KOMMUNEDELPLAN NÆRINGSAREALER ORKDAL KOMMUNE 2017-29
Tematisk revidering av næringsarealer med bestemmelser i kommuneplanens arealdel Planbeskrivelse
ORKDAL KOMMUNE 2017
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017
Innhold INNLEDNING ...... 2 Sammendrag ...... 2 Oppbygning og avgrensning av planarbeidet ...... 2 Organisering, planprosess og medvirkning ...... 3 Rammer og føringer for planarbeidet ...... 4 Nærmere om arealformål i kommuneplanens arealdel ...... 5 BAKGRUNN- TEORETISK GRUNNLAG OG ORKDAL I TALL ...... 6 Demografi ...... 6 Næring i Orkdal – utfordringsbilde og noen tall ...... 6 Orkland – næringsarealer i et storkommuneperspektiv ...... 9 Teori og begreper om næring og lokalisering ...... 10 PLANFORSLAG ...... 12 Generell del ...... 12 Eksisterende næringsområder ...... 13 Grønøra ...... 13 Franslykkja ...... 15 Laksøra ...... 16 Beitøra ...... 19 Nye næringsområder ...... 19 Furumoen ...... 19 Mosøyan ...... 19 Øvrige tema ...... 20 LITTERATUR: ...... 21 VEDLEGG ...... 21
1
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017
INNLEDNING
Sammendrag Orkdal kommune er en ledende industrikommune i Trøndelag, med et variert næringsliv og bedrifter som opererer både på det nasjonale og internasjonale markedet. Kommunen har tradisjon for et aktivt og offensivt næringsarbeid, og jobber for å videreutvikle eksisterende næringsliv og legge til rette for nyetableringer. I dette arbeidet er det et konkurransefortrinn at næringsarealene er tilgjengelige når næringsaktørene melder sin interesse. Kommunedelplan næring er Orkdals styringsdokument for næringsarealer. Planen skal gi retningslinjer og bestemmelser for lokalisering og utvikling av kommunens næringsetableringer.
Planen adresserer stillstand i næringsutviklingen på Laksøra og foreslår å endre bestemmelsene for området fra bransjestyring til krav til minimumsareal for handelsetableringer. Intensjonen er å tilrettelegge for styrking av Orkangers status som regionalt handelssentrum.
Planen drøfter utfordringen med at mange kontorvirksomheter er etablert innenfor næringsareal i strid med intensjonene i gjeldende kommuneplan om å styre kontoretableringer til sentrum. Kontorbegrepet er nyansert og er vanskelig å dele opp/kategorisere. Dette lagt til grunn foreslår planen å opprettholde gjeldende bestemmelser for lokalisering av kontorvirksomheter.
Planen legger til rette for langsiktig omforming ved å innføre sentrumsformål på områder vist med forretningsformål på Franslykkja. I tillegg tas inn et boligområde mellom Franslykkja og Orkdalsvegen, samt Statens Hus-tomta.
Planen foreslår felles rekkefølgebestemmelser for bestemmelsesområde innenfor næringsområde på Grønøra, Furumoen og for havneområde.
Planen foreslår to nye næringsområder: 130 daa på Furumoen og om lag 280 daa på Mosøyan. Arealene foreslås reservert til større etableringer, og omfattes for øvrig av flere rekkefølgekrav.
Det utarbeides eget notat for hvilke reguleringsplaner som skal oppheves gjennom planen. Planforslaget er bearbeidet for å imøtekomme Fylkesmannens vilkår for egengodkjenning i saken.
Oppbygning og avgrensning av planarbeidet Planen er en tematisk kommunedelplan som reviderer kommunens næringsareal med tilhørende bestemmelser. Bestemmelser og konsekvensutredning er utarbeidet som egne dokumenter. Det er ikke gjort endringer i kommuneplanens retningslinjer. Planbeskrivelsen gir bakgrunnen for planarbeidet og begrunner vurderinger og valg. Orkdals utfordringsbilde på næringssiden er beskrevet i planbeskrivelsen, og det gjøres rede for både dagens situasjon og utsikter til framtidig storkommune og regionsenter. Orkdal er en etablert næringskommune og planen skal bidra til å ivareta dette gjennom å sikre tilstrekkelig næringsareal og legge til rette for “rett virksomhet på rett sted”.
Planen legger til grunn gjeldende kommuneplans samfunnsdel med definerte strategier og mål for næringsutvikling, og legger slik ikke opp til innføring av nye strategier og mål. Ny kommunedelplan næring vil erstatte gjeldende kommuneplan for de aktuelle næringsarealene.
2
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017
Planen følger opp vedtatt planprogram for kommunedelplan næring og Planstrategi for Orkdal Kommune 2016-20. Planen har næring som tema, men berører også handel da flere næringsområder i planen er definert med kombinert arealformål næring/forretning. Rammer og føringer som foreslås i denne planen vil kunne påvirke både utviklingen i sentrum og andre forhold i kommunen som samfunn. Mandatet for planen er imidlertid en avklaring av kommunens næringsareal, sentrumsutvikling inngår ikke direkte i planarbeidet. En tematisk avgrensning av planen som skissert er avgjørende for å holde den fremdrift som er ønsket av Formannskapet.
Hensynet til nasjonale og regionale interesser, og kommunale rammer og føringer, er ivaretatt ved at nye områder er konsekvensutredet med utgangspunkt i en fastsatt liste med samfunnstema. Konsekvensutredningen er vedlegg til planen. Metodikken følger Miljøverndepartementets veileder Konsekvensutredning av kommuneplan. Administrasjonen har lagt konsekvensvurderingen til grunn i forslaget til fysisk avgrensing av nye områder. Planforslaget er også konsekvensutredet i sin helhet.
Helhetlig ROS-analyse ble utarbeidet i forbindelse med revidering av kommuneplanen i 2014, og legges til grunn for planarbeidet med kommunedelplan næring.
Organisering, planprosess og medvirkning Formannskapet har vært styringsgruppe for planen og planarbeidet er utført av en prosjektgruppe fra administrasjonen som presentert i planprogrammet. Planprogrammet gjengir en tidsplan for arbeidet, med estimert planprosess med varighet på om lag et halvt år. Dette er vesentlig kortere tid enn hva som er satt av til arbeidet med planen i planstrategien, men kan samtidig begrunnes med at det er lagt opp til et parallelløp med flere større planprosesser i kommunen. Reguleringsplan for Havneområde og industri på Grønøra Vest har vært 1.gangsbehandlet og på høring. Planforslaget er under revidering i henhold til innsigelser fra fagmyndigheter og øvrige innspill. Furumoen er under regulering for etablering av industribedriften Norsk Kylling. Fylkesmannen krever at området forbeholdes etablering av virksomhet med behov for større sammenhengende areal.
Gjeldende kommuneplans rekkefølgebestemmelser til havneutbygging drøftes i sammenheng med øvrige større næringsetableringer på Grønøra Vest, herunder Furumoen og ledig næringsareal ved havneområdet. Det er slik lagt opp til en avklaring av rekkefølgebestemmelsene knyttet til havn i gjeldende kommuneplan, før sluttbehandling av havneplanen. Tabellen i neste avsnitt viser en skjematisk framstilling av estimert tidsplan for planarbeid med de ulike planene.
