijd is elk nieuwbouwproject een worste- ling. Daarin volgt elke gemeente zijn eigen strategie. Diemen mikt op stedelingen die dorps onder de rook van Amsterdam willen wonen; de arbeidersstad Zaandam probeert nadrukkelijk ook een hoger opgeleid publiek te trekken. Purmerend wil zich vooral etaleren als woonstad voor starters en jonge gezinnen, maar niet per se voor creatieven of academici.

tweede verdieping januari 2012 In het middensegment zit zeer weinig, waardoor een wooncarrière voor grote groepen moeilijk is. 19

Subregio’s ling weinig gemeen hebben, be- carrière voor grote groepen huis- gelijk is. Dat doet de roltrap stok- De Zaanse wethouder Jeroen Olt- halve dat ze Amsterdam als ge- houdens moeilijk, zo niet onmo- ken.” z hof ziet het er niet van komen dat meenschappelijke spil hebben. de regiogemeenten tot één geza- Het gros van hun ‘import’ komt Saldo vestiging in en vertrek uit Amsterdam menlijk beleid komen: “De subre- van de Amsterdamse roltrap af- Gemeente van herkomst/bestemming 2008 2009 2010 gio’s verschillen daarvoor te sterk. stromen. Maar daarnaast hebben Diemen -106 -160 -70 Niet alle gebieden hebben met el- gemeenten nog andere demogra- Purmerend -316 -239 -211 kaar van doen. De enige binden- fische ontwikkelingen om reke- Haarlemmermeer -380 -142 -213 de schakel is Amsterdam.” Ook de ning mee te houden, zoals door- Amstelveense wethouder Jan-Wil- gaande gezinsverdunning en ver- Almere -368 -421 -372 lem Groot ziet te weinig gemeen- grijzing. Verder groeit de behoefte Haarlem -580 -543 -608 schappelijkheid. “De Stadsregio is aan duurdere huurwoningen, zo- Zaanstad -837 -801 -791 een goed platform voor uitwisse- wel vanwege de inkomensgren- Amstelveen -721 -1005 -928 ling van informatie, maar minder zen bij sociale huurwoningen Totaal-generaal +3212 +5616 +7126 een plek voor alomvattend woon- als de verminderde investerings- Totaal stadsregio -3129 -3166 -2469 beleid. Dat is te ingewikkeld.” ruimte in de koopsector. Het ac- Zaandam en Amstelveen liggen tieprogramma: “In het midden zit Bron O+S Amsterdam. De belangrijkste migratiegemeenten voor Amsterdam. Het grootste kortom in subregio’s die onder- zeer weinig, waardoor een woon- vestigingsoverschot heeft Amstelveen. Dat is mede zo hoog vanwege de studentencampus Uilenstede.

Almere koestert de diversiteit Amsterdammers naar Almere in 2010: lmere maakt geen deel uit van de Stadsregio overigens tot 2010 goed, met zo’n 350 uitgegeven minder monofunctioneel dan 2502 AAmsterdam, maar doet wel mee aan het kavels per jaar, maar beleefde vorig jaar ook een dip vroeger, stelt Duivesteijn. “De verstedelijkingsoverleg. Het heeft een belangrijke rol met ongeveer tweehonderd kavels. gebieden zijn complementair. toebedacht gekregen bij de opvang van de verwachte De stad baseert zich bij zijn ontwikkeling op Zeker als je de bereikbaarheid bevolkingsgroei van de noordelijke Randstad, met zeven ‘principles’, waarvan het eerste ‘Koester de verbetert, vormen Amsterdam de bouw van 60.000 extra woningen tot 2030. Maar diversiteit’ is. “We willen voorkomen dat we er en de regio één woningmarkt. Met een goede wethouder Adri Duivesteijn (PvdA) staat sceptisch alleen voor gezinnen zijn”, zegt Duivesteijn. “Het IJmeerverbinding maakt het niet uit of je op IJburg tegenover pogingen de regionale woningmarkt risico van een groeistad is dat je een eenzijdige 1, IJburg 2 of in Almere Pampus woont. Dat scheelt te organiseren. “Het leven heeft zichzelf al bevolkingssamenstelling hebt. In wijken met maar een paar minuten.” georganiseerd, daar hoeven planners en ook gezinnen wonen later vooral ouderen. Almere heeft De nieuwe huisvestingsverordening van Almere kent wethouders niet zoveel aan te doen.” Het regionaal nu met name te weinig geschikte appartementen om voor nieuwe sociale huurders een bindingseis van faseren van bouwprogramma’s voor doelgroepen de vergrijzing op te vangen.” economische en sociale gebondenheid aan de regio. vindt Duivesteijn “onzin”. “De markt zorgt voor een Een nieuwe hogeschool zorgt er inmiddels voor Hiertoe behoren overigens de provincie Flevoland, de natuurlijke fasering. We stemmen wel op de regio af, dat Almeerse studenten in de eigen plaats kunnen Stadsregio Amsterdam en de Gooi- en Vechtstreek. maar niet op doelgroepenniveau.” blijven wonen. “Als je binnen de regio wilt “Hiermee willen we bevorderen dat mensen van Al voordat de tijd van de grote woningbouwprojecten differentiëren, dan moet je het ook niet hebben buiten de regio dichter bij hun werk kunnen gaan voorbij was, legde Almere zich toe op een meer over het aantrekken van studenten, maar van wonen”, aldus de wethouder. Duivesteijn merkt dat organische ontwikkeling, met particulier en topinstellingen. Omgekeerd is het voor Amsterdam het 35 jaar jonge Almere – met een vergelijkbare collectief opdrachtgeverschap. Die organische juist niet verkeerd om aandacht te geven aan de oppervlakte als Amsterdam! – zich aan het ‘zetten’ blik heeft Duivesteijn ook op het woonbeleid voor huisvesting van gezinnen.” is en daarmee steeds positiever en als volwaardige de regio. Dat particulier opdrachtgeverschap liep Ook andere plaatsen rond Amsterdam worden stad in beeld komt. [JvdT]

januari 2012 tweede verdieping Amsterdammers Diemen wil met regio praten over urgenten naar Diemen in 2010: limmer wonen in Amsterdam’, dat is de werktitel van een campagne toewijzingsruimte in de sociale sector, maar daarmee 1021 ‘Swaarmee Diemen zich regionaal in de markt zou willen zetten. Want Diemen moeten ook (tot tien procent) de eigen starters worden 20 is eigenlijk Amsterdam; wethouder Wonen Lex Scholten (PvdA) spreekt van een bediend. Door echtscheidingen en de gevolgen van de crisis hybride gemeente. “Je woont in de stad, maar wel in een betaalbaar huis met zijn steeds meer Diemenaren aangewezen op de sociale een tuin, op een steenworp van landelijk groen, met de sfeer van een kleinere voorraad. “Gescheiden stellen krijgen geen urgentie, maar gemeente en op twintig minuten fietsen van het centrum.” als er kinderen in het geding zijn, wordt het anders. Ook door huurliberalisatie Een uitgekiend imago is nodig, want ook in Diemen zijn de nieuwbouwverkopen van corporatiewoningen wordt die vijftig procent erg knellend. Doordat de zwaar ingezakt. In 2011 waren er zegge en schrijve nul opleveringen en de doorstroming verder heel laag is, is onze rol in de regionale sociale huisvesting bouwaanvang bleef beperkt tot 45 stuks in het uitbreidende winkelgebied in heel beperkt.” het centrum. De resterende 1100 woningen van Diemen-Sniep zijn nu met een Is studentenhuisvesting iets voor Diemen om zich verder mee te profileren? flexibel bestemmingsplan opgeknipt in ‘vlekjes’ van enkele tientallen stuks De gemeente heeft immers een flinke studentenpopulatie in de flats van De van rond de 265.000 euro, met ook twee-onder-één-kappers en vrijstaande Key bij station Diemen, slechts één halte van het uitdijende Science Park? woningen. “Daar is nog wel een markt voor”, aldus Scholten. “Gesprekken met “Die studenten stromen vaak snel door. Ze waarderen de rust van Diemen kopers en belangstellenden, realtime marktonderzoek zeg maar, bepalen mede doorgaans wat minder”, zegt Scholten droogjes. Maar er wordt wel gesproken de invulling van de volgende vlekjes.” Gehoopt wordt hiermee in 2012 enkele over internationale, postdoctorale short stay studenten. Wellicht kiezen die wel projecten met in totaal tegen de driehonderd woningen vlot te kunnen trekken. bewust voor Diemen. [JvdT] Diemen overlegt al enige tijd met Amsterdam over afstemming van bouwprojecten. Daarbij is onder meer gekeken naar IJburg en Amsterdam- Zuidoost, maar de conclusie was dat het om verschillende doelgroepen ging. Ook nadat Diemen aankondigde eveneens vrije kavels te gaan verkopen, bleven de contacten goed. “Amsterdam vroeg ons juist of we mee wilden doen aan een vrijekavelmarkt.” Scholten zou met name met de regio willen overleggen over de nijpende huisvesting van urgenten. Volgens de regionale afspraken vangt de gemeente haar eigen urgenten op. Diemen heeft hiervoor vijftig procent eigen

Amsterdammers Haarlemmermeer in trek bij middeninkomens Haarlemmermeer in 2010: e kracht van de gemeente Haarlemmermeer ligt in het aantrekken van inkomenscategorie van 33.600 tot zo’n 43.000 euvro, die 1226 “Djonge gezinnen die een voorkeur hebben voor wat meer ruimte boven de door de Europese regels grotendeels buiten de boot is komen drukke stedelijkheid”, zegt wethouder Wonen Jeroen Nobel (PvdA). Ze hebben te vallen. “Dat zou met de nieuwbouw van betaalbare hogere inkomens en een betere opleiding dan mensen die bijvoorbeeld naar koopwoningen of duurdere huurwoningen kunnen, maar Purmerend trekken, zo bevestigt recent onderzoek naar verhuisstromen in de de vraag is of dat realiseerbaar is. In de sociale sector in de regio. Haarlemmermeer woont zo’n negentien procent scheef. We proberen die mensen Nobel: “De mensen komen vanuit de hele Stadsregio en de wijde omgeving op een of andere manier te verleiden te verhuizen.” naar hier. Dat heeft natuurlijk te maken met de enorme werkgelegenheid. De starterslening heeft geholpen om enkele projecten vlot te trekken, maar Bedrijven komen van ver om een vestigingsplaats bij Schiphol te kiezen en nemen 2011 was niettemin een “naargeestig jaar” voor de woningbouw in de natuurlijk hun personeel mee.” Haarlemmermeer. Vorig jaar werden nog wel 450 woningen opgeleverd (176 in Voor Nobel is het krijgen van inzicht en het delen van kennis over verhuisstromen 2010), maar werden er nog slechts dertig in aanbouw genomen. Voor 2012 rekent het belangrijkste doel van het regionale overleg over de woningmarkt. Maar hij de Haarlemmermeer op een kleine driehonderd opleveringen. Tegelijkertijd vraagt zich af of het echt tot afspraken moet komen. “We werken al mee aan hoopt de gemeente op overeenstemming over de bouw van Toolenburg-Zuid, die roltrap. Hoewel we in het verleden meer aanbod- dan vraaggericht waren. waarmee mogelijk nog hetzelfde jaar wordt begonnen. Die bouw wordt dan wel We moeten ervoor zorgen dat we elkaar niet vliegen proberen af te vangen bij uitgespreid tot 2015. de afstemming. Maar het zou ook niet zinvol zijn als wij in de Haarlemmermeer De woningmarkt van de Haarlemmermeer is deels afgeschermd. Sociale de ‘young professional’ of studenten proberen te huisvesten. Tenzij we hier huurders van elders in de Stadsregio mogen zich wel vestigen in Hoofddorp en bijvoorbeeld een hogere onderwijsinstelling in een niche van de markt krijgen, Nieuw-Vennep, maar in de 24 kleine kernen gelden veelal voorrangsregels voor waarvan de studenten in de buurt van Schiphol willen wonen.” de eigen bewoners. “Daar is de sociale cohesie groot en zorgen we dat mensen in Voor een betere doorstroming wil Nobel zich met name richten op de hun eigen woonomgeving kunnen blijven.” [JvdT]

