Een Stadsstraat in Nieuw-West Afstudeer Atelier
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
1 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Colofon
Titel rapport Stadsstraat in Nieuw-West
Ondertitel Onderzoek naar een passende programmatische invulling van de plint
Plaats en datum Amsterdam, 20 juli 2018
Status Definitief / V 3
Auteur Solo van den Beld Studentnummer 500699036 [email protected]
Opdrachtgever Bureau voor Onderwijs, Onderzoek en Talentontwikkeling Atelier Kweekvijver voor stadsvernieuwers
Praktijkbegeleiding: Hannah Simonse [email protected]
Karin de Nijs [email protected]
Afstudeerbegeleider & Germaine Zielstra-Olivier Atelierhouder [email protected]
Examinator Kitty van Zeggeren [email protected]
Hogeschool van Amsterdam Bouwtechnische bedrijfskunde
2 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Voorwoord
Voor u ligt het onderzoeksrapport ‘Stadsstraat in Nieuw-West: naar een passende invulling van de plint’ dat door ondergetekende is geschreven ter afronding van de bacheloropleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde aan de Hogeschool van Amsterdam. Van begin februari tot en met juni 2018 heb ik dagelijks gewerkt aan het afstudeeronderzoek om dit rapport op te leveren.
Tijdens deze periode heb ik veel hulp gekregen van verschillende personen. Allereerst gaat mijn dank uit naar Germaine Zielstra, mijn altijd energieke en positieve afstudeerbegeleidster. Zij wist mij, en met mij vele andere studenten, op de moeilijkste momenten weer moed te geven om door te gaan en alles te geven. Ook de vele unieke inzichten, creatieve denkwijze en het laten zien van wat er allemaal mogelijk is hebben mij enorm geholpen tijdens deze laatste opdracht van de opleiding.
Ook wil ik Karin en Hannah bedanken voor de gastvrijheid van BOOT Nieuw-West en de mogelijkheid die zei mij hebben gegeven om te kunnen afstuderen binnen de kweekvijver voor stadsvernieuwers. Hiernaast wil ik Hannah en Karin prijzen voor de manier dat zei zich inzetten om studenten in contact te brengen met de wijk en haar bewoners en zo de opgedane kennis toe te passen waarvoor het bedoeld is: Samen werken naar een fijne stad voor iedereen.
Tot slot gaat mijn dank uit naar mijn medestudenten van de opleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde waarmee ik enkele onvergetelijke jaren heb mogen beleven die mijn manier van leven positief ingrijpend heeft veranderd.
De afgelopen afstudeerperiode heb ik ervaren als een zeer zware doch leerzame periode zowel qua inhoudelijke vastgoed- als persoonlijke kennis. Mijn kennis omtrent het doen van onderzoek heb ik hiermee verdiept en ook heb ik geleerd hoe de kennis en inzichten van de afgelopen vier studiejaren toe te passen om te komen tot een succesvolle praktijkgerichte opdracht. Mij rest nog u veel leesplezier te wensen.
Solo van den Beld
Amsterdam, 20 juli 2018
3 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Management samenvatting Door de demografische druk op de stad Amsterdam ontstaat de behoefte om de stad fysiek uit te breiden en wordt er ingezet op de bouw van extra woningen. Om de naoorlogse uitbreidingsgebieden te laten aansluiten bij de binnenstad is de uitrol van het centrumgebied een belangrijke pijler uit de structuurvisie 2040: Amsterdam sterk en duurzaam. Onderdeel van deze uitrol is de visie om de Burgemeester Röellstraat te transformeren naar een zogenaamde stadsstraat met voorzieningen in de plint. In het gebied Geuzenveld-Slotermeer is de stadsvernieuwing sterk achtergebleven in vergelijking met de stad en het stadsdeel Nieuw-West. Ook ligt in het onderzoeksgebied een grote maatschappelijke opgave, namelijk het verbeteren van de leefbaarheid. Het is echter niet duidelijk hoe deze stadsstraat er uit moet zien en met welke voorzieningen de plint ingevuld kan worden zodat deze straat een positieve bijdrage levert aan het omliggende gebied. Het doel van onderliggend onderzoek is het in kaart brengen hoe de verschillende partijen deze stadsstraat graag zien worden en met welke voorzieningen de plint mogelijk ingevuld kan worden. Om dit te onderzoeken is de volgende hoofdvraag opgesteld: Wat zijn de financiële consequenties voor de vastgoedeigenaren in het gebied wanneer de Burgemeester Röellstraat getransformeerd wordt naar een stadsstraat die bijdraagt aan de leefbaarheid van de buurt? Het onderzoeksgebied Geuzenveld-Slotermeer heeft relatief veel jongeren, inwoners met een niet-westerse migratieachtergrond (+37% en +83% t.o.v Amsterdam) en beneden gemiddeld huishoudensinkomen (-19% t.o.v. Amsterdam). Uit onderzoek Wonen in Amsterdam Leefbaarheid 2017 (gemeente Amsterdam & AFWC, 2018) scoren de gebieden Slotermeer en Geuzenveld slecht scoren ten opzichte van Amsterdam. (Rapportcijfer 6,4 t.o.v. 7,5 in Amsterdam) met uitzondering van Zeeburgereiland in stadsdeel Oost is dit de laagste score van de hele stad. Uit onderzoek Leefbaarheid van wijken (VROM, 2004) blijkt dat er een grote samenhang is tussen kenmerken van individuele bewoners en hun beoordeling van de woonomgeving. Bewoners die een onvoldoende geven aan hun woonomgeving zijn vaker jong, allochtoon, huurder, alleenstaand en hebben een laag inkomen wat overeenkomt met de demografie van het onderzoeksgebied. Indicatoren die de leefbaarheid positief kunnen verbeteren zijn een passende eigen woning en aantrekkelijke bebouwing in de omgeving, sociale cohesie binnen de wijk en beperkte burenoverlast. Op het punt van burenoverlast scoort het onderzoeksgebied beter dan Amsterdam en Nieuw-West. Om antwoord te kunnen geven op de hoofdvraag zijn er gegevens uit verschillende datasets (indicatoren: Leefbaarheid, Bevolkingssamenstelling, woningvoorraad, Bedrijfsvestigingen naar hoofdfunctie) van het gemeentelijk onderzoeksbureau Onderzoek, Informatie en Statistiek verzameld en geanalyseerd. Tevens is er literatuuronderzoek gedaan en een interactief interview gehouden met vastgoedeigenaar woningcorporatie Eigen Haard en de gemeente Amsterdam waarbij een kaart van het onderzoeksgebied is ingetekend. Hieruit is gebleken dat de locatie voor een potentiele stadsstraat zoals deze door de gemeente is ingetekend en waar Eigen Haard kans ziet om dit te realiseren tegenovergesteld zijn. Vanuit de corporaties leeft het idee om aan te sluiten bij een bestaande stadsstraat: de Slotermeerlaan, terwijl de gemeente deze indirect, via een netwerk van potentiele stadsstraten, wil verbinden met bestaande stadsstraten. Uit analyse van voorzieningen is gebleken dat in Geuzenveld-Slotermeer veel minder zorgvoorzieningen per inwoner zijn dan gebruikelijk per stadsdeel van Amsterdam. Het aantal winkels voor niet dagelijkse goederen is gelijk aan de standaard van het stadsdeel Nieuw-West en er zijn in verhouding iets meer winkels voor dagelijkse goederen dan in Nieuw-West. Dit komt voornamelijk door de voorzieningen langs de Burgemeester de Vluchtlaan. Ook is er gebleken uit analyse van de woningbouwplannen dat er bij grootschalige sloop-nieuwbouw projecten geen verdichting van de woningvoorraad is gepland. Om de Burgemeester Röellstraat te transformeren naar een stadsstraat die een positieve bijdrage levert aan de leefbaarheid wordt aanbevolen om bij de grootschalige sloop-nieuwbouw projecten nu al aan te haken bij de toekomstige stadsstraat. Gezien de huidige woningvraag biedt dit een kans om te verdichten middels hogere bouwblokken. Herstructurering kan bijdragen aan een afname van segregatie tussen huishoudens met een laag inkomen, niet-westerse allochtonen en gezinnen en een hogere waardering van de woonomgeving. De verdichting van woningen leidt bij het toevoegen van vrijesector huur- en koopwoningen tot instroom van andere bewonersgroepen met een hogere sociaaleconomische status en diversificatie van de buurt. Hierbij genereert een toename van bewoners meer draagvlak voor de voorzieningen in de plint. Een andere bijkomstigheid is dat een woonfunctie boven de plint zicht geeft op de straat wat het veiligheidsgevoel versterkt. Om nieuwe bewoners gebruik 4 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
te laten maken van deze voorzieningen moeten deze wel gelijktijdig worden opgeleverd met de geplande woningbouw. De voorzieningen zorgen voor een gericht doel voor bezoekers en de verblijfskwaliteit voor een langere verblijfstijd. Hiervoor is bij de ontwikkeling van een plint de inrichting van een hoogwaardige openbare ruimte essentieel waarbij verblijf en ontmoeting gestimuleerd worden. Het uitwisselingsmilieu dat een stadsstraat moet bieden kan een bijdrage leveren door een versterking van de sociale cohesie en hiermee de leefbaarheid positief beïnvloeden.
5 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Inhoudsopgave Colofon ...... 2 Voorwoord ...... 3 Management samenvatting ...... 4 Inhoudsopgave ...... 6 2 Inleiding ...... 9 2.1 Aanleiding ...... 9 2.2 Probleem- en doelstelling ...... 10 2.3 Onderzoeksvragen ...... 10 2.4 Relevantie ...... 10 2.5 Leeswijzer ...... 10
3 Theoretisch kader ...... 12 3.1 Stadsstraten ...... 12 3.1.1 Functie van stadsstraten ...... 12 3.1.2 Doel stadsstraten ...... 15 3.1.3 type stadsstraten ...... 16 3.1.4 Locaties stadsstraten in Amsterdam ...... 17 3.1.5 De vernieuwingsopgave ...... 18 3.2 Maatschappelijke effecten bij stadsvernieuwing ...... 19 3.2.1 De fysiek-sociale opgave ...... 19 3.2.2 Leefbaarheid ...... 19 3.2.3 Leefbaarheidsverschillen ...... 22 3.2.4 Effect stadsvernieuwing op leefbaarheid ...... 23 3.2.5 Effect interventies op leefbaarheid en sociale cohesie ...... 24 3.2.6 Effect hoge dichtheid en oordeel over de woonomgeving ...... 24 3.3 De plint ...... 25 3.3.1 Functie van de plint ...... 25 3.3.2 Criteria voor een goede plint ...... 26 3.3.3 Belang voorzieningen en openbare ruimte bij herstructurering ...... 28 3.3.4 Kansen en bedreigingen plint functies ...... 29 3.4 Consequenties ...... 30 3.4.1 Woningwet 2015 ...... 30 3.4.2 Toegevoegde waarde van samenwerking ...... 31 4 Methodisch kader ...... 33 4.1 Onderzoeksopzet ...... 33 4.1.1 Conceptuele weergave ...... 33 4.1.2 Methodiek ...... 34 4.1.3 Strategie per deelvraag ...... 35 4.2 Afbakening ...... 36 4.3 Relevantie ...... 36 4.4 Afwijking plan van aanpak ...... 36
5 Resultaten ...... 38 5.1 Deelvraag 1: Hoe moet de stadsstraat er uit komen te zien? ...... 38 5.1.1 Definitie stadsstraat ...... 38 5.1.2 Impressie van stadsstraat ontwerp ...... 38 5.1.3 De eigenaren in het gebied ...... 39
6 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
5.1.4 Visie stakeholders: analyse interviews ...... 39 5.1.5 Deelconclusie ...... 45 5.2 Deelvraag 2: Maatschappelijke effecten op leefbaarheid ...... 46 5.2.1 Leefbaarheid ...... 46 5.2.2 Analyse leefbaarheid ...... 47 5.2.3 Analyse woningvoorraad voorzieningen en leefbaarheid ...... 49 5.2.4 Deelconclusie ...... 52 5.3 Deelvraag 3: Programmering van de plint ...... 53 5.3.1 Analyse functies en voorzieningen ...... 53 5.3.2 Analyse functies geografische verdeling ...... 54 5.3.3 Prognose ontwikkeling huishoudens en woningvoorraad ...... 57 5.3.4 Volumestudie ontwerp stadsstraat...... 58 5.3.5 Volumestudie hele straat ...... 61 5.3.6 Programmering bij verschillende scenario’s ...... 62 5.3.7 Deelconclusie ...... 64 5.4 Deelvraag 4: Financiële consequenties eigenaren ...... 66 5.4.1 Consequenties woningwet ...... 66 5.4.2 Samenwerking bij herstructurering ...... 66 5.4.3 Rekenmodel volumestudie ontwerp ...... 66 6 Conclusie, discussie en aanbevelingen ...... 69 6.1 Conclusie ...... 69 6.2 Discussie ...... 72 6.3 Aanbevelingen ...... 73
7 Tabellen & figuren index ...... 74 8 Bibliografie ...... 76 9 Begrippenlijst ...... 79 10 Bijlagen ...... 81 10.1 Bijlage 1: overzicht cijfers gebiedsanalyse ...... 81 10.2 Bijlage 2: Analyse zorgvoorzieningen ...... 82 10.3 Bijlage 3: Classificatie overzicht functies per functiegroep ...... 83 10.4 Bijlage 4 Huishoudensontwikkeling Amsterdam 2017-2030 ...... 84 10.5 Bijlage 5: Prognose bevolkingsontwikkeling Geuzenveld-Slotermeer ...... 84 10.6 Bijlage 6: Prognose ontwikkeling woningvoorraad naar stadsdelen 2017-2040 ...... 85 10.7 Bijlage 7: Woningbouwplannen Geuzenveld-Slotermeer...... 86 10.8 Bijlage 8: Hoeveelheden woning toevoeging en onttrekking...... 87 10.9 Bijlage 9: Transcript interview Eigen Haard ...... 88 10.10 Bijlage 10: Transcript interview Gemeente Amsterdam ...... 91 10.11 Bijlage 11: Overzicht buurten in onderzoeksgebied ...... 95 10.12 Bijlage 12: Rekenmodel volumestudie ...... 96
7 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
8 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
2 Inleiding “I don’t have all the answers, I always say: ‘Here’s a menu of things that seem interesting, but you guys are gonna have to figure out what works best for you1.” (Richard Florida) Net als ik zijn er vele medestudenten die naar Amsterdam zijn getrokken om te studeren. Maar van deze mensen is er een steeds grotere groep die ook na het afronden van een studie in de prachtstad Amsterdam wil blijven werken, wonen en leven. Waar de stad voorheen functioneerde als roltrap, een plek om aan te komen, te studeren en vervolgens weer weg te trekken, blijft deze nu steken. Mede door deze trek naar de stad is er een grote demografische druk te zien op de stad die groeit met 11.000 nieuwe inwoners per jaar (Gemeente Amsterdam, 2016). Voor al deze nieuwe inwoners is er ruimte nodig om te wonen, werken en vrijetijd te besteden waardoor de woningvoorraad zal moeten groeien. Het is onontkoombaar dat er naast nieuwe uitbreidingsgebieden ook binnen de stadsgrenzen wordt gebouwd en verdicht. Voor het eerst sinds het ontstaan van Amsterdam zal er inbreiding plaat gaan vinden, zoals mogelijk ook in Amsterdam Nieuw-West. Om samen met deze ontwikkeling een stad te behouden die prettig is om in te leven voor iedereen is het van belang om de functies en voorzieningen te laten aansluiten bij de wens van de bewoners en gebruikers in een gebied.
2.1 Aanleiding De aanleiding voor dit onderzoeksrapport is te zien als een drietrapsraket van groot naar klein. Als eerst is de aanleiding een vraag vanuit de demografie, de vraag naar woon- en leefruimte. Vervolgens de door de gemeente gewenste stadsstraten en als derde trap de vraag van de eigenaren in het gebied hoe de plint in deze stadsstraat ingevuld kan worden. In deze paragraaf zal er per onderdeel kort de aanleiding worden geschetst.
1: Stadsvernieuwing Er is momenteel een grote demografische druk op de stad Amsterdam waardoor de behoefte ontstaat om de stad fysiek uit te breiden met woningen en hieraan gerelateerde voorzieningen. Hiervoor is er al in 2014 in het coalitieakkoord 2014-2018 afgesproken om in te zetten op de bouw van 5000 woningen per jaar vanaf 2018. In het laatste coalitieakkoord is afgesproken in te zetten op het bouwen van 7.500 woningen per jaar (GroenLinks, D66, PvdA, SP, 2018). Om dit te realiseren zal er naast gebruik maken van uitbreidingslocaties zoals bijvoorbeeld het havengebied, IJburg 2 en industrieterreinen ook inbreiding plaats moeten vinden door verdichting in bestaande buurten. Al eerder is er in de structuurvisie Amsterdam 2040 (gemeente Amsterdam, 2011) de strategie beschreven om te verdichten: bouwen binnen stedelijk gebied.
2: Stadsstraten Een van de vier lijnen voor de ontwikkeling van een economisch sterke en duurzame metropool zoals beschreven in de structuurvisie 2040 (gemeente Amsterdam, 2011) is de uitrol van het centrummilieu. Een onderdeel hiervan is om stadsstraten te ontwikkelen, zoals de Burgemeester Röellstraat, en verbeteren als bijvoorbeeld de in het verlengde hiervan gelegen Jan van Galenstraat. Door deze stadsstraten worden de potentiele hoog stedelijke gebieden verbonden met en onderdeel van het centrum. Uit het startgesprek met de opdrachtgever: woningcorporatie Eigen Haard is gekomen dat er vanuit de gemeente ook de wens is om de Burgemeester Röellstraat te ontwikkelen tot een stadsstraat met een plint over de gehele lengte.
3: De invulling In het gebied langs de Burgemeester Röellstraat waar de gemeente graag een stadsstraat ontwikkeld ziet, zijn verschillende partijen eigenaar van het vastgoed. Deze eigenaren zijn voornamelijk de woningcorporaties: Stadgenoot, Ymere, Rochdale en Eigen Haard. Nu is de vraag van de opdrachtgever Eigen Haard en tevens aanleiding voor het onderzoek: Hoe kan de plint in deze stadsstraat ingevuld worden zodat dit passend is bij de buurt, haar bewoners en hoe kan dit programma bijdragen aan een leefbare buurt?
1 Richard Florida. Citaat uit: Interview: ‘Everything is gentrification now’: but Richard Florida isn’t sorry .Wainwright, 0. (2017) 9 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
2.2 Probleem- en doelstelling De Burgemeester Röellstraat gaat verdicht worden met woningbouw en voorzieningen in de gehele plint maar het is nog niet duidelijk vastgesteld hoe deze stadsstraat er gaat uitzien en wat de financiële effecten hiervan zijn voor de eigenaren in het gebied en het maatschappelijke effect op de leefbaarheid van het omliggende gebied. Op plein 40- 45 is echter al veel leegstand en een tijdelijke horeca stop van kracht, waardoor de vraag is met welk programma de plint rendabel gevuld kan worden waarbij het programma bijdraagt aan de leefbaarheid en aansluit bij de bestaande voorzieningen. De probleemstelling luidt dan ook:
Probleemstelling: Het is niet inzichtelijk met welk programma de plint van de stadsstraat mogelijk ingevuld kan worden en wat de financiële consequenties hiervan zijn voor de eigenaren in het gebied.
Doelstelling De doelstelling van het onderzoek is helder krijgen hoe de gemeente en eigenaren in het gebied de stadsstraat graag zien worden en een methode beschrijven hoe de financiële consequenties van deze ontwikkeling voor de eigenaren bepaald kunnen worden. Hierbij rekening houdend met een invulling van de plint die bijdraagt aan de leefbaarheid van de buurt. Hiervoor is er eerst een theoretisch raamwerk opgesteld dat het verband tussen fysieke ingrepen en leefbaarheid inzichtelijk maakt. Hiermee wordt vervolgens de invulling van de stadsstraat bepaald om tot slot de financiële consequenties voor de eigenaren in het gebied te duiden.
2.3 Onderzoeksvragen Om het probleem te onderzoeken is er de onderstaande hoofdvraag geformuleerd. In het derde hoofdstuk methodisch kader zijn de deelvragen en toegapaste onderzoeksmethode om tot de beantwoording van de hoofdvraag te komen uitgebreid beschreven. Hoofdvraag: “Wat zijn de financiële consequenties voor de vastgoedeigenaren in het gebied wanneer de Burgemeester Röellstraat getransformeerd wordt naar een stadsstraat die bijdraagt aan de leefbaarheid van de buurt?”
2.4 Relevantie De trek naar de stad biedt een belangrijk uitgangspunt om de effecten van fysieke ingrepen op de leefbaarheid in een gebied te onderzoeken. Nu de demografische druk zo groot is kan de stad voor het eerst in zijn ontstaan binnen de stadsgrenzen gaan vernieuwen en verdichten, waardoor de structuur van de stad enigszins kan worden aangepast aan de huidige behoefte. Ook het feit dat het gebied Geuzenveld-Slotermeer minder goed scoort op het gebied van leefbaarheid maakt het relevant te onderzoeken hoe de fysieke ingrepen een maatschappelijke bijdrage kunnen leveren.
2.5 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk vindt u een theoretisch kader met hierin belangrijke theorieën en achtergronden voor het onderzoek. Vervolgens is er in het derde hoofdstuk de gebruikte methodologie beschreven en in het vierde hoofdstuk de gevonden resultaten voortkomend uit de onderzoeksvragen. In hoofdstuk vijf zijn de belangrijkste gevonden resultaten samengenomen met vervolgens de hieruit voortkomende de conclusie, discussie en aanbevelingen voor de belanghebbenden. Afsluitend vindt u een tabellen- en figurenlijst, een bronnenlijst en de voor het onderzoek relevante bijlagen.
10 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
11 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
3 Theoretisch kader
Ter voorbereiding op het onderzoek is er een verkennend literatuuronderzoek uitgevoerd om zo een breder inzicht te krijgen in de aanleiding en van het onderzoek. Om een dieper inzicht te geven in het onderzoeksonderwerp is er in dit hoofdstuk een theoretisch kader opgesteld. Hierin zijn de belangrijkste begrippen en theorieën beschreven die de wetenschappelijke basis vormen voor het onderzoek. Deze zijn onderverdeeld in vier, met de deelvragen samenhangende onderwerpen. Dit zijn: stadsstraten, maatschappelijke effecten van stadsvernieuwing, inzicht in criteria voor een plint en de begrippen programma, functie en voorziening en tot slot de randvoorwaarden voor het inzichtelijk maken van de financiële consequenties voor de eigenaren in het gebied.
3.1 Stadsstraten Het onderzoek richt zich op de invulling van de plint van de te ontwikkelen “stadsstraat” in de Burgemeester Röellstraat. Maar wat is een stadsstraat nou eigenlijk? Hoe ziet dit eruit? Is dit een heel drukke plek met verkeer, hoog of laagbouw en waarom moet dit er komen? Het begrip is geïntroduceerd en terug te vinden in de structuurvisie 2040 (Gemeente Amsterdam, 2011) en tevens in Koers 2025 (gemeente Amsterdam, 2016) die hieruit voortkomt. Ook is er recent het onderzoeksrapport: Stadsstraten (gemeente Amsterdam, 2017) verschenen waar het begrip en de visie omtrent stadsstraten zijn verduidelijkt.
3.1.1 Functie van stadsstraten In de structuurvisie (gemeente Amsterdam, 2011) zijn vier ruimtelijke ontwikkelingstrends beschreven genaamd: de grote beweging. Dit zijn: - Verweving metropolitaanse landschap en stad - Herontdekking van het Waterfront: Het IJ centraal - Internationalisering van de zuidflank - Uitrol centrumgebied.
De laatstgenoemde beweging: Uitrol van het centrumgebied legt de basis voor de visie die is gericht op de ontwikkeling van stadsstraten en verklaart het doel hiervan. Door de magneetwerking van Amsterdam breidt de hoogstedelijke kern zich uit. Deze uitrol manifesteert zich het sterkst in het grote aantal woningen dat gebouwd zal worden in wijken die nu nog tuinstedelijk zijn of in monofunctionele werkgebieden, maar in de toekomst tot (hoog)stedelijk centrumgebied gaan behoren. Deze uitrol van het centrum milieu in combinatie met de behoefte aan stedelijk, recreatief groen en water zorgt dat plekken als het Rembrandtpark en de Sloterplas meer als belangrijke stedelijke ontmoetingsplek zullen gaan functioneren.
Omschrijving begrip stadsstraat: “Stadsstraten en -pleinen zijn over het algemeen de ruimere, drukkere straten en pleinen in of tussen buurten. Dit zijn stedelijke openbare ontmoetings- en uitwisselingsruimtes bij uitstek en de visitekaartjes van de stad. Ze hebben nagenoeg altijd een belangrijke winkel- of horecafunctie. Ook hebben stadsstraten een belangrijke verkeer geleidende functie” (uit Structuurvisie 2040. Gemeente Amsterdam, 2011). Binnen Amsterdam is de bekendste stadsstraat de zogenaamde ‘rode loper’, die loopt vanaf Amsterdam centraal, over het Damrak, Rokin, Vijzelstraat tot in de Figuur 1: De rode loper, ter hoogte van de Vijzelstraat (bron: Parool.nl) Ferdinandbol straat in de Pijp (Figuur 1). Andere klassieke stadsstraten zijn: de Bilderdijkstraat, van Baerlestraat, Utrechtsestraat en de Beethovenstraat.
12 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
In de structuurvisie wordt gesteld dat: zoals de kwaliteit van een stadsstraat van invloed is op de aangrenzende woonmilieus, hebben deze woonmilieus ook een grote invloed op de kwaliteit van de stadsstraat. Een gevarieerd, rustig, en hoogwaardig woonmilieu versterkt de stadsstraat. Via de stadsstraten raken tamelijk anonieme buurten aangehaakt bij het stedelijk leven. De ruimtelijke voorstellen die per type stadsstraat en -plein genoemd worden verdienen voor dat type de meeste aandacht, maar gelden ook voor de andere typen. Belangrijk is het uitgangspunt dat het ruimtelijk beleid straat- en plein specifiek is.
Uit het meer recente onderzoeksrapport: Stadsstraten (Gemeente Amsterdam, 2017) wordt de stadsstraat beschreven als bijzondere categorie openbare ruimte, die vanwege het duidelijke stedelijke karakter, intensief, gemengd, gevarieerd en verbindend de naam stadsstraten heeft gekregen. In dit rapport wordt als definitie voor stadstraat gehanteerd: “Straat met een belangrijke verblijfs- en economisch-maatschappelijke functie op verschillende schaalniveaus met daarnaast een belangrijke verkeersfunctie” en heeft tenminste de kenmerken:
• Ligt altijd in intensief bebouwd gebied • Heeft verblijfs- en verkeersfunctie(s) • Ligt in verkeersnetwerk: fiets, OV, auto • Bevat tal van voorzieningen • Is relatief druk • Is doorgaans een brede(re) en lange(re) straat • Is bekende(re) straat • Bevat Grote(re), hoger(re), representatieve(re) gebouwen
Ook zijn in dit rapport van de karakteristieken (vaste kwaliteiten) en kwaliteiten die een stadsstraat moet hebben de kenmerken beschreven. In tabel 1 zijn deze beide beschrijvingen weergegeven .
13 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Karakteristiek Kwaliteiten Breedte Economisch florerende straat In deze categorie is gekeken naar de (gemiddelde) breedte, waarbij stadsstraten Betreft de mate waarin de straat zijn commerciële, variëren van smalle straten kleiner dan 15 meter in Stadsdeelcentrum en ruim verzorgende diensten levert, op wijk-, stadsdeel- en opgezette lanen breder dan 35 meter in Nieuw-West. stadsniveau Verkeersfunctie Interactie/Drukte Stadsstraten verschillen in aantal en soort verkeersgebruikers die zich door de straat Betreft de mate waarin in de straat veel, verplaatsen. Stadsstraten vormen een hoofdroute voor minimaal twee modaliteiten. verschillende mensen, om verschillende redenen, op De plusnetten-systematiek geeft aan welke modaliteiten het belangrijkst zijn binnen verschillende momenten van de dag aanwezig zijn een straat. In het beleidskader Verkeersnetten Amsterdam is beschreven welke zijn toegekend in een straat, waarbij onderscheid is gemaakt tussen voetganger, fietser, openbaar vervoer en auto. Architectuur Doorstroming plusnet Naast een bepaalde bouwstijl verschillen veel stadsstraten ook in de mate waarin de Betreft de mate waarin in de straat de doorstroming gebouwen ten opzichte van elkaar variëren en of de straat een samenhangend van de verschillende modaliteiten is gewaarborgd, ‘beeld’ vormt. Veel stadsstraten in West worden bijvoorbeeld gekenmerkt door een zoals bedoeld in de verschillende Plusnetten van de eenduidig beeld, medebepalend voor het sterk herkenbare karakter van het gemeente Amsterdam. stadsdeel voor veel mensen. Deze categorie beschouwt in hoeverre er verschillen zijn tussen de gebouwen in een straat en in hoeverre gebouwen en straatzijden een relatie tot elkaar hebben. Menging publiektrekkende functies Verkeersveiligheid Stadsstraten worden gekenmerkt door een verschillende menging van Betreft de mate waarin in de straat de publiektrekkende functies. Deze categorie beschouwt of bepaalde type functies in oversteekbaarheid is gewaarborgd, en de veilige het straatbeeld overheersen, bijvoorbeeld horeca, en in hoeverre deze als gebruiksrelatie tussen langzaam en snel verkeer specialistisch te beschouwen is. Verzorgingsgebied Parkeerdruk Stadsstraten zijn de verzorgers van de omliggende stadsbuurten. Sommige Betreft de mate waarin de straat het gevoel oproept stadsstraten zijn deze buurtfunctie echter ontstegen door hun aantrekkelijke dat je er gemakkelijk je auto en/of fiets kunt parkeren karakter, verblijfskwaliteit of winkelaanbod. Deze straten hebben naast hun buurtfunctie ook een rol voor de gehele stad of zelfs daarbuiten. Bekendheid Voetgangers ruimte Bij sommige stadsstraten kan men direct een beeld vormen, zoals een Damrak of een De mate waarin de straat fysiek de ruimte biedt aan Utrechtsestraat. Andere stadsstraten, zoals de Tweede Nassaustraat-Van Limburg voetgangers. Stirumstraat zijn relatief onbekend. Relatie met ander gebied Kwaliteit inrichting Stadsstraten vormen plekken, maar ook verbindingen tussen buurten, gebieden en De mate waarin de inrichting van de straat bijdraagt stadsdelen. Een stadstraat is daarom niet alleen een bestemming, maar ook een lijn aan de verblijfskwaliteit en de verkeersfunctie. waarlangs mensen zich bewegen naar een andere bestemming. Als onderdeel van Verblijfskwaliteit heeft betrekking op zowel de ‘vloer’ het stedelijke weefsel en van het hoofdnetwerk van openbare ruimte van de stad (straatprofiel, bestrating, straatmeubilair, bomen) als verbinden stadsstraten ook andere locaties en stromen aan elkaar. de ‘wanden’ (architectuur van de gevels, groen, beleving op ooghoogte). Tabel 1: Kenmerken van een stadsstraat. Uit: onderzoeksrapport: Stadsstraten (gemeente Amsterdam, 2017)
14 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
3.1.2 Doel stadsstraten 1: Koppeling naoorlogse gebieden aan de stad Stadsstraten vallen onder het idee van de uitrol van het centrummilieu zoals is beschreven in de structuurvisie (gemeente Amsterdam, 2011): Hiermee kan de behoefte aan centrumstedelijke milieus gekanaliseerd worden aangeboden Hierin moet een fijnmazige functiemix worden gerealiseerd waardoor rustige woonmilieus van de noodzakelijke stedelijkheid om de hoek worden voorzien. Naoorlogse uitbreidingsgebieden worden hiermee aan ‘de stad’ gekoppeld. Woongebieden nabij deze straten zijn meestal relatief ‘rustige’ woongebieden. Hier wordt een modern stedelijk leefmilieu zichtbaar waar zowel uitwisseling plaatsvindt als de package deal van ‘rustig wonen – stedelijkheid om de hoek’ manifest wordt. Het zijn deze milieus die in de Metropoolregio Amsterdam nog onvoldoende worden aangeboden.
2: Ontmoetings- en uitwisselingsruimte Stadsstraten-en pleinen zijn ontmoetingsplekken bij uitstek. Hoe gevarieerder het voorzieningenaanbod hoe gevarieerder het publiek is en hoe groter de kans op uitwisseling tussen mensen, van goederen, kennis en contacten. Hierbij is het belangrijk dat de stadsstraten en - pleinen vrij toegankelijk zijn voor verschillende typen bewoners. Bewoners uit de omgeving, werkenden maar ook bezoekers en toeristen. De uitwisselingsfunctie werkt het best als men vrijwillig, anoniem en vrijblijvend aanwezig is in deze openbare ruimte.
3: Hoogwaardige inrichting openbare ruimte De kwaliteit van leven in de stad wordt voor een belangrijk deel bepaald door de woonomgeving, groen, water en een mooie openbare ruimte. Ook wordt de kwaliteit van de openbare ruimte bepaald door de voorzieningen die hieraan grenzen als ook de gesteldheid van de openbare ruimte zelf. Hierdoor krijgen stadsstraten en – pleinen bijzondere aandacht in de structuurvisie en zijn “metropolitaanse plekken” benoemd, waarbij de gebruiksvriendelijkheid van de openbare ruimte een belangrijke opgave is.
15 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
3.1.3 type stadsstraten Stadsstraten kunnen enerzijds een verkeer geleidende functie hebben en anderzijds een ontmoetingsfunctie. Op basis van deze twee functies zijn in de structuurvisie 2040 (gemeente Amsterdam, 2011) de volgende vier type stadsstraten onderscheiden die in Amsterdam gelegen zijn. Dit zijn de ‘voldragen stadsstraat’, de ‘stadsstraat in ontwikkeling’, ‘de niche stadsstraat’ en de ‘potentiële stadsstraat’. De beschrijving van deze type stadsstraten zijn in de onderstaande tabel weergegeven (zie tabel 2).