Tabell 1: Estimert tidsskjema for parallelt planløp
Apr Mai Jun Jul Aug Sept Okt Nov Des Kommune- Fastsetting Planforslag 1. Bearbeiding Sluttbeh delplan næring plan- gangs beh. og etter innspill program høring Havne- og Planforslag Rev. Plan- Sluttbeh industriområde 1. gangs beh. forslag Grønøra Vest og høring Furumoen (del Planforslag Sluttbeh av eiendommen 1. gangs beh. 257/1) og høring
3
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017
Kommunedelplanen er en temaplan, med spissede problemstillinger. Det er derfor ikke lagt opp til bred involvering i form av egne folkemøter, men planarbeidet og –prosessen ble presentert på folkemøte om arbeidsplassutvikling og næringsareal den 6.juni 2017. Kommunen har ellers involvert Orkladal Næringsforening i en tidlig fase av planarbeidet. Næringsforeningen har et bredt tilfang av medlemsbedrifter, både innen industri og detaljhandel. Sentrumsforeningen er også medlem. Orkladal Næringsforening arrangerte etter initiativ fra Orkdal Kommune medlemsmøte/workshop den 9.mai 2017, om lag 30 personer møtte. Orkdal Kommune presenterte næringsplanarbeidet på møtet. Drøftinger i møtet ble lagt til grunn for næringsforeningens uttalelse til planprogrammet.
Orkdal kommune har også vært i drøftingsmøter med Fylkesmannen og flere fagmyndigheter angående planprosessene rundt kommuneplan, Furumoen og havneutbygging. Planprogrammet med overordnede spørsmål er presentert i Regionalt Planforum.
Plandokumentene er for øvrig tilgjengeliggjort på kommunens hjemmeside i tråd med lovmessige krav.
Rammer og føringer for planarbeidet Nasjonale planer og retningslinjer Samordnet bolig‐, areal‐ og transportplanlegging, forskrift 1993-08-20-817 Planlegging av arealbruk og transportsystem skal fremme samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima‐ og miljøvennlige transportformer. Retningslinjene sier lite om lokalisering av ulike typer handel.
Kjøpesentre, forskrift FOR-2008-06-27-742 ” Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre” (2008-06-27) ble utarbeidet med intensjon om å styrke by- og tettstedssentrene og legge til rette for miljøvennlige transportvalg. Bestemmelsen fastsetter at godkjente fylkesplaner og fylkesdelplaner skal legges til grunn for behandling av søknader om etablering eller utvidelse av større kjøpesentre (over 3000 m2). Store varehus omfattes også av bestemmelsen. Fylkesplanene er direkte juridisk bindende eller retningsgivende for kommunal planlegging.
Regionale planer og strategier Ny Fylkesplan for Trøndelag 2018-30 er under utarbeiding. Planen skal se nærmere på fylkets senterstruktur og kommunikasjoner, herunder regionale tyngdepunkt. Regionalplanutvalget behandlet i mars 2017 en sak om opplegget/strukturen på Fylkesplanen. Det fremgår av saksframlegget at det er behov for å bygge videre på tenkningen i Regionale Tyngdepunkt, og utarbeide faktagrunnlag om ulike sentre med regionale funksjoner. Det er også at behov for å synliggjøre samhandling by – omland, for å synliggjøre at vekst i Trondheim også kommer regionen for øvrig til gode. Det fremgår også av saksframlegget at det må legges tydelige regionale føringer for kommende areal- og transportplanlegging.
Regional planstrategi 2016-20 Planstrategien redegjør for viktige regionale utviklingstrekk og utfordringer, utviklingsmuligheter og planbehov. Regional planstrategi fremhever betydningen av sterke regionsentre. Planstrategien påpeker følgende:
4
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017
(sitat) “ulempe at det er for svake senter utenfor byen (Trondheim) (…) Småbyenes og distriktenes forhold til storbyen må ikke få preg av ensidig avhengighet. Ingen er tjent med at Trondheim skal betjene hele omlandet i Trøndelag med det meste av det som trengs av service, handel og andre tilbud. Det er derfor nødvendig å sikre et nettverk av attraktive «regionale tyngdepunkt»/regionsentra som kan betjene sitt nærmeste omland med spesialbutikker, ulike offentlige tjenester, og andre tilbud som trenger et befolkningsmessig grunnlag av en viss størrelse.
IKAP2 – Interkommunal Arealplan for Trondheimsregionen Orkanger har status som regionalsenter i IKAP2. IKAP2 konkluderer med at det samlet sett er nok areal til å dekke næringslivets behov fram til 2040 – i Trondheimsregionen. Prioriterte regionale næringsareal for store arealkrevende virksomheter er Torgård i Trondheim, Tulluan langs Vassfjellet i Klæbu, Nye Sveberg i Malvik og Stormyra på Stjørdal. I Orkdal skal Grønøra sin regionale betydning for Orkdal som industrikommune med havn skal vektlegges.
Vanndirektivet/Regional plan for vannforvaltning, vannregion Trøndelag (2016) Vannforskriften innførte EUs vannrammedirektiv i norsk forvaltning. Vannforskriften krever at alt vann, grunnvann og overflatevann minst skal ha god økologisk og kjemisk tilstand innen 2021. For vannforekomster hvor det er risiko for at miljømålene ikke nås må det gjennomføres tiltak.
Andre premissgivende planer/strategier Strategisk næringsplan for Trondheimsregionen Strategisk næringsplan for Orkdalsregionen Regional strategi for arealbruk 2014‐2024 St.prp. nr. 32 (2006-07) Om vern av villaksen og ferdigstilling av nasjonale laksevassdrag og laksefjorder
Orkdal kommunes planverk Kommuneplanens samfunnsdel er styringsverktøyet for kommunens overordnede mål og strategier, gjeldende plan ble vedtatt i 2013. Kommuneplanen har følgende mål og strategier for næringslivet i kommunen: Orkdal har et sterkt og variert næringsliv. Orkdals rolle som regionsenter vektlegges og videreutvikles. Vi vil: Drive effektiv saksbehandling for næringslivet. Sikre god tilgang på næringsarealer og boligområder. Satse på utbygging av infrastruktur. Ha rett virksomhet på rett sted. Prioritere nettverksbygging/samarbeid med kompetansemiljøene i regionen - Ivareta landbrukets produksjonsgrunnlag gjennom aktivt jordvern. Satse på lokalprodusert mat som utgangspunkt for reiselivsvirksomhet. Kommuneplanens arealdel 2014-2026, vedtatt i 2015, følger opp mål i samfunnsdelen ved å fastsette arealbruken for flere år fremover. Planarbeid lagt til grunn i denne prosessen vil legges til grunn for arbeidet med ny kommunedelplan næring. Planstrategi for Orkdal Kommune 2016-20 fastsetter at ny kommunedelplan næring skal lages i perioden 2017-19.
