Taxatierapport Woonzorgcentrum Winkheem Winsum

Olympia 2D 1213 NT HILVERSUM 088 555 0 444 [email protected]

Opdrachtgever Estea Noorderlicht BV Taxateur drs. C.P. Trimp MRICS RT E-mail [email protected] Dossiernr. 3632020 Datum 31 maart 2020 Status DEFINITIEF Versie 2

Samenvatting

Soort object Zorgcentrum met aanleun- c.q. seniorenwoningen

Plaatselijk bekend Zorgcentrum Winkheem, Borgweg 48, 9951 BG Winsum Aanleunwoningen (30), Hoofdstraat 67 t/m 125 (oneven), 9951 AR Winsum Seniorenwoningen (10), Bellingeweer 3 t/m 21 (oneven), 9951 AM Winsum Seniorenwoningen (12), Bellingeweer 1a t/m n, 9951 AM Winsum

Oppervlakte opstallen Circa 8.050 m² BVO

Oppervlakte percelen Circa 19.435 m²

Taxatiedoel Inzicht verkrijgen in de marktwaarde ten behoeve van financiering.

Taxatietype Volledige taxatie

Te taxeren belang Volledig eigendom van een viertal percelen grond met de daarop gevestigde opstallen, te weten een zorgcentrum met aangebouwd complex met aanleunwoningen en vijf vrijstaande blokken met seniorenwoningen, met erf, tuin, parkeerplaatsen, bergingen en verdere toe- en aanbehoren.

Bijzondere uitgangspunten Niet van toepassing

Taxatiestandaard IVS 2017

Peildatum 1 maart 2020

Marktwaarde € 8.980.000,-- k.k.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 2 van 62

Foto

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 3 van 62

Inhoudsopgave

1 TAXATIE ______5

2 OBJECTBESCHRIJVING ______14

3 MARKT EN RISICO ANALYSE ______33

4 WAARDERING ______49

5 BIJLAGEN ______61

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 4 van 62

1 Taxatie

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 5 van 62

1. Taxatie

Ondergetekende, de heer C.P. Trimp, geaccrediteerd lid van Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en Register Taxateur bedrijfsmatig vastgoed (RT), taxateur bij ABZV en aangesloten bij Taxatie Instituut Zorgvastgoed, als zodanig aangewezen door Estea Noorderlicht BV, gevestigd te Kruiningen, teneinde te waarderen het volledig eigendom van een viertal percelen met de daarop gevestigde opstallen, plaatselijk bekend als:

Zorgcentrum Winkheem, Borgweg 48, 9951 BG Winsum Aanleunwoningen (30), Hoofdstraat 67 t/m 125 (oneven), 9951 AR Winsum Seniorenwoningen (10), Bellingeweer 3 t/m 21 (oneven), 9951 AM Winsum Seniorenwoningen (12), Bellingeweer 1a t/m n, 9951 AM Winsum

Verklaart, dat op basis van de in dit rapport omschreven uitgangspunten en omstandigheden heeft gewaardeerd ter bepaling van de marktwaarde, per 1 maart 2020, in totaal op een bedrag van:

Marktwaarde € 8.980. 000,-- k.k. zegge: acht miljoen negenhonderdtachtigduizend euro kosten koper

Aldus gedaan, te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap.

Hilversum, 31 maart 2020

drs. C.P. Trimp MRICS RT J.F. Juffer RM RT Eerste Register Taxateur Tweede Register Taxateur

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 6 van 62

1.1 Taxatieopdracht

Opdrachtgevers Estea Noorderlicht B.V. Weihoek 15 4416 PX Kruiningen

Contactpersoon De heer C. van den Ouden

Taxateur De heer drs. C.P. Trimp MRICS RT

Kantoor ABECO ZorgVastgoed B.V. (ABZV) Sloterweg 796 1066 CN Amsterdam

aangesloten bij:

Taxatie Instituut Zorgvastgoed Olympia 2D 1213 NT Hilversum

Branchevereniging ABZV is aangesloten bij de NVM, vestigingsnummer 24355

Tweede taxateur De heer J.F. Juffer RM RT

Opdracht Opdrachtgever heeft opdracht verstrekt aan Taxatie Instituut Zorgvastgoed tot de volledige taxatie van de in dit rapport omschreven registergoederen om inzicht te verschaffen in de marktwaarde ten behoeve van financiering.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 7 van 62

Uitgangspunten Algemeen als good practice aanvaarde algemene uitgangspunten zijn op deze taxatie van toepassing. Verder zijn de volgende algemene uitgangspunten van toepassing:

- huidige dan wel beoogde gebruik is in overeenstemming met de vigerende bestemmingsplanbepalingen. Voorts wordt uitgegaan van de fictie dat alle benodigde vergunningen voor het (beoogde) gebruik aanwezig zijn. - geen bodemonderzoek en/of milieuonderzoek uitgevoerd. - geen onderzoek uitgevoerd naar financiële kwaliteit huurders en of gebruikers. - geen waarde beïnvloedende erfdienstbaarheden, rechten of bepalingen anders dan in het rapport genoemd.

Bijzondere uitgangspunten Niet van toepassing

Peildatum 1 maart 2020

Standaard Op deze taxatie zijn de International Valuation Standards (IVS 2017) van toepassing.

Honorarium Vaste prijs conform de offerte d.d. 17 februari 2020; de vergoeding voor de taxateur is derhalve niet afhankelijk van de getaxeerde waarde.

Opdrachtbrief Deze taxatie is uitgevoerd conform de afspraken zoals vastgelegd in de door taxateur opgestelde en de door opdrachtgever geaccepteerde offerte d.d. 17 februari 2020. Deze offerte bevat de scope van de taxatie, een beschrijving van de aanpak, definitie van de waardebegrippen, uiteenzetting

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 8 van 62

van de te hanteren waarderingsmethode, het op te leveren resultaat en de geldende uitgangspunten en voorwaarden.

In aanvulling op de opdrachtbrief is per e-mail is d.d. 24 maart 2020 met opdrachtgever overeengekomen dat van een interne inspectie wordt afgezien, vanwege de bijzondere situatie als gevolg van de COVID-19 pandemie.

Overige gegevensuitwisseling De taxateur heeft op 19 februari en 10 maart 2020 informatie per e-mail toegestuurd gekregen van de opdrachtgever.

Reglement De taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met:

- Reglement gedrags- en beroepsregels Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), vastgesteld 21 juni 2018; - Reglement Kamers NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (BV), vastgesteld 21 juni 2018; - Subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT, vastgesteld 21 juni 2018; - International Valuation Standards 2017 (IVS).

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 9 van 62

1.2 Verklaringen taxateur

Verklaring taxateur intern/extern De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap.

Verklaring eerdere betrokkenheid De taxateur verklaart geen eerdere betrokkenheid bij het object te hebben gehad.

Verklaring belang De taxateur verklaart geen zakelijk belang bij de opdrachtgever of het object te hebben.

Verklaring onafhankelijkheid De taxateur bevindt zich in een positie om een objectieve en onbevooroordeelde taxatie te verschaffen.

De taxateur heeft geen bedreigingen kunnen identificeren voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. Het treffen van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk.

De taxateur heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatie- honorarium. Het honorarium van de taxateur is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Taxateur eerbiedigt het 25% omzetprincipe uit paragraaf 11.6 Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT.

Scheiding makelaar/taxateur In geval van een eventuele transactie van het onderhavige object wordt de scheiding van de functie taxateur en makelaar geborgd. De taxateur verklaart geen rol te spelen in het aankoop- en/of verkoopproces van het getaxeerde object.

Verklaring competenties De taxateur beschikt over de juiste competenties en over voldoende kennis van de markt om de taxatie uit te voeren.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 10 van 62

Erecode De taxateur neemt de IVSC Code of Ethical Principles for Professional Valuers en de RICS Rules of Conduct in acht, alsmede de NVM Erecode en het Reglement Lidmaatschap & Aansluiting.

Tuchtrecht Op deze taxatie is van toepassing het NVM tuchtrecht voor leden alsmede het tuchtrecht van RICS en NRVT.

Gehanteerde valuta Bedragen zijn alle in euro’s (€).

Beperkte geldigheid taxatie De taxatie is gedaan per taxatiedatum. De geldigheid van de taxatie eindigt maximaal één kalenderjaar na taxatiedatum. Wijzigingen in de invloedsfeer van het object kunnen tot een andere marktwaarde leiden.

Exoneratieclausule De taxatie is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever ten behoeve van hetgeen omschreven in het doel van de taxatie. Door de taxateur wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming van de taxateur. Dientengevolge aanvaardt de taxateur ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan opdrachtgever en slechts bij gebruik van het doel waartoe het is opgemaakt.

Copyright Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de taxateur.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 11 van 62

1.3 Overige mededelingen

- Het opgenomen rekenmodel is bedoeld om de opdrachtgever inzicht te verschaffen in de waarde opbouw en de gekozen uitgangspunten.

- Ten aanzien van de waardering wordt uitgegaan van de fictie dat alle benodigde vergunningen voor het gebruik aanwezig zijn en dat de bestemming overeenkomstig het gebruik is.

- De bijlagen maken onderdeel uit van het taxatierapport.

- Geraadpleegde bronnen: i. Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers ii. Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG-viewer) iii. Bestemmingsplan iv. Bodemloket v. Vastgoed Taxatiewijzer, exploitatiekosten vi. (Her)bouwkosten bedrijfspanden, taxatieboekje vii. NVM marktgegevens viii. NVM Geografische Informatie ix. Vastgoeddata x. Informatie verstrekt door opdrachtgever, onder andere: - Plattegrondtekeningen; - WOZ-beschikking; - Asbestinventarisaties; - Kadastrale informatie; - Huurovereenkomst met bijlagen; - Energielabel; - Meerjarenonderhoudsplanning.

- Omdat de taxateur geen aanleiding ziet om aan de betrouwbaarheid van de (bron van de) verstrekte informatie te twijfelen, wordt deze informatie gehanteerd als uitgangspunt voor de taxatie en heeft geen verdere verificatie plaatsgevonden.

- Alle informatie en gegevens zijn voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardebepaling. De taxateur heeft het rapport met zorg samengesteld, doch aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan hem verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 12 van 62

- De tweede taxateur heeft het taxatierapport beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. De tweede taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. De tweede taxateur heeft alle bijlagen in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken, maar geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is de tweede taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.

- Met betrekking tot deze taxatie is de taxateur aansprakelijk tot maximaal het bedrag waartoe hij op basis van de verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering is verzekerd, dan wel maximaal het bedrag waartoe zijn verzekeraar bereid of krachtens gerechtelijk vonnis gehouden is, uit te keren.

- Met betrekking tot deze taxatie is de taxateur niet aansprakelijk voor belasting (feitelijk of theoretisch) die is ontstaan bij de overdracht en voor wijziging van de belasting die zou worden opgenomen in een juridisch document om de kosten voor verwerving of realisatie te weerspiegelen.

- Voorts zijn de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers van toepassing op dit taxatierapport.

- De taxateur heeft geen interne inspectie kunnen uitvoeren in verband met de COVID-19 pandemie (mede vanwege de kwetsbaarheid van de doelgroep bewoners). De taxateur heeft zich door de opdrachtgever en de gebruiker van het object zo goed mogelijk laten informeren over de staat van het getaxeerde object.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 13 van 62

2 Objectbeschrijving

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 14 van 62

2. Objectbeschrijving

2.1 Locatie

Grondpositie Volledig eigendom

Stand en ligging Het getaxeerde object betreft een zorgcentrum met aan- en nabijgelegen aanleun- en seniorenwoningen. Het object is centraal gelegen in de buurt van het centrum en station van Winsum, een dorp met circa 7.395 inwoners in de gemeente Het Hogeland, in het noordwesten van Groningen.

Het object is gelegen op een ruime en groene perceel grond en directe belendingen zijn onder meer een basisschool en woningen, waaronder diverse vrijstaande woningen. Op circa 600 meter ligt de dorpskern van Winsum met diverse winkel- en horecavoorzieningen.

In bijlage A is de geografische ligging van het getaxeerde object opgenomen.

Bereikbaarheid Middels de Borgweg kan snel de Provinciale weg N316 worden bereikt, die onder meer leidt naar de stad Groningen en andere kernen in de gemeente. De seniorenwoningen aan de Bellinge- weer zijn middels een smalle toegangsweg te bereiken.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 15 van 62

Vervoer Afstand

Auto Rijksweg A7 circa 13,9 km Auto Rijksweg A28 circa 14,7 km Bus Halte Station / Priorstraat circa 0,4 – 0,5 km Trein Station Winsum circa 0,4 km

Parkeermogelijkheid Het object beschikt over circa 28 parkeerplaatsen en een berging met drie garages op eigen terrein, gelegen direct naast en schuin achter het zorgcentrum. Op eigen terrein liggen tevens circa dertien parkeerplaatsen tussen de blokjes met seniorenwoningen.

Plaatselijke gegevens Gemeente: Het Hogeland Provincie: Groningen Wijk/buurt: Winsum

2.2 Opstallen

Getaxeerde object Het getaxeerde object betreft zorgcentrum Winkheem met een aangebouwd complex met aanleunwoningen en een vijftal blokjes met grondgebonden senioren(rij)woningen.

Zorgcentrum Winkheem is een grotendeels drielaags en halfrond vormgegeven gebouw dat aan de achterzijde middels een eenlaagse aanbouw verbonden is met een complex met aanleunwoningen. Dit complex is eveneens drielaags, heeft verspringende gevels en is aan weerszijde van een algemene zone symmetrisch ingericht met op elke bouwlaag tien appartementen.

Beide gebouwen liggen op een ruime perceel grond met aan de voorzijde van het zorgcentrum een toegangspleintje, terrassen en gras, naast en schuin achter het zorgcentrum een strook met

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 16 van 62

parkeerplaatsen en een berging met drie garages en achter het aanleuncomplex een groot grasveld met enkele grote bomen.

In de directe nabijheid van beide gebouwen liggen vijf blokjes met respectievelijk vier, drie en drie keer vijf seniorenwoningen die parallel aan elkaar gelegen zijn met een tussenliggende grasstrook. De seniorenwoningen betreffen tweelaagse woningen bestaande uit een begane grondlaag met zolder- (kap)verdieping, gelegen in een rij. Alle woningen beschikken over een klein achtertuintje. Tussen en voor de woningen liggen in totaal circa dertien parkeerplaatsen.

Indeling Op de begane grond van het zorgcentrum bevinden zich onder meer de hoofdentree met receptie, kantoorkamers, vergaderruimte, winkel, grote recreatieruimte, huiskamer, restaurant met keukenfaciliteiten, twaalf intramurale wooneenheden en diverse zorgondersteunende en opslagruimten.

Op de eerste en tweede verdieping van het zorgcentrum zijn onder meer respectievelijk 29 en 22 intramurale wooneenheden gesitueerd met gezamenlijke huiskamers en zorg-ondersteunende ruimten. Het gebouw heeft een dakopbouw voor diverse installaties en beschikt over twee liften. De intramurale wooneenheden bestaan uit een woon- /slaapkamer en een eigen badkamer met douche en toilet en zijn circa 21,6 tot 23,2 m² VVO groot.

Het aanleuncomplex bestaat per bouwlaag uit een midden zone met een gemeenschappelijke ruimte en een achterliggende gangzone waaraan tien appartementen zijn gelegen. Het gebouw is middels de gangzone verbonden met het zorgcentrum en heeft een eigen lift. Op het dak is een dakopbouw met installaties gesitueerd. De appartementen bestaan uit een grote woonkamer met open keuken, een slaapkamer, extra (hobby)-kamer en een badkamer met douche

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 17 van 62

en toilet. De appartementen hebben een oppervlakte van circa 64 m² GO (bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen) en beschikken over een tuintje of balkon.

Op de begane grond van de tien seniorenwoningen (Bellinge- weer 3 t/m 21) bevinden zich een woonkamer, slaapkamer, keuken, douche, toilet en een berging. De kapverdieping is ingericht als zolder. Deze woningen zijn circa 57 m² GO groot (bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen).

Op de begane grond van de twaalf seniorenwoningen (Bellinge- weer 1a t/m n) bevinden zich een woonkamer met open keuken, slaapkamer, badkamer met douche en toilet en een berging. De kapverdieping is ingericht als zolder. Deze woningen zijn circa 85 m² GO groot (bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen).

Oppervlakte In de onderstaande tabel is per gebouw het vloeroppervlakte opgenomen onderscheid makend in bruto vloeroppervlak (BVO), verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) en gebruiksoppervlak (GO).

Zorgcentrum BVO VVO Aantal VEH

Begane grond 1.315 m² 1.192 m² 12 Eerste verdieping 1.041 m² 928 m² 29 Tweede verdieping 845 m² 745 m² 22 Derde verdieping 88 m² 44 m² -

Totaal 3.289 m² 2.909 m² 63

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 18 van 62

Aanleuncomplex BVO GO Aantal VEH

Begane grond 915 m² 645 m² 10 Eerste verdieping 915 m² 645 m² 10 Tweede verdieping 915 m² 645 m² 10 Derde verdieping 18 m² 7 m² -

Totaal 2.763 m² 1.935 m² 30

Seniorenwoningen BVO GO Aantal VEH

Bellingeweer 1 1.206 m² 1.020 m² 12 Bellingeweer 3-21 792 m² 570 m² 10

Totaal 1.998 m² 1.590 m² 12

De oppervlakten BVO en VVO van het zorgcentrum zijn conform meetstaat en plattegrondtekeningen in de huurovereenkomst d.d. 1 januari 2019. De oppervlakten BVO en GO van het aanleuncomplex zijn conform de plattegrondtekeningen; het gebruiksoppervlak (GO) is hiervan afgeleid of conform BAG. Een oppervlaktestaat met NEN 2580 certificaat is niet beschikbaar. Bovengenoemde oppervlaktematen dienen derhalve als indicatief te worden beschouwd.

In bijlage C zijn de plattegrondtekeningen van alle getaxeerde opstallen opgenomen.

Huidig gebruik Het getaxeerde zorgcentrum is momenteel ingericht met in totaal 63 intramurale wooneenheden voor ouderen (PG en somatiek) met algemene en zorgondersteunende faciliteiten.

De aan en in de nabijheid gelegen aanleunwoningen en seniorenwoningen worden gehuurd door ouderen die gebruik kunnen maken van de diensten (verzorging, dagbesteding en overige diensten) van het zorgcentrum.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 19 van 62

Voorgenomen gebruik Het zorgcentrum wordt gehuurd door Stichting De Hoven, een aanbieder van ouderenzorg en thuiszorg. Het zorgcentrum voldoet niet meer aan de huidige eisen voor (zwaardere) verpleeghuiszorg en lichtere zorg wordt niet meer vergoed vanuit de Wlz. De Hoven wil de intramurale verzorging en verpleging geleidelijk gaan afbouwen en over gaan naar een nieuwe vorm van zorgdienstverlening (in het licht van scheiden wonen en zorg). Gesproken is over het omvormen van het zorgcentrum naar Zorgwonen, een woonplek voor ouderen met een zorgbehoefte en een centrale ontmoetingsplek voor alle senioren in Winsum. Zorgwonen is een combinatie van wonen en zorg, ongeacht zorgvraag of zorgindicatie, en bewoners kunnen middels verschillende arrangementen gebruik maken van voorzieningen en diensten die extramuraal door onder meer De Hoven worden aangeboden.

Vanaf 1 januari 2019 is een nieuwe en flexibele huurovereenkomst met De Hoven gesloten en wordt het (hoofd)huurder- schap gefaseerd afgebouwd. Meerdere zorgorganisaties kunnen delen van het zorgcentrum huren of een dienstverleningsovereenkomst sluiten en de partijen sluiten onderling samenwerkings- en beheerovereenkomsten.

Op 26 juni 2019 is een koopovereenkomst gesloten betreffende de verkoop en levering van het getaxeerde object aan Estea Capital B.V. onder gestanddoening van de huidige huur- en onderhuurovereenkomsten. Naderhand zijn drie allonges aan de koopovereenkomst gevoegd waarbij Estea Noorderlicht B.V. als uiteindelijke koper is aangemerkt. De leveringsakte zal naar verwachting op 15 mei 2020 worden verleden of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen.

De nieuwe eigenaar is voornemens de aanleunwoningen en het zorgcentrum te integreren.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 20 van 62

2.3 Huursituatie

Verhuurde staat Het getaxeerde zorgcentrum is eigendom van woningcorporatie Vestia die het object heeft verhuurd aan Stichting De Hoven. Op 1 januari 2019 is een nieuwe en meer flexibele huurovereenkomst ingegaan voor onbepaalde tijd.

Huurafspraken Voor de huurovereenkomst tussen Vestia en Stichting De Hoven gelden de volgende huurafspraken:

Samenvatting

Looptijd onbepaalde tijd, opzegtermijn 12 maanden Actuele huur € 430.055,-- (peildatum 1 september 2019) BTW vrijgesteld Index CPI alle huishoudens (2015 = 100); Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimten artikel 7:230a BW

De overige huurbepalingen zoals overeengekomen tussen huurder en verhuurder zijn samenvattend als volgt:

- Er wordt geen omzetbelasting in rekening gebracht; - Het gehuurde is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt als verzorgings- en verpleeghuis voor ouderen. - Bij terugloop mag de huurder minder wooneenheden en daarmee ook 23,4 m² per wooneenheid minder aan zorgondersteunende ruimten huren. De beschikkings- bevoegdheid en het risico gaan bij leegstand over op de verhuurder; - Er worden middels een serviceabonnement kosten bij de huurder in rekening gebracht voor onder meer onderhoud BMI en aansluiting meldkamer, onderhoud CAI en (groot) onderhoud aan de ventilatie-/luchtbehandelingsinstallatie.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 21 van 62

Onderverhuur Stichting De Hoven verhuurt de (intramurale) wooneenheden onder aan individuele bewoners. De aanleun- en seniorenwoningen worden door Vestia individueel verhuurd aan senioren op grond van de regels passend toewijzen uit de Woningwet. De actuele kale huurinkomsten zijn als volgt:

- 30 aanleunappartementen € 214.774,-- per jaar; - 12 seniorenwoningen € 86.018,-- per jaar; - 10 seniorenwoningen € 49.951,-- per jaar.