Voorbeeld Beschrijving Hoe te maken Rokin, Hebben zowel uitwisselings- en De kwaliteit en verloop van het voorzieningenniveau is markt Utrechtsestraat, verbindingsfunctie. Sterke identiteit en men gerelateerd, maar kan via straatmanagers in belangrijke mate
van Baerlestraat, kent aanliggende buurten door de beïnvloed worden: flexibele bestemmings- en gemakkelijke Bilderdijkstraat, stadsstraat. Dit zijn meestal gewilde transformatiemogelijkheden. De kwaliteit van het belendende Beethovenstraat, woonmilieus. woonmilieu moet gewaarborgd zijn, zowel in cosmetische zin als Rozengracht, van in juridisch flexibele wijzen van splitsen en samenvoegen van Voldragen Woustraat woningen. Permanente aandacht voor de aankleding (vloeren groenprofiel) en staat van de panden : Jan van Hebben erkende verbindingsfunctie maar als De hardware voor verbetering is in beginsel aanwezig, maar om Galenstraat, uitwisselingsmilieu vooralsnog onvoldoende het voorzieningenniveau te verruimen en te diversifiëren is in een Lelylaan, ontwikkeld. Wat opmerkelijk is gezien hun aantal gevallen bestemmingswijziging nodig, met name in de plint. Weesper- hiertoe gunstige ligging in de stad. Dit ligt aan In veel gevallen zal het om omzetting van de woonbestemming /wibautstraat, ontbreken van kwaliteit van voorzieningen of gaan richting winkel- of horecabestemming. In sommige gevallen jan kwaliteitsarme woningvoorraad in moeten de straatwanden afgemaakt of gerealiseerd worden. Evertsenstraat, belendende gebieden. Gesloten wanden zijn een vereiste voor adequate stadsstraten.
In ontwikkeling In Middenweg, de Ook hier is de kwaliteit van het achterland zorg voor aandacht. Clerqstraat Cornelis Hebben sterk uitwisselingskarakter met Schouwend straatmanagement is elementair. Een straat kan schuytstraat, beperkte verbindingsfunctie. Straten hebben namelijk gemakkelijk gedomineerd gaan worden door eenzijdige Scheldstraat, een sterke identiteit, niet omdat ze op de ‘klanten’ en daardoor afglijden tot ramsj of verworden tot gated maasstraat route liggen maar omdat ze tot op zichzelf community voor de elite. Toegankelijkheid voor iedereen is een eerste staande uitwisselingsmilieus zijn uitgegroeid, belangrijke troefkaart.
oosterparkstraat, om verschillende redenen. Door hun Javastraat, PC “cultstatus” zijn deze straten belangrijk iche
n hooftstraat, geworden in fiets- en voetgangersverkeer, J.P.Heijestraat en het is leuk om door deze straten te wandelen pleinen: en fietsen. Rembrandtplein, Nieuwmarkt, Waterlooplein : Van der Dit zijn straten die in het oorspronkelijke De motor achter dit proces is de vestiging van menselijk kapitaal – Pekstraat, ontwerp bedoeld waren als verkeer vaak hoger opgeleiden – in buurten die tot voor kort nog niet Parnassusweg, geleidende en/of winkelstraat, maar die geambieerd werden door deze doelgroep. Met de vestiging van dit Beukenplein, functie(s) gaandeweg zijn kwijt geraakt en ‘menselijk kapitaal’ groeit ook de behoefte aan Bellamyplein, niet meer hebben. Door hun gunstige ligging uitwisselingsmilieus in de buurt en een sterkere fysieke link met Krugerplein, zouden deze straten (opnieuw) als zodanig het stadsleven. omgeving NS- kunnen gaan functioneren. De ingrepen die moeten leiden tot een succesvolle stadsstraat of otentieel
p stations: succesvol stadsplein zijn hier aanzienlijk groter dan bij de Muiderpoort, stadsstraten en -pleinen in ontwikkeling. Amstel, Lelylaan en Sloterdijk Tabel 2: Beschrijving bij vier typen stadsstraten. Uit Structuurvisie 2040 (gemeente Amsterdam, 2011)
16 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
3.1.4 Locaties stadsstraten in Amsterdam Onderzoek stadsstraten 2017 Recentelijk is er het onderzoeksrapport: Stadsstraten (Gemeente Amsterdam, 2017) gepubliceerd dat de urgentie van verkeers- en verblijfsinrichting van stadsstraten schetst, helderheid geeft over de definitie stadsstraat en een kaart presenteert met de bestaande en potentiele stadsstraten. Uit dit rapport komt de kaart met stadsstraten waar de kruising van de Burgemeester Röellstraat en de Slotermeerlaan is aangegeven met een rode cirkel (figuur 2). Op deze kaart is te zien dat de burgemeester de Vluchtlaan en het noordelijk deel van de Slotermeerlaan (tussen de Vluchtlaan en Burgemeester Röellstraat) zijn aangeduid als voldragen stadsstraat. De potentiele stadsstraat zoals de gemeente deze heeft ingetekend is gelegen in de Burgemeester Röellstraat tussen de Frans Bastiaansestraat en de Hoofdweg. Tevens zijn ook de Jan Evertsenstraat van de ring tot aan de Sloterplas, de Postjesweg en de verbinding tussen deze straten: de Jan Tooropstraat aangemerkt als potentiele Figuur 2: Voldragen en potentiele stadsstraten Amsterdam stadsstraat. De Burgemeester Röellstraat staat niet in directe west. Uit Onderzoeksrapport: Stadsstraten (gemeente Amsterdam, 2017) verbinding met een bestaande “voldragen” stadsstraat. Wel wordt deze middels potentiele stadsstraten verbonden aan voldragen stadsstraten.
Kwaliteitsimpuls stadsstraten In de structuurvisie 2040 (gemeente Amsterdam, 2011) zijn op een kaart de locaties waar een kwaliteitsimpuls van de stadsstraten zou moeten plaatsvinden. Hieronder zijn deze locaties weergegeven met een rode stippellijn (zie figuur 3). Op deze kaart is duidelijk te zien dat de plaatsen waar de gemeente Amsterdam graag dat stadsstraten een kwaliteitsimpuls krijgen gelegen zijn binnen de ring A10. Het onderzoeksgebied: de Burgemeester Röellstraat is net buiten de ring gelegen in het verlengde van de Jan van Galenstraat, waar vanuit de gemeente Amsterdam ook een kwaliteitsimpuls gewenst is.
Figuur 3: Kwaliteitsimpuls stadsstraten, uit structuurvisie 2040 (gemeente Amsterdam, 2011)
17 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
3.1.5 De vernieuwingsopgave De vernieuwingsopgave zoals die in Amsterdam Nieuw-West zal moeten plaatsvinden staat al aangegeven in de structuurvisie: Amsterdam economisch sterk en duurzaam uit 2011. Echter waren in deze projecten destijds nog nader te bepalen. In de structuurvisie 2025 staat de vernieuwingsopgave in het gebied Geuzenveld-Slotermeer uitgebreider beschreven. De richting die de gemeente Amsterdam heeft aangegeven voor het gebied in beide publicaties is onderstaand kort uiteengezet.
Uit Structuurvisie 2040 (Gemeente Amsterdam, 2011) De gemeente Amsterdam geeft aan dat de uitrol van het centrumgebied zich het sterkst zal manifesteren in het grote aantal extra te bouwen woningen in ‘tuinstedelijke’ of monofunctionele werkgebieden die in de toekomst tot het (hoog)stedelijke centrumgebied gaan behoren. De appartementen zullen in een stedelijke gemengde setting gebouwd worden. Dit geldt voor het gebied net buiten de ring A10. De Sloterplas zal het recreatieve hart van Nieuw-West moeten worden De ontwikkelstrategie is vastgesteld in de herziene visie ‘richting Parkstad 2015’ (gemeente Amsterdam, 2007). In de uitvoering wordt extra aandacht gegeven aan de A10-spoorzone waar een intensievere verstedelijking zal plaatsvinden dan tot dan toe het plan was. Samenwerking tussen corporaties is hierbij een belangrijke voorwaarde voor het doen slagen van de gewenste ingrepen.
Koers 2025 (Gemeente Amsterdam, 2016) In de koers 2025 wordt de gebiedsuitwerking voor Geuzenveld-Slotermeer beschreven. Hieruit komt naar voren dat van de oorspronkelijke vernieuwingsopgave zoals beschreven in Parkstad 2015 (gemeente Amsterdam, 2001) in 2020 70% gerealiseerd had moeten zijn maar Geuzenveld-Slotermeer achterblijft. De woningvoorraad is nauwelijks gedifferentieerd en van lage kwaliteit en ook zijn de maatschappelijke spanningen en onveiligheidsgevoel hoog en het gemiddeld inkomen laag. De gebiedsuitwerking zal zich moeten richten op een brede kwaliteitsimpuls. Herontwikkeling van Sloterdijk, de Sloterplas en Jan Evertsenstraat en de afwaardering van de Haarlemmerweg zijn hier onderdeel van. Her hele spectrum van mogelijke ingrepen wordt samen met burgers, bedrijven en instellingen uitgewerkt tot een praktische kwaliteitsimpuls.
18 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
3.2 Maatschappelijke effecten bij stadsvernieuwing Om de tweede deelvraag te beantwoorden is in deze paragraaf als eerst de achtergrond van de fysiek-sociale opgave in het gebied beschreven. Vervolgens zijn er theorieën en bevindingen uit eerdere onderzoeken weergegeven die inzicht geven in hoe leefbaarheid wordt gedefinieerd en bepaald en de effecten van fysieke ingrepen op de leefbaarheid.
3.2.1 De fysiek-sociale opgave Geuzenveld Slotermeer is gebouwd in de jaren 50 als onderdeel van het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP). Met het Gerbrandypark, de Sloterplas en het Eendrachtspark is het een van de groenste gebieden van de stad. Het is gebouwd volgens de principes van het nieuwe bouwen: licht, lucht en ruimte. Hierbij was niet de bebouwing maar groen en water het structuur gevende element. In het gebied heeft de vernieuwing een langere tijd op een laag pitje gestaan en pas de laatste jaren zijn er ontwikkelingen door corporaties en ontwikkelaars te zien in verschillende buurten van Geuzenveld-Slotermeer. Er zijn bovengemiddeld veel bewoners met een kwetsbare sociaaleconomische achtergrond. Ook in de delen waar de vernieuwing is achtergebleven wonen veel mensen met een taalachterstand, armoede, een laag opleidingsniveau, schulden en heerst er veel eenzaamheid en gezondheidsproblematiek. Er zijn er spanningen tussen verschillende groepen bewoners en inwoners voelen zich onveiliger dan gemiddeld waardoor contact met andere groepen wordt vermeden. Ook heeft de grote groep jongeren in het gebied vaker psychosociale problemen en een achterstand op het gebied van onderwijs (Gebiedsplan Geuzenveld Slotermeer 2018, gemeente Amsterdam, 2017). Er is dus een grote sociaal-fysieke opgave in het gebied. Hierom moet er volgens het gebiedsplan Geuzenvel- Slotermeer 2018 fors worden geïnvesteerd in het gebied en haar bewoners. Taalachterstanden moeten weggewerkt worden en armoede moet bestreden worden. Ook zijn investeringen op het gebied van wonen, veiligheid en leefomgeving van belang en moet er geïnvesteerd worden in werken kansen voor de jeugd.
3.2.2 Leefbaarheid Uit onderzoek: Leefbaarheid van wijken (VROM, 2004) wordt gesteld dat het begrip leefbaarheid een complex verzamelbegrip is waarin verschillende aspecten van de leefomgeving een plaats hebben, waaronder de gebouwde- en sociale omgeving. In dit onderzoek is het begrip leefbaarheid als volgt omschreven: ‘’Leefbaarheid weerspiegelt een totaaloordeel over de leefomgeving’’. Er is onderzocht welke kenmerken van wijken bepalend zijn voor het oordeel dat bewoners over hun buurt hebben. Het doel is om inzichtelijk te maken welke aspecten bepalen of men een wijk of buurt leefbaar vindt.
Denkmodel beoordeling leefbaarheid Bij het beoordelen van de leefbaarheid komt het totaaloordeel over de woonomgeving (subjectieve leefbaarheid) bij verschillende mensen anders tot stand. Dit omdat de objectieve factoren van de woonomgeving door iedereen anders beoordeeld worden en van persoon tot persoon hier een andere waarde aan wordt gehecht. De beoordeling van de leefomgeving komt niet alleen tot stand door de waardering van verschillende kenmerken, maar ook de waarde die men hier aan hecht. Deze totstandkoming van de subjectieve leefbaarheid op basis van verschillende kenmerken is schematisch weergegeven in onderstaand denkmodel (figuur 4).Het aantal aspecten van de objectieve omgeving is in beginsel niet gelimiteerd maar uit eerder onderzoek is gebleken dat deze zijn te onderscheiden naar 4 hoofdthema’s, te noemen: 1: De eigen woning 2: De fysieke omgeving: bebouwing en voorzieningen 3: Sociale omgeving: bevolking en sociale interactie 4: Criminaliteit, overlast en onveiligheid In het onderzoek is per thema de invloed van de objectieve kenmerken op de beoordeling van de leefbaarheid onderzocht. Naast de algemene correlatie die van invloed is bij de beoordeling van de woonomgeving is ook per thema de onvloed van objectieve kenmerken op de subjectieve beoordeling weergegeven.
19 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Figuur 4: Denkmodel voor beleving van woonomgeving (VROM, 2004)
Algemene beleving woon- en leefomgeving Over het algemeen zijn Nederlanders positief over hun woonomgeving en geeft slechts 1 op de 8 een onvoldoende. De volgende categorieën beoordelen hun woonomgeving verhoudingsgewijs vaker met een onvoldoende: - Vaker huurder dan eigenaar-bewoners - Vaker allochtoon dan autochtoon - Vaker jong dan oud - Vaker woonachtig in stedelijke omgeving
Naast deze samenhang tussen individuele bewonerskenmerken en beoordeling van de woonomgeving blijkt ook uit het onderzoek dat bewoners uit de prioriteitswijken in de G4 hun woonomgeving beduiden vaker onvoldoende beoordelen. Hierbij zijn geen verschillen in de inkomensgroepen. Wel is het zo dat de meerderheid van de bewoners tevreden is met zijn of haar woonomgeving en dat ook autochtone eigenaar-bewoners in een niet stedelijke omgeving een negatief oordeel over de woonomgeving kunnen hebben. Dit betekent dat ook overlast en de fysieke- en sociale kenmerken van de woonomgeving de subjectieve beoordeling beïnvloeden.
20 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
De fysieke omgeving Wat betreft het totaaloordeel over de woonomgeving vertonen de volgende aspecten de grootste samenhang (van sterk naar minder sterke samenhang: woning, bebouwing in de buurt, groen in de buurt en voorzieningen voor kinderen (Bij mensen met kinderen) en voorzieningen voor jongeren. (Zie tabel 3)
Tabel 3: Belang van en tevredenheid met aspecten van de woonomgeving ende doorwerking van die aspecten in het algemene oordeel over de woonomgeving (VROM, 2004)
Sociale omgeving: Het totaal oordeel over de woonomgeving hangt het sterkst samen met de aspecten: sociale cohesie, sociale interactie en bevolkingssamenstelling. (zie tabel 4)
Tabel 4: Belang van en tevredenheid met sociale aspecten van de woonomgeving en doorwerking van die aspecten in het algemene oordeel over de woonomgeving. (VROM, 2004)
Overlast, criminaliteit en veiligheid De aspecten die de meeste samenhang vertonen met het algemene oordeel over de woonomgeving zijn Overlast van omwonenden en directe buren, geluidsoverlast, rommel op straat en overlast van jongeren (Tabel 5).
Tabel 5: Mate waarin vormen van overlast voorkomen, het belang dat men er aan hecht en de doorwerking in het algemene oordeel over de woonomgeving. (VROM, 2004)
21 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
3.2.3 Leefbaarheidsverschillen In het onderzoek dat is uitgevoerd in opdracht van het Sociaal cultureel planbureau: Aandacht voor de wijk (Wittebrood & van Dijk, 2007) is er gekeken naar de effecten van herstructurering. Hier wordt geconcludeerd dat fysieke ingrepen in een wijk effect hebben op leefbaarheid en veiligheid. Herstructurering is een van de maatregelen die is genomen in het kader van het herstructureringsbeleid dat is ingezet door de regering op basis van de Nota stedelijke vernieuwing. Het doel van deze maatregel is gericht op het veranderen van de kwaliteit en samenstelling van de woningvoorraad door het slopen en nieuw bouwen van woningen. In het onderzoek is expliciet gekeken naar de effectiviteit van deze ingrepen op de verbetering van leefbaarheid en veiligheid in woonbuurten van de G30 gemeenten. Eerst zal de oorzaak van verschillen in leefbaarheid worden beschreven en vervolgens de effectiviteit van fysieke ingrepen.
Oorzaak leefbaarheid verschillen Uit het onderzoek van het Aandacht voor de wijk (Wittebrood & van Dijk, 2007) komt naar voren dat de verschillen in leefbaarheid (Subjectieve beoordeling van bewoners) voor een beperkt deel toegeschreven kan worden aan de fysieke buurtkenmerken. Minder dan 15% van de variantie die bestaat voor verschillende indicatoren van leefbaarheid en veiligheid is toe te schrijven aan buurtkenmerken. Dit wil zeggen dat de verschillen in leefbaarheid en veiligheid grotendeel is terug te voeren op individuele kenmerken van de bewoners (zoals geslacht, leeftijd, opleidingsniveau, gezinssamenstelling). Het effect van herstructurering op leefbaarheid en veiligheid wordt verklaard doordat de bewonerspopulatie (mede)daardoor verandert.
Effectiviteit herstructurering Bij het tweede deel van het onderzoek blijkt dat in buurten waar herstructurering heeft plaatsgevonden de leefbaarheid en veiligheid er in sommige opzichten aanzienlijk op vooruit is gegaan na de interventie en de herstructurering ook effect heeft gehad op de bevolkingssamenstelling. Zo blijkt uit het onderzoek dat in buurten waar fysieke ingrepen zijn gedaan het aandeel niet-westerse allochtonen minder is toegenomen dan in controle buurten (Vergelijkbare buurten waar geen herstructurering heeft plaats gevonden). In buurten waar specifiek sociale huurwoningen zijn vervangen door koopwoningen is te zien dat het aantal huishoudens met een laag inkomen is verminderd. Ook lijkt over de hele linie de objectieve veiligheid iets meer te zijn verbeterd dan in de controle buurten, maar de toename van subjectieve veiligheid verschilt niet veel tussen de experimentele en controle buurten.
Concluderend stellen Wittebrood en van Dijk in hun onderzoek dat fysieke ingrepen in de woningvoorraad vooral doeltreffend kunnen zijn om hiermee de sociale samenstelling van de bewoners te veranderen en hiermee het aandeel kansarmen te verminderen. De invloed van herstructurering op leefbaarheid en veiligheid in een buurt is beperkt en lijkt een geringe afname van criminaliteit en verloedering teweeg te brengen. Dit laat zien dat de vermindering van sociale problematiek in een buurt een samenspel is van fysiek en sociaal beleid.
22 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
3.2.4 Effect stadsvernieuwing op leefbaarheid Uit het onderzoek: Stedelijke verdichting (PBL, 2012) blijkt dat herstructurering van woonwijken leidt tot een verhoging van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving en tot een afname van segregatie van huishoudens met een laag inkomen, niet westerse allochtonen en gezinnen. Uit dit onderzoek van het planbureau voor de leefomgeving zijn de positieve en negatieve effecten van verdichting op leefbaarheid beschreven.
Positieve en negatieve effecten van verdichting op leefbaarheid. Bij binnenstedelijke verdichting zijn voordelen te behalen maar ook mogelijk nadelen kunnen optreden. Omdat stedelijke verdichting in veel gevallen duurder is dan uitbreiding en negatieve effecten kan hebben is het belangrijk dat deze effecten worden afgewogen door de betrokken partijen. Hierbij gaat het om positieve en negatieve effecten op grotere schaal dan een wijk of stadsdeel. In het onderzoeksrapport van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL, 2012) worden de volgende positieve en mogelijk negatieve effecten benoemd.
Positieve effecten stadsvernieuwing • Stedelijke verdichting kan het draagvlak voor stedelijke voorzieningen (o.a. culturele instellingen, winkels en horeca) en openbaarvervoer versterken • Binnenstedelijke projecten kunnen kwalitatieve impuls geven aan hun omgeving • Sterke menging van functies door stedelijke verdichting kan een positieve invloed hebben op de leefbaarheid op lokale schaal. In functioneel gemengde gebieden worden straten, pleinen en parkeerruimtes op meer tijdsstippen verspreid over de dag intensiever gebruikt waardoor het toezicht toeneemt (Pols et al, 2009) Ook ontstaat door deze menging van wonen en werken een synergie waarbij bewoners, bezoekers en werknemers gebruik maken van dezelfde voorzieningen en diensten. (Pols et.al. 2009) en ook is het heirdoor eerder financieel haalbaar ondergronds te parkeren wat de kwaliteit van de openbare ruimte ten goede komt. • Gevarieerde multifunctionele inrichting verminderd de kans op leegstand, omdat de bebouwing voor meerdere groepen gebruikers geschikt is. • Binnenstedelijke verdichting heeft bijgedragen aan een verbetering van de leefbaarheid en veiligheid van stadswijken. Deze doen zich nog sterker voor in herstructureringswijken waar sociale huurwoningen zijn gesloopt en vervangen door koopwoningen (Wittebrood en Permentier, 2011)
(Mogelijk)negatieve effecten van stadsvernieuwing • Sterkere belasting lokale wegennet • Verdringing bedrijfsfuncties, groengebieden en recreatieve terreinen naar de stadsrand. • Stedelijke verdichting heeft geleid tot verdringing van bestaande functies als bedrijven, sportterreinen en volkstuinen naar de randen van steden (MNP 2007; Hamers et al. 2009; Van der Reijden 2010). • Hogere dichtheden zou niet aansluiten bij de woonwensen van burgers. • Binnenstedelijke verdichting kan leiden tot congestie(verstopping) en druk op de parkeerruimte (Van de Coevering et.al., 2008). Hierdoor is het van belang voldoende parkeervoorzieningen te creëren en zorgvuldig in te passen in het bestaande wegennet.
23 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
3.2.5 Effect interventies op leefbaarheid en sociale cohesie Effecten van verschillende interventies op leefbaarheid en sociale cohesie Het onderzoek wonen, wijken en interventies van het Sociaal en Cultureel Planbureau (Wittebrood & Permentier 2011) laat zien hoe verschillende interventies uit het krachtwijkenbeleid effect hebben gehad op de leefbaarheid, sociale cohesie en veiligheid in woonbuurten. Hierin zijn de interventies: herstructurering, verkoop van sociale huurwoningen, groenaanleg en sport- en speelvoorzieningen onderzocht op hun effect op de leefbaarheid en sociale cohesie. De uitkomsten van dit onderzoek zijn per interventie kort toegelicht.
3.2.5.1 Effect herstructurering en verkoop sociale huurwoningen Herstructurering heeft, zoals te verwachten, geleid tot een verandering in de woningvoorraad: Het aandeel huur- en meergezinswoningen is verminderd en voor- en vroeg naoorlogse woningen is verkleind. Specifieke herstructurering (huurwoningen vervangen voor koopwoningen) leidt vooral tot minder huur en vroeg naoorlogse woningen. Ook heeft herstructurering effect op de bevolkingssamenstelling: Het aandeel huishoudens met lage inkomsten en niet-westerse migranten neemt minder snel toe. Ook de sociale cohesie blijkt na herstructurering toegenomen en is bij een specifieke herstructurering groter dan bij algemene herstructurering. Ook de leefbaarheid en veiligheid verbeterd bij herstructurering. Bij verkoop van sociale huurwoningen zijn nauwelijks effecten op de bevolkingssamenstelling te zien. Maar het heeft wel een gunstig effect op de sociale cohesie. Hierbij wordt niet de woningvoorraad aangepast maar wel de eigendomsverhouding. Een verklaring hiervoor kan zijn dat eigenaren meer investeren in hun woning en de woonomgeving. Ook de leefbaarheid en veiligheid verbeteren bij deze ingreep.
3.2.5.2 Effect groenaanleg en sport- en speelvoorzieningen Groen aanleg en sport- en speelvoorzieningen zijn gericht op ontmoeting tussen bewoners en hiermee het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid. De bevindingen uit het onderzoek van het SCP (Wittebrood & Permentier, 2011) zijn dat deze ingrepen nauwelijks een gunstig effect hebben op de sociale cohesie, leefbaarheid en veiligheid. Wel is te zien dat meer groen een gunstig effect heeft op de afname van geweld en diefstallen en een minder grote toename van geweld wordt geconstateerd bij de aanwezigheid van een Cruyff Court, Krajicek Playground of Jantje Beton Sprankelplek. Een mogelijke verklaring is dat de inrichting of slecht onderhoud van groen zorgt voor een Versterkt gevoel van onveiligheid of verloedering. Ook kan het zijn dat groen wordt gebruikt door bezoekers die zorgen voor een gevoel van onbekendheid bij de bewoners waardoor zij zich onveiliger voelen. Een verklaring voor het geringe effect van sport- en speelvoorzieningen kan zijn dat, net als bij groenaanleg, deze aanpassingen in de openbare ruimte niet alleen (jonge)bewoners aantrekt die een positieve invloed hebben op de leefbaarheid en veiligheid, maar ook andere gebruikers die voor overlast en een onveiligheidsgevoel zorgen. De mate van aanwezigheid van begeleiders van gebruikers van de sport- en speelvoorzieningen is hierop van invloed.
3.2.6 Effect hoge dichtheid en oordeel over de woonomgeving Uit onderzoek: Verdichting heeft een grens (van Dam, 2010) van het Planbureau voor de leefomgeving komt naar voren dat de relatie tussen bebouwingsdichtheid en oordeel over de woonomgeving niet lineair is en de relatie minder wordt voor gebieden met een hoge adressendichtheid. Wanneer hierbij andere buurtkenmerken worden betrokken, komt naar voren dat een slechter oordeel over de woonomgeving niet samenhangt met een hoge omgevingsdichtheid op zich, maar met het gegeven dat een hoge bebouwingsdichtheid vaak samenvalt met een lage sociale status van de buurt. En vooral wanneer een hoog aandeel niet-westerse allochtonen in de buurt wonen. Ook uit onderzoek leefbaarheid van wijken (VROM, 2004) wordt gesteld dat gebieden met een hogere dichtheid in combinatie met een hoger aandeel flats een lagere beoordeling van de woonomgeving tot gevolg heeft. De kanttekening die hierbij geplaatst wordt is dat de bevolkingssamenstelling in gebieden met hoge dichtheden en flats anders is dan in buurten met lage dichtheden. Ook komt in gebieden met hogere dichtheden en flats vaker criminaliteit en overlast voor. Dit geeft een vertekend beeld van de relatie tussen hoge dichtheid en een slechtere waardering van de buurt.
24 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
3.3 De plint Om de beantwoording van de derde deelvraag Welke programmering van de plint is passend bij de behoefte van toekomstige bewoners en bezoekers van het gebied zonder dat deze conflicteert met bestaande voorzieningen? te onderbouwen zijn in deze paragraaf de functie van een plint, de criteria voor het ontwerpen van een goede plint, het belang van functies en de kansen en bedreigingen van plintfuncties beschreven.
3.3.1 Functie van de plint In de master thesis: high-rise, op ooghoogte, (de Nijs, 2015) wordt de plint beschreven als de eerste of eerste twee bouwlagen van een gebouw en het deel van het gebouw dat vanaf de straat zichtbaar is en waar interactie plaatsvindt tussen de straat en het gebouw. Volgens Glaser bepalen plinten slechts 10% van het gebouw, maar 90% van de beleving (Glaser, 2016).
Verhouding plint en publiekdomein Naast de definitie van een plint en openbare ruimte wordt er in City at eye level (Glaeser, 2016) ook het begrip “City at eye level” toegevoegd (zie figuur 5). De public realm (publiek domein) is het deel waarin stedelingen hun stad beleven. Hieronder valt de gevel en Figuur 5:Public space en City at eye level. (Karssenberg en Laven (2012) alles dat zichtbaar is op ooghoogte waardoor de plint (begane grond van gebouw) een cruciaal onderdeel is van de stad op ooghoogte. De ruimte tussen de gevel van de plint en de public space (publieke ruimte) wordt de hybrid- zone genoemd (van der Ham, 2016). Dit is ruimte tussen publiek en privaat domein waardoor deze deels privé en deels publiek is oftewel hybride.
25 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
3.3.2 Criteria voor een goede plint In het onderzoeksrapport The city at eye level (Glaeser, 2016) is een set criteria opgesteld die van toepassing zijn voor de analyse en strategie bepaling van een goede plint. Deze criteria zijn samengesteld uit eigen ervaring van de onderzoekers en eerdere onderzoeken waaronder: Towards a Fine city for people (Gehl, 2004) en Great streets (Jacobs, 1995). Deze criteria zijn ingedeeld in drie onderdelen die belangrijk zijn voor het goed functioneren van een plint, namelijk: De context, de straat en het gebouw. De criteria en wat van belang is voor een goed functionerende plint is hieronder per onderdeel beschreven (tabel 6). Straat Definitie • Hoogte van gebouwen minstens de halve straat breedte • Aangenaam straat profiel • Verbonden verhogingen • Duidelijk begin en eind van de straat • In geval van bomen: goed in proportie Complementair • Samenhang in fysieke diversiteit van het straatbeeld • Gebouwen verschillen verticaal • Gebouwen meer verticaal dan horizontaal • Duidelijke leesbaarheid van de constructie Balans in verkeer • Prettig om door te wandelen, en te bezoeken, je thuis te voelen • Balans tussen auto’s en voetgangers waarbij auto’s niet dominant zijn • Mogelijkheid om (kortdurend) te parkeren • Voldoende parkeergelegenheid voor auto’s en fietsen Fysiek comfort • Schuilplaats voor regen, wind, zon • Hoogwaardig onderhoud van de openbare ruimte • Voldoende zitgelegenheid • Voldoende menselijk geluid hoorbaar, verkeersgeluid gefilterd en niet dominant Gevarieerde • In hoofdstraat een grote variatie in functies en meerdere redenen om te bezoeken, functies zowel overdag als avonds. • In hoofdstraten: publieke functies (winkel, café, restaurant, cultuur) minstens elke 20 meter • In zijstraten niet enkel woningen maar ook werkfunctie in de plint, scholen, sociale voorzieningen etc. • In woonstraten: goed ontworpen leefruimte op straatniveau Gebruikers relaties • Inspirerende formules, kleiner winkels, cafés en restaurants de het straatbeeld bepalen • Goede service en marketing, klantrelatie
26 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Gebouw Transparantie • Geen blinde of passieve gevels. • Binnen moet communiceren met buiten Karakter • Gevelmateriaal: kwalitatief, gedetailleerd, ritme en kleur • In het oog springende kwaliteit • Monumentaal, geschiedenis Flexibiliteit • Hoogte plint > 4 meter (geschikt voor wonen, werken en winkelen) • Variatie van kleinere en grotere units • In geval van leegstand: mogelijkheid voor tijdelijke invulling • Meerdere functies mogelijk in het bestemmingsplan Hybride zone • Duidelijke overgang van publiek naar privé • Aandacht voor semipublieke ruimte door plantenbakken, tafels en stoelen en kwaliteit van terrassen • “Dialoog” tussen gebouw en de stad Gepaste bebording • Bescheiden borden, niet schreeuwende neonletter of elkaar overschreeuwen • Uniformiteit, bijvoorbeeld losse letters in vergelijkbare stijl
Context Positie in stedelijk • Positie binnen stedelijk netwerk, doorgaande lijnen weefsel • Fijnmazige structuur met veel keuzes om op te wandelen • Geen barrières in looproutes • Goede positie in stedelijke loop en fietsroutes • Goede verbinding met netwerk van parken en pleinen Gebruikers • Dag en nacht doorloop van voetgangers, 5-20 passanten per minuut per breedte dichtheid meter van de straat • Aanwezige aanvoerbronnen van voetgangers (haltes OV, parkeergarages) • Dichtheid van stedelijke gebruikers in de nabijheid • Plint georiënteerd publiek: economisch/cultureel kapitaal • Stedelijke mix van wonen, werken en recreëren Speciaal stedelijk • Speciale stedelijke functies als belangrijke markt, museum, of plek in mindmap van de programma stad • Concentratie van specifieke functies in de plint met specialisatie van economische of culturele functies Betrokkenheid • Eigenaren die initiatief nemen partners • Belonen van initiatief en goed gedrag • Handhaven van de gemeentelijke regels Management • Van elke gebouw voor zich naar logische straatvolgorde • Portfoliomanagement gebaseerd op inkomen, kwaliteit en uitstraling • Combinatie van korte en lange termijn strategie • Inschrijven op netwerken voor vrijkomende gebouwen • In geval van leegstand tijdelijke gebruikers in overeenstemming met lange termijn strategie Tabel 6: Criteria voor een goede plint op 3 schaalniveau's. Uit City at eye level (Glaeser, 2016)
27 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
3.3.3 Belang voorzieningen en openbare ruimte bij herstructurering Voorzieningen Door de instroom in naoorlogse wijken van huishoudens met een laag inkomen, in veel gevallen niet-westerse allochtonen en starters kregen deze wijken een belangrijke functie in de woningmarkt. Tegelijkertijd is er sprake van vergrijzing onder de autochtone bevolking die niet is vertrokken naar andere wijken. Deze demografische verandering heeft zijn effect gehad op de voorzieningen in de wijk. Door afnemend draagvlak hebben veel winkels hun deuren gesloten en ook hebben kleine winkelcentra veel leegstand (Schutjens, 1993). Wel blijkt dat deze naoorlogse wijken wel worden gewaardeerd om het ruime groen en goede openbare ruimte en nabijheid van winkels en andere voorzieningen. Ook zijn bewoners vaak tevreden met een grote lichte woning tegen een betaalbare prijs (Murie et.al., 2003). Uit het onderzoeksrapport: Helpt herstructurering? (van Bergeijk, 2008) komt naar voren dat het belang van voorzieningen bij herstructurering vaak wordt onderschat. De aanwezigheid van voorzieningen in een wijk blijken wel degelijk belangrijk te zijn voor de sociale cohesie. Dit omdat voorzieningen in een wijk de functie van ontmoetingsplaats hebben en daarmee onderlinge sociale contacten stimuleren. Bergeijk stelt dat er meer aandacht moet zijn voor de aanwezigheid en creatie van voorzieningen bij herstructurering. Hierbij moeten gemeenten en corporaties oog hebben voor de wensen van bewoners omdat zij het draagvlak vormen voor de voorzieningen. Als tweede wordt er gesteld dat de kans groter is dat nieuwe bewoners de voorzieningen in de wijk gaan gebruiken als deze gelijktijdig met de woningen worden opgeleverd en deze aantrekkelijk zijn én zijn toegesneden op de specifieke huishoudens.