tweede verdieping januari 2012 Amsterdammers Purmerenders onder elkaar naar Purmerend in 2010: urmerend was de laatste decennia van de vorige eeuw een belangrijke Krieger onderschrijft het roltrapprincipe. “We vormen één 768 Poverloopgemeente van Amsterdam. Dat is voorbij. “Na jaren van opvang metropool. We zullen verschillende groepen moeten bedienen, van nieuwe inwoners vanuit de noordelijke Randstad, moeten we constateren Purmerend meer gezinnen en Amsterdam meer jongeren en 21 dat we nu als ‘Purmerenders onder elkaar’ zijn”, zo staat te lezen in de concept- mensen in de creatieve sector. Natuurlijk willen wij daar ook woonvisie. een deel van, maar we kennen onze beperkingen.” En die Purmerenders willen de sociale woningmarkt deels voor zichzelf houden, “Maar we kunnen wel een soort overloopfunctie hebben voor Amsterdam. We zo blijkt uit de visie. Die is opgesteld door de corporaties en moet worden zijn best bereid woonaccommodatie voor studenten te bieden.” Purmerend wil vastgesteld door de gemeenteraad. Volgens het stuk zal honderd procent van veel experimenteren en doet dat al met tijdelijke starterswoningen en wellicht de sociale nieuwbouw naar de eigen bewoners gaan en vijftien procent van de straks met kleine, maar wel volwaardige, grondgebonden koopwoningen voor vrijkomende sociale huurwoningen naar Purmerendse urgenten. Daar bovenop slechts 120.000 euro. “Daar kan in maandlasten geen sociale huurwoning kan nog eens vijftien procent aan starters en jongeren uit Purmerend worden tegenop.” toegewezen. “We willen ons vooral etaleren als woonstad voor starters en jonge gezinnen, Wethouder Wonen Hans Krieger (VVD) zegt begrip te hebben voor de maar niet per se creatieven of academici. Ouderen noemen we bewust niet, Amsterdamse oproep aan buurgemeenten om alle beschermingsmechanismen omdat er afgelopen decennia een toeloop van ouderen is geweest. Vaak ouders los te laten. “In heel de Randstad is het zorgen voor voldoende aanbod voor die hun kinderen zijn gevolgd. Vergrijzing haalt de dynamiek uit de stad, de lagere inkomens een probleem. Maar bij Amsterdam is dat probleem daarnaast wordt daarmee ons wmo-loket veel aangesproken.” [JvdT] aanzienlijk groter. De Purmerendse corporaties lopen vooruit op de natuurlijke neiging van de gemeenteraad om voor de eigen bewoners te kiezen. Ik probeer mijn gemeenteraad wel voor te houden dat het een regionaal verhaal is. Wij zouden het ook niet leuk vinden als Amsterdam barrières zou opwerpen voor Purmerendse jongeren.” Krieger ziet wel mogelijkheden voor meer doorstroming, ook regionaal. Om middengroepen beter te bedienen, zouden sociale huurwoningen kunnen worden geliberaliseerd. Daar zouden ook Amsterdamse middengroepen van kunnen profiteren. Als VVD-er is Krieger eigenlijk tegen inkomenspolitiek, maar hij voelt wel wat voor de inkomensafhankelijke huren die zijn Amsterdamse collega Freek Ossel voorstelt.

Amsterdammers Haarlem wil graag praten met Amsterdamse regio naar Haarlem in 2010: e Haarlemse wethouder Jan Nieuwenburg (PvdA) van Wonen begrijpt het Om de doorstroming te bevorderen zet Haarlem vooral in op 1488 Dwel waarom zoveel Amsterdammers naar Haarlem komen. “Tijdens de nieuwbouw in het middeldure segment koop en huur, naast topdagen hoefde je bijna geen geld bij te leggen als je een koopappartement de dertig procent sociale huur of koop die wordt nagestreefd. in Amsterdam achterliet.” De Amsterdammers vestigen zich met name in De starterslening is een succes in Haarlem. “Die heeft er Haarlem-Noord en het zuidwesten van de stad. “Zodra ze hier wonen zijn het aantoonbaar voor gezorgd dat een aantal projecten toch allemaal Haarlemmers, versta me goed. Maar je merkt wel dat het gevolgen doorging, waarmee meer doorstroming is ontstaan.” heeft voor de interne doorstroming. Daar moeten we over praten”, aldus De ‘branding’ van zijn stad kost Nieuwenburg weinig moeite. “We kijken naar Nieuwenburg. “ wat bewoners en anderen ervan vinden. En die noemen de goede verbindingen, Onder de nieuwkomers zijn veel forenzen die in de regio Amsterdam/Schiphol het historisch centrum, de goede voorzieningen, onder meer op gebied van werken, maar niet zelden nemen ze hun werk als zzp-er mee, zo merkt cultuur en sport, en de nabijheid van de duinen en de zee.” Nieuwenburg, die ook de portefeuille Economische Zaken heeft. “Je ziet dat werk Nieuwenburg zegt dat Haarlem wel behoefte voelt het gesprek met het wonen volgt, en dat er bedrijven achter deze kenniswerkers aankomen.” de Stadsregio Amsterdam aan te gaan. “Laten we alle middelen, Toch wil Nieuwenburg niet van concurrentie met Amsterdam spreken: “Het is woonruimteverdelingssystemen en verhuisstromen naast elkaar leggen en aanvullend. Wij bieden een andere woonomgeving.” kijken hoe we elkaar kunnen helpen.” [JvdT] Haarlem vormt met de zes andere gemeenten van Zuid-Kennemerland één marktgebied voor sociale huurwoningen. Daarnaast heeft de gemeente een afzonderlijk woningmarktpact met Haarlemmermeer. De regio heeft haar eigen roltrap met Haarlem als centrum. Met het oog op de doorstroming overlegt de stad nu ook over samenvoeging met de woningmarkt van buurtregio IJmond, waarmee duidelijke verhuisstromen zijn te zien. Naast deze regionale verbanden heeft Haarlem tal van andere maatregelen genomen om de doorstroming in de sociale huursector te bevorderen. Een belangrijke rol speelt de vrije toewijzingsruimte van dertig procent die corporaties hebben. Om bijvoorbeeld snel verhuizingen van senioren naar de begane grond te kunnen regelen of alleenstaanden te verleiden een eengezinswoning te verlaten. “Corporaties kunnen zo ook rekening houden met wensen van hun huurders over vier, vijf of zes jaar.”

januari 2012 tweede verdieping Hoogleraar Atzema: in regio Amsterdam luisterde men slecht naar zijn klanten

22 “Liever geduld dan verkeerde daadkracht”

