Volume Unico
TRIBUNALE di SIENA
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
REG. GEN. ESECUZIONI 172/2018
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
C
RELAZIONE TECNICA DESCRITTIVA e VALUTATIVA e DESCRITTIVA TECNICA RELAZIONE
VALUTATORE .Via dei Montanini n. 63 DOTT. ANDREA PETRENI………. 53100 Siena
cell. 3395274210 tel. 0577282015 fax. 0577364795
P.I. 01335350524
C.F.: PTRNDR74T14I726Y
www studiopetreni it Esecuzione Immobiliare 172/2018 mail: [email protected] relazione valutativa del compendio immobiliare pec: andreapetreni0 @legalmail.it website: www.studiopetreni.it
TRIBUNALE CIVILE DI SIENA ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G.E. 172/2018
BANCA NAZIONALE DEL LAVORO s.p.a. contro
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
RELAZIONE DEL CONSULENTE VALUTATORE GIUDIZIARIO
relativa alla valutazione della piena proprietà di un complesso immobiliare a destinazione turistico-ricettiva, posto nel comune di Gaiole in Chianti (Si) in località San Sano. Della seguente proprietà: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx con sede in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx P.I.: xxxxxxxxxxxxx - PEC: [email protected] Legale rappresentate:xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxx
Il sottoscritto dottor Andrea Petreni con studio in Siena Via dei Montanini n. 63, consulente estimatore iscritto all’albo dei consulenti tecnici d’ufficio presso il tribunale di Siena e alla camera di commercio industria artigianato e agricoltura al ruolo dei periti e degli esperti (categoria: attività varie; sub-categoria 010), veniva nominato consulente stimatore d’ufficio del tribunale di Siena in data 3 febbraio 2019 dal giudice dell’esecuzione dottor Flavio Mennella, nell’esecuzione immobiliare rubricata al numero 172/2018 in ordine alla valutazione del compendio immobiliare summenzionato. Assumeva l’incarico il giorno 8 febbraio 2019 prestando giuramento di rito dinanzi al g.e. che gli poneva quesito e concedeva congruo termine per il deposito dell’elaborato estimativo. Il sottoscritto, ricevuto l’incarico e presa visione degli atti custoditi all’interno del fascicolo depositato in cancelleria esecuzioni immobiliari, ha provveduto ad effettuare idonee ricognizioni in loco. Per il completamento e l’integrazione dei documenti allegati alla presente il sottoscritto ha provveduto, inoltre, ad effettuare idonee visure ed accessi presso i pubblici depositari, il tutto al fine di recepire notizie e dati necessari a rispondere compiutamente al quesito di cui sopra. Le risultanze ottenute, rispetto agli aspetti di competenza tecnica (edilizia- urbanistica), sono state ottenute con l’ausilio dell’architetto Enrica Burroni. Per quanto sopra, ritenuto di aver acquisito tutti gli elementi conoscitivi ed assunto le informazioni necessarie per l’espletamento dell’incarico, lo scrivente espone come appresso le risultanze delle indagini svolte e le conseguenti valutazioni.
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relazione valutativa del compendio immobiliare 1 LOTTO UNICO FOGLIO 91 PARTICELLA 40 SUB. 10 - PARTICELLA 41 SUB. 9-10-11-12 - PARTICELLE 168-209 FOGLIO 91 PARTICELLE 39-71-201-202 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx COMPLESSO IMMOBILIARE UTILIZZATO A FINI RICETTIVI CORREDATO DI RISTORANTE, AMPIO GIARDINO E PISCINA COMUNE DI GAIOLE IN CHIANTI - LOCALITA’ SAN SANO
1 - DATI IDENTIFICATIVI 1.1 - Ubicazione Il complesso immobiliare di cui trattasi, corredato di terreni a giardino e piscina, è posto a ridosso della frazione di Lecchi in Chianti in località San Sano (comune di Gaiole in Chianti), in provincia di Siena, nella regione Toscana, a circa 39 chilometri dal centro storico di Siena. 1.2 - Zona. Il complesso di cui trattasi è posto nelle vicinanze del nucleo storico di Gaiole in Chianti, ben raggiungibile tramite la strada provinciale 408 di collegamento tra Siena e Montevarchi, in località Ponte alle Granchiaie.
- Panoramica del Chianti e localizzazione loc. San Sano
1.3 - Collegamento viario
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relazione valutativa del compendio immobiliare 2 Gaiole in Chianti si sviluppa su un'area prevalentemente collinare cha partendo dai Monti del Chianti digrada verso la valle dell'Arbia; il comune è in una posizione strategica di nodo viario nelle comunicazioni tra il Chianti e il Valdarno superiore, divenendo storicamente la sede del mercato dei vicini castelli. Oltre ad un territorio unico ed irripetibile, connotato da panorami e paesaggi di oggettiva bellezza, numerosi sono i luoghi di interesse, quali le architetture religiose e le chiese parrocchiali (tra cui il monumento alla Rana beona a San Sano, Chiesa di San Sigismondo a Gaiole in Chianti, Chiesa dei Santi Giusto e Clemente a Nusenna, Chiesa di San Lorenzo a Coltibuono, in località Badia Coltibuono), le architetture civili (Villa Vistarenni), le architetture militari (tra cui il Castello di Ama, Castello di Brolio, Castello di Cacchiano, Castello di Meleto, Castello di Tornano, ecc.), che attraggono turisti di ogni genere ed età, da tutto il mondo. Gaiole, posta nel cuore in Chianti, data la sua centralità rispetto ad importanti città d'arte come San Gimignano, Colle di Val d'Elsa, Firenze e Siena, non distante da Arezzo e Pisa, ha visto crescere la propria capacità ricettiva, con la nascita di moltissime strutture alberghiere e aziende agrituristiche che, oltre a soddisfare la domanda ricettiva, svolgono un importante ruolo di commercializzazione dei prodotti locali dell'agricoltura come l'olio ed il vino Chianti Classico. L'agricoltura rimane una delle principali risorse economiche della zona, con le più alte percentuali di impiegati in questo settore. Lo sfruttamento dei boschi di leccio e castagno e la coltura dei gelsi non occupano più, come un tempo, la gran parte degli addetti al settore primario, perché le attività agricole si concentrano prevalentemente sulla coltivazione dell'olivo, e, soprattutto, dei vitigni pregiati, studiati anche nel locale Istituto sperimentale per l'enologia. Del tutto marginali le altre attività delle imprese edili e della carpenteria metallica, mentre il resto della popolazione attiva converge verso le zone economicamente più sviluppate, in flussi di pendolarismo lavorativo, o, in molti casi, di vero e proprio trasferimento. Distanza dalle principali città italiane:
Gaiole in Chianti rispetto ad alcune città italiane distanza dal bene oggetto della relazione di stima
Torino 483 km
Napoli 445 km
Milano 365 km
Roma 246 km
Bologna 169 km
Gaiole in Chianti si trova al centro della Toscana, a circa 39 km da Siena ed a circa 67 km da Firenze. Il compendio di cui trattasi è situato a circa 5 km da Gaiole, all’interno di una vasta area collinare del Chianti, in località San Sano; il compendio, rappresentato da tre fabbricati a destinazione turistico-
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relazione valutativa del compendio immobiliare 3 ricettiva (hotel “San Sano” di 15 camere1 dotato di piscina e ristorante) ed ampio resede limitrofo (corti pavimentate, vialetti, giardino, piscina, ecc.), è in posizione panoramica collinare e si raggiunge percorrendo viabilità pubblica locale. Nell’intorno, oltre alla natura boschiva tipica di questa zona centrale della Toscana, si scorgono seminascosti da boschi e valli i castelli, i borghi ed i piccoli paesi, le case coloniche, le pievi, le ville rinascimentali, spesso costruiti nella pietra, che emergono come elementi naturali del paesaggio: gioielli che si offrono ancora oggi agli occhi dei visitatori più attenti.
- Particolare di San Sano e localizzazione compendio pignorato
1.4 - Fungibilità Il compendio immobiliare, in base al piano di recupero approvato nel 1985-2003 (seppure privo di convenzione urbanistica), risulta a destinazione turistico-ricettiva; si evidenzia che l’art.7 delle N.T.A. del vigente strumento urbanistico prevede per la zona di San Sano (zona omogenea A), funzioni di residenza, commercio, servizi, attività direzionali e piccola ricettività. 1.5 - Consistenza e caratteristiche generali Il nucleo storico di San Sano rappresenta uno dei borghi meglio conservati del Chianti ed è un paese privo di mura, con numerose costruzioni rustiche in pietra, sparse senza un preciso ordine, tutte di epoca romanica, caratterizzate dalle originarie aperture ad arco e architrave piana o semicircolare. Tra queste emerge una costruzione più alta con muri in “filarotto” in pietra di alberese, che rappresenta uno degli ingressi all’attuale struttura ricettiva. Il paese, fino agli anni '50 era un villaggio
1 Oltre a ulteriore vano utilizzabile come camera indipendente come da autorizzazione edilizia del 1999 (oggi ufficio/piccolo magazzino) o vani accessori sottotetto in ampliamento di camere esistenti.
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relazione valutativa del compendio immobiliare 4 INGRESSO SALA COMUNE E RECEPTION
- Scorcio panoramico di San Sano e vista compendio pignorato contadino che aveva la bottega, il calzolaio, il fabbro, operai e coloni mezzadri che, in anni successivi, abbandonarono case e poderi per mancanza di reddito.
