Demografische Herausforderung Und Zukunftschancen Der Ortschaft

Demografische Herausforderungen und Zuku nftschancen der Ortschaft Leiferde im Landkreis Gifhorn –

Grundvoraussetzungen und Möglichkeiten für die Umnutzung leer stehender Gebäude auf der Grundlage von bürgerschaftlichem Engagement

Ein Wettbewerbsbeitrag zum ALR-Hochschulpreis 2012 „Zukunftsfähige Land- und Regionalentwicklung in Niedersachsen“ der Niedersächsischen Akademie Ländlicher Raum e.V.

B. Sc. Annika Oetzmann | Im Moore 22 | 30167 Hannover | August 2012 Ein Wettbewerbsbeitrag zum ALR-Hochschulpreis 2012 „Zukunftsfähige Land- und Regionalentwicklung in Niedersachsen“ der Niedersächsischen Akademie Ländlicher Raum e.V.

eingereicht von:

Annika Oetzmann Im Moore 22 30167 Hannover Tel.: 0176/99845550 E-Mail: [email protected]

HINWEIS

Der vorliegende Beitrag ist eine Kurzfassung der am 05. Oktober 2011 an der Fakultät für Architektur und Landschaft, Gottfried Wilhelm Leibniz Universität Hannover, eingereichten Bachelorarbeit „De- mografische Herausforderungen und Zukunftschancen der Ortschaft Leiferde im Landkreis Gifhorn – Grundvoraussetzungen und Möglichkeiten für die Umnutzung leer stehender Gebäude auf der Grundlage von bürgerschaftlichem Engagement“ im Studiengang „Bachelor of Science Landschaftsar- chitektur und Umweltplanung“ am Institut für Umweltplanung (Note: 1,3).

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit und zur sprachlichen Vereinfachung wird in der vorliegenden Arbeit die maskuline Form Personen bezogener Hauptwörter verwendet, welche sich gleichermaßen auf weibliche und männliche Personen bezieht.

BETREUUNG

Die Betreuung der Arbeit erfolgte durch: k Dr. phil. Pia Steffenhagen, Institut für Umweltplanung, Gottfried Wilhelm Leibniz Universität Hannover

Dipl.-Geogr. Martin Sondermann, Institut für Umweltplanung, Gottfried Wilhelm Leibniz Universität Hannover

ERKLÄRUNG

Hiermit erkläre ich, dass ich die vorliegende Arbeit selbstständig und ohne fremde Hilfe angefertigt und keine anderen als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel verwendet habe. Alle wörtlich und sinngemäß aus anderer Quelle übernommenen Teile der Arbeit sind durch entsprechende Quellen- angaben als solche gekennzeichnet.

Hannover, den 06.08.2012

BILDQUELLEN TITELBLATT

Abb. 1 Frauenwirtschaftshof UNSAhof Leiferde, Blick auf privaten Wohnbereich und Teeladen (E IGENE ) Abb. 2 Frauenwirtschaftshof UNSAhof Leiferde, umgenutzte Schweineställe zu Geschäftseinheiten (E IGENE ) Abb. 3 Frauenwirtschaftshof UNSAhof Leiferde, Geschäftseinheit des Frauenwirtschaftshof e.V. (E IGENE ) Abb. 4 Frauenwirtschaftshof UNSAhof Leiferde, Blick in den Innenhof (E IGENE ) Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung ……………………………………………………………………………………………………………………………. 5

2 Die Ortschaft Leiferde im Landkreis Gifhorn ……………………………………………………………………….. 6

2.1 Tendenzen der Bevölkerungsentwicklung ……………………………………………..………………..……….. 6 2.2 Infrastrukturelle Versorgung ………………………………………………………………………….………..………. 7 2.3 Wirtschaft und Verkehrsinfrastruktur …………………………………………………………………………..…… 8 2.4 Wohnungsmarktentwicklung ………………………………………………………………………………...... 8

3 Leerstandsproblematik als Folge des demografischen Wandels ………………………………………….. 9

3.1 Mittelbare Ursachen ……………………………………………..……….………………………………………………… 9 3.2 Unmittelbare Ursachen …………………………………………………………………………………..………………… 10 3.3 Ausmaß und Wirkung der Leerstandsproblematik in der Ortschaft Leiferde und Umgebung ……………………………………………………………………………………………………………………….. 11

4. Umnutzung von Gebäuden als Chance der „Wiederbelebung“? ………………………………………… 12

4.1 Vorstellung des UNSAhof in Leiferde – Ein Beispiel für eine erfolgreiche Umnutzung …….… 12

4.1.1 Zustand vor der Umnutzung………………………………………………………………………………. 13 4.1.2 Neue Nutzungsvielfalt – Der Zustand nach der Umnutzung ………………………………. 14 4.1.3 Bürgerengagement zur Stärkung des Gemeinschaftsgefühls ……………………………… 15

4.2 Voraussetzungen und mögliche Umnutzungshemmnisse …………………………………………………. 15

4.2.1 Akzeptanz in der Gemeinde und der Bevölkerung …………………………………………….. 15 4.2.2 Finanzielle Aspekte – Kosten und Finanzierung …………………………………………………. 16 4.2.3 Bauordnung und Denkmalschutzauflagen – Baurechtliche Genehmigungsfähig- keit ……………………………………………………………………………………………………………………. 16 4.2.4 Schlüsselakteure & Handlungsträger – Kooperation mit Fachleuten …………………. 16

4.3 Bürgerschaftliches Engagement als Voraussetzung für Umnutzungen …………….………………… 17

5 Fazit und Ausblick ……………………………………………………………………………………………………………….. 18

5.1 Gebäudeleerstand - Umnutzungen als Chance für eine Wiederbelebung der Ortskerne …. 18 5.2 Mit gutem Beispiel vorangehen – Mögliche Ziele und Maßnahmen für die Zukunft ………… 18

Quellenverzeichnis ……………………………………………………………………………………………………………….. 20 Abbil dungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Frauenwirtschaftshof UNSAhof Leiferde, Blick auf privaten Wohnbereich und Teeladen ……………………………………………………………………………….………….…………………… 1 Abbildung 2: Frauenwirtschaftshof UNSAhof Leiferde, umgenutzte Schweineställe zu Geschäftseinheiten ……………………………….……………………………………….……………………….……. 1 Abbildung 3: Frauenwirtschaftshof UNSAhof Leiferde, Geschäftseinheit des Frauenwirtschaftshof e.V.………………………………..………………………………………………………………….……….…………………. 1 Abbildung 4: Frauenwirtschaftshof UNSAhof Leiferde, Blick in den Innenhof .…………….……….…..………. 1 Abbildung 5: Räumliche Einordnung Gemeinde Leiferde ………………..………………………….…………………….. 6 Abbildung 6: Bevölkerungsentwicklung Gemeinde Leiferde 1980-2010 ……………………………………………. 7 Abbildung 7: UNSAhof Leiferde, umgenutzte Schweineställe zu Geschäftseinheiten ………………..……... 11 Abbildung 8: UNSAhof Leiferde, umgenutzte Schweineställe zu Geschäftseinheiten ………………..………. 11 Abbildung 9: UNSAhof Leiferde, Schriftzug Gebäudewand …………………….……………………….………………… 12 Abbildung 10: Hauptgebäude UNSAhof Leiferde 1994 (vor der Umnutzung) ……………..……….…….………. 13 Abbildung 11: Hauptgebäude UNSAhof Leiferde 2011 …………………………….………………….…….………………. 13 Abbildung 12: Dipl.-Ing. Sabine Wyrwoll (r.) und Dipl.-Ing. Claudia Klement (Ingenieurbüro althaus- konzept) …………………………………………………………………………………………………………….………... 14 Abbildung 13: Geschäftseinheit Handwerk und Verkauf des Frauenwirtschaftshof e.V. …………………….. 14 Abbildung 14: Gemeinschaftsraum Scheune – Adventsmarkt …………………………………………………………….. 14 Abbildung 15: Zwei Frauen des Frauenwirtschaftshof e.V. …………………………………………………………………. 14

|4 1 Einleitung

Einleitung

„Menschenleeres Deutschland“ 1 - „Die demographische Zeitbombe“ 2 - „Alte neue Welt“ 3

