Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Bericht | Hamburg

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Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Bericht | Hamburg | 2016 Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis ...... I

Abbildungsverzeichnis ...... III

Tabellenverzeichnis ...... V

1 Hintergrund und Vorgehen ...... 1

2 Trends auf den Wohnungsmärkten ...... 4

3 Situationsanalyse ...... 8 3.1 Struktur des Landkreises ...... 8 3.2 Wirtschaftliche Situation ...... 9 3.3 Pendlerverflechtung ...... 12 3.4 Bevölkerungsentwicklung ...... 13 3.5 Bevölkerungs- und Haushaltsstruktur ...... 16 3.6 Natürliche Bevölkerungsentwicklung ...... 18 3.7 Wanderungen ...... 21 3.8 Haushaltsstruktur ...... 28 3.9 Wohnungsbestand und Wohnungsbautätigkeit ...... 31

4 Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030 ...... 40 4.1 Bevölkerungsprognose ...... 43 4.3 Haushaltsprognose ...... 48 4.4 Gebietstypisierung ...... 50 4.5 Wohnungsmarktbilanz und Neubaubedarf ...... 54 4.6 Zielgruppenbezogene Prognosen und Bedarfe ...... 61 4.6.1 Senioren ...... 61 4.6.2 Familien ...... 63 4.6.3 Studenten ...... 65 4.6.4 Flüchtlinge ...... 66 4.6.5 Singlehaushalte ...... 69 4.6.6 Haushalte mit besonderen Unterstützungsbedarfen ...... 71 4.6.7 Einkommensabhängige Bedarfe ...... 73

I Inhaltsverzeichnis

5 Empfehlungen ...... 80 5.1 Wohnungsmarktentwicklung ...... 80 5.2 Neubau- und Flächenbedarf ...... 83 5.3 Preisgünstiges Wohnen ...... 85

6 Gemeindeprofile ...... 89

II Abbildungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite ...... 5 Abb. 2: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort ...... 10 Abb. 3: Entwicklung der Zahl der Transferleistungsempfänger ...... 11 Abb. 4: Kaufkraft ...... 11 Abb. 5: Pendlerverflechtung Lüneburg ...... 12 Abb. 6: Pendlerverflechtung Hamburg ...... 12 Abb. 7: Bevölkerungsentwicklung ...... 14 Abb. 8: Bevölkerungsentwicklung 2011-2014 ...... 15 Abb. 9: Bevölkerungsentwicklung 2000-2011 ...... 16 Abb. 10: Altersstruktur Hansestadt Lüneburg 1990 bis 2015 ...... 17 Abb. 11: Altersstruktur Kreis Lüneburg (o. Stadt) 1990 bis 2015 ...... 17 Abb. 12: Altersstruktur Anteil unter 18-Jähriger ...... 18 Abb. 13: Altersstruktur Anteil über 65-Jähriger ...... 18 Abb. 14: Geburten Hansestadt Lüneburg 2000 bis 2014 ...... 19 Abb. 15: Geburten Kreis Lüneburg (o. Stadt) 2010-2014 ...... 20 Abb. 16: Geburtendefizit/Geburtenplus (Durchschnitt 2011-2014) ...... 20 Abb. 17: Wanderungen über Gemeindegrenzen differenziert nach Einzelaltersjahren (Deutschland) ...... 21 Abb. 18: Wanderungen Landkreis (o. Stadt) ...... 22 Abb. 19: Wanderungen Hansestadt Lüneburg ...... 22 Abb. 20: Wanderungssaldo Landkreis (o. Stadt) differenziert nach Herkunftsgebiet ...... 23 Abb. 21: Wanderungssaldo Hansestadt Lüneburg differenziert nach Herkunftsgebiet ...... 23 Abb. 22: Wanderungen im Mittel 2010-2014 ...... 24 Abb. 23: Wanderungssaldo Landkreis (o. Stadt) differenziert nach Herkunftsgebiet ...... 25 Abb. 24: Wanderungssaldo Hansestadt Lüneburg differenziert nach Herkunftsgebiet ...... 25 Abb. 25: Wanderungen der 18- bis 25-Jährigen ...... 26 Abb. 26: Wanderungen der 30- bis 50-Jährigen ...... 27 Abb. 27: Wanderungen der über 65-Jährigen ...... 28 Abb. 28: Anteil Einpersonenhaushalte ...... 29

III Abbildungsverzeichnis

Abb. 29: Anteil Familienhaushalte ...... 30 Abb. 30: Anteil Seniorenhaushalte ...... 31 Abb. 31: Anteil Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ...... 32 Abb. 32: Eigentumsquote ...... 32 Abb. 33: Baualtersstruktur des Wohnungsbestands ...... 33 Abb. 34: Anteil Wohnungen vor 1948 ...... 34 Abb. 35: Anteil Wohnungen 1949 bis 1979 ...... 34 Abb. 36: Anteil Wohnungen 1979 bis 2000 ...... 34 Abb. 37: Anteil Wohnungen 2000 bis 2014 ...... 34 Abb. 38: Bautätigkeit ...... 35 Abb. 39: Baufertigstellungen pro 1.000 Einwohner Mittelwert (2012-2014) ...... 35 Abb. 40: Angebotsmieten ...... 37 Abb. 41: Kaufpreise für Wohnbauland ...... 38 Abb. 42: Annahmen der Prognosen ...... 43 Abb. 43: Bevölkerungsprognose Stadt und Landkreis ...... 43 Abb. 44: Kleinräumige Bevölkerungsprognose 2030 ...... 44 Abb. 45: Bevölkerungsprognose der Gemeinden ...... 46 Abb. 46: Absolute Veränderung der Zahl der über 65-Jährigen bis 2030 ...... 47 Abb. 47: Anteil der über 65-Jährigen bis 2030 ...... 47 Abb. 48: Haushaltsprognose Stadt und Landkreis ...... 48 Abb. 49: Haushaltsprognose der Gemeinden ...... 49 Abb. 50: Verkehrsinfrastruktur ...... 52 Abb. 51: Gebietstypen ...... 53 Abb. 52: Gebietstypen - Haushaltsentwicklung (relativ) ...... 54 Abb. 53: Neubaubedarf ...... 57 Abb. 54: Gebietstypen - Neubaubedarf ...... 58 Abb. 55: Gebietstypen - Neubaubedarf Ein- und Zweifamilienhäuser ...... 59 Abb. 56: Gebietstypen - Neubaubedarf Mehrfamilienhäuser ...... 60 Abb. 57: Haushalte mit Senioren ...... 62 Abb. 58: Gebietstypen - Haushalte mit Senioren ...... 62 Abb. 59: Familienhaushalte 2030 ...... 64

Tabellenverzeichnis

Abb. 60: Gebietstypen - Familienhaushalte ...... 64 Abb. 61: Flüchtlinge in den Samtgemeinden (Stand März. 2016) ...... 68 Abb. 62: Singlehaushalte 2030 ...... 70 Abb. 63: Gebietstypen - Singlehaushalte ...... 71 Abb. 64: Haushalte mit niedrigem Einkommen 2015 ...... 74 Abb. 65: Gebietstypen – Haushalte mit niedrigem Einkommen ...... 75 Abb. 66: Haushalte mit hohem Einkommen ...... 76 Abb. 67: Gebietstypen – Haushalte mit hohem Einkommen ...... 77 Abb. 68: Entwicklung des verfügbaren Einkommens ...... 78

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Geförderte Wohnungen in den Gemeinden ...... 39 Tab. 2: Neubaubedarfe 2020, 2025 und 2030 ...... 60 Tab. 3: Haushalte mit niedrigem Einkommen ...... 75 Tab. 4: Haushalte mit hohem Einkommen ...... 77 Tab. 5: Prognose der Haushalte mit niedrigem Einkommen ...... 79

Hintergrund und Vorgehen

1 Hintergrund und Vorgehen

Unterschiedliche Die demografischen und wirtschaftsstrukturellen Entwicklungen Rahmenbedingun- verlaufen in den einzelnen Teilen des Landkreises Lüneburg zum gen Teil konträr zueinander. Prosperierende Gemeinden wie die Han- sestadt Lüneburg und die angrenzenden Kommunen stehen Ge- bieten gegenüber, die durch stagnierende oder rückläufige Bevöl- kerungszahlen geprägt sind.

Steigende Insgesamt betrachtet ist in den letzten Jahren ein deutlicher Nach- Wohnungsnachfrage frageanstieg zu beobachten. Die Wohnungsmarktsituation hat sich in vielen Gemeinden des Landkreises Lüneburg in den letzten Jah- ren deutlich angespannt. Eine zusätzliche Nachfrage stellen zudem die Flüchtlinge dar.

Insgesamt treten deutliche regionale Unterschiede auf. Während die Bevölkerung im engeren Verflechtungsraum der Hansestadt Lüneburg sowie in den Richtung Hamburg gelegenen Gemeinden weiter zunimmt, müssen sich viele Kommunen im Osten des Land- kreises auf schrumpfende oder allenfalls stagnierende Bevölke- rungszahlen einstellen.

Die wachsenden Gemeinden stehen vor der Herausforderung, für die steigende Nachfrage ein nachfragegerechtes Wohnungsange- bot bereitzustellen. Neben dem freifinanzierten Wohnungsmarkt- segment rückt vor dem Hintergrund steigender Miet- und Kaufprei- se das preisgünstige geförderte Wohnungsmarktsegment stärker in den Fokus.

Um die Entscheidungsbasis für die handelnden Akteure zu fundieren, ist es notwendig, durch abgesicherte Analysen und Prognosen der künftigen Wohnungsmarktentwicklung die Handlungsbedarfe zu identifizieren. Der Landkreis Lüneburg möchte dem aktuellen Wohnungsmarktgeschehen und den zukünftigen Herausforderun- gen offensiv begegnen und hat GEWOS damit beauftragt, eine Wohnungsmarktanalyse im Landkreis zu erstellen. Ziel ist die Be- schreibung und Bewertung der aktuellen und zukünftigen Woh- nungsmarktsituation in Lüneburg. Es soll eine fundierte konzeptionelle Grundlage für eine bedarfsgerechte Steuerung des Woh- nungsmarktes geschaffen werden.

Hintergrund und Vorgehen

Dreistufiger Prozess Das Gutachten zum Wohnungsmarkt Landkreis Lüneburg 2030 wurde in einem dreistufigen Prozess erstellt. Die zentralen Bau- steine des Konzeptes sind:

 die Wohnungsmarktanalyse  die Wohnungsmarktprognose und  die Handlungsempfehlungen

In der Analysephase erfolgte eine Untersuchung und Charakteri- sierung des Wohnungsmarktes, untergliedert nach der derzeitigen Wohnungsnachfrage und dem aktuellem Wohnungsangebot. Grundlage waren Daten- und Dokumentanalysen.

Für die Erarbeitung der Situationsanalyse und der Wohnungs- marktprognose hat GEWOS insbesondere auf Daten

 des örtlichen Melderegisters, Daten des Landesbetriebes für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersach- sen (LSKN) sowie des Zensus 2011

zurückgegriffen. Darüber hinaus wurden für themenbezogene Ana- lysen die folgenden Quellen verwendet:

 Angebotspreise - ImmobilienScout24  Verkaufspreise - Gutachterausschuss für Grundstückswerte  Arbeitsmarkt - Bundesagentur für Arbeit  Kreditzinsen - Deutsche Bundesbank  Flüchtlinge, Sozialwohnungen - Kreis und Gemeinden

Zudem sind Informationen aus Presse- und Internetrecherchen einbezogen worden. Aufgrund unterschiedlicher Erhebungsinter- valle, Anzeige- und Meldepflichten stehen die Daten teils für unterschiedliche Zeiträume zur Verfügung.

Für eine Abschätzung des künftigen quantitativen und qualitativen Nachfragepotenzials und der entsprechenden Wohnungsmarktbi- lanz ist eine Wohnungsmarktprognose berechnet worden. Sie wurde aufbauend auf einer Bevölkerungsprognose bis zum Jahr 2030 erstellt. Darin wurde die Nachfrageentwicklung in Form einer Haushaltsprognose dem Wohnungsbestand gegenübergestellt. Darauf aufbauend wurde das Neubaupotenzial auf Ebene der einzelnen Gemeinden quantifiziert.

Hintergrund und Vorgehen

Einen weiteren Schwerpunkt stellte eine zielgruppenbezogene Analyse des Wohnungsmarktes dar. Es wurden unter anderem die Bedarfe von Familien, Senioren und Studenten analysiert sowie von Haushalten mit niedrigen, mittleren und hohen Einkommen und Menschen mit besonderem Unterstützungsbedarf.

Zentrale Fragen zur Mit dem Gutachten zum Wohnungsmarkt Landkreis Lüneburg Wohnungsmarkt- 2030 sollen folgende zentrale Fragen zur Wohnungsmarktentwick- entwicklung lung beantwortet werden:  Wie sind die Rahmenbedingungen auf dem lokalen Woh- nungsmarkt und welche aktuellen Problemfelder ergeben sich?  Wie stellt sich der regionale Wohnungsmarkt dar und welche Rolle übernehmen darin die Hansestädte Lüneburg und Ham- burg?  Wie sind die einzelnen Gemeinden charakterisiert?  Welche relevanten Nachfragegruppen gibt es auf dem lokalen Wohnungsmarkt?  Welche Entwicklungen zeichnen sich auf dem lokalen Woh- nungsmarkt ab?  Wie können ein nachfragegerechtes (preisgünstiges) Angebot geschaffen und Versorgungsdefizite beseitigt werden?  Wie hoch ist der Neubaubedarf in den Gemeinden bzw. Teil- räumen des Landkreises in den einzelnen Segmenten?  Welche Bedarfe bestehen für die einzelnen Nachfragegruppen (Familien, Senioren, Studenten, Menschen mit Behinderungen, einkommensschwächere Haushalte etc.)?  Welche Handlungsoptionen bestehen zur Steuerung des Woh- nungsmarktes?  Welche Möglichkeiten gibt es, die Instrumente der Wohnraum- förderungsprogramme zu nutzen?  Wie und für welche Zielgruppen könnte eine Förderung des Kreises ausgestaltet werden?

Trends auf den Wohnungsmärkten

2 Trends auf den Wohnungsmärkten

Neue Herausforde- Auf die Metropolregionen in Deutschland kommen neue Heraus- rungen in forderungen zu. Dabei wird die gegenwärtige und zukünftige Ent- Großstädten wicklung der Wohnungsmärkte von einer Reihe übergeordneter, bundesweit ablaufender Entwicklungen - insbesondere in Bezug auf das Nachfrageverhalten der Wohnbevölkerung - beeinflusst. Zu nennen sind hier: 1. Renaissance der (Innen-)Städte 2. Verstärkte Nachfrage nach Wohneigentum 3. Demografische Entwicklung 4. Anhaltender Trend zur Haushaltsverkleinerung 5. Ansteigender Wohnflächenverbrauch pro Person 6. Energetischer Modernisierungsbedarf 7. Rückgang belegungsgebundener Wohnungen 8. Flüchtlingsunterbringung Diese Trends sind von einer zunehmenden Ausdifferenzierung der qualitativen Wohnbedürfnisse begleitet. Im Folgenden sollen diese Entwicklungen sowie der Bezug zur Situation in Lüneburg näher erläutert werden.

Renaissance der Seit den 1970er Jahren ist in der Stadt- und Wohnungsmarktent- Städte und Metropo- wicklung ein maßgeblicher Trend zur Suburbanisierung zu be- len und Umland- obachten gewesen. Das in der Vergangenheit bestehende Wande- wanderung rungsmuster von Haushalten in der Familiengründungsphase, die auf Wohnstandorte in der Peripherie großer Zentren oder in deren Umland ausgewichen sind, verliert jedoch zunehmend an Bedeu- tung. Viele Familien möchten auf die städtische Infrastruktur - verbunden mit einem guten Einkaufs-, Kultur- und Freizeitangebot - auch nach einer Haushaltsvergrößerung nicht verzichten und blei- ben in ihrem städtischen Wohnumfeld. In der Konsequenz wird der Druck auf die Wohnungsmarktregion der Metropolregion (insbesondere Hamburg, aber auch Lüneburg) größer. In Hamburg (und auch in Lüneburg) konnte der stark wachsenden Nachfrage kein hinreichender Wohnungsneubau gegenüber gestellt werden. In der Konsequenz ziehen wieder verstärkt Haushalte in das Umland. So verlor Hamburg im Jahr 2014 7.900 Personen an das Umland. Dies ist ein Anstieg von mehr als 50 % im Vergleich zum Jahr 2008. Auch Lüneburg verliert rund 200 Personen pro Jahr an das Umland.

Trends auf den Wohnungsmärkten

Verstärkte Zusätzlich hat die Finanzkrise im Euroraum Auswirkungen auf die Nachfrage nach Entwicklung der Wohnungsmärkte. So wurde in Reaktion auf die Wohneigentum Finanzkrise durch die Europäische Zentralbank das Zinsniveau ab Oktober 2008 drastisch gesenkt. Die Niedrigzinsen wirken in zwei- erlei Weise auf die deutschen Anleger und die Wohnungsmärkte. Auf der einen Seite verringert sich effektiv der Wert des angespar- ten Kapitals durch das niedrige Zinsniveau unterhalb der Inflati- onsrate für klassische Sparanlagen. Auf der anderen Seite ist die Aufnahme von Krediten, beispielsweise für die Finanzierung von Immobilien, so günstig wie seit Jahren nicht mehr. Diese beiden Aspekte gepaart mit der Angst eines Verlustes von Kapitalvermö- gen treiben viele Anleger in Immobilienwerte als Alternative zum klassischen Kapitalmarkt. Darunter fallen auch viele ausländische Investoren, die damit erheblich zur Preisdynamik auf den Woh- nungsmärkten beitragen.

Abb. 1: Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite

6,50 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Quelle: GEWOS, Bundesbank

Alterungsprozesse Ferner werden die seit langem diskutierten Auswirkungen des de- auch in der Stadt - mografischen Wandels vermehrt sichtbar. Neben ländlichen Regi- Anteil älterer Ein- onen, in denen Bevölkerungsrückgang oder -stagnation in Kombi- wohner steigt nation mit einer älter werdenden Bevölkerung auftreten, sind auch prosperierende Städte von diesem Alterungsprozess betroffen. Infolge der demografischen Entwicklung wird es auch zukünftig zu einem weiteren Anstieg der Zahl der Senioren im Kreis Lüneburg kommen. Die Lebenserwartung steigt weiter und die geburtenstar- ken Jahrgänge der 1960er Jahre treten in rund zehn Jahren bereits in das Rentenalter ein.

Trends auf den Wohnungsmärkten

Trend zur Haus- Seit Jahren setzt sich eine Entwicklung hin zu kleineren Haus- haltsverkleinerung haltsformen und damit zur Reduzierung der durchschnittlichen Haushaltsgröße fort. Betrug der Anteil der Einpersonenhaushalte in Deutschland 1991 noch 34 %, so erhöhte er sich bis 2011 auf 40 %. Während die Zahl der Zweipersonenhaushalte in Deutsch- land noch leicht stieg, war der Anteil großer Haushalte mit drei oder mehr Personen seit 1985 rückläufig. Für die Zukunft geht GEWOS von einer Fortsetzung dieses Trends zu einer anhalten- den Haushaltsverkleinerung aus. Die Ursache dafür ist ein Zu- sammenspiel mehrerer Faktoren. Erstens steigen die Zahl wie auch der Anteil älterer Menschen an. Diese leben aufgrund ihrer im Laufe des Lebens erfahrenen Veränderungen der Haushalts- struktur (Auszug der erwachsenen Kinder, Tod des Partners) überdurchschnittlich oft in kleineren Haushalten. Zweitens nimmt die Anzahl kinderreicher Familien infolge des gesellschaftlichen Strukturwandels ab. Immer mehr Menschen entscheiden sich gegen die klassische „Zweigenerationen-Kernfamilie“ als Lebens- entwurf und wählen ein Leben als Single oder eine Partnerschaft ohne Kinder, was zu einem Rückgang größerer Haushalte bei- trägt.

Ansteigender Wohn- Mit der beschriebenen Verkleinerung der durchschnittlichen Haus- flächenverbrauch haltsgröße geht seit Jahren ein ansteigender Wohnflächenver- pro Person brauch pro Person einher. Ein- oder Zweipersonenhaushalte be- anspruchen in der Regel je Haushaltsmitglied mehr Wohnfläche als Mehrpersonenhaushalte. Dies wird unter anderem durch die Entscheidung vieler älterer Menschen für einen Verbleib in der großflächigen Wohnung aus der Familienzeit auch nach Verkleine- rung ihres Haushaltes verstärkt.

Energetische Große Herausforderungen ergeben sich zudem aus den Klima- Ertüchtigung des schutzzielen der Bundesregierung. Die Gebäudesanierung gilt Gebäudebestandes neben erneuerbaren Energien als Kernelement der deutschen Klimapolitik und der Energiewende. Mehr als ein Drittel des End- energieverbrauchs entfällt auf den Gebäudesektor. Vor dem Hin- tergrund der stetig steigenden Energiekosten wird die Nachfra- geseite auf dem Wohnungsmarkt stärker für dieses Themenfeld sensibilisiert. Die Potenziale zur Reduzierung sind erheblich; rund zwei Drittel der 18 Millionen Wohngebäude in der Bundesrepublik Deutschland sind älter als 30 Jahre und dementsprechend vor der ersten Wärmeschutzverordnung gebaut worden und weisen somit meist Defizite auf.

Trends auf den Wohnungsmärkten

Rückgang bele- Seit den 1980er Jahren geht der Bestand an Sozialwohnungen in gungsgebundener Deutschland sukzessive zurück. Die Tendenz ist weiter rückläufig. Wohnungen Seit 2002 ist in Deutschland ein weiterer Rückgang von über 25 % zu beobachten. Auch in Niedersachsen ist ein starker Rückgang von gebundenen Mietwohnungen zu verzeichnen. Von 2002 bis 2012 ist die Zahl der mietpreisgebundenen Wohnungen von 115.000 auf 94.700 gesunken1.

Flüchtlingsunter- Die Flüchtlingsunterbringung ist derzeit eine der größten Heraus- bringung forderungen für Bund, Länder und Kommunen. Gerade für Kom- munen, die ohnehin schon einen angespannten Wohnungsmarkt haben, wird es zunehmend schwerer anerkannten Flüchtlingen bedarfsgerechten Wohnraum anzubieten.

1 BMVBS auf schriftliche Anfrage von C. Lay (MdB) 7.6.2013

Situationsanalyse

3 Situationsanalyse

3.1 Struktur des Landkreises

Lüneburg, Landkreis Der Landkreis Lüneburg, mit seinen gut 178.000 Einwohnern, liegt in der Metropolregi- südlich von Hamburg und erstreckt sich von der Lüneburger Heide on im Westen bis zur Elbe im Osten. Der Verwaltungssitz des Land-

reises ist Lüneburg. Der aus 43 Gemeinden bestehende Landkreis ist Teil der Metropolregion Hamburg. Der Landkreis Lüneburg wird durch seine überwiegend ländliche Struktur geprägt. Ausnahme ist die Hansestadt Lüneburg und das direkte Umland. Die Hansestadt Lüneburg ist als Oberzentrum klassifiziert und stellt mit ihren 72.000 Einwohnern mit Abstand die größte Gemeinde des Land- kreises dar.

Aufgrund ihrer Lage sind vor allem die Hansestadt Lüneburg sowie der Westen des Landkreises hervorragend an das Schnellstra- ßennetz angebunden. Durch die Anbindung an die Autobahn A39 verfügt Lüneburg über einen direkten Anschluss an den wichtigen Verkehrsknotenpunkt Hamburg im Norden. Mit dem Auto lässt sich so die Hamburger Innenstadt innerhalb einer halben Stunde erreichen. Eine direkte Anbindung an das Autobahnnetz besteht innerhalb des Landkreises über die Autobahn 39, welche die Hanse- stadt Lüneburg mit dem Knotenpunkt Maschener Kreuz an den Autobahnen A7 und A1 verbindet. Die Samtgemeinden Gellersen, Illmenau und Amelinghausen sind darüber hinaus ebenfalls durch die A7 an das Autobahnnetz angeschlossen. Östlich von Lüneburg besteht jedoch ein anderes Bild in Bezug auf die überregionale Verkehrsanbindung. Auch die bestehenden Pläne die Autobahn 39 nach Südosten, in Richtung Wolfsburg, zu verlängern, werden die Autobahnanbindung der Gemeinden östlich der Hansestadt Lüneburg nur geringfügig verbessern.

Lüneburg gut an das Die Bahnanbindung der Hansestadt Lüneburg ist hervorragend. Schienennetz ange- Die Stadt liegt an der Bahnstrecke Hamburg-Hannover und verfügt bunden über hohe Taktung sowohl im Nah- als auch im Fernverkehr. Hamburg ist mit dem Zug in einer halben Stunde zu erreichen – Hannover, per Intercity, in einer Stunde. Darüber hinaus bedienen mehrere Regionalbahnen verschiedene Samtgemeinden des Landkreises. Es bestehen Anschlüsse in die Samtgemeinde Scharnebeck und die Gemeinden Adendorf, Bardowick und Rad-

Situationsanalyse

bruch im Norden sowie in die Gemeinden Dahlenburg und Osthei- de im Südosten.

Eine Besonderheit des Landkreises Lüneburg ist der Umstand, dass Teile des Kreises durch die Elbe getrennt und nicht mit einer Brücke verbunden sind. Um die ostelbisch gelegene Gemeinde Amt Neuhaus sowie den Ortsteil Neu Bleckede zu erreichen, gibt es zwei Fährverbindungen. Zwar bestand in den vergangenen Jahren eine konkrete Planung zum Bau einer Elbbrücke zwischen Darchau und Neu Darchau, von diesem Projekt wurde jedoch Ab- stand genommen. Vor diesem Hintergrund der schlechten verkehrlichen Anbindung nimmt das Amt Neuhaus eine Sonderstellung im Kreis ein.

3.2 Wirtschaftliche Situation

Der Landkreis Lüneburg verfügt über eine heterogene Wirtschafts- struktur, wobei vor allem der Dienstleistungssektor eine wichtige Rolle spielt. Mit einer Vielzahl an Arbeitsplätzen im öffentlichen Dienst, vor allem des Landkreises sowie des Landes Niedersach- sens, ist dieser Sektor besonders in der Hansestadt Lüneburg stark ausgeprägt.

Zusätzlich zum öffentlichen Sektor sind in Lüneburg mit Unter- nehmen wie Yanfeng Automotive Interiors auch einige Unterneh- men im produzierenden Sektor ansässig. Eine besondere Stellung nimmt die Gesundheitsholding Lüneburg mit mehr als 3.000 Be- schäftigten sowie die Leuphana Universität mit rund 9.000 Studen- ten und 1.000 Mitarbeitern ein. Die Universität ist dabei nicht nur einer der größten Arbeitgeber, sondern zugleich auch der stärkste Magnet für den Zuzug junger Menschen.

Anstieg der Insgesamt gab es 2015 rund 54.910 sozialversicherungspflichtige Beschäftigten Arbeitsplätze2 und 64.580 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Landkreis Lüneburg. Eine herausragende Stellung nimmt die Hansestadt Lüneburg ein. 71 % der sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätze entfallen auf die Hansestadt.

Die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätze im Land- kreis ist in den letzten 10 Jahren deutlich angestiegen. Von 43.990

2 Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten beinhaltet nicht die Gruppe der Selbständigen, Beamten und der geringfügig entlohnten Beschäftigen.

Situationsanalyse

sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Jahr 2005 stieg die Zahl auf 53.910 im Jahre 2015. Dies entspricht einem Anstieg von 23 %. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigen (am Wohnort) ist etwa im gleichem Umfang angewachsen (+24 %). Die Entwicklung der Hansestadt und des Kreises verlaufen annährend parallel. Jedoch bestehen erhebliche Unterschiede bei der Ent- wicklung in einigen Gemeinden. So ist ein deutliches West-Ost- Gefälle innerhalb des Landkreises erkennbar. Die östlichen Ge- meinden des Landkreises weisen unterdurchschnittliche oder negative Wachstumsraten auf. So stieg die Anzahl der Arbeitsplätze in der Stadt Bleckede in den letzten 10 Jahren nur um 3 % und in der Gemeinde Amt Neuhaus ist die Zahl seit 2005 sogar um 15 % zurückgegangen. Dem stehen hohe Wachstumsraten in den Ge- meinden rund um die Hansestadt Lüneburg sowie in dem westlichen Gebiet des Landkreises (mit der Ausnahme einiger kleiner Gemeinden) gegenüber.

Abb. 2: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

Landkreis Lüneburg (o. Stadt) Cloppenburg, Stadt

Entwicklung der Die Entwicklung der Arbeitslosenzahlen der letzten 10 Jahre in der Arbeitslosenzahlen Hansestadt Lüneburg – wie auch den übrigen Gemeinden des vergleichbar mit Landkreises – folgt den bundesweit bestehenden Trends. So dem Bundesschnitt nimmt die Zahl der Arbeitslosen ab 2005 nach Implementierung der Hartz- Reformen zunächst stark ab. Im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise im Jahre 2009 zeigt sich ein eher schwankendes Bild. So steigen zwischen den Jahren 2010 und 2013 die Arbeits- losenzahlen leicht an. Insgesamt zeigt der Trend jedoch klar nach unten. Sowohl in der Hansestadt Lüneburg wie auch im restlichen Landkreis ist die Zahl der Arbeitslosen seit 2005 stark gesunken. Waren 2005 noch 4.793 (Stadt) bzw. 4.823 Personen (Landkreis)

Situationsanalyse

arbeitslos, waren 2015 lediglich 3.126 (Stadt) bzw. 2.550 (Land- kreis) Arbeitslose zu verzeichnen.

Abb. 3: Entwicklung der Zahl der Transferleistungsempfänger 6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Lüneburg (Stadt) Landkreis (o. Stadt)

Kaufkraft über bun- Die Kaufkraft im Landkreis Lüneburg liegt im Jahr 2015 mit rund desdeutschem 44.500 Euro pro Haushalt (Index = 102) knapp über dem nieder- Durchschnitt sächsischen (Index = 99) und dem bundesdeutschen Durchschnitt (Index = 100). Innerhalb des Landkreises ist die Kaufkraft der Haus- halte der Hansestadt Lüneburg relativ niedrig, was aber typisch für das Verhältnis von Stadt zu Umland ist. Darüber hinaus fällt noch ein deutliches West-Ostgefälle auf. Im Westen und besonders im Nordwesten des Landkreises liegt die Kaufkraft deutlich höher als in den östlich Gemeinden.

Abb. 4: Kaufkraft

Situationsanalyse

3.3 Pendlerverflechtung

Hamburg und Lüne- Der Pendlersaldo des Landkreises Lüneburg ist insgesamt nega- burg zentrale Be- tiv. Das heißt, es gibt mehr sozialversicherungspflichtig Beschäf- zugsgrößen tigte mit Wohnort in Landkreis Lüneburg als Arbeitsplätze. Rund 10.700 Personen pendeln täglich mehr aus als ein.

Die Pendlerverflechtungen des Landkreises Lüneburg werden von zwei zentralen Orten dominiert. Neben der Hansestadt Lüneburg ist auch die Freie und Hansestadt Hamburg von großer Bedeu- tung. So konzentrieren sich die Pendlerbewegungen der Gemein- den im Landkreis ganz überwiegend auf diese beiden Orte.

