Vorbereitende Untersuchungen Nach § 141 Baugb „Ortsmitte Regenstauf
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
leben findet innen stadt .de a Vorbereitendeh n k Untersuchungeng nachr §e 141 BauGBs f „Ortsmitte Regenstauf mit westlich angrenzenden Flächen L r ä d o zum Regen Aundv zuru Bahnlinie“i Bund-Länder-Städtebauförderungsprogramm n Aktive Stadt- und Ortsteilzentren Impressum Markt Regenstauf Bahnhofstr. 15 93128 Regenstauf Erster Bürgermeister Siegfried Böhringer Reinhold Viehbacher, Leiter des Bauamtes Christoph Hüttl, Dipl Geograph Univ. - Aktives Zentrum www.regenstauf.de im Auftrag des Marktes Regenstauf D I S Dürsch Institut für Stadtentwicklung Dr.-Ing. Hans-Peter Dürsch Architekt, Regierungsbaumeister, Stadtplaner Sachverständiger für Grundstücks- und Immobilienbewertung (TÜV) Dipl.-Geogr. Andrea Grünberg Stadtplanerin Sachverständige für Grundstücks- und Immobilienbewertung (TÜV) Johannes Bauer, Bachelor of Science Rosenbuschstraße 2 80538 München www.duersch-stadtentwicklung.de © Markt Regenstauf, 2. April 2015 $OOH,QKDOWH)RWRVXQG*UD¿NHQRKQHGLUHNWH4XHOOHQDQJDEHVLQGGXUFKGDV',6 Dürsch Institut für Stadtentwicklung erstellt. Bei allen externen Fotos sind die entspre- chenden Urheber vermerkt. 2 Inhaltsverzeichnis Einführung 5 A Räumliche, funktionale und sozialgeographische Analyse 9 1.1 Übergeordnete und historische Zusammenhänge 9 1.2 Soziale Infrastruktur / Versorgung und Einzugsbereiche 19 1.3 Analyse der demographischen Entwicklung 24 1.4 Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen sowie Analyse der weitergehenden sozialen Verhältnisse 33 *UQXQG)UHLÀlFKHQ*HZlVVHU 37 1.6 Verkehrliche Situation 45 B Wirtschaftsgeographische Analyse 55 2.1 Einzelhandelsstruktur in der Ortsmitte Regenstauf 55 4XDOLWlWGHUJHZHUEOLFKJHQXW]WHQ,PPRELOLHQLQGHU Ortsmitte 65 2.3 Ladenqualität in der Ortsmitte 66 C Städtebauliche Analyse 69 3.1 übergeordnete städtebauliche Analyse und relevante Aspekte der städtebaulichen Funktion 69 3.2 Gebäudestruktur – bebaute Flächen 79 3.3 Wohnungs- und Immobilienmarkt 88 3.4 Nachverdichtungspotentiale – unbebaute Flächen 91 3.5 Grundstücksverhältnisse und Eigentümerstruktur 93 3.6 Öffentlicher Raum 94 3.7 Schlussfolgerungen für die Notwendigkeit der Sanierung (vgl. § 141 BauGB) 98 D Ziele, Erfordernis und Durchführbarkeit der Sanierung, Integriertes Handlungskonzept 101 4.1 Aufzeigen der Ziele der Sanierung – welche städtebaulichen Ziele sollen im Ergebnis der festgestellten Probleme verfolgt werden? 101 4.2 Aufzeigen des Erfordernisses der städtebaulichen Sanierung – welche Ziele erfordern die Anwendung des besonderen Städtebaurechtes? 105 4.3 Rahmenplan 107 4.4 Stärkungskonzept für die Ortsmitte von Regenstauf 115 4.5 Integriertes Handlungskonzept - mit Maßnahmen-, Zeit- und Finanzierungskonzept 125 E Sanierungsgebiet „Ortsmitte Regenstauf mit westlich angrenzenden Flächen zum Regen und zur Bahnlinie“ 145 3 5.1 Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept Markt Regenstauf - erste Schritte zur Aufwertung der Ortsmitte Regenstauf 145 5.2 Vorbereitende Untersuchungen „Ortsmitte Regenstauf mit westlich angrenzenden Flächen zum Regen und zur Bahnlinie“ 146 5.3 Vorschlag für das weitere Sanierungsverfahren 147 F Anhang 151 4 Einführung Bereits in den Jahren 2011 bis 2013 hat der Markt Regenstauf ein Integriertes städte- bauliches Entwicklungskonzept erstellt. Dieses enthält ein gesamtörtliches Konzept, auf das ein innerörtliches Konzept für den Bereich der Ortsmitte Regenstauf aufbaut. Im Ergebnis der Beteiligung und Mitwirkung der Bürgerinnen und Bürger sowie der öffentlichen Aufgabenträger wurde das fertig gestellte Integrierte städtebauliche Ent- wicklungskonzept vom Marktgemeinderat des Marktes Regenstauf am 9. April 2013 gebilligt. Damit bildete es die Grundlage für den weiteren Entwicklungsprozess, insbe- sondere für die Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches und die Vorbereitung eines Sanierungsgebietes. Bereits in der gleichen Sitzung am 9. April 2013 wurden deshalb vom Marktgemeinderat auch der zentrale Versorgungsbereich in der Orts- mitte von Regenstauf festgelegt sowie die Einleitung vorbereitender Untersuchungen gem. § 141 BauGB für das Gebiet "Ortsmitte Regenstauf mit westlich angrenzenden Flächen zum Regen und zur Bahnlinie" (21,3 ha) beschlossen. Mit der vorliegenden Dokumentation werden die Ergebnisse der vorbereitenden Un- tersuchungen gemäß § 141 BauGB für das Gebiet "Ortsmitte Regenstauf mit westlich angrenzenden Flächen zum Regen und zur Bahnlinie" dargelegt. Die Dokumentati- on enthält zugleich die Ergebnisse der Beteiligung und Mitwirkung der öffentlichen Aufgabenträger gemäß § 129 BauGB sowie der Beteiligung der Betroffenen, bzw. Bürgerinnen und Bürger, gemäß § 137 BauGB. Die Beteiligung erfolgte, nachdem der Marktgemeinderat in seiner Sitzung am 1. Oktober 2014 den Stand I September 2014 zur Kenntnis genommen und die Verwaltung beauftragt hat die nächsten Verfahrens- schritte der Beteiligung und Mitwirkung durchzuführen. Was sind die wesentlichen Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen gem. § 141 BauGB für das Gebiet „Ortsmitte Regenstauf mit westlich angrenzenden Flächen zum Regen und zur Bahnlinie“? Funktion der Ortsmitte - Stärkung des Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Wohn- standortes Im Ergebnis des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes wurde bereits die herausragende Bedeutung der Ortsmitte als Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Wohnstandort hervorgehoben. Umgekehrt würde eine Schwächung der Ortsmitte HPS¿QGOLFKH$XVZLUNXQJHQDXIGHQJHVDPWHQ2UWKDEHQ,P=XJGHUYRUEHUHLWHQGHQ Untersuchungen wurde z.B. die Situation des Wohnstandortes vertieft. Im Untersu- chungsgebiet leben derzeit etwa 678 Einwohner auf einer Fläche von 21,3 ha. Das Durchschnittsalter liegt bei 47,4 Jahren (2013) und damit höher als im gesamten Ge- biet des Marktes Regenstauf (zum Vergleich 43 Jahre im Jahre 2010). Dass der Anteil bei der Altersgruppe 6 bis 17 im Untersuchungsgebiet bei 18,3 % (2013) höher als im gesamten Gemeindegebiet (11,9 %, 2010) liegt, hängt wesentlich mit der Einrichtung des Thomas-Wiser-Hauses zusammen. Ansonsten ist der Anteil eher niedriger als im gesamten Gemeindedurchschnitt. In der Altersgruppe von 65 Jahren und älter weist das Untersuchungsgebiet mit ca. 15,2 % einen ähnlichen Anteil wie das gesamte Ge- meindegebiet (17,4 %, 2010) auf. Die mancherorts anzutreffende Überalterung der Stadt- bzw. Ortsmitte ist in Regenstauf nicht gegeben. Gleichwohl soll durch eine 5 nachhaltige Stärkung der Wohnfunktion erreicht werden, dass auch künftig eine aus- gewogene Struktur und Konstanz der Wohnbevölkerung gegeben ist. Dabei bedeutet Stärkung der Wohnfunktion v.a. Schaffung von Wohnraum (Sanierung und Neubau) für alle Generationen und eines attraktiven Wohnumfeldes. 6DQLHUXQJVEHGDUI]XU%HVHLWLJXQJYRQ0lQJHOQXQG'H¿]LWHQLP*HElXGHEHVWDQG Die vorbereitenden Untersuchungen vertieften den Erkenntnisstand aus dem integ- rierten städtebaulichen Entwicklungskonzept hinsichtlich der vorhandenen Mängel XQG 'H¿]LWH LP 8QWHUVXFKXQJVJHELHW =DKOUHLFKH *HElXGH ]HLJHQ DQ GHU lXHUHQ Gebäudehülle (Dach, Fassaden) bauliche Mängel bzw. einen Instandsetzungs-, Sa- nierungs- oder Modernisierungsbedarf (Substanzschwächen). Ebenso weisen zahl- reiche Gebäude Leerstände (auch teilweise Leerstände z.B. im Erdgeschoss) auf, welche auf Funktionsschwächen hindeuten. Das Zusammenwirken von Substanz- schwächen und Funktionsschwächen führt zu einer Beeinträchtigung der Attraktivität und Funktionsfähigkeit der Ortsmitte. Dies zu beheben bzw. zu lösen bzw. kann und soll Aufgabe der städtebaulichen Sanierung sein. Aufwertungsbedarf zur Behebung von Mängeln im öffentlichen Raum Die Ortsmitte von Regenstauf hat mit dem gegenwärtigen Zustand der Ortsdurch- fahrt der B15 einen erheblichen Mangel im öffentlichen Raum. Die verkehrsbedingt durchschneidende Wirkung, die fehlende Aufenthalts- und Verweilqualität für Fußgän- ger wirken sich kontraproduktiv und schwächend für die Geschäftslage und damit die Funktion der Ortsmitte aus. Weniger gravierend aber deshalb nicht unwichtig ist die noch ungenügende Vernetzung der Ortsmitte mit der unmittelbar umgebenden Land- schaft im Sinne von Wohnumfeldqualität und Naherholung. Hier geht es darum, die vorhandenen Potentiale wie Schlossberg und Regenaue noch besser einzubeziehen. Neuordnungs- und Organisationbedarf zur Optimierung des ruhenden Verkehrs Die verkehrliche Belastung der Ortsdurchfahrt B 15 und eher wenige öffentliche Stell- plätze in der engeren Umgebung der Ortsdurchfahrt haben zu einer für die Betroffe- nen als problematisch eingeschätzten Situation des ruhenden Verkehrs geführt, deren Auswirkungen auch nachteilig für die Funktion der Ortsmitte war. Dieses Problem wur- de bereits im Zuge des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes aufge- griffen, was bereits parallel zu den vorbereitenden Untersuchungen zur Veranlassung von Maßnahmen Anlass gegeben hat. So wurde das ehemalige Feuerwehrgebäude am Suttenweg abgebrochen und an seiner Stelle ein öffentlicher Parkplatz in Nähe zum Marktplatz geschaffen. Ebenso wurde die Planung des Bereiches der Ortsdurch- fahrt B 15 mit der Beauftragung des Büros S H L Architekten und Stadtplaner be- gonnen. Dazu erfolgte eine genaue Untersuchung des ruhenden Verkehrs durch das Büro GEO.VER.S.UM Dipl.-Geogr. Pressler. Erste Ergebnisse konnten bereits in den %HULFKW]XGHQYRUEHUHLWHQGHQ8QWHUVXFKXQJHQHLQÀLHHQ Rahmenplan und Integriertes Handlungskonzept - Perspektiven für die Ortsmitte Die großen Potentiale der Ortsmitte, z.B. ein attraktives historisch gewachsenes Ortsbild, eine reizvolle landschaftliche Lage und eine gute verkehrliche Anbindung, werden im Rahmenplan zu einem städtebaulichen Leitgedanken für