Openbare ruimte In het onderzoek Leve het plein! (Klarenbeek, 2017) naar voorzieningen op en rond pleinen en het effect op leefbaarheid wordt gesteld dat de aanwezigheid van mensen de belangrijkste indicator is voor leefbaarheid. Dit is te beïnvloeden door voorzieningen op het plein en rond het plein, waaronder voorzieningen in de plint. Uit dit onderzoek komen de vier factoren die van invloed zijn op de mate van levendigheid (Tabel 7). Hieruit is de belangrijkste conclusie dat voorzieningen in de plint zorgen voor een bestemming van de bezoekers, wat weer zorgt voor levendigheid. Hiernaast is bezoekpotentie belangrijk: Hoe groter het verzorgingsgebied, hoe meer bezoekers en dus levendigheid.
Tabel 7: Factoren van invloed op leefbaarheid pleinen/openbare ruimte (Klarenbeek, 2017)
28 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
3.3.4 Kansen en bedreigingen plint functies Uit het onderzoek city at eye level (Glaeser, 2016) zijn vijf typen functies genoemd met hierbij de kansen en bedreigingen (tabel 8). Deze functies zijn: Winkel-, commercieel-, sociale-, vrijetijd- en woonfunctie. ) Functie Kans voor functie Bedreiging voor functie Winkel - Beleving als belangrijke factor tussen online en - Online winkelen, minder vraag naar winkel offline winkelen oppervlak - Nieuwe speciaalzaken als oil &olive of authentieke - Teveel winkelaanbod in het algemeen broodzaken - Ketens geven minder om plint en zorgen voor - Nieuwe culturele ondernemers uniformiteit - Creatieve industrie - Overdekte winkelcentra die de plintfunctie - Pop-up winkels naar binnen trekken - Straat management: meer richten op de straat dan - Versnipperd eigendom waardoor eigenaren het gebouw en winkels de best betalende huurder nemen Kantoor - Flexwerk: interactie en ontmoeten in de plint - Flexwerk: minder kantoor opp. Nodig en - Flexwerkplekken nabij OV-punten leegstand - Gedeeld gebruik van bibliotheek, theaterfoyers, - Auto georiënteerde gebouwen met een dode sportscholen en overheidsgebouwen begane grond - Tijdelijk gebruik leegstaande plint - Monofunctionele werk gebieden - Ambachten, studio’s en creatieve bedrijven met - Kantoren op begane grond met geblindeerde service functie ramen en gesloten karakter na kantoortijd. - Bedrijven die aan de straat moeten liggen (Gezondheid, schoonheidsspecialisten, eten, reparatie) Sociaal - Basisscholen in de plint - Sociale clusters die plintfunctie naar - Sociale voorzieningen voor de buurt: binnentrekken politiebureau, makelaar etc. - Clustering van scholen die zorgen voor in - Makelaar tussen leegstaand sociaalvastgoed en zichzelf gekeerde campus vorming gebruikers - Openbare gebouwen van hogescholen/universiteiten met werkervaringsplekken, ruimtes voor startups van studenten Vrijetijd - Horeca als traditioneel goede plintfunctie - Op zichzelf gerichte vrijetijd clusters - Tijdelijke horeca in leegstaande plint - Te grote wenselijkheid van horeca bij - Op de straat georiënteerde musea, winkel/café en ontwikkelingstraject ingang op straat gericht - Enkelgericht op vrijetijd bij binnenstedelijke - Tijdelijke tentoonstellingen in de plint locaties Wonen - Sociale controle door 24 uur per dag ogen op de - Wooncomplexen die zich terugtrekken, straat vorming van gated communities en - Nieuwe combinaties van wonen/werken veiligheidsmaatregelen als gevolg van - Herleving van stedelijk bouwblok met flexibele onveiligheidsgevoel plint Tabel 8: kansen en bedreigingen bij verschillende plint functies. Vertaald uit city at eye level (Glaeser et.al, 2016)
29 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
3.4 Consequenties Om de vierde deelvraag: “Op welke wijze kan vanuit vastgoed economische methode bepaald worden wat de transformatie naar een stadsstraat betekent voor de vastgoedeigenaren in de Burgemeester Röellstraat?” te beantwoorden is In deze paragraaf een kader geschetst om de consequenties van een transformatie vanuit vastgoed economisch perspectief te duiden. In het hoofdstuk resultaten is de uitwerking van dit kader op een transformatie zoals deze voorkomt uit de beantwoording van de eerste deelvraag beschreven.
3.4.1 Woningwet 2015 Op 1 juli 2015 is de nieuwe woningwet 2015 (MvBZ en koninkrijksrelaties, 2015) ingegaan. Hierin is gesteld dat woningcorporaties terug moeten naar hun kerntaak: het bouwen, verwerven en beheren van goede en betaalbare sociale huurwoningen voor mensen me een lager inkomen. Deze kerntaak is een zogenaamde dienst van algemeen economisch belang (DAEB). In het verlengde hiervan zijn nog enkele andere diensten aangemerkt als diensten van algemeen economisch belang.
DAEB en niet-DAEB vastgoed Door de regels in de nieuwe woningwet 2015 moeten commerciële activiteiten worden afgesplitst of juridisch gescheiden worden. De corporaties zijn hiermee minimaal verplicht de niet-DAEB activiteiten administratief te scheiden van de DAEB-activiteiten. Ook kan de corporatie ervoor kiezen om de niet-DAEB activiteiten onder te brengen in een of meer juridische dochterondernemingen. Bij een juridische splitsing moet de vennootschap met niet-DEAB- activiteiten zelfstandig levensvatbaar zijn en moet er toestemming gegeven worden door de Autoriteit Woningcorporaties.
Maatschappelijk vastgoed Onder de diensten van algemeen belang vallen bedrijfsmatig- en maatschappelijk vastgoed. Het bedrijfsmatig vastgoed heeft betrekking op de bouw en exploitatie van eigen kantoorruimte ten behoeve van de woningcorporatie. Wat valt onder maatschappelijk vastgoed is nauwkeurig beschreven in de woningwet en is hieronder weergegeven zoals deze beschreven staat in de handreiking: woningwet in de praktijk: maatschappelijk- en bedrijfsmatig vastgoed (Aedes, 2016) Voor de categorie basisscholen en centra voor Jeugd en gezin is er toestemming nodig van de minister en moet het aan de voorwaarde voldoen dat de investering als renderend beschouwd kan worden. Als toets norm wordt hiervoor de verhouding gehanteerd tussen de stichtingskosten (totale investeringskosten) en de jaarhuur. De stichtingskosten mogen hier niet meer dan 16 keer de aanvang jaarhuur bedragen.
10% regeling commerciële activiteiten Beperkte en veelal kleinschalige commerciële activiteiten zijn toegestaan in de DAEB-tak mits deze voldoen aan bepaalde voorwaarden. Hieronder valt bijvoorbeeld een kapper in een gemeenschapshuis. Deze commerciële activiteit mag niet meer dan 10% van het bruto vloeroppervlak (incl. gemeenschappelijke- en parkeerruimte) van het totale vastgoed beslaan.
Voorwaarden voor maatschappelijk vastgoed (MOG) - Om te bouwen, verwerven of beheren is de voorwaarde dat het betreffende vastgoed is gelegen in gebieden waar de corporatie woningen bezit; - Het vastgoed moet een functie hebben die gericht is op de wijk, de buurt of het buurtschap waarin het is gelegen; - Overeenkomsten van huur en verhuur mogen gesloten worden met verenigingen of stichtingen die (statutair) uitsluitend als doelstelling hebben diensten te leveren of werkzaamheden te verrichten die zijn gericht op het maatschappelijk belang of publiekrechtelijke lichamen (overheidsinstellingen)
30 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Corporaties mogen het volgende vastgoed bouwen, verwerven en beheren: - opvangcentra (blijf-van-mijn-lijfhuizen, dag- en nachtopvang voor dak- en thuislozen en verslaafden) - hospices - zorgsteunpunten die inpandig in een woonzorggebouw zijn gevestigd - ruimten voor dagbesteding van gehandicapten of ouderen, incl. enige zorginfrastructuur, die inpandig in een woonzorggebouw zijn gelegen - buurthuizen - gemeenschapscentra - jongerencentra, mits zonder horecavoorziening - dorps- of wijkbibliotheken - veiligheidshuizen - ruimten voor op de buurt of wijk gericht maatschappelijk werk door stichtingen of verenigingen - ruimten voor op de buurt of wijk gerichte activiteiten op het gebied van welzijnswerk door stichtingen of verenigingen
Corporaties mogen het volgende maatschappelijk vastgoed bouwen, verwerven en beheren, wanneer de minister hier vooraf mee heeft ingestemd: - basisscholen (mits wordt voldaan aan bepaalde rendementseisen) - centra voor jeugd en gezin (mits wordt voldaan aan bepaalde rendementseisen) - gebouwen die nauw verwant zijn aan de gebouwen uit de BTIV bijlage 3 (zie hierboven), mits ze één geheel vormen met een voor bewoning bestemd gebouw in eigendom van de corporatie.
3.4.2 Toegevoegde waarde van samenwerking Gezien de inperking van commerciële activiteiten van woningcorporaties en het belangrijke aandeel van een plint in de stadsstraat lijkt samenwerking met marktpartijen een mogelijkheid. Om de (financiële)consequenties voor de eigenaren in dit specifieke project in te kunnen schatten, zijn de kansen en belemmeringen van een samenwerking hier onder beschreven. In het onderzoek: Zij maakt het verschil (de Zeeuw, 2009) is de toegevoegde waarde van samenwerking tussen corporaties en marktpartijen bij herstructurering wetenschappelijk onderzocht. Hier is naast een actuele inventarisatie van herstructureringsprojecten met een samenwerking tussen corporaties en ontwikkelaars ook onder andere de toegevoegde financiële waarde van marktpartijen gemeten
Toegevoegde waarde op financieel gebied Uit het onderzoek van de Zeeuw komt naar voren dat marktpartijen niet meer financiële mogelijkheden hebben dan woningcorporaties bij het realiseren van woningen in het topsegment. Het onderzoek bevestigt ook dat het niet zo is dat samenwerking doorgaans bijdraagt aan het verhogen van het verdiende vermogen van marktonderdelen van de herstructurering. Dit zou te maken hebben met de professionalisering die de laatste jaren gaande is bij woningcorporaties. De focus van corporaties lag al eerder niet meer op het verhogen van winsten maar ook zij zijn zich daar de laatste jaren meer op gaan richten. Langzamerhand krijgen ze meer het karakter van een commerciële organisatie met bijbehorende expertise. (Inperkingen door regelgeving daargelaten) Ook op het gebied van kostenbeheersing is de expertise persoonsgebonden en is de toegevoegde waarde van marktpartijen niet zo overheersend als werd gedacht, mede door de professionalisering van de woningcorporaties. Wel zijn marktpartijen van toegevoegde waarde bij het risicomanagement in sommige onderdelen van een project. De financiële risico’s worden doorgaans evenredig verdeeld en er is dus geen absolute verlaging van de risico’s. Vangnet constructies waarbij niet verkochte woningen worden afgenomen door de corporatie verlagen aanzienlijk de risico’s voor de marktpartij.
31 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
32 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
4 Methodisch kader 4.1 Onderzoeksopzet Om antwoord te kunnen geven op de onderzoeksvraag is er gebruikt gemaakt van verschillende onderzoeksmethoden. Hieronder zijn deze methoden toegelicht en hoe en met welk doel hieraan invulling gegeven is. Vervolgens is er in een matrix per deelvraag de wijze van onderzoek beschreven (tabel 9). Vervolgens zijn de onderdelen en fases van het onderzoek schematisch weergegeven in een onderzoekmodel en is per deelvraag de onderzoeksstrategie toegelicht.
4.1.1 Conceptuele weergave Onderstaand is de uitvoering van het onderzoek schematisch weergegeven (figuur 6). Hierin is er onderscheid gemaakt tussen verschillende fasen van het onderzoek. Fase 1 betreft het onderzoeken van theorie waarmee invulling gegeven is aan het theoretisch kader. Vervolgens is dit gebruikt om het empirisch gedeelte van het onderzoek uit te voeren in fase2. Door de samenkomst van de gevonden theorie en de analyses uit de praktijk zijn de mogelijke effecten bepaald van een stadsstraat op de leefbaarheid. Vervolgens is in fase 3 een ontwerp gemaakt met een mogelijke invulling van de stadsstraat.. Tot slot zijn de financiële consequenties voor de eigenaren in het gebied beschreven en is het gemaakt ontwerp doorgerekend middels rekenmodel met een kasten-baten analyse.. In het laatste hoofdstuk is een conclusie getrokken, de hoofdvraag beantwoord en hiermee samenhangende aanbevelingen opgesteld.
Figuur 6: Schematische weergave van de onderzoeksfasen (eigen illustratie)
33 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
4.1.2 Methodiek
Deelvraag Vraagtype Methode Toelichting methode Bronnen Beoogde uitkomst
Structuurvisie 2040 (gemeente Amsterdam, Literatuuronderzoek naar 2011) Beschrijving van de plannen voor publicaties over de te een stadsstraat tot nu en de ontwikkelen stadsstraat en Literatuuronderzoek/ Koers 2025 (gemeente kenmerken hiervan. Als ook de 1 Definiërend kwalitatieve interviews met Interviews Amsterdam, 2016) visies van de belanghebbenden gemeente Amsterdam en om zo de vorm op kengetallen te eigenaren in het gebied bepalen. Interview gemeente Amsterdam en eigenaren in het gebied Wonen, wijken & interventies (SCP,2011)
Modellen/theorieën die Stedelijke verdichting (PBL, toepasbaar zijn voor de Onderzoek naar data omtrent 2012) beschrijving van effecten van Voorspellend leefbaarheid van andere 2 Literatuuronderzoek stadsvernieuwing op de /verklarend recent ontwikkelde f leefbaarheid van wijken en verbeterde stadsstraten. OIS Amsterdam in cijfers mogelijk ven toepassing op de te (gemeente Amsterdam, ontwikkelen stadsstraat 2017)
Maps.AAmsterdam.nl OIS Amsterdam in cijfers 2017 (Gemeente Amsterdam, Literatuuronderzoek naar 2017) Verschillende scenario’s voor voorziening behoefte van mogelijke programmering in plint Literatuuronderzoek/ 3 Ontwerpend huidige/toekomstige van de gehele stadsstraat op inventarisatie Gemeente Amsterdam bewoners en inventarisatie kengetallen en in het gebied van huidig voorzieningsniveau (2016, november). Eigen Haard op detail.
Wonen in beweging. (MvBZK 2016) Onroerend goed als Rekenmodel opstellen waarin belegging. Gool, P. van verschillende scenario’s (2007). Rekenmodel met verschillende Literatuuronderzoek/ ingevuld kunnen worden met scenario’s op detail voor het 4 Toetsend analyse een doorrekening van de Investeren in vastgoed, gebied waar de opdrachtgever financiële consequenties voor grond en gebieden. Vlek, P Eigen Haard eigenaar is. de eigenaar. (2009)
Tabel 9: Onderzoeksmatrix, eigen illustratie
34 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
4.1.3 Strategie per deelvraag Deelvraag 1: De eerste deelvraag luidt: “Welke ingrepen zullen er volgens de verschillende belanghebbenden uitgevoerd moeten worden in de Burgemeester Röellstraat om deze te transformeren naar een stadsstraat?” Deze vraag is van een definiërend karakter en is onderzocht middels literatuuronderzoek en interviews met de eigenaar in het gebied: woningcorporatie Eigen Haard en met een stedenbouwkundig ontwerper van de gemeente Amsterdam die betrokken is bij het onderzoeksgebied. De literatuurstudie is gedaan om een overzicht te krijgen van het begrip stadsstraat. Hierbij zijn uit verschillende publicaties een begripsomschrijving, de aanleiding en de functie van stadsstraten beschreven. De kwalitatieve en semigestructureerde interviews zijn getranscribeerd met Nvivo waarna deze in Excel zijn geanalyseerd op besproken thema’s. De interviews hebben hierbij gediend als verdieping om de ideeën die de verschillende belanghebbenden in het gebied te achterhalen. Deze methode waar tijdens het interview met Eigen Haard een kaart van het onderzoeksgebied is ingetekend bleek effectief om de visie gedetailleerd aan het gebied te koppelen.
Deelvraag 2: De tweede deelvraag luidt: “Wat zijn de mogelijke maatschappelijke effecten van transformatie naar een stadsstraat op de leefbaarheid van het omringende gebied?” Deze deelvraag is van een voorspellend/verklarend karakter en is middels literatuuronderzoek beantwoord. Aangezien de ontwikkeling van een stadsstraat in de toekomst ligt kan het effect van vernieuwing op leefbaarheid niet direct gemeten worden. Ook is het gezien het tijdsbestek van 20 weken waarin het onderzoek afgerond moet worden niet haalbaar om de effecten van vergelijkbare stadsvernieuwingsprojecten op leefbaarheid te onderzoeken. Om mogelijke effecten van fysieke ingrepen te onderbouwen is gebruik gemaakt van eerdere diepgaande onderzoeken naar het verband tussen fysieke ingrepen en leefbaarheid. De theorieën uit deze primaire bronnen zijn vervolgens betrokken op de gewenste ingrepen zoals deze zijn beschreven in de eerste deelvraag.
Deelvraag 3: De derde deelvraag luidt: “Welke programmering van de plint is passend bij de behoefte van toekomstige bewoners en bezoekers van het gebied zonder dat deze conflicteert met de bestaande voorzieningen?” Deze vraag heeft een ontwerpend karakter en is onderzocht door literatuuronderzoek gevolgd door een data-analyse en de uitkomsten van deelvraag 1 en deelvraag 2. Eerst zijn de functies en voorzieningen binnen Geuzenveld-Slotermeer geïnventariseerd. Vervolgens is uit data van OIS Amsterdam een analyse van het voorzieningenniveau gemaakt en is deze vergeleken met het stadsdeel Nieuw-West en heel Amsterdam. Met deze gegevens en de uitkomsten uit deelvraag 1 en 2 zijn tot slot verschillende scenario’s voor programmering voor de plint ontworpen. Voor het gebied waar Eigen Haard eigenaar is van het vastgoed is er een vormstudie gemaakt. Met de hoeveelheden die hieruit zijn gekomen is bepaald hoeveel voorzieningen er nodig zijn om het voorzieningenniveau op te trekken naar het niveau van Nieuw-West. Dit ontwerp is vervolgens in deelvraag 4 doorgerekend middels een stichtingskosten raming en kosten-baten analyse bij exploitatie op de financiële haalbaarheid.
Deelvraag 4: De vierde deelvraag luidt: “Op welke wijze kan vanuit vastgoed economische methode bepaald worden wat de transformatie naar een stadsstraat betekent voor de vastgoedeigenaren in de Burgemeester Röellstraat?” Deze vraag heeft een toetsend karakter en is onderzocht door literatuuronderzoek en een financiële analyse in de vorm van een vastgoed economisch rekenmodel. Hiervoor is literatuuronderzoek uitgevoerd naar de financiële randvoorwaarden bij een ontwikkeling van een stadsstraat voor de woningcorporaties die in het gebied vastgoedeigenaar zijn. Vervolgens is een rekenmodel opgesteld waarin het ontwerp voortkomend uit deelvraag 3 is doorgerekend op de financiële haalbaarheid.
35 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
4.2 Afbakening • Het onderzoek richt zich op de te ontwikkelen stadsstraat langs de Burgemeester Röellstraat tussen het Lambertus Zeilplein en de Ring A10. • De financiële consequenties voor de eigenaren richt zich op de eigenaren in de vorm van verschillende woningcorporaties met bezit in het onderzoeksgebied.
4.3 Relevantie De groei van de stad is een trend die al enige tijd zichtbaar is en de hieruit voortkomende woningbouwopgave wordt alleen maar urgenter waardoor inbreiding en verdichting een noodzaak is. Deze vorm van stadsvernieuwing in bestaande woonomgevingen heeft invloed op de verschillende belanghebbers die hier al aanwezig zijn. Het uit te voeren onderzoek is in eerste instantie relevant om in kaart te brengen aan welke programmering in de plint behoefte is voor huidige en toekomstige bewoners van het gebied zodat het in de toekomst een prettige omgeving blijft voor alle huidige en nieuwe bewoners. Ook is het relevant voor de eigenaren in het gebied te onderzoeken wat er juridisch mogelijk is bij invulling van de stadsstraat met verschillende voorzieningen.
4.4 Afwijking plan van aanpak In afwijking van het plan van aanpak is de onderzoeksmethodiek van de vierde deelvraag gewijzigd. Door de complexiteit van een gebiedsontwikkeling waarvan de stadsstraat onderdeel is, die nu slechts een visie betreft zijn er amper randvoorwaarden beschreven. Door het ontbreken van randvoorwaarden kan er geen realistisch gebiedsontwerp gemaakt worden waarmee een financieel overzicht ook niet te maken is en geen waarde toevoegt aan het onderzoek. Omdat bij een samenwerking met marktpartijen de invulling een uitkomst van onderhandelingen, voorwaarden en inbreng van een projectontwikkelaar zullen zijn kan dit erg uiteenlopen. Om deze reden is er een keuze gemaakt om in plaats van een rekenmodel dieper in te gaan op wat wel mogelijk is voor de corporaties bij keuzes voor verschillende functies in de plint.
36 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
37 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
5 Resultaten In dit onderzoek wordt er gekeken naar de invulling van de plint in de te ontwikkelen stadsstraat in de Burgemeester Röellstraat en hoe dit passend is binnen de huidige en toekomstige context. Hierbij is onderzocht wat de huidige situatie is en welke programmering passend is en een bijdrage levert aan de leefbaarheid van het omringende gebied. De resultaten in dit hoofdstuk zijn van beschrijvend en ontwerpend karakter en kunnen een bijdrage kan leveren aan de planvorming van binnenstedelijke verdichtingsopgaven.
5.1 Deelvraag 1: Hoe moet de stadsstraat er uit komen te zien? De eerste deelvraag luidt: “Welke ingrepen zullen er volgens de verschillende belanghebbenden uitgevoerd moeten worden in de Burgemeester Röellstraat om deze te transformeren naar een stadsstraat?” Deze vraag is van een definiërend karakter en is in deze paragraaf beantwoord middels literatuuronderzoek en een interactief interview waarbij de kansrijke locaties voor stadsstraat en voorzieningen in de plint zijn geïdentificeerd.
5.1.1 Definitie stadsstraat De stadsstraat is volgens de beschrijving uit de structuurvisie 2040 (Gemeente Amsterdam, 2011) in te delen in 4 soorten: Voldragen, in ontwikkelen, niche en potentieel. De voldragen stadsstraat heeft een belangrijke verkeer geleidende functie en een belangrijke winkel- of horecafunctie. De Burgemeester Röellstraat heeft een belangrijke verkeersfunctie maar geen voorzieningen. Gezien de belangrijke verkeer geleidende functie van de straat (Bus, tram, autoweg, fietspad, voetpad) en de geringe aanwezigheid van niet-woonfuncties (zie paragraaf 5.3.1: Analyse functies en voorzieningen) is het niet aan te merken als een stadsstraat. Dit is ook in het onderzoeksrapport: Stadsstraten (Gemeente Amsterdam, 2017) terug te zien. In dit rapport is de Burgemeester Röellstraat benoemd als potentiele stadsstraat. 5.1.2 Impressie van stadsstraat ontwerp Uit: Dynamisch perspectief Jan Evertsen straat (Gemeente Amsterdam, 2014) Al in 2014 is in de structuurvisie van gemeente Amsterdam aangegeven dat de Jan Evertsenstraat getransformeerd zal worden tot een groene en sociaal veilige stadsstraat (gemeente Amsterdam, 2011). Van deze straat is er toen al het initiatief genomen om de ideeën van verschillende partijen bijeen te brengen welke zijn opgetekend in het rapport: Perspectief op de Jan Evertsenstraat, tussen Mercatorplein en Sloterplas (Gemeente Amsterdam, 2014). Hierin zijn schetsen en tekeningen weergegeven waarop verschillende stakeholders en overheden koersen om de straat te transformeren naar stadsstraat. Hieronder is een door de gemeente gemaakte impressie weergegeven hoe een transformatie naar een stadsstraat er uit zou kunnen zien in een straat die parallel loopt aan de Burgemeester Röellstraat (figuur 9).
Figuur 7:Impressie Jan Evertsenstraat voor en na stadsstraat ontwikkeling, uit: Dynamisch perspectief Jan Evertsenstraat. (Gemeente Amsterdam, 2014) 38 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
5.1.3 De eigenaren in het gebied In het gebied rond de Burgemeester Röellstraat zijn de woningcorporaties grotendeels eigenaar van het vastgoed. Hiernaast zijn er ook een aantal vastgoedobjecten langs de straat die niet tot het bezit van de corporaties gerekend kunnen worden. Het corporatiebezit in het gebied is onderzocht en hieronder weergegeven (figuur 7). Hierbuiten is ook de gemeente Amsterdam eigenaar van de openbare ruimte samen met het gemeentelijk vervoersbedrijf die eigenaar is van de trambaan. De niet woonfuncties zijn nader geanalyseerd in paragraaf 4.3: De programmering van de plint.
De bebouwing In figuur 7 is de bebouwing langs de gehele straat in kaart gebracht en de bebouwing getypeerd. Aan de noordzijde van de Burgemeester Röellstraat zijn voornamelijk eengezinswoningen (Nummer 1) en Duplexwoningen (Nummer 2, 3) gelegen met daarachter portiekwoningen. Vervolgens zijn hier haaks op de straat gelegen Portiekwoningen(4) en bij de brug over de Burgemeester Cramergracht aan de gracht een galerijflat en langs de straat aan weerszijden een portiekwoningen die beide in particulier bezit zijn (5). Zuidelijk van de Burgemeester Röellstraat zijn haaks op de straat gelegen portiekwoningen (6), een blok met portiekwoningen in particulier eigendom (7). Hierna is er een blok met portiekwoningen (8) en vervolgens zijn er een drietal galerijflats (9)met hiervoor aan de straat gelegen onderwijsgebouwen: dagverblijf en LBO/MBO-school (10).
Figuur 8: Corporatie eigendom en Woningtype Burgemeester Röellstraat.( Eigen illustratie. Bron kaart: maps.Amsterdam.nl, Bron afbeeldingen: maps.google.nl)
5.1.4 Visie stakeholders: analyse interviews Om inzicht te krijgen in de visie van de eigenaren in het gebied zijn er twee interviews afgenomen. Deze zijn gehouden met Bart Bozelie, gebiedsontwikkelaar bij woningcorporatie Eigen Haard en Tim Nagtegaal, Stedenbouwkundig ontwerper van de gemeente Amsterdam. Deze interviews zijn opgenomen en getranscribeerd waarvan de transcripties zijn opgenomen in de bijlagen 10 en 11.
Interview Eigen Haard Tijdens dit semigestructureerde interview is er gebruik gemaakt van een kaart van het onderzoeksgebied met foto’s van de verschillende complexen die aan de Burgemeester Röellstraat gelegen zijn. Tijdens dit interview is gevraagd met een rode groene en blauwe stift de mogelijk locaties voor een fysieke ingreep aan te geven en tevens een mening te geven over potentie van de complexen om in aanmerking te komen voor vernieuwing. 39 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Het transcript is geanalyseerd op enkele thema’s. Hiervan zijn onderstaand de belangrijkste bevindingen weergegeven. Vervolgens is de ingetekende kaart weergegeven met opmerkingen uit het interview en de daarbij aangewezen locaties.
Uitspraken uit transcriptie analyse op onderwerpen Stadsstraat • Een stadsstraat is een straat waar gewoond en gewerkt wordt en waar ook voorzieningen zijn en het fijn verblijven is. • Stadsstraten binnen de ring hebben best gesloten wanden, In de burgemeester Röellstraat zullen er wel openingen moeten zijn om de achterliggende wijk niet af te sluiten. • Slotermeerlaan is echt een stadsstraat die er al is, het is beter om aan te sluiten bij bestaande ontwikkelingen dan plannen dat ergens een stadsstraat komt en dit hem dan ook wordt. • Een echte stadsstraat is tweezijdig. Hier is het door de scholen en galerijflats lastig. Bepaalde gebieden zullen zich afzijdig houden van de stadsstraat die er dan is. Plint: • In de plint ter hoogte van Slotermeerlaan zijn wel wat voorzieningen. En dit is een logischere plek voor een plint dan de hele Röellstraat. • De Bernard Lodderstraat is zijn winkelfunctie verloren. Hiervoor is een nieuwbouwplan en zullen er geen winkels terugkomen maar wonen in de plint • De plinthoogte is afhankelijk van het uiteindelijke commerciële programma en dan is de verhouding net anders. Als er bijvoorbeeld driekwart bedrijvigheid komt, kan de plint wel 5 meter zijn, bij 25% bedrijvigheid kan deze bijvoorbeeld 3 meter zijn en dan kan men op basis hiervan bepalen hoe het bedrijf past. • De vraag is wat goede functies zijn voor zo’n plint of misschien zou er wel meer wonen in de plint moeten komen, want liever woningen dan lege bedrijfsruimtes in de plint. • Men moet geen plint als in de Bernard Lodderstraat terugbouwen. Kantoortjes inde plint met zowel overdag als in de avond de lamellen dicht, levert geen levendige plint. Functies/voorzieningen • In de Slotermeerlaan zijn al best veel voorzieningen, dus het is voorstelbaar dat aan de overkant (dichtersbuurt) ook wel voorzieningen kunnen komen en aan de kruising Burgemeester Röellstraat-Slotermeerlaan. Ook aan beide zijden in de Röellstraat. • Je kan niet alles bewinkelen, maar net als langs de Vluchtlaan is er een overloopgebied van het winkelcentrum met iets lagere huren waar geen ketens zitten, maar meer wijkgerichte voorzieningen zoals een Turkse bakker of slager. • Sociale voorzieningen en buurtfuncties zijn meer gewenst dan ketens langs de Burgemeester Röellstraat • Een project met woningen en winkels zal dan in de markt gezet moeten worden, waarbij wij kunnen zeggen hoeveel sociale huurwoningen wij willen die dan naar ons gaan. Wonen • Voor het gebied Geuzenveld-Slotermeer heeft men al heel lang het idee dat er iets aan de woningvoorraad moet gebeuren. Met name de woonkwaliteit moet verbeteren. Sloop-nieuwbouw kan hier zeker onderdeel van zijn. • Wanneer de laagbouwwoningen worden gesloopt en opgeschoven richting rooilijn van de straat kunnen er veel meer wooncapaciteit worden gerealiseerd (geschat 4 keer zoveel woningen en misschien wel meer) • Vanuit de politiek is gezegd dat er bij sloop-nieuwbouw evenveel sociale huurwoningen terug moeten komen. Bij verdichting met als gevolg een hoger aantal woningen kunnen er zo nieuwe groepen de wijk instromen. • De portiekwoningen zonder lift staan in woononderzoeken als minst gewild. Als je meer courante woningen toevoegt is het makkelijker verschillende groepen in je wijk te krijgen. Verdichting • Overal in de stad zijn we opzoek naar plekken om te verdichten, dan biedt zo’n grote, open brede weg een kans.
40 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
• Langs de Röellstraat ter hoogte van de van Deysselbuurt is kans om te verdichten. De verdichting zal met name plaatsvinden langs de Röellstraat en in mindere mate in de achterliggende wijk Leefbaarheid Een hoop klachten over leefbaarheid gaan ook over de woonkwaliteit: Slechte isolatie en schimmel in de woningen, met astmaklachten als gevolg . Verder klagen bewoners over geluidsoverlast tussen buren of van de straat. wanneer aandacht voor het oplossen van deze klachten bij vernieuwingsplannen draagt dit ook bij aan het verbeteren van de leefbaarheid.
41 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Interview kaart analyse (figuur 8) 1: Rochdale is bezig met deze woningen. Hier zal waarschijnlijk in grotere dichtheid gebouwd worden dan het achterliggende gebied (14) 7: Plein 40-45 8: Mogelijkheden om voorzieningen te realiseren 9: Hier zitten al voorzieningen , gevoelsmatig oké 10/11: Deze plint logischer voor bedrijvigheid dan de Röellstraat en zeker verderop. Aanhaken op bestaande ontwikkelingen 12: Lodewijk van Deysselstraat met niet woonfuncties: Hier kan ik mij wel voorstellen dat net als wij in de Bernard Lodderstraat doen (16) 14: Lodewijk v. Deysselbuurt: Rochdale bezig. Waarschijnlijk minder hoge dichtheid als langs de B. Röellstraat 16: Plint Bernard Lodderstraat: heeft winkelfunctie verloren, nieuwbouwplan met woningen in de plint voor betere leefbaarheid (ROOD): plekken met kans voor stadsstraat (GROEN): Kansen voor voorzieningen in de plint.
Figuur 9: Kaart n.a.v. analyse interview transcriptie en getekende kaart (eigen illustratie)
42 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Interview gemeente Amsterdam Tijdens dit semigestructureerde interview met Tim Nagetegaal is er met name gesproken over de ontwikkelingen in de Lodewijk van Deysselbuurt. Hier is de heer Nagtegaal voornamelijk bij betrokken vanuit zijn rol als stedenbouwkundige. Er is hierbij wel gesproken over de Röellstraat in meer algemene zin omdat dit nog te prematuur is om veel over te vertellen. Het transcript is geanalyseerd op enkele thema’s. Hiervan zijn onderstaand de belangrijkste bevindingen weergegeven.