Abb. 5: Pendlerverflechtung Lüneburg

Abb. 6: Pendlerverflechtung Hamburg

Situationsanalyse

Hohe Einpendler- Als größte Stadt und wirtschaftliches Zentrum des Landkreises kon- quote nach Lüne- zentrieren sich die Pendlerbewegungen auf die Hansestadt Lüne- burg aus den Nach- burg. Im Jahre 2015 pendelten täglich 13.633 Personen aus den bargemeinden übrigen Gemeinden des Landkreises nach Lüneburg ein. Besonders stark waren die Pendlerverflechtungen zwischen der Hansestadt Lüneburg und den direkten Nachbargemeinden. Aus den direkt an Lüneburg grenzenden Gemeinden beträgt der Anteil der Auspendler nach Lüneburg größtenteils über 40 %, zum Teil über 50 %.

Die nördlich von Lüneburg, in Richtung Hamburg, gelegenen Ge- meinden des Landkreises weisen unterdessen eine deutlich geringere Quote an Einpendlern nach Lüneburg auf. Durch die Nähe zu Hamburg verteilen sich die Auspendler dieser Vorortgemeinden ausgeglichener auf die beiden Zentren der Region. Dies führt dazu, dass Gemeinden wie Radbruch oder Handorf am nördlichen Rand des Landkreises lediglich Einpendlerquoten von rund 10 % in Rich- tung Lüneburg aufweisen. Dagegen pendeln aus den Gemeinden Radbruch und Handorf mehr als 30 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach Hamburg.

Deutlich geringere Blickt man über die direkten Nachbargemeinden Lüneburgs hinaus, Verflechtungen mit lässt sich ein deutliches Gefälle bei den Pendlerverflechtungen im Randgemeinden Landkreis beobachten. Besonders die Gemeinden am westlichen und östlichen Rand weisen eine geringe Quote an Einpendlern nach Lüneburg auf. So beträgt zum Beispiel die Quote in den Gemeinden Rehlingen, Soderstorf oder Amt Neuhaus unter 10 %.

3.4 Bevölkerungsentwicklung

Bevölkerungsan- Nach Daten des Landesamtes für Statistik Niedersachsen (LSN) stieg um 8,5 % in verzeichnete die Hansestadt Lüneburg im Zeitraum von 2000 bis 15 Jahren 2015 einen deutlichen Bevölkerungszuwachs von 8,5 % auf rund 72.600 Einwohner (vgl. Abbildung 9). Das Bevölkerungsplus würde noch deutlicher ausfallen, wenn die Korrektur der Einwohnerzahl im Rahmen des Zensus nicht berücksichtigt würde (ca. 3.000 Einwoh- ner). Damit stieg die Einwohnerzahl in der Hansestadt Lüneburg etwas stärker an als im restlichen Landkreis, der im gleichen Zeit- raum einen Einwohnerzuwachs von rund 7,5 % verzeichnete.

Situationsanalyse

Abb. 7: Bevölkerungsentwicklung

Quelle: LSN 120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

Stadt Lüneburg Landkreis ohne Stadt Lüneburg

Deutlicher Bevölke- Eine besonders dynamische Entwicklung war Anfang des Jahrtau- rungsanstieg in der sends zu beobachten. Von 2000 bis 2004 stieg die Einwohnerzahl Hansestadt Lüne- in Lüneburg um rund 6 % und im Landkreis um 5 %. Eine ver- burg gleichbare Entwicklung kann in Lüneburg auch in den letzten Jah- ren beobachtet werden. So stieg die Einwohnerzahl in Lüneburg von 2011 bis 2015 um rund 4 % an. Im restlichen Landkreis sind im gleichen Zeitraum hingegen nur geringe Einwohnerzuwächse zu verzeichnen (+ 1 %). Allerdings zeichnen sich hier starke räumliche Unterschiede ab (vgl. Abb. 8).

Neubautätigkeit Innerhalb des Landkreises verläuft das Bevölkerungswachstum wichtiger Wachs- uneinheitlich. Die wichtigsten Einflussfaktoren dafür sind die unter- tumsfaktor schiedliche Bevölkerungs- und Altersstruktur, die überörtliche Ver- kehrsanbindung, die Attraktivität der Teilräume als Wohnstandorte und das Wohnungsangebot. Neben einem schrittweise stattfinden- den Generationswechsel im vorwiegend durch ältere Einfamilien- hausgebiete geprägten Gemeinden beeinflusst die Neubautätigkeit die Bevölkerungsentwicklung positiv. Vor allem Standorte mit einer hohen Neubautätigkeit konnten in den letzten Jahren (2011 bis 2014) Einwohnergewinne verzeichnen. Beispielsweise konnte in den nordwestlich gelegenen Adendorf, Bardowick, Vögelsen, Kirchgellersen und Westgellersen ein starker (relativer) Bevölke- rungszuwachs in Kombination mit einer hohen Neubautätigkeit beobachtet werden (vgl. Abb. 39). Einige Gemeinden im Süden Lüne- burgs haben aufgrund der demografischen Entwicklung in Verknüp- fung mit einer geringen Bautätigkeit in geringem Maße Einwohner verloren. Aufgrund des Auszugs der Kinder aus dem Elternhaus reduzierte sich dort die Zahl der Einwohner, wohingegen die Zahl

14 Situationsanalyse

der Haushalte tendenziell unverändert blieb. Zu diesen Gebieten gehören beispielsweise Wendisch Everen, Melbeck und Embsen. Ein Blick auf den Zeitraum 2000 bis 2011 zeigt jedoch, dass bei einer entsprechenden Bautätigkeit auch diese Gemeinden teils starke Einwohnergewinne verzeichnen (vgl. Abb. 9). Strukturelle Defizite und eine geringe Wohnungsnachfrage sind ursächlich für die Bevölkerungsrückgänge im Osten des Landkreises. Sowohl in der kurz- als auch in der langfristigen Betrachtung sind hier teils deutliche Einwohnerrückgange festzustellen.

Abb. 8: Bevölkerungsentwicklung 2011-2014

Insbesondere im verkehrlich schlecht erschlossenen Amt Neuhaus, aber auch in Boitze, Nahrendorf und Tosterglope ist die Bervölke- rung stark zurückgegangen (-10 % und mehr seit 2000). Im Zeit- raum von 2000 bis 2014 sind die größten Einwohnerzuwächse in den Gemeinden Bardowick, Barendorf, Brietlingen, Kirchgellersen und Wittorf zu verzeichnen (jeweils Anstiege von mehr als 20 %).

Situationsanalyse

Abb. 9: Bevölkerungsentwicklung 2000-2011

3.5 Bevölkerungs- und Haushaltsstruktur

Die beschriebene natürliche Bevölkerungsentwicklung und die al- tersspezifischen Wanderungsmuster schlagen sich auch in der Al- tersstruktur in der Hansestadt Lüneburg und im Landkreis nieder.

Hansestadt kann Allerdings sind deutliche Unterschiede bei der Entwicklung zwi- demografischen schen der Hansestadt Lüneburg und den weiteren Gemeinden des Wandel besser Kreises feststellbar. Anders als in ländlichen Gebieten sind die Ver- kompensieren als änderungen der Altersstruktur in Lüneburg weniger stark ausge- Landgemeinden prägt. Der Zuzug junger Erwachsener, Studenten und junger Fami- lien kann die natürliche Alterung der Bevölkerung zum Teil kompensieren. Wie in Abb. 10 dargestellt, liegt der Anteil der Kinder und jungen Erwachsenen von 1990 bis 2015 nahezu konstant auf einem Niveau von rund 27 %. Seit 2000 ist der Anteil sogar leicht gestiegen. Leichte Verluste sind auch bei der Altersgruppe der 25- bis 30-Jährigen festzustellen. Hier nahm der Anteil um 2 Prozent- punkte ab. Der Anteil der über 65-Jährigen ist sogar gegen den allgemeinen Trend leicht gesunken. Zu beachten ist allerdings, dass absolut auch die Zahl der über 65-Jährigen deutlich angestiegen ist. So ist die Zahl der 65- bis 80-Jährigen in der Hansestadt Lüneburg seit 1990 um 14 % und die Zahl der über 80-Jährigen um 26 % angestiegen.

Situationsanalyse

Abb. 10: Altersstruktur Hansestadt Lüneburg 1990 bis 2015

* 30.06.2015

Abb. 11: Altersstruktur Kreis Lüneburg (o. Stadt) 1990 bis 2015

* 30.06.2015

Altersstruktur Kleinräumig sind deutliche Unterschiede in der Altersstruktur er- häufig von den kennbar (vgl. Abb. 12 und Abb. 13). Als erklärende Faktoren sind Bauphasen geprägt insbesondere die Siedlungsstruktur und -entwicklung sowie strukturelle Unterschiede anzuführen. Jüngere Gebiete mit einem vergleichsweise hohen Einfamilienhausanteil verzeichnen typischer- weise auch einen hohen Anteil an Kindern (beispielsweise Wester- gellersen, Scharnebeck oder Brietlingen). Gemeinden mit einem hohen Anteil an Wohngebäuden der 1960er und 1970er Jahren, die vielfach noch von Erstbeziehern bewohnt werden, sind dagegen eher durch einen hohen Altersdurchschnitt der Bevölkerung geprägt (beispielsweise Adendorf, Deutsch Evern, Hohnstorf und Vögel- sen). Gleiches gilt für strukturschwache Gebiete, die in den letzten

Situationsanalyse

Jahren jüngere Einwohner an die Arbeitsmarktzentren verloren haben und im Vergleich einen hohen Anteil älterer Bewohner aufweisen (beispielsweise Amt Neuhaus und Samtgemeinde Dahlenburg).

Abb. 12: Altersstruktur Anteil unter 18-Jähriger

Abb. 13: Altersstruktur Anteil über 65-Jähriger

3.6 Natürliche Bevölkerungsentwicklung

Bundesweiter Trend Aufgrund des gesellschaftlichen Wandels mit einer zunehmenden Berufstätigkeit der Frau, einem Bedeutungsverlust der Familie und dem Aufkommen neuer Lebensstile ist die Geburtenrate in Deutschland in den 1960er und 1970er Jahren stark gesunken. Seitdem ist die Geburtenrate niedrig geblieben (wenn auch in den letzten drei Jahren ein leichter Aufwärtstrend zu beobachten ist). Gleichzeitig steigt aufgrund der zunehmenden Alterung der Bevöl- kerung die Zahl der Sterbefälle. In der Konsequenz ist die natürli- che Bevölkerungsentwicklung seit Mitte der 1970er Jahre rückläu- fig.

Situationsanalyse

Weniger Geburten Auch in der Hansestadt Lüneburg ist der natürliche Bevölkerungs- als Sterbefälle saldo negativ. Seit 2000 kann ein leichter Anstieg der Geburten und Sterbefälle verzeichnet werden (vgl. Abb. 14). Im Jahr 2014 standen 726 Geburten 749 Sterbefälle gegenüber. Der geringe negative Saldo der natürlichen Bevölkerungsentwicklung bleibt von 2000 bis 2012 annährend konstant. Die weitgehend stabile Entwicklung ist dabei auf eine kontinuierliche Zuwanderung jüngerer Bevölke- rungsgruppen zurückzuführen.

Abb. 14: Geburten Hansestadt Lüneburg 2000 bis 2014

Geburtenrate steigt Im weiteren Kreisgebiet ist in der Tendenz ein wachsendes Gebur- derzeit wieder leicht tendefizit zu beobachten. Allerdings ist seit 2012 ein leichter Auf- an wärtstrend bei der Zahl der Geburten zu bemerken. Während im Jahr 2012 mit 777 Geburten ein Tief festzustellen war, wurde 2014 mit 903 Geburten der höchste Stand seit dem Jahr 2004 erreicht. Ob sich diese Entwicklung fortsetzen wird, bleibt jedoch abzuwar- ten. Allerdings zeigen auch bundesweite Zahlen einen Anstieg der Geburtenzahlen. So ist die Geburtenziffer in Deutschland 2014 zum dritten Mal in Folge gestiegen und erreicht mit 1,47 Kindern je Frau den höchsten bisher gemessenen Wert im vereinigten Deutschland.

Situationsanalyse

Abb. 15: Geburten Kreis Lüneburg (o. Stadt) 2010-2014

Geburtenüber- Die kleinräumige Betrachtung der Geburten und Sterbefälle zeigt schuss in Gemein- ein heterogenes Bild. Zwar weist die Mehrzahl der Gemeinden ein den mit vielen jun- Geburtendefizit auf, in mehr als einem Dutzend Gemeinden gibt es gen Familien pro Jahr jedoch mehr Geburten als Sterbefälle. Dies ist allerdings weniger auf Unterschiede bei der Geburtenziffer zurückzuführen, vielmehr ist dies abhängig von der Zahl der Älteren in Relation zu Personen in der Familiengründungsphase. So leben unter anderem in Brietlingen, Hittbergen, Scharnebeck, Südergellersen und Thomasburg verhältnismäßig viele Menschen in der Familiengrün- dungsphase (25 bis 40 Jahre) und wenig Ältere (75 Jahre und äl- ter).

Abb. 16: Geburtendefizit/Geburtenplus (Durchschnitt 2011-2014)

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3.7 Wanderungen

Wanderungs- Abbildung 17 verdeutlicht die von den Lebensphasen abhängige verhalten von den Häufung/Intensität von Wanderungsbewegungen (über Gemeinde- Lebensphasen ab- grenzen, Umzüge innerhalb einer Gemeinde wurden nicht berück- hängig sichtigt). Die Grafik bezieht sich auf Gesamtdeutschland. Die nachfolgend beschriebenen Auffälligkeiten sind jedoch auch auf die Gemeinden des Kreises Lüneburg übertragbar.

Auffällig ist eine hohe Zahl von Wanderungen bei den Kleinkindern. Hintergrund sind die veränderten Wohnansprüche, die in Familien mit der Geburt des Kindes einhergehen. Ferner wird ein ausgepräg- tes Wanderungsverhalten von jungen Erwachsenen, die das El- ternhaus zu Ausbildungszwecken verlassen, sowie ein leichter An- stieg der Wanderungen mit dem Eintritt ins Rentenalter deutlich. Der Anstieg der Wanderungen bei Personen über 75 Jahre entspricht dem Anstieg der Pflegebedürftigen im hohen Alter. Mit der Pflegebedürftigkeit geht häufig ein Umzug in eine Pflegeeinrichtung oder zu den pflegenden Angehörigen einher.

Abb. 17: Wanderungen über Gemeindegrenzen differenziert nach Einzelaltersjahren (Deutschland)

18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70 73 76 79 82 85

Positive Wande- Anders als bei der natürlichen Bevölkerungsentwicklung können rungsbilanz für der Landkreis und die Hansestadt Lüneburg in der Wanderungsbi- Stadt und Landkreis lanz einen positiven Saldo verzeichnen. Das vor allem wande- rungsbedingte Bevölkerungswachstum verläuft jedoch weder al- tersstrukturell noch räumlich betrachtet homogen. Um die kleinräu- migen Unterschiede herauszuarbeiten, werden die Wanderungs- bewegungen vertiefend betrachtet. Neben einer gemeindebezoge-

Situationsanalyse

nen Betrachtung erfolgt eine Analyse der Wanderungsbewegun- gen differenziert nach den Herkunfts- bzw. Zielgebieten sowie nach dem Alter. Einleitend wird die Entwicklung der Wanderungsbewe- gungen dargestellt.

Abb. 18: Wanderungen Landkreis (o. Stadt) Abb. 19: Wanderungen Hansestadt Lüneburg

10000 8000 8000 6000 6000 4000 4000 2000 2000 0 0 ‐2000 ‐2000 ‐4000 ‐4000 ‐6000 ‐8000 ‐6000 ‐10000 ‐8000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Fortzüge Zuzüge Saldo Fortzüge Zuzüge Saldo

Wanderungsgewin- Sowohl die Hansestadt Lüneburg als auch der Landkreis (ohne ne steigen in jünge- Lüneburg) hatten seit dem Jahr 2000 durchweg einen positiven rer Zeit wieder an Wanderungssaldo. Jedoch schwankte der Wanderungssaldo im Beobachtungszeitraum (vgl. Abb. 18 und Abb. 19). So ist der positive Wanderungssaldo der Stadt und des Kreises von einem hohen Niveau im Jahr 2000 bis 2007 (fast) kontinuierlich gesunken. Wäh- rend Anfang der 2000er Jahre der jährliche Wanderungsgewinn bei mehr als 800 (Hansestadt Lüneburg) bzw. 1.600 (Landkreis. o. L.) Personen lag, reduzierten sich die Wanderungsgewinne bis 2007 auf 300 (Hansestadt Lüneburg) bzw. 400 (Landkreis. o. L.) Perso- nen. In den Folgejahren zogen wieder deutlich mehr Menschen in den Kreis zu als fort. Im Jahr 2014 erzielte die Hansestadt Lüne- burg ein Plus von 860 und die weiteren Gemeinden des Landkrei- ses ein Plus von 680 Personen.

Zuzug aus dem Maßgeblichen Einfluss auf diese Entwicklungen haben die Wande- Ausland aktuell be- rungsbewegungen mit dem Ausland. So verzeichnen Stadt wie stimmender Kreis im Zeitraum von 2006 bis 2008 einen negativen Wande- Faktor rungssaldo mit dem Ausland. Sowohl vor als auch nach diesem Zeitraum weisen die Hansestadt Lüneburg und der Kreis einen po-

Situationsanalyse

sitiven Wanderungssaldo mit dem Ausland auf. Die Abnahme der Wanderungsgewinne von 2000 bis 2006 sowie der Anstieg der Wanderungsgewinne ab 2009 spiegeln sich auch in der Entwick- lung der Wanderungsgewinne mit dem Ausland wieder.

Abb. 20: Wanderungssaldo Landkreis (o. Abb. 21: Wanderungssaldo Hansestadt Lüne- Stadt) differenziert nach Herkunftsgebiet burg differenziert nach Herkunftsgebiet

800 1.200 1.000 700 253 106 600 117 800 106 165 150 102 500 600 242 89 178 400 20 581 400 322 632 677 791 83 300 71 200 400 50 114 150 200 89 181 0 34 29 122 ‐110 ‐113 ‐116 51 273 ‐25 ‐273 ‐230 ‐68 100 230 ‐200 110 113 116 0 ‐400 2010 2011 2012 2013 2014 2010 2011 2012 2013 2014

innerhalbHansestadt des Lüneburg Kreises Hamburg innerhalbKreis Lüneburg des Kreises Hamburg restliches Deutschland Ausland restliches Deutschland Ausland

Wanderungsgewin- Insgesamt betrachtet verzeichnen die Hansestadt Lüneburg und ne nur teilweise aus der Kreis die höchsten Wanderungsgewinne durch eine Zuwande- Hamburg rung aus Deutschland. Anders als vielfach angenommen, gewinnen die Gemeinden des Landkreises Lüneburg Einwohnerzuwächse nur zu einem Teil aus Hamburg. Zwar weist der Kreis Lüneburg (o. L.) von 2010 bis 2014 durchweg einen positiven Wanderungssaldo mit der Hansestadt Hamburg auf, die Wanderungsgewinne aus dem restlichen Bundesgebiet (überwiegend aus Niedersachsen) und aus der Hansestadt Lüneburg (vgl. Abb. 24) sind im Mittel der letzten fünf Jahre jedoch höher ausgefallen. Dies gilt insbesondere für die Hansestadt Lüneburg. Zwar weist auch Lüneburg im Mittel der letzten fünf Jahre einen negativen Wanderungssaldo mit Hamburg auf, jedoch sind die Wanderungsverluste im Vergleich zu den Gewinnen aus anderen Regionen sehr gering. Im Jahr 2011 und 2014 hat Lüneburg sogar Einwohner an Hamburg verloren (vgl. Abb. 21).

Berufseinsteiger Eine nach Alter differenzierte Betrachtung zeigt, dass Lüneburg an ziehen weg - Fami- Hamburg viele 25- bis 30-Jährige (Berufseinsteiger) verliert und lien und Senioren dagegen Wanderungsgewinne bei den unter 18-Jährigen und den wandern zu 30- bis 50-Jährigen (Familien) verzeichnet. Zudem weisen die Han-

Situationsanalyse

sestadt Lüneburg wie auch die anderen Gemeinden des Kreises Lüneburg ein Plus bei den über 65-Jährigen auf. Deutlich mehr Hamburger über 65 Jahre ziehen in den Landkreis Lüneburg als umgekehrt.

Kleinräumige Analyse der Wanderungen

In Richtung Wie Abb. 22 zeigt, fallen die Wanderungsgewinne/-verluste im Hamburg gelegene Landkreis sehr unterschiedlich aus. Während Lüneburg und insbe- Gemeinden haben sondere die nördlich von Lüneburg in Richtung Hamburg gelegenen stärkere Wande- Gemeinden sowohl absolut als auch in Relation zur Zahl der Ein- rungsgewinne wohner deutliche Wanderungsgewinne verzeichnen, verlieren viele östliche Gemeinden wanderungsbedingt Einwohner.

Abb. 22: Wanderungen im Mittel 2010-2014

Demografische Wie bereits an anderer Stelle angeführt (vgl. Seite 14), sind zwei und strukturelle Entwicklungen zu unterscheiden: Zum einen der Verlust von Ein- Einwohnerverluste wohnern aufgrund der Abwanderungen von Kindern aus dem El- ternhaus in Kombination mit einer geringen Neubautätigkeit bei gleichbleibender Haushaltszahl (beispielsweise Embsen, Melbeck) und zum anderen der substantielle Einwohnerverlust aufgrund von Standort- und Lagenachteilen (Samtgemeinde Dahlenburg, Amt Neuhaus).

Situationsanalyse

Hansestadt Lüne- Die Hansestadt Lüneburg hat eine hohe überregionale Anzie- burg verliert an das hungskraft und gewinnt Einwanderer durch Zuzüge aus dem ge- Umland, gewinnt samten Bundesgebiet. An die Gemeinden des Landkreises verliert aus anderen Gebie- ten Lüneburg jedoch Einwohner. Insbesondere die direkt an Lüneburg angrenzenden Gemeinden profitieren von einer Abwanderung aus Lüneburg. Von 2010 bis 2014 verzeichnet Adendorf ein Plus von 400, Reppenstedt ein Plus von 250 und Bardowick ein Plus von 150 Personen. Die östlichen Gemeinden profitieren nicht oder nur in geringem Maße von der Abwanderung/Umlandwanderung aus Lüneburg (vgl. Abb. 23).

Die Analyse der Wanderungsbeziehungen mit Hamburg zeigt, dass fast alle Gemeinden des Landkreises Einwohner durch eine Zu- wanderung aus Hamburg gewinnen (vgl. Abb. 24). Zu den größten Profiteuren zählen die Gemeinden Bardowick und Radbruch.

Abb. 23: Wanderungssaldo Landkreis (o. Abb. 24: Wanderungssaldo Hansestadt Lüne- Stadt) differenziert nach Herkunftsgebiet burg differenziert nach Herkunftsgebiet

Hansestadt gewinnt Die Analyse der Wanderungsbewegungen differenziert nach dem 18- bis 25-Jährige Alter zeigt eindeutige Muster. So profitiert Lüneburg insbesondere (Studierende) von einer Zuwanderung von 18- bis 25-Jährigen (vgl. Abb. 25). Im Mittel der letzten fünf Jahre gewann Lüneburg in dieser Altersklas- se jährlich rund 670 Personen. Bezogen auf alle Altersgruppen nimmt die Zuwanderung der 18- bis 25-Jährigen damit eine herausragende Bedeutung für Lüneburg ein. In den weiteren Gemeinden des Landkreises ist der Wanderungssaldo dieser Altersgruppe dagegen fast durchweg negativ. Daraus lässt sich bereits die Wande- rungsrichtung ablesen. Die Starterhaushalte ziehen aus den eher ländlichen Gebieten in die Arbeitsmarktzentren Lüneburg und

Situationsanalyse

Hamburg. Bei der Betrachtung der Wanderungsbeziehungen zwischen der Hansestadt Lüneburg und Hamburg ist auffällig, dass Lüneburg zwar in der Gruppe der 18- bis 25-Jährigen (Studienan- fänger) Einwohner gewinnt, bei der Gruppe der 25- bis 30-Jährigen (Berufseinsteiger) jedoch deutliche Wanderungsverluste aufweist.

Umland gewinnt Ein spiegelverkehrtes Bild zeigen die Wanderungen der 30- bis 50- Familien aus Lüne- Jährigen. Nahezu alle Gemeinden mit Ausnahme der Hansestadt burg, Lüneburg Lüneburg gewinnen in dieser Altersklasse Einwohner durch Zuzüge. gewinnt Familien Auch hier lässt sich die Wanderungsrichtung deutlich erkennen. aus Hamburg Lüneburger und Hamburger Haushalte zieht es in die eher ländli- chen, durch Einfamilienhäuser geprägten Gemeinden des Landkrei- ses Lüneburg.

Bemerkenswert ist der positive Wanderungssaldo der Hansestadt Lüneburg mit der Hansestadt Hamburg in der Altersklasse der 30- bis 50-Jährigen. Rund ein Drittel des Wanderungsgewinns des Landkreises Lüneburg mit Hamburg entfällt auf die Hansestadt Lü- neburg (bei den 30- bis 50-Jährigen). Für Familienhaushalte aus einem großstädtischen Umfeld stellt Lüneburg offensichtlich eine attraktive Alternative dar, wohingegen Familienhaushalte aus Lüne- burg sich stärker in Richtung der Umlandgemeinden (Lüneburgs) orientieren.

Abb. 25: Wanderungen der 18- bis 25-Jährigen

Situationsanalyse

Abb. 26: Wanderungen der 30- bis 50-Jährigen

Seniorenhaushalte Ein auf den ersten Blick uneinheitliches Bild zeigt sich bei den ziehen meist in Wanderungsbewegungen der über 65-Jährigen. Weder sind deutli- wohnortnahe, zent- che Unterschiede zwischen den westlichen und östlichen Gemein- rale Wohnlagen den zu erkennen, noch bildet sich das Lüneburger Umland deutlich ab. Wird jedoch berücksichtigt, dass Seniorenhaushalte meist in wohnortnahe, zentrale Wohnlagen mit einer guten (Basis-) Infra- strukturausstattung ziehen, lässt sich ein Wanderungsschema deutlich erkennen. So profitieren insbesondere die größeren Gemein- den mit guter Infrastrukturausstattung (Lüneburg, Adendorf, Rep- penstedt) sowie die Unterzentren im Kreis (Dahlenburg, Bleckede, Amelinghausen). Kleinere Gemeinden mit einem vergleichsweise geringen Infrastrukturangebot und keinem eigenen Einzugsgebiet verzeichnen hingegen meist einen negativen Wanderungssaldo.

Interessant ist ferner, dass die Vorzüge eines großstädtischen Wohnstandorts auf die Lüneburger Seniorenhaushalte keine besonders große Anziehungskraft ausüben. So weisen sowohl die Hansestadt Lüneburg als auch der Kreis (o. L.) einen positiven Wanderungssaldo mit Hamburg auf.

Situationsanalyse

Abb. 27: Wanderungen der über 65-Jährigen

Starterhaushalte Bei der Analyse der Wanderungsbewegungen differenziert nach ziehen in die Stadt, dem Alter lässt sich damit folgendes idealtypisches Wanderungs- Familien ins Um- muster ableiten: Junge Starterhaushalte ziehen sowohl aus der land Region als auch aus weiter entfernten Gemeinden in die Hanse- stadt Lüneburg. Sobald die Familiengründungsphase erreicht wird, zieht ein Teil der Haushalte aufgrund der veränderten Wohnwün- sche (große Wohnung und/oder Garten bzw. Grünflächen) in das unmittelbare Umland von Lüneburg und die Senioren zieht es in der Tendenz wieder an zentrale Standorte in der Nähe ihres jetzigen Wohnstandortes.

3.8 Haushaltsstruktur

Haushalte maßgeb- Die maßgebliche Größe für die Wohnungsnachfrage sind die lich für Wohnungs- Haushalte. Die im Folgenden dargestellten Haushaltszahlen wur- nachfrage den von GEWOS generiert. Basis sind einerseits die Ergebnisse des Zensus 2011 sowie die aktuellen Bevölkerungszahlen aus den Melderegistern der Gemeinden. Im gesamten Landkreis lebten 2015 rund 84.700 wohnungsmarktrelevante Haushalte3. Entschei- dende Parameter für die Entwicklung der Haushaltszahlen sind die Entwicklung der Einwohnerzahl sowie Veränderungen in der Haus- haltszusammensetzung. So verstärkt die fortschreitende Singulari- sierung den Haushaltsanstieg.

3 Wohnungsmarktrelevante Haushalte umfassen auch Personen mit Nebenwohnsitz. Nicht enthalten sind jedoch Heimbewohner, die nicht als Nachfrager auf dem normalen Wohnungsmarkt auftreten.

Situationsanalyse

Trend zu kleineren Die Änderung der Haushaltsstrukturen hin zu kleineren Haushalten Haushalten ist ein bundesweiter Trend, der auch im Landkreis Lüneburg festzustellen ist: während im Jahr 1987 noch 32 % Singlehaushalte zu verzeichnen waren, sind es 2015 35 %. Der Anteil von Zweiperso- nenhaushalten ist ebenfalls von 29 % auf 32 % angestiegen. Dem- entsprechend ist der Anteil der Mehrpersonenhaushalte gesunken. Der Anteil der Haushalte mit drei oder mehr Personen, die die klassische Kernfamilie darstellen, ist jedoch deutlich um rund 6 Pro- zentpunkte auf 32 % gesunken. Aufgrund von Alterungsprozessen wird die Zahl der Singlehaushalte in der Tendenz weiter steigen.

45 % der Haushalte Die Haushaltsstrukturen sind in den Gemeinden des Landkreises in Lüneburg sind Lüneburg sehr heterogen. Erwartungsgemäß hat die Hansestadt Einpersonenhaus- Lüneburg den mit Abstand höchsten Anteil an Einpersonenhaushal- halte ten. Rund 45 % der Haushalte in Lüneburg sind Einpersonenhaus- halte. Nicht einmal halb so viele Singlehaushalte leben dagegen in den durch Familienzuzug geprägten Gemeinden (u. a. Wittorf, Radbruch, Westergellersen, Echem und Barendorf).

Viele Singlehaus- Die Gruppe der Einpersonenhaushalte ist sehr heterogen und kei- halte 65 Jahre oder nesfalls ausschließlich durch jüngere Haushalte geprägt. Lediglich älter 25 % aller Einpersonenhaushalte in der Hansestadt Lüneburg sind zwischen 18 und 29 Jahre alt. Im Landkreis (o. L.) sind sogar nur 11 % aller Einpersonenhaushalte zwischen 18 und 29 Jahre alt. Dagegen ist in der Hansestadt Lüneburg mehr als jeder vierte Ein- personenhaushalt 65 Jahre oder älter (27 %). Im restlichen Kreis- gebiet sind sogar 39 % der Einpersonenhaushalte über 65 Jahre.

Abb. 28: Anteil Einpersonenhaushalte

Situationsanalyse

Anteil der Familien- Auch der Anteil der Familienhaushalte (mind. ein Kind unter 18 Jah- haushalte variiert re) variiert stark in den einzelnen Gemeinden. Ein geringer Anteil stark von Familienhaushalten lebt erwartungsgemäß in Lüneburg (25 %), aber auch in Oldendorf (29 %) und Rehlingen 30 %. Einen hohen Anteil von Haushalten mit Familien weisen unter anderem die Ge- meinden Barendorf, Embsen, Handorf und Wittorf (45 % und mehr) auf. Die Höhe des Anteils der Familienhaushalte ist einerseits ab- hängig davon, ob in den letzten Jahren ein Familienzuzug aufgrund einer erhöhten Neubautätigkeit erfolgt ist, und anderseits von dem Anteil der Haushalte, in denen die Kinder das Elternhaus bereits verlassen haben.