Het is crisis op de woningmarkt, zelfs in de regio Amsterdam. ze om carrière te maken op de ar- Eén van de interessante dingen van Is daar wat aan te doen en zo ja: wat? NUL20 vroeg een beidsmarkt. En om carrière te ma- de stad is de ‘verwitting’ die de af- deskundige ‘van buiten’ naar zijn visie op de woningmarkt in ken op de partnermarkt. De stad is gelopen tijd binnen ringweg A10 de Metropool Amsterdam. Allereerst beter naar de wensen de beste plek om een partner te vin- heeft plaatsgevonden. Mensen van de woonconsument luisteren, stelt hoogleraar Oedzge den. Veel keuze. Maar vroeg of laat hebben op eigen kracht een etage Atzema uit Utrecht. Maar verder: vooral geduld hebben en slaat de twijfel toe: blijven of ver- in De Pijp of in Oost bemachtigd. juist niet de verkeerde dingen doen. “Op enig moment zal de trekken? Of mensen uiteindelijk Particuliere stadsvernieuwing. De vraag weer opbloeien. Dan is het zaak kwaliteit te bieden. De de door hen zo gewenste woning kracht van de consumptieve vraag consument wil kwaliteit.” – voor veel mensen is dat toch een is dus groot. Neem die kracht dan Bert Pots ok in de regio Amster- huis met een tuin - kunnen vinden, ook serieus.” dam is het verlangen naar bepaalt hun keuze.” Wat wil de klant? Voor Atzema is Oeen huis met tuin volgens het duidelijk. Die wil niet naar Al- Oedzge Atzema onverminderd Niet naar Almere mere. “Toekomstplannen spreken groot. “Iedereen heeft een ‘men- Dat het huidige aanbod zo slecht van de noodzaak om Almere met tal map’, zoals we dat in ons vak- aansluit bij de vraag, heeft in de 65.000 nieuwe woningen te laten gebied zeggen. Er is een bepaald ogen van Atzema alles te maken groeien. Maar die woningen voor- verwachtingspatroon over wat met de geringe belangstelling van zien niet in de vraag van veel Am- leuk wonen is en wat niet leuk is. woningaanbieders voor de wensen sterdammers. Natuurlijk: een aan- Iedereen zoekt daar iets tussenin. Er wordt gekscherend wel eens ge- “Er is in de regio geen gebrek aan ruimte, zegd dat mensen een huis willen wel aan geld” met de voordeur op de Dam en de achterdeur op de Veluwe. Ze wil- van de klant. “In het bedrijfsleven tal mensen is dol op Almere. Voor len zowel genieten van stedelijke komt de klant op steeds meer ter- hen telt de woning. Maar de woon- culturele voorzieningen als rust reinen centraal te staan. Vroeger situatie voldoet veel minder. Daar- en ruimte. Daarom wordt er ook werden producten bedacht in labo- voor is de afstand tot de echte stad Oedzge Atzema zo sterk gehecht aan groen in de ratoria. Een aanbodgedreven eco- met al zijn kleinschalige voorzie- buurt van de woning. De feitelij- nomie. Beroemd is de uitspraak ningen te groot.” Oedzge Atzema is als hoogleraar ke woonplek is vervolgens het re- van Henry Ford: we leveren al- Beter is het om bestaande kwali- economische geografie sultaat van een substitutieproces, le kleuren T-Ford, als die maar teiten van Amsterdam te verbete- verbonden aan het Urban waarbij mensen de aantrekkelijk- zwart is. Maar de afgelopen twin- ren. “Ik heb nog herinneringen and Regional Research Centre heid van de woning en de kwaliteit tig, dertig jaar hebben industrië- aan het Oostelijk Havengebied van van de Universiteit Utrecht van de woonomgeving afwegen te- le bedrijven de aansturing funda- weleer. Doffe ellende. Vandaag is (URU). Hij publiceerde in het genover wat ze kunnen betalen.” menteel verlegd. Hoe valt de klant het Java-eiland een geliefde woon- verleden over de ontwikkeling Atzema betitelt de stad als een ‘sor- zo goed en zo snel mogelijk tegen plek.” Ook verwijst hij naar de om- van vinex-locatie Leidsche Rijn teermachine’. “Je krijgt de bevol- de daarvoor beschikbare prijs te geving van het Olympisch Stadion ten westen van Utrecht. Ook king waarvoor je bouwt. Het bouw- bedienen? Maar de partijen op de in Amsterdam-Zuid. “Daar is een deed Atzema onderzoek naar programma bepaalt de bevol- woningmarkt hebben daar nau- de vestigingsvoorkeuren van de wijk van Parijse allure gebouwd. nieuwe creatieve klasse. kingssamenstelling. Amsterdam welijks weet van. Als iemand zou Ik weet het: het is de top van de heeft in het verleden veel sociale moeten weten wat de woonconsu- markt, maar het is wel de kwaliteit huurwoningen gebouwd. Als ver- ment wil, dan zouden dat de cor- die de stad moet bieden. ‘Stijgen- volgens de welvaart stijgt, bewo- poraties moeten zijn. Zij weten het de’ mensen willen niet met twee ners hogere eisen stellen aan hun alleen niet.” kinderen op een appartement van woning en zich nieuwe groepen Hij heeft daar begrip voor. “Cor- 75 m2 wonen.” aandienen voor de goedkoopste poraties zijn beherende organi- woningen, dan ontstaat als van- saties. Dat is ook goed. Goed be- Stedelijke potentie niet zelf een doorschuifsysteem. Dat heer is in het belang van een vitale verkwanselen proces wordt wel aangeduid als de stad. Maar dat goed verzorgen be- Door de economische crisis ligt stedelijke roltrap. Mensen komen tekent ook dat je rekening houdt de woningmarkt echter nagenoeg naar de stad om hun eigen positie met wat de klant wil. Laten we eer- stil. Sociale huurders verhuizen te verbeteren. Jonge mensen stude- lijk zijn: Amsterdam is een gelief- nauwelijks. Te koop staande wo- ren in de stad. Vervolgens blijven de stad bij twintigers en dertigers. ningen moeten lang op een nieu-

tweede verdieping januari 2012 Hoogleraar Atzema: in regio Amsterdam luisterde men slecht naar zijn klanten

“Liever geduld dan verkeerde daadkracht” 23

Hoogleraar Oedzge Atzema: “Vroeg of laat slaat de twijfel toe: blijven of vertrekken?”

we eigenaar wachten. En nieuw- de Bijlmer is gelukt. Waarom zou bouw valt nauwelijks te slijten. “Je krijgt de bevolking waarvoor je bouwt” herstructurering van Amstel III Bestuurders, corporatiedirecteu- dan niet lukken? Ook Amsterdam- ren en projectontwikkelaars mo- moet je niet zo maar overboord de gebieden vooralsnog vasthou- Noord biedt ongekende mogelijk- gen zich door dat onheil niet van gooien. Toon geduld. Wacht tot den aan een compacte manier van heden. Er ontstaan geweldige cre- de wijs laten brengen, vindt Atze- zich betere marktomstandighe- bouwen. “We moeten waken voor atieve clusters langs het IJ. Twintig ma. “Er is een stevige roep om voor den aandienen. Het kan even du- nieuwe, gespreide suburbanisatie. jaar geleden hadden we daar niet de onderkant van de markt te bou- ren, maar op een gegeven moment Een tweede Hoorn of Purmerend van kunnen dromen. Er is in de re- wen. Het is alleen niet verstandig zal de vraag zich weer openbaren. moeten we niet willen. Het is uit gio geen gebrek aan ruimte, wel nu massaal kleine, goedkope star- Dat kan niet anders. Onder de hui- oogpunt van duurzaamheid be- aan geld.” terswoningen te bouwen. In de ja- dige omstandigheden kunnen veel ter op zoek te gaan naar binnen- Als de binnenstedelijke opgave ren tachtig hebben we ‘Premie-A mensen hun woonwensen niet re- stedelijke locaties die van functie gaat knagen aan de kwaliteit van woningen’ gebouwd. Slechte wo- aliseren. Dat leidt tot de ontwik- kunnen veranderen.” Ruimte is de woonomgeving, dan is het ningen, die vandaag al niet meer keling van een omvangrijke laten- er volgens hem voldoende. “We volgens Atzema niet onverstan- voldoen.” te vraag.” moeten de stedelijke potentie niet dig om tot uitleg te komen. Mits Ook waarschuwt hij voor al te mak- Hoe kan de regio zich voorberei- verkwanselen. Een deel van de ha- er wordt gebundeld langs ver- kelijke planaanpassingen. Hij ver- den op die vraagexplosie? vens, maar ook gebieden met leeg- voersassen en natuurgebieden wijst naar Overhoeks aan de Noor- “Luister goed naar de consument staande kantoren moeten worden worden gespaard. Nieuwe stede- delijke IJ-oever. Nu de vraag stag- en biedt toegang tot een gevarieerd herontwikkeld. De bouw van het lijke ontwikkeling tussen Weesp neert pleiten ontwikkelaars voor woningaanbod. Dat kan door lo- Amstelkwartier in Amsterdam- en Breukelen zou volgens hem meer grondgebonden woningen. kale grenzen en beperkende regel- Oost is wat dat betreft een goed be- bespreekbaar moeten zijn. “De “Het oorspronkelijke plan getuigt geving weg te nemen.” Ook wil hij gin. Er zijn veel meer van dat soort toekomstige mens is een mobiele van grote stedelijke kwaliteit. Dat voor Amsterdam en de omliggen- plekken. De herstructurering van mens; geef die ruimte.” z

januari 2012 tweede verdieping ACTA-gebouw wordt domein van klussende student Herbestemming vraagt

24 onorthodoxe aanpak

Het ACTA-gebouw is het eerste grote Amsterdamse tweede tot en met achtste verdie- frustreert gelijkertijd initiatieven kantoorpand dat wordt omgebouwd tot tijdelijke ping; Urban Resort geeft de ‘cul- voor herbestemming. studentenhuisvesting. Volgens Jean Baptiste Benraad kan turele broedplaats’ invulling op De klap gaat onvermijdelijk ko- dit bij veel meer kantoren, mits veel aan bewoners wordt de begane grond en eerste verdie- men, bijvoorbeeld als beleggers overgelaten en een partij borg wil staan voor de financiering ping, zoals zij dat eerder deed in projecten moeten herfinancie- van de verbouwing. het Volkskrant-gebouw. ren of accountants de waarderin- Fred van der Molen r wordt hard gewerkt in het Het totale plan omvat 460 onzelf- gen in de boeken niet meer voor ACTA-gebouw aan de Lou- standige wooneenheden met ge- hun rekening willen nemen. Dat Ewesweg. Het kolossale oud- meenschappelijk sanitair en circa proces lijkt de laatste maanden in opleidingscentrum voor tand- 6.000 m2 werkruimte voor kun- een stroomversnelling te komen. artsen wordt omgebouwd tot tijdelijke studentenhuisvesting en Er doemt in de vastgoedsector een enorm broedplaats. Eigenaar de Allian- financieel probleem op. tie, heeft het gebouw overgedra- gen aan twee beheerders: de nieu- stenaars en culturele onderne- Teken aan de wand is wellicht de we stichting Tijdelijk Wonen Am- mers. Op de begane grond komt mislukte veiling van vastgoedon- sterdam (TW-A) en Urban Resort café-restaurant Station West en derneming Uni-Invest in janua- (UR). TW-A wordt verantwoorde- op één hoog een feestzaal voor ri 2012. Volgens het Financieele lijk voor bouw, beheer en exploita- een Marokkaanse gemeenschap. Dagblad slaagde de oorspronke- tie van de studentenkamers op de lijke geldschieter van Uni-Invest, Struisvogelpolitiek de Duitse Commerzbank, er zelfs Het ACTA-gebouw is vooralsnog tegen een korting van veertig pro- een positieve uitzondering, als cent niet in van ruim tweehon- eerste grote kantoorpand in Am- derd gebouwen, waarvan dertig sterdam dat wordt omgezet naar tot veertig procent leegstaat, af te tijdelijke studentenhuisvesting. komen. Ook andere Duitse vast- Er staat in de hoofdstad bijna 1,5 goedfondsen zouden in 2012 voor miljoen m2 kantoorruimte leeg en miljarden aan vastgoed moeten in heel Nederland 7 tot 8 miljoen. verkopen. Er doemt kortom in de Een nieuw leven geven aan de vele sector een enorm financieel pro- naoorlogse kantoren blijkt uiter- bleem op. Daarbij krijgt overigens mate lastig. Volgens Duco Stadig, bijna iedereen klappen: vastgoed- voorzitter van het Nationaal Pro- beleggers, banken, gemeenten, gramma Herbestemming, komt pensioenfondsen en dus uitein- daarvan hoogstens twintig pro- delijk ook de burger. cent in aanmerking voor een andere bestemming. Vaak is heront- Afwaarderen! wikkeling niet mogelijk of te duur; De Amsterdamse wethouder daarbij staan veel bedrijfsgebou- Maarten van Poelgeest pleit bij el- wen op desolate plekken waar wo- ke gelegenheid voor meer realis- nen onaantrekkelijk of zelfs niet me bij vastgoedeigenaren. Initi- toegestaan is. atieven voor herbestemming zijn Terwijl al jaren bekend is dat de namelijk bij voorbaat kansloos meeste lege kantoren nooit meer zolang zij hun verlies niet ne- een huurder zullen vinden, komt men. Ondersteund door het re- de afwaardering ervan maar traag cente OGA-onderzoek ‘De finan- op gang. Pretend and extend heet de- ciële haalbaarheid van transfor- ze struisvogelpolitiek in vastgoed- matie naar studentenhuisvesting’ kringen. Die komt aandeelhou- wil de wethouder de discussie op ders, banken en pensioenfondsen scherp zetten. Jean Baptiste Benraad van het Transformatieteam: “Tijdelijke vooralsnog goed uit - één crisis te- Volgens dit onderzoek wordt zo’n huisvesting in kantoren lukt alleen als bewoners veel zelf doen.” gelijk graag – maar de ontkenning transformatie pas mogelijk als de