Nærmere om arealformål i kommuneplanens arealdel Næring som arealformål Plan- og bygningslovens § 11-7 regulerer arealformål i kommuneplanens arealdel. Arealformålene er nærmere spesifisert i Forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og digitalt planregister
5
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017
(Kart- og planforskriften). Næringsbebyggelse på kommuneplannivå omfatter industri-, håndtverks- og lagervirksomhet. Forretning/handel og tjenesteyting inngår ikke.
Arealformålet kan suppleres med bestemmelser for å tydeliggjøre bruken. På reguleringsplannivå kan arealformålet presiseres ytterligere i underkategorier, herunder hotell- og overnatting, bevertning, bensinstasjon/vegserviceanlegg og kontor. Forskriften presiserer at det i kommuneplanens arealdel er det ikke anledning til å kombinere hovedformål for samme areal. Underformål kan kombineres.
Lettere industri er også et relevant begrep i denne sammenhengen. Miljødepartementet legger til grunn i sin forståelse av «bygninger for lett industri» er at dette er industri som ikke er til vesentlig ulempe for de omboende med hensyn til støy og trafikkmengde (kilde: nyhetsbrev fra Miljødepartementet).
Formål i kommuneplanen som hjemler handel Orkdal Kommune har i gjeldende plan flere næringsareal som kombinerer næring og forretning. Plan- og bygningslovens § 11-7 angir følgende arealformål om åpner for handelsetableringer: sentrumsformål, kjøpesenter og forretning. Forretning inneholder da all type varehandel. Det kan settes generelle begrensninger gjennom bestemmelser på byggegrenser og bygningsvolum, dvs. minimums-/maksimumsantall for kvadratmeter gulvareal.
Kontor Kommuneplanformål næring innbefatter kontor i forståelsen administrasjon, altså rettet mot egen virksomhet. Kontor som tilbyr mer kunderettet produksjon hører hjemme under tjenesteyting, og da kommuneplanformål sentrumsformål, eller offentlig og privat tjenesteyting. Som veileder til kart- og planforskriften viser til, genererer gjerne tjenesteyting mer trafikk til og fra virksomheten enn det som normalt gjelder for kontor.
Sentrumsformål Sentrumsformål innbefatter i følge kart- og planforskriften følgende: forretninger, tjenesteyting og boligbebyggelse, kontor, hotell/overnatting og bevertning, herunder nødvendige grøntareal til bebyggelsen. Dersom ett av formålene skal utelukkes må det angis i bestemmelser.
BAKGRUNN- TEORETISK GRUNNLAG OG ORKDAL I TALL
Demografi Folketallet i Orkdal øker jevnt, fra 10812 i 2007 til 11891 per 1. januar i 2017. SSB sine befolkningsframskrivinger tilsier at det skal være 14366 Orkdalinger i 2040, hovedalternativet middels nasjonal vekst (MMMM) lagt til grunn. Sammenlignet med tidligere prognoser, er dette en forventet økning i folketallet.
Næring i Orkdal – utfordringsbilde og noen tall Infrastruktur E39 går gjennom sentrum av Orkanger, via Bårdshaug. Framtidig trasé er under utredning (Konseptvalgutredning for ny E39).
6
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017
Kollektivtilbudet i kommunen betjenes i hovedsak av Nettbuss. Det går pendelbuss fra Stjørdal til Orkanger/Fannrem via E39, med om lag 25 daglige avganger på hverdager mellom Orkanger og Trondheim etter gjeldende tabell. De fleste av disse avgangene går også til Fannrem. I rushtiden er det flere avganger i timen til/fra Orkanger-Trondheim.
Reisen mellom Orkanger og Trondheim dekkes også av rute via fylkesveg 800. Med omlagt E39 går regionbuss til Kyrksæterøra vestover fra Bårdshaug med noen daglige avganger på hverdager. Det går buss videre fra Fannrem til Berkåk med få daglige avganger, langs Fv65. Videre er det en egen bussrute mellom Orkanger og Lensvik.
Kollektivtilbudet i kommunen er slik jevnt for aksen mellom Orkanger og Fannrem (og videre til Trondheim), men kommunen mangler et internt kollektivtilbud som forbinder sentrum og de ulike boområdene. Kollektivtilbudet i kommunen ble utredet i Orkdal 2040-prosessen, da ble også mulighetene for et lokalt tilbud drøftet. Det er likevel ikke store endringer i kollektivtilbudet siden den gang.
Orkdal som næringskommune Kommunen har per 2017 om lag 1200 industriarbeidsplasser. Industrien kjennetegnes i hovedsak av virksomheter innen olje, gass og offshore, prosessindustri, maskin- og mekanisk, produksjon av landbruksmaskiner. Produksjonsbedriften Isfjord (fiskeforedling) har nylig tatt avgjørelsen om flytting fra Trondheim til Orkanger og tilfører om lag 100 nye arbeidsplasser til kommunen. Bedriften ventes å være på plass sent i 2018.
Planforslaget legger til grunn nøkkeltall og statistikk utarbeidet av Statistisk sentralbyrå, for å underbygge situasjonsbildet av kommunen.
Figur 1: Fordelingen av sysselsatte i utvalgte næringer, 2016 (kilde: SSB, KommuneProfilen). Figur 2: Oversikt over pendlerutvikling i kommunen (kilde SSB).
Orkdal Kommune har per 2015 et pendleroverskudd på 149, tallet viser til hvor mange flere som pendler inn til enn ut av kommunen. Orkdal ligger godt over landsgjennomsnittet for
7
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017 detaljvarehandel per innbygger, kommunen ligger også nest øverst av kommunene i Sør-Trøndelag med om lag 116 000 per innbygger i 2016 (117 000 i Røros). Varehandel per innbygger er en viktig indikator på omfanget av detaljhandelen i kommunene: Noen kommuner trekker til seg handel fra nabokommunene mens andre har handelslekkasjer til nabokommunene.
. Figur 3: Utvikling i detaljvarehandelen 2008-16, Orkdal i sammenligning med landsgjennomsnittet (kilde SSB). Figur 4: Antall bedrifter i utvalgte næringer
Orkanger som regionsenter Et steds funksjonalitet som senter har i stor grad sammenheng med tjenestetilbud.
Orkangers status som regionsenter er fremhevet i NIBRs (2013) rapport Regionale Tyngdepunkt i Trøndelag. Rapporten inngår i faktagrunnlaget for Regional planstrategi 2016-20, og ny Fylkesplan for Trøndelag 2018-30 vil følge opp kunnskapsgrunnlag i Regionale Tyngdepunkt i drøfting av senterstruktur og samhandling by – omland. Orkdal har flere offentlige tilbud/tjenester av regional art: her kan nevnes St. Olavs hospital Orkdal sjukehus, Skatteetaten, Orkdal og Agdenes lensmannskontor, distriktstannlege, og Follo Vidaregående skole. Orkdal kommunes planlagte folkehelsesenter med folkebad vil også utgjøre et regionalt tjenestetilbud.
