Bebauungsplan Nr. 77 „Reisemobil- und Beherbergungsanlage am Vitalpark“ der Stadt Heilbad Heiligenstadt

Begründung (Stand: Oktober 2020)

Bebauungsplan Nr. 77 „Reisemobil- und Beherbergungsanlage am Vitalpark“ der Stadt Heilbad Heiligen- stadt Stand: Oktober 2020

Inhaltsverzeichnis

1. Anlass der Aufstellung und Ziel des Bebauungsplanes ...... 3 2. Lage im Stadtgebiet...... 7 3. Flächennutzungsplan / Regionalplanung ...... 8 4. Umfang des Planbereichs und vorhandener Bestand ...... 9 5. Eigentumsverhältnisse und bodenordnende Maßnahmen ...... 12 6. Finanzierung ...... 12 7. Verfahren ...... 12 8. Festsetzungen ...... 12 8.1 Größe und Gliederung des Gebietes ...... 12 8.2 Art der baulichen Nutzung ...... 13 8.3 Maß der baulichen Nutzung ...... 13 8.4 Bauweise, Baugrenzen, überbaubare Grundstücksflächen ...... 14 8.5 Grünflächen, sonstige Begrünung, Ausgleichsmaßnahmen ...... 15 8.6 Verkehr ...... 17 8.7 Regenwasserrückhaltung ...... 18 8.8 Immissionsschutz ...... 18 8.9 Hinweise ...... 22 9. Umweltschutz ...... 23 9.1 Umweltschutz ...... 23 9.2 Baugrunduntersuchung ...... 24 9.3 Denkmalschutz ...... 24 9.4 Trinkwasserschutz ...... 24 9.5 Immissionsschutz ...... 24 10. Eingriffsregelung ...... 25 11. Technische Infrastruktur ...... 25 12. Umweltstudie mit Eingriffs- und Ausgleichsermittlung ...... 27

Anlage . Schallimmissionsprognose, Ingenieurbüro Frank & Schellenberger GbR, Eisenach . Umweltstudie zum Bebauungsplan Nr. 77 „ Reisemobil- und Beherbergungsanlage Am Vitalpark“, Büro Wette & Gödecke GbR, Göttingen

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1. Anlass der Aufstellung und Ziel des Bebauungsplanes Für die bisher unbebaute und als Grünfläche genutzte Fläche an der nördlichen Peripherie der Stadt Heilbad Heiligenstadt, die durch die Straßen In der Leineaue im Norden, Leineberg im Westen, einem Gehweg im Süden und der Hotelanlage am Vitalpark begrenzt wird, soll der Bebauungsplan Nr. 77 „Rei- semobil- und Beherbergungsanlage“ für die Anlage eines Wohnmobilstellplatzes und einer Beherber- gungsanlage mit Tinyhäusern (Minihäuser) im Rahmen der Innenentwicklung aufgestellt werden.

Der Planbereich befindet sich im Bereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 16 „Am Schindanger“. Dieser Plan wurde bereits 3 mal geändert. Maßgebend bezüglich der Art und dem Maß der baulichen Nutzung für die derzeitige Grünfläche ist die 3. Änderung des Bebauungsplans mit der Bezeichnung Nr. 16-3 „Am Schindanger – 3. Änderung. Die 3. Änderung umfasst den gesamten Bereich des Ursprungs- plans und wurde im Jahr 2004 rechtskräftig. Mit der 3. Änderung wurde die Grünfläche, die bis dahin als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesen war, als Ergänzung des Vitalparks und Hotelanlage als Son- dergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung Kur- und Freizeit festgesetzt. Auf dieser Fläche sollten seiner- zeit Anlagen für Freizeitaktivitäten als Ergänzung des Kurzentrums mit z.B. Spielflächen, Trimmsportan- lagen und medizinisch nutzbaren Freiflächen entstehen. Auch Bauvorhaben für Freizeitaktivitäten sollten hier in eingeschossiger Bebauung möglich sein. Insgesamt sollte die Fläche sich jedoch auch weiterhin als Grünfläche darstellen. Die vorgenannten Nutzungen wurden bisher auf der städtischen Fläche nicht umgesetzt. Eine Umsetzung wird heute auch nicht mehr angestrebt.

Zwischenzeitlich ist ein Investor an die Stadt herangetreten, der das Grundstück erwerben und auf dieser eine Beherbergungsanlage mit Tinyhäusern und eine Wohnmobilstellplatzanlage erstellen möchte. Der- zeit sieht die Planung 6 Tinyhäuser und ca. 11 Wohnmobilstellplätze vor. Die verkehrliche Erschließung der Fläche soll über die Straße In der Leineaue mit fußläufigen Verbindungen zum südlich gelegenen Gehweg und zur östlich der Fläche gelegenen Stichstraße vor dem Hotel am Vitalpark erfolgen.

Nachfolgend sind Auszüge aus dem „Tourismuskonzept „Wiesenglück“ Das Tiny Camp im Eichsfeld“ der Familie Schmidt, Reinholterode sowie ein Auszug aus dem Freiflächenkonzept des Büros Wette und Gödecke zur Anlage des Wohnmobilstellplatzes und der Tinyhäuser vom 21.07.2020 abgedruckt, um das geplante Projekt darzustellen: Auszug aus dem „Tourismuskonzept „Wiesenglück“ Das Tiny Camp im Eichsfeld“ der Familie Schmidt, Reinholterode, Seiten 1 und 2 1 Vorhabenbeschreibung Wiesenglück - Das Tiny Camp im Eichsfeld. Eine bisher ungenutzte Grünfläche der Stadt Heilbad Heiligen- stadt beherbergt bald ein in Thüringen einmaliges Übernachtungskonzept: Mikrohäuser in einer äußerst minimalistischen und nachhaltigen Bauform. Tür öffnen und in der Natur stehen. Hintergrundinformation: Die Tiny House Bewegung (Tiny/Small House Movement, deutsch: winziges Haus) bezeichnetet eine aus Amerika kommende, gesellschaftliche Bewegung, die das Leben in kleinen Häusern propagiert. Darunter werden verschiedene Baustile zusammengefasst, die alle eine Reduzierung der Wohnfläche als Ziel ha- ben und dem gleichen Prinzip folgen: Tiny Houses ermöglichen ein kleineres und einfacheres Wohnen sowie eine effizientere Raumnutzung mit möglichst geringen Auswirkungen auf die Umwelt und die Um- gebung. 2017 entstand mit dem Tiny-House-Village im Fichtelgebirge die erste Tiny-House-Siedlung Deutschlands1. Derzeit sind weitere Tiny-House-Villages in ganz Deutschland in Planung². Als zeitgemäße Wohnform etabliert, wurden die Tiny Houses in den USA bereits im Baugesetzbuch defi- niert. Demnach verfügen die Mikrohäuser über eine Höhe von maximal 4,11 Metern, eine Breite von 2,60 Meter und eine Maximallänge von 7,30 Metern. Ausschlaggebende Trends, die zur Entstehung der Tiny-House-Szene geführt haben, sind unter anderem:

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• Mobility - Mobilität: In seiner Ursprungsform ist ein Tiny House eine auf Rädern gebaute und damit bewegbare Unterkunft, die Flexibilität bei der Wohnortwahl verspricht. • Sustainability - Nachhaltigkeit Tiny Houses in Holzbauweise sind wertstabil, langlebig und erfüllen in ausgezeichneter Weise ein kreislaufwirtschaftliches Prinzip, wie es einer ökologisch bewussten Lebensweise zugrunde liegt. • Simplification und Downsizing –Minimalismus Auf nur 20 Quadratmetern bietet ein Tiny House alles, was auch in einem herkömmlichen Einfa- milienhaus bekannter Größe vorzufinden ist. Durch eine durchdachte Bauweise und viele funkti- onale Details fehlt es an nichts. So wird der Urlaub in einem Tiny House zu einem echten Erlebnis. Vor allem im Urlaub wünschen sich Gäste Ruhe und integrieren gezielt die Langsamkeit in den Tagesab- lauf. Aufmerksames Zeit-Erleben und bewusstes Zeit-nehmen charakterisieren den entschleunigten Kon- sum. Balance, Echtheit und Nähe zur Natur sind die zentralen Aspekte, die durch die Wohnform der Tiny Houses transportiert und unterstützt werden³. In Zusammenarbeit mit der Stadt Heilbad Heiligenstadt wird eine touristische Weiterentwicklung des Standortes durch das in Thüringen einmalige Übernachtungskonzept angestrebt. Die Fläche der Stadt wird gemäß aktuellem Planungsstand, als Standort für vier Mikro-Ferienhäuser Individualurlaubern eine neue Art des Reisens ermöglichen. Zudem sollen laut aktuellem Planungsstand circa elf Reisemobilstell- plätze am Standort installiert werden. Ein Reisemobilparkplatz ist im Gebiet derzeit in keiner attraktiven Form vorhanden. Durch das Tiny Camp entsteht im Eichsfeld ein smartes Beherbergungskonzept, dass Chancen der Digita- lisierung nutzt und mit einem einzigartigen Produkt, völlig neue Zielgruppen für das Land Thüringen be- geistern kann. Alle Stellplätze verfügen über eine eigene Strom- und Wasserversorgung. Ein Entsorgungsservice für Schmutzwasser, sowie eine Chemikalientoilette in umweltbewusster Weise sind angedacht. Ein Solarkol- lektor (Solarventi) mit Wärmetauscher und automatischen Reglern mit Detailanzeige ermöglichen das Heizen, Kühlen und Lüften in Symbiose mit der Sonne. Der Zugang zu den Smart Tiny Houses ist digital und schlüssellos möglich (keyless entrance). Ein barrierefreies und behindertengerechtes Versorgungsgebäude mit Küchenzeile und modernen, ge- trennten Sanitärräumen für Männer und Frauen und Wickelräumen komplettiert das Konzept. Hier bietet sich den Reisenden bei Interesse die Möglichkeit, auch untereinander ins Gespräch zu kommen und Be- kanntschaften zu knüpfen. Ebenso in einem Gemeinschaftsraum, der mit Spielesammlungen und diversen Aktionen zum Zeitvertreib, sowie geselligen Beisammensein einlädt. Das Gelände bietet ausreichend Platz für größere Wohnmobile und Terrasse für Markise, Vorzelt und Möbel. Eine mediterrane Grünbe- pflanzung trennt die Stellplätze optisch voneinander und schafft Privatsphäre. Hier gilt: Klasse statt Mas- se. Eine Insektenwiese auf dem Gelände des „Wiesenglück“ schenkt heimischen Insekten notwendigen Lebensraum. Ende des Auszugs

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Auszug aus dem Freiflächenkonzept des Büros Wette und Gödecke zur Anlage des Wohnmobil- stellplatzes und der Tinyhäuser vom 21.07.2020

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Da die bisher vorgesehene Nutzung (Sondergebiet Kur-Freizeit) auf dem Planungsgrundstück seitens der Stadt nicht mehr angestrebt wird, das Vorhaben sich sehr gut an diesem Standort in die bestehenden Nutzung mit dem Vitalpark und der Hotelanlage sowie der Nähe (200 m) zur Landesstraße L 1005 mit Anschlüssen zu Landesstraßen in Richtung in Richtung Leinefelde-Worbis und Mengelrode und zur Au- tobahn A 38 in Richtung Göttingen/ Kassel und Leipzig einfügt und das Grundstück bereits als Sonderge- biet und damit Baugebiet festgesetzt ist, steht die Stadt dem Vorhaben positiv gegenüber. Mit der Anlage des Wohnmobilstellplatzes und der Tinyhausanlage kann die touristische Attraktivität der Stadt weiter gesteigert und bestehende touristische und Erholungsangebote der Stadt bei Erhöhung der Besucher- zahlen noch besser ausgenutzt werden.