Dagli anni '70 il borgo si è ripopolato INGRESSO RECEPTION di persone e di strutture turistico- ricettive donando nuova vitalità economica anche alle zone - Scorcio panoramico di San Sano e vista compendio pignorato circostanti. La struttura di cui tratta la presente valutazione è come detto con destinazione turistico- ricettiva e sviluppata in tre fabbricati di cui due appartenenti all’aggregato di San Sano (comprensivo di altre proprietà non oggetto della presente relazione, a prevalente destinazione residenziale) ed uno indipendente (di recente edificazione, quale ampliamento della struttura ricettiva), tra loro connessi anche per mezzo di ampi resedi a verde con piscina. Gli edifici hanno caratteristiche tipologiche e costruttive differenziate visto che il primo (reception, ristorante, camere e servizi) appartiene all’aggregato storico di San Sano, di più antica costruzione mentre il secondo ed il terzo risultano di
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relazione valutativa del compendio immobiliare 5 più recente edificazione (camere e servizi). Gli allacciamenti (reti tecnologiche) sono garantiti dalla pubblica fognatura, energia elettrica, acquedotto comunale, impianto di riscaldamento alimentato a gpl tramite bombolone pertinenziale autorizzato, stufette e raffrescamento con condizionatori split a parete (alimentati elettronicamente). 1.6 - Coerenza dei dati rispetto a quanto pignorato Il compendio pignorato, (pignoramento trascritto il 17 ottobre 2018 - registro particolare 6.318), è identificato al:
CATASTO FABBRICATI E TERRENI COMUNE DI GAIOLE IN CHIANTI foglio 91, particella 40, subalterno 10 graffato alla particella 41 subalterni 9,10,11,12 ed alle particelle 168 e 209, categoria D/2, rendita catastale € 8.501,40 foglio 91, particella 39, qualità Uliveto, classe 3, superficie catastale 182 mq., R.A. € 0,23, R.D. € 0,33 foglio 91, particella 71, qualità Uliveto/Vigneto, classe 2, superficie catastale 530 mq., R.A. € 1,92, R.D. € 1,64 foglio 91, particella 201, qualità Uliveto, classe 3, superficie catastale 286 mq., R.A. € 0,37, R.D. € 0,52 foglio 91, particella 202, qualità Uliveto, classe 3, superficie catastale 12 mq., R.A. € 0,02, R.D. € 0,02 Il compendio risulta nella piena proprietà della xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. Si rilevano pertanto corretti e coerenti i dati riportati in atti. 1.7 - Descrizione del compendio pignorato Il compendio immobiliare oggetto di valutazione consiste in un complesso immobiliare a destinazione turistico-ricettiva, sviluppato in tre edifici distinti - Ingresso al compendio pignorato (particella 40 sub.10, particella 41 sub.9÷12 e particella 209), tra loro limitrofi, sviluppati all’interno di ampio giardino esclusivo dotato di piscina ed accessori (particelle 39,71,201 e 202), accessibile in parte da resede pavimentato con servitù di pubblico transito (particella 168). Al complesso si accede da via San Sano, dalla SC.37 di collegamento a Gaiole in Chianti, tramite ingresso carrabile esclusivo che insiste sulla particella - Ingresso al compendio pignorato
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relazione valutativa del compendio immobiliare 6 catastale 71 (contraddistinto da indicazione della struttura ricettiva “xxxxxxxxxxxxx” senza apposizione del numero civico sulla viabilità principale); da tale ingresso, caratterizzato dalla presenza di recinzione perimetrale e pilastrini in muratura, sia ha il collegamento al resede esclusivo del complesso, in parte pavimentato in pietra, in parte a breccino ed in gran parte a verde naturale ben mantenuto e alberato anche ad olivi. Le condizioni di manutenzione si presentano sufficienti con interni di piacevole effetto Chianti Shine. Non sono stati rinvenuti evidenti fenomeni di degrado seppure il fabbricato principale risulti di non recente ristrutturazione. Il complesso è costituito da tre edifici così caratterizzati:
EDIFICIO 1 (FOGLIO 91, PORZIONE DELLA PARTICELLA - Rappresentazione grafica del compendio pignorato 40 E 412) L’edificio 1 (come graficizzato in verde nella figura a lato), rappresenta una porzione di un più ampio aggregato che, complessivamente, costituisce il nucleo di San Sano, in cui trovano collocazione unità a destinazione prevalentemente residenziale (di proprietà di terzi), oltre alla struttura ricettiva di cui trattasi. Dall’accesso carrabile alla struttura (particella 71), attraversando il resede esclusivo a verde (porzione della particella 41), tramite vialetto articolato all’interno dell’oliveta, si - Panoramica di San Sano giunge ad un resede pavimentato (particella 168 collegata alla particella 41), su cui affaccia l’ingresso principale alla reception dell’hotel. Lo
2 Catastalmente tutti e tre gli edifici risultano in categoria D/2 quale particella 40 subalterno 10 e particella 41 subalterni 9,10,11,12 e particella 209, comprendendo sia edifici che resedi graffati (p.168); l’elaborato planimetrico delle particella 41 non risulta pienamente allineato alla situazione rappresentata in visura e nelle planimetrie.
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relazione valutativa del compendio immobiliare 7 INGRESSO RECEPTION
- Vista edificio 1 del compendio pignorato (resede pavimentato part. 168) stesso avviene da portafinestra in legno e vetro, munita di portellone e pensilina in plexiglass, incastonata in apertura ad arco, con piacevole effetto visivo ed ottimale accoglienza. Internamente, il primo ambiente cui si accede è costituito dalla reception, collegata sulla destra ad un piccolo salotto (curato e ben illuminato, accessibile a mezzo di apertura priva di infissi e - Vista del loggiato di collegamento due scalini a scendere) e, sulla sinistra, ad altro ambiente adibito a bar. Il salotto è aperto sul resede esterno tramite portafinestra, collegandosi ad un vano (attualmente adibito ad ufficio/magazzino) corredato di bagno ed antibagno. Il bar ha forma trapezoidale e risulta uno spazio di snodo, garantendo il collegamento alla sala pranzo ed alla cucina (che costituiscono gli spazi afferenti al ristorante dell’hotel), oltre ad uno spazio di
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relazione valutativa del compendio immobiliare 8 servizio utilizzato come stireria ed ottenuto dalla chiusura dell’originario loggiato. Al piano terra, vicino alla reception, con accesso indipendente dal giardino, è presente una stanza adibita ad ufficio corredata di bagno. Dalla sala pranzo invece, costituita da un ambiente unico connotato da una grande arcata centrale in muratura, si ha una ulteriore uscita verso l’esterno, con collegamento alle camere da letto poste ai piani primo, secondo e terzo del fabbricato; tale collegamento avviene in parte tramite “tunnel” esterno (portico chiuso ed accessibile tramite arcate in muratura) ed in parte scoperto (tramite scala esterna di uso esclusivo). Dalla scala esterna (che insiste sul resede graffato della particella 41), salendo circa 13 scalini in muratura, si ha accesso al piano primo, destinato interamente a camere da letto e spazi di distribuzione adibiti a salottino; il primo ambiente è costituito da una stanza di distribuzione, collegata sulla destra al soggiorno ed alla scala interna che collega ai piani superiori e, sulla sinistra, al disimpegno che connette alle 3 camere da letto del piano primo.
INGRESSO CAMERE PIANO 1,2,3
INGRESSO LOCALI TECNICI PIANO TERRA
- Scala esterna di collegamento al piano primo dell’edificio 1 del compendio pignorato
Ognuna delle camere è corredata di bagno esclusivo (corredato di lavandino, wc, bidet e vasca e/o doccia) ed ampiamente illuminata, con affaccio sull’aggregato di San Sano e sulla campagna del Chianti. Tornando invece al soggiorno collegato alla stanza di ingresso, è da evidenziare la presenza di un grande camino con struttura in muratura, ancora caratterizzato dagli originari elementi costruttivi e funzionali e di ottima fattura. Sul lato di fondo è presente la scala in muratura, con forma
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relazione valutativa del compendio immobiliare 9 ad “L” che collega al piano superiore, sempre adibito a camere da letto; sotto la scala si sviluppa un piccolo bagno di servizio corredato di lavandino e wc. La pavimentazione del piano primo risulta integra, uguale per tutti i vani (cotto in parte con effetto invecchiato). La tinteggiatura è di colore bianco e giallo ocra, con soffitti tradizionali in legno e laterizio a vista, mentre gli infissi risultano in legno con vetri doppi e scuretti; le porte interne sono in legno di colore naturale. I bagni delle camere da letto risultano corredati da lavandino, wc, bidet e box doccia; tutti risultano rivestiti in mattonelle di colore chiaro e formato regolare e solo due risultano corredati di finestra.