Oversikt over ledig næringsareal i kommunen
Planstatus Ledig areal (dekar)1
Kommunal Privat
Grønøra Sør Næring KPA, ikke regulert Ca 7 Ca 19
Grønøra Vest 70
1 Ledig næringsareal er her definert som ubebygd eiendom med næringsformål i kommuneplan. 8
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017
Laksøra Forretning/næring Kplan. 21,5 60 Regulert
Figur 5: Tilgjengelige tjenester fordelt på kommunene. Kilde: NIBR 2013
Detaljhandelens dekningsgrad er forholdet mellom faktisk omsetning innen et geografisk område og kjøpekraftspotensialet i samme området (NIBR 2013). Regionale tyngdepunkt viser til dekningsgradsberegninger for detaljhandel og konkluderer med at Orkdal har en sterk posisjon og vekst innen handelsnæringen.
Orkland – næringsarealer i et storkommuneperspektiv Det er fastsatt i planprogrammet etter innspill fra flere hold at næringsarealreserver må vurderes i et storkommuneperspektiv. Administrasjonen har derfor kartlagt ledig næringsareal i nabokommunene Meldal, Agdenes og Snillfjord. Ledig næringsareal defineres her som ubebygd eiendom med næringsformål i kommuneplanen.
Oversikten viser kort oppsummert at Orkdals nabokommuner har tilgang på næringsareal på flere steder i kommunen, men det er mangel på større sammenhengende arealer.
Snillfjord kommune – næring - Krokstadøra: 5 daa avsatt til næringsformål i kommuneplan, ikke regulert - Snilldalssætra: 90 daa regulert, i kommunalt eie. - Vegserviceområde Krokstadøra: 13 daa regulert til næring knyttet til vegen (bensinstasjon, kro e.l.)
Snillfjord har for øvrig flere områder under regulering eller båndlagt for spesielle formål:
- Slørdal: planlagt utvidelse av område for smoltfiskeanlegg, planforslag ikke klart og derfor areal uklart.
9
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017
- Sætergård Skifer: 94 daa, regulert for skiferuttak - Slørdal: steinbrudd. Område for deponi under regulering. - Geitfjellet vindkraftanlegg og Snilldal trafo: områder båndlagt for vindkraftanlegg i kommuneplan.
Agdenes kommune – næring Agdenes Kommune har følgende regulert ledig industriareal:
- Selva: ca 30 daa - Lensvik: ca 34 daa, inkludert dypvannskai.
Meldal kommune – næring Kommuneplanen er under revidering. Gjeldende plan viser følgende ledige arealer i kommunen: - Løkken: 99,2 daa avsatt til næringsformål i kommuneplan. Herav 59 daa areal regulert, fordelt på tre tomter. - Storås: 63,4 daa avsatt til næringsformål i kommuneplan, fordelt på to tomter. 37,6 daa av dette er regulert område. - Stensmoen: 38,7 daa regulert. - Kråkhaugen: 27,5 daa avsatt til næringsformål i kommuneplan.
Teori og begreper om næring og lokalisering ABC-prinsippet Lokaliseringsteori etter ABC-prinsippet er et planverktøy som skal gjøre at næringsvirksomheter lokaliseres på “riktig plass”. Både ulike typer virksomheters transportbehov (ansatte, besøkende, godstransport) og nasjonale målsetninger om redusert trafikk legges til grunn i teorien. Næringsvirksomheter skal lokaliseres slik at de gir mindre bilbruk, sikrer tilgjengelighet til næringsvirksomhetene og bidrar til et bedre tettstedsmiljø.
De ulike områdene klassifiseres etter kriteriene tilgjengelighet med kollektivtrafikk, sykkel, bil og nærhet til boligområder: - A-områder: sentrumsområdene, mange innbyggere i gå- og sykkelavstand. Her bør virksomheter med mange ansatte og/eller besøkende ligge. Godt tilgjengelig for kollektivtrafikk, biltrafikk bør begrenses. - B-områder: Lett industri, transport, lagerhaller, bygg- og anlegg. God kollektivtilgang, god tilgang til Figur 6: Skisse over ABC-prinsippet for næringslokalisering (kilde: hovedvegnett, nært eller i tettsted. Trondheimsregionen) - C-områder: Områder i god avstand fra tettsteder. Industrietableringer. Bilbasert, dårlig kollektivbetjening. Her bør støyende og støvende virksomheter ligge. Besøksintensive arbeidsplasser skal ikke lokaliseres her.
10
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017
ABC-prinsippet drøftes i næringsplan fordi teorien er lagt til grunn i utarbeidingen av interkommunal arealplan for Trondheimsregionen. Sentrale prinsipper tilsvarende ABC-prinsippet legges ofte til grunn i kontorlokaliseringsdebatten.
Storhandel Et handelskonsept som det har vist seg vanskelig å håndtere i planleggingen er storhandel. Begrepet “storhandel” har ingen formell definisjon, men kan kort sagt beskrives som detaljhandel med store salgsflater og stort varetilbud. Varehusene kan være innenfor ett segment a la XXL (sport) eller Plantasjen (planter), eller det kan være sammensatte konsept a la Biltema – hvor Eksempel: Skien – storhandel på Kjørbekk bilrelaterte varer utgjør kun en andel av et bredt varetilbud. Bransjeglidning er nettopp et annet Skien kommune startet i 2010 opp kjennetegn på deler av storhandelen. handelsutredning, med utgangspunkt i Bransjeglidning gjør det vanskelig å kategorisere uklarheter rundt storhandelbegrepet. ulike handelstilbud, det er ikke lenger et tydelig Analyser viste mangel på areal for store skille mellom detaljhandel og plasskrevende varer handelskonsepter. Det var spesielt et ønske da disse varegruppene gjerne kombineres i samme om å se på muligheter innenfor Kjørbekk- handelslokale. Storhandelen har et regionalt kundegrunnlag og er området. Handelsutredningen ble fulgt opp følgelig tilrettelagt for privatbilismen – nærhet til med oppstart av ny kommunedelplan, men hovedvegnett, gode parkeringsmuligheter og planarbeidet strandet i mekling med mange kunder som kommer med bil. Tilsvarende Fylkesmannen. handel med plasskrevende varer er storhandelen ikke ønskelig i sentrum. Som beskrevet i “Regional Utvikling av Kjørbekkområdet ble drøftet plan for attraktive senter i Hordaland (2015-26): videre i den regionale Areal og Transportplan (ATP) Grenland (2014). Planen gir rammer Handelsverksemd der den dominerande delen av for senterstrukturen i regionen, og fastsetter vareutvalet er bilar, båtar, landbruksmaskinar, trelast og større byggjevarer, samt utsal frå Skien som fylkes- og regionsenter. Planen hagesenter og større planteskular er ikkje naturleg i framhever tre handelsområder i sentrum. Ein bør likevel lokalisere slik handel på ein Grenlandsregionen, deriblant Kjørbekk. måte som fremjar berekraftige transportmønster. Utvidelse av handel er ikke tillatt utenfor Ein annan trend er «outlets» – utsal av ei samling disse områdene. rimelige merkevarer, og «big boxes» – svært store spesialforretningar som til dømes Biltema, XXL og Skiens kommuneplan følger opp ATP leketøysgiganten Toys’r’us. Utvalet i desse Grenland med minimumskrav på 1500 m2 til butikkane krev eit stort areal og dei blir gjerne handelsenheter. Arealkravet gjelder ikke lokalisert i større bygningar utanfor sentrum. Bygningane er ofte utforma i berre ein etasje og tar eksisterende virksomheter, eller difor opp mykje plass. plasskrevende varer.
