Landkreis Celle Planen, Bauen, Wohnen

2005/ 2006

Bau-Informationsbroschüre 2. Auflage Grußwort 1

Grußwort des Landrats

Sehr geehrte Bauinteressenten, Leser hinsichtlich der schnell vergriffenen ersten Ausgabe. ich beglückwünsche Sie zu Ihrer Entscheidung, ein Haus im schönen Landkreis Celle errichten Im Rahmen dieses Ratgebers sind naturgemäß zu wollen. Ganz besonders willkommen heiße nicht alle Fragen beantwortbar. Die Mitarbeiter- ich diejenigen, die von Ferne in den Landkreis innen und Mitarbeiter unserer Bauverwaltung kommen. und anderer Fachämter der Kreisverwaltung stehen Ihnen daher jederzeit gerne mit Rat und Ein Haus zu bauen gehört für die meisten von Tat zur Seite. uns zu den sprichwörtlich „einmaligen“ Dingen des Lebens. Vielfältig sind die persönlichen und Herzlich bedanken möchte ich mich an dieser rechtlichen Aspekte, die von dem Entschluss Stelle bei allen, die an der Erstellung der zum Hausbau bis zum Einzug zu berücksichtigen Informationsbroschüre mitgewirkt haben, insbe- sind. Die Neuauflage der Bau-Informations- sondere auch bei den Anzeigenkunden, ohne die broschüre soll Ihnen eine anschauliche Starthilfe solch ein Projekt nicht finanzierbar wäre. sein, um Ihren Traum vom Eigenheim ohne Hindernisse und zügig Wirklichkeit werden zu lassen. Ihr

Im modernen Design finden Sie in dieser Broschüre zur besseren Orientierung neben den neuen Ansprechpartnern der Bauverwaltung für die fachspezifischen Beratungen auch die Klaus Wiswe notwendigen Angaben über alle kreisangehöri- Landrat gen (Samt-) Gemeinden, die Stadt Bergen, den Gemeindefreien Bezirk Lohheide sowie die wesentlichen Fachbehörden.

Integriert wurden außerdem die aktuellen Gesetzesfassungen insbesondere aus der Anfang 2003 geänderten Niedersächsischen Bauordnung. Berücksichtigt haben wir bei der Neuerstellung aber auch die Anregungen der 2

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Seite Seite Grußwort des Landrats 1 7. Wesentliche baurechtliche Themen 25 Branchenverzeichnis 4 Nachbarschutz Der Landkreis Celle 5 Denkmalschutz und -pflege Karte 6 Baulast Grundstücksteilung 1. Das Baugrundstück 7 Auswahl 8. Änderungen Wohngebäude / Neubau 25 Erschließung Nebengebäude Baurechtliche Vorüberlegungen Wohngebäude: Nutzungsänderung, Erwerb / Grundstückswert An- und Umbau Nebenkosten Garagengebäude und Nebenanlagen

2. Das öffentliche Baurecht 11 9. Staatliche Förderung 32 – Bauplanungsrecht – Wohnungsbauförderung Bauleitpläne Eigenheimzulage Vorhaben im Bebauungsplangebiet Förderungen der Kreditanstalt für Ausnahmen und Befreiungen Wiederaufbau Vorhaben im Innenbereich / Außenbereich Einvernehmen der Gemeinde 10. Die Bauausführung 37 Gesundes Bauen 3. Das öffentliche Baurecht 16 Energiesparen – Bauordnungsrecht – Bodenschutz Allgemeines Bauschlichtung Grenzabstand Genehmigungsfreie Baumaßnahmen 11.Einbruchsicherung 43 Werbeanlagen Baurechtswidrige Handlungen 12. Ihre Ansprechpartner 44 Die Bauabteilung des Landkreises Celle 4. Die Bauvoranfrage 19 Die Gemeinden Wichtige in- und externe Stellen 5. Die Baugenehmigung 20 Bauantrag / Entwurfsverfasser 13. Beteiligte Fachbehörden 49 Baugenehmigungsverfahren Fachbereich Vorbeugender Brandschutz Vereinfachtes Verfahren Amt für Umwelt und ländlichen Raum Teilbaugenehmigung / Landwirtschaftskammer Geltungsdauer / Gebühren Gewerbeaufsichtsamt

6. Das Anzeigeverfahren 23 Schlusswort 52

Schaubild: Die verschiedenen Verfahren 24 4 Branchenverzeichnis

Liebe Leserinnen, liebe Leser! Sie finden hier eine wertvolle Einkaufshilfe: einen Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe und Industrie, alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht. Branche Seite Branche Seite Branche Seite Branche Seite Architekten 10, 12, 28, 38 Betonwaren 2 Holzhandlung 43 Sachverständiger 28 Ausbauhaus 31 Brandschutz 30 Holzhäuser 38 Sägewerk 43 Bäder 40 Dachdecker 4, 31, 47 Immobilien 35, U 4 Sanierung 30 Bau 2 Elektroinstallation 40 Ingenieur für Bauwesen 12 Sanitär 2, 36, 43 Bauausführung 12, 40 Energie U 4 Ingenieurbüros 12 Schlüsselfertiges Bauelemente 30 Energieeinsparung 6 Innenausbau 36, 41 Bauen 4, 10, 36, 38 Baufinanzierung U 4 Energie-Sparhäuser 30 IT-Technik 40 Solar 2, 43 Bauholz 43 Erd- und Baggerarbeiten 40 Klima 40 Statik 2 Bauklempnerei 31 Erdbau 30 Lüftung 36 Tiefbau 30 Bauleitung 10, 28 Fachwerk 2 Malerbetrieb 41 Tischlerei 40 Baumarkt 40 Fenster 41 Massivhäuser 38 Transportbeton 18 Bauplanung 2, 10, 38, 40 Finanzdienst 35, U 4 Massivholzbau 36 Treppenbau 30, 36 Bausatzhaus 31 Flachdach 4 Massiv-Systemhaus 36 Vollwärmeschutz 41 Baustatik 12 Garten- und Landschaftsbau 40 NLG U 3 Wasser U 4 Baustoffhandel 38 Haustechnik 12 Notare U 2, 10 Zimmerei 2, 30, 36, 41 Bauunternehmen 4, 10, 30, 38 Haustüren 41 Pflastersteine 2 Beton 18, 30 Heizung 2, 36, 40, 43 Rechtsanwälte U 2, 10 U = Umschlagseite Der Dachdecker für die Dachwerkstadt Celle und Umgebung.

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Aus den ehemaligen Ämtern Celle und Bergen sowie acht Ortschaften des Amtes Meinersen entstand am 1. April 1885 der Landkreis Celle. Er umfasst heute die Städte Celle und Bergen, die Gemeinden Faßberg, Hambühren, Hermanns- burg, Unterlüß, Wietze und Winsen sowie die Samtgemeinden Eschede, Flotwedel, Lachen- dorf, Wathlingen und den gemeindefreien Bezirk Lohheide. Auf insgesamt 1545 Quadratkilo- metern leben heute rund 182.000 Menschen, womit der Landkreis Celle zu den größeren im Lande Niedersachsen zählt.

Geografisch liegt Celle im Herzen Nieder- sachsens und ist von den Landkreisen Uelzen, Soltau-Fallingbostel, Gifhorn und der Region Hannover umgeben. Hauptverkehrsadern sind die Bundesstraßen 3 und 214, die unmittelbar an die Bundesautobahnen 2 (im Süden) und 7 (im Westen) angebunden sind, die Bundesstraße 191 sowie die ICE-Hauptstrecke Hannover- Hamburg. Sehenswert ist die Kreisstadt Celle. Der geschlossene Altstadtkern mit seinen farben- Das Gesicht des Landkreises Celle ist abwechs- prächtigen Fachwerkhäusern lädt nicht nur zum lungsreich. Der südliche Teil des Kreisgebietes Rundgang durch 700 Jahre Stadtgeschichte ein, ist geprägt durch die Flussniederung der Aller mit sondern auch zum Einkaufen und Bummeln. parkähnlichem Charakter und liegt in nachbar- Schloss und Bomann-Museum lassen darüber licher Nähe zur niedersächsischen Landeshaupt- hinaus die frühere Bedeutung Celles als herzog- stadt Hannover. Der nördliche Bereich besteht liche Residenz und die Kulturgeschichte lebendig überwiegend aus den typischen Wald- und Hei- werden. deflächen und gehört zur südlichen Lüneburger Heide. Nicht umsonst wächst die Bevölkerung dank vieler Zuzüge konstant an. Im Landkreis Celle Die Südheide wurde vor vielen Jahren für den wohnen die Menschen gerne, weil sie die kurzen Fremdenverkehr erschlossen und erfreut sich Wege zu Arbeit und Bildungsstätten schätzen. nicht nur zur Heideblüte großer Beliebtheit. Die günstigen Preise machen großzügig Zahlreiche Freizeiteinrichtungen, Rad-, Wander- geschnittene Wohngrundstücke in reizvollen und Reitwege tragen hierzu bei. Eine überwie- Lagen für jeden erschwinglich. gend intakte Natur und etliche Sehenswürdig- keiten machen den Landkreis Celle unverwech- Bauen im Landkreis Celle bedeutet daher selbar. auch, dort zu wohnen, wo andere Urlaub machen. 6 1. Das Baugrundstück 7

Auswahl Baurechtliche Vorüberlegungen

Ein geeignetes Grundstück können Sie in der Vor dem Grundstückserwerb sollten Sie sich Regel auf dem „freien“ Markt, über die zunächst einmal bei der zuständigen Gemeinde Gemeindeverwaltungen, über Zeitungsannon- oder bei uns erkundigen, ob das Grundstück cen oder über Immobilienmakler finden. nach den planungsrechtlichen Eigenschaften Eine weitere Möglichkeit besteht in der persön- und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein lichen Einsichtnahme örtlicher Bebauungspläne Baugrundstück ist und wie es bebaut werden beim Bauamt der jeweiligen Gemeindever- kann. waltung. Dabei ist für Ihre Bauabsichten von entscheiden- Sie haben bei der Auswahl individuelle per- der Bedeutung, ob das Baugrundstück im sönliche Aspekte und zusätzlich baurechtliche Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, im Gesichtspunkte zu berücksichtigen. So muss unbeplanten Innenbereich oder im sogenannten z. B. unabhängig von den städtebaulichen Außenbereich liegt. Detaillierte Ausführungen Voraussetzungen ein Baugrundstück erschlos- entnehmen Sie bitte Kapitel 2. sen sein. Vorsorglich machen wir darauf aufmerksam, dass ein Wochenendhaus bzw. ein Grundstück im Wochenendhausgebiet nicht zum dauernden Wohnen geeignet ist.

Prüfen Sie immer die Fragen Sie nach, um weitere Probleme, die sich Bebaubarkeit Ihres z. B. aus vorhandenen Altlasten, dem Denkmal- Wunschgrundstücks oder Naturschutz, Baulasten oder auch einer fehlenden Zufahrt bzw. Erschließung ergeben, rechtzeitig zu erkennen und zu berücksichtigen. Unsere Bauabteilung gibt Ihnen gerne Auskünfte über Bebauungsmöglichkeiten (z. B. zu den Themen Geschosszahl, Dachausbau, Standort Checkliste für den Standort des Garage, Baugrenzen). Grundstücks (persönlich) Rechtsverbindliche Klarheit hingegen über die • Geschäfte baulichen Möglichkeiten auf dem Grund- • Bushaltestelle stück verschafft Ihnen nur eine Bauvoranfrage • Ärzte (Kapitel 4). • Öffentliche Verkehrsmittel • Kurze Entfernung zum Arbeitsplatz • Garten • Grundstücksgröße • Zentrale Lage • Freizeitangebote • … 8 1. Das Baugrundstück

Erschließung Erwerb

Zum Zweck einer geordneten städtebaulichen Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück ent- Entwicklung ist ein Grundstück vollständig scheiden, sollten Sie es genauer kennenlernen. erschlossen, wenn Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbe- •eine verkehrsmäßige Anbindung (Zufahrt), schaffenheit. Bei felsigem oder moorigem Boden • eine Versorgungsleitung für Elektrizität, und / oder hohem Grundwasserspiegel müssen • eine Versorgungsleitung für Wasser und beispielsweise entsprechende Vorkehrungen • eine Entsorgungsleitung für Abwasser vor- getroffen werden, die auch die Baukosten erhö- handen sind. hen. Auskünfte erhalten Sie von der jeweiligen Gemeinde, von Baugeschäften am Ort oder von Die Erschließung muss die Benutzung ermög- Nachbarn. lichen, eine Fertigstellung zum Zeitpunkt der Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend Grundstückswahl / einer evtl. Bauantragstellung um das Grundstück in den nächsten Jahren aus- ist nicht notwendig. sehen wird. Garantien für eine ruhige Lage auf Die Gemeinden erklären mit ihren Stellung- Lebenszeit gibt es nirgends, doch kann man bei nahmen im Baugenehmigungsverfahren, ob die der Gemeindeverwaltung erfahren, ob in der Erschließung gesichert ist. Befreiungen von der Nähe größere Baugebiete geplant sind. Achten Notwendigkeit einer gesicherten Erschließung Sie auch darauf, dass Nachbargebäude oder sind grundsätzlich ausgeschlossen. hohe Bäume das Haus nicht ungünstig beschat- Selbst wenn das Grundstück baureif (erschlos- ten. sen) ist, wissen Sie noch nicht, was / wie Sie tatsächlich bauen dürfen. Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis vollständig bezahlt. Daneben gibt es aber noch andere Kaufformen, Prüfliste für den Erwerb (baurechtlich) z. B. die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. Dies ist ein grundbuchgesichertes Recht zur bau- • Erschließung lichen Nutzung eines fremden Grundstücks über • Allgemeine Bebaubarkeit – ggf. über einen festgelegten Zeitraum, oftmals für 99 Bauvoranfrage – Jahre. • ggf. Bebauungs- und Flächennutzungsplan einsehen Grundstückswerte • Grund- und Geschossfläche Auskünfte über Bodenwerte von Grundstücken • Baulastenverzeichnis einsehen erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gut- • Private Wegerechte achterausschusses beim Katasteramt Celle. • Sonstige Nutzungsrechte Dritter Aufgrund von Kartenübersichten können Sie dort • Grundstücks- und Nebenkosten die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte in • Bei vorhandenen Gebäuden: Baugenehmi- Erfahrung bringen, die einen ersten guten Anhalt gung einsehen für Grundstückspreise darstellen. Dieser Wert stellt jedoch nicht den Preis dar, der auf dem freien Markt erzielt wird. 1. Das Baugrundstück 9