Die Diskussionen und Schlagzeilen über den demografischen Wandel und seine Folgen sind so vielfäl- tig wie der Wandel selbst. Veränderte Rahmenbedingungen in den Bereichen Gesellschaft, Wirt- schaft, Kultur sowie sozialer Sektor stellen sowohl städtische, als auch ländliche Regionen seit geraumer Zeit vor neue Herausforderungen und Aufgaben. Eine rückläufige Zahl der Gesamtbevölke- rung und eine zunehmende Alterung der Bevölkerung tragen gemeinsam mit nationalen und interna- tionalen Wanderungsprozessen zu Veränderungen in der Bevölkerungszahl, der Bevölkerungsstruk- tur und der räumlichen Bevölkerungsverteilung bei. Der Wandel betrifft dabei alle kommunalen Be- reiche, die im Zusammenhang mit Lebensqualität und Zukunftsfähigkeit stehen. Neben den negati- ven Auswirkungen auf das Rentensystem, die Wirtschafts- und Arbeitsmarktentwicklung sowie das Bildungssystem, sind insbesondere öffentliche und private Dienstleistungseinrichtungen, die Woh- nungsmarktentwicklung und das Zusammenleben innerhalb einzelner Ortschaften betroffen. Beson- ders die Leerstandsthematik als mittelbare Folge des demografischen Wandels und gewandelter Rahmenbedingungen in der Landwirtschaft stellt die Gemeinden des ländlichen Raumes zunehmend vor neue Herausforderungen. Nicht alle ländlichen Regionen sind dabei im selben Ausmaß von der Problematik betroffen und nur selten lassen sich die Leerstandsursachen konkret definieren. Viel- mehr wird der Leerstand durch einen ganzen Komplex an Ursachen und Folgewirkungen bestimmt (BIRG 2000: V; BS 2006: 6; BBR 2005a: 29ff; KIPPENBERGER 2005: 13; SCHMIED 2007: 10; TECHNISCHE UNI - VERSITÄT KAISERSLAUTERN 2009: 15; VOß ET AL . 2008: 12f).

Die vorliegende Arbeit geht dabei der Frage nach, welche Grundvoraussetzungen und Möglichkeiten für die Umnutzung leer stehender Gebäude im ländlichen Raum bestehen. Anhand der Ortschaft Leiferde, die als Fallbeispiel der Arbeit dient, sollen Herausforderungen und Zukunftschancen im Hin- blick auf die Leerstandsthematik aufgezeigt werden. Die Ortschaft Leiferde liegt im Südwesten des Landkreises Gifhorn und bildet gemeinsam mit der Ortschaft Dalldorf die Gemeinde Leiferde. Trotz einer relativ zentralen Lage zwischen den Oberzentren Braunschweig und Wolfsburg und der unmit- telbaren Nähe zur Kreisstadt Gifhorn weist die Gemeinde einen weitestgehend ländlichen Charakter auf. Eine gute infrastrukturelle Versorgung und die gute Erreichbarkeit der Oberzentren haben in den letzten Jahren zu einer positiven Bevölkerungsentwicklung beigetragen, sodass die Ortschaft Leiferde zu jenen ländlichen Regionen zählt, die bis heute nur in geringem Ausmaße von den Folgen des demografischen Wandels betroffen sind. Im Vergleich zu anderen Regionen des Landkreises ist der An- teil leer stehender Gebäude verhältnismäßig gering, doch vor allem der potenzielle Leerstand wird die Gemeinde künftig vor neue Herausforderungen stellen. In erhöhtem Maße von der Problematik betroffen ist eine Vielzahl älterer ehemals landwirtschaftlich genutzter Höfe im alten Ortskern von Leiferde, die nur noch durch ein bis zwei ältere Personen bewohnt werden. Für diese Ortsbild prä- genden Gebäude, die aufgrund ihres hohen Alters und den teils jahrelangen Leerständen erhebliche Mängel in der Bausubstanz aufweisen, lassen sich häufig nur schwer neue Eigentümer finden, sodass viele Gebäude früher oder später verfallen und infolgedessen abgerissen werden müssen (KLEMENT 2011: mündl.; LANDKREIS GIFHORN ET AL . 2007: 2; LSKN O.J.: 38; WREDE 2011a: schriftl.)

Der UNSAhof , ein Frauenwirtschaftshof in der Ortschaft Leiferde, soll beispielhaft für eine gelungene Umnutzung eines leer gefallenen Gebäudes – ein ehemals landwirtschaftlich genutzter Hof – in der Region stehen. An diesem Beispiel werden die Herausforderungen sowie die Zukunftschancen im Hinblick auf die Leerstandsthematik auf der Grundlage des bürgerschaftlichen Handelns aufgezeigt.

1 (SCHWÄGERL 2004: 39) 2 (KOHLER ET AL . 2005: 181) 3 (EBERSTADT 2006: www)

|5 2 Die Ortschaft Leiferde im Landkreis Gifhorn

2 Die Ortschaft Leiferde im Landkreis Gifhorn

Die Gemeinde Leiferde besteht aus den Ortschaften Dalldorf (403 Einw.) und Leiferde (3906 Einw.) 4 und liegt im südwestlichen Teil des Landkreises Gifhorn. Gemeinsam mit den Gemeinden Meinersen, Müden und Hillerse bildet sie die Samtgemeinde Meinersen. Nordwestlich der Samtgemeinde gele- gen befindet sich der Landkreis Celle, im Südwesten der Landkreis Peine. Die Region Hannover grenzt unmittelbar im Westen an die Gemeinde Meinersen [siehe Abb. 5]. Durch eine Gesamtfläche von rund 27,88 km² ergibt sich für die Gemeinde eine Bevölkerungsdichte von 154,6 Einw./km². 5 Die Ort- schaft gliedert sich dabei in einen alten Ortskern, der überwiegend durch ältere ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäude und Hofanlagen gekennzeichnet ist sowie den Ortsteil, der vor allem im Zuge von Neubautätigkeiten und die Ausweisung von Bauland seit den 1950er Jahren nördlich und südwestlich des alten Ortskerns entstanden ist (KLEMENT 2011: mündl.; LANDKREIS GIFHORN ET AL . 2007: 2; LSKN O.J.: 38) .

Abb. 5 Räumliche Einordnung Gemeinde Leiferde SAMTGEMEINDE MEINERSEN o.J.: www

2.1 Tendenzen der Bevölkerungsentwicklung

Die Gemeinde Leiferde kann seit den 1980er Jahren auf eine stetige Bevölkerungszunahme zurück- blicken. Von anfänglich rund 3.000 Einwohnern im Jahr 1980 stieg die Zahl der Einwohner bis zum Jahr 1995 auf insgesamt rund 4.000 Personen. Besonders in den Jahren zwischen 1988 und 1994 war das Wachstum überdurchschnittlich hoch [siehe Abb. 6]. Innerhalb dieser Zeit konnte die Gemeinde verstärkt von Wanderungsüberschüssen profitieren, die sich vor allem auf neu ausgewiesene

4 Zahl der Hauptwohnsitze, Stand: 01.09.2011; ( WREDE 2011b: mündl.) 5 (LSKN 2011a: www)

|6 2 Die Orts chaft Leiferde im Landkreis Gifhorn

Baugebiete am Ortsrand konzentrierten. Ab 1994 schwächte das Wachstum in Folge abnehmender Neubaugebietsausweisungen langsam ab, führte aber im Jahr 2007 mit einer Einwohnerzahl von 4.434 Personen zu einem Bevölkerungshöchststand. Seit diesem Zeitpunkt ist die Bevölkerungsent- wicklung in der Gemeinde vor allem aufgrund einer Negativentwicklung des räumlichen Saldos leicht rückläufig (LSKN 2011b: www; LSKN 2011e: www; WREDE 2011a: schriftl.).