Dalla scala interna di cui sopra si ha accesso al piano secondo, in cui trovano collocazione 4 camere da letto, ciascuna dotata di bagno esclusivo, distribuite lungo un disimpegno direttamente collegato ad un ingressino (corredato di bagno di servizio di uso comune) ed alla scala stessa. La prima camera, di ampie dimensioni, è corredata di 2 bagni entrambi privi di finestra; le altre camere del piano secondo risultano ad un livello lievemente inferiore (accessibili con tre scalini a scendere) e quella di fondo risulta corredata di un ambiente sottotetto attualmente arredato come camera (potendo complessivamente ospitare fino a 4 persone). Dal disimpegno si ha anche accesso ad un piccolo ripostiglio dotato di finestra e con altezza abbastanza contenuta. La pavimentazione del piano secondo risulta integra, uguale per tutti i vani (cotto in parte con effetto invecchiato). La tinteggiatura è di colore bianco e giallo ocra, con soffitti tradizionali in legno e laterizio a vista, mentre gli infissi risultano in legno con vetri doppi e scuretti; le porte interne sono in legno di colore naturale. I bagni delle camere da letto risultano corredati da lavandino, wc, bidet e vasca/box doccia; tutti risultano rivestiti in mattonelle di colore chiaro e formato regolare e solo due risultano corredati di finestra. Dalla medesima scala, prendendo rampa ad “L” con struttura in legno a salire, si ha accesso al piano terzo dell’edificio; qui trovano collocazione 2 camere da letto, collegate tramite piccolo disimpegno. Ognuna delle due camere da letto, sottotetto, risulta corredata di bagno esclusivo non finestrato. Le camere ed i bagni presentano le medesime caratteristiche dei piani sottostanti. Al piano terreno dell’edificio, dal sottoscala, tramite grata metallica e piccolo disimpegno, si ha accesso a due ripostigli, ad un piccolo wc ed alla cantina, complessivamente adibiti a impiantistica a servizio dell’edificio 1 (caldaia e boiler per produzione acqua calda sanitaria). L’unità immobiliare di cui alla particella 40 e 41, risulta sviluppata su quattro livelli complessivi (piano terra, primo, secondo e terzo), per una superficie netta calpestabile complessiva di circa mq. 460 con una altezza interna variabile da mt. 2,10 a 3,10 circa. Il piano terra, in prevalenza destinato a zone comuni (reception, bar, sale, ristorante, cucina, servizi, ecc.), ha una superficie di
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relazione valutativa del compendio immobiliare 10 180 mq. circa3; il piano primo, destinato a camere da letto come i due piani superiori, si sviluppa per circa 112 mq. di superficie netta mentre i piani secondo e terzo misurano rispettivamente 123 mq. e 45 mq.
EDIFICIO 2 (FOGLIO 91, PARTICELLA 209) Dal resede interno all’aggregato di San Sano (che garantisce, con servitù, anche l’accesso carrabile ad unità immobiliare di proprietà di terzi, individuata catastalmente quale particella 44), si ha accesso ad un edificio di più recente realizzazione, collegato all’aggregato storico ma non direttamente comunicante con l’edificio 1 di cui sopra.
- Vista panoramica edificio 2
L’edificio 2 è caratterizzato da un manufatto in muratura con copertura a doppia falda con struttura in legno e laterizio, di un solo piano fuori terra, costituito da 3 camere da letto ciascuna corredata di bagno finestrato, con ingresso ed affaccio da resede pavimentato aperto sulla campagna toscana. Le tre camere, con dimensioni regolari e ben illuminate, risultano accessibili salendo uno scalino in corrispondenza della portafinestra di ingresso in metallo, corredata di persiana esterna di colore brunito. La pavimentazione risulta integra, uguale per tutti i vani (simil-cotto in parte con effetto invecchiato). La tinteggiatura è di colore bianco e giallo ocra, con soffitti tradizionali in legno e
3 Compreso il loggiato di 19 mq circa, che risulta chiuso senza autorizzazione.
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relazione valutativa del compendio immobiliare 11 laterizio a vista; le porte interne, ove presenti, sono in legno di colore naturale. I bagni delle camere da letto risultano corredati da lavandino, wc, bidet, box doccia e/o vasca; tutti risultano rivestiti in mattonelle di colore chiaro e formato regolare. L’unità immobiliare di cui alla particella 209, risulta sviluppata su un unico livello, per una superficie netta calpestabile complessiva di mq. 77 e con una altezza interna media pari a mt. 2,70 circa. Il piano terra, costituito da tre camere da letto con bagno è corredato sul fronte esposto a sud, di un vano tecnico non autorizzato, atto a contenere gli impianti.
EDIFICIO 3 (FOGLIO 91, PORZIONE DELLA PARTICELLA 414) Dal resede a verde (particella 41), tramite vialetto collegato sia all’ingresso (particella 71) che all’edificio 1 (dove trova ubicazione la reception), si ha accesso ad un edificio isolato di recente realizzazione, destinato a camere da letto e dotato di magazzini interrati.
- Vista panoramica esterna edificio 3
L’edificio 3 si caratterizza per struttura in cemento armato con rivestimento in pietra (con banda superiore sotto-gronda ad intonaco) e copertura a falde (con due ventagli laterali), con struttura in legno e laterizio; l’edificio è articolato in un piano fuori terra (costituito complessivamente da 3 camere da letto ciascuna corredata di bagno finestrato, con ingresso ed affaccio da resede
4 Catastalmente tutti e tre gli edifici risultano in categoria D/2 quale particella 40 subalterno 10 e particella 41 subalterni 9,10,11,12 e particella 209, comprendendo sia edifici che resedi graffati (p.168); l’elaborato planimetrico della particella 41 non risulta pienamente allineato alla situazione rappresentata in visura e nelle planimetrie.
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relazione valutativa del compendio immobiliare 12 - Vista del Chianti dall’edificio 3 pavimentato) ed un piano interrato al grezzo (destinato a magazzino). Le tre camere, con dimensioni regolari e ben illuminate, risultano accessibili da una piccola loggia. La pavimentazione risulta integra, uguale per tutti i vani (simil-cotto in parte con effetto invecchiato). La tinteggiatura è di colore bianco e giallo ocra, con soffitti tradizionali in legno e laterizio a vista; le porte interne, ove presenti, sono in legno di - Vista panoramica edificio 3 colore naturale. I bagni delle camere da letto risultano corredati da lavandino, wc, bidet e box doccia; tutti risultano rivestiti in intonaco di colore chiaro. Sul lato nord le camere da letto si affacciano su un resede pavimentato in porfido, con vista a 360° sul Chianti, in un’atmosfera di oggettiva bellezza ed armonia.
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relazione valutativa del compendio immobiliare 13 - Viste giardino, resedi e piscina
L’edificio 3 è corredato di un piano interrato attualmente al grezzo, costituito da tre ambienti utilizzati come magazzino; attualmente nel piano è presente il boiler di produzione dell’acqua calda sanitaria mentre la caldaia è posizionata sul fronte esterno (lato parcheggio, con esposizione sul lato est). L’interrato è accessibile a mezzo di scala esterna in pietra posta sul medesimo lato est e tramite rampa ricavata su terra, che collega ad apertura libera posta sul lato opposto esposto ad ovest. L’unità immobiliare, facente parte della particella 41, risulta sviluppata su due livelli complessivi (piano terra ed interrato), per una superficie netta calpestabile di circa mq. 90 mq per le tre camere (pt) e di circa 84 mq per i magazzini (p1s), con una altezza interna variabile da mt. 2,90 a 3,36 circa. Le tre unità immobiliari risultano allacciate alla rete di energia elettrica, alla fognatura pubblica e garantite di approvvigionamento idrico (assicurato da allacciamento a pubblico acquedotto); il riscaldamento è alimentato a Gpl, con bombolone ubicato nel resede, in prossimità dell’edificio 3. Ciascun edificio (1,2,3) ha impianto indipendente costituito da caldaia e boiler per la produzione di
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relazione valutativa del compendio immobiliare 14 acqua calda sanitaria e impianto radiante a pavimento per l’edificio 1 e termosifoni a parete per edificio 2 e 3. L’impianto dell’edificio 1 necessita di approfondito controllo tecnico atto alla verifica del funzionamento dell’impianto di distribuzione a pavimento (si evidenzia la presenza di stufette elettriche e stufa a legna per sopperire a lamentati malfunzionamenti dell’impianto termico dell’edificio); in sede di sopralluogo non è stato possibile verificare il funzionamento degli impianti.
STRADA DI ACCESSO, RESEDI, GIARDINO, PISCINA (FOGLIO 91, PARTICELLE 39,41 (PORZIONI), 71,168,201 E 202) Dalla strada di Ponte alle Granchiaie, tramite strada privata sprovvista di cancello, si ha accesso ad un ampio piazzale adibito a parcheggio, in cui insiste una tettoia in legno adibita a posti auto coperti (particella 71). Tale zona risulta in prevalenza a breccino, con zone pavimentate in pietra, inserite in ampi spazi a verde naturale. Da tale zona, tramite vialetto sviluppato entro area a oliveta (porzione della particella 41), si ha accesso pedonale diretto all’edificio 3 di cui sopra, alla piscina e, proseguendo più avanti, agli edifici 1 e 2 sopra descritti (porzioni delle particelle 40,41 e particella 209).