Kort BestEK januari 2012 Transformatie kantoren: ACTA-gebouw

Naar 460 studentenkamers en 6.000 m2 broedplaats 26

eigenaar afwaardeert tot onder de del ontwikkeld waarbij per pand 100 euro per m2 (tegenover een ac- een stichting wordt opgericht tuele boekwaarde van circa 1500 die beheer en exploitatie op zich euro per m² bvo). En voor eige- neemt voor de duur van het ge- naren die menen dat in tijdelijke bruik. Eerder bij twee panden in studentenhuisvesting een financi- Utrecht en nu de ACTA doen stu- ële uitweg ligt, heeft het OGA nog denten het beheer en een deel van slechter nieuws: dat is alleen haal- de verbouwing zelf. “Verder plaat- baar als ze naar nul afwaarderen. sen we het gemeenschappelijke Jean Baptiste Benraad, oprich- sanitair en keukens op plekken ter van het Transformatieteam en waar de leidingen al liggen; daar oud-directeur van de Rotterdamse plaatsen we de kamers omheen. studentenhuisvester Stadswonen, De studenten bouwen hun eigen maakt bezwaar tegen de sombe- kamer af. Zo kun je enorm veel bere berekeningen van de gemeen- sparen.” te. Benraad heeft forse ervaring Volgens Benraad is de exploitatie in transformeren en is ook ver- sluitend te krijgen als de eigenaar antwoordelijk voor aanpak bij het genoegen neemt met een huur van ACTA-gebouw: “Ik vind de bere- 20 euro per m2 per jaar. “In fei- kende verbouwingskosten aan de te verdient hij er meer aan, want hoge kant, net als de rente en de bij leegstand lopen verzekerin- beheerkosten. Maar belangrijker gen, leegstandbeheer en energie- is dat er meer variabelen zijn dan kosten door. Dat kost zo’n 15 eu- waar de gemeente mee rekent. ro per m2, waardoor het verschil Bestuurslid Joanna Li van de beheerstichting TW-A bij de start van de verbouwing. Je moet bij tijdelijke huisvesting voor de eigenaar in feite dus 35 eu- De bestuursleden krijgen een vergoeding ter hoogte van een beurs. veel pragmatischer denken.” Zijn ro per m2 bedraagt ten opzichte Transformatieteam heeft een mo- van leegstand.” Veel meer kansen voor kamers van 17 m2, exclusief Benraad is ervan overtuigd dat via 120 euro servicekosten. Daarbij is Twee meter slopen voor één meter nieuwbouw zijn aanpak veel meer kantoren in gerekend met een exploitatieter- Duco Stadig, voorzitter van het Nationaal Programma Herbestemming, gebruik zijn te nemen als tijdelijke mijn van tien jaar, in de verwach- vindt dat de sloop van verouderde kantoorlocaties structureel moet worden studentenhuisvesting. De grootste ting dat de wettelijke termijn voor aangepakt. Hij stelt voor nieuwbouw alleen toe te staan in combinatie met drempel is volgens hem de finan- tijdelijke bestemmingen wordt sloop elders, in de verhouding één tegen twee. Stadig: “Zo’n maatregel ciering van de verbouwing. “Zo’n verruimd van vijf naar tien jaar. moet op provinciaal niveau. Dat kun je niet aan de gemeente overlaten. beheerstichting van studenten kan Benraad hoopt dat Amsterdamse Die zijn te klein en te belanghebbend. De provincie kan dat zo doen, zonder daarvoor alleen geld lenen als ie- corporaties in de toekomst borg wetswijziging.” Stadig verwijst naar een vergelijkbare succesvolle regeling mand borg staat. In Utrecht heeft willen staan voor de kosten van voor woningen in een Limburgs krimpgebied. de gemeente bij twee panden van ombouw. Hij zou behalve studen- Stadig suggereerde op een PvdA-bijeenkomst over kantorenleegstand alvast particuliere eigenaren borg ge- ten ook andere jongeren zo willen een sloopvoorwaarde mee te nemen in tenders voor nieuwe kantoorlocaties. staan. De gemeente Amsterdam huisvesten, maar dat stuit voor- De aanwezige wethouder Maarten van Poelgeest reageerde zuinig: “Dat gaat is daartoe niet bereid. Bij het AC- alsnog op de regels voor huurbe- de gemeente linksom of rechtsom betalen, omdat dan een lagere grondprijs TA-gebouw financiert eigenaar de scherming: “Bij de invoering van wordt gerealiseerd.” Alliantie de verbouwing en treedt de Kraak-en-leegstandswet heb- Van Poelgeest: “Onze intentie is om eigenaren zoveel mogelijk te helpen dus eigenlijk op als bank.“ ben ze vergeten de leegstandswet bij transformatie. Via flexibele bestemmingsplannen, de grondprijzen, een Dat is nodig ook, want ondanks aan te passen.” De termijn voor tij- luisterend oor voor pragmatische dingen.” Wat erfpachtaanpassingen betreft de lean-and-mean aanpak zijn er delijke verhuur zou volgens Ben- benadrukt hij dat het nu niets mag kosten, maar dat bij herontwikkeling kostbare aanpassingen nodig. Zo- raad naar tien jaar moeten voor verdichting of verlenging van de canon voor dezelfde prijs bespreekbaar is.” als plaatsing van sanitair, te ope- dit soort panden. Voor studen- Oud-wethouder Stadig geeft hem het advies af te stappen van maatwerk: nen ramen in de gehele gevel en ten geldt geen huurbescherming: “Duidelijkheid is cruciaal. Zeg gewoon dat bij elke herontwikkeling voor een nieuwe cv-installatie. Daar- die krijgen een campuscontract, de oude prijs meer meters mogen worden gemaakt of dat de looptijd van bij komt nog de inbouw van alle de canon mag worden verlengd. Dan kunnen ontwikkelaars een rekensom waardoor ze uiterlijk een half jaar maken, terwijl het de gemeente nu niets kost.” wooneenheden en werkruimtes. na beëindiging van hun studie De kale huur wordt circa 215 euro moeten vertrekken. z

Kort BestEK januari 2012 Crisis leidt tot herbezinning: klein bouwen kan weer, mits betaalbaar

De studio is hot 27

Klein en betaalbaar lijken een succesformule voor de oplossing om de financiële risico’s legger geëxploiteerd worden. Die Amsterdamse koop- én huurmarkt in crisistijd. Starters staan te beperken. “Je kunt als ontwikke- staat ook garant voor een deel van in de rij voor een koopstudio in Bos en Lommer. En dankzij laar niet honderden woningen op de niet-verkochte woningen die de Donner-punten is het ook mogelijk geworden om kleine risico bouwen zonder dat er al iets vanaf 75.000 euro aangeboden huurwoningen in de vrije sector te bouwen. De financiering is afgenomen. Gelukkig konden worden. Exclusief 60.000 euro af- blijft een probleem. Corporaties en beleggers verlangen we met onze partner Stadgenoot koop van de vijftigjarige erfpacht- een lagere grondprijs voor woningen met huren onder de afspreken dat zij niet-verkochte canon. 900 euro. Voor nieuwbouw is volgens hen nog altijd geen woningen van ons afnemen en ver- businesscase. huren.” Om de prijs voor jonge ko- Veel vraag, weinig aanbod Jaco Boer an de veelbesproken kopers laag te houden, werd boven- AM is niet de enige partij die merkt persstaking op de woning- dien met de gemeente afgesproken dat kleine en goedkope woningen Vmarkt was half december dat de eigen grond onder het ge- het goed doen op de Amsterdam- in het voormalige GAK-gebouw bouw in erfpacht werd omgezet. se koopmarkt. Afgelopen jaar gaf in Bos en Lommer weinig te mer- Bewoners kunnen daardoor kie- bestuursvoorzitter René Groten- ken. Ontwikkelaar AM en corpora- zen voor een lage aanvangsinves- dorst van Rochdale in NUL20 aan tie Stadgenoot vierden er de start tering waarbij ieder jaar erfpacht dat in Amsterdam-Zuidoost alleen van de verbouwing van de kantoor- wordt betaald. Een studio van 35 nieuwe appartementen rond de kolos tot koopstudio’s en -appar- m2 die 119.000 euro moet opbren- 160.000 euro makkelijk verkoch- tementen voor starters. In de eerste fase gaan er 320 zelfstandige In de vernieuwingsgebieden is een forse woningen van 28 tot 35 m2 in de mismatch tussen vraag en aanbod ontstaan verkoop tegen prijzen vanaf 75.650 euro exclusief jaarlijkse erfpacht- gen, kan daardoor al voor minder ten. Die woningen zijn met 80 m2 canon. Potentiële kopers stonden dan een ton in de markt worden een stuk groter dan de studio’s van zich te verdringen voor de model- gezet. AM, maar voor mensen met een in- woning. Het was lang geleden dat Het concept leent zich volgens AM komen onder de 43.000 euro zijn makelaars zoveel belangstellen- niet alleen voor bestaande pan- ze prima te betalen. “We hebben den op een informatiebijeenkomst den, maar ook voor nieuwbouw- jaren tegen elkaar gezegd dat we in hadden gezien. projecten. Nog deze maand start Amsterdam geen kleine woningen Het ombouwen van lege kantoren de ontwikkelaar met de bouw van moeten toevoegen, maar er is wel tot goedkope starterswoningen studentencomplex Villa Mokum veel belangstelling voor”, conclu- lijkt het ei van Columbus. Toch in het Amstelkwartier. Naast 350 deerde Grotendorst. heeft Ronald Huikeshoven van koopstudio’s komen er 276 socia- Buiten de Ring en in Noord zijn AM lang moeten zoeken naar een le huurwoningen die door een be- er bovendien relatief weinig kleine starterswoningen. Daar is wel veel animo voor. De vraag naar dit segment in Noord, Zuidoost en Nieuw-West overstijgt ruim- schoots het aanbod, constateert Catharina Klandermans in haar recente afstudeerscriptie aan de Amsterdam School of Real Estate op basis van NVM-cijfers over wo- ningtransacties en de OGA-statistieken over nieuwbouw. In het kader van de stedelijke vernieuwing zijn in de afgelopen jaren vooral veel dure koopappartementen van 100 m2 of meer op de markt ge- Van een kopersstaking op de woningmarkt was half december in het voormalige komen. Daardoor is volgens haar GAK-gebouw weinig te merken. Potentiële kopers stonden zich te verdringen voor de onderzoek een forse mismatch in modelwoning. Koopprijzen vanaf 75.650 euro exclusief erfpacht. die buurten ontstaan.

