DIENSTLEISTUNGS- UND GEWERBEPARK AN DER RAHLAU / HAMBURG TONNDORF

ENTWICKLUNG VON STÄDTEBAULICHEN KONZEPTEN IM BEREICH DER EHEMEMALIGEN KLEIDERKAMMER DER BUNDESWEHR AN DER RAHLAU IN HAMBURG-TONNDORF

HÄUSLICHE PRÜFUNGSARBEIT DIPL.-ING.JÖRG KLOSTERMANN Verfassererklärung

Hiermit erkläre ich, dass ich die vorliegende Arbeit in allen Teilen ohne fremde Hilfe und ohne Benutzung anderer als der im Quellenverzeichnis aufgeführten Unterlagen bearbeitet habe.

Ort, Datum Unterschrift [Dipl.-Ing. Jörg Klostermann] Inhaltsverzeichniss

00 Inhalt

Einleitung 01 III. Gestaltungsentwurf 29

I. Bestandsanalyse 03 IV. Bebauungsplanentwurf 33 1.1. Lage 04 1. Vorbemerkung 34 1.2 Nutzungsstruktur der Umgebung 05 2. Planungsvorgaben 35 1.3 Nutzung des Plangebiets 06 3. Anlass und Erforderniss zur 1.4 Anbindung 07 Planaufstellung 37 1.5 Planerische Vorgaben und 4. Erläuterung der Festsetzungen 38 Rahmenbedingungen 09 1.6 Zusammenfassung der Analyse - Diskussion der Entwicklungs- potenziale 12 Beschlussvorlage 44 1.7 Einschätzung und Bewertung der Entwicklungspotenziale 14 Bodenwertermittlung 45 II. Rahmenplan 19 2.1 Exkurs “Arbeiten im Park” 20 2.2 Maßnahmen im Umfeld 21 Quellen 50 2.3 Strukturkonzept 22 2.4 Identität und Adressbildung 25 2.5 Grünes Grundgerüst 25 2.6 Erschließungsnetz 26 Aufgabenstellung 52 2.7 Verwaltungsbau II 26 2.8 Umnutzung von Kasernen 27 Einleitung Einleitung Zielsetzung und zu Vorschlägen einer Sicherung derselben über planrechtliche Festsetzungen hinaus zu erarbeiten. Aufgabenstellung (Kurzfassung) Am 22. Mai 2003 hat die Senatskommission für Stadtentwicklung Bodenwertentwicklung der Freien und Hansestadt Hamburg im Rahmen des Programms Da der Baudezernent die Hamburger Liegenschaftsverwaltung für die "Wachsende Stadt" beschlossen, weitere Gewerbliche für einen Erwerb und eine städtische Flächenentwicklung inter- Bauflächen zu aktivieren. Das Bezirksamt Wandsbek ist beauftragt essieren möchte, hat der um eine überschlägige Einschätzung des worden, für o.g. Fläche an der Straße Rahlau mit dem Eigentümer Ausgangswertes des Grundstückes und der Bodenwert- ein Konzept für die intensivere gewerbliche Nutzung zu entwik- entwicklung auf Grundlage der vorgeschlagenen städtebaulichen keln. Planung gebeten.

Für die etwa 8,5 ha große Fläche sollen differenzierte Unter- Zu erbringende Leistungen: suchungen im Hinblick auf unterschiedliche Profile (Gewerbe, Dienstleistungen, Freizeit, Handel) durchgeführt werden. Die „ Problemorientierte Grundlagenermittlung und Analyse Fläche bietet die besten Voraussetzungen für eine zu differenzie- „ Einschätzung und Bewertung der Entwicklungspotenziale rende Entwicklung. „ Städtebauliche Konzepte (mind. eine Alternativlösung) „ Rahmenplan und Bebauungsplan-Entwurf (incl.Text und Bestand an Nutzungen „ Begründung) für die begründet ausgewählte Lösung Es ist zu berücksichtigen, dass die bestehenden Nutzungen des „ Überschlägige Ermittlung der Entwicklung der Bodenwerte Technischen Hilfswerk (THW) im Süd-Westen und der im Plangebiet Gesellschaft für Lagereibetriebe (GFL) im Nord-Osten des Plangebiets eventuell auf diesen Flächen verbleiben wollen. Insofern muss eine der Konzeptionen eine Lösung erhalten, die Anlass einen Verbleib in optimierter Form und zusätzliche Nutzungen Am 26.6.2002 verabschiedete gleichermaßen ermöglicht. der Hamburger Senat das Leitbild "Metropole Hamburg - Beschlussvorlage Wachsende Stadt": Das Bezirksamt Wandsbek möchte eine städtebaulich angemes- sene Bereichsentwicklung durch alternative Entwurfslösungen "Ziel des Senats ist es, Hamburg durch einen Entwicklungsschub (mindestens zwei) unterstützen, die als Rahmenplan in die wieder zu einer wachsenden und pulsierenden Metropole mit Vorzugsvariante auch in einen Bebauungsplanentwurf umgesetzt internationaler Ausstrahlung zu entwickeln. Dabei darf sich werden sollen. Für den Planungsausschuss des Bezirksamtes ist Hamburg nicht auf seiner Spitzenstellung im innerdeutschen eine entsprechende Beschlussvorlage zur städtebaulichen Vergleich ausruhen. Dynamische Metropolen wie Kopenhagen,

01 Einleitung

Barcelona,Wien oder auch Seattle und Toronto sind der Maßstab, Die Auswahl der Flächen erfolgte in enger Abstimmung mit den an dem sich die Hansestadt messen lassen muss." (FHH 2002: 4) Bezirken. Im Vordergrund standen der verträgliche Umgang mit den wertvollen Freiflächenpotenzialen der Stadt und das Ziel, für Um im internationalen Wettbewerb der Städte und Regionen freiwerdende Konversionsflächen - beispielsweise der Bahn - Schritt zu halten, werden überdurchschnittliches Wirtschafts- zügige Nachnutzung zu erreichen. wachstum und eine Zunahme der Einwohner gefordert. Mit Hilfe Hinsichtlich der gewerblichen Bauflächen umfasst der Beschluss gezielter Strategien soll ein sog. "Smart Growth" i.S. einer nach- des Senats folgende 10 Flächen mit einem Flächenumfang von haltigen Entwicklung erreicht werden. rund 100 ha.

Zentrale Zielsetzungen sind: Bezirk Lage „ Steigerung der Einwohnerzahl, Hamburg- Mitte Berzeliusstraße „ Förderung des Wirtschafts- und Altona Klärwerk Stellingen Beschäftigungswachstums, Altona Osdorfer Landstraße „ Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur, Eimsbüttel Langenhorst „ Erhöhung der Verfügbarkeit von Wohnbau- und Wandsbek Meiendorfer Straße „ Gewerbeflächen, Wandsbek Volksdorfer Weg „ Familienförderung sowie die Wandsbek Rahlau „ Steigerung der internationale Attraktivität und Harburg Nöldekestraße Bekanntheit Hamburgs. Harburg Schlachthofstraße Harburg Mittlerer Reiherstieg Neben der vermehrten Bereitstellung von Flächen für Wohnen und Gewerbe soll gleichzeitig der prägende Charakter als "grüne Die zur Umsetzung vorgeschlagenen Wohnbau- und Metropole" bewahrt werden. Im Rahmen der Wachs- Gewerbeflächen sollen im nächsten Arbeitsschritt inhaltlich wei- tumsstrategie ist insofern die Entwicklung der Landschafts- und ter aufbereitet werden. Dazu gehören u.a. die Klärung der genau- Freiraumqualitäten mit einzubeziehen. en Flächenabgrenzungen, der Umfang der äußeren Erschließung, Fragen des Natur- und Landschaftsschutzes oder die Aufstellung Am 22.5.2003 beschließt der Senat, weitere Flächen für neuer städtebaulicher und gewerblicher Nutzungskonzepte. Wohnungsbau und für Gewerbeansiedlungen zu entwickeln (FHH 2003: 1). Durch diese 2. Tranche wird das Gewerbe- flächenangebot der 1. Tranche (Senatsbeschluss vom 3. April 2002) auf insgesamt 265 ha erhöht.

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1.1 Lage Der Bereich der ehem. Kleiderkammer der Bundeswehr an der Rahlau liegt im Nord-Osten der Stadt Hamburg im Stadtteil Tonndorf des Bezirkes Wandsbek (Abb. 1).

Die Entfernung zur Innenstadt und zum Hauptbahnhof beträgt ca. 7,5 km.