- Viste piscina (foto di repertorio)
L’accesso all’attuale reception dell’hotel, ubicata al piano terra dell’edificio 1, avviene attraverso un piccolo resede pavimentato a pietra (particella 168), accessibile a mezzo di un cancellino in metallo che ricade in parte in altra proprietà (particella 208), non oggetto della presente relazione; il resede è articolato in più livelli e risulta completamente pavimentato in pietra. Sono presenti un pozzo storico
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relazione valutativa del compendio immobiliare 15 - Viste piscina (foto di repertorio) chiuso in muratura, una pergola in metallo (con pianta di vite) e vari allestimenti fissi in muratura di contenimento di olivi e cespugli, il tutto con un piacevole effetto ed atmosfera. Tale resede, tramite “tunnel” storico ricavato nel fronte dell’edificio, collega ad un ulteriore resede (quale porzione della particella 41), che collega all’edificio 2 destinato a camere da letto; - Vista struttura in legno tale resede risulta interessato da servitù di passo in quanto vi si affaccia altra unità immobiliare a garage (particella 44) di altra proprietà. I due resedi suddetti risultano collegati da “tunnel” sul quale grava servitù (a favore del comune di Gaiole in Chianti) di pubblico transito (pedonale e veicolare). Attorno all’aggregato di San Sano, sul lato esposto a est, si sviluppa un ampio giardino, ben mantenuto e piacevolmente corredato di verde naturale, alberi, arbusti e piccole aiuole; il giardino è caratterizzato dalla presenza di vialetti in pietra che connettono alle varie parti dell’hotel (edificio 1,2,3) ed alla piscina. Quest’ultima, con dimensioni 7 mt x 14 mt circa, risulta ad una quota lievemente
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relazione valutativa del compendio immobiliare 16 - Viste piscina (foto di repertorio) inferiore rispetto a quella del giardino e caratterizzata da pavimentazione in cotto e struttura in cemento armato, con rivestimento prefabbricato; l’impianto di depurazione è del tipo “a sfioro”, con canalette perimetrali in plastica molto deteriorate5. Si evidenzia inoltre che la piscina manca di tutte le dotazioni di cui alla normativa regionale6 (recinzione, doccia e lavapiedi, sistema di depurazione, cartellonistica, ecc.). - Estratto mappa castale del compendio oggetto di indagine Nella zona più vicina all’aggregato è presente una struttura in legno (pilastri in legno e tavolato superiore lievemente aggettante), di dimensioni considerevoli pari circa a 7,50 mt x 4,50 mt, pavimentata a terra con quadrotti prefabbricati; la stessa è adibita a zona ludica e collegata alla piscina a mezzo di vialetto. I resedi pavimentati che si sviluppano attorno all’edificio 1 e 2 hanno una superficie di circa 320 mq; il giardino, compresa l’area della piscina, ha una superficie complessiva di 4.200 mq circa. Nel giardino trova collocazione anche un impianto fotovoltaico a terra ed un manufatto in legno adibito a rimessa attrezzi. 2 - DATI CATASTALI 2.1 - Catasto Terreni Foglio di mappa 91 del comune di Gaiole in Chianti. - foglio 91, particella 39, qualità Uliveto, classe 3, superficie catastale 182 mq., R.A. € 0,23, R.D. € 0,33 - foglio 91, particella 71, qualità Uliveto/Vigneto, classe 2, superficie catastale 530 mq., R.A. € 1,92, R.D. € 1,64
5 Al momento del sopralluogo la piscina è risultata svuotata ed in attesa di manutenzione. 6 Requisiti delle piscine uso natatorio, a seguito delle modifiche introdotte dal Regolamento 54/R/2015 approvato con D.P.G.R. del 20 maggio 2015; L.R. 8/2006.
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relazione valutativa del compendio immobiliare 17 - foglio 91, particella 201, qualità Uliveto, classe 3, superficie catastale 286 mq., R.A. € 0,37, R.D. € 0,52 - foglio 91, particella 202, qualità Uliveto, classe 3, superficie catastale 12 mq., R.A. € 0,02, R.D. € 0,02.
2.2 - Catasto Fabbricati - Planimetrie castali del compendio oggetto di indagine
Il compendio immobiliare oggetto di relazione di stima risulta così censito: Foglio di mappa 91 del comune di Gaiole in Chianti. - foglio 91, particella 40, subalterno 10 graffato alla particella 41 subalterni 9,10,11,12 ed alle particelle 168 e 2094, categoria D/2, rendita catastale € 8.501,40 I beni (catasto terreni e fabbricati), risultano così intestati: - xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. per la quota della piena proprietà. Il compendio immobiliare non risulta pienamente coerente alla planimetria in atti depositate, in particolare: − nell’edificio 1 (porzione delle particelle 40 e 41) sono presenti lievi difformità interne nell’articolazione di alcuni divisori; la loggia posta sul lato nord è stata rilevata chiusa; alcune finestre hanno una diversa posizione ed è presente un bagno aggiuntivo al piano 2;
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relazione valutativa del compendio immobiliare 18 − nell’edificio 2 di ampliamento (particella 209) è presente una tettoia chiusa con sportello metallico in cui sono custoditi gli impianti; − nell’edificio 3 in ampliamento (porzione della particella 41) c’è una diversa articolazione dell’accesso al piano interrato, che non avviene tramite scala ma a mezzo di rampa in terreno battuto e apertura sul fronte nord seminterrato; − la piscina non ha la rappresentazione del vano tecnico interrato, accessibile a mezzo di scala in muratura; − nel resede (porzione della particella 41 e particelle 39,201 e 202) è presente tettoia in legno di circa 35 mq di altezza pari a 2,50 mt, non autorizzata, così come le tettoie a parcheggio poste nella particella 71, piccolo manufatto in legno e l’impianto fotovoltaico. L’elaborato planimetrico della particella 41 risulta non aggiornato con le planimetrie depositate al catasto fabbricati (i subalterni riportati in visura non trovano corrispondenza nell’ultimo elaborato in atti dell’Agenzia del Territorio). L’aggiornamento della documentazione catastale, come sopra descritta in termini di difformità, comporterà complessivamente una spesa indicativa pari ad euro 5.000,oo oltre diritti.
3 - AGIBILITA’ Presso l’archivio del comune di Gaiole in Chianti è stata rinvenuta l’abitabilità rilasciata in data 21 marzo 1994 e relativa alla porzione dell’hotel appartenente al fabbricato più datato (edificio 1 e 2). Il fabbricato 3, di più recente realizzazione, risulta sprovvisto di agibilità e si stima una spesa complessiva pari a circa euro 4.000,oo per la predisposizione della documentazione tecnica necessaria all’ottenimento (previa verifica della conformità degli impianti elettrico, termico ed idrico sanitario rinvenuta presso l’archivio e regolarmente depositata). 4 - REPERTAZIONE FOTOGRAFICA
- Vista edificio 1 e resede - Vista edificio 1 e resede
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relazione valutativa del compendio immobiliare 19 - Vista edificio 1 e resede - Vista edificio 1 e resede
- Vista edificio 1 (PT) - Vista edificio 1 (PT)
- Vista edificio 1 (PT) - Vista edificio 1 (PT)
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relazione valutativa del compendio immobiliare 20 - Vista edificio 1 (PT) - Vista edificio 1 (P1)
- Vista edificio 1 (P1) - Vista edificio 1 (P1)
- Vista edificio 1 (P1) - Vista edificio 1 (P2)
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relazione valutativa del compendio immobiliare 21 - Vista edificio 1 (P2) - Vista edificio 1 (P1) - Vista edificio 1 (P2)
- Vista edificio 1 (P3) - Vista edificio 1 (P3)
- Vista edificio 1 (PT) - Vista edificio 1 (PT)
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relazione valutativa del compendio immobiliare 22 - Vista edificio 2 - Vista edificio 2
- Vista edificio 2 - Vista edificio 2
- Vista edificio 2 - Vista edificio 2 - Vista edificio 2
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relazione valutativa del compendio immobiliare 23 - Vista edificio 3 - Vista edificio 3
- Vista edificio 3 - Vista edificio 3
- Vista edificio 3 - Vista edificio 3
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relazione valutativa del compendio immobiliare 24 - Vista edificio 3 - Vista edificio 3 - Vista edificio 3
- Vista resede, piscina - Vista resede, piscina
- Vista resede, piscina - Vista resede, tettoia
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relazione valutativa del compendio immobiliare 25 - Vista resede, tettoia - Vista resede, tettoia parcheggio
- Vista resede, fotovoltaico - Vista resede, capanno in legno
4 - SISTEMA DELLE CONFORMITA’ 4.1 - Situazione urbanistica Il compendio immobiliare risulta classificato dal regolamento urbanistico vigente nel comune di Gaiole in Chianti. Il compendio immobiliare risulta allineato urbanisticamente alle N.T.A. (norme tecniche d’attuazione) del R.U. (regolamento urbanistico). L’intera area è classificata come “zona A”, “zona E3/collina e montagna coltivata” e “aree per strade” come da certificato di destinazione urbanistica allegato, datato 7 maggio 2019 quale parte integrante della relazione valutativa. Sono consentiti gli interventi previsti dalla classe di appartenenza dei singoli edifici che comunque non eccedano la ristrutturazione edilizia conservativa RC3. 4.2 - Situazione edilizia Il compendio immobiliare non risulta pienamente allineato ai titoli abilitativi rinvenuti presso l’ufficio tecnico del comune di Gaiole in Chianti, per lievi difformità interne ed esterne in zona a vincolo paesaggistico. Presso l’archivio del comune, oltre al piano di recupero hotel San Sano (1985-1993) sono stati rinvenuti i seguenti titoli:
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relazione valutativa del compendio immobiliare 26 − Pratica 29/86 ristrutturazione edificio da adibire a residence (edificio 1). − Pratica 64/87 ristrutturazione (edificio 1). − Pratica 75/87 deposito GPL. − Pratica 9/88 realizzazione piscina. − Pratica 123/94 recupero fabbricato (edificio 2). − Variante 49/94 recupero fabbricato (edificio 2). − Pratica 60/99 per modifiche interne (edificio 1). − Pratica 28/2005 (edificio 3). − Variante 178/2006 ampliamento (edificio 3). − Autorizzazione per cartelli stradali (Ponte alle Granchiaie). Il compendio immobiliare non risulta coerente alle pratiche rinvenute, in particolare: − nell’edificio 1 (porzioni delle p.40 e p.41) sono presenti lievi difformità interne nell’articolazione di alcuni divisori; la loggia posta sul lato nord è stata chiusa senza autorizzazione (divenendo una stanza di servizio adiacente il bar); alcune finestre hanno una diversa caratterizzazione ed è presente un servizio diversamente articolato nella camera al piano 2; la camera al piano 3 è stata suddivisa in due camere distinte; sono presenti pompe di calore e pensiline apposte su fronti esterni, non autorizzate; − nell’edificio 2 in ampliamento (p.209) è presente una tettoia chiusa con sportello metallico in cui sono custoditi gli impianti oltre a lievi difformità interne; esternamente sono presenti le pompe di calore degli split interni e delle pensiline in plexiglass all’ingresso delle tre camere da letto, non autorizzate; − nell’edificio 3 in ampliamento (porzione della p.41) vi è una diversa articolazione dell’accesso al piano interrato (con distribuzione interna al grezzo), che non avviene tramite scala ma a mezzo di rampa in terreno battuto e apertura sul fronte nord seminterrato; la caldaia è posta al piano terra sul lato esterno, a vista così come le pompe di calore; − la piscina ha un piccolo locale interrato (vano tecnico), accessibile da rampa di scale in muratura adiacente la vasca, non autorizzato; − nel resede (porzione della particella 41 e particelle 39,71,201 e 202) è presente tettoia in legno di circa 35 mq di altezza pari a 2,50 mt, non autorizzata ed un piccolo manufatto in legno adibito a rimessa, anch’esso non autorizzato; la tettoia presente sulla particella 71 (adibita a parcheggio) non è autorizzata così come l’impianto fotovoltaico posto nel giardino. La conformità edilizia sarà demandata ad una specifica verifica di fattibilità di pratica di compatibilità paesaggistica e di sanatoria da presentare al comune di Gaiole in Chianti, con una spesa indicativa pari a circa euro 9.500,oo oltre sanzioni, previa realizzazione di eventuali opere di adeguamento. Ove
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relazione valutativa del compendio immobiliare 27 - Viste suite (edificio 3) la suddetta verifica non portasse ad esito positivo (e la sanatoria non potesse essere attuabile), le due strutture andranno rimosse con una spesa eguale a quella indicativamente preventivata per la sanatoria. 4.3 - Conformità impianti L’unità immobiliare oggetto di relazione di stima è dotata dei seguenti impianti: ✓ elettrico; ✓ idrico sanitario; ✓ riscaldamento e raffrescamento. Sono state rinvenute le certificazioni dell’edificio 3 mentre non risultano in atti quelle dell’edificio 1 e 2 (seppure sia presente agibilità datata 1994). In sede di accesso è stato verificato il funzionamento dell’impianto idrico e non è stato possibile verificare il funzionamento degli altri impianti. 4.4 - Classe energetica Classe energetica “G” come da attestato di prestazione energetica allegato. 5 - CONVENZIONI E VINCOLI 5.1 - Convenzioni Non rivenuto nessun atto presso l’archivio comunale.
5.2 - Vincoli L’area risulta assoggettata a: - vincolo ambientale: siti di importanza regionale - SIR/pSIC “Monti del Chianti”; - vincolo paesaggistico (Ln.1497/1939; Dlgs 42/2004 art. 136): immobili ed aree di notevole interesse pubblico; - classe e grado di sensibilità: 3. La Soprintendenza di Siena con certificazione del 4 aprile 2019 ha evidenziato l’assenza di vincolo ad interesse culturale di cui al D.lgs. 42/04 È inoltre da evidenziare che parte dell’abitato di San Sano ricade in vincolo idrogeologico di cui al R.D. 3267/1923, quale adeguamento dell'archivio del vincolo idrogeologico alle specifiche tecniche approvate con Decreto 21/11/2003 n.7227, pubblicato su B.U.R.T N.52 del 24/12/2003.
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relazione valutativa del compendio immobiliare 28 6 - PREGIUDIZI 6.1 - Provenienza/Storico Il compendio immobiliare aggetto di esecuzione è pervenuto alla società esecutata per mezzo dei seguenti passaggi di proprietà: - i terreni censiti al foglio 91 particelle 71-201-209 e gli immobili censiti al foglio 91 particella 40 subb.8 e 9, particella 41 subb.1-2-3-4-5-6 e particella 168 sono pervenuti a Hotel Residence San Sano di Heidemarie e Giancarlo M;aterazzo s.n.c. sede Gaiole in Chianti CF.: 00376470522, per la piena proprietà, da Nocivelli Luigi nato a Offlaga il 29-04-1930, titolare della quota di ½ di piena proprietà, da Nocivelli Gianfranco nato a Offlaga il 24-09-1924, titolare della quota di ½ di piena proprietà, per atto di compravendita, Notaio Vieri Grillo, del 24-05-1986 rep.7581/433 e trascritto presso l’Ufficio del Territorio di Siena il 28-05-1986 al n.4097 del registro generale e al n.2304 del registro particolare; - il terreno censito al foglio 91 particella 39 è pervenuto a Hotel Residence San Sano di Heidemarie e Giancarlo Matarazzo s.n.c. sede Gaiole in Chianti CF.:00376470522, per la piena proprietà, da Nocivelli Luigi nato a Offlaga il 29-04-1930, titolare della quota di ½ di piena proprietà in separazione di beni, Nocivelli Gianfranco nato a Offlaga il 24-09-1924, titolare della quota di ½ di piena proprietà in separazione di beni, per atto di compravendita, Notaio Vieri Grillo, del 22-10-1987 rep.15752 e trascritto presso l’Ufficio del Territorio di Siena il 05-11-1987 al n.8296 del registro generale e al n.4391 del registro particolare. Si segnala la costituzione di vincolo di destinazione a favore Mediocredito Toscano s.p.a. sede Firenze (CF.:00816350482) e a carico Hotel Residence San Sano di Heidemarie e Giancarlo Matarazzo s.n.c. sede Gaiole in Chianti CF.:00376470522), con atto Notaio Ceni Roberto del 23-02- 1994, rep.7795 e trascritto presso l’Ufficio del territorio di Siena il 05-04-1994 al n.2575 del registro generale e al n.1602 del registro particolare; tale titolo è stato prodotto in occasione della iscrizione effettuata in data 04 marzo 1994 al numero 322 di formalità. La ditta si è impegnata a non mutare la destinazione turistico-ricettiva dei beni descritti al quadro “B” per tutta la durata del finanziamento concesso dal Mediocredito toscano con atto a rogito del Notaio Ceni in data 23 febbraio 1994. Si segnala costituzione di vincolo di destinazione a favore Regione Toscana sede Firenze (CF.:01386030488) e a carico Hotel Residence San Sano di Heidemarie e Giancarlo Matarazzo s.n.c. sede Gaiole in Chianti (CF.:00376470522), con atto Notaio Ceni Roberto del 30-10-1996, rep.12655 e trascritto presso l’Ufficio del Territorio di Siena il 04-11-1996 al n.7617 del registro generale e al n.4709 del registro particolare; si precisa che la società Hotel Residence San Sano di Heidemarie e Giancarlo Matarazzo s.n.c., uniformandosi a quanto richiesto dalla Regione Toscana, si è obbligata irrevocabilmente a destinare, per la durata di anni dieci, ad albergo le strutture realizzate in conformità
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relazione valutativa del compendio immobiliare 29 della concessione edilizia di ristrutturazione rilasciata dal Sindaco del Comune di Gaiole in Chianti in data 7 gennaio 1994 numero 123. Si segnala che con atto (repertorio 15.752) a ministero del notaio Vieri Grillo viene costituita la seguente servitù:”…..la parte acquirente costituisce servitù di passaggio pedonale e carraio a carico della particella 71 (già 71/a) e a favore della particella 207 (già 71/c) e 206 (già 71/b) servitù che dovrà essere esercitata fino all’altezza dello spigolo della particella 207. La parte acquirente concede inoltre alla parte venditrice la facoltà di installare una tubazione interrata nel sottosuolo della particella 71, sempre fino all’altezza dello spigolo della particella 207….”. Si segnala che con atto (repertorio 7.851) a ministero del notaio Vieri Grillo viene costituita la seguente servitù:”…..che nella particella 47 (già 47/a) del foglio 91 esiste un deposito di gasolio, a servizio dell’impianto di riscaldamento del fabbricato rappresentato al la particella 43 del foglio 91 di proprietà dei venditori, nonché un tombino di raccolta delle acque nere provenienti dal medesimo fabbricato. Al solo scopo di garantire le operazioni di rifornimento di gasolio e quelle di manutenzione ordinaria delle installazioni suddette la società acquirente costituisce servitù di passo a favore della parte venditrice per accedere a detti depositi e tombino...”. 6.2 - Trascrizione ed iscrizioni Il compendio immobiliare aggetto di esecuzione è gravato dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli: - ipoteca volontaria concessione a garanzia di finanziamento iscritta il 03-01-2006 al n.198 del registro generale e al n.23 del registro particolare, di euro 560.000,oo notaio Mandarini Alfredo del 30-12-2005 rep.34230/14067, a favore Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. di Roma a fronte di un capitale di euro 280.000,oo, durata 20 anni, a carico di Hotel Residence San Sano di Marco Amabili e C. s.a.s. sede Gaiole in Chianti (CF.:00376470522), titolare della piena proprietà. Grava tra l’altro la piena proprietà di beni censiti al foglio 91 particella 40 sub.10 graffato con la particella 41 subb.7 e 8 e con le particelle 168 e 209, e i terreni censiti al foglio 91 con le particelle 39,71,201 e 202. Banca Nazionale del Lavoro s.p.a., elegge domicilio ipotecario in Siena, Viale V. Veneto n.43. - ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo iscritta il 30-06-2008 al n.7210 del registro generale e al n.1548 del registro particolare, di euro 1.700.000,oo, notaio Cangiano Strato del 26-06-2008 rep.9056/5579, a favore Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. sede Roma (CF.:09339391006) a fronte di un capitale di euro 850.000,oo durata 20 anni, a carico di Hotel