Nebenkosten Erschließung notwendig, sollten Sie diese Kosten in der Finanzplanung berücksichtigen. Beim Grundstückskauf beachten sie bitte, dass Das Bauamt der zuständigen Gemeinde infor- neben den Grundstückskosten zumindest noch miert Sie. Auch wenn bereits eine Straße an Ihr folgende Nebenkosten hinzukommen: Grundstück führt, können dennoch Er- schließungsgebühren für Kanal und Wasser • Grunderwerbsteuer anfallen. • Notariats- und Grundbuchkosten • ggf. Straßen, Kanal- und Wassergebühr Die Straßengebühr richtet sich nach den tatsäch- • ggf. weitere Kosten (Vermessung, Makler) lich entstehenden Kosten. Obgleich die Gemeinde einen Teil der Kosten übernimmt, haben Sie als Grundstückseigentümer den größ- Notarkosten ten Anteil an den Straßenkosten zu übernehmen. Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen in Die Höhe der Kosten hängt von vielen Faktoren der Regel bis zu 1,5 % des Kaufpreises. Kaufen ab: So können breite Gehwege auf beiden Sie ein „freies“ Grundstück ohne Bebauung, Seiten, verkehrsberuhigende Maßnahmen, werden die Kosten – wie aufgeführt – berechnet. Grünflächen mit Bäumen oder Parkplätze die Soweit Sie ein bereits bestehendes Objekt Straßenkosten verteuern. erwerben oder einen Vertrag mit einem Bauträger über die Immobilie abschließen, wer- Die Kanal- und Wassergebühren richten sich den die Gebühren von der im Vertrag genannten nach der Grundstücksgröße und dem Gebäude- Summe berechnet. volumen. Aktuelle Berechnungswerte für die zu erwartenden Gebühren erhalten Sie vom Bauamt Grunderwerbsteuer der zuständigen Gemeindeverwaltung. Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt erhoben. Es werden Ihnen 3,5 % des vereinbar- Sonstige Nebenkosten ten Kaufpreises (Grundstückswert) in Rechnung Beim Grundstückskauf können weitere Neben- gestellt. kosten Ihren Geldbeutel belasten. Erwerben Sie gemeinsam mit dem Grundstück Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich vermessen, auch eine auf diesem errichtete Immobilie wird kommen Vermessungsgebühren in Abhängigkeit die Grunderwerbsteuer – soweit im Kaufvertrag von der Größe / dem Wert des Grundstückes und enthalten – auch vom Gebäudewert verlangt. dem Zeitaufwand für die Vermessung auf Sie zu Von einer gebrauchten Immobilie im Wert von (gemäß Kostenordnung für das amtliche 200.000 Euro werden Ihnen demnach 7.000 Vermessungswesen). Euro Grunderwerbsteuer berechnet. Haben Sie ein Grundstück / Haus über einen Straßen, Kanal- und Wassergebühr Makler erworben, fällt die individuelle Makler- Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder provision an. wird aufgrund der Teilung eines alten größeren Grundstücks in mehrere Bauplätze eine erneute 10 Rechtsanwälte – Planungsbüros

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Das öffentliche Baurecht umfasst die Gesamtheit aller Rechtsvorschriften, die die Nutzung des Bodens regeln und die Zulässigkeit von Bauvor- haben bestimmen. Das Baurecht lässt sich in das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht (Kapitel 3) untertei- len. Das Bauplanungsrecht ist als Bundesgesetz bundesweit einheitlich im Baugesetzbuch (BauGB), das sich vor allem mit der Bauleit- Auszug eines planung befasst sowie in der Baunutzungs- Bebauungsplanes verordnung (BauNVO), die die bauliche Nutzung von Grundstücken vorgibt, geregelt.

Im Vordergrund stehen Ausführungen, welche baulichen Anlagen („Was?“) an welchem Stand- ort („Wo?“) zulässig sind.

Jedes Grundstück innerhalb eines Gemeinde- bereiches kann in die folgenden im Baugesetz- buch näher definierten Planungskategorien ein- geordnet werden:

• Geltungsbereich eines Bebauungsplanes • Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (= unbeplanter Innenbereich) • Außenbereich

Bauleitpläne

Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vor- bereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (rechtsverbindlicher Bauleitplan). Unter Abwä- gung der öffentlichen und privaten Interessen sollen die Gemeinden die Bauleitpläne aufstel- len, soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Neben einer nach- haltigen städtebaulichen Entwicklung und einer sozialgerechten Bodennutzung haben die Bau- Ingenieure – Architekten JÖRG OSTERLOH Uve Dipl.-Ing. für Kühl Sachsenweg 19 Bauwesen und Tragwerksplanung Ingenieurbüro für Baustatik 29227 Celle-Westercelle Öffentlich bestellter und vereidigter 0 51 41/8 24 84 Sachverständiger für Statik im Hochbau Fax 0 51 41/88 16 73 Dipl. Ing. Beratender Ingenieur BDB Auto 01 72/5 10 24 84

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leitpläne zum Ziel, eine menschenwürdige Um- Gründen können verschiedene Festsetzungen welt zu erhalten oder zu schaffen und die natür- getroffen werden wie z. B.: lichen Lebensgrundlagen zu sichern. – die Art der baulichen Nutzung (Wohngebiet, Dorfgebiet, Gewerbegebiet) Der Flächennutzungsplan gibt für das gesamte – das Maß der baulichen Nutzung (max. Gemeindegebiet entsprechend der vorausseh- Höchstmaße der Bebauung) baren Bedürfnisse der Gemeinde eine grobe – die überbaubaren Grundstücksflächen (Gren- Übersicht über die vorhandenen oder geplanten zen, über die Sie nicht bauen dürfen bzw. Bodennutzungen (z. B. Fläche für die Landwirt- Linien, an die Sie direkt bauen müssen) schaft, Wohnfläche, Gewerbefläche). – die freizuhaltenden Pflanzstreifen, die Versor- Eine konkrete und detaillierte Angabe über die gungs- und die Grünflächen Zulässigkeit eines Bauvorhabens enthält der – der Haustyp (z. B. Einzelhaus), die Dach- Bebauungsplan, der in aller Regel aus dem neigung oder die Farbgebung einzelner Flächennutzungsplan entwickelt wird. Bauteile.

Darüber hinaus können Ortssatzungen spezielle Vorhaben im Bebauungsplangebiet Gestaltungsvorgaben festlegen.

Der Bebauungsplan gibt der Gemeinde ein Als Bauinteressent sollten Sie sich vorab bei der Instrument zur Regelung der städtebaulichen Gemeinde über den Inhalt des Bebauungsplanes Planungen. Er enthält rechtsverbindliche Fest- informieren, um zu beurteilen, ob sich die Fest- setzungen und hat einen festgelegten räum- setzungen mit den eigenen Planungsabsichten lichen Geltungsbereich. Aus städtebaulichen decken. Wenn das Bauvorhaben die Festsetzungen des Be- bauungsplanes einhält, haben Sie einen Rechts- anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung.

Ausnahmen und Befreiungen vom Bebauungsplan Häuser im Bebauungsplangebiet Bei einer untergeordneten Abweichung von den mit Gestaltungs- planungsrechtlichen Zulässigkeitskriterien (Fest- satzung setzungen) kann ein zunächst unzulässiges Vorhaben durch eine Ausnahme und / oder Befreiung doch noch ermöglicht werden. Das Baugesetzbuch beinhaltet zum einen die Möglichkeit, von Festsetzungen des Bebauungs- planes abzuweichen, sofern eine Ausnahme ausdrücklich im Bebauungsplan vorgesehen ist. Eine Ausnahme brauchen Sie nicht gesondert beantragen. 14 2. Das öffentliche Baurecht – Bauplanungsrecht –

Zum anderen können Sie einen Befreiungs- Beim rechtskräftigen Bebauungsplan ist das antrag stellen. Eine Befreiung ist im Gegensatz Einvernehmen nicht mehr erforderlich, da die zur Ausnahme schriftlich zu beantragen ist und Gemeinde mit dem Bebauungsplan ihre wird nicht ausdrücklich im Bebauungsplan auf- Planungsabsichten schon in Form einer Satzung geführt. allgemeingültig festgelegt hat. Die Gemeinde Befreiungen von den Festsetzungen sind jedoch erhält in diesen Fällen lediglich Kenntnis von nur möglich, wenn die Grundzüge der gemeind- dem Baubegehren. lichen Planungsabsichten nicht berührt werden. In aller Regel muss eine besondere, a-typische (Grundstück-)Situation die sehr restriktiv zu Vorhaben im unbeplanten behandelnde Befreiung rechtfertigen. Innenbereich Individuelle personenbezogene Gründe sind nicht baurechtsrelevant. Alle Grundstücke, die nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, befinden sich Als Bauherr sollten Sie im Einzelfall einen entweder im unbeplanten Innenbereich oder im begründeten, den Nachbarschutz berücksichti- Außenbereich einer Gemeinde. Im Einzelfall hat genden Antrag vorab mit der Gemeinde und uns die Baugenehmigungsbehörde eine schwierige als Baugenehmigungsbehörde abstimmen. Abgrenzung zwischen Innenbereich und Außen- bereich vorzunehmen.

Einvernehmen der Gemeinde Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (= Unbeplanter Innenbereich) ist ein Die Gemeinde ist im Baugenehmigungsver- Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach fahren zu beteiligen. Die stärkste und bedeu- – der Art seiner Nutzung tendste Form der Beteiligung stellt das – dem Maß der baulichen Nutzung Einvernehmen gemäß § 36 BauGB dar. – der Bauweise (mit oder ohne seitlichen Diese Vorschrift regelt das Zusammenwirken Grenzabstand) und von Gemeinde und Baugenehmigungsbehörde – den überbaubaren Grundstücksflächen (Bau- bei der Beurteilung bzw. der Genehmigung von linien, Baugrenzen) Bauvorhaben. an die vorhandene nähere Umgebung anpasst, sich also einfügt. Im bauaufsichtlichen Verfahren entscheiden wir bei Vorhaben innerhalb eines im Zusammen- Zur Beurteilung der Zulässigkeit ist die vorhande- hang bebauten Ortsteiles (unbeplanter ne Bebauung, die den maßgeblichen Ortsteil Innenbereich), im Außenbereich sowie bei prägt, zumeist anhand von Ortsbesichtigungen Ausnahmen und Befreiungen im Einvernehmen zu untersuchen. Wenn z. B. die Grundstücke der mit der Gemeinde. näheren Umgebung zu 20 % überbaut sind, Bei einer Versagung des Einvernehmens sind haben Sie sich grundsätzlich an diesen Rahmen wir als Baugenehmigungsbehörde grundsätzlich zu halten und können nicht mit der Genehmigung an die gemeindliche Entscheidung gebunden, es einer Überbauung von 30 % rechnen. sei denn, diese ist eindeutig rechtswidrig. 2. Das öffentliche Baurecht – Bauplanungsrecht – 15

In diesem Bereich kommt es naturgemäß zu Wasserversorgung, ein Widerspruch zum unterschiedlichen Standpunkten zwischen Flächennutzungsplan oder eine städtebaulich Antragsteller und Gemeinde bzw. Bauaufsichts- ungeordnete Bebauung) von dem Vorhaben behörde. Ein klärendes Gespräch hilft oftmals nicht beeinträchtigt werden. bereits im Vorfeld Ihrer Planung. Eine relativ geringe Beeinträchtigung genügt, um eine Baugenehmigung auszuschließen.

Vorhaben im Außenbereich Um dem Strukturwandel der Landwirtschaft Rechnung zu tragen, gibt es zudem weiterge- Der Außenbereich ist grundsätzlich von wesens- hende Regelungen, privilegierte Betriebe einer fremder Bebauung freizuhalten. Nutzungsänderung zuzuführen. Diese Nutzungs- änderungen sollen ohne wesentliche bauliche Ausnahmen bilden hier privilegierte land- und Änderungen vollzogen werden. forstwirtschaftliche Betriebe einschließlich ihrer Die vorhandene bauliche Anlage muss nach betrieblichen Wohngebäude und sonstige privile- Konstruktion und Substanz für die Aufnahme der gierte Nutzungen, deren Errichtung aufgrund neuen Nutzung geeignet sein. Beispielhaft sind ihrer besonderen Art / Zweckbestimmung nicht hier landwirtschaftlich-gewerbliche Nebenge- an anderen Gemeindestellen möglich sind (z. B. bäude anzusprechen. Großställe, Windkraftanlagen, Kraftwerke, Klär- anlagen, Ziegeleien). Weitere Begünstigungen ermöglicht der Gesetz- Sonstige, nicht privilegierte Vorhaben können im geber im Rahmen des erweiterten Bestand- Außenbereich im Einzelfall zugelassen werden, schutzes. Zulässigkeitskriterien können dabei wenn öffentliche Belange (wie z. B. der Natur- sein: schutz, der Immissions- oder Nachbarschutz, die • Ersatzbauten zulässigerweise errichteter Ge- bäude • Erweiterungen zulässigerweise errichteter Wohngebäude oder gewerblicher Anlagen • Kulturlandschaft prägende Gebäude (Bau- denkmale).

Eine Wohnbebauung, die nicht im Zusam- menhang mit einer privilegierten Nutzung steht, ist grundsätzlich nicht genehmigungs- fähig.