Uitspraken uit transcriptie analyse op onderwerpen Stadsstraat • De gemeente noemt het meer een stadslaan dan stadsstraat. Dus meer een brede, statige allee met hoge bomen zoals vroeger; • De stadslaan moet een eenduidige uitstraling krijgen over de gehele lengte en gebruik maken van de tuin stedelijke kwaliteiten: Groen en ruimte dus de trambaan ook in het groen leggen bijvoorbeeld. • De lange as met laagbouwwoningen en tuintjes heeft totaal geen representativiteit en er grens geen actieve bebouwing aan. Plint • Er moet een plint komen die levendig is door hogere bebouwing, een compacter straat profiel en een actieve plint met in eerste instantie toch wonen. • De plint moet adaptief gebouwd worden met in eerste instantie wonen dat in de tijd kan verkleuren naar een andere functie. Het is wel lastig om dit te veranderen als er eenmaal wonen is. Functies/Voorzieningen • Door menging van mensen van buitenaf of ui de buurt die een stap in hun woon carrière willen maken krijg je hier ook nieuwe voorzieningen als een bepaald type koffiezaak dat heir gemist wordt en meer draagkracht voor andersoortige voorzieningen • Door te kleine woningen zie je steeds meer huiswerkbegeleidingsplekken maar dit is nog te weinig om dat goed aan te pakken • Aan de Röellstraat zouden buur overstijgende voorzieningen moeten komen als zorgfuncties. De kleinschalige voorzieningen in de Deysselbuurt zelf zouden goed huiswerkbegeleidingsplekken of iets dergelijks kunnen komen • De stadsloods ziet potentie in de plint van de Röellstraat omdat steeds meer kleine bedrijven uit het centrum worden verdreven door hoge huren. De Röellstraat zou hiervoor een interessante plek kunnen zijn om deze bedrijven binnen de stad te behouden. Wonen • De opgave is ook mengen en woningen toevoegen kan dan heel mooi aan de Röellstraat • In eerste instantie moet het een levendige plint worden met waarschijnlijk een woonfunctie • Ook inde wijk zal de plint geactiveerd moeten worden met wonen aan de straat. Dit stimuleert ontmoeting en interactie • Er is nu 90% sociale huur in de Deyssel buurt. Door de woningen die je toevoegt, 600 op de bestaande 1400 wordt dit procentueel teruggebracht naar ongeveer 60% is het idee met behoud van het absoluut aantal sociale huurwoningen. Leefbaarheid • Een groot probleem in de wijk is ook wel de erbarmelijke bouwtechnische staat van de woningen door schimmel en te kleine woningen voor grote gezinnen. Vernieuwing kan bijdragen aan leefbaarheid door mensen op de juiste manier te laten wonen • De openbare ruimte heeft veel “kijk groen”. Dit zou je meer gebruikswaarde moeten geven. Verdichting/menging • Om de lange stadsstraat meer smoel te geven ligt hier een goede verdichtingskans met wonen in de plint • Met de verdichtingsopgave wil je ook nieuwe doelgroepen naar de buurt trekken.
43 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
• De bouwhoogte zou zon 5 a 6 lagen moeten zijn. Dit is gerelateerd aan de bestaande hoogbouw in het gebied • Door andere woningen toe te voegen in de middel dure huur kan je bijvoorbeeld leraren in de stad behouden, want er lijken nu tekorten te ontstaan in deze beroepsgroepen. Cultuurhistorisch • De Couperusbuurt is cultuurhistorisch iets waardevoller dan de Deysselbuurt, dus lastiger voor sloop-nieuwbouw • De jaren 50 architectuur en tuinstadstructuur heeft onderscheidende kwaliteiten waar steeds meer mensen op af komen
44 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
5.1.5 Deelconclusie Voor de beantwoording van de deelvraag: Welke ingrepen zullen er volgens de verschillende belanghebbenden uitgevoerd moeten worden in de Burgemeester Röellstraat om deze te transformeren naar een stadsstraat? Is er gekeken naar de structuurvisie 2040 (gemeente Amsterdam, 2011) en Koers 2025 (gemeente Amsterdam, 2016) en het recente onderzoeksrapport: Stadsstraten (gemeente Amsterdam, 2017) om tot een begripsbeschrijving te komen van de stadsstraat. Vervolgens is er bepaald wie de eigenaren zijn, is de bebouwing getypeerd en tot slot is er middels een interactief interview een kaart ingetekend met mogelijk kansrijke locaties voor deze ontwikkeling volgens een eigenaar in het gebied.
Definitie en doel Stadsstraat De definitie van het begrip stadsstraat zoals deze in de structuurvisie 2040 (gemeente Amsterdam, 2011) wordt beschreven is een Ruimere, drukkere straat in of tussen buurten met een belangrijke winkel-/horecafunctie en een belangrijke verkeersgeleidende functie. Een gevarieerd rustig en hoogwaardig woonmilieu versterkt de stadsstaat als ook de woonomgeving; namelijk rustig wonen met stedelijkheid om de hoek. In het onderzoeksrapport stadsstraten wordt deze getypeerd als ‘bijzondere categorie openbare ruimte’: een straat met een belangrijke verblijfs- en economisch-maatschappelijke functie op verschillende schaalniveaus met daarnaast een belangrijke verkeersfunctie” Het doel van een stadsstaat is door de gemeente Amsterdam drieledig geformuleerd, namelijk: 1: verbinden naoorlogse gebieden met de binnenstad, 2: als ontmoetings- en uitwisselingsmilieu van goederen kennis en contacten, 3: door hoogwaardige openbare ruimte een betere waardering van de woonomgeving.
Huidige bebouwing Langs de gehele Burgemeester Röellstraat bevinden zich woongebieden die nagenoeg geheel in eigendom zijn van vier woningcorporaties: Eigen Haard, Stadgenoot, Ymere en Rochdale (met uitzondering het blok koopwoningen de Sloterhof). Noordelijk van de straat grotendeels eengezinswoningen en ten zuiden van de straat portiekwoningen, met uitzondering van het blok koopwoningen en het onderwijs gebouw en de galerijflats aan de noordoever Sloterplas.
Uitkomst interview Uit de analyse van het interview komt naar voren dat Eigen Haard de beste kans voor een plint ziet rond de kruising Slotermeerlaan en Burgemeester Röellstraat. Dit omdat hier al autonome ontwikkelingen te zien zijn tussen de kruising en plein 40-45 in de Slotermeerlaan en je hierbij zou kunnen aanhaken. Over de gehele straat gezien zijn de gebieden zuidelijk van de Röellstraat, net name de galerijflats, het onderwijscomplex en de nieuwbouw koopwoningen Sloterhof niet aannemelijk om in aanmerking te komen voor sloop-nieuwbouw, even als de portiekflats in het oostelijke gedeelte van de Couperusbuurt die recentelijk gerenoveerd zijn. De Bebouwing zou een variabele plinthoogte kunnen hebben met hierboven 4 à 5 lagen wonen. Bij een ontwikkeling zullen er ieder geval evenveel sociale huurwoningen terug moeten komen als er gesloopt zijn en is het van belang dat de bebouwing onderbroken worden en doorgang geven naar de achterliggende wijk zodat deze niet wordt afgesloten van de straat.
45 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
5.2 Deelvraag 2: Maatschappelijke effecten op leefbaarheid De tweede deelvraag luidt: “Wat zijn de mogelijke maatschappelijke effecten van transformatie naar een stadsstraat op de leefbaarheid van het omringende gebied?” Deze deelvraag is in deze paragraaf beantwoord door de uitkomsten van de uitgevoerde gebiedsanalyse te vergelijken met de eerder gevonden theorie omtrent effecten van stadsvernieuwing op de leefbaarheid.
5.2.1 Leefbaarheid Leefbaarheid betreft het totaaloordeel van de leefomgeving waarin de waarde die men hecht aan bepaalde aspecten van groot belang is bij het subjectieve oordeel van leefbaarheid over de objectieve situatie. Ook is het zo dat mensen in een stedelijke omgeving die een negatiever oordeel geven over hun woonomgeving vaker allochtoon dan autochtoon, vaker huurder dan eigenaar en vaker jong dan oud zijn (VROM, 2004). Naast deze demografische invloeden op het oordeel over de woonomgeving zijn deze volgens het ‘Denkmodel voor de beleving van de woonomgeving’ (VROM, 2004) in te delen in de volgende vier thema’s: - 1: De woning - 2: De fysieke omgeving: Bebouwing en voorzieningen - 3: Sociale omgeving: Bevolking en sociale interactie - 4: Criminaliteit, overlast en onveiligheid
De fysieke kenmerken van een buurt hebben het minst sterke effect op de totaalbeoordeling van de woonomgeving. De individuele kenmerken die het meeste samenhang vertonen met het totaaloordeel zijn op volgorde van grote naar kleine samenhang: De woning, bebouwing en groen in de omgeving.
De sociale kenmerken van een buurt hebben grote effecten op de totaalbeoordeling van de woonomgeving. De individuele kenmerken die het meeste samenhang vertonen met het totaaloordeel zijn op volgorde van grote naar kleine samenhang: sociale cohesie, sociale interactie en bevolkingssamenstelling.
Criminaliteit heeft in verhouding tot overlast een minder sterk effect op het totaaloordeel. Fysieke overlast en sociale overlast komen vaak voor in dezelfde buurten en versterken elkaar en hierdoor voelt zich men ook vaker onveilig. De individuele kenmerken die het meeste samenhang vertonen met het totaaloordeel zijn op volgorde van grote naar kleine samenhang: overlast omwonenden/directe buren, Geluidsoverlast, rommel op straat en hangjongeren.
46 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
5.2.2 Analyse leefbaarheid 5.2.2.1 Leefbaarometer De buurten die zijn gelegen aan de Burgemeester Röellstraat scoren allemaal zwak tot ruim onvoldoende (Leefbaarometer, z.d.). De leefbaarheidsscore voor de verschillende buurten in 2016 is hieronder weergegeven (Figuur 10) Wat hierin opvalt is dat de alle buurten bovengemiddeld positief scoren op voorzieningen en dat buurten die dichter naar de ring zijn gelegen een steeds betere waardering van de voorzieningen geven. Ook is te zien dat in alle buurten de grootste afwijking zit in een onvoldoende veiligheidsgevoel en onder gemiddelde tevredenheid met bewoners. Uit de theorie is gebleken dat deze twee factoren grote samenhang vertonen.
Figuur 10: Leefbaarheid in 2016 langs Burgemeester Röellstraat (Leefbaarometer, z.d.).
47 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
5.2.2.2 Onderzoek Wonen in Amsterdam 2017 In het tweejaarlijks onderzoek: Wonen in Amsterdam 2017 leefbaarheid (Gemeente Amsterdam & AFWC, 2018) dat wordt uitgevoerd door de afdeling wonen van de gemeente Amsterdam zijn over 2017 de leefbaarheidsscores in kaart gebracht. Hierin zijn de scores die buurtbewoners geven en de ontwikkeling van de afgelopen twee jaar weergegeven door een cijfer per wijk. De publicatie laat zien dat Nieuw-West op ‘totaal oordeel buurt’ het laagst scoort van heel Amsterdam (6,8 t.o.v. 7,5 gemiddeld (zie Tabel 10). Er zijn in 2017 vier wijken die een buurttevredenheid score lager dan 6,5 geven. 3 van deze wijken liggen in Nieuw- West rond de Burgemeester Röellstraat, namelijk: Slotermeer-Zuidwest, Slotermeer-Noordoost en Geuzenveld met een 6,4. Hiernaast komt uit deze publicatie naar voren dat Slotermeer-Zuidwest het minst scoort op omgang met andere groepen, en de afgelopen 2 jaar erg is verslechterd ten aanzien van overlast van andere groepen. Hierbij is de mate van betrokkenheid beoordeelt met een cijfer tussen de 5,5 en 6,0 voor Geuzenveld-Slotermeer.
Tabel 10: Buurttevredenheid naar stadsdelen. (WiA, 2018)
48 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
5.2.3 Analyse woningvoorraad voorzieningen en leefbaarheid Uit de jaarlijkse publicatie van de gemeente Amsterdam: Amsterdam in Cijfers 2017 (Gemeente Amsterdam, 2018) zijn verschillende gegevens gevonden en geanalyseerd waarvan de uitkomsten in deze paragraaf toegelicht worden. Deze gegevens zijn gegroepeerd naar de onderdelen: woningvoorraad, bevolking, leefbaarheid en veiligheid. Een analyse van de voorzieningen is terug te vinden onder de resultaten van de derde deelvraag in paragraaf 4.3.
Een overzicht van alle geanalyseerde indicatoren is terug te vinden in de bijlagen (Zie bijlage 1: overzicht cijfers gebiedsanalyse). In deze analyse zijn de cijfers geanalyseerd en met kleur is de afwijking van het gemiddelde gevisualiseerd. Hierin is donkergroen >2 keer de standaarddeviatie beter/meer dan gemiddeld en donkerblauw meer dan 2 keer de standaarddeviatie slechte/minder dan gemiddeld (Zie tabel 11). Om de afwijking te berekenen is als gemiddelde Amsterdam als geheel genomen om te bepalen hoe de wijken en het stadsdeel Nieuw-West presteren ten opzichte van Amsterdam. Voor het bepalen van de afwijking is de standaarddeviatie genomen van de stad, het stadsdeel en de drie wijken: Slotermeer Noordoost, Slotermeer-zuidwest en Geuzenveld (Zie figuur 11: Indeling wijken Amsterdam). Figuur 11: Indeling wijken Amsterdam F=Nieuw-West, F78=Geuzenveld, F77=Slotermeer-zuidwest, F76=Slotermeer-noordoost. (Gemeente Amsterdam: Amsterdam in cijfers 2017, 2018)
Tabel 11: Legenda kleuren en afwijking van gemiddelde. (Eigen illustratie)
Analyse Woningvoorraad Uit de analyse van cijfers omtrent de woningvoorraad (zie figuur 12) komt als eerst naar voren dat het stadsdeel Nieuw-West als geheel een afspiegeling is van de gehele stad op de indicatoren sociale huurwoningen (57%) en koopwoningen (30%). Wel Figuur 12: analyse woningvoorraad (eigen illustratie) hebben de drie wijken boven gemiddeld aantal sociale huurwoningen t.o.v. het stadsdeel als de stad waarbij het meeste in Slotermeer noordoost en zuidwest liggen. De middel dure ne hoge huurwoningen liggen voornamelijk in Geuzenveld, waar minder koopwoningen zijn. De woningwaarde (WOZ-waarde) ligt zwaar onder het gemiddelde en is in Slotermeer bijna de helft van het Amsterdams gemiddelde. Ook heeft Nieuw-West en hebben de verschillende wijken een bovengemiddelde woningbezetting die te verklaren is door het bovengemiddelde aandeel gezinnen met kinderen. In Geuzenveld is 39% van de huishoudens een gezin met kinderen en deze wijk heeft dan ook de hoogste woningbezetting van 2,58 bewoners per woning.
49 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Analyse Bevolking Het meest opvallende uit de analyse van demografische gegevens (figuur 13) is het bovengemiddelde aandeel niet- westerse inwoners in Nieuw-West en nog geconcentreerder in de drie wijken (63%-66% t.o.v. 35% gemiddeld). Ook het aandeel jongeren tussen de 0 en 17 jaar is in de wijken Figuur 13: Analyse demografische gegevens beduidend hoger dan gemiddeld en Nieuw-West met het hoogst in Slotermeer-Noordoost en Geuzenveld. Dit is ook terug te zien in het aandeel gezinnen die in deze twee wijken het hoogst zijn. Het aandeel lage inkomens in heel Nieuw-West is iets onder het Amsterdams gemiddelde gelegen, maar in zowel Slotermeer zuidwest en noordoost ligt dit hoger dan in Geuzenveld, wat te mogelijk komt door het aantal gezinnen met een hoger huishoudensinkomen. Ook ligt in Slotermeer het gemiddeld besteedbaar huishoudensinkomen meer dan twee keer de standarddeviatie onder Amsterdams gemiddelde (€26.000 t.o.v. 33.200 gemiddeld.
Analyse Leefbaarheid Een analyse van de leefbaarheidscijfers (zie figuur 14) laat zien dat Nieuw-West op alle onderdelen onder het Amsterdams gemiddelde scoort. Hiernaast valt er positief op dat Slotermeer zuidwest boven Amsterdams gemiddeld en Figuur 14: Analyse leefbaarheid Slotermeer Noordoost boven het stadsdeelgemiddelde aangeven dat de buurt vooruitgaat. Op gebied van leefbaarheid algemeen en de waardering van de openbare ruimte scoort Slotermeer noordoost het slechtst, op de voet gevolgd door Geuzenveld. Dit resulteert in het grootst aantal verhuis geneigde in Slotermeer noordoost (41% t.o.v. 26% gemiddeld). Wel is het aanbod speelvoorzieningen in Slotermeer Noordoost en Geuzenveld dichter bij het Amsterdams gemiddelde dan Slotermeer zuidwest.
50 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Veiligheid, overlast en sociale cohesie Als onderdeel van de leefbaarheid is ook de veiligheid, overlast en sociale cohesie geanalyseerd (zie figuur 15). Het meest opvallende is het groende vlak rond overlast: Nieuw-West en de drie wijken scoren positief op zowel personen- als burenoverlast. Figuur 15: Analyse Veiligheid, overlast en sociale cohesie Wel is er in Nieuw-West en met name Geuzenveld veel jongerenoverlast (25% Geuzenveld t.o.v. 11% Amsterdam) wat deels te verklaren is door het grote aandeel jongeren van 0-17 jaar. De Horeca overlast is in Slotermeer noordoost en zuidwest erg hoog ten opzichte van Nieuw-West. (11-12% t.o.v. 6% in Nieuw-West). Dit komt mogelijk doordat deze twee gebieden gelegen zijn rond het plein 40-45 waar de laatste jaren veel horeca is bijgekomen. Ook de sociale cohesie is in Geuzenveld en Slotermeer-noordoost het onder het gemiddelde van Nieuw-West, net als de omgang met groepen en de spanningenindex.
51 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
5.2.4 Deelconclusie De beantwoording van deelvraag 2: Wat zijn de mogelijke maatschappelijke effecten van transformatie naar een stadsstraat op de leefbaarheid van het omringende gebied? Is tweeledig. Het belangrijkste resultaat is de analyse van de huidige leefbaarheid van het gebied rond de burgemeester Röellstraat. Als tweede is er een blik vanuit de theorie betreft het effect van binnenstedelijke vernieuwing op de leefbaarheid.
Leefbaarheid in het gebied In het geheel gezien scoort het stadsdeel Nieuw-West als geheel onder het Amsterdams gemiddelde op leefbaarheid op de punten van tevredenheid met de eigen buurt, slechte waardering van de openbare ruimte en weinig veiligheidsgevoel afgeleid van de hoge criminaliteitsindex. De wijken zijn hiervan een concentraat en scoren nog slechter dan het gemiddelde van Nieuw-West. Waarbij Geuzenveld en Slotermeer noordoost het slechtste scoren. Wel valt op dat alle wijken en Nieuw-West als geheel positief scoren op het gebied van personen- en burenoverlast, maar slecht op horeca- en jongerenoverlast. Een kanttekening in het verschil tussen Slotermeer noordoost en zuidwest is dat Slotermeer zuidwest een stuk grotere bevolking heeft (17377 t.o.v. 9410 in Slotermeer noordoost). Hierdoor is het beeld mogelijk dichter bij het gemiddelde van Nieuw-West. Ook hebben zowel het onderzoeksgebied Geuzenveld-Slotermeer als het stadsdeel Nieuw-West veel jongere inwoners en is 2/3e deel van de bevolking van niet-westerse komaf is. Deze individuele kenmerken hebben een negatieve invloed op het totaaloordeel van de woonomgeving (Wittebrood & van Dijk, 2007)
Maatschappelijke effecten van stadsvernieuwing Herstructurering van woonwijken zorgt voor een verhoging van kwaliteit van de woon- en leefomgeving en een afname van segregatie van huishoudens(PBL, 2012). Samen met het feit dat de individuele kenmerken het totaal oordeel over de woonomgeving negatief beïnvloeden lijkt dit een verdunning effect: Door nieuwe woningen en nieuwe huishoudens meer westerse gezinnen te laten instromen gaat het gemiddelde oordeel over de woonomgeving omhoog. Dit is enkel op papier en heeft effect op het gemiddelde.
Het gebied heeft een erg slechte sociale cohesie en veel spanningen, de sociale aspecten die het sterkst samenhangen met het totaaloordeel van de woonomgeving (VROM, 2004). Hier kunnen voorzieningen bij gebiedsontwikkeling een belangrijke bijdrage leveren, omdat deze zorgen voor ontmoeting en interactie tussen bewoners. Ook is hierbij de inrichting van de openbare ruimte gericht op ontmoeting essentieel, en de functies moeten hierbij zorgen voor het gebied als bestemming.
52 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
5.3 Deelvraag 3: Programmering van de plint De derde deelvraag luidt: “Welke programmering van de plint is passend bij de behoefte van toekomstige bewoners en bezoekers van het gebied zonder dat deze conflicteert met de bestaande voorzieningen?” en wordt in deze paragraaf beantwoord middels een uitgebreide analyse van de bestaande voorzieningen. Deze zijn vergeleken met het stadsdeel en de gehele stad Amsterdam waarmee de verschillen in het voorzieningen niveau zijn onderbouwd.
5.3.1 Analyse functies en voorzieningen Om tot een passende invulling van de plint in de stadsstraat te komen is er een analyse gemaakt van de nu al aanwezige functies en de dichtheid hiervan. Hiervoor is er gebruik gemaakt van datasets van bureau Onderzoek, informatie en statistiek van de gemeente Amsterdam (OIS.Amsterdam.nl) Hier is Amsterdam als gemiddelde genomen en is de afwijking in Figuur 16: Legenda afwijkingen in Standaarddeviatie van gemiddelde standaarddeviatie hiervan gekleurd (zie figuur 16). Amsterdam, eigen illustratie Naast deze analyse van beschikbare data is er vervolgens een analyse gemaakt van de geografische verspreiding van functies in en rond het gebied.
Analyse voorzieningen Als er gekeken wordt naar stadsdeel Nieuw- West in vergelijking tot het Amsterdams gemiddelde valt op dat er veel meer vestigingen met als hoofdfunctie bedrijf zijn en ook in de drie wijken zijn er 2 tot bijna 2,5 keer zoveel vestigingen van functiegroep bedrijf als percentage van het totaal. (figuur 17). Ook hebben alle drie de wijken een Figuur 17: Analyse voorzieningen Bron: dataset OIS.Amsterdam.nl, z.d. percentage kantoorfunctie (19%-24% t.o.v. 42% gemiddeld in Amsterdam). Slotermeer-noordoost heeft met plein 40-45 en de Vluchtlaan en het relatief kleine oppervlakte een hoog aandeel vestigingen in functiegroep winkel. Slotermeer-zuidwest heeft het laagste aandeel winkelvestigingen (5% maar weer veel bedrijfsvestigingen (42% t.o.v. 21% gemiddeld in Amsterdam. Geuzenveld heeft het hoogste aandeel bedrijfsvestigingen en het minste horeca van alle gebieden (2% t.o.v. 5% gemiddeld). Slotermeer heeft meer Horecavestigingen dan gemiddeld in Nieuw-West (4% t.o.v. 3% in Nieuw-West). In de functiegroep voorzieningen scoort het gebied onder het gemiddelde van de stad. Onder de functiegroep voorzieningen vallen de hoofdgroepen: zorg, onderwijs, religie, sport, activiteit & ontmoeting en uitgaan & toerisme (zie bijlage 3: Classificatie overzicht functies per functiegroep)
Analyse zorgvoorzieningen minder Minder Uit de gegevens van OIS Amsterdam komen de aantallen van verschillende Zorgvoorziening t.o.v AMS t.o.v. NW (%) (%) zorgvoorzieningen in het gebied Geuzenveld-Slotermeer. Met deze aantallen en Huisartsen 26,1 0,6 het aantal inwoners van de gebieden in 2017 is de dichtheid van deze Fysiotherapeuten 39,2 25,8 Tandartsen 43,7 38,4 voorzieningen per 1000 inwoners berekend en geanalyseerd (zie bijlage 2: Fysio praktijken 34,2 16,8 analyse zorgvoorzieningen). Hieruit komt naar voren dat Geuzenveld Slotermeer apotheken 2,3 -1,9 beduidend minder zorgvoorzieningen heeft dan Amsterdam maar ook veel Figuur 18: Zorgvoorzieningen Geuzenveld- Slotermeer/1000 inwoners t.o.v. minder dan Nieuw-West gemiddeld (Zie figuur 18). Amsterdam en Nieuw-West (Eigen Het gebied heeft 26% minder huisartsen dan Amsterdam per 1000 inwoners en illustratie) ook het aantal tandartsen is fors lager dan Amsterdam maar ook als stadsdeel (43% t.o.v. Amsterdam en 39% t.o.v. Nieuw-West). Ook het aantal fysiopraktijken is beduidend lager in het gebied in vergelijking tot de stad en het stadsdeel Nieuw-West. 53 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Sloter Sloter gemidd Nieuw- meer N- meer Geuzen eld GZ Bedrijfsvestigingen Indicator Amsterdam west O Z-W veld +SM Uit data van OIS.Amsterdam.nl zijn het Bedrijfsvestigingen naar sector/1000 inw. Winkels dagelijksegoederen 2017 1,9 1,1 2,4 1,2 1,0 1,4 aantal bedrijfsvestigingen naar sector Winkelsniet-dagelijksegoederen 2017 4,6 1,9 5,8 0,8 0,8 1,9 geanalyseerd (figuur 19). Hierin is het aantal Winkels dagelijks en niet dagelijks 2017 6,5 2,9 8,3 2,0 1,8 4,0 ICT 2017 23,6 10,2 6,8 6,0 5,0 6,0 vestigingen per sector gedeeld door het Zakelijkedienstverlening 2017 42,8 21,6 15,4 13,6 10,5 13,2 aantal duizend inwoners van het gebied. Creatieveindustrie 2017 41,5 14,1 15,1 10,0 7,1 10,7 Toerisme 2017 12,0 10,6 11,5 12,4 11,3 11,7 Gemiddeld hebben de drie wijken rond de Totaal bedrijfsvestigingen/1000 inw 2017 126,4 59,4 57,1 44,0 35,7 45,6 Burgemeester Röellstraat minder winkels Figuur 19: Analyse bedrijfsvestigingen per sector, bron: dataset OIS.Amsterdam.nl, z.d. voor dagelijkse en niet dagelijkse boodschappen dan Amsterdam (4,1 t.o.v. 6,5 winkels/ 1000 inwoners in Amsterdam). Maar meer dan in Nieuw-West (3,0/ 1000 inwoners). Het gebied zit dus tussen stad en stadsdeel in voor winkels. De winkels zijn met name geconcentreerd in Slotermeer-Noordoost, dus langs de Burgemeester de Vluchtlaan. Ook is het aanbod dagelijkse winkels groter dan de niet-dagelijkse winkels in verhouding met Nieuw-West en zeker in verhouding tot Amsterdam. Hiernaast is het aantal vestigingen in de zakelijke dienstverlening, ICT en creatieve industrie veel lager dan Nieuw- West en nog lager dan het gemiddelde van Amsterdam. Hierbij is in Slotermeer-noordoost met de meeste vestigingen in deze sectoren.
5.3.2 Analyse functies geografische verdeling Om tot een beeld te komen hoe de niet- Grootste aantal woonfuncties zijn gelegen binnen het Functie Totaal m2 object in Object objecten onderzoeksgebied zijn deze geanalyseerd m2 Detailhandel 41.262 2.042 AH plein 40-45 217 middels de niet-woonfunctie kaart Horeca 16.600 4.600 Bluesquare hotel plein 40-45 73 (Maps.Amsterdam.nl, z.d.). In deze paragraaf Kantoren 37.419 8.937 Tuinstadhuis 82 zal er per functie een kaart worden bedrijven 13.360 3.330 Broedplaatsde Vluchtlaan 53 zorg 48.155 11.720 Woonzorcomplex camelot 020 52 weergegeven met hierbij een toelichting op de onderwijs 67.278 7.576 Mundus college 48 verspreiding van de functie. Welke functies Uitgaan & toerisme 40 40 street art museum 1 Sport 16.135 7.650 Sloterparkbad 14 onder deze hoofdgroepen in de analyse vallen activiteiten & ontmoeting 6.347 2.125 Kinderboerderij Sloterpark 22 zijn weergegeven in bijlage 3: Functies per Totaal 246.596 48.020 562 functiegroep. Figuur 20 Overzicht aantallen m2 per functie en grootste object gebied Geuzenveld en Uit het overzicht met vierkante meter per Slotermeer-noordoost en zuidwest functie blijkt dat het meeste oppervlakte in gebruik is voor onderwijs gevolgd door de zorgfunctie. Kantoren en bedrijven beslaan gezamenlijk ongeveer 51.000 m2, en detailhandel en Horeca gezamenlijk zon 58.000 m2. (Figuur 20)
54 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Detailhandel / 41.262m2 / 217 objecten Detailhandel is grotendeels geconcentreerd rond 3 gebieden: het Lambertus Zijlplein, Confuciusplein en plein 40-45 (figuur 21). Op Plein 40-45 betreffen dit voornamelijk winkelketens, en verder zijn het grotendeels winkels voor dagelijkse boodschappen/supermarkten en een klein deel consumenten dienstverlening en overige winkels als kappers/apotheken/fietsenwinkels/persoonlijke verzorging. Verder zijn er langs de zuidzijde van de Figuur 21: Detailhandel Geuzenveld, Slotermeer-noordoost en - zuidwest (maps.Amsterdam.nl, z.d.) Vluchtlaan winkels gevestigd met een mix van supermarkten en overige consumenten dienstverlening.
Horeca / 16.600 m2 / 73 objecten De Horeca is veel te vinden rond plein 40-45 en langs de Burgemeester de Vlugtlaan en in mindere mate op het Confuciusplein en Lambertus Zijlplein (figuur 22). Van deze horecafuncties zijn er twee hotels naast plein 40-45 gevestigd en een het studenthotel gelegen tussen de A10 en de metrolijn. Verder voornamelijk restaurants, snackbars, lunchrooms en (eet)cafés.
Figuur 22: Horeca Geuzenveld, Slotermeer-noordoost en -zuidwest (maps.Amsterdam.nl, z.d.)
Kantoren en bedrijven / 50.779 m2 / 135 objecten In het gebied zijn er twee grote broedplaatsen (zie figuur 23) Deze liggen naast het Confuciusplein en langs de Burgemeester de Vluchtlaan en hebben 5.825 m2 oppervlakte over 7 objecten. Verder zijn er een grot aantal kantoorverzamelgebouwen verspreid over het gebied die veel in de wijk zelf liggen tussen de woningen of op de kopzijde van een bouwblok (o.a. in Lodewijk van Deysselstraat en Adriaan van Oordthof). Dit zijn bedrijven
en kantoren met een klein oppervlak en zijn veel Figuur 23: Kantoren en bedrijven Geuzenveld, Slotermeer-noordoost administratiekantoren en rijscholen en -zuidwest (maps.Amsterdam.nl, z.d.)
55 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Onderwijs / 67.278 m2 / 48 objecten Onderwijsgebouwen beslaan het grootste oppervlak zowel totaal en als per object. Deze functiegroep is erg verspreid over het gebied en bestaat uit basisscholen (14 objecten) kinderopvang (16 objecten) 4 locaties met voortgezet onderwijs en 13 autorijscholen (figuur 24) Rond de Jan de Louterstraat zijn er verschillende onderwijsfuncties geconcentreerd waaronder twee basisscholen, voortgezet onderwijs en kinderopvang.
Figuur 24: onderwijs Geuzenveld, Slotermeer-noordoost en -zuidwest (maps.Amsterdam.nl, z.d.)
Zorg / 48.155 m2 / 52 objecten De zorgfunctie beslaat een behoorlijk groot oppervlak in het gebied. De zorgfunctie bestaat voornamelijk uit woonzorg complexen (42.119 m2)die met name gelegen zijn het noordelijke deel van Geuzenveld (10 objecten, figuur 25). Buiten woonzorg complexen heeft het gebied verder enkel gezondheidspraktijken (tandarts, fysiotherapie, huisartsen, apotheken). Figuur 25: Zorg Geuzenveld, Slotermeer-noordoost en -zuidwest (maps.Amsterdam.nl, z.d.)
Sport, Activiteit en ontmoeting & uitgaan en toerisme / 22.522 m2 / 37 objecten In de functiegroep ’uitgaan en toerisme’ is er in het hele gebied slechts 1 object: het Street art museum (40m2). Ook zijn er op het gebied van sport 14 objecten met een oppervlakte van 8.455 m2 waarvan het Sloterparkbad met 7.650 m2 een het grootste deel beslaat. De overige objecten zijn naast een manege en een tennisbaan voornamelijk 10 sportscholen (figuur 26). Het gebied heeft 22 gebouwen van gezamenlijk 6.247 m2 in Figuur 26: Sport, activiteit & ontmoeting en uitgaan & toerisme de functiegroep activiteit en ontmoeting. Hiervan zijn er 2 Geuzenveld, Slotermeer-noordoost en -zuidwest bibliotheken, 14 activiteit en ontmoetingscentra, 3 (maps.Amsterdam.nl, z.d.) kinderboerderijen, een volkstuinencomplex en een camping aan de Sloterplas.
56 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
5.3.3 Prognose ontwikkeling huishoudens en woningvoorraad Het voorzieningenniveau is gebaseerd en afhankelijk van het aantal inwoners en huishoudenstypen in het gebied. Hiervoor zal er bepaald moeten worden hoeveel en welk huishoudenstype in de toekomst in het gebied zal wonen. Aangezien er Amsterdam sterk groeit in het aantal inwoners is er een tekort aan woningen. Hierdoor is het netto aantal woningen dat toegevoegd wordt het belangrijkste criteria voor hoeveel huishoudens in de toekomst in het gebied zullen wonen. Hiervoor is eerst de prognose voor de huishoudensontwikkeling weergegeven en vervolgens de woningbouwplannen in Amsterdam en binnen het gebied.
Prognose huishoudens ontwikkeling tot 2030 Het gebied Slotermeer-noordoost, zuidwest en Geuzenveld heeft op 1 januari 2017 42.514 huishoudens.(ois.Amsterdam.nl) Heel Amsterdam heeft op dat moment 455.987 huishoudens. De prognose volgens OIS Amsterdam is dat het aantal huishoudens tot 2030 zal groeien tot 511.202 huishoudens (absolute Groei: 55.215 huishoudens / 12,1% t.o.v. 2017). Dit komt gemiddeld neer op en absolute groei van 4.247 huishoudens per jaar. Van deze nieuwe huishoudens is het grootste deel (56,4%) alleenstaand gevolgd door stellen zonder kinderen (21,6%), stellen met kinderen (10,4%) en eenoudergezinnen (9,2%) en overige huishoudens (2,5%) (zie bijlage 4: Huishoudensontwikkeling Amsterdam 2017-2030
Prognose woningvoorraad tot 2040 De woningvoorraad in Amsterdam op 1 januari 2018 is 432.632 woningen Deze zal volgens Onderzoek, Informatie en statistiek Amsterdam zal deze in 2030 gegroeid zijn tot 492.911 woningen. Dit is een absolute groei van 60.79 woningen en 3,9% t.o.v. het aantal in januari 2018. Volgens de prognose zal de woningvoorraad in 2040 groeien tot 522.911 in 2040. Dit is een absolute groei van 90.279 woningen en 20,9% t.o.v. van het aantal op januari 2018 (Zie bijlage 6: Prognose ontwikkeling woningvoorraad nar stadsdelen 2017-2014) De geprognotiseerde groei Figuur 27: Woningbouwplannen Geuzenveld- Slotermeer. (gemeente Amsterdam, z.d.) van de woningvoorraad is dus meer dan de geprognotiseerde groei van het aantal huishoudens.