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relazione valutativa del compendio immobiliare 30 Residence San sano di Marco Amabili e C. s.a.s. sede Gaiole in Chianti (CF.:00376470522), titolare della piena proprietà. Grava la piena proprietà dei beni oggetto della presente certificazione. Banca Nazionale del Lavoro s.p.a., elegge domicilio ipotecario in Siena, Viale V. Veneto n.43. - atto esecutivo o cautelativo verbale di pignoramento immobili trascritto il 17-10-2018 al n.9545 del registro generale e al n.6318S del registro particolare, Ufficiale Giudiziario di Siena del 01-08-2018 rep.2200, a favore Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. sede Roma (CF.:09339391006), a carico di Hotel Residence San Sano di Marco Amabili e C. s.a.s. sede Gaiole in Chianti (CF.:00376470522), titolare della piena proprietà. - domanda giudiziale (trascrizione) del 24 luglio 1990 identificata al registro particolare 3.604 inerente ad azione negatoria per servitù di passaggio. 6.3 - Contratti di Locazione È presente contratto di locazione ad uso non abitativo a carico Hotel Residence San Sano di Marco Amabili e C. s.a.s. sede Gaiole in Chianti CF.:00376470522 e a favore di Toscana Horeca s.r.l. sede Gaiole in Chianti CF.:01400020523, per la durata (rinnovabile) di anni 18 dal 30 maggio 2016, atto notaio Sannino Domenica Maria, del 30-06-2016, rep.28681/8460 e trascritto presso l’Ufficio del Territorio di Siena il 24-06-2016 al n.5505 del registro generale e al n.3707 del registro particolare. Quanto sopra riguarda tutti i beni oggetto di pignoramento. Canone annuo euro 12.000,oo oltre iva. Si segnala inoltre la presenza di contratto di affitto di azienda del 25 marzo 2015 a ministero del notaio Strato Cangiano (rep.15.601) ed integrazione allo stesso con atto del notaio Domenico Sonnino del 30 maggio 2016 (rep. 28.680). Canone annuo euro 14.400,oo oltre iva. 6.4 - Calcolo del congruo canone locazione Si adotta quale parametro di mercato per la determinazione del canone, il 10% del fatturato medio presunto. La risultanza viene anche parametrata ai valori immobiliari per le locazioni di beni similari indicati dall’osservatorio per le quotazioni immobiliari dell’agenzia delle entrate. - Fatturato presunto euro 359.352,oo x 10% = 35.935,20 - Quotazione OMI euro 4,oo x 711 mq. x 12 mesi = 34.128,oo Canone di locazione congruo, pari ad euro 35.000,oo annui. 6.5 - Situazione condominiale Il fabbricato non risulta gestito da amministratore condominiale.
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7 - DIVISIBILITA’ In base alle considerazioni di cui sopra, anche alla stregua dello stato morfologico del compendio immobiliare e della destinazione urbanistica, si ritiene che non vi siano attualmente i presupposti per dividere il compendio pignorato. 8 - VALUTAZIONE ESTIMATIVA Trattandosi di una struttura a destinazione turistico-ricettiva, la stima viene condotta con il metodo analitico di capitalizzazione. A fronte delle particolari caratterizzazioni geografico-funzionali del compendio in oggetto, è indiscutibile e necessario, al fine di ottenere una valutazione il più possibile aderente agli attuali volumi finanziari delle compravendite immobiliari, considerare anche la complessa ed ormai consolidata situazione economica italiana. La crisi economico finanziaria attuale, accompagnata da una incisiva tassazione sugli immobili ha inciso profondamente sul mercato immobiliare. La previsione per il 20197 riguarda la prosecuzione della flessione dei prezzi ma su ritmi meno intensi rispetto agli ultimi anni. Anche rispetto alle locazioni gli osservatori stimano un leggero
- Viste esterni (foto di repertorio) 7 Negli ultimi mesi si sono rafforzati i segnali di vitalità del mercato immobiliare che si erano iniziati a manifestare a partire dalla metà dello scorso anno. Il miglioramento della situazione macroeconomica, associato all’eccezionalità delle misure di politica monetaria adottate dalla Banca centrale europea, hanno avuto un effetto positivo sulla fiducia delle famiglie e sul sistema bancario.
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relazione valutativa del compendio immobiliare 32 miglioramento sia per quanto riguarda i contratti conclusi che per la prosecuzione della tendenza alla stabilizzazione dei canoni. Per la stima del bene ci si è avvalsi del contributo di operatori della piazza, dell’analisi degli annunci economici della zona e della consultazione dell’osservatorio dell’agenzia del territorio oltre che all’analisi degli indicatori specifici riferiti all’attività turistico ricettiva dell’intera area del Chianti. Si ritiene difatti che il compito del consulente estimatore giudiziario sia quello di documentarsi il più possibile sui prezzi praticati in zona attraverso stampa, contatti con operatori, osservatori specializzati, ma di attuare poi una mediazione personale fondata sulla propria esperienza e sul proprio buon senso, relativamente allo specifico immobile oggetto di valutazione. Solo l’esperto valutatore saprà, in piena coscienza e con l’ausilio della propria esperienza, attribuire un giusto ed equo valore al bene tenendo conto di una serie di fattori che sono peculiari e caratteristici del bene in questione come ad esempio la situazione alla data del sopralluogo. E non si può non tenere conto della dimensione e pezzatura del bene, delle sue dotazioni; della ubicazione intesa, sia come zona in rapporto all’abitato, sia come posizione particolare dell’immobile; degli affacci e dei confini; dell’epoca di costruzione; dello stato di conservazione e manutenzione; delle destinazioni d’uso attuali ed eventuali; della situazione amministrativo/urbanistica; dei collegamenti e degli accessi; dello stato di fatto e di diritto del bene, della situazione dei servizi e della qualità della vita nella zona in cui il bene è situato; della potenzialità del bene in rapporto alla situazione urbanistica del singolo lotto e dell’area circostante.
Si tratta di elementi centrali nell’orientamento delle dinamiche del settore immobiliare, specie in una fase in cui la precarietà delle condizioni reddituali di molti nuclei familiari non può considerarsi esaurita. Tuttavia, in un contesto fortemente segnato dagli effetti della crisi, il processo di risalita del mercato, sia in termini di compravendita sia in termini di prezzi, non potrà che essere graduale. È bene, al proposito, non farsi illusioni: nessuna crescita travolgente è alle viste, niente di riconducibile alla prepotente ascesa che ha caratterizzato buona parte dello scorso decennio, il cui lascito rappresenta ancora oggi un problema destinato ad influenzare in misura rilevante l’operatività dei prossimi anni. L’eccesso di credito che ha alimentato il mercato immobiliare trova, infatti, fedele rappresentazione alla voce incagli e sofferenze che le banche sono costrette a fronteggiare mediante robusti accantonamenti. Il difficile smaltimento delle scorie accumulate finisce inevitabilmente per ridurre il sostegno al comparto immobiliare, anche se non mancano istituti che, stimolati dalla rilevante redditività garantita dagli attuali spread, sono finalmente tornati su posizioni espansive. È, dunque, in questa situazione ancora critica che si inserisce la prospettiva di risalita delle transazioni immobiliari, la cui intensità non sarà tale da impedire, almeno nell’immediato, ulteriori arretramenti dei valori. L’assenza di prospettive di rivalutazione, associata alla debolezza reddituale degli immobili in locazione e all’accresciuta gravosità del carico fiscale, finiscono inevitabilmente per accentuare le difficoltà del settore. Se non vi sono dubbi che per l’immobiliare si sia aperta una nuova fase, pare altrettanto evidente che il percorso di risalita di preannuncia lungo e a tratti tortuoso. Luca Dondi Direttore commerciale di Nomisma
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relazione valutativa del compendio immobiliare 33 - Vista giardino (oliveta) Non ultima poi, la situazione contingente del mercato8, assume una valenza fondamentale, particolarmente all'attualità. Si tratta di tutti fattori che devono essere tenuti in conto e che sono stati
8 In Italia la ripresa delle compravendite immobiliari residenziali nel corso del 2016 è andata consolidandosi, prendendo avvio dai comuni capoluogo di provincia per poi propagarsi alle aree limitrofe. Secondo i dati Nomisma, complessivamente le compravendite di abitazioni registrate in Italia nel corso del 2016 sono state 528.865, con un incremento del 18,9% rispetto al 2015, tornando su livelli di poco inferiori rispetto a quelli del 2011. Sul fronte degli immobili per le imprese (uffici, laboratori e capannoni), il 2016 ha rappresentato, per l’intero mercato italiano, l’anno di inversione del trend, con un aumento significativo annuo dei contratti pari al 17% a/a. L’inversione di tendenza è stata alimentata dai segmenti terziario e industriale, con un aumento dei contratti nell’ultimo anno che contrasta il calo registrato nel 2015, mentre, in analogia con quanto rilevato per il segmento residenziale, procede al ripresa del mercato delle compravendite dei negozi, con tassi che tendono di anno in anno ad irrobustirsi. Sul fronte dei prezzi, invece, le aspettative di stabilizzazione non si sono concretizzate, evidenziando ancora una flessione media dei prezzi del 2% nel 2016. Percentuale che va ad aggiungersi al crollo di oltre il 20% accumulato a partire dal 2008. Secondo Nomisma, le cause sono da ricercarsi soprattutto nel perdurante eccesso di offerta, oltre che nella debolezze della domanda. Quest’ultima, infatti, è legata per il 60% al credito bancario e potrebbe di conseguenza subire il contraccolpo di eventuali crisi nel settore, in questo momento molto esposto all’andamento dei mercati. Inoltre, manca ancora, soprattutto in provincia, la componente di acquisto per investimento. Per quanto riguarda il comparto residenziale, le transazioni stanno crescendo anche nei primi mesi del 2017 e Nomisma si attende che le compravendite proseguano anche nei prossimi mesi, anche se è ancora difficile capire con quale intensità. La società ha fissato per fine anno una stima pari a 565 mila scambi. Segnali confortanti arrivano comunque dalla riduzione dei tempi medi di vendita – che registrano un moderato miglioramento nella velocità di assorbimento delle abitazioni in vendita – e da una lieve contrazione dello sconto medio praticato. A titolo esemplificativo, per le abitazioni usate la media è scesa a poco più di 8 mesi contro gli 8,7 del 2016 e i 10 raggiunti all’apice della crisi, ma sono ancora lontani i 5 mesi del 2008. Discorso analogo per gli sconti effettuati in fase trattativa: la differenza tra prezzo richiesto e prezzo finale si riduce infatti dal 17,6% al 16,2% medio nell’ultimo anno, ma era pari al 10,7% nel 2008. Il riflesso delle dinamiche del mercato immobiliare può essere desunto anche dall’analogia dell’andamento delle compravendite con l’aumentata incidenza della componente sostenuta da credito sul totale delle transazioni, che, come citato prima, è arrivata ad attestarsi su valori prossimi al 60%. Il balzo in avanti delle transazioni rilevato nel 2016 è stato di gran lunga superiore alle attese e ha interessato in maniera diffusa l’intero territorio nazionale e la totalità dei comparti immobiliari.
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relazione valutativa del compendio immobiliare 34 - Vista giardino (oliveta) anche in questo caso tenuti in conto. Questi fattori però non sono riconducibili ad una formula matematica e pertanto la componente soggettiva di valutazione resta ineliminabile. Nella capitalizzazione diretta il criterio utilizzato per la stima, vista la fattispecie di immobile (nel quale si svolge un’attività "turistica" specialistica) e vista la zona ed il mercato di riferimento (in cui non è attivo il mercato degli affitti per tale tipologia di immobili), il canone annuo di mercato/canone
Se sul fronte delle quantità si è registrato il terzo anno consecutivo di crescita, con riferimento ai prezzi, invece, non si è ancora manifestata l’inversione del ciclo deflattivo: la relazione tra valori e quantità registrata nei precedenti cicli immobiliari, quando la ripresa dei prezzi seguiva di 1 o al massimo 2 anni la risalita delle compravendite, non trova riscontro nel contesto attuale. Tale andamento anomalo del ciclo immobiliare può essere spiegato da un’eccessiva rigidità dell’offerta, che per lungo tempo ha mantenuto prezzi elevati che non incontravano le possibilità di spesa dal lato della domanda. Al dimezzamento del numero di compravendite non è, infatti, corrisposto un coerente aggiustamento dei valori e, ciò ha creato le premesse, di fatto, per una prolungata fase di contrazione dei prezzi. Alla luce di tali considerazioni, le attese per il 2017/2019 di Nomisma si riassumono in un’ulteriore diminuzione dei valori, che dovrebbe essere più marcata per gli uffici (-1,5%) rispetto ad abitazioni e negozi (-0,9%). L’intensità del calo dovrebbe mostrarsi più contenuta nel 2019, con arretramenti inferiori al punto percentuale in tutti i comparti, per poi progressivamente esaurirsi nel 2019, almeno per i settori residenziale e commerciale, mentre il comparto direzionale è atteso scontare un’ulteriore flessione.
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relazione valutativa del compendio immobiliare 35 locazione da porre a capitalizzazione è stato calcolato tramite un bilancio (presunto) estimativo, medio, ordinario, annuo riferito all’attività di impresa esercitata nell’immobile. In relazione a tale aspetto si evidenzia che: − il saggio ottenuto è il risultato del reddito più probabile che l'immobile può fornire; − la stima dei costi riguarda le singole voci di spesa valutate con una percentuale del 25% di incidenza (fonte: manuali Forte/Michieli/Realfonzo); − per la tipologia alberghiera di cui trattasi, per i servizi offerti dalle dotazioni impiantistiche presenti e per le caratteristiche funzionali della struttura, si è ritenuto quindi che un ipotetico gestore possa sostenere un canone di locazione pari al 15% del fatturato che equivale al reddito netto riferito al solo immobile (dalle mura, dalla dotazione impiantistica nonché dalle sistemazioni esterne costruite quali, piscine, resedi, ecc.). Si rammenta che l’immobile in oggetto è attualmente destinato ad attività turistico ricettiva ed è in locazione per 18 anni (dal 2016), per un canone annuo attualmente stabilito in euro 12.000,oo netti ed in affitto (per l’azienda) per un canone annuo stabilito in euro 14.400,oo netti. La valutazione prescinde da possibili provvidenze pubbliche previste dalle leggi regionali e nazionali per iniziative turistico-ricettive. L’immobile con destinazione turistico-ricettiva ha 15 camere, ognuna con servizi igienici annessi e servizi comuni quali ristorante, ampio giardino e piscina esterna. La stima del valore di mercato è svolta con il metodo della capitalizzazione finanziaria che si fonda sulla capitalizzazione del reddito, attraverso la costruzione della serie dei redditi dal momento dell’acquisto al momento della rivendita dell’immobile da valutare, prevedendo un valore di mercato finale. La determinazione del reddito netto da capitalizzare è quindi svolta prendendo a riferimento il reddito lordo dell’immobile (considerando nell’attivo il fatturato annuo delle prestazioni alberghiere “tipiche” e nel passivo i costi della gestione alberghiera ed il profitto normale). La stima viene condotta partendo dalla determinazione di un canone di locazione adeguato ad una gestione standard dell’hotel, considerando le n.15 camere da letto (di cui n.3 suite dell’edificio 3) ed un’occupazione annua del 75÷80%, secondo la tariffa media annuale per camera (alta/media/bassa stagione). Si ha pertanto:
METODO REDDITUALE - SIMULAZIONE
n° GIORNI TARIFF TASSO FATTURATO TIPOLOGIA N° OCCUPAZIONE A OCCUPAZIONE PRESUNTO CAMERA DOPPIA/TRIPLA CON BAGNO 12 230 110 0,75 € 227.700,00 ALTA/BASSA STAGIONE CAMERA SUITE (2/3 POSTI LETTO) 3 230 130 0,80 € 71.760,00
FATTURATO COMPLESSIVO CAMERE € 299.460,00
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relazione valutativa del compendio immobiliare 36 INCREMENTO FATTURATO BAR/RISTORANTE PT (20%) € 59.892,00 TOTALE € 359.352,00
CANONE LOCAZIONE / INCIDENZA UNITA' IMMOBILIARE / RICAVI LORDI 15% CANONE DI LOCAZIONE LORDO (CONGRUO IPOTIZZATO) € 53.902,809 CANONE DI LOCAZIONE NETTO (AL NETTO DELL'INCIDENZA SPESE 25% PER AMMORT., MANUTENZ., ASSICURAZ.,AMMINISTRAZ. IMPOSTE, INESIGIBILITA') € 40.427,10 Ammortamento 2% Manutenzione 4% Assicurazione 0,5% Oneri fiscali 10,5% Amministrazione 2% Inesigibilità 3% Spese per servizi 3% SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE 3,00% VALORE DI MERCATO € 1.347.570,00
Considerato un coefficiente di riempimento pari a 0,75÷0,80 per tutto il periodo di apertura (limitato al periodo marzo/ottobre per 230 giorni come massimo), il fatturato, ottenuto come prodotto del ricavo medio a camera (considerando una media stagionale e per tipologia di camera e suite), per il numero presunto di pernottamenti annuali (n.15 camere x coeff. riempimento), implementato della maggiore redditività dei servizi a pagamento offerti dalla struttura (ossia il 20% per il ristorante/bar), è risultato di 359.352,00 euro/anno. Il passivo del bilancio della gestione alberghiera è riportato secondo le voci di spesa convenzionali (ammortamento, manutenzione, assicurazione, spese per acquisti, oneri fiscali, salari, interessi, ecc.), stimati nel 25% del canone lordo ipotizzato; l’utile di esercizio, normalmente variabile tra il 15-20% per l’impresa alberghiera, è nel caso specifico ipotizzato nella misura minima del 15% del reddito lordo (ossia un valore cautelativo), come suggerito nel particolare segmento di mercato, dal contratto di affitto in essere e dalle condizioni di manutenzione del complesso immobiliare.