Abgrenzung der Fläche: Im Norden grenzt das Plangebiet direkt an die Bahnlinie Hamburg-Lübeck, im Osten an den Recycling-Hof / Betrieb für Stadtentwässerung und Straßenbau. Südlich wird die Fläche von der Straße Rahlau begrenzt, im Westen durch das Betriebsgrundstück der Firma Dolmar. Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 8,5 ha und erstreckt sich von Süd-Westen nach Nord-Osten. Die max.Ausdehnung beträgt 600 m in der Länge und 155 in der Tiefe. Abbildung 1: Lage in Hamburg o.M. Alstergrünzug, Wandse-Grünzug, Berner Au und Hummels- Wandsbek bütteler Feldmark. Insgesamt sind etwa 40 % des Bezirksgebiets Wandsbek ist 1296 erstmals als Dorf erwähnt.Von besonderer Frei-, Grün- und landwirtschaftliche Flächen. Bedeutung für die Entwicklung ist das Gut Wandsbek, das 1762 Graf Carl Heinrich Schimmelmann erwirbt und die Räumlich wird Wandsbek durch die drei Bandstrukturen Entwicklung als Gewerbe- und Industriestandort einlei- Gewässerlauf der Wandse mit ihren Grünbereichen, die tet. Im Jahre 1870 wird Wandsbek zur Stadt, 1937 im Bahnstrecke Hamburg - Lübeck und Bundestrasse 75 (B 75) Rahmen des Groß-Hamburg-Gesetzes als Bezirk einge- geprägt. Diese Achse erstreckt sich von der Hamburger meindet. Innenstadt aus Richtung Nordosten. Mit über 400.000 Einwohnern ist Wandsbek der bevölkerungs- reichste Bezirk in Hamburg (rd. 24 % aller Einwohner), mit Tonndorf 14754,5 ha Fläche nimmt er rd. 20 % des Hamburger Der Stadtteil Tonndorf liegt im Kernbereich des Bezirkes. Staatsgebiets ein und ist somit flächenmäßig der drittgrößte Geprägt wird Tonndorf durch die drei o.g. achsialen Räume der B Bezirk nach Bergedorf und Harburg. Die Besiedlungsdichte 75, der Bahnstrecke und des Wandse-Grünzugs. nimmt von Süden nach Norden ab. Die Siedlungsteile sind in Als große Grünflächen mit Naherholungsfunktion sind insbeson- große, zusammenhängende Grünbereiche eingebettet, z.B.

04 Bestandsanalyse dere das südlich gelegene Jennfelder Moor und der nördlich gele- gene Tonndorfer Friedhof mit Anschluss an den Wandse-Grünzug zu nennen. Ein weiteres Element ist der Lauf der Rahlau mit angrenzenden Grünstrukturen. In einigen Bereichen verläuft das Gewässer jedoch unterirdisch im Kanal.

1.2 Nuzungsstruktur der Umgebung In Tonndorf sind unterschiedliche Wohnformen anzutreffen, diese reichen vom Geschosswohnungsbau bis zu Reihen-, Doppel- und Einzelhäusern. Wohnnutzungen im Bereich des Plangebietes liegen nördlich der Bahn. Im Süden schließen erst jenseits der Kuehnstraße Woh- nungsbauten an.

Im Wesentlichen wird der Bereich durch gewerbliche Nutzungen geprägt, südlich entlang der Bahn erstreckt sich ein Gewerbeband vom Zentrum Tonndorf aus nach Westen bis zum ehem. Güterbahnhof Wandsbek. Abbildung 2: Lage im Stadtteil Tonndorf o.M. Das Gebiet südlich der Straße Rahlau ist durch eine heterogene In einer Entfernung von ca. 600 m östlich ist der Sitz der Film- Struktur mittlerer und kleiner Betriebe gekennzeichnet. Neben und Fernsehproduktionsgesellschaft Studio Hamburg (Abb. 2). produzierenden Betrieben, Lagerhaltung, Auto- und Maschinen- vermietungen und zahlreichen Gebrauchtwagenhändlern haben Versorgung und Dienstleistung sich einige Betriebe auf den Bereich Medien spezialisiert. Die An der Ahrensburger Straße und der Tonndorfer Hauptsstraße Baustruktur wird durch Verwaltungsbauten, Lager- und befinden sich einige Geschäfte. Am Betriebshallen mit bis zu einer Höhe von vier Geschossen, aber Bahnhaltepunkt Wandsbek-Ost auch durch umgenutzte Wohnhäuser bestimmt. Einige Objekte entsteht im Rahmen des Umbaus stehen zur zeit leer/sind ungenutzt. zur Zeit ein neues Versorgungs- zentrum für den Stadtteil. Östlich an das Plangebiet grenzt das Gelände des Recycling- In der weiteren Umgebung befin- Hofes und des Betriebes für Stadtentwässerung und Straßenbau. den sich Kirchen, Schulen und Westlich befindet sich das Betriebsgrundstück der Firma Dolmar, Kindertagesstätten und Kinder- deren Betrieb sich weiter westlich der Jenfelder Straße fortsetzt. gärten. Abbildung 3: Studio Hamburg.

05 Bestandsanalyse

1.3 Nutzung des Plangebietes Grundstück der GFL. Der Keller ist Das Gelände der ehemaligen bei den Bauten als Sockelgeschoss aus- Kleiderkammer wird heute nur noch zu gebildet, das Erdgeschoss begleiten einem Teil von der Bundeswehr genutzt eine Laderampe und Tore. Während (Standortverwaltung Hamburg, Standort- die drei vorderen südlichen Bauten in bekleidungskammer, Standortgerätelager). allen Geschossen und im Dach Weitere Nutzer und Eigentümer sind im Fenster besitzen, haben die drei hinte- westlichen Bereich das Technische Hilfs- ren nördlichen Gebäude nur im werk (THW) und nördlich entlang der Bereich der Treppenhäuser (außen Abbildung 5: Speicher Ost Bahn die Gesellschaft für Lagereibetriebe Ost) und im Dachgeschoss Fenster. Bei fünf Vollgeschossen ergibt sich (GFL). Deren Gelände wird von der Firma Abbildung 4: somit eine Bruttogeschossfläche von Saaten-Spedition genutzt. Das Gebäude im Nutzer des Gebietes Osten wird als Wohnhaus genutzt. 4800 qm je Gebäude (960 qm/Geschoss - diese Angaben sind über- Grundstücksgrößen (rd.) schlägig ermittelt, da keine Bauzeich- „ THW 11. 000 qm nungen, Grundrisse o.ä. zur Verfügung „ GFL 40.500 qm standen). „ Bund 34.500 qm Von zwei dreigeschossigen Häusern (Satteldach, Backsteinfassade), wird Das Gelände des THW ist locker bebaut und beherbergt mehre- eines von der Standortverwaltung und re niedrige Bauten und Garagen. eines als Wohnhaus genutzt. Die wei- Abbildung 6: Speicher Nord 3 teren Bauten bestehen aus einer Bestandsbauten Wellblech-Baracke, mehreren kleinen Die in den 30er Jahren errichteten Speicherbauten des Hilfs- Schuppen, einer Raufutterscheune, ernährungswerkes sowie der Heeresverpflegungsanstalt mit fünf Containern und Garagen. Diese sind Stockwerken sind weithin sichtbar. Nach Einschätzung der Denk- nicht als denkmal- oder erhaltenswert malbehörde der Stadt Hamburg sind diese Bauten denkmalwert. einzustufen. Die Dächer sind mit Ziegeln eingedeckt und haben eine Aus historischer Sicht kann noch ein Putzfassade.An einigen Bauten sind die Seiten mit Eternitplatten Ein-Mann-Bunker an der Bahn erhal- verkleidet. ten werden, der sich innerhalb des Insgesamt bestehen sechs dieser ca. 60 m langen und 16 m tiefen Grünbereiches befindet. Bauten, jeweils drei im vorderen Grundstück der Bundeswehr (Bodenspeicher West, Mitte und Ost) und drei im nördlichen Abbildung 7: Speicher Mitte

06 Bestandsanalyse

Straßen und Gleise Grünbereiche gebildet. An der nördlichen Straßenseite der Weitere Strukturen auf dem Straße Rahlau steht eine geschlossene Baumreihe. Plangebiet sind eine mehrspurige Gleisharfe, Straßen und Grün- Die einzelnen Grundstücke sind durch Zäune voneinander abge- strukturen. Auf das Gelände führen grenzt. Entlang der Straße Rahlau befindet sich ein Gitterzaun mit drei Zufahrten von der Straße Rahlau gemauertem Fundament. Das Gelände wird von einer Hoch- aus: Über die Zufahrt östlich gelangt spannungsfreileitung gekreuzt. der Verkehr in den hinteren Bereich, Abbildung 9: Rahlau auf das Gelände der GFL. Eine 1.4 Anbindung Umfahrung der Speicher Nord 1-3 ist Ein Fußweg von der Straße Rahlau aus folgt zunächst dem möglich. Das Bundeswehrgelände wird Bachlauf der Rahlau und quert dann den beschrankten Übergang über eine Zufahrt in Höhe der zur Dammwiesenstraße im Norden. Von hier aus ist der Friedhof Standortverwaltung erschlossen. Die Tonndorf und der angrenzende Wandse-Grünzug in ca. 250 m dritte Zufahrt bindet das Gelände des Entfernung zu erreichen. THW an. Das Naherholungsgebiet Jennfelder Moor/ Jennfelder Park ist Entlang der Speicher (Vorder- und über die Straße Kronstücken oder einen begrünten Fußweg von Rückseite) verlaufen Gleise. Über die der Straße Rahlau aus Richtung Süden zu erreichen (Luftlinie ca. Gleise ist ein Anschluss an die Bahn- 450 m). strecke Hamburg - Lübeck gegeben. Abbildung 10: Grünstruktur Der Zustand der Gleisanlagen ist sa- Rahlau auf der Gleisharfe nierungsbedürftig. Die Rahlau durchquert als Zufluss zur Wandse den Stadtteil Tonndorf. In Teilen verläuft entlang des Baches ein grüner Grünstrukturen Fußweg. Die Rahlau begrenzt das Plangebiet im Osten und Im Bereich der Gleisharfe westlich hat Norden bis sie unter der Bahn nach Norden fließt. Ihr Bett ist sich eine interessante Grünstruktur kanalisiert. entwickelt, bestehend aus Birken- gruppen und Grasflächen. Mehrere Straßen große Einzelbäume und Baumgruppen Die überörtliche Anbindung des Stadtteils erfolgt über die sind als erhaltenswert einzustufen. Bundesstrassen 75 (Hamburger Innenstadt und Lübeck) und 435. Entlang der Bahnstrecke und der Durch diese und weitere übergeordnete Straßen wie die Nachbargrundstücke, insbesondere Jennfelder Allee mit Verlauf in Nord-Süd Richtung erfolgt eine Abbildung 11: Ein-Mann-Bunker am Lauf der Rahlau, haben sich dichte Anbindung an das Autobahnnetz über die Anschlussstellen HH-