Abb. 6 Bevölkerungsentwicklung Gemeinde Leiferde 1980-2010 erstellt auf Grundlage von LSKN 2011b: www

2.2 Infrastrukturelle Versorgung

Leiferde gehört zu jenen Ortschaften, die trotz ihrer relativ ländlichen Lage im Raum über eine gute infrastrukturelle Ausstattung verfügen. Neben einer vergleichsweise guten medizinischen Versorgung (zwei Arztpraxen + Apotheke) verfügt Leiferde über eine Hand voll Einkaufsmöglichkeiten zur De- ckung des täglichen Grundbedarfs (Lebensmittelmarkt, Bäcker, Bio-Laden, Frauenwirtschaftshof, Gaststätte und Café). Zudem bieten die nahe gelegene Kreisstadt Gifhorn (14 km) sowie die Groß- städte Wolfsburg (27 km) und Braunschweig (32 km) eine Vielzahl weiterer Einkaufsmöglichkeiten und eine ausreichende medizinische Versorgung. Doch insbesondere die zahlenmäßig kleineren Dör- fer der Gemeinde, in denen es bereits jetzt an einer ausreichenden Infrastrukturausstattung mangelt, werden künftig noch stärker durch die vielfältigen Folgen des demografischen Wandels betroffen sein (GOOGLE MAPS DEUTSCHLAND 2011: www; KLEMENT 2011: mündl.; LANDKREIS GIFHORN ET AL . 2007: 7).

Neben insgesamt 72 Kindertagesstätten und 43 Grundschulen verfügt der Landkreis Gifhorn über 13 bzw. 10 Haupt- und Realschulen sowie vier Gymnasien. Zusätzlich wird das Bildungsangebot durch 14 Berufsbildende Schulen und drei Förderschulen ergänzt. In der Gemeinde Leiferde ansässig sind eine Kindertagesstätte, eine Ganztagsgrundschule sowie eine Außenstelle des Sibylla-Merian-Gymnasiums Meinersen (KLEMENT 2011: mündl.; LSKN 2011d: www; LANDKREIS GIFHORN ET AL . 2007: 7; WREDE 2011: schriftl.)

|7 2 Die Ortschaft Leiferde im Landkreis Gifhorn

2.3 Wirtschaft und Verkehrsinfrastruktur

Die wirtschaftliche Situation des Landkreises Gifhorn hat sich in den letzten Jahren durchaus positiv entwickelt. Dazu beigetragen haben zum einen die unmittelbare Nachbarschaft zu den großen Wirt- schaftszentren Braunschweig und Wolfsburg, zum anderen entwickelt sich die Region seit geraumer Zeit „zu einem Standort kleiner und mittlerer Gewerbebetriebe bis hin zu weltweit agierenden Un- ternehmen“ (LANDKREIS GIFHORN ET AL . 2007: 11). Generell ist zu berücksichtigen, dass ein großer Anteil der berufstätigen Bevölkerung des Kreises Berufspendler sind. Im Jahr 2007 waren bis zur Jahresmit- te von den 58.754 Beschäftigten, mit Wohnsitz im Kreisgebiet, rund 48.114 Personen außerhalb des Landkreises beschäftigt. Diesen Negativtrend verdeutlicht das Pendlersaldo von ca. -27.500 Perso- nen 6. Besonders die Oberzentren Wolfsburg und Braunschweig ziehen einen bedeutenden Teil der Arbeitskräfte an. Der verkehrsgeografisch günstigen Lage des Landkreises kommt in diesem Zusam- menhang eine bedeutende Rolle zu. Die Nähe zur Ost-West-Autobahn A2 (Hannover-Braunschweig- Berlin), der A39 (Anschlussstelle Wolfsburg), der A7 (Kreuz Hannover/Kirchhorst) sowie zu zahlreichen Bundesstraßen (B188, B214 und B4) tragen zu einer verkehrsgünstigen Lage und einer guten Erreichbarkeit bei. Das Bahnverkehrsnetz ist durch Verbindungen zu den Städten Berlin, Hannover, Gifhorn und Wolfsburg gut ausgebaut (KLEMENT 2011: mündl.; LSKN o.J.: 42; LANDKREIS GIFHORN ET AL . 2007: 13; VOß ET AL . 2008: 144).

2.4 Wohnungsmarktentwicklung

Neben den demografischen Entwicklungstendenzen üben vor allem veränderte Entwicklungen des regionalen Wohnungsmarktes einen entscheidenden Einfluss auf die Leerstandsituation in ländlichen Räumen aus. In den letzten Jahren haben insbesondere eine Verkleinerung der Haushalte und eine Zunahme von Singlehaushalten zu Veränderungen in der Zahl der Bewohner und der Wohnfläche pro Haushalt geführt. Dies ist sowohl auf den Prozess der Individualisierung und veränderte Lebensfor- men, als auch auf die Alterung der Gesellschaft zurückzuführen. Parallel zur Verkleinerung der Haus- haltsgrößen hat zudem eine Zunahme der Pro-Kopf-Wohnfläche stattgefunden (KIPPENBERGER 2005: 16, 32; SCHMIED 2007: 12; UHRHAHN 2007: 22f; ZGB & KORIS 2004: 25).

In Leiferde hat die Zahl der Wohngebäude aufgrund einer steigenden Bevölkerungszahl und der Ausweisung von Neubaugebieten seit 1988 stetig zugenommen. Erst seit dem Jahr 2006 wird eine langsame Stagnierung dieser Entwicklung deutlich. Die letzte Baugebietsausweisung in der Ortschaft Leiferde hat im Jahr 2009 stattgefunden. Allerdings ist in naher Zukunft eine weitere Ausweitung im Süd-Westen der Ortschaft geplant, um den Standort vor allem für junge Familien attraktiv zu gestalten (WREDE 2011b: mündl.).

Es lässt sich festhalten, dass eine vergleichsweise positive Bevölkerungsentwicklung – die zwar seit dem Jahr 2007 leicht rückläufig ist – und eine gute infrastrukturelle Versorgung dazu beigetragen haben, dass die Ortschaft Leiferde heute zu jenen ländlichen Regionen zählt, die derzeit nur in einem leichten Ausmaße von den Folgen des demografischen Wandels betroffen sind. Dennoch sind die Auswirkungen gewandelter Rahmenbedingungen in der Gemeinde nicht zu unterschätzen.

6 Stand: 30.06.2007 (LSKN 2011c: www)

|8 3 Leerstandsproblematik als Folge des demografischen Wandels

3 Leerstandsproblematik als Folge des demografischen Wandels

Überquellende Briefkästen, blickdichte Gardinen, verfallende Bausubstanz – Der Leerstand von Ge- bäuden als mittelbare Folge des demografischen Wandels und gewandelter struktureller Rahmenbe- dingungen in der Landwirtschaft gilt bereits seit Mitte der 1990er Jahre als weit verbreitetes Problem ländlicher Regionen. Als Folge ergeben sich teilweise jahrzehntelange Gebäudeleerstände, die sowohl das Bild als auch die Funktion der betroffenen Ortskerne in erheblichem Maße beeinflussen.