Bei Unklarheiten oder komplexen Entschei- dungen über die Zulässigkeit im Innen- und Außenbereich wäre es für Sie sinnvoll, eine Außenbereichslage Bauvoranfrage (nächstes Kapitel) zu stellen. 16 3. Das öffentliche Baurecht – Bauordnungsrecht –

Allgemeines Ergänzend zur NBauO wurden Verordnungen zur detaillierten Regelung des Bauordnungs- Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das rechts erlassen. Am Wichtigsten sind die Bauordnungsrecht nicht bundesweit einheitlich, • Bauvorlagenverordnung (Welche Unterlagen sondern nach individuellem Landesrecht gere- sind mit dem Bauantrag einzureichen?) gelt. In Niedersachsen ist die Niedersächsische • Durchführungsverordnung zur NBauO Bauordnung (NBauO) das zentrale Gesetz zur (Vorgabe für einzelne Bauteile eines Regelung der bauordnungsrechtlichen Anfor- Bauwerks) derungen an ein Bauwerk. • Garagenverordnung (Spezielle Verordnung für Die NBauO behandelt vorrangig die ordnungs- die Errichtung von Garagen) rechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung, • Camping- und Wochenendplatzverordnung Änderung oder Nutzungsänderung einer bau- (Anforderungen für vorgenannte Plätze) lichen Anlage. Im Vordergrund stehen die kon- krete Ausführung eines Bauvorhabens und die Wegen der Komplexität wird Ihnen als Bau- formellen Voraussetzungen. interessent im Folgenden nur ein kleiner Überblick über häufig nachgefragte Vorschriften Neben der Gefahrenabwehr bestehen wesentli- gegeben. che Leitgedanken darin, dass bauliche Anlagen die öffentliche Sicherheit nicht gefährden und den Anforderungen an gesunde Wohn- und Grenzabstand Arbeitsverhältnisse entsprechen. Verbindliche Vorgaben beinhaltet die NBauO Grundsätzlich haben Sie mit jedem Gebäude u. a. auch zu folgenden Themenkomplexen: immer mindestens 3 m Abstand von allen • Verschiedene Baugenehmigungsverfahren Grenzen Ihres Baugrundstückes zu halten. (Kapitel 5) Lediglich untergeordnete Gebäudeteile wie z. B. • Für den Bau verantwortliche Personen Eingangsüberdachungen oder Balkone dürfen • Allgemeine Anforderungen an Baumaßnah- den Abstand im Einzelfall bis auf max. 2 m unter- men (z. B. Standsicherheit, Brandschutz) schreiten. • Ausgestaltung einzelner Bauteile (z. B. Wän- Darüber hinaus bemisst sich der erforderliche de, Decken, Treppen oder Fenster) Grenzabstand maßgeblich nach der jeweiligen • Das Grundstück und seine Bebauung Gebäudehöhe. Als Faustformel gilt, dass der (Grenzabstand, Einfriedungen, Zugänglich- Abstand mindestens der halben Gebäudehöhe keit) zu entsprechen hat, d. h. bei einem 8 m hohen • Behandlung baurechtswidriger Zustände Gebäude haben Sie 4 m Grenzabstand einzuhal- • Nachbarbeteiligung ten. • Vorgaben für eine barrierefreie und rollstuhl- Auf eine weitergehende Erläuterung der vielen gerechte Bebauung Sonderfälle wird an dieser Stelle verzichtet, da in aller Regel der o.a. Mindestgrenzabstand von 3 m ausreichend ist. 3. Das öffentliche Baurecht – Bauordnungsrecht – 17

Im Einzelfall ist der von Ihnen beauftragte Genehmigungsfreie Baumaßnahmen Entwurfsverfasser (Kapitel 5) mit den Vor- schriften vertraut und wird Sie umfassend beraten. Die Errichtung, Änderung sowie die Nutzungs- änderung baulicher Anlagen sind vom Grundsatz Abstand für Garagen- und Abstellgebäude her baugenehmigungspflichtig. Für diverse Einzelvorhaben verzichtet der Gesetzgeber Um eine rationelle Grundstücksbebauung zu jedoch auf eine Genehmigungspflicht. ermöglichen, sieht die Nds. Bauordnung für alle Die wichtigsten genehmigungsfreien Baumaß- Garagen- und Abstellgebäude eine Unter- nahmen sind: schreitung des vorgenannten Grenzabstandes • Zusätzliche Garagen / Carports sowie vor. Gebäude / Vorbauten ohne Aufenthaltsräume, Sie dürfen diese Gebäudearten ohne oder mit Toiletten und Feuerstätten bis max. 40 m2 einem bis auf genau 1 m verringerten umbauten Raum, im Außenbereich bis 20 m2 Grenzabstand errichten, wenn im Abstandsbe- • Einfriedungen (Zaun, Mauer) – auch undurch- reich, d.h. im 3 m breiten Bereich zur Grund- sichtige – bis zu einer Höhe von 1,80 m stücksgrenze • Werbeanlagen bis zu einer Gesamtansichts- • die Gesamtlänge der baulichen Anlage das fläche von 1 m2 Maß von 9 m nicht überschreitet und die • Öffnungen für Fenster und Türen in fertigge- bauliche Anlage eine Höhe von 3 m nicht stellten Wohngebäuden übersteigt. • Skulpturen bis 3 m Höhe 2 • ein Abstellgebäude max. 15 m bzw. ein • Verklinkerungen 2 Garagengebäude max. 36 m Grundfläche • Abbruch eines Gebäudes (ausgenommen hat. Hochhäuser) • Schornsteine in und an einem vorhandenen Unabhängig davon, ob weitere Einzelheiten ggf. Gebäude zu überprüfen sind, kann sich Ihr Nachbar grund- • Private Teiche bis zu 3 m Tiefe sätzlich nicht erfolgreich gegen eine solche Grenzbebauung wenden. Bitte beachten Sie, dass auch genehmi- Berücksichtigen Sie bei der Planung, dass bei gungsfreie Baumaßnahmen dem öffentlichen geneigten Dächern ohne weiteres die maximale Baurecht, z. B. hinsichtlich der Grenzab- Höhe von 3 m erreicht wird. Sollten Sie die Errich- stände oder der Festsetzungen eines Bebau- tung eines Nebengebäudes mit einer Höhe von ungsplanes, entsprechen müssen. mehr als 3 m beabsichtigen, kann Ihnen der be- troffene Nachbar eine schriftliche Zustimmung zur beabsichtigten Höhe erteilen. Zudem ist die Frage nach der Genehmigungs- pflicht immer zu klären. 18 3. Das öffentliche Baurecht – Bauordnungsrecht –

Baurechtswidrige Handlungen

Vor Erteilung der Baugenehmigung bzw. im Anzeigeverfahren vor Erhalt der Bestätigung durch die Gemeinde (Kapitel 5) dürfen Sie mit Genehmigungsfreie der Durchführung des Bauvorhabens nicht Bauvorhaben müssen beginnen. Die Baumaßnahme darf auch nur so dem öffentlichen Baurecht entsprechen ausgeführt werden, wie sie genehmigt / ange- zeigt wurde. Bei Verstößen wird das Bauvorhaben grundsätzlich still gelegt, d. h. der Weiterbau wird mit kostenpflichtiger Verfügung untersagt. Sofern eine nachträgliche Legalisierung bau- rechtlich nicht möglich ist, kommt eine Nutzungs- Werbeanlagen untersagung und sogar eine Beseitigung der ungenehmigten Bauteile in Betracht. Möchten Sie für eine – evtl. mit dem Wohnen kombinierte – gewerbliche Tätigkeit werben? Darüber hinaus würden Sie als Bauherr und ggf. Werbung ist oftmals unerlässlich, am falschen weitere am Bau Beteiligte, wie z. B. der Standort oder im rücksichtslosen Übermaß kann Bauunternehmer, eine Ordnungswidrigkeit sie jedoch die schutzwürdigen Interessen ande- begehen, die unabhängig von den baurecht- rer unzumutbar beeinträchtigen. lichen Folgen mit einer Geldbuße von bis zu Daher sind Werbeanlagen über 1 m2 Ansichts- 500.000,- Euro geahndet werden kann. fläche baugenehmigungspflichtig. Sie dürfen nicht erheblich belästigen, insbesondere nicht Auch abseits des Genehmigungsverfahrens kön- durch Größe, Häufung, Lichtstärke oder Be- nen wir als Bauaufsichtsbehörde nach pflichtge- triebsweise. Im Außenbereich sind Werbe- mäßem Ermessen Maßnahmen zur Herstellung anlagen grundsätzlich unzulässig, Ausnahmen baurechtmäßiger Zustände anordnen, soweit sind nur an der Stätte der Leistung und für Gebäude oder andere bauliche Anlagen dem weitere spezielle Einzelfälle vorgesehen. öffentlichen Baurecht widersprechen. Die Schwere der Beeinträchtigung – von einer Ge- ringfügigkeit bis zu einer konkreten Gefahren- situation – ist maßgeblich für die Entscheidung, ob und wie bauaufsichtlich eingeschritten wird. … auch wir mischen mit … Transportbeton - Werkfrischmörtel - Betonpumpen - Sand - Kies Für Nachfragen stehen wir Ihnen in allen Mineralgemisch - Betonwaren – Betonrohre Werk I und Verwaltung Bereichen des umfassenden Bauordnungs- Gewerbering 20 · 29352 Adelheidsdorf (Celle) Werk II rechtes gern beratend zur Seite. Tel.: 0 51 41 / 8 40 34 · Fax.: 0 51 41/8 40 36 Kreisstraße 31 · 30629 Misburg (Hannover) Tel.: 05 11/95 94 60 · Fax.: 05 11/9 059 46 36 Werk III Berkhopstraße 3 · 30938 Burgwedel Werk IV Tel.: 0 51 39/27 87 51 · Fax.: 0 51 41/8 40 36 Söhren 59 · 24232 Schönkirchen (Kiel) Tel.: 0 43 48/91 98 75 · Fax.: 0 43 48/91 98 76 4. Die Bauvoranfrage 19

Ob ein Grundstück überhaupt oder nach Ihren Verfahren: Vorstellungen bebaut werden kann, ist nicht immer eindeutig erkennbar. Der geeignetste Sie selbst können die Bauvoranfrage formlos bei Weg, rechtliche Sicherheit schon vor dem der Gemeinde oder bei uns einreichen. Dem Grundstückskauf oder einem aufwendigen schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Vorbe- Baugenehmigungsverfahren zu erhalten, stellt scheides haben Sie die Unterlagen beizufügen, die nicht formgebundene Bauvoranfrage dar. die zur Beurteilung der zu entscheidenden Einzelne planungs- und bauordnungsrechtliche Fragen erforderlich sind, zumindest Fragen können Sie ohne ausgearbeitete Entwurfsplanung zur Prüfung stellen. • einen Lageplan im Maßstab 1:500 bzw. 1:1000 Zumeist ist die grundsätzliche planungsrecht- • einen Übersichtsplan im Maßstab 1:5000 liche Zulässigkeit einer Baumaßnahme • ggf. Ausführungszeichnungen Gegenstand einer Bauvoranfrage, die in der Frage „Kann überhaupt auf dem Grundstück Die Bauaufsicht entscheidet über die gestellten oder an dem Standort ein Wohngebäude / Stall / Fragen verbindlich durch einen Bauvorbescheid. Gewerbebetrieb errichtet werden?“ mündet. Die Gebühren sind wesentlich geringer als für die Eine Bauvoranfrage, mit der die Zulässigkeit Bearbeitung eines Bauantrages und können im eines Bauvorhabens umfassend wie im späteren Baugenehmigungsverfahren auf Antrag Baugenehmigungsverfahren zur Prüfung gestellt bis zur Hälfte auf die Baugenehmigungsgebühr wird, ist unzulässig. angerechnet werden.

Rechtsfolgen:

Ein positiver Bauvorbescheid

• berechtigt Sie nicht zur Ausführung des Bauvorhabens. • stellt fest, dass die Baumaßnahme in dem zur Prüfung gestellten Teilbereich, z. B. der grund- sätzlichen planungsrechtlichen Zulässigkeit, dem öffentlichen Baurecht entspricht. • hat 3 Jahre Gültigkeit. Die Bindungswirkung entfällt, wenn Sie nicht innerhalb von 3 Jahren einen Bauantrag stellen. • macht ein erneutes Prüferfordernis der geprüf- ten Einzelfragen überflüssig, so dass Sie Eine Bauvoranfrage zusätzlich zur Planungssicherheit auch eine klärt die grundsätzliche bauplanungsrechtliche Beschleunigung des Baugenehmigungsver- Zulässigkeit fahrens erreichen. 20 5. Die Baugenehmigung