De senere årene har handelsparker/bransjesentre Kommuneplanen har slik tre ulike kategorier med samlokalisering av storhandelskonsepter (“big for forretning: boxes”) blitt et utbredt fenomen (TØI 2014). Storhandelen assosieres i plandebatten gjerne med - Forretning/kjøpesenter konkurranse med detaljhandelen i bykjernen, mye - Forretning med minimumskrav til grunnet økende bransjeglidning. I følge handelsenhet (1500 m2) planprogram for regional plan for handel, service - Forretning for plasskrevende varer og senterstruktur i Akershus bruker enkelte virksomheter bransjeglidningen strategisk for å lokalisere seg i randsonen av sentrum.
11
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017
Storhandelen omfattes av kjøpesenterbegrepet slik det er definert i RPB for kjøpesenter (sitat i kursiv): Med kjøpesenter forstås detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som etableres, drives eller framstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde- og medlemskort for å få adgang. Dagligvareforretninger er å oppfatte som kjøpesenter i denne sammenheng. Det samme er varehus som omsetter én eller flere varegrupper. Som kjøpesenter regnes også handelsvirksomhet lokalisert i flere enheter innenfor et område som for eksempel en handelspark
Det må likevel nyanseres mellom begrepene storhandel og kjøpesenter. Mens kjøpesentre i enkelte tilfeller har lyktes med innpassing i bysentrum (TØI 2014), er storhandelskonseptet vanskeligere å etablere innenfor samme rammer.
Slik arealkrevende og trafikkintensiv handel er ikke forenelig med etablerte prinsipper for attraktive og miljøvennlige tettsteder. Både størrelsesorden på varetransport og kundegruppens nedslagsfelt tilsier et vesentlig transportbehov til slike handelskonsepter. Handelskonseptenes størrelse er også lite forenelig med utvikling av et kompakt bysentrum, med politiske mål om at bilkjøring skal reduseres til et minimum og alle komponenter av handelssentrumet skal nås innen rimelig gang- og sykkelavstand.
Kjøpesenterstoppen – regionale planer. I arbeidet med Fylkesplan for Trøndelag 2018-30, fremheves senterstruktur som tema. Den rikspolitiske kjøpesenterbestemmelsen (2008) er på landsbasis fulgt opp/erstattet med regionale planer som legger til rette for nytt bruksareal for detaljhandel på ulike senternivå. De regionale planene følger i hovedtrekk opp nasjonale føringer om lokalisering av detaljvarehandel innenfor sentrumsområde – handel og næringsutvikling må støtte opp om sentrum.
Samtidig defineres regionenes senter på ulike nivå – fra fylkessenter via regionsenter til lokalsenter. Dette muliggjør en differensiering av handel ut fra størrelsen og kundegrunnlaget på et sted. Regionsentre vil ha et større omland enn lokalsentra, og kan avlaste fylkessentra. Flere av de regionale planene har krav til handelsanalyse for etableringer av handel med samlet bruksareal større enn 3000 m2 (eksempelvis “Regional plan for attraktive senter i Hordaland”). Noen planer legger opp til å definere avlastningsplasser utenfor sentrum, for varehandel mm. (Eksempel: planprogram for regional plan for handel, service og senterstruktur i Akershus). Andre planer definerer områder hvor arealkrevende handel er tillatt (Eksempelvis ATP Grenland). På kommuneplannivå tas de regionale bestemmelsene inn, eller detaljeres. Et eksempel som vist til i egen tekstboks i planbeskrivelsen er tilrettelegging for storhandel i Skien kommune på bakgrunn av ATP Grenland.
PLANFORSLAG
Generell del Gjeldende statlige og regionale retningslinjer er lagt til grunn for utarbeidingen av planforslaget. Likevel må også lokale forhold legges til grunn for hvor relevant disse føringene er eller bør være for kommunens utvikling. Statlige retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging er for eksempel ikke direkte overførbar til forholdene i Orkdal, all den tid befolkningsgrunnlaget er langt lavere og, følgelig, kollektivtilbudet er mangelfullt. Utvikling av kollektivtilbudet er et Fylkeskommunalt ansvar.
12
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017
Områder som i gjeldende kommuneplan er vist med arealformål fremtidig næring, endres til arealformål eksisterende næring. Planen foreslår videre endring fra næring til bolig for eiendommene 18/109, 18/139 og 18/244 Fannremsmoen (B13) og fra sentrumsformål til bolig for eiendommen 33/46 i Fannrem sentrum (B14).
Rekkefølgebestemmelser Planprogrammet legger opp til drøfting av rekkefølgebestemmelser for havn. Rekkefølgebestemmelsene formuleres i tråd med vedtak i siste politiske behandling av reguleringsplan for utvidelse av havneområde mot øst. Planforslaget vurderer rekkefølgebestemmelsene knyttet til trafikksikker gang- og sykkelkryssing over Grønørbrua og over Fv460 lenger sørvest som de aktuelle bestemmelsene som også angår annen næringsutbygging på Grønøra. Videre må det tas hensyn til størrelse, slik at rekkefølgebestemmelsene bør forbeholdes de store arealene/etableringene. Kravet vil slik stå i rimelig forhold til omfanget av utbyggingen, og mindre utbygging begrenses ikke. Planen foreslår derfor at rekkefølgebestemmelsene som skal ivareta trafikksikkerheten i området, i tillegg til å gjelde for havneutbygging også knyttes til utbygging på kommunal tomt på Grønøra Vest, og på Furumoen. Kommuneplanbestemmelser for havn revideres også slik at ordlyden er lik. Rekkefølgebestemmelsene tar for øvrig ikke stilling til hvem som skal stå for finansieringen.
Eksisterende næringsområder
Grønøra Plangrep: Planforslaget opprettholder bestemmelser i gjeldende kommuneplan om at kontor til egen virksomhet er tillatt. Intensjonen bak planforslaget er å opprettholde skillet mellom kontor til næringsformål og øvrige.
Bakgrunn Generelt: Ny vegparsell for Gammelosveien på Grønøra nord/øst tas inn i planen, reguleringsplan for havneareal A24L vedtatt i 2003 tas også inn i planen. Formålsendring av eksisterende veg til næringsformål. Det legges inn forbindelsesveg til veg ut over havneområdet, med avkjørsel til GORA. Areal for flishuggeri (eiendommen 257/1) på Grønøra Vest endres arealformål fra fremtidig til nåværende næring. Delelinje mellom offentlig/privat tjenesteyting og næring er flyttet i henhold til tidligere vedtak (etablering Isfjord).
Fortetting Mulighetene for fortetting innenfor bebygd næringsområde på Grønøra er vurdert i planprosessen. På Grønøra er det mange virksomheter som sitter på store eiendommer, hvor bygninger eller andre installasjoner nødvendig for driften kun dekker deler av tomta. Det står slik store areal ubebygd, men i realiteten utgjør arealet reserver for eksisterende bedrift på eiendommen. Reserven gir mulighet for fremtidig eller midlertidig utviding av bygningsmasse eller lagerplass, avhengig av konjunkturene.