Der Leerstandsbegriff umfasst dabei im Folgenden Wohn- und Wirtschaftsgebäude, deren ursprüng- lich zugedachte Nutzung aufgegeben wurde und die seit längerer Zeit keiner Nutzung unterliegen. Dabei stehen insbesondere ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäude und Hofanlagen im Vor- dergrund, die aufgrund gewandelter struktureller Rahmenbedingungen in der Landwirtschaft vom Leerstand betroffen sind. Da die Ortschaft Leiferde derzeit über einen verhältnismäßig geringen An- teil leer stehender Gebäude verfügt, geht es in der Betrachtung vordergründig um den potenziellen Leerstand, also um Gebäude, die in absehbarer Zeit aufgrund bestimmter Entwicklungen leer fallen werden. Besonders ältere, ehemals landwirtschaftlich genutzte Höfe und Gebäude im alten Ortskern von Leiferde, die oft nur noch durch ein bis zwei ältere Personen bewohnt werden, sind in erhöhtem Maße durch die Leerstandsproblematik betroffen. Aufgrund ihres hohen Alters von teilweise über 200 Jahren und den jahrelangen Leerständen weisen diese Gebäude oftmals erhebliche Mängel in der Bausubstanz auf, sodass sich häufig nur schwierig neue Eigentümer finden. Die Leerstandsursa- chen sind vielfältig und lassen sich in mittelbare und unmittelbare Ursachen unterscheiden (KLEMENT 2011: mündl.; SCHMIED 2007: 1, 11; VOß ET AL . 2008: 2; WREDE 2011: schriftl.).

3.1 Mittelbare Ursachen

(1) Demografische Entwicklungstendenzen und gewandelte Wohnbedürfnisse

Die demografischen Entwicklungen begünstigen insbesondere in ländlich geprägten Regionen einen erhöhten Anteil an Gebäudeleerständen. Rückläufige Bevölkerungszahlen und Wanderungsbewe- gungen jüngerer Menschen in das Stadtumland aufgrund gewandelter Wohnbedürfnisse tragen in vielen Regionen zu einer Verschärfung der Leerstandssituation bei (BORN 2007: 20; KIRSCH -STRACKE 2010: 5; SCHMIED 2007: 11). Die zunehmende Aufgabe öffentlicher und privater Dienstleistungsein- richtungen aufgrund zu geringer Auslastungen führt dabei nicht nur zu einem Verlust der infrastruk- turellen Grundlage, sondern erhöht als Folge dessen auch den Anteil leer stehender Gebäude. Insbe- sondere die kleineren Dörfer in der Nachbarschaft von Leiferde sind durch diese Problematik betroffen (HAUPTMEYER 2007: 121; KEGEL 2004: 122; KLEMENT 2011: mündl.)

(2) Veränderte strukturelle Rahmenbedingungen in der Landwirtschaft

Die strukturellen Veränderungen in der Landwirtschaft und die Abnahme landwirtschaftlicher Betrie- be haben in der Vergangenheit dazu beigetragen, dass eine Vielzahl ehemals landwirtschaftlicher Wirtschaftsgebäude nicht mehr aktiv genutzt werden und die Ortskerne vieler Ortschaften nach und nach verfallen. In Leiferde wurde die Bewirtschaftung der ehemals zahlreichen landwirtschaftlichen Betriebe innerhalb der letzten 30 Jahre nach und nach aufgegeben. Heute besteht nur noch eine geringe Anzahl an Vollerwerbsbetrieben. Neben zahlreichen Wirtschaftsgebäuden, wie Scheunen und Ställen, die für ihre ursprüngliche Nutzung nicht mehr benötigt werden, sind auch zunehmend Wohn- gebäude vom Leerstand betroffen.

|9 3 Leerstandsproblematik als Folge des demografischen Wandels

Die Abnahme landwirtschaftlicher Betriebe ist dabei vor allem auf die gewandelte Rahmenbedingun- gen zurückzuführen. Im Zuge zunehmender Betriebsgrößen erfolgten eine Größenzunahme landwirtschaftlicher Maschinen und eine Spezialisierung der Betriebe. Viele ländliche Betriebe mussten ihre Höfe nicht zuletzt aus finanziellen Gründen und einer zu großen Konkurrenz aufgeben (ARENS 2007: 54, 72; FRANZEN 2007: 113f; GERLACH ET AL . 2003: www; KLEMENT 2011: mündl.; STATISTISCHES BUNDESAMT 2010a: www).

(3) Planerische und politische Fehlentscheidungen

Die Ausweisung neuer Baugebiete an den Ortsrändern hat in der Vergangenheit verstärkt zu einer Zersiedlung und infolge eines Überangebotes an Wohnraum zu einer Vernachlässigung der Ortskerne geführt, in denen die Zahl der leer stehenden Gebäude stetig zunimmt. In der Ortschaft Leiferde haben Neubautätigkeiten seit den 1950er Jahren dazu geführt, dass vor allem jüngere Familien mit Kindern an den Rand der Ortschaft gezogen sind. Der ältere Teil der Bevölkerung hingegen verbleibt dabei überwiegend in den ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäuden im Ortskern und trägt aufgrund der abnehmenden Haushaltsgrößen zu einer Erhöhung des potenziellen Leerstands bei. Politische und planerische Fehlentscheidungen sind dabei häufig auf mangelhafte Daten und fehler- hafte Analysen zum Gebäude- und Wohnungsleerstand zurückzuführen, die den Entscheidungen oftmals zu Grunde liegen. Häufig fehlt es vor allem im ländlichen Raum an einer zuverlässigen Erfas- sung und Ermittlung des tatsächlichen Bedarfs, zum Beispiel mit Hilfe von Leerstandskatastern (ARENS 2007: 54 ,67; FRANZEN 2007: 113; HAUPTMEYER 2006: 122; SCHMIED 2007: 12; TECHNISCHE UNIVERSITÄT KAISERSLAUTERN 2005: 15).

3.2 Unmittelbare Ursachen

(1) Merkmale des Eigentümers

Einen wesentlichen Einfluss auf die Realisierbarkeit von Umnutzungen üben die Eigentümer selbst aus. In der Ortschaft Leiferde sind es oftmals ehemalige Landwirte, die in besonderem Maße durch die Leerstandsthematik betroffen sind. Neben finanziellen Aspekten sind es nicht zuletzt mentale Gründe, die dazuführen, dass sich die Besitzer großer Hofanlagen gegen eine Umnutzung ihrer Ge- bäude entscheiden. An einer ausreichenden Sensibilisierung gegenüber der Thematik und der Bedeu- tung alter, ortsbildprägender Bausubstanz fehlt es oftmals. Finanzielle Aspekte sowie eine fehlende Motivation zur Sanierung und Modernisierung der teils stark heruntergekommenen Gebäude tragen zu einer deutlichen Erhöhung des Leerstandspotenzials bei (ARENS 2007: 67; KLEMENT 2011: mündl.; SCHMIED 2007: 14; TECHNISCHE UNIVERSITÄT KAISERSLAUTERN 2005: 16).

(2) Merkmale der Gebäude

Viele der ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäude stehen bereits seit Jahrzehnten leer. Für eine Vielzahl dieser Ortsbild prägenden Bauwerke, die aufgrund ihres hohen Alters und den teils jahr- zehntelangen Leerständen erhebliche Mängel in der Bausubstanz aufweisen, lassen sich nur schwierig neue Eigentümer finden. Oftmals fehlt es nicht nur an einer passenden Umnutzungsidee, auch die Angst vor unabschätzbar hohen Sanierungskosten und die dezentrale Lage vieler Gebäude schrecken potenzielle Käufer ab. Nicht zuletzt tragen veränderte Wohnansprüche aufgrund veränderter Haus- haltsgrößen und -strukturen dazu bei, dass viele ältere Gebäude als unattraktiv und schwer vermit- telbar gelten. Denkmalschützerische Aspekte nehmen in diesem Zusammenhang eine wichtige Rolle ein, denn viele potenzielle Umnutzer hegen den Wunsch aus der historischen Bausubstanz einen Neubau zu machen. Dies ist nur in den wenigsten Fällen realisierbar und vor allem selten erwünscht (ARENS 2007: 29, 54; GERLACH ET AL . 2003: www; FRANZEN 2007: 114; SCHMIED 2007: 14; TECHNISCHE UNIVERSITÄT KAISERSLAUTERN 2005: 16; ZGB & KORIS 2004: 25).

|10 3 Leerstandsproblematik als Folge des demograf ischen Wandels

(3) Standortfaktoren

Viel wichtiger als die strukturellen Merkmale der Gebäude sind häufig die regionalen Standortfakto- ren, die sich im Gegensatz zu baulichen Mängeln nicht beheben lassen. Dabei spielt die Erreichbar- keit der Arbeitsstelle aufgrund der verkehrsgeografischen Situation ebenso eine große Rolle, wie die infrastrukturelle Versorgung vor Ort (ARENS 2007: 67; SCHMIED 2007: 14; TECHNISCHE UNIVERSITÄT KAISERSLAUTERN 2005: 17).