Er is tevens een gebruiksovereenkomst tussen Vestia en RAM Mobile Data B.V. voor de plaatsing van een antennesysteem met bijbehorende voorzieningen op het dak van het zorgcentrum (omnidirectionele sprietantenne en een apparaten- kast). De gebruiksovereenkomst is ingegaan op 1 februari 2013 met een looptijd van vijf jaar tot 1 januari 2019 en wordt vervolgens telkens voor één jaar verlengd. Op 31 januari 2019 bedroeg de vergoeding € 789,-- per jaar, te vermeerderen met BTW. De vergoeding wordt jaarlijks op 1 januari geïndexeerd conform het CPI alle huishoudens (2000 = 100).

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 22 van 62

2.4 Technische omschrijving

Datum opname 21 maart 2020

Inspectie De taxateur heeft het object uitwendig geïnspecteerd met uitzondering van de daken. De taxateur heeft geen interne inspectie kunnen uitvoeren in verband met de COVID-19 pandemie (mede vanwege de kwetsbaarheid van de doelgroep bewoners). De taxateur heeft zich door de opdrachtgever en de gebruiker van het object zo goed mogelijk laten informeren over de staat van het getaxeerde object.

De taxateur is in geen geval aansprakelijk voor schade die de opdrachtgever lijdt als gevolg van een onjuiste inschatting van functionele en technische toestand van het getaxeerde object, de onderhoudstoestand zelf, later geconstateerde niet zichtbare gebreken of aanwezige schadelijke materialen.

Hoewel de taxateur bij de inspectie en opname van de onroerende zaken een idee heeft kunnen vormen over de staat van onderhoud, heeft hij, voor zover hij in staat gesteld is om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud.

De taxateur verklaart nadrukkelijk dat de bezichtiging geen bouwtechnische keuring is, maar slechts een indicatie geeft van de onderhoudstoestand van het object, gebaseerd op visuele inspectie en in relatie tot de ouderdom van het object.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 23 van 62

Bouwkundig Exterieur alle opstallen

1. Gevel Metselwerk Stucwerk Vliesgevel Beplating

2. Buitenkozijnen Hout Kunststof Aluminium Staal

3. Beglazing Enkel Dubbel Trippel Niet bekend

4. Dak Plat Zadeldak Lessenaarsdak Schildkap Mansardekap Wolfskap

5. Dakbedekking Pannen Bitumen Damwand Riet Leien Glas

6. Zonwering Ja Screens Uitvalschermen Nee

Installaties zorgcentrum Installaties

1. CV Individueel Collectief Vloerverwarming Radiatoren

2. MV Ja Nee

3. Topkoeling Ja Nee

4. Airconditioning Ja Nee Individuele units Collectief

5. BMI Ja Doorschakeling Rookmelders Handmelders Slow-whoops Nee

6. Lift Personenlift Traplift Platformlift Nee

7. Zorgoproep Ja Nee N.v.t.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 24 van 62

Opmerkingen interieur De aanleun- en seniorenwoningen worden individueel verhuurd aan senioren. De inrichting en binnenafwerking verschillen per woning en is bovendien voor rekening van huurder.

Opmerkingen installaties Het getaxeerde zorgcentrum is onder meer voorzien van de volgende gebouwgebonden installaties:

- Cv-installaties (2 x Remeha gas D-XR, 1992); - Ventilatie- en luchtbehandelingsinstallatie (Alko Therm, 1992); - Warmwaterinstallatie; - Liftinstallaties (2 stuks); - Brandmeldinstallatie; - Zonweringinstallatie.

Het getaxeerde complex met aanleunwoningen is voorzien van de volgende gebouwgebonden installaties:

- Centrale Cv-installatie met radiatoren voor algemene ruimten (Remeha Quita, 2005); - Liftinstallatie; - Brandmeldinstallatie.

De appartementen hebben een eigen Cv-installatie (Remeha Quinta, 2004 of Intergas HRE, 2005). De seniorenwoningen beschikken over een eigen Cv-installatie, allen van verschillende bouwjaren.

Duurzaamheid Er is geen informatie bekend over het gebruik van duurzame installaties en/of duurzame materialen in het object.

De duurzaamheidskenmerken van het getaxeerde object zoals vermeld zijn meegenomen in de algehele SWOT analyse en derhalve in het risicoprofiel van het getaxeerde object. De invloed van deze aspecten op de waardering kan in de loop van de tijd veranderen.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 25 van 62

Energielabel De volgende gegevens zijn bekend over energielabels:

- Zorgcentrum energielabel A, energie-index 1,05, geldig tot 5 december 2027; - Aanleuncomplex energielabel B, energie-index tussen 1,08 en 1,26, geldig tot 27 december 2021; - 12 seniorenwoningen, energielabel C, energie-index tussen 1,42 en 1,45, geldig tot 27 december 2021; - 10 seniorenwoningen energielabel D, energie-index tussen 1,67 en 1,78, geldig tot 27 december 2021.

bronnen: energielabel en ep-online

Bouwjaar Het zorgcentrum, de aanleunwoningen en seniorenwoningen Bellingeweer 1a t/m n zijn gebouwd in 1993 en de seniorenwoningen Bellingeweer 3 t/m 21 zijn gebouwd in 1966.

Onderhoudstoestand De getaxeerde opstallen bevinden zich zowel aan de binnen- als buitenzijde in een redelijk tot goede staat van onderhoud. Een aantal installaties is aan vervanging toe.

Conform de indicatie planmatig onderhoud september 2018 dienen de volgende zaken op korte termijn te worden aangepakt:

- Zorgcentrum: constructief metselwerk buitengevel, keramische vloerafwerking, warmteopwekking installaties, houten buitenkozijnen, vervangen liftinstallaties en schuifdeuren; - Aanleun- en seniorenwoningen: warmteopwekking installaties (deels) vervangen en brandveiligheids- voorzieningen tien seniorenwoningen aanbrengen.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 26 van 62

MJOP Het onderhoud aan de opstallen en installaties wordt uitgevoerd door de verhuurder conform een MJOP. In september 2018 is een indicatieve planning voor het onderhoud voor de opstallen opgesteld.

Taxateur heeft inzage in deze planning gehad en gaat voor het onderhoud van het getaxeerde object uit van de genoemde bedragen in de planning. Indien in de waardering gerekend wordt met een renovatie-investering dan wordt ten aanzien van het onderhoud gerekend met de onderhoudskengetallen conform de Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten Zorggebouwen.

2.5 Publiekrechtelijke gegevens

Bestemmingsplan Winsum Dorp, vastgesteld d.d. 28 september 2010

Bestemming Het zorgcentrum en het aangebouwde aanleuncomplex hebben enkelbestemming ‘Wonen – wooncentrum’ en de seniorenwoningen hebben enkelbestemming ‘Wonen – 1’ De groenstroken rondom de bebouwing hebben enkelbestemming ‘Groen’.

Voor alle percelen geldt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4’.

Bestemmingsomschrijving

Artikel 36 Wonen - wooncentrum

De voor ‘Wonen – wooncentrum’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. gebouwen ten behoeve van een woon-/zorgcentrum voor beschermd wonen, in combinatie met zorggerelateerde en maatschappelijke voorzieningen; etc.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 27 van 62

Bestemmingsomschrijving

Artikel 30 Wonen - 1

De voor ‘Wonen - 1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep en/of bedrijf; b. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;

etc.

Artikel 16 Groen

De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; b. bos en bebossing; c. paden; d. speelvoorzieningen; e. water;

etc.

Artikel 40 Waarde – Archeologie 4

De voor ‘Waarde – Archeologie 4’ aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het herstel en behoud van de archeologische (verwachtings)waarden.

Een uitsnede van de bestemmingsplankaart is opgenomen in bijlage D.

Bouwregels Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het maximale bebouwingspercentage van het bouwvlak bedraagt 70%. De maximale bouwhoogte van het zorgcentrum en aanleunwoningen bedraagt 9 meter.

Gebruik Het huidige gebruik alsook de bebouwing past binnen het vigerende bestemmingsplan.

Monument Niet bekend in de Basisregistratie Kadaster.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 28 van 62

Wet voorkeursrecht gemeenten Niet bekend in de Basisregistratie Kadaster.

Publiekrechtelijke beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster.

2.6 Privaatrechtelijke gegevens

Kadastraal bekend Kadastrale aanduiding Oppervlakte Omschrijving

WINSUM E 2817 16.410 m² Gezondheid Erf - tuin WINSUM E 1686 2.355 m² Wonen Erf – tuin WINSUM E 1711 376 m² Parkeren WINSUM E 1710 294 m² Berging – stalling (garage – schuur)

De kadastrale eigendomsinformatie is opgenomen in bijlage E.

Grondpositie Volledig eigendom

Eigendom van Stichting Vestia Watermanweg 50 3067 GG Rotterdam

Wijziging eigendom Op 26 juni 2019 is een koopovereenkomst gesloten betreffende de verkoop en levering van het getaxeerde object aan Estea Capital B.V. Naderhand zijn drie allonges aan de koopovereenkomst toegevoegd waarbij Estea Noorderlicht B.V. als uiteindelijke koper is aangemerkt. De leveringsakte zal naar verwachting op 15 mei 2020 worden verleden of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen.

Leveringsakte Ten aanzien van voornoemde percelen is de volgende akte opgevraagd bij het Kadaster:

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 29 van 62

Perceel Akte

WINSUM E 2817/1686/1711/1710 HYP4 55547/107

Hyp4 55547/107 d.d. 1 oktober 2008 betreft een akte van levering. In de akte is een kwalitatieve verplichting opgenomen ten behoeve van vrijwaring van de verkoper van aansprakelijkheid voor mogelijke bodemverontreiniging en asbest in het object. Het gekochte moet worden gebruikt voor een bejaardenhuis cum annexis.

In de akte wordt aangegeven dat de koper africheling en verharding moet aanbrengen en in goede staat moet (onder)houden. De onbebouwde delen van de percelen moeten worden ingericht als siertuin of parkeergelegenheid. Er zijn verder geen beperkingen of erfdienstbaarheden bekend die van invloed zijn op de waarde van het getaxeerde object.

Overige bemerkingen De taxateur heeft beperkte titelrecherche uitgevoerd waaruit geen, anders dan in deze rapportage benoemd, significante bezwarende bepalingen zijn gebleken. De taxateur heeft verder geen titelonderzoek gedaan naar eventueel andere aanwezige zakelijke rechten.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 30 van 62

2.7 Fiscale aspecten

BTW Indien de huurder geen belaste prestaties levert, bestaat (voor deze onderdelen) geen mogelijkheid voor het opteren van belaste verhuur (Wet op de omzetbelasting 1968). Er geldt eveneens geen aftrekmogelijkheid van de BTW over de bij de eigenaar in rekening gebrachte exploitatiekosten voor deze onderdelen. Derhalve wordt er in de waardering rekening gehouden met de ‘niet verrekenbare BTW’.

Overdrachtsbelasting De overdracht van onroerend goed is een belastbaar feit in de zin van de Wet op belastingen en rechtsverkeer 1970. De verschuldigde overdrachtsbelasting wordt derhalve in mindering gebracht op de getaxeerde waarde.

2.8 Milieu aspecten

Bodem Voor een groot deel van het getaxeerde perceel Winsum E 2817 wordt bij het Bodemloket aangegeven dat er door FUGRO in 1992 een verkennend bodemonderzoek NVN 5640 heeft plaatsgevonden. Er worden verder geen resultaten van het onderzoek vermeld en taxateur heeft geen inzage gehad in het bodemonderzoeksrapport. Taxateur heeft informatie bij de opdrachtgever opgevraagd over mogelijke bodemverontreiniging, maar hierover geen informatie ontvangen.

Er is geen eigen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen of materialen in de bodem (grond, grondwater of waterbodem), die ingevolge de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, respectievelijk naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde zouden kunnen beïnvloeden. Indien er geen melding wordt gemaakt van negatieve milieuaspecten betekent dit niet

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 31 van 62

dat er geen negatieve milieuaspecten aan de orde zouden kunnen zijn.

Negatieve milieuaspecten kunnen op korte of langere termijn van invloed zijn op de waarde. Bij de waardering is hiermee geen rekening gehouden en is uitgegaan van de fictie ‘naar huidige maatstaven zonder beperkingen geschikt voor het huidige gebruik’.

Asbest SGS Search Ingenieursbureau heeft in november 2016 asbestinventarisaties (verkennende onderzoeken, Type A) uitgevoerd in de getaxeerde opstallen. Hierbij zijn de volgende asbesthoudende toepassingen aangetroffen:

- Zorgcentrum: pakkingen tussen radiatoren in diverse ruimten; - Aanleun- en seniorenwoningen: gasmeters en bij tien seniorenwoningen asbesthoudende vensterbanken.

Aangezien het hechtgebonden asbest betreft, is directe sanering niet noodzakelijk en aanbevolen wordt om voor het uitvoeren van werkzaamheden in de opstallen eerst een nader onderzoek uit te voeren.

Er gelden asbestvermoedens voor meerder plekken, maar er heeft geen destructief onderzoek kunnen plaatsvinden.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 32 van 62

3 Markt en risico analyse

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 33 van 62

3. Markt en risico analyse

3.1 Objectanalyse

COURANTHEID

Locatie Goed Redelijk tot goed Redelijk Matig tot redelijk Matig Slecht

toelichting: De locatie is gunstig gelegen, nabij het centrum van het dorp, en de bereikbaarheid met auto en OV is goed. Nadeel vormen de ligging in een kleiner en decentraal gelegen dorp en de beperkte parkeervoorzieningen voor de seniorenwoningen.

Object Goed Redelijk tot goed Redelijk Matig tot redelijk Matig Slecht

toelichting: Het zorgcentrum heeft een representatieve uitstraling en is gelegen op een ruim en groen perceel. Door de functionele veroudering met grote hoeveelheid algemene voorzieningen en kleine wooneenheden wordt het zorgcentrum als matig beoordeeld voor het huidige gebruik als intramurale woonzorgvoorziening. Het object heeft door de omliggende aanleun- en seniorenwoningen een belangrijke dorps- c.q. welzijnsfunctie.

Het aanleuncomplex wordt door de uitstraling, ruimere appartementen, eigen buitenruimte beoordeeld als redelijk tot goed voor het huidige gebruik. De seniorenwoningen worden door het voornamelijk gelijkvloerse oppervlak beoordeeld als goed voor het huidige gebruik. Nadelen vormen de enigszins gedateerde uitstraling van de woningen en specifiek voor Bellingeweer 3 t/m 21 het relatief kleine oppervlak en de gedateerde indeling.

Alternatieve Goed Redelijk tot goed Redelijk Matig tot redelijk Matig Slecht aanwendbaarheid toelichting: De alternatieve aanwendbaarheid van het zorgcentrum is beperkt door de bestemming als woonzorgcentrum en de grote hoeveelheid algemene ruimten. Bouwkundig zijn de wooneenheden wel samen te voegen tot grotere appartementen maar dit vergt een forse investering. Het aanleuncomplex heeft een beperkte alternatieve aanwendbaarheid door de bestemming en de verbinding met het zorgcentrum. De seniorenwoningen kunnen ook voor regulier wonen worden gebruikt.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 34 van 62

COURANTHEID

Verhuurbaarheid Goed Redelijk tot goed Redelijk Matig tot redelijk Matig Slecht

toelichting: Door de functionele veroudering van het zorgcentrum is de verhuurbaarheid van de wooneenheden voor intramurale (zwaardere) woonzorg beperkt. De verhuurbaarheid van de aanleun- en seniorenwoningen is door de toenemende vraag naar vormen van wonen met zorg en de ligging aan het zorgcentrum goed.

Verkoopbaarheid Goed Redelijk tot goed Redelijk Matig tot redelijk Matig Slecht

toelichting: Er is een toenemende vraag van beleggers naar verhuurd zorgvastgoed met langlopende huurcontracten met solvabele huurders en een goede alternatieve aanwendbaarheid en extramurale woonzorgcomplexen. De verkoopbaarheid van het zorgcentrum wordt echter beperkt door de aflopende exploitatie door de huurder, de functionele veroudering en de beperkte alternatieve aanwendbaarheid.

De verkoopbaarheid van het aanleuncomplex wordt beperkt door de verbondenheid met het zorgcentrum en de beperkende bestemming. De verkoopbaarheid van de seniorenwoningen wordt beperkt door de gedateerde uitstraling en indeling.

3.2 Marktanalyse Het Hogeland

Demografie Winsum is een kern in de gemeente Het Hogeland, een gemeente die op 1 januari 2019 is ontstaan door het samengaan van de gemeenten Bedum, Eemsmond, De Marne en Winsum. De gemeente telde op 1 januari 2020 circa 47.834 inwoners en bestaat uit meer dan 50 kernen en tientallen buurtschappen. De grootste kernen zijn Bedum (8.630 inwoners), Winsum (7.395 inwoners) en Uithuizen (5.400 inwoners).

Winsum, waar het getaxeerde object is gesitueerd, lag in de voormalige gemeente Winsum. Deze gemeente ontstond in 1990 bij een gemeentelijke herindeling waarbij de gemeenten Adorp, Baflo en Ezinge aan de gemeente Winsum werden

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 35 van 62

toegevoegd. In de voormalige gemeente wordt een afname van het aantal inwoners verwacht tot circa 11.714 in 2032 (was 13.560 in 2018) en een toenemende grijze druk (percentage 65- plussers ten opzichte van 20 - 64-jarigen). Het aantal 65- plussers bedraagt in 2020 circa 3.400 (=23,9%) en de verwachting is dat dit aantal zal oplopen naar circa 4.400 (=30,6%) in 2030 (Bronnen: CBS/PBL, Op naar Het Hogeland, feiten en cijfers voor visievorming, april 2017).

Woningmarkt De voormalige gemeente Winsum telde in 2018 circa 6.026 woningen, waarvan ongeveer 69% koopwoningen, 24% huur coöperatie en 7% overige huur. De koopvoorraad bestaat vrijwel uitsluitend uit eengezinswoningen en ook binnen de sociale huurvoorraad zijn ongeveer 100 appartementen te vinden.

Verkoopprijzen voor koopappartementen in de gemeente Het Hogeland, waar gemeente Winsum nu deel van uitmaakt, liggen tussen € 1.600,-- en € 2.600,-- per m² GO. Voor huurappartementen liggen de prijzen tussen € 6,-- en € 11,-- per m² GO. Afhankelijk van de ligging, courantheid en afwerking zijn er uitschieters naar boven of naar beneden.

Woonzorg ouderen In de gemeente Het Hogeland liggen behalve zorgcentrum Winkheem nog andere woonzorgcentra voor ouderen:

- De Twaalf Hoven (Winsum, De Hoven), PG en somatiek, drie nieuwe gebouwen kleinschalig wonen voor ieder 32 bewoners; - Viskenij (Baflo, De Hoven), woonzorgcentrum voor ouderen met intensieve zorgbehoefte (eenkamerappartementen) en aanleuncomplex met zeventien driekamerappartementen; - Alegunda Ilberi (Bedum, De Hoven), woonzorgcentrum met verpleeghuisunit PG en zelfstandige zorgappartementen; - De Mieden (Uithuizermeeden, Noorderzorg), woonzorgcentrum met zestien verpleeghuisplaatsen, 35 zorg-

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 36 van 62

appartementen, diverse kamers herstelzorg en achttien aanleunwoningen; - Hunsingoheerd (Uithuizen, Noorderzorg), woonzorgcentrum met verpleeghuiszorg, zorgappartementen, herstelzorg en 120 aanleunwoningen; - Zonnehuis De Marne (Leens, Zonnehuisgroep Noord), woonzorgcentrum met twee afdeling kleinschalig wonen PG (achttien bewoners), tien zit/slaapkamers somatisch en dertien zelfstandige appartementen.

In Warffum was tot 2013 een verzorgingshuis van De Hoven. Het object heeft enkele jaren leeg gestaan en is sinds eind 2019 in gebruik door GGZ Intentie Zorg voor verpleging, verzorging en begeleiding op psychosociaal vlak, voor zorg aan jongdemen- terenden, hopsicezorg en logeeropvang voor mantelzorgers.

Concurrentiepositie Door de toenemende vergrijzing en de daarmee gepaard gaande vraag naar diverse vormen van wonen met zorg wordt de concurrentiepositie van het getaxeerde object goed geacht. Het zorgcentrum is in de huidige staat echter niet geschikt voor verpleeghuiszorg en zal zich moeten richten op vormen van wonen met zorg en services op maat.