07 Bestandsanalyse

Jenfeld (A 24 Richtung Autobahnkreuz HH-Ost) und Stapelfeld (A 1 Richtung Lübeck/ Bremen/ Hannover). Tonndorf und auch das Plangebiet sind durch ein dichtes Netz über- und untergeordneter Straßen gut erschlossen.

ÖPNV Die Bahnstrecke Hamburg Haupt-bahnhof - Ahrensburg - Lübeck schließt Tonndorf an das regionale Schienennetz an. Auf der Strecke verkehren neben Güterzügen die S-Bahnlinie 4 (HH-HBf - Ahrensburg, 20 min Takt) und Regionalzüge zwischen Hamburg und Lübeck. Zur Zeit befindet sich die Strecke im Umbau. Ziel ist es, die Strecke zu elektrifizieren (voraussichtlich bis 2006 ) und den Takt der verkehrenden Personenzüge zu erhöhen. Im Bereich Tonndorf werden durch die Baumaßnahmen die beschrankten Bahnübergänge Sonnenweg, Tonndorfer Hauptstraße und Dammwiesenstraße durch Unterführungen ersetzt. Der Haltepunkt Wandsbek-Ost soll in Tonndorf/Studio Hamburg umgenannt werden. Weiter südwestlich wird ein neuer Haltepunkt am Holstenhofweg eingerichtet. Der beschrankte Fußgängerüberweg an der Dammwiesenstraße soll 100 m weiter östlich durch eine Unterführung für Fuß- und Radverkehr ersetzt werden. Die Rahlau wird in diesem Bereich renaturiert und mit der Geh- und Radwegunterführung zusammengelegt.

Durch den Schienenverkehr ist das Plangebiet durch die direkt an die Bahn angrenzende Lage erheblichen Immissionen ausgesetzt. Der Bahnkörper bildet zudem eine starke optische und bauliche Barriere.

Bus Entlang der Ahrensburger Straße/Tonndorfer Hauptstraße und Abbildung 12: Eigentum, Nutzung, Struktur o.M. der Kuehnstraße verkehren mehrere Buslinien mit unterschied-

08 Bestandsanalyse licher Taktfrequenz.

Bei einem Einzugsbereich von 600 m für S-Bahn-Haltepunkte und 400 m für Bushaltestellen wird das Plangebiet weder durch den SPNV noch durch Busse ausreichend erschlossen. Sowohl der Haltepunkt Wandsbek-Ost als auch der geplante Haltepunkt Holstenhofweg der S 4 sind ca. 1000 m vom Plangebiet entfernt.

Der Ersatz des Fußgängerüberwegs an der Dammstrasse durch eine Unterführung ermöglicht eine Nord-Süd Querung unabhän- gig vom Zugverkehr. Abbildung 13: Achsenmodell nach Schuhmacher des Verkehrsnetzes 1.5 Planerische Vorgaben und Rahmenbedingungen Das Achsenmodell ist Grundlage für die regionale Entwicklung, auch im Regionalen Entwicklungskonzept der Metropolregion Hamburg. Es besteht aus zwei Arten von Achsen: Stadtentwicklungskonzept Siedlungsachsen und Landschaftsachsen. Das Stadtentwicklungskonzept der Freien und Hansestadt Hamburg aus dem Jahr 1996 soll "(...) ein Leitbild und einen Für die Achse Ost (S-Bahn-Linie 4, Wandsbeker Chaussee, Orientierungsrahmen für die längerfristige räumliche Ahrensburger und Meiendorfer Straße), innerhalb der sich das Entwicklung Hamburgs unter wirtschaftlichen, sozialen und öko- Plangebiet befindet, macht das Stadtentwicklungskonzept folgen- logischen Aspekten bieten."(SteB 1996: 6). de Aussagen: Dem Stadtentwicklungskonzept liegen ebenso wie dem Flächen- Neben Wohnungsbau eignet sich der Achsenraum für ergänzen- nutzungsplan, dem Landschaftsprogramm und dem Regionalen de Arbeitsstätten (Gewerbe und Dienstleistungen). Hier ist abzu- Entwicklungskonzept die folgenden Grundzüge der wägen zwischen der Inanspruchnahme neuer Flächen am Raumentwicklung zugrunde: Stadtrand und der inneren Verdichtung. Sozial benachteiligte / „ Achsenkonzept als räumliche Entwicklungslinie monostrukturierte Gebiete benötigen eine kleinteilige „ Prinzip der dezentral organisierten Stadt Arbeitsstättenzuordnung. "Im Bereich Tonndorf sind Ergänzungen „ Ziel einer angemessenen Binnenentwicklung und Verdichtungen mit Gewerbe, Wohnen und Dienstleistungen „ Ziel einer engeren Verknüpfung von Wohnen und Arbeiten sinnvoll." (SteB 1996: 95). Dem Medienstandort Studio Hamburg „ Sicherung und Weiterentwicklung eines sind Entwicklungsmöglichkeiten einzuräumen. Weiter sind „ Freiraumverbundsystems Freiraumvernetzungen gefordert. „ Sicherung und Ausbau der Leistungsfähigkeit des Hafens und

09 Bestandsanalyse

Abbildung 14: Freiraumverbundsystem o.M. Abbildung 15: Flächennutzungsplan o.M. Der Gewässerlauf der Rahlau und seine direkte Umgebung sind Landschaftsprogramm Bestandteil des "2. Grünen Ringes". Im Landschaftsprogramm (1997) ist für den Bereich des Bebauungsplanes die Milieuübergreifende Funktion Artenschutzprogramm als Teil des Landschaftsprogramms "Entwicklungsbereich Naturhaushalt" dargestellt. Die Fläche wird als Biotopentwicklungsraum "14 a Industrie-, Gewerbe- und Hafenflächen" dargestellt. Als Ziele und Maß- Freiraumverbundsystem als Teil des Landschaftsprogramms nahmen werden u.a. genannt: Das Freiraumverbundsystem beschreibt die wesentlichen Ent- „ Verbesserung des geringen Grünflächenanteils und wicklungsziele der Stadt-Landschaft Hamburgs: der Biotopausstattung sowie Vernetzung „ Erhaltung, Pflege, und Entwicklung aller naturnahen „ Die Erhöhung des Freizeitwertes der Stadt oder spontanen Biotopelemente „ Die Versorgung der Bevölkerung mit vielfältigen „ Naturnahe Gestaltung und Pflege der Grünflächen durch „ Freiräumen für die Erholung geeignete Maßnahmen „ Die Förderung des Biotopverbundes für eine „ Umbau/Rückbau von verdichteten oder versiegelten artenreiche Flora und Fauna Flächen zur Schaffung von Flächen für die Biotop- „ Die Verbesserung der klimatischen und entwicklung lufthygienischen Bedingungen „ Rückhaltung des Regenwassers von Dächern „ Der Erhalt der naturräumlichen Gliederung sowie von anderen geeigneten Flächen und des unverwechselbaren Stadt- und Landschaftsbildes „ Sanierung belasteter Flächen