Woningbouwplannen De geprognotiseerde groei van de woningvoorraad is groter dan de geprognotiseerde groei van het aantal huishoudens tot 2030. De groei kan op papier dus opgevangen worden met de beschikbare ruimte voor woningen. Maar de woningbouwplannen zijn veel al nieuwebouw in uitleg gebieden of binnenstedelijke gebieden waar een functiewijziging komt, bijvoorbeeld een bedrijventerrein of kantoorfunctie die omgezet wordt naar een woonfunctie. In heel Amsterdamzijn zijn de plannen voor woning die in aanbouw zijn of waarvoor een principe- of investeringsbesluit is genomen geraamd op 77.480 woningen bruto, 5.214 sloop-renovatie wat neerkomt op 72.266 woningen netto tot 2025 en later. Hieruit valt op te maken dat het merendeel (maps.Amsterdam.nl/woningbouwplannen) Hieruit komt naar voren dat er weinig wordt gesloopt voor nieuwbouw en er weinig woningen worden toegevoegd door verdichting en er veel woningen in Amsterdam worden toegevoegd in uitleg- of transformatiegebieden. De woningbouwplannen in het gebied Geuzenveld-Slotermeer (figuur 27) laten zien dat er grote gebieden zijn rond de Burgemeester Röellstraat zijn waarvoor een investeringsbesluit is genomen. In het hele gebied zijn er 1.965 woningen in aanbouw of waarvoor een principebesluit is genomen, hiervan zijn 1.742 woning die gesloopt worden wat neerkomt op een netto groei van de woningvoorraad van slechts 224 woningen (zie bijlage 7:Woningbouwplannen Geuzenveld-Slotermeer). Er zal dus sloop-nieuwbouw plaats vinden maar hierbij is amper sprake van verdichting aangezien er niet meer woningen worden teruggebouwd dan er gesloopt worden. Wel is er nog een principebesluit genomen voor de bouw van 400 woningen netto. Dit is in de strategische ruimte en valt onder de strategische ruimte. Dit betreft nieuwbouw op het tennispark, het GVB-terrein, parkeerterrein van het OLVG-ziekenhuis en Horecagelegenheid de School.
57 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
5.3.4 Volumestudie ontwerp stadsstraat Om inzicht te krijgen in de ontwikkelcapaciteit aan plintruimte die er bij een transformatie naar stadsstraat kan ontstaan is er in deze paragraaf het resultaat van een volumestudie weergegeven. Er is gekozen om een ontwerp te maken voor een deel van de Dichtersbuurt waar opdrachtgeven Eigen Haard eigenaar is van de woningen. Dit ontwerp geeft inzicht in een mogelijk ontwikkelingsscenario die toepasbaar is voor de hele noordzijde van de Burgemeester Röellstraat. Uit de theorie komt naar voren dat de context van de stadsstraat zo min mogelijk barrières in de looproutes (Glaeser et.al, 2016) zou moeten hebben om goed te functioneren. Om deze reden is de volumestudie uitgevoerd voor het deel ten noorden van de straat. Omdat het sloop-nieuwbouw betreft heeft dit alleen gevolgen voor een beperkt aantal zittende bewoners gezien de lage bebouwing en vormt ook de verkeer geleidende functie van de straat geen barrière in de looproute in geval van een plint aan weerskanten van de straat. De hoeveelheden die uit dit ontwerp komen zijn vervolgens doorgerekend voor de hele Burgemeester Röellstraat. Het rekenmodel hiervan is weergeven in paragraaf 5.4.3.
Huidige bebouwing Dichtersbuurt In de huidige situatie bestaat de Dichtersbuurt uit zes identieke blokken verkaveling met een strook ten noorden en zuiden van deze 6 blokken. Dit bestaat uit hofjes met een doorlopende straat, parkeervakken en een groenstrook in het midden. Hieraan zijn 2 L-vormige bouwblokken gelegen van 19 en 16 duplexwoningen. Deze woningen zijn gesplitst in een beneden en bovenwoning van 34 en 35m2.(Zie figuur 28)
Figuur 28: Huidige situatie Dichtersbuurt (L boven: verkaveling, R boven: Groene hofjes, L onder tuinen aan B. Röellstraat, R onder: woningen gezien vanaf hofje
58 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Uitgangspunten ontwerp Bij het ontwerp is er uitgegaan van een plint met hierbij verdichting van de woningen en sloop-nieuwbouw van de bestaande bebouwing, zoals naar voren is gekomen uit het interview. Om nieuwe bewonersgroepen en meer diversiteit in de wijk te krijgen zijn er ook huurwoningen in de vrijesector toegevoegd maar met behoud van het bestaande absolute aantal sociale huurwoningen. Om de hoogte te laten passen bij de bestaande omgeving is er uitgegaan van maximaal zes bouwlagen. Voor het hoogbouw accent is er gekozen om deze noord zuid te oriënteren net als de strokenbouw zoals deze in de naoorlogse portiekflats van Nieuw west veel voorkomend is. Er is gekozen voor woningen met een galerij aan de binnenzijde en centraal gelegen portieken met de stijgkernen. Er is een overdekte parkeerplaats ingetekend op het binnenterrein Hierdoor ontstaat er een binnentuin op de eerste verdieping waar bewoners hun eigen stukje tuin hebben en een gezamenlijke buitenruime in het midden. De appartementen op de begane grond krijgen de ruimte om aan de straat een stukje toe te eigenen om zo interactie te krijgen in een levendige woonstraat. Door de parkeergarage zijn er geen parkeerplaatsen nodig en is er veel overzichtelijke openbare ruimte.
Visualisatie
Figuur 29: Ontwerp blok Dichtersbuurt (eigen illustratie)
59 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Hoeveelheden Uit het ontwerp dat is gemaakt voor een bouwblok in de dichtersbuurt zijn in tabel 12 de oppervlakten en aantal eenheden weergegeven. Voor de verhouding BVO/GBO is er een vormfactor gehanteerd van 0,8 die van toepassing is op galerijwoningen tot 6 lagen (bron: Bouwkostenkompas). Hieruit komt naar voren dat er totaal 178 eenheden worden toegevoegd inclusief de eenheden in de plint. Dit is een toevoeging van 13120 m2 GBO aan woonruimte waarvan 1120 m2 GBO Plintruimte.
Hiervoor worden er 75 van de duplexwoningen onttrokken die een klein oppervlak hebben van respectievelijk 34 en 35 m2 GBO (Data.amsterdam.nl). Dit komt neer op onttrekking van 2415 m2 BVO aan woonruimte. De netto verdichting van het ontwerp is hiermee 103 eenheden en 10705 m2 BVO aan woonruimte.
In paragraaf
Bouwdeel Type Bouwlagen Opp BVO Aantal vhe M2 GBO per vhe A Sociale huur app 6 6300 70 72 B Vrijesector EGW 2 1000 8 100 C sociale huur app 6 6300 70 72 D Plint winkel/woonruimte 2 1400 10 112 E App boven winkel 2 1400 20 56 F Parkeergarage 1 4750 1 Tabel 12: Overzicht aantal Vhe, en oppervlakte uit ontwerp (eigen illustratie)
Functie behoefte bij verdichting volgens volume ontwerp Als er wordt uitgegaan van verdichting en het ontwerp wordt gestempeld op de zes identieke kavels worden er netto 618 woningen toegevoegd. Bij een gemiddelde woningbezetting 2 personen komt dit neer op een inwonersgroei van 1236 inwoners. Het aantal bestaande bewoners komt bij eenzelfde woningbezetting neer op 900 inwoners.
De plintruimte als deze enkel langs de Burgemeester Röellstraat gelegen is komt neer op 30 eenheden van 114 m2 BVO. Wanneer voor de nieuwe bewoners het aantal voorzieningen wordt toegevoegd dat gelijk is met het niveau van Nieuw-west komt dit neer op 29 vestigingen in de categorie winkel, horeca en voorzieningen. Wanneer voor de bestaande woningen het voorzieningenniveau wordt aangevuld tot aan het niveau van Nieuw-West komt dit neer op 3 vestigingen in de categorie winkel, horeca en voorzieningen (Zie tabel 13). Concluderend kan er gesteld worden dat bij verdichting de plint nagenoeg geheel gevuld kan worden met voorzieningen voor de nieuwe inwoners (29 t.o.v. 30 eenheden). Hierbij is zijn kantoren, bedrijven en overige functies niet meegeteld, maar die zicht hier ook zouden kunnen vestigen.
Toe te voegen vestiginen voorzieningen voorzieningen Totaal Nieuwe en verschil bestaande nieuwe bestaande wijk/std GV+SM t.o.v. inwoners bij inwoners bij bewoners Nieuw-west/ gelijk aan gelijk aan functieniveau gelijk 1000 inw. nieuw west Nieuw-west aan Nieuw-West kantoren 13,5 12 35 47 winkels 0,2 0 6 7 voorzieningen 2,5 2 20 22 horeca 0,3 0 3 3 bedrijven 1,8 2 40 42 overig -0,3 0 4 4 totaal/1000 inwoners 18,1 16 109 126 Inwoners 900 1236 2136 Tabel 13: Toe te voegen vestigingen bij functiniveau gelijk aan Nieuw-West bestaande en nieuwe inwoners. (Eigen illustratie)
60 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
5.3.5 Volumestudie hele straat Om inzicht te krijgen in de ontwikkelcapaciteit aan plintruimte die er bij een transformatie naar stadsstraat kan ontstaan is er in deze paragraaf het resultaat van een volumestudie weergegeven. Aangezien er uit de gebiedsanalyse naar voren is gekomen dat de bebouwing ten noorden van de Burgemeester Röellstraat grotendeels bestaat uit eengezinswoningen van 2 bouwlagen is ervoor gekozen hier de blokken voor de stadsstraat in te tekenen. Uit de theorie komt naar voren dat de context van de stadsstraat zo min mogelijk barrières in de looproutes (Glaeser et.al, 2016) zou moeten hebben om goed te functioneren. Om deze reden is de volumestudie uitgevoerd voor het deel ten noorden van de straat. Omdat het sloop-nieuwbouw betreft heeft dit alleen gevolgen voor een beperkt aantal zittende bewoners en vormt ook de verkeer geleidende functie van de straat geen barrière in de looproute in geval van een plint aan weerskanten van de straat.
Hoeveelheden Voor de vormstudie is er gezien de ruimte tot de straat en de achterliggende portiekwoningen een keuze gemaakt de blokken tien meter diep in te tekenen. De plint heeft over de gehele straat een bouwhoogte van vijf meter en de woonlagen een bouwhoogte van drie meter. In bijlage 7 is een overzicht weergegeven van de vierkante meters BVO voor de plintruimte, de woonlagen en de oppervlakte en woningen die hiervoor onttrokken zullen worden. Uit deze vormstudie komt naar voren dat het totale oppervlakte van de plint 10.000 m2 betreft als deze wordt aangelegd vanaf de speeltuin aan het eind van de Burgemeester Röellstraat tot de blokken die haaks op de straat staan aan de Herman Robberstraat (zie figuur 28).
Als hierboven woningen gebouwd zullen worden van 3 of 4 lagen is er een totaal woonoppervlak van 33.500 m2 BVO. Hiervoor zullen de eengezinswoningen gesloopt moeten worden. De woningen in blok 3, 4 en 5 zijn duplexwoningen die zijn gesplitst in een beneden- en bovenwoning. Hiermee is de onttrekking: 176 woningen en totaal 8.264 m2 woonoppervlakte (zie bijlage 7, bron: data.Amsterdam.nl). Dit komt neer op een netto toevoeging van 25.236 m2 BVO aan woonoppervlak. Bij een vormfactor gebruiksoppervlakte/BVO van 0,8 (bouwkostenkompas, 2017) wordt er 27.400 m2 gebruiksoppervlakte voor woningen toegevoegd. Bij een gemiddeld oppervlak van een corporatiewoning van 78m2 (Dienst wonen, zorg en samenleven Amsterdam , 2012) zijn dit 352 ruime appartementen.
Figuur 30: Vorm studie blokken stadsstraat (eigen illustratie)
61 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
5.3.6 Programmering bij verschillende scenario’s De invulling van de plint is afhankelijk van de behoefte aan verschillende voorzieningen. Dit wordt bepaald door eventuele bezoekers maar vooral door de bewoners van het gebied zelf. Dit zijn de bewoners zie er nu al zijn en mogelijk nieuwe bewoners die instromen door toevoegen van meer woningen. In deze paragraaf zijn als eerst de algemene criteria voor de plint worden gegeven en vervolgens zullen er drie mogelijke scenario’s voor de invulling hiervan geschetst worden.
Algemeen Openbare ruimte: Langer verblijven is meer levendigheid Zoals uit de theorie naar voren is gekomen is een goedontwerp van de plint afhankelijk van verschillende factoren. Allereerst is het doel van de stadsstraat dat deze dient als ontmoetingsplek waarvoor een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte essentieel is. Ook gezien de lage sociale cohesie in het gebied is de inrichting van de openbare ruimte een fysieke ingreep die een grote invloed heeft op de leefbaarheid in het gebied. Zoals uit onderzoek van Klarenbeek (Klarenbeek, 2017) naar voren komt zullen er voldoende zit mogelijkheden moeten zijn om de verblijfstijd te vergroten en zo meer levendigheid te creëren.
Voorzieningen: doel om te bezoeken Uit de het onderzoek van city at eyelevel (Glaeser et.al, 2016) is naar voren gekomen dat de grootste kansen voor plintfuncties liggen in vrijetijdsfuncties met horeca als traditioneel goede plintfunctie. Hiernaast zijn winkels als nieuwe speciaalzaken, pop-up winkels en de creatieve industrie kansrijk waarbij het belangrijk is dat de winkel meer op de straat is gericht dan op het gebouw. Bedreigingen voor functies zijn met name in zichzelf gekeerde clusters van onderwijs en zorgfuncties. Maar ook uniformiteit door ketens en geblindeerde kantoorgevels hebben negatieve invloed op de levendigheid van de plint. Wonen is ook een grote kans als deze boven de plint gelegen is. Een woonfunctie zorgt voor “ogen op de straat” en heeft een positief effect op de veiligheidsbeleving en zorgt zodoende voor een verbetering van de leefbaarheid.
Scenario’s Toe te voegen vestiginen De programmatische invulling van de plint op voorzieningen voorzieningen verschil bestaande nieuwe totaal aantal vierkante meters is afhankelijk GV+SM t.o.v. inwoners bij inwoners bij van het uiteindelijke stedenbouwkundig Nieuw-west/ gelijk aan gelijk aan ontwerp. In deze opzet is er uitgegaan van het wijk/std 1000 inw. nieuw west Nieuw-west kantoren 14 575 20 schetsontwerp met de blokken en winkels 0 10 4 hoeveelheden zoals deze in dit hoofdstuk zijn voorzieningen 2 105 11 weergegeven. Om tot een verhouding van de horeca 0 14 2 invulling op hoofdfunctie te komen zijn er de bedrijven 2 77 22 overig 0 -12 2 volgende scenario’s geschetst. totaal/1000 18 769 61
Tabel 14: Aantal toe te voegen vestigingen bij lijktrekken tot voorzieningenniveau Nieuw-West (eigen illustratie) Scenario 1: Functies gericht op huidige inwoners van het gebied gericht op leefbaarheid Het gebied Geuzenveld-Slotermeer heeft een lagere dichtheid van bedrijfsvestigingen dan gemiddeld in Nieuw-West (70 t.o.v. 88 vestigingen per 1000 inwoners in Nieuw-West). Voor de verschillende functiegroepen is hiervan het verschil berekend tussen Geuzenveld-Slotermeer en het stadsdeel Nieuw-West. In tabel 12 is weergegeven hoeveel vestigingen er totaal toegevoegd moeten worden zodat Geuzenvel-Slotermeer dezelfde voorzieningen dichtheid heeft als het stadsdeel gemiddeld. Als hiervan de winkels, voorzieningen, horeca en overige worden geanalyseerd komt dit neer op totaal 117 bedrijfsvestigingen. De behoefte aan voorzieningen (105) is hiervan het grootste deel.
62 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Scenario 2: Functies bij verdichting en instroom nieuwe inwoners Uitgaande van het toevoegen van 352 appartementen boven de plint, komt dit bij een gemiddelde woningbezetting in Amsterdam van 1,92 personen/huishouden neer op 693 nieuwe inwoners. 334 bewoners zullen vertrekken door sloop van de woningen (176 woningen x 1,96 inwoners/woning gemiddeld). Netto zijn dit 359 nieuwe inwoners.
Wanneer er functies worden toegevoegd gericht op de nieuwe bewoners die boven deze winkels komen te wonen is berekend hoeveel vestigingen er nodig zijn om aan de hoeveelheid in Nieuw-West te voldoen. Hierbij is uit gegaan van de geraamde 693 nieuwe bewoners boven de plint (zie tabel 12, rechter kolom). Hieruit komt naar voren dat er 4 winkels nodig zijn, 11 voorzieningen, en twee horecavestigingen. Amsterdam Nieuw-West heeft een gemiddeld winkeloppervlak van 996m2/1000 inwoners. Voor de nieuwe bewoners komt dit neer op 690 m2 winkelruimte in de plint.
Verhouding programma plintruimte Kengetallen Plint opp BVO (m2) 10.000 Bij een verdeling is er uitgegaan van een vormfactor VVO/BVO van 0,89 Vormfactor BVO/VVO 0,89 (Bouwkostenkompas, 2017) waarmee het verhuurbaar vloeroppervlak Opp VVO (m2) 8.900 % van winkels neerkomt op 8.900 m2. Hierin is een verdeling aangenomen met een hoog dagelijkse goederen aandeel van 50% voorzieningen. Hierbij is er uitgegaan van 35% winkels om de (Nieuw-west) 36% Functie verdeling plint verhouding meer naar het niveau van Nieuw-West te kunnen trekken. Omdat %VVO M2 VVO Winkels 35% 3.115 Horeca een belangrijke functie is voor in de plint is er gekozen om 10% Horeca Winkels dagelijks 13% 1.121 in de verdeling op te nemen, en 5% bedrijven die ook zorgen voor een inkels niet niet- dagelijks 22% 1.994 multifunctionele plint met hierin naast winkels ook creatieve bedrijven (Zie Voorzieningen 50% 4.450 tabel 13). horeca 10% 890 Bedrijven 5% 445 Tabel 15: Verdeling m2 VVO iplint (eigen illustratie)
63 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
5.3.7 Deelconclusie Om tot een beantwoording van de derde deelvraag te komen zijn er drie belangrijke onderdelen te bespreken. De derde deelvraag luidt: “Welke programmering van de plint is passend bij de behoefte van toekomstige bewoners en bezoekers van het gebied zonder dat deze conflicteert met de bestaande voorzieningen? Voorgaand is geanalyseerd oe de huidige bevolkingssamenstelling in elkaar zit, hoe de huishoudens zich mogelijk zullen ontwikkelen wat de huidige functies zijn. Hier uit zijn drie scenario’s bedacht voor een mogelijke ontwikkeling en invulling van de plint in de stadsstraat van de Burgemeester Röellstraat.
Huidig functie aanbod: Ten eerste is gezien het aanbod zorgvoorzieningen binnen het gebied erg laag in vergelijking met het stadsdeel Nieuw- West of het stadsgemiddelde. In Geuzenveld-Slotermeer en tevens heel Nieuw-West zijn 26% minder huisartsen per 1000 inwoners. Ook hebben de bewoners van het gebied bijna 44% minder tandartsen per 1000 inwoners dan Nieuw- West en heeft het stadsdeel een substantieel minder aantal tandartsen dan de stad gemiddeld. Gezien de slechte gezondheidsscore in het gebied zoals in de gebiedsanalyse Geuzenveld-Slotermeer (gemeente Amsterdam, 2018) uit 2017 is geduid (69% ervaart een goede gezondheid t.o.v. 76% in Amsterdam) is het opmerkelijk dat er minder zorgaanbieders zijn om dit op te vangen. In totaal heeft Geuzenveld-Slotermeer meer dan 50% minder bedrijfsvestigingen dan gemiddeld in Nieuw-West. In Geuzenveld en Slotermeer-zuidwest is er een tekort aan winkels voor dagelijkse en niet dagelijkse goederen, deze is hier minder dan de helft van Nieuw-West. Ook de Bedrijven in zakelijke dienstverlening blijven sterk achter bij het gehele stadsdeel Nieuw-West en er is een erg kleine creatieve industrie. Hierbij hebben de buurten Slotermeer-zuidwest en Geuzenveld bijna de helft zoveel winkels als stadsdeel Nieuw-West (1,7 t.o.v.3,0 / 1000 inwoners). Wel is het aantal horecavoorzieningen gelijk met het gemiddelde van het stadsdeel. De functiegroep uitgaan en toerisme heeft slechts 1 object. Er zijn dus verder geen theater, bioscoop, museum, poppodium in het gebied (zie Bijlage 3: Classificatie overzicht functies per functiegroep) De detailhandel is geconcentreerd rond drie gebieden: Lambertus zijlplein, Plein 40-45 en het Confuciusplein. Deze winkels bestaan grotendeels uit supermarkten en winkels voor dagelijkse boodschappen. De grote ketens zijn gevestigd op plein 40-45 en 3 ketens op het Lambertus zijlplein. Er is het Sloterparkbad een manege, een tennisbaan en verder tien sportscholen. Ook komt naar voren uit het dashboard woningbouwplannen (gemeente Amsterdam, z.d.) dat de tennisbaan Sloterplas plaats moet maken voor woningbouw. Dit laat zien waarom Nieuw-West en Slotermeer-noordoost en Geuzenveld slecht scoren op vestigingen in functiegroep voorzieningen (23% in Amsterdam, 16% in Slotermeer-noordoost en 19% in Geuzenveld).
Huidige bewoners en huishoudensontwikkeling: Veel sociale huur en sterke groei aantal alleenstaanden Zoals j al gesteld is bij de resultaten van deelvraag twee heeft het gebied Geuzenveld-Slotermeer veel huishoudens met een niet-westerse achtergrond en heeft het een bovengemiddeld aantal jonge inwoners en een beneden gemiddeld huishoudensinkomen. In heel Amsterdam groeit het aantal huishoudens met absoluut 55.215 huishoudens tot 2030 (12,1%). Meer dan de helft van deze huishoudens is alleenstaand (56,4%). Volgens de prognose van OIS Amsterdam zal de totale bevolking van Geuzenveld-Slotermeer afnemen tot 2025 en in 2030 weer iets toegenomen zijn, maar uiteindelijk in 2040 toch zijn afgenomen ten opzichte van 2017 met 2,9%. Deze daling tussen 2017 en 2025 zal voornamelijk plaatsvinden in het gebied Slotermeer-zuidwest.
Ontwikkeling van de woningvoorraad Ook de woningbouwplannen die in het gebied zijn voornamelijk sloop-nieuwbouw met een heel beperkte groei. Enkel worden er woning toegevoegd door transformatie van werkgebied naar woongebied zoals het gebied tussen de Sloterplas en het OLVG-ziekenhuis. Aangezien de woningbouwplannen voornamelijk zijn ingericht op vervanging en de woningvoorraad niet toeneemt is er ook geen grote instroom van nieuwe huishoudens en dus ook geen extra vraag naar voorzieningen. De functies
64 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
moeten in deze situatie worden gericht op de huidige inwoners, die mogelijk heel minimaal gedifferentieerd zal worden wegens het grotere aanbod vrijesector huur en koopwoningen. Programmatische invulling van de plint: scenario’s In het gebied Geuzenveld-Slotermeer is het functieniveau onder het gemiddelde van Nieuw-West als stadsdeel en een van de laagste van de hele stad Amsterdam. Om met de stadsstraat een bijdrage te kunnen leveren aan de leefbaarheid van het gebied zal er middels de invulling van de plint het voorzieningenniveau omhooggetrokken kunnen worden. Op zijn minst kan hiermee een stap gezet worden om het voorzieningenniveau meer in verhouding te laten komen met heel Nieuw-West. Hierbij is de functiegroep: voorzieningen het meest achtergesteld en zullen er maar liefst 105 voorzieningen toegevoegd moeten worden om deze functiegroep binnen Geuzenveld-Slotermeer het stadsdeel gemiddelde te benaderen. Ook gezien de rol van voorzieningen bij ontmoeting tussen mensen in een gebeid met een erg slechte sociale cohesie kan hiermee sterk bijdragen aan de leefbaarheid in het gebied. Hiervoor zal er 50% van het verhuurbaar vloeroppervlak gebruikt moeten worden voor de hoofdgroep voorzieningen. Dit is een oppervlakte van 4.450 m2 VVO. Bij een gemiddelde oppervlakte van voorzieningen voor activiteit en ontmoeting van 284 m2 (functiekaart maps.Amsterdam.nl) komt dit neer op 16 voorzieningen.
65 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
5.4 Deelvraag 4: Financiële consequenties eigenaren De vierde deelvraag luidt: “Op welke wijze kan vanuit vastgoed economische methode bepaald worden wat de transformatie naar een stadsstraat betekent voor de vastgoedeigenaren in de Burgemeester Röellstraat?” en wordt in deze paragraaf beantwoord door de mogelijke ontwikkeling van een stadsstraat te plaatsen binnen de gekaderde voorwaarden waarbinnen de corporaties, die eigenaar zijn in het gebied moeten werken.
5.4.1 Consequenties woningwet Uit de theorie is naar voren gekomen dat woningcorporaties door de invoering van de woningwet 2015 strikter gebonden zijn en zich moeten richten op hun kerntaak: zorgen voor goede en betaalbare huisvesting voor huishoudens met een laag inkomen. Aangezien de vastgoedeigenaren in het gebied langs de Burgemeester Röellstraat nagenoeg alleen woningcorporaties zijn is dit een belangrijk aandachtspunt bij de ontwikkeling van een plint met (commerciële) voorzieningen. Uit de analyse van de bestaande voorzieningen is gebleken dat er minder zorgvoorzieningen zijn per inwoner dan gemiddeld. Met name het aantal huisartsen en tandartsen is laag en geeft een aanknopingspunt om een tandarts- of huisartsenpraktijk te vestigen in de plint van de ontwikkelen stadsstraat. Echter is het zo dat deze niet worden aangemerkt als maatschappelijk vastgoed dat onder de DAEB-tak valt. De enige uitzondering hierop is als deze onderdeel zijn van een gemeenschapshuis waarbij deze maximaal 10%van het bruto vloeroppervlak mag beslaan inclusief algemene- en parkeerruimte. Ook de mogelijk toe te voegen winkelruimten behoren niet tot maatschappelijk vastgoed. De consequentie is dat deze ruimtes ofwel afgesplitst moeten worden of juridisch gescheiden worden en zodoende in bezit blijven van de corporatie of een dochteronderneming. Een andere mogelijkheid is om deze niet-DAEB functies af te stoten aan een marktpartij.
5.4.2 Samenwerking bij herstructurering Uit de theorie komt naar voren dat marktpartijen op financieel gebied weinig toegevoegde waarde bieden op financieel vlak hebben als gevolg van de professionalisering van de (grotere) woningcorporaties zich op dit gebied hebben geprofessionaliseerd. Wel is gebleken uit deelvraag twee dat door het toevoegen van andere type woningen andere bewonersgroepen de wijk instromen en dit de leefbaarheid kan beïnvloeden in positieve zin. Marktpartijen kunnen hierbij van pas komen bij een ontwikkeling van een divers woningaanbod waar ook vrijesector huurwoningen onderdeel van zijn.
5.4.3 Rekenmodel volumestudie ontwerp Voor de bepaling van de financiële consequenties van een transformatie naar een stadsstraat is er een rekenmodel opgesteld op basis van het ontwerp dat is gemaakt in paragraaf 5.3.4. Dit rekenmodel met een raming van de stichtingskosten en een kosten -baten analyse van de exploitatie is opgenomen in bijlage 12. In deze paragraaf is enkel de belangrijkste financiële uitkomst beschreven.
Stichtingskosten De totale stichtingskosten zijn geraamd op bijna 23 miljoen euro. Dit is inclusief Bijkomende kosten (20% over bouwkosten), sloop, bouw- en woonrijp maken en de parkeergarage. De kosten voor sloop, bouw en woonrijp maken en de parkeergarage is evenredig verdeeld over het aandeel woningen per sector. In deze stichtingskosten zijn niet de grondkosten meegenomen. Stichtingskosten gesplitst naar sociaal, plint en vrijesectorwoningen Bouw &woonrijp maken Bijdrage parkeergarage Bouwkosten Totaal stichtingskosten Sociale huurwoningen € 497.157 € 2.241.573 € 14.590.800 € 17.329.530 Vrijesector huurwoningen € 99.431 € 448.315 € 3.142.080 € 3.689.826 Plintruimten € 35.511 € 160.112 € 1.760.640 € 1.956.264 Totaal € 632.100 € 2.850.000 € 19.493.520 € 22.975.620 Tabel 16: Stichtingskosten per woningtype sociaal, vrijesector en plintruimte
66 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Kosten-baten analyse In drie rekenmodellen die zijn opgenomen in bijlage 12 zijn de kosten en opbrengsten van het eerder gemaakte ontwerp voor de Dichtersbuurt doorgerekend. In dit model zijn de opbrengsten en kosten verdisconteerd over een exploitatieperiode van 30 jaar. Voor de restwaarde is er exit yield gebruikt van 6%. Deze exit yield is het theoretische aanvangsrendement dat in een volgende exploitatieperiode vanaf jaar 31 gebruikt wordt om de investeringskosten te bepalen. 6% is een aanname die voor woningbeleggingen gebruikelijk is maar aan de hogere kant voor de randstad Noord die momenteel ligt tussen 4,5% en 5,75% voor meergezinswoningen (Colliers, 2017). Hierdoor wordt de restwaarde conservatief ingeschat. De kasstromen zijn in de rekenmodellen gesplitst in de sociale huurwoningen met een huurprijs van €700 net onder de liberalisatie grens, de vrijesectorwoningen met een huurprijs onder de huidige marktprijzen van €1000 voor de meergezinswoningen en €1200 voor de eengezinswoningen, en de plint met een huurprijs van €1400 per maand. De huidige winkelhuren voorwinkels in het onderzoeksgebied liggen tussen de €80-€225/m2/jaar en zijn gemiddeld €150 / m2 VVO per jaar (Cushman & wakefield, 2017). Dit zou voor een plintruimte van 112 m2 neerkomen op 1400 euro en dit bedrag is voor vergelijkbaar met de huur van een woning in de vrijesector. Om deze reden is er geen verschil gemaakt tussen winkel en woninghuur van de plintruimten. De kasstromen zijn verdisconteerd waarna de DCF-waarde middels doel zoeken in Excel op 0 is gesteld om hierbij het interne rendement (IRR) uit te rekenen. In tabel 17 zijn de interne rendementen en netto aanvangsrendementen van de verschillende onderdelen weergegeven. De sociale huurwoningen hebben in deze berekening een intern rendement van 6,2% over de exploitatieperiode.
Woningtype aantal vhe Huurprijs/vhe Stichtingskosten IRR NAR Restwaarde Sociale huurwoningen 140 € 700 € 17.329.530 6,2% 5,23% € 27.700.712 Vrijesector woningen 28 €1000/ €1200 € 3.689.826 8,8% 7,41% € 8.366.746 Plintruimte woon werk 10 € 1.400 € 1.956.264 8,0% 6,61% € 3.957.245 Tabel 17: Overzicht stichtingskosten, Intern rendement (IRR) Netto aanvangsrendement (NAR) en restwaarde uit rekenmodel
67 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
68 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
6 Conclusie, discussie en aanbevelingen In tijden van de trek naar de stad en de hiermee samenhangende behoefte aan een fijne leefomgeving voor het groeiend aantal inwoners moet ook de stad Amsterdam meegroeien. Omdat iedereen graag rustig woont met de stedelijkheid om de hoek is de visie van de gemeente om de woonwijken aan de stad te koppelen met zogenaamde stadsstraten. Een begrip dat enkele jaren geleden is geïntroduceerd door de gemeente Amsterdam voor deze bijzondere categorie openbare ruimte. Onderdeel van deze stadsstraat is ook het toevoegen van een plint met niet- woonfuncties. Gezien de diverse leefbaarheidsproblemen die er in het onderzoeksgebied: Geuzenveld-Slotermeer zijn zou deze grote fysieke ingreep misschien een bijdrage kunnen leveren aan de wijk als geheel. De vraag hierbij is waar moet deze stadsstraat komen, hoe moet deze er uit komen te zien en welke functies zijn hierbij passend binnen de context van het gebied. De hoofdvraag die in dit onderzoek beantwoord wordt is dan ook: “Wat zijn de financiële consequenties voor de vastgoedeigenaren in het gebied wanneer de Burgemeester Röellstraat getransformeerd wordt naar een stadsstraat die bijdraagt aan de leefbaarheid van de buurt?”
6.1 Conclusie De beantwoording van de deelvragen en de hoofdvraag zijn in deze paragraaf beschreven. Deelvraag 1 is beschreven van uit literatuur en een interview, deelvraag 2 is beschreven vanuit literatuur in de vorm van eerder uitgevoerde onderzoeken, deelvraag 3 is beantwoord middels een uitgebreide analyse van beschikbare datasets welke beschikbaar zijn gesteld door het onderzoeksbureau: Onderzoek, informatie en statistiek van de gemeente Amsterdam. Deelvraag 4 is beantwoord middels theorie en een doorrekening van de kosten en baten van een mogelijke ontwikkeling langs de Burgemeester Röellstraat.
Deelvraag 1: Welke ingrepen zullen er volgens de verschillende belanghebbenden uitgevoerd moeten worden in de Burgemeester Röellstraat om deze te transformeren naar een stadsstraat? Deze deelvraag richt zich op de gewenste ontwikkeling zoals de gemeente en de eigenaren in het gebied deze voor zich zien. Vanuit de vele publicaties van de gemeente Amsterdam als de structuurvisie 2040, koers 2025 en het recente onderzoeksrapport: Stadsstraten uit 2017 zijn de kenmerken van een stadsstraat achterhaald. Om de Burgemeester Röellstraat te transformeren naar stadsstraat moet deze een belangrijke winkel- en horecafunctie krijgen. Om het een drukke straat te maken zal er naast de winkels die een bezoekdoel geven ook de verblijfskwaliteit verhoogd moeten worden. Een prettige openbare ruimte met zit mogelijkheden verhoogt de verblijfstijd in de straat en verhoogt de levendigheid. In de gehele straat is amper een winkelfunctie en geen verblijfskwaliteit. Om het te transformeren tot stadsstraat zullen er ingrijpende gebiedsontwikkelingen uitgevoerd moeten worden waarbij sloop van de bestaande grondgebonden woningen noodzakelijk is. Deze gebiedsontwikkelingen die langs de straat zullen komen bieden kans om langs de straat te verdichten met woningen, die zorgen voor ogen op de straat wat leidt tot een beter veiligheidsgevoel in de straat. Uit het interview met de opdrachtgever Eigen Haard is naar voren gekomen dat de grootste kans ligt bij aansluiten op bestaande ontwikkelingen. Er is al een stadsstraat ter hoogte van de Slotermeerlaan. Het meest logisch is om hier de ontwikkeling van een stadsstraat te beginnen. Opmerkelijk hierbij is de contradictie tussen de visie op de locatie van een potentiele stadsstraat in de Burgemeester Röellstraat van de gemeente Amsterdam uit het onderzoek: stadsstraten van augustus 2017. Hier is de potentiele stadsstraat slechts vanaf de ring tot aan de Dichtersbuurt ingetekend. Hieromheen liggen namelijk al bestaande winkelgebieden waarop aangehaakt zou kunnen worden.