3.3 Marktanalyse zorg

Ontwikkelingen zorgsector In de verblijfszorg zijn diverse ontwikkelingen gaande, waaronder de hervorming van de zorg, de vergrijzing van de bevolking, de terugtredende overheid (o.a. beperkte marktwerking en het scheiden van wonen en zorg) en de opkomst van particuliere zorg. Er is vraag naar goede woonvoorzieningen voor ouderen en (al of niet in combinatie met) gezondheidscentra.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 37 van 62

De langdurige zorg is hervormd. De motieven hiervoor zijn zowel kwalitatief als financieel van aard. Het kwalitatieve aspect houdt in dat men steeds langer zelfstandig willen blijven wonen. Daarnaast zorgt de (aankomende) vergrijzing ervoor dat het huidige stelsel financieel onhoudbaar is geworden. Het overheidsbeleid heeft derhalve ingezet op het scheiden van wonen en zorg voor de lichte zorgvragers.

Binnen de Verpleging en Verzorging (VV) zijn de ZZP´s 1-3 en deels ZZP 4 geëxtramuraliseerd. Binnen de GGZ en VG zijn de ZZP's 1 en 2 reeds vervallen en geldt er een scherpere indicatiestelling voor ZZP VG 3 hetgeen resulteert in een reductie van circa 50%. Deze zorgvragers, of hun sociale netwerk, dienen voortaan zelf in hun huisvesting te voorzien. Reeds opgenomen en geïndiceerde cliënten behouden overigens hun recht op verblijf. Voor de hervormingen is een nieuw kader ingericht bestaande uit vier voorwaarde scheppende stelselwetten. De AWBZ is verdwenen en is in onderdelen teruggekomen binnen nieuwe wetten. De nieuwe wetten zijn: Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo 2015), Jeugdwet, Zorgverzekeringswet (Zvw) en de Wet langdurige zorg (Wlz). De langdurige ouderenzorg wordt hierbij ondergebracht in de Wlz (met uitzondering van de kortdurende revalidatie).

Financiering intramurale woonzorg Per 2012 geldt een productieafhankelijke bekostiging van de huisvesting op basis van de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC). De hoogte van de NHC vergoeding is daarbij afhankelijk van het zorgzwaartepakket (ZZP) van de opgenomen cliënten. De NHC verving tot 2018, middels een overgangsregeling, de systematiek van nacalculatie. Dit heeft onder andere tot gevolg dat het leegstandsrisico voor rekening van de zorginstelling komt. De kwaliteit van huisvesting is derhalve steeds belangrijker geworden, zeker nu de NHC, als onderdeel van een integraal tarief onderhandelbaar is geworden.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 38 van 62

De integrale tarieven worden jaarlijks vastgesteld in de beleidsregels van de Nederlandse Zorgautoriteit (NZA) en zijn voor elke zorgaanbieder uniform. De opgenomen integrale tarieven gelden daarbij als maxima en zijn onderhandelbaar. De hoogte van de tariefskortingen zijn echter niet vastgesteld in een wettelijk kader en lopen in de praktijk derhalve uiteen.

Het tarief voor ZZP 4VV gaat per 1 januari 2020 met 22% omlaag. terwijl de tarieven voor de andere ZZP’s (5VV, 7VV, 8VV en 10VV) omhoog gaan. Op macroniveau is de aanpassing van de tarieven budgetneutraal, maar op instellingsniveau kunnen deze wijzigingen grote financiële gevolgen hebben. Bepalend voor de effecten is de mix van bewoners. Bij verpleeghuizen met een goede mix van ZZP 4VV, ZZP 5VV en ZZP 7VV weegt het voordeel globaal op tegen het nadeel. Maar zorginstellingen met relatief veel ZZP 4VV kunnen hiervan groot financieel nadeel hebben. Dit betreft met name een groep van zo’n 150 kleine verpleeghuizen, die van voormalige verzorgingshuizen zijn doorgegroeid naar verpleeghuis en van oudsher bewoners met een lichtere zorgvraag hebben. Verpleeghuizen met financieel nadeel mogen dit opvangen met het ‘kwaliteits- budget’ (in 2019 5% extra op tarief); dit geld is eigenlijk bedoeld voor extra handen aan het bed.

Uit een brief d.d. 15 november 2019 (31 765, nr. 455) van de minister van VWS aan de Tweede Kamer blijkt dat gestreefd wordt naar een tarief op maat voor elk verpleeghuis. De huidige uniforme tarieven houden onvoldoende rekening met niet- beïnvloedbare factoren zoals regionale verschillen voor personeelskosten. De NZA maakt in opdracht van de minister een methode om die verschillen in kosten tussen verpleeghuizen in beeld te brengen, de zogeheten integrale vergelijking welke de basis moet vormen voor de onderhandelingen tussen zorgkantoren en verpleeghuizen over tarieven op maat. Doelstelling is om de nieuwe bekostiging voor verpleeghuiszorg in 2022 in te voeren.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 39 van 62

Ontwikkelingen ouderenzorg Binnen de intramurale zorgverlening is er sprake van een (hoge) eigen bijdrage die kan oplopen tot circa € 2.419,-- per maand. De hoogte van de eigen bijdrage is afhankelijk van de inkomens- en vermogenspositie van de cliënt. De hoge eigen bijdrage leidt er in de praktijk toe dat ouderen (of hun sociale netwerk) in toenemende mate opzoek gaan naar alternatieven voor het traditionele intramurale verpleeghuis.

In combinatie met het overheidsbeleid dat stuurt op het scheiden van wonen en zorg ontstaat er een toenemende vraag naar particuliere woonzorgvoorzieningen waar zorg en huisvesting financieel gescheiden zijn. Dit effect wordt op termijn verstrekt door de steeds hogere inkomens- en vermogenspositie van ouderen. Men heeft steeds meer financiële middelen om zorg en aanvullende diensten in te kopen die past bij hun behoefte.

Tenslotte verandert de vraag naar geschikte (beschermde) woonvormen. Omdat mensen langer thuis wonen, neemt de vraag naar aanleunwoningen toe en wordt de zorginstelling geconfronteerd met een hogere zorgzwaarte. Binnen de verpleeghuiszorg stellen cliënten met een somatische zorgvraag hogere eisen aan de woning (ruimere zelfstandige woning) en cliënten met een psychogeriatrische zorgvraag verblijven bij voorkeur in kleine, zelfstandige groepen met een hoge mate van dienstverlening. Het bestaande zorgvastgoed van instellingen is hiervoor vaak niet geschikt. Nieuwe (particuliere) zorgaanbieders spelen hierop in door de ontwikkeling van nieuwe, hoogwaardige woonvormen te ontwikkelen voor de diverse doelgroepen. De concurrentie tussen de zorgexploitanten zal hierdoor toenemen.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 40 van 62

3.4 Referenties

Referenties zorgvastgoed De huurprijzen voor intramurale zorgappartementen binnen de sector VV bedragen circa € 700 tot € 800 per maand. Huurprijzen voor extramurale (zorg) appartementen liggen doorgaans rond de aftoppingsgrens voor huurtoeslag.

Vastgoedbeleggers, zowel institutionele beleggers alsook particuliere beleggers, hebben in toenemende mate interesse in zorgvastgoed. Langjarige huurcontracten in combinatie met een groeimarkt maakt dat de risico’s beperkt zijn. In 2012 werd slechts € 55 miljoen in zorgvastgoed geïnvesteerd. In 2019 bedroeg het beleggingsvolume in zorgvastgoed € 1.125 miljard, 17% hoger dan in 2018 (€ 964 miljoen).

Beleggers tonen zelfs voorzichtige interesse in segmenten waar zij zich eerder wat afzijdig van hielden, zoals gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg. Circa 39% van het aantal transacties is intramuraal vastgoed. Rond de 28% zijn extramurale zorgappartementen en 16% betreft (extramurale) particuliere woonzorglocaties. De overige transacties zijn eerstelijns gezondheidscentra (9%) en tweedelijns klinieken (9%).

De aanvangsrendementen op zorgvastgoed laten, mede door de toenemende interesse van beleggers en het beperkte risico, een dalende lijn zien. Het niveau van de aanvangsrendementen varieert per segment waarbij de aanvangsrendementen op extramuraal woonzorgvastgoed het laagst zijn.

De aanvangsrendementen op intramuraal zorgvastgoed variëren op basis van beleggingstransacties van 4,65% tot 6,0%. De aanvangsrendementen op zorgwoningen (extramuraal) variëren van 3,75% tot 5,0%. De onderkant van de bandbreedte heeft betrekking op langjarige (circa 15 jaar) marktconforme

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 41 van 62

huurovereenkomsten met een solvabele huurder op een courante locatie.

Huurreferenties Ter bepaling van de marktwaarde dient de markthuur voor het complex vastgesteld te worden. De markthuur wordt comparatief bepaald. In de onderstaande tabellen is een aantal huurreferenties opgenomen van intramurale woonzorg binnen de sector VV.

Locatie Analyse object

In het nieuw te bouwen Verpleegcentrum Scheemda worden 36 intramurale plaatsen gerealiseerd. Het complex wordt door Oosterlengte gehuurd voor € 810 per plaats per maand (sep-18). Trekweg 13, Scheemda

Locatie Analyse object

In woonzorgcomplex De Hoge Es te Nijverdal huurt ZorgAccent 62 intramurale appartementen. De huursom bedraagt € 789 per plaats per maand (nov- 19).

Duivenbreeweg, Nijverdal

Op basis van bovenstaande en de in de bijlage opgenomen referenties variëren de huurprijzen voor intramurale complexen binnen de ouderenzorg van circa € 700 tot € 800 per plaats per maand. De huurreferenties, zowel voor intramuraal zorg alsook van reguliere huurwoningen, zijn opgenomen in bijlage G.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 42 van 62

Koopreferenties Voor de vaststelling van de waarde heeft de taxateur onder andere een vergelijking gemaakt met een aantal recente verkooptransacties. Deze vormen naast huurcijfers en de overige gegevens mede de input voor de door de taxateur gemaakte inschattingen. Vanwege het feit dat objecten meestal niet homogeen zijn, in combinatie met een ondoorzichtige vastgoedmarkt, zijn referenties niet zonder meer één op één toepasbaar. Correcties moeten plaatsvinden voor specifieke vaak onbekende eigenschappen van de individuele objecten om referenties enigszins vergelijkbaar te kunnen maken.

Locatie Analyse object

Woningcorporatie Woonconcept heeft een portefeuille met vijf intramurale complexen verkocht. De portefeuille is in augustus 2019 verkocht voor een BAR van 6,5% met een transactiesom van Portefeuille Woonconcept, Hoogeveen € 44 miljoen.

Locatie Analyse object

Woonzorgcomplex De Kom in Mijdrecht telt 94 zelfstandige eenheden en dateert van 1981. Het complex is in april 2019 verkocht met een BAR v.o.n. van 7,1%. Het complex is gedateerd en Mw. van Wieringenplein 1-95, Mijdrecht wordt de komende periode gerenoveerd

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 43 van 62

Locatie Analyse object

Het nieuw te bouwen Verpleegcentrum Scheemda wordt langjarig gehuurd door Ooster- lengte. De propositie is verworven door een institutionele belegger tegen een BAR van 7,0% Trekweg 13, Scheemda (sep-18).

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 44 van 62

3.5 Huurdersprofiel en debiteurenrisico

Huidige exploitant Het getaxeerde object wordt gehuurd en geëxploiteerd door Stichting De Hoven, een organisatie die verpleeghuiszorg, verzorgingshuiszorg en thuiszorg biedt op onder meer zes woonzorglocaties in Groningen.

Kredietwaardigheid Volgens de jaarrekening 2018 Stichting De Hoven zijn de financiële cijfers als volgt:

Financiële ratio's 2018 2017

Omzet bruto (x 1.000) € 49.597 € 46.462 Resultaat (x 1.000) € 1.130 € 1.324 Netto rendement 2,3% 2,8% Solvabiliteit (EV/TV) 30% 27,8% Current ratio 1,4 1,4

Volgens Vastgoeddata is de Creditsafe score (internationaal) van Stichting De Hoven 81 (= A, zeer goed).

Zorgkaart Nederland De gemiddelde waardering voor het getaxeerde zorgcentrum bedraagt 8,5 op basis van 15 waarderingen.

Debiteurenrisico Het debiteurenrisico is beperkt door de goede solvabiliteit van de huurder. Aangezien het echter een flexibele huurovereenkomst betreft met inzet op afbouw, wordt het debiteurenrisico groter.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 45 van 62

3.6 SWOT-analyse zorgcentrum

INTERNE ANALYSE

STERKTEN ZWAKTEN

1. Ligging in nabijheid centrum dorp 1. Functionele veroudering 2. Goede bereikbaarheid met auto en OV 2. Veel algemene ruimten 3. Voldoende parkeermogelijkheden 3. Kleine wooneenheden 4. Spilfunctie voor aanleun- en seniorenwoningen 4. Beperkende bestemming 5. Representatieve uitstraling 5. -

EXTERNE ANALYSE

KANSEN BEDREIGINGEN

1. Toenemende interesse van beleggers in 1. Afbouw huurovereenkomst zorgvastgoed 2. Door vergrijzing toenemende vraag naar vormen 2. - van wonen met zorg 3. Transformatie naar grotere zelfstandige 3. - appartementen

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 46 van 62

3.7 SWOT-analyse aanleunwoningen

INTERNE ANALYSE

STERKTEN ZWAKTEN

1. Ligging in nabijheid centrum dorp 1. Gedateerde uitstraling seniorenwoningen 2. Goede bereikbaarheid met auto en OV 2. Beperkende bestemming aanleuncomplex 3. Ligging naast woonzorgcentrum 3. Gedateerde indeling tien seniorenwoningen 4. Woningen eigen buitenruimte 4. Tien seniorenwoningen relatief klein 5. Aanleun- en twaalf seniorenwoningen ruim 5. Beperkte parkeren seniorenwoningen 6. Woonbestemming seniorenwoningen 6. -

EXTERNE ANALYSE

KANSEN BEDREIGINGEN

1. Toenemende interesse van beleggers in 1. Verdwijnen woonzorgcentrum zorgvastgoed 2. Door vergrijzing toenemende vraag naar vormen 2. - van wonen met zorg 3. Omzetting naar reguliere woningen mogelijk 3. -

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 47 van 62

3.8 Risicoprofiel

ZORGCENTRUM

Verhuurrisico Laag Beperkt Redelijk Hoog

Verkooprisico Laag Beperkt Redelijk Hoog

AANLEUNWONINGEN

Verhuurrisico Laag Beperkt Redelijk Hoog

Verkooprisico Laag Beperkt Redelijk Hoog

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 48 van 62

4 Waardering

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 49 van 62

4. Waardering

4.1 Waardedefinities

Markthuur Het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

4.2 Waarderingsmethodiek

DCF-methode De marktwaarde komt tot stand door middel van de discounted cashflow (DCF) methode. Dit houdt in dat de waarde van het vastgoed afhankelijk is van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen een marktconforme disconteringsvoet.

Comparatieve methode De markthuur als onderdeel van de DCF-analyse komt tot stand op basis van de vergelijkende methode. Voorts worden de yields (output) getoetst aan marktreferenties.

Toelichting keuze Taxateur heeft gekozen voor deze methoden omdat deze methoden goed inzicht geven in de parameters en de toekomstige kasstromen.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 50 van 62

4.3 Uitgangspunten voor de waardering

Bijzondere uitgangspunten Niet van toepassing

Index Waarderingshandboek Modelmatig Waarderen Marktwaarde, actualisatie 31 december 2019 (Fakton).

Looptijd De beschouwingsperiode is 15 jaar.

4.3.1 Intramuraal

Disconteringsvoet De disconteringsvoet is gesteld op 7,46%. De disconteringsvoet is opgebouwd uit een risicovrij rendement (0,26%, 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB), een toeslag onroerend goedsector (5,70%) en een object specifieke risico-opslag.

De object specifieke risico-opslag is gebaseerd op de mate van alternatieve aanwendbaarheid, het bouwjaar, het debiteurenrisico, de looptijd van het huurcontract alsmede de algehele courantheid van het object. Het objectrisico is relatief hoog en onder andere gebaseerd op de geografische ligging en de daarmee samenhangende interesse van beleggers voor de onderhavige propositie. Hierbij geldt dat de resterende contractduur met circa negen jaar relatief lang is.

Voor de beoordeling van de disconteringsvoet wordt opgemerkt dat een deel van de risico’s reeds verdisconteerd is in de kasstromen onder andere door rekening te houden met een renovatie investering.

Zorgexploitatie De zorgexploitatie van Stichting De Hoven betreft zowel somatische zorg. Ter bepaling van de markthuur is de volgende

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 51 van 62

indicatieve ZZP-mix aangehouden op basis van informatie over de zorgexploitant.

ZZP Behandeling Dagbesteding Aantal

4VV Zonder BH Met DB 35 5VV Zonder BH Met DB 0 6VV Zonder BH Met DB 22 7VV Zonder BH Met DB 0 8VV Zonder BH Met DB 8

Totaal 63

Markthuur De markthuur is ingeschat op basis van de in de bijlage opgenomen huurreferenties én getoetst aan de hand van de huurwaarde op basis van de beschikbare Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) conform de beleidsregel BR/REG-20124b van de Nederlandse Zorgautoriteit (NZA).

De hoogte van de NHC is daarbij afhankelijk van het zorgzwaartepakket van de opgenomen cliënten, uitgangspunt is voornoemde ZZP-mix. De totale NHC wordt gecorrigeerd met 15% ter dekking van onder andere het leegstandsrisico, huurdersonderhoud en overheadkosten van de zorgexploitant. Daarnaast geldt dat de NHC tarieven (als onderdeel van een integraal tarief voor zorg en huisvesting) per 2018 onderhandelbaar zijn. Om die reden is rekening gehouden met een tariefskorting van 3%.

Op basis van NHC-methode is de huurwaarde voor het intramurale deel berekend op € 595.100,-- per jaar vrij van BTW. Dit betekent een huurwaarde van gemiddeld circa € 785,-- per plaats per maand. Gelet op de in de bijlage opgenomen huurreferenties wordt deze huurwaarde marktconform geacht.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 52 van 62

Contracthuur De actuele contracthuur bedraagt € 430.844,-- vrij van BTW op jaarbasis. De contracthuur ligt 28% onder de getaxeerde markthuur.

Exploitatielasten Ten aanzien van de exploitatielasten is rekening gehouden met de kosten voor OZB, rioolheffing, waterschapslasten, opstalverzekering, onderhoud, beheer en niet-verrekenbare BTW. De totale exploitatiekosten zijn ingeschat op € 75.200,-- per jaar inclusief niet-verrekenbare BTW.

Voor de bepaling van de OZB, rioolheffing en waterschapslasten is het tarief van de gemeente c.q. het waterschap gehanteerd. De grondslag van de voornoemde kosten betreft de WOZ- waarde, deze waarde is aangeleverd door de opdrachtgever.

De premie voor de opstalverzekering is gebaseerd op een normatieve verzekeringspremie en een door de taxateur ingeschatte herbouwwaarde. De beheerskosten zijn ingeschat op circa 2,5% van de markthuur exclusief BTW.

De onderhoudskosten zijn ingeschat op basis van kengetallen conform de Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten Zorggebouwen, type WZ 10 inclusief een toeslag voor de aanwezige liftinstallaties en zonwering. De onderhoudskosten zijn ingeschat op gemiddeld € 11,67 per m² BVO exclusief BTW.

Verhuurkosten Gelet op de verhuurde staat van het complex is er na verloop van een huurperiode mogelijk sprake van verhuurkosten bestaande uit verhuurcourtage, promotiekosten, mutatiekosten en mutatieleegstand.

De verhuurcourtage en promotiekosten zijn ingeschat op respectievelijk 14% en 0,5% van de markthuur, de mutatiekosten op € 10,-- per m². De leegstand is ingeschat op zes maanden per mutatie. De looptijd van een nieuwe huurovereenkomst is ingeschat op vijf jaar.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 53 van 62

Voornoemde kosten worden gecorrigeerd voor de mutatiekans. Er bestaat immers een kans dat de huidige exploitant het huurcontract wil verlengen, in dat geval zijn er geen of nauwelijks mutatiekosten aan de orde. De vertrekkans van de huidige en opvolgende gebruikers wordt ingeschat op 25%.

Restwaarde De restwaarde is bepaald op basis van de huurwaardekapi- talisatiemethode uitgaande van een voortdurende intramurale exploitatie. De exit-yield vrij op naam is ingeschat op 8,5% en houdt hierbij rekening met de technische en functionele veroudering van het complex. De verkregen eindwaarde wordt tot slot gecorrigeerd met 6,25% overdrachtskosten.

Kapitaalscorrecties In lijn met de in hoofdstuk 3.1 opgenomen objectanalyse geldt dat het intramurale deel functioneel is verouderd en bovendien ongeschikt voor zware zorgverlening. Tevens geldt dat de installaties technisch zijn afgeschreven. Een renovatie wordt noodzakelijk geacht teneinde het zorgcentrum duurzaam door te kunnen exploiteren. De renovatie ziet op een upgrade van het afbouwpakket en vervanging van de installaties.

De totale renovatiekosten zijn indicatief berekend op € 1.524.000,-- inclusief BTW en 20% bijkomende kosten. De kosten bedragen circa € 465,-- per m² BVO en € 24.000,-- per intramurale plaats. De renovatie wordt voorzien in jaar 9 van de beschouwingstermijn en valt daarmee in het expiratiejaar van de vigerende huurovereenkomst.

Voornoemde renovatiekosten zijn exclusief specifieke duurzaamheidsmaatregelen zoals een WKO installatie en/of zonnepanelen. Taxateur gaat ervan uit dat deze specifieke investeringen bekostigd kunnen worden uit een hogere huur of huurdersbijdrage, bijvoorbeeld middels de Energie Prestatie Vergoeding (EPV).