Planen legger ikke opp til noen videre drøfting av problemstillingen, da fortetting ikke synes å være realiserbart uten at annen bruk av området er aktuelt. Videre vises det til kommuneplanrevisjonen i 2014, hvor det ble innført nye bestemmelser for utnytting (%BYA) og høyde for industriområdene. Det ble slik lagt til rette for fortetting av eksisterende virksomheter.
Kontor Statlige retningslinjer for areal- og transportplanlegging og rådende lokaliseringsteorier (jf ABC- prinsippet) tilsier at kontorvirksomhet skal lokaliseres i sentrum. I disse retningslinjene er det lagt til
13
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017 grunn at kontor er arbeidsplass- og besøksintensive virksomheter og krever få arbeidsreiser pr bil (sentral plassering, reiser kollektivt). Kontor regnes også som en type virksomhet som bidrar til et flerfunksjonelt og mangfoldig sentrumsbilde, det bidrar til flere personer i sentrum som kan benytte andre tilbud der. Dette prinsippet legges gjerne til grunn i ulike sentrumsutviklingsprosjekter:
Flerfunksjonalitet i byområder er viktig for å få aktivitet og byliv gjennom hele dagen, og er sentralt for å få til bykvalitet. Bredde i funksjoner gjør at mange har en grunn til å besøke og oppholde seg i sentrum, som igjen gjør stedet mer attraktivt for handel og næringsliv. Arbeidsplasser tilfører sentrum aktivitet. Det er krevende å få et høyt nok aktivitetsnivå til at et sted oppleves livlig og rikt på opplevelser, derfor bør sentrum ikke være for stort. (Kilde: Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus 2015)
Som redegjort for tidligere i planbeskrivelsen, skilles det i planloven mellom den tjenesteytende kontorvirksomheten og den som er rettet mot (administrasjon av) egen virksomhet, sistnevnte kan etter planloven etableres på næringsområder. Det er i praksis flere utfordringer med planlovens kategorisering av kontorbegrepet, og hvilke muligheter loven gir for å utvikle gode planverktøy for å styre lokalisering av kontoretableringer.
En utfordring er svært store variasjoner i kollektivtilbudet på landsbasis, og da spesielt mellom by og bygd. Orkdal har en viss senterfunksjon, men begrenset kollektivtilbud. Kommunen har en gjennomgående kollektivhovedåre i forlengelsen av regionbusstilbudet fra Trondheim, men har ikke noe lokalt kollektivtilbud. Dermed mangler kollektivforbindelsen mellom bo- og arbeidssted og bil blir da det foretrukne fremkomstmiddel.
En annen utfordring er relatert til skalaforskjeller. Teorier som er anvendbare/tar utgangspunkt i forholdene i storbyen er ikke nødvendigvis direkte overførbare til mindre geografiske forhold. Orkdal har få kontorbedrifter med mange ansatte. I storbyen er det andre type virksomheter, med flere ansatte. Tilsvarende gjelder for besøkende: Kontor ut over ren administrasjon av egen virksomhet er ikke nødvendigvis ensbetydende med stor trafikk av besøkende.
En tredje utfordring er at ulike organisasjonsformer gjør planlovens intensjoner bak styring av kontorformål lite hensiktsmessige. I Orkdal er det eksempler på kontor med et sammensatt kundegrunnlag, men likevel få ansatte og få besøkende, med beliggenhet innenfor områder avsatt til næringsformål. Ofte består kundemassen av andre virksomheter innenfor næringsområdet, men bedriftens tilfang av kunder kan endres over tid. Kommunen som planmyndighet har i hovedsak kun mulighet til å styre etableringer ved nybygg, og har ingen styring med eventuelle endringer av leietakere.
Planspørsmålet er todelt: 1) Skal kommuneplanen åpne for lokalisering av kontor ut over egen virksomhet i næringsområder, eller beholde dagens bestemmelser? 2) Hvordan skal kontor defineres for å sikre at kontor som ikke er ren administrasjon av næringsvirksomhet etablerer seg i sentrum?
Orkdal har store arealreserver innenfor sentrumsområdet, som kan anvendes til kontorformål. Det er også muligheter innenfor eksisterende bygningsmasse per i dag, også på industriområdet. Som beskrevet innledningsvis i avsnittet bidrar kontoretableringer i sentrum til økt variasjon og økt antall mennesker i sentrum. Om kontorbedriftene ikke er store enkeltvis, kan summen av etableringer bidra positivt til miljøet. Åpning for handel på næringsområdene kan gi negative følger for mangfoldet i sentrum da flere kontorer kan velge en lokalisering innenfor næringsområdet i stedet for i sentrum. Lokaliseringskriterier som lavere leie og nærhet til kunder kan være avgjørende faktorer. Samtidig er det en utfordring å håndtere lokalisering av kontorvirksomheter da kommunen som planmyndighet ikke råder over utleie av eksisterende lokaler. Spørsmålet om etablering av en
14
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017 ny kontorvirksomhet avklares slik sjelden gjennom planprosesser. Dette i kontrast til nye industrietableringer som forutsetter nybygging/reguleringsplan og slik til en viss grad kan styres.
I planprosessen er kontorbestemmelsen drøftet og vurdert, men det er en utfordring å utvikle en bestemmelse som er tydeligere enn gjeldende bestemmelse. Det er også få relevante eksempler å finne blant andre kommuneplaner. Utfordringen ligger også i at kontorbestemmelsene i reguleringsplanene for henholdsvis eiendommen 257/240 og Grønøra Næringspark åpner for kontor ut over egen virksomhet. For å opprettholde muligheten for en streng praksis som skiller ut kontor til egen virksomhet, foreslås gjeldende bestemmelse i kommuneplanen videreført.
Handel For deler av Grønøra er det åpnet for handel, dette gjelder reguleringsplan for Grønøra 1 og for Grønøra næringspark. Reguleringsplaner for disse områdene foreslås videreført.
Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgebestemmelser til havneutbygging i gjeldende kommuneplan er vurdert i tråd med planprogrammet. Planen foreslår å gjøre to av rekkefølgebestemmelsene gjeldende for et bestemmelsesområde på 174 daa på Grønøra Vest. - Før områder kan tas i bruk til nærings/havneformål, må det etableres trafikksikker løsning for myke trafikanter ved Grønørbrua, enten i form av separat gang- og sykkelbru eller fortau på dagens bru med bredde for vinterdrift og fysisk sperre mot kjørebanen. - Før områder kan tas i bruk til nærings/havneformål må det etableres trafikksikre fotgjengerkryssinger av FV-460.
Franslykkja Plangrep: Planen foreslår endret formål fra forretningsareal til sentrumsformål for område på om lag 92 daa på Franslykkja. Dette vil legge til rette for endring i området over tid, og gir en utvidelse av eksisterende sentrumsområde. Formålet åpner for mulig fremtidig pendlerparkering.
Bakgrunn: Sentrumsformål åpner for endringer på Franslykkja over tid, ved å tilrettelegge for et variert spekter av formål fra bolig til forretning. Boligområdet mellom Orkdalsveien og Franslykkja inkluderes også i sentrumsformålet for å legge til rette for en mer helhetlig utvikling sett i sammenheng med dagens forretningsareal på Franslykkja. Forretningsareal mellom boligfeltet og kjøpesenter inkluderes også.