In conclusione, dall’applicazione del metodo di valutazione per capitalizzazione si ottiene la seguente valutazione riferita alla piena proprietà del complesso alberghiero oggetto di stima:
ARROTONDATO PER DIFETTO TOTALE EURO 1.347.000,00 (unmilionetrecentoquarantasettemila/oo)
Alla stregua di quanto sopra, si ritiene opportuna l’applicazione di un secondo metodo valutativo, a verifica del precedente, partendo dai valori medi risultanti dal mercato immobiliare, seppure in
9 Canone annuale coerente con i valori OMI 2018 espressi in €/mq. al mese, per la locazione nella tipologia “pensionati e assimilati”.
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relazione valutativa del compendio immobiliare 37 assenza di effettive similitudini, si ottengono pertanto le seguenti valutazioni riferite alla piena proprietà del complesso alberghiero oggetto di pignoramento. Le suddette stime devono in ogni caso intendersi a corpo e non a misura. I calcoli effettuati in base alla superficie del bene servono a stabilire l’ordine di grandezza della valutazione ma non la stima definitiva che, ripetiamo, deve considerarsi a corpo e non a misura. In particolare, è bene sottolineare positivamente le potenzialità utili a dimostrare la validità dell’investimento. Invero è, come già evidenziato, che il compendio immobiliare risulta morfologicamente funzionale ed in sufficiente stato manutentivo; inoltre, lo stesso, per dimensioni e funzionalità, ben si adatta alle esigenze di soggetti alla ricerca di opportunità immobiliari, anche come investimento da porre a reddito. Si evidenzia che nella zona, mediamente, il prezzo attualmente richiesto per una struttura ricettiva in vendita in normali condizioni è pari a 1.700,oo €/mq. di superficie, seppure da analisi condotta sulla zona di San Sano non siano emerse vendite e/o annunci di vendita recenti (indice di un mercato piuttosto stabile). In base ai dati ufficiali dell' OMI 2018, i prezzi per la destinazione a pensionati e assimilati (in normale stato manutentivo), sono compresi tra 1.250,oo €/mq. e 1.700,oo €/mq. (considerando come riferimento la superficie lorda); sempre con riferimento ai dati OMI, detti valori sono invece compresi tra 1.600,oo €/mq. e 2.300,oo €/mq. per la destinazione residenziale. Il valore unitario preso a riferimento per il compendio in oggetto è compreso tra €/mq. 1.350,oo÷1.500,oo di superficie netta per la funzione turistico ricettiva, in considerazione delle caratteristiche degli edifici 1,2,3, dello stato di manutenzione, dell’ubicazione e dello stato di occupazione.
10 Edificio 1 (PT, P1, P2, P3) €./mq 1.400,oo x mq. 460,00 tot €. 644.000,oo Edificio 2 (PT) €./mq 1.500,oo x mq. 77,0011 tot € 115.500,oo Edificio 3 (PT) €./mq 1.500,oo x mq. 90,0012 tot €. 135.000,oo Edificio 3 (PS1) €./mq 1.000,oo x mq. 100,8013 tot €. 100.800,oo Resedi pavimentati €./mq 60,oo14 x mq. 320,0015 tot €. 19.200,oo Resede/giardino/ €./mq 70,oo x mq. 4.200,0016 tot €. 294.000,oo parcheggio/piscina esterna
10 La valutazione estimativa, vista la destinazione alberghiera, basata sul valore di mercato delle camere da letto e dei rispettivi standard dimensionali, viene individuata applicando il valore di mercato alla superficie netta. 11 La valutazione estimativa, vista la destinazione alberghiera, basata sul valore di mercato delle camere da letto e dei rispettivi standard dimensionali, viene individuata applicando il valore di mercato alla superficie netta. 12 La valutazione estimativa, vista la destinazione alberghiera, basata sul valore di mercato delle camere da letto e dei rispettivi standard dimensionali, viene individuata applicando il valore di mercato alla superficie netta. 13 Superficie lorda calcolata su una superficie netta pari a 84,00 mq con incremento del 20% e arrotondamento per difetto 14 Gravati da servitù. 15 Valore calcolato su elaborato planimetrico catastale. 16 Valore calcolato su elaborato planimetrico catastale.
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relazione valutativa del compendio immobiliare 38 TOTALE EURO 1.308.500,oo (unmilionetrecentottomilacinquecento/oo)
I due valori ottenuti dall’applicazione del metodo di stima reddituale e da quello di mercato sono pertanto da ritenersi coerenti e comparabili; dalla media dei valori ottenuti dall’applicazione dei due procedimenti si ottiene una risultanza pari arrotondata per difetto in euro 1.327.750,oo. A quest’ultima sono stati applicati due coefficienti di apprezzamento stante la conformazione dell’edificato, di livello medio-alto e rappresentativo dei caratteri costruttivi tradizionali toscani; al contempo è stato applicato un coefficiente di deprezzamento per le particolari condizioni economiche nazionali e soprattutto del territorio comunale del Chianti. Determinato il valore della piena proprietà, si ritiene quindi necessario applicare un abbattimento (complessivo) forfettario pari al 15%. L’applicazione di tale coefficiente decurtativo risulta necessaria per equilibrare alcuni aspetti nocivi, alla veloce e redditizia alienazione del bene pignorato, ovvero: - (7%) abbattimento forfettario inerente all’assenza di garanzia per vizi occulti stante la natura della vendita giudiziaria e la consolidata consapevolezza liquidatoria che evidenzia marcate flessioni economiche dei beni alienati per mezzo di procedure coattive (giudiziarie/fallimentari) rispetto a beni compravenduti nel libero mercato. - (6%) abbattimento forfettario inerente agli oneri da sostenere per l’aggiornamento della planimetria catastale e le eventuali sanatorie da richiedere al comune di Gaiole in Chianti per le difformità riscontrate (come meglio dettagliato nei precedenti paragrafi); - (2%) abbattimento forfettario inerente all’assenza di immediata disponibilità stante la presenza di un contratto di locazione (trascritto) e di affitto di azienda. Alla stregua di quanto sopra, otterremo la seguente determinazione finale: €. 1.327.750,oo - 15% tot. €. 1.128.587,oo
(VALORE PROPRIETA’) ARROTONDATO PER DIFETTO TOTALE EURO 1.128.500,oo
(unmilionecentoventottomilacinquecento/oo)
9 - DESCRIZIONE ai FINI DELLA VENDITA
Intera proprietà di un compendio immobiliare a destinazione turistica, posto in comune di Gaiole in Chianti, in località San Sano.
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relazione valutativa del compendio immobiliare 39 Il complesso comprende tre edifici principali ed è circondato da ampi giardini con piscina, parcheggi e spaziosi resedi. La struttura comprende 15 camere con bagno; è presente un bar ed un ristorante. Il complesso non risulta pienamente conforme né all’elaborato planimetrico catastale né ai titoli abilitativi rilasciati dal comune di Gaiole in Chianti. L’attestato di prestazione energetica indica che il complesso è in classe “G”. L’unità immobiliare risulta contraddistinta al catasto terreni e fabbricati come segue: Foglio di mappa 91 del comune di Gaiole in Chianti. - foglio 91, particella 39, qualità Uliveto, classe 3, superficie catastale 182 mq., R.A. € 0,23, R.D. € 0,33 - foglio 91, particella 71, qualità Uliveto/Vigneto, classe 2, superficie catastale 530 mq., R.A. € 1,92, R.D. € 1,64 - foglio 91, particella 201, qualità Uliveto, classe 3, superficie catastale 286 mq., R.A. € 0,37, R.D. € 0,52 - foglio 91, particella 202, qualità Uliveto, classe 3, superficie catastale 12 mq., R.A. € 0,02, R.D. € 0,02. - foglio 91, particella 40, subalterno 10 graffato alla particella 41 subalterni 9,10,11,12 ed alle particelle 168 e 2094, categoria D/2, rendita catastale € 8.501,40 I beni (catasto terreni e fabbricati), risultano così intestati: - Hotel residence San Sano di Marco Amabili e C. s.a.s. per la quota della piena proprietà. Si dà atto che la porzione immobiliare in oggetto viene trasferita nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni accessione, accessorio, pertinenza e dipendenza, con usi, azioni, ragioni, diritti, servitù attive e passive, opere installazioni, manufatti di qualsiasi genere, parti di comproprietà comune per la quota proporzionale di spettanza, individuate come per legge, consuetudini e destinazioni, come meglio individuato nei contratti di compravendita che si allegano Prezzo base asta €. 1.128.500,oo
ALLEGATI______
1) n. 5 verbali di ricognizione; 2) visure catastali (visura catastale, storico catastale, estratto di mappa, planimetrie catastai); 3) certificato di vincolo soprintendenza Siena; 4) contratto locazione (rep. 28.681); 5) contratto affitto di azienda (rep. 15.601); 6) modifica contratto affitto di azienda (rep. 28.680); 7) contratto compravendita (rep. 7.581);
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relazione valutativa del compendio immobiliare 40 8) contratto compravendita (rep. 15.752); 9) atto d’obbligo (rep. 12.655); 10) contratto di finanziamento (rep. 7.795); 11) certificato di destinazione urbanistica del 7 maggio 2019; 12) documentazione rinvenuta presso pubblici depositari (ufficio tecnico del comune di Gaiole in Chianti); 13) elencazione formalità pregiudizievoli; 14) attestato di prestazione energetica.
Il sottoscritto, grato della fiducia accordatagli, resta a disposizione della S.V.Ill.ma per ogni ulteriore chiarimento che si rendesse necessario. Con ossequio.
Siena, 25 maggio 2019
C.T.U. Andrea Petreni
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