Abb. 29: Anteil Familienhaushalte

Rund jeder vierte Differenzen bezüglich des Anteils der Seniorenhaushalte gibt es Haushalt ist ein zwischen der Hansestadt Lüneburg und den weiteren Gemeinden Seniorenhaushalt des Landkreises kaum. Insgesamt ist sowohl in Lüneburg als auch im Kreis (o. L.) rund jeder vierte Haushalt ein Seniorenhaushalt (Haushaltsvorstand über 65 Jahre). Der Anteil der Seniorenhaus- halte ist in vielen Gemeinden ein Spiegelbild zu den Familienhaus- halten. So weisen Gemeinden mit überdurchschnittlich vielen Seni- orenhaushalten meist unterdurchschnittlich viele Familien auf. Fer- ner sind deutliche Parallelen zu der Bevölkerungsentwicklung zu erkennen. So weisen viele Gemeinden, die in den letzten Jahren einen geringen Zuzug von Jüngeren verzeichnen konnten, einen hohen Anteil an Senioren auf. Dies gilt insbesondere für die östli- chen Gemeinden des Landkreises.

Situationsanalyse

Abb. 30: Anteil Seniorenhaushalte

Mehr Senioren- Neben den östlichen Gemeinden weisen aber auch Gemeinden im haushalte in älteren direkten Umland von Lüneburg einen hohen Seniorenanteil (und Einfamilienhausge- teils auch einen geringen Anteil von Familienhaushalten) auf. Dazu bieten zählen unter anderem Adendorf, Reppenstedt, Scharnebeck und Vögelsen. Hintergrund ist eine hohe Neubautätigkeit in den 1980er Jahren. Die vier aufgeführten Gemeinden haben jeweils Spitzen- werte hinsichtlich des Anteils der Wohnungen aus den 1980er Jah- ren (rund 20 %). Die Erstbezieher der 1980er Jahre wohnen vielfach noch in ihren Häusern und haben heute meist ein Rentenalter erreicht. In den nächsten Jahren wird in diesen Gemeinden ein Ge- nerationenwechsel anstehen.

3.9 Wohnungsbestand und Wohnungsbautätigkeit

85.700 wohnungs- Im Landkreis Lüneburg gab es zum Stichtag rund 85.700 woh- marktrelevante nungsmarktrelevante Wohnungen.4 Rund 60 % des Wohnungsbe- Wohnungen standes (rund 51.400) liegen im Segment der Ein- und Zweifamili- enhäuser. Dementsprechend bilden rund 34.300 Wohnungen den Mehrfamilienhausbestand. Jeweils rund die Hälfte der Wohnungen entfallen auf das Miet- bzw. Eigentumssegment.

4 Quelle: Eigene Berechnung auf Basis Zensus, LSN (ohne Wohnungen in Wohnheimen und Ferienwoh- nungen)

Situationsanalyse

68 % aller Ge- Sowohl bezüglich des Anteils von Wohnungen in Mehrfamilienhäu- schosswohnungen sern als auch beim Anteil von Eigentums- bzw. Mietwohnungen gibt sind in der Hanse- es erwartungsgemäß ein deutliches Stadt-Land-Gefälle. Lüneburg stadt Lüneburg hat einen Anteil an Geschosswohnungen von fast zwei Drittel. Im restlichen Landkreis ist nur knapp jede vierte Wohnung eine Ge- schosswohnung. Insgesamt liegen 68 % aller Geschosswohnungen in der Hansestadt Lüneburg.

Ähnliches gilt für das Mietwohnungssegment. Lüneburg hat einen Mietwohnungsanteil von 66 %. Im übrigen Landkreis liegt die Miet- wohnungsquote gerade einmal bei rund 20 %. Dementsprechend liegen mit 60 % mehr als die Hälfte aller Mietwohnungen im Land- kreis in der Hansestadt Lüneburg.

Abb. 31: Anteil Wohnungen in Mehrfamilien- Abb. 32: Eigentumsquote häusern

Ein Fünftel des Die Baualtersstruktur der Hansestadt Lüneburg und des Landkrei- Wohnungsbestan- ses (o. L.) weisen Parallelen auf. Rund ein Fünftel des Wohnungs- des wurde 1948 oder bestandes in der Hansestadt Lüneburg und im Landkreis wurde früher errichtet 1948 oder früher errichtet. Ebenfalls stammt ein Großteil der Woh- nungen aus der 1950 bis 1970er Jahren, wobei im Gebiet des Landkreises (o. L.) in dieser Phase deutlich weniger Wohnungen errichtet wurden als in der Hansestadt Lüneburg (33 % zu 45 %). Dagegen ist die Wohnungsbautätigkeit seit den 1980er Jahren in Lüneburg im Vergleich zum übrigen Landkreis geringer. Bezogen auf die einzelnen Gemeinden des Landkreises sind deutliche Unter- schiede erkennbar.

Situationsanalyse

Abb. 33: Baualtersstruktur des Wohnungsbestands

50% 45% 45% 40% 35% 33% 30% 22% 25% 20% 21% 20% 15% 15% 15% 12% 9% 9% 10% 5% 0% vor 1949 1949 bis 1978 1979‐1990 1991 bis 20002001 bis 2014 Stadt Lüneburg Kreis (o. L)

Alte Bausubstanz im Die östlichen Bereiche des Landkreises werden auch heute noch Osten des Landkrei- durch historische Bebauung geprägt. Insbesondere im Amt Neu- ses haus sowie in weiten Teilen des Amtes Dahlenburg stammt ein gro- ßer Teil der Bebauung aus der Zeit vor dem 2. Weltkrieg (30 % und mehr). Die Nachkriegszeit (1950er bis 1970er Jahre) mit den insgesamt sehr hohen Wohnungsbauzahlen prägt die Siedlungs- und Wohnungsbauentwicklung der Hansestadt Lüneburg und einiger Umlandgemeinden Lüneburgs (Embsen, Deutsch Evern, Vögelsen) sowie der Gemeinden Dahlenburg und Dahlem. In den 1980er und 1990er Jahren setzt vor allem in den Umlandgemeinden Lüneburgs eine intensive Bautätigkeit ein. Teilweise stammen mehr als 50 % des Wohnungsbestands aus dieser Zeit (Reppenstedt und Handorf).

Situationsanalyse

Abb. 34: Anteil Wohnungen vor 1948 Abb. 35: Anteil Wohnungen 1949 bis 1979

Abb. 36: Anteil Wohnungen 1979 bis 2000 Abb. 37: Anteil Wohnungen 2000 bis 2014

Wohnungsbautätigkeit

Hohe Neubauaktivi- Ein wichtiger Indikator für die Wohnungsmarktentwicklung ist die tät Anfang des Jahr- Bautätigkeit, die sich in der Zahl der Baufertigstellungen nieder- tausends schlägt. Abb. 38 zeigt eine hohe Neubauaktivität Anfang des Jahr- tausends. Im Jahr 2008 wurden im Landkreis (o. L.) wie auch in Lüneburg am wenigsten Wohnungen errichtet. Vergleichsweise viele Wohnungen wurden 2012 und 2013 errichtet (509 WE Hanse- stadt Lüneburg, 736 WE Landkreis o. L.). Allerdings konnte das hohe Niveau bereits 2014 nicht mehr erreicht werden. In der Hanse- stadt Lüneburg verteilt sich die Neubautätigkeit von 2012 bis 2014 etwa hälftig auf das Ein- bzw. Mehrfamilienhaussegment. Im übrigen Landkreis werden dagegen weiterhin deutlich mehr Einfamilienhäu- ser errichtet (64 %).

Situationsanalyse

Abb. 38: Bautätigkeit

Quelle: LSN 1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Stadt Lüneburg absolut Landkreis ohne Stadt Lüneburg absolut

Neubautätigkeit hat Bei der Betrachtung der Baufertigstellungen (pro 1.000 Einwohner) sich in Richtung von 2012 bis 2014 fällt auf, dass sich die Neubautätigkeit weiter Nordwesten verla- Richtung Nordwesten des Landkreises verlagert hat. Die in Relation gert zu Einwohnerzahl höchste Neubautätigkeit war in Radbruch, Wes- tergellersen und Adendorf zu festzustellen. In den östlichen Ge- meinden des Landkreises wurde dagegen nur noch sehr wenig gebaut. Gemessen an der hohen Nachfrage wurden auch in der Han- sestadt Lüneburg nur vergleichsweise wenige Wohnungen gebaut. Das lässt darauf schließen, dass in den nördlichen Umlandgemein- den Lüneburgs größere Bauflächenangebote zur Verfügung stehen, als dies in Lüneburg der Fall ist.

Abb. 39: Baufertigstellungen pro 1.000 Einwohner Mittelwert (2012- 2014)

Situationsanalyse

42.000 Mietwohnun- Der Mietwohnungsbestand in Lüneburg umfasst rund 42.000 Woh- gen im Landkreis, nungen im gesamten Landkreis. Rund 24.700 Mietwohnungen lie- davon 24.700 in der gen in der Hansestadt Lüneburg. Mehr als 80 % der Mietwohnun- Hansestadt Lüne- gen werden von privaten Kleineigentümern angeboten. In der Han- burg sestadt Lüneburg sind es mehr als 70 % und im Landkreis (o. L.) sind 95 % aller Mietwohnungen in den Händen von privaten Kleinei- gentümern. Zumindest in der Hansestadt Lüneburg sind neben den privaten Anbietern kommunale und private Wohnungsunternehmen sowie Wohnungsgenossenschaften von Bedeutung. Das kommunale Wohnungsunternehmen (LüWoBau) hat etwa 2.100 Mietwohnun- gen, die privatwirtschaftlichen Bestandshalter haben rund 2.450 und die Genossenschaften knapp 1.300 Wohnungen in ihrem Bestand. Etwa 1.300 Wohnungen sind in Besitz von Organisationen ohne Erwerbszweck (z. B. Kirchen) bzw. im Besitz von Bund oder Land (300 Wohnungen).

Indikator Ein aussagekräftiger Indikator für die Situation auf dem Wohnungs- Mietpreisniveau markt ist das Mietpreisniveau. Um eine Orientierung über das derzeitige Mietpreisniveau im Landkreis Lüneburg zu geben hat GEWOS die Mietpreisentwicklung der letzten fünf Jahre auf Basis von durchschnittlichen Angebotsmieten auf dem Internetportal Im- moScout245 ausgewertet.

Datenauswertung ImmobilienScout24 ist Marktführer bei den Internetportalen und ver- vom Marktführer fügt über einen Marktanteil von ca. 60 %. Da Wohnungen heute zunehmend im Internet angeboten werden, können diese Quellen einen zuverlässigen Aufschluss über Angebotsmieten sowie deren Entwicklung geben. Aufgrund der Verortbarkeit der Angebote sind die Daten auch geeignet, Unterschiede des Mietniveaus kleinräumig darzustellen. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass in einigen Ge- meinden kaum Mieterwechsel stattfinden und damit die Datenbasis in diesen Gemeinden nur eingeschränkt belastbar ist. Zudem ist zu beachten, dass die Angebotsmieten nicht den gesamten Mietmarkt abdecken. Die Genossenschaften und auch das kommunale Woh- nungsunternehmen (zusammen 14 % des Mietwohnungsbestandes in der Hansestadt Lüneburg) nutzen andere Vertriebswege und bieten viele Wohnungen zu moderaten Mietpreisen an.

Die Auswertung erfolgt auf Basis der Nettokaltmieten, um die Ver- gleichbarkeit mit anderen Quellen zu gewährleisten.

5 Basis hedonische Mietpreise von ImmobilienScout24. Hedonische Mietpreise werden durch Qualitäts- bereinigungen homogenisiert. Der Mietpreis gibt den Wert einer Immobilie mit durchschnittlichen Eigen- schaften an.

Situationsanalyse

Mietpreisniveau Zu beachten ist, dass das Mietpreisniveau der Angebotsmieten spiegelt Einwohner- deutlich über dem der Bestandsmieten liegt. Dementsprechend zah- und Nachfrageent- len die meisten Mieter deutlich niedrigere Mietpreise. wicklung wieder Das Mietpreisniveau spiegelt die beschriebene Einwohner- und Nachfrageentwicklung wider. Erwartungsgemäß weist die Hanse- stadt Lüneburg das höchste Mietpreisniveau auf. Durchschnittlich liegen die Angebotsmieten in Lüneburg bei 7,75 €/m². Ebenfalls vergleichsweise hohe Mietpreise werden in den angrenzenden Ge- meinden Reppenstedt, Bardowick und Adendorf verlangt. Mit zu- nehmender Distanz zur Hansestadt Lüneburg bzw. dem Hamburger Einzugsgebiet sinkt auch das Mietenniveau. So beträgt das durchschnittliche Mietniveau im Amt Neuhaus deutlich unter 5 €. Auch in Bleckede und Amelinghausen werden vergleichsweise niedrige Mietpreise verlangt (rund 5,30 €/m² bis 5,50 €/m²).

Abb. 40: Angebotsmieten

Preise steigen dort, Die Analyse der Preisentwicklung (2010 bis 2015) zeigt, dass die wo bereits ein hohes Mieten in Gemeinden, die bereits ein hohes Preisniveau aufweisen, Preisniveau besteht besonders stark gestiegen sind. So weisen die Gemeinden Lüne- burg (+ 20 %), Reppenstedt (+19 %), Adendorf (+18 %), Bardowick (+17 %) und Brietlingen (+18 %) die höchsten Mietpreissteigerun- gen auf, wohingegen im Amt Neuhaus die Mieten stagnieren und in Bleckede (+4,4%) und Amelinghausen (+8,2) nur vergleichsweise geringe Mietpreissteigerungen beobachtet werden können. Zum Vergleich: die Verbraucherpreise sind im Zeitraum vom Juni 2010 bis Juni 2015 um 7,1 % angestiegen.6

6 Quelle: Deutsche Bundesbank

Situationsanalyse

Kaufpreise für Zudem hat GEWOS Daten des Gutachterausschusses für Grund- Wohnbauland guter stückswerte ausgewertet. Die Analyse der Kaufpreise für Eigen- Indikator für Lage- tumswohnungen, Einfamilienhäuser und Wohnbauland zeigt, dass qualität die Bodenpreise am besten räumliche Preisunterschiede widerspie- geln. So sind Lagequalitäten bei der Preisbildung von Wohnbauland entscheidend. Bei Kaufpreisen für Wohnungen oder Häuser haben auch Aspekte wie Ausstattung, Zustand und Baualter einen großen Einfluss auf die Preisbildung und verzerren mitunter das lagebe- dingte Preisniveau.

Abb. 41: Kaufpreise für Wohnbauland

Nachfrage auf die Dies zeigt, dass der Nachfragedruck klar auf den Lüneburger Raum Hansestadt Lüne- gerichtet ist. Die Mieten und Kaufpreise sind in den letzten Jahren burg und Umland segmentübergreifend gestiegen. Ursächlich ist neben der Zinsent- gerichtet wicklung und der robusten wirtschaftlichen Entwicklung eine steigende Wohnraumnachfrage. Die hohe Nachfrage spiegelt sich in einem geringen Wohnungsleerstand wieder. Insgesamt war die Bautätigkeit in Lüneburg in den letzten Jahren zu gering, um der Preisdynamik entgegenwirken zu können.

Preistreiber Immobi- Wie bereits angeführt (vgl. Abb. 1), hat die Finanzkrise Auswirkun- lienfinanzierung gen auf die Preisentwicklung. Durch das Absinken der Effektiv- zinssätze von über 5 % auf deutlich unter 3 % im Jahr 2014 sind die Finanzierungskosten für Immobilientransaktionen deutlich gesunken. Die niedrigen Finanzierungskosten wirken sich dabei direkt auf die Entwicklung der Immobilienpreise aus. Sowohl die Preise für Baugrundstücke als auch die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen.

Situationsanalyse

Geförderter Insbesondere Haushalte, die sich aus finanziellen Gründen oder Wohnungsbestand aufgrund ihrer sozialen Lage nicht eigenständig mit Wohnraum versorgen können, sind auf Unterstützung des Staates angewiesen. Ein Instrument zur Sicherung einer angemessenen Wohnraumver- sorgung sind geförderte Wohnungsbestände. Dieser gebundene Wohnungsbestand nimmt bundesweit durch Bindungsauslauf deutlich ab. Die hohen Fertigstellungszahlen im öffentlich geförderten Wohnungsbau der 1960er bis 1980er Jahre werden heute nicht mehr erreicht. Dieser Trend ist auch im Landkreis zu beobachten. Eine Kompensation des Bindungsauslaufs durch den Neubau von geförderten Wohnungen fand nicht im gleichen Umfang statt. Heute gibt es im Landkreis Lüneburg noch etwa 1.300 mietpreisgebunde- ne Wohnungen. Dies sind rund 1,5 % des Gesamtbestandes. Die geförderten Wohnungen sind im Landkreis ungleichmäßig verteilt. Rund drei Viertel aller Sozialwohnungen entfallen auf die Hanse- stadt Lüneburg. Gemessen an der Zahl der Einwohner gibt es nur in Bleckede und Dahlenburg nennenswerte Bestände. In stark nach- gefragten Samt- und Einheitsgemeinden wie Adendorf, Illmenau, Bardowick und Scharnebeck gibt es dagegen fast gar keine geför- derten Wohnungen.

Tab. 1: Geförderte Wohnungen in den Gemeinden

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

4 Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

Prognose bis 2030 Um verlässliche Aussagen über die zukünftig zu erwartende Woh- nungsmarktentwicklung im Landkreis Lüneburg und den hieraus resultierenden Neubaubedarf zu erhalten, wurde eine Wohnungs- marktprognose bis zum Jahr 2030 erstellt. Hierfür hat GEWOS in einem ersten Schritt eine Bevölkerungsprognose berechnet.

Ableitung der woh- Die Prognose ist speziell auf die Wohnungsnachfrage ausgerichtet. nungsmarktrelevan- Während Bevölkerungsprognosen häufig auf den Einwohnern mit ten Bevölkerung Hauptwohnsitz (nicht mit Nebenwohnsitz) basieren, wurden durch GEWOS zusätzlich Personen mit Nebenwohnsitz berücksichtigt, die auch Wohnungen nachfragen. Abgezogen wurden Heimbewoh- ner, die nicht als Nachfrager auf dem normalen Wohnungsmarkt auftreten (Anmerkung: Sowohl die Nebenwohnsitzbevölkerung als auch die Heimbevölkerung sind im Prognosezeitraum konstant).

Einwohner mit Hauptwohnsitz + Einwohner mit Nebenwohnsitz - Wohnheimbevölkerung

Wohnungsmarktrelevante Bewohner

Prognose der woh- Im zweiten Schritt wurden die wohnungsmarktrelevanten Haushalte nungsmarktrelevan- als eigentliche Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt berechnet, ten Haushalte denn nicht einzelne Personen fragen Wohnungen nach, sondern Haushalte.

Abgleich von nach- Die derzeitige und zukünftige Nachfrage wird durch die wohnungs- fragenden Haushal- marktrelevanten Haushalte abgebildet. Der Nachfrage wird in ei- ten mit Wohnungs- nem abschließenden Schritt das Wohnungsangebot gegenüberge- bestand stellt, um Wohnungsdefizite oder -überhänge zu ermitteln und letzt- endlich Neubaubedarfe zu bestimmen.

Ersatz- und Zusatz- Ohne Wohnungsneubau bleibt der Wohnungsbestand nicht kon- bedarf stant, sondern verringert sich kontinuierlich. Dieser Wohnungsab- gang beruht auf Abrissen, Zusammenlegungen und Umnutzungen von Wohnungen. Sinkt die Nachfrage nicht, muss dieser Abgang ersetzt werden. Man spricht daher von Ersatzbedarf. Der Abgang wurde normativ auf Erfahrungswerten von GEWOS festgelegt. Konkret wurde ein Wohnungsabgang von 0,2 % pro Jahr festge- setzt.7 Hinzu kommt der sogenannte Zusatzbedarf, der durch den

7 Üblicherweise werden Wohnungsabgangsquoten zwischen 0,1 % und 0,4 % angesetzt.

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

Anstieg der Haushaltszahlen entsteht. Auch für die zusätzliche Nachfrage müssen Wohnungen errichtet werden, sofern kein Woh- nungsüberangebot besteht.

Bestandsfort- In der Wohnungsmarktprognose wird der Wohnungsbestand an- schreibung ohne hand der angesetzten Abgangsquoten fortgeschrieben. Neubau Neubau wird nicht prognostiziert, um in der Bilanz den Neubaubedarf her- auszustellen.

Bildung von An- Für die Erstellung einer Prognose müssen in einem bestimmten nahmen durch um- Umfang Annahmen getroffen werden. Die Annahmen stützen sich fangreiche Analy- bei einer Bevölkerungsprognose hauptsächlich auf die vergangene sen Entwicklung der demografischen Komponenten. Insofern sind im Vorfeld der Bevölkerungsprognose umfangreiche Analysen zu den empirischen Daten der Geburten, Sterbefälle und Wanderungen vorgenommen worden.

Konstante Für die Annahmen zur Geburtenentwicklung muss das zukünftige Geburtenziffer generative Verhalten der Eltern abgeschätzt werden. Insgesamt konnte in den letzten 30 Jahren eine annährend konstante Entwick- lung beobachtet werden. Große Veränderungen sind in den nächs- ten Jahren daher nicht zu erwarten. Vor diesem Hintergrund hat GEWOS auf Basis der letzten fünf Jahre die Zahl der altersspezifi- schen Geburtenziffer auf Gemeindeebene berechnet und diese im Prognoseverlauf konstant gehalten.

Durchschnittliche Neben der Anzahl älterer Menschen ist die Veränderung der Le- Lebenserwartung benserwartung maßgeblich für die zukünftige Entwicklung der Ster- steigt leicht befälle. Es ist zu erwarten, dass die durchschnittliche Lebenserwar- tung weiter ansteigt, wenn auch etwas langsamer als in den vergangenen Jahrzehnten. Bei der Prognose der Sterbefälle stützt sich GEWOS auf die aktuelle Sterbetafel8 des Landes Niedersachsen.

Wanderungen zent- Wanderungen stellen bei jeder Bevölkerungsprognose die zentrale rale Komponente Komponente dar. So sind Unterschiede in der Bevölkerungsent- der Prognose wicklung zu einem Großteil auf Wanderungsbewegungen zurückzu- führen. Die Prognose der Wanderungen ist jedoch mit Unsicherhei- ten behaftet. Wanderungen werden von vielfältigen Faktoren, wie

8 „Eine Sterbetafel ist ein Modell, das aufzeigt, wie unter den derzeitigen Sterblichkeitsverhältnissen eine fiktive Grundgesamtheit von 100 000 lebendgeborenen Knaben bzw. Mädchen im Zeitablauf verstirbt. Dabei handelt es sich um Durchschnittswerte, die vom individuellen Sterberisiko einer Person je nach gesundheitlicher Konstitution und persönlichen Lebensverhältnissen über- oder unterschritten werden können. Die Sterbetafel enthält – getrennt nach Geschlechtern – für jedes Altersjahr außer der Zahl der Überlebenden u. a. die Sterbe- bzw. Überlebenswahrscheinlichkeiten und die durchschnittliche Lebens- erwartung.“ (Quelle: Statistische Monatshefte Niedersachsen 9/2011)

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

ökonomischen, politischen und gesellschaftlichen Entwicklungen, beeinflusst. Solche Ereignisse sind jedoch nicht absehbar, können gleichwohl kurzfristig zu erheblichen Schwankungen bei den Zu- und Fortzügen führen. Gute Beispiele sind die Wirtschafts- und Finanzkrise in Europa oder die Flüchtlingsbewegungen. Insofern sind Annahmen über zukünftige Wanderungsbewegungen grund- sätzlich mit einer Unsicherheit behaftet.

Prognose des Wan- Entscheidend für die Prognose der Wanderungen ist der Stützzeit- derungsverhaltens raum. Basiert eine Prognose auf einem sehr kurzen Stützzeitraum, auf Basis der Jahre der zugleich in eine dynamische Phase der Bevölkerungsentwick- 2008 bis 2014 lung fällt, würde die Prognose diese Entwicklung fortschreiben und die Entwicklung tendenziell deutlich zu positiv abbilden. GEWOS hat daher einen vergleichsweise langen Stützzeitraum gewählt und die Wanderungsdaten der letzten sieben Jahre (2008 bis 2014) herangezogen. Dadurch werden die hohen Zuwanderungszahlen der Jahre 2012 bis 2014 ein Stück weit nach unten korrigiert. Diese mittleren Wanderungsvolumina setzten jedoch eine stabile wirtschaftliche Entwicklung voraus. Insgesamt geht GEWOS in der Prognose davon aus, dass der Nachfragedruck auf die Metropolre- gion Hamburg hoch bleibt und ein konstanter Zuzug aus dem Aus- land auf dem Niveau der letzten sieben Jahre stattfindet.

Prognose erfolgt Die Prognose erfolgt auf Gemeindeebene. Grundsätzlich gilt, je auf Gemeindeebene kleiner die Gemeinde, desto größer ist die prognostische Unsicher- heit. Ferner blieben Wohnbauflächenpotenziale der Gemeinden im Rahmen der Prognose unberücksichtigt. Gleichwohl ist die Verfüg- barkeit von Flächen ein Potenzial oder ein limitierender Faktor für die zukünftige Entwicklung. Bei der Interpretation der Ergebnisse ist dies entsprechend zu berücksichtigen.

Keine Prognose der Eine Prognose der Zahl der Flüchtlinge wurde aufgrund der dies- Flüchtlingszahlen bezüglich sehr großen prognostischen Unsicherheit nicht durchge- führt. Das Thema Flüchtlinge wird in einem Exkurs gesondert betrachtet.

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

Abb. 42: Annahmen der Prognosen

 Konstante Geburtenziffern  Sterbefallwahrscheinlichkeit anhand Sterbetafel für Nieder- sachsen  Wanderung differenziert nach Herkunfts- und Zielgebieten Stützperiode 2008 bis 2014

4.1 Bevölkerungsprognose

Bevölkerungsplus Auf der Grundlage der genannten Annahmen zu den einzelnen von 3 % im Ge- Prognosevarianten hat GEWOS die Entwicklung der wohnungs- samtkreis marktrelevanten Bevölkerung bis zum Jahr 2030 vorausberechnet. Für den Gesamtkreis geht GEWOS bis 2030 von Einwohnergewin- nen in Höhe von 3,3 % aus. Dies entspricht einem Zuwachs um 6.000 auf dann 188.500 Personen. Für die Hansestadt Lüneburg wird ein Anstieg der Bevölkerung um knapp 5 % und für den Land- kreis ein Anstieg von 2,2 % prognostiziert.

Dynamische Ent- Für den Zeitraum 2015 bis 2020 sind die jährlichen Steigerungsra- wicklung bis 2020 ten am höchsten. Während von 2015 bis 2020 die Bevölkerung in Lüneburg um 2,0 % ansteigt, wird im Zeitraum von 2020 bis 2025 ein Anstieg von 1,5 % und von 2025 bis 2030 ein Anstieg von 1,3 % erwartet. Auch im Landkreis (o. L.) wird in den ersten fünf Jahren eine stärkere Zunahme prognostiziert (2015 bis 2020: 1,5 %) als im weiteren Prognoseverlauf (2020 bis 2025: 1,0 %; 2025 bis 2030: 0,8%). Abb. 43: Bevölkerungsprognose Stadt und Landkreis

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100 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Index Stadt Index Kreis ohne Stadt

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

Unterschiedliche Innerhalb des Landkreises wird die Bevölkerungsentwicklung zum Entwicklung im Teil sehr unterschiedlich verlaufen. Mit einem Rückgang der Bevöl- Landkreis kerung ist vor allem in den östlichen Gemeinden des Landkreises zu rechnen. Ein vergleichsweise hoher Rückgang wird hier für die Gemeinden Amt Neuhaus, Tolsterglope und Dahlem erwartet. Die Negative Entwick- Bevölkerungszahl wird in diesen Gebieten bis 2030 voraussichtlich lung in östlichen um rund 10 % sinken. Ebenfalls Rückgänge verzeichnen einige Gemeinden Gemeinden im Umkreis der Hansestadt Lüneburg (Embsen, Han- dorf, Hohnstorf, Echem, Wendisch Everen). Allerdings ist die Prog- nose auch deshalb negativ, weil die Einwohnerentwicklung hier in den letzten Jahren aufgrund eines geringen Wohnungsneubaus rückläufig war. Sofern in diesen Gemeinden der Wohnungsneubau forciert wird, ist auch das Potenzial für eine positivere Bevölke- rungsentwicklung vorhanden. Dies zeigt beispielsweise die Ver- marktung des Baugebiets „Eitelkamp“ in Embsen. Die Zahl der Kaufinteressenten übersteigt die Zahl der verfügbaren Grundstücke (45) erheblich.

Positive Entwick- Eine sehr positive Entwicklung (teils mehr als 10 %) ist in den lung im Lüneburger nächsten Jahren in den nordwestlich an Lüneburg in Richtung Raum Hamburg gelegenen Gemeinden (u. a. Adendorf, Bardowick, Wes- tergellersen, Wittdorf und Radbruch) zu erwarten. Ebenfalls eine positive Entwicklung wird für Amelinghausen und Betzendorf erwartet. Voraussetzung für eine positive Bevölkerungsentwicklung ist immer ein entsprechender bedarfsgerechter Wohnungsneubau.

Abb. 44: Kleinräumige Bevölkerungsprognose 2030

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

Veränderungen in Alterungsprozesse der Bevölkerung werden sich trotz der insge- der Altersstruktur samt positiven Bevölkerungsentwicklung und der Zuwanderung jüngerer Einwohner auch im Landkreis Lüneburg vollziehen. Es werden jedoch deutliche Unterschiede in den einzelnen Teilräumen erwartet.

Der Anteil der Per- Die Altersgruppe der über 80-Jährigen ist vergleichsweise klein, sonen über 80 ver- weist jedoch die größten prozentualen Veränderungen auf. In der doppelt sich im Hansestadt Lüneburg wird die Zahl der über 80-Jährigen um rund Landkreis 70 % ansteigen und im Landkreis (o. L.) wird sich die Zahl mehr als verdoppeln. Damit steigt der Anteil an der wohnungsmarktrelevanten Bevölkerung in der Hansestadt Lüneburg von 1,7 % auf 2,8 % und in Landkreis (o. L.) von 1,7 auf 3,3 %. Bei den 65- bis unter 80- Jährigen erhöht sich der Anteil in der Hansestadt Lüneburg um zwei Prozentpunkte auf 17 % (absoluter Anstieg = 18 %) und im Landkreis (o L.) um vier Prozentpunkte (absoluter Anstieg = 23 %). Damit sind die Alterungstendenzen im Landkreis deutlich ausge- prägter als in der Hansestadt Lüneburg, die stärker als der Land- kreis von einer Zuwanderung Jüngerer profitiert.