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 54 van 62

Voor een volledig overzicht van de gehanteerde uitgangspunten wordt kortheidshalve verwezen naar het in de bijlage opgenomen rekenmodel. Ter bepaling van de renovatiekosten is gebruik gemaakt van de volgende bronnen:

− Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten Zorggebouwen; − WOZ Taxatiewijzer 2019, deel 9 Verzorging; − Bouwkostenkompas Woning- en Utiliteitsbouw 2019.

Overige waardecomponenten Niet van toepassing.

Overdrachtskosten De overdrachtskosten zijn ingeschat op 6,25% bestaande uit 6,0% overdrachtsbelasting en 0,25% overdrachtskosten zijnde onder andere notariskosten en kadasterkosten.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 55 van 62

4.3.2 Aanleunwoningen

Scenario Gelet op de publiekrechtelijke bestemming, de doelgroep én de samenhang tussen de aanleunwoningen en het verpleeghuis wordt een uitpondscenario niet reëel geacht. Om die reden wordt uitsluitend het doorexploiteerscenario gewaardeerd.

Disconteringsvoet De disconteringsvoet is gesteld op 6,80%. De disconteringsvoet is opgebouwd uit een risicovrij rendement (0,26%, 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB), een toeslag onroerend goedsector (5,54%) en een object specifieke risico-opslag.

Markthuur De markthuur is ingeschat op basis van de in de bijlage opgenomen huurreferenties voor reguliere appartementen. De markthuur is voor de seniorenwoningen (EGW) ingeschat op € 7,25 per m² GO per maand en voor de appartementen (MGW) € 9,50 per m². Voor alle woningen geldt dat zowel de markthuur als de maximaal redelijke huurprijs onder de liberalisatiegrens (€ 737,14) ligt. De woningen zullen derhalve blijvend in de sociale huursector geëxploiteerd worden.

De maximaal redelijke huur is conform de door Vestia aanleverde WWS-punten en de geldende huurtarieven per 1 juli 2019. De totale huurwaarde is berekend op € 358.900,-- op jaarbasis, derhalve gemiddeld € 575,-- per woning per maand.

Huuropbrengst Op basis van de door opdrachtgever aangeleverde huurlijst bedraagt de totale actuele netto contracthuur € 350.743,-- op jaarbasis, derhalve gemiddeld € 562,-- per appartement per maand.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 56 van 62

Exploitatielasten Ten aanzien van de exploitatielasten is rekening gehouden met de kosten voor OZB, rioolheffing, waterschapslasten, opstalverzekering, verhuurdersheffing, onderhoud, beheer, oninbare huur en niet-verrekenbare BTW. De totale exploitatiekosten bedragen voor de appartementen, de tien seniorenwoningen en de twaalf seniorenwoningen respectievelijk 32%, 40% en 29% van de markthuur.

Voor de bepaling van de OZB, rioolheffing en waterschapslasten is het tarief van de gemeente c.q. het waterschap gehanteerd. De grondslag van de voornoemde kosten betreft de WOZ- waarde. De verhuurderheffing is op basis van het Belastingplan 2020 als volgt:

Jaar Heffingspercentage

2020 0,562% 2021 0,562% 2022 0,563% 2023 0,537% 2024 – 2036 0,538%

De verhuurderheffing wordt berekend over de gemiddelde WOZ-waarde van de sociale huurwoningen.

De premie voor de opstalverzekering is gebaseerd op een normatieve verzekeringspremie en een door de taxateur ingeschatte herbouwwaarde. De beheerskosten zijn ingeschat op € 300,-- per VHE op jaarbasis en exclusief BTW. Ten aanzien van de onderhoudskosten is gerekend met het door opdrachtgever aangereikte MJOP.

Verhuurkosten Gelet op de verhuurde staat van het complex is er na verloop van een huurperiode mogelijk sprake van verhuurkosten bestaande uit verhuurcourtage, promotiekosten en mutatiekosten.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 57 van 62

De verhuurcourtage en promotiekosten zijn ingeschat op respectievelijk 8,0% en 0,5%. De mutatiekosten zijn ingeschat op € 500,-- per VHE. De leegstand is ingeschat op één maand per mutatie. De mutatiegraad is op basis van de door opdrachtgever aangereikte huurlijst. Hieruit blijkt voor de appartementen, de tien seniorenwoningen en de twaalf seniorenwoningen een mutatiegraad van 8,0%, 16,0% en 8,3%.

Restwaarde De restwaarde is bepaald op basis van de huurwaarde- kapitalisatiemethode uitgaande van een voortdurende exploitatie. De exit-yield v.o.n. is ingeschat op 8,3% en is afgeleid van actuele aanvangsrendementen inclusief een opslag voor technische en functionele veroudering van het complex. De verkregen eindwaarde wordt tot slot gecorrigeerd met 2,25% overdrachtskosten.

Kapitaalscorrecties Niet van toepassing.

Overige waardecomponenten Niet van toepassing.

Overdrachtskosten De overdrachtskosten zijn ingeschat op 2,25% bestaande uit 2% overdrachtsbelasting en 0,25% overdrachtskosten zijnde onder andere notariskosten en kadasterkosten.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 58 van 62

4.4 Waardebepaling marktwaarde

Marktwaarde De marktwaarde is op basis van de in dit rapport omschreven uitgangspunten en omstandigheden berekend op:

Complex Marktwaarde k.k. BAR CH BAR MH

Zorgcentrum € 4.690.000 8,6% 11,9% 12 seniorenwoningen € 1.080.000 7,8% 8,1% 10 seniorenwoningen € 550.000 8,9% 8,9% 30 appartementen € 2.660.000 7,9% 8,1%

TOTAAL € 8.980.000 8,3% 10,2%

De volledige DCF-rekenmodellen zijn opgenomen in bijlage H tot en met bijlage K.

Bruto aanvangsrendement Het voornoemde bruto aanvangsrendement (BAR) v.o.n. is berekend door respectievelijk de contracthuur en markthuur in jaar 1 te delen door de marktwaarde vrij op naam. Het BAR is gelet op de in hoofdstuk 3.4 genoemde bandbreedte relatief hoog. Dit is onder andere het gevolg van de noodzakelijk geachte renovatie voor het intramurale deel, daarnaast geldt dat de resterende contractduur relatief kort is. Voor de wooncomplexen geldt dat de exploitatiekosten ten opzichte van de markthuur en contracthuur relatief hoog zijn.

Een relatief hoge BAR wordt op basis van voornoemde overwegingen opportuun geacht.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 59 van 62

4.5 Slotopmerkingen

Schattingsonzekerheid De uitbraak van het coronavirus (COVID-19), dat op 11 maart 2020 (voor peildatum) door de World Health Organization is uitgeroepen tot een wereldwijde pandemie, heeft wereldwijd impact op de financiële markten en economische activiteit. In veel sectoren ondervinden bedrijven hiervan de gevolgen. De impact hiervan op gebruikers van vastgoed en waarde van vastgoed is vooralsnog niet in te schatten.

In de vastgoedmarkt zijn thans onvoldoende transacties waar te nemen die een duidelijke weerspiegeling geven van het huidige marktsentiment. Gehanteerde referenties in deze taxatie dateren (mogelijk) van voor de aanvang van deze crisis en derhalve brengt dat een hoog onnauwkeurigheidsrisico met zich mee. Door buitengewone marktomstandigheden is er buitenproportionele onzekerheid ontstaan met betrekking tot de taxatie-uitkomst.

Gebeurtenissen na inspectiedatum Niet van toepassing.

Gebeurtenissen na taxatiedatum Niet van toepassing.

Wijzigingen na concept-taxatie Geen.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 60 van 62

5 Bijlagen

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 61 van 62

5. Bijlagen

A. Locatie

B. Fotoreportage

C. Plattegronden

D. Bestemmingsplankaart

E. Kadastrale stukken

F. Leveringsakte

G. Referenties

H. Rekenmodel – zorgcentrum

I. Rekenmodel – 12 seniorenwoningen

J. Rekenmodel – 10 seniorenwoningen

K. Rekenmodel – 30 appartementen

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum | 31 maart 2020 62 van 62

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE A LOCATIE

GEOGRAFISCHE LIGGING

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum |

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE B FOTOREPORTAGE

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum |

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE C PLATTEGRONDEN

n i

e l

W Z

O W

Z N m

e l

W Z

O W

Z N m

o r

n i

e l

W Z

O W

Z N

W Z

O W

Z N

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE D BESTEMMINGSPLANKAART

BESTEMMINSPLANKAART

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum |

LEGENDA

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie Winkheem, Winsum |

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE E KADASTRALE STUKKEN

Kadastrale kaart Uw referentie: Noorderlicht

Deze kaart is noordgericht Schaal 1: 2000 12345 Perceelnummer 25 Huisnummer Kadastrale gemeente Winsum Vastgestelde kadastrale grens Sectie E Voorlopige kadastrale grens Perceel 2817 Administratieve kadastrale grens Bebouwing Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 3 maart 2020 De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele De bewaarder van het kadaster en de openbare registers eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht. BETREFT Winsum E 1686

UW REFERENTIE Noorderlicht

GELEVERD OP PRODUCTIEORDERNUMMER 03-03-2020 - 09:29 S11056362590

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M 02-03-2020 - 14:59 02-03-2020 - 14:59

BLAD 1 van 2

Eigendomsinformatie

ALGEMEEN

Kadastrale aanduiding Winsum E 1686 Kadastrale objectidentificatie : 062370168670000 Locaties Bellingeweer 3 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 5 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 7 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 9 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 11 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 13 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 15 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 17 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 19 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 21 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Kadastrale grootte 2.355 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 230309 - 593895 Omschrijving Wonen Erf - tuin BETREFT Winsum E 1686

UW REFERENTIE Noorderlicht

GELEVERD OP PRODUCTIEORDERNUMMER 03-03-2020 - 09:29 S11056362590

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M 02-03-2020 - 14:59 02-03-2020 - 14:59

BLAD 2 van 2

Koopsom € 4.889.000 Koopjaar 2008 Met meer onroerend goed verkregen

AANTEKENINGEN

Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB. Landelijke Voorziening

Overige aantekening Kwalitatieve verplichting Afkomstig uit stuk Hyp4 55547/107 Ingeschreven op 02-10-2008 om 09:51

RECHTEN

1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 55547/107 Ingeschreven op 02-10-2008 om 09:51 Naam gerechtigde Stichting Vestia Adres Watermanweg 50 3067 GG ROTTERDAM Postadres Postbus 29013 3001 GA ROTTERDAM Statutaire zetel ROTTERDAM KvK-nummer 29034021 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister Vermeld in stuk Hyp4 63442/00164 Ingeschreven op 17-10-2013 om 09:00 Naamswijziging rechtspersoon

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice. BETREFT Winsum E 1710

UW REFERENTIE Noorderlicht

GELEVERD OP PRODUCTIEORDERNUMMER 03-03-2020 - 09:53 S11056369089

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M 02-03-2020 - 14:59 02-03-2020 - 14:59

BLAD 1 van 1

Eigendomsinformatie

ALGEMEEN

Kadastrale aanduiding Winsum E 1710 Kadastrale objectidentificatie : 062370171070000 Kadastrale grootte 294 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 230315 - 594044 Omschrijving Berging - stalling (garage-schuur) Koopsom € 4.889.000 Koopjaar 2008 Met meer onroerend goed verkregen

AANTEKENINGEN

Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB. Landelijke Voorziening

Overige aantekening Kwalitatieve verplichting Afkomstig uit stuk Hyp4 55547/107 Ingeschreven op 02-10-2008 om 09:51

RECHTEN

UW REFERENTIE Noorderlicht

GELEVERD OP PRODUCTIEORDERNUMMER 03-03-2020 - 09:30 S11056362682

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M 02-03-2020 - 14:59 02-03-2020 - 14:59

BLAD 1 van 1

Eigendomsinformatie

ALGEMEEN

Kadastrale aanduiding Winsum E 1711 Kadastrale objectidentificatie : 062370171170000 Kadastrale grootte 376 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 230332 - 594042 Omschrijving Parkeren Koopsom € 4.889.000 Koopjaar 2008 Met meer onroerend goed verkregen

AANTEKENINGEN

Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB. Landelijke Voorziening

Overige aantekening Kwalitatieve verplichting Afkomstig uit stuk Hyp4 55547/107 Ingeschreven op 02-10-2008 om 09:51

RECHTEN

UW REFERENTIE Noorderlicht

GELEVERD OP PRODUCTIEORDERNUMMER 03-03-2020 - 09:29 S11056362441

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M 02-03-2020 - 14:59 02-03-2020 - 14:59

BLAD 1 van 3

Eigendomsinformatie

ALGEMEEN

Kadastrale aanduiding Winsum E 2817 Kadastrale objectidentificatie : 062370281770000 Locaties Bellingeweer 1 A 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 1 B 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 1 C 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 1 D 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 1 E 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 1 F 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 1 G 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 1 H 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 1 J 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 1 K 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 1 M 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Bellingeweer 1 N 9951 AM Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen BETREFT Winsum E 2817

UW REFERENTIE Noorderlicht

GELEVERD OP PRODUCTIEORDERNUMMER 03-03-2020 - 09:29 S11056362441

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M 02-03-2020 - 14:59 02-03-2020 - 14:59

BLAD 2 van 3

Borgweg 48 9951 BG Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Borgweg 48 K 005 9951 BG Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Borgweg 48 K 006 9951 BG Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Borgweg 48 K 007 9951 BG Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Borgweg 48 K 008 9951 BG Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Borgweg 48 K 009 9951 BG Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Borgweg 48 K 010 9951 BG Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Borgweg 48 K 011 9951 BG Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Borgweg 48 K 012 9951 BG Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Borgweg 48 K 013 9951 BG Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Borgweg 48 K 014 9951 BG Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Borgweg 48 K 015 9951 BG Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Borgweg 48 K 016 9951 BG Winsum Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Er zijn meer locaties bij dit object Kadastrale grootte 16.410 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 230333 - 593994 BETREFT Winsum E 2817

UW REFERENTIE Noorderlicht

GELEVERD OP PRODUCTIEORDERNUMMER 03-03-2020 - 09:29 S11056362441

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M 02-03-2020 - 14:59 02-03-2020 - 14:59

BLAD 3 van 3

Omschrijving Gezondheid Erf - tuin Koopsom € 4.889.000 Koopjaar 2008 Met meer onroerend goed verkregen Ontstaan uit Winsum E 1712 Winsum E 2419

AANTEKENINGEN

Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB. Landelijke Voorziening

Overige aantekening Kwalitatieve verplichting Afkomstig uit stuk Hyp4 55547/107 Ingeschreven op 02-10-2008 om 09:51

RECHTEN

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE F LEVERINGSAKTE

Blad 1 van 10

ROON/LEEGR/5127436 40038173 3090910-v6 (complex 3)

LEVERING EN KWALITATIEVE VERPLICHTING IN DE ZIN VAN ARTIKEL 6:252 BURGERLIJK WETBOEK (Bellingeweer 1 en 3 tot en met 21 (oneven nummers), Hoofdstraat 67 tot en met 125 (oneven nummers) en Borgweg 48, Winsum - Winkheem)

Op één oktober tweeduizend acht zijn voor mij, mr. Klaas Eelco Jan Dijk, notaris met plaats van vestiging Amsterdam, verschenen: 1. de heer mr. Franciscus Antonius Nicolaas van Rooijen, geboren te Mijdrecht op zeven december negentienhonderd zevenenzeventig, met kantooradres Fred. Roeskestraat 100, 1076 ED Amsterdam, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: WIF (Wooninvesteringsfonds), een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid, statutair gevestigd te Hilversum en kantoorhoudende te Olympia 1-F, 1213 NS Hilversum, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder dossiernummer 27180607, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: Stichting Woonzorg Nederland, een stichting, statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Prof. E.M. Meijerslaan 3, 1183 AV Amstelveen, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder dossiernummer 33107894, hierna te noemen: Verkoper; en 2. de heer mr. Jan Hendrik Gerrit Visser, geboren te Zeist op elf februari negentienhonderd éénentachtig, met kantooradres Fred. Roeskestraat 100, 1076 ED Amsterdam, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: Stichting Vestia Groep, een stichting, statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende te Kruisplein 15 c, 3014 DB Rotterdam, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder dossiernummer 29034021, hierna te noemen: Koper. Verkoper en Koper hebben verklaard: Overeenkomst van koop Verkoper en Koper hebben een koopovereenkomst gesloten, waarvan blijkt uit een op dertig september tweeduizend acht door Verkoper en op één oktober tweeduizend acht door Koper ondertekende Raamovereenkomst betreffende de verkoop van het "Woonzorgvastgoedpakket" in samenhang met een Koopovereenkomst betreffende de verkoop van registergoed uit "Woonzorgvastgoedpakket", hierna tezamen te noemen: Koopovereenkomst. Een kopie van de Koopovereenkomst wordt aan deze akte gehecht. Levering Ter uitvoering van vorenbedoelde Koopovereenkomst levert Verkoper bij deze aan Koper, die bij deze aanvaardt:

Onroerende Zaken Hyp4 : 55547/107 02-10-2008 09:51

2 Omschrijving registergoederen : 1. een perceel grond met de zich daarop bevindende opstallen, bestaande uit bejaardenwoningen en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als Bellingeweer 3 tot en met 21 (oneven nummers) te Winsum (9951 AM), kadastraal bekend gemeente Winsum sectie E nummer 1686 , groot drieëntwintig are en vijfenvijftig centiare; 2. een perceel grond met de zich daarop bevindende opstallen, bestaande uit een berging en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend Bellingeweer (ongenummerd) te Winsum, kadastraal bekend gemeente Winsum sectie E nummer 1710 , groot twee are en vierennegentig centiare; 3. een perceel grond met de zich daarop bevindende opstallen, bestaande uit parkeerplaatsen en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als Bellingeweer (ongenummerd) te Winsum, kadastraal bekend gemeente Winsum sectie E nummer 1711 , groot drie are en zesenzeventig centiare; 4. een perceel grond met de zich daarop bevindende opstallen, bestaande uit een verzorgingstehuis, bejaardenwoningen en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als Borgweg 48 (9951 BG), Bellingeweer 1 (9951 AM) en Hoofdstraat 67 tot en met 125 (oneven nummers) (9951 AR) te Winsum, kadastraal bekend gemeente Winsum sectie E nummer 2817 , groot één hectare, vierenzestig are en tien centiare, daarbij inbegrepen de eventueel aanwezige, niet aan de huurder(s) of derden toebehorende roerende zaken, hierna tezamen te noemen: Verkochte . Koopprijs De koopprijs van het Verkochte bedraagt vier miljoen achthonderd negenentachtig duizend euro (EUR 4.889.000,-). Ten aanzien van de eventueel aanwezige niet aan de huurder of derden toebehorende roerende zaken bedraagt de koopprijs: nihil. Omzetbelasting en overdrachtsbelasting Wegens de levering van het Verkochte is geen omzetbelasting verschuldigd. Ten aanzien van de heffing van overdrachtsbelasting doet Koper in overleg met de Belastingdienst/ Rijnmond/ kantoor Rotterdam een beroep op onderdeel 4b van de resolutie van zevenentwintig december negentienhonderd achtentachtig, nr. IB88/1084 een en ander conform de brief van Ernst & Young Belastingadviseurs LLP van vijfentwintig september tweeduizend acht (kenmerk AB/SM-1583), welke als bijlage is aangehecht. Kwijting Koper heeft de koopprijs voldaan door storting op de kwaliteitsrekening van Loyens & Loeff Amsterdam Derdengelden Notariaat. Verkoper verleent Koper daarvoor kwijting. Voorgaande titel De Verkoper verklaart dat het Verkochte door hem als volgt in eigendom werd verkregen: 1. de registergoederen genoemd onder 1 tot en met 3 en het registergoed genoemd onder 4 (het laatste registergoed voor zover afkomstig van het vervallen kadastraal perceel gemeente Winsum sectie E nummer 740 en1556) zijn verkregen door Stichting Nederlandse Centrale voor Huisvesting van Bejaarden, statutair gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen: NCHB , door