3.3 Ausmaß und Wirkung der Leerstandsproblematik in der Ortschaft Leiferde und Umgebung

Der Anteil an Gebäuden, der derzeit in Leiferde und Umgebung vom Leerstand betroffen ist, scheint auf den ersten Blick relativ gering. Lediglich kleine unscheinbare äußere Mängel an der Gebäudefas- sade lassen auf einen Verfall durch teils jahrelange Gebäudeleerstände schließen. Durch die Lage im zentralen Wirkung- und Einflussbereichs der Oberzentren Wolfsburg und Braunschweig ist die Ort- schaft Leiferde nur in einem verhältnismäßig geringen Ausmaß durch die Leerstandsthematik betroffen: Besonders die Wirtschaftskraft der Automobilindustrie übt in besonderem Ausmaße einen positiven Einfluss auf den Wohnungsmarkt und die Leerstandsproblematik sowie auf das Potenzial mögli- cher Umnutzungen aus. Hinzu kommen eine bessere infrastrukturelle und medizinische Versorgung der Stadtumlandbereiche, die hinsichtlich der Leerstandsproblematik eine entscheidende Rolle spie- len. Der derzeitige Leerstand in der Ortschaft Leiferde betrifft überwiegend alte Scheunen und Ställe ehemaliger landwirtschaftlicher Betriebe im alten Ortskern. Doch viel entscheidender als der derzeitige Leerstand ist in Leiferde der potenzielle Leerstand, der sich aus den demografischen und land- wirtschaftstrukturellen Entwicklungstendenzen ergibt. Als problematisch erweist sich zudem der strukturelle Aufbau der Ortschaft und die Tatsache, dass sich die Zuzüge jüngerer Familien vor allem auf die Neubaugebiete konzentrieren. Die älteren ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäude im Ortskern hingegen werden überwiegend durch allein stehende Personen höheren Alters bewohnt. Diese Problematik zählt mitunter zu den entscheidenden Faktoren, die einen Gebäudeleerstand innerhalb der Ortschaft generell begünstigen (KLEMENT 2011: mündl.; VOß ET AL . 2008: 334f; WREDE 2011: schriftl.).

Der Umgang mit Leerständen kann auf unterschiedliche Weise erfolgen und hängt im Wesentlichen von Faktoren, wie der Lage, dem Zustand der Bausubstanz sowie Eigenschaften des Eigentümers ab. Neben einem möglichen Verkauf und der Möglichkeit des Abrisses, ist die Sanierung und Modernisie- rung der betroffenen Gebäude eine gute Möglichkeit durch Umnutzungen und den Erhalt bedeutsa- mer Bausubstanz zu einer Aufwertung der örtlichen Lebensqualität beizutragen (HAUPTMEYER 2006: 122; KLEMENT 2011: mündl.; SCHMIED 2007: 17; VOß ET AL . 2008: 334f; WREDE 2011: schriftl.).

Abb. 7 und 8 UNSAhof Leiferde, umgenutz te Schweineställe zu Geschäftseinheiten ( EIGENE )

|11 4 Umnutzung von Gebäuden als Chance der „Wiederbelebung“?

4 Umnutzung von Gebäuden als Chance der „Wiederbelebung“?

Die Problematik leer stehender Gebäude als Folge gewandelter demografischer und struktureller Rahmenbedingungen verschärft sich im Landkreis Gifhorn, der in weiten Teilen ländlich strukturiert ist, stetig. Viele alte Ortskerne von landschaftstypischer und Ortsbild prägender Bedeutung weisen zunehmend einen hohen Anteil leer stehender Gebäudesubstanz auf. Die Suche nach angemessenen Nachnutzungen ist dementsprechend umso dringlicher.

In den vergangenen Jahren wurde in der Ortschaft Leiferde ein beachtlicher Anteil an alten leer stehenden Gebäuden saniert und umgenutzt. Viele große und alte Gebäude wurden zum Teil durch Zugezogene günstig erworben und für private Zwecke umgenutzt. Die betroffenen Häuser und Höfe liegen insbesondere im alten Ortskern und dienten früher größtenteils der landwirtschaftlichen Nut- zung. Bis zum Zeitpunkt der Umnutzung wurden sie häufig nur noch durch ein bis zwei ältere Perso- nen bewohnt oder standen bereits über mehrere Jahre leer (KLEMENT 2011: mündl.; WREDE 2011: schriftl.). Der Frauenwirtschaftshof UNSAhof in der Ortschaft Leiferde dient beispielhaft für eine gelungene Umnutzung eines leer gefallenen Gebäudes – ein ehemals landwirtschaftlich genutzter Hof. Mögliche Umnutzungshemmnisse und grundlegende Voraussetzungen für eine erfolgreiche Umnut- zung – wie jene des bürgerschaftliche Engagements – sollen beispielhaft aufgezeigt werden.

4.1 Vorstellung des UNSAhof in Leiferde – Ein Beispiel für eine erfolgreiche Umnutzung

U N S A H O F – Die bunt gemalten Buchstaben an der Wand des Niederdeutschen Hallenhauses in der Hauptstraße 7 fallen bereits beim ersten Besuch ins Auge. Das seit 1980 unter Denkmalschutz stehende Fachwerkhaus befindet sich im alten Ortskern von Leiferde, der zum größten Teil aus ehemals landwirtschaftlich genutzten Höfen und Gebäuden besteht. Das zwischen 1995 und 2005 sanier- te Bauwerk, das gemeinsam mit seinen Nebengebäuden ein dreiseitiges Gehöft bildet, gehört zu jenen Gebäuden, denen aufgrund veränderter Rahmenbedingungen in der Landwirtschaft eine neue Nutzung zugeführt wurde – die Nutzung als Frauenwirtschaftshof (KLEMENT 2011: mündl.; IGB o.J.: www; VOß ET AL . 2008: 142).

Abb. 9 UNS Ahof Leiferde, Schriftzug Gebäudewand ( EIGENE )

Seit 1995 befinden sich die Gebäude und das angrenzende Grundstück im Besitz der Familie Wyrwoll. Sabine Wyrwoll, von Beruf Bauingenieurin, gehört zusammen mit ihrer Kollegin Claudia Klement (Ar- chitektin) zu den Initiatorinnen des Projektes. Gemeinsam leiten sie das ortsansässige Ingenieurbüro althaus-konzept , das sich auf Planungs- und Sanierungsvorhaben spezialisiert und im Rahmen der Umnutzung neu gegründet hat (KLEMENT 2011: mündl.; VOß ET AL 2008: 142). Zunächst beschränkten sich die Zielsetzung und Motivation für eine Umnutzung vordergründig auf die Schaffung von Wohn- raum. Erst mit der Zeit entstand die Idee zur Schaffung eines Frauenwirtschaftshofes, mit Ziel, ein Zentrum für Austausch, Beratung und gegenseitige Unterstützung auf dem Land zu errichten.

|12 4 Umnutzung von Gebäuden als Chance der „Wiederbelebung“?

So folgte nach und nach der Umbau des ehemaligen Schweinestalls zu kleinen Verkaufsräumen und jener der Scheune zu einem großräumigen Seminar- und Gemeinschaftsraum, der heute vielseitig für Veranstaltungen jeglicher Art genutzt werden kann (z.B. Vorträge, Kunstausstellungen und Märkte) (ALTHAUS -KONZEPT 2008: www; KLEMENT 2011: mündl.; VOß ET AL . 2008: 142).