Die geplante Nutzung ist jedoch mit den derzeitigen planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungs- planes Nr. 16-3 für das Grundstück nicht vereinbar. Die bisherige Festsetzung des Grundstückes als SO- Gebiet mit der Zweckbestimmung Kur- und Freizeit sowie den dazu festgesetzten Nutzungen und die festgesetzte sehr geringe Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,1 steht dem Vorhaben entgegen.

Zu Realisierung des Vorhabens ist daher eine Änderung des Bebauungsplanes Nr. 16-3 oder die Neu- aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Da das Vorhaben sich nur auf eine konkrete Fläche im Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 16-3 bezieht und dieser Bereich einschl. der zugehörigen textli- chen Festsetzungen bezüglich der Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Begrünung und Maß- nahmen zum Ausgleich vollständig überplant werden muss, hat die Stadt die Neuaufstellung eines Be- bauungsplanes beschlossen.

Mit der Neuaufstellung soll unter Berücksichtigung der umgebenden Erschließungs- und baulichen Situa- tion der für das Vorhaben vorgesehene Bereich des Grundstücks als SO-Gebiet mit der Zweckbestim- mung Erholung/ Ferienhäuser und der westliche Bereich, der für das Vorhaben nicht direkt benötigt wird und dem Eingriffsausgleich und dem Erhalt von Teilen der Fläche als Grünfläche dient, als private Streu- obstwiese ausgewiesen werden. Zudem sind die Art und das Maß der baulichen Nutzungen, die Grund- fläche der Überbauungen sowie die Begrünung und Ausgleichsmaßnahmen neu festzusetzen. Zur Kon- kretisierung der Abgrenzung des Vorhabengrundstücks zu den angrenzenden Straßenflächen mit pla- nungsrechtlicher Sicherung der öffentlichen Erschließung des Grundstückes werden die angrenzenden straßenbegleitenden Grünflächen entlang der Straße in den Geltungsbereich einbezogen. Die Festset- zung der Flächen soll wie im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 16-3 als Verkehrsgrünfläche erfolgen. Lediglich die Zufahrt zum Grundstück soll hier als Straßenverkehrsfläche planerisch gesichert werden.

Da der Planbereich durch Verkehrslärm von der nördlich des Plangebietes gelegenen Landesstraße 1005, von Schienenlärm von der Bahntrasse Heiligenstadt - Bodenrode sowie durch Freizeitlärm von den Freianlagen des Schwimmbades „Vitalpark“ vorbelastet ist und vom Plangebiet selbst aufgrund des Wohnmobilstellplatzes störende Geräusche für die schutzwürdige bauliche Nachbarschaft ausgehen kann, sollen im Plangebiet, soweit erforderlich, Schallschutzmaßnahmen zur Konfliktminimierung und zum Schutz gesunder Wohnbedingungen auf Basis eines Schallschutzgutachtens getroffen werden. Das Schallschutzgutachten wurde seitens des Vorhabenträgers bei dem Ingenieurbüro Frank + Schellenber- ger, Am Schinderasen 6, 99817 Eisenach in Auftrag gegeben.

Um die Auswirkungen der Planungen bezüglich der Natur und Umwelt zu ermitteln und Minimierungs-, Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen, die in den Bebauungsplan einfließen, aufzuzeigen, wurde zum Bebauungsplan eine Umweltstudie durch das Büro Wette + Gödecke GbR, Göttingen erstellt. Mit der fachlichen Beurteilung soll auch sichergestellt werden, dass keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchti- gung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen. Die Umweltstudie ist als fachlicher Beitrag zu den Umweltauswirkungen als Teil 2 der Begründung zugeordnet und damit Be- standteil der Begründung.

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2. Lage im Stadtgebiet Der Planbereich liegt an der Zufahrtsstraße zum Vitalpark der Stadt Heilbad Heiligenstadt, südlich der Straße In der Leineaue und östlich der Straße Leineberg am nördlichen Rand der Ortslage. Östlich grenzt das Hotel „Am Vitalpark“ an das Plangebiet. Südlich befinden sich Wohnbaugrundstücke und Gärten, westlich der Straße Leineberg sind Kleingärten vorhanden.

Der Planbereich liegt noch innerhalb der Ortslage rd. 1.000 m (Luftlinie) nordöstlich der historischen In- nenstadt.

Die nächsten Bushaltestellen liegen in ca. 400 m Entfernung an der Straße Leineberg und Holbeinstraße südlich und westlich des Plangebiets und sind damit noch fußläufig gut zu erreichen.

Die L 1005 mit Verbindungen zu Landesstraßen in Richtung Leinefelde-Worbis und Mengelrode sowie zur A 38 in Richtung Göttingen – Leipzig befindet sich in einer Entfernung von ca. 200 m zum Plangebiet und die A 38 in ca. 2.000 m Entfernung.

Der Bahnhof der Stadt Heilbad Heiligenstadt mit Verbindungen u. a. in Richtung Göttingen und Erfurt befindet sich in ca. 2.000 m Entfernung.

Nachfolgend sind zwei Luftbilder mit der Lage des Plangebiets (rot umrandet) im Stadtgebiet der Stadt Heilbad Heiligenstadt abgedruckt(Google Earth, Bildaufnahme vom 18.04.2018, maßstabslos verkleinert): Luftbild 1, maßstabslos verkleinert, genordet

7 Bebauungsplan Nr. 77 „Reisemobil- und Beherbergungsanlage am Vitalpark“ der Stadt Heilbad Heiligen- stadt Stand: Oktober 2020

Luftbild 2, maßstabslos verkleinert, genordet

3. Flächennutzungsplan / Regionalplanung Im Flächennutzungsplan der Stadt Heilbad Heiligenstadt (Stand 2006) ist das Plangebiet analog zu den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 16-3 als SO-Gebiet Kur-Freizeit dargestellt.

Nachfolgend ist ein maßstabsloser Auszug aus dem Flächennutzungsplan abgedruckt:

8 Bebauungsplan Nr. 77 „Reisemobil- und Beherbergungsanlage am Vitalpark“ der Stadt Heilbad Heiligen- stadt Stand: Oktober 2020

Gemäß § 8 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) ist der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Da der Planbereich bereits als SO-Gebiet dargestellt ist und die geplante Nutzung als Wohn- mobilstellplatz und Tinyhausanlage noch einer Freizeitnutzung zugeordnet werden kann, kann hier der Bebauungsplan als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden.

Sollte seitens der Raumordnung hier eine andere Beurteilung erfolgen, ist der Flächennutzungsplan ana- log zu den Festsetzungen des Bebauungsplans anzupassen. Gemäß § 13 a BauGB kann der Bebau- ungsplan aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert ist. Dabei ist zu beachten, dass die geordnete Entwicklung des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt wird. Die Berücksichtigung der Änderung im Flächennutzungsplan erfolgt im Wege einer Berichtigung des Flächennutzungsplanes ge- mäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB.

Die geplante Nutzung steht der gemeindlichen Nutzung nicht entgegen und stellt eine Weiterentwicklung des Vitalparks mit Hotelanlage durch eine Erweiterung des Beherbergungsangebots an diesem Standort dar. Die vorgesehene Streuobstwiese ergänzt die umgebenden Grünflächen mit Gärten. Die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets ist hier gegeben.

Die Stadt Heilbad Heiligenstadt liegt gemäß Regionalplan Nordthüringen (RPNThüringen) in einem Vor- behaltsgebiet für Tourismus und Erholung. Gemäß Kapitel 4.6 Tourismus und Erholung, Unterkapitel G 4- 19 des RPNThüringen soll u. a. „einer Infrastrukturell geprägten Freizeitgestaltung bei der Abwägung konkurrierender raumbedeutsamer Nutzungen besonderes Gewicht beigemessen werden“. Die Auswei- sung des Wohnmobilstellplatzes - und der Beherbergungsanlage mit Tinyhäusern, stellt eine Verbesse- rung des touristischen Angebots dar und ergänzt zudem das mit dem Vitalpark vorhandene Freizeitange- bot der Stadt. Dem Vorbehaltsgebiet wird damit entsprochen.

4. Umfang des Planbereichs und vorhandener Bestand Die westliche und nördliche Planbereichsgrenze entspricht der im Bebauungsplan Nr. 16-3 festgesetzten Grenze zwischen der Verkehrsgrünfläche und der Straßenverkehrsfläche der Straße Leineberg und In der Leineaue. Die östliche Grenze verläuft entlang der östlichen Flurstücksgrenze des Flurstücks 17/7 und grenzt östlich an eine im Bebauungsplan Nr. 16-3 festgesetzte öffentliche Grünfläche mit Flächen zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern, die in der Örtlichkeit auch entsprechend vorhanden ist, an. Die südliche Planbereichsgrenze verläuft entlang der Nordseite des vorhandenen und im Bebauungsplan Nr. 16-3 festgesetzten Gehwegs von der Stichstraße vor dem Hotel „Am Vitalpark“ zur Straße Leineberg.

Der Planbereich mit einer Größe von ca. 7.957 m² umfasst damit Teile des Flurstücks 17/7, der Flur 24, Gemarkung Heilbad Heiligenstadt, das neben den Geltungsbereich auch Teile der südlich, nördlich und westlich des Plangebiets gelegenen Straßen und Wege sowie eine südlich des vorhandene Gehweges gelegene Grünfläche enthält.

Das Plangebiet stellt sich vorrangig als weitestgehend ausgeräumte extensiv genutzte Grünlandfläche und die Verkehrsgrünflächen zu den das Plangebiet umgebenden Straßen mit Baumpflanzungen und Wiesenstrukturen dar. Innerhalb der Verkehrsgrünflächen sind entlang der Straßen An der Leineaue und Leineberg ca. 18 Laubbäume vorhanden sowie Straßenseitengräben, Straßenschilder und eine Werbeta- fel für das Hotel und den Vitalpark. An der nordöstlichen Ecke der Verkehrsgrünfläche befindet sich ein Einlaufbauwerk, das das anfallende Niederschlagswasser unter der Straße in Richtung Norden zur Vor- flut Eichbach führt. Das Plangebiet weist ein Gefälle in Nordostrichtung auf. Der Höhenunterschied be- trägt von der südwestlichen zur nordöstlichen Planbereichsecke ca. 14 m.