3 de inschrijving in de openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te (destijds) Groningen op vierentwintig augustus negentienhonderd vijfenzestig in register Hypotheken 4 deel 1819 nummer 43, van een afschrift van een leveringsakte ten titel van koop, op drieëntwintig augustus negentienhonderd vijfenzestig verleden voor jonkheer mr. S.M.S. de Ranitz Corneliszoon, destijds notaris te Winsum, in welke akte was opgenomen kwijting voor de betaling van de koopprijs en waarin partijen over een weer afstand hebben gedaan van hun rechten, om uit kracht van de artikelen 1302 en 1303 (oud) van het Burgerlijk Wetboek, wegens wanprestatie, ontbinding van de koopovereenkomst te vorderen; 2. het registergoed genoemd onder 4 (voor zover afkomstig van het vervallen kadastraal perceel gemeente Winsum sectie E nummer 2419) is verkregen door NCHB door de inschrijving in de openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te (destijds) Groningen op eenentwintig maart negentienhonderd negenentachtig in register Hypotheken 4 deel 4313 nummer 38, van een afschrift van een leveringsakte ten titel van koop, op twintig maart negentienhonderd negenentachtig verleden voor mr. H.J. Hoenders, destijds notaris te Winsum, in welke akte was opgenomen kwijting voor de betaling van de koopprijs en waarin partijen over een weer afstand hebben gedaan van de rechten, hun toegekend bij de artikelen 1302 en 1303 (oud) van het Burgerlijk Wetboek, om, wegens wanprestatie, ontbinding van de overeenkomst te vorderen. Bij een akte van algehele wijziging van de statuten op éénendertig december negentienhonderd vijfennegentig verleden voor mr. A. Nieman, destijds notaris te Amsterdam, is de naam van NCHB gewijzigd in Stichting XYZ, welke naam daarna bij akte van partiële wijziging van de statuten van laatstgenoemde stichting op twee januari negentienhonderd zesennegentig verleden door genoemde notaris Nieman, is gewijzigd in Stichting Woonzorg Nederland. Naar aanleiding van een verklaring houdende verzoek tot wijziging tenaamstelling, op acht januari negentienhonderd zesennegentig opgemaakt door genoemde notaris Nieman, waarvan een afschrift werd ingeschreven in de openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te (destijds) Groningen op negen januari negentienhonderd zesennegentig in register Hypotheken 4 deel 5883 nummer 42, is het registergoed op naam van Stichting Woonzorg Nederland gesteld. Bepalingen Koper en Verkoper verklaarden dat zij de Koopovereenkomst en de levering ondermeer zijn aangegaan onder de volgende bepalingen en bedingen: Kosten en belastingen Artikel 1 Alle kosten en belastingen waaronder de notariële kosten en de overdrachtsbelasting zijn voor rekening van Koper, zulks met inachtneming van het bepaalde in artikel 21 van de voornoemde Koopovereenkomst betreffende de verkoop van registergoed uit "Woonzorgvastgoedpakket". Omschrijving leveringsverplichting Artikel 2 1. Verkoper levert aan Koper eigendom die: a. onvoorwaardelijk is en niet aan inkorting, ontbinding of aan welke vernietiging ook onderhevig is;

4 b. niet bezwaard is met beslagen en/of hypotheken of met inschrijvingen daarvan. 2. De aflevering (feitelijke levering) van het Verkochte vindt heden plaats, in de feitelijke staat waarin het Verkochte zich heden bevindt. 3. Gelijktijdig met deze overdracht van het Verkochte gaan op de Koper over alle rechten van vrijwaring en andere rechten, die de Verkoper tegen zijn rechtsvoorgangers en/of derden -daaronder begrepen (onder-)aannemers, installateurs en leveranciers - ten aanzien van het Verkochte heeft. Voor het geval ten aanzien van een of meer van die rechten - om welke reden ook - de hiervoor bedoelde overgang niet plaatsvindt op grond van het bepaalde in artikel 6:251 Burgerlijk Wetboek: a. wordt het betreffende recht geacht te zijn begrepen in de koop; en b. levert de Verkoper het betreffende recht aan de Koper, die dat recht van de Verkoper aanvaardt. Tot de hiervoor bedoelde rechten behoren - indien van toepassing - tevens voor het Verkochte geldende publiekrechtelijke vergunningen. Indien ter zake van de levering van het Verkochte een wijziging van de tenaamstelling van een dergelijke vergunning wenselijk of vereist is, zal de Verkoper op eerste verzoek van de Koper meewerken aan de betreffende wijziging van de tenaamstelling. De Verkoper verleent bij deze volmacht aan de Koper die deze volmacht aanvaardt om de hiervoor bedoelde overdracht van rechten of wijziging van tenaamstelling uit te (doen) voeren. Risico Artikel 3 Het risico van het Verkochte gaat over bij het ondertekenen van deze akte. Baten en lasten Artikel 4 De baten en lasten van het Verkochte zijn vanaf heden voor rekening van Koper. Koopovereenkomst Artikel 5 Voorzover daarvan bij deze akte niet is afgeweken, blijft tussen Verkoper en Koper gelden hetgeen vóór het passeren van deze akte overigens tussen hen is overeengekomen. Milieubepaling. Kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek. Kettingbeding Artikel 6 1. De Verkoper geeft geen enkele garantie ten aanzien van het niet-verontreinigd zijn van de grond en het grondwater behorende tot het Verkochte, hierna aan te duiden als: Bodem , casu quo de gesteldheid van de Bodem. Evenmin vrijwaart de Verkoper de Koper jegens (mogelijke) claims en aansprakelijkheden van derden, welke (zullen) voortvloeien uit of betrekking hebben op het verontreinigd zijn van de Bodem. Mocht er sprake van zijn dat of blijken dat de Bodem is of wordt verontreinigd, dan zal dat nimmer aanleiding zijn tot ontbinding van de Koopovereenkomst en dan zal Koper Verkoper nimmer aanspreken tot betaling van enige schadevergoeding of tot enigerlei verrekening. 2. Aan de Verkoper is niet bekend of in het Verkochte gevaarlijke stoffen of

5 materialen zijn verwerkt, die schadelijk kunnen zijn voor milieu en/of de volksgezondheid, daaronder begrepen asbest. Gezien het bouwjaar van het Verkochte zouden dergelijke stoffen of materialen aanwezig kunnen zijn. De Koper aanvaardt de eventuele aanwezigheid van dergelijke stoffen in het Verkochte. In het geval deze worden verwijderd, dienen door de Koper die maatregelen en voorzieningen te worden getroffen die de wetgeving voorschrijft. De Koper verklaart daarmee bekend te zijn en vrijwaart de Verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid in en/of de verwijdering van gevaarlijke stoffen of materialen uit het Verkochte kan voortvloeien. Koper zal Verkoper nimmer aanspreken tot betaling van enige schadevergoeding of tot enigerlei verrekening in verband met de (eventuele) aanwezigheid in en/of de verwijdering van gevaarlijke stoffen of materialen uit het Verkochte. 3. De in de leden 1 en 2 vermelde verplichtingen voor Koper om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van het Verkochte zullen overgaan op degene die het Verkochte onder bijzondere titel zullen verkrijgen. Mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het Verkochte zullen verkrijgen. 4. De in de leden 1 en 2 vermelde bepalingen, alsmede de bepaling vermeld in dit artikellid (4) dienen bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding/overdracht van het Verkochte, almede bij verlening van een beperkt zakelijk gebruiksrecht daarop, in de akte van vervreemding of van vestiging aan de nieuwe eigenaar of beperkt zakelijk gerechtigde te worden opgelegd, ten behoeve van de Verkoper te worden bedongen en aangenomen en woordelijk te worden opgenomen. Ontbindende voorwaarden Alle ontbindende voorwaarden die vóór het passeren van deze akte zijn overeengekomen, zijn thans uitgewerkt. Verkoper noch Koper kan zich terzake deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen. Uitsluiting ontbinding Koper en Verkoper doen uitdrukkelijk afstand van ieders recht om ontbinding van de koop en de levering te vorderen. Lasten en beperkingen Verkoper en Koper zijn bekend met de lasten en beperkingen voorkomende in: 1. voornoemde leveringsakte ten titel van koop, op drieëntwintig augustus negentienhonderd vijfenzestig verleden voor jonkheer mr. S.M.S. de Ranitz Corneliszoon, destijds notaris te Winsum (deel 1819 nummer 43), waarin woordelijk het volgende voorkomt: "4. De koopster is gehouden: a. het door haar gekochte, indien burgemeester en wethouders der gemeente Winsum een bepaalde africheling voorschrijven, binnen drie maanden nadat dit ter kennis is gebracht, deze africheling aan te brengen, terwijl zij voorts is gehouden binnen drie maanden na het in gebruik nemen van na te melden gebouwen, van de hoofdingangen van het op het gekochte te bouwen bejaardencentrum, annex, bijgebouwen en bejaardenwoningen, in aansluiting op de door de gemeente Winsum langs de verkochte gedeelten aangelegde

6 wegen (of trottoirs) verhardingen aan te brengen, alles op de wijze en in de vorm zoals burgemeester en wethouders der gemeente Winsum zullen aangeven of voorschrijven; b. de onbebouwd blijvende stroken van het verkochte in te richten als siertuin, parkeergelegenheid en dergelijke; c. hoogopgaand geboomte van het verkochte te verwijderen wanneer burgemeester en wethouders der gemeente Winsum zulks aangeven of voorschrijven; d. de gemeente Winsum in de gelegenheid te stellen in het verkochte rioleringen aan te leggen en deze rioleringen aldaar – alsmede het onderhoud daarvan – te dulden. Bij niet voldoening dezer voorwaarden verbeurt de koopster een onmiddellijk opeisbare boete van duizend gulden, ten behoeve van de gemeente Winsum, voor iedere overtreding. 5. Het gekochte moet steeds worden benut voor een bejaardencentrum cum annexis, terwijl de koopster (en haar rechtverkrijgenden) gehouden is de aan te brengen africheling (indien door de gemeente voorgeschreven) en verharding, overeenkomstig het oordeel van Burgemeester en Wethouders der gemeente Winsum voortdurend in goede toestand te onderhouden, alles op verbeurte ener onmiddellijk opeisbare boete van duizend gulden, ten behoeve van de gemeente Winsum, voor iedere overtreding. 6. De koopster en haar rechtverkrijgenden zijn gehouden, om ingeval van gehele of gedeeltelijke overdracht van het thans door haar gekochte, de bepalingen hiervoor vermeld onder 4 en 5, alsmede de bepalingen van dit artikel 6, in de akte van overdracht op te nemen en de verplichtingen aldaar vermeld aan de koper op te leggen, op straffe van een boete groot vijfduizend gulden, te verbeuren ten behoeve van de gemeente Winsum, onverminderd alle andere rechten van die gemeente. 7. Burgemeester en wethouders accepteren ten behoeve van de gemeente Winsum, alle tegenwoordige en toekomstige rechten en bevoegdheden, welke die gemeente krachtens enige bepaling als bedoeld onder de artikelen 4, 5 en 6 tegen de eigenaar of gewezen eigenaar van voormeld terrein moet kunnen doen geldend maken." 2. een akte houdende "Vaststelling Algemene Voorwaarden verkoop bouwterreinen door de gemeente Winsum" verleden op vierentwintig juli negentienhonderd zesentachtig voor mr. H.J. Hoenders, destijds notaris te Winsum, bij afschrift ingeschreven in de openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te (destijds) Groningen op vijfentwintig juli negentienhonderd zesentachtig in register hypotheken 4 deel 3905 nummer 36, waarin ten aanzien van het registergoed omschreven onder 4 (voor zover afkomstig van het vervallen kadastraal perceel gemeente Winsum sectie E nummer 2419) woordelijk het volgende voorkomt: "Artikel 15. De koper en zijn rechtverkrijgenden zijn gehouden bij gehele of gedeeltelijke overdracht of toedeling bij scheiding van het verkochte terrein, de verplichtingen voortvloeiende uit de artikelen 10 tot en met 15 van deze algemene voorwaarden aan de nieuwe eigenaar op te leggen, die tot de nakoming daarvan, ook door zijn rechtverkrijgenden, is gehouden.

7 Volstaan kan worden met verwijzing naar deze algemene voorwaarden, zonder dat alle artikelen geheel worden opgenomen in de op te maken overdrachts- of scheidingsakte. Van deze algemene voor waarden kan geheel of ten dele worden afgeweken, mits daarvan uitdrukkelijk melding wordt gemaakt in het raadsbesluit tot verkoop en in de op te maken koopakte. " Koper heeft de aangehaalde lasten en beperkingen bij het tekenen van de Koopovereenkomst uitdrukkelijk aanvaard. Voor zover in de aangehaalde bepalingen verplichtingen voorkomen welke Verkoper verplicht is aan Koper op te leggen, doet hij dat bij deze en wordt een en ander bij deze door Koper aanvaard. Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door Verkoper voor die derden aangenomen. Volmacht doorhaling hypothecaire inschrijvingen Verkoper en Koper geven hierbij onherroepelijk volmacht aan ieder van de ten kantore van Loyens & Loeff N.V. werkzame personen, ieder afzonderlijk en met het recht van substitutie, om mede namens ieder van hen medewerking te verlenen aan het doorhalen van de hypothecaire inschrijving(en) ten laste van Verkoper en om daarvoor de afstanddoening door de hypotheekhouder(s) te aanvaarden en de bewaarder van het kadaster en de openbare registers te machtigen de doorhaling te bewerkstelligen. Toestemming Nederlandse Mededingingsautoriteit Blijkens een schrijven van dertig september tweeduizend acht heeft de Nederlandse Mededingingsautoriteit goedkeuring verleend voor de verkoop, koop en de levering van het Verkochte; een kopie van voornoemd schrijven wordt aan deze akte gehecht. Toestemming Raad van Commissarissen Verkoper Blijkens een uittreksel van de notulen van de vergadering van Raad van Commissarissen van Verkoper, gehouden op zestien januari tweeduizend acht, zulks in samenhang met een door alle commissarissen voor akkoord ondertekende brief van eenentwintig maart tweeduizend acht, heeft de Raad van Commissarissen van Verkoper goedkeuring verleend voor de vervreemding van het Verkochte. Kopieën van voornoemde documenten zijn onder berusting van voornoemde notaris mr. K.E.J. Dijk. Toestemming Raad van Commissarissen Koper Blijkens een besluit van de vergadering van Raad van Commissarissen van Koper gehouden op dertig september tweeduizend acht, heeft de Raad van Commissarissen van Koper goedkeuring verleend voor de aankoop van het Verkochte. Een Kopie van voornoemd besluit zal aan deze akte worden gehecht. Toegelaten instelling in de zin van artikel 70 lid 1 van de Woningwet. Blijkens een aan deze akte in kopie gehecht Koninklijk Besluit van vijf oktober negentienhonderd negenentachtig met nummer 89.024171 is Koper een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 lid 1 van de Woningwet, zodat op grond van artikel 11d lid 1 van het Besluit beheer sociale-huursector het voornemen tot vervreemding niet gemeld hoeft te worden aan de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Slotverklaringen Koper verklaarde: 1. het/de aanwezige huurcontract(en) te hebben ontvangen;

8 2. artikel 2:94c/2:204c van het Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing op deze overdracht. Verkoper en Koper verklaarden verder nog: 1. de door Verkoper opgegeven lasten te hebben verrekend op basis van de thans laatstbekende aanslagen, en wel zodanig dat Verkoper voor de betaling van de nog niet opgelegde aanslagen zal zorgdragen, terwijl na ontvangst van de aanslagen over de lopende periode zonodig nadere verrekening tussen partijen onderling zal plaatsvinden; 2. de lopende huren, voorzover nodig, onderling te zullen verrekenen en elkaar na verrekening kwijting te verlenen; Energieprestatiecertificaat Verkoper beschikt niet over een energieprestatiecertificaat dan wel een gelijkwaardig document als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen. Koper is hiermee akkoord gegaan. Woonplaatskeuze Verkoper en Koper verklaarden dat zij voor de uitvoering van deze akte, waaronder begrepen de inschrijving daarvan en voor aangelegenheden betreffende de overdrachtsbelasting woonplaats kiezen ten kantore van de bewaarder van de minuut van deze akte, thans aan het adres Fred. Roeskestraat 100, 1076 ED Amsterdam. Volmachten Van de volmachtverlening aan de comparanten sub 1 en 2 blijkt uit drie (3) onderhandse akten van volmacht, die in kopie aan deze akte zullen worden gehecht. Slot De comparanten zijn mij, notaris, bekend. Deze akte is verleden te Amsterdam op de datum aan het begin van deze akte vermeld. De zakelijke inhoud van deze akte is aan de comparanten opgegeven en toegelicht. De comparanten hebben verklaard op volledige voorlezing van de akte geen prijs te stellen, tijdig voor het verlijden van de inhoud daarvan te hebben kennisgenomen en met de inhoud in te stemmen. Onmiddellijk na beperkte voorlezing is deze akte eerst door de comparanten en daarna door mij, notaris, ondertekend om zestien uur tien minuten. (Volgt ondertekening)

UITGEGEVEN VOOR AFSCHRIFT:

(w.g.) K.E.J. Dijk

De ondergetekende, mr. Klaas Eelco Jan Dijk, notaris met plaats van vestiging Amsterdam, verklaart dat de betrokken onroerende zaak niet is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 in samenhang met artikel 3, 4 of 5 of artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 3, 4 of 5, dan wel in een voorlopige aanwijzing als bedoeld in artikel 6 of in artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten.

(w.g.) K.E.J. Dijk

9 Ondergetekende, mr. Klaas Eelco Jan Dijk, notaris met plaats van vestiging Amsterdam, verklaart dat dit afschrift inhoudelijk een volledige en juiste weergave is van de inhoud van het stuk waarvan het een afschrift is. Blad 10 van 10

Verklaring: Het voorgaande stuk is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers op 02-10-2008 om 09:51 in register Onroerende Zaken Hyp4 in deel 55547 nummer 107. Een elektronisch document met voornoemde inhoud was gewaarmerkt met een digitale handtekening, die blijkens bijbehorend certificaat van DigiNotar Qualified CA met nummer BE8219DCBE1E3F3CF44F19E89F83F074 toebehoort aan Dijk Klaas Eelco Jan. Naam bewaarder: Mr. W. Louwman.

Onroerende Zaken Hyp4 : 55547/107 02-10-2008 09:51

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE G REFERENTIES

HUURTRANSACTIES REGULIER WONEN | WINKHEEM | WINSUM < 5 km

# Adres Postcode Plaats Type Status Woonopp. Maandhuur € / m² Datum

1. Havenstraat 27 W 9951 AE Winsum Appartement Verhuurd 80 m² € 835 € 10,44 01-02-20 2. Obergon 6 9951 HL Winsum Appartement Verhuurd 115 m² € 675 € 5,87 25-01-19 3. Obergon 20 9951 HL Winsum Appartement Verhuurd 105 m² € 675 € 6,43 03-05-19 4. Obergon 22 9951 HL Winsum Appartement Verhuurd 105 m² € 686 € 6,53 28-10-19 5. Bellingeweer 5 9951 AM Winsum Tussenwoning Verhuurd 57 m² € 414 € 7,26 05-12-19

KOOPTRANSACTIES REGULIER WONEN | WINKHEEM | WINSUM < 5 km

# Adres Plaats Type Status GO Koopsom € / m² Datum

1. Hendrik Werkmankade 15 9951 ME Winsum Appartement Verkocht 110 m² € 341.000 € 3.100 17-07-19 2. Priorstraat 12 9951 CK Winsum Tussenwoning Verkocht 71 m² € 145.000 € 2.042 27-02-20 3. Houtzagerij 6 9951 JP Winsum Hoekwoning Verkocht 90 m² € 174.510 € 1.939 29-01-20 4. Aemckenheerd 25 9951 VZ Winsum Tussenwoning Verkocht 65 m² € 135.250 € 2.081 20-01-20 5. Fikarusleane 19 8831 XD Winsum 2-onder-1 kap Verkocht 90 m² € 165.000 € 1.833 12-12-19 6. Broederstraat 5 9951 CJ Winsum Tussenwoning Verkocht 80 m² € 145.250 € 1.816 25-11-19 7. Sylvenne 3 9951 JJ Winsum Tussenwoning Verkocht 90 m² € 137.500 € 1.528 09-10-19 8. Hamrik 18 9951 JH Winsum Tussenwoning Verkocht 85 m² € 140.250 € 1.650 23-09-19 9. Dahliastraat 31 9951 GE Winsum Tussenwoning Verkocht 100 m² € 155.500 € 1.555 17-07-19 10. Houtzagerij 10 9951 JP Winsum Tussenwoning Verkocht 75 m² € 135.000 € 1.800 08-07-19 11. Blokkenweg 6 9953 PG Baflo Appartement Verkocht 62 m² € 97.500 € 1.573 27-06-19 12. Hendrik Werkmankade 17 9951 ME Winsum Appartement Verkocht 114 m² € 336.000 € 2.947 23-12-18 HUURTRANSACTIES REGULIERE WOONZORG VV

Complex Adres Plaats Type Huursector Huuropbrengst App. € / app. Exploitant Peildatum

Erve Nienenhoek Nienenhoek 4 Den Ham Woonzorg intramurale zorg € 273.153 29 € 785 Ambiq/ZorgAccent apr-18

Nebo Floris Arntzeniusplein Den Haag Woonzorg (VV) intramurale zorg € 1.135.000 117 € 808 Saffier dec-18 60, 61 en 65

Woonzorgcomplex Campagne Médoclaan 66 Maastricht Woonzorg (VV) intramurale zorg € 1.706.940 210 € 677 Mosae Zorggroep jul-18

Lanen State De Lanen 2 Drachten Woonzorg (VV) intramurale zorg € 176.687 20 € 736 Friese Staten apr-19

Verpleegcentrum Scheemda Trekweg 13 Scheemda Woonzorg (VV) intramurale zorg € 350.000 36 € 810 Oosterlengte sep-18

Munnekeweij Via Antiqua Noordwijkerhout Woonzorg (VV) intramurale zorg € 653.955 64 € 852 Topaz jul-19

De Hoge Es Duivenbreeweg Nijverdal Woonzorg (VV) intramurale zorg € 586.800 62 € 789 ZorgAccent nov-19

Parc Glana Lienaertsstraat 171 Geleen Woonzorg (VV) intramurale zorg € 1.438.139 124 € 966 Zuyderland sep-19

Fransiscanessenklooster Bolkensteeg 1 - 7 Dongen Woonzorg (VV) intramurale zorg € 275.792 23 € 999 Maria-Oord jun-19

WZC Rumah Saya Klein Hattem 34 Ugchelen Woonzorg (VV) Intramurale zorg € 600.000 70 € 714 Nusantara jul-19

Kening State Kening State 1 Franeker Wonen en zorg scheiden wonen € 660.000 70 € 786 Blueprint dec-18 en zorg BELEGGINGSTRANSACTIES WOONZORG