69 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Deelvraag 2: Wat zijn de mogelijke maatschappelijke effecten van transformatie naar een stadsstraat op de leefbaarheid van het omringende gebied? Gezien de ontwikkelingen in de toekomst liggen is het tweede deel van de beantwoording van deze deelvraag, dus de effecten van vernieuwing op leefbaarheid, gebaseerd op eerdere onderzoeksrapporten. Allereerst is de leefbaarheid in Geuzenveld-Slotermeer onder het gemiddelde van het stadsdeel en het laagst van Amsterdam. Er is een lage sociale cohesie en scoort bovengemiddeld op de spanningen index. Uit eerder onderzoek blijkt dat sociale kenmerken en fysieke kenmerken een minder sterk effect hebben dan individuele bewonerskenmerken (leeftijd, geslacht, gezinssamenstelling) op de tevredenheid met hun woonomgeving. Sociaaleconomische achterstand, veel jongeren en groot aandeel niet-westerse allochtonen hebben een negatieve invloed op de tevredenheid met de woonomgeving. Herstructurering waarbij een deel van de woningen wordt gesloopt en nieuwe worden toegevoegd heeft een effect op de bevolkingssamenstelling: het aandeel huishoudens met lage inkomsten neemt af en het aandeel niet-westerse migranten bewoners neemt minder snel toe. Dit effect is het sterkst bij vervanging van sociale huurwoningen voor koopwoningen. Door de gebiedsontwikkeling kan dus de bevolkingssamenstelling veranderd worden en zodoende de leefbaarheid worden verbeterd. Echter pakt dit de individuele problemen als sociaaleconomische achterstanden en slechte sociale cohesie niet aan. Hiervoor kan een stadsstraat, mits een openbare ruimte die is ingericht op ontmoeting, zorgen voor een betere sociale cohesie en een verbetering van de leefbaarheid. Ook de waardering van de fysieke buurtkenmerken wordt hiermee verbeterd, en ook het belangrijkste criteria voor een goede waardering van de woonomgeving: de eigen woning.
Deelvraag 3: Welke programmering van de plint is passend bij de behoefte van toekomstige bewoners en bezoekers van het gebied zonder dat deze conflicteert met bestaande voorzieningen? Uit analyse van de bestaande voorzieningen in het onderzoeksgebied, het stadsdeel waar deze in is gelegen: Nieuw- West en de stad Amsterdam als geheel blijkt dat Geuzenveld-Slotermeer achterblijft op verschillende voorzieningen. Hierbij is de meest urgente dat er in het gebied veel minder zorgvoorzieningen zijn dan in Nieuw-West of Amsterdam. Met name het lage aantal huisartsen en tandartsen is verontrustend, zeker gezien de bewoners zich minder vaak gezond voelen dan gemiddeld in Amsterdam. Toegang tot zorg van een huisarts en tandarts zijn basisbehoeften die in een gebied met een mindere gezondheid meer aanwezig zouden moeten zijn. Ook heeft het gebied amper culturele en vrijetijdsvoorzieningen. Wat betreft winkels zijn deze in de huidige situatie geconcentreerd langs de Burgemeester de Vluchtlaan. Ook is er in verhouding met het stadsdeel en zeker met Amsterdam veel aanbod van dagelijkse boodschappen in vergelijk met de niet dagelijkse boodschappen. Hiernaast zijn er zeer weinig bedrijven in de creatieve industrie en weinig bedrijven in zakelijke dienstverlening. De programmering kan zich richten in volgorde van urgentie op zorgvoorzieningen gevolgd door bedrijven het liefs in de creatieve industrie en tot slot het opkrikken van het winkelaanbod gericht op niet-dagelijkse goederen en in het gebied Slotermeer-zuidwest en Geuzenveld. Het uiteindelijke programma winkels is ook afhankelijk van de instroom van (nieuwe)bewonersgroepen bij een verdichting van de woningen die het draagvlak voor voorzieningen vergroten.
Deelvraag 4: Op welke wijze kan vanuit vastgoed economische methode bepaald worden wat de transformatie naar een stadsstraat betekent voor de vastgoedeigenaren in de Burgemeester Röellstraat? Uit de gebiedsanalyse is naar voren gekomen dat de vastgoedeigenaren in het gebied lans de Burgemeester Röellstraat nagenoeg alleen bestaan uit de vier woningcorporaties: Eigen Haard, Stadgenoot, Rochdale en Ymere. Gezien de aannemelijke invulling van de plint voor zorgvoorzieningen als een huisarts en tandarts, zullen deze niet door de corporaties gebouwd en beheerd worden als dienst van algemeen economisch belang. Hiervoor kunnen deze juridisch afgesplitst worden of bij een gebiedsontwikkeling worden overgedragen aan een marktpartij. De corporaties als eigenaar kunnen een ontwikkelplan maken en voorwaarden stellen aan de invulling van het programma. Omdat woningcorporatie hierbij evenveel of meer sociale huurwoningen kan laten terugkomen zijn de financiële consequentie afhankelijk van de voorwaarden die worden gesteld bij deze samenwerking.
70 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Beantwoording hoofdvraag: “Wat zijn de financiële consequenties voor de vastgoedeigenaren in het gebied wanneer de Burgemeester Röellstraat getransformeerd wordt naar een stadsstraat die bijdraagt aan de leefbaarheid van de buurt?” Om de Burgemeester Röellstraat te transformeren naar een stadsstraat die bijdraag aan de leefbaarheid is verdichting essentieel. De huidige samenstelling van zowel de inwoners, woningtypen en voorzieningenniveau wijken af van het stadsdeel Nieuw-West en de stad Amsterdam. Door verdichting kunnen passende en bouwtechnisch goede woningen worden aangeboden aan zittende bewoners. Hierbij brengt de verdichting de mogelijkheid om het absoluut aantal sociale huurwoningen te behouden en hierbij nieuwe woningtypen toe te voegen als vrijesector huurwoningen. Deze verdichting en menging van bewoners zorgt voor meer draagvlak voor voorzieningen. Als er wordt uitgegaan van behoud van het huidige functieniveau kan alleen voor de instromende bewoners de plint geheel gevuld worden met verschillende openbare functies als winkels, horeca en voorzieningen met een sterke behoefte aan zorgvoorzieningen. Tevens biedt een dergelijke ingreep de openbare ruimte hoogwaardig in te richten zodat ontmoeting en interactie gestimuleerd wordt. Vanuit het financiële oogpunt is een forse investering in de sloop nieuwbouw gevraagd met een degelijk rendement uit exploitatie. Door de restricties die aan corporaties vanuit wetgeving zijn opgelegd zullen er bij menging van woningtypen marktpartijen betrokken moeten worden. Ook in het geval van scheiding van DAEB en niet-DAEB is er een financiële consequentie op strategisch niveau door het moeten opzetten van een nieuwe organisatie. Een dergelijke ontwikkeling zal bij ontwikkelaars in de markt gezet moeten worden waaruit een samenwerkingsvorm ontstaat tussen drie partijen. De financiële consequenties zijn hierbij afhankelijk van de contractvorming hierbij en het aandeel in de opbrengsten dat de ontwikkelaar verlangt. Los van de mogelijke financiële consequenties biedt de Burgemeester Röellstraat een goede kans om ontwikkeld te worden tot een leefbare wijk met een stadsstraat die passend is bij zowel bestaande als nieuwe bewoners van Nieuw-West.
71 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
6.2 Discussie Uit de resultaten is naar voren gekomen dat de leefbaarheid in het onderzoeksgebied onder gemiddeld wordt beoordeeld door haar bewoners. Uit de theorie van Wittebrood komt naar voren dat de individuele bewonerskenmerken hier een belangrijke invloed op hebben. Door de bevolkingssamenstelling van veel jongeren, meer dan de helft niet-westerse achtergrond en een lage sociaaleconomische status lijkt deze slechte leefbaarheid hier duidelijk door te zijn beïnvloed. Wel is de woningvoorraad en de vernieuwing hiervan achtergebleven en is de openbare ruimte met name rond het plein 40-45 en de Slotermeerlaan erg vervuild en van slechte kwaliteit. De eigen woning is de belangrijkste indicator voor beoordeling van de woonomgeving en de bouwtechnisch slechte woningen zorgen hier ook voor verminderde leefbaarheid. Ook de lage sociale cohesie heeft hier een sterk negatieve invloed op de leefbaarheid. De individuele, sociale en fysieke kenmerken zijn alle drie niet gunstig ten opzichte van het oordeel over de leefbaarheid. Het onder gemiddeld aantal voorzieningen in het onderzoeksgebied ten opzichte van het stadsdeel is mogelijk ook afhankelijk van het verzorgingsgebied dat voorzieningen buiten het onderzoeksgebied beslaan. Ook kan het minder aantal voorzieningen liggen aan het winkelpatroon van de bewonerstypen in het gebied. Ook is het lage aantal zorgvoorzieningen mogelijk te verklaren omdat huisartsen liever in een buurt met gelijkgestemde inwoners uit een hogere sociaaleconomische klasse wonen en daar hun praktijk vestigen. Bij verdichting zal er sloop-nieuwbouw gepleegd moeten worden. Hierbij kan de cultuurhistorische waardering van bepaalde wijken een mogelijke belemmering zijn voor sloop. De optie van behoud en renovatie vanwege de cultuurhistorische waarde en sloop- nieuwbouw is ook binnen de gemeente Amsterdam aan discussie onderhevig, waardoor het gemaakte ontwerp met sloop-nieuwbouw afhankelijk kan zijn van een persoonlijke visie van de betrokkenen.
Beperkingen Het gaat voorbij aan deze studie om de financiële consequenties voor de eigenaren met diepgaande financiële analyse accuraat te kunnen bepalen. Het uiteindelijke programma met winkels en sociale huur-, vrijesector- en/of koopwoningen zal gerealiseerd worden door het in de markt te zetten. Een projectontwikkelaar gaat hierbij op zoek naar de beste verhouding in overleg met de corporaties en marktpartijen die afnemer van de woningen en winkels zijn. Om deze uitgebreide financiële consequenties bij zulke complexe proces enigszins te kunnen duiden zou er een of meerdere onderzoeken uitgevoerd kunnen worden. Het draagvlak voor het voorzieningenniveau is bepaald aan de hand van datasets en vergelijken met wijken onderling, het stadsdeel en is bij verdichting haalbaar in cijfers. Hierbij zijn de invulling van hoofdfuncties niet onderzocht op de vraag van de inwoners naar bepaalde typen winkels, horeca of voorzieningen. De cultuurhistorische waardering van de bestaande bouw is bij het onderzoek niet meegenomen maar kan wel van invloed zijn op de mogelijkheid tot sloop.
Suggesties voor vervolgonderzoek Nu de trek naar de stad sterk is en de economische situatie gunstig komen grotere ontwikkelingen weer op gang. Wanneer de planvorming in een verder stadium komt dan een visie is het interessant om de demografische veranderingen in kaart te brengen en welke (verandering in) de voorziening behoefte hiermee ontstaat om een plint vulling te bepalen die past bij de toekomstige inwoners. Hierbij zal er dieper onderzoek gedaan moeten worden naar welke typen horeca, winkels en voorzieningen de bewoners graag zouden bezoeken. Ook zou er hierbij gekeken kunnen worden naar bedrijven die wegtrekken uit de binnenstad maar potentie hebben om zich te vestigen in Geuzenveld-Slotermeer. Ook zou er onderzoek gedaan kunnen worden naar de samenwerking bij een complexe gebiedsontwikkeling tussen corporaties en marktpartijen en hoe deze partijen elkaar kunnen versterken en hoe deze samenwerking financieel ingericht kan worden. Bij een dergelijk onderzoek zouden ook andere stakeholders als bijvoorbeeld het Gemeentelijk vervoersbedrijf betrokken moeten worden om een eventuele wijziging in het straatprofiel als gevolg van de nieuwbouw in een financieel overzicht te betrekken.
72 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
6.3 Aanbevelingen Om de Burgemeester Röellstraat te transformeren tot stadsstraat die ook een bijdrage levert aan de leefbaarheid van het gebied is een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte, die uitnodigt tot verblijven en ontmoeting stimuleert essentieel. De kwaliteit van de woningen en openbare ruimte in het gehele gebied is ondermaats en hier valt over het geheel gezien veel te winnen. De straat biedt veel kansen om het gebied een opwaardering te geven en de leefbaarheid te verbeteren in het omliggende gebied dat zich aan de stadsstraat kan optrekken. Onderstaande aanbevelingen kunnen hieraan bijdragen. • Maak bij vernieuwingsplannen langs de straat gebruik van de huidige economische voorspoed en trek naar de stad. Bij sloop-nieuwbouw van verouderde complexen is hier een kans om te meer woningen terug te bouwen en te verdichten. Hiermee kunnen naast evenveel sociale huurwoningen die teruggebouwd dienen te worden ook andere woningtypen als vrijesectorhuur- en koopwoningen, worden toegevoegd. Zodoende kunnen nieuwe bewonersgroepen de wijk instromen wat de diversiteit en ten goede komt en tevens zorgt voor ogen op de straat wat het veiligheidsgevoel positief zal beïnvloeden.
• Bij de keuze voor welke voorzieningen zijn zorgvoorzieningen aannemelijk en sluiten aan bij de behoefte van de bewoners. Deze kunnen het best niet geconcentreerd worden als in zichzelf gekeerd cluster dat de levendigheid niet ten goede komt. Verspreid de zorgvoorzieningen over de plint of concentreer deze aan de achterzijde of toegangsstraten de wijk in. Een tweede optie bij zorgvoorzieningen is deze te combineren met een maatschappelijke functie als een wijkcentrum. Hiermee is het tevens mogelijk voor de corporatie om in eigen beheer te houden en de zorg dichter bij de inwoners te brengen.
• Om de betrokkenheid van bij de wijk te vergroten en de woningnood in Amsterdam voor starters zou er bij zorgfuncties voorrang gegeven worden aan personen die hier werkzaam zijn. Zo wonen de zorgverleners tussen de cliënten en raken zij meer betrokken bij de problematiek van de inwoners en de wijk.
• Door de verschillende meningen over behoud en verdichting door sloop-nieuwbouw is het voor de gemeente Amsterdam aan te bevelen om deze discussie transparant te voeren. Er zal gezamenlijk een kader opgesteld moeten worden voor de waardering van bestaande bebouwing en de afweging tussen behoud en sloop. Hiermee is deze keuze niet afhankelijk van de visie van individuele betrokkenen.
• Sluit gebiedsontwikkelingen van een plint aan op bestaande autonome ontwikkelingen. Begin bij de kruising met de Slotermeerlaan waar een voldragen stadsstraat aanwezig is. Een andere mogelijkheid is de ontwikkeling te beginnen vanaf het ringspoor gebied. Hier zijn al transformaties naar woningen geweest en zijn enkele voorzieningen aanwezig in de plint.
• Hoewel een stadsstraat in de binnenstad vaak tweezijdig is, heeft langs de Burgemeester Röellstraat de noordzijde de meeste potentie op korte termijn. Hier zijn nagenoeg alleen grondgebonden woningen. Aan de zuidzijde zijn grote plekken waar transformatie minder aannemelijk is door de vrij nieuwe koopwoningen in de Sloterhof, de galerijflats waar de begane grond getransformeerd wordt naar vrijesector huur appartementen en het grote complex met onderwijsfunctie waarvoor herhuisvesting een complexe uitdaging is.
• Maak gebruik van de breedte van de straat en maak afspraken met alle partijen over de transformatieplannen. De verkeersfuncties: autoweg en trambaan kunnen geïntegreerd worden met hier aansluitend het losgelegen fietspad. Met de bestaande groenstrook en de versmalde straat door dubbelgebruik geeft veel diepte voor bebouwing, breed trottoir en eventueel ruimte voor kortdurend parkeren ten aanzien van de voorzieningen.
73 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
7 Tabellen & figuren index Figuur 1: De rode loper, ter hoogte van de Vijzelstraat (bron: Parool.nl) ...... 12 Figuur 2: Voldragen en potentiele stadsstraten Amsterdam west. Uit Onderzoeksrapport: Stadsstraten (gemeente Amsterdam, 2017) ...... 17 Figuur 3: Kwaliteitsimpuls stadsstraten, uit structuurvisie 2040 (gemeente Amsterdam, 2011) ...... 17 Figuur 4: Denkmodel voor beleving van woonomgeving (VROM, 2004) ...... 20 Figuur 5:Public space en City at eye level. (Karssenberg en Laven (2012) ...... 25 Figuur 6: Schematische weergave van de onderzoeksfasen (eigen illustratie) ...... 33 Figuur 7:Impressie Jan Evertsenstraat voor en na stadsstraat ontwikkeling, uit: Dynamisch perspectief Jan Evertsenstraat. (Gemeente Amsterdam, 2014) ...... 38 Figuur 8: Corporatie eigendom en Woningtype Burgemeester Röellstraat.( Eigen illustratie. Bron kaart: maps.Amsterdam.nl, Bron afbeeldingen: maps.google.nl) ...... 39 Figuur 9: Kaart n.a.v. analyse interview transcriptie en getekende kaart (eigen illustratie) ...... 42 Figuur 10: Leefbaarheid in 2016 langs Burgemeester Röellstraat (Leefbaarometer, z.d.)...... 47 Figuur 11: Indeling wijken Amsterdam F=Nieuw-West, F78=Geuzenveld, F77=Slotermeer-zuidwest, F76=Slotermeer- noordoost. (Gemeente Amsterdam: Amsterdam in cijfers 2017, 2018) ...... 49 Figuur 12: analyse woningvoorraad (eigen illustratie) ...... 49 Figuur 13: Analyse demografische gegevens ...... 50 Figuur 14: Analyse leefbaarheid ...... 50 Figuur 15: Analyse Veiligheid, overlast en sociale cohesie ...... 51 Figuur 16: Legenda afwijkingen in Standaarddeviatie van gemiddelde Amsterdam, eigen illustratie ...... 53 Figuur 17: Analyse voorzieningen Bron: dataset OIS.Amsterdam.nl, z.d...... 53 Figuur 18: Zorgvoorzieningen Geuzenveld-Slotermeer/1000 inwoners t.o.v. Amsterdam en Nieuw-West (Eigen illustratie) ...... 53 Figuur 19: Analyse bedrijfsvestigingen per sector, bron: dataset OIS.Amsterdam.nl, z.d...... 54 Figuur 20 Overzicht aantallen m2 per functie en grootste object gebied Geuzenveld en Slotermeer-noordoost en zuidwest ...... 54 Figuur 21: Detailhandel Geuzenveld, Slotermeer-noordoost en -zuidwest (maps.Amsterdam.nl, z.d.) ...... 55 Figuur 22: Horeca Geuzenveld, Slotermeer-noordoost en -zuidwest (maps.Amsterdam.nl, z.d.) ...... 55 Figuur 23: Kantoren en bedrijven Geuzenveld, Slotermeer-noordoost en -zuidwest (maps.Amsterdam.nl, z.d.) ...... 55 Figuur 24: onderwijs Geuzenveld, Slotermeer-noordoost en -zuidwest (maps.Amsterdam.nl, z.d.) ...... 56 Figuur 25: Zorg Geuzenveld, Slotermeer-noordoost en -zuidwest (maps.Amsterdam.nl, z.d.) ...... 56 Figuur 26: Sport, activiteit & ontmoeting en uitgaan & toerisme Geuzenveld, Slotermeer-noordoost en -zuidwest (maps.Amsterdam.nl, z.d.) ...... 56 Figuur 27: Woningbouwplannen Geuzenveld-Slotermeer. (gemeente Amsterdam, z.d.) ...... 57 Figuur 28: Huidige situatie Dichtersbuurt (L boven: verkaveling, R boven: Groene hofjes, L onder tuinen aan B. Röellstraat, R onder: woningen gezien vanaf hofje ...... 58 Figuur 29: Ontwerp blok Dichtersbuurt (eigen illustratie)...... 59 Figuur 30: Vorm studie blokken stadsstraat (eigen illustratie) ...... 61
Tabel 1: Kenmerken van een stadsstraat. Uit: onderzoeksrapport: Stadsstraten (gemeente Amsterdam, 2017) ...... 14 Tabel 2: Beschrijving bij vier typen stadsstraten. Uit Structuurvisie 2040 (gemeente Amsterdam, 2011) ...... 16 Tabel 3: Belang van en tevredenheid met aspecten van de woonomgeving ende doorwerking van die aspecten in het algemene oordeel over de woonomgeving (VROM, 2004) ...... 21 Tabel 4: Belang van en tevredenheid met sociale aspecten van de woonomgeving en doorwerking van die aspecten in het algemene oordeel over de woonomgeving. (VROM, 2004) ...... 21 Tabel 5: Mate waarin vormen van overlast voorkomen, het belang dat men er aan hecht en de doorwerking in het algemene oordeel over de woonomgeving. (VROM, 2004) ...... 21 Tabel 6: Criteria voor een goede plint op 3 schaalniveau's. Uit City at eye level (Glaeser, 2016) ...... 27 74 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Tabel 7: Factoren van invloed op leefbaarheid pleinen/openbare ruimte (Klarenbeek, 2017) ...... 28 Tabel 8: kansen en bedreigingen bij verschillende plint functies. Vertaald uit city at eye level (Glaeser et.al, 2016) ... 29 Tabel 9: Onderzoeksmatrix, eigen illustratie ...... 34 Tabel 10: Buurttevredenheid naar stadsdelen. (WiA, 2018) ...... 48 Tabel 11: Legenda kleuren en afwijking van gemiddelde. (Eigen illustratie) ...... 49 Tabel 12: Overzicht aantal Vhe, en oppervlakte uit ontwerp (eigen illustratie) ...... 60 Tabel 13: Toe te voegen vestigingen bij functiniveau gelijk aan Nieuw-West bestaande en nieuwe inwoners. (Eigen illustratie) ...... 60 Tabel 13: Aantal toe te voegen vestigingen bij lijktrekken tot voorzieningenniveau Nieuw-West (eigen illustratie) ... 62 Tabel 14: Verdeling m2 VVO iplint (eigen illustratie) ...... 63 Tabel 16: Stichtingskosten per woningtype sociaal, vrijesector en plintruimte ...... 66 Tabel 17: Overzicht stichtingskosten, Intern rendement (IRR) Netto aanvangsrendement (NAR) en restwaarde uit rekenmodel ...... 67
75 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
8 Bibliografie Adviescommissie Gebiedsontwikkeling. (2005, november). Ontwikkel kracht!: Eindrapport van de adviescommissie gebiedsontwikkeling. Gedownload van https://www.rijksoverheid.nl/documenten/brochures/2005/11/01/ontwikkel-kracht-eindrapport-van-de- adviescommissie-gebiedsontwikkeling Aedes, 2016 handreiking: woningwet in de praktijk: maatschappelijk- en bedrijfsmatig vastgoed. Geraadpleegd van: https://www.aedes.nl/artikelen/corporatiestelsel/woningwet-in-de-praktijk/instrumenten/handreikingen- woningwet.html Baarda, D.B. (2014, maart). Dit is onderzoek!: Handleiding voor kwantitatief en kwalitatief onderzoek. Groningen, Noordhoff Colliers (2017) De Nederlandse Vastgoed markt, update Augustus 2017. Geraadpleegd van http://www.colliers.com/- /media/files/emea/netherlands/research/20170828_vastgoedmarkt_sectorupdate_hy1.pdf?la=nl-nl Cushman & wakefield (2017, augustus) Winkelhuren Amsterdam 2017. Geraadpleegd van file:///C:/Users/solo%20van%20den%20beld/Desktop/atelier/03_literatuur/winkelhuren_in_amsterdam_20 171%20(1).pdf De Nijs, M. (2015, juli) High-rise: op ooghoogte. Master city developer. Geraadpleegd van: https://thesis.eur.nl/pub/31752/ de Zeeuw, F et.al.(2009) Zij maakt het verschil. Geraadpleegd van: https://www.gebiedsontwikkeling.nu/documents/443/Zij_maakt_het_verschil__onderzoeksrapport_.pdf Dienst wonen, zorg en samenleven Amsterdam (2012) Wonen in Amsterdam 2011: Stand van zaken. Geraadpleegd van: http://www.afwc.nl/uploads/tx_news/Wonen_in_Amsterdam_2011_deel1_Standvanzaken_01.pdf Fielding A.J. (1992). Migration and social mobility: South East England as an escalator region. In Regional studies Nr. 26, (p.10- 15). Gedownload van http://www.tandfonline.com/doi/pdf/10.1080/00343409212331346741 Gool, P. v., Brounen, D., Jager, P., & Weisz, R. M. (2007). Onroerend goed als belegging. Groningen, Noordhoff. Glaeser, M. et.al. (2016) The city at eye level: Lessons for street plinths. 2e ediditie. Geraadpleegd van: https://thecityateyelevel.files.wordpress.com/2016/02/ebook_the-city-at-eye-level_english.pdf Gehl, J. (2004) Towards a Fine city for people. Londen: Gehl Architects Gemeente Amsterdam (z.d.) City data [data.Amsterdam.nl]. Geraadpleegd van:https://data.Amsterdam.nl/#?mpb=topografie&mpz=11&mpfs=T&mpv=52.3731081:4.8932945&pgn=h ome&uvm=T Gemeente Amsterdam(z.d.) Dashboard woningbouwplannen [maps.Amsterdam.nl] geraadpleegd van maps.Amsterdam.nl/woningbouwplannen Gemeente Amsterdam (z.d.) Gebiedsanalyse 2017 Geuzenveld-Slotermeer Sloterdijken.. Gedownload van https://www.ois.Amsterdam.nl/pdf/2017_gebiedsanalyse_6.pdf Gemeente Amsterdam (2017) Amsterdam in cijfers 2017. Geraadpleegd van https://www.ois.Amsterdam.nl/pdf/2017%20jaarboek%20Amsterdam%20in%20cijfers.pdf
76 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Gemeente Amsterdam (2017) Stadsdelen in cijfers 2017. Geraadpleegd van https://www.ois.Amsterdam.nl/assets/pdfs/2017_stadsdelen_in_cijfers.pdf Gemeente Amsterdam (2016, november). Amsterdam in cijfers 2016. Gedownload van https://www.ois.Amsterdam.nl/pdf/2016%20jaarboe k%20Amsterdam%20in%20cijfers.pdf
Gemeente Amsterdam (2011, februari) structuurvisie Amsterdam 2040: Economisch sterk en duurzaam. Gedownload van https://www.Amsterdam.nl/bestuur-organisatie/volg-beleid/structuurvisie Gemeente Amsterdam (2016, april) koers 2025: Ruimte voor de stad. Gedownload van https://www.Amsterdam.nl/bestuur-organisatie/volg- beleid/koers-2025-Amsterdam/ Gemeente Amsterdam (z.d.). gebiedsplan 2018 stadsdeel Nieuw-West Geuzenveld-Slotermeer. Gedownload van https://www.Amsterdam.nl/bestuur-organisatie/volg-beleid/gebiedsgericht/gebiedsplannen- 2018/gebiedsplannen-nieuw/Geuzenveld/ Gemeente Amsterdam (z.d.) gebiedsagenda Geuzenveld-Slotermeer-westpoort 2016-2019. Gedownload van https://www.Amsterdam.nl/bestuur-organisatie/volg-beleid/gebiedsgericht/gebiedsagenda-2016/ Gemeente Amsterdam (2014, februari) Dynamisch perspectief Jan Evertsenstraat. Gedownload van https://www.Amsterdam.nl/publish/pages/866404/dynamisch_perspectief_jan_evertsenstraat_publieksver sie_web.pdf Gemeente Amsterdam (2017) Onderzoeksrapport Stadsstraten. Geraadpleegd van : https://www.amsterdam.nl/publish/pages/879912/onderzoeksrapport_stadsstraten_amsterdam.pdf. Gemeente Amsterdam & AFWC (2018) Wonen in Amsterdam 2017 leefbaarheid. Geraadpleegd van https://www.Amsterdam.nl/bestuur- organisatie/organisatie/ruimte-economie/wonen/onderz-woningmarkt/wia/ Gemeente Amsterdam (2007, augustus) Herziening Richting Parkstad2015. Geraadpleegd van: https://www.amsterdam.nl/bestuur- organisatie/organisatie/ruimte-economie/wonen/woonbeleid/stedelijke/nieuw-west/ Gent, W.v., Musterd, S.(2013, juni). Een nieuwe levensfase, een nieuw woonmilieu. In Nova terra speciale editie (p. 4-8). Geraadpleegd van https://issuu.com/platform31/docs/nt_juni2013/6 GroenLinks, D66, PvdA, SP (2018, mei) Coalitieakkoord: Een nieuwe lente, een nieuw geluid. Geraadpleegd van: https://amsterdam.groenlinks.nl/sites/groenlinks.nl/files/downloads/newsarticle/COALITIE_13JUNI18_DIGIT AAL_v2.pdf Hek (2004) Transformatie door gedeelde ruimte. Afstudeerscriptie TU Delft. Jacobs, 1995 Great Streets. Camebridge MA: MIT Press Klarenbeek, R. (2017) Het plein is dood, lang leve het levendige plein!.Master City Developer. Geraadpleegd van https://thesis.eur.nl/pub/39709 Kleinhans, R.J. (2005) Sociale implicaties van herstructurering en herhuisvesting. Delft: OTB Maat, K, J.J. Harts, M. Zeijlmans van Emmichoven & R. Goetgeluk (2005) Dynamiek van stedelijke milieus 1996- 2002, Rapport in opdracht van het ministerie van VROM, Delft: Onderzoeksinstituut OTB. 77 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Ministerie van Buitenlandse zaken en Koninkrijksrelaties, (2016, april). Wonen in beweging, De resultaten van het Woononderzoek Nederland 2015. Gedownload van https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/onderzoeken-over-bouwen-wonen-en- leefomgeving/inhoud/lopende-onderzoeken/woononderzoek-nederland-woon Ministerie van Infrastructuur en milieu (2014, maart) Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. Gedownload van https://www.rijksoverheid.nl/documenten/publicaties/2014/03/13/gebiedsontwikkeling-nieuwe-stijl Ministerie van VROM (2004, februari) Leefbaarheid van wijken. Geraadpleegd van: file:///C:/Users/solo%20van%20den%20beld/Downloads/wonen4007.pdf Murie, A., T. Knorr-Siedow & R. van Kempen (2003), Large Housing Estates in Europe, General Developments and Theoretical Backgrounds. Utrecht: Faculteit geowetenschappen. OIS Amsterdam (z.d.) Woningvoorraadwijken en stadsdelen en de prognoses hiervan 1 januari 2018-2049 [dataset]. Geraadpleegd van https://www.ois.Amsterdam.nl/popup/3084 Planbureau voor de leefomgeving (2015). De stad: magneet, roltrap en spons: Bevolkingsontwikkelingen in stad en stadsgewest. Gedownload van http://www.pbl.nl/sites/default/files/cms/publicaties/PBL_2015_De%20stad_magneet,%20roltrap%20en%2 0spons_1610.pdf Planbureau voor de leefomgeving (2012, februari) stedelijke verdichting: Een ruimtelijke verkenning van binnenstedelijk wonen. Gedownload van http://www.pbl.nl/sites/default/files/cms/publicaties/PBL-2012-Stedelijke-verdichting-500233001.pdf van Dam, F., de Groot, C., Crommentuijn, L. (2010, februari) verdichting heeft een grens. Artikel uit Tijdschrift voor de volkshuisvesting. Gedownload van http://www.pbl.nl/sites/default/files/cms/publicaties/Verdichting-TvdV-nr-1-2010.pdf Saunders, M., Lewis, P., Thornhill, A. (2015, april). Het formuleren van een onderzoeksdoelstelling en een vraagstelling. In Saunders, M. Et.al, Methoden en technieken van onderzoek (p.16-36). Gedownload van http://www.pearson.nl/Download/SAUNDERS_methoden_techn_editie7_H2.pdf Sociaal en Cultureel Planbureau (2011, juni) Wonen, wijken & interventies. Gedownload van file:///C:/Users/solo%20van%20den%20beld/Downloads/Wonen%20wijken%20en%20interventies.pdf Wainwright, O. (2017, oktober) Interview: ‘Everything is gentrification now’: but Richard Florida isn’t sorry. Online artikel The Guardian. Geraadpleegd van https://www.theguardian.com/cities/2017/oct/26/gentrification-richard-florida- interview-creative-class-new-urban-crisis MvBZ en koninkrijksrelaties, 2015 Woningwet 2015. Geraadpleegd van: http://www.woningwet2015.nl/bibliotheek?field_thema_tid=16&field_type_tid=All Schutjens, 1993 Dynamiek in het draagvlak. Huishoudensontwikkelingen en winkelbestedingen in oudere naoorlogse wijken. Utrecht: Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen, Universiteit Utrecht. Vlek, P (2009) Investeren in vastgoed, grond en gebieden: financiële theorie en vraagstukken. Delft. SPRYG Real Estate Academy Vonk, A., & de Groot, T (2018) BouwkostenKompas -woning en utiliteitsbouw 2018. Wassenaar: Calcsoft bv van der Ham, 2016 Hybrid zones make streets personal. In Glaeser et.al. (reds.), City at eye level (p.142-147). Geraadpleegd van https://thecityateyelevel.files.wordpress.com/2016/02/ebook_the-city-at-eye-level_english.pdf van Bergeijk et.al., 2008 78 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
Helpt herstructurering? Effecten van stedelijke herstructurering op wijken en bewoners. Geraadpleegd van https://docplayer.nl/14064743-Helpt-herstructurering.html
9 Begrippenlijst
Bouwblok Het kleinst mogelijk afgrensbare gebied, in zijn geheel tot een buurt behorend, dat geheel of grotendeels door bestaande of aan te leggen wegen en/of waterlopen is of zal zijn ingesloten en waarop tenminste één gebouw staat (Gemeente Amsterdam, 2017) Gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling is in te zetten voor het formuleren van antwoorden op complexe opgaven, ook in financiële zin, die bestuurlijke en sectorale grenzen doorsnijden. Gebiedsontwikkeling betekent het versterken van slagvaardigheid, een oriëntatie op uitvoeren, het synchroniseren van belangen, het koppelen van dossiers, het genereren van snelheid en het op gang brengen van kwalitatieve en duurzame bewegingen (Adviescommissie gebiedsontwikkeling, 2005) Herbestemming Onderdeel van het transformatieproces. Herbestemming heeft hierin betrekking op het proces van functieverandering, Zie ook: transformatie. (Hek, 2004) Herstructurering Een cruciaal aspect van stedelijke vernieuwing is de herstructurering van de woningvoorraad. Met behulp van sloop, nieuwbouw, renovatie, samenvoeging, maar ook verkoop van woningen, wordt geprobeerd (meer) verscheidenheid naar type, prijs en eigendomsverhouding in de woningvoorraad te realiseren (Kleinhans, 2005) Hoog stedelijk woonmilieu Woonmilieus met een hoge dichtheid dicht bij stadscentra. Indeling woonmilieus voortkomend ut onderzoek van UU en het OTB (Maat e.a. 2005) Huishoudentype Onderscheid naar eenpersoons en meerpersoonshuishouden, waarbij de laatste onderverdeeld wordt naar eenoudergezin, (echt)paar zonder kinderen, gezin met kinderen, niet gezinshuishouden (samenwonende vriend(inn)en, broers of zussen et cetera), inwonend huishouden. (Ministerie van Buitenlandse zaken en Koninkrijksrelaties, 2016) inbreiding Wijkverdichting is nieuwbouw op een al bestaande open ruimte of plantsoen in de bebouwde kom (Joost de Vree, z.d.) Krachtwijken Probleemwijk die in aanmerking komt voor herstructurering (anw.inl.nl, z.d.) Marktpartijen Commerciële partijen als (Institutionele)beleggers, projectontwikkelaars en particuliere beleggers. Plint Met ‘de plint’ van een gebouw wordt de eerste (of eerste twee) bouwlaag(en) verstaan. Dit is het deel van het gebouw dat vanaf de straat zichtbaar is voor de langslopende voorbijganger, en waar de interactie plaats vindt tussen straat en gebouw (Nijs, de m, 2015, juli) Stadsvernieuwing Het proces van renovatie en/of sloop-/nieuwbouw in stedelijke achterstandsgebieden. (Wikipedia, z.d.) Transformatie Het geheel aan maatregelen dat ertoe dient – na wijziging van de oorspronkelijke functionele bestemming (herbestemming) – een nieuwe functie te huisvesten, waarbij tevens de fysieke verschijning van het gebouw verandert. (Hek, 2004) Verdichting Binnen de bestaande bebouwde ruimte de onbebouwde delen bijkomend bebouwen of bouwen in hogere dichtheden als manier om te komen tot een beter of intensiever gebruik van de ruimte. (Encyclo.nl, z.d.) Woningvoorraad Het aantal woningen (zowel sociale huur-, vrije sectorhuur-, en koopwoningen) in dit onderzoek specifiek binnen gemeente Amsterdam.