Die Nds. Bauordnung unterscheidet zwischen Baumaßnahme mit dem öffentlichen Baurecht baugenehmigungspflichtigen, anzeigepflichtigen insbesondere im Vereinfachten Genehmigungs- und genehmigungsfreien Vorhaben. Die Errich- verfahren erweitert. tung, Änderung sowie die Nutzungsänderung baulicher Anlagen sind grundsätzlich genehmi- gungspflichtig. Bauantrag Ein abschließend festgelegter Teil der genehmi- gungspflichtigen Bauvorhaben wird in einem Bauantragsformulare liegen ebenso wie die sogenannten „Vereinfachten Genehmigungs- Vordrucke der anderen Verfahren im Bürgerbüro verfahren“ geprüft. Unter bestimmten Voraus- unseres Amtes aus. Sie können diese Vordrucke setzungen kommt ein Anzeigeverfahren (Kapitel auch aus dem Internet (www.landkreis-celle.de) 6) in Betracht. Im Anschluss an das nächste herunterladen. Kapitel verdeutlicht Ihnen ein Schaubild die Der von Ihnen als Bauherr und dem Entwurfs- wesentlichen Unterschiede der jeweiligen Ver- verfasser unterzeichnete Bauantrag ist in drei- fahren. facher Ausfertigung bei der Bauabteilung der Soweit Sie zweifeln, ob ein Bauvorhaben geneh- zuständigen Gemeindeverwaltung abzugeben. migungspflichtig bzw. -fähig ist, fragen Sie uns Diese hat den Bauantrag innerhalb einer Woche oder stellen Sie für komplexere Vorhaben vorab an uns weiterzuleiten. eine Bauvoranfrage (Kapitel 4). Auf der Grundlage der Bauvorlagenverordnung sind für einen Wohnhausneubau im Regelfall mindestens folgende Unterlagen erforderlich: Entwurfsverfasser • Antragsvordruck Mit der Erstellung der Bauvorlagen (Entwurf) und • Lageplan im Maßstab 1:1000 oder 1:500 der Unterzeichnung des Bauantrages dürfen nur • Übersichtsplan im Maßstab 1:5000 (erhältlich bauvorlageberechtigte Personen (= Entwurfsver- beim Katasteramt oder öffentlich bestellten fasser) beauftragt werden. Vermessungsbüro) Bauvorlageberechtigt sind insbesondere Archi- • Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit tekten und Bauingenieure, für bestimmte Bau- Grundrissen, Schnitten und Ansichten in ent- vorhaben auch ausgewählte Handwerksmeister sprechender Vermaßung (Maurer, Betonbauer, Zimmerer). • Berechnung Die Berechtigung als Entwurfsverfasser tätig zu a) der bebauten Fläche sein, ergibt sich aus dem jeweiligen Kammerge- b) der Geschossflächenzahl setz oder der Nds. Bauordnung. Lassen Sie sich c) der Grundflächenzahl im Einzelfall die Bauvorlageberechtigung Ihres d) des umbauten Raumes gewählten Entwurfsverfassers nachweisen. e) der Rohbau- und Gesamtbaukosten • Nachweis der Pkw-Stellplätze Der Entwurfsverfasser ist dafür verantwortlich, • ggf. Nachweis der Standsicherheit (Statik) dass der Entwurf dem öffentlichen Baurecht • ggf. Freiflächengestaltungsplan mit Bäumen entspricht. Der Gesetzgeber hat mit der aktuel- und Bepflanzungsarten len Fassung der NBauO die Verantwortung der • ggf. Nachweis der Wärme- und Schall- Entwurfsverfasser für die Vereinbarkeit der dämmung 5. Die Baugenehmigung 21

• Erklärungen nach § 75 a NBauO (nur beim Bei Vollständigkeit wird die bauplanungs- und Vereinfachten Verfahren) bauordnungsrechtliche Zulässigkeit abschlie- • statistischer Erhebungsbogen ßend geprüft. Gleichzeitig werden die im jeweili- gen Einzelfall notwendigerweise zu beteiligenden Fachbehörden und -abteilungen um Stellung- Ablauf des regulären nahme gebeten, z. B. das Staatliche Gewerbe- Baugenehmigungsverfahrens aufsichtsamt Celle, das Straßenbauamt, die Fachabteilungen Natur- und Wasserschutz, die Für den Bauantrag wird in der Registratur in Landwirtschaftskammer, die Brandschutzprüfer einem EDV-unterstützten Verfahren ein Vorgang oder der Denkmalschutz. angelegt und ein Aktenzeichen vergeben. Mit der Den Stand des Verfahrens können Sie während Registrierung wird automatisch eine Eingangs- der Öffnungszeiten bei den Mitarbeiterinnen des bestätigung ausgestellt. Der zuständige Bezirks- Bürgerbüros telefonisch erfahren. ingenieur überprüft den Antrag sofort auf Vollständigkeit und grundsätzliche Vereinbarkeit Sobald alle Stellungnahmen vorliegen und dem mit dem Bauplanungsrecht. Bauvorhaben nicht entgegenstehen, wird Ihnen die Baugenehmigung unter Auswertung der fach- Bitte reichen Sie in Ihrem eigenen Interesse lichen Stellungnahmen erteilt. nur vollständig prüffähige Unterlagen ein. Wenn Ihr Bauvorhaben dem öffentlichen Die Bearbeitungszeit hängt maßgeblich von der Baurecht entspricht, haben Sie einen Rechts- Vollständigkeit des Bauantrages ab. Leider wer- anspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung. den über 90 % aller Bauanträge unvollständig Der Baugenehmigungsbescheid ergeht ggf. eingereicht. Nur ein qualifizierter Entwurfsver- mit Auflagen, Bedingungen und Hinweisen, die fasser bürgt für Qualität. Bei Unvollständigkeit Bauvorlagen werden mit einem Genehmigungs- ruht der Antrag bis zum Eingang aller nachzurei- stempel versehen und in einfacher Ausfertigung chenden Unterlagen. Zudem ist die Behandlung als Bestandteil der Baugenehmigung an Sie als von Bauanträgen abzulehnen, wenn die Bauherrn zurückgegeben. Bauvorlagen wesentliche Mängel aufweisen. Lesen Sie bitte die Nebenbestimmungen, Hinweise und evtl. Grüneintragungen auf den Mit vollständigen Bauvorlagen genau durch, denn sie sind Bauvorlagen kommen Gegenstand der Baugenehmigung. Sie schneller ans Ziel

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Zur zeitlichen Verkürzung von Baugenehmi- gungsverfahren, vor allem im Wohnungsbau, wird gemäß des § 75 a NBauO der bauord- nungsrechtliche Prüfumfang für nachfolgende Gebäude reduziert: 22 5. Die Baugenehmigung

• Wohngebäude ausgenommen Hochhäuser bestimmten Voraussetzungen eine Teilbauge- < 22 m; auch mit Räumen für freie Berufe, nehmigung schriftlich bei uns beantragen. Damit wenn das Wohnen überwiegt können Ihnen Bauarbeiten für die Baugrube, für • eingeschossige Gebäude bis 200 m2 einzelne Bauteile oder -abschnitte schon vor der Grundfläche Baugenehmigung schriftlich gestattet werden. • kleinere landwirtschaftliche Betriebsgebäude Die gebührenpflichtige Teilbaugenehmigung be- • Gebäude ohne Aufenthaltsräume und nicht rechtigt Sie ausdrücklich nur zur Ausführung des mehr als drei Geschossen bis 100 m2 festgelegten Teilbereichs. Grundfläche.

Diese Vorhaben müssen daraufhin überprüft Geltungsdauer der Baugenehmigung werden, ob sie an dem vorgesehenen Standort überhaupt errichtet werden dürfen und ob ande- Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht inner- re Gesetzte (z. B. das Naturschutzgesetz) halb von 3 Jahren nach Zustellung mit der beachtet werden. Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder Die Vereinbarkeit mit den Anforderungen des die Bauausführung nachhaltig unterbrochen Bauordnungsrechtes haben wir jedoch nicht zu wurde. Auf schriftlichen Antrag vor Ablauf der prüfen, bis auf die Prüfung der Grenzabstände Geltungs-dauer kann die Frist wiederum um bis und der notwendigen Einstellplätze. zu drei Jahre verlängert werden. Hierfür sind Weder die weiteren Anforderungen der Nieder- erneut Gebühren fällig, die Verlängerung einer sächsischen Bauordnung, die Einhaltung einer einmal erloschenen Genehmigung ist nicht mög- Örtlichen Bauvorschrift noch die Nachweise der lich. In diesem Fall hätten Sie einen neuen Standsicherheit sowie des Schall- und Wär- Bauantrag zu stellen. meschutzes – eine besondere Qualifikation des Aufstellers vorausgesetzt – sind bauaufsichtlich zu prüfen. Baugenehmigungsgebühren

Das Vereinfachte Verfahren setzt eine Erklärung Die Gebühren für die Baugenehmigung, die des Entwurfsverfassers voraus, dass die Voraus- erforderlichen Prüfungen, Zuschläge der setzungen zur Anwendung vorliegen und die Fachbehörden und Gemeinden sowie Auslagen Bauvorlagen dem öffentlichen Baurecht entspre- werden nach dem Nds. Verwaltungskostenge- chen. setz in Verbindung mit der Baugebührenord- nung festgesetzt. Die „reinen“ Baugenehmi- gungsgebühren richten sich nach der Höhe des Teilbaugenehmigung Rohbauwertes, der nach dem Indexwert einer Landesverordnung errechnet wird und in einigen Vor der Zustellung der Baugenehmigung dürfen Sonderfällen auch nach den Herstellungskosten. Sie mit den Bauarbeiten einschließlich des Mit der Baugenehmigung erhalten Sie einen Baugrubenaushubs nicht beginnen. Liegt uns ein eigenständigen Gebührenbescheid. kompletter Bauantrag vor, der den öffentlich- Gebührenpflichtig sind auch die materielle rechtlichen Vorschriften entspricht und ist die Ablehnung, die Ablehnung der Behandlung und Standsicherheit nachgewiesen, können Sie unter die Rücknahme eines Bauantrages. 6. Das Anzeigeverfahren 23

In gewissen Fällen können Wohnbauvorhaben • Die zuständige Gemeinde bestätigt, dass die auch ohne Baugenehmigung realisiert werden. Sie Erschließung (Kapitel 1) gesichert ist und sie haben als Bauherr lediglich vor Baubeginn einen einen Antrag auf vorläufige Untersagung nicht kompletten Entwurf der beabsichtigten Baumaß- stellen wird (= Bestätigung) nahme (2-fach) an die Gemeinde unter Beifügung festgelegter Unterlagen einzureichen. Sie haben der Bauanzeige zwei vollständige Ausfertigungen der Bauzeichnungen, Baube- Unter folgenden Voraussetzungen ist die schreibungen, Berechnungen und Lagepläne ohne Errichtung von Wohngebäuden geringer Höhe inkl. Standsicherheitsnachweis und Wärmeschutzbe- der zugehörigen Garagen, Stellplätzen und rechnung (Entwurf) mit den o. a. Erklärungen des Nebenanlagen nur anzeige-, aber nicht genehmi- Entwurfsverfassers und des Sachverständigen gungspflichtig: sowie einen statistischen Erhebungsbogen beizufü- gen. • Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungs- Entsprechende Vordrucke können Ihnen von uns bereich eines qualifizierten Bebauungsplanes zur Verfügung gestellt werden. mit der Festsetzung als reines, allgemeines oder besonderes Wohngebiet. Wir haben nicht die Vereinbarkeit des Vorhabens • Die Baumaßnahme widerspricht nicht den mit dem öffentlichen Baurecht zu prüfen. Daher wird Festsetzungen des Bebauungsplanes. Ihnen auch keine Baugenehmigung erteilt, sondern • Notwendige Ausnahmen oder Befreiungen eine Eingangsbestätigung gegen eine geringfügige wurden auf gesonderten Antrag bereits erteilt. Gebühr ausgestellt. • Ein qualifizierter Entwurfsverfasser (Architekt, Bauingenieur) bescheinigt, dass die Vorausset- Nach Eingang der vollständigen Unterlagen bei der zungen für die Freistellung vom Genehmigungs- Gemeinde, erteilt diese Ihnen, wenn die Voraus- vorbehalt vorliegen und sein Entwurf dem öffent- setzungen vorliegen, innerhalb eines Monats die lichen Baurecht entspricht. vorgenannte Bestätigung. Sobald Ihnen die Bestätigung vorliegt, sind Sie berechtigt, mit dem Bau zu beginnen.

Folgende Gesichtspunkte sind noch zu beachten: • Mit diesem Verfahren wird den Entwurfs- verfassern eine erhöhte Verantwortung über- tragen, da nur sie für die Einhaltung der Anzeigeverfahren: Bauvorschriften verantwortlich sind. Eine gern gewählte Alternative zur • Notwendige Genehmigungen nach anderen Baugenehmigung Rechtsvorschriften haben Sie vor Baubeginn einzuholen. • Die Baumaßnahme darf nicht vom Entwurf abweichen. • Während der Baumaßnahme hat der Entwurf ständig, auch zur Einsicht für Nachbarn, auf der Baustelle vorzuliegen. 24 Die verschiedenen Verfahren nach der NBauO

Verfahren Reguläres Vereinfachtes Anzeigeverfahren Genehmigungsfreie Baugenehmigungs- Baugenehmigungs- Baumaßnahmen verfahren verfahren

Rechtsgrundlage §§ 68, 75 NBauO § 75 a NBauO § 69 a NBauO § 69 NBauO

Geltungsbereich alle genehmigungs- Wohngebäude außer Wohngebäude geringer Diverse im Anhang pflichtigen Hochhäusern, Höhe, Garagen und zur NBauO aufgeführte Bauvorhaben eingeschossige Gebäude Nebenanlagen Einzelvorhaben, z. B. bis 200 m2 Grundfläche, für diese Wohngebäude Nebengebäude bis 40 m3 bestimmte Einfriedungen bis 1,80 m landwirtschaftliche Höhe und fast alle Betriebe Abbrüche

Wichtigste Vollständige Bauvor- Erklärung des Entwurfs- Bebauungsplan mit entfällt Voraussetzungen lagen sind vom verfassers, dass die Wohngebietsfestsetzung; Entwurfsverfasser über Voraussetzungen Erklärung des die Gemeinden vorliegen und die Entwurfsverfassers einzureichen Bauvorlagen dem öffentlichen Baurecht entsprechen

Prüfumfang Vollständige Prüfung Nur Prüfung des Bau- Ausschließlich Prüfung entfällt aller Vorschriften des planungsrechts, der der formellen des öffentlichen Abstände und der not- Voraussetzungen, Baurechts wendigen Einstellplätze, Gemeinde erteilt Fachprüfung im Einzelfall Bestätigung für Baubeginn

Verantwortlichkeit Landkreis Celle Landkreis Celle Entwurfsverfasser Der Bauherr insoweit, gemäß Prüfumfang, dass die materiellen darüber hinaus der Baurechtsvorschriften Entwurfsverfasser einzuhalten sind

Erläuterung Seite 21 21 23 17 7. Wesentliche baurechtliche Themen 25

Zur Genehmigung Ihres Wohnbauvorhabens Nachbarn. Mit einer Verständigung schaffen können im Einzelfall auch diese sehr speziellen Sie neben der sprichwörtlichen „guten Nach- Bereiche des öffentlichen Baurechts von großer barschaft“ auch die Grundlage für eine erhöh- Bedeutung sein: te Planungssicherheit.