Nachfolgend ist ein Luftbild (Google Earth, Bildaufnahme vom 18.04.2018, maßstabslos verkleinert) und ein Übersichtsplan mit dem Planbereich abgedruckt, um den Bestand und die Ausgangssituation zu do- kumentieren: 9 Bebauungsplan Nr. 77 „Reisemobil- und Beherbergungsanlage am Vitalpark“ der Stadt Heilbad Heiligen- stadt Stand: Oktober 2020

Luftbild, maßstabslos verkleinert, genordet

In der Leineaue

Übersichtsplan DTK 10 , maßstabslos mit Kennzeichnung des Planbereichs (roter Kreis)

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Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 16-3 „ Am Schindanger Nr. 16-3 - 3- Ände- rung“:

- Die Flächennutzung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 77 ist vorrangig als SO-Gebiet Kur-Freizeit mit einer Flächengröße von ca. 7.226 m² festgesetzt. - Innerhalb des SO-Gebiets sind gemäß der textlichen Festsetzung 1.2 des Bebauungsplanes Nr. 16-3 öffentliche oder private Grünflächen, Flächen für Freizeitgestaltung, die dem Kurbetrieb zuzu- ordnen sind, Bauvorhaben, die den vorgenannten Nutzungen zuzuordnen sind mit einer max. Bau- höhe von 5,50 m, gemessen am höchsten Geländepunkt der Außenwände des Baukörpers bis zum First, zulässig. - Gemäß der textlichen Festsetzung 3. sind Nebenanlagen nur innerhalb der überbaubaren Grund- stücksfläche zulässig. - Gemäß der textlichen Festsetzung 4. wurde eine Überschreitung der GRZ gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ausgeschlossen. - Die überbaubare Grundstücksfläche wurde mit einem Abstand von 3,0 zu den Grundstücksgrenzen mit Baugrenzen großzügig festgesetzt. - Das Maß der baulichen Nutzung und Bauweise wurde mit einem Vollgeschoss, einer GRZ von 0,1 und eine offenen Bauweise bestimmt. - Nach Norden und Westen sind Verkehrsgrünflächen mit zu erhaltenden Bäumen (18 Stk.) mit einer Flächengröße von insgesamt ca. 727 m² festgesetzt. Diese Verkehrsgrünflächen wurden für die Neuaufstellung übernommen. - Durch die textliche Festsetzungen 6.3 wurde eine Bepflanzung von 1.100 m² Grundstücksfläche mit Sträuchern und Bäumen vorgegeben, wobei pro 100 m² Pflanzfläche 40 Sträucher und 1. Baum (Laubbaum od. Hochstammobstbaum) zu pflanzen sind. - An der Nor- und Westseite grenzen festgesetzte Straßenverkehrsflächen, an der Südseite eine Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung -Fußweg- mit einer Breite von 4,0 m und im Osten eine öffentliche Grünfläche mit einer Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern an.

Nachfolgend ist ein maßstabsloser Auszug aus dem Bebauungsplan Nr. 16-3 abgedruckt:

Auszug aus dem Bebauungsplan Nr. 16-3, maßstabslos

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5. Eigentumsverhältnisse und bodenordnende Maßnahmen Die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich im Eigentum der Stadt Heilbad Heili- genstadt. Der Vorhabenträger möchte die für das Vorhaben benötigten Flächen von der Stadt erwerben.

Zur Neuordnung der Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird ggf. ein Bodenord- nungsverfahren nach § 45 ff. Baugesetzbuch durchgeführt.

6. Finanzierung Der Stadt entstehen mit der Aufstellung des Bebauungsplans keine Kosten. Die Planungskosten werden vom Vorhabenträger getragen. Zwischen der Stadt Heilbad Heiligenstadt und dem Vorhabenträger wird ein Städtebaulicher Vertrag gemäß § 11BauGB abgeschlossen.

7. Verfahren Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 29.10.2019 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 77 „Reise- mobil- und Beherbergungsanlage am Vitalpark“ der Stadt Heilbad Heiligenstadt im beschleunigten Ver- fahren nach § 13a BauGB ohne eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB beschlossen.

Mit dem Bebauungsplan werden bestehende Bauflächen, die bereits in einem rechtskräftigen Bebau- ungsplan als SO-Gebiet und Verkehrsgrünflächen festgesetzt sind, überplant. Der Bebauungsplan dient der weiteren Entwicklung dieses Bereiches mit einer alternativen Bebauung des SO-Gebiets zur Förde- rung des an diesem Standort vorhandenen Erholungs- und Freizeitangebots mit einer Ergänzung des bestehenden Beherbergungsangebots. Die vorgesehenen Planungsziele stellen damit eine Maßnahme der Innenentwicklung dar. Vom Bebauungsplan werden keine Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (FFH-Gebiete), Europäische Vogelschutzgebiete noch sonstige Schutzkategorien gemäß §§ 23-30 BNatSchG betroffen. Die Festsetzungen haben keine Auswirkungen auf Natur und Umwelt, da das Ge- biet bereits gemäß rechtskräftigen Bebauungsplan bebaubar ist. Die Erhöhung der Grundfläche gegen- über dem rechtskräftigen Bebauungsplan kann durch Vermeidungs-, Minderungs- und Ausgleichsmaß- nahmen innerhalb des Plangebiets kompensiert werden. Ein UVP-pflichtiges Vorhaben wird mit der Än- derung nicht vorbereitet. Der Schwellenwert von 20.000 m² bebaute Grundfläche gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB wird aufgrund der Flächengröße des SO-Gebiets von nur ca. 5.320 m² und der aus den Fest- setzungen resultierenden Grundfläche von ca. 2.280 m² nicht erreicht. Da damit die Kriterien zur Durch- führung des Aufstellungsverfahrens im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) erfüllt werden, ist das Aufstellungsverfahren nach § 13a BauGB zulässig.

8. Festsetzungen

8.1 Größe und Gliederung des Gebietes Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst eine Fläche in einer Größe von ca. 7.957 m². Von der Gesamtfläche entfallen auf:

1. Art der baulichen Nutzung SO-Gebiet Zweckbestimmung Erholung/ Ferienhäuser ca. 5.320 m²

2. Verkehrsflächen Straßenverkehrsflächen ca. 55 m²

3. Grünflächen Private Grünfläche Streuobstwiese ca. 1.455 m² Öffentliche Grünfläche Verkehrsgrün ca. 1.127 m²

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8.2 Art der baulichen Nutzung Die Flächen, die einer Bebauung den Planungszielen entsprechend zugeführt werden sollen, werden als SO-Gebiet gemäß § 10 Abs. 1 BauNVO (Sondergebiet, die der Erholung dienen) mit der Zweckbestim- mung Erholung/ Ferienhäuser mit einer Flächengröße von rund 5.300 m² festgesetzt. Das SO-Gebiet dient der Erholung von Reisenden und dem Tourismus für die Stadt Heilbad Heiligenstadt und der Regi- on.

Gemäß § 10 Abs. 2 BauNVO sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und fest- zusetzen. Dies erfolgt mit der textlichen Festsetzung 1.1. Gemäß dieser textlichen Festsetzung werden im SO-Gebiet den Planungszielen entsprechend die Anlage einer privaten Wohnmobilstellplatzanlage und Ferienhäuser bzw. Beherbergungen in Form von Tinyhäusern (Minihäusern) sowie den dazu not- wendigen Sanitär-, Ver- und Entsorgungseinrichtungen und den notwendigen Stellplätzen und Nebenan- lagen einschl. Spielflächen mit Spielgeräten zugelassen.

Der vorgenannte Nutzungskatalog entspricht dem Entwicklungskonzept für das SO-Gebiet. Geplant ist bisher die Anlage eines Wohnmobilstellplatzes mit ca. 14 Stellplätzen für Wohnmobile sowie den not- wendigen Zufahrten und einer Entsorgungs- und Müllstation. Für die Beherbergung bzw. als Ferienhäu- ser sind derzeit 8 Tinyhäuser geplant mit zugeordneten Terrassen sowie den dazu notwendigen Stellplät- zen und Zuwegungen. Für die Gesamtversorgung der Anlage mit Sanitär-, Abstell-, Versorgungs- und Hausmeisterräumen einschl. eines Kiosks (u.a. Räumen) ist ein Versorgungs- und Sanitärgebäude ge- plant. Die vorgenannten Nutzungen werden mit dem festgesetzten Nutzungskatalog erfasst.

8.3 Maß der baulichen Nutzung

Grundfläche

Um die Flächenüberbauung gezielt zur regeln und übermäßige Flächenverdichtungen zum Schutz des Bodens und des Wasserhaushaltes zu vermeiden, werden die Grundflächen und die Art der Befestigung der verschiedenen Nutzungen (Zufahrten, Zuwegungen, Stellplätze, Gebäude) festgesetzt.

Gemäß der textlichen Festsetzung 1.2 wird

- für Zufahrten, -wege und Stellplätze eine Grundfläche von bis zu 1.800 m² in wassergebundener Bauweise (bspw. Schotter, Splitt) zugelassen. Zusätzlich ist eine Vollversiegelung (bspw. Asphalt, Pflaster) für Wege, Zufahrten, Terrassen und Ver- und Entsorgungsanlagen auf bis zu 350 m² zuläs- sig, - für Sanitär- und Versorgungsgebäude eine Gesamtgrundfläche von bis zu 150 m² und für die Ti- nyhäuser eine Gesamtgrundfläche von bis zu 240 m² zugelassen, - die Grundfläche der einzelnen Tinyhäuser auf max. 30 m² je Haus beschränkt.

Mit den vorgenannten Festsetzungen wird die Flächenversiegelung erheblich reduziert. Nur für notwendi- ge Bereiche, wie dem Einfahrtsbereich zum Grundstück, behinderten gerechte Zuwegungen sowie den Gebäuden und Terrassen sind Vollversiegelungen vorgesehen. Die Festsetzung der Grundfläche berück- sichtigt hier das Entwicklungskonzept sowie dem Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und der Vermeidung von Bodenversiegelungen.

Da hier die Entwicklung von Minihäusern angestrebt wird und keine Anlage mit größeren Ferienhäusern entstehen soll, die sich aufgrund der geringen Flächengröße des Grundstückes nicht in das Umfeld ein- fügen und nur wenige Häuser zulassen würde, wird die Grundfläche der Tinyhäuser beschränkt.

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Vollgeschosse

Da hier, wie bereits im wirksamen Bebauungsplan vorgesehen, zur Einfügung in das Orts- und Land- schaftsbild eine Bebauung mit geringer Gebäudehöhe entstehen soll, wird die Zahl der Vollgeschosse auf ein Vollgeschoss begrenzt. Diese Zahl ist auf für die geplante Bebauung ausreichend bemessen.

Geschossflächenzahl (GFZ)

Da nur eine eingeschossige Bebauung zulässig ist, ist die Festsetzung einer GFZ nicht erforderlich.

Höhe der baulichen Anlagen

Bereits im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 16-3 wurde die Höhe der baulichen Anlagen auf 5,50 m beschränkt. Dies wurde insbesondere aufgrund des hohen Gefälles des Plangebiets mit ca. 14 m und der damit verbundenen Sichtwirkung bei hohen Gebäuden zur Einfügung der Bebauung in das Erholungs- und Freizeitumfeld für erforderlich erachtet. Diese Vorgabe soll auch weiterhin gelten. Die Planungen sehen hier Gebäude von bis zu 5,0 m vor (Tinyhäuser ca. 3,80 m, Sanitär und Versorgungsgebäude ca. 4,50 m).

In Anlehnung an die bisherigen Festsetzungen zur Höhe der baulichen Anlagen wird die max. Oberkante der Gebäude (First bei Satteldachformen, Oberkante Attika (Oberkante des höchsten Dachrandes von Flachdächern, gebildet durch den Schnittpunkt Außenfläche Außenwand mit Oberkante Dachrand), höchster Dachabschluss bei Pultdächern und anderen Dachformen (z. B. Zeltdach, Tonnendach)) mit 5,0 m senkrecht gemessen vom höchsten vorhandenen Geländepunkt, der mit der Außenseite der Außen- wand der Gebäude angeschnitten wird, bis zur Oberkante der Gebäude, festgesetzt. Damit wird ein Ein- fügen der Bebauung in das Orts- und Landschaftsbild an diesem Standort ausreichend gewährleistet. Da sich der Bezugspunkt auf das höhere Geländeniveau bezieht, verbleiben bezüglich der Höhe auch bei Modellierung des Geländes ausreichende Höhen für die Gebäude.

8.4 Bauweise, Baugrenzen, überbaubare Grundstücksflächen

Bauweise

Aufgrund der festgesetzten geringen Grundflächen für Gebäude von insgesamt max. 150 m² und 240 m² und der Beschränkung der Grundfläche für die Minihäuser ist die Festsetzung der Bauweise nicht erfor- derlich.

Überbaubare Grundstücksgrenzen, Baugrenzen

Bei der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche wird das Entwicklungskonzept zu Grunde ge- legt, das die Tinyhäuser in den höher gelegenen südlichen Grundstücksbereichen, das Versorgungs- und Sanitärgebäude im nordwestlichen und etwas tieferliegenden Bereich des SO-Gebiets und die Wohnmo- bilstellplätze im nördlichen und insbesondere im nordöstlichen tieferen und zur Straße orientierten Be- reich des SO-Gebiets verortet hat. Die überbaubare Grundstücksfläche wird mit Baugrenzen so festge- setzt, dass sie die geplanten Tinyhäuser und das Versorgungs- und Sanitärgebäude umfasst. Die Bau- grenzen halten zur südlich Grenze des SO-Gebiets einen Abstand von 4,25 m und nach Osten einen Abstand von 3,0 m ein. Im Westen grenzt die überbaubare Grundstücksfläche an die Streuobstwiese. Die nördliche Grenze der überbaubaren Grundstücksfläche verläuft im östlichen Bereich mit einem Ab- stand von ca. 10 m zur südlichen Baugrenze und verläuft dann diagonal durch das SO-Gebiet in nord- westliche Richtung bis auf ca. 13 m zur nördlichen Grenze des SO-Gebiets. Mit der Festsetzung soll die Lage der Gebäude in den südlichen Bereich auch aus Gründen des Schallschutzes gegenüber dem Straßenlärm von der L1005 möglichst weit von den Verkehrswegen bestimmt werden. Mit der textlichen Festsetzung 2.1 wird bestimmt, dass die Gebäude mit Ausnahme von technischen Ver- und Entsor-

14 Bebauungsplan Nr. 77 „Reisemobil- und Beherbergungsanlage am Vitalpark“ der Stadt Heilbad Heiligen- stadt Stand: Oktober 2020

gungseinrichtungen (z. B. Trafo- und Entsorgungsstation, Müllbehälterstandort mit Einhausung) nur in- nerhalb der mit Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind. Das Versor- gungs- und Sanitärgebäude ist den technischen Ver- und Entsorgungseinrichtungen bei denen vorrangig Anlagen wie, z.B. eine Trafostation oder die Entsorgungsstation für die Wohnmobile gemeint sind, nicht zuzuordnen und zählt zu den Gebäuden, die nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind. Es stellt hier keine Nebenanlage im Sinne des § 14 BauNVO dar.

Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO mit Ausnahme von 3 Zuwegungen mit Breiten von max. je 1,50 m bzw. 3,0 m und Grundstückseinfriedungen sind ansonsten außerhalb der überbaubaren Grund- stücksfläche und der Fläche für Stell- und Wohnmobilstellplätze unzulässig und damit nur innerhalb der vorgenannten Flächen zulässig. Mit der Zulässigkeit der Gehwege sollen fußläufige Anschlüsse zur Ho- telanlage und zum südlich gelegenen Weg ermöglicht werden.

Für die Stellplatzanlagen (Wohnmobilstellplätze und Stellplätze für Tinyhäuser) wird eine Fläche für ent- sprechende Nutzungen einschl. der notwendigen Zufahrten als Fläche für Stell- und Wohnmobilstellplätze festgesetzt. Gemäß der textlichen Festsetzung 2.3 sind entsprechende Anlagen nur innerhalb der vorge- nannten Fläche und der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Da die Abgrenzung der Stellplatzan- lage zu der überbaubaren Grundstücksfläche für Gebäude aufgrund der vorhandenen Geländehöhen und den notwendigen Geländemodellierungen für die Erstellung der Stellplatzanlagen nicht eindeutig be- stimmbar ist, werden die Stellplätze auch innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zugelassen.

8.5 Grünflächen, sonstige Begrünung, Ausgleichsmaßnahmen

Private Grünfläche, Streuobstwiese

Um den Flächeneingriff für das SO-Gebiet gering zu halten und einen Ausgleich für die gegenüber den bisherigen Festsetzungen höhere Flächenversiegelung zu schaffen, wird der westliche Geltungsbereich als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Streuobstwiese festgesetzt. Gemäß der textlichen Fest- setzung 4.2 ist dort pro 100 m² extensiv bewirtschaftete Wiese ein hochstämmiger Obstbaum anzupflan- zen.

Auf der privaten Grünfläche ist eine Verlängerung des im SO-Gebiet vorgesehenen begrünten Lärm- schutzwalls, entlang des südlich des Plangebiets verlaufenden Gehwegs und der Straße Leinberg, ge- plant, die jedoch noch nicht abschließend ist. Um die Anlage der begrünten Verwallung, die auch als Sichtschutz und als dem Gehweg und der Straße begleitende Begrünung dienen kann, auch innerhalb der privaten Grünfläche zu ermöglichen, wird mit der textlichen Festsetzung 4.2 eine entsprechende Ver- wallung bis zu einem Meter Höhe und einer Bepflanzung mit einem Strauch pro 2,5 m² Wallfläche zuge- lassen. Die Anlage wird hier jedoch nicht verbindlich festgesetzt, da sie für den Ausgleich nicht erforder- lich ist und die Streuobstwiese auch ohne die Verwallung mit Heckenpflanzung eine attraktive Grünanla- ge an der Zufahrt zum Vitalpark darstellt.

Gemäß der textlichen Festsetzung 1.2 ist innerhalb der privaten Grünfläche auch eine Grundstücksein- friedung zulässig. Dies soll eine Gesamteinfriedung des Vorhabengrundstücks (SO-Gebiet incl. Streu- obstwiese) ermöglichen.

Öffentliche Grünfläche, Straßenverkehrsgrün

Die im Bebauungsplan Nr. 16-3 festgesetzten öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung Ver- kehrsgrün zu den Straßen Leineberg und In der Leineaue werden übernommen. Hier besteht kein grund- sätzlicher Änderungsbedarf. Für die geplante Zufahrt zum SO-Gebiet wird die Verkehrsgrünfläche zur Straße In der Leineaue auf eine Breite von ca. 14 m unterbrochen. Dieser Bereich wird als Straßenver- kehrsfläche festgesetzt, um die Erschließung des SO-Gebiets planungsrechtlich zu sichern.

15 Bebauungsplan Nr. 77 „Reisemobil- und Beherbergungsanlage am Vitalpark“ der Stadt Heilbad Heiligen- stadt Stand: Oktober 2020

Die innerhalb der Verkehrsgrünfläche vorhandenen Bäume, die der Baumschutzsatzung der Stadt Heil- bad Heiligenstadt unterliegen, werden bis auf einen Baum, der für die Zufahrt entfallen muss, wie im wirksamen Bebauungsplan als zu erhaltende Bäume festgesetzt. Insgesamt werden 17 als zu erhaltende Bäume festgesetzt. Zum Ausgleich des Entfalls des Baumes und um Lücken in der Baumreihe entlang der Straßen zu schließen, wird die Pflanzung von zwei neuen Bäumen innerhalb der Verkehrsgrünfläche festgesetzt. Die Neupflanzungen sind auf die Forderung zu Baumpflanzungen, die sich aus der Baum- schutzsatzung ergeben, anzurechnen.

Für eine Verbreiterung der Gehwegsparzelle mit dem vorhandenen Gehweg an der südlichen Planbe- reichsgrenze, wird für die Anlage einer Mulde zur Ableitung von anfallenden Niederschlagswasser vom Weg und zur Sicherstellung, dass die vorhandenen Trinkwasserleitung entlang des Weges innerhalb der öffentlichen Flächen verbleibt, eine öffentliche Verkehrsgrünfläche mit einer Breite von ca. 0,75 m festge- setzt.

Östlich des SO-Gebiets zu der im wirksamen Bebauungsplan festgesetzten an das Plangeiet angrenzen- den öffentlichen Grünfläche wird ebenfalls eine öffentliche Verkehrsgrünfläche mit einer Breite von 6,0 m festgesetzt. Mit dieser Fläche sollen ebenfalls vorhandene Leitungen (Trinkwasserleitung und Elt- Leitungen) dahingehend gesichert werden, dass sie in einer öffentlichen Fläche verbleiben. Zudem soll diese Fläche die bestehende öffentliche Grünfläche zur weiteren Eingrünung des Plangebiets nach Osten zur Hotelanlage ergänzen. Innerhalb dieser Fläche ist die Anlage eines Gehwegs von der Wohnmobilstel- lplatzanlage in Richtung Hotel und Vitalpark geplant.

Mit den textlichen Festsetzungen 4.3. werden die Erhaltungs-, Pflanz und Befestigungsmaßnahmen in- nerhalb der Verkehrsgrünflächen verbindlich geregelt. Mit der Festsetzung 4.3.1. wird bestimmt, dass die vorhandenen Bäume zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen sind. Mit der Festsetzung 4.3.2 wird die Bepflanzung der festgesetzten anzupflanzenden Bäume mit Winterlinden vorgegeben und mit der Fest- setzung 4.3.3 werden die zulässigen Befestigungen und baulichen Anlagen innerhalb der Verkehrsgrün- flächen geregelt. Gemäß der Festsetzung 4.3.3. werden die neuanzulegenden Wege mit einem Weg in einer Breite von 3,0 m über die östliche Verkehrsgrünfläche und zwei Wege mit Breiten von je 1,5 m über die südliche Verkehrsgrünfläche zugelassen. Darüber hinaus werden auch verkehrstechnische Anlagen wie beispielsweise Straßenlaternen oder Verkehrsschilder, Straßenbankette und Werbeschilder sowie Ver- und Entsorgungseinrichtungen und-anlagen und notwendige Rettungswege, soweit diese zusätzlich zu den ausgewiesenen Zufahrten und Wegen erforderlich werden, zugelassen, um bestehende Analgen planungsrechtlich zu sichern und erforderliche neue Analgen, wie z.B. die Entwässerungsmulde entlang der südlichen Planbereichsgrenze, die zu den Entsorgungseinrichtungen zählt, und neue Leitungsque- rungen für die Ver- und Entsorgung des SO-Gebiets, zu ermöglichen.

Sonstige Begrünung und Ausgleichsmaßnahmen

Für die Begrünung des SO-Gebiets wird mit der textlichen Festsetzung 4.1.1. bestimmt, dass pro 125 m² Überbauung (Grundfläche der Gebäude, Stell- und Wohnmobilstellplätze, Wege, Zufahrten, Terrassen und Ver- und Entsorgungsanlagen) 1 Baum (StU 18-20 cm) und zusätzlich zur Festsetzung Nr. 4.1.4. 40 m² Strauch-/Heckenpflanzung (min. 1 Stk. pro 2,5 m²) anzupflanzen sind. Bei ca. 2.280 m² max. zu- lässiger überbaubaren Grundstücksfläche müssen ca. 18 Bäume gepflanzt werden. Die Zahl der anzu- pflanzenden Bäume wird hier auf den Versiegelungsumfang bezogen und soll eine dem Baufortschritt entsprechende Umsetzung ermöglichen. Auf die Baumpflanzungen können auf die nach der Stellplatz- satzung der Stadt Heilbad Heiligenstadt geforderten Baumpflanzungen bei Stellplatzanlagen angerechnet werden. Bezogen auf die Stellplatzanzahl von ca. 21 Stellplätzen müssen nach der Stellplatzsatzung bei einem anzupflanzenden Baum pro 6 Stellplätze ca. 4 Bäume gepflanzt werden. Die Zahl der vorgegebe- nen Baumpflanzungen ist ausreichend gegeben, um die Forderungen der Stellplatzsatzung zu erfüllen.

16 Bebauungsplan Nr. 77 „Reisemobil- und Beherbergungsanlage am Vitalpark“ der Stadt Heilbad Heiligen- stadt Stand: Oktober 2020

Ergänzend zu den Baumpflanzungen sind im SO-Gebiet zu Begrünung und auch zu gestalterischen Glie- derung der unterschiedlichen Nutzungen gemäß der textlichen Festsetzung 4.1.1. auf 40 m² Fläche Strauch-/Heckenpflanzungen vorzunehmen. Die verbleibenden unbebauten Grundstücksflächen sind gemäß der textlichen Festsetzung 4.1.3. zur Einfügung in das grüne Umfeld und aus Gründen des Natur- schutzes als artenreiche, extensive maximal 3-schürige Grasfluren bzw. Wiesen anzulegen.

Zu Reduzierung bzw. Minderung der Flächenversiegelung wird zudem bestimmt, dass ein Großteil der Flächenbefestigungen der Stellplätze mit ihren Zuwegungen und Wege innerhalb des SO-Gebiets in wasserdurchlässiger Bauweise und lichtundurchlässige Flachdächer der Gebäude ab einer Dachflächen- größe von 30 m² (die Tinyhäuser sollen hier aus gestalterischen und bautechnische Gründen ausge- nommen werden) dauerhaft extensiv zu begrünen sind. Die Begrünung der Dachflächen dient zudem der Abmilderung sommerlicher Hitzeeffekte und Verbesserung des Habitatangebots.

Als Sichtschutz und zur Begrünung des an der Südseite des SO-Gebiets vorzusehenden Schallschutz- walls, wird die für den Wall benötigte Fläche als Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen zeichnerisch festgesetzt, die gemäß der textlichen Festsetzung 4.1.4. mit einer geschlossenen Strauchhecke aus mind. 40 Sträuchern pro 100 m² zu bepflanzen ist. Innerhalb der Flä- che ist die Anlage eines Schallschutzwalles bis zu einem Meter Höhe zulässig und kann die Strauch- heckenpflanzung und der Wall mit zwei Wegeverbindungen zum südlich des Plangebiets gelegenen Gehweg auf Breiten von je 1,50 m unterbrochen werden. Zudem ist innerhalb dieser Fläche die Anlage der Grundstückseinfriedung zulässig.

Um die Umsetzung der Maßnahmen auf der Bebauungsplanebene zu regeln, wird mit der textlichen Festsetzung 4.4. vorgegeben, dass die Maßnahmen und Pflanzungen der Festsetzungen 4.1. bis 4.3. zu Lasten der jeweiligen Grundstückseigentümern in der Pflanzperiode nach Fertigstellung der Erschlie- ßungsanlagen und Gebäude herzustellen und in der Folge dauerhaft zu erhalten, zu entwickeln und bei Abgang zu ersetzen sind. Soweit alle Maßnahmen durch die Vorhabenträgerin zu erbringen sind, erfolgt die Sicherung der Übernahme der Maßnahmenumsetzung durch den städtebaulichen Vertrag, der zum Planvorhaben zwischen der Stadt und der Vorhabenträgerin abgeschlossen wird.

8.6 Verkehr Das Plangebiet ist über die vorhandenen Erschließungsstraßen erschlossen. Die Erschließungsstraße ist für den zu erwartenden Verkehr ausreichend bemessen.

Die direkte verkehrliche Erschließung des SO-Gebiets erfolgt von der Straße In der Leineaue. Der An- schlusspunkt an diese Straße wurde mit dem Entwicklungskonzept vorgegeben. Die für den Anschluss benötigte Verkehrsfläche wird auf einer Breite von ca. 14 m als öffentliche Straßenverkehrsfläche festge- setzt und ersetzt damit die im rechtswirksamen Bebauungsplan festgesetzte Verkehrsgrünfläche für die- sen Bereich.

Fußläufige Erschließungen des SO-Gebiets sind zudem nach Süden zum dort verlaufenden Gehweg und nach Osten in Richtung Hotel und Vitalpark geplant. Die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Anlage dieser Wegeverbindungen werden im Bebauungsplan durch entsprechende Festsetzungen gegeben. Die Erschließung der privaten Grünfläche erfolgt über das SO-Gebiet oder/ und den südlich gelegen Gehweg. Mit den vorgesehenen vorhanden und neu zu erstellenden Erschließungsanlagen ist das Plangebiet gut an das bestehende Straßen- und Wegenetz angeschlossen.

Anlagen für den ruhenden Verkehr sind im SO-Gebiet möglich und werden gemäß den erlassenen Fest- setzungen im SO-Gebiet innerhalb der dafür vorgesehenen Fläche für Stell- und Wohnmobilstellplätze 17 Bebauungsplan Nr. 77 „Reisemobil- und Beherbergungsanlage am Vitalpark“ der Stadt Heilbad Heiligen- stadt Stand: Oktober 2020

und innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zugelassen.

Die Streuobstwiese ist Teil des Vorhabenbereichs und wird über das SO-Gebiet erschlossen.

8.7 Regenwasserrückhaltung Aufgrund der hydraulischen Situation der Vorflut ist ein Anschluss von bisher unbebauten Flächen ohne Regenrückhaltung nicht mehr möglich. Daher sind im Bebauungsplan Rückhaltemaßnahmen festzuset- zen, um den Spitzenablauf des Oberflächenwassers zu reduzieren. Dem wird mit der textlichen Festset- zung 3. Flächen für die Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser gefolgt. Da aufgrund der geringen Flächengröße des SO-Gebiets eine zentrale Rückhaltemaßnahme nicht sinnvoll ist, werden über die textliche Festsetzung dezentrale Maßnahmen, die durch die jeweiligen Grundstückseigentümer durchzuführen sind, vorgegeben. Gemäß der Festsetzung 3 ist der Spitzenablauf des Oberflächenwas- sers des Gebiets, soweit das anfallende Niederschlagswasser nicht auf dem Grundstück versickert wer- den kann, für Flächenversiegelungen, die über den mit dem Bebauungsplan Nr. 16-3 „Am Schindanger – 3. Änderung festgesetzten zulässigen Versiegelungswert mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,1 für das SO-Gebiet (die SO-Fläche im B-Plan Nr. 16-3 umfasst die SO-Gebiets- und private Grünfläche des Bebauungsplanes Nr. 77, ca. 723 m² Flächenversiegelung sind derzeit zulässig) hinausgehen, durch geeignete Maßnahmen zurückzuhalten. Geeignete Maßnahmen können hier dezentrale Regenrückhal- temaßnahmen in Form von z. B. Rückstaukanälen, Rückhaltemulden, Leerlaufzisternen, Rückhaltetei- chen u. ä. sein. Das abzuleitende Oberflächenwasser ist nach der Rückhaltung der Vorflut Eichbach über das im nordöst- lichen Planbereich befindliche Einlaufbauwerk und den daran anschließenden vorhandenen Kanälen und Gräben zuzuführen. Gegebenenfalls sind hierzu wasserrechtliche Genehmigungen erforderlich, die zur konkreten Projektumsetzung bei der Unteren Wasserbehörde des Landkreises Eichsfeld einzuholen sind.

8.8 Immissionsschutz Das geplante SO-Gebiet ist durch den Straßenlärm, insbesondere der L1005 und der Straße In der Lei- neaue nördlich des Plangebiets, Schienenlärm von der Bahntrasse Heiligenstadt - Bodenrode südlich und südöstlich des Plangebiets und dem Sport- und Freizeitlärm von den südlich und südöstlich des Plange- biets gelegenem Vitalpark mit Freibad und Volleyballfeldern vorbelastet. Zudem können vom Wohnmobil- stellplatz störende Lärme gegenüber im Umfeld vorhandene schutzwürdige Wohnnutzungen ausgehen. Zur schalltechnischen Untersuchung der auf das Plangebiet einwirkenden Lärmgeräusche wurde das Ingenieurbüro Frank + Schellenberger GbR, Am Schinderasen 6, 99817 Eisenach durch die Vorhaben- trägerin beauftragt. Das Gutachten stellt zusammenfassend fest (Schallimmissionsprognose Nr. LG 1/2020, zu den Schal- limmissionen eines Caravanstellplatzes im Rahmen des B-Plan-Verfahrens „Ferienhausstandort am Vi- talpark“ am Standort „In der Leineaue“ in Heilbad Heiligenstadt, 28.04.2020, Ingenieurbüro Frank & Schellenberger GbR, Am Schinderasen 6, 99817 Eisenach, Seiten 21 bis 24, Kapitel 9. Zusammenfas- sung und Diskussion):

Auszug aus dem Gutachten

9. Zusammenfassung und Diskussion

Der Auftraggeber plant am Standort „In der Leineaue“ in Heiligenstadt die Errichtung eines Caravanstell- platzes mit Ferienhäusern. Im Zuge der Erstellung des Bebauungsplans wurde deshalb eine Betrachtung der aufkommenden Schallimmissionen gefordert. Diese wurden im vorliegenden Gutachten berechnet.

Die Lage des Plangebietes liegt im nordöstlichen Bereich der Stadt Heiligenstadt und kann der Anlage 1 entnommen werden. Im Süden, Westen und Norden befinden sich die nächsten Wohnbebauungen. Im

18 Bebauungsplan Nr. 77 „Reisemobil- und Beherbergungsanlage am Vitalpark“ der Stadt Heilbad Heiligen- stadt Stand: Oktober 2020

Osten grenzt das Hotel „Am Vitalpark“ an das Gebiet. Das Grundstück ist durch die Straße „In der Lei- neaue“ an den Verkehr angeschlossen. Fotos der Immissionsorte und des Plangebiets sind in Anlage 4 dargestellt.

Eine Kopie des Entwurfs im derzeitigen Planungsstand ist in Anlage 3 hinterlegt. Geplant sind ein Cara- vanstellplatz sowie ein Bereich für Ferienhäuser (Tiny Houses).

Gemäß Auftrag wurde die rechnerisch zu erwartenden Schallimmissionen durch den Straßenverkehrs- und den Schienenlärm untersucht. Weiterhin wurden die Immissionen des geplanten Freibades berück- sichtigt und die zu erwartenden Immissionen durch die Aktivitäten auf dem Ferienstandort an den nächst- gelegenen Bebauungen prognostiziert.

Im Rahmen der vorliegenden Prognose wurden die prognostischen Emissionen (Prognose 2030) folgen- de Verkehrswege berücksichtigt:

L1005

Bahnstrecke Abschnitt Heiligenstadt – Bodenrode 6343

Für die Zufahrtsstraße „In der Leineaue“ wurden aufgrund mangelnder Daten pauschale Festlegungen getroffen.

Zur Beurteilung der zu erwartenden Immissionen im Plangebiet wurden 6 Immissionspunkte an dem Bau- feld der Ferienhäuser festgelegt, deren Lage Anlage 3 entnommen werden kann.

Es wurde ein 3D Rechenmodell erstellt, welches in Anlage 15 dargestellt ist.

Die Emissionen der Verkehrswege wurden auf der Grundlage der Angaben der Deutschen Bahn in Anla- ge 6 und des Prognosemodelles des Landesamtes für Bau und Verkehr in Anlage 5 berechnet. Detaillier- te Angaben dazu können dem Punt 6 entnommen werden.

Unter Punkt 7 bzw. Anlage 9 und 10 wurden die Ergebnisse der Berechnungen dokumentiert. Demnach ergeben sich für den Verkehrslärm (Summe Straßenverkehr und Bahnlärm) Überschreitungen der STO nachts um rund 1 dB. In einem nächsten Schritt wurde ein Schallschirm mit 100 m Länge und 1 Metern Höhe an der südlichen Grundstücksgrenze (Position siehe Anlage 15.3) berücksichtigt. Wie den Berech- nungen in Anlage 14 dokumentiert, ergibt sich damit eine Einhaltung der schalltechnischen Orientie- rungswerte für Verkehrslärm.

Die Emissionen des Freibades wurden dem bereits erstellten Gutachten (18) entnommen und im Maxi- malansatz für einen dauerhaften Betrieb innerhalb der Ruhezeit berechnet. Die sich ergebenden Werte (Berechnung Anlage 11) unterschreiten die Richtwerte der Ruhezeiten der Freizeitrichtlinie um mindes- tens 9 dB in der Tageszeit. Die Berechnung der Spitzenpegel in Anlage 14.3.1 ergab keine Überschrei- tung der Richtwerte.

Wie unter Punkt 8.3 ausgeführt ergibt sich der Lärmpegelbereich III für das gesamte Plangebiet. Das erforderliche resultierende Schalldämm-Maß der Außenbauteile beträgt damit für Wohnräume 35 dB und für Büroräume 30 dB.

Zur Beurteilung der Emissionen des Caravanstellplatzes wurden 2 Immissionspunkte an der nächstgele- gen Wohnbebauung und dem benachbarten Hotel betrachtet, deren Lage in Anlage 15.3 ersichtlich ist. Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchungen wurden die relevanten Schallimmissionen durch den Park- und Fahrverkehr des Caravan- und des Besucherparkplatzes berücksichtigt. Zusätzlich betrachtet wurden die Kommunikationsgeräusche der Gäste in der lautesten Stunde der Nacht.

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Es wurden Emissionsansätze auf der Basis der Angaben des Auftraggebers bzw. teilweise mit pauscha- len Ansätzen erstellt. In den verwendeten Emissionsansätzen wurden die Einwirkzeiten und erforderli- chen Zuschläge nach TA Lärm bereits berücksichtigt.

Angaben zur Erstellung des Rechenmodells können dem Punkt 7 der vorliegenden Prognose entnommen werden und das Rechenmodell ist in Anlage 15 dargestellt.

Eine Berechnung der Geräuschimmissionen auf der öffentlichen Straße durch den anlagenbezogenen Fahrverkehr wurde nicht durchgeführt, da nur ein geringes Verkehrsaufkommen vorliegt. Ebenso wurde keine Vorbelastungsbetrachtung durchgeführt, da sich keine weiteren schalltechnisch relevanten Gewer- be in der näheren Umgebung befinden.

Die Ausbreitungsberechnungen für die Anlage mit den einzelnen Emissionen und Spitzenpegeln sind in den Anlagen 12 und 13.2 für die Immissionspunkte dokumentiert und eine Isophonendarstellung der Ausbreitungsrechnung für die Tages- und Nachtzeit in 7 m Höhe ist in Anlage 18 zu finden.

Tabelle 10: Berechnungsergebnisse Caravanstellplatz (kritischste Punkte, Werte gerundet)

Immissionspunkte Berech- Fas- Immissionsrichtwert Beurteilungspegel nungs- sade tags nachts werk- sonn- nachts höhe tags und über Bo- feier- denni- tags veau

m dB(A) dB(A) dB(A) dB(A) dB(A) IP7 4,5 N 60 45 38 38 43 (Wohn-/Geschäftshaus, Leineberg Nr. 8, Misch- gebiet, Anmerk. D. Red.) IP8 7,5 W 55 40 40 41 40 (Hotel „Am Vitalpark“, WA-Gebiet, Anmerk. D. Red.)

Die zulässigen Immissionsrichtwerte (IRW) werden an allen Immissionsorten eingehalten. Wie in der Tabelle 10 ausgeführt, unterschreiten die berechneten Pegel tagsüber die IRW um mindestens 14 dB. In der lautesten Stunde der Nacht werden die Immissionsrichtwerte eingehalten.

Die Berechnungsergebnisse der Spitzenpegel in Anlage 13.2 führen zu einer Überschreitung der Immis- sionsrichtwerte um maximal 10 dB tagsüber und 20 dB in der lautesten Stunde der Nacht. Da die Über- schreitungen durch kurzzeitige Geräuschspitzen kleiner 30 dB zur Tagzeit und kleiner 20 dB in der lau- testen Stunde der Nacht sind, ergeben sich keine Überschreitungen der zulässigen Werte nach TA Lärm.

Auf der Grundlage der Ergebnisse der vorliegenden Schallimmissionsprognose ergeben sich fol- gende Vorschläge für Schallschutzmaßnahmen zum Schutz gegen Außenlärm nach DIN 4109:

1. Zum Schutz gegen Außenlärm sind nach DIN 4109:2016 die Anforderungen aus Tabelle 7 der DIN 4109:2016 an die Luftschalldämmung der Außenbauteile der Ferienhäuser für den Lärmpegelbereich III zu realisieren.

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2. Zur Minderung der Verkehrslärmimmissionen durch die Zugstrecke im Süden ist die Er- richtung eines 100 Meter langen und 1 Meter hohen Lärmschutzes entsprechend den Aus- führungen unter Punkt 8.2 und dem Modell in Anlage 15.3 notwendig.

Die Ausbreitungsrechnungen wurden mit dem Programmpaket Soundplan für Verkehrslärm nach RLS-90 durchgeführt. Der Schienenlärm wurde auf Basis der Schall 03 ebenfalls mit Soundplan berechnet. Bei beiden Berechnungen wurde mit zweifacher Reflexion gerechnet. Das Gelände und die Gebäude wurden auf Grundlage eines digitalen Geländemodelles vom Thüringer Landesamt für Vermessung und Geoin- formation berücksichtigt.

Die Ausbreitungsrechnungen des Caravanstellplatzes und des Freibades wurden mit dem Programmpa- ket Soundplan mit zweifacher Reflexion und unter Mitwindbedingungen nach DIN ISO 9613-2(5) durchge- führt. Die Prognoseungenauigkeit wird mit +/- 3 dB(A) eingeschätzt.

Ende des Auszugs

Den Ausführungen des Gutachtens zum Schallschutz wird grundsätzlich gefolgt und es werden Schall- schutzmaßnahmen im Bebauungsplan zur Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse für das SO-Gebiet festgesetzt.

Da bezüglich der vom Plangebiet ausgehenden Emissionen keine Schallschutzmaßnahmen erforderlich werden, sind hierzu keine Festsetzungen zu erlassen. Bei der konkreten Projektumsetzung sind jedoch die im Schallschutzgutachten genannten Rahmenbedingungen zu beachten. Im Gutachten wird in der Nacht von 22 Uhr bis 6 Uhr von 2 Park- und Fahrbewegungen in der lautesten Nachtstunde und 0,1 Fahrbewegungen pro Stunde je Stellplatz ausgegangen. Der nächtliche Wohnmobil- und Stellplatzver- kehr sollte diesbezüglich im Rahmen der konkreten Projektumsetzung und der späteren Nutzung durch Vorgabe von Ruhezeiten in der Nacht zur Reduzierung des Störungsgrades gegenüber der schutzwürdi- gen Nachbarschaft und auch gegenüber der Tinyhäuser eingeschränkt oder ein nächtliches Befahren der Anlage ausgeschlossen werden. Eine Regelung hierzu ist auf Ebene des Bebauungsplanes nicht mög- lich.

Bezüglich des Freizeitlärms vom Vitalpark müssen keine Schallschutzmaßnahmen erlassen werden, da die zulässigen Grenzwerte eingehalten werden.

Bezüglich der Ergebnisse zur Festlegung eines Schallschutzwalles an der südlichen Grenze des SO- Gebiets ist zu berücksichtigen, dass im Gutachten davon ausgegangen wurde, dass die geplanten Ti- nyhäuser aufgrund der notwendigen Geländemodellierungen mind. 1,0 m unter dem vorhandenen Ge- lände entlang des südlich des Plangebiets gelegenen Gehwegs liegen. Die Berechnungshöhe für die Tinyhäuser wurde mit 1,5 m (Mitte der Fenster) angenommen. Das SO-Gebiet wurde im Schallschutzgut- achten als Mischgebiet eingestuft. Die schalltechnischen Orientierungswerte (STO) nach Beiblatt 1 zur DIN 18005 liegen für Mischgebiete tags bei 60 dB(A) und nachts bei 50 dB(A). Gemäß dem Gutachten wird im Bebauungsplan für die Umsetzung des Schallschutzwalles im Bereich des SO-Gebietes eine Fläche für Nutzungsbeschränkungen oder für Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinn des Bundes-Immissionsschutzgesetzes mit einer Breite von 4,25 m festgesetzt. Gemäß der textlichen Festsetzung 5.2 wird die Errichtung eines 1,0 m hohen Lärmschutz- walles und eine Lage der Erdgeschossebene (Fußboden) der Tinyhäuser von mind. 2,0 m unterhalb der Oberkante des Lärmschutzwalles festgesetzt. Da der Lärmschutzwall an zwei Stellen unterbrochen wer- den soll, wird zudem vorgegeben, dass im Bereich der Unterbrechungen die Erdgeschosseben der Ti- nyhäuser mind. 2,0 m unter dem Geländeniveau liegen müssen. Gegenüber dem dem Schallschutzgut- achten zu Grunde liegenden Planungskonzept weicht das aktuelle Entwicklungskonzept in der Ausdeh-

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nung der Fläche für die Tinyhäuser nach Norden ab. Zur Sicherstellung, dass die zu errichtenden Ti- nyhäuser nicht außerhalb der mit dem Schallschutzwall geschützten Bereiche liegen, wird basierend auf die Ausbreitungsberechnung im Schallschutzgutachten für die nächtliche Immissionsbelastung die Gren- ze des Pegelwertes von 50 dB(A) als Teilung der im Bebauungsplan festgesetzten überbaubaren Grund- stücksfläche dargestellt. Zum Schutz der Übernachtungsnutzung in den Tinyhäusern, wird gemäß der textlichen Festsetzung 5.1 bestimmt, dass die Errichtung der Tinyhäuser nur im südlichen Bereich der bezüglich des Schallschutzes geteilten überbaubaren Grundstücksfläche, dem Bereich, der in dem die schalltechnischen Orientierungswerte eingehalten werden, liegt.

Aufgrund der Gesamtheit der einwirkenden Geräusche wurde für das SO-Gebiet der Lärmpegelbereich III ermittelt. Mit der textlichen Festsetzung 5.3 wird als passiver Lärmschutz daher bestimmt, dass bei allen Aufenthaltsräumen die sich aus dem maßgeblichen Außengeräuschpegel gemäß DIN 4109-2:2018:01 ergebenden Anforderungen an den baulichen Schallschutz umzusetzen sind und der Lärmpegelbereich III zu berücksichtigen ist. Die erforderlichen Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbautei- len von Gebäuden in den jeweiligen Lärmpegelbereichen sind nach DIN 4109 zu ermitteln.

Lärmpegelbereiche und erforderliche resultierende Schalldämm-Maße nach DIN 4109 Maßgeblicher Lärmpegelbereich Aufenthaltsräume in Wohnungen, Büroräume Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten Außenlärmpegel erf. R`w,res in und ähnliches, erf. R`w,res in dB dB(A) dB 61-65 III 35 30

Mit den vorgenannten schalltechnischen Maßnahmen können im Plangebiet und in der baulichen Nach- barschaft gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden.

8.9 Hinweise

Ver- und Entsorgungsleitungen

Zur Berücksichtigung von vorhandenen Ver- und Entsorgungsleitungen bei Baumaßnahmen im beste- henden öffentlichen Straßenraum wird im Bebauungsplan darauf hingewiesen, dass diese Leitungen bei Baumaßnahmen im Bestand zu sichern sind und die Umlegung von Leitungen zu Lasten der Vorhaben- trägerin gehen. Die Tiefbauarbeiten im Bereich der Leitungen, Pflanzmaßnahmen im Bereich von Lei- tungstrassen sowie der Ausbau des Leitungsnetzes für die geplanten baulichen Anlagen im Plangebiet sind frühzeitig mit den Ver- und Entsorgungsträgern abzustimmen.

Gehölzschnitt

Zur frühzeitigen Information der Vorhabenträgerin und Bauherrn zu Gehölzschnitten und der Beseitigung von Gehölzen wird im Bebauungsplan auf die einzuhaltenden Fällzeiten gemäß dem Bundesnaturschutz- gesetz hingewiesen.

Artenschutz

Aus Artenschutzgründen wird zum Schutz von Insekten und nachtaktiven Tieren darauf hingewiesen, dass Beleuchtungen außerhalb von Gebäuden so anzulegen und auszurichten sind, dass Tiere und In- sekten nicht oder nur geringfügig davon betroffen werden.

Denkmalschutz

Aufgrund der Lage des Plangebiets im Siedlungsbereich der Stadt Heilbad Heiligenstadt und der Nähe zum Gewässer Eichbach sind Bodenfunde, die dem Denkmalschutz unterliegen, nicht auszuschließen. Im Bebauungsplan wird daher der allgemeine Hinweis aufgenommen, dass bei Erdarbeiten gemachte

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Bodenfunde gemäß § 16 Thüringer Denkmalschutzgesetz unverzüglich der zuständigen Behörde anzu- zeigen sind.

Baugrunduntersuchungen

Im Bebauungsplan wird zur frühzeitigen Information der Bauherrn und Vorhabenträger darauf hingewie- sen, dass bei Erkundungs- und Baugrundbohrungen, geophysikalische Messungen sowie größere Bau- gruben im Zusammenhang von Baumaßnahmen im Plangebiet bei der Thüringer Landesanstalt für Um- welt und Geologie für eine geologische und bodengeologische Aufnahme frühzeitig anzuzeigen sind. Schichtenverzeichnisse einschl. Erkundungsdaten und der Lagepläne sind nach Abschluss der Maßnah- men dem Geologischen Landesarchiv des Freistaates Thüringen zur Verfügung zu stellen.

Wasserschutzzone

Das Baugebiet liegt vollständig im Bereich in der Trinkwasserschutzzone III des mit Beschluss des Kreis- tags Heiligenstadt vom 15.12.1977 Nr. 160-22/77 festgesetzten Wasserschutzgebietes. Um den Vorha- benträger frühzeitig darauf hinzuweisen, das in der Schutzzone besondere Verbote und Beschränkungen gelten und für bestimmte Vorhaben und Nutzungen mit erhöhten Anforderungen zu rechnen ist, wird im Bebauungsplan auf das Wasserschutzgebiet hingewiesen.

Baumschutzsatzung

Im Bebauungsplan wird zur frühzeitigen Information der Bauherrn und Vorhabenträger darauf hingewie- sen, dass sich innerhalb des Plangebiets Bäume befinden, die der Baumschutzsatzung der Stadt Heilbad Heiligenstadt unterliegen. Die Baumschutzsatzung ist bei notwendigen Baumfällarbeiten im Zuge von Baumaßnahmen zu beachten und anzuwenden.

Aufhebung bestehender Bebauungspläne

Im Bebauungsplan wird darauf hingewiesen, dass mit in Kraft treten dieses Bebauungsplanes die Teilbe- reiche des Bebauungsplanes Nr. 16 „Am Schindanger“ einschl. seiner Änderungen, die innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 77 liegen, außer Kraft treten. Der vorgenannte Bebauungs- plan mit seinen Änderungen ist für den Geltungsbereich das Bebauungsplanes Nr. 77 dann nicht mehr anzuwenden.

9. Umweltschutz

9.1 Umweltschutz Zur Ermittlung von möglichen erheblichen Umweltauswirkungen durch den Bebauungsplan ist gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen. Da es sich bei dem geplanten Vorhaben jedoch um einen Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB mit einer Grundfläche < 20.000 Quadratmetern handelt, ist die Erstellung eines Umweltberichtes nicht erforderlich. Zur ordnungsgemä- ßen Berücksichtigung naturschutzfachlicher Belange wurde jedoch eine Umweltstudie durch das Land- schafts-planungsbüro Wette und Gödecke GbR, Göttingen erstellt, die den Umweltzustand unter Berück- sichtigung der bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 16-3 zusammenfassend beschreibt und mit einer Bewertung belegt. Weiterhin werden schutzgutbezogen die durch den Bebauungsplan zu erwartenden Veränderungen und Beeinträchtigungen der Schutzgüter erläutert. Die Umweltstudie ist der Begründung als Teil 2 beigefügt und Bestandteil der Begründung. Vorgeschlagene Festsetzungen wur- den, soweit rechtlich möglich, übernommen. Die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgt mit der Maßgabe, die Beeinträchtigt des Landschaftsbildes und des Naturhaushaltes gemäß § 1a Abs. 3 BauGB zu vermeiden bzw. auszugleichen Die detaillierten Untersuchungs- und Bewertungsergebnisse zum Natur- und Umweltschutz sind dem

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Umweltbericht zu entnehmen.

9.2 Baugrunduntersuchung Ein Bodengutachten wurde für den Planbereich noch nicht erstellt. Daher können hier keine Aussagen zu den Bodenqualitäten und dem Grundwasserspiegel getroffen werden. Die aufgrund der geologischen und hydrologischen Verhältnisse notwendigen Gründungsmaßnahmen sind zu den konkreten Projekten über einen entsprechenden Fachgutachter durch den Vorhabenträger zu ermitteln. Zur Erweiterung des Kenntnisstandes des Gebietes sind Erkundungs- und Baugrundbohrungen, geophy- sikalische Messungen sowie größere Baugruben im Zusammenhang von Baumaßnahmen im Plangebiet bei der Thüringer Landesanstalt für Umwelt und Geologie für eine geologische und bodengeologische Aufnahme frühzeitig anzuzeigen. Schichtenverzeichnisse einschl. Erkundungsdaten und der Lagepläne sind nach Abschluss der Maßnahmen dem Geologischen Landesarchiv des Freistaates Thüringen zur Verfügung zu stellen.

9.3 Denkmalschutz Im Plangebiet sind nach derzeitigem Kenntnisstand kein Kulturdenkmale gemäß § 2 Thüringer Denkmal- schutzgesetz (ThürDSchG) noch Bodendenkmale oder archäologische Fundstellen, bekannt.

Grundsätzlich ist jedoch darauf hinzuweisen, dass nach § 16 ThürDSchG Zufallsfunde gegenüber der zuständigen Denkmalfachbehörde, hier dem Thüringischen Landesamt für Denkmalpflege und Archäolo- gie, anzeigepflichtig sind. Fund und Fundstelle sind in unverändertem Zustand zu erhalten und zu schüt- zen. Nach § 7 Abs. 4 ThürDSchG gilt der Grundsatz, dass der Träger der Maßnahme als Verursacher von evtl. notwendigen Eingriffen die dabei entstehenden Kosten zu tragen hat. Das betrifft z.B. Aus- schachtungsarbeiten, Trassierungen, Bergung oder auch Dokumentation.