ZIELSETZUNGEN UND MOTIVATION „Austausch, Beratung und gegenseitige Unterstützung“ 7

- Schaffung von Wohnraum - Aufwertung der Bausubstanz und Instandsetzung der unter Denkmalschutz stehenden Gebäude - Schaffung eines sozialen Treffpunktes und Initiierung eines kulturellen Angebotes für die Bürger - Schaffung von Arbeitsplätzen und Unterstützung auf dem Weg in die unternehmerische Selbstständigkeit - Förderung und Unterstützung von bürgerschaftlichem Engagement

4.1.1 Zustand vor der Umnutzung „Es musste wirklich umgenutzt werden.“ 8

Im Jahr 1995 wurde mit der Sanierung und Restaurierung der ehemaligen landwirtschaftlich genutzten Gebäude aus privatem Engagement heraus begonnen. Dabei wurde großen Wert auf den Erhalt der Nebengebäude, wie den Schweineställen und der Scheune, gelegt. Vor allem sollten konstruktive Veränderungen an den Gebäuden vermieden werden, sodass sich die Außenfassade bis heute in ih- rem ursprünglichen Zustand befindet. Bis zum Zeitpunkt der Umnutzung galt das zweistöckige Haupt- gebäude in keinster Weise als bewohnbar, ausschließlich zwei Zimmer, beheizt durch einen Kohle- ofen und ohne sanitäre Anlagen, wurden von einer alten Dame als Mieterin bewohnt. Zusätzlich fand sich in diesem Gebäudeteil eine Diele mit Pferdeställen, die vor der Umnutzung bereits über 40 Jahre leer stand. Die angrenzenden Schweineställe wurden über 50 Jahre nicht genutzt und waren aufgrund des langen Leerstandes stark zerstört und heruntergekommen. Im Rahmen der Umnutzung wurden alle Räume mit sanitären Anlagen, Elektrik und Heizkörpern ausgestattet. Zudem wurden die Konstruktionen im Inneren abgestützt und erneuert sowie die Wände neu verschalt und mit einer innenseitigen Wärmedämmung ausgestattet (IGB o.J.: www; KLEMENT 2011: mündl.; VOß ET AL . 2008: 144).

Abb. 10 und 11 Hauptgebäude UNSAhof L eiferde 1994 und 2011 ( ALTHAUS -KONZEPT 2008: www und EIGENE )

7 (KLEMENT 2011: mündl.) 8 (KLEMENT 2011: mündl.)

|13 4 Umnutzung von Gebäuden als Chance der „Wiederbelebung“?

4.1.2 Neue Nutzungsvielfalt – Der Zustand nach der Umnutzung

Seit dem Jahr 2005 wird der Hof als Frauenwirtschaftshof genutzt und durch ortsansässige Frauen (Markthof e.V.) organisiert. Der ehemalige Schweinestall wurde im Rahmen der Umnutzung zu drei kleinen Geschäftseinheiten mit Werkstätten für Verkauf und Handwerk umgestaltet, die zurzeit für den Verkauf von Tee, Glaskunst und Kunsthandwerk aus der Region genutzt werden. Die kleinteilige Nutzung soll vor allem Frauen in und nach der Familienphase den Einstieg in das Berufsleben und den Weg in die Selbstständigkeit erleichtern. Im eigentlichen Hauptgebäude, das im Rahmen der Sanie- rungsarbeiten zum Wohn- und Arbeitsbereich umgenutzt wurde, entstanden so neben der 200 m² großen Wohnfläche drei weitere Büroräume, die heute durch das Ingenieurbüro althaus-konzept , die IGB und ein Büro für Coaching und Kommunikation genutzt werden. Durch die Umnutzung der ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäude auf Grundlage von bürgerschaftlichem Engagement konnte so ein breites kulturelles und soziales Angebot für die Bürger vor Ort geschaffen werden. Inzwischen gehören zahlreiche Veranstaltungen, wie der jährliche Adventsmarkt und der einmal pro Monat stattfindende Markttag zu festen Anziehungspunkten der Region. Zudem wurde durch die Umnutzung ein weiteres Denkmal altertümlicher Baukultur für die Bürger und die Lebensqualität im Ort erhalten (IGB o.J.: www; VOß ET AL . 2008: 144).

Abb. 1 2

Abb. 1 3

Abb. 1 4

Abb. 1 5

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4.1.3 Bürgerengagement zur Stärkung des Gemeinschaftsgefühls „Für solche Projekte spielt bürgerschaftliches Engagement eine ganz große Rolle.“ 9

Rund 20 Frauen wirtschaften auf dem UNSAhof – zum Teil beruflich, zum Teil aus Freude am sozialen Miteinander und auf ehrenamtlicher Basis. Vor allem Frauen aus Leiferde und den umliegenden Dör- fern engagieren sich verstärkt auf dem UNSAhof. Viele der Frauen befinden sich in der Kindererzie- hungsphase oder haben diese gerade abgeschlossen. Der UNSAhof bietet optimale Voraussetzungen und Möglichkeiten für einen langsamen und überschaubaren Wiedereinstieg in das Berufsleben. Ältere Damen verwirklichen mit der Idee des Frauenwirtschaftshofes ihr Hobby und haben sogleich eine Alltagsbeschäftigung. Für die meisten Frauen zählt dabei weniger der wirtschaftliche Gewinn, vielmehr geht es um das Zugehörigkeitsgefühl und die Identifikation mit einer alten schönen Anlage – „Ein Stück Wichtigkeit im Dorf“ (KLEMENT 2011: mündl.). Das Organisieren und das aktive Mitwirken bei Festen und Veranstaltungen auf dem Hof ist für viele Frauen eine ehrenamtliche Aufgabe, die nicht nur die eigene Persönlichkeit und das Verantwortungsbewusstsein stärkt, sondern zudem einen wesentlichen Beitrag zur Entwicklung der Gemeinde und zur Förderung und Stärkung des Miteinan- ders unterschiedlicher Generationen leistet. Durch die Umnutzung zum UNSAhof konnte auf diese Weise ein zentraler Treffpunkt für die örtliche Gemeinschaft geschaffen werden (BAYERISCHES LANDES - AMT FÜR UMWELT 2007: 2; KLEMENT 2011: mündl.).

4.2 Voraussetzungen und mögliche Umnutzungshemmnisse

Auf dem Weg zu einer erfolgreichen Umnutzung gibt es häufig eine Vielzahl an Hürden zu überwin- den und eine große Anzahl an Voraussetzungen gilt es bereits im Vorhinein zu erfüllen. Sowohl die Voraussetzungen als auch die Umnutzungshemmnisse sind dabei stark von regionalen Entwicklun- gen, den Rahmenbedingungen vor Ort und der geplanten Nutzung abhängig.

4.2.1 Akzeptanz in der Gemeinde und der Bevölkerung

Eine entscheidende Rolle hinsichtlich der Umsetzbarkeit von Umnutzungen spielt die Akzeptanz innerhalb der Bevölkerung und die Sensibilisierung gegenüber dem Erhalt alter Bausubstanz. Nicht nur die Bevölkerung muss demgegenüber sensibilisiert werden, auch alle anderen Akteure (z.B. Politiker, Mitarbeiter der Genehmigungsbehörden und Wirtschaftsvertreter) sollten künftig eine größere Wertschätzung und ein Bewusstsein für historische Bausubstanz entwickeln. Eine gute Möglichkeit stellen so genannte Sensibilisierungskampagnen dar. Diese können beispielsweise in Form von Ver- anstaltungen, Wettbewerben aber auch durch Exkursionen und Besichtigungen guter Umnutzungs- beispiele stattfinden. Potenzielle neue Eigentümer sollen dabei über mögliche Umnutzungen und mögliche Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten informiert und frühzeitig in Pla- nungsprozesse einbezogen werden (ARENS 2007: 63; KTBL 1990: 19, 57).

Zahlreiche Veranstaltungen auf dem UNSAhof (Hoffeste, Adventsmarkt, Markttag, Kinderbetreuung, Beratung zum Umgang mit alter Bausubstanz) und eine aktive Presse- und Öffentlichkeitsarbeit tragen dazu bei, dass immer mehr Menschen einen Bezug und ein Gefühl für die Bedeutung alter Bau- substanz bekommen. Zudem erhöhen sie die Akzeptanz in der Bevölkerung und motivieren zu ähnli- chen Projekten. Nur durch die Zusammenarbeit aller Akteure kann ein Projekt, wie zum Beispiel der Frauenwirtschaftshof, langfristig bestehen.

„Der Gemeinde und den Bürgern, die selbst nicht Eigentümer dieser ortsbildprägenden Gebäude und Höfe sind, muss die Bedeutung des örtlichen Erscheinungsbildes bewusst gemacht werden“ 10

9 (KLEMENT 2011: mündl.)

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4.2.2 Finanzielle Aspekte – Kosten und Finanzierung

„Das wichtigste war ein roter Faden zur Vorgehensweise, die Wunschvorstellung war vorhanden – der Glauben an die eigene Idee und ein starker Wille, wobei sich die Idee immer weiterentwickelt hat; das Ganze wird erst mit der Zeit komplett.“ 11

Ein wichtiger Aspekt hinsichtlich Umnutzungshemmnissen ist der teils stark gefürchtete Kostenfak- tor. Die oftmals stark heruntergekommenen Gebäude und die Angst vor hohen Sanierungskosten schrecken viele potenzielle Eigentümer ab. Oftmals sind die Kosten einer Sanierung und einer an- schließenden Umnutzung im Vergleich zu einem Neubau wesentlich höher und auch der zu erwar- tende Gewinn einer Neunutzung ist nicht immer absehbar (ARENS 2007: 58, 69). Häufig sind es auch die „überdimensionale[n] Wünsche“ (KLEMENT 2011: mündl.) und eine falsche Herangehensweise möglicher Käufer, die eine Umnutzung verhindern. Fachkundige Beratungsangebote von Kammern und Ämtern werden immer noch zu selten in Anspruch genommen. Ein persönlicher Leitfaden kann verhindern, dass Dinge in der falschen Reihenfolge saniert werden und dadurch Mehrkosten entste- hen (ARENS 2007: 58; KLEMENT 2011: mündl.; VOß et al. 2008: 142).

Die Fördermöglichkeiten und die Programme zur Unterstützung von Umnutzungen sind sehr vielfältig und für Laien häufig undurchschaubar. An dieser Stelle ist es wichtig, potenziellen Käufern in Koope- ration mit Agrarstrukturverwaltungen, Kammern und der Wirtschaftsförderung Förder- und Finanzie- rungsmöglichkeiten aufzuzeigen. In Abhängigkeit von der Projektausrichtung (Denkmalschutz, Ener- gieeinsparung, soziale Projekte) sollten die unterschiedlichen Möglichkeiten genau überprüft und durchdacht werden (GERLACH ET AL . 2003: www; KTBL 1990: 136f).

4.2.3 Bauordnung und Denkmalschutzauflagen – Baurechtliche Genehmigungsfähigkeit

Neben einer oftmals mangelnden Sensibilisierung der Bevölkerung gegenüber der Bedeutung alter Bausubstanz sowie finanziellen Aspekten, erschweren baurechtliche Auflagen seitens der Behörden in vielen Fällen den reibungslosen Ablauf und schränken eine Umnutzung erheblich ein. Sie tragen nicht nur zu einer Hemmung bei, sondern verursachen zudem zusätzliche Kosten für den Eigentümer und lassen sich aus Sicht des Denkmalschutzes häufig nicht mit dem äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes vereinbaren (Bsp.: Zugänglichkeit der Baugrundstücks, Grenzbebauungsprobleme). Vor allem die Räumlichkeiten der alten Gebäude genügen oftmals nicht den heutigen Wohn- und Arbeits- raumansprüchen. Doch in den meisten Fällen können durch eine gute Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und den Behörden akzeptable Lösungen für beide Seiten erzielt werden (ARENS 2007: 58, 66, 69; GERLACH ET AL . 2003: www; KLEMENT 2011: mündl.; VOß ET AL . 2008: II; WREDE 2011: schriftl.).

4.2.4 Schlüsselakteure & Handlungsträger – Kooperation mit Fachleuten

„Nur wo Schlüsselpersonen als Motor dörflichen Miteinanders fehlen, macht sich soziale und kulturel- le Apathie breit. Deshalb müssen auch einzelne Akteure oder Akteursgruppen im Dorf als zentraler Entwicklungsfaktor erkannt und entsprechend unterstützt werden.“ 12

Grundsätzlich ist der Eigentümer oder der Besitzer eines leer stehenden Gebäudes für die Instandhal- tung und eine mögliche Umnutzung verantwortlich. Häufig handelt es sich dabei um Gemeinschafts- besitzer, die zum Beispiel als Verein organisiert sind.

10 (WREDE 2011: schriftl.) 11 (O.A. - Zit. in VOß et al. 2008: 142) 12 (KTBL 1990: 89)

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Um eine geplante Umnutzung fachgerecht durchführen zu können, ist die Zusammenarbeit mit Bau- fachleuten unerlässlich. Dazu zählen beispielsweise Architekten, Ingenieure, Planungsbüros (wie z.B. althaus-konzept ), Akteure der Bauwirtschaft, wie Bauhandwerksbetriebe und regionale Handwerker, aber auch die Baugenehmigungs- (Bauamt und Gewerbeaufsicht) und die Denkmalschutzbehörde (ARENS 2007: 69, 71; KTBL 1990: 53, 108; KLEMENT 2011: mündl.; KIRSCH -STRACKE 2010: 5f). Besonders vor dem Hintergrund der Vielzahl an ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäuden in Leiferde kommt der Kooperation mit den Landwirtschaftskammern und -ämtern eine entscheidende Rolle zu. Sie sind zuständig für die Sensibilisierung, die planungsrechtliche und wirtschaftliche Betreuung und Beratung von Landwirten sowie die Heranführung an das Thema selbst (ARENS 2007: 56, 69, 71; GERLACH ET AL . 2003: www; KLEMENT 2011: mündl.)

„Ich hätte es mir etwas einfacher vorgestellt, solche Projekte woanders umzusetzen. Jetzt erst, nach und nach merken wir, welche Schritte wir gehen müssen, um diese Projekte woanders vorzustellen“ 13

4.3 Bürgerschaftliches Engagement als Voraussetzung für Umnutzungen

„Die Dorfbewohner sind Experten für ihren Lebensraum. Wenn sie als solche angesehen werden und als Partner bei der Planung ernst genommen werden, ist die Motivation zur Beteiligung größer“ 14

„Mit anderen für sich und andere“ (BÖHME ET AL . 2006: 3) – Ein Motto, das zugleich als Leitmotiv und als zentrale Botschaft bürgerschaftlichen Engagements in unserer Gesellschaft verstanden werden kann. Vor allem im Hinblick auf die Folgen des demografischen Wandels spielt der freiwillige Beitrag der Bürger zum Gemeindewohl eine entscheidende Rolle.