Pendlerparkeringsplasser: Det er ønskelig å legge til rette for økt kollektivtrafikk, et virkemiddel er etablering av flere pendlerparkeringsplasser. Med utgangspunkt i Orkanger Skysstasjon sin status som kollektivknutepunkt samt endeholdeplass for flere av regionbussrutene, er Franslykkjaområdet vurdert som lokalisering for pendlerparkering. Arealet kan være lokalisering for større parkeringshus som også kan betjene Rosenvik og Rømme-Øvre-området. I planforslaget foreslås ikke noe konkret område for dette formålet, da sentrumsformålet likevel åpner for pendlerparkering innenfor området. Dette gir mer fleksibilitet for fremtidig utvikling, samt at man unngår å låse så sentralt areal til parkering.
Det er for øvrig satt av midler til pendlerparkering øst for idrettsparken også, men for et fåtall plasser.
15
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017
Laksøra Plangrep: Planen foreslår å tilrettelegge for storhandel på Laksøra, med krav om minimumsstørrelse for forretningsareal på 2100 m2 og andre bestemmelser for å utelukke mindre handelsenheter. Bestemmelse om plasskrevende varer videreføres fra gjeldende plan. Området skal fortsatt ha kombinert formål forretning/næring for å ivareta mulighetene for etablering av lettere industri.
Bakgrunn: Næringsplanen legger til grunn at Orkdal har som mål i kommuneplanen å styrke/videreutvikle regionsenteret Orkanger. Denne planen legger derfor til grunn at forståelsen av Orkanger som regionsenter er i samsvar med intensjonene i kommende Fylkesplan.
Tilrettelegging for handel og næringsutvikling er viktig i bygging av et regionsenter, som virkemiddel både for å skape arbeidsplasser og et robust og attraktivt tjeneste/handelstilbud. Som Regionale Tyngdepunkt viser, har regionsenteret Orkanger et bredt geografisk nedslagsfelt i Trøndelag sør for Trondheim, og klare kjennetegn på et regionsenter. Dette gir gode muligheter for utvikling av tjenester og handel ut over det typiske lokale markedet. Folk er ikke villig til å reise langt for å oppsøke en vanlig matbutikk, mens sjeldnere varer trekker kunder fra et større geografisk område. Orkanger har allerede spesialhandel som ikke finnes i nabokommunene, og fanger slik opp noe av handelslekkasjen til Trondheim.
Orkanger er det største tettstedet utenom Trondheim (kilde NIBR 2013) og har allerede et handelsomland som strekker seg ut over kommunegrensen (NIBR 2013, s 10:) Orkanger fungerer allerede som regionalt tyngdepunkt for sitt omland, med de fleste ting på plass. Hovedutfordringen er den korte avstanden til Trondheim som gir potensialet for direktependling fra regionen til Trondheim En av denne planens viktigste intensjoner er å utvikle bedre planverktøy for å håndtere handelslokalisering av ulik art. Samtidig legger planen til grunn at visse markedsmekanismer ikke lar seg styre. Når et område i kommuneplan er gitt ulike handelsformål, har kommunen få virkemidler for å styre hvilke virksomheter som etablerer seg der.
I Orkdal har debatten gått om Laksøraområdet, hvor gjeldende plan har bestemmelser basert på bransjestyring. Planforslaget bygger videre på intensjonene i gjeldende kommuneplan, å styre storhandelskonsepter til Laksøra. Det er de store konseptene som ikke er ønskelig eller vanskelig kan innpasses i bysentrum, det foreslås å legge til rette for. Det har vært liten synlig etableringslyst i området innenfor rammene av eksisterende bestemmelser.
Krav til minimumsareal skal sikre at detaljhandel som kan lokaliseres i sentrum havner der og ikke på Laksøra. Samtidig er det et skille mellom storhandel og kjøpesenter. Planforslaget legger ikke opp til kjøpesenter på Laksøra, dette forbeholdes sentrumsavgrensningen. Intensjonen med planforslaget er å legge til rette for handel på Laksøra som ikke er konkurrerende men heller utfyllende til handel i sentrumsområdet. Flere faktorer ligger til grunn for at dette planforslaget foreslår Laksøra som satsningsområde for storhandel.
Infrastruktur: Laksøra avgrenses mot sør av ny E39. Storhandelskonsept er generelt forbundet med mye biltrafikk inn og ut av området. Ved å samle slik bilbasert handel nært hovedvegnettet, unngår en konflikt med målet om god tilgjengelighet for gående og syklende i sentrumsområdet. Det er gang- og sykkelveg forbi området, som er forbundet med sentrum. Områdets yttergrense ligger om lag 500 meter fra nærmeste holdeplass i hovedaksen for kollektivtrafikk (Orkanger Skysstasjon). Det går kollektivtrafikk direkte forbi området også, men kun få avganger per dag. Det kan likevel stilles spørsmål ved den relative betydningen av kollektivtilbudet da handelskonseptene er bygd opp rundt privatbilismen med delvis store, eventuelt stort antall, varer som skal fraktes over en lengre strekning som ikke dekkes kollektivt. Miljøperspektivet ved kollektivtilbudet må likevel legges til grunn i vurderingen.
16
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017
Marked/lokaliseringskriterier: Skien kommune utførte i forbindelse med kommuneplanarbeid i 2011 en undersøkelse om lokaliseringskriterier for storhandel. I undersøkelsen oppgir aktørene i hovedsak et arealbehov fra 3000 m2 og oppover. Et sammenlignbart lokalt eksempel er Biltemas planlagte etablering på Tangmoen i Stjørdal, der butikken oppgis med et forretningsareal på 4000 m2 (området er under regulering). I Lyngdal åpnet nylig et nytt Biltema-varehus med forretningsareal på 4700 m2. Et annet viktig poeng som kom fram i Skiens undersøkelse, var betydningen av lokalisering i nærheten av tilsvarende aktører/konsept eller store kundemagneter. I tillegg til at dette er attraktivt for bedriftene selv kan det også være positivt med tanke på trafikk, da kunden finner flere aktører på samme sted. Områder hvor flere aktører innen storhandel er samlet oppleves som positivt. Nærhet til hovedvegnett var også vektlagt i undersøkelsen.
Tilstrekkelig areal i et langsiktig perspektiv: Orkanger har flere steder ledig areal innenfor sentrumsavgrensningen. I Laksøradebatten har det vært et argument at sentrum må fortettes før det åpnes for detaljhandel på nye områder. Som redegjort for i forrige avsnitt er ikke den handelen det legges til rette for på Laksøra direkte sammenlignbar med sentrumshandelen. Videre er det betydelig ledig areal for handelsetableringer i sentrum. Det er ubebygd areal på Franslykkja, eiendommen 10/518 (“statens hus-tomta”) og Rømme Øvre. Det er også ledige lokaler i eksisterende forretningsbygg. Det er ikke foretatt noen detaljert kartlegging av dette da det vurderes å være irrelevant i drøftingen av storhandelens arealbehov.