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

Abb. 45: Bevölkerungsprognose der Gemeinden

100% 2% 3% 2% 3% 90% 17% 15% 21% 17% 80% 70% 28% 80 und älter 33% 26% 60% 29% 65‐80 50% 45‐65 40% 29% 30% 23% 23% 25‐45 30% 18 bis 25 20% 7% 7% 10% 8% unter 18 10% 18% 17% 17% 16% 0% 2015 2030 2015 2030 Landkreis (o. L.) Hansestadt Lüneburg Zahl potenzieller Die mittleren Altersgruppen der 45- bis unter 65-Jährigen verlieren Eigentumsbildner- in der Hansestadt Lüneburg wie auch im Landkreis (o. L.) relativ Haushalte steigt wie absolut Einwohner (-4 bzw. -2 Prozentpunkte), wohingegen die weiter Gruppe der 25- bis 45-Jährigen (typische Eigentumsbildner) absolut weiter anwachsen wird. Anteilig ist eine stabile Entwicklung in dieser Altersgruppe zu erwarten. Die Anteile der Kinder und Jugendli- chen sind leicht rückläufig.

Starke Alterungs- Wie Abbildung Abb. 46 zeigt, finden absolut betrachtet die stärksten prozesse im Um- Alterungsprozesse im den Umlandgemeinden der Hansestadt Lü- land von Lüneburg neburg statt. Insbesondere in Westergellersen, Wittdorf, Rullstorf und Betzendorf steigt die Zahl der über 65-Jährigen deutlich (jeweils über 80 %). Allerdings ist die Zahl der über 65-Jährigen in den genannten Gemeinden heute unterdurchschnittlich hoch. Es wird jedoch deutlich, dass diese Gemeinden sich (erstmalig) verstärkt mit Fragen altersgerechter Wohnformen auseinandersetzen müs- sen.

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

Abb. 46: Absolute Veränderung der Zahl der über 65-Jährigen bis 2030

Weiterhin östliche Die Auswertung des Anteils der über 65-Jährigen an der Gesamt- Gemeinde mit bevölkerung zeigt das vertraute Bild. In den östlichen Gemeinden höchstem Anteil gibt es einen überproportional hohen Anteil an Personen über 65 Älterer Jahre, während die Hansestadt Lüneburg und die meisten angrenzenden Gemeinden vergleichsweise geringe Anteile über 65- Jähriger haben.

Abb. 47: Anteil der über 65-Jährigen bis 2030

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4.3 Haushaltsprognose

Haushalte als rele- Da letztlich nicht die Einwohnerzahl, sondern die Zahl der Haushal- vante Kenngröße te die relevante Größe zur Kennzeichnung der Nachfrage auf dem der Wohnraum- Wohnungsmarkt darstellt, wird im Folgenden die zukünftig erwarte- nachfrage te Haushaltsentwicklung dargestellt. Analog zur Bevölkerungsprog- nose erfolgt auch die Haushaltsprognose auf Gemeindeebene.

Haushaltsplus von Für den Gesamtkreis geht GEWOS bis 2030 von einem Haus- 6 % im Gesamtkreis haltswachstum in Höhe von 5,9 % aus. Dies entspricht einem Zu- wachs von 5.000 auf dann 89.650 Haushalte. Für die Hansestadt Lüneburg wird ein Anstieg der Haushalte um knapp 7 % und für den Landkreis ein Anstieg von 5 % prognostiziert. Damit fällt die Haushaltsentwicklung positiver aus als die Bevölkerungsentwick- lung. Hintergrund ist die fortschreitende Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße, die primär auf die Zunahme der älte- ren Bevölkerungsgruppen zurückzuführen ist.

Dynamische Ent- Analog zur Bevölkerungsprognose wird für den Zeitraum 2015 bis wicklung bis 2020 2020 eine vergleichsweise dynamische Entwicklung erwartet. So entfällt rund die Hälfte des Haushaltsanstiegs bis 2030 in der Han- sestadt Lüneburg und im Landkreis (o. L.) auf die ersten fünf Prog- nosejahre.

Abb. 48: Haushaltsprognose Stadt und Landkreis 110

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Index Stadt Index Kreis ohne Stadt

Im Gegensatz zur Bevölkerungsprognose weisen fast alle Gemein- den des Landkreises eine positive oder zumindest stabile Haus- haltsentwicklung auf. Einzige Ausnahme bilden das Amt Neuhaus und die Gemeinden der Samtgemeinde Dahlenburg. Eine besonders positive Entwicklung weisen erneut die nördlich und westlich

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

der Hansestadt Lüneburg gelegenen Gemeinden auf. Viele dieser Gemeinden werden voraussichtlich stärker wachsen als die Hanse- stadt Lüneburg.

Abb. 49: Haushaltsprognose der Gemeinden

Leichte Zunahme Die Entwicklung der Haushaltsstruktur in Lüneburg verläuft analog der Ein- und Zwei- zur Entwicklung der Altersstruktur. Innerhalb des Prognosezeit- personenhaushalte raums bis zum Jahr 2030 wird in der Gesamtbetrachtung eine leichte Verschiebung zu Gunsten von kleineren Haushalten zu beobachten sein. Die Zahl der Einpersonenhaushalte steigt um ca. 2.900 Haushalte. Auch die Zahl der Zweipersonenhaushalte steigt perspektivisch an (+ 2.850). Insbesondere in Gemeinden mit einer stark alternden Bevölkerung (vgl. Abb. 46: Absolute Veränderung der Zahl der über 65-Jährigen bis 2030) wird sich die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte deutlich erhöhen.

Leichter Rückgang Die Zahl der Drei- (-250 HH) und Vierpersonenhaushalte sinkt hin- der Drei- und Vier- gegen (-500 HH) leicht. Vergleichsweise hohe Rückgänge werden personenhaushalte in Gemeinden zu beobachten sein, die allgemein sinkende Haus- haltszahlen verzeichnen (Amt Neuhaus und Samtgemeinde Dah- lenburg) oder Gemeinden, die durch einen Wegzug von erwachsenen Kindern geprägt sein werden. Zurück bleibt die Elterngenerati- on, während es die Kinder zwecks Studiums oder Ausbildung in die Arbeitsmarktzentren zieht (Handorf, Hohnstorf und Barnstedt).

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

4.4 Gebietstypisierung

Gebietstypisierung Eine Betrachtung der einzelnen Gemeinden - insbesondere wenn mit Fokus auf die sie von geringer Größe sind - kann zu Interpretationsproblemen der Standortpotenziale Prognoseergebnisse führen. Beispielsweise unterstellt eine negative oder stagnierende Bevölkerungsprognose fehlende Entwick- lungsmöglichkeiten oder -perspektiven. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass die vorgestellte Prognose auf die Entwicklung der letzten sieben bis acht Jahre zurückgreift. In einigen Gemeinden hat es in dieser Zeit keine oder nur eine geringe Entwicklung, beispielsweise durch die Ausweisung neuer Wohngebiete, gegeben. Dies war teils von den Gemeinden gewollt, in anderen Fällen standen planerische Restriktionen einer Siedlungsentwicklung entgegen. Unabhängig von den Hintergründen führt die verhaltene Entwick- lung tendenziell auch zu einer eher verhaltenen Prognose und damit zu eher geringen Neubaubedarfen.

Um stärker die Potenziale der einzelnen Gemeinden (unabhängig von der Entwicklung der letzten Jahre) in den Fokus zu rücken, und um gebietsbezogene Handlungsempfehlungen formulieren zu kön- nen, hat GEWOS auf Basis ausgewählter Analyseergebnisse eine Gebietstypisierung vorgenommen. Dadurch konnte herausgearbei- tet werden, welches Potenzial die Gemeinden bei der weiteren Wohnungsmarktentwicklung haben bzw. es wurde abgeleitet, welche Teilräume die hohe Wohnraumnachfrage auffangen können und welche Teilräume schon heute bzw. absehbar durch Ange- botsüberhänge gekennzeichnet sind.

Qualität der Lage Die Bildung der Gebietstypen erfolgte losgelöst von den Progno- spiegelt sich im seergebnissen bzw. der Einwohner- und Haushaltsentwicklung der Preis wider letzten Jahre. Zur Bildung der Gebietstypen wurde stattdessen auf Boden- und Mietpreise sowie auf Pendlerverflechtungen abgestellt. Darüber hinaus wurden die verkehrliche Erreichbarkeit und die Inf- rastrukturausstattung zur Gebietstypisierung herangezogen.

Datenbasis: Boden- Entscheidend für die Wohnstandortwahl ist die Qualität der Wohn- und Mietpreise lage. Wichtige Kriterien sind dabei die Nähe zum Arbeitsplatz sowie sowie … die Erreichbarkeit von Natur- und Freiflächen, von Konsum- und Kulturangeboten sowie von Bildungs- und Gesundheitsinfrastruktu- ren. Die Qualität der Lage spiegelt sich grundsätzlich im Boden- preis wider. Dies gilt ebenfalls für Mietpreise, auch wenn weitere Aspekte wie die Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

ebenfalls auf die Mietpreisbildung Einfluss nehmen. Grundsätzlich sind auch Kaufpreise für Eigentumswohnungen oder Einfamilien- häuser geeignete Indikatoren. Allerdings liegen nur für sehr wenige Gemeinden Daten vor (Eigentumswohnungen) bzw. die Produkte sind zu heterogen (Alter, Größe, Ausstattung etc.) und damit nicht vergleichbar (Einfamilienhäuser).

Vor dem Hintergrund der Datenlage sind Boden- und Mietpreise (in Kombination mit der verkehrlichen Erreichbarkeit und der Infrastruk- turausstattung siehe unten) die geeignetsten Indikatoren für die Vorteilhaftigkeit bzw. das Entwicklungspotenzial eines Standortes. Statistische Basis der Analyse sind die Kaufwerte für baureifes Wohnbauland im Durchschnitt der Jahre 2013-2014 sowie hedonische Mietpreise von ImmobilienScout24 (vgl. Abb. 40 und Abb. 41).

… Pendlerverflech- Gleichzeitig führen hohe Boden- und Mietpreise zu Ausweichbewe- tungen gungen in Richtung preisgünstigerer Standorte. Allerdings bestehen diesbezüglich Grenzen. Diese sind spätestens dann erreicht, wenn die Zeit- und Kostennachteile des täglichen Pendelns höher sind als der Preisvorteil beim Kauf des Grundstücks/des Hauses. Um mögliche Ausweichbewegungen der Nachfrager berücksichtigen zu können und um darüber hinaus die Datenbasis zu fundieren, wurden die Pendlerbeziehungen als weiterer Indikator herangezogen. Da bis auf die Hansestadt Lüneburg keine Gemeinde des Landkrei- ses einen größeren Arbeitsmarkt hat, sind die Pendlerbeziehungen zwischen Lüneburg und den Gemeinden des Landkreises sowie die Pendlerbeziehungen zwischen Hamburg und den Gemeinden Lü- neburgs entscheidend. So pendeln viele Beschäftigte insbesondere aus den westlichen Gemeinden des Landkreises nach Hamburg.

Infrastruktur und Die lokale Verfügbarkeit von Infrastruktur- und Versorgungseinrich- Verkehrsanbindung tungen sowie die verkehrliche Erreichbarkeit wurden als weitere weitere Indikatoren Indikatoren zur Gebietstypisierung genutzt. Konkret wurden Schu- len und Betreuungsangebote (Kita) für die Typisierung herangezogen. Detaillierte Informationen zur Versorgungssituation in den einzelnen Gemeinden wurden dem Geoportal des Landkreises Lüne- burg entnommen. Zudem wurde die verkehrliche Anbindung (ÖPNV + MIV) berücksichtigt. Insbesondere das Vorhandensein einer Stadtbuslinie und/oder eines Bahnhaltepunktes wurden zur Ge- bietstypisierung herangezogen.

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

Abb. 50: Verkehrsinfrastruktur

Typisierung als Vereinfachend kann zwischen angespannten (hochpreisigen) Woh- erste Orientierung nungsteilmärkten und eher entspannten Wohnungsteilmärkten sowie zwischen Orten mit Basisinfrastruktur/guter Verkehrsanbindung und Orten mit fehlender Infrastruktur/eher schlechter Verkehrsan- bindung unterschieden werden. (Hinweis: Diese Typisierung soll eine erste Orientierung hinsichtlich der Potenziale und der mögli- chen Funktion der Gemeinden des Landkreises Lüneburg geben. Sie kann aber keinesfalls eine intensive Auseinandersetzung über die Siedlungsentwicklung, wie sie beispielsweise im Rahmen eines RROP erfolgt, ersetzen.)

Auf dieser Grundlage der Analyse der beschriebenen Indikatoren konnten folgende Gebietstypen abgeleitet werden:

 Typ 1 – Kernregion und Nachfragemagnet

 Typ 2 – Engerer Verflechtungsbereich mit hohem Nachfra- ge- und Entwicklungspotenzial

 Typ 3 – Engerer Verflechtungsbereich mit geringerem Ent- wicklungspotenzial

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

 Typ 4 – Erweiterter Entlastungsbereich mit geringerem Ent- wicklungspotenzial

 Typ 5 - Grund-/Unterzentrum mit wichtiger lokaler Versor- gungsfunktion

 Typ 6 - Gemeinden mit geringem oder keinem quantitativem Neubaubedarf

Abb. 51: Gebietstypen

Starker Nachfrage- Die Gebietstypen sind von unterschiedlicher Größe. Während die anstieg in den Ge- Gemeinden des Typs 1 in der Summe mehr als 54.000 Haushalte bietstypen 1 und 2 aufweisen, leben in den Gemeinden des Typs 2 lediglich rund 7.700 Haushalte. In den Gemeinden des Typs 3 leben die wenigsten Haushalte (3.100). In den Gemeinden des Typs 4 leben 7.100 und in Typ 5 7.300 Haushalte. In Typ 6 sind es rund 5.400 Haushalte.

Dementsprechend deutlich fallen auch die Unterschiede hinsichtlich des absoluten Haushaltswachstums aus. In der Kernregion (Typ 1) steigt die Zahl der Haushalte um 3.850 bis 2030. Damit entfällt über 70 % des Haushaltswachstums auf die Kernregion. Im engeren Ver- flechtungsraum mit hohem Nachfrage- und Entwicklungspotenzial (Typ 2) leben 2030 rund 700 Haushalte mehr als noch 2015. Dabei fällt das Wachstum hier sogar etwas stärker aus als in der Kernregi- on (8,9 % zu 7,1 %). In den Gebietstypen 3 und 4 ist das Wachstum absolut wie relativ deutlich geringer. Die Gemeinden des Typs 3 wachsen um 5,9 % bzw. rund 200 Haushalte. Die Gemeinden des Typs 4 wachsen um rund 4 %. Ein moderates Wachstum von rund 5 % wird für die Unterzentren mit wichtiger lokaler Versorgungsfunk-

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

tion prognostiziert (Typ 5). Dies entspricht einem absoluten Anstieg von rund 400 Haushalten. Ein deutlicher Nachfragerückgang wird dagegen in den Gemeinden des Typs 6 erwartet. Knapp 400 Haus- halte weniger werden 2030 in den Gemeinden leben. Dies entspricht einem Rückgang von 7,3 %.

Abb. 52: Gebietstypen - Haushaltsentwicklung (relativ)

10% 8,9% 8% 7,1% 5,9% 6% 5,4% 3,8% 4%

‐2%

‐4%

‐6%

‐8% ‐7,3% ‐10% Gebietstyp 1Gebietstyp 2Gebietstyp 3Gebietstyp 4Gebietstyp 5Gebietstyp 6

4.5 Wohnungsmarktbilanz und Neubaubedarf

Fortschreibung des Um die Wohnungsmarktbilanz bis zum Jahr 2030 fortschreiben zu Wohnungsbestan- können, muss der in Kapitel 4.2 dargestellten Haushaltsprognose des bis 2030 eine Fortschreibung des Wohnungsangebotes gegenübergestellt werden. Bei dieser Fortschreibung der Angebotsseite bis zum Jahr 2030 wurde durch GEWOS der Wohnungsbestand ohne Berück- sichtigung jeglicher Neubautätigkeit fortgeschrieben. Durch dieses Vorgehen wird der Neubaubedarf an Wohnungen herausgestellt.

Unterscheidung Im Rahmen der Bilanzierung lassen sich drei Bedarfsgruppen un- von drei Bedarfs- terscheiden: gruppen  Nachholbedarf (Nachfrageüberhang): Der Nachholbedarf ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Angebot an Wohneinhei- ten und den nachfragenden Haushalten. Er beschreibt damit die Situation auf dem Wohnungsmarkt Ende 2015.  Zusatzbedarf: Der Zusatzbedarf resultiert aus dem zukünftigen Wachstum der Haushalte gemäß Haushaltsprognose. Zu be-

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

rücksichtigen ist, dass bei einer steigenden Haushaltszahl auch die benötigte Fluktuationsreserve9 steigt.  Ersatzbedarf: Der Ersatzbedarf ergibt sich aus den künftigen Wohnungsabgängen.

Zusatzbedarf für Für die Flächennachfrage entscheidend ist der Zusatzbedarf sowie Flächennachfrage der Nachholbedarf bzw. der Nachfrageüberhang. Für den Ersatz- entscheidend bedarf werden keine zusätzlichen Flächen benötigt, sofern der ab- gängige Wohnungsbestand durch neue Wohnungen an gleicher Stelle ersetzt wird.

Ersatzbedarf- Hinsichtlich der künftigen Wohnungsabgänge wurde unterstellt, Wohnungsabgang dass auch in den kommenden Jahren mit weiteren Wohnungs- abrissen, Umnutzungen und Zusammenlegungen in Höhe von rund 0,2 % des Gesamtwohnungsbestands pro Jahr zu rechnen ist. Die Abgangsquote wurde im Prognosezeitraum konstant gehalten. Eine rückläufige Entwicklung der Wohnungsabgänge ist eher unwahr- scheinlich. Die Ursachen für abgängigen Wohnraum unterscheiden sich allerdings bei angespannten oder entspannten Marktlagen. Auf Märkten mit Angebotsüberhängen besteht die Gefahr, dass Be- stände über einen längeren Zeitraum nicht vermietet werden. Wer- den die Wohnungen (aus Kostengründen) nicht dauerhaft beheizt, können Schäden entstehen, die die Wohnung auf Dauer unbe- wohnbar werden lassen. Auf angespannten Wohnungsmärkten ist vermehrt zu beobachten, dass Bestände, deren Modernisierung wirtschaftlich nicht mehr darstellbar ist, abgerissen und neu errichtet werden bzw. aufgrund der hohen Grundstückspreise ein Abriss in Zusammenhang mit einer Nachverdichtung attraktiv wird. Ferner macht die zunehmende Alterung der Bevölkerung Anpassungen der Bestände notwendig. Vielfach ist eine Modernisierung der Be- stände nicht mehr wirtschaftlich und daher ein Abriss und Neubau attraktiver. Zugleich wird die Höhe des Wohnungsabgangs unter anderem von der Ausgestaltung einschlägiger Förderprogramme beeinflusst. Sollte der Abriss von Wohngebäuden bzw. der Neubau im Verhältnis zur Bestandsmodernisierung künftig stärker gefördert werden, sind höhere Abgangsquoten möglich. Ferner sind folgende Aspekte beim Wohnungsabgang zu berücksichtigen:

9 Beispiel: Bei einer Haushaltszahl von 1.000 und einer Fluktuationsreserve von 3 % sollte der Markt ein Wohnungsangebot von 1.030 Wohnungen bzw. eine Fluktuationsreserve von 30 WE vorhalten. Steigt die Haushaltszahl auf 1.100, sollte der Wohnungsmarkt 1.133 Wohnungen vorhalten. Die notwendige Fluktu- ationsreserve würde in diesem Beispiel um drei auf 33 Wohnungen ansteigen.

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

 Wohnungsabgänge aufgrund von Wohnraumzusammenle- gungen,  Umnutzung oder die  Umgestaltung eines ehemaligen Zweifamilienhauses (Ein- familienhaus mit Einliegerwohnung) in ein Einfamilienhaus.

Zukünftiger Ersatz- Durch die Anwendung der Abgangsquote wird sich bis zum Jahr bedarf: 2.500 2030 im Gesamtkreis ein Wohnungsabgang von etwa 2.500 Wohneinheiten Wohneinheiten ergeben. Dementsprechend müssen 2.500 Woh- nungen bis 2030 errichtet werden, um das heutige Bestandsniveau zu halten. Bei ausbleibender Bautätigkeit würde der Wohnungsbe- stand von rund 85.700 im Jahr 2012 auf 83.200 im Jahr 2030 absinken.

Rechnerische Sal- Im Folgenden wird der prognostizierte wohnungsmarktrelevante dierung des Woh- Bedarf dem fortgeschriebenen wohnungsmarktrelevanten Bestand nungsmarktes für die Hansestadt Lüneburg sowie den Wohnungsmarktypen ge- genübergestellt. Die Ergebnisse für die einzelnen Gemeinden werden in den Gemeindeprofilen ausgewiesen.

Ausgangsjahr der Für einen funktionierenden Wohnungsmarkt (Realisierung von Um- Prognose 2015 zügen und Modernisierungen) wird eine Fluktuationsreserve benö- tigt. GEWOS hat eine Fluktuationsreserve von 2 % angesetzt.

Im Ausgangsjahr der Prognose 2015 war in zahlreichen Gemein- den der Wohnungsmarkt bereits deutlich angespannt. So gibt es in zahlreichen Gemeinden einen minimalen und zu geringen Woh- nungsüberhang, der deutlich unterhalb der Fluktuationsreserve von 2 % liegt. In diesen Gemeinden gibt es im Ausgangsjahr der Prog- nose einen Nachfrageüberhang. Zu diesen Gemeinden zählt allen voran die Hansestadt Lüneburg. So ist die Nachfrage hier in den letzten Jahren deutlich stärker gewachsen als das Angebot. Um einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt zu erreichen, sollte der Nachfrageüberhang möglichst kurzfristig abgebaut werden. Für den Abbau des Nachfrageüberhangs ist es notwendig, dass im Saldo jährlich mehr neue Wohnungen errichtet werden als neue Haushal- te hinzukommen. Aufgrund des erwarteten Nachfrageanstiegs wird dies jedoch eine große Herausforderung für die Hansestadt Lüne- burg darstellen und nur sukzessive und mit Unterstützung der Um- landgemeinden über mehrere Jahre hinweg möglich sein.

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

Abb. 53: Neubaubedarf

Neubaubedarf Bei einer Gegenüberstellung von Angebot und Nachfrage ergibt differenziert nach sich für das Jahr 2030 ein Neubaubedarf von rund 8.800 Wohnun- Gebietstypen gen. Zwar wird sich die Zahl der Haushalte bis 2030 im gesamten Landkreis um nur rund 5.000 erhöhen, der Ersatzbedarf, der Abbau des Nachfrageüberhangs sowie die unterschiedlichen Entwicklun- gen im Landkreis ergeben in der Bilanz einen Neubaubedarf von rund 8.800 Wohnungen.

Bei der Berechnung des Neubaubedarfs ist zu berücksichtigen, dass es Gemeinden gibt, die einen Angebotsüberhang und damit einen negativen Neubaubedarf aufweisen. Dieser wird in der Addi- tion der Gemeinden zum Landkreis bzw. den Gebietstypen nicht berücksichtigt, da Gemeinden mit einer negativen Haushaltsent- wicklung keine oder nur eine geringe Entlastungsfunktion für die Gemeinden mit Nachfrageüberhängen übernehmen (insbesondere Kernbereich).

Zusammenfassung:  Ersatzbedarf 2030 = 2.500 WE  Zusatzbedarf 2030 = 5.600 WE  Nachfrageüberhang 2015 = 600 WE

Neubaubedarf = 8.800 WE

Bereits jetzt Woh- In der Kernregion gibt es aktuell bereits einen Nachfrageüberhang, nungsdefizit in der durch die Flüchtlingsthematik weiter zugenommen hat. Um eine Lüneburg ausreichende Fluktuationsreserve zu gewährleisten, fehlen bereits derzeit rund 1.250 Wohnungen (Nachfrageüberhang/Nachhol-

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

bedarf). Da sich die Zahl der Haushalte in der Kernregion bis 2030 um knapp 3.950 (Zusatzbedarf) erhöht und es hier einen Ersatzbe- darf in Höhe von rund 1.600 Wohnungen gibt, müssen im Kernbe- reich bis 2030 entsprechend rund 6.800 Wohnungen errichtet werden.

Neubaubedarf in Den höchsten Neubaubedarf gibt es – wie bereits dargestellt – in der Kernregion rd. der Kernregion. Im Gebietstyp 2 gab es im Jahr 2015 anders als in 6.800 Wohn- der Kernregion keinen Nachfrageüberhang. Im Ergebnis besteht für einheiten den Typ 2 bis 2030 ein Neubaubedarf von rund 800 Wohnungen. Im Gebietstyp 3 und 4 ist der Neubaubedarf mit rund 250 bzw. 450 Wohneinheiten deutlich geringer. Leicht höher fällt der Neubaube- darf im Gebietstyp 5 aus. Insgesamt müssen für die Deckung der Nachfrage rund 500 Wohnungen neu errichtet werden. Im Gebiets- typ 6 kann der Ersatzbedarf durch den aktuellen Angebotsüberhang und den Haushaltsrückgang mehr als ausgeglichen werden, so dass es keinen quantitativen Neubaubedarf gibt.

Abb. 54: Gebietstypen - Neubaubedarf

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

‐1.000 Gebietstyp 1Gebietstyp 2Gebietstyp 3Gebietstyp 4Gebietstyp 5Gebietstyp 6

Ersatzbedarf Zusatzbedarf Nachfrageüberhang 2015 Neubaubedarf

Bis 2030 : Von den bis 2030 rund 8.800 zu errichtenden Wohnungen sollten 4.900 Einheiten in rund 4.400 bis 4.900 Einheiten auf das Ein- und Zweifamilien- Ein- und Zweifamili- haussegment entfallen. In diesem Segment gibt es – betrachtet man enhäusern den gesamten Landkreis – derzeit keinen Nachfrageüberhang. Bis 2030 wird jedoch ein Ersatzbedarf von rund 1.500 sowie ein Zusatz- bedarf durch eine Erhöhung der Haushaltszahl in Höhe von rund 3.000 bis 3.500 Wohnungen benötigt. Auf die Kernregion entfallen

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

von dem Neubaubedarf an Ein- und Zweifamilienhäusern rund 2.900 bis 3.200 Wohneinheiten. Dementsprechend entfällt auf den übrigen Landkreis ein Bedarf von 1.500 bis 1.700 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern.

Größter Einfamilien- In der Kernregion sowie im engeren Verflechtungsbereich mit hausbedarf im Ober- hohem Nachfrage- und Entwicklungspotenzial (Gebietstypen 1 und zentrum Lüneburg 2) ist der Neubaubedarf für Ein- und Zweifamilienhäuser am und im engeren höchsten. Während es im Gebietstyp 5 keinen Neubaubedarf für Entlastungsbereich Ein- und Zweifamilienhäuser gibt, besteht in den Gebietstypen 3 bis 5 ein moderater Neubaubedarf von 200 bis 400 Wohnungen (siehe Abb.).

Abb. 55: Gebietstypen - Neubaubedarf Ein- und Zweifamilienhäuser

3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 ‐500 ‐1.000 Gebietstyp 1Gebietstyp 2Gebietstyp 3Gebietstyp 4Gebietstyp 5Gebietstyp 6

Ersatzbedarf Zusatzbedarf Nachfrageüberhang 2015 Neubaubedarf

3.900 WE in Mehr- Im Kerngebiet sind bis zu 3.900 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern familienhäusern bis zu errichten. Bei rund 800 Wohnungen handelt es sich um den 2030 im Kerngebiet aktuellen Nachfrageüberhang. Weiterhin werden bis 2030 rund 850 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern abgerissen, zusammengelegt oder umgenutzt (Ersatzbedarf) und die Zahl der Haushalte, die eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus nachfragt, wird sich um bis zu 2.250 erhöhen. In den anderen Gebietstypen ist der Bedarf an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern vergleichsweise gering. Insge- samt sollten aber auch hier bis zu 500 Wohnungen in Mehrfamilien- häusern entstehen. Kein quantitativer Bedarf besteht im Gebietstyp 6.

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

Abb. 56: Gebietstypen - Neubaubedarf Mehrfamilienhäuser

4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 ‐500 Gebietstyp 1Gebietstyp 2Gebietstyp 3Gebietstyp 4Gebietstyp 5Gebietstyp 6

Ersatzbedarf Zusatzbedarf Nachfrageüberhang 2015 Neubaubedarf

Hälfte des Neubau- Wie der Tab. 2 zu entnehmen ist, werden bis 2020 bereits rund bedarf bis 2020 4.400 Wohneinheiten im Prognosezeitraum benötigt. Das bedeutet, dass etwas mehr als die Hälfte der zu errichtenden Wohnungen kurzfristig zu realisieren sind. Davon entfallen rd. 2.100 auf Ein- und Zweifamilienhäuser sowie rd. 2.300 auf Mehrfamilienhäuser.

Tab. 2: Neubaubedarfe 2020, 2025 und 2030 2020 2025 2030

EFH MFH EFH MFH EFH MFH Gebietstyp 1 1.450 - 1.610 2.110 - 2.270 2.250 - 2.500 2.900 - 3.150 2.890 - 3.210 3.560 - 3.890 Gebietstyp 2 250 - 280 70 - 100 490 - 540 100 - 160 680 - 750 130 - 210 Gebietstyp 3 80 - 80 20 - 30 150 - 160 30 - 40 210 - 230 30 - 50 Gebietstyp 4 150 - 160 50 - 70 260 - 290 70 - 100 350 - 390 80 - 120 Gebietstyp 5 110 - 130 40 - 50 240 - 260 60 - 90 350 - 390 90 - 130 Gebietstyp 6 kein q. Bedarf kein q. Bedarf kein q. Bedarf kein q. Bedarf kein q. Bedarf kein q. Bedarf © GEWOS

Kurzfristiger Bedarf Die kurzfristige Realisierung von Neubauten ist vor allem für den im Kernbereich Kernbereich (Gebietstyp 1) von großer Bedeutung. Rund vier Fünftel des Neubaubedarfs von 4.500 Wohneinheiten entsteht bis 2020.

Bedarfe Die dargestellten Neubaubedarfe in den Segmenten der Ein- und beeinflussbar Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser können durch die Planung beeinflusst werden. Beispielsweise ist auch im Gebietstyp 2 bis 5 ein etwas größerer Anteil an Wohnungen in Mehrfamilien- häusern denkbar, sofern attraktive Angebote geschaffen werden.

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

4.6 Zielgruppenbezogene Prognosen und Bedarfe

4.6.1 Senioren 2015: Im Jahr 2015 gab es im Landkreis Lüneburg insgesamt rund 20.800 20.800 Senioren- Haushalte mit einem Haushaltsvorstand im Alter von 65 oder mehr haushalte Jahren. Damit ist jeder vierte Haushalt im Landkreis ein Seniorenhaushalt. In der Hansestadt Lüneburg leben rund 9.100 und im übrigen Landkreis rund 11.800 Seniorenhaushalte. Der Anteil ist damit im Restkreis (25 %) etwas höher als in Lüneburg (24 %). Senioren leben in der Regel in Ein- oder Zweipersonenhaushalten. Drei- und Mehrpersonenhaushalte bilden die Ausnahme.

Anstieg der Perspektivisch wird die Zahl der Seniorenhaushalte deutlich zu- Seniorenhaushalte nehmen. Laut der Prognose wird für den gesamten Landkreis ein um 27 % Anstieg um 27 % auf 26.600 Haushalte erwartet. Damit steigt die Zahl der Seniorenhaushalte deutlich stärker als die Haushaltszahl insgesamt (+6 %). In der Hansestadt Lüneburg wird sich die Zahl der Seniorenhaushalte um 23 % und im übrigen Kreis um 31 % erhöhen. In absoluten Zahlen wird es in 2030 in der Hansestadt Lüneburg rund 2.100 und im Restkreis rund 3.600 Seniorenhaus- halte mehr geben als in 2015.