10 Bestandsanalyse

Flächennutzungsplan 1997 (FNP): Der Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet sowie die südlich (bis Kuehnstraße) und westlich (bis Holstenhofweg) anschließen- den Flächen als gewerbliche Bauflächen dar; der Bereich des Wasserlaufes Rahlau wird als Grünfläche dargestellt. Als nach- richtliche Übernahme ist im Beiblatt zum Flächennutzungsplan eine das Gebiet kreuzende Stromleitung dargestellt. Für den Bereich des Recycling-Hofes stellt der FNP eine Sonderbaufläche mit den Zweckbestimmungen "Einrichtungen für die Abfallentsorgung" und "Einrichtung für die Abwasserbeseitigung" dar. Nördlich der Bahnstrecke sieht der FNP zwischen Jennfelder Straße, Ahrensburger Straße und Dammwiesenstraße gemischte Bauflächen vor. Der Bereich der Rahlau wird auch hier als Abbildung 16: Baustufenplan und Bebauungspläne Grünfläche festgelegt. Der östlich anschließende Bereich stellt Geltungsbereich. Zwischen Dammwiesenstraße und dem geplan- gewerbliche Bauflächen dar. ten Wasserlauf der Rahlau setzt der Plan ein WA fest mit In der weiteren Umgebung sind neben Grünflächen (Jennfelder Aussagen zu Geschossigkeit und Bauweise (bis zu sieben Moor, Wandse-Grünzug) überwiegend Wohnbauflächen darge- Geschosse). Der restliche Teil des Gebietes wird als GE mit einer stellt. max. Geschossigkeit von II, einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 1,6 festgesetzt. Der Plan sieht die Verlegung der Rahlau und Baustufenplan 1955: den Bau einer Erschließungsstraße für das GE-Gebiet vor. Das Gebiet südlich der Bahnstrecke und nördlich der Straße Rahlau, zwischen dem Holstenhofweg im Westen und dem Tonndorf 17/ Jenfeld 15 (1975): Recycling-Hof im Osten wird im Baustufenplan der Hansestadt Der Geltungsbereich des B-Planes umfasst die Fläche zwischen Hamburg,Tonndorf-Jenfeld, Bezirk Wandsbek, aus dem Jahre 1955 der Jennfelder Straße im Westen, der Straße Rahlau im Norden, als Industriegebiet dargestellt. der Kuehnstraße im Süden und reicht bis zum Singelmannsweg. Für das Gebiet wird ein GE mit einer max. Geschossigkeit von IV, Bauleitplanung - Bebauungspläne (B-Pläne): einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 2,2 festgesetzt. Zudem ist An das Plangebiet angrenzend gelten folgende B-Pläne: eine öffentliche Parkanlage am Wasserlauf der Rahlau vorgese- hen, die in ihrem weiteren Verlauf den Geltungsbereich des B- Tonndorf Nr. 9 (1971): Planes von Nord nach Süd durchzieht. Im Westen begrenzt die Dammwiesenstraße, im Süden die Bahnanlage und im Norden die Ahrensburger Straße den

11 Bestandsanalyse

Tonndorf Nr. 27 (2002): Bauten, leerstehenden Objekten und einen durch einen Der Geltungsbereich des B-Planes umfasst die Fläche des Gebrauchtwagenhändler geprägten unerfreulichen Recycling-Hofes (SO-Fläche) sowie nördlich der Bahn zwischen Quartierseingang an der Jennfelder Straße verstärken den sub- Tonndorfer Hauptstraße und Stein-Hardenberg-Straße Flächen jektiven Eindruck einer unattraktiven Lage. Neben der für die Feuerwehr (SO) und den Bahn-Haltepunkt "Wandsbek- Entwicklung des Plangebietes sind auch Maßnahmen im Umfeld Ost/Tonndorf" mit Versorgungszentrum (MK). Der sinnvoll. Die Identität muss gestärkt werden, es muss eine Bebauungsplan trifft Aussagen zu Art und Maß der baulichen Adresse gebildet werden. Neue Nutzungen müssen positiv auf Nutzung und der Bauweise. das Umfeld ausstrahlen.

Der Bahnkörper stellt eine deutliche Zäsur dar, welche das 1.6 Zusammenfassung der Analyse - Gebiet von den nördlichen Quartieren abgrenzt. Die geplante Diskussion der Entwicklungspotenziale Taktverdichtung wird am beschrankten Bahnübergang die tren- nende Wirkung verstärken. Gleiches gilt für den Die Bestandsanalyse zeigt die Mängel und Restriktionen des Fußgängerüberweg an der Dammwiesenstraße. Die Entfernung Plangebietes und macht die Bindungen deutlich. Aus der zu den Haltepunkten der S 4 (Wandsbek-Ost, Holstenhofweg) Untersuchung ergeben sich aber auch Chancen und Potenziale beträgt über 1000 m. Ein Rahmenkonzept muss prüfen, ob und für die zukünftige Entwicklung der Fläche. Durch die Aufnahme wie die fußläufige Anbindung verbessert werden kann und ob ein der vorhandenen Strukturen ergeben sich erhebliche Qualitäten zusätzlicher S-Bahn-Haltepunkt möglich ist. Auch die für eine Entwicklung. Diese ist jedoch von den vorhandenen Busanbindung bedarf einer Verbesserung. Bindungen abhängig.Auch sind die Mängel und Restriktionen bei Zudem sind mit dem Bahnbetrieb Immissionen verbunden, die der Planung für eine zukünftige Entwicklung des Gebietes zu auf das Gebiet einwirken. Es ist zu klären, ob diese Belastungen berücksichtigen. Einfluss auf eine zukünftige Nutzung haben werden.

Im Folgenden lassen sich hieraus Aussagen für das Plangebiet tref- Obwohl das Umfeld überwiegend durch gewerbliche und indu- fen: strielle Nutzungen geprägt ist, befindet sich in einer Entfernung von ca. 50 m nördlich ein Wohngebiet (gemessen Grenze Mängel und Restriktionen Plangebiet - Wohngebäude). Diese empfindliche Nutzung ist Lage gegebenenfalls durch Festsetzungen im Bebauungsplan zu schüt- Trotz der zentralen Lage innerhalb der Achse-Ost wirkt das zen. Plangebiet abgelegen und isoliert. Ein Eindruck, der insbesondere durch die abgrenzende Wirkung des Bahnkörpers im Norden Der zu Wohnzwecken genutzte Verwaltungsbau im östlichsten entsteht. Aber auch die äußerst heterogene Struktur eines Bereich des Plangebietes stellt eine dem gewerblichen Charakter gewachsenen Gewerbegebietes mit teilweise unattraktiven des Gebietes fremde Nutzung dar. Diese kann der Erweiterung

12 Bestandsanalyse und Verdichtung einer gewerblichen Nutzung entgegenstehen. Bindungen Eigentum und Nutzung: Die Stadt Hamburg beabsichtigt, das freiwerdende Areal der Bundeswehr zu kaufen und einer neuen Nutzung zuzuführen. Für die Flächen im Eigentum der GFL und des THW kann sie zwar die planungsrechtlichen Voraussetzungen schaffen, hat jedoch kei- nen direkten Zugriff. Neben den Eigentumsverhältnissen sind auch die derzeitigen Nutzungen zu berücksichtigen und zu klä- ren, inwieweit diese mit den geplanten Nutzungen und Strukturen vereinbar sind.

Die vorhandenen Bebauungen "(...) sind wegen ihres dokumenta- rischen Wertes für die NS-Zeit, wegen der architekturgeschicht- lichen Bedeutung der Bauaufgabe und als Beispiele der traditio- nalistischen Architektursprache im Industriebau sowie als cha- rakteristische Eigenheit des Stadtbildes als Baudenkmäler einzu- stufen."( Kulturbehörde der FHH 2000). Abbildung 17: Nutzungsstruktur und Verkehrsinfrastruktur - Ausschnitt o.M. Diese Einschätzung betrifft die südlichen Speicherbauten (West, Durch Baumpflanzungen kann das Bild der Straße Rahlau aufge- Mitte und Ost), die Inventarisierung und Beurteilung der gesam- wertet werden. ten Fläche ist z.Z. noch nicht abgeschlossen. Für die vorhandenen Betonbodenplatten ist zu klären, ob diese in Das vorhandene Straßennetz ist ausreichend tragfähig, um auch ein Bebbauungskonzept z.B. als Fundamente, Lagerflächen oder den zukünftig anfallenden Verkehr aufzunehmen. Der Umgang mit Stellplätze eingebunden werden können. Auch könnten beste- dem ruhenden Verkehr muss im Bebauungskonzept berücksich- hende Straßen eingebunden werden. Teile der ehem. Gleisharfe tigt werden. sollten von Bebauung freigehalten werden, um die Option für einen zukünftigen Bahnanschluss zu erhalten. Im Verlauf der Hochspannungsfreileitung sind Schutzabstände Der Ein-Mann-Bunker kann auch als Relikt innerhalb des einzuhalten, innerhalb derer keine Räume zum dauerhaften Grünbereiches erhalten werden. Aufenthalt zulässig sind.

Die vorhandenen Grünstrukturen sind zum Teil als Bindungen Chancen und Potenziale einzustufen. Ein Bebauungskonzept sollte sich dem erhaltenswer- Auf dem Gelände der ehemaligen Kleiderkammer ergibt sich die ten Baumbestand unterordnen. Chance, einen neuen Dienstleistungs- und Gewerbestandort zu

13 Bestandsanalyse entwickeln, ohne neue Flächen in Anspruch zu nehmen. Diese und Jennfelder Moor. Die Verbindung nach Norden zum Umnutzung im Innenbereich stellt einen wichtigen Aspekt zum Tonndorfer Friedhof wird durch den Bahnkörper abgeschnitten. schonenden Umgang mit Grund und Boden entsprechend der Die geplante fußläufige Unterführung kann die Situation verbes- Bodenschutzklausel des BauGB (§ 1a [1]) dar. Dies entspricht sern. auch dem Hamburger Entwicklungsziel "Soviel Flächen wie nötig, Der kanalisierte Verlauf des Baches ist wenig attraktiv und natur- aber so wenig wie möglich" (SteB: 49). fern. Eine Umgestaltung und Renaturierung kann das Die gute Anbindung an das örtliche und regionale Straßennetz Erscheinungsbild aufwerten.