9.4 Trinkwasserschutz Das Plangebiet befindet sich in der Schutzzone III, des mit Beschluss des Kreistags Heiligenstadt vom 15.12.1977 Nr. 160-22/77, festgesetzten Wasserschutzgebietes. Bei Vorhaben und Nutzungen innerhalb des Wasserschutzgebietes sind die Verbote und Beschränkungen der Verordnung zu beachten. Diese können für bestimmte Vorhaben und Nutzungen erhöhte Anforderungen bedeuten.

9.5 Immissionsschutz Das geplante SO-Gebiet ist durch den Straßenlärm, insbesondere der L 1005 und der Straße In der Lei- neaue nördlich des Plangebiets, Schienenlärm von der Bahntrasse Heiligenstadt - Bodenrode südöstlich des Plangebiets und dem Sport- und Freizeitlärm von den südlich und südöstlich des Plangebiets gele- genem Vitalpark mit Freibad und Volleyballfeldern vorbelastet. Zudem können von dem Wohnmobilstell- platz störende Lärme gegenüber im Umfeld vorhandene schutzwürdige Wohnnutzungen ausgehen. Zur schalltechnischen Untersuchung der auf das Plangebiet einwirkenden Lärmgeräusche wurde das Ingenieurbüro Frank + Schellenberger GbR, Am Schinderasen 6, 99817 Eisenach durch die Vorhaben- trägerin beauftragt. Mit dem Freizeitlärm vom Vitalpark und den vom SO-Gebiet ausgehenden Geräusche werden die zuläs- sigen Richtwerte nicht überschritten. Richtwertüberschreitungen liegen durch Verkehrslärm in der Nacht vom Schienenverkehr vor. Um gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten werden daher im Bebauungsplan aktive und passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt und empfohlen. Die detaillier- ten Ausführungen und Begründungen hierzu, sind dem Kapitel 8.8 Immissionsschutz zu entnehmen.

Das Schallschutzgutachten liegt der Begründung als Anlage bei.

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10. Eingriffsregelung Da es sich um ein beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a BauGB handelt, ist ein naturschutzfachlicher Ausgleich der Eingriffe nicht erforderlich.

Dennoch erfolgte die Aufstellung des Bebauungsplanes mit der Maßgabe, die Beeinträchtigt des Land- schaftsbildes und des Naturhaushaltes gemäß § 1a Abs. 3 BauGB zu vermeiden bzw. auszugleichen. Dies wurde durch die Erstellung der beigefügten Umweltstudie vorgenommen.

In der Umweltstudie wurden die Umweltbelange beurteilt und Vorschläge für Festsetzungen zur besseren Eingrünung des Plangebiets und zum Ausgleich von entfallenden Pflanzmaßnahmen und zusätzlichen Flächenversiegelungen erlassen. Die empfohlenen Festsetzungen wurden in die Planung übernommen.

Der Entfall von Bäumen im Plangebiet, die der Baumschutzsatzung der Stadt Heilbad Heiligenstadt unter- liegen, müssen bereits gemäß Satzung ausgeglichen werden. Ersatzpflanzungen sollen ebenfalls im Plangebiet erfolgen und sind bereits in den Festsetzungen berücksichtigt.

Mit den festgesetzten Minimierungs-, Minderungs- und Pflanzmaßnahmen kann ein vollständiger Aus- gleich des Eingriffs in Natur und Landschaft im Plangebiet mit einem Wertüberschuss erzielt werden.

Die detaillierten Aussagen und Empfehlungen im Rahmen der Flächenbilanzierung sind dem Umweltbe- richt zu entnehmen.

Die Pflanzerhaltung sowie die sonstigen Pflanz- und Ausgleichsmaßnahmen sind von den jeweiligen Grundstückseigentümern zu deren Lasten durchzuführen bzw. gehen zu Lasten der Vorhabenträgerin. Hierzu werden vertragliche Vereinbarungen zwischen der Stadt Heilbad Heiligenstadt und der Vorhaben- trägerin getroffen.

11. Technische Infrastruktur Ver- und Entsorgungsleitungen

Im Planbereich liegen im Bereich der vorhandenen öffentlichen Verkehrsgrünflächen Ver- und Entsor- gungsleitungen (Strom, Trinkwasserleitung, Regenwasseranschluss mit Zuleitung zur Vorflut Eichbach). Bei Baumaßnahmen im Bereich der öffentlichen Verkehrsgrünflächen, Straßen und Gehwege sowie den notwendigen Erschließungsmaßnahmen für das SO-Gebiet sind die Ver- und Entsorgungsträger frühzei- tig zu beteiligen. Über die vorhandenen Leitungen kann das SO-Gebiet an das vorhandene Versorgungs- netz angeschlossen werden.

Anschlusspunkte für den Schmutzwasserkanal gibt es im direkten Planumfeld nicht. Die nächsten An- schlusspunkte liegen östlich des Parkplatzes des Vitalparks. Um eine sichere Ableitung des Schmutz- wassers zu gewährleisten, müssen über die öffentliche Straße In der Leineaue und/ oder über den Park- platz ein neuer Schmutzwasserkanal mit Anschluss an das bestehende Leitungsnetz verlegt werden. Die Pläne hierzu sind noch nicht abschließend und werden zur Projektplanung konkretisiert. Das anfallende Schmutzwasser wird mit Anschluss des SO-Gebiets an das bestehende Kanalnetz der zentralen Abwasserbeseitigungsanlage „Leinetal“ zugeführt. Die Anlagen verfügen über genügend Kapa- zitäten um die anfallenden Schmutzwassermengen aufzunehmen.

Die Planung, Errichtung sowie Finanzierung der wasser- und abwassertechnischen Anlagen hat, durch den Erschließungsträger zu erfolgen. Zu diesem Zweck ist der Abschluss eines Erschließungsvertrages zwischen dem Erschließungsträger und dem Zweckverband Wasserversorgung und Abwasserentsor- gung Obereichsfeld (WAZ) erforderlich. Dazu sind vom Erschließungsträger Ausführungspläne (Erschlie- ßungsplan mit Abgrenzung B-Plan Gebiet und Liegenschaften, Dimensionen, Trinkwasserleitungen, schmutz- und Regenwasserkanäle, Hausanschlussleitungen, Gefälle, Höhen) herzustellen, die mit dem

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Zweckverband abzustimmen sind. Dabei ist zu beachten, dass die Grundstücksentwässerungsanlagen gemäß den Forderungen der DIN 1986 auszubilden sind und den Bestimmungen der Entwässerungssat- zung des WAZ entsprechen müssen. Sollte eine Grauwassernutzung (mit Regenwasserzisterne) vorge- sehen sein, so ist eine entsprechende Zähleinrichtung für die Ermittlung der eingeleiteten Abwassermen- gen vorzusehen. Das Rohrleitungssystem darf gemäß DIN 1988 sowie der „Verordnung über allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVBWasserV)“ vom 20. Juli 1980, (BGBl. I S. 1067) keine Verbindung zum Leitungsnetz der öffentlichen Wasserversorgung aufweisen. Die Anlage ist dem WAZ nach Fertigstellung schriftlich zur Abnahme anzuzeigen.

Das anfallende Niederschlagswasser wird, soweit es auf dem Grundstück nicht versickern kann, über den vorhandenen Einlaufpunkt im nordöstlichen Bereich des Bebauungsplans in Richtung Norden der Vorflut Eichbach zugeführt. Die Rückhaltung des Niederschlagswassers wird im Bebauungsplan durch Festset- zung zu dezentralen Rückhaltemaßnahmen geregelt. Eine Rückhaltung ist hier für die versiegelten Flä- chen, die über die im Bebauungsplan Nr. 16-3 festgesetzten Flächenversiegelungen (ca. 723 m² bei einer GRZ von 0,1) für das Plangebiet hinausgehen, erforderlich. Der Nachweis der mengenmäßigen Rückhal- tung durch die Kapazität der dezentralen Rückhaltemaßnahmen ist beim Landkreis Eichsfeld, Untere Wasserbehörde, durch die Vorhabenträgerin zu erbringen. Löschwasserversorgung

Die Löschwassergrundversorgung für das SO-Gebiet kann über das vorhandene Trinkwassernetz sicher- gestellt werden. Das Trinkwassernetz des Zweckverbandes Wasserversorgung Obereichsfeld (WAZ) ist zwar nicht für Löschwasserzwecke ausgelegt, jedoch kann dem öffentlichen Trinkwassernetz über vor- handenen Hydranten Löschwasserwasser zum Grundschutz, entsprechend der aktuellen Versorgungs- bedingungen, entnommen werden. Für einen projektbezogenen höheren Löschwasserbedarf hat der jeweilige Grundstückseigentümer selbst zu sorgen. Dabei ist zu beachten, dass die Speicherbehälter nicht direkt mit der Hausinstallation für die Trinkwasserversorgung verbunden sein dürfen. Das Füllen der Behälter darf nur im freien Auslauf erfolgen. Eine zusätzliche Nachspeisung kann über die in unmittelba- rer Nähe des Grundstückes befindlichen Hydranten erfolgen (mit Standrohr des WAZ). Eine direkte Ver- bindung zwischen Vorratsbehälter und der Hausinstallation sowie Anlagen, die nicht ständig durchströmt werden, ist nach DIN 1988 – 600 nicht gestattet. Eine nicht überbrückbare Rohrunterbrechung ist in die- sem Fall zu garantieren.

Das SO-Gebiet liegt an der öffentlichen Straßenfläche. Zufahrten für die Feuerwehr zu den Gebäuden sind auf den privaten Grundstücken in Abstimmung mit der Feuerwehr gemäß den gesetzlichen Bestim- mungen und den Anforderungen entsprechend durch die jeweiligen Vorhabenträger/ Bauherren anzule- gen. Erschließungsplanung

Eine Erschließungsplanung für das Vorhaben liegt derzeit nicht vor. Diese erfolgt erst zur konkreten Pro- jektplanung. Im Bebauungsplan sind die möglichen Anschlusspunkte für die Ver- und Entsorgung des SO-Gebiets nachrichtlich dargestellt.

Die noch zu erstellen Erschließungsplanung ist Grundlage und Bestandteil des noch abzuschließenden Städtebaulichen Vertrages - § 11 BauGB -.

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12. Umweltstudie mit Eingriffs- und Ausgleichsermittlung s. Anlage Umweltstudie zum Bebauungsplan Nr. 77 „ Reisemobil- und Beherbergungsanlage am Vital- park“, Büro Wette & Gödecke GbR, Göttingen

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Der Stadtrat hat den Bebauungsplan Nr. 77 "Reisemobil- und Beherbergungsanlage am Vitalpark“ der Stadt Heilbad Heiligenstadt bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) sowie die textlichen Festsetzungen (Teil B) nach § 10 BauGB in seiner Sitzung am ………………… als Satzung beschlossen und den Inhalt der Begründung gebilligt.

Aufgestellt:

Heilbad Heiligenstadt, den ………………………… ……………………………………………… Thomas Spielmann Bürgermeister

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