Abgrenzung zum privaten Nachbarrecht: Nachbarschutz Neben dem Nachbarschutz des öffentlichen Baurechts regelt das Niedersächsische Nach- Baumaßnahmen berühren vielfach auch den barrecht die privaten Rechtsverhältnisse zwi- Interessenkreis der Nachbarn. Die Nds. schen den Nachbarn. Bauordnung schützt die Belange der Nachbarn, Sie finden z. B. Regelungen zur Höhe und zum d. h. grundsätzlich der von den Auswirkungen Abstand von Bäumen und Sträuchern, zur eines Bauvorhabens betroffenen Eigentümer Hinausreichung von Zweigen über die Grund- angrenzender Grundstücke. stücksgrenze sowie zur Errichtung und Unter- Eine baurechtliche Zulassung darf den Nachbarn haltung von Einfriedungen zwischen zwei nicht in seinen eigenen, ihn persönlich schützen- Grundstücken. den Rechten verletzen. Eine Verletzung dieser subjektiven Rechte eines Nachbarn ist bei einem Für die Durchsetzung des Niedersächsischen Verstoß gegen nachbarschützende, öffentlich- Nachbarrechts sind die Rechtsanwälte und rechtliche Vorschriften oder gegen das Gebot Zivilgerichte zuständig, nicht jedoch die öffentli- der gegenseitigen Rücksichtnahme gegeben. che Verwaltung oder die Verwaltungsgerichte.

Rechte der Nachbarn: Auch in diesen Fällen gilt, dass Gesetze und • Prüfung eines Bauantrages unter Berück- Verordnungen erst dann herangezogen werden sichtigung nachbarschützender Vorschriften sollten, wenn eine Verständigung aussichtslos ist • Einsicht in die Teile eines Entwurfs, die die und „es gar nicht anders geht“. persönlichen Belange berühren könnten bei uns oder der jeweiligen Gemeinde • Beteiligung im Baugenehmigungsverfahren Denkmalschutz und Denkmalpflege auf Antrag oder unmittelbar durch uns inkl. Zusendung der „nachbarlichen“ Baugeneh- Baudenkmäler sind bauliche Anlagen oder Teile migung baulicher Anlagen, an deren Erhaltung wegen • Widerspruch und Klage gegen eine nachbarli- ihrer geschichtlichen, künstlerischen, wissen- che Baugenehmigung. schaftlichen oder städtebaulichen Bedeutung ein öffentliches Interesse besteht. Zu den Bau- Empfehlungen: denkmälern gehören die fest mit dem Boden ver- • Fügen Sie im Einzelfall zur Beschleunigung bundenen Denkmäler und die sogenannten des Baugenehmigungsverfahrens eine schrift- Ensembles (Gesamtanlagen, die in einem liche Zustimmung des/r betroffenen Nachbarn geschichtlichen Sinnzusammenhang stehen). bei. Aufgabe des Landes Niedersachsen ist es, • Nehmen Sie umfassend Rücksicht auf die Baudenkmale zu schützen, zu pflegen und wis- berechtigten und geschützten Belange der senschaftlich zu erforschen. Der Landkreis Celle 26 7. Wesentliche baurechtliche Themen

wirkt bei der Wahrnehmung von Denkmalschutz Aber nicht nur Maßnahmen an Baudenkmälern und Denkmalpflege als Denkmalschutzbehörde selbst sind abstimmungsbedürftig, sondern auch mit. Anhand einer Denkmalkartei können wir Bauvorhaben in der Nähe von Baudenkmälern, Ihnen Auskunft geben, ob ein bestehendes soweit diese beeinträchtigt und im Denkmalwert Gebäude oder Teile eines Gebäudes ein herabgesetzt werden. Baudenkmal ist. Wir sind auch für die Für den Fall, dass ein Baudenkmal in der Genehmigung von Baumaßnahmen an Bau- Nachbarschaft Ihres Baugrundstücks vorhanden denkmalen im Kreisgebiet – ausgenommen die ist, besprechen Sie daher bitte vorab mit uns, ob Stadt Celle – zuständig und beraten Sie in recht- Ihr Bauvorhaben das Baudenkmal beeinträchtigt lichen, baulichen, finanziellen und steuerlichen und daher ggf. unzulässig ist. Fragen, die den Denkmalschutz betreffen.

Jede bauliche Veränderung oder Nutzungsän- Baulast – Beseitigung von derung eines Baudenkmals ist genehmigungs- baurechtlichen Hindernissen – pflichtig. Daher sollten Sie frühzeitig mit uns als untere Denkmalschutzbehörde beabsichtigte Die Erteilung einer Baugenehmigung setzt vor- Baumaßnahmen – auch aus finanziellen Erwä- aus, dass ein Bauvorhaben den Anforderungen gungen – abstimmen. des öffentlichen Baurechts entspricht. Einige Denn nur für Maßnahmen, die vorab mit der rechtliche Hindernisse können durch eine soge- Denkmalschutzbehörde abgestimmt und von ihr nannte Baulast beseitigt werden. Darin können genehmigt worden sind, können Sie als Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Ver- Denkmaleigentümer eine steuerliche Abschrei- pflichtungen zu einem ihre Grundstücke betref- bung bzw. Förderung oder eine Zuwendung aus fenden Tun, Dulden oder Unterlassen überneh- Landesmitteln in Anspruch nehmen. men. Sie wird im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde eingetragen.

Die wesentlichsten Baulastenarten sind Baulasten zur Sicherung • der Übernahme eines Grenzabstandes auf ein Nachbargrundstück (Abstandsbaulast) • der Zusammengehörigkeit mehrerer Grund- stücke zu einem Baugrundstück (Zusamen- fassungsbaulast) • der Benutzbarkeit einer privaten Verkehrs- fläche (Zuwegungsbaulast).

Die häufigste Art der Baulast ist die Abstands- baulast. Hält Ihr Bauvorhaben den vorgeschrie- benen Abstand zur Grenze des Baugrund- stückes nicht ein, darf ein benachbartes Baudenkmal? Zur Sicherheit bei uns Grundstück für die Bemessung des Grenz- nachfragen abstandes dem Baugrundstück bis zu einer 7. Wesentliche baurechtliche Themen 27 gedachten Grenze zugerechnet werden. Der Grundstücksteilung Nachbar gestattet somit, dass die fiktive bauliche Grenze in sein Grundstück verlegt wird. Gemäß Definition ist die Teilung eine dem Gleichzeitig gewährleistet er aber auch, dass Grundbuchamt gegenüber abgegebene Erklä- bauliche Anlagen auf seinem Grundstück von rung des Eigentümers, dass ein Grundstück oder dieser Grenze den vorgeschriebenen Grenz- ein Grundstücksteil 1.) abgeschrieben und 2.) als abstand einhalten. Die Baulastfläche wird in selbständiges Grundstück oder als ein Grund- einem qualifizierten Lageplan zeichnerisch ver- stück zusammen mit anderen Grundstücken maßt dargestellt. Eine reale Grenzveränderung (Grundstücksteilen) eingetragen werden soll. findet nicht statt. Für jede Grundstücksteilung haben Sie zwei separate schriftliche Anträge auf Teilungsgeneh- Ebenso kann mittels einer Zuwegungsbaulast migung zu stellen, den einen bei der zuständigen die Sicherung der verkehrlichen Erschließung Gemeinde und den anderen bei uns. über einen in einem qualifizierten Lageplan ver- maßt dargestellten Teil eines Grundstückes ermöglicht werden. Teilungsgenehmigung nach dem Baugesetzbuch:

Verfahren und Rechtsfolgen: • Zuständig für die Genehmigung nach Bau- • Die Baulast wird durch eine schriftliche oder planungsrecht sind die Gemeinden. Aus- zur Niederschrift abgegebene Erklärung aller schließlich bauplanungsrechtliche Gesichts- Grundstückseigentümer gegenüber der punkte werden geprüft. Bauaufsichtsbehörde bewirkt. Bei bestehen- • Die Gemeinde kann im Geltungsbereich eines dem Erbbaurecht haben die Eigentümer und Bebauungsplanes durch Satzung bestimmen, der Erbbauberechtigte die Verpflichtungs- dass die Teilung eines Grundstückes der erklärung abzugeben. Genehmigung bedarf. Die Genehmigung ist zu • Die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt versagen, wenn die Teilung oder die mit ihr oder in einer Vermessungsstelle nach § 1 des beabsichtigte Nutzung nicht mit den Nds. Vermessungs- und Katastergesetzes Festsetzungen des Bebauungsplanes verein- beglaubigt sein, wenn sie nicht vor der bar ist. Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr • Ist eine Teilung nicht erforderlich (kein anerkannt wird. Bebauungsplangebiet oder nicht beschlosse- • Der Baulastenbegünstigte erhält nach erfolg- ne o. a. Satzung) ist auf Antrag ein entspre- ter Eintragung im Baulastenverzeichnis einen chendes Zeugnis (Negativattest) auszustellen. Gebührenbescheid. • Mit der Eintragung in das Baulastenver- zeichnis wird die Baulast wirksam und gilt Teilungsgenehmigung nach der Nds. Bauordnung: auch gegenüber den Rechtsnachfolgern der Erklärenden. Daher empfiehlt sich auch vor • Zuständig für die bauordnungsrechtliche dem Kauf eines Grundstückes eine Anfrage Genehmigung sind wir als Bauaufsichts- nach bestehenden Baulasten. behörde. Ausschließlich bauordnungsrechtli- che Gesichtspunkte werden geprüft. 28 7. Wesentliche baurechtliche Themen

• Diese Teilungsgenehmigung benötigen Sie nierter Spezialvorschriften zuwiderlaufen. lediglich für ein Grundstück, das bebaut oder Insbesondere haben wir zu prüfen, ob die dessen Bebauung genehmigt ist. Grenzabstandsvorschriften, die Brandschutz- • Die Genehmigung ist zu versagen, wenn mit bestimmungen und die Regelungen über die der Teilung Verhältnisse geschaffen werden, Zuwegung eingehalten werden oder ob bereits die der Nds. Bauordnung bzw. weiterer defi- eingetragene Baulasten der Teilung entgegen- stehen. • Den Antrag kann sowohl der Erwerber eines abgeteilten Grundstückes als auch der aktuel- le Eigentümer stellen.

Eine Grundbucheintragung nimmt das Grund- buchamt erst nach Vorlage der Genehmigungs- bescheide bzw. Negativatteste vor.

Architekt

Größere Grundstücke werden häufig geteilt

ARCHITEKTUR Sachverständiger & KONZEPTE Sachverständiger GORDON FUGE Günther H. Wilmsen DIPL.-ING. ARCHITEKT D Immobilienwirt (Diplom VWA Freiburg)

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Dieser Abschnitt der Broschüre befasst sich änderung baugenehmigungspflichtig ist oder nicht mit der Errichtung eines Wohnhauses, son- baurechtliche Hindernisse entgegen stehen. dern mit genehmigungspflichtigen baulichen Veränderungen an dem Haus und dem Neubau Zum Ausbau des Dachgeschosses eines Ein- von Nebenanlagen zum Wohnhaus. familienwohnhauses, um zusätzliche Aufent- haltsräume zu schaffen, z. B. Kinder- oder Gästezimmer, benötigen Sie keine Baugeneh- Wohngebäude: migung. Auch die Umnutzung vorhandener Nutzungsänderung, An- und Umbau Wohnräume zu einem weiteren Badezimmer oder einer zusätzlichen Toilette ist vom Die Nutzungsänderung des Wohngebäudes Genehmigungsvorbehalt freigestellt. Sie dürfen oder von Wohnräumen, z. B. zum Büro, zur jedoch keine zweite Wohneinheit schaffen. Arztpraxis oder für andere Geschäftszwecke, stellt grundsätzlich eine genehmigungspflichtige Wenn Sie beabsichtigen, ein bestehendes Baumaßnahme dar, auch wenn tatsächlich nicht Wohngebäude um- oder auszubauen, sollten gebaut wird. Sie unsere Beratung oder die anderer Fachleute Aus der neuen Nutzung können sich ohne Ver- suchen. änderung der Bausubstanz andere oder weiter- So dürfen zwar Innenwände in fertiggestellten gehende Anforderungen des öffentlichen Wohngebäuden baugenehmigungsfrei abgebro- Baurechts ergeben, wie ein erhöhter Bedarf an chen und neu errichtet werden, für die Änderung Einstellplätzen oder zusätzliche sanitäre An- von Außenwänden oder der Dachkonstruktion lagen. Gewerbliche Nutzungen können „Span- (z. B. Einbau einer Dachgaube) ist hingegen eine nungen“ in ein Wohngebiet bringen und für die Baugenehmigung erforderlich. Nachbarschaft unzumutbar sein. Vor Aufnahme einer neuen Nutzung sollten Sie Auch Wintergärten, überdachte Terrassen, sepa- sich daher von uns als Bauaufsichtsbehörde rate Saunen oder Eingangsüberdachungen sind beraten lassen, ob die geplante Nutzungs- regelmäßig baugenehmigungspflichtig.

Garagengebäude und Nebenanlagen

Im Regelfall werden Sie als Bauherr beabsichti- Ausbau und Eingangsüberdachung gen, gemeinsam mit oder kurzzeitig nach dem genehmigungsfrei? Neubau des Wohngebäudes untergeordnete Wir beraten Sie gerne Nebenanlagen, wie z. B. eine Garage, ein Carport (offene Kleingarage) oder ein Abstellgebäude, zu errichten. Das erste Garagengebäude, unabhängig ob Garage oder Carport, unterliegt immer der Bau- genehmigungspflicht. Weitere Garagengebäude, separate Schuppen oder Abstellgebäude sind 30

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erst über einer Größenordnung von 40 m2 Für die Bauvorhaben gelten die gleichen Geneh- umbauten Raumes baugenehmigungspflichtig. migungsvoraussetzungen und der gleiche Prüfungsmaßstab wie für die Errichtung eines Auch eine Anlage für die Kleintierhaltung, ein Wohnhauses, z. B. hinsichtlich der Notwen- Hundezwinger oder ein „Spielhaus“ für Kinder digkeit eines Entwurfsverfassers oder der sind entweder grundsätzlich oder ab einer fest- Einreichung eines Bauantrages. Bei diesen gelegten Größe genehmigungspflichtig. Bauvorhaben ist häufig die Einhaltung der Im Einzelfall fragen Sie bitte bei dem zuständi- Grenzabstandsvorschriften von wesentlicher gen Bezirksingenieur des Landkreises nach. Bedeutung.