79 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
80 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam
Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West
10 Bijlagen 10.1 Bijlage 1: overzicht cijfers gebiedsanalyse
Stad F F76 F77 F78 Sloter Sloter Nieuw- meer N- meer Geuzen SD Indicator Amsterdam west O Z-W veld Woningvoorraad Woningvoorraad 2017 427858 64838 4214 7829 6087 164434,7 Gem. woningbezetting 2017 1,97 2 2 2 3 0,2 Gem. woningwaarde (x€1000) 2017 292 208 157 159 186 49,5 % koopwoningen 2016 29,6 30 27 22 21 3,9 % corporatiewoningen 2016 44,4 53 67 70 68 10,1 % Socialehuur( 81 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West 10.2 Bijlage 2: Analyse zorgvoorzieningen F76 F77 Sloterme F78 ASD Sloterme Totaal GV F Nieuw- minder t.o.v Minder t.o.v. er- Geuzenv Amsterd er- SM West AMS (%) NW (%) Noordoo eld am Zuidwest st inwoners 9410 17377 15727 42514 151677 844952 Huisartsen 6 7 4 17 61 457 /1000 inwoners 0,64 0,40 0,25 0,40 0,40 0,54 26,1 0,6 fysiotherapeuten 0 25 22 47 226 1536 /1000 inwoners 0,00 1,44 1,40 1,11 1,49 1,82 39,2 25,8 tandartsen 2 15 2 19 110 671 /1000 inwoners 0,21 0,86 0,13 0,45 0,73 0,79 43,7 38,4 Praktijken fysio 0 8 6 14 60 423 /1000 inwoners 0,00 0,46 0,38 0,33 0,40 0,50 34,2 16,8 apotheken 2 2 2 6 21 122 /1000 inwoners 0,21 0,12 0,13 0,14 0,14 0,14 2,3 -1,9 82 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West 10.3 Bijlage 3: Classificatie overzicht functies per functiegroep Detailhandel Activiteiten en Ontmoeting . Winkelcomplex met meerdere verdiepingen . Openbare bibliotheek . Winkel veel/vaak voorkomend . Ontmoetings- en activiteitencentrum . Supermarkt groot . Vrijetijdslessen - Hobbyvereniging - Oefenruimte . Winkel dagelijks food - Buurtsuper . Badhuis - Hamam - Sauna . Souvenirs - Cheese - Tickets - Minisuper - Mone . Kinderboerderij - Speeltuin - Jeugdwerkterrein - . Smartshop - Sexshop - Tattooshop - Piercings Scouting . Massagesalon . Volkstuinpark - Natuurtuin - Schoolwerktuin . Belcenter - Internet-ruimte . Camping - Jachthaven - Stadsstrand . Galerie – Kunstuitleen . Bouwmarkt - Woonwinkelhal - Autoshowroom Zorg . Benzinestation . Gezondheidspraktijk . Winkel overig . Ziekenhuis - Kliniek met nachtverblijf . Consumentendienstverlening overig . Woonzorgcomplex . Dag- en nachtopvang Horeca . Gevangenis - Uitzetcentrum . Hotel - Logies . Dierenopvang . Restaurant . Café – Eetcafé Onderwijs . Snackbar - IJssalon - Viskraam - Food-to-go . Kinderopvang (zelfstandige ruimte) . Lunchroom - Coffee-wifi (non-alcohol) . Basisschool . Koffiehuis - Theehuis . Voortgezet onderwijs . Dansclub - Nachtzaak - Partycenter . Hogeschool - Universiteit . Coffeeshop . Particulier beroepsonderwijs - Vakscholen - . Snooker - Dart Autorijschool . Shishalounge - Waterpijpcafé . Documentatiecentrum - Archief . Studentenvereniging - Zakenclub Religie Uitgaan en Toerisme . Kerk . Theater - Muziekpodium - Evenementenhal . Moskee . Bioscoop - Filmhuis . Synagoge . Museum . Overige religieuze samenkomstruimten . Automatenhal - Casino . Uitvaartcentrum - Crematorium . Bordeel - Raamprostitutie - Sexclub . Toeristentrekker overig Kantoren . Bowling - Lasergame - Uitgaan overig . Kantoor - Kantoorverzamelgebouw . Opstappunt rondvaart - waterfiets . Kantoor met publieksfunctie - Stadsloket - Bezoekerscentrum Sport . Alarmdiensten - Marechaussee - Defensie . Stadion - IJsbaan - Tribunegebouw bij sportbaan . Collectieve werkruimte (huur per uur) . Zwembad . Sporthal – tennishal – klimhal Bedrijven . Sportschool – Fitness – Yogaruimte . Bedrijf - Bedrijfsverzamelgebouw . Kleinschalige bebouwing op sportterrein, golfte. Agrarisch bedrijf - Bedrijf in/met kassen . Watersportgebouw . Broedplaats - Atelier - Ambachtwerkplaats . Datacenter 83 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West 10.4 Bijlage 4 Huishoudensontwikkeling Amsterdam 2017-2030 2017 2030 % abs. als % van Groei nieuwe huishoudenstype abs. % abs. abs.groei t.o.v. huishoud 2017 ens alleenstaand 242253 53,1 273368 31115 12,84% 56,4% Stel zonderkinderen 93748 12 105657 11909 12,70% 16,4% Stel met kinder 73116 16 78828 5712 7,81% 7,8% eenoudergezin 40441 8,9 45540 5099 12,61% 9,2% overig 6429 1,4 7809 1380 21,47% 2,5% totaal 455987 100 511202 55215 12,11% 100,0% 10.5 Bijlage 5: Prognose bevolkingsontwikkeling Geuzenveld-Slotermeer Jaar 2017 2025 2030 2035 2040 Buurt F76 Slotermeer-Noordoost 9410 9454 9265 9141 9089 F77 Slotermeer-Zuidwest 17377 15888 18191 17917 17744 F78 Geuzenveld 15727 14872 14814 14564 14439 Totaal 42514 40214 42270 41622 41272 84 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West 10.6 Bijlage 6: Prognose ontwikkeling woningvoorraad naar stadsdelen 2017-2040 10.1.7 Woningvoorraad naar stadsdelen, 1 januari 2018 en de prognoses hiervan, 1 januari 2025-2040 stadsdeel 2017 2025 2030 2035 2040 A Centrum 54260 55948 56337 57907 58455 B Westpoort 35 38 38 38 38 E West 78209 84399 86246 87075 88354 F Nieuw-West 67155 72975 76469 76511 77716 K Zuid 80243 82843 84794 87368 88624 M Oost 68700 77524 82798 88607 93566 N Noord 43245 52670 58157 62639 64538 T Zuidoost 40785 46014 47167 46644 47814 onbekend - - 905 2622 3806 Amsterdam 432632 472411 492911 509411 522911 85 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West 10.7 Bijlage 7: Woningbouwplannen Geuzenveld-Slotermeer STRATEGISCHERUIMTE Verkenning Som 2 objecten Aantal woningen min 132 Aantal woningen max 132 Principebesluit genomen Som 1 objecten Aantal woningen min 0 Aantal woningen max 400 WONINGBOUWPLANNEN Investeringsbesluit genomen Som 10 objecten Start bouw - Oplevering - Huur sociaal 584 Huur middelduur 54 Huur duur 50 Koop 841 Huur-Koop onbekend 0 Eengezinswoningen 8 Appartementen 1.521 Een-App onbekend 0 Studenten-Jongeren 0 Totaal bruto 1.529 Sloop - Renovatie -1.579 Totaal netto -50 In aanbouw Som 16 objecten Start bouw - Oplevering - Huur sociaal 248 Huur middelduur 29 Huur duur 67 Koop 92 Huur-Koop onbekend 0 Eengezinswoningen 26 Appartementen 410 Een-App onbekend 0 Studenten-Jongeren 0 Totaal bruto 436 Sloop - Renovatie -162 Totaal netto 274 Totaal Bruto 1.965 Totaal sloop-nieuwbouw -1.741 Totaal Netto 224 86 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West 10.8 Bijlage 8: Hoeveelheden woning toevoeging en onttrekking Toevoeging: Blok nr Breedte (m1) Diepte (m1) Hoogte (m1) Grond opp M2 BVO plint # woonlagen M2 BVO wonen 1 160 10 14 1.600 1.600 3 4.800 2 350 10 17 3.500 3.500 4 14.000 3 160 10 14 1.600 1.600 3 4.800 4 160 10 14 1.600 1.600 3 4.800 5 170 10 14 1.700 1.700 3 5.100 Totaal 10.000 33.500 Onttrekking: Sloop aantal woningen woningen boven M2 / woning totaal 16 64 1024 40 64 2560 20 20 37 1480 19 19 40 1520 21 21 40 1680 Totaal woningen 176 8264 87 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West 10.9 Bijlage 9: Transcript interview Eigen Haard Het onderzoek naar de plint van de stadsstraat in de Burgemeester Roellstraat, waar ik achter kwam tijdens het onderzoek is dat de planvorming nog niet heel ver is en 1 S de vernieuwing in Geuzenveld-Slotermeer nog niet echt op gang komt en achterblijft bij nieuw west. Daarvoor had ik de vraag: Wat versta jij onder een stadsstraat aangezien er nog weinig over geschreven is en hoe deze plannen bij jou en de Corporaties terecht gekomen? Naja Op zich klopt het wat je zegt in grotendelen van Nieuw-west daar gebeurt al heel veel. Overtoomseveld is al zon beetje af. In Osdorp wordt nu volop gebouw, Kolenkit ook, daar zijn wij zelf ook mee bezig vanuit eigenhaard. En in Geuzenveld-slotermeer wordt het nu zon beetje weer opgestart en dat betekent dat je eerst opnieuw plannen moet gaan maken voordat je dat kan uitvoeren. In dat kader is voor heel Geuzenveld-Slotermeer gekeken : Wat zijn de verschillende corporaties van plan en wat wil de gemeente. En daaruit is ook zegmaar die Roellstraat naar voren gekomen. Nu is het echt een verkeersweg die 2 B savonds maar eigenlijk ook overdag niet eenswil komen als je er niks te zoeken hebt, behalve als je er langs moet rijden, als het even kan met de auto en het liefst met de fiets. en een stadsstraat is een straat waaraan gewoont wordt, waaraan gewerkt wordt waar dus ook voorzieningen zijn en waar het ook gewoon prettig verblijven is. Nu zijn die er in Amsterdam wel in heelveel soorten en maten natuurlijk. j hebt ze echt die volop met functies zijn bijvoorbeeld Overtoom, delen van Kinkerstraat je hebt ze ook wel wat meer in de Baarsjes waar toch wel vooral een accent op wonen is. 3 S Dan een beetje de Hoofdweg. De Hoofdweg, ja precies en de Admiraal de ruiter. En dat zijn eigenlijk beide wel referenties die de gemeente nu gebruikt, maar toch ook wel met een beetje afhankelijk van waar in de Roellstraat ook toch wel tussen de pak hem beet vijfentwintig en zestig % bedrijfigheid in de Plint, op de begane grond endat is 4 B natuurlijk best veel. En dan wat meer, net toevallig op ons gebied bij de dichtersbuurt omdat die rotonde is een kruispunt vanwege dus dat is logisch dat diedaar zit. Ik kan mij er best wat bij voorstellen dat de Slotermeerlaan zelf dat zie je al zeg maar nu ten opzichte van vijf jaargeleden dan heb je al best heel veel voorzieningen en met name dat stripje bij de Bernard Lodderstraat (16) zelf. 5 S Dus richting het plein Ja, echt aande overkant van het plein. Maar ik kan mij best voorstellen dat dat zodoorgetrokken wordt richting de rotonde en dan ook het hoekje om. Dus dat is 6 B voor mij een stadsstraat. En hoe is dat idee ontstaan. Is dat vanuit een samenwerking vanuit de corporaties of is dat meer een idee wat vanuti de stedenbouwkundigen van de gemeente komt? 7 S Of komt dat voort uit de woningvraag? Ja het is wel een beetje van alles wat hoor. zeg maar zowel wij vor de Dichtersbuurt, maar ook Stadgenoot voor de Couperusbuurt en ook Rochedale voor de Deysellbuurt, weer een buurtje verder richting Geuzenveld hebben alwel heel lang ideen an we zouden iets met de woningvoorraad moeten doen. Dus ik denk 8 B ook best dat sloop-nieuwbouw daar onderdeel van kan zijn, alle drie. Dus dan vind je mekaar ook van goh we zitten alledrie daar en haken aan op die Roellstraat en we vinden er alle drie ook wel wat vand, namelijk dathet beter kandan nu. 9 S Beter qua woningvoorraad of meer de combinatie wonen werken recreeren. Voorral de verblijfskwaliteit. De verblijfskwaliteit van de Roellstraat is nu natuurlijk nul. En als je aan die straat iets gaat veranderen, gaat sleutelen dan is het best logisch dat je naar de straat kijkt van: Goh, zou je daar iets mee kunnen doen?. Dat is zeg maar voor de corporaties de aanvliegroute. Nou de stedenbouwkundige van de gemeente die heeft dat eigenlijk ook. Ook wel heel erg vanuit de straat beredeneerd en vanuit een soort ambitie van: joh die stedelijkheid die zit nu 10 B binnen de ring, zou je die ook meer buiten de ring kunnen brengen, De uitrol van het centrummilieu. Dan hebben we in Amsterdam natuurlijk een jaar of viertien a vijftien wachttijd voor een socialehuurwoning. Dus overal in de stad zijn we we opzoek naar plekken om te kunnen verdichten, en dan biedt zon grote open brede weg natuurlijk ook een kans. Ik had iets bedacht om te tekenen op de kaart waa de stadsstraat zou moeten komen. Hier ligt de roellstraat emt de blokken die hier aan liggen. Waar zou hier de 11 S Stadsstraat moeten beginnen (ROOD) Jaa het scheelt wel heel erg hoor. Ik weet dat Rochdale we bezig is met deze woningen specifiek (1/Burgemeester Roellstraat Noord). En dit zijn deze 12 B laagbouwwoningen. Dus als je die weg zou halen en je kan die iets opschuiven richting de straat, kan je voor je het weet vier keer zoveel woningen terugbouwen en misschien nogwel meer. 13 S En hoe moeten die blokken dan komen, zou je dit kunnen intekenen op de kaart. Jaa ik kan niet zo goed tekenen , dan zeg maar meer zo opde straat (2/ROOD). en zo op ons deel ook. en dan hier die kerk (3) ja die is er nog maar de vraag is of 14 B die ook eeuwig blijft. 15 S Die lijkt inderdaad niet veel gebruikt. Hier naast zit ook nog een school natuurlijk. Dus het zal echt moeten liggen aan de Rotonde? Deze zijn recent nog niet zo lang geleden gerenoveerd (4/CIRKEL) dus hier zou niet zo gek veel mee kunnen gebeuren, en hier (5) is Stadgenoot nog aan het 16 B onderzoeken wat ze willen. 17 S Maar dit zijn ook van die Duplex woningen Ja, klopt. Maar als je zulk soort dingen maakt en hier in de plint wel iets van voorzieningen, en je maakt de straat. ja ik kan niet tekenen maar ik doe het toch wel even hoor. Nu is die straat zo met hier de bebouwing en hoe het zou kunnen worden is dat de straat dan wat smaller wordt en dan is er nog een groenstrookje en daar is nu een buis van de stadsverwarming. Hier (6) is die nieuwbouwwijk, Sloterhof, deze kant blijft wel in stand. Maar als je dit (GROENSTROOK) wat krapper 18 B inricht en gewoon woningen maakt dan kan het zo worden. en hiervoor een soort stoepje ofzo. Dus dan moet die stadsverwarming hier onder de straat. die tram die er nu zit zou ook meer geintergreerd kunnen worden in het wegprofiel, zoals je het binnen de ring ook wel vaak ziet. geen vrijliggende trambaan, maar onderdeel van de weg: dubbelgebruik. Op die manier kan je zo deze ruimte zon beetje winnen. 21 S en qua hoogte en gesloten wanden of blokvormen?het idee uit City at eye level zegt dat een goede plint gesloten wanden moeten zijn om goed te functioneren. Okee. Dat is een beetje dubbel. Ik snap wel dat die echte stadsstraten binnen de ring dat zijn ook wel redelijk gesloten wanden, maar wat ook niet moet is dat alle 22 B aandacht en energie en geld uitgaat naar de Roellstraat en dat de achterliggende buurten er echt achter ligt. Daarom heb ik dit ook wel bewust zo getekend. Dus op een aantal plekken ruimte binnen die gesloten wanden. en of dat nu zoals hier drie of twee worden. Een soort wanwerking snap ik maar wel met doorgangen. 23 S S; En qua voorzieningen in de plint? 24 B Dat vindt ik dus het lastige, daarvoor heb ik jou, haha 88 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West 25 S S; Maar als ik vraag in groen te tekenen waar de voorzieningen moeten komen ? Wat ik zie, maar dat is nog niet helemaal wat de gemeente ziet is. Hier heb je Plein 40-45(7) en hier het bluesquare hotel. en dan zie ik hier (8/GROEN) best wel wat voorzieningen en hier (9/OVERKANT) zit al wat dus dat is prima. en dan kan ik best voorstellen dat het Hier (10/HOEK OM BEZIT EIGENHAARD) een beetje doorgetrokken wordt en hier (11/ANDERE KANT)misschien ook wel. Maar verder de wijk in , de flanken vande straat valt minder op. Dan zie ik dit echt als een 26 B soort hart van de Roellstraat. En dan eigenlijk misschien wel bijna nog meer dat de Roellstraat een soort uitlopr wordt van de Slotermeerlaan. Want dat is echt de stadsstraat die er al is. daar zie je ontwikkelingen al autonoom en die kan je gewoon voortzetten. en hier moet het echt gemaakt worden en ik geloof zelf meer dat je meer in meebewegen met meebewegen in ontwikkeling die jeziet dan echt in creeeren. Ik geloof niet zo in maakbaarheid. 27 S Wat bedoel je met ik geloof niet zo in maakbaarheid? als je zegt van dit wordt de stadsstraat dat het hem dan wordt, maar meer dat je zegt: goh wat gebeurt er in de stad, wat zijn de logische plekken, niet volgens 28 B beleidsmaker maar volgens mensen die de stad gebruiken en kijken of je daar op kan aanhaken met je ontwikkelingen. en daarom vind ik deze plint (10/11) eigenlijk logischer voor bedrijvigheid dan die hele Roellstraat en zeker verder op. En hoe zou het zich dan moeten verhouden tot de winkelcentra: plein lambertus zijlplein en Confuciusplein waar ook wat vernieuwt is? zou dat er dan ook bij getrokken 29 S moeten worden B:Kijk je kan niet alles bewinkelen natuurlijk, dat is het lastige. Maar goed aande noordzijde van plein veertig zie je wel dat, met name aan deze kant van de vluchtlaan dat is wel een overloopgebied van het winkelcentrum. Daar heb je ook gewoon allemaal winkels met iets lagere huren denk ik, dus ook wat minder 30 B ketens en wat meer de turkse bakker, turkse slager. Dus als er dan winkels komen dan zou ik me dat op deze plek ook wel kunnen voorstellen (8/9/10/11). Dit is van beide kanten aanloop maar overal voorzieningen als huisarts apotheek gezondheidscentrum zeg maar zulk soort dingen. 31 S De voorzieningen zijn vrij laag, wat zijn dan de belangrijke themas, zijn dat sociale voorzieningen of anders. Ik denk dat je meer sociale voorzieningen, buurtfuncties, dat dat meer kans van slagen heeft en ook meer gewenst is dan echt de kijkshop of de hema, want die 32 B moeten echt in het winkelcentrum zitten. want hier (12/LODEWIJKVANDEYSSELSTRAAT) in de wijk zitten op de kop ook allemaal niet woonfuncties. Wat is het idee daarmee want het wordt niet echt gebruikt 33 S waarvoor het bedoelt is. het zijn met name verkeersscholen. Dat hangt heel erg af. wat wij in de Bernard Lodderstraat doen, en dat kan ik me hier (12/LODEWIJK VAN DEYSSELSTRAAT) ookwel voorstellen, waar BOOT zit dat 34 B was ook een winkelstrookje wat deze functie verloren heeft. Voor dat pand zijn we bezig met een groot nieuwbouwplan en dan komen er geen winkels terug. dus dan wordt het gewoon wonen in de plint. 35 S Maar dan worden de functies wel weer gescheiden, terwijl er wel de bewoners in het straatje op de hoek voorzieningen hebt. Vroeger had je ook zoals de Aireystrook, daar heb je die kopblokjes en daar zat vroeger een Spar bijvoorbeeld. Nou de spar heeft A: meer ruimte nodig en B: zit die niet meer in zulk soort bedrijven, dus daar zijn we ook wel opzoek geweest van wat is nou een geode functie. De huisarts die er al van oudsher zit, dat is heel 36 B fijn hoor. We zijn aan het kijken van zouden we daar ook nog een fysiotherapeut kunnen bijzetten of misschien een logopediepraktijk en op die manier het toch een goede functie te geven. maar de winkeltjes van vroeger die concentreren zich echt op het winkelcentrum en de aanloopstraten. 37 S Zou er alleen aan de Noordzijde van de Roellstraat moeten komen dan? Ook gezien de portiekwoningen aan de zuidzijde Naja, de echte stadsstraat inde stad is natuurlijk wel tweezijdig. Wat is weet is dat dit (13/GALERIJFLATS) en dit (6/SLOTERHOF) voorlopig blijft staan, en hier zitten 38 B scholen (15), dus twee kanten wordt zoiezo al lastig. 41 S En als we heel ver vooruit kijken zegmaar dertigjaar, zou dan de hele Roellstraat verbonden zijn? Nou ik denk over dertig jaar misschien wel, maar zegmaar over tien jaar hou je plekken zoals die en zoals die (13/6/SLOTERHOF EN GALERIJFLATS) Die zich bijna 42 B afzijdig houden van de stadsstraat die er dan is. in feite is het dan een stadsstraat maar dan met een aantal niet lege maar andere plekken daar binnen. Ook de bouwplannen waarvoor een investerings besluit is genomen geeft aan dat er sloop-nieuwbouw zal plaat vinden maar niet echt wordt verdicht. is er geen kans 43 S als er toch intensief een gebiedsontwikkeling plaatsvind er ook meer woningen worden toegevoegd langs die straat boven de plint. heb jij het idee dat er meer gaat gebeuren. Wat ik dacht namelijk is dat, Rochdale langs deze strook dat je kan verdichten. Ik denk ook dat aan deze kant aande Roellstraat (1/NOORDSTROOK) meer gaat 44 B gebeuren en aan deze kant minder (14/ACHTERLIGGENDE GEBIED). vooral meer nieuwbouw, meer sloop weet ik niet. Maar volgensmij zijn ze er nog niet over uit wat ze willen dus dat is ook ja... 45 S Maar is er een kans om meer te verdichten en welke bouwhoogte of aantal lagen zouden dat dan moeten zijn?. 46 B Volgensmij wel vijf zes lagen geloof ik, dus een plint en vier a vijf lagen. 47 S En wat voor plinthoogte dan, meter met een vide bijvoorbeeld? Ja, dat hang ook af wat het uiteindelijke commerciele programma wordt. Als je zegmaar tot de conclusie komt van hier komt misschien wel driekwart bedrijfsruimte dan kan de plint ook wel wat hoger, dan pas je daar alles op aan. een paar woningen er tussen, dat regel je dan maar. Terwijl hier verderop als er maar 15-20% bedrijfsruimte in de plint komt dan kan je zeggen we doen gewoon 3 meter en dan zien we wel hoe het bedrijf past. Dan is net de verhouding anders. Het gebied van Eigehaard woningbouwplannen: Dit bezit is inderdaad van eigenhaard, Daar zouden we inderdaad de tweelaags portiekjes slopen, maar 48 B datdoenwe niet meer en dat geld ook voor dit vlak hebben we een nul-op-de meter renovatie, daar waar de spandoeken hangen. Dit is allemaal wel aan verandering onderhevig. Alleen zolang we daar nog, en dat geld ook wel voor dit hoor zijn we nog wel heel erg intern aan het denken wat kunnen we het best doen, ook qua nieuwbouw en ook met de gemeente over in gesprek. en pas als je daar formeel een stap in het genomen kan je het meer openbaar maken en belandt het ook op zulke kaartjes. En met de nieuwe woningwet, DAEB en niet DAEB de winkelfunctie, zoals ook in de wijk zelf die van Eigen Haard zijn, hoe kijken julie daar tegen aan bij zo een grotere 51 S oppervlakte commerciele oppervlakte? Ja volgens de woning wet mogen wij geen bedrijfsruimtes meer doen, ook geen koop en geen vrije secotor huur. eventueel zou de lagere vrije sectorhuur weer terug kunnen komen. Dat betekent dat wij wel zelf plannen kunnen maken en zelf een visie hebben, op welke plekken wat kunnen we prima bedenken, maar 52 B vervolgens de uitvoering zullen we zo een project, bestaand uit winkels in de plint met woningen er boven, zullen we gewoon in de markt moeten zetten. Dus dan gaan we daarmee naar bijvoorbeeld Heijmans, bouwfonds of BPD zoals het tegenwoordig heet ERA AM Noem maar op, van joh: Wij hebben hier een nieuwbouwplan voor zoveel woningen zoveel winkels en ben je er voor in de markt?. 53 S En dan gaan zei kijken heoe de samenwerking en verdeling verloopt? ja en dan kunnen wij nog afspreken dat boven die plint ook naast 50 koopwoningen ook nog 50 sociale huurwoningen komen en die gaan dan natuurlijk weer naar ons. zulke afspraken moeten we dan gaan maken. Dat is bijna vergelijkbaar met een gemeentelijke tender die dan wordt uitgereikt maar dan doen wij het omdat het onze woningen zijn. Maatschappelijk onroerendgoed mogen we wel. Er is een lijstje in de woningwet van vijftien a twintig functies die gewoon nog 54 B woningwetproof zijn. Als we dat doen zou het wel kunnen maar ik vind niet dat je een plan moet maken dat is toegespitst op wat wel of niet kan binnen de woningwet. Die wijk staatals het goed is weer 50 a 100 jaar dus je maakt gewoon een zo goed mogelijk plan en daarna kijk je van go hoe kan je dat organiseren dat dat geregeld kan worden. 89 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West 55 S En hoe zit het met de verhouding van huur of dure huur, koop toevoegen om wat te veranderen in de bewonerssamenstelling en zo iets doen aan de leefbaarheid. Ja, er is ook iets vanuit de politiek, destijds Laurens Ivens, die heeft gezegd: Nou we snappen best dat het goed is als er nieuwe Doelgroepen de wijk in stromen. maar we vinden ook dat er minimaal het aantal sociale huurwoningen die er nu staan ook terug moet komen. dus als je 100 woningen sloopt en 200 terugbouwt, 56 B kan je er 100 sociaal en 100 aan de markt. zo houd je het aantal sociale huurowningen in stand maar brengt ook nieuwe groepen in de wijk, dus op die manier kan dat. 57 S En wat denk jij dat een fysieke ingreep kan doen met leefbaarheid in het gebied of wat zijn de balngrijkste leefbaarheidsproblemen? Kijk het is voor een deel heel erg woninggebonden. Bijvoorbeeld als je woonwensen onderozeken leest:wat staat bovenaan, dat zijn grondgebonden woningen, eengezinswoningen dat is lastig in Amsterdam, dan heb je appartementen met lift en dan pas heb je zegmaar portieketagewoningen zonderlift. Die staan bij de meeste woonwensenonderrzoeken onderaan. Dus als het je lukt om meer gewilde en courante woningen toe te voegen dan is het ook makkelijker om zegmaar verschillende groepen in je wijk te krijgen, dat is een. twee is een hoop klachten over leefbaarheid enzo gaan ook wel over de woonkwaliteit. Dat lees je ook in de 58 B kranten: klachten over schimmel in de woningen en dan krijg je kinderen die astma krijgen. De woonkwaliteit is eenbelangrijk ding, maar ook geluidsoverlast tusen buren of dingen die je op straat hoort. daar helpt vernieuwing bij, dat je gewoon betere woningen krijgt dat je beter isoleert, beter ventileert. Maar ook wel soms bijvoorbeeld het winkelpuntje in de Bernard Lodderstraat (16), dat is savonds ook alleen maar dicht en afgesloten, dat parkeerterrein er achter is ook geen toezicht op. Dat is zo ingericht dat je bijna vraagt om problemen. Bij nieuwbouw met gewoon wonen in de plint en grotere lichtere entrees vallen er wel betere voorwaarden te scheppen, dat is het meer. 59 S Wat zijn de grootste belemmeringen bij zo een ontwikkeling? Nou het is vooral een proces ding. Het is grootm ingrijpend en met heel veel partijen. zeg maar alle bewoners maar ook eigenhaar stadgenoot Rochedale, de gemeente, de stadsverwarmingsbuis die onder de straat gebracht meot worden, de GVB die mee moet werken voor de tramlijn. Het is echt zon enorme 60 B transformatie, nou jadat dus wel. gewoon procesgericht. Zegmaar jou vraag is natuurlijk ook een ding. Hoe vind je nou goede functies voor al die plinten die we hier willen maken of zou je het toch daar wat minder ambitieus in moeten zijn en wat meer wonen in de plint, want liever wonen in de plint dan lege bedrijfsruimte. 63 S Denk je dat in de plint ook ruimte moet zijn voor bedrijfsruimte of meer gericht op winkelfuncties en Horeca. dus meer gesloten functies ook? Kijk wat we niet zouden moeten doen is dat we inderdaad een plint zoals in de Bernard Lodderstraat terugbouwen in de Roellstraat. Verkeersscholen en 64 B administratiekantoortjes enzo, daar is opzich helemaal niks mis mee, maar als je die allemaal achter elkaar zet en die hebben zowel overdag als savonds de lamellen dicht dan heb je geen levendige plint. 65 S het is wel een lastig project, wanneer is dit idee eigenlijk ontstaan? Ja dat is snap ik wel en dat is het ook. Ik denk een jaar of twee geleden drie misschien dat de eerste ideeen kwamen van: goh die Roellstraat daar zou wat mee 66 B moeten gebeuren. 67 S en dat komt dan voort uit de verouderde woningvoorraad endat op al die plekken corporaties wat willen doen? Ja kijk die plannen voor die woningvorraad, ik weet niet of je hebt gegoogled maar het vernieuwingsplan voor Slotermeer zowel noord als zuid dat is al geloof ik al uit 2006. dus toen werdt er al nagedacht, dus in de Couperusbuurt die zou zon beetje platgaan, en een andere vernieuwingplan, buurt vijf geloof ik. dat er iets met die woningvoorraad moet gebeuren en daarmee ook de transformatie van de buurt dat is al heel lang. maar daar kwam toen de crisis overheen in de bouw met name. dus toen is het een tijd in stand gehouden. Iedereen heeft wel iets gedaan hoor. Wij bijvoorbeeld de Aireywoningen gerenoveerd, de alliantie is aan de 68 B Haarlemmerweg, gewoof ik de Anton struykbuurt met renovatie bezig. Stadgenoot is wel in Geuzenveld flink verder gegaan met een aantal projecten. Zo is er veel gebeurd maar veel kleinschaliger en een lager tempo dan we toen bedacht hadden. Een kwart van Slotermeer zou gesloopt en inmiddels weer opgebouwd zijn volgens de lanningen en ideen van toen, maar dat is niet gebeurd. Dat is natuurlijk ook met dit een risico. het is iets voor de lange termijn en lange adem en voor je het weet komt er weer twee keer zon crisis, en wat gebeurt er dan met zon straat. 69 S Het zal dus blokgewijs moeten gebeuren 70 B Ja Inderdaad. 