januari 2012 Kort Bestek Transformatie kantoren: GAK-gebouw

Naar 320 koopstudio’s (fase 1) 29

“Winstgevende exploitatie aan voldoende grondposities. Om onmogelijk” “Voor nieuwbouw is nog geen winstgevende een fatsoenlijk rendement te kun- Moeten corporaties het roer om- exploitatie mogelijk.” nen halen, moeten bovendien de gooien en afscheid nemen van de grondprijzen omlaag.” jarenlange filosofie om vooral gro- daar iets aan wordt gedaan, wordt afspraken met ons maken over de te woningen te bouwen? AFWC- het volgens Van Harten voor cor- bouw van middeldure huurwonin- Tweekamerwoning meest directeur Hans van Harten zou dat poraties interessant om deze wo- gen. Anderen wachten af onder gewild betreuren. “Ik begrijp heel goed ningen te bouwen. Het voorstel welke condities ze in de stad kun- Het liefst investeert Jagersma op dat je in deze crisis kleinere wo- van wethouder Ossel om de soci- nen investeren.” Uit de gesprek- locaties waar ook de gemeente en ningen bouwt om de afzet op peil ale grondprijs die voor vijfhonderd ken is ook een aantal knelpunten de corporaties actief zijn. Op som- te houden. Dat moet je alleen niet MGE-koopwoningen was gereser- naar voren gekomen. “Veel par- mige plekken binnen of langs de jarenlang volhouden. Voor de stad veerd, ook voor huurwoningen on- tijen hebben geen grondposities. Ring ziet hij prima mogelijkheden blijft het toch het beste als er meer der de 800 euro te laten gelden, ziet Ook zien ze belemmeringen in om vrije sector huurwoningen toe grotere woningen bij komen.” Hij hij als een eerste stap in de goede het gemeentelijk parkeerbeleid en te voegen. “Ook in Noord en Zuid- ziet wel dat er steeds meer jongeren richting. Maar er moet meer ge- de grondprijzen. In januari praten oost liggen nog kansen voor nieu- naar Amsterdam trekken. Het aan- beuren. “Er komt vanuit het kabi- we daar intern verder over door. we projecten.” tal eenpersoonshuishoudens blijft net nog een flinke heffing op ons Dan zullen we ook beslissen of we Makelaar Lilian Weerdesteijn van ook toenemen. Inmiddels woont al af. Die moet wel kunnen worden maatwerk gaan leveren of meer in Jacobus Recourt verwacht dat de 56 procent van de Amsterdammers betaald.” het algemeen iets regelen voor dit belangstelling voor middeldure alleen. Voor die groep ziet hij meer segment.” huurwoningen in Zuidoost duide- in kleine huurwoningen boven de Beleggers willen bouwen Syntrus Achmea Vastgoed is één lijk minder groot zal zijn dan in an- huurtoeslaggrens van 665 euro. Woningbouwregisseur Bob van van de partijen waarmee het OGA dere buurten. “Huurders zijn kri- der Zande van het OGA erkent dat onlangs heeft gesproken. De in- tisch op hun woonomgeving. Ze Ook de gemeente pleitte afgelopen het ook voor corporaties lastig is stitutionele belegger bouwt op dit willen in een aantrekkelijke wijk zomer in haar notitie over het mid- nieuwe vrije sector huurwoningen moment in de stad al zo’n twee- wonen.” Onder studenten en star- densegment voor meer aanbod aan te financieren. De huidige mede- honderd woningen waarvan het ters zal er zeker vraag naar stu- dit type appartementen. Maar an- dingingsregels schrijven voor dat gros voor tussen de 665 en 800 eu- dio’s in de vrije sector zijn. Maar ders dan het college ziet Van Har- zij het geld daarvoor zonder over- ro per maand verhuurd wordt. “Als nog gewilder zijn tweekamerwo- ten die wensen vooral ontstaan heidsborging op de normale kapi- het aan ons ligt, komen daar bin- ningen onder de 800 euro met een in de bestaande voorraad met het taalmarkt bij elkaar moeten schra- nenkort nog eens drie- tot vierhon- oppervlakte van 50 tot 60 m2 waar- doorschuiven van sociale huur- pen. In de afgelopen weken heeft derd huurwoningen bij die we gaan in je eventueel kunt samenwonen. woningen naar de vrije sector. “Bij hij daarom vooral met pensioen- opstarten of overnemen van corpo- “Exacte cijfers over de vraag heb- maandhuren onder de 800 euro is fondsen en bouwers met eigen raties”, vertelt bestuursvoorzitter ben we niet, omdat dit segment voor nieuwbouw normaal gespro- kapitaal gesproken die weer inte- Henk Jagersma. “Voor het eerst in tot nu toe amper werd aangebo- ken geen winstgevende exploi- resse in de stad hebben gekregen jaren is Amsterdam een toeganke- den. Met de verandering van het tatie mogelijk.” Dat komt mede (zie NUL20 nov. 2011). “Sommi- lijke markt voor beleggers gewor- puntensysteem komt daar veran- door de hoge grondprijzen. Pas als gen zouden het liefst meerjarige den. Het ontbreekt ons alleen nog dering in.” z Het kantoorgebouw van Syntrus Achmea aan de Molenwerf in Amsterdam-West wordt omgebouwd tot zo’n tweehonderd middeldure huurwoningen. Het kantorencomplex is nog maar tien jaar oud.

januari 2012 Kort Bestek Stadsdeel Oost wacht bij Cruquiusgebied initiatieven van marktpartijen af

30 Van masterplan naar spelregels

Het industriële Cruquiusgebied moet transformeren tot een (start bouw) bevindt zich in Oost. den blijft. Binnen dat kader, vast- plek waar wonen en werken samengaan. Maar het geld En met Overamstel, Oostpoort en gelegd in een zogenaamde spel- ontbreekt om dat op dezelfde manier aan te pakken als Wibaut aan de Amstel (o.a. de Pa- regelkaart, geven we aan markt- eerder bij de overige eilanden van het Oostelijk Havengebied. rooldriehoek) kan het stadsdeel partijen de ruimte om met initia- Het stadsdeel concludeert dan ook dat de tijd van de grote ook het komende decennium tieven te komen. Geleidelijk kan masterplannen voorbij is. Sterker nog: het beleidskader nog wel voort, zeker in het tem- het gebied transformeren, waarbij voor het Cruquiusgebied beperkt zich tot een A4-tje met po waarin tegenwoordig projec- oud en nieuw naast elkaar kunnen spelregels. Voor die zaken die ‘echt belangrijk’ zijn. Verder is ten worden gerealiseerd. bestaan.” het wachten op initiatieven van marktpartijen. Ondertussen wordt niettemin Fred van der Molen oewel op IJburg de heipa- de weg bereid voor de heront- Meebetalen aan len veel minder knallen, wikkeling van het meest zuide- publieke ruimte Hwordt in stadsdeel Oost lijke schiereiland van het Ooste- In tegenstelling tot de traditio- nog altijd volop gebouwd. Sterker lijk Havengebied: het Cruquius- nele aanpak wordt voor het Cru- nog: meer dan de helft van de Am- gebied (inclusief Zeeburgerpad). quiusgebied geen gemeentelij- sterdamse woningbouwproductie Momenteel is dit nog louter een ke grondexploitatie en geen ste- werkgebied, maar op termijn denbouwkundig plan en investe- De spelregels voor het Cruquiusgebied moet het een plek worden waar ringsbesluit oude stijl opgesteld. wonen en werken samengaan. De gemeente komt pas in actie De ontwikkeling van Spelregels en de Spelregelkaart is de eerste stap in de transformatie van het Cruquiusgebied. Het gebied moet een mix worden van Het stadsdeel gaat dat niet aan- nadat een initiatiefnemer zich werken, wonen en verblijven. Het stadsdeel wil dat de ‘ruige en ongedwongen pakken op de wijze waarop eer- met een plan meldt. Dat wordt sfeer’ er blijft bestaan. Op de kaart is te zien welke ’karakteristieke bebouwing’ der de overige eilanden van het dan getoetst aan de hand van de men in ieder geval wil behouden. Het gebied wordt ontsloten door de gekromde Oostelijk Havengebied succes- spelregelkaart. Vervolgens kan Cruquiusweg. Door zijpaden te maken dwars op deze weg zal er meer uitzicht vol zijn herontwikkeld. Daar is een procedure worden gestart komen op en contact met het water. De kades worden openbaar toegankelijk, aan volgens verantwoordelijk porte- om het bestemmingsplan parti- de zuiden oostkant eventueel ook voor auto’s. Dit wordt de plek voor cafés en feuillehouder Thijs Reuten dom- eel te herzien. Reuten noemt dat restaurants met terrassen aan het water. Bij oude insteekhaven wil het stadsdeel de vrijstaande oude industriële gebouwen graag combineren met nieuwe paviljoens. weg geen geld meer voor: “Dat ‘postzegelbestemmingsplannen’. Aan het eind van de weg komt een ‘uitwaaiplein’. Op de uiterste punt staat een 60 betekent dat de tijd van master- Uitgangspunt is dat de ontwikke- meter hoge ‘landmark’ ingetekend. Het gebied wordt voor fietsers en wandelaars plannen, dure stedenbouwkun- lingskosten worden betaald door ontsloten via nieuwe verbindingen met de Oostelijke Eilanden, het Zeeburgerpad en dige visies en eindeloze onder- de initiatiefnemer. het Flevopark. handelingen voorbij is. We zullen Alle partijen zullen volgens Reu- het anders gaan aanpakken, maar ten moeten wennen aan de nieu- WEGBASSIN SpelregelkaartSPOOR Cruquiusweg e.o. 11-11-2011 niet per se slechter. We gaan niet we verantwoordelijkheden, kan-

VEN BINNENHA alles dichttimmeren maar regis- sen en risico’s: “Ook voor de ge-

VEN BINNENHA seren, en alleen sturen op dat wat meente is het zoeken naar wat

A MSTERD écht belangrijk is.” wel en niet kan. Interpretatie-

-RIJNK

ANAAL Die grote lijnen zijn vastgelegd ruimte door deze nieuwe manier in een A4-tje met ‘Spelregels’ en van sturing is echter niet alleen gevisualiseerd in een ‘Spelregel- een bedreiging, maar biedt ook ENTREPOTHAVEN kaart’ (zie kader). Als de deelraad kansen om maatwerk te verrich- op 31 januari de nieuwe aanpak ten ten behoeve van de eindge- vaststelt, dan krijgt Amsterdam bruiker. De rol van de overheid er een projectgebied bij met een hoeft daar kwalitatief niet onder ongewoon sober beleidskader. te lijden. Het wordt anders: geen De aanpak vertoont overeenkom- blauwdruk bij aanvang, maar het sten met de transformatiestrate- proces sturen op wat in essentie 1400 gie voor Buiksloterham: ook daar de rol van de overheid is. Ik durf te wordt geen bedrijf uitgekocht, stellen dat deze meer organische 600 maar komt de gemeente pas in en langer lopende gebiedsontwik- T VAAR NIEUWE NIEUWE VAART NIEUWE VAART NIEUWE VAART actie als marktpartijen zich mel- keling ook op lange termijn leidt den. Reuten: “Het stadsdeel stelt tot interessante, aantrekkelijke