Fastsetting av krav til minimumsstørrelse på forretningsareal Intensjonen med planen er å legge til rette for virksomheter som ikke naturlig hører hjemme i bykjernen. Kravet til minimumsstørrelse bør derfor settes så høyt at en unngår at virksomheter som kan etablere seg innenfor sentrumsavgrensingen med tanke på størrelse og konsept velger Laksøra. Planen foreslår en nedre grense på 2100 m2. Undersøkelser av tilsvarende etableringer (se teorikapittelet) viser at de fleste storhandelsaktører foretrekker et betydelig større forretningsareal. En lavere grense kan være uheldig da det kan trekke flere aktører ut av sentrum. Forslaget til minimumsstørrelse støtter seg også på tilsvarende i Skien, nevnt som eksempel i utredningen. Kartet i figur 7 viser størrelsen på en rekke varehus i Orkanger. Utvalget er tilfeldig og oppgir delvis bygningsareal, delvis forretningsareal, men er ment som en illustrasjon på størrelsesforholdet.
17
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017
Figur 7: Areal på diverse varehus i Orkanger, oppgitt i forretningsareal eller bygningens fotavtrykk i kartet. Oversikten er kun ment som veiledende illustrasjon da arealangivelsen er omtrentlig.
Tilrettelegging for balansert næringsutvikling på lang sikt – bykjerne versus storhandel En vellykket regulering av Laksøraområdet kan gi økt omsetning og oppslutning om handel i sentrumsområdet, ved at kunder som oppsøker storhandel på Laksøra oppsøker bykjernen for andre formål. Tilrettelegging for storhandel utenfor sentrumsområdet går ikke nødvendigvis på bekostning av virksomheter i bykjernen. Følgende tabell illustrerer områdenes komplementaritet ut fra ulike kvaliteter/konkurransefortrinn:
Laksøra Sentrumsområdet Industri-/næringsbebyggelse, Big Box Variert bebyggelse, trehus og moderne bebyggelse. Torgrom, beplantning, uteoppholdsareal Store areal med fleksibilitet og breddetilbud på Intime næringslokaler av begrenset størrelse varer Universell utforming Kulturhistoriske bygningsmiljø og -kvaliteter Nærhet til hovedvegnett, god tilgjengelighet med Mulighet til å nå flere funksjoner uten bruk av bil. bil og gode parkeringsmuligheter Nærhet til kollektivtransportåre og -knutepunkt (Skysstasjonen).
Mer sjeldne varer som forutsetter et større Flere funksjoner innen kort avstand (handel, kundegrunnlag kontor, restaurant) God plass for etablering av rasjonelle varemottak Fraværet av store kjøretøy for vareleveranser
Likevel er det mange eksempler på at bykjernen taper terreng for handelsetableringer i norske byer. Transportøkonomisk Institutt har gjort en analyse av detaljvarehandelen i 20 bykommuner, og påpeker at framveksten av såkalte handelsparker utfordrer både handel på kjøpesentre og i
18
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017 bysentrum. Rapporten viser til flere eksempler på at storhandel utenfor sentrum har svekket sentrumshandel. Detaljvarehandel trekkes ut av sentrum, og myndighetene ser med bekymring på utviklingen. Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesenter (2008) er innført for å håndtere denne utfordringen.
Beitøra For Beitøra foreslås tilsvarende bestemmelser som for område med kombinert forretning/næringsformål på Laksøra. Nye næringsområder
Furumoen Området er vurdert for næringsformål i forbindelse med tidligere kommuneplanprosesser. Forslaget er aktualisert grunnet behov for areal til større industrietableringer. Som redegjort for innledningsvis har kommunen noe ledig næringsareal, tilsvarende gjelder for storkommunen, men ikke i denne størrelsesorden. Av jordvernhensyn er det derfor krav om at området kun skal være et alternativ for etableringer som ikke har reelle alternativer til etablering. Planen foreslår et område på 130 daa til næringsformål, på bakgrunn av konsekvensutredning og etter avklaring med Fylkesmannen om vilkår for egengodkjenning. Det foreslås rekkefølgebestemmelser som sikrer at området kun tas i bruk til arealkrevende virksomhet som ikke har andre lokaliseringsalternativer i (stor-)kommunen, sikrer utbygging i etapper avhengig av reelt behov og sikrer ivaretakelse av matjorda i tråd med kommunens landbruksstrategi. Området omfattes også av rekkefølgebestemmelser knyttet til trafikksikkerhet på Grønøra. Det tas også inn bestemmelse som sikrer at det gjennomføres avbøtende/kompenserende tiltak som ivaretar dyrelivet når Furumokjela bygges ned.
Mosøyan Plangrep: For Mosøyan foreslås et område på om lag 280 daa til næringsformål. Dette sikrer et større sammenhengende næringsområde i forbindelse med Fv65.
Det settes av areal til vegformål langs Fv65, fulgt opp av rekkefølgebestemmelser med krav om bygging av gang- og sykkelveg. Det settes også av areal til vegformål på tilgrensende næringsområde mot nord. Vegforbindelse ut mot Orkla over eiendommen gnr. 109 bnr. 172 ivaretas gjennom regulering.
Mosøyan kan ikke tas i bruk til næringsformål før det er dokumentert tilstrekkelig tilgang på teknisk infrastruktur som vann, avløp og strømforsyning.
Forslaget/avgrensningen begrunnes blant annet med statlige retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging, grunneieres innspill, behov for buffersone/vegetasjon mot bebyggelsen og elva. Området er lokalisert om lag en mil sør for Orkanger og har slik andre betingelser med tanke på transportforhold, enn næringsareal i sentrum. I et storkommuneperspektiv kan området betraktes utfyllende til tilbudet i Meldal, der de ledige områdene er langt mindre. Forslaget vil kunne gi negative virkninger for Moe kirke som kulturminne, da det vil bli kort avstand (under 100 m) mellom næringsområde og område avsatt til grav og urnelund på motsatt side av Fv65. Deler av området i sør er nyplantet.
19
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017
Øvrige tema - Brannstasjon. Det vurderes ny tomt for brannstasjon. Utvidelse på eksisterende tomt kan være vanskelig på grunn av flomfare. Arealbehovet er estimert til minimum 8 daa. Avhengig av tomtevalg kan det bli nødvendig med omregulering. - Det er flere småhus innenfor næringsområder i kommunen. Denne kombinasjonen er av flere årsaker uheldig og bør forsøkes unngått i senere planlegging. Planen har ingen forslag til bestemmelser for å regulere dette.
20
Vedtatt av Kommunestyret den 25.10.2017
LITTERATUR: NIBR (2013): Regionale Tyngdepunkt i Trøndelag TØI (2014): Detaljvarehandel i 20 bykommuner. Analyse av utviklingen i bysentrum og kommunen totalt 2004-2012. TØI-rapport 1303/2014. Nyhetsbrev fra Klima- og miljødepartementet om lettere industri: https://www.regjeringen.no/no/dokument/dep/kmd/nyhetsbrev-fra-kmd/planjuss/t-1337-planjuss- 12000/8/id279496/
VEDLEGG Kart i pdf Bestemmelser Konsekvensutredning
21