„Begegnungen, Auseinandersetzungen und Austausch“ (BEHRINGER 2007: 210) – Für die reibungslose Zusammenarbeit von Wirtschaft, Politik und Bürgerinitiativen bedarf es einer Vielzahl an Vorausset- zungen und Rahmenbedingungen. Unerlässlich für die Entwicklung von bürgerschaftlichen Engage- ments sind die Schaffung von Rahmenbedingungen und die Etablierung und der Ausbau geeigneter beteiligungs- und engagementfördernder Infrastrukturen, die den Austausch und die Kooperation unterschiedlicher Akteure fördern und stärken. Kontaktstellen, in denen sich engagierte Bürger kom- petent beraten lassen und gezielte Informationen zu möglichen Tätigkeiten in der Gemeinde erhalten können, leisten in diesem Zusammenhang einen wichtigen Beitrag (BAYERISCHES LANDESAMT FÜR UM- WELT 2007: 2; HAHN 2007: 244; KLEIN 2007: 214 f). Die Aufgabe der Politik und der Verwaltungen sollte es sein, diesen Austausch in Form von Seminaren, Workshops und Zukunftswerkstätten zu fördern und anzuregen, um die Zukunfts- und Innovationsfähigkeit der betroffenen Gemeinde zu sichern und auszubauen. Schlüsselpersonen oder „Kümmerer“, wie Frau Wyrwoll und Frau Klement ( althaus- konzept ), leisten durch privates Engagement einen wesentlichen Beitrag zur Verbesserung der Le- bensqualität des Ortes und dienen als Vorbild für viele Menschen in der Region sich ebenfalls zu engagieren. Von Bedeutung ist deshalb nicht zuletzt die öffentliche und politische Anerkennung, die neben der Förderung und Unterstützung seitens der Kommunen gegenüber aktiven und engagierten Bürgern erbracht werden sollte – nicht nur um zu unterstützen und einen Anreiz zu entwickeln, sondern auch, um die Menschen zu motivieren durch ihr Engagement weiterhin einen positiven Beitrag zur Entwicklung der Gemeinde zu leisten (HAHN 2007: 244; KLEIN 2007: 213, 215; ZGB & KORIS 204: 116).

13 (KLEMENT 2011: mündl.) 14 (HAAG 1985 zit. in KTBL 1990: 89)

|17 5 Fazit und Ausblick

5 Fazit und Ausblick

5.1 Gebäudeleerstand - Umnutzungen als Chance für eine Wiederbelebung der Ortskerne

Das Beispiel des UNSAhof verdeutlicht, dass Umnutzungen durchaus zu einer Revitalisierung und einer Stärkung der Funktionalität und Attraktivität des Ortskernes beitragen können. Alte Bausub- stanz kann auf diese Weise erhalten und die Lebensqualität der Bürger, durch die Entstehung zentraler Treffpunkte des öffentlichen Lebens, erhöht werden. Zahlreiche Angebote und Veranstaltungen fördern die Stärkung des sozialen Miteinanders und des Gemeinschaftsgefühls untereinander.

Die Leerstandsthematik in der Ortschaft Leiferde ist zum jetzigen Zeitpunkt als relativ unproblema- tisch einzuschätzen. Die aufgezeigten strukturellen Veränderungen in der Landwirtschaft und eine absolute Abnahme der Bevölkerung, sowohl auf lokaler als auch auf Bundesebene, werden jedoch früher oder später zu einer Erhöhung der Leerstandsproblematik führen. Vor allem die Ortskerne werden hierdurch verstärkt betroffen sein. In Zukunft gilt es die Planung deshalb noch stärker auf die Innenentwicklung und die Inwertsetzung alter Dorfkerne zu fokussieren, um der Leerstandsthematik gezielt zu begegnen. Denn der natürliche Bevölkerungsrückgang und der Prozess der zunehmenden Alterung werden auch in der Ortschaft Leiferde künftig zu einer abnehmenden Nachfrage nach Wohnraum führen und den Bedarf für angepasste Um- und Nachnutzungen erhöhen. Für die künftige Ausweisung von neuen Baugebieten gilt es den tatsächlichen Bedarf an Wohnraum durch genaue Analysen (Angebot und Nachfrage) zu erfassen und zu analysieren. Die interkommunale Zusammen- arbeit und die Einführung von umfassenden und vergleichbaren Gebäude- und Leerstandskatastern spielt in diesem Zusammenhang eine wichtige Rolle. Durch die Zusammenarbeit benachbarter Ge- meinden können die Ausweisungen von Baugebieten gezielt aufeinander abgestimmt werden (z.B. in Form von gemeinsamen Immobilienbörsen oder der gemeinsamen Beantragung und Durchführung von Modellprojekten) (ARENS 2007: 65; DLKG 2009: 32; FRANZEN 2007: 114; GERLACH 2003: www; KTBL 1990: 30, 88)

5.2 Mit gutem Beispiel vorangehen – Mögliche Ziele und Maßnahmen für die Zukunft „Gute Vorbilder haben eine kaum zu überschätzende Wirkung.“ 15

Das Umnutzungsbeispiel des UNSAhof hat gezeigt, dass verstärktes bürgerschaftliches Engagement und Willensstärke Potenziale bieten, die zu einer Verbesserung der Lebensqualität eines Ortes beitragen können. Projekte, wie der UNSAhof sollten künftig auch von Seiten der Gemeinde noch stär- ker gefördert und unterstützt werden. Sie haben eine Vorbildfunktion und gelten als Leitprojekte für die Region. Eine wesentliche Voraussetzung ist, dass Einzelpersonen oder Gruppen die Initiative er- greifen und Ideen entwickeln, um derartige Einrichtungen mit Leben zu erfüllen und wirtschaftlich zu gestalten. Durch den Einbezug demografischer Entwicklungstendenzen in künftige Planungen und Maßnahmen, können durch die Zuführung neuer Nutzungen Alternativen zum Leerstand und zum Abriss entwickelt werden. Gesellschaftliche und soziale Treffpunkte für die örtliche Bevölkerung (Dorfgemeinschaftshäuser, Jugendräume, Dorfcafés, Kunsthandwerksbetriebe) leisten in diesem Zusammenhang ebenso einen entscheidenden Beitrag, wie beispielsweise die Umnutzung zu Senio- renwohngemeinschaften (betreutes Wohnen + Mehrgenerationenwohnen) und Dorfläden (ARENS 2007: 63; BITTL 20007: 50; GERLACH ET AL . 2003: www; KTBL 1990: 88; WREDE 2011: schriftl.)

15 (KIRSCH -STRACKE 2010: 11)

|18 5 Fazit und Ausblick

Es lässt sich festhalten, dass der potenzielle Leerstand in der Ortschaft Leiferde und die Möglichkei- ten für dessen Umnutzungen nicht nur als Herausforderung, sondern vor allem als Chance zu sehen sind, einen wesentlichen Teil zur Milderung der Folgen des demografischen Wandels beizutragen. Durch die Schaffung neuer Nutzungsangebote – vor allem im Hinblick auf die künftigen Herausforde- rungen - kann die Lebensqualität im ländlichen Raum sowohl für den jungen, als auch für den älteren Teil der Bevölkerung erhöht werden. Das Beispiel des Frauenwirtschaftshofes zeigt: Nur durch das Zusammenspiel und die verstärkte Kooperation der Bürger mit regionalen Akteuren sowie der Politik und der Verwaltung vor Ort, kann eine erfolgreiche und zukunftsfähige Gestaltung des demografischen Wandels gelingen. Besonders vor dem Hintergrund fehlender finanziellen Mittel der Kommunen ist dem bürgerschaftli- chen Engagement ein hoher Stellenwert und eine entsprechende Würdigung beizumessen. Das Po- tenzial für die Umsetzung von Projekten und möglichen Umnutzungen unterschiedlichster Art ist in der Gemeinde Leiferde durchaus vorhanden – sowohl in der Zahl potenziell umnutzbarer Gebäude, als auch in der Bereitschaft der Bürger, durch Eigenleistung und persönliches Engagement einen wesentlichen Beitrag zur Entwicklung und zur Wiederbelebung der Ortschaften beizutragen (ARENS 2007: 63; BITTL 20007: 50; KLEMENT 2011: mündl.; KTBL 1990: 88; WREDE 2011: schriftl.).

|19 Quellenverzeichnis

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