2030 ein Viertel der Wie bereits zu der Abbildung 47 im Kapitel 4.1 erläutert wurde, Haushalte im finden zwar in den Gemeinden im Umland der Hansestadt Landkreis Lüneburg absolut betrachtet die stärksten Alterungsprozesse statt, Seniorenhaushalte jedoch ist in diesen Gebieten auch die Zahl der Senioren heute unterdurchschnittlich. Betrachtet man die Haushalte mit Senioren, zeigt sich ein ähnliches Bild. Derzeit ist der Anteil der Haushalte mit Senioren in Lüneburg sowie in den Gebietstypen 2 und 3 deutlich niedriger als in den Typen 4 und 5. Die Prognose der Haushalte mit Senioren zeigt jedoch, dass in 2030 in beinahe sämtlichen Ge- meinden des Landkreises mindestens ein Viertel der Haushalte ein Seniorenhaushalt ist. In weiten Teilen der Gebietstypen 4 und 5 sowie in einigen Gemeinden der Gebietstypen 2 und 3 werden sogar mehr als 30 % Haushalte mit Senioren sein.

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

Abb. 57: Haushalte mit Senioren

Die stärkste Dynamik bei der Entwicklung der Haushaltszahlen wird im Gebietstyp 3 erwartet. Bis 2030 wird die Zahl der Seniorenhaus- halte um rund 40 % ansteigen. Im Kernbereich ist die Dynamik nicht ganz so stark ausgeprägt. Absolut betrachtet wird jedoch ein erheblicher Anstieg erwartet. So werden 2030 knapp 3.500 Senio- renhaushalte mehr im Kernbereich wohnen. In den Gebietstypen 2, 4 und 5 wird die Zahl der Haushalte ebenfalls deutlich ansteigen. 2030 werden hier rund ein Drittel mehr Seniorenhaushalte leben als 2015. Im Gebietstyp 6 ist bereits heute die Zahl der Senioren über- durchschnittlich hoch. In 2030 wird der Anteil (trotz eines relativ geringen Anstiegs um rund 100 Haushalte bzw. 9 %) bei mehr als 30 % liegen.

Abb. 58: Gebietstypen - Haushalte mit Senioren 4.000 45%

3.500 40%

3.000 35% 30% 2.500 25% 2.000 20% 1.500 15% 1.000 10% 500 5% 0 0% Gebietstyp Gebietstyp Gebietstyp Gebietstyp Gebietstyp Gebietstyp 1 2 3 4 5 6 Veränderung absolut Veränderung in %

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

Veränderte Eine Veränderung der Zahl der Haushalte mit Senioren führt auch Nachfrage zu einer veränderten Nachfrage. Altersgerechte, barrierearme Wohnungsangebote werden durch den Anstieg der Zahl älterer Haushalte immer wichtiger. Insbesondere die Zahl älterer alleinste- hender Personen wird zunehmen. Für umzugswillige Senioren- haushalte ist der Neubau von Mehrfamilienhäusern mit barrierearmen/freien Wohnungen eine gute Alternative. Häufig wollen Senio- ren allerdings in den eigenen vier Wänden verbleiben. Hier müssen bedarfsgerechte Lösungen im Bestand gefunden werden. Insge- samt ist es wichtig, dass der Wohnungsbestand an die Bedürfnisse der älter werdenden Bevölkerung angepasst wird.

Einkommens- Ein besonderes Augenmerk sollte zudem auf die Gruppe der ein- schwache kommensschwachen Senioren gelegt werden. Die Zahl der Emp- Seniorenhaushalte fänger von Grundsicherung im Alter stieg in den vergangenen Jah- ren kontinuierlich an. Während es im Landkreis Lüneburg im Jahr 2005 rund 624 Empfänger von Grundsicherung mit einem Alter von mindestens 65 Jahren gab, waren es im Jahr 2014 rund 1.070. Die Gruppe nahm damit um 70 % zu.

4.6.2 Familien 2015: Im Jahr 2015 gab es im Landkreis Lüneburg insgesamt rund 27.100 27.100 Familienhaushalte. Damit ist fast jeder dritte Haushalt im Landkreis Familienhaushalte ein Familienhaushalt. In der Hansestadt Lüneburg leben rund 9.700 und im übrigen Landkreis rund 17.300 Familien. Der Anteil ist damit im Restkreis (37 %) deutlich höher als in der Hansestadt Lüneburg (32 %).

Grundsätzlich sind ausreichend familiengerechte Wohnungen im Landkreis vorhanden. Den 27.100 Haushalten mit Kindern stehen rund 51.400 Wohnungen mit mehr als 80 m² Wohnfläche zur Verfü- gung. Allerdings werden viele große, familiengerechte Wohnungen nicht von Familien mit Kindern, sondern von Paar- oder Single- haushalten bewohnt. Dabei handelt es sich auch oft um Senioren- haushalte, die meist keinen Umzug in eine (kleinere) Wohnung pla- nen.

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

Rückgang der Bis 2030 wird sich die Zahl der Familienhaushalte im Landkreis Familienhaushalte Lüneburg um 4 % verringern. Dies entspricht einem Rückgang von um 4 % 1.000 Haushalten. Während sich die Zahl der Familien in der Han- sestadt Lüneburg leicht erhöht (+ 1 %), reduziert sie sich im Rest- kreis um rund 1.100 (-6 %).

Abb. 59: Familienhaushalte 2030

In allen Gebietstypen wird sich die Zahl wie auch der Anteil an Fa- milienhaushalten reduzieren. Allerdings gibt es deutliche Unter- schiede zwischen den einzelnen Gebietstypen. Während in Ge- bietstyp 1 gemessen an der Einwohnerzahl nur ein sehr geringfügi- ger Rückgang von 0,4 % zu verzeichnen ist, wird für die Gebietsty- pen 3, 4 und 5 ein Rückgang von über 10 % erwartet.

Abb. 60: Gebietstypen - Familienhaushalte

0 0,0% ‐50 ‐2,0% ‐100 ‐4,0% ‐150 ‐6,0% ‐200 ‐8,0% ‐250 ‐10,0% ‐300 ‐12,0% ‐350 ‐14,0% Gebietstyp Gebietstyp Gebietstyp Gebietstyp Gebietstyp Gebietstyp 1 2 3 4 5 6

Veränderung absolut Veränderung in %

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

Die Zahl der Familienhaushalte wird insgesamt leicht zurückgehen. Dennoch besteht für diese Zielgruppe ein Neubaubedarf. Dieser Bedarf besteht auch deshalb, weil viele große, familiengerechte Wohnungen langfristig von anderen Nutzergruppen bewohnt werden, beispielsweise von Paaren und Singles, deren Kinder mit dem Erwachsenwerden ausgezogen sind. Auch große Neubauwohnun- gen im Mehrfamilienhausbestand werden eher von gut situierten Paaren der Generation 50+ genutzt.

4.6.3 Studenten Nachfrage auf Im Wintersemester 2014/2015 waren 9.076 Studenten an der Lüneburg Leuphana Universität Lüneburg eingeschrieben. Die Nachfrage der konzentriert Studenten konzentriert sich auf die zentralen Wohnstandorte in der Hansestadt Lüneburg. Sofern Studenten in den Umlandgemeinden der Stadt leben, so dürfte es sich um den Verbleib im Elternhaus handeln. Studenten, die ihr Elternhaus verlassen, werden ebenfalls die urbanen Wohnstandorte mit ihrem vielfältigen Angebot in Lüne- burg bevorzugen. Eine Alternative der Wohnstandortwahl stellt die nahe Stadt Hamburg dar, die mit der Bahn gut zu erreichen ist. Rund ein Viertel der Lüneburger Studenten wohnt in Hamburg.10

Die große Zahl der Studierenden, Lehrenden und Forschenden ist ein wichtiger Faktor für die Wohnungsmarktentwicklung. Die Studie- renden bevorzugen zentrale, gut angebundene Wohnstandorte in der Nähe der Universität. Neben den besonderen Lageanforderun- gen ist es vor allem der große Anteil von Studierenden an der Be- völkerung, der diese Gruppe zu einer wichtigen Nachfragegröße für den Lüneburger Wohnungsmarkt macht. Insbesondere zu Semes- terbeginn sind die Studierenden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Wohnungsmarkt.

Relativ gute Ver- Das Studentenwerk betreibt in Lüneburg Wohnanlagen mit insge- sorgungsquote an samt 953 Wohnplätzen. Die Wohnplatzquote, d. h. das Verhältnis Wohnheimplätzen Wohnheimplätze zu Studierenden beträgt in Lüneburg 10,5 %. Es handelt sich um eine relativ gute Versorgungsquote. Im Land Nie- dersachsen liegt das Verhältnis insgesamt bei 9,93 %. In Hannover ist die Wohnplatzquote mit 6,53 % deutlich geringer, in Oldenburg mit 12,86 % jedoch höher.

Auch zukünftig Aufgrund der Umstellung von der neunjährigen auf die achtjährige stabile Nachfrage Gymnasialzeit gab es in Niedersachsen im Jahr 2011 einen doppel-

10 Hamburger Abendblatt vom 13.07.2015, telefonische Bestätigung durch Leuphana Universität

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

zu erwarten ten Abiturjahrgang. Da die Wehrpflicht ausgesetzt ist, hat eine nochmals höhere Zahl von Abiturienten ein Studium aufgenommen. Dies führte in den vergangenen Jahren zu deutlich steigenden Stu- dienanfängerzahlen. Trotz dieser einmaligen Ereignisse ist ein Rückgang der studentischen Wohnungsnachfrage vorerst nicht absehbar. Zwar reduziert sich aufgrund des demografischen Wan- dels die Zahl der potenziellen Studierenden, die Leuphana Univer- sität in Lüneburg dürfte davon jedoch weniger betroffen sein. Das Renommee, die Qualität der Forschung und Lehre sowie der Standort der Hochschule dürfte auch langfristig eine hohe Nachfra- ge von Studierenden sichern. Derzeit gibt es keine Anzeichen, die darauf hindeuten, dass die Nachfrage nach Studienplätzen und folglich mittelbar nach studentischem Wohnraum rückläufig ist.

Konkurrenzen am Zukünftig wird die Zahl der Studenten in Lüneburg tendenziell nicht Wohnungsmarkt sinken. Studenten treten auch auf dem normalen Wohnungsmarkt als Nachfrager auf. Hier entstehen häufig Konkurrenzen, beispielsweise wenn größere Wohnungen durch Wohngemeinschaften genutzt werden, die Familien dann nicht mehr zur Verfügung stehen. Insbesondere einkommensschwache Familien können die geforder- ten höheren Mieten nicht tragen.

4.6.4 Flüchtlinge Definitionen Flücht- Im Rahmen der Flüchtlingsthematik gibt es verschiedene Begriff- linge/Asylbewerber lichkeiten, die zur Erläuterung der Zahlen genutzt werden. Zunächst gilt als Flüchtling laut Artikel 1 der Genfer Flüchtlingskonvention eine Person, die "… aus der begründeten Furcht vor Verfolgung wegen ihrer Rasse, Religion, Nationalität, Zugehörigkeit zu einer bestimmten sozialen Gruppe oder wegen ihrer politischen Über- zeugung sich außerhalb des Landes befindet, dessen Staatsange- hörigkeit sie besitzt, . . .". Flüchtlinge, die nach Deutschland kommen, beantragen dann in der Regel ein Asylverfahren. Sie gehören damit der Gruppe der Asylbewerber an. Nach erfolgreichem Ab- schluss des Asylbewerberverfahrens gelten sie dann als anerkannte Flüchtlinge.

Bei der Wohnraumversorgung ist weiterhin insofern zwischen den Asylbewerbern und anerkannten Flüchtlingen zu unterscheiden, als dass die anerkannten Flüchtlinge sich theoretisch selbstständig mit Wohnraum versorgen könnten/sollten. Da dieses aber nicht immer möglich ist, leben die anerkannten Flüchtlinge zum Teil weiterhin in den von den Kommunen zur Verfügung gestellten Wohnun-

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

gen/Unterkünften.

Hohe Zahl an Asyl- Weltweit sind viele Menschen auf der Flucht vor Kriegen oder politi- bewerbern bzw. scher Verfolgung. Besonders der Bürgerkrieg in Syrien führt dazu, Flüchtlingen dass sich die Zahl der asylsuchenden Flüchtlinge erhöht. Allein seit dem Jahr 2012 ist die Zahl der Asylerstanträge in Deutschland von rund 65.500 auf rund 476.600 in 2015 gestiegen. Somit hat sich die Zahl der asylsuchenden Personen drastisch erhöht. Hierbei zu be- rücksichtigen ist weiterhin, dass nicht alle Menschen, die nach Deutschland flüchteten, einen Asylantrag gestellt haben. Zum Jah- resende 2015 wurden rund 1.091.900 Asylsuchende vom BAMF (Bundesamt für Migration und Flüchtlinge) erfasst. Die Zahl der Flüchtlinge in Niedersachsen lag in 2015 bei 102.000.

Unterbringung in Für die Unterbringung der Flüchtlinge in Niedersachsen ist zu- Niedersachsen nächst die Landesaufnahmebehörde mit ihren zwei Aufnahmeein- richtungen zuständig. Asylsuchende werden dann nach längstens drei Monaten in den Aufnahmeeinrichtungen entsprechend des Aufnahmegesetzes auf die Gemeinden in Niedersachsen verteilt.

März 2016: Insgesamt befanden sich im März 2016 rund 4.400 Flüchtlinge im 4.400 Flüchtlinge Landkreis Lüneburg. Davon waren rund 1.000 in den Erstaufnah- im Landkreis Lüne- meeinrichtungen in Sumte (bis zu 750) und in der Hansestadt Lü- burg neburg (bis 500) untergebracht. Weiterhin gab es 2.500 Menschen, die als Asylbewerber registriert waren und weitere 1.000 anerkannte Flüchtlinge. Die Verteilung der 2.500 Asylbewerber und der anerkannten Flüchtlinge, die weiterhin in den von der Kommune be- reitgestellten Wohnungen/Unterkünften leben, auf die Samtge- meinden, Städte und Gemeinden im Landkreis ist der folgenden Grafik zu entnehmen.

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

Abb. 61: Flüchtlinge in den Samtgemeinden (Stand März. 2016)

Stadt Lüneburg Stadt Bleckede SG Scharnebeck SG Ostheide SG Illmenau SG Gellersen SG Dahlenburg SG Bardowick SG Amelinghausen Gemeinde Amt Neuhaus Gemeinde Adendorf

0 200 400 600 800 1000

In Relation zu den Einwohnerzahlen der jeweiligen Städte, Samt- gemeinden und Gemeinden variiert der Anteil zwischen 1,2 % in Lüneburg und 1,9 % in Dahlenburg.

Die Verteilung innerhalb der Samtgemeinden wird stark durch die Verfügbarkeit von Wohnraum bestimmt.

Dezentrale Unter- Mit Ausnahme der Hansestadt Lüneburg konnten für die Unterbrin- bringung im Land- gung der Asylbewerber Wohnungen und Häuser in den verschie- kreis denen Gemeinden genutzt werden. Für Familien steht in der Regel eine eigene Wohnung zur Verfügung. Alleinreisende werden in Wohngemeinschaften untergebracht. Je nach Grundriss der ver- fügbaren Wohnungen werden die Asylbewerber selten in Einzel- zimmern, häufig zu zweit in einem Zimmer und seltener in größeren Zimmern mit drei und mehr Personen untergebracht.

In der Hansestadt Lüneburg erfolgt die Unterbringung ebenfalls dezentral. Aufgrund eines angespannteren Wohnungsmarktes stehen allerdings keine Wohnungen und Häuser zur Verfügung. Es werden stattdessen bspw. Wohncontainer, ein ehemaliges Hotel und ein ehemaliges Landschulheim genutzt.

Entwicklung der Die Prognosen für das laufende Jahr und die Zukunft variieren stark Flüchtlingszahlen und die tatsächlichen Zahlen sind von diversen Faktoren abhängig. kaum absehbar Nach Schätzungen des Bundesministeriums für Migration und Flüchtlinge (BAMF) ist auch im Laufe dieses Jahres mit einer anhal- tend hohen Zahl an Flüchtlingen zu rechnen. Die aktuellen Grenz-

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

schließungen haben jedoch zumindest vorübergehend zu einem deutlichen Rückgang der Flüchtlingszuwanderung geführt. In der vorliegenden Prognose für die Städte und Gemeinden im Landkreis Lüneburg wurden die Flüchtlingszahlen nicht einbezogen. Es ist zu berücksichtigen, dass durch die Flüchtlinge eine zusätzliche Nach- frage nach Wohnraum generiert wird.

Anerkannte Flücht- Anerkannte Flüchtlinge können (theoretisch) selber Wohnraum an- linge mieten und ihren Wohnort verlegen, wenn die derzeit geplante, zeitlich begrenzte Residenzpflicht ausgelaufen ist. Die Nähe zu Verwandten und Bekannten und die Suche nach einem Arbeitsplatz führen die anerkannten Flüchtlinge (insbesondere Alleinreisende) in aller Regel in größere Städte. Die ländlicheren Gemeinden werden eher verlassen und größere Zentren erleben einen weiteren Zuzug.

Neben den weiter zu erwartenden „neuen“ Flüchtlingen müssen Zentren wie Lüneburg sich auf einen weiteren Zuzug von anerkannten Flüchtlingen aus dem Landkreis vorbereiten. Gleichzeitig kann aber auch damit gerechnet werden, dass Flüchtlinge in die benachbarte Hansestadt Hamburg abwandern, weil dort das Arbeitsplatz- angebot und die Zahl der bereits dort wohnenden Landsleute we- sentlich größer sind. In jedem Fall wird der Wohnungsmarkt insbesondere in Lüneburg kurz- und mittelfristig einer höheren Nachfrage an preisgünstigen Wohnungen ausgesetzt sein.

Steigende Nachfra- Die Wohnraumversorgung für Flüchtlinge in angespannten Woh- ge nach Wohnraum nungsmärkten wie in Lüneburg wird zunehmend schwieriger. Um der steigenden Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden, ist die Schaffung weiterer Angebote notwendig.

4.6.5 Singlehaushalte 2015: 29.300 Sin- Im Landkreis Lüneburg lebten im Jahr 2015 rund 29.300 Single- glehaushalte haushalte. Damit lebt in über einem Drittel der Haushalte nur eine Person. In Lüneburg ist der Anteil mit 45 % deutlich höher als im übrigen Landkreis (26 %). In der Hansestadt Lüneburg gab es in 2015 rund 17.200 und im Restkreis rund 12.100 Einpersonenhaus- halte.

Einpersonenhaushalte fragen sowohl kleine Einzimmerwohnungen (bspw. Studenten) nach, sie bewohnen aber auch größere Woh- nungen mit drei und mehr Zimmern. Insbesondere nach Verände- rung der Lebensumstände (bspw. Auszug der Kinder, Trennung

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vom Partner) werden die alten größeren Wohnungen häufig weiterhin bewohnt.

Anstieg der Single- Die Zahl der Singlehaushalte im Landkreis wird sich bis zum Jahr haushalte um 10 % 2030 um rund 2.900 bzw. 10 % erhöhen. In der Hansestadt Lüne- burg wird es rund 1.400 (8 %) und im Restkreis rund 1.500 (13 %) mehr Einpersonenhaushalte geben.

2030 in Lüneburg Die Zahl der Singlehaushalte wird sich fast in allen Gemeinden er- 46 % Singlehaus- höhen. Sowohl in 2015 als auch in 2030 weist Lüneburg den höchs- halte ten Anteil an Singlehaushalten auf. In 2030 liegt der Anteil der Ein- personenhaushalte in Lüneburg bei 46 %. Die geringsten Anteile weisen in erster Linie Gemeinden im erweiterten Speckgürtel von Lüneburg auf.

Abb. 62: Singlehaushalte 2030

Mit Ausnahme des Gebietstypen 6 wird die Zahl der Einpersonen- haushalte im gesamten Landkreis ansteigen. Die höchsten prozentualen Anstiege – zwischen 16 % und 14 % – sind in den Gebiets- typen 2 und 3 zu beobachten. Absolut erhöht sich die Zahl in Ge- bietstyp 3 und 4 jedoch um nur 300 bzw. 100. Der absolut höchste Anstieg erfolgt im Kerngebiet mit rund 2.100 Singlehaushalten.

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Abb. 63: Gebietstypen - Singlehaushalte

2.500 20%

2.000 15%

1.500 10% 1.000 5% 500

0% 0

‐500 ‐5% Gebietstyp Gebietstyp Gebietstyp Gebietstyp Gebietstyp Gebietstyp 1 2 3 4 5 6

Veränderung absolut Veränderung in %

Fazit: Singlehaus- Auch wenn in Lüneburg und im Landkreis die Zahl der Singlehaus- halte bewohnen halte steigt, bedeutet dies nicht, dass im gleichen Umfang kleine nicht nur kleine Wohnungen errichtet werden müssen. So beruht der Anstieg der Wohnungen Singlehaushalte insbesondere auf einen Anstieg kleiner älterer Haushalte, die teils auch große Wohnungen nachfragen.

4.6.6 Haushalte mit besonderen Unterstützungsbedarfen Menschen mit Be- Haushalte mit besonderem Unterstützungsbedarf sind Haushalte, in hinderungen denen Menschen leben, die eine körperliche, geistige oder seelische Behinderung aufweisen. Zu den konkreten Zahlen und Bedar- fen kann auf keine Statistiken zurückgegriffen werden. Um eine Einschätzung der Zahl und Bedürfnisse der Haushalte mit besonderem Unterstützungsbedarf zu bekommen wurden Expertengesprä- che geführt.

Die Haushalte mit Unterstützungsbedarf haben unterschiedliche Ansprüche an den Wohnort und die -ausstattung. So ist für Men- schen in einem Rollstuhl eine barrierefreie Wohnung wichtig, wohingegen bei Menschen mit seelischen Behinderungen die Lage der Wohnung die größere Priorität einnehmen kann.

Obwohl betreutes Wohnen einen zentralen Stellenwert für die Wohnraumversorgung der Haushalte mit Unterstützungsbedarf einnehmen kann, sollte nicht von einem einheitlichen Markt für Haushalte mit Unterstützungsbedarf gesprochen werden. Neben

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den Singlehaushalten, die zum Teil betreute Wohnformen in An- spruch nehmen, gibt es sowohl Singlehaushalte als auch Men- schen in Paarbeziehungen oder Kinder in Familien, die Behinde- rungen aufweisen und deren Haushalte eine Nachfrage auf dem freien Wohnungsmarkt generieren.

Nachfrage in Die Nachfrage von Menschen mit Mobilitätseinschränkungen und zentralen Lagen anderen Behinderungen konzentriert sich in erster Linie auf die Hansestadt Lüneburg und zentrale Lagen. In der Regel ist eine gut ausgebaute Infrastruktur wichtig. Häufig müssen regelmäßig Ärzte aufgesucht werden und der öffentliche Personennahverkehr, die Alternative zum Auto, spielt eine wichtige Rolle. Fahrtwege sollen jedoch nur kurz und nicht oft notwendig sein. Für Menschen mit Unterstützungsbedarf ist es zum Teil schwierig regelmäßig Fahrt- kosten zu finanzieren. Da die Nachfrage insbesondere in der Han- sestadt Lüneburg von Bedeutung ist, wird die Versorgung mit Wohnraum auch für Menschen mit Unterstützungsbedarf durch die generelle Anspannung des Wohnungsmarktes zunehmend schwieriger.

Barrierearme Derzeit unterscheidet man grundsätzlich zwischen barrierearmen Geschoss- und barrierefreien Wohnungen. Barrierearme Wohnungen verzich- wohnungen sind im ten auf Schwellen, haben in der Regel bodengleiche oder sehr Neubau die Regel niedrige Duschen und sind auch von außen ohne Barrieren zu- gänglich. Diese Ausstattungsmerkmale sind heute im Neubau die Regel, ohne dass die Wohnungen explizit als barrierearm vermark- tet werden.

Überschaubarer Barrierefreie Wohnungen sind Wohnungen nach DIN 18040-2, die Bedarf an barriere- auch von Rollstuhlfahrern ohne Einschränkungen genutzt werden freien, rollstuhlge- können. An Grundriss und Ausstattung sind besondere Anforde- rechten Wohnun- rungen gestellt, beispielsweise besonders breite Türen, ebenerdige gen großflächige Duschbereiche, Haltegriffe etc. Der Bedarf an barrierefreien Wohnungen ist wie die Zahl der auf Rollstühle angewiesenen Menschen überschaubar.

Der Neubau von barrierefreien Wohnungen wird durch die Nieder- sächsische Bauordnung sichergestellt. So müssen in Neubauten mit mehr als vier Wohnungen die Wohnungen eines Geschosses für Menschen mit Behinderungen zugänglich und nutzbar (barrierefrei) sein. In jeder achten Wohnung eines Gebäudes müssen auch die Wohn- und Schlafräume sowie Bad und Kochbereich rollstuhl- gerecht sein (vgl. § 49 Niedersächsische Bauordnung).

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Menschen mit geis- Für die Menschen mit geistigen Behinderungen spielen Wohnheime tigen Behinderun- oder andere betreute Wohnformen (bspw. Wohngruppen) eine gen zentrale Rolle. In Lüneburg ist eine Vielzahl dieser Einrichtungen ebenfalls stadtnah gelegen. Sofern möglich, kann auf diese Weise eine Integration in das öffentliche Leben erfolgen. Etwaige Arbeits- plätze befinden sich ebenfalls in den zentraleren Lagen. Wie in den Wohnheimen spielen auch in betreuten Wohnformen die Gemein- schaftsräume eine große Rolle.

Menschen mit see- Für Menschen mit seelischen Behinderungen ist es auf dem Woh- lischen Behinde- nungsmarkt zunächst nicht problematischer eine Wohnung zu fin- rungen den als für andere Nachfrager. Bei Gesprächen mit dem Vermieter weiß dieser in aller Regel nicht, dass der Bewerber eine seelische Behinderung aufweist. Die Mietsituation wird lediglich problema- tisch, sofern Krisen auftreten. Dann ist in der Regel die Hilfe Dritter notwendig, um eine Lösung zu finden.

4.6.7 Einkommensabhängige Bedarfe

Ein ausreichender Bestand an preisgünstigen Wohnungen ist ein wesentlicher Faktor für die Wohnraumversorgung. Zu den Nachfra- gern von preisgünstigem Wohnraum zählen neben den Transfer- leistungsempfängern und Studenten auch Haushalte, die erwerbs- tätig oder Bezieher von Renten sind, aber dennoch nur geringe Einkommen haben.

Abschätzung der Zu den Einkommensverhältnissen in den Kommunen sind keine Einkommen validen Daten vorhanden. Zur groben Abschätzung der Zahl der Haushalte mit verschiedenen Einkommen wurde auf folgende Da- ten zurückgegriffen:

 Kaufkraft der Haushalte in den Gemeinden  Zahl der Transferleistungsempfänger in den Gemeinden  Mikrozensus Niedersachsen

Zur Trennung der Haushalte mit mittleren und hohen Einkommen wurde zudem auf die

 Niedersächsische Wohnraumförderung

zurückgegriffen.

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Haushalte mit nied- Die Gruppe der Haushalte mit niedrigem Einkommen beinhaltet die rigem Einkommen absoluten Werte der Empfänger oder Bedarfsgemeinschaften laut SGB II und SGB XII, des Wohngeldes sowie den Anteil der Haus- halte, die keine Transferleistungen empfangen, aber dennoch ein nur geringes Einkommen aufweisen. Zur Orientierung: Dies entspricht einem monatlichen Nettoeinkommen von rund 900 € für einen Einpersonenhaushalt und 1.900 € für eine Familie mit zwei Kindern.

Der Anteil der Haushalte mit niedrigem Einkommen ist in Dahlen- burg am höchsten. Hier gibt es relativ viele Transferleistungsbezie- her. In Lüneburg und Bleckede hat ebenfalls mindestens jeder vierte Haushalt ein nur geringes Einkommen. Den geringsten Anteil an Haushalten mit einem niedrigen Einkommen weisen die Gemein- den in den Samtgemeinden Bardowick und Gellersen auf.

Abb. 64: Haushalte mit niedrigem Einkommen 2015

Höherer Anteil an Im Landkreis Lüneburg gibt es insgesamt rund 18.700 Haushalte, Haushalten mit die ein geringes Einkommen aufweisen bzw. armutsgefährdet sind. geringen Einkom- men in Lüneburg Der Anteil der Haushalte im Landkreis Lüneburg, die nur ein geringes Einkommen zur Verfügung haben, liegt bei 22 %. In der Han- sestadt Lüneburg ist der Anteil mit 28 % höher als im Restkreis mit 17 %. Bei über der Hälfte (58 %) handelt es sich um Einpersonen- haushalte.

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In der Hansestadt Lüneburg gibt es insgesamt rund 10.700 Haus- halte mit niedrigem Einkommen, im übrigen Kreis sind es rund 8.000 Haushalte. Der Anteil der Einpersonenhaushalte in der Han- sestadt Lüneburg liegt mit 62 % deutlich über dem des Restkreises (53 %).

Tab. 3: Haushalte mit niedrigem Einkommen Haushalte mit niedrigem Einkommen Haushalte Anteil 1 PHH 2 PHH 3 PHH 4+ PHH gesamt insgesamt Hansestadt Lüneburg 6.600 2.300 900 900 10.700 38.200 28 % Kreis ohne Hansestadt 1.000 8.000 46.500 17 % 2.000 800 Lüneburg 4.200 Kreis Lüneburg 10.800 4.300 1.700 1.800 18.700 84.700 22 %

Betrachtet man die Gebietstypen, so ist der Anteil der Haushalte mit geringem Einkommen im Kernbereich (und hier insbesondere in der Hansestadt Lüneburg) am höchsten. Ebenfalls einen hohen Anteil an Haushalten mit niedrigem Einkommen weisen der Ge- bietstyp 5 (24 %) und der Gebietstyp 6 (23 %) auf. Die Anteile der Haushalte mit einem geringen Einkommen sind in den Gebietsty- pen 2 bis 4 deutlich geringer.

Abb. 65: Gebietstypen – Haushalte mit niedrigem Einkommen

50%

45% 40% 35%

30%

25% 20% 15%

10% 5% 0% 1 PHH 2 PHH 3 PHH 4+ PHH Gesamt

Gebietstyp 1 Gebietstyp 2 Gebietstyp 3 Gebietstyp 4 Gebietstyp 5 Gebietstyp 6

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Haushalte mit ho- Die Haushalte mit hohem Einkommen wurden durch die Einkom- hem Einkommen mensgrenzen – getrennt nach Haushaltsgrößen – aus der Nieder- sächsischen Wohnraumförderung +60 % definiert. Diese Einkom- mensgrenzen wurden der Richtlinie zur Durchführung der sozialen Wohnraumförderung in Niedersachsen (DVO-NWoFG) entnommen.

Sofern ein Haushalt die folgenden Einkommensgrenzen überschrei- tet, zählt er damit zu einem Haushalt mit hohem Einkommen:  1 PHH: 27.200 € (netto)  2 PHH: 36.800 € (netto)  3 PHH: 46.400 € (netto)  4+ PHH: 56.000 € (netto)

Entsprechend der niedrigen Anteile an Haushalten mit geringem Einkommen ist der Anteil der Haushalte mit hohem Einkommen in den Gemeinden im direkten Umland der Hansestadt Lüneburg sowie den in Richtung Hamburg gelegenen Gemeinden am höchsten.

Der Unterschied in den Haushalten mit hohen Einkommen in der Hansestadt Lüneburg zu dem restlichen Landkreis ist nur geringfü- gig. Der Anteil der Haushalte mit hohem Einkommen liegt bei rund 28 %.

Abb. 66: Haushalte mit hohem Einkommen

Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

Tab. 4: Haushalte mit hohem Einkommen Haushalte mit hohem Einkommen Haushalte Anteil 1 PHH 2 PHH 3 PHH 4+ PHH gesamt insgesamt Hansestadt Lüneburg 3.200 4.800 1.600 1.100 10.800 38.200 28 % Kreis ohne Hansestadt Lüneburg 1.900 6.300 2.700 2.200 13.200 46.500 28 % Kreis Lüneburg 5.200 11.100 4.300 3.300 24.000 84.700 28 %

Wie der folgenden Grafik entnommen werden kann, weisen der engere und weitere Entlastungsbereich insgesamt den höchsten Anteil an Haushalten mit einem hohen Einkommen auf. Mit deutli- chem Abstand folgen der Gebietstyp 5 und 6. Der Anteil an Haus- halten mit hohem Einkommen liegt hier insgesamt bei rund einem Viertel.

Abb. 67: Gebietstypen – Haushalte mit hohem Einkommen

45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1 PHH 2 PHH 3 PHH 4+ PHH Gesamt

Gebietstyp 1 Gebietstyp 2 Gebietstyp 3 Gebietstyp 4 Gebietstyp 5 Gebietstyp 6

Haushalte mit mitt- Die Zahl der Haushalte mit mittlerem Einkommen bildet die Zahl der lerem Einkommen übrigen Haushalte. Der Anteil ist aufgrund der hohen Zahl an Haushalten mit niedrigem Einkommen und einer durchschnittlichen Zahl der Haushalte mit hohem Einkommen in der Hansestadt Lü- neburg relativ gering. Insgesamt rund 44 % der Haushalte weisen ein mittleres Einkommen auf. In den Gebietstypen 2 bis sechs ist der Anteil jeweils deutlich höher und liegt bei 52 bis 57 %.

Der Anteil der Haushalte mit mittlerem Einkommen nimmt von den größeren Haushalten zu den kleineren ab. Bei den Haushalten mit vier und mehr Personen liegt der Anteil im Kreis ohne die Hanse- stadt Lüneburg bei über 60 % (in der Hansestadt Lüneburg bei 52 %).

77 Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose bis 2030

Prognose der Ein- Auf Grundlage der Analyse der armutsgefährdeten Haushalte und kommen problema- der Haushaltsprognose wurde in einem nächsten Schritt die Zahl tisch der Haushalte mit niedrigem Einkommen im Jahr 2030 abge- schätzt. Anzumerken ist, dass die Entwicklung der Nachfrage nach preisgünstigen Wohnungen in einem hohen Maß an die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung gekoppelt und damit nur schwer für einen Zeitraum bis 2030 zu prognostizieren ist. Eine weitere Öffnung der Einkommensschere (vgl. Abb. 68) und eine Ausweitung des Niedriglohnsektors würden zu einer zusätzlichen Nachfrage nach preisgünstigen Wohnungen führen. Da solche Annahmen jedoch mit einer großen Unsicherheit behaftet sind, wurden im vorliegenden Modell keine Annahmen zur wirtschaftlichen Entwicklung getroffen. Die Armutsgefährdungsquoten wurden über den Prognose- zeitraum in den meisten Fällen konstant gehalten (Ausnahme Grundsicherung im Alter).

Abb. 68: Entwicklung des verfügbaren Einkommens

Senioren mit gerin- Bereits heute ist erkennbar, dass der Anteil einkommensschwacher gem Einkommen Seniorenhaushalte zukünftig steigen wird. Dies verdeutlicht die Entwicklung der Empfänger von Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung mit einem Alter von über 65 Jahren (SGB XII). Diese Gruppe ist in den letzten Jahren (von einem niedrigen Niveau

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aus) deutlich gewachsen. Zwar ist die Gruppe der über 65-Jährigen auch insgesamt angewachsen, allerdings nicht annähernd so stark wie die Leistungsempfänger über 65 Jahre. Während die Zahl der über 65-Jährigen von 2005 bis 2014 um rund 12 % gestiegen ist, hat sich die Gruppe der Leistungsempfänger über 65 Jahre um 72 % vergrößert (vgl. auch Kapitel 4.5.1). In der Prognose wurde der Trend des sich erhöhenden Anteils an Empfängern der Grund- sicherung im Alter fortgeschrieben. Eine belastbare Prognose ist nicht möglich, da keine Daten für die Entwicklung der Rentenbezü- ge und zur privaten Vorsorge von Haushalten in Lüneburg vorliegen. Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass die Gruppe der Leis- tungsempfängerhaushalte über 65 Jahre weiter zunehmen wird. Unstete Erwerbsbiographien in der Kombination mit einem Absin- ken des Rentenniveaus werden in der Tendenz auch bis 2030 zu einem überproportionalen Wachstum der Leistungsempfänger füh- ren. Zusätzlich zum Effekt der steigenden Zahl der Senioren erhöht sich auch der Anteil der Senioren mit geringem Einkommen an der Gruppe der Seniorenhaushalte.

Höhere Zahl kleiner Bis 2030 wird sich insbesondere die Zahl der Ein- und Zweiperso- Haushalte mit ge- nenhaushalte mit geringem Einkommen erhöhen. 2015 gab es im ringem Einkommen Landkreis Lüneburg rund 10.800 Einpersonenhaushalte und 4.300 Zweipersonenhaushalte mit niedrigem Einkommen. Bis 2030 werden sich die Einpersonenhaushalte um rund 1.200 bzw. 11,3 % und die Zweipersonenhaushalte um rund 600 bzw. 14,1 % erhöhen.

Tab. 5: Prognose der Haushalte mit niedrigem Einkommen

2015 2030 2015 2030 2015 2030 2015 2030 1 PHH 2 PHH 3+ PHH gesamt Gebietstyp 1 8.000 8.900 2.900 3.300 2.300 2.300 13.200 14.500 Gebietstyp 2 500 600 300 400 300 200 1.100 1.200 Gebietstyp 3 200 200 100 100 100 100 400 400 Gebietstyp 4 600 700 300 400 200 200 1.100 1.300 Gebietstyp 5 1.000 1.100 400 500 300 300 1.700 1.900 Gebietstyp 6 700 700 300 300 200 200 1.200 1.200

Wie der Tab. 5 zu entnehmen ist, wird sich die Zahl der Haushalte mit niedrigem Einkommen – entsprechend der Haushaltsprognosen – vor allem im Kernbereich erhöhen.

Empfehlungen

5 Empfehlungen

5.1 Wohnungsmarktentwicklung

Gemeinsame Stra- Ziel der Kommunen im Landkreis Lüneburg sollte es sein, eine ge- tegie für die Sied- meinsame Strategie für die Siedlungs- und Wohnungsbauentwick- lungs- und Woh- lung zu entwickeln, um die derzeitigen und zukünftigen Bedarfe in nungsbauentwick- geordnete Bahnen zu lenken. Damit kann unnötiger Flächenver- lung brauch verhindert, die Infrastruktur zielgerichtet angepasst und Konkurrenz vermieden werden. Basis der Strategie ist ein Konsens darüber, wo sich die Bauflächenentwicklung in Zukunft konzentrieren soll und welche Dichten ziel- und bedarfsgerecht sind. Das vor- liegende Konzept bietet dafür die analytische Grundlage.

Gemeindeübergrei- Mit der Einführung eines gemeindeübergreifenden Flächenmana- fendes Flächenma- gements können vorhandene Baulandpotenziale wie Entwicklungs- nagement flächen, Baulücken, Nachverdichtungsbereiche, Brachflächen und leerstehende Bausubstanz erfasst, in einer gemeinsamen Daten- bank verwaltet und abgestimmt entwickelt werden. Dabei lassen sich Synergieeffekte erkennen und nutzen. Das Thema Interkom- munales Flächenmanagement ist zudem von besonderer Bedeu- tung, da benachbarte Kommunen oft in einem Konkurrenzverhält- nis, z. B. um Gewerbebetriebe oder Wohnbevölkerung, stehen. Dies führt sowohl für die einzelnen Kommunen als auch in der Summe der Region nicht selten zu einem Überangebot an neu ausgewiesenen Siedlungsflächen.

Priorisierung der Ebenso wie die Erfassung der Bauflächenpotenziale ist es erforder- Flächenentwicklung lich, diese anhand der Bedarfe und Entwicklungsperspektiven zu priorisieren und damit einen verbindlichen Orientierungsrahmen und eine Zielvorgabe für die beteiligten Dienststellen und die Ei- genbetriebe der Kommunen aufzustellen.

Beschleunigte Die Wohnbedarfsprognose zeigt, dass nahezu die Hälfte des bis Baulandbereit- 2030 ermittelten Neubaubedarfs bereits bis 2020 entsteht. Wie der- stellung zeit in allen dynamischen Wohnungsmarktregionen gilt es auch im Landkreis Lüneburg, mehr Flächen bereitzustellen und die Flä- chenentwicklung zu beschleunigen, damit die Investitionsbereit- schaft für den Wohnungsneubau genutzt werden kann, um die Be- darfe zu decken. Verzögerungen bei einzelnen Arbeits- oder Pro- zessschritten führen häufig zu einer insgesamt längeren Planungs- phase.

Empfehlungen

Workflow Eine wichtige Voraussetzung zur Beschleunigung des Bearbei- (Ablaufplan) tungsprozesses zur Bauflächenentwicklung ist die Erstellung eines Workflows (Ablaufplan) für die kooperierenden Kommunen, zumindest jedoch für die Hansestadt Lüneburg. Darin werden die zahlreichen teils aufeinander aufbauenden Arbeitsschritte von Dienststel- len, Eigenbetrieben und Geschäftsbereichen identifiziert und zu einem optimierten Prozessablauf zur „Produktion“ von baureifem Land zusammengeführt. Der Workflow zeigt dabei den optimalen Verlauf auf, der sich ergibt, wenn die einzelnen Arbeitsschritte ver- zögerungslos aufeinander folgen und die beteiligten Dienststellen und Eigenbetriebe optimal zusammenarbeiten. Damit ein möglichst reibungsloser Ablauf der einzelnen Arbeitsschritte gewährleistet werden kann, müssen eine dienststellenübergreifende Steuerung und Koordination des Workflows sowie verbindliche Zielvorgaben für die beteiligten Dienststellen und Eigenbetriebe der Kommunen erfolgen.

Ressourcen Entscheidende Voraussetzung für einen optimierten Workflow sind erforderlich vor allem auch die rechtzeitige Bereitstellung der erforderlichen Ressourcen sowie die Schaffung der entsprechenden Organisati- onsstrukturen. Dies sind nicht nur bei allen Beteiligten die personel- len Ressourcen, sondern auch finanzielle Ressourcen (für Grund- erwerb, Flächenpool für Ausgleichs- und Artenschutzmaßnahmen, Herstellung von Erschließungsanlagen, Herstellung von Arten- schutzmaßnahmen, Unterhalt von Ausgleichs- und Artenschutz- maßnahmen, konzeptionelle Vorarbeiten, aber auch für erforderli- che Gutachten und Untersuchungen im Rahmen des Bauleitplan- verfahrens).

Baulandbeschluss Ein wichtiges Instrument zur Erhöhung der Planungssicherheit und für Planungssi- der Investitionsbereitschaft ist der Baulandbeschluss. Beim Bau- cherheit und Inves- landbeschluss handelt es sich um einen politischen Grundsatzbe- titionsbereitschaft schluss, der klare Ziele und die beabsichtigte rechtliche, planerische sowie vertragliche Vorgehensweise der Verwaltung bei der Entwicklung und Umwidmung von Bauland festlegt. Diese Willens- bekundung ist für die Verwaltung bindend, bildet die Grundlage für das zukünftige Handeln und legt somit eine kommunale Bauland- strategie weitgehend fest. Ein Baulandbeschluss bietet die Mög- lichkeit, ein einheitliches Vorgehen der Kommune zu gewährleisten, Sicherheit für Investoren in Hinblick auf Fristen und zu erwartende Kosten zu schaffen und das bestehende Planungsinstrumentarium effektiv zu nutzen. Auch soziale, städtebauliche, grünordnerische und ökologische Gesichtspunkte können berücksichtigt werden.

Empfehlungen

Insbesondere können eine klare Kostenbeteiligung an der öffentli- chen Infrastruktur und ein Mindeststandard für den ökologischen Eingriffsausgleich und die Grünflächenversorgung in einem Bau- landbeschluss geregelt werden. Möglich wären auch Zielvorgaben zum Flächenerwerb, insbesondere in der Hansestadt Lüneburg.

Kreissiedlungs- In vielen Landkreisen Niedersachsens gewährleisten Kreissied- gesellschaft lungsgesellschaften (KSG) die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem und bedarfsgerechtem Wohnraum. Damit wird die Wohnungsversorgung auch in kleineren und ländlich geprägten Gemeinden sichergestellt, in denen ansonsten häufig nur private Mietwohnungsangebote bestehen. Der Gedanke der Gründung einer Kreissiedlungsgesellschaft sollte im Landkreis Lüneburg wei- terverfolgt werden. Die neue Kreissiedlungsgesellschaft könnte im Neubau tätig werden, ggf. Bestandsobjekte erwerben und diese bei Bedarf modernisieren. Es ließe sich auch geförderter Wohnungs- bau an Standorten realisieren, für die die private Immobilienwirt- schaft kaum Interesse zeigt.

Wohnungsmarkt- Die Ereignisse des vergangenen Jahres haben gezeigt, wie schnell beobachtung sich die Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt ändern und Trends verstärken können. Politik und Verwaltung müssen schnell reagieren können, um ihre Strategien anzupassen. Dazu ist es erforderlich, stets einen Überblick über den aktuellen Stand und die bisherige Entwicklung zu haben. Daher sollten die wesentlichen Daten und Fakten des Wohnungsmarktes in einem Wohnungs- markt-Monitoring jährlich fortgeschrieben werden. Beispielsweise könnte der Landkreis einmal jährlich wichtige Indikatoren erheben und auf dieser Basis eine Evaluierung der Ziele und Maßnahmen durchführen.

Dialog mit der Der Dialog mit der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft im Land- Wohnungs- und kreis Lüneburg hat sich bewährt und sollte fortgeführt werden. Die Immobilienwirt- Wohnungswirtschaft ist der wichtigste Partner für die Kommunen, schaft fortführen wenn es um die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem und bedarfsgerechtem Wohnraum geht. Zur Erreichung der Neubauzie- le ist die Einbindung der Immobilienwirtschaft weiterhin unabding- bar. Im Dialog von Politik, Verwaltung und Wohnungs- und Immobi- lienwirtschaft können gegenseitiges Vertrauen gestärkt, unterschiedliche Sichtweisen vermittelt und gemeinsame Strategien entwickelt werden. Treffen sollten regelmäßig, mindestens jährlich oder aus aktuellem Anlass stattfinden.

Empfehlungen

5.2 Neubau- und Flächenbedarf

Ein- und Zweifami- Die Neubaubedarfsprognose zeigt, dass bis 2030 rd. 2.100 lienhäuser in Lüne- Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern in der Kreis- und burg und im Entlas- Hansestadt Lüneburg und rund 2.800 im übrigen Landkreis errichtet tungsraum werden müssen. Betrachtet man die Wohnungsbaubedarfe für dieses Segment im Landkreis nach Gebietstypen, zeigt sich, dass das Gros des Bedarfs im Kerngebiet sowie im engeren Verflechtungs- bereich mit hohem Nachfrage und Entwicklungspotenzial zu veror- ten ist. Ein geringerer Bedarf besteht noch in den Gebietstyp 3 bis 5. Im Kerngebiet und im engeren Verflechtungsraum sollte sich die Wohnungsbauentwicklung auch zukünftig konzentrieren. Hier gilt es, gemeinsam Flächenpotenziale zu identifizieren und abgestimmt zu entwickeln.

Urbane Wohnfor- Zweifelsfrei sind Einfamilienhäuser auch in den städtischen Berei- men auch für chen Lüneburgs weiterhin eine nachgefragte Wohnform. Vor dem Familien Hintergrund der derzeitigen Situation auf dem Wohnungsmarkt und der begrenzten Flächenpotenziale stellt sich jedoch die Frage, ob diese Wohnform wohnungspolitisch noch zeitgemäß ist. Städtebau- lich effizientere Gebäudetypologien wie Reihenhäuser/Townhouses bieten gartenbezogenes Wohnen bei geringer Flächeninanspruch- nahme. Auch Mehrfamilienhäuser können trotz Verdichtung ein hohes Maß an Privatheit auf dem eigenen Grundstück bieten und damit dem Wohnwunsch vieler Nachfrager entsprechen. Diese Wohnformen gilt es zu fördern, um die urbanen Qualitäten Lüne- burgs auszubauen, die Infrastruktur optimal zu nutzen und den Ressourcenverbrauch zu begrenzen.

Angebote im Dennoch wird man auch in Lüneburg die Neu- bzw. Weiterentwick- Stadtgebiet lung von Einfamilienhausgebieten nicht vermeiden können, wenn man jungen Familien im Stadtgebiet ein entsprechendes Angebot machen möchte. Die Wanderungsanalyse zeigt, dass Lüneburg konstant junge Menschen im Familiengründungsalter an die Um- landgemeinden verliert. Vorzugsweise sollten kleinere, integrierte Standorte entwickelt oder ausgebaut werden, da dort die entsprechende Infrastruktur häufig bereits vorhanden ist und eine Mi- schung verschiedener Generationen und Lebensphasen eher zu finden ist als in größeren Neubaugebieten am Stadtrand.

Empfehlungen

Geschosswoh- Die Bedarfsprognose zeigt, dass neue Wohnungen in Mehrfamili- nungsbau vorwie- enhäusern zum weitaus überwiegenden Teil im Kernbereich benö- gend im Kernbe- tigt werden. Aber auch in den übrigen Gemeinden besteht ein wenn reich auch begrenzter Bedarf an Miet- und Eigentumswohnungen. Im Verflechtungsbereich mit hohem Nachfrage- und Entwicklungspo- tenzial mit guter infrastruktureller Ausstattung und verkehrlicher Erschließung können ebenfalls entsprechende Angebote geschaffen und einzelne Objekte errichtet werden. Dies wäre ggf. auch eine Aufgabe für eine neu zu gründende Kreissiedlungsgesell- schaft. Die Zielgruppe sind dort unter anderem ortsansässige Seni- oren, die ihr Eigenheim aufgeben und altersgerecht leben möchten.

Stärkere Etablie- Vor dem Hintergrund der Ausdifferenzierung der Nachfrage sollten rung innovativer innovative Wohnformen in urbanen Lagen etabliert werden. Neue Wohnformen Wohnformen sind dabei für verschiedene Zielgruppen interessant. Für Familien können Wohnprojekte, die nachbarschaftliche Hilfen durch gegenseitige Unterstützung und ein gutes Wohnumfeld für Kinder bieten, eine Alternative zum Eigenheim darstellen. Durch solche Wohnprojekte in den Quartieren entstehen oftmals soziale Ankerpunkte, die auf das gesamte Quartier ausstrahlen.

Schaffung Mit den verschiedenen Lebensphasen gehen unterschiedliche Be- von flexibleren dürfnisse und Wohnwünsche einher. Ungebundene Single- oder Wohnungstypen Paarhaushalte haben andere Bedürfnisse und Ansprüche in Bezug auf ihre Wohnung als Familien oder Seniorenhaushalte. Es zeigt sich vermehrt, dass das tradierte Lebensmodell „Gründung einer Familie, Bezug einer großen familiengerechten Wohnung und Ver- bleib in der Wohnung bis ins hohe Alter“ teils nicht mehr gewünscht und unter Versorgungsgesichtspunkten nicht optimal ist. Städtische Wohnungsangebote sollten zukünftig so gestaltet werden, dass sie individuell an die unterschiedlichen und sich ändernden Bedarfssi- tuationen angepasst werden können. Ein gutes Beispiel stellt das generationsübergreifende Wohnprojekt LeNa in der Hansestadt Lüneburg dar. 2011 haben Mitglieder des Vereins „Mehr Leben - Wohnprojekte Lüneburg“ eine Genossenschaft gegründet und 2012 ein Grundstück gekauft. Im Jahr 2015 wurden 36 Wohnungen für unterschiedliche Zielgruppen und Haushaltstypen fertiggestellt.

Innovative flächen- Neben der Unterstützung von neuen Wohnformen wird es in den sparende Baufor- Städten auch darum gehen, innovative Bauformen als Alternative men anbieten zum Einfamilienhaus anbieten zu können. Beispiele hierfür sind zahlreich vorhanden. Dazu zählen: Mehrgeschossige Gartenhof- häuser, Reihenhäuser, mehrgeschossige Maisonettewohnungen

Empfehlungen

(„Haus im Haus“). Für eine hohe Akzeptanz dieser Bauformen sind hochwertige Lösungen zu realisieren, die den Anforderungen der jeweiligen Zielgruppe gerecht werden. Dabei ist sowohl auf geför- derten als auch auf frei verfügbaren Wohnraum abzustellen.

Baulückenpro- Vor dem Hintergrund des Mangels an verfügbaren Flächen ist die gramm - Identifizie- Innenentwicklung und Nachverdichtung für die zukünftige Woh- rung mindergenutz- nungsmarktentwicklung im Kernbereich weiterhin strategisch be- ter Flächen deutsam. In verdichteten Siedlungsbereichen bieten vor allem min- dergenutzte Flächen und Baulücken vielfältige Potenziale. Die Stadt Lüneburg ist hier bereits aktiv, sollte sich jedoch künftig verstärkt auf den Umgang mit solchen Flächen ausrichten. Eigentümer sollten gezielt angesprochen werden, um Bauflächenpotenziale zu aktivie- ren. Parallel dazu kann die Beratung der Eigentümer zu Fragen des Baurechts, der optimalen Nutzung sowie den Möglichkeiten beim Grundstücksverkauf erfolgen, die ihre nicht- oder untergenutzten Grundstücke bebauen, aufstocken oder verkaufen wollen. Dort wo es städtebaulich und baustatisch möglich ist, sollte eine Aufsto- ckung von Gebäuden in Erwägung gezogen werden. Auch Stellplät- ze und Garagenflächen können für eine Wohnbebauung in Betracht gezogen werden. Dies setzt jedoch voraus, dass an anderer Stelle Stellplätze in verdichteter Form neu geschaffen werden.

Ersatzneubau prüfen Sofern umfassende Modernisierungen im Bestand erforderlich sind, sollte im Einzelfall geprüft werden, ob nicht ein Ersatzneubau in hö- herer Dichte die bessere Alternative zu kostenintensiven Sanie- rungsmaßnahmen ohne Angebotsausweitung wäre. Von Vorteil ist, dass sich im Neubau Qualitäten erreichen lassen, die im Bestand kaum zu verwirklichen sind. So sind im Neubau von vornherein nachfragegerechte Wohnungsgrößen, Raumzuschnitte, Ausstat- tungsmerkmale und energetisch hohe Qualitäten sowie Barrierefrei- heit realisierbar.

5.3 Preisgünstiges Wohnen

Angebotslücke Die Analyse zum preisgünstigen Wohnen zeigt, dass der Bedarf an beim preisgünsti- preisgünstigen Mietwohnungen insbesondere in der Hansestadt gen Wohnen Lüneburg perspektivisch weiter zunehmen wird, während das An- gebot durch steigende Mieten und durch das Auslaufen von Preis- und Belegungsbindungen im geförderten Bestand tendenziell zu- rückgeht. Dieser Entwicklung gilt es entgegenzuwirken, um der

Empfehlungen

Aufgabe der staatlichen Daseinsvorsorge gerecht zu werden.

Wohnungsneubau Grundsätzlich sind ausgeglichene oder entspannte Wohnungs- oberste Priorität märkte das beste Mittel, um steigenden Mieten entgegenzuwirken und die Versorgung einkommensschwacher Haushalte zu gewähr- leisten. Ist das Wohnungsangebot zu knapp, wie derzeit insbesondere in Lüneburg, steigen Kaufpreise und Mieten. Der Schlüssel, um die Mietenentwicklung zu dämpfen, ist der Wohnungsneubau. Nur wenn sich Angebot und Nachfrage annähern, sind preistrei- bende Effekte zu vermeiden. Die schnelle Bereitstellung von Bau- flächen muss oberste Priorität haben, da akuter Bedarf besteht, der gerade in den kommenden Jahren deutlich steigen wird.

Stärkung der Wohn- Eine allgemeine Ausweitung des Wohnungsangebotes durch den raumförderung Bau von freifinanzierten Wohnungen wirkt zwar entlastend auf den Wohnungsmarkt, sie macht den geförderten Wohnungsneubau aber nicht entbehrlich. Insbesondere zwei Argumente sprechen für den geförderten Wohnungsbau:  Erstens gibt es eine Gruppe von Haushalten, die sich selbst bei einem sich entspannenden Wohnungsmarkt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen kann und daher auf belegungsgebun- denen Wohnraum angewiesen ist. Dazu zählen Haushalte, die aufgrund ihrer Herkunft oder körperlicher Einschrän- kung/Behinderung, der Haushaltsgröße oder ihres sozialen Sta- tus benachteiligt werden und keinen Zugang zum Wohnungs- markt haben.  Zweitens kann durch den Neubau von geförderten Wohnungen der sozialen (Einkommens-) Segregation entgegengewirkt werden.

Ergänzung der Der Landkreis Lüneburg sollte auch in den kommenden Jahren die Förderung von Fördermöglichkeiten von Bund und Land ergänzen und die Schaf- Bund und Land fung von bezahlbarem Wohnraum mit eigenen Mitteln unterstützen. In den kommenden Jahren stehen erhebliche Bundesmittel zur Förderung des Wohnungsbaus zur Verfügung. Auf Landesebene wurde das 400-Millionen-Euro-Sofortprogramm für den sozialen Wohnungsbau beschlossen. Die Mittel sollen über den Wohnraum- förderfonds bei der NBank beantragt werden können. Bis zu 5.000 Wohnungen für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen, altersgerechter und barrierefreier Wohnraum und insbesondere auch Wohnraum für Flüchtlinge sollen gefördert werden.

Empfehlungen

Lüneburger Förder- Die Hansestadt Lüneburg ist mit ihrem Wohnungsbauprogramm programm Zwanzig21 bereits gut aufgestellt für Herausforderungen des Woh- Zwanzig21 nungsmarktes in den nächsten Jahren. Lüneburg stellt für die kommenden fünf Jahre neun Millionen Euro bereit, um den Woh- nungsbau zu fördern. Ziel ist es, bis 2021 2.100 Wohneinheiten zu errichten. Das Wohnbauprogramm soll verschiedene Instrumente nutzen:

 Bereitstellung städtischen Baulands zu ermäßigten Preisen (bis zu 50 % Preisnachlass) für den Bau von preisreduzierten Miet- wohnungen

 Zuschüsse für den Bau von preisreduzierten Mietwohnungen (8.000 Euro für Wohnungen bis 50 m², 10.000 Euro für Woh- nungen bis 60 m², 12.000 € für Mietwohnungen ab 85 qm)

Mittelbare Belegung Wie bereits angeführt, ist der Neubau von Wohnraum mit hohen Herstellungskosten für Investoren bzw. Wohnungsunternehmen verbunden. Vor diesem Hintergrund gewinnt das Modell der mittel- baren Belegung bei Wohnungsbauunternehmen an Attraktivität. Bei diesem Modell erhält der Investor Wohnungsbaufördermittel, die Mietpreis- und Belegungsbindungen werden aber nicht für die neuen Wohnungen, sondern für ungebundene – im Bestand des Inves- tors vorhandene – Mietwohnungen vereinbart11. Da die Miete für eine Bestandswohnung in der Regel deutlich niedriger ist als die Miete für eine Neubauwohnung, können mit gleichem Mitteleinsatz mehr Bindungen geschaffen werden.

Geförderte Das Sonderprogramm für studentisches Wohnen in Niedersachsen Studenten- stellt 6,5 Millionen Euro stehen für den Bau von mehreren hundert wohnungen zusätzlichen Plätzen in den Studierendenwohnheimen zur Verfü- gung. Die Hansestadt Lüneburg ist zwar vergleichsweise gut mit Studierendenwohnungen ausgestattet, der sich anspannende Wohnungsmarkt macht es Studierenden jedoch zunehmend schwer, sich auf dem freien Wohnungsmarkt zu versorgen. Daher sollte auch der geförderte (Aus-)Bau von Studierendenwohnheimen in Lüneburg geprüft werden.

Geförderte Woh- Die vorangegangene Analyse für das Segment preisgünstiges nungen vorwiegend Wohnen zeigt, dass zukünftig deutlich mehr Seniorenhaushalte mit für Seniorenhaus- geringen Einkommen auf preisgünstige Wohnungen angewiesen

11 Für Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG

Empfehlungen

halte und Alleiner- sein werden. Zu den Nachfragern für preisgünstiges Wohnen gehö- ziehende ren zudem Alleinerziehende mit ihren Kindern. Beide Bedarfsgrup- pen sollten bei der Planung von geförderten Wohnungen vorrangig berücksichtigt werden.

Quotenregelung Ein starkes Instrument zur Schaffung von preisgünstigem Wohn- in städtebaulichen raum kann die Festschreibung eines Anteils von geförderten Woh- Verträgen nungen sein: So werden in vielen Städten bei der Ausweisung neuer Baugebiete Quoten von 20 und mehr Prozent der Wohnbauflä- chen für den geförderten Wohnungsbau vorgesehen. Auch die Hansestadt Lüneburg plant eine verbindliche Quote von 30 % fest- zusetzen. Die Regelung sollte grundsätzlich in städtebaulichen Ver- trägen nach § 11 BauGB vereinbart werden. Die Einführung einer verbindlichen Quote sollte in der Kernregion und in den Gemeinden mit hohem Entwicklungspotenzial geprüft werden. Dabei muss be- dacht werden, dass die Neubautätigkeit durch zu rigide Vorgaben unrentabel und damit behindert werden kann. Je nach Standort und Projektausrichtung sollten daher Modifikationen möglich sein, um den projektspezifischen Bedingungen gerecht zu werden.

Konzeptauswahl- Größere städtische Grundstücke für den Mietwohnungsbau in Lü- verfahren bei städ- neburg sollten grundsätzlich im Rahmen einer Konzeptvergabe tischen Grundstü- veräußert werden. Entscheidend für die Vergabe können, anders cken als im herkömmlichen Bieterverfahren, Kriterien wie Versorgung bestimmter Zielgruppen, konzeptionelle Ausrichtung und ökologi- sche Aspekte sein.

Verlängerung der In den kommenden Jahren endet die Preis- und Belegungsbindung Mietpreis- und für viele geförderte Wohnungen in den Kommunen. Es bietet sich Belegungsbindung an, in Kooperation mit den Eigentümern, die Belegungsbindung im Bestand durch vertragliche Vereinbarungen zu verlängern. Dazu sind Moda- litäten zu finden, die den Interessen beider Vertragspartner gerecht werden. So können beispielweise kommunale Zuschüsse gewährt werden und private Investoren die Möglichkeit erhalten, Bele- gungsbindungen im Bestand zu tauschen. Die Verlängerung von Bindungen dürfte trotz des zusätzlichen Kostenaufwands weitaus preisgünstiger sein, als ein Ersatz der vom Bindungsauslauf be- troffenen Wohnungen durch neue geförderte Wohnungen. Damit können die verfügbaren Mittel stärker auf den Neubau konzentriert werden, der für Zielgruppen erforderlich ist, die im Bestand nicht versorgt werden können.

Gemeindeprofile

6 Gemeindeprofile

Nachfolgend werden die Analyseergebnisse der Gemeinden in Form von zweiseitigen Profilen dargestellt.

Die statistischen Kennziffern beziehen sich auf folgende Themen und Quellen:

 Bevölkerungs- und Altersstruktur (Quelle: Melderegister Hauptwohnsitz)  Arbeitslosenquote = Anteil Arbeitslose an Sozialversiche- rungspflichtig Beschäftigten und Arbeitslosen (GEWOS, Da- ten: Bundesagentur für Arbeit)  Kaufkraft (GfK)  Haushalte in beengten Wohnverhältnissen, Pro-Kopf- Wohnfläche (GEWOS, Zensus 2011)  Bevölkerungsentwicklung, Geburten, Sterbefälle und Wan- derungen, Baufertigstellungen (Quelle: LSN)  Baualters- und Wohnungsgrößenklassen (Zensus 2011, Fortschreibung GEWOS)  Mieten (ImmobilienScout24)  Haushalte, Prognoseergebnisse und Neubaubedarfe (GEWOS)

89 Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Adendorf

Lage Rahmendaten

Adendorf Landkreis

Einwohner 10.849 182.460

Haushalte 4.733 84.661

Haushaltsgröße 2,3 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 17,2% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 21,6% 19,2% Zensus 2.000 11.000 Arbeitslosenquote 6,0% 8,4% 1.000 Kaufkraft der Haushalte 52.299 44.500 10.000 0 Haushalte in beengten 13,4% 15,2% Wohnverhältnissen -1.000 9.000

Pro-Kopf-Wohnfläche 56,7 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 7,34 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

400 200

200 100

0 0

-200 -100 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 29-Jährige innerhalb des Kreises Hamburg 30 bis 49-Jährige 50 bis 64-Jährige ab 65-Jährige restliches Deutschland Ausland

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

100 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 120-139 m² 1991-1995 50 100-119 m² 1987-1990 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 0% 20% 40% 60% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Adendorf Kreis Adendorf Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Adendorf

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 6,9% Veränderung bis 2030 9,1%

100% 2% 4% 100% 17% 16% 18% 22% 80% 80% 16% 15% 32% 60% 60% 28% 37% 37% 40% 40% 23% 23% 20% 30% 32% 20% 7% 7% 0% 17% 16% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Adendorf Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 30,2% 34,7% 1.430 1.640 14,5%

Familien 33,6% 32,0% 1.590 1.590 0,2%

Haushalte mit Senioren 27,4% 24,6% 1.300 1.730 33,0% preissensible Haushalte 15,5% 22,1% 800 920 14,6%

Neubaubedarf 2030*

Adendorf Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 590 400 - 440 150 - 190 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 140 100 40 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Amelinghausen

Lage Rahmendaten

Amelinghausen Landkreis

Einwohner 4.104 182.460

Haushalte 1.760 84.661

Haushaltsgröße 2,3 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 18,6% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 23,0% 19,2% Zensus 500 4.500 Arbeitslosenquote 7,8% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 44.406 44.500 0 4.000 Haushalte in beengten 13,2% 15,2% Wohnverhältnissen -500 3.500

Pro-Kopf-Wohnfläche 58,8 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 5,47 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

200 100

100 50

0 0

-100 -50 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 29-Jährige innerhalb des Kreises Hamburg 30 bis 49-Jährige 50 bis 64-Jährige ab 65-Jährige restliches Deutschland Ausland

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

20 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 15 120-139 m² 1991-1995 10 100-119 m² 1987-1990 5 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Amelinghausen Kreis Amelinghausen Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Amelinghausen

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 3,8% Veränderung bis 2030 7,7%

100% 1% 4% 100% 19% 20% 17% 22% 80% 80% 17% 15% 30% 60% 60% 28% 33% 35% 40% 40% 23% 22% 20% 30% 33% 8% 20% 7% 0% 19% 17% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Amelinghausen Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 29,9% 34,7% 530 620 17,4%

Familien 36,4% 32,0% 640 590 -8,1%

Haushalte mit Senioren 27,9% 24,6% 490 660 33,7% preissensible Haushalte 20,3% 22,1% 400 460 14,0%

Neubaubedarf 2030*

Amelinghausen Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 120 90 - 100 20 - 30 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 50 40 10 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Artlenburg

Lage Rahmendaten

Artlenburg Landkreis

Einwohner 1.649 182.460

Haushalte 725 84.661

Haushaltsgröße 2,3 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 18,4% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 19,2% 19,2% Zensus 500 1.700 Arbeitslosenquote 7,7% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 44.541 44.500 0 1.600 Haushalte in beengten 7,7% 15,2% Wohnverhältnissen -500 1.500

Pro-Kopf-Wohnfläche 57,0 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 5,95 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

100 40 20 50 0 0 -20 -50 -40 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 29-Jährige innerhalb des Kreises Hamburg 30 bis 49-Jährige 50 bis 64-Jährige ab 65-Jährige restliches Deutschland Ausland

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

10 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 120-139 m² 1991-1995 5 100-119 m² 1987-1990 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Artlenburg Kreis Artlenburg Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Artlenburg

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 2,5% Veränderung bis 2030 6,1%

100% 1% 3% 100% 18% 18% 17% 18% 80% 80% 19% 18% 31% 60% 60% 31% 40% 42% 42% 40% 25% 26% 20% 23% 7% 22% 20% 6% 0% 18% 16% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Artlenburg Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 21,6% 34,7% 160 180 13,0%

Familien 33,9% 32,0% 250 220 -10,9%

Haushalte mit Senioren 25,8% 24,6% 190 220 15,4% preissensible Haushalte 17,6% 22,1% 130 140 10,5%

Neubaubedarf 2030*

Artlenburg Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 50 30 - 40 10 - 15 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 20 20 0 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Bardowick

Lage Rahmendaten

Bardowick Landkreis

Einwohner 6.877 182.460

Haushalte 2.976 84.661

Haushaltsgröße 2,3 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 19,6% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 17,0% 19,2% Zensus 1.000 7.000 Arbeitslosenquote 5,8% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 49.776 44.500 0 6.000 Haushalte in beengten 9,8% 15,2% Wohnverhältnissen -1.000 5.000

Pro-Kopf-Wohnfläche 53,6 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 7,05 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

200 200

100 100

0 0

-100 -100 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 29-Jährige innerhalb des Kreises Hamburg 30 bis 49-Jährige 50 bis 64-Jährige ab 65-Jährige restliches Deutschland Ausland

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

100 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 120-139 m² 1991-1995 50 100-119 m² 1987-1990 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Bardowick Kreis Bardowick Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Bardowick

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 10,7% Veränderung bis 2030 11,5%

100% 1% 2% 100% 15% 16% 19% 18% 80% 80% 17% 17% 30% 30% 60% 60% 39% 40% 37% 40% 27% 26% 20% 27% 27% 7% 7% 20% 0% 20% 19% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Bardowick Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 26,6% 34,7% 790 910 14,8%

Familien 35,7% 32,0% 1.120 1.190 6,2%

Haushalte mit Senioren 23,3% 24,6% 690 840 21,1% preissensible Haushalte 15,1% 22,1% 460 530 15,8%

Neubaubedarf 2030*

Bardowick Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 370 230 - 260 110 - 140 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 90 60 30 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Barendorf

Lage Rahmendaten

Barendorf Landkreis

Einwohner 2.572 182.460

Haushalte 999 84.661

Haushaltsgröße 2,6 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 23,6% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 13,4% 19,2% Zensus 500 3.000 Arbeitslosenquote 4,4% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 47.904 44.500 0 2.500 Haushalte in beengten 12,6% 15,2% Wohnverhältnissen -500 2.000

Pro-Kopf-Wohnfläche 52,6 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,66 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

100 100

50 0 0

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

40 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 30 120-139 m² 1991-1995 20 100-119 m² 1987-1990 10 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Barendorf Kreis Barendorf Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Barendorf

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 7,7% Veränderung bis 2030 8,5%

100% 1% 2% 100% 12% 16% 27% 23% 80% 80% 31% 19% 30% 60% 21% 60% 40% 35% 39% 40% 26% 23% 20% 7% 7% 17% 18% 20% 0% 23% 21% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Barendorf Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 16,8% 34,7% 170 200 19,0%

Familien 37,1% 32,0% 490 480 -1,9%

Haushalte mit Senioren 17,3% 24,6% 170 250 47,7% preissensible Haushalte 14,9% 22,1% 140 160 16,2%

Neubaubedarf 2030*

Barendorf Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 110 80 - 90 15 - 20 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 30 30 0 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Barnstedt

Lage Rahmendaten

Barnstedt Landkreis

Einwohner 798 182.460

Haushalte 336 84.661

Haushaltsgröße 2,4 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 14,2% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 19,4% 19,2% Zensus 100 900 Arbeitslosenquote 6,4% 8,4% 800 Kaufkraft der Haushalte 48.768 44.500 0 700 Haushalte in beengten 9,1% 15,2% Wohnverhältnissen -100 600

Pro-Kopf-Wohnfläche 56,8 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,15 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

50 20

0 0 -20

-50 -40 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 29-Jährige innerhalb des Kreises Hamburg 30 bis 49-Jährige 50 bis 64-Jährige ab 65-Jährige restliches Deutschland Ausland

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

4 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 3 120-139 m² 1991-1995 2 100-119 m² 1987-1990 1 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Barnstedt Kreis Barnstedt Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Barnstedt

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -6,4% Veränderung bis 2030 0,1%

100% 3% 3% 100% 17% 25% 22% 80% 29% 80% 17% 15% 60% 60% 37% 31% 40% 39% 42% 40% 20% 20% 22% 19% 21% 20% 10% 5% 0% 14% 11% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Barnstedt Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 18,9% 34,7% 60 70 10,7%

Familien 47,6% 32,0% 120 80 -32,3%

Haushalte mit Senioren 22,7% 24,6% 80 120 54,3% preissensible Haushalte 13,5% 22,1% 40 50 9,4%

Neubaubedarf 2030*

Barnstedt Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 20 15 - 20 0 - 10 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 10 10 0 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Barum

Lage Rahmendaten

Barum Landkreis

Einwohner 1.902 182.460

Haushalte 826 84.661

Haushaltsgröße 2,3 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 17,9% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 19,0% 19,2% Zensus 200 2.000 Arbeitslosenquote 4,2% 8,4% 1.900 Kaufkraft der Haushalte 52.626 44.500 0 1.800 Haushalte in beengten 12,4% 15,2% Wohnverhältnissen -200 1.700

Pro-Kopf-Wohnfläche 63,8 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,80 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

100 50

50 0 0

-50 -50 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 29-Jährige innerhalb des Kreises Hamburg 30 bis 49-Jährige 50 bis 64-Jährige ab 65-Jährige restliches Deutschland Ausland

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

30 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 20 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 10 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Barum Kreis Barum Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Barum

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 4,1% Veränderung bis 2030 6,6%

100% 1% 3% 100% 19% 18% 18% 21% 80% 80% 16% 15% 60% 60% 34% 33% 40% 39% 41% 40% 22% 23% 20% 23% 25% 20% 7% 7% 0% 17% 15% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Barum Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 23,4% 34,7% 190 220 11,8%

Familien 32,1% 32,0% 290 260 -9,2%

Haushalte mit Senioren 26,0% 24,6% 210 250 16,3% preissensible Haushalte 11,5% 22,1% 100 110 13,3%

Neubaubedarf 2030*

Barum Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 70 55 - 60 10 - 15 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 30 20 10 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Betzendorf

Lage Rahmendaten

Betzendorf Landkreis

Einwohner 1.138 182.460

Haushalte 448 84.661

Haushaltsgröße 2,5 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 17,8% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 19,9% 19,2% Zensus 200 1.200 Arbeitslosenquote 5,8% 8,4% 1.150 Kaufkraft der Haushalte 48.706 44.500 0 1.100 Haushalte in beengten 8,7% 15,2% Wohnverhältnissen -200 1.050

Pro-Kopf-Wohnfläche 60,9 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,18 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

50 30 20 10 0 0 -10 -50 -20 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 29-Jährige innerhalb des Kreises Hamburg 30 bis 49-Jährige 50 bis 64-Jährige ab 65-Jährige restliches Deutschland Ausland

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

8 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 6 120-139 m² 1991-1995 4 100-119 m² 1987-1990 2 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Betzendorf Kreis Betzendorf Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Betzendorf

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 7,8% Veränderung bis 2030 10,8%

100% 0% 2% 100% 16% 25% 20% 25% 80% 80% 13% 16% 37% 60% 60% 30% 40% 40% 37% 40% 21% 20% 20% 26% 7% 23% 20% 6% 0% 19% 17% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Betzendorf Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 22,7% 34,7% 100 130 27,0%

Familien 32,8% 32,0% 160 150 -5,3%

Haushalte mit Senioren 20,6% 24,6% 90 170 85,3% preissensible Haushalte 17,5% 22,1% 90 100 19,9%

Neubaubedarf 2030*

Betzendorf Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 30 20 - 25 5 - 10 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 10 10 0 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Bleckede

Lage Rahmendaten

Bleckede Landkreis

Einwohner 9.478 182.460

Haushalte 4.343 84.661

Haushaltsgröße 2,2 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 17,8% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 22,7% 19,2% Zensus 1.000 10.000 Arbeitslosenquote 10,7% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 40.821 44.500 0 9.500 Haushalte in beengten 15,5% 15,2% Wohnverhältnissen -1.000 9.000

Pro-Kopf-Wohnfläche 59,0 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 5,33 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

200 150 100 0 50 0 -200 -50 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 29-Jährige innerhalb des Kreises Hamburg 30 bis 49-Jährige 50 bis 64-Jährige ab 65-Jährige restliches Deutschland Ausland

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

40 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 30 120-139 m² 1991-1995 20 100-119 m² 1987-1990 10 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Bleckede Kreis Bleckede Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Bleckede

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -0,4% Veränderung bis 2030 3,3%

100% 2% 100% 4% 15% 13% 18% 80% 24% 80% 16% 14% 60% 33% 60% 28% 38% 39% 40% 40% 21% 21% 20% 31% 33% 7% 20% 6% 0% 18% 17% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Bleckede Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 31,2% 34,7% 1.350 1.490 10,4%

Familien 32,2% 32,0% 1.480 1.310 -10,9%

Haushalte mit Senioren 29,7% 24,6% 1.290 1.690 31,4% preissensible Haushalte 23,6% 22,1% 1.120 1.190 6,2%

Neubaubedarf 2030*

Bleckede Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 290 210 - 240 50 - 80 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 140 110 30 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Boitze

Lage Rahmendaten

Boitze Landkreis

Einwohner 393 182.460

Haushalte 174 84.661

Haushaltsgröße 2,3 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 15,8% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 17,3% 19,2% Zensus 100 450 Arbeitslosenquote 13,9% 8,4% 400 Kaufkraft der Haushalte 48.161 44.500 0 350 Haushalte in beengten 6,7% 15,2% Wohnverhältnissen -100 300

Pro-Kopf-Wohnfläche 62,3 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 5,08 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

50 20

0 0 -20

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

2 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 1 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 1 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% 60% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Boitze Kreis Boitze Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Boitze

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -5,8% Veränderung bis 2030 -0,3%

100% 1% 3% 100% 16% 19% 21% 21% 80% 80% 17% 16% 60% 60% 39% 33% 40% 37% 37% 40% 20% 26% 20% 25% 26% 20% 8% 6% 0% 15% 13% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Boitze Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 24,5% 34,7% 40 40 4,5%

Familien 37,7% 32,0% 60 50 -21,9%

Haushalte mit Senioren 22,7% 24,6% 40 50 20,4% preissensible Haushalte 23,2% 22,1% 40 40 0,4%

Neubaubedarf 2030*

Boitze Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) kein quantitativer Neubaubedarf 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) - 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Brietlingen

Lage Rahmendaten

Brietlingen Landkreis

Einwohner 3.494 182.460

Haushalte 1.436 84.661

Haushaltsgröße 2,4 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 20,8% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 15,5% 19,2% Zensus 500 3.600 Arbeitslosenquote 4,5% 8,4% 3.400 Kaufkraft der Haushalte 55.159 44.500 0 3.200 Haushalte in beengten 7,3% 15,2% Wohnverhältnissen -500 3.000

Pro-Kopf-Wohnfläche 58,6 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,70 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

100 100

50 0 0

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

80 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 60 120-139 m² 1991-1995 40 100-119 m² 1987-1990 20 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Brietlingen Kreis Brietlingen Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Brietlingen

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 6,0% Veränderung bis 2030 9,6%

100% 1% 2% 100% 14% 17% 22% 19% 80% 80% 20% 18% 33% 60% 60% 32% 40% 39% 42% 40% 24% 24% 20% 7% 20% 21% 20% 7% 0% 20% 17% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Brietlingen Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 19,5% 34,7% 280 330 17,6%

Familien 34,9% 32,0% 560 510 -9,4%

Haushalte mit Senioren 20,8% 24,6% 300 410 35,8% preissensible Haushalte 12,5% 22,1% 170 200 17,1%

Neubaubedarf 2030*

Brietlingen Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 150 120 - 130 20 - 40 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 40 40 0 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Dahlem

Lage Rahmendaten

Dahlem Landkreis

Einwohner 531 182.460

Haushalte 198 84.661

Haushaltsgröße 2,7 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 19,2% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 25,6% 19,2% Zensus 100 700 Arbeitslosenquote 4,0% 8,4% 600 Kaufkraft der Haushalte 39.085 44.500 0 500 Haushalte in beengten 7,3% 15,2% Wohnverhältnissen -100 400

Pro-Kopf-Wohnfläche 64,6 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 5,33 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

20 20

0 0 -20

-20 -40 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 29-Jährige innerhalb des Kreises Hamburg 30 bis 49-Jährige 50 bis 64-Jährige ab 65-Jährige restliches Deutschland Ausland

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

1 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 120-139 m² 1991-1995 1 100-119 m² 1987-1990 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% 60% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Dahlem Kreis Dahlem Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Dahlem

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -10,1% Veränderung bis 2030 -10,5%

100% 2% 4% 100% 23% 22% 24% 22% 80% 80% 21% 20% 60% 60% 30% 29% 40% 34% 34% 40% 20% 21% 20% 23% 24% 6% 7% 20% 0% 18% 18% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Dahlem Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 22,5% 34,7% 40 40 -4,6%

Familien 21,1% 32,0% 90 80 -11,3%

Haushalte mit Senioren 29,6% 24,6% 60 50 -8,9% preissensible Haushalte 14,8% 22,1% 30 30 -6,4%

Neubaubedarf 2030*

Dahlem Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) kein quantitativer Neubaubedarf 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) - 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Dahlenburg

Lage Rahmendaten

Dahlenburg Landkreis

Einwohner 3.528 182.460

Haushalte 1.439 84.661

Haushaltsgröße 2,5 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 17,1% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 23,3% 19,2% Zensus 500 3.600 Arbeitslosenquote 11,6% 8,4% 3.400 Kaufkraft der Haushalte 40.258 44.500 0 3.200 Haushalte in beengten 16,6% 15,2% Wohnverhältnissen -500 3.000

Pro-Kopf-Wohnfläche 56,8 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 5,33 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

100 50

0 0 -50

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

8 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 6 120-139 m² 1991-1995 4 100-119 m² 1987-1990 2 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 0% 20% 40% 60% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Dahlenburg Kreis Dahlenburg Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Dahlenburg

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -6,3% Veränderung bis 2030 -5,0%

100% 3% 4% 100% 20% 18% 20% 23% 80% 80% 17% 16% 60% 60% 31% 27% 37% 40% 36% 40% 22% 23% 20% 27% 28% 20% 8% 7% 0% 17% 16% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Dahlenburg Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 26,7% 34,7% 380 390 1,2%

Familien 44,8% 32,0% 590 510 -12,9%

Haushalte mit Senioren 29,5% 24,6% 420 480 12,2% preissensible Haushalte 27,7% 22,1% 440 430 -3,3%

Neubaubedarf 2030*

Dahlenburg Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) kein quantitativer Neubaubedarf 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) - 2.300 1.300 1.000

Lage Rahmendaten

Deutsch Evern Landkreis

Einwohner 3.922 182.460

Haushalte 1.633 84.661

Haushaltsgröße 2,4 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 18,0% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 21,3% 19,2% Zensus 500 3.800 Arbeitslosenquote 4,4% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 55.805 44.500 0 3.600 Haushalte in beengten 7,3% 15,2% Wohnverhältnissen -500 3.400

Pro-Kopf-Wohnfläche 59,6 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,70 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

200 100

100 50

0 0

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

30 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 20 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 10 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% 60% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Deutsch Evern Kreis Deutsch Evern Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Deutsch Evern

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 1,8% Veränderung bis 2030 3,0%

100% 2% 3% 100% 21% 19% 17% 21% 80% 80% 18% 17% 60% 60% 34% 29% 40% 37% 39% 40% 22% 23% 20% 24% 26% 8% 20% 7% 0% 18% 17% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Deutsch Evern Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 23,8% 34,7% 390 430 10,5%

Familien 40,7% 32,0% 680 660 -2,6%

Haushalte mit Senioren 24,9% 24,6% 410 520 28,6% preissensible Haushalte 12,1% 22,1% 200 220 10,5%

Neubaubedarf 2030*

Deutsch Evern Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 200 140 - 160 40 - 60 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 50 40 10 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Echem

Lage Rahmendaten

Echem Landkreis

Einwohner 994 182.460

Haushalte 401 84.661

Haushaltsgröße 2,5 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 19,6% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 16,9% 19,2% Zensus 200 1.050 Arbeitslosenquote 6,9% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 43.680 44.500 0 1.000 Haushalte in beengten 6,6% 15,2% Wohnverhältnissen -200 950

Pro-Kopf-Wohnfläche 55,3 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 5,64 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

50 20

0 0 -20

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

1 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 120-139 m² 1991-1995 1 100-119 m² 1987-1990 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Echem Kreis Echem Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Echem

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -5,7% Veränderung bis 2030 -2,9%

100% 2% 2% 100% 14% 16% 25% 23% 80% 80% 20% 33% 31% 60% 21% 60% 40% 36% 38% 40% 22% 26% 20% 9% 17% 18% 20% 8% 0% 19% 17% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Echem Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 17,4% 34,7% 70 70 -0,3%

Familien 45,5% 32,0% 160 130 -19,1%

Haushalte mit Senioren 20,5% 24,6% 80 90 4,2% preissensible Haushalte 19,2% 22,1% 70 70 -0,3%

Neubaubedarf 2030*

Echem Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 30 20 - 25 0 - 10 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 10 10 0 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Embsen

Lage Rahmendaten

Embsen Landkreis

Einwohner 2.666 182.460

Haushalte 1.059 84.661

Haushaltsgröße 2,5 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 19,9% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 18,5% 19,2% Zensus 500 2.800 Arbeitslosenquote 6,9% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 44.241 44.500 0 2.600 Haushalte in beengten 11,3% 15,2% Wohnverhältnissen -500 2.400

Pro-Kopf-Wohnfläche 54,6 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,11 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

50 50

0 0

-50 -50

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

15 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 10 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 5 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% 60% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Embsen Kreis Embsen Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Embsen

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -5,3% Veränderung bis 2030 -3,9%

100% 2% 3% 100% 16% 19% 24% 22% 80% 80% 19% 18% 31% 60% 60% 30% 40% 35% 38% 40% 24% 23% 20% 7% 7% 21% 22% 20% 0% 20% 18% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Embsen Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 21,1% 34,7% 220 230 0,6%

Familien 41,6% 32,0% 500 430 -14,5%

Haushalte mit Senioren 22,6% 24,6% 240 270 13,0% preissensible Haushalte 16,8% 22,1% 180 180 0,6%

Neubaubedarf 2030*

Embsen Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 110 90 - 100 20 - 30 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 30 30 0 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Handorf

Lage Rahmendaten

Handorf Landkreis

Einwohner 1.986 182.460

Haushalte 785 84.661 Handorf Haushaltsgröße 2,5 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 18,5% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 15,3% 19,2% Zensus 200 2.100 Arbeitslosenquote 4,0% 8,4% 2.000 Kaufkraft der Haushalte 51.174 44.500 0 1.900 Haushalte in beengten 8,6% 15,2% Wohnverhältnissen -200 1.800

Pro-Kopf-Wohnfläche 57,3 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,91 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

50 40 20 0 0 -20 -50 -40 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 29-Jährige innerhalb des Kreises Hamburg 30 bis 49-Jährige 50 bis 64-Jährige ab 65-Jährige restliches Deutschland Ausland

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

15 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 10 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 5 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Handorf Kreis Handorf Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Handorf

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -2,6% Veränderung bis 2030 1,4%

100% 1% 2% 100% 13% 19% 22% 23% 80% 80% 21% 36% 60% 24% 60% 30% 40% 35% 39% 40% 23% 23% 20% 8% 18% 21% 20% 7% 0% 18% 15% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Handorf Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 18,4% 34,7% 140 170 15,2%

Familien 47,5% 32,0% 360 280 -23,1%

Haushalte mit Senioren 17,5% 24,6% 140 230 65,4% preissensible Haushalte 11,0% 22,1% 80 100 17,0%

Neubaubedarf 2030*

Handorf Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 70 50 - 60 10 - 15 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 20 20 0 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Hittbergen

Lage Rahmendaten

Hittbergen Landkreis

Einwohner 940 182.460

Haushalte 398 84.661 Hittbergen Haushaltsgröße 2,4 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 17,7% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 16,8% 19,2% Zensus 200 1.000 Arbeitslosenquote 10,2% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 47.979 44.500 0 900 Haushalte in beengten 7,0% 15,2% Wohnverhältnissen -200 800

Pro-Kopf-Wohnfläche 56,0 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 5,39 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

1 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 120-139 m² 1991-1995 1 100-119 m² 1987-1990 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Hittbergen Kreis Hittbergen Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Hittbergen

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 1,7% Veränderung bis 2030 2,9%

100% 1% 2% 100% 15% 18% 20% 18% 80% 80% 19% 18% 33% 60% 60% 30% 40% 38% 40% 40% 25% 25% 20% 23% 24% 8% 20% 7% 0% 18% 17% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Hittbergen Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 23,0% 34,7% 90 100 7,8%

Familien 43,3% 32,0% 150 150 -0,9%

Haushalte mit Senioren 22,3% 24,6% 90 110 24,5% preissensible Haushalte 18,5% 22,1% 70 80 7,0%

Neubaubedarf 2030*

Hittbergen Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 30 15 - 20 0 - 10 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 10 10 0 2.300 1.300 1.000

Lage Rahmendaten

Hohnstorf (Elbe) Landkreis

Einwohner 2.446 182.460

Haushalte 1.103 84.661 Hohnstorf (Elbe) Haushaltsgröße 2,2 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 15,3% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 22,2% 19,2% Zensus 500 2.600 Arbeitslosenquote 6,0% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 45.662 44.500 0 2.400 Haushalte in beengten 10,5% 15,2% Wohnverhältnissen -500 2.200

Pro-Kopf-Wohnfläche 57,7 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 5,51 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

8 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 6 120-139 m² 1991-1995 4 100-119 m² 1987-1990 2 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% 60% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Hohnstorf (Elbe) Kreis Hohnstorf (Elbe) Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Hohnstorf (Elbe)

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -5,9% Veränderung bis 2030 -1,8%

100% 1% 4% 100% 16% 14% 21% 23% 80% 80% 19% 17% 60% 60% 35% 31% 42% 40% 41% 40% 20% 23% 20% 24% 26% 20% 9% 6% 0% 15% 13% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Hohnstorf (Elbe) Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 23,8% 34,7% 260 280 7,8%

Familien 34,9% 32,0% 330 270 -20,8%

Haushalte mit Senioren 28,6% 24,6% 320 370 17,8% preissensible Haushalte 16,3% 22,1% 180 190 3,4%

Neubaubedarf 2030*

Hohnstorf (Elbe) Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 70 50 - 60 10 - 20 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 30 30 0 2.300 1.300 1.000

Lage Rahmendaten

Kirchgellersen Landkreis

Einwohner 2.356 182.460

Haushalte 981 84.661 Kirchgellersen Haushaltsgröße 2,4 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 20,1% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 19,7% 19,2% Zensus 500 2.500 Arbeitslosenquote 5,5% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 55.319 44.500 0 2.000 Haushalte in beengten 3,3% 15,2% Wohnverhältnissen -500 1.500

Pro-Kopf-Wohnfläche 57,8 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,96 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

100 100

50 50

0 0

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

60 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 40 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 20 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Kirchgellersen Kreis Kirchgellersen Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Kirchgellersen

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 10,6% Veränderung bis 2030 10,3%

100% 1% 3% 100% 19% 17% 17% 19% 80% 80% 21% 19% 31% 60% 60% 29% 40% 40% 41% 40% 25% 22% 20% 6% 7% 21% 23% 20% 0% 20% 20% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Kirchgellersen Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 20,7% 34,7% 200 250 22,2%

Familien 35,2% 32,0% 430 470 9,4%

Haushalte mit Senioren 23,9% 24,6% 230 330 39,0% preissensible Haushalte 14,3% 22,1% 150 180 18,7%

Neubaubedarf 2030*

Kirchgellersen Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 110 80 - 90 15 - 20 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 30 20 10 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Lüdersburg

Lage Rahmendaten

Lüdersburg Landkreis

Einwohner 643 182.460

Haushalte 317 84.661 Lüdersburg Haushaltsgröße 2,0 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 15,9% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 17,9% 19,2% Zensus 100 700 Arbeitslosenquote 5,0% 8,4% 650 Kaufkraft der Haushalte 56.292 44.500 0 600 Haushalte in beengten 3,7% 15,2% Wohnverhältnissen -100 550

Pro-Kopf-Wohnfläche 63,9 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 5,36 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

20 400 200 0 0 -200 -20 -400 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 29-Jährige innerhalb des Kreises Hamburg 30 bis 49-Jährige 50 bis 64-Jährige ab 65-Jährige restliches Deutschland Ausland

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

6 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 4 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 2 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Lüdersburg Kreis Lüdersburg Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Lüdersburg

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 4,6% Veränderung bis 2030 9,2%

100% 2% 100% 13% 12% 17% 20% 80% 80% 14% 12% 60% 39% 33% 60% 40% 40% 40% 40% 23% 25% 20% 6% 6% 20% 32% 35% 15% 14% 0% 0% 0% 2015 2030 2015 2030 -20% Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Lüdersburg Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 32,5% 34,7% 100 120 19,1%

Familien 34,1% 32,0% 100 100 -2,5%

Haushalte mit Senioren 24,9% 24,6% 80 120 46,8% preissensible Haushalte 13,0% 22,1% 40 50 18,8%

Neubaubedarf 2030*

Lüdersburg Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 20 15 - 20 0 - 10 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 10 10 0 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Lüneburg

Lage Rahmendaten

Lüneburg Landkreis

Einwohner 74.622 182.460

Haushalte 38.188 84.661 Lüneburg Haushaltsgröße 2,0 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 16,2% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 18,2% 19,2% Zensus 10.000 75.000 Arbeitslosenquote 11,1% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 39.403 44.500 0 70.000 Haushalte in beengten 19,4% 15,2% Wohnverhältnissen -10.000 65.000

Pro-Kopf-Wohnfläche 50,5 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 7,74 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

2000 1000

1000 500

0 0

-1000 -500 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 29-Jährige innerhalb des Kreises Hamburg 30 bis 49-Jährige 50 bis 64-Jährige ab 65-Jährige restliches Deutschland Ausland

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

600 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 400 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 200 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% 60% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Lüneburg Kreis Lüneburg Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Lüneburg

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 4,9% Veränderung bis 2030 6,9%

100% 100% 2% 3% 11% 10% 15% 17% 12% 11% 80% 80% 28% 26% 60% 32% 33% 60% 40% 40% 29% 30% 20% 45% 46% 10% 20% 8% 0% 17% 16% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Lüneburg Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 45,1% 34,7% 17.230 18.600 8,0%

Familien 36,7% 32,0% 9.700 9.790 1,0%

Haushalte mit Senioren 23,7% 24,6% 9.050 11.160 23,3% preissensible Haushalte 25,7% 22,1% 10.700 11.670 9,1%

Neubaubedarf 2030*

Lüneburg Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 4.780 1.720 - 1.910 2.870 - 3.060 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 1.120 410 710 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Mechtersen

Lage Rahmendaten

Mechtersen Landkreis

Einwohner 696 182.460

Haushalte 304 84.661 Mechtersen Haushaltsgröße 2,3 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 16,7% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 20,1% 19,2% Zensus 100 750 Arbeitslosenquote 4,2% 8,4% 700 Kaufkraft der Haushalte 62.090 44.500 0 650 Haushalte in beengten 0,0% 15,2% Wohnverhältnissen -100 600

Pro-Kopf-Wohnfläche 68,7 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,95 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

8 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 6 120-139 m² 1991-1995 4 100-119 m² 1987-1990 2 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Mechtersen Kreis Mechtersen Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Mechtersen

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 5,3% Veränderung bis 2030 6,3%

100% 1% 3% 100% 18% 16% 16% 20% 80% 80% 20% 19% 60% 60% 34% 31% 40% 40% 40% 40% 21% 22% 20% 24% 25% 20% 9% 8% 0% 16% 16% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Mechtersen Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 24,0% 34,7% 70 80 11,1%

Familien 31,7% 32,0% 100 100 2,9%

Haushalte mit Senioren 26,6% 24,6% 80 100 19,6% preissensible Haushalte 11,9% 22,1% 40 40 11,9%

Neubaubedarf 2030*

Mechtersen Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 30 20 - 25 0 - 10 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 10 10 0 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Melbeck

Lage Rahmendaten

Melbeck Landkreis

Einwohner 3.586 182.460

Haushalte 1.421 84.661 Melbeck Haushaltsgröße 2,5 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 17,6% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 18,2% 19,2% Zensus 500 3.500 Arbeitslosenquote 6,6% 8,4% 3.400 Kaufkraft der Haushalte 47.072 44.500 0 3.300 Haushalte in beengten 23,0% 15,2% Wohnverhältnissen -500 3.200

Pro-Kopf-Wohnfläche 52,6 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,39 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

15 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 10 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 5 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% 60% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Melbeck Kreis Melbeck Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Melbeck

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 0,1% Veränderung bis 2030 3,7%

100% 2% 3% 100% 19% 16% 20% 21% 80% 80% 19% 18% 34% 60% 60% 32% 40% 35% 37% 40% 23% 24% 20% 25% 26% 8% 20% 7% 0% 17% 15% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Melbeck Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 24,7% 34,7% 350 390 10,8%

Familien 39,4% 32,0% 550 470 -13,8%

Haushalte mit Senioren 23,5% 24,6% 330 420 26,6% preissensible Haushalte 15,5% 22,1% 230 250 10,0%

Neubaubedarf 2030*

Melbeck Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 180 140 - 150 30 - 40 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 40 30 10 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Nahrendorf

Lage Rahmendaten

Nahrendorf Landkreis

Einwohner 1.400 182.460

Haushalte 588 84.661 Nahrendorf Haushaltsgröße 2,4 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 17,6% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 25,6% 19,2% Zensus 200 1.400 Arbeitslosenquote 7,3% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 43.572 44.500 0 1.200 Haushalte in beengten 26,2% 15,2% Wohnverhältnissen -200 1.000

Pro-Kopf-Wohnfläche 63,0 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 4,82 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

10 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 120-139 m² 1991-1995 5 100-119 m² 1987-1990 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Nahrendorf Kreis Nahrendorf Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Nahrendorf

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -4,1% Veränderung bis 2030 -6,5%

100% 3% 4% 100% 18% 18% 24% 23% 80% 80% 18% 18% 60% 60% 32% 28% 40% 40% 41% 40% 17% 20% 20% 23% 24% 7% 20% 7% 0% 17% 18% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Nahrendorf Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 23,5% 34,7% 140 130 -5,9%

Familien 32,7% 32,0% 220 220 0,8%

Haushalte mit Senioren 34,0% 24,6% 200 190 -5,4% preissensible Haushalte 18,0% 22,1% 120 120 -3,7%

Neubaubedarf 2030*

Nahrendorf Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) kein quantitativer Neubaubedarf 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) - 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Neetze

Lage Rahmendaten

Neetze Landkreis

Einwohner 2.686 182.460

Haushalte 1.152 84.661 Neetze Haushaltsgröße 2,3 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 18,5% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 17,2% 19,2% Zensus 500 2.700 Arbeitslosenquote 5,9% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 43.700 44.500 0 2.600 Haushalte in beengten 14,2% 15,2% Wohnverhältnissen -500 2.500

Pro-Kopf-Wohnfläche 57,0 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 5,78 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

100 100 50 0 0 -50 -100 -100 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 29-Jährige innerhalb des Kreises Hamburg 30 bis 49-Jährige 50 bis 64-Jährige ab 65-Jährige restliches Deutschland Ausland

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

15 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 10 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 5 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Neetze Kreis Neetze Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Neetze

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 5,2% Veränderung bis 2030 10,2%

100% 1% 2% 100% 18% 15% 19% 20% 80% 80% 18% 16% 34% 60% 60% 32% 40% 40% 38% 40% 23% 24% 20% 25% 9% 24% 20% 7% 0% 18% 16% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Neetze Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 23,9% 34,7% 280 320 17,1%

Familien 38,1% 32,0% 430 380 -11,3%

Haushalte mit Senioren 22,0% 24,6% 250 360 41,5% preissensible Haushalte 16,5% 22,1% 180 210 15,1%

Neubaubedarf 2030*

Neetze Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 80 55 - 65 10 - 20 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 30 30 0 2.300 1.300 1.000

Lage Rahmendaten

Oldendorf (Luhe) Landkreis

Einwohner 1.005 182.460

Haushalte 486 84.661 Oldendorf (Luhe) Haushaltsgröße 2,1 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 16,8% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 18,4% 19,2% Zensus 200 1.100 Arbeitslosenquote 7,0% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 54.319 44.500 0 1.000 Haushalte in beengten 9,7% 15,2% Wohnverhältnissen -200 900

Pro-Kopf-Wohnfläche 64,1 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,18 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

50 40

20 0 0

-50 -20 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 29-Jährige innerhalb des Kreises Hamburg 30 bis 49-Jährige 50 bis 64-Jährige ab 65-Jährige restliches Deutschland Ausland

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

15 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 10 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 5 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Oldendorf (Luhe) Kreis Oldendorf (Luhe) Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Oldendorf (Luhe)

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 1,6% Veränderung bis 2030 3,7%

100% 3% 3% 100% 15% 14% 16% 21% 80% 80% 12% 11% 35% 60% 60% 29% 43% 44% 40% 40% 22% 24% 20% 30% 31% 20% 8% 6% 0% 16% 16% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Oldendorf (Luhe) Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 29,7% 34,7% 140 160 8,2%

Familien 32,9% 32,0% 140 140 -1,3%

Haushalte mit Senioren 27,5% 24,6% 130 170 29,4% preissensible Haushalte 11,0% 22,1% 60 60 12,6%

Neubaubedarf 2030*

Oldendorf (Luhe) Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 30 20 - 30 5 - 10 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 10 10 0 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Radbruch

Lage Rahmendaten

Radbruch Landkreis

Einwohner 2.067 182.460

Haushalte 869 84.661 Radbruch Haushaltsgröße 2,4 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 19,2% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 18,2% 19,2% Zensus 400 2.200 Arbeitslosenquote 3,9% 8,4% 200 2.000 Kaufkraft der Haushalte 56.770 44.500 0 1.800 Haushalte in beengten 6,5% 15,2% Wohnverhältnissen -200 1.600

Pro-Kopf-Wohnfläche 57,6 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,92 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

100 100

50 0 0

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

20 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 15 120-139 m² 1991-1995 10 100-119 m² 1987-1990 5 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Radbruch Kreis Radbruch Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Radbruch

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 8,8% Veränderung bis 2030 10,9%

100% 1% 3% 100% 17% 17% 21% 19% 80% 80% 20% 19% 31% 60% 60% 31% 40% 39% 40% 40% 25% 25% 20% 7% 20% 21% 20% 7% 0% 19% 17% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Radbruch Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 19,9% 34,7% 170 200 18,3%

Familien 36,8% 32,0% 370 370 -1,3%

Haushalte mit Senioren 23,8% 24,6% 210 250 23,4% preissensible Haushalte 10,9% 22,1% 90 110 17,8%

Neubaubedarf 2030*

Radbruch Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 90 70 - 80 10 - 20 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 30 20 10 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Rehlingen

Lage Rahmendaten

Rehlingen Landkreis

Einwohner 728 182.460

Haushalte 351 84.661 Rehlingen Haushaltsgröße 2,1 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 15,1% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 17,4% 19,2% Zensus 200 800 Arbeitslosenquote 4,1% 8,4% 100 750 Kaufkraft der Haushalte 53.991 44.500 0 700 Haushalte in beengten 3,1% 15,2% Wohnverhältnissen -100 650

Pro-Kopf-Wohnfläche 68,1 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 5,45 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

6 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 4 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 2 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Rehlingen Kreis Rehlingen Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Rehlingen

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -2,3% Veränderung bis 2030 0,8%

100% 2% 2% 100% 14% 14% 16% 18% 80% 80% 16% 15% 32% 30% 60% 60% 44% 45% 40% 40% 26% 28% 20% 27% 26% 20% 9% 7% 0% 15% 13% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Rehlingen Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 26,7% 34,7% 90 90 -0,3%

Familien 42,2% 32,0% 100 90 -15,1%

Haushalte mit Senioren 27,2% 24,6% 100 100 8,1% preissensible Haushalte 14,8% 22,1% 60 60 3,1%

Neubaubedarf 2030*

Rehlingen Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) kein quantitativer Neubaubedarf 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) - 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Reinstorf

Lage Rahmendaten

Reinstorf Landkreis

Einwohner 1.287 182.460

Haushalte 596 84.661 Reinstorf Haushaltsgröße 2,2 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 16,6% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 19,6% 19,2% Zensus 200 1.400 Arbeitslosenquote 4,9% 8,4% 1.350 Kaufkraft der Haushalte 51.444 44.500 0 1.300 Haushalte in beengten 8,5% 15,2% Wohnverhältnissen -200 1.250

Pro-Kopf-Wohnfläche 61,4 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 5,58 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

10 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 120-139 m² 1991-1995 5 100-119 m² 1987-1990 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Reinstorf Kreis Reinstorf Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Reinstorf

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -4,5% Veränderung bis 2030 -0,8%

100% 1% 100% 4% 15% 18% 17% 22% 80% 80% 17% 16% 60% 60% 35% 30% 38% 40% 40% 40% 22% 20% 24% 28% 30% 20% 7% 6% 0% 17% 15% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Reinstorf Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 28,2% 34,7% 170 180 5,4%

Familien 35,3% 32,0% 190 160 -18,4%

Haushalte mit Senioren 26,2% 24,6% 160 200 25,8% preissensible Haushalte 13,9% 22,1% 90 90 5,3%

Neubaubedarf 2030*

Reinstorf Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 40 30 - 35 5 - 10 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 20 10 10 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Reppenstedt

Lage Rahmendaten

Reppenstedt Landkreis

Einwohner 7.054 182.460

Haushalte 3.359 84.661 Reppenstedt Haushaltsgröße 2,1 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 18,4% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 18,7% 19,2% Zensus 1.000 7.500 Arbeitslosenquote 6,2% 8,4% 7.000 Kaufkraft der Haushalte 50.334 44.500 0 6.500 Haushalte in beengten 9,9% 15,2% Wohnverhältnissen -1.000 6.000

Pro-Kopf-Wohnfläche 55,1 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 7,21 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

100 100

50 0 0

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

40 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 30 120-139 m² 1991-1995 20 100-119 m² 1987-1990 10 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Reppenstedt Kreis Reppenstedt Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Reppenstedt

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 4,1% Veränderung bis 2030 9,2%

100% 1% 4% 100% 17% 17% 14% 21% 80% 80% 14% 12% 31% 60% 60% 28% 35% 35% 40% 40% 25% 24% 20% 35% 39% 7% 20% 7% 0% 18% 17% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Reppenstedt Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 34,8% 34,7% 1.170 1.410 21,0%

Familien 34,7% 32,0% 1.130 1.070 -5,2%

Haushalte mit Senioren 26,3% 24,6% 880 1.310 48,0% preissensible Haushalte 15,7% 22,1% 590 710 19,8%

Neubaubedarf 2030*

Reppenstedt Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 420 250 - 280 140 - 170 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 100 60 40 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Rullstorf

Lage Rahmendaten

Rullstorf Landkreis

Einwohner 1.882 182.460

Haushalte 740 84.661 Rullstorf Haushaltsgröße 2,5 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 20,5% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 18,7% 19,2% Zensus 500 2.000 Arbeitslosenquote 5,0% 8,4% 1.900 Kaufkraft der Haushalte 45.592 44.500 0 1.800 Haushalte in beengten 19,5% 15,2% Wohnverhältnissen -500 1.700

Pro-Kopf-Wohnfläche 58,8 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 5,78 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

100 60 40 50 20 0 0 -50 -20 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 29-Jährige innerhalb des Kreises Hamburg 30 bis 49-Jährige 50 bis 64-Jährige ab 65-Jährige restliches Deutschland Ausland

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

10 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 120-139 m² 1991-1995 5 100-119 m² 1987-1990 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Rullstorf Kreis Rullstorf Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Rullstorf

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 13,8% Veränderung bis 2030 19,7%

100% 1% 3% 100% 13% 22% 18% 21% 80% 80% 16% 19% 35% 60% 60% 29% 41% 40% 37% 40% 22% 22% 20% 26% 7% 7% 22% 20% 0% 21% 18% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Rullstorf Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 21,7% 34,7% 160 230 41,2%

Familien 35,1% 32,0% 300 290 -4,4%

Haushalte mit Senioren 19,7% 24,6% 150 290 98,8% preissensible Haushalte 15,5% 22,1% 110 140 31,4%

Neubaubedarf 2030*

Rullstorf Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 50 35 - 40 10 - 15 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 20 20 0 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Scharnebeck

Lage Rahmendaten

Scharnebeck Landkreis

Einwohner 3.646 182.460

Haushalte 1.639 84.661 Scharnebeck Haushaltsgröße 2,2 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 20,7% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 17,9% 19,2% Zensus 500 3.500 Arbeitslosenquote 6,7% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 56.447 44.500 0 Haushalte in beengten 4,5% 15,2% Wohnverhältnissen -500 3.000

Pro-Kopf-Wohnfläche 58,7 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,40 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

200 100

100 50

0 0

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

60 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 40 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 20 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Scharnebeck Kreis Scharnebeck Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Scharnebeck

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 5,8% Veränderung bis 2030 9,4%

100% 1% 3% 100% 16% 17% 18% 17% 80% 80% 17% 16% 29% 28% 60% 60% 39% 39% 40% 40% 25% 26% 20% 26% 27% 8% 8% 20% 0% 21% 19% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Scharnebeck Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 25,9% 34,7% 430 490 14,3%

Familien 37,2% 32,0% 610 580 -4,5%

Haushalte mit Senioren 25,2% 24,6% 410 500 21,7% preissensible Haushalte 14,3% 22,1% 250 290 14,4%

Neubaubedarf 2030*

Scharnebeck Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 180 140 - 150 30 - 40 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 50 30 20 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Soderstorf

Lage Rahmendaten

Soderstorf Landkreis

Einwohner 1.426 182.460

Haushalte 622 84.661 Soderstorf Haushaltsgröße 2,3 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 17,0% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 20,5% 19,2% Zensus 200 1.600 Arbeitslosenquote 5,8% 8,4% 1.500 Kaufkraft der Haushalte 50.360 44.500 0 1.400 Haushalte in beengten 7,7% 15,2% Wohnverhältnissen -200 1.300

Pro-Kopf-Wohnfläche 59,3 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 5,46 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

6 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 4 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 2 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% 60% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Soderstorf Kreis Soderstorf Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Soderstorf

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -1,8% Veränderung bis 2030 -0,4%

100% 2% 3% 100% 19% 20% 18% 21% 80% 80% 16% 15% 60% 60% 36% 29% 42% 40% 41% 40% 19% 23% 20% 23% 25% 8% 20% 7% 0% 17% 16% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Soderstorf Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 23,2% 34,7% 140 150 6,1%

Familien 32,8% 32,0% 200 190 -7,5%

Haushalte mit Senioren 27,5% 24,6% 170 200 15,8% preissensible Haushalte 13,1% 22,1% 80 90 5,6%

Neubaubedarf 2030*

Soderstorf Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 40 30 - 35 5 - 10 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 20 20 0 2.300 1.300 1.000

Lage Rahmendaten

Südergellersen Landkreis

Einwohner 1.621 182.460

Haushalte 654 84.661 Südergellersen Haushaltsgröße 2,5 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 18,5% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 17,7% 19,2% Zensus 500 1.700 Arbeitslosenquote 5,0% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 55.474 44.500 0 1.600 Haushalte in beengten 14,4% 15,2% Wohnverhältnissen -500 1.500

Pro-Kopf-Wohnfläche 59,1 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,97 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

50 100

50 0 0

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

10 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 120-139 m² 1991-1995 5 100-119 m² 1987-1990 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Südergellersen Kreis Südergellersen Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Südergellersen

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 1,6% Veränderung bis 2030 2,4%

100% 1% 2% 100% 16% 18% 25% 23% 80% 80% 21% 20% 33% 60% 60% 30% 40% 35% 36% 40% 23% 24% 20% 9% 8% 19% 21% 20% 0% 18% 17% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Südergellersen Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 19,4% 34,7% 130 140 10,7%

Familien 39,7% 32,0% 260 250 -5,7%

Haushalte mit Senioren 20,9% 24,6% 140 170 23,5% preissensible Haushalte 13,4% 22,1% 90 90 8,9%

Neubaubedarf 2030*

Südergellersen Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 60 40 - 50 5 - 10 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 20 20 0 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Thomasburg

Lage Rahmendaten

Thomasburg Landkreis

Einwohner 1.323 182.460

Haushalte 542 84.661 Thomasburg Haushaltsgröße 2,4 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 19,9% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 18,1% 19,2% Zensus 200 1.350 Arbeitslosenquote 6,7% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 48.070 44.500 0 1.300 Haushalte in beengten 23,4% 15,2% Wohnverhältnissen -200 1.250

Pro-Kopf-Wohnfläche 62,9 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 5,56 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

50 20

0 0 -20

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

10 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 120-139 m² 1991-1995 5 100-119 m² 1987-1990 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Thomasburg Kreis Thomasburg Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Thomasburg

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -1,6% Veränderung bis 2030 -1,0%

100% 1% 3% 100% 22% 19% 17% 22% 80% 80% 22% 19% 60% 60% 35% 30% 40% 36% 38% 40% 21% 21% 20% 24% 6% 6% 21% 20% 0% 19% 18% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Thomasburg Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 21,0% 34,7% 110 130 10,9%

Familien 36,7% 32,0% 240 220 -9,0%

Haushalte mit Senioren 23,0% 24,6% 120 170 32,1% preissensible Haushalte 15,9% 22,1% 90 90 5,6%

Neubaubedarf 2030*

Thomasburg Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 40 25 - 30 5 - 10 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 20 10 10 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Tosterglope

Lage Rahmendaten

Tosterglope Landkreis

Einwohner 661 182.460

Haushalte 312 84.661 Tosterglope Haushaltsgröße 2,1 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 12,9% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 28,6% 19,2% Zensus 100 700 Arbeitslosenquote 5,3% 8,4% 600 Kaufkraft der Haushalte 38.411 44.500 0 500 Haushalte in beengten 26,2% 15,2% Wohnverhältnissen -100 400

Pro-Kopf-Wohnfläche 61,2 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 4,82 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

1 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 120-139 m² 1991-1995 1 100-119 m² 1987-1990 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Tosterglope Kreis Tosterglope Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Tosterglope

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -9,2% Veränderung bis 2030 -9,1%

100% 3% 100% 5% 15% 15% 80% 27% 28% 80% 15% 14% 60% 60% 43% 43% 34% 30% 40% 40% 20% 19% 20% 27% 28% 20% 5% 5% 0% 11% 12% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Tosterglope Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 26,9% 34,7% 80 80 -3,8%

Familien 40,0% 32,0% 110 100 -3,9%

Haushalte mit Senioren 36,8% 24,6% 120 120 0,7% preissensible Haushalte 15,5% 22,1% 50 50 -3,9%

Neubaubedarf 2030*

Tosterglope Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) kein quantitativer Neubaubedarf 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) - 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Vastorf

Lage Rahmendaten

Vastorf Landkreis

Einwohner 834 182.460

Haushalte 363 84.661 Vastorf Haushaltsgröße 2,3 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 15,3% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 21,0% 19,2% Zensus 200 1.000 Arbeitslosenquote 9,3% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 41.538 44.500 0 800 Haushalte in beengten 20,3% 15,2% Wohnverhältnissen -200 600

Pro-Kopf-Wohnfläche 59,6 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 5,68 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

3 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 2 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 1 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Vastorf Kreis Vastorf Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Vastorf

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -2,9% Veränderung bis 2030 4,3%

100% 2% 100% 17% 21% 19% 16% 80% 80% 18% 15% 60% 35% 31% 60% 33% 33% 40% 40% 26% 27% 20% 20% 7% 6% 31% 35% 17% 14% 0% -2% 0% 2015 2030 2015 2030 -20% Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Vastorf Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 30,7% 34,7% 110 130 19,6%

Familien 41,0% 32,0% 130 110 -16,6%

Haushalte mit Senioren 20,0% 24,6% 70 120 61,3% preissensible Haushalte 22,3% 22,1% 90 100 16,8%

Neubaubedarf 2030*

Vastorf Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 20 15 - 20 0 - 10 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 10 10 0 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Vögelsen

Lage Rahmendaten

Vögelsen Landkreis

Einwohner 2.351 182.460

Haushalte 993 84.661 Vögelsen Haushaltsgröße 2,4 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 17,7% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 25,1% 19,2% Zensus 500 2.400 Arbeitslosenquote 4,3% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 54.914 44.500 0 2.300 Haushalte in beengten 12,4% 15,2% Wohnverhältnissen -500 2.200

Pro-Kopf-Wohnfläche 61,9 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 7,01 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

30 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 20 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 10 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% 60% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Vögelsen Kreis Vögelsen Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Vögelsen

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -0,1% Veränderung bis 2030 2,2%

100% 2% 5% 100% 19% 16% 21% 25% 80% 80% 18% 16% 60% 60% 33% 27% 38% 40% 37% 40% 18% 20% 20% 25% 29% 8% 20% 7% 0% 17% 16% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Vögelsen Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 25,4% 34,7% 250 300 17,1%

Familien 37,9% 32,0% 410 380 -7,6%

Haushalte mit Senioren 29,9% 24,6% 300 390 31,8% preissensible Haushalte 11,9% 22,1% 130 150 14,4%

Neubaubedarf 2030*

Vögelsen Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 120 80 - 90 30 - 40 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 30 20 10 2.300 1.300 1.000

Lage Rahmendaten

Wendisch Evern Landkreis

Einwohner 1.733 182.460

Haushalte 772 84.661 Wendisch Evern Haushaltsgröße 2,2 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 18,5% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 18,1% 19,2% Zensus 200 1.800 Arbeitslosenquote 4,6% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 55.225 44.500 0 1.700 Haushalte in beengten 4,0% 15,2% Wohnverhältnissen -200 1.600

Pro-Kopf-Wohnfläche 59,0 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,68 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

50 20

0 0 -20

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

15 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 10 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 5 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Wendisch Evern Kreis Wendisch Evern Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Wendisch Evern

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -3,4% Veränderung bis 2030 0,0%

100% 1% 3% 100% 16% 19% 16% 21% 80% 80% 20% 18% 34% 60% 60% 32% 37% 40% 34% 40% 23% 22% 20% 27% 30% 7% 20% 7% 0% 18% 16% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Wendisch Evern Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 27,1% 34,7% 210 230 10,1%

Familien 36,1% 32,0% 300 250 -16,3%

Haushalte mit Senioren 23,9% 24,6% 180 240 32,8% preissensible Haushalte 11,4% 22,1% 90 90 9,0%

Neubaubedarf 2030*

Wendisch Evern Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) 100 70 - 80 30 - 40 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 20 20 0 2.300 1.300 1.000

Lage Rahmendaten

Westergellersen Landkreis

Einwohner 1.890 182.460

Haushalte 733 84.661 Westergellersen Haushaltsgröße 2,6 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 20,1% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 18,1% 19,2% Zensus 200 2.000 Arbeitslosenquote 4,2% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 48.427 44.500 0 1.800 Haushalte in beengten 9,6% 15,2% Wohnverhältnissen -200 1.600

Pro-Kopf-Wohnfläche 57,8 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,95 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

100 60 40 50 20 0 0 -20 -50 -40 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 29-Jährige innerhalb des Kreises Hamburg 30 bis 49-Jährige 50 bis 64-Jährige ab 65-Jährige restliches Deutschland Ausland

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

40 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 30 120-139 m² 1991-1995 20 100-119 m² 1987-1990 10 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Westergellersen Kreis Westergellersen Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Westergellersen

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 13,4% Veränderung bis 2030 21,2%

100% 2% 3% 100% 13% 19% 15% 21% 80% 80% 21% 25% 33% 60% 60% 30% 40% 40% 46% 40% 23% 22% 20% 8% 16% 18% 20% 7% 0% 21% 16% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Westergellersen Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 16,2% 34,7% 120 160 37,1%

Familien 34,6% 32,0% 290 250 -11,9%

Haushalte mit Senioren 19,6% 24,6% 140 280 91,6% preissensible Haushalte 13,0% 22,1% 90 130 36,6%

Neubaubedarf 2030*

Westergellersen Landkreis Lüneburg

Neubau- bedarf inEin- und Zweifam- ilienhäusern inMehr- familien- häusern Neubau- bedarf inEin- und Zweifam- ilienhäusern inMehr- familien- häusern insgesamt (WE) 80 60 - 70 10 - 20 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 20 20 0 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Wittorf

Lage Rahmendaten

Wittorf Landkreis

Einwohner 1.474 182.460

Haushalte 546 84.661 Wittorf Haushaltsgröße 2,7 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 18,7% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 15,1% 19,2% Zensus 500 1.500 Arbeitslosenquote 4,0% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 47.406 44.500 0 1.400 Haushalte in beengten 4,6% 15,2% Wohnverhältnissen -500 1.300

Pro-Kopf-Wohnfläche 55,4 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 6,89 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

100 100

50 50

0 0

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

15 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 10 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 5 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Wittorf Kreis Wittorf Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Wittorf

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 10,2% Veränderung bis 2030 15,5%

100% 1% 3% 100% 11% 20% 29% 24% 80% 80% 32% 19% 60% 22% 60% 32% 40% 38% 40% 29% 33% 25% 20% 7% 17% 19% 20% 6% 0% 19% 15% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Wittorf Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 16,5% 34,7% 90 120 32,0%

Familien 44,2% 32,0% 260 220 -16,7%

Haushalte mit Senioren 14,2% 24,6% 80 160 111,4% preissensible Haushalte 12,7% 22,1% 60 80 27,9%

Neubaubedarf 2030*

Wittorf Landkreis Lüneburg

Neubau- bedarf inEin- und Zweifam- ilienhäusern inMehr- familien- häusern Neubau- bedarf inEin- und Zweifam- ilienhäusern inMehr- familien- häusern insgesamt (WE) 50 40 - 40 5 - 10 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) 20 10 10 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg Amt Neuhaus

Lage Rahmendaten

Amt Neuhaus Landkreis

Einwohner 5.222 182.460

Haushalte 2.362 84.661 Amt Neuhaus Haushaltsgröße 2,2 2,2

Anteil unter 18-Jähriger 16,1% 17,4%

Bevölkerungsentwicklung Anteil über 65-Jähriger 23,1% 19,2% Zensus 500 6.000 Arbeitslosenquote 10,0% 8,4% Kaufkraft der Haushalte 39.792 44.500 0 5.000 Haushalte in beengten 24,6% 15,2% Wohnverhältnissen -500 4.000

Pro-Kopf-Wohnfläche 55,9 54,5

2009 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 2013 2014 Geburten Gestorbene Zuzüge Miete/m² 4,31 7,14 Fortzüge Bevölkerung

Wanderungssaldo nach Alter Wanderungssaldo nach Ziel bzw. Herkunft

50 40 20 0 0 -50 -20 -100 -40 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 29-Jährige innerhalb des Kreises Hamburg 30 bis 49-Jährige 50 bis 64-Jährige ab 65-Jährige restliches Deutschland Ausland

Wohnungsbestand Baufertigstellungen

15 ab 160 m² ab 2001 140-159 m² 1996-2000 10 120-139 m² 1991-1995 100-119 m² 1987-1990 5 80-99 m² 1979-1986 0 60-79 m² 1949-1978 40-59 m² 2011 2012 2013 2014 1919-1948 unter 40 m² vor 1919 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 0% 10% 20% 30% 0% 20% 40% 60% Wohnungen in Zweifamilienhäusern Kreis Amt Neuhaus Kreis Amt Neuhaus Einfamilienhäuser Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Amt Neuhaus

Bevölkerungsprognose und -struktur Haushaltsprognose und -struktur

Veränderung bis 2030 -11,6% Veränderung bis 2030 -10,0%

100% 2% 3% 100% 17% 19% 18% 24% 80% 80% 18% 17% 60% 60% 32% 28% 35% 37% 40% 40% 24% 23% 20% 28% 30% 20% 7% 7% 0% 16% 14% 2015 2030 0% 2015 2030 Vier- und Mehrpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt unter 18-Jährige 18 bis 24-Jährige 25 bis 44-Jährige Zweipersonenhaushalt 45 bis 64-Jährige 65 bis 79-Jährige ab 80-Jährige Einpersonenhaushalt

Nachfragegruppen

Amt Neuhaus Landkreis 2015 2030 Veränderung

Singlehaushalte 28,3% 34,7% 670 630 -5,5%

Familien 54,2% 32,0% 880 930 6,7%

Haushalte mit Senioren 27,6% 24,6% 650 740 13,5% preissensible Haushalte 20,1% 22,1% 500 460 -7,1%

Neubaubedarf 2030*

Amt Neuhaus Landkreis Lüneburg Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern Neubau- bedarf in Ein- und Zweifam- ilienhäusern in Mehr- familien- häusern insgesamt (WE) kein quantitativer Neubaubedarf 4.405 - 3.840 - 8.830 4.975 4.410 davon Ersatzbedarf (WE) - 2.300 1.300 1.000

*Der Neubaubedarf der Städte und Gemeinden wurde auf Basis des Neubaubedarfs der Gebietstypen berechnet. Vergleiche hierzu Kap. 4.4 des Berichts. GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH

Projektleitung Felix Arnold

Telefon +49(0)40 – 69712-0 Fax +49(0)40 – 69712-220 E-Mail [email protected] Homepage www.gewos.de

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