TRIBUNALE Di SIENA
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Volume Unico TRIBUNALE di SIENA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI REG. GEN. ESECUZIONI 172/2018 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx C RELAZIONE TECNICA DESCRITTIVA e VALUTATIVA e DESCRITTIVA RELAZIONE TECNICA VALUTATORE .Via dei Montanini n. 63 DOTT. ANDREA PETRENI………. 53100 Siena cell. 3395274210 tel. 0577282015 fax. 0577364795 P.I. 01335350524 C.F.: PTRNDR74T14I726Y www studiopetreni it Esecuzione Immobiliare 172/2018 mail: [email protected] relazione valutativa del compendio immobiliare pec: andreapetreni0 @legalmail.it website: www.studiopetreni.it TRIBUNALE CIVILE DI SIENA ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G.E. 172/2018 BANCA NAZIONALE DEL LAVORO s.p.a. contro xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx RELAZIONE DEL CONSULENTE VALUTATORE GIUDIZIARIO relativa alla valutazione della piena proprietà di un complesso immobiliare a destinazione turistico-ricettiva, posto nel comune di Gaiole in Chianti (Si) in località San Sano. Della seguente proprietà: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx con sede in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx P.I.: xxxxxxxxxxxxx - PEC: [email protected] Legale rappresentate:xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxx Il sottoscritto dottor Andrea Petreni con studio in Siena Via dei Montanini n. 63, consulente estimatore iscritto all’albo dei consulenti tecnici d’ufficio presso il tribunale di Siena e alla camera di commercio industria artigianato e agricoltura al ruolo dei periti e degli esperti (categoria: attività varie; sub-categoria 010), veniva nominato consulente stimatore d’ufficio del tribunale di Siena in data 3 febbraio 2019 dal giudice dell’esecuzione dottor Flavio Mennella, nell’esecuzione immobiliare rubricata al numero 172/2018 in ordine alla valutazione del compendio immobiliare summenzionato. Assumeva l’incarico il giorno 8 febbraio 2019 prestando giuramento di rito dinanzi al g.e. che gli poneva quesito e concedeva congruo termine per il deposito dell’elaborato estimativo. Il sottoscritto, ricevuto l’incarico e presa visione degli atti custoditi all’interno del fascicolo depositato in cancelleria esecuzioni immobiliari, ha provveduto ad effettuare idonee ricognizioni in loco. Per il completamento e l’integrazione dei documenti allegati alla presente il sottoscritto ha provveduto, inoltre, ad effettuare idonee visure ed accessi presso i pubblici depositari, il tutto al fine di recepire notizie e dati necessari a rispondere compiutamente al quesito di cui sopra. Le risultanze ottenute, rispetto agli aspetti di competenza tecnica (edilizia- urbanistica), sono state ottenute con l’ausilio dell’architetto Enrica Burroni. Per quanto sopra, ritenuto di aver acquisito tutti gli elementi conoscitivi ed assunto le informazioni necessarie per l’espletamento dell’incarico, lo scrivente espone come appresso le risultanze delle indagini svolte e le conseguenti valutazioni. www studiopetreni it Esecuzione Immobiliare 172/2018 relazione valutativa del compendio immobiliare 1 LOTTO UNICO FOGLIO 91 PARTICELLA 40 SUB. 10 - PARTICELLA 41 SUB. 9-10-11-12 - PARTICELLE 168-209 FOGLIO 91 PARTICELLE 39-71-201-202 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx COMPLESSO IMMOBILIARE UTILIZZATO A FINI RICETTIVI CORREDATO DI RISTORANTE, AMPIO GIARDINO E PISCINA COMUNE DI GAIOLE IN CHIANTI - LOCALITA’ SAN SANO 1 - DATI IDENTIFICATIVI 1.1 - Ubicazione Il complesso immobiliare di cui trattasi, corredato di terreni a giardino e piscina, è posto a ridosso della frazione di Lecchi in Chianti in località San Sano (comune di Gaiole in Chianti), in provincia di Siena, nella regione Toscana, a circa 39 chilometri dal centro storico di Siena. 1.2 - Zona. Il complesso di cui trattasi è posto nelle vicinanze del nucleo storico di Gaiole in Chianti, ben raggiungibile tramite la strada provinciale 408 di collegamento tra Siena e Montevarchi, in località Ponte alle Granchiaie. - Panoramica del Chianti e localizzazione loc. San Sano 1.3 - Collegamento viario www studiopetreni it Esecuzione Immobiliare 172/2018 relazione valutativa del compendio immobiliare 2 Gaiole in Chianti si sviluppa su un'area prevalentemente collinare cha partendo dai Monti del Chianti digrada verso la valle dell'Arbia; il comune è in una posizione strategica di nodo viario nelle comunicazioni tra il Chianti e il Valdarno superiore, divenendo storicamente la sede del mercato dei vicini castelli. Oltre ad un territorio unico ed irripetibile, connotato da panorami e paesaggi di oggettiva bellezza, numerosi sono i luoghi di interesse, quali le architetture religiose e le chiese parrocchiali (tra cui il monumento alla Rana beona a San Sano, Chiesa di San Sigismondo a Gaiole in Chianti, Chiesa dei Santi Giusto e Clemente a Nusenna, Chiesa di San Lorenzo a