LOZINGSKANAAL het kader vast zodat de karakte- en meer gevarieerde gemengde LOZINGSKANAAL LOZINGSKANAAL ristieke industriële sfeer behou- gebieden.”z

Kort BestEK januari 2012 Wonen in de Metropoolregio Amsterdam: de volgende tien jaar

Groei eigenwoningbezit stagneert 31

De stijging van het aandeel koopwoningen vlakt af. Ook na dam ben geboren en getogen, dat de Amsterdammers een koopwo- de crisis zullen veel mensen geen woning kunnen kopen de statistieken betrekking zou- ning? De cijfers waren goed, zowel vanwege strengere financieringseisen en de flexibilisering den hebben op Amsterdam, niet die voor Amsterdam als die van Be- van de arbeid. De huren in Amsterdam gaan flink stijgen, de metropoolregio maar gewoon ijing. Maar alles wees er natuurlijk terwijl het aandeel sociale huurwoningen stevig daalt. Om de stad Amsterdam. Gelukkig was wèl op dat deze samenstelling van toch grote delen van de woningvoorraad en de woonbuurten Tibor Hübner, medewerker van de de woningvoorraad weinig te ma- betaalbaar te houden, is de transformatie van de huurtoeslag Amsterdamse dienst Onderzoek en ken had met de woningvraag. naar een algemene inkomensgebonden woontoeslag nodig. Statistiek, bereid om mij te onder- Was getekend: Hugo Priemus. steunen in het produceren en stan- Opmars koopwoningen Hugo Priemus UL20 bestaat in 2012 tien daardiseren van het cijfermateriaal. Inmiddels is het aandeel koopwo- Emeritus hoogleraar TU Delft jaar. De redactie wil niet te- Tijdens een conferentie in Nairobi ningen in Beijing, mede dankzij Nrug-, maar vooruitkijken. (27-30 januari 1992) presenteerden Amerikaanse adviseurs, aanzien- Ik benader deze opgave à la Sta- de consultants hun cijfers. Daar lijk gestegen. De publieke huurwo- pel: we negeren de omvangrijke werden we krachtig aan de tand ningen werden eerst overgeheveld beschikbare statistieken en kijken met fantasie en overmoed in de toe- De flexibilisering van de arbeidsmarkt maakt komst. Daarbij zal ik me herhaal- het steeds moeilijker om een eigen woning te delijk schuldig maken aan wishful financieren. thinking. Voordat ik de toekomst inkijk, ga ik gevoeld door stafmedewerkers naar de gemeente. Vervolgens wer- terug in de tijd. In 1991-1992 was ik van de Wereldbank en daar kwa- den in Beijing en vele andere Chi- betrokken bij het project ‘Housing men we ook toe aan een (voorlo- nese steden veel van deze apparte- Indicators’ van de Wereldbank. pige) vergelijking van de cijfers. En menten aan de huurders verkocht, Voor elk land ter wereld werd een toen kon ik de blits maken. Als het meestal voor een schijntje. consultant ingeschakeld die een ging om welke stad de kroon span- In Amsterdam hebben zich geen zeer uitvoerige lijst van woon-in- de met het hoogste aandeel huur- Amerikaanse adviseurs gemeld, dicatoren moest toeleveren over woningen, bleken Amsterdam en maar vooral sinds de Brutering in één stad (meestal de hoofdstad) Beijing de eerste plaats te delen met 1995 is het taboe op de verkoop van van het land. Door de leiders van negentig procent huurwoningen. corporatiewoningen overwonnen. het project, Steve Mayo en Shlo- Was er geen fout gemaakt, vroe- Steeds meer woningcorporaties mo Angel, was ik ingeschakeld als gen de Wereldbankmedewerkers ontwikkelden een dynamisch wo- consultant voor Nederland. Het lag en sommige andere consultants ningvoorraadbeheer, waarbij delen voor de hand, hoewel ik in Rotter- mij. Wenste maar tien procent van van de woningvoorraad aan zitten-

NUL20 bestaat in 2012 tien jaar. De redactie wil dit jubileum niet benutten om tevreden terug te blikken, maar vooral om vooruit te kijken. Hoe staat de regio Am sterdam er over tien jaar voor? Welke trends tekenen zich af en op welke wijze kunnen die eventueel worden beïnvloed? We vragen in elk van de zes nummers van 2012 naar de visie van een deskundige buitenstaander op ‘De Amster- damse metropool, tien jaar later’. Het spits wordt afgebeten door volkshuisvestingsdeskundige Hugo Priemus.

januari 2012 10 jaar NUL20 32

de huurders of nieuwe gegadigden en/of het herhuisvesten van risico- kele permanente consequenties Van sociale huur werden verkocht. Met de opbreng- groepen naar een andere wijk? Ik worden verwacht van deze crisis. naar markthuur sten konden deze woningcorpora- blijf maar bij het ouderwetse stand- Basel III schrijft het bankwezen De tweede belangrijke trend in dit ties vervolgens de onrendabele top punt dat er gebouwd moet worden voor dat zij meer buffers moeten verband is de verwachte reductie afdekken van woningrenovatie of voor een gedifferentieerde vraag en aanhouden. In toenemende ma- van de huurprijsregulering. Thans de nieuwbouw van sociale huur- dat de woningdifferentiatie van de te plaatsen banken (DNB, Rabo- zijn de huren gereguleerd van meer woningen. voorraad in een bepaald gebied bij bank, ING) vraagtekens bij aflos- dan negentig procent van de huur- Inmiddels bestaat de woningvoor- voorkeur een afspiegeling is van de singsvrije hypotheken en het uit- woningvoorraad. Vooral in steden raad in Amsterdam voor circa der- huidige en de te verwachten vraag- lokken van hypotheekschulden waar de vraag het aanbod royaal tig procent uit koopwoningen. De differentiatie. door de royale hypotheekrente- overtreft, Amsterdam voorop, zal verkoop van huurwoningen en de huurliberalisatie toeslaan. Wo- de bouw van koopwoningen pas- Het aandeel sociale huurwoningen daalt in ningcorporaties volgen meer en ten goed bij de aanpak die het ge- Amsterdam in versneld tempo meer het voorbeeld van de com- meentebestuur van Amsterdam merciële vastgoedbeleggers en voorstaat bij de vernieuwing van In dit licht bezien lijkt op het eerste aftrek. Alles wijst erop dat in de trekken de huren sterk op als de minder populaire woongebieden. gezicht een verdere toename van koopsector de omslag zal worden woning van bewoners verandert Stap voor stap maakte hier de een- het eigenwoningbezit in Amster- gemaakt van schulden maken naar (de zogeheten huurharmonisa- zijdige woningvoorraad plaats voor dam in het verschiet te liggen. Door sparen en naar een beperking van tie). Woningcorporaties zullen in meer variatie, en dat sloot goed aan de groei van de zakelijke dienstver- risico’s. Dit indiceert het geleide- hun voorraad sociale huurwonin- op de gedifferentieerde woning- lening, de kennissectoren en de lijk aan uitsterven van aflossings- gen steeds vaker ‘verhangen’ tot vraag in de Amsterdamse wijken. creatieve sector en door de toene- vrije hypotheken, de hergeboor- markthuurwoningen. Als we het De Bijlmer is een bekend voorbeeld mende internationale relaties zijn te van annuïtaire hypotheken en inflatievolgend huurbeleid achter van een (grote) wijk waar aanvan- de perspectieven voor de stedelijke zelfs het inzetten van eigen geld ons laten, keren commerciële ver- kelijk nagenoeg alleen huurwonin- economie ook in Amsterdam zon- door kopers en het reduceren van huurders wellicht terug als inves- gen stonden en waar door sloop, der meer gunstig. Als de huidige de hypotheekrenteaftrek. Door de- teerders op de Amsterdamse wo- nieuwbouw en voorraadbeleid, zo- schulden- en eurocrisis ten langen ze veranderingen zal het leenver- ningmarkt. Het aandeel sociale wel het aandeel koopwoningen als leste is overwonnen (dat kan nog mogen van huishoudens structu- huurwoningen zal in Amsterdam het aandeel grondgebonden wo- jaren duren), zal het gemiddelde reel verslechteren. Om een huis te in versneld tempo dalen, het aan- ningen sterk is gegroeid. inkomen van huishoudens in Am- kunnen kopen en met een lening deel markthuurwoningen zal in sterdam weer verder kunnen stij- te financieren zal een steeds ho- Amsterdam stijgen, door toedoen Onzekere woningdifferentiatie gen. De Pavlov-reactie van plan- ger huishoudeninkomen nodig van zowel woningcorporaties als In academische kringen laait met ners en volkshuisvesters is dan zijn. Bovendien moet dat inkomen commerciële vastgoedbeleggers. een zekere regelmaat de discussie al gauw dat het aandeel koopwo- vrij stabiel zijn. De flexibilisering op of deze gemengde woningvoor- ningen weer mooi omhoog kan. van de arbeidsmarkt met steeds Voor de komende tien jaar geldt in raad er nu wèl of niet toe bijdraagt Er zijn echter minstens twee fac- meer zzp’ers, oproepkrachten, Amsterdam het perspectief dat de of de sociale cohesie wordt verbe- toren die dit perspectief minder uitzendkrachten en flexwerkers sociale huursector zal krimpen (ze- terd en het sociaal kapitaal tot bloei waarschijnlijk maken: de blijvend zal het steeds moeilijker maken ker als per 2014 de kolossale jaar- komt. De resultaten van onderzoek scherpere normen die banken aan- om een eigen woning te financie- lijkse heffing voor sociale en com- spreken elkaar soms tegen. En het houden bij het verstrekken van een ren. In de Verenigde Staten en het merciële verhuurders zal worden is lastig om de causale samenhan- hypothecaire lening, en de geleide- Verenigd Koninkrijk is het aandeel ingevoerd). De sector markthuur- gen te identificeren. Als de crimi- lijke ontwikkeling van woninghu- eigen woningen sinds 2007 lang- woningen zal in Amsterdam groei- naliteit in een gebied daalt, komt ren naar markthuurniveau. zaam aan het dalen. Dit kan ook en. Het aandeel eigen woningen dat dan door betere burenrelaties ons land overkomen, hoewel wij zal na een jarenlange groei stag- ten gevolge van een meer gemeng- Stagnerende koopsector een lager aandeel eigen wonin- neren. Wellicht is er voor koopga- de bebouwing of is dat het gevolg Ook al zal de schuldencrisis niet gen kennen dan de Angelsaksi- rantwoningen nog enige groei te van een hoger gemiddeld inkomen eeuwig duren, toch moeten er en- sche landen. verwachten, als de woningcorpo-

10 jaar NUL20 januari 2012 Om wonen op termijn betaalbaar te houden is een inkomensgebonden woontoeslag nodig.

33 raties tijdig voldoende voorzienin- trekkelijk perspectief dat aan het enigingen van Eigenaren, waarin huishoudens met lage en midden- gen kunnen mobiliseren om de aan repertoire van het woningaanbod eigenaar-bewoners meer moeten inkomens. Woningcorporaties deze woningen verbonden risico’s het particulier opdrachtgeverschap samenwerken en waarin huurders hebben specifieke verantwoorde- af te dekken. blijvend kan worden toegevoegd. bij voorkeur meer individuele vrij- lijkheden, waar het de betaalbaar- heden moeten worden gegund. heid van het wonen betreft, maar Metropoolregio Transformaties voorraad Qua participatie bij beheer en ver- worden geacht niet aan inkomens- Elders in de Metropoolregio Am- Wanneer we ons afvragen hoe de nieuwing zouden eigenaar-bewo- politiek te doen. Als de ontwikke- sterdam zijn de perspectieven ver- woningvoorraad in de Metropool- ners en huurders naar elkaar toe ling ook in de sociale huursector gelijkbaar. Hier zijn minder activi- regio Amsterdam er over tien jaar kunnen groeien. Het is te hopen geleidelijk richting markthuren teiten in de commerciële huursec- zal uitzien, zullen we niet moe- dat de woningcorporaties hiervoor gaat, zou dat voor woningcorpora- tor te verwachten. Omdat hier het ten beginnen met nieuwbouw en alle ruimte zullen bieden. Hoe be- ties de onrendabele top bij investe- aandeel eengezinshuizen groter is, sloop, maar met het beheer en de ter dat lukt, des te minder belang- ringen in nieuwbouw aanzienlijk zullen er op gunstige locaties nog transformatie van de woningvoor- rijk het onderscheid tussen kopen reduceren en de prikkels om in kansen voor het eigenwoningbezit raad. Ook het herbestemmen van en huren zal zijn. huurwoningen te investeren struc- zijn, maar ook buiten Amsterdam structureel leegstaande kantoor- tureel vergroten. Om dan toch gro- zal de groei van het eigenwoning- ruimte hoort hierbij. Vooral voor Betaalbaarheid: te delen van de woningvoorraad bezit afvlakken. Buiten en binnen studenten zijn woon- en werk- Amsterdam ongedeelde stad en de woonbuurten betaalbaar te Amsterdam zullen vooral woning- units in lege kantoorruimte een Als niet alleen de koopsector maar houden, is de transformatie van corporaties moeten voldoen aan de mooie optie. Voor deze doelgroep ook de huursector in Amsterdam de huurtoeslag naar een algemene toenemende vraag naar huurwo- zal over de hele linie meer gebruik meer marktgeoriënteerd beprijsd inkomensgebonden woontoeslag ningen in het dure en middenseg- moeten worden gemaakt van tij- wordt, zal de betaalbaarheid van nodig. Deze woontoeslag dient ment (600-900 euro per maand). delijke huurcontracten. Deze zijn het wonen juist in dit deel van Ne- door de Belastingdienst te wor- te prefereren boven de gebruiks- derland een punt van toenemen- den uitgekeerd en garandeert dat Particulier overeenkomsten van tijdelijke be- de zorg zijn. We mogen niet verde financiële steun aan bewoners opdrachtgeverschap heerders (van oudsher als anti- wachten dat de komende jaren de goed gericht is: alleen op huishou- Spannend zal de ontwikkeling van kraak aangeduid). Voor vele kan- huishoudeninkomens sterk zullen dens die het nodig hebben. Deze het particulier opdrachtgeverschap toorcomplexen lijkt een financiële stijgen. Het gaat niet alleen om de woontoeslag concretiseert het so- zijn, waarmee vooral Almere furo- afwaardering van het vastgoed on- kale woonlasten, maar ook om de ciale grondrecht van het wonen re maakt. Juist als de banken het vermijdelijk. op- en neergaande, maar per saldo dat in de Grondwet is verankerd. laten afweten en de inkomens van De stedelijke vernieuwing in de stijgende uitgaven voor energie. Een betrouwbare, robuuste woon- huishoudens onder druk staan, is Metropoolregio moet natuurlijk Als politici passief langs de kant toeslag zal er voor moeten zorgen het particulier opdrachtgeverschap onverminderd doorgaan, niet al- staan, zouden de meest aantrek- dat ook in de komende tien jaar een aantrekkelijke optie. Deze for- leen in Amsterdam maar ook kelijke delen van de stad steeds Amsterdam goeddeels een onge- mule vergt een zeer professionele daarbuiten, en niet alleen in de minder toegankelijk worden voor deelde stad kan blijven. z bouwbegeleiding waarin de ge- geselecteerde krachtwijken, maar meente zelf of via anderen moet ook in talloze andere minder po- Wie is Hugo Priemus? voorzien. In de Metropoolregio pulaire naoorlogse woonwijken Amsterdam heeft nu alleen Alme- waarin de sociale huursector do- Hugo Priemus is emeritus hoogleraar bij re voldoende ervaring. Veel hangt minant is. de TU Delft. In 1968 promoveerde hij daar af van het commitment van het ge- Een belangrijke component hier- met het proefschrift ‘Wonen: kreativiteit en meentebestuur, de betrokken vak- bij is het reduceren van de ener- aanpassing: onderzoek naar voorwaarden wethouder voorop. Enerzijds is het giekosten en het verduurzamen voor optimale aanpassingsmogelijkheden de vraag of andere gemeenten in van de energie, zowel op grond in de woningbouw’. Na diverse de regio het voorbeeld van Alme- van duurzaamheidsoverwegingen functies aan de TU Delft werd Priemus re zullen willen en kunnen volgen, als gezien het veiligstellen van de hoogleraar Volkshuisvesting en directeur van het Delftse Onderzoeksinstituut OTB. Hij was anderzijds is het de vraag of Almere betaalbaarheid van het wonen. van 2003 tot 2007 decaan en ging in 2007 met in het onvermijdelijke post-Duive- Steeds meer complexen in en om emeritaat als hoogleraar Systeeminnovatie steijntijdperk het kan opbrengen Amsterdam zullen qua eigen- Ruimtelijke Ontwikkeling. Priemus is lid van om met evenveel gedrevenheid het domsverhoudingen gemengd de SER-commissie Ruimtelijke Inrichtingen en individueel en collectief opdracht- zijn: deels koopappartementen, Bereikbaarheid en was onderzoekscoördinator van de Tijdelijke Commissie geverschap te stimuleren als nu het deels huurwoningen. Dat bete- Infrastructuurprojecten (Commissie Duivesteijn). Bron: Wikipedia geval is. In elk geval is het een aan- kent een toenemende rol van Ver-

januari 2012 10 jaar NUL20 Reactie op ’Bestuur hoéft advies niet op te volgen’ (NUL 20, januari 2012) Om monument

34 kun je niet heen De leeskamer

et smeuïge anekdotes werd gezien de vele publicaties waarin Mtijdens de laatste ‘Ontmoe- corporaties juist goede sier ma- ting’ van de Amsterdamse Fede- ken met de rijksmonumenten die ratie van Woningbouwcorpora- ze in bezit hebben. ties door een aantal corporaties het beeld opgeroepen van een Bij (rijks-)monumenten is behoud ongenaakbare Welstandscom- en herstel altijd het uitgangspunt. missie die plannen om woningen Authenticiteit speelt uiteraard een energiezuiniger, comfortabeler grote rol, of het nu om schoorste- of goedkoper in onderhoud te nen gaat of om kozijnen. Het slo- maken, regelmatig frustreert en pen of vervangen van onderdelen met onredelijke eisen de corpora- door replica’s of andere materia- ties vooral dieper in de buidel laat len betekent per definitie een ver- tasten. lies van monumentale waarde. Om op de tochtende kozijnen van de Een aantal voorbeelden: de ver- Van der Pek-blokken terug te ko- plichting om een schoorsteen te- men, volgens de Alliantie zelf nota rug te plaatsen die niemand kan bene een van de belangrijkste rijks- zien, of in de achtergevel houten monumenten die zij in bezit heeft: kozijnen aan te brengen terwijl op het behoud van de kozijnen was de nauwe binnenplaats nauwelijks niet alleen een eis van de commis- een steiger geplaatst kan worden sie in Amsterdam, ook de Rijks- Terug naar de stad voor onderhoud. Of, zoals Jeroen dienst adviseerde in deze richting. Hollander, projectmanager bij de en geografisch portret van Amsterdam’ noemt Jos Gadet zijn Alliantie, vertelde dat bij de reno- De Van der Pek-blokken zijn be- ‘Eonlangs verschenen studie van Amsterdamse buurten. Van Jane vatie van de Van der Pek-blokken slist niet het enige project waar Jacobs, die hetzelfde deed voor delen van New York, weet de hoofd- alleen de schuiframen mochten deze eis werd gesteld, noch een planoloog van dRO dat je een buurt pas echt kunt beschrijven als worden vervangen, maar de oor- project waar het kunstje om nieu- je er zelf vaak doorheen bent gewandeld. Opmerkelijke details en spronkelijke kozijnen moesten we schuiframen in de oorspronke- persoonlijke beleving maken zo van dorre observaties interessante blijven zitten. Met als resultaat dat lijke kozijnen te plaatsen voor het en soms ontroerende anekdotes. ‘Terug naar de stad’ leest - met zijn de bewoners gingen klagen over eerst werd vertoond. Uit vele ande- mix van anekdotiek en vakkennis - voor iedereen die in Amsterdam tocht. Allemaal de schuld van de re projecten blijkt dat de industrie is geïnteresseerd als een trein. starre Welstandscommissie, die zeer goed in staat is nieuwe ramen Van de saaie maar kindvriendelijke woonbuurt Julianapark via onder nooit bereid is naar een compro- te plaatsen die niet tochten en toch meer de Wibautstraat (‘een potentiële avenue’) tot aan de Olympia- mis te zoeken. voldoen aan de hoge esthetische weg, weet Gadet de aandacht moeiteloos vast te houden. Ondertus- eisen die terecht aan (rijks-)monu- sen ventileert hij zijn visie op stedelijkheid (‘urban fabric’); die leunt Wat er niet bij werd verteld: dat menten worden gesteld. Kortom, sterk op de idee van een ‘kenniseconomie’. Drukte, anonimiteit, di- het hier om rijksmonumenten de tocht is niet een probleem van versiteit, interactie en een veelheid aan functies kenmerken volgens gaat. En dus niet om welstands- ‘welstand’, noch een probleem van hem het ideale milieu voor het floreren van die kenniseconomie. Dit beleid maar om een algemeen monumentenbeleid, maar vooral ‘centrummilieu’ is zich aan het uitbreiden over naastliggende wijken, bekend landelijk monumenten- een van gebrek aan technische bijvoorbeeld De Pijp of Westerpark. Tuindorpen met hun stroken- beleid, waar de commissie uiter- uitwerking, ervaring en samen- bouw en groen (‘anti-stedelijkheid’) zijn niet aan Gadet besteed. aard niet gauw van afwijkt. De werking met innovatieve industrie. Het is alleen jammer dat Gadet zijn visie op de kenniseconomie corporaties stellen dus niet het Anekdotes is vaak het lot bescho- niet wat meer uitwerkt. Om wat voor kennis gaat het eigenlijk? Hoe welstandsbeleid, maar het mo- ren dat zij door herhaald door- concurreert Amsterdam daarmee met andere steden? Het maakt numentenbeleid aan de kaak. vertellen veranderen in comple- zijn pleidooi voor de uitrol van het ideaaltypische ‘stedelijk weefsel’ Het lijkt alsof de discussie over te fictie of eindigen als broodje- minder overtuigend. Maar dat laat onverlet dat deze overpeinzingen het welstandstoezicht misbruikt aapverhaal. Zo ook bij deze ‘Ont- tot de laatste pagina boeien. wordt om de consequenties van moeting’. het in bezit hebben van rijksmo- Terug naar de stad, geografisch portret van Amsterdam, Jos Gadet, Sun numenten te willen ontlopen. Een Lisl Edhoffer, secretaris Commissie voor Architecture Amsterdam, paperback, 240 pagina’s, ISBN 9789461054289, enigszins schizofrene houding, Welstand en Monumenten €19,50