Complex Adres Plaats Bouwjaar Type Huuropbrengst Transactieprijs BAR Peildatum

WoonFriesland zorgportefeuille - Friesland - Woonzorg € 5.610.000 € 58.600.000 9,6% dec-16

Het Dokhuis Raadhuislaan 47 Oude Pekela 2016 Woonzorg (VV) € 400.000 € 5.350.000 7,5% jan-17

Zorgcomplex Winschoten Poststraat 4 Winschoten 1956 Woonzorg (VV) - € 13.000.000 7,5% mei-17

Het Anker Reestlaan 2 Meppel 1970 Woonzorg (VV) € 818.000 € 12.524.272 6,5% mei-17

Hamersveld Asschatterweg 24 Leusden 2010 Woonzorg (VV) € 600.000 € 8.250.000 7,3% dec-17

Veenstaete Oudergaard 1 Kortenhoef 2011 Woonzorg (VV) € 1.500.000 € 27.580.000 5,2% mei-18

WZC De Markt Schooldwarsstraat 1 Papendrecht 1990 Woonzorg (VV) € 286.000 € 4.400.000 6,5% jun-18

Verpleegcentrum Scheemda Trekweg 13 Scheemda nieuwbouw Woonzorg (VV) € 350.000 € 5.000.000 7,0% sep-18

De Nudehof Thorbeckestraat 1 e.v. Wageningen 1963 Woonzorg (VV) € 111.000 € 1.475.000 7,5% sep-18

Kastanjehof Kastanjehof 2 Velp Wonen en zorg € 198.000 € 3.600.000 5,5% feb-19

De Kom Mevrouw van Wieringenplein Mijdrecht 1981 Woonzorg (VV) € 763.000 € 10.812.000 7,1% apr-19 1 - 95

WZC Rumah Saya Klein Hattem 34 Ugchelen 1997 - 2011 Woonzorg (VV) - € 10.000.000 6,0% jul-19

Villa Casimir - Residentie La Tour Venloseweg 1 Roermond - Woonzorg (VV) € 720.000 € 12.000.000 6,0% jul-19 BELEGGINGSTRANSACTIES WOONZORG

Complex Adres Plaats Bouwjaar Type Huuropbrengst Transactieprijs BAR Peildatum

Portefeuille Woonconcept Woonzorg (VV) € 2.860.000 € 44.000.000 6,5% aug-19 Wolfsbos Valkenlaan 5 Hoogeveen 2013 Woonzorg (VV) - - - aug-19 De Vecht Vecht 3 Hoogeveen 2012 Woonzorg (VV) - - - aug-19 De Kaap Het Haagje 85 Hoogeveen 2017 Woonzorg (VV) - - - aug-19 Krakeel Grote Beer 12 Hoogeveen 2016 Woonzorg (VV) - - - aug-19 WZC Beatrix Riegshoogtendijk 59 Hollandscheveld 1996 Woonzorg (VV) - - - aug-19

Zenobiagang Zenobiagang 30 Zoetermeer Nieuwbouw Woonzorg (VV) € 692.000 € 11.350.000 6,1% sep-19

WZC Rivierenbuurt Christoffel Plantijnstraat 3 Den Haag 1986 (renovatie) Woonzorg (VV) € 710.000 € 13.335.000 5,3% feb-20

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE H REKENMODEL – ZORGCENTRUM

ALGEMENE GEGEVENS TAXATEUR ALGEMENE GEGEVENS OPDRACHTGEVER

Kantoor Taxatie Instituut Zorgvastgoed Portefeuille Noorderlicht Portefeuille Taxateur J.F. Juffer RM RT Dossiernummer 3632020 Branchevereniging NVM Taxatietype volledige taxatie Vestigingsnummer 22.237 Type eigendom eigendom Peildatum 01-03-20 FOTO Taxateursregister NRVT Peiljaar 2020 Registratienummer RT282826876 Opname en inspectie 21-03-20 Beschouwingsperiode 15 jaar Makelaarsregister VastgoedCert Eigenaar Stichting Vestia Certificaatnummer BV03.141.514 Beheerder Stichting Vestia

COMPLEX GEGEVENS KADASTRALE GEGEVENS

Naam complex Winkheem - IMZ WINSUM E 2817 16.410 m² Complexnummer 3500883 - - Soort object ZORG - - Bouwjaren 1993 - - - - MAPS Straat Borgweg - - Nummer 48 - - Postcode 9951 BG - - Plaats Winsum - - Gemeente Het Hogeland - -

203023-DCF Rekenmodel-Winkheeem Winsum-Zorgcentrum.xlsx ZORG | RUIMTEN Aantal Structureel Onderhoud Onderhouds Ingangsdatum Einddatum Ruimte BVO Leeg BVO Herbouwwaarde BEL / EGB Restduur plaatsen leeg per m² kosten huur huur

1. Begane grond 12 1.315 m² 0,0 m² nee € 8,39 € 11.035 € 2.249 € 2.957.470 BEL 01-01-19 31-12-28 8,8 jaar 2. 1e verdieping 29 1.041 m² 0,0 m² nee € 8,39 € 8.736 € 2.249 € 2.341.237 BEL 01-01-19 31-12-28 8,8 jaar 3. 2e verdieping 22 845 m² 0,0 m² nee € 8,39 € 7.091 € 2.249 € 1.900.427 BEL 01-01-19 31-12-28 8,8 jaar 4. 3e verdieping 0 88 m² 0,0 m² nee € 8,39 € 738 € 2.249 € 197.914 BEL 01-01-19 31-12-28 8,8 jaar 5. Antenne 0 0 m² 0,0 m² nee € 0,00 € - € - € - BEL 01-02-13 31-12-20 0,8 jaar 6. - 0 0 m² 0,0 m² nee € 0,00 € - € - € - BEL 01-03-20 01-03-20 0,0 jaar 7. - 0 0 m² 0,0 m² nee € 0,00 € - € - € - BEL 01-03-20 01-03-20 0,0 jaar 8. - 0 0 m² 0,0 m² nee € 0,00 € - € - € - BEL 01-03-20 01-03-20 0,0 jaar 9. - 0 0 m² 0,0 m² nee € 0,00 € - € - € - BEL 01-03-20 01-03-20 0,0 jaar 10. - 0 0 m² 0,0 m² nee € 0,00 € - € - € - BEL 01-03-20 01-03-20 0,0 jaar

TOTAAL 63 3.289 m² 0% 0% € 27.600 € 7.400.000 100%

ZORG | RUIMTEN Contract Contract Markthuur Markthuur BTW Vertrekkans Herzienings Weder Looptijd in Ruimte WOZ-waarde Achterstallig onderhoud maandhuur jaarhuur totaal per plaats opteren huurder huur verhuurtijd jaren

1. Begane grond € 6.826 € 81.915 € 113.333 € 787 nee 25% € 81.915 6 maand 10 jaar € 976.000 nee € - 2. 1e verdieping € 16.497 € 197.960 € 273.889 € 787 nee 25% € 197.960 6 maand 10 jaar € 772.000 nee € - 3. 2e verdieping € 12.515 € 150.180 € 207.778 € 787 nee 25% € 150.180 6 maand 10 jaar € 627.000 nee € - 4. 3e verdieping € - € - € - € - nee 25% € - 6 maand 10 jaar € 65.000 nee € - 5. Antenne € 66 € 789 € - € - nee 0% € - 6 maand 10 jaar € - nee € - 6. - € - € - € - € - nee 0% € - 6 maand 10 jaar € - nee € - 7. - € - € - € - € - nee 0% € - 6 maand 10 jaar € - nee € - 8. - € - € - € - € - nee 0% € - 6 maand 10 jaar € - nee € - 9. - € - € - € - € - nee 0% € - 6 maand 10 jaar € - nee € - 10. - € - € - € - € - nee 0% € - 6 maand 10 jaar € - nee € -

TOTAAL € 35.904 € 430.844 € 595.000 € 785 100% € 430.844 € 2.440.000 € -

203023-DCF Rekenmodel-Winkheeem Winsum-Zorgcentrum.xlsx ZORG | MARKTHUUR

Korting NHC 3,0% Correctie huurwaarde zorg met verblijf 15,0% Correctie huurwaarde dagbehandeling 15,0% Aantal dagdelen dagbehandeling per jaar per plaats 450

Aantal plaatsen met verblijf 63 Aantal plaatsen dagbehandeling -

HUURWAARDE ZORG MET VERBLIJF Aantal NHC Huurwaarde Huurwaarde Doelgroep ZZP Dagbesteding Behandeling NHC plaatsen dagtarief jaarbasis per plaats

1. VV ZZP 4VV met DB zonder BH 35 € 31,44 € 11.476 € 327.800 € 790 2. VV ZZP 6VV met DB zonder BH 22 € 30,88 € 11.271 € 204.900 € 775 3. VV ZZP 8VV met DB zonder BH 6 € 32,85 € 11.990 € 62.300 € 825 4. VV - met DB met BH 0 € - € - € - € - 5. VV - met DB met BH 0 € - € - € - € - 6. VV - met DB met BH 0 € - € - € - € - 7. VV - met DB met BH 0 € - € - € - € - 8. VV - met DB met BH 0 € - € - € - € - 9. VV - met DB met BH 0 € - € - € - € - 10. VV - met DB met BH 0 € - € - € - € -

TOTAAL 63 € 595.000 € 785

203023-DCF Rekenmodel-Winkheeem Winsum-Zorgcentrum.xlsx ZORG | ONDERHOUDSKOSTEN COMPLEX OVERIGE INSTALLATIES PER M² BVO € / m² % gebouw

Keuze onderhoud VEX Airconditioning € - 0% Locatietoeslag onderhoud 0,0% Topkoeling € - 0% Objecttoeslag onderhoud 0,0% Mechanische ventilatie € - 0% Sprinkler installatie € - 0% Onderhoud per m² BVO € 11,67 Zonwering € 2,25 50% Onderhoud totaal € 38.387

ZORG | KOSTEN SPECIFIEKE INSTALLATIES Installatie Aantal Onderhoudskosten

Liftinstallatie 2 € 3.544 € 7.089 - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € -

ONDERHOUDSKOSTEN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Meerjarenonderhoudsplan (niet geïndexeerd) € 37.330 € 39.187 € 27.202 € 128.817 € 184.241 € 60.556 € 29.884 € 27.712 € 81.200 € 80.035 Meerjarenonderhoudsplan (geïndexeerd) € 37.984 € 41.065 € 29.218 € 141.826 € 207.918 € 70.046 € 35.432 € 33.678 € 101.149 € 102.189

VEX onderhoud (niet geïndexeerd) € 38.387 € 38.387 € 38.387 € 38.387 € 38.387 € 38.387 € 38.387 € 38.387 € 38.387 € 38.387 VEX onderhoud (geïndexeerd) € 39.059 € 40.227 € 41.233 € 42.264 € 43.320 € 44.403 € 45.513 € 46.651 € 47.817 € 49.013

TOTAAL KEUZE ONDERHOUD € 39.059 € 40.227 € 41.233 € 42.264 € 43.320 € 44.403 € 45.513 € 46.651 € 47.817 € 49.013

203023-DCF Rekenmodel-Winkheeem Winsum-Zorgcentrum.xlsx ZORG | ZAKELIJKE LASTEN

Gemeentelijke belastingen Overzicht exploitatiekosten OZB tarief | wonen 0,1743% OZB € 4.385 OZB tarief | niet-wonen 0,4326% Rioolbelasting € 259 Rioolbelasting eenheden 1 Verzekering (incl. assurantiebelasting) € 4.477 Rioolbelasting per eenheid 258,96 Waterschapslasten € 1.481 Waterschapslasten 0,0607% Belasting en verzekeringen totaal € - Beheerkosten € 14.972 Overige kosten € - Overige lasten Onderhoud € 38.387 Verzekeringspremie 0,05% Niet-verrekenbare BTW € 11.205 Totaal overige belastingen en verzekeringen 0,00% Beheerkosten % jaarhuur 2,50% Oninbare % jaarhuur 0,00% Overige zakelijke lasten totaal € - TOTAAL KOSTEN € 75.166 BTW-tarief (kostencomponent) 21% % van markthuur 13%

ZAKELIJKE LASTEN (geïndexeerd) Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

OZB € 4.413 € 4.475 € 4.549 € 4.635 € 4.728 € 4.823 € 4.919 € 5.017 € 5.118 € 5.220 Rioolbelasting € 261 € 264 € 269 € 274 € 279 € 285 € 291 € 296 € 302 € 308 Verzekering € 4.506 € 4.569 € 4.645 € 4.733 € 4.828 € 4.924 € 5.023 € 5.123 € 5.226 € 5.330 Waterschapslasten € 1.491 € 1.512 € 1.537 € 1.566 € 1.597 € 1.629 € 1.662 € 1.695 € 1.729 € 1.763 Belasting en verzekering totaal € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Beheerkosten € 15.069 € 15.280 € 15.532 € 15.828 € 16.144 € 16.467 € 16.796 € 17.132 € 17.475 € 17.824 Oninbare jaarhuur € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Overige zakelijke lasten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € -

203023-DCF Rekenmodel-Winkheeem Winsum-Zorgcentrum.xlsx ZORG | MUTATIEKOSTEN

Verhuurcourtage % huurwaarde 14,00% Promotiekosten % huurwaarde 0,50% Mutatiekosten per m² € 10,00 Servicekosten eigenaar per m² € -

VERHUURKOSTEN (geïndexeerd) Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Verhuurcourtage € - € - € - € - € - € - € - € - € 19.253 € - Promotiekosten € - € - € - € - € - € - € - € - € 688 € - Mutatiekosten € - € - € - € - € - € - € - € - € 9.597 € - Servicekosten eigenaar € - € - € - € - € - € - € - € - € - € -

TOTAAL VERHUURKOSTEN € - € - € - € - € - € - € - € - € 29.538 € -

LEEGSTAND (geïndexeerd) Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Aanvangsleegstand € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Structurele leegstand € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Mutatieleegstand € - € - € - € - € - € - € - € - € 68.761 € -

TOTAAL LEEGSTANDKOSTEN € - € - € - € - € - € - € - € - € 68.761 € -

203023-DCF Rekenmodel-Winkheeem Winsum-Zorgcentrum.xlsx RENOVATIE | COMPONENT

Dak Oppervlakte dak in m² 0 m² Bron: Vastgoeddata, bebouwd oppervlak Renovatiekosten per m² € 80 Totaal € - incl. BTW

Verduurzaming HR++ glas Geveloppervlak 0 m² Geveloppervlak open 45% Bron: Bouwkostenkompas Woning- en Utliteitsbouw 2019 Vervangingskosten per m² € 150 Totaal € - incl. BTW

Gevels isoleren Geveloppervlak 0 m² Bron: Bouwkostenkompas Woning- en Utliteitsbouw 2019 Geveloppervlak dicht 55% Kosten per m² € 120 Totaal € - incl. BTW

Afbouw Aantal m² 3.289 m² Te renoveren / upgrade 50% Nieuwbouwkosten € 1.349 Bron: Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten Zorggebouwen, type WZ 08 Waarvan afbouw 31% Bron: WOZ Taxatiewijzer 2019 - Deel 9 Verzoring, pag. 78 Totaal € 690.000 incl. BTW

Installaties Aantal m² 3.289 m² Te renoveren / upgrade 50% Nieuwbouwkosten € 1.349 Bron: Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten Zorggebouwen, type WZ 08 Waarvan installaties 26% Bron: WOZ Taxatiewijzer 2019 - Deel 9 Verzoring, pag. 78 Totaal € 580.000 incl. BTW

Totaal renovatiekosten excl. bijkomende kosten € 1.270.000 incl. BTW

203023-DCF Rekenmodel-Winkheeem Winsum-Zorgcentrum.xlsx RENOVATIE | BIJKOMENDE KOSTEN

Adviseur installaties 3,0% € 38.100 incl. BTW Bouwfysica / duurzaamheid 0,7% € 8.890 incl. BTW Projectmanagement 2,2% € 27.940 incl. BTW Kostenmanagement 0,8% € 10.160 incl. BTW Overige adviseurs 1,0% € 12.700 incl. BTW Leges 3,0% € 38.100 incl. BTW Verzekeringen 0,8% € 10.160 incl. BTW Algemene kosten 3,5% € 44.450 incl. BTW Winst en risico 5,0% € 63.500 incl. BTW

Totaal bijkomende kosten 20% € 254.000 incl. BTW Bron: Bouwkostenkompas Woning- en Utiliteitsbouw 2019 pag. 253

TOTAAL incl. BTW € 1.524.000 per m² BVO 465 per appartement 24.000

Renovatiejaar Jaar 9

203023-DCF Rekenmodel-Winkheeem Winsum-Zorgcentrum.xlsx ZORG | CORRECTIES INDEXEREN

Jaarlijkse lasten ja Incidentele lasten ja Achterstallig onderhoud ja Renovatie ja Jaarlijkse baten ja Incidentele baten ja Subsidies ja

CORRECTIES (niet geïndexeerd) Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Jaarlijkse lasten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Incidentele lasten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Achterstallig onderhoud € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Renovatie € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.524.000 € - Jaarlijkse baten € 789 € 789 € 789 € 789 € 789 € 789 € 789 € 789 € 789 € 789 Incidentele baten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Subsidies € - € - € - € - € - € - € - € - € - € -

CORRECTIES (geïndexeerd) Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Jaarlijkse lasten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Incidentele lasten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Achterstallig onderhoud € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Renovatie € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.778.814 € - Jaarlijkse baten € 794 € 805 € 819 € 834 € 851 € 868 € 885 € 903 € 921 € 939 Incidentele baten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Subsidies € - € - € - € - € - € - € - € - € - € -

203023-DCF Rekenmodel-Winkheeem Winsum-Zorgcentrum.xlsx INDEXEN (2019 = 100) 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Markthuurontwikkeling 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Markthuurindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

Prijsinflatie 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Prijsinflatieindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

Loonstijging 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Loonkostenindex 100,0 101,3 103,8 106,4 109,0 111,8 114,6 117,4 120,4 123,4 126,4

Bouwkostenstijging 4,40% 3,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Bouwkostenindex 100,0 101,8 104,8 107,4 110,1 112,9 115,7 118,6 121,5 124,6 127,7

Kostenontwikkeling 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Kostenindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

203023-DCF Rekenmodel-Winkheeem Winsum-Zorgcentrum.xlsx DCF Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Theoretische huur 432.227 434.836 438.747 443.324 448.231 453.236 458.342 463.550 481.769 561.093 572.315 583.761 595.437 607.345 619.492 Aanvangsleegstand ------Structurele leegstand ------Mutatieleegstand ------68.761 ------Bruto opbrengsten 432.227 434.836 438.747 443.324 448.231 453.236 458.342 463.550 413.008 561.093 572.315 583.761 595.437 607.345 619.492

OZB 4.413 4.475 4.549 4.635 4.728 4.823 4.919 5.017 5.118 5.220 5.325 5.431 5.540 5.650 5.763 Rioolbelasting 261 264 269 274 279 285 291 296 302 308 314 321 327 334 340 Verzekering 4.506 4.569 4.645 4.733 4.828 4.924 5.023 5.123 5.226 5.330 5.437 5.545 5.656 5.769 5.885 Waterschapslasten 1.491 1.512 1.537 1.566 1.597 1.629 1.662 1.695 1.729 1.763 1.799 1.835 1.871 1.909 1.947

Verhuurcourtage ------19.253 ------Promotiekosten ------688 ------Mutatiekosten ------9.597 ------

Oninbare jaarhuur ------Beheerkosten 15.069 15.280 15.532 15.828 16.144 16.467 16.796 17.132 17.475 17.824 18.181 18.545 18.915 19.294 19.680 Onderhoud 39.059 40.227 41.233 42.264 43.320 44.403 45.513 46.651 47.817 49.013 50.238 51.494 52.781 54.101 55.453 BTW niet-verrekenbaar 11.367 11.656 11.921 12.199 12.487 12.783 13.085 13.394 19.914 14.036 14.368 14.708 15.056 15.413 15.778

Totale kosten 76.165 77.984 79.684 81.498 83.384 85.313 87.288 89.309 127.119 93.495 95.661 97.878 100.147 102.470 104.846

Jaarlijkse lasten ------Incidentele lasten ------Achterstallig onderhoud ------Renovatie ------1.778.814 ------Incidentele baten ------Totale correcties -794 -805 -819 -834 -851 -868 -885 -903 1.777.893 -939 -958 -977 -997 -1.017 -1.037

Netto kasstroom 356.856 357.657 359.881 362.660 365.698 368.791 371.939 375.143 -1.492.004 468.538 477.612 486.860 496.286 505.892 515.683

NCW kasstroom 344.247 321.068 300.636 281.926 264.553 248.269 233.006 218.698 -809.416 236.537 224.380 212.846 201.905 191.525 181.679

203023-DCF Rekenmodel-Winkheeem Winsum-Zorgcentrum.xlsx WAARDERING

Exit-yield (k.k.) 8,5% 1.000.000 Exitwaarde k.k. ultimo jaar 15 6.859.000 Overige waardecomponenten - 500.000

Disconteringsvoet 7,46% 0 risicovrije rentevoet 0,26% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 opslag vastgoedsector 5,70% -500.000 opslag markten objectrisico 1,50% -1.000.000 DCF waarde 4.983.000 -1.500.000 Overdrachtskosten 6,25% -2.000.000

DCF waarde k.k. afgerond 4.690.000 Bruto opbrengsten Totale kosten Netto kasstroom per plaats 74.000

YIELDS

BAR v.o.n. contracthuur 8,6% 10,0% NAR v.o.n. contracthuur 7,1% 9,0% Disconteringsvoet 7,5% Exit-yield 8,5% 8,0% 7,0% BAR v.o.n. markthuur 11,9% 6,0% NAR v.o.n. markthuur 10,4% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% BAR v.o.n. NAR v.o.n. Disconteringsvoet Exit-yield

203023-DCF Rekenmodel-Winkheeem Winsum-Zorgcentrum.xlsx

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE I REKENMODEL – 12 SENIORENWONINGEN

ALGEMENE GEGEVENS TAXATEUR ALGEMENE GEGEVENS OPDRACHTGEVER OBJECT

Kantoor Taxatie Instituut Zorgvastgoed Portefeuille Noorderlicht Portefeuille Taxateur J.F. Juffer RM RT Dossiernummer 3632020 Branchevereniging NVM Taxatietype volledige taxatie Vestigingsnummer 22.237 Type eigendom eigendom Peildatum 01-03-20 FOTO Taxateursregister NRVT Peiljaar 2020 Registratienummer RT282826876 Opname en inspectie 01-03-20 Beschouwingsperiode 15 jaar Makelaarsregister VastgoedCert Eigenaar Stichting Vestia Certificaatnummer BV03.141.514 Beheerder Stichting Vestia

COMPLEX GEGEVENS KADASTRALE GEGEVENS LOCATIE

Naam complex Bellingeweer 1 WINSUM E 2817 16.410 m² Complexnummer 3500384 - - Soort object WON - - Bouwjaar 1993 - - - - MAPS Straat Bellingeweer - - Nummer 1 A - N - - Postcode 9951 AM - - Plaats Winsum - - Gemeente Het Hogeland - -

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 1.xlsx WON | TYPES EN VHE VHE Zelfstandige Structureel Aanvangs Huur Maximaal Huur Type VHE Gereguleerd GO BVO Leeg Markthuur Punten nummer VHE leeg leegstand opbrengst redelijk potentie

1. 9972549 EGW ja ja 85 m² 101 m² nee nee 1 maand € 613,47 € 616,25 139 € 705,20 € 2,78 2. 9972550 EGW ja ja 85 m² 101 m² nee nee 1 maand € 579,55 € 616,25 118 € 592,90 € 13,35 3. 9972551 EGW ja ja 85 m² 101 m² nee nee 1 maand € 569,64 € 616,25 118 € 592,90 € 23,26 4. 9972552 EGW ja ja 85 m² 101 m² nee nee 1 maand € 690,16 € 616,25 139 € 705,20 € -73,91 5. 9972553 EGW ja ja 85 m² 101 m² nee nee 1 maand € 537,85 € 616,25 118 € 592,90 € 55,05 6. 9972554 EGW ja ja 85 m² 101 m² nee nee 1 maand € 569,64 € 616,25 118 € 592,90 € 23,26 7. 9972555 EGW ja ja 85 m² 101 m² nee nee 1 maand € 691,46 € 616,25 139 € 705,20 € -75,21 8. 9972556 EGW ja ja 85 m² 101 m² nee nee 1 maand € 539,01 € 616,25 118 € 592,90 € 53,89 9. 9972557 EGW ja ja 85 m² 101 m² nee nee 1 maand € 676,06 € 616,25 139 € 705,20 € -59,81 10. 9972558 EGW ja ja 85 m² 101 m² nee nee 1 maand € 542,20 € 616,25 118 € 592,90 € 50,70 11. 9972559 EGW ja ja 85 m² 101 m² nee nee 1 maand € 579,55 € 616,25 118 € 592,90 € 13,35 12. 9972560 EGW ja ja 85 m² 101 m² nee nee 1 maand € 579,55 € 616,25 118 € 592,90 € 13,35

TOTAAL 12 100% 100% 1.020 1.206 0 0 € 7.168 € 7.395 € 7.564 € 40 86.018 88.740

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 1.xlsx WON | TYPES EN VHE VHE WOZ- Leegwaarde Verhuurder VH na Onderhouds Leegwaarde Gesplitst Achterstallig onderhoud Herbouwwaarde nummer waarde per m² heffing harmonisatie kosten

1. 9972549 € 88.000 € 1.150 € 97.800 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 173.398 2. 9972550 € 87.000 € 1.150 € 97.800 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 173.398 3. 9972551 € 87.000 € 1.150 € 97.800 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 173.398 4. 9972552 € 88.000 € 1.150 € 97.800 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 173.398 5. 9972553 € 88.000 € 1.150 € 97.800 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 173.398 6. 9972554 € 87.000 € 1.150 € 97.800 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 173.398 7. 9972555 € 87.000 € 1.150 € 97.800 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 173.398 8. 9972556 € 87.000 € 1.150 € 97.800 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 173.398 9. 9972557 € 87.000 € 1.150 € 97.800 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 173.398 10. 9972558 € 87.000 € 1.150 € 97.800 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 173.398 11. 9972559 € 87.000 € 1.150 € 97.800 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 173.398 12. 9972560 € 88.000 € 1.150 € 97.800 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 173.398

TOTAAL € 1.048.000 € 1.173.600 € 97.800 0 € - € 1.048.000 0% € 8.091 € 1.725 € 2.080.780

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 1.xlsx WON | ONDERHOUDSKOSTEN COMPLEX

Keuze onderhoud MJOP Locatietoeslag onderhoud 0,0% Objecttoeslag onderhoud 0,0%

Onderhoud per m² BVO € 6,71 Onderhoud totaal per jaar € 8.091

WON | KOSTEN INSTALLATIES Installatie Aantal Onderhoudskosten

Liftinstallatie - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € -

ONDERHOUDSKOSTEN - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Meerjarenonderhoudsplan (niet geïndexeerd) € 2.100 € 2.100 € 2.100 € 33.010 € 18.012 € 2.100 € 2.100 € 2.100 € 2.100 € 35.116 Meerjarenonderhoudsplan (geïndexeerd) € 2.137 € 2.201 € 2.256 € 36.344 € 20.327 € 2.429 € 2.490 € 2.552 € 2.616 € 44.837

VEX onderhoud (niet geïndexeerd) € 8.091 € 8.091 € 8.091 € 8.091 € 8.091 € 8.091 € 8.091 € 8.091 € 8.091 € 8.091 VEX onderhoud (geïndexeerd) € 8.232 € 8.479 € 8.691 € 8.908 € 9.131 € 9.359 € 9.593 € 9.833 € 10.078 € 10.330

TOTAAL KEUZE ONDERHOUD € 2.137 € 2.201 € 2.256 € 36.344 € 20.327 € 2.429 € 2.490 € 2.552 € 2.616 € 44.837

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 1.xlsx WON | KOSTEN COMPLEX

Gemeentelijke belastingen Overzicht exploitatiekosten OZB tarief 0,1743% OZB € 1.827 Grondslag rioolbelasting per eenheid Rioolbelasting € 259 Rioolbelasting tarief € 258,96 Waterschapslasten € 636 Waterschapslasten 0,0607% Verhuurdersheffing € 5.928 Verhuurdersheffing 0,562% Verzekering (incl. assurantiebelasting) € 1.259 Belasting en verzekeringen totaal € - Beheerkosten € 3.600 Overige lasten Oninbare jaarhuur € 861 Verzekeringspremie 0,05% Overige kosten € - Totaal overige belastingen en verzekeringen 0,00% Onderhoud € 8.714 gemiddelde over beschouwingsperiode Beheerkosten per VHE € 300 Niet-verrekenbare BTW € 2.586 Oninbare jaarhuur 1,0% Overige (zakelijke) lasten per VHE € - TOTAAL KOSTEN € 25.670 BTW-tarief (kostencomonent) 21% % van markthuur 29%

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 1.xlsx WON | MUTATIEKOSTEN

Aantal VHE 12 Verhuurcourtage % huurwaarde 8,0% Wederverhuurtijd (in maanden) 1 Promotiekosten % huurwaarde 0,5% Aanvangsleegstaand (in maanden) 1 Mutatiekosten per VHE € 500 Gesplitst complex nee Servicekosten eigenaar per VHE € -

WON | MUTATIEGRAAD Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Doorexploitatie 8,3% 8,3% 8,3% 8,3% 8,3% 8,3% 8,3% 8,3% 8,3% 8,3% Uitponden 8,3% 8,3% 8,3% 8,3% 8,3% 8,3% 8,3% 8,3% 8,3% 8,3%

VERHUURKOSTEN (geïndexeerd) - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Verhuurcourtage € 574 € 578 € 586 € 596 € 608 € 620 € 633 € 646 € 659 € 672 Promotiekosten € 36 € 36 € 37 € 37 € 38 € 39 € 40 € 40 € 41 € 42 Mutatiekosten € 503 € 510 € 519 € 529 € 539 € 550 € 561 € 572 € 584 € 595 Servicekosten eigenaar € - € - € - € - € - € - € - € - € - € -

TOTAAL VERHUURKOSTEN € 1.113 € 1.124 € 1.141 € 1.162 € 1.185 € 1.209 € 1.233 € 1.258 € 1.284 € 1.310

LEEGSTAND (geïndexeerd) - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Aanvangsleegstand € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Structurele leegstand € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Mutatieleegstand € 598 € 602 € 611 € 621 € 633 € 646 € 659 € 673 € 686 € 700

TOTAAL LEEGSTANDSKOSTEN € 598 € 602 € 611 € 621 € 633 € 646 € 659 € 673 € 686 € 700

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 1.xlsx WONINGEN | CORRECTIES INDEXEREN

Jaarlijkse lasten ja Incidentele lasten ja Achterstallig onderhoud ja Renovatie ja Jaarlijkse baten ja Incidentele baten ja Subsidies ja

CORRECTIES (niet geïndexeerd) - DOOREXPLOITATIE Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Jaarlijkse lasten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Incidentele lasten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Achterstallig onderhoud € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Renovatie € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Jaarlijkse baten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Incidentele baten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Subsidies € - € - € - € - € - € - € - € - € - € -

CORRECTIES (geïndexeerd) - DOOREXPLOITATIE Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 1.xlsx INDEXEN (2019 = 100) Periode 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Markthuurontwikkeling 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Markthuurindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

Prijsinflatie 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Prijsinflatieindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

Loonstijging 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Loonkostenindex 100,0 101,3 103,8 106,4 109,0 111,8 114,6 117,4 120,4 123,4 126,4

Bouwkostenstijging 4,40% 3,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Bouwkostenindex 100,0 101,8 104,8 107,4 110,1 112,9 115,7 118,6 121,5 124,6 127,7

Kostenontwikkeling 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Kostenindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 1.xlsx DCF - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Theoretische huur 86.058 86.657 87.912 89.405 91.147 93.013 94.917 96.861 98.844 100.867 102.933 105.040 107.141 109.283 111.469 Aanvangsleegstand ------Mutatieleegstand 598 602 611 621 633 646 659 673 686 700 715 729 744 759 774 Bruto opbrengsten 85.460 86.056 87.302 88.784 90.514 92.367 94.258 96.188 98.157 100.167 102.218 104.310 106.397 108.525 110.695

OZB 1.839 1.864 1.895 1.931 1.970 2.009 2.049 2.090 2.132 2.175 2.218 2.263 2.308 2.354 2.401 Rioolbelasting 261 264 269 274 279 285 291 296 302 308 314 321 327 334 340 Verzekering 1.267 1.285 1.306 1.331 1.357 1.385 1.412 1.441 1.469 1.499 1.529 1.559 1.590 1.622 1.655 Waterschapslasten 640 649 660 673 686 700 714 728 742 757 772 788 804 820 836 Verhuurdersheffing 5.928 6.011 6.121 5.949 6.080 6.201 6.325 6.452 6.581 6.713 6.847 6.984 7.123 7.266 7.411

Verhuurcourtage 574 578 586 596 608 620 633 646 659 672 686 700 714 729 743 Promotiekosten 36 36 37 37 38 39 40 40 41 42 43 44 45 46 46 Mutatiekosten 503 510 519 529 539 550 561 572 584 595 607 619 632 644 657

Oninbare jaarhuur 861 867 879 894 911 930 949 969 988 1.009 1.029 1.050 1.071 1.093 1.115 Beheerkosten 3.645 3.736 3.830 3.925 4.023 4.124 4.227 4.333 4.441 4.552 4.666 4.783 4.902 5.025 5.150 Onderhoud 2.137 2.201 2.256 36.344 20.327 2.429 2.490 2.552 2.616 44.837 2.748 2.817 2.887 30.270 3.034 BTW niet-verrekenbaar 1.448 1.483 1.518 8.701 5.362 1.630 1.670 1.710 1.752 10.647 1.838 1.882 1.928 7.710 2.022

Totale kosten 19.137 19.484 19.874 61.183 42.181 20.902 21.360 21.829 22.308 73.805 23.298 23.810 24.332 57.912 25.411

Jaarlijkse lasten ------Incidentele lasten ------Achterstallig onderhoud ------Renovatie ------Jaarlijkse baten ------Totale correcties ------

Netto kasstroom 66.323 66.572 67.427 27.601 48.333 71.466 72.898 74.359 75.850 26.362 78.920 80.501 82.065 50.613 85.284

NCW kasstroom 64.177 60.316 57.202 21.924 35.948 49.769 47.534 45.400 43.361 14.111 39.554 37.777 36.059 20.823 32.854

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 1.xlsx WAARDERING

Exit-yield (v.o.n.) 8,30% 120.000 Exitwaarde k.k. ultimo jaar 15 1.313.000 Overige waardecomponenten € - 100.000 80.000 Disconteringsvoet 6,80% risicovrije rentevoet 0,26% 60.000 opslag vastgoedsector 5,54% opslag markten objectrisico 1,00% 40.000

DCF waarde v.o.n. 1.100.000 20.000

Overdrachtskosten 2,25% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 DCF waarde k.k. afgerond 1.080.000 Bruto opbrengsten Totale kosten Netto kasstroom

YIELDS

BAR v.o.n. contracthuur 7,8% 9,0% NAR v.o.n. contracthuur 5,5% Disconteringsvoet 6,8% 8,0% Exit-yield 8,3% 7,0% 6,0% BAR v.o.n. markthuur 8,1% NAR v.o.n. markthuur 5,7% 5,0% 4,0%

Leegwaarderatio 92% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% BAR v.o.n. NAR v.o.n. Disconteringsvoet Exit-yield

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 1.xlsx

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE J REKENMODEL – 10 SENIORENWONINGEN

ALGEMENE GEGEVENS TAXATEUR ALGEMENE GEGEVENS OPDRACHTGEVER OBJECT

Kantoor Taxatie Instituut Zorgvastgoed Portefeuille Noorderlicht Portefeuille Taxateur J.F. Juffer RM RT Dossiernummer 3632020 Branchevereniging NVM Taxatietype volledige taxatie Vestigingsnummer 22.237 Type eigendom eigendom Peildatum 13-03-20 FOTO Taxateursregister NRVT Peiljaar 2020 Registratienummer RT282826876 Opname en inspectie 13-03-20 Beschouwingsperiode 15 jaar Makelaarsregister VastgoedCert Eigenaar Stichting Vestia Certificaatnummer BV03.141.514 Beheerder Stichting Vestia

COMPLEX GEGEVENS KADASTRALE GEGEVENS LOCATIE

Naam complex Bellingeweer 3 - 21 WINSUM E 2817 16.410 m² Complexnummer 3500383 - - Soort object WON - - Bouwjaar 1966 - - - - MAPS Straat Bellingeweer - - Nummer 3 - 21 - - Postcode 9951 AM - - Plaats Winsum - - Gemeente Het Hogeland - -

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 3-21.xlsx WON | TYPES EN VHE VHE Zelfstandige Structureel Aanvangs Huur Maximaal Huur Type VHE Gereguleerd GO BVO Leeg Markthuur Punten nummer VHE leeg leegstand opbrengst redelijk potentie

1. 9972539 EGW ja ja 57 m² 79 m² nee nee 1 maand € 391,59 € 413,25 93 € 459,24 € 21,66 2. 9972540 EGW ja ja 57 m² 79 m² nee nee 1 maand € 413,02 € 413,25 93 € 459,24 € 0,23 3. 9972541 EGW ja ja 57 m² 79 m² nee nee 1 maand € 453,82 € 413,25 93 € 459,24 € -40,57 4. 9972542 EGW ja ja 57 m² 79 m² nee nee 1 maand € 422,34 € 413,25 93 € 459,24 € -9,09 5. 9972543 EGW ja ja 57 m² 79 m² nee nee 1 maand € 419,14 € 413,25 93 € 459,24 € -5,89 6. 9972544 EGW ja ja 57 m² 79 m² nee nee 1 maand € 413,02 € 413,25 93 € 459,24 € 0,23 7. 9972545 EGW ja ja 57 m² 79 m² nee nee 1 maand € 380,14 € 413,25 93 € 459,24 € 33,11 8. 9972546 EGW ja ja 57 m² 79 m² nee nee 1 maand € 422,34 € 413,25 93 € 459,24 € -9,09 9. 9972547 EGW ja ja 57 m² 79 m² nee nee 1 maand € 422,34 € 413,25 93 € 459,24 € -9,09 10. 9972548 EGW ja ja 57 m² 79 m² nee nee 1 maand € 424,84 € 413,25 94 € 464,57 € -11,59

TOTAAL 10 100% 100% 570 792 0 0 € 4.163 € 4.133 € 4.598 € -30 49.951 49.590

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 3-21.xlsx WON | TYPES EN VHE VHE WOZ- Leegwaarde Verhuurder VH na Onderhouds Leegwaarde Gesplitst Achterstallig onderhoud Herbouwwaarde nummer waarde per m² heffing harmonisatie kosten

1. 9972539 € 61.000 € 1.150 € 65.600 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 136.591 2. 9972540 € 64.000 € 1.150 € 65.600 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 136.591 3. 9972541 € 64.000 € 1.150 € 65.600 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 136.591 4. 9972542 € 64.000 € 1.150 € 65.600 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 136.591 5. 9972543 € 64.000 € 1.150 € 65.600 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 136.591 6. 9972544 € 64.000 € 1.150 € 65.600 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 136.591 7. 9972545 € 64.000 € 1.150 € 65.600 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 136.591 8. 9972546 € 64.000 € 1.150 € 65.600 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 136.591 9. 9972547 € 64.000 € 1.150 € 65.600 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 136.591 10. 9972548 € 64.000 € 1.150 € 65.600 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 136.591

TOTAAL € 637.000 € 656.000 € 65.600 0 € - € 637.000 0% € 6.742 € 1.725 € 1.365.907

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 3-21.xlsx WON | ONDERHOUDSKOSTEN COMPLEX

Keuze onderhoud MJOP Locatietoeslag onderhoud 0,0% Objecttoeslag onderhoud 0,0%

Onderhoud per m² BVO € 8,52 Onderhoud totaal per jaar € 6.742

WON | KOSTEN INSTALLATIES Installatie Aantal Onderhoudskosten

- - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € -

ONDERHOUDSKOSTEN - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Meerjarenonderhoudsplan (niet geïndexeerd) € 3.575 € 3.575 € 3.575 € 12.783 € 3.575 € 3.575 € 34.404 € 3.575 € 3.575 € 14.467 Meerjarenonderhoudsplan (geïndexeerd) € 3.637 € 3.746 € 3.840 € 14.073 € 4.034 € 4.135 € 40.791 € 4.344 € 4.453 € 18.471

VEX onderhoud (niet geïndexeerd) € 6.742 € 6.742 € 6.742 € 6.742 € 6.742 € 6.742 € 6.742 € 6.742 € 6.742 € 6.742 VEX onderhoud (geïndexeerd) € 6.860 € 7.066 € 7.242 € 7.423 € 7.609 € 7.799 € 7.994 € 8.194 € 8.399 € 8.609

TOTAAL KEUZE ONDERHOUD € 3.637 € 3.746 € 3.840 € 14.073 € 4.034 € 4.135 € 40.791 € 4.344 € 4.453 € 18.471

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 3-21.xlsx WON | KOSTEN COMPLEX

Gemeentelijke belastingen Overzicht exploitatiekosten OZB tarief 0,1743% OZB € 1.110 Grondslag rioolbelasting per eenheid Rioolbelasting € 259 Rioolbelasting tarief € 258,96 Waterschapslasten € 387 Waterschapslasten 0,0607% Verhuurdersheffing € 3.603 Verhuurdersheffing 0,562% Verzekering (incl. assurantiebelasting) € 826 Belasting en verzekeringen totaal € - Beheerkosten € 3.000 Overige lasten Oninbare jaarhuur € 499 Verzekeringspremie 0,05% Overige kosten € - Totaal overige belastingen en verzekeringen 0,00% Onderhoud € 7.803 gemiddelde over beschouwingsperiode Beheerkosten per VHE € 300 Niet-verrekenbare BTW € 2.269 Oninbare jaarhuur 1,0% Overige (zakelijke) lasten per VHE € - TOTAAL KOSTEN € 19.757 BTW-tarief (kostencomonent) 21% % van markthuur 40%

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 3-21.xlsx WON | MUTATIEKOSTEN

Aantal VHE 10 Verhuurcourtage % huurwaarde 8,0% Wederverhuurtijd (in maanden) 1 Promotiekosten % huurwaarde 0,5% Aanvangsleegstaand (in maanden) 1 Mutatiekosten per VHE € 500 Gesplitst complex nee Servicekosten eigenaar per VHE € -

WON | MUTATIEGRAAD Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Doorexploitatie 16,0% 16,0% 16,0% 16,0% 16,0% 16,0% 16,0% 16,0% 16,0% 16,0% Uitponden 16,0% 16,0% 16,0% 16,0% 16,0% 16,0% 16,0% 16,0% 16,0% 16,0%

VERHUURKOSTEN (geïndexeerd) - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Verhuurcourtage € 399 € 803 € 407 € 826 € 840 € 428 € 873 € 445 € 908 € 926 Promotiekosten € 25 € 50 € 25 € 52 € 53 € 27 € 55 € 28 € 57 € 58 Mutatiekosten € 503 € 1.021 € 519 € 1.057 € 1.078 € 550 € 1.122 € 572 € 1.167 € 1.191 Servicekosten eigenaar € - € - € - € - € - € - € - € - € - € -

TOTAAL VERHUURKOSTEN € 928 € 1.873 € 951 € 1.934 € 1.971 € 1.005 € 2.049 € 1.045 € 2.132 € 2.175

LEEGSTAND (geïndexeerd) - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Aanvangsleegstand € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Structurele leegstand € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Mutatieleegstand € 416 € 836 € 424 € 860 € 875 € 446 € 909 € 464 € 946 € 965

TOTAAL LEEGSTANDSKOSTEN € 416 € 836 € 424 € 860 € 875 € 446 € 909 € 464 € 946 € 965

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 3-21.xlsx WONINGEN | CORRECTIES INDEXEREN

Jaarlijkse lasten ja Incidentele lasten ja Achterstallig onderhoud ja Renovatie ja Jaarlijkse baten ja Incidentele baten ja Subsidies ja

CORRECTIES (niet geïndexeerd) - DOOREXPLOITATIE Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

CORRECTIES (geïndexeerd) - DOOREXPLOITATIE Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 3-21.xlsx INDEXEN (2019 = 100) Periode 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Markthuurontwikkeling 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Markthuurindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

Prijsinflatie 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Prijsinflatieindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

Loonstijging 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Loonkostenindex 100,0 101,3 103,8 106,4 109,0 111,8 114,6 117,4 120,4 123,4 126,4

Bouwkostenstijging 4,40% 3,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Bouwkostenindex 100,0 101,8 104,8 107,4 110,1 112,9 115,7 118,6 121,5 124,6 127,7

Kostenontwikkeling 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Kostenindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 3-21.xlsx DCF - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Theoretische huur 49.915 50.167 50.833 51.597 52.501 53.512 54.543 55.634 56.747 57.881 59.039 60.220 61.424 62.653 63.906 Aanvangsleegstand ------Mutatieleegstand 416 836 424 860 875 446 909 464 946 965 492 1.004 512 1.044 1.065 Bruto opbrengsten 49.499 49.331 50.409 50.737 51.626 53.067 53.634 55.170 55.801 56.917 58.547 59.216 60.912 61.609 62.841

OZB 1.118 1.133 1.152 1.174 1.197 1.221 1.246 1.271 1.296 1.322 1.348 1.375 1.403 1.431 1.459 Rioolbelasting 261 264 269 274 279 285 291 296 302 308 314 321 327 334 340 Verzekering 832 843 857 874 891 909 927 946 965 984 1.004 1.024 1.044 1.065 1.086 Waterschapslasten 389 395 401 409 417 425 434 442 451 460 470 479 489 498 508 Verhuurdersheffing 3.603 3.654 3.721 3.616 3.695 3.769 3.845 3.922 4.000 4.080 4.162 4.245 4.330 4.416 4.505

Verhuurcourtage 399 803 407 826 840 428 873 445 908 926 472 964 491 1.002 1.022 Promotiekosten 25 50 25 52 53 27 55 28 57 58 30 60 31 63 64 Mutatiekosten 503 1.021 519 1.057 1.078 550 1.122 572 1.167 1.191 607 1.239 632 1.289 1.314

Oninbare jaarhuur 499 502 508 516 525 535 545 556 567 579 590 602 614 627 639 Beheerkosten 3.038 3.113 3.191 3.271 3.353 3.437 3.523 3.611 3.701 3.793 3.888 3.985 4.085 4.187 4.292 Onderhoud 3.637 3.746 3.840 14.073 4.034 4.135 40.791 4.344 4.453 18.471 20.296 4.795 5.699 5.038 5.164 BTW niet-verrekenbaar 1.596 1.834 1.676 4.049 1.965 1.801 9.736 1.890 2.160 5.132 5.312 2.319 2.297 2.432 2.490

Totale kosten 15.900 17.357 16.566 30.189 18.328 17.522 63.386 18.323 20.027 37.305 38.493 21.408 21.441 22.381 22.884

Jaarlijkse lasten ------Incidentele lasten ------Achterstallig onderhoud ------Renovatie ------Jaarlijkse baten ------Totale correcties ------

Netto kasstroom 33.599 31.973 33.843 20.547 33.299 35.545 -9.752 36.848 35.774 19.612 20.054 37.809 39.471 39.228 39.956

NCW kasstroom 32.512 28.969 28.711 16.321 24.766 24.753 -6.359 22.497 20.451 10.498 10.051 17.743 17.344 16.139 15.392

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 3-21.xlsx WAARDERING

Exit-yield (v.o.n.) 8,30% 70.000 Exitwaarde k.k. ultimo jaar 15 753.000 60.000 Overige waardecomponenten € - 50.000 Disconteringsvoet 6,80% 40.000 risicovrije rentevoet 0,26% 30.000 opslag vastgoedsector 5,54% 20.000 opslag markten objectrisico 1,00% 10.000 DCF waarde v.o.n. 560.000 0 -10.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Overdrachtskosten 2,25% -20.000 DCF waarde k.k. afgerond 550.000 Bruto opbrengsten Totale kosten Netto kasstroom

YIELDS

BAR v.o.n. contracthuur 8,9% 10,0% NAR v.o.n. contracthuur 5,4% Disconteringsvoet 6,8% 9,0% Exit-yield 8,3% 8,0% 7,0% BAR v.o.n. markthuur 8,9% 6,0% NAR v.o.n. markthuur 5,3% 5,0% 4,0% Leegwaarderatio 84% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% BAR v.o.n. NAR v.o.n. Disconteringsvoet Exit-yield

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Bellingeweer 3-21.xlsx

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE K REKENMODEL – 30 APPARTEMENTEN

ALGEMENE GEGEVENS TAXATEUR ALGEMENE GEGEVENS OPDRACHTGEVER OBJECT

Kantoor Taxatie Instituut Zorgvastgoed Portefeuille Noorderlicht Portefeuille Taxateur J.F. Juffer RM RT Dossiernummer 3632020 Branchevereniging NVM Taxatietype volledige taxatie Vestigingsnummer 22.237 Type eigendom eigendom Peildatum 13-03-20 FOTO Taxateursregister NRVT Peiljaar 2020 Registratienummer RT282826876 Opname en inspectie 13-03-20 Beschouwingsperiode 15 jaar Makelaarsregister VastgoedCert Eigenaar Stichting Vestia Certificaatnummer BV03.141.514 Beheerder Stichting Vestia

COMPLEX GEGEVENS KADASTRALE GEGEVENS LOCATIE

Naam complex Hoofdstraat 67-125 WINSUM E 2817 16.410 m² Complexnummer 3500385 - - Soort object WON - - Bouwjaar 1993 - - - - MAPS Straat Hoofdstraat - - Nummer 67 - 125 - - Postcode 9951 AR - - Plaats Winsum - - Gemeente Het Hogeland - -

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Hoofdstraat 67-125.xlsx WON | TYPES EN VHE VHE Zelfstandige Structureel Aanvangs Huur Maximaal Huur Type VHE Gereguleerd GO BVO Leeg Markthuur Punten nummer VHE leeg leegstand opbrengst redelijk potentie

1. 9972561 MGW ja ja 67 m² 95 m² nee nee 1 maand € 662,44 € 631,75 133 € 673,14 € -30,69 2. 9972562 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 649,18 € 608,00 132 € 667,77 € -41,18 3. 9972563 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 556,18 € 608,00 132 € 667,77 € 51,82 4. 9972564 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 608,28 € 608,00 132 € 667,77 € -0,28 5. 9972565 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 643,58 € 608,00 132 € 667,77 € -35,58 6. 9972566 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 556,18 € 608,00 132 € 667,77 € 51,82 7. 9972567 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 556,18 € 608,00 132 € 667,77 € 51,82 8. 9972568 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 556,18 € 608,00 132 € 667,77 € 51,82 9. 9972569 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 608,28 € 608,00 132 € 667,77 € -0,28 10. 9972570 MGW ja ja 67 m² 95 m² nee nee 1 maand € 651,15 € 631,75 132 € 667,77 € -19,40 11. 9972571 MGW ja ja 67 m² 95 m² nee nee 1 maand € 556,19 € 631,75 133 € 673,14 € 75,56 12. 9972572 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 638,22 € 608,00 132 € 667,77 € -30,22 13. 9972573 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 616,79 € 608,00 132 € 667,77 € -8,79 14. 9972574 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 607,07 € 608,00 132 € 667,77 € 0,93 15. 9972575 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 551,41 € 608,00 132 € 667,77 € 56,59 16. 9972576 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 658,47 € 608,00 132 € 667,77 € -50,47 17. 9972577 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 551,41 € 608,00 132 € 667,77 € 56,59 18. 9972578 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 551,41 € 608,00 132 € 667,77 € 56,59 19. 9972579 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 551,41 € 608,00 132 € 667,77 € 56,59 20. 9972580 MGW ja ja 67 m² 95 m² nee nee 1 maand € 556,19 € 631,75 133 € 673,14 € 75,56 21. 9972581 MGW ja ja 67 m² 95 m² nee nee 1 maand € 621,68 € 631,75 133 € 673,14 € 10,07 22. 9972582 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 549,71 € 608,00 132 € 667,77 € 58,29 23. 9972583 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 549,71 € 608,00 132 € 667,77 € 58,29 24. 9972584 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 638,80 € 608,00 132 € 667,77 € -30,80 25. 9972585 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 549,71 € 608,00 132 € 667,77 € 58,29 26. 9972586 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 617,73 € 608,00 132 € 667,77 € -9,73 27. 9972587 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 632,86 € 608,00 132 € 667,77 € -24,86 28. 9972588 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 607,07 € 608,00 132 € 667,77 € 0,93 29. 9972589 MGW ja ja 64 m² 91 m² nee nee 1 maand € 588,16 € 608,00 132 € 667,77 € 19,84 30. 9972590 MGW ja ja 67 m² 95 m² nee nee 1 maand € 656,20 € 631,75 133 € 673,14 € -24,45

TOTAAL 30 100% 100% 1.935 2.763 0 0 € 17.898 € 18.383 € 20.060 € 485 214.774 220.590

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Hoofdstraat 67-125.xlsx WON | TYPES EN VHE VHE WOZ- Leegwaarde Verhuurder VH na Onderhouds Leegwaarde Gesplitst Achterstallig onderhoud Herbouwwaarde nummer waarde per m² heffing harmonisatie kosten

1. 9972561 € 99.000 € 2.500 € 166.300 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 164.618 2. 9972562 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 3. 9972563 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 4. 9972564 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 5. 9972565 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 6. 9972566 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 7. 9972567 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 8. 9972568 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 9. 9972569 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 10. 9972570 € 99.000 € 2.500 € 166.300 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 164.618 11. 9972571 € 99.000 € 2.500 € 166.300 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 164.618 12. 9972572 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 13. 9972573 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 14. 9972574 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 15. 9972575 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 16. 9972576 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 17. 9972577 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 18. 9972578 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 19. 9972579 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 20. 9972580 € 99.000 € 2.500 € 166.300 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 164.618 21. 9972581 € 99.000 € 2.500 € 166.300 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 164.618 22. 9972582 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 23. 9972583 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 24. 9972584 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 25. 9972585 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 26. 9972586 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 27. 9972587 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 28. 9972588 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 29. 9972589 € 99.000 € 2.500 € 160.000 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 158.429 30. 9972590 € 99.000 € 2.500 € 166.300 nee nee € - ja ja € 897 € 1.734 € 164.618

TOTAAL € 2.970.000 € 4.837.800 € 161.260 0 € - € 2.970.000 0% € 26.924 € 1.734 € 4.790.005

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Hoofdstraat 67-125.xlsx WON | ONDERHOUDSKOSTEN COMPLEX

Keuze onderhoud MJOP Locatietoeslag onderhoud 0,0% Objecttoeslag onderhoud 0,0%

Onderhoud per m² BVO € 11,03 Onderhoud totaal per jaar € 30.468

WON | KOSTEN INSTALLATIES Installatie Aantal Onderhoudskosten

Liftinstallatie 1 € 3.544 € 3.544 - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € -

ONDERHOUDSKOSTEN - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Meerjarenonderhoudsplan (niet geïndexeerd) € 18.670 € 7.342 € 8.668 € 74.267 € 7.342 € 7.342 € 7.342 € 7.342 € 7.342 € 201.330 Meerjarenonderhoudsplan (geïndexeerd) € 18.996 € 7.694 € 9.311 € 81.768 € 8.286 € 8.493 € 8.705 € 8.923 € 9.146 € 257.061

VEX onderhoud (niet geïndexeerd) € 30.468 € 30.468 € 30.468 € 30.468 € 30.468 € 30.468 € 30.468 € 30.468 € 30.468 € 30.468 VEX onderhoud (geïndexeerd) € 31.001 € 31.929 € 32.727 € 33.545 € 34.384 € 35.243 € 36.124 € 37.028 € 37.953 € 38.902

TOTAAL KEUZE ONDERHOUD € 18.996 € 7.694 € 9.311 € 81.768 € 8.286 € 8.493 € 8.705 € 8.923 € 9.146 € 257.061

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Hoofdstraat 67-125.xlsx WON | KOSTEN COMPLEX

Gemeentelijke belastingen Overzicht exploitatiekosten OZB tarief 0,1743% OZB € 5.177 Grondslag rioolbelasting per eenheid Rioolbelasting € 259 Rioolbelasting tarief € 258,96 Waterschapslasten € 1.803 Waterschapslasten 0,0607% Verhuurdersheffing € 16.800 Verhuurdersheffing 0,562% Verzekering (incl. assurantiebelasting) € 2.898 Belasting en verzekeringen totaal € - Beheerkosten € 9.000 Overige lasten Oninbare jaarhuur € 2.152 Verzekeringspremie 0,05% Overige kosten € - Totaal overige belastingen en verzekeringen 0,00% Onderhoud € 25.669 gemiddelde over beschouwingsperiode Beheerkosten per VHE € 300 Niet-verrekenbare BTW € 7.280 Oninbare jaarhuur 1,0% Overige (zakelijke) lasten per VHE € - TOTAAL KOSTEN € 71.037 BTW-tarief (kostencomonent) 21% % van markthuur 32%

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Hoofdstraat 67-125.xlsx WON | MUTATIEKOSTEN

Aantal VHE 30 Verhuurcourtage % huurwaarde 8,0% Wederverhuurtijd (in maanden) 1 Promotiekosten % huurwaarde 0,5% Aanvangsleegstaand (in maanden) 1 Mutatiekosten per VHE € 500 Gesplitst complex nee Servicekosten eigenaar per VHE € -

WON | MUTATIEGRAAD Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Doorexploitatie 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% Uitponden 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0% 8,0%

VERHUURKOSTEN (geïndexeerd) - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Verhuurcourtage € 1.148 € 1.157 € 1.765 € 1.198 € 1.836 € 1.251 € 1.278 € 1.961 € 1.336 € 2.049 Promotiekosten € 72 € 72 € 110 € 75 € 115 € 78 € 80 € 123 € 83 € 128 Mutatiekosten € 1.007 € 1.021 € 1.556 € 1.057 € 1.617 € 1.100 € 1.122 € 1.716 € 1.167 € 1.786 Servicekosten eigenaar € - € - € - € - € - € - € - € - € - € -

TOTAAL VERHUURKOSTEN € 2.226 € 2.250 € 3.431 € 2.330 € 3.568 € 2.429 € 2.480 € 3.800 € 2.586 € 3.963

LEEGSTAND (geïndexeerd) - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Aanvangsleegstand € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Structurele leegstand € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Mutatieleegstand € 1.195 € 1.205 € 1.838 € 1.248 € 1.913 € 1.303 € 1.331 € 2.042 € 1.391 € 2.134

TOTAAL LEEGSTANDSKOSTEN € 1.195 € 1.205 € 1.838 € 1.248 € 1.913 € 1.303 € 1.331 € 2.042 € 1.391 € 2.134

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Hoofdstraat 67-125.xlsx WONINGEN | CORRECTIES INDEXEREN

Jaarlijkse lasten ja Incidentele lasten ja Achterstallig onderhoud ja Renovatie ja Jaarlijkse baten ja Incidentele baten ja Subsidies ja

CORRECTIES (niet geïndexeerd) - DOOREXPLOITATIE Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

CORRECTIES (geïndexeerd) - DOOREXPLOITATIE Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Hoofdstraat 67-125.xlsx INDEXEN (2019 = 100) Periode 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Markthuurontwikkeling 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Markthuurindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

Prijsinflatie 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Prijsinflatieindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

Loonstijging 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Loonkostenindex 100,0 101,3 103,8 106,4 109,0 111,8 114,6 117,4 120,4 123,4 126,4

Bouwkostenstijging 4,40% 3,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Bouwkostenindex 100,0 101,8 104,8 107,4 110,1 112,9 115,7 118,6 121,5 124,6 127,7

Kostenontwikkeling 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Kostenindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Hoofdstraat 67-125.xlsx DCF - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Theoretische huur 215.162 216.951 220.583 224.627 229.512 234.520 239.637 245.082 250.428 256.115 261.699 267.404 273.232 278.697 284.271 Aanvangsleegstand ------Mutatieleegstand 1.195 1.205 1.838 1.248 1.913 1.303 1.331 2.042 1.391 2.134 1.454 1.486 2.277 1.548 2.369 Bruto opbrengsten 213.966 215.745 218.745 223.379 227.599 233.217 238.306 243.040 249.036 253.981 260.245 265.918 270.955 277.148 281.902

OZB 5.210 5.283 5.371 5.473 5.582 5.694 5.808 5.924 6.042 6.163 6.286 6.412 6.540 6.671 6.805 Rioolbelasting 261 264 269 274 279 285 291 296 302 308 314 321 327 334 340 Verzekering 2.917 2.958 3.006 3.064 3.125 3.187 3.251 3.316 3.382 3.450 3.519 3.590 3.661 3.735 3.809 Waterschapslasten 1.815 1.840 1.870 1.906 1.944 1.983 2.023 2.063 2.104 2.146 2.189 2.233 2.278 2.323 2.370 Verhuurdersheffing 16.800 17.035 17.347 16.861 17.230 17.575 17.926 18.285 18.650 19.023 19.404 19.792 20.188 20.591 21.003

Verhuurcourtage 1.148 1.157 1.765 1.198 1.836 1.251 1.278 1.961 1.336 2.049 1.396 1.426 2.186 1.486 2.274 Promotiekosten 72 72 110 75 115 78 80 123 83 128 87 89 137 93 142 Mutatiekosten 1.007 1.021 1.556 1.057 1.617 1.100 1.122 1.716 1.167 1.786 1.214 1.239 1.895 1.289 1.972

Oninbare jaarhuur 2.152 2.170 2.206 2.246 2.295 2.345 2.396 2.451 2.504 2.561 2.617 2.674 2.732 2.787 2.843 Beheerkosten 9.113 9.340 9.574 9.813 10.058 10.310 10.568 10.832 11.103 11.380 11.665 11.956 12.255 12.562 12.876 Onderhoud 18.996 7.694 9.311 81.768 8.286 8.493 8.705 8.923 9.146 257.061 9.609 9.849 10.096 10.348 12.522 BTW niet-verrekenbaar 6.370 4.050 4.686 19.721 4.602 4.459 4.568 4.946 4.795 57.205 5.034 5.158 5.579 5.413 6.255

Totale kosten 65.859 52.884 57.071 143.455 56.970 56.759 58.015 60.836 60.616 363.261 63.335 64.739 67.874 67.632 73.211

Jaarlijkse lasten ------Incidentele lasten ------Achterstallig onderhoud ------Renovatie ------Jaarlijkse baten ------Totale correcties ------

Netto kasstroom 148.108 162.861 161.673 79.924 170.630 176.458 180.290 182.204 188.420 -109.280 196.910 201.180 203.081 209.516 208.691

NCW kasstroom 143.315 147.557 137.154 63.486 126.906 122.885 117.560 111.243 107.714 -58.494 98.689 94.409 89.234 86.200 80.393

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Hoofdstraat 67-125.xlsx WAARDERING

Exit-yield (v.o.n.) 8,30% 400.000 Exitwaarde k.k. ultimo jaar 15 3.350.000 Overige waardecomponenten € - 300.000

Disconteringsvoet 6,80% 200.000 risicovrije rentevoet 0,26% opslag vastgoedsector 5,54% 100.000 opslag markten objectrisico 1,00% 0 DCF waarde v.o.n. 2.720.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 -100.000 Overdrachtskosten 2,25% -200.000 DCF waarde k.k. afgerond 2.660.000 Bruto opbrengsten Totale kosten Netto kasstroom

YIELDS

BAR v.o.n. contracthuur 7,9% 9,0% NAR v.o.n. contracthuur 5,3% Disconteringsvoet 6,8% 8,0% Exit-yield 8,3% 7,0% 6,0% BAR v.o.n. markthuur 8,1% NAR v.o.n. markthuur 5,5% 5,0% 4,0%

Leegwaarderatio 55% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% BAR v.o.n. NAR v.o.n. Disconteringsvoet Exit-yield

200323-DCF Rekenmodel-Winkheem Winsum-Hoofdstraat 67-125.xlsx