Coltibuono, in località Badia Coltibuono), le architetture civili (Villa Vistarenni), le architetture militari (tra cui il Castello di Ama, Castello di Brolio, Castello di Cacchiano, Castello di Meleto, Castello di Tornano, ecc.), che attraggono turisti di ogni genere ed età, da tutto il mondo. Gaiole, posta nel cuore in Chianti, data la sua centralità rispetto ad importanti città d'arte come San Gimignano, Colle di Val d'Elsa, Firenze e Siena, non distante da Arezzo e Pisa, ha visto crescere la propria capacità ricettiva, con la nascita di moltissime strutture alberghiere e aziende agrituristiche che, oltre a soddisfare la domanda ricettiva, svolgono un importante ruolo di commercializzazione dei prodotti locali dell'agricoltura come l'olio ed il vino Chianti Classico. L'agricoltura rimane una delle principali risorse economiche della zona, con le più alte percentuali di impiegati in questo settore. Lo sfruttamento dei boschi di leccio e castagno e la coltura dei gelsi non occupano più, come un tempo, la gran parte degli addetti al settore primario, perché le attività agricole si concentrano prevalentemente sulla coltivazione dell'olivo, e, soprattutto, dei vitigni pregiati, studiati anche nel locale Istituto sperimentale per l'enologia. Del tutto marginali le altre attività delle imprese edili e della carpenteria metallica, mentre il resto della popolazione attiva converge verso le zone economicamente più sviluppate, in flussi di pendolarismo lavorativo, o, in molti casi, di vero e proprio trasferimento. Distanza dalle principali città italiane: Gaiole in Chianti rispetto ad alcune città italiane distanza dal bene oggetto della relazione di stima Torino 483 km Napoli 445 km Milano 365 km Roma 246 km Bologna 169 km Gaiole in Chianti si trova al centro della Toscana, a circa 39 km da Siena ed a circa 67 km da Firenze. Il compendio di cui trattasi è situato a circa 5 km da Gaiole, all’interno di una vasta area collinare del Chianti, in località San Sano; il compendio, rappresentato da tre fabbricati a destinazione turistico- www studiopetreni it Esecuzione Immobiliare 172/2018 relazione valutativa del compendio immobiliare 3 ricettiva (hotel “San Sano” di 15 camere1 dotato di piscina e ristorante) ed ampio resede limitrofo (corti pavimentate, vialetti, giardino, piscina, ecc.), è in posizione panoramica collinare e si raggiunge percorrendo viabilità pubblica locale. Nell’intorno, oltre alla natura boschiva tipica di questa zona centrale della Toscana, si scorgono seminascosti da boschi e valli i castelli, i borghi ed i piccoli paesi, le case coloniche, le pievi, le ville rinascimentali, spesso costruiti nella pietra, che emergono come elementi naturali del paesaggio: gioielli che si offrono ancora oggi agli occhi dei visitatori più attenti. - Particolare di San Sano e localizzazione compendio pignorato 1.4 - Fungibilità Il compendio immobiliare, in base al piano di recupero approvato nel 1985-2003 (seppure privo di convenzione urbanistica), risulta a destinazione turistico-ricettiva; si evidenzia che l’art.7 delle N.T.A. del vigente strumento urbanistico prevede per la zona di San Sano (zona omogenea A), funzioni di residenza, commercio, servizi, attività direzionali e piccola ricettività. 1.5 - Consistenza e caratteristiche generali Il nucleo storico di San Sano rappresenta uno dei borghi meglio conservati del Chianti ed è un paese privo di mura, con numerose costruzioni rustiche in pietra, sparse senza un preciso ordine, tutte di epoca romanica, caratterizzate dalle originarie aperture ad arco e architrave piana o semicircolare. Tra queste emerge una costruzione più alta con muri in “filarotto” in pietra di alberese, che rappresenta uno degli ingressi all’attuale struttura ricettiva. Il paese, fino agli anni '50 era un villaggio 1 Oltre a ulteriore vano utilizzabile come camera indipendente come da autorizzazione edilizia del 1999 (oggi ufficio/piccolo magazzino) o vani accessori sottotetto in ampliamento di camere esistenti. www studiopetreni it Esecuzione Immobiliare 172/2018 relazione valutativa del compendio immobiliare 4 INGRESSO SALA COMUNE E RECEPTION - Scorcio panoramico di San Sano e vista compendio pignorato contadino che aveva la bottega, il calzolaio, il fabbro, operai e coloni mezzadri che, in anni successivi, abbandonarono case e poderi per mancanza di reddito. Dagli anni '70 il borgo si è ripopolato INGRESSO RECEPTION di persone e di strutture turistico- ricettive donando nuova vitalità economica anche alle zone - Scorcio panoramico di San Sano e vista compendio pignorato circostanti. La struttura di cui tratta la presente valutazione è come detto con destinazione turistico- ricettiva e sviluppata in tre fabbricati di cui due appartenenti all’aggregato di San Sano (comprensivo di altre proprietà non oggetto della presente relazione, a prevalente destinazione residenziale) ed uno indipendente (di recente edificazione,