vrijwillig in amsterdam januari 2012 Zie alle (en meer uitgebreide) boekbesprekingen op: www.nul20.nl/boeken

De leeskamer 35

Amsterdam vitale stad msterdam vitale stad’ is een doorwrocht ‘A gemeentelijk rapport over de Amster- damse woningmarkt. Ondanks de veelheid aan informatie, thematische kaarten en grafie- ken is de tekst voor niet-deskundigen goed te lezen en interessant. Rode draad is de ‘roltrap- functie’ waardoor een swingende en bedrijvige stad als Amsterdam sociale stijging mogelijk maakt. Jongeren komen naar de stad om een opleiding te volgen of een stap in hun carrière te zetten en verhuizen later vaak naar de regio. Maar niet iedereen kan een roltrap nemen. Lean bouwen De statistiek maakt onverbiddelijk duidelijk chaalvergroting in de bouw leidt in de prak- dat in Amsterdam de kloof groeit tussen rijk Stijk vaak tot gestapelde complexiteit, on- en (kans)arm. Die kloof is grosso modo de A10. Straten maken voorziene vertraging en financieringproble- Ondertussen groeit het inwonertal van de iet alleen huizen, maar ook de straten men. Om over verstoorde werkrelaties maar hoofdstad als kool. In 2010 was er een ves- Nwaar ze aan staan worden opengebro- te zwijgen. Het kan mogelijk anders, namelijk tigingsoverschot van ruim 7000. Daarvoor ken en vernieuwd of voor het eerst aangelegd. door de ‘lean’ benadering toe te passen. Tot werden niet in dezelfde mate woningen bij- Maar vergeleken bij de aandacht voor woningvoor kort was er echter voor bouwers en op- gebouwd. De nieuwkomers verdwijnen dan ontwerpen, komen straten er bekaaid van af. drachtgevers geen instructief boek beschik- ook voor een belangrijk deel in het informele Terwijl het belang van een goed ontworpen baar. Dat is er nu wel, in romanvorm! en zwarte circuit. straat buiten kijf staat. Niet voor niets is de In ‘Lean bouwen’ beleven we aan de hand van Het rapport ‘Amsterdam Vitale Stad’ leverde ondertitel: ‘Hoe ontwerp je een goed straat- bouwondernemer Hans hoe de inzichten uit de de feiten voor de opstellers van het Woonma- profiel?’. Al wordt snel duidelijk dat daar geen lean-benadering kunnen helpen om projecten nifest Amsterdam 2012, over een betere door- pasklare formule voor is. op te zetten vanuit de behoeften van de klant. stroming op de woningmarkt. Daarin wordt Dit boek biedt daarom niet alleen een veel- Zo kort mogelijke doorlooptijden maken de opgeroepen tot maatwerk, klantgericht wer- heid aan straatprofielen, maar ook een uitvoe- productie en de financiering vloeiender. On- ken, marktconforme en inkomensafhankelijke rige en zakelijke ‘geschiedenis van de straat’. dertussen groeit tussen alle betrokken bedrij- huren, denken in termen van een metropool Aansluitend geven zes interviews met diverse ven en de opdrachtgever een vertrouwensre- en ‘van grootschalige herstructurering naar deskundigen een inkijkje in de verschillende latie waarin leren centraal staat. buurtgericht opwaarderen’. perspectieven - van de straatontwerper sec, ‘Lean bouwen’ kan je maar beter niet lezen via de lichtdeskundige tot de bomenexpert. als een literair boek, maar instructief is het Amsterdam vitale stad, trends in bevolking en Bij het ontwerpen van straten komt veel kijken. wel. Zo lezen we tussen Hans’ persoonlijke woningmarkt in het perspectief van stedelijke groei Denk alleen aan de grens tussen particulier en wederwaardigheden door over kleinere bou- en stagnatie, Hester Booi (Dienst Onderzoek en publiek domein of het toevoegen van steeds weenheden, snellere terugverdientijden en la- Statistiek) en Kees Dignum (Dienst Wonen, Zorg en nieuwe ondergrondse voorzieningen, bijvoor- gere rentelasten. Maar ook over het drastisch Samenleving), 80 pagina’s. beeld voor digitaal verkeer. En niet te vergeten: bestrijden van verspilling op de werkplek en het groen, in een stad met 400.000 bomen. het centraal stellen van de ‘waardestroom’. Woonmanifest Amsterdam 2012, vijf ombuigingen ‘Straten maken’ laat de lezer gelukkig niet Maatwerk in plaats van schaalvergroting. voor wonen in de vitale stad. radeloos achter. De essentie van alle teksten Diverse auteurs, 18 pagina’s. wordt teruggebracht tot tien bruikbare vuist- Zie ook de website: regels. www.leanbouwen.nl Beide rapporten zijn gratis te downloaden via: Lean bouwen, waarde, tijd leren, door Arend van http://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/ Straten maken; Hoe ontwerp je een goed Randen, een eigen uitgave van Arpa Veldhoven wonen/@487439/woonmanifest straatprofiel?, Jeroen Bosch en Harm Veenenbos, (instituut voor organisatie ontwikkeling en Een papieren versie is aan te vragen met een mail SUN Amsterdam, groot formaat paperback, 453 persoonlijke groei), paperback, 144 pagina’s, ISBN (met naam en postadres) naar: pagina’s, ISBN 978461052629, €34,50 9789081825405, €25 [email protected]

januari 2012 De leeskamer Ymere bouwt

36 meeste woningen

n 2011 werd er ondanks alle crisisgeluiden nog flink gebouwd in Amsterdam. Dat ging vooral om projecten die onder een beter ge- 900 874 I Ymere sternte - in 2009, 2008 en soms nog eerder - IJ-Delta zijn ontwikkeld en gestart. Maar het wordt 850 Waterstad 3 wel elk jaar minder. In totaal werden 3071 wo- Overhoeks cv ningen opgeleverd in 2011 tegen ruim 4000 800 woningen in 2010. 750 Elk jaar reikt NUL20 de Gouden Bouwsteen 700 uit voor de ontwikkelaar die de meeste woningen oplevert. Vorig jaar piekte Rochdale met 650 658 woningen. Dat was geen onverdeeld ge- 600 noegen. De al veelgeplaagde corporatie had VOF Stadstuinen nog een flink deel daarvan niet verkocht. 550 De nieuwe winnaar, Ymere, noteert door de jaren heen hoge productiecijfers. Elk jaar 500 staat de corporatie in de top-3. In 2011 le- 450 437 verde Ymere maar liefst 874 woningen op in De Alliantie A’dam Amsterdam. Als tweede eindigde net als vo- 400 Waterstad 3 382 rig jaar de Alliantie Amsterdam en als derde De Alliantie/Proper Stok Eigen Haard Royaal Zuid Eigen Haard. Ymere realiseerde een flink deel 350 OC Waterbuurt W. (288 woningen) van zijn productie in West 300 met de oplevering van De Tribune (Laan van Spartaan), met daarnaast flinke aantallen in 250 Ymere Nieuw-West (Reimerswaalbuurt) en Noord 200 (Banne Kadoelerbreek, Noordermare en De Alliantie Overhoeks). 150 Eigen Haard Net als in de meeste vorige edities zijn er louter corporaties te vinden in de top-3 van 100 Amsterdamse bouwers. Ymere bouwde de 50 meeste woningen onder eigen naam, maar ook van alle gerealiseerde woningen onder 0 de vlag van VOF Stadstuinen (met partner Bouwfonds) is Ymere opdrachtgever. Meer Top-3 van ontwikkelaars in 2010. Woningen die in samenwerkingsverband zijn dan zeventig procent van de woningen die gerealiseerd, zijn gelijk over de deelnemende partijen verdeeld, tenzij andere deelnameverhoudingen bekend zijn. Ymere opleverde bestaat uit sociale huur- Bron: Basisbestand Woningbouwlocaties OGA woningen. Ook stadsbreed was het aandeel sociale huurwoningen hoog: vijftig procent. Volgens stedelijke afspraken moet mini- Opleveringen 2011 per stadsdeel maal dertig procent van de woningproduc- Sociale sector Middel. sector Vrije sector TOTAAL tie uit sociale huurwoningen bestaan. Dat Huur Koop Huur Koop Huur Koop het aandeel veel hoger uitvalt, is zonder twij- Centrum 22 0 0 0 62 53 137 fel een crisisverschijnsel: de bouw van koop- West 453 0 39 115 54 75 736 z woningen loopt al vanaf 2009 terug. Nieuw-West 419 0 19 191 47 152 828 Zuid 68 0 20 0 0 138 226 Bron: Basisbestand Woningbouwlocaties, Ontwikkelingsbedrijf Oost 157 0 15 39 47 174 432 Gemeente Amsterdam, afdeling regie productie Met dank aan Jan Smit van het OGA. Noord 211 0 0 28 148 93 480 Het officiële oplevercijfer wordt pas maanden later bekend via de Zuidoost 178 0 26 26 0 2 232 Basisregistratie Adressen en Gebouwen. Dat wijkt meestal iets af van 1508 0 119 399 358 687 3071 het OGA-cijfer.

Woonbarometer januari 2012