Die weithin sichtbaren Bodenspeicher helfen bei der Lage Adressbildung, sie können insbesondere bei den Fahrgästen der Die Entwicklungsfläche liegt innerhalb des Gewerbebandes zwi- Bahn für das Gelände werben.Trotz ihres Entstehens in der Zeit schen dem ehem. Güterbahnhof Wandsbek im Süd-Westen und des Nationalsozialismus sind sie historisch relativ unbelastet und dem Zentrum Tonndorf im Nord-Osten. tragen zur Identität des Gebietes bei. Hier bietet sich die Chance, durch eine entsprechende Die attraktiven Gebäude können einer neuen gewerblichen Entwicklung der Fläche das Band durch neue Nutzungen zu Nutzung zugeführt werden. ergänzen und zu stärken. Bei dem Erhalt der Speicher bieten sich vor allem im südlichen Herauszuheben ist die Nähe zum Medienstandort Studio Bereich des Geländes entlang der Straße und auf dem THW- Hamburg und zum neuen Versorgungszentrum Tonndorf. Gelände Möglichkeiten zur baulichen Entwicklung. Ein Strukturkonzept muss darlegen, wie mit dem Bestand umgegan- gen wird und welche Nutzungen möglich sind. Aufgrund der 1.7 Einschätzung und Bewertung der Eigentumsverhältnisse ist eine schnelle Flächenverfügbarkeit Entwicklungspotenziale nicht möglich, was ebenfalls Eingang ins Strukturkonzept finden Um die Fläche einer neuen Nutzung zu zuführen, müssen muss. zunächst die Potenziale ermittelt und bewertet werden.Aus der Bestandsanalyse haben sich bereits mögliche Folgenutzungen Die vorhandenen Grünstrukturen, der Lauf der Rahlau und die angedeutet, die nun weiter diskutiert werden sollen. Nähe zum Jennfelder Moor und zum Friedhof Tonndorf stellen Abschließend wird eine Bewertung der einzelnen Potenziale ein Potenzial zur Einbindung des Gebietes in ein attraktives grü- gegeben. nes Umfeld dar.Die Sicherung und der Ausbau der Grünbereiche kann im Sinne des Freiraumverbundsystems den 2. Grünen Ring Wohnen stärken. Die Bestandsanalyse hat gezeigt, dass das gesamte Umfeld des Plangebietes südlich der Bahn durch gewerbliche Nutzungen Der Wasserlauf der Rahlau mit dem begleitenden Wanderweg geprägt ist. Die durch den Güter- und Personenverkehr auf der schafft eine grüne Anbindung in die Umgebung Richtung Osten Strecke Hamburg - Lübeck verursachten Lärm-Emissionen bela-

14 Bestandsanalyse sten das Gebiet. Eine Wohnnutzung wäre nicht nur mit erheb- Umorganisation von Funktionsbereichen und Arbeitsprozessen lichen Problemen behaftet, sondern würden auch der lassen sich folgende Standortpräferenzen betrachten: Festsetzung im FNP als "Gewerbliche Nutzung" entgegen stehen. „ Betriebliches Outsourcing: Orientierung auf die Es ist Ziel des Programms "Metropole Hamburg - Wachsende Grundfunktion Stadt" (2. Tranche), den Standort gewerblich zu nutzen. „ Tendenz zu kleineren Betriebsgrößen mit höherem Wohnnutzungen widersprächen dem gewerblichen Charakter Dienstleistungsanteil und infolgedessen erhöhte des umliegenden Gebietes und sind an dieser Stelle auszuschlie- Integrationsfähigkeit ßen. „ Tendenz zu erhöhten Flächenansprüchen aufgrund der Logistikfunktion ( 90 qm/ Beschäftigter bei Stockwerks- Handel produktion, 290 qm/Beschäftigter bei ebenerdiger Die Flächen würden sich aufgrund ihrer Größe und ihres Produktion, 130 qm im Durchschnitt) Zuschnitts durchaus für die Ansiedelung großflächigen „ Mit 90 % sind Verlagerungen dominierend (oft mit Einzelhandels anbieten. Dies widerspräche jedoch dem Erweiterungen) Zentrenkonzept der Freien und Hansestadt Hamburg. Das sich „ Nachgefragte Flächen bei Größen zwischen 2.000 zur Zeit im Umbau befindliche Nahversorgungszentrum und 2.500 qm (Eigentum) Tonndorf würde durch eine entsprechende Gebietsausweisung (BPW 2001: 7) gefährdet.Ansiedelungen im Bereich Großhandel und der Verkauf aus dem vor Ort produzierten Sortiment wären möglich. Die bisherige Nutzung der Fläche ist als gewerbliche Lagerhaltung einzustufen. Einzige Ausnahme bildet das Wohnhaus Freizeit im östlichen Bereich. Die Nutzung durch den Saatguthandel und Besonders großteilige Freizeitnutzungen wie Fitnessstudios und die abgängige Nutzung durch die Bundeswehr entsprechen den sog. Allround-Sportcenter mit Indoor-Volleyball, Tennis- und ursprünglichen Zwecken der Bodenspeicher. Squashanlagen etc. sind an dem Standort denkbar und wären als Auch das Umfeld ist durch gewerbliche Nutzungen, auch durch gewerbliche Nutzung einzustufen. produzierendes Gewerbe geprägt. Das Plangebiet auch in Zukunft gewerblich zu nutzen bzw. einer gewerblichen Nutzung Gewerbe und Dienstleistungen zu zuführen, bietet sich an. Die Entwicklung der Fläche ist in Hamburg einem großen kon- kurrierenden Angebot attraktiver Flächen ausgesetzt.Als Beispiel Dienstleistung sei hier die Entwicklung der Hafen City genannt. Studio Hamburg Hamburg als der zweitgrößte Industriestandort in Deutschland An der Jennfelder Allee sitzt auf einem 80.000 qm großen mit 120 - 140.000 Beschäftigten im produzierenden Sektor hat Gelände die Studio Hamburg GmbH (Produktions- und Dienst- den Strukturwandel zu Dienstleistungen weitgehend abgeschlos- leistungszentrum für Film und Fernsehen). sen. Als aktuelle raumrelevante betriebliche Prozesse der Mit knapp 1.000 festen und fast 2.000 freien Mitarbeitern sowie

15 Bestandsanalyse einem Geschäftsvolumen von über 500 Mio. DM (2000) bundes- Eine alleinige Dienstleistungsnutzung mit Verwaltungsbauten und weit ist die Studio-Hamburg-Gruppe Deutschlands führendes Büroflächen wäre weder wünschenswert noch an diesem Dienstleistungsunternehmen im audiovisuellen Bereich. Zu den Standort zu realisieren. Im Stadtentwicklungskonept wird eine Kunden gehören neben den öffentlich-rechtlichen und privaten kleinteilige Arbeitsstättenzuteilung gefordert. Das Gebiet nur für Sendern viele freie Film- und Fernsehproduzenten (ARD 2003). Gewerbeflächen zu entwickeln, würde nicht ausreichen, um eine Aus der Bestandsanalyse, insb. der Ortsbegehung und Adresse zu bilden. Gesprächen vor Ort hat sich gezeigt, dass sich im unmittelbaren Eine Kombination aus den beiden Nutzungen, sich gegenseitig Umfeld der Entwicklungsfläche bereits Unternehmen aus dem ergänzend, bietet sich als Lösung für das Gebiet an. Bereich Medien angesiedelt haben. Eine Nutzung im Bereich Die stadtbildprägenden, denkmalwerten Speicherbauten stellen Medien oder verwandter Dienstleistungen würde sich anbieten. ein einzigartiges Entwicklungspotenzial dar. Mit ca. 4800 qm Im Punkt 7.3 Projektfelder des Stadtentwicklungskonzeptes der Bruttogeschossfläche (BGF,vgl. dazu 2.3) stellt ein Bodenspeicher Freien und Hansestadt Hamburg wird zu dem Achsialen ein enormes Flächenpotenzial dar- würden alle Speicher erhalten, Entwicklungsraum Achse-Ost folgende Aussage gemacht: müssten jedoch für 28.800 qm BGF neue Nutzungen gefunden "Im Bereich Tonndorf sind Ergänzungen und Verdichtungen mit werden. Hier ist im Rahmen des Denkmalschutzes zu klären wel- Gewerbe, Wohnen und Dienstleistungen sinnvoll. Der che der Speicher erhalten werden sollen und in welchen Maßen Medienstandort Studio Hamburg als Metropol-Funktion bedarf bauliche Veränderungen möglich sind. Gerade die südliche gele- besonderer Entwicklungsoptionen." (SteB 1996: 95) genen Speicher West, Mitte und Ost würden sich auch für eine Ein weiterer großer Dienstleister ist das Arbeitsamt an der Büronutzung anbieten. Durch eine städtebaulich und architekto- Jennfelder Allee. nisch anspruchsvolle Umnutzung kann das Entwicklungsgebiet zu einem neuen, attraktiven und innovativen Standort umgebaut werden, wobei die Speicher Süd mit dem Gelände der Bewertung der Potenziale Standortverwaltung die Keimzelle zur Neustrukturierung wäre. Eine zukünftige Nutzung im gewerblichen Bereich zeichnet sich Dies würde auch mit der eigentumsrechtlichen Situation, dass die ab und erscheint für das Entwicklungsgebiet durchaus sinnvoll zu Stadt zunächst das Gelände der Bundeswehr übernimmt, harmo- sein. nieren. Der Standort bedarf jedoch mehr als einer einfachen Gewerbe- Zur Zeit bestehen keine konkreten Nachfragen nach flächenausweisung. Gewerbeflächen auf dem Entwicklungsgebiet. Mit den derzeitigen Wie sich in der Bestandsanalyse gezeigt hat, muss für den Nutzern THW und GFL ist gemeinsam zu überprüfen, wie diese Standort eine Adresse gebildet werden, die Identität muss ihre zukünftige Entwicklung auf dem Gebiet sehen und ob even- gestärkt werden, damit die Entwicklung auch positive Effekte auf tuell Erweiterungsabsichten bestehen. Deren möglicher Verbleib die umliegenden Nutzungen hat. Wiederum können die auf der Fläche muss auch Eingang in das Strukturkonzept finden. Potenziale des Umfelds, insbesondere der Standort Studio Eine zukünftige Nutzung kann nicht vorhergesagt werden, es Hamburg, positive Effekte für das eigentliche Plangebiet haben. können nur Vorschläge gemacht und entsprechende