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Wohnungsbauförderung bestimmte Einkommensgrenzen nicht überstei- gen darf. Das Land Niedersachsen fördert den Mietwoh- nungsbau sowie eigengenutztes Wohneigentum, Beim Aus- oder Umbau werden ebenfalls zins- wobei die Jahresprogramme unterschiedliche lose Baudarlehen gewährt, wobei die Höhe des Zielsetzungen verfolgen. Derzeit werden im Darlehens von der neu zu schaffenden Wohn- Mietwohnungsbau Modernisierungsmaßnah- fläche abhängig ist. Gefördert werden in diesem men im Wohnungsbestand schwerpunktmäßig Bereich Großfamilien (5 und mehr Kinder). gefördert. Durch diese neue Förderung werden Auch für den Kauf eigengenutzten Wohneigen- langfristige Sozialbindungen für Wohnungs- tums werden zinslose Baudarlehen bewilligt. Die suchende mit niedrigem Einkommen begründet. Höhe wird bestimmt von der Anzahl und dem Die Förderung von Neubauvorhaben wird auf Alter der zum Haushalt gehörenden Kinder das unumgänglich Notwendige beschränkt. und/oder einer eventuellen Schwerbehinderung Priorität haben dabei Altenwohnungen, Woh- (z. B. Familien mit 3 Kindern 30.700 Euro, mit nungen in Sanierungsgebieten und Wohnungen 4 Kindern 35.800 Euro sowie mit 5 und mehr für Haushalte mit besonderen Zugangs- Kindern 40.900 Euro). schwierigkeiten am Wohnungsmarkt. Bei schwerbehindertenbedingten Umbaumaß- Beim eigengenutzten Wohneigentum werden nahmen können Sie ein zinsloses Darlehen von gegenwärtig kinderreiche Familien und Schwer- bis zu 12.800 Euro erhalten. behinderte unterstützt. Für kinderreiche Familien mit mindestens drei Kindern (zwei Sowohl beim Neubau als auch beim Erwerb Kinder dürfen das 15. Lebensjahr nicht vollendet sollen Eigenleistungen (Guthaben, Sach- und haben) und für Schwerbehinderte (außerge- Arbeitsleistungen) von mindestens 15 % der zu wöhnlich Geh-behinderte, Rollstuhlfahrer, finanzierenden Gesamtkosten nachgewiesen Multiple Sklerose-Kranke und Blinde gehören zu werden. den Förder-berechtigten) ist es oft mit hohen Die Anträge sind bei uns (Wohnungsbau- finanziellen Belastungen verbunden, einen aus- förderung des Landkreises Celle) zu stellen. reichenden oder auch bedarfsgerechten Wohnraum zu finden. Das Land unterstützt daher diesen Personenkreis beim Neubau, Eigenheimzulage Ausbau, Umbau sowie dem Erwerb vorhande- nen Wohnraumes. Im Bereich des Wohnungsbaus gibt es zahlrei- che steuerrechtliche Förderungsmaßnahmen Für den Neubau wird zur Vorfinanzierung der des Bundes. Am Wesentlichsten ist die Eigen- Eigenheimzulage ein zinsloses Baudarlehen heimzulage, die 1996 die bisher geltenden kom- bewilligt (bei einer Familie mit 3 Kindern beträgt plizierten Vorschriften des Einkommenssteuer- das Darlehen 40.900 Euro, bei Familien mit gesetzes (§ 10 c) abgelöst hat. 4 Kindern 61.350 Euro und bei Familien mit min- destens 5 Kindern 71.600 Euro). Eine wesentli- Das Finanzamt gewährt nunmehr als direkte Zah- che Voraussetzung ist, dass das Familien- lung – auch an Nichteinkommensteuerpflichtige – einkommen zum Zeitpunkt der Antragstellung die für alle Bürger gleich hohe Eigenheimzulage. 9. Staatliche Förderung 33

81.807 Euro / 163.614 Euro (Alleinstehende / Verheiratete) nicht überschreiten. Einkommensüberschreitungen im Verlauf des achtjährigen Förderzeitraums haben keine Auswirkungen.

Haben Sie an Die Eigenheimzulage brauchen Sie nur einmal Wohnungsbau- förderung/Eigenheim- zu beantragen, sobald Sie Ihr Eigenheim bezo- zulage gedacht? gen haben. Das Finanzamt zahlt sie im Erstjahr unverzüglich nach Bearbeitung in den folgenden sieben Jahren jeweils am 15. März automatisch aus. Weitere Auskünfte erteilen Ihnen die zuständigen Finanzämter.

Die wichtigsten Einzelheiten sind: Förderungen der Kreditanstalt für • Die Zulage wird acht Jahre lang gezahlt, Wiederaufbau höchstens jährlich 5% bzw. maximal – 2.556 Euro für Neubauten, Hinsichtlich der Förderung erneuerbarer – 1.278 Euro für Altbauten (Wohnungen, die Energien sowie der Gebäudesanierung sind nicht bis zum Ende des zweiten auf das Jahr zahlreiche Förderprogramme aufgelegt. Vor der Fertigstellung folgenden Jahres ange- allem ist auf die Förderprogramme der schafft werden), Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aufmerk- – 1.278 Euro für Ausbauten und Erwei- sam zu machen. terungen (dazu gehört z. B. der Ausbau des Das Gebäudesanierungsprogramm dient der Dachgeschosses, nicht aber die nachträgli- Finanzierung besonders umfangreicher In- che Errichtung einer Garage). vestitionen in selbstgenutzten und vermieteten • Hinzu kommt eine jährliche Kinderzulage von Wohngebäuden des Altbaubestandes. 767 Euro für jedes haushaltszugehörige Kind, Der Zinssatz der Darlehen beträgt 3,5 %. für das Kindergeld bzw. der Kinderfreibetrag Gefördert werden Maßnahmen von der gewährt wird. Erneuerung der Heizung über Wärme- • Zusätzlich gibt es „Öko-Zulagen“ für den dämmungsmaßnahmen bis zur Erneuerung der Einbau bestimmter energiesparender Heizun- Fenster. gen (z. B. Wärmepumpen, Solaranlagen) vor Dabei werden bis zu 100 % der Investitions- Bezug sowie 205 Euro für Neubauten von kosten, maximal jedoch 250 Euro pro m2 Niedrigenergiehäusern. Wohnfläche gefördert.

Die Förderung ist wie bisher einkommensab- Maßnahmen an bestehenden und neuen Wohn- hängig. Die Summe Ihrer Gesamteinkünfte aus gebäuden zur Nutzung erneuerbarer Energien dem Jahr, für das die Eigenheimzulage erstmals werden ebenfalls mit zinsgünstigen Darlehen gewährt werden soll, und dem Vorjahr darf gefördert, insbesondere bei Nutzung von

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Wärmepumpenanlagen, solar- thermischen Anlagen, Photovol- taik-Anlagen und Wärmerückge- winnungsanlagen. Das Bundes- amt für Wirtschaft fördert insbe- sondere Solaranlagen mit Zu- schüssen. IHR HAUS.

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Gesundes Bauen anderen wurden vor allem im Hobby- und Heimwerkerbereich bei der Anwendung und Der Trend zu gesünderem Bauen ist unverkenn- Verarbeitung manche Regeln nicht beachtet, die bar. Die Gesundheitsgefährdung durch Bau- dem Fachmann vertraut sind. materialien und Bauweisen ist in den letzten Jahren vermehrt diskutiert worden. Es konnten Beim baubiologischen Bauen wird diese Linie immer häufiger Wirkungen nachgewiesen wer- weiterverfolgt, indem sich wieder verstärkt den den, die das Wohlbefinden der Bewohner deut- altbewährten Materialien, wie z. B. Ziegel, Holz, lich beeinträchtigen oder gar gesundheitsschäd- Naturstein oder Kalk, zugewendet wird. lich sind. Das verstärkte Interesse der Öffentlichkeit gilt vor allem für diese drei Gruppen von Baustoffen: Energiesparen • Schweb- und Faserstoffe aus bestimmten Materialien (Asbestfasern oder künstliche Sparmaßnahmen für den Energiebedarf eines Mineralfasern) Einfamilienhauses sind besonders effektiv, • Chemische Substanzen in Baustoffen (z. B. werden gefördert und erhöhen den Wert eines Formaldehyd in Spanplatten, Dämmstoffen, Gebäudes. Belägen oder Tapeten; PCP und Lindan in Holzschutzmitteln; Lösungsmittel in Farben, Ca. 80% des Gesamtenergiebedarfs werden im Lacken oder Klebern) Einfamilienhaus für die Heizung benötigt. Bei • Strahlenexposition aus Baustoffen, z. B. Neubauten bietet sich daher an, dass Sie Radon und seine Folgeprodukte Baumaßnahmen zur Verringerung des Energie- bedarfs ohne wesentlich höhere Baukosten ein- Gesundheitliche Beeinträchtigungen können sich planen z. B.: vor allem aus zwei Gründen einstellen. Zum • Erhöhte Wärmedämmmaßnahmen an einen waren die Wirkungszusammenhänge man- Dächern, Wänden und Fußböden cher gefährlicher Stoffe nicht bekannt und zum • Einbau von energiesparenden Fenstern • Ausnutzung der „Sonnenseite“ als Energie- Die Nutzung von fänger Sonnenenergie spart • Installation von modernen wirtschaftlichen Heizkosten Heizungsanlagen, z. B. Brennwertgeräten (ohne massiven Schornstein möglich) • Zusätzliche Nutzung der Sonnenenergie über Kollektoren zur Brauchwassererwärmung • Einbau von Photovoltaikanlagen zur Ein- speisung von „eigenem Strom“ in das allge- meine Netz

Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens oder des Bauanzeigeverfahrens ist der Wär- meschutznachweis gemäß der Wärmeschutz- verordnung zu führen. Gerhard Osterloh Bauunternehmen KG Gerhard Osterloh ◆ Planung und Ausführung ◆ Altbausanierung Falkenweg 3, 29225 Celle Telefon: 05141 / 4 22 51 ◆ Schlüsselfertiges Bauen Fax: 05141/4 14 15 www.Osterloh-Bau-KG.de

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Das Niedrigenergiehaus kann über den Maßnahmen zur Minimierung der Beeinträch- Wärmeschutznachweis errechnet werden. tigungen sind: Dazu müssen erhöhte Energiesparmaßnahmen so berücksichtigt werden, dass der Jahresheiz- • Inanspruchnahme von möglichst wenig Fläche wärmebedarf um mindestens 25 % unter dem für das Gebäude zulässigen Bedarfswert liegt. • Minimierung der versiegelten Fläche Niedrigenergiehäuser besitzen einen erhöhten • Möglichst wasserdurchlässige Gestaltung der Immobilienwert, sparen Heizkosten und werden Befestigungen vom Finanzamt direkt mit Zuschüssen gefördert. • Beschränkung der Baunebenflächen, also Ihr Entwurfsverfasser kann Sie beraten. Fahrwege und Lagerflächen, auf das absolute Mindestmaß Bei bestehenden Gebäuden ist es ratsam, sich • Bodenverdichtung durch Einsatz schwerer bei Verbraucherverbänden, Installateuren oder Geräte vermeiden bei den energieberatenden Bezirksschornstein- • Wiederauflockerung verdichteter Bereiche fegermeistern zu informieren. nach Abschluss der Bauarbeiten • Vermeidung des Eindringens umweltgefähr- Im Rahmen der Erneuerung von Heizungen wer- dender Stoffe in den Boden den auch zusätzliche Dämmmaßnahmen von • Ordnungsgemäße Entsorgung aller Abfälle, der Kreditanstalt für Wiederaufbau gefördert die beim Bau anfallen. (siehe Kapitel 8). Beachten Sie auch den sorgsamen Umgang mit dem Mutterboden, der abzuschieben und seitlich Bodenschutz in Mieten von nicht mehr als 2 m Höhe zu lagern ist. Der Boden erfüllt wichtige Funktionen im Naturhaushalt. Er ist nicht vermehr- oder wieder- herstellbar. Bei Einwirkungen auf den Boden Bauschlichtung sollten Sie Beeinträchtigungen seiner natürlichen Funktionen sowie seiner Funktion als Archiv der Sollte im Einzelfall Ihr mit Hilfe von Fremdfirmen Natur- und Kulturgeschichte so weit wie möglich errichtetes Eigenheim trotz sorgfältiger Auswahl vermeiden. qualifizierter Fachunternehmer mit Baumängeln behaftet sein, kann Ihnen ein Schlichtungsver- Bauen bedeutet zwangsläufig eine Beeinträch- fahren häufig schneller und preiswerter als ein tigung der natürlichen Bodenfunktionen. Gerichtsverfahren helfen. Bauwerke versiegeln den Boden, was zum voll- Die Schlichtungsstelle ist nur für Werkverträge, ständigen Verlust seiner Funktion im Naturhaus- die die Erbringung von Bauleistungen zum halt führt. Das Befahren mit schwerem Gerät hat Gegenstand haben und nicht für Streitigkeiten im Bodenverdichtung zur Folge. Bereich des öffentlichen Baurechts zuständig. Die Lagerung von Baustoffen und Abfällen Sie hat zum Ziel, Differenzen aus privaten bewirkt den Verlust der Lebensraumfunktion. Bauverträgen einvernehmlich zu beenden. Ein starkes Team im Norden Beratung und Planung Schlüsselfertige Häuser Wir begrüßen Sie in unserer Fachwerkhäuser Altbausanierung neuen Werkstatt! Neubau Umbau

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Telefon: 0 51 41/37 03 01 Internet: www.holzbau-neelen.de Weingarten 5 ¥ 29223 Celle 42 11. Einbruchsicherung

Sie werden sicherlich viel Mühe, Zeit und auch Beleuchtung statt Bepflanzung Geld investieren, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Haben Sie dabei aber auch an Bepflanzungen verschönern zwar den Garten, Ihre persönliche Sicherheit in Ihrem zukünftigen bieten aber nicht nur den Bewohnern Sicht- Heim und an den Schutz Ihres Eigentums schutz, sondern auch unerwünschten Be- gedacht? suchern. An einbruchgefährdeten Stellen sollten Der Schutz des eigenen Hauses oder der Woh- deshalb unübersichtliche Bepflanzungen vermie- nung vor Einbrechern wird oft erst ernst genom- den werden. men, wenn ungebetener Besuch sich Zugang Für diese Bereiche sowie für Wege zum Haus verschafft hat. und zur Garage empfiehlt sich eine durch Bewe- Dabei kann man schon mit relativ einfachen und gungsmelder oder dämmerungsabhängig ge- kostengünstigen Maßnahmen wirksamen Schutz schaltete Beleuchtung. erreichen.

Die nachfolgenden Tipps hat die Polizei Celle Sind Ihre Fenster sicher? für Ihre Sicherheit zusammengestellt, damit Sie besser einschätzen können, ob Ihr Haus gut Einbrecher dringen in Einfamilienhäuser und in gegen Einbruch geschützt bzw. eine wirksame Erdgeschosswohnungen bevorzugt durch Sicherung vorgesehen ist. Fenster oder Balkontüren ein, weil diese Einstiege von Nachbarn oder von der Straße aus Für weitere Fragen steht Ihnen der Kriminal- oft nicht einsehbar sind. Einbruchhemmende polizeiliche Berater, Herr Berndt Hemme, gern Fenster (z. B. gemäß DIN V 18 054) erfüllen die zur Verfügung (Tel.: 05141/277-3005). Sicherheitsanforderungen für von außen erreich- bare Fenster und Terrassentüren. Angriff- hemmende Verglasung (DIN 52 290) und ge- prüfte Fensterbeschläge bieten zusätzlichen Einbruchschutz. Normale Rollläden sind kein Schutz vor Einbruch. Sie werden meist durch Hochschieben oder Herausreißen überwunden. Mit speziellen Sicherungen lässt sich dies verhindern.

Türen gegen Einbruch sichern

Kaum zu glauben, aber viele Einbrecher kom- men durch die Haustür ans Ziel, weil diese oft- mals nicht genügend gesichert sind. Türrahmen, Einbruchsicherung ist Türblätter, Türbänder sowie Schlösser und bei älteren und Schließbleche müssen besondere Sicher- neuen Wohnhäusern gleichermaßen heitsanforderungen erfüllen. Auch bei kurzer wichtig Abwesenheit sollten Türen abgeschlossen wer- 11. Einbruchsicherung 43

den. Das gilt für alle Außen- und Wohnungs- Glück und Glas … türen, in die im übrigen schwer aufzubrechende Schlösser gehören. Für Schließzylinder und Entgegen einer verbreiteten Meinung haben gegen Abschrauben gesicherte Beschläge gibt Verglasungen aus Mehrscheibenisolierglas es Mindestanforderungen. (Thermopane), Drahtglas oder Einscheiben- Sicherheitsglas (Sekurit) keinen erhöhten Planen Sie als Außentüren nur stabile Vollholz- Sicherheitswert. Drahtglas verhindert nur verlet- oder Metalltüren mit Metallzargen ein und achten zungsgefährliche Splitter. Isolierglas knallt nicht Sie beim Kauf eines einbruchhemmenden Tür- wenn es eingeschlagen wird, es enthält nur elements auf die DIN 18103. trockene, staubfreie Luft unter normalem Luft- Das Aufbrechen von Türen kann man mit einer druck. Einscheiben-Sicherheitsglas zerfällt beim fest im Mauerwerk verankerten Türzarge verhin- Einschlagen in millimetergroße Krümel und dern. Damit sich die Tür im Schlossbereich nicht mindert ebenfalls die Verletzungsgefahr. so leicht aufbrechen lässt, ist ein massives, mit langen Schrauben fest im Mauerwerk veranker- Einbruchschutz bietet hingegen Verbundsicher- tes Schließblech erforderlich. Auch Hintergreif- heitsglas aus mehreren Scheiben, die durch haken oder -zapfen verhindern ein allzu leichtes Spezialfolien miteinander verbunden sind. Diese Aufhebeln. Verglasungen entsprechen DIN 52290. Auch Kunststoffglas (Polycarbonat) ist ab einer Stärke Sperrbügel und Sperrketten dienen zwar nicht von sechs Millimetern aufwärts einbruchhem- als Einbruchsicherung, sollten jedoch stets vor- mend. gelegt sein, um zu verhindern, dass ungebetener Besuch eine spaltbreit geöffnete Tür vollständig aufstößt.

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Die Bauabteilung des Landkreises Fax Celle Im Bürgerbüro: 05141/916-190

So erreichen Sie uns: E-Mail Jeder Mitarbeiter hat eine eigene E-Mail- Persönlich Adresse, die sich wie folgt zusammen setzt: Montag bis Mittwoch 8.00 – 16.00 Uhr [email protected], Donnerstag 8.00 – 17.00 Uhr Beispiel: [email protected] Freitag 8.00 – 13.00 Uhr Telefon Wir, die Mitarbeiter des Amtes für Wirtschafts- Ihre Ansprechpartner erreichen Sie unter folgen- förderung, Bauen und Kreisentwicklung befinden den Telefonnummern (Vorwahl: 05141): uns fast ausschließlich in dem Gebäude, das auf dem Photo gelb umrandet ist. Dezernenten Im Empfangs- und Auskunftsbereich des Ge- Herr Gerald Höhl bäudes, dem sogenannten Bürgerbüro, werden Herr Wolfgang Waldow wir Ihnen gerne weiter helfen. Soweit Sie einen bestimmten Ansprechpartner Vorzimmer: Frau Iris Henning 916-244 auf jeden Fall persönlich antreffen möchten, empfehlen wir eine vorherige Terminabsprache. Amtsleiter Herr Jochen Decker 916-368 Brief Landkreis Celle Bürgerbüro Amt für Wirtschaftsförderung, Bauen und Frau Bärbel Becker 916-426 Kreisentwicklung Frau Sabine Wersch 916-501 Trift 27, 29221 Celle

Bauaufsicht Technik / Baugenehmigungen

für die Samtgemeinden Eschede und Lachendorf sowie die Gemeinde Hermannsburg Herr Olaf Baumann 916-280

Grundstück der Kreisverwaltung für die Stadt Bergen, den Gemeindefreien Bezirk Lohheide sowie die Gemeinden Hambühren und Wietze Herr Sven Deidert 916-504

für die Samtgemeinden Flotwedel und Wathlingen Herr Rüdiger von Hörsten 916-348 12. Ihre Ansprechpartner 45 für die Gemeinden Faßberg, Unterlüß und Kreisentwicklung / Regionalplanung Winsen Frau Gabriele Jurk 916-268 Herr Dieter Winkelmann 916-288 Herr Gerald Mühl 916-316

Wohnungsbauförderung / Bauaufsicht Recht / Bauvoranfragen Grundstücksteilungen Herr Eckehardt Rajewski 916-296 für die Samtgemeinde Eschede sowie die Ge- meinden Faßberg, Hambühren und Winsen Frau Silke Heitmann 916-343 Die Gemeinden für die Stadt Bergen, den Gemeindefreien Bezirk Nachfolgend aufgeführt sind für die Stadt Lohheide, die Gemeinden Hermannsburg und Bergen, die (Samt-)Gemeinden und den Unterlüß sowie die Samtgemeinde Lachendorf Gemeindefreien Bezirk Lohheide die Anschrift, Frau Regina Pfeifer 916-351 die Telefonnummer der Zentrale sowie der Name und die Durchwahl des Bauamtsleiters. für die Samtgemeinden Flotwedel, Wathlingen und die Gemeinde Wietze Stadt Bergen Frau Silke von der Kammer 916-534 Deichend 3-7, 29303 Bergen, Tel.: 05051/479-0 Immissionsschutz Herr Baltzer: (- 40) Herr Jochen Decker 916-368 Samtgemeinde Eschede Bau- und Bodendenkmalschutz (Gemeinden Eschede, Habighorst, Höfer und Herr Rüdiger von Hörsten 916-348 Scharnhorst) Am Glockenkolk 1, 29348 Eschede, Baulasten Tel.: 05142/411-0 Frau Stefanie Rosentreter 916-323 Herr Berg (-26)

Vorbeugender Brandschutz Gemeinde Faßberg Große Horststraße 40-44, 29328 Faßberg, für die Stadt Bergen, Samtgemeinden Eschede Tel.: 05055/597-0 und Lachendorf sowie die Gemeinden Faßberg, Herr Hoff (-40) Hermannsburg und Unterlüß Herr Gerhard Siegmann 916-384 Samtgemeinde Flotwedel (Gemeinden Bröckel, Eicklingen, Langlingen für die Gemeinden Hambühren und Wietze und Wienhausen) sowie die Samtgemeinden Flotwedel und Mühlenstraße 5-7, 29342 Wienhausen Wathlingen Tel.: 05149/181-0 Herr Erhard Domrich 916-384 Herr Erdt (-30) 46 12. Ihre Ansprechpartner

Gemeinde Hambühren Gemeinde Winsen Versonstraße 7, 29313 Hambühren, Am Amtshof 5, 29308 Winsen/Aller Tel.: 05084/601-0 Tel.: 05143/9888-0 Herr Jürgensen (-20) Herr Walter (-47)

Gemeinde Hermannsburg Am Markt 3, 29320 Hermannsburg Wichtige in- und externe Stellen Tel.: 05052/65-0 Herr Frost (-29) Die folgenden Institutionen könnten für Sie von Bedeutung sein: Samtgemeinde Lachendorf (Gemeinden Ahnsbeck, Beedenbostel, Eldingen, Landkreis Celle: Hohne und Lachendorf) – Amt für Umwelt und ländlichen Raum – Oppershäuser Straße 1, 29331 Lachendorf mit den Abteilungen Tel.: 05145/970-0 – Natur- und Landschaftsschutz (Trift 28) Herr Tostmann (-144) – Wasserwirtschaft – Kreisstraßenverwaltung Gemeindefreier Bezirk Lohheide – Bodenschutz Kirchweg 8, 29303 Lohheide Trift 27, 29221 Celle Tel.: 05051/9867-0 Amtsleiter: Herr Haegele (-265) Herr Lemke (-15) Landkreis Celle: Gemeinde Unterlüß – Ordnungsamt – Urwaldschneise 1, 29345 Unterlüß Trift 26 B, 29221 Celle Tel.: 05827/81-0 Amtsleiter: Herr Ferg (-211) Frau Lütje (-40) Abwasserverband Matheide Samtgemeinde Wathlingen Urwaldschneise 1, 29345 Unterlüß (Gemeinden Adelheidsdorf, Nienhagen und Tel.: 05827/81-0 Wathlingen) Am Schmiedeberg 1, 29339 Wathlingen Bau-Berufsgenossenschaft Hannover Tel.: 05144/491-0 Hildesheimer Straße 309, 30519 Hannover Herr Engelke (-31) Tel.: 0511/9870

Gemeinde Wietze Zweckverband Abfallwirtschaft Celle Steinförder Straße 4, 29323 Wietze Braunschweiger Heerstraße 109, 29227 Celle Tel.: 05146/507-0 Tel.: 05141/750277 Herr Lehrich (-35) Finanzamt Celle Sägemühlenstraße 1-5, 29221 Celle Tel.: 05141/915-0 12. Ihre Ansprechpartner 47

Katasteramt Celle Kreishandwerkerschaft Mühlenstraße 4, 29221 Celle Trift 23, 29221 Celle Tel.: 05141/274701 Tel.: 05141/992880

Vermessungsbüro Riemann – Meyer – Koch Landwirtschaftskammer Hannover Öffentlich bestellte Vermess.-Ingenieure – Bezirksstelle Uelzen – Breite Straße 32, 29221 Celle Wilhelm-Seedorf-Straße 3, 29525 Uelzen Tel.: 05141/9060-0 Tel.: 0581/8073-0

Staatliches Gewerbeaufsichtsamt Celle Polizeiinspektion Celle Im Werder 9, 29221 Celle – Beauftragter für Kriminalprävention – Tel.: 05141/755-0 Jägerstraße 1, 29221 Celle Tel.: 05141/277-3005 Straßenbauamt Verden (Aller) Bürgermeister-Münchmeyer-Straße 10 Stadt Celle 27283 Verden (Aller) Helmuth-Hörstmann-Weg 1, 29221 Celle Tel.: 04231/9239-0 Tel.: 05141/12-0

SVO Energie GmbH Sprengerstraße 2, 29223 Celle Tel.: 05141/306-0

Avacon AG Schöniger Straße 10, 38350 Helmstedt Tel.: 05331/123-0 Friedrich Stelter Bedachungen GmbH Hannover-Braunschweigische Meisterbetrieb seit 1934 Stromversorgung AG (HASTRA) Wir führen gerne für Sie aus: Humboldtstraße 33, 30169 Hannover • Bedachungen – Dachentwässerung Tel.: 0511/1666-1 • Dach- und Fassadenreinigung • Schornsteinkopfsanierung Architektenkammer Niedersachsen • Fassadenbau – Isolierungen • Hubarbeitsbühnen- + Kranarbeiten bis 35 m Höhe Friedrichswall 5, 30159 Hannover • Baumausschnitt – Baumfüllungen + Entsorgung Tel.: 0511/28096-0 • Gerüstbau/-verleih • Einbau von Solarkollektoren Ingenieurkammer Niedersachsen Am Gehäge 8 · 29328 Müden (Örtze) Hohenzollernstraße 52, 30161 Hannover Telefon 0 50 53 / 2 84 · Fax 0 50 53 / 15 55 Tel.: 0511/397890 www.stelter-bedachungen.de 48 13. Beteiligte Fachbehörden

Im Baugenehmigungsverfahren werden im Grundsätzlich sind bauliche Anlagen so anzu- Einzelfall unterschiedliche Fachbehörden (Fach- ordnen und zu beschaffen, dass der Entstehung bereiche, interne Ämter, externe Stellen) betei- eines Brandes und der Ausbreitung von Rauch ligt. Einige der häufig zu beteiligenden Fach- und Feuer vorgebeugt und ein wirksamer behörden stellen sich im Folgenden kurz vor, um Löschangriff ermöglicht wird. ihren Teil der Prüfung im Genehmigungsver- Da bei einem Brand regelmäßig mehr Personen fahren und darüber hinaus die wesentlichen durch nachfolgende Raucheinwirkungen als weiterführenden Aufgaben darzustellen. direkt durch den Brand Gesundheits- und Lebensgefahren ausgesetzt sind, stellt die Rauchfreihaltung bzw. -vorbeugung ein besonde- Fachbereich Vorbeugender res Grundprinzip des Brandschutzes dar. Brandschutz Beim Bau eines Ein- und Zweifamilienwohn- Wie die Standsicherheit, der Wärme- oder hauses werden im allgemeinen keine erhöhten Schallschutz ist auch der Brandschutz, mithin die Anforderungen gestellt. Zu beachten sind jedoch Sicherheit für Menschen und Tiere, erklärtes Ziel insbesondere die Abstände zu Nachbarge- des Bauordnungsrechtes. bäuden und die Erreichbarkeit durch Feuer- Die Stellungnahmen zu Bauanträgen und wehrfahrzeuge (Hinterbebauung). Bauvoranfragen hinsichtlich der Brandsicherheit übernehmen bei uns die Brandschutzprüfer. Bei Gebäuden besonderer Art, wie z. B. Darüber hinaus nehmen sie regelmäßig die Versammlungsstätten, Alten- und Pflegeheime brandschutztechnischen Prüfungen für besonde- oder Gewerbehallen ist hinsichtlich der Flucht- re Gebäude vor, wie z. B. Gewerbebetriebe, und Rettungsmöglichkeiten, der Brand- und Krankenhäuser oder Öffentliche Einrichtungen. Rauchabschnitte, der Feuerwiderstandsfähigkeit des Tragwerkes oder der Löschwasserver- sorgung mit besonderen Anforderungen zu rech- nen. Hier empfiehlt es sich, dass Sie sich vor Stellung eines Bauantrages ein Brandschutzkonzept erstellen lassen und mit der Brandschutzdienst- stelle des Landkreises Celle abstimmen.

Amt für Umwelt und ländlichen Raum

Das Amt für Umwelt und ländlichen Raum ist in die Abteilungen Natur- und Landschaftsschutz mit Waldbelangen, Wasserwirtschaft, Boden- Zu jedem beantragten schutz sowie Straßenverwaltung untergliedert. Wohngebäude gibt Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens unser Brandschutz- prüfer eine Stellung- ist eine Beteiligung einer oder mehrerer nahme ab Abteilungen erforderlich, wenn 13. Beteiligte Fachbehörden 49

• Regenwasser von gewerblich genutzten Daher ist der Schutz von Natur und Landschaft Grundstücken oder anderen befestigten für Sie auch beim Bauen gesetzliche Flächen, die größer als 1.000 m2 sind, abzu- Verpflichtung. leiten oder zu versickern ist, • das Grundstück an einem öffentlichen Bauen im Geltungsbereich von Bebauungs- Gewässer oder in dessen Überschwem- plänen mungsgebiet liegt, Die im jeweiligen Bebauungsplan enthaltenen • in einem Wasserschutzgebiet gebaut wird, naturschützenden Festsetzungen haben Sie zu • Heizöl gelagert wird, beachten. Diese Festsetzungen beschreiben die • Gewerbebetriebe bestimmter Herkunftsbe- Maßnahmen, die notwendig sind, um die als reiche Abwasser (z. B. von Fahrzeug- Folge der Bautätigkeit zu erwartenden Beein- wäschen, aus der Zahnbehandlung) in den trächtigungen von Natur und Landschaft zu ver- öffentlichen Schmutzwasserkanal einleiten, meiden und auszugleichen. • das Baugrundstück nicht an die öffentliche Festsetzungen können beispielweise Anpflan- Schmutzwasserkanalisation angeschlossen zungen von Hecken und Bäumen und deren ist, sondern das Abwasser über eine Erhalt verbindlich regeln. Kleinkläranlage gereinigt werden muss, • an einer Kreisstraße gebaut und / oder eine Unabhängig davon haben Sie den gesetzlichen neue Zufahrt hierzu angelegt wird, Schutz bestimmter wildlebender Pflanzen und • Eingriffe in Natur und Landschaft erfolgen, die Tiere zu beachten. Sollten solche besonders ausgeglichen werden müssen, geschützten Arten auf Ihrem Baugrundstück • Wald in Anspruch genommen wird. angetroffen werden, sind Einzelregelungen mit der Naturschutzbehörde erforderlich. Hierzu benötigen Sie ggf. Erlaubnisse, Gestat- Unter Naturschutz stehende Arten sind beispiels- tungen, Ausnahmegenehmigungen oder Anzei- weise: geverfahren nach den Vorschriften des Nds. • nistende Vögel, Wassergesetzes, des Nds. Straßengesetzes, • in hohlen Bäumen lebenden Fledermäuse des Bodenschutzgesetzes, des Nds. Natur- oder Hornissen, schutzgesetzes oder Nds. Gesetzes über den • hügelbauende Waldameisen. Wald und die Landschaftsordnung. Bauen im Außenbereich Fachbereich Naturschutz: Bei Bauvorhaben im Außenbereich wird die Naturschutzbehörde im Baugenehmigungsver- Mit fast jeder Verwirklichung eines Bauvor- fahren unabhängig von einer evtl. Privilegierung habens werden Boden, Natur und Landschaft des Vorhabens regelmäßig beteiligt. beansprucht. Die Landschaft wird zersiedelt, Sie prüft im Einzelfall, ob der geplante Eingriff Naturlandschaften eingeengt und zerteilt, Tier- naturschutzfachlich genehmigungsfähig ist. und Pflanzenarten ziehen sich auf immer weni- ger Lebensräume zurück, die Funktionen des Um die Prüfung der Bauvoranfrage oder des Bodens wie Fruchtbarkeit und Grundwasser- Bauantrages zu beschleunigen ist es zweckmä- neubildung werden reduziert. ßig, dass Sie folgende Bauvorlagen textlich und / oder in einem Lageplan einreichen: 50 13. Beteiligte Fachbehörden

• Beschreibung der Baumaßnahme mit Angabe Bei Stellungnahmen zu Bauvorhaben wird die der befestigten Flächen und Einfriedungen, Landwirtschaftskammer als landwirtschaftliche • Darstellung der bisherigen Gebäudenutzun- Fachbehörde – meist im Auftrag der Baugeneh- gen sowie des vorhandenen Bestandes an migungsbehörde – tätig. Das geplante Vorhaben Bäumen und Gehölzen, wird aus fachlicher und rechtlicher Sicht beurteilt: • Soweit erforderlich: Kennzeichnung von Lage und Art einer anzupflanzenden, freiwachsen- Ist das Bauvorhaben am geplanten Standort den, dreireihigen Hecke aus heimischen bauplanungsrechtlich zulässig? Laubgehölzen auf dem Baugrundstück. Diese Frage ist bei Bauvorhaben im Außen- bereich von besonderer Bedeutung. Es ist zu Bauen in Schutzgebieten prüfen, ob das Bauvorhaben einem landwirt- Bauliche Anlagen auch geringen Umfanges wie schaftlichen Betrieb im Sinne des Baugesetz- kleine Tierunterstände, Schuppen und ähnliche, buches dient. zum Teil baugenehmigungsfreie Einrichtungen, Im Innenbereich stellt sich im Umfeld landwirt- sind innerhalb geschützter Landschaftsbereiche schaftlicher Betriebe zunehmend die Frage nach wie Landschaftsschutz- und Naturschutzge- einer möglichen Änderung des Gebietscharak- bieten oftmals unzulässig. ters durch zunehmende Wohnnutzungen. Ob eine naturschutzbehördliche Ausnahme- regelung erteilt werden kann, sollten Sie frühzei- Immissionsschutz tig beim Amt für Umwelt und ländlichen Raum Von landwirtschaftlichen Betrieben (besonders erfragen. von Betrieben mit Tierhaltung) gehen Immis- sionen in Form von Gerüchen, Geräuschen und Staub aus. Zur Vermeidung von Nutzungskon- Landwirtschaftkammer flikten und im Interesse gesunder Wohnverhält- nisse sind gewisse Mindestabstände zwischen Die Landwirtschaftskammer Hannover, Bezirks- landwirtschaftlichen Betrieben und Wohnnutzun- stelle Uelzen, ist nach dem niedersächsischen gen einzuhalten, die nach Richtlinien oder durch Gesetz über Landwirtschaftskammern in allen Gutachten bestimmt werden. fachlichen Fragen der Landwirtschaft direkter Ansprechpartner für Landwirte, landwirtschaftli- Flächennachweis und Lagerkapazität für Wirt- che Arbeitnehmer, Behörden und Gerichte. Sie schaftsdünger arbeitet in der Rechtsform einer Körperschaft Bei geplanten Viehställen ist zu prüfen, ob der des öffentlichen Rechts als landwirtschaftliche anfallende Wirtschaftsdünger gemäß Dünge- Selbstverwaltung. verordnung und nach den Grundsätzen der Wichtigste Aufgaben der Landwirtschafts- guten fachlichen Praxis verwertet werden kann. kammer sind die Beratung, die Aus- und Außerdem muss eine ausreichende Lager- Weiterbildung und die Abwicklung von hoheit- kapazität für Wirtschaftsdünger vorhanden sein. lichen Aufgaben im Auftrag des Staates. 13. Beteiligte Fachbehörden 51

Gewerbeaufsichtsamt

Bei gewerblichen Bauvorhaben wird das Staat- liche Gewerbeaufsichtsamt Celle im Baugeneh- migungsverfahren beteiligt. Es beurteilt den Bauantrag insbesondere bzgl. Immissionen (z. B. Lärm), Gefahrstoffen, Abfall und Arbeits- schutz.

Keine Beteiligung erfolgt bei Anträgen zur Errichtung von: • Verkaufsstätten • Gaststätten • Hotels

Weiterhin überwacht das Staatliche Gewerbe- aufsichtsamt Celle die Einhaltung der Bau- stellenverordnung (Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen). Diese Verordnung ist auch vom privaten Bauherrn zu beachten und umzusetzen.

Nähere Auskünfte zu allen genannten Themenbereichen erteilt Ihnen das Gewerbe- aufsichtsamt Celle. 52 Schlussworte

Ziel Zuständigkeitsbereich Wir hoffen, Sie erneut umfassend, verständlich Bitte beachten Sie, dass die Bauabteilung des und in ansprechender Gestaltung informiert zu Landkreises Celle nicht für das Gebiet der Stadt haben. Celle zuständig ist. Falls Sie im Bereich der Stadt Celle bauen möchten, wenden Sie sich bitte an Sprachstil das zuständige Bauamt der Stadt. Sie haben sicher bemerkt, dass wir von der zusätzlichen Verwendung der weiblichen Feedback Wortendungen (z. B. nur Bauingenieur und nicht Für Anregungen, Verbesserungsvorschläge, Bauingenieurin und Bauingenieur) abgesehen Themenwünsche sowie natürlich auch Lob und haben. Dieser Verzicht erfolgte ausschließlich konstruktive Kritik können Sie sich an Herrn zur besseren Lesbarkeit der Broschüre. Jochen Decker, Tel.: 916-368 wenden.

Haftung Ausblick Wir bitten um Verständnis, dass keine Gewähr Sollte diese zweite Auflage an den Erfolg der für die Richtigkeit der Informationen übernom- ersten anknüpfen, so folgt bestimmt eine dritte … men werden kann, da die Rechtslage einem ständigen Wandel unterworfen ist. Bitte fragen Sie uns im Einzelfall, ob eine Rechtsänderung eingetreten ist.

Redaktion/Herausgegeber: Landkreis Celle oder Reproduktion, gleich welcher Art, Infos auch im Internet: Titel, Umschlaggestaltung sowie Art und ob Fotokopie, Mikrofilm, www.alles-deutschland.de Anordnung des Inhalts sind zugunsten Datenerfassung, Datenträger oder www.alles-austria.at des jeweiligen Inhabers dieser Rechte Online nur mit schriftlicher www.sen-info.de urheberrechtlich geschützt. Nachdruck Genehmigung des Verlages. www.klinikinfo.de und Übersetzungen sind – auch aus- 29201062 / 2. Auflage / www.zukunftschancen.de zugsweise – nicht gestattet. Nachdruck Stand: September 2004 Für Ihr Traumhaus: Neue attraktive Bauplätze rund um Celle

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Dr. Joachim Brauer Klaus Bock v. Wülfingen Rechtsanwalt Notar Rechtsanwalt Notar (Gesellschaftsrecht, Internationales (Erbrecht, Transportrecht, Grundstücksrecht) Privatrecht, Schiedsgerichtsverfahren) Albrecht Wendenburg Dr. Hermann Schünemann Rechtsanwalt Notar Rechtsanwalt (Versicherungsrecht, Bankrecht, (Versicherungsrecht, Medizinrecht, Grundstücksrecht) Haftungsrecht) Dr. Christian Bereska Thomas Stillahn Rechtsanwalt Fachanwalt für Arbeitsrecht (Baurecht, AGB-Recht, (Arbeitsrecht, Familienrecht) Gesellschaftsrecht) Antje Pietrek Dr. Jan-W. Vesting Fachanwältin für Familienrecht Rechtsanwalt (Familienrecht) (Gewerbliches Mietrecht, Baurecht, Wettbewerbsrecht) Hannoversche Straße 57 · 29221 Celle Tel. 05141/28048 · Fax: 05141/29808 · e-mail: [email protected] · www.ksb-intax.de