90 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West 10.10 Bijlage 10: Transcript interview Gemeente Amsterdam 1 S S: Wat is als stedebbouwkundige jouw betrokkenheid bij de Roellstraat of meer de van Deysselbuurt? T Je hebt binnen de gemeente Amsterdam allerleidirecties. deene gaat over grond en ontwikkeling over grondzaken erfpacht enzo. Ik werk zelf bij ruimte en duurzaamheid dat wat vroeger de DRO was dat heet nu ruimte en duurzaamheid. dan ben ik als Stedenbouwkundige een soort van project trekker in Geuzenveld Slotermeer West. Dan beslaat dit wel een belangrijke deel vande Roellstraat. En het belangrijkste in mijn gebied is de lodewijk van Deysselbuurt waar ik dan zelf ook vanuit stedenbouw dan betrokken ben bij de projectgroep en er loopt paralel een kernteam op de grote schaal van Geuzenveld Slotermeer. Die zijn bezig p de grote schaal, programmering aan woningaantallen en waar doe je wat. En dan ontstaat er een interessante wisselwerking tussen het werk wat ik doe vanuit de projecten die al lopen zoals de bakemabuurt. dus ik zit dan aan tafel met corporaties die hebben allerlei adviseurs die rochedale dan van advies voorzien. en die zijn heel nieuwschierig wat betekent zon stadsstraat voor onze buurt en welke relatie heeft dat. Je wil inzetten op menging, de deysselbuurt is 90% sociale huur en eenzijdige bevolkingsopbouw maar ook eenzijdig qua woningaanbod. Enorme multiproblematiek van schulden, armoede en 30% van de mensen leeft onder de 2 T armoede grens, school verlaters, mensen zijn de eigentaal niet machtig, het arabisch waardoor je ook niet een andere taal zou kunnen leren. het is een van de meest kwetsbare buurten van Amsterdam wat dat betreft. Het doel is dus ook om te mengen en verdichten is daar een opgave,dus wonen toevoegen en dat kan heel mooi aan de Roellstraat. je kent ze wel de laagbouwwoningen met de tuintjes en schuttingen. Dat heeft totaal geen representativieteit aan zon lange as waar iedereen langs rijdt dus juist om dat meer smoel te geven ligt daar juist die verdichtingskans en het profiel was een soort niemandsland een ijle zone noemen we het ook wel eens. Er grenst grens geen een bebouwing actief aan, er gebeurt helemaal niks. er ligt wel een fietspad maar daar fiets je ook niet voor je lol savonds laat. die verdichtingsopgave daar wil je ook mengen, meer nieuwe doelgroepen naar deze buurt trekken. of mensen die nu in de buurt zitten en graag willen doorstromen en sociaal economisch wel wat succesvoller zijn, dat die dan een stap kunnen maken in hun wooncarriere binnen de buurt zelf. dus dat je dat doet, maar ook mense van buitenaf hiernaartoe haalt voor die menging maar ook dan nieuwe voorzieningen hier krijgt, dat het voorzienigenniveau meer draagkracht krijgt en dat je zo nieuwe kansen krijgt voor andere soort voorzieningen en type horeca, wat hier vaak nog wel gemist wordt. 3 S S: De relatie tussen de plint die er zou moeten komen is dan ook gerelateerd aan nieuwe bewoners, in combinatie met verdichting? T: Even los van wie er dan precies komt wonen, maar het is wel belangrijk dat als je de roelstraat gaat anapakken het profiel compacter wordt en dat er ook veel 4 T meer levendigheid ontstaat door die bebouwing en hoger is en een actieve plint heeft en dat is in eerste instantie wonen, toch wel. Wat je geschikt maakt eigenlijk in de bouw voor dat het later kan verkleuren naar iets anders dan wonen, of wonen werken dat soort dingen. 5 S S:Dus u ziet meer kansen in de aanpasbare eenheden in de plint? T: Ja we noemen dat ook adaptieve plint he. Dus dat het in de tijd kan verkleuren. Maar als het eenmaal wonen is dan zet je hot ook niet zo snel om, dus de tijd 6 T zal het leren wat de behoefte is aan voorzieningen daar. S: Als we het hebben over de stadsstraat van de ringzone tot in Geuzenveld zegmaar, Hier in de ringzone gebuert al veel qua verdichting, zoals de laan van Spartaan. Als 7 S je dit in de toekomst aan gaat pakken, waar zie jij dan de meeste kans om een stadsstraat toe te voegen. T: ja wij noemen het meer een stadslaan. een stadsstraat roept een soort klassieke straat binnen de ring op zoals de overtoom waaraan gewoont en gewerkt wordt en voorzieningen zijn. Maar je wilt hier een onderscheidend milieu maken wat ook rechtdoet aan de tuinstedelijke kwaliteiten. Dus groen met name, en het net iets ruimer is dan een standaard stadsstraat en je het met groen kan onderscheiden van andere stadsstraten. Dus met bomen zoals 20 jaar terug toen was het al een laan met plataanbomen van 30 meter hoog, een statige allee. Niet dat het zo hoog moet worden maar je zou iets meer massa willen aan groen. Er staan nu 8 T veel te weinig kleine bomen in een brede ruimte. De rotonde die je hebt met die grote boom er in is een markeringspunt en dan is het niet erg dat eht zon rotonde is een zon lange lijn. Het is belangrijk dat zon stadslaan een eenduidige uitstraling krijgt. Dus de tram is essentieel dat die in het middenligt in een groene baan in plaats van lelijk profiel met betonplaten zoals de Vluchtlaan. Het idee is om de tram in het groen te leggen zoals je in den Haag bijvoorbeeld ziet. en ook dat je overal dezelfde bouwhogte dan maakt. 9 S S: En wat voor bouwhoogte denk je dat daar zou moeten komen? T: er wordt nu gedacht aan een laag of 5 gewoon omdatdat gerelateerd is aan de middelhoogbouw die hier al staat. Want je hebt ook te maken met de nota cultuurhistorie, dat het past binnen de tuinstedelijke context. Dus dat je geen wand maakt van 20 meter hoog omdat het relatie heeft met de buurt er achter, dat 10 T die in de schaduw ligt. En er is een verhouding tussen open ruimte en bebouwingshoogte. Binnen de ring is de bouwhoogte ook 5 of 6 en geen 20 lagen, dat hoeft ook niet. Het is al heel wat dat je hier kan verdichten. 91 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West 11 S S; Zou u misschien iets kunnen zeggen over de verdichtingsplannen, want op de openbare woningbouwplannen is dit nog niet bekend. Hoe is dit op de tekentafel? T: Er is sindskort met rochedale een gebiedsvisie gemaakt, een integrale aanpak hoe we naar de buurt kijken met uitgangspunten op hoofdlijnen voor verdere vernieuwing. Binnen de gemeente wordt dan de besluitvorming opgestart. als het vastgesteld wordt hangt er een grondexploitatie aan vast, dankun je 12 T opbrengsten en uitgaven in een grondexploitatie stoppen, maar voor je daar bent ben je al drie vier jaar verder ofzo. Maargoed in de v Deysselbuurt zijn we al best ver en kan je iets meer dan in bijvoorbeeld de Couperusbuurt, die cultuurhistorisch net iets waardevoller is dan de v Deysselbuurt en valt onder rijkswederopbouw gebied, dus heel grootschalig slopen kan in de couperus buurt dan niet of in mindere mate. 13 S S: In het oorspronkelijke plan: Richiting Parkstad stond voor de Couperus buurt wel grootschalige sloop Niuewbouw gepland, waarom kan dit nu dan niet? T: Ja klopt: plannen van 15 20 jaar terug gingen uit van grootschalige sloop en vlak daarna zijn ook waarderingskaarten gekomen en zijn ze die panden en ensembles (combinatie van blokken, een repenterende eenheid van bouwblokken) die door eenzelfde architect zijn gemaakt, zijn gewaardeerd om te zorgen dat 14 T niet alle gesloopt zou worden en er een label aanhangen van: dit is waardevol en meoten we behouden. Toen kwam ook de crisis wel en zijn ze gaan nadenken van : is sloop nou echt de oplossing?. nu zie je in steeds meer buurten dat renovatie juist wel veel interressanter is dan alles maar slopen. Want dan sloop je ook wel de ziel uit die buurt vaak. Vooral in Geuzenveld zijn er ongelukkige dingen gebeurt in het verleden. Bijvoorbeeld rond het Lambertus Zeilplein. 15 S S: Je bedoelt de blokken boven het plein op de kaart gezien? T: Ja een hele strook waar vroeger het dijklichaam lag waarover de Roellstraat doorliep. Daar is nieuwbouw gepleegd, maar dat is zo opzichzelfbontwikkeld dat eht vrij weinig heeft met zn omgevng heeft. De gebouwen staan onlogische geplaatst en er is restruimte ontstaat. Er was toen totaal geen visie en de ontwikkelaars deden hun eigen dingetje leek het. Het enige positieve is dat het veel nieuwe doelgroepen heeft getrokken en de eenzijdigheid van de woningsoorten er uit heeft gehaald omdat er veel koop is neergezet. dat is positief, maar ruimtelijk-stedenbouwkundig heeft dat heel ongelukkig uitgepakt. Dus 16 T nu zie je dat renovatie meer een middel is om buurten te vernieuwen bijvoorbeeld de Bakemabuurt. Dat wordt zo hoogwaardig gedaan dat je zowel de karaktiristieken van de jaren 50, wat steedsmeer intrek is, maar van binnen is het net een neiuwebouw woning. Dta ging 4 5 jaar terug voor 160000 voor een 3 kamer appartement, nu gaan die voor het dubbele weg volgensmij, dus het is bizar hoe snel dat eigenlijk gaat. maar op die manier houd je wel een soort identitiet in de buurt die je instant houd inplaats van een vinnexachtige uitstraling krijgt wat overal kan staan. Dus daar zijn we bezig in de Deysselbuurt. Rochedale gaat deze haakjes bijvoorbeeld ook hoogwaardig renoveren. Het middengebied de hoogbouw die er staat. 17 S S: Dan is de cultuurhistorische waarde die in zon buurt zit dus wel een belemmering voor verdichting? T: Dat is wel een grappig detail. je hebt strokenbouw in het middengebied, die staan niet rug aan rug aan elkaar met een strataje er tussen. dat heeft voor en nadelen. de corporatie wil het liefst die verkaveling omklappen dus om en om een straatje er uit halen het liefst, dat het hof wordt met een hek er omheen dat je beheersbaar kan houden en sociaal veilig is. tegelijk maak je ook een soort gated communities. Nu is er een doorwaardbare structuur die heel krachtig is. Dan krijg je dat kinderen uit een ander blok daar dan niet mogen spelen omdat ze er neit wonen. terwijl nu de open structuur, wat veelal een ksoort kijkgroen is. Het is in bezit van de corporatie maar ziet er uit als openbaar. De groenstroken zijn goed onderhouden en rijk beplant, maar bij vernieuwing zou je de groenstroken veel meer gebruikswaarde moeten geven. Nu wordt er wel eens gespeeld of gepicknickt maar je zou het veel meer moeten faciliteren igenlijk. Ook omdat mensen 18 T vaak geen tuin hebben. en straks er veel mense bij komen dus de druk op de openbare ruimte wordt veel groter. Dan kan je zeggen we sluiten eht af voor beheersbaarheid en veiligheid, maar als mensen willen inbreken dan klimmen ze toch wel over een hekje heen. Dat soort discussies spelen nu ook. Omdat je vroegen verzuiling had met katholieke en protestante woningcorporaraties zie je hier heelduidelijk in de middenstrook dat om en om de partiekflats sober en rijk versierd zijn dat is meer katholiek. en die zijn ook best hoog gewaardeerd. dus dat is een soort voorwaarde dat die blijven staan. Opzich is het best goed mogelijk om om en om de flats te beouden en te slopen dus dat je oud en nieuw consequent door elkaar doet. Voor de zuidstrook is het een beetje de vraag. Ze hebben al aan de bewoners gecomuniceerd dat de lage blokjes aan de straat gesloopt worden. 19 S S: Die blokjes zitten wel vrij dicht tegen de hoge portiekflats, hoe zou dit dan kunnen met sloop en behoud? T: Ja het is een rare geknepen structuur naar de roellstraat toe met parkeerhofjes wat totaal geen kwaliteit heeft eigenlijk. Want in de jaren 50 wilden ze niet dat mensen geconfronteerd werdt met die stadsstraat en dat je daaraan woonde was niet denkbaar ofzo, terwij als je daar nu veel meer de stadslaan van maakt met 20 T meer kwaliteit dan is het juist een kans om te zeggen: maak de structuur van die buurt meer open en zorg dat er meer relatie ontstaat met de straat. Dus die relatie veranderd. We hebben ook bedacht kan je die schuine blokjes niet slopen en recht zetten, daardoor wordt je ontwikkelruimte aan de zuidkant groter en felxibeler. Op die lijn wordt er nagedacht hoe je dat zou kunnen doen. S: Er zijn wel wat leefbaarheidsproblemen als een lage sociaal economsiche positie van veel bewoners Maar wat kan zo een fysieke ingreep daarbij betekenen, wat 21 S doet het voor de buurt? T: Ja, wat vaak het probleem is in dit soort buurten is dat voordeuren aan de straat ontbreken met een collectieve entree en een blinde plint waar niks gebeurt of met bergingen. Ik denk dat je daar veel kunt winnen door de plint te activeren met wonen aan de straten, dat zie je al gebeuren dat er maisonettes worden aangeboden voor gezinnen dus aan de straat wonen met een dubbele verdieping en je tegelijk grote gezinnen met een grote woonoppervlakte kan huisvesten. Ook door de openbare ruimte meer gebruikswaarde te geven stimuleert dat ook interactie en is het meer uitnodigend om naar buiten te gaan. Daarnaast loopt naast fysiek ook op sociaal veel prgrammas hoor om mensen te helpen. Eenzaamheid is wel een belangrijk ding, dat mensen niet mee kunnen komen en hoe pak 22 T je dat aan. Maar het grote probleem is ook wel de erbarmelijke staat van de woningen en de bouwtechinsce staat, dus wel schimmel door geen ventilatie. Maar ook scheefwonen van grote gezinnen in kleine huizen waar kinderen noodgedwongen in de badkamer slapen omdat er geen plek is. Daar kun je ook een soort winst behalen. Of kinderen die graag willen studeren maar dat de woninge zo klein is dat ze geen plekje hebben om huiswerk te maken. Dat wordt ook wel opgepakt door steeds meer studie of huiwerkbegeleidingsplekken hebt, maar dat is nog veel te weinig om dat goed aan te pakken omdat het echt gezinsrijke buurten zijn, en straks ook veel scholieren en studenten. Dus als je geen ruimte hebt om te studeren is de motivatie minder, daar zit het hem ook in en dat mensen op de juiste manier wonen. 92 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West 23 S S: En andere bewonerstypen laten instromen door menging van verschillende sociale klassen? T: ja daar wordt ook aan gedacht, kleinere huishoudens die van andere plekken in Amsterdam of daarbuiten hier wel zouden willen wonen en dat je dan bepaalde type huizen aanbiedt. Dta kan van heel klein, studio tot wat grotere woningen. Corporaties mogen tegenwoordig ook weer niet hele grote woningen 24 T bouwen en zijn gebonden aan bepaalde oppervlakte dacht ik. Dus dan moet je naar middeldure huur dat is erg nodig in deze stad zodat onderwijzers en leraren ook in de stad kan behouden. Die niet kunnen kopen maar teveel verdienen voor sociale huur. je ziet nu ook al dat tekorten dreigen te ontstaan, het is mede de oorzaak van dat er gewoon te weinig middeldure huur is. 25 S S: En zie jij dan meer kans in een bestaand gebied zoiets toevoegen of meer in nieuwe uitbreidingsgebieden of transformatiegebieden binnen de stad? T: Het is in de van deysselnbuurt 90% sociale huur. Je wilt het absolute aantal sociale huur niet verlagen en de mensen niet wegjagen omdat zei al een soort binding met de buurt hebben. Maar alles wat je toevoegt, de hele verdichtingsopgave zeg maar 600 woningen in de Deysselbuurt, met name het accent aande 26 T Roellstraat maar ook in de buurt zelf waar wat ruimte is voor verdichting, dus alles wat je toevoegt in een ander segment doet. Dta kan koop of middeldure huur zijn waardoor het percentage sociale huur dan terugzakt naar zon 60% is het idee. Dus dat je door verdichting die menging tot stand kan brengen. S: En wat betreft plintruimte, zie je dat wel hier aan de straat komen met voorzieningen, en hoe zie je het belang vande voorzieningen in de buurt van de 27 S vanDeysselstraat? T: Het zit letterlijk in de buurt ook en is kleinschallig als een wasserette bijvoorbeeld. Ik kan mij goed voorstellen als daar plekken zitten voor huiwerkbegeleiding, ontmoetingsplekken of horeca als een koffietentje die je vaak nog niet echt hebt in dit soort buurten. En dat je aan die Roellstraat straks buurtoverstijgende voorzieningen huisvest, dus meer zorgfuncties of ja.. het is heel lastig en er lopen ook studies naar wat voor programma je daar zou kunnen huisvesten. Ik weet 28 T dat de stadsloods van de gemeente amsterdam, die monitoren de behoefte aan voorzieningen in de stad en koppelen aanbieders en vragers van ruimte, die zijn heel positief over de potentie van de Roellstraat. Ook omdat steeds kleinschalige bedrijvigheid de stad uitgedrukwordt vanwege de hoge prijzen en omzetting naar wonen om lekker aan te verdienen. Om te voorkomen dat die bedrijfsjes helemaal de stad uitgaan zou dit een interessante plek kunnen zijn voor dat soort ondernemers om daar te gaan zitten. Op dat niveau wordt er nu over nagedacht. 29 S S: De Roellstraat is wel een ader van de noordvleugel van Nieuw west, Hoe is de kans om heir iets te doen binnen de stedelijke context? T: Ja het hangt meer aan Sloterdijk en havenstad wat straks gaat komen dus dat zal straks ook heel positief een soort wisselwerking hebben. Osdorp is meer 30 T gebonden aan bijvoorbeeld Schiphol, en Lelylaan is ook wel anoniem waar bij het station ook wel van alles gaat gebeuren. Ook de Sloterhof is heel monumentaal dus dat is een gegeven, dat blijft staan. Het idee is dat er ooit de oostwest metro gaat rijden. Daar zijn vage plannen voor maar voordat ooits is uitgevoerd zijn we wel 40 jaar verder denk ik. Maar er zijn wel studies naar bijvoorbeeld tram 13 met de eindhalte op het Lambertus zijlplein. Maar geeft ook kans om die door te verbinden met de oostwest Metro. 31 S S: Hoe is de samenwerking met coporaties geregeld om de ontwikkelingen op elkaar te laten aansluiten? 32 T T: Je hebt een overkoepelendoverleg van corporaties in de noordvlank. Die zitten bij lekaar en ook de federatie van corporateis. Dan worden de plannen op dat niveau van Geuzenveld Slotermeer besproken. Ook herhuisvesting is wel een dingetje omdat als je wil vernieuwen moet je bewoners uitplaatsen maar waar laat je die dan? 33 S S:Dus er moet ook uitwisseling komen tussen de corporaties bijvoorbeeld? 34 T T: Ja dat meoet wel echt nog opgang komen dat die corporaties elkaar helpen met dingen als herhuisvesting. Ze kijken nog veel te veel met oogkleppen op naar hun eigen buurtje en als je dat niet regelt kant die vernieuwingsopgave veel te langzaam of heel lastig van de grond. Als dat eenmaal loopt kan dat wel werken want dat deden ze in het verleden, 20 jaar, ook wel 93 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West 35 S S: Heeft de gemeente daar een trekkende rol in? T: faciliterend, initierend beetje de regie soms voeren. Het is een wisselwerking. Opzich gaat het wel goed hoor, maar dat moet je gewoon geod regelen zoiets. Een 36 T Reollstraat is best wel bepalend ook en dan zijn corporaties soms ook heel afwachtend van wat gebeurt er dan en hoe kunnen we dan investeren en waar gaan we dan op inzetten, voor wie en voor wat?. Maar dat beeld begint steeds meer te ontstaan en ze krijgen er meer een beeld bij hoe dat kan worden in de toekomst en dat heeft even tijd nodig. 37 S S: En is de v Deysselbuurt daar dan het verst in of zijn daar andere stedenbouwers actief? T: Ja daar zitten andere stedenbouwers. Ik ben zelf bij de v Deysselbuurt betrokken en hier ligt voornamelijk een verdichtingsopgave. Hier heeft Ymere vastgoed de blokken met west er op waarvan ze hebben aangegeven dat ze willen renoveren. dus daar gebeurt voorlopig niks. maar ze renoveren voor 15 jaar dacht ik dus 38 T best kans dat ze dan zeggen we gaan sloop-nieuwbouw plegen. Het is ook niet echt cultuurhistorsch waardevol. In het achtergebied is ook wel eens een buurtje omzeep geholpen en eengezinswoningen neergezet. dus is verdunt inplaats van verdicht met een vinnex uitstraling dat overal gebouwd had kunnen zijn. Dat vind ik gemiste kansen uit het verleden die veel meer op sloop zat. Niet alle buurtjes zijn aan de sloophamer ontkomen, maar als de crisis er niet was geweest was er veel grootschalige gesloopt, dus in die zin is de crisis ook wel een soort redding geweest voor dit soort buurten denk ik wel eens. Juist die jaren 50 architectuur en tuinstadstructuur met open en groen heeft onderscheidende kwaliteiten waar mensen steedsmeer op af komen, dat hoor je van bewoners die daar komen wonen. Maar ik heb collegas binnen R & D die zijn daarhee sceptisch over en vinden die tuinstad maar niks . Die zeggen dan daar kunnen wel wat blokjes bij dar in dat groen. Die zitten dan heel erg op verdichten ook op kwantiteit, zoveel mogelijk woningen kunnen bouwen en veel te weinig gevoel hebben met die tuinstedelijke kwaliteiten toch wel weer. 39 S S: Zijn er plekken binnen Amsterdam waat dat wel zou kunnen en die cultuurhistorische kwaliteiten niet zo aanwezig zijn? 40 T T: Ja bijvoorbeeld in Noord en Zuid-oost die aan de rand liggen dar gebeurt veel qua sloop nieuw-bouw en bijvoorbeeld uitleg gebieden als Ijburg. 41 S S: Dus er zijn wel andere geluiden van dat het wel kan en er verdicht kan worden en sloopt-nieuwebouw gepleegd worden? T: Ja die vinden dat dan zo zonde dat bijvoorbeeld noordoever beschermd stadsgezicht is geworden. Sommige mensen vinden dat eeuwig zonde, het wordt ook 42 T wel gekenmerkt als metropolitane plek als einde van de Jan evertsenstraat waar je dan aankomt en het helemaal hip en happening is. Maar dat is toen besloten dat ze dat zo willen beschermen. Dat wil niet zeggen dat je er niks kan, want eht van Eesteren museum zit daar nu ook en je kan andere dingen tussenpassen in bescheiden vorm. 94 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West 10.11 Bijlage 11: Overzicht buurten in onderzoeksgebied 95 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West 10.12 Bijlage 12: Rekenmodel volumestudie Stichtingskosten specificatie woonrijp maken woonrijp Vrije sector huur sector Vrije Bebouwing Bouwrijp maken incl sloop incl maken Bouwrijp Sloopkosten Kosten Bijkomende kosten Bijkomende kosten Totaal stcihtingskosten Parkeergarage Parkeergarage Bijkomende kosten (24% over bouwkosten) over (24% kosten Bijkomende Commerciele ruimte woon/werk plint ruimte woon/werk Commerciele Totaal Stichtingskosten Sociale huur bouwkosten over 24% kosten Bijkomende Sociale huur Sociale Totaal Stichtingskosten Vrijesector huur Bijkomende kosten (24% over bouwkosten) over (24% kosten Bijkomende Totaal stichtingskosten Plint Plint stichtingskosten Totaal Bijkomende kosten Over bouw Over Blok B Blok Blok F Blok Blok E Blok Blok D Blok Blok C Blok Blok A Blok Prijs per m² BVO m² per Prijs € € € € € € € 60,00 € 26,00 1.091 1.091 1.048 20% 500 965 965 Totaal won Totaal Aantal m Totaal 7350 7350 1000 4750 1400 1400 6300 6300 ² B Totaal € € € € € € € € € € € € € € € € € € 19.493.520 22.343.520 14.590.800 1.091.000 2.850.000 2.375.000 1.527.400 1.467.200 2.431.800 6.079.500 6.079.500 3.142.080 1.760.640 441.000 191.100 475.000 523.680 293.440 Te verwachten huur verwachten Te Baten Plint Vrije sector EGW sector Vrije Parkeerplaatsen Sociale huur Sociale Vrije sector MGW sector Vrije Vrije sector EGW sector Vrije woningen Informatie Parkeerplaatsen Commerciële ruimte Commerciële Sociale huur Sociale MGW Vrijesector Huurprijs € € € € € 1.200 1.000 650 100 150 per woning per maand per woning per per woning per maand per woning per per woning per maand per woning per per parkeerplaats/maand per m² VVO per jaar per VVO m² per 1120 184 140 20 8 Aantal m² VVO VVO parkeerplaatsen Woningen Woningen appartementen 11340 4608 1120 1120 800 GBO Totaal GBO VVO GBO GBO Totaal € € € € € € € 1.615.200 1.615.200 1.092.000 115.200 220.800 168.000 240.000 96 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West Gebruikte kengetallen en gegevens Gegevens Bouw en woonrijp maken € 497.157 voor sociale huurwoningen € 99.431 voor vrije sector woningen € 35.511 voor plint Totaal € 632.100 Bouwkosten parkeerplaats € 2.241.573 voor sociale huurwoningen € 448.315 voor vrije sector woningen € 160.112 voor plint Totaal € 2.850.000 Stichtingskosten € 14.590.800 Sociale huur € 3.142.080 Vrije sectorhuur € 1.760.640 plint € 2.850.000 Parkeergarage Totaal € 22.343.520 STIKO incl parkeer en woonrijp € 17.329.530 Sociaal € 3.689.826 Vrije sector € 1.956.264 Plint Totaal € 22.975.620 Exploitatiekosten 23,00% % van bruto inkomsten Groot onderhoud € 1.000 per woning elke 5 jaar € 3.000 per woning elke 10 jaar Verhuurbare eenheden 8 Vrije sector EGW 20 Vrije sector MGW 140 Sociale huur 10 Plint ruimte 178 Totaal Huurprijs € 1.200 p/vhe vrije sector EGW/ maand € 1.000 p/vhe vrije sector MGW / maand € 700 p/vhe sociale huur per maand € 1.400 per vhe plint/ maand Discontovoet/IR 6,2% Inflatie 1,2% Exploitatiekostenstijging 0,6% Boven inflatie 97 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West Kosten-baten analyse Sociale huurwoningen Output NAR 5,23% Exit yield 6,00% Restwaarde € 27.700.712 Discontovoet/IR 6,2% Verkoopopbrengst Groot onderhoud Huuropbrengst Exploitatiekosten Saldo Contante waarde Jaar 0 € -17.329.530 € -17.329.530 € -17.329.530 1 2020 € 1.176.000 € 270.480 € 905.520 € 852.552 2 2021 € 1.190.112 € 275.349 € 914.763 € 810.876 3 2022 € 1.204.393 € 280.305 € 924.088 € 771.227 4 2023 € 1.218.846 € 285.350 € 933.496 € 733.506 5 2024 € 140.000 € 1.233.472 € 290.487 € 802.986 € 594.049 6 2025 € 1.248.274 € 295.715 € 952.558 € 663.481 7 2026 € 1.263.253 € 301.038 € 962.215 € 631.004 8 2027 € 1.278.412 € 306.457 € 971.955 € 600.108 9 2028 € 1.293.753 € 311.973 € 981.780 € 570.716 10 2029 € 560.000 € 1.309.278 € 317.589 € 431.689 € 236.265 11 2030 € 1.324.990 € 323.305 € 1.001.684 € 516.158 12 2031 € 1.340.889 € 329.125 € 1.011.765 € 490.856 13 2032 € 1.356.980 € 335.049 € 1.021.931 € 466.787 14 2033 € 1.373.264 € 341.080 € 1.032.184 € 443.892 15 2034 € 140.000 € 1.389.743 € 347.219 € 902.524 € 365.428 16 2035 € 1.406.420 € 353.469 € 1.052.951 € 401.397 17 2036 € 1.423.297 € 359.832 € 1.063.465 € 381.691 18 2037 € 1.440.377 € 366.309 € 1.074.068 € 362.947 19 2038 € 1.457.661 € 372.902 € 1.084.759 € 345.118 20 2039 € 560.000 € 1.475.153 € 379.615 € 535.538 € 160.416 21 2040 € 1.492.855 € 386.448 € 1.106.407 € 312.029 22 2041 € 1.510.769 € 393.404 € 1.117.365 € 296.687 23 2042 € 1.528.898 € 400.485 € 1.128.413 € 282.094 24 2043 € 1.547.245 € 407.694 € 1.139.551 € 268.215 25 2044 € 140.000 € 1.565.812 € 415.032 € 1.010.780 € 223.990 26 2045 € 1.584.602 € 422.503 € 1.162.099 € 242.459 27 2046 € 1.603.617 € 430.108 € 1.173.509 € 230.517 28 2047 € 1.622.860 € 437.850 € 1.185.011 € 219.161 29 2048 € 1.642.335 € 445.731 € 1.196.604 € 208.360 30 2049 € 27.700.712 € 560.000 € 1.662.043 € 453.754 € 28.349.001 € 4.647.546 2050 DCF € 0 98 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West Kosten-baten analyse vrijesector huurwoningen Output NAR 7,41% Exit yield 6,00% Restwaarde € 8.366.746 Discontovoet 8,8% Verkoopopbrengst Groot onderhoud Huuropbrengst Exploitatiekosten Saldo Contante waarde Jaar 0 € -3.689.826 € -3.689.826 € -3.689.826 1 2020 € 355.200 € 81.696 € 273.504 € 251.373 2 2021 € 359.462 € 83.167 € 276.296 € 233.390 3 2022 € 363.776 € 84.664 € 279.112 € 216.692 4 2023 € 368.141 € 86.187 € 281.954 € 201.185 5 2024 € 28.000 € 372.559 € 87.739 € 256.820 € 168.423 6 2025 € 377.030 € 89.318 € 287.712 € 173.414 7 2026 € 381.554 € 90.926 € 290.628 € 160.997 8 2027 € 386.133 € 92.563 € 293.570 € 149.467 9 2028 € 390.766 € 94.229 € 296.538 € 138.761 10 2029 € 112.000 € 395.455 € 95.925 € 187.531 € 80.652 11 2030 € 400.201 € 97.651 € 302.549 € 119.590 12 2031 € 405.003 € 99.409 € 305.594 € 111.019 13 2032 € 409.863 € 101.199 € 308.665 € 103.061 14 2033 € 414.782 € 103.020 € 311.762 € 95.672 15 2034 € 28.000 € 419.759 € 104.874 € 286.885 € 80.914 16 2035 € 424.796 € 106.762 € 318.034 € 82.441 17 2036 € 429.894 € 108.684 € 321.210 € 76.527 18 2037 € 435.053 € 110.640 € 324.412 € 71.035 19 2038 € 440.273 € 112.632 € 327.641 € 65.937 20 2039 € 112.000 € 445.556 € 114.659 € 218.897 € 40.488 21 2040 € 450.903 € 116.723 € 334.180 € 56.810 22 2041 € 456.314 € 118.824 € 337.490 € 52.730 23 2042 € 461.790 € 120.963 € 340.827 € 48.942 24 2043 € 467.331 € 123.140 € 344.191 € 45.426 25 2044 € 28.000 € 472.939 € 125.357 € 319.582 € 38.765 26 2045 € 478.614 € 127.613 € 351.001 € 39.131 27 2046 € 484.358 € 129.910 € 354.448 € 36.318 28 2047 € 490.170 € 132.249 € 357.922 € 33.706 29 2048 € 496.052 € 134.629 € 361.423 € 31.282 30 2049 € 8.366.746 € 112.000 € 502.005 € 137.052 € 8.619.698 € 685.680 2050 DCF € 0 99 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam Onderzoeksrapport: Een stadsstraat in Nieuw-West Kosten-baten analyse plint Output NAR 6,61% Exit yield 6,00% Restwaarde € 3.957.245 Discontovoet 8,0% Verkoopopbrengst Groot onderhoud Huuropbrengst Exploitatiekosten Saldo Contante waarde Jaar 0 € -1.956.264 € -1.956.264 € -1.956.264 1 2020 € 168.000 € 38.640 € 129.360 € 119.793 2 2021 € 170.016 € 39.336 € 130.680 € 112.065 3 2022 € 172.056 € 40.044 € 132.013 € 104.835 4 2023 € 174.121 € 40.764 € 133.357 € 98.070 5 2024 € 10.000 € 176.210 € 41.498 € 124.712 € 84.930 6 2025 € 178.325 € 42.245 € 136.080 € 85.817 7 2026 € 180.465 € 43.005 € 137.459 € 80.276 8 2027 € 182.630 € 43.780 € 138.851 € 75.091 9 2028 € 184.822 € 44.568 € 140.254 € 70.240 10 2029 € 40.000 € 187.040 € 45.370 € 101.670 € 47.151 11 2030 € 189.284 € 46.186 € 143.098 € 61.456 12 2031 € 191.556 € 47.018 € 144.538 € 57.483 13 2032 € 193.854 € 47.864 € 145.990 € 53.767 14 2033 € 196.181 € 48.726 € 147.455 € 50.290 15 2034 € 10.000 € 198.535 € 49.603 € 138.932 € 43.879 16 2035 € 200.917 € 50.496 € 150.422 € 43.994 17 2036 € 203.328 € 51.405 € 151.924 € 41.147 18 2037 € 205.768 € 52.330 € 153.438 € 38.483 19 2038 € 208.237 € 53.272 € 154.966 € 35.992 20 2039 € 40.000 € 210.736 € 54.231 € 116.505 € 25.058 21 2040 € 213.265 € 55.207 € 158.058 € 31.481 22 2041 € 215.824 € 56.201 € 159.624 € 29.441 23 2042 € 218.414 € 57.212 € 161.202 € 27.533 24 2043 € 221.035 € 58.242 € 162.793 € 25.749 25 2044 € 10.000 € 223.687 € 59.290 € 154.397 € 22.615 26 2045 € 226.372 € 60.358 € 166.014 € 22.518 27 2046 € 229.088 € 61.444 € 167.644 € 21.057 28 2047 € 231.837 € 62.550 € 169.287 € 19.691 29 2048 € 234.619 € 63.676 € 170.943 € 18.413 30 2049 € 3.957.245 € 40.000 € 237.435 € 64.822 € 4.089.857 € 407.951 2050 DCF € 0 100 Afstudeer atelier: Implementatie Duurzaamheidsambities Amsterdam