16 Bestandsanalyse

Rahmenbedingungen geschaffen werden. Ein Strukturkonzept besonders was die Umnutzung der Speicher angeht. Neben flexi- muss äußerst flexibel sein und auf unterschiedliche Nutzungen blen Nutzungsmöglichkeiten ist auch ein attraktives Umfeld reagieren können, was sich auch im Bebauungsplan widerspiegeln Voraussetzung für eine zukunftsträchtig Entwicklung des muss. Eine flexibles Nutzungskonzept sollte auf unterschiedliche Gebietes. Interessen reagieren können, wozu z.B. unterschiedliche Grundstücksgrößen für unterschiedliche Nutzerinteressen gehö- Vorschläge und Strategien für diese Voraussetzungen werden im ren. Die verbindliche Bauleitplanung als Angebotsplanung wird folgenden Kapitel "Rahmenplanung und Strukturkonzept" allein jedoch nicht die Entwicklung anschieben können. beschrieben. Aufgabe der Stadt wird es sein, durch Projekte ökonomische Impulse auszulösen, um durch privatwirtschaftliche Investitionen die notwendige Schubkraft für die Revitalisierung zu bekommen. Die Neunutzung vieler Konversionsflächen trägt sich durch das Zusammenspiel von öffentlichem und privaten Engagement. Beispiele zeigen, dass die Umnutzung, Revitalisierung und Vermarktung von Gebieten erfolgreich durch städtische / unter städtischer Beteiligung laufender Gesellschaften in Zusammenarbeit mit der privaten Wirtschaft (Public Privat Partnership) funktionieren. Die Übertragung der Flächenentwicklung würde die öffentliche Verwaltung und den Haushalt entlasten. Ist die Stadt im Eigentum der Flächen (oder ihre Entwicklungsgesellschaft), verfügt sie über die baurechtlichen Vorschriften hinaus über Steuerungsmöglichkeiten (z.B. durch privatrechtliche Verträge beim Grundstücksverkauf) zur Entwicklung des Gebietes.

Zusammenfassend lässt sich aussagen, dass für den Standort an der Rahlau sich sowohl Gewerbe als auch Dienstleistung anbie- ten, jedoch nur in Kombination können sie erfolgreich sein. Weiter ergänzt werden können diese durch Nutzungen im Bereich Handel und Freizeit.

Die Entwicklung bedarf jedoch Impulse durch die Stadt,

17 Bestandsanalyse

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schaffende Investitionen anzieht. Alle "Arbeiten im Park" - Projekte zeichnen sich durch eine breitgefächerte Infrastruktur und durch eine ökologische, städtebauliche Gestaltung aus.

Die besonderen Anforderungen des von der LEG erarbeitete 2. Rahmenplan und Strukturkonzept Konzeptes "Arbeiten im Park" sind: „ Städtebauliche Integration der gewerblichen Standorte Aus der Bewertung der Entwicklungspotenziale hat sich ergeben, „ Herausragende ökologische Qualität dass eine Kombination aus Gewerbe und Dienstleistung gute „ Intelligente und vielfältige Infrastruktur Chancen zur Entwicklung der Flächen hätte. Weiter sind ein „ Förderung von Innovation und Unternehmensgründung attraktives Umfeld und flexible Nutzungsmöglichkeiten ebenso „ Städtebauliche und architektonische sowie Voraussetzung wie Engagement der Stadt als Impulsgeber. landschaftliche Qualität (LEG NRW 2003) Diese geforderte Kombination / Voraussetzungen finden sich wie- der im Konzept "Arbeiten im Park". Dieses Konzept wurde 1987 Für bestimmte Projekte der Strategie "Arbeiten im Park" gelten von der Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen vergleichbare Voraussetzung wie für die Entwicklungsfläche an (LEG NRW) entwickelt und wurde bei der Umsetzung von der Rahlau: Projekten der Internationalen Bauausstellung EmscherPark (IBA) Diese sind oft gekennzeichnet durch die Aufgabe industrieller angewandt. Nutzungen oder sind Konversionsflächen, es gibt Bindungen durch den Denkmalschutz und Infrastrukturtrassen in der 2.1 Exkurs "Arbeiten im Park" Nachbarschaft.Trotz ihrer meist zentralen Lage gilt der Standort Im Rahmen der IBA wurden an 22 Standorten Projekte unter nicht als attraktiv. dem Leitthema "Arbeiten im Park" entwickelt und umgesetzt. Besonders wichtig bei der Neunutzung von ehemaligen Beispiel: Gewerbepark Arenberg - Industriebrachen ist ein klares inhaltliches Profil, hohe architek- Bottrop/NRW tonische Qualität und ein etwa 50%iger Grünflächenanteil: Die Auf dem ehem. Zechengelände wurde ein neuen Gewerbe- und Dienstleistungsparks sowie die Gründer- Handwerkerpark mit Technologie- und und Technologiezentren sind alle eingebettet in einen Park - Gründerzentrum entwickelt. Über kosten- zugänglich für alle Menschen (IBA EmscherPark 2003). günstige Mieten sollen Jungunternehmen Ziel von "Arbeiten im Park" ist es, hochwertige Standorte mit Starthilfen erhalten. Die zu fördernden Ausstrahlung in die Region und über die Region hinaus zu ent- Unternehmen sollen aus innovativen Bran- wickeln. Dabei ist eine völlig neue Generation von Gewerbe- und chen kommen und mit neuen Produkten Abbildung 18: Industrieparks entstanden, die auch internationale, arbeitsplatz- und Dienstleistungen in zukunftsträchtige Gewerbepark Ahrenberg, Bottrop (NRW) 20 Rahmenplan

Märkte gehen. Eine landeseigene Fördergesellschaft hat ihren Sitz ne Grünfläche an der Straße am Verlauf der Rahlau durch im Gewerbepark. Ein Investorenhandbuch für Unternehmen ent- gestalterische Maßnahmen wie gliedernde Pflanzungen hält die Bedingungen und Voraussetzungen, um im Projektgebiet aufgewertet werden. Entlang der Rahlau (2. Grüner Ring) ansässig zu werden, darunter auch Gestaltungsanregungen, um kann eine Kette von kleinen Grünflächen ("pocket- die Umsetzung des städtebaulichen Konzepts sicherzustellen parks") entstehen, wovon einer seinen Platz im östlichen (LEG 2003). Bereich der Entwicklungsfläche hätte. Eingebunden werden soll auch eine Fläche zwischen Teile dieser Strategie können durchaus auf das Plangebiet über- Rahlau und Recycling-Hof, die im FNP als Entwicklungs- tragen werden. fläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 dargestellt ist sowie die Grünflächen nördlich der Bahn. Diese Vernetzung Die vorgeschlagenen Maßnahmen sind auf unterschiedlichen kleinerer Grünflächen wertet nicht nur das Umfeld auf, Ebenen anzusiedeln, neben der eigentlichen Entwicklungsfläche sondern ist auch aus stadtökologischer und stadtklimati- betrifft dies das Umfeld. scher Sicht sinnvoll. Um die Attraktivität zu erhöhen, sind auf den einzelnen Flächen gestalterische Maßnahmen und 2.2 Maßnahmen im Umfeld regelmäßige Pflege notwendig. Rahlau Durch Baumpflanzungen an der südlichen Straßenseite erhält die Die Rahlau mit ihrem angegliederten Wegenetz stellt ein interes- Rahlau einen Allee-Charakter. santes Strukturelement dar, das die verschiedenen Quartiere abseits der Hauptstraßen miteinander vernetzt. Über das lücken- Anbindung ÖPNV hafte Wegenetz können Jennfelder Moor und der Wandse- Ein weiterer S-Bahn-Haltepunkt in Höhe der Dammwiesenstraße Grünzug erreicht werden. Die Strecke bietet sich an für Jogger, würde das Plangebiet ideal erschließen. Die Strecke wurde bisher Wanderer, Erholungssuchende und die täglichen Wege abseits nicht elektrifiziert und wird noch mit Dieselloks betrieben, die des motorisierten Verkehrs. Durch den Bau eines Tunnels unter eine geringere Beschleunigung haben als Elektrofahrzeuge. Der der Bahn wird die Verbindung zwischen Nord und Süd verbes- weiterer Halt würde den Takt verringern. Eine Buslinie, die das sert. Im Gegensatz zu einer Verlegung der Querung nach Osten Gewerbegebiet an das Zentrum Tonndorf und den S-Bahnhof würde eine Unterführung an der jetzigen Stelle das Plangebiet "Tonndorf/Studio Hamburg" anbindet, ist notwendig. In der zentral erschließen und eine Achse nach Süd-Osten an die Straße Straße Rahlau sollen zwei Haltepunkte eingerichtet werden. Rahlau anbinden, wobei der Bau zwischen Speicher West und Eine Weg für Radfahrer und Fußgänger zwischen Bahnstrecke Mitte durchquert wird. Die Bushaltestelle an der Ahrensburger und Recycling-Hof kann die Verbindung zwischen Gebiet und Straße wäre schneller zu erreichen. Parallel dazu besteht weiter Bahnhof verringern. Dieser kann im Rahmen der derzeitigen der Weg entlang der Rahlau. Umbaumaßnahmen geschaffen werden. In diesem Zusammen- hang sollen auch die Grünstrukturen entlang der Bahnstrecke Im Rahmen der Freiraumvernetzung (SteB 1996: 95) soll die klei- aufgenommen und weiterentwickelt werden. So wird eine

21 Rahmenplan

Wegeverbindung geschaffen, die nicht nur Distanzen verkürzt, sondern auch gestalterischen und ökologischen Wert hat. Zusätzliche Maßnamen für den MIV sind nicht notwendig, das vorhandene Straßennetz ist als ausreichend tragfähig.

2.3 Strukturkonzept - Varianten

Bei der Entwicklung des Strukturkonzeptes wurden insbesonde- re die derzeitigen Eigentumsverhältnisse und Nutzungen berük- ksichtigt. Die Aufteilung in zeitliche und räumliche Abschnitte ermöglicht die Entwicklung und Vermarktung von Teilflächen (kleinteiliges Flächenrecycling). Die vorhandene erhaltenswerte Bausubstanz wird als Potenzial begriffen und in das Konzept eingearbeitet. Auch werden Teile der bestehenden Erschließung (Straßen und Gleise) sowie Grünbereiche aufgenommen. Die bisher geringe Bebauungsdichte soll erhöht werden.

Drei Entwicklungsstufen Die ersten Entwicklungsschritte werden auf dem Bundeswehrgelände stattfinden. Hier werden die Bodenspeicher West, Mitte und Ost sowie der Verwaltungsbau erhalten. Für diese müssen neue Nutzungen gefunden werden. Bei den Speichern müssen erforderliche Umbauten, Abbildung 19: Variante 1 o.M. um flexible Büros in unterschiedlichen Größen, Lager- und Veranstaltungsräume oder auch Variante 1: Werkstätten zu schaffen, mit dem Denkmalamt abgestimmt wer- Als erste Stufe erfolgt die Entwicklung des ehem. den. Bundeswehrgeländes. Diese erste Entwicklungsstufe stellt die Keimzelle des neuen Die Speicher West, Mitte und Ost sowie der Verwaltungsbau Dienstleistungs- und Gewerbeparks dar. Hier wird die werden neuen Nutzungen zugeführt. Die Nutzungen des THW Entwicklungsgesellschaft vor Ort ansässig. und der GFL bleiben bei dieser Variante zunächst erhalten.

22 Rahmenplan

Ein Gründerzentrum kann helfen, erste Unternehmen an den Standort zu holen. Diesen werden in den Speicherbauten Flächen zur Verfügung gestellt. Wichtig ist die Zusammenarbeit mit Institutionen und privaten Unternehmen. In Zusammenarbeit mit Studio Hamburg könnten z.B. eine Ausbildungsstätte im Bereich Medien geschaffen werden. Denkbare Nutzungen ist auch ein Handwerker-Hof.

Struktur Die Speicherbauten sind weithin sichtbar und haben eine Signalwirkung für das Gebiet. Zunächst sollen die Gebäude auf dem Bundeswehr- grundstück saniert werden. Der fast 140 m lange Riegel bestehend aus Speicher West,Zwischenbau und Mitte bildet das zentrale und dominierende Element. Die repräsentative Wirkung wird durch eine Achse, die von der Straße aus auf den Mittel- bau zuführt, betont. Neue Bauflächen bieten sich 1) zwischen Speichern und der Straße Rahlau und 2) östlich im Bereich der Raufutterhalle an.

1) Um die Wirkung der Speicherbauten zu bewahren, sollen in diesem Bereich Gebäude mit max. 2 Vollgeschossen / einer Höhe von ca. 6 m entstehen. Diese orientieren Abbildung 20: Variante II o.M. sich damit auch an dem bestehen- Variante II: den Verwaltungsbau. Auf den Flächen des THW und der GFL findet die weitere Entwicklung statt. Das Erschließungsnetz wird vervollständigt. 2) In diesem Bereich können Büros, Studios, Labore, Der Schwerpunkt liegt in dieser Variante - je nach Bedarf - auf Werkstätten und kleinere Gewerbeeinheiten entstehen, einer Erweiterung für Gewerbe. Die Speicher Nord werden die in den Bestandsbauten keinen Platz finden oder die nur bei Bedarf erhalten. Die Erschließung für LKW verläuft dortigen Nutzungen ergänzen. Die Baufelder ( ~ 3000 qm, nördlich der erhaltenen Speicher.

23 Rahmenplan

Abb. 22) werden in ein kleinteiliges Raster unterteilt, um verschiedensten Wünschen gerecht zu werden. Es bietet Platz für mehrere Betriebe, damit ein kleinteiliger Unternehmens-Mix entstehten kann. Hier können sich größere Betriebe ansiedeln, der Schwerpunkt liegt dabei stärker in gewerblicher Nutzung.

Varianten Bei der Entwicklung der Varianten mussten die folgenden Bindungen berücksichtigt werden: „ die derzeitigen Nutzungen und Eigentumsverhältnisse, „ die Lage der denkmalwerten Speicherbauten, „ das vorhandene Erschließungsnetz, „ Vorgaben durch andere Planungen und Programme sowie „ die eingeschränkte Nutzbarkeit.

Die Variante 1 baut auf den derzeitigen Nut- zungen und Eigentumsverhältnissen auf. Eine Entwicklung findet statt, während THW und GFL weiter bestehen. Neben den Eigentumsverhältnissen wird auch die zeitliche Perspektive der Entwicklung berücksich- tigt. Nach einer bestimmten Laufzeit muss das Entwicklungskonzept überprüft werden, ob es noch den Anforderungen der Nachfrager ent- Abbildung 21: Variante III o.M. spricht. So sieht Variante 2 eine verstärkte Nutzung durch Gewerbe vor, wobei auch die Variante III: Speicher Nord überplant werden, Variante 3 geht Im Unterschied zur Variante II liegt der Schwerpunkt auf von einer stärkeren Nachfrage nach Büroflächen aus, die teil- Ausweitung der Flächen für Büros/Dienstleistungen. Die weise auch im Bestand verwirklicht werden kann. Umfahrung für LKW verläuft entlang der Bahn, die mittlere Achse wird verstärkt begrünt. Ausbau des Weges nach Norden mit Bahnquerung.

24 Rahmenplan 2.4 Identität und Adressbildung

Um die Entwicklungsfläche als Einheit begreifbar zu machen, erfolgt die Erschließung der einzelnen Baufelder nicht direkt von der Straße Rahlau aus, sondern über Straßen innerhalb des Gebietes. Durch den Erhalt des Zaunes und die Schaffung von Grünbereichen entlang der Straßen wird ein Campus Charakter geschaffen. Die Wahrnehmbarkeit als Einheit stärkt die Identität und Adress- bildung.

Es geht nicht um die Vermarktung einzelner Grundstücke entlang der Straße Rahlau, sondern um Flächen innerhalb des zu schaf- fenden Dienstleistungs- und Gewerbeparks an der Rahlau. Das Strukturkonzept beinhaltet ein grünes Grundgerüst, in das Erschließung und Baufelder eingebettet werden. Dieses sorgt für ein attraktives, hochwertiges Umfeld. Eine ange- messene Architektur soll Voraussetzung zum Zugang zum Standort sein. Entsprechende Gestaltungsvorschläge können Informationen für interessierte Unternehmen lie- fern. Diese architektonische und ökologischen Ziele werden als weiche Standortfaktoren gewer- tet.

2.5 Grünes Grundgerüst Abbildung 22: Flächengrößen o.M.

Das Grundgerüst nimmt die vorhandenen Grünstrukturen auf: eine Art "urbaner Garten" gestaltet: Straßenbegleitend werden Im Süd-Westen auf der ehem. Gleisharfe, entlang der Bahnlinie Hecken gepflanzt, in regelmäßigen Abständen entstehen und am Ufer der Rahlau im Nord-Osten. Neben der Baumdächer aus einzelnen Baumgruppen.Teile der ehem. Gleise Grünverbindung wird die Achse zwischen den Speichern Nord bleiben als geschichtliche Spuren in Straßen und Grünflächen und Süd stark begrünt. Dieser verkehrsberuhigte Bereich wird als erhalten.

25 Rahmenplan

Entlang der Erschließungsstraßen entstehen zwischen den einen Anschluss an die Güterbahn benötigen, sollte doch die Verkehrsflächen und den Baufeldern und entlang der Grund- Option dafür offengehalten werden. Ein Bahnanschluss ist ein stücksgrenzen bepflanzte Grünstreifen, die das Gelände struktu- wichtiger Standortfaktor für Gewerbebetriebe. So sieht das rieren. Strukturkonzept in seinem Grundgerüst vor, Flächen für mögli- che Gleise von Bebauung freizuhalten. Diese werden zunächst als einfache Grünbereiche (Rasenflächen) angelegt. 2.6 Erschließungsnetz, Gleisanschluss, Freileitung Hochspannungsfreileitung Neben der Hauptachse führen drei Zufahrten auf das Gebiet. Die Das Bundesimmissionsschutzgesetz, insbesondere die 26. Haupterschließung (auch für LKW) verläuft als Schleife entlang BImSchV - Verordnung über elektromagnetische Felder vom 16. der Bahn und der Straße Rahlau. Die parallel dazu verlaufenden Dezember 1996, regelt den Schutz des Menschen vor schäd- beiden übrigen Achsen werden als verkehrsberuhigte Bereiche lichen Umwelteinflüssen. Entsprechend benötigt die 110-kV- ausgebildet. Hochspannungsfreleitung beidseitig der Achse einen Schutz- Trotz zahlreicher Stellplätze im Straßenraum, wird eine abstand von 24 m. Im Einzelfall ist nach einer Überprüfung durch Umnutzung der Speicherbauten in Büroflächen zu einem vielfa- den jeweiligen Betreiber eine Unterbauung jedoch möglich. Eine chen Stellplatzbedarf führen. Dieser kann nur in Parkgaragen entsprechende Bebauung kann jedoch nicht für Nutzungen für untergebracht werden einen dauerhaften Aufenthalt ausgelegt werden. Leitungsmasten sind innerhalb des Plangebietes nicht vorhanden, sodass keine Gleisanschluss Anfahrtswege für die Wartung freigehalten werden müssten. Auch wenn nicht abzusehen Auch diese Schutzzone entlang der Hochspannungsfreileitung fin- ist, ob zukünftige Nutzer det Eingang in das strukturelle Grundgerüst. Als Nutzung sind hier z.B. Stellplätzflächen/ Parkgaragen möglich.

2.7 Verwaltungsbau II (ehem. Wohnhaus)

Die derzeitige Wohnnutzung soll aufge- geben werden, damit sich in Zukunft hieraus keine etwaigen Schutzansprüche gegenüber dem Gewerbegebiet ergeben können. Das Gebäude soll erhalten blei- ben und einer andern Nutzung zuge- Abbildung 23: Erschließungsnetz o.M. führt werden. Zur Ergänzung der Abbildung 24: Verwaltungsbau II

26 Rahmenplan

Dienstleistungs- und Gewerbenutzungen kann an dieser Stelle Für nach dem 14. Juli 2000 freigegebene, ehemals militärisch ein Gastronomiebetrieb (Catering) entstehen. Nicht nur das genutzten Flächen, gibt es keine direkten Verbilligungsmög- Planungsgebiet, sondern auch das Umfeld wie der benachbarte lichkeiten mehr. Damit sind die Kommunen heute deutlich Städtische Recycling Hof können versorgt werden. In Zusam- schlechter gestellt, als die in der Vergangenheit vom Truppen- menarbeit mit dem Arbeitsamt können beispielsweise abzug betroffenen Gemeinden. Arbeitslose beschäftigt und qualifiziert werden. Die bereits Die einzig verbliebene Ausnahme ist die Beteiligung des Bundes bestehenden Grünstrukturen und Bäume werden erhalten. an den Kosten für Erschließungs- und Entwicklungsmaßnahmen, sowie Altlastenuntersuchungen und -beseitigungen. Diese Mittel müssen aber durch die Einnahmen aus der Ver- 2.8 Umnutzung von Kasernen äußerung der jeweiligen Liegenschaft gedeckt sein und der Bund ist rechtlich nicht zu Zahlungen verpflichtet. Wenn die Untersuchung des Bundesamtes für Bauwesen und Kommunen ihren Verhandlungsspielraum voll ausnutzen, können Raumordnung zur Nachnutzung von Kasernen sie bis zu 90% der Sanierungskosten erstattet bekommen. Als Nachnutzung dominieren bisher öffentliche Einrichtungen Dennoch werden die Kommunen heute deutlich weniger unter- (Behörden, Hochschulen,Wohnraum für Studenten und öffentlich stützt als früher (BICC 2003). rechtliche Unterbringungszwecke, Kreis- und Kommunal- Im Verfahren zur Entwicklung des Gebietes ist zu klären, ob und einrichtungen (in den Neuen Ländern). Ein Umbau zu Familien- wie Landesmittel zu akquirieren sind. Hier sei auf das gemeinsa- Wohnungen ist oft im Gespräch, aber selten realisiert. Geschoss- me Förderprogramm des Landes Nordrhein-Westfalens und der bauten (Unterkunfts- und Stabsgebäude) stehen stets im Mittel- Europäischen Gemeinschaft KONVER II hingewiesen. punkt des Interesses. Eine zivile Nutzung erfordert mindestens die Neuanlage des Elektro- und Kommunikationsnetzes, eine Beispiele zur Umnutzung Anpassung des Sanitärbereichs, die Herstellung eines Gebäude- Am Ende dieses Kapitels werden noch noch kurz Beispiele abschlusses und Brandschutzmaßnahmen. erfolgreicher Umnutzung beschrieben. Der weitere Aufwand wird wesentlich durch die Zahl der Nutzer (kleine, abgeschlossene Einheiten, Dezentralisierung der Haustechnik) und durch den Erhaltungszustand geprägt (solide Auermühle in Bonn (Abb. 25) Substanz, aber breite Streuung im Zustand) (BBR 2003). Ein denkmalgeschützter Getreidesilo mit Nebengebäuden wurde zu einem Bürogebäude umgenutzt. Ein wesentliches Problem war die Öffnung der Fassaden. “Der denkmalgeschützte Bestand und Fördermittel für Konversionsflächen der Neueingriff sollten gleichrangigzu einer kohärenten architek- Neben Fördermitteln aus dem Denkmalschutz können auch tonischen Gesamtform führen. Die oft praktizierte Methode des Mittel für die Umnutzung ehemaliger militärischer Liegenschaften ‘ablesbaren’ Eingriffs wurde hier bewusst nicht angewandt.” eingesetzt werden. (Wüstenrot Stiftung 1999: 21)

27 Rahmenplan

Bei dem Umbau und der Neunutzung der denkmalwerten Bodenspeicher kann ähnlich verfahren werden.

Abbildung 25: Auermühle, Bonn

Elbspeicher in Hamburg (Abb. 26) Ein ehem. Speicher im Hmburger Hafen wird zur Niederlassung von Greenpeace Hamburg umgebaut. Dabei bilden die historischen Struktu- ren und die Erweiterung eine Einheit. Hervorgehoben wird der sensible Umgang mit der Fassade und der Strukturen des Speichers. Abbildung 26: Elbspeicher, Hamburg

Küppersmühle in Duisburg (Abb. 27) Das ehem. Mühlen und Speicher- gebäude am Duisburger Hafen wurde zu einem Museum mit Büro- und Gastronomienutzungen umgebaut. Eine sensible bauliche Ergänzung ist das Treppenhaus (rechts im Bild). Abbildung 27: Küppersmühle, Duisburg

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6WlGWHEDXOLFKHV(QWZLFNOXQJVNRQ]HSW 0 ,,,,,,,9 '6*.)OXUNDUWH 6WUD‰HQTXHUVFKQLWW$ '6*.hEHUVLFKWVSODQ Gestaltungsplan 3. Gestaltungsplan kann durch Aufstauen des Baches oder durch ein naturnah gestal- tetes Regenrückhaltebecken geschaffen werden. Diese Der Gestaltungsplan zeigt eine mögliche Entwicklung des Grünfläche ist ein weiterer Trittstein im Rahmen der Freiraum- Geländes entsprechend der 3. Strukturvariante. vernetzung (2. Grüner Ring).

Deutlich ist das Grüne Grundgerüst zu erkennen. Der Eingang von der Straße Richtung Bodenspeicher West und Die von Süd-West nach Nord-Ost zwischen den Speichern Nord Mitte wird als repräsentative Achse ausgebaut. Der Zwischenbau und Süd verlaufende Achse ist stark durchgrünt. Dieser ver- wird zum Empfangsgebäude. Hier sind architektonische Lösungen kehrsberuhigte Bereich wird als eine Art "urbaner Garten" herbeizuführen, die auch eine Durchgehung des Gebäudes nach gestaltet: Straßenbegleitend werden Hecken gepflanzt, in regel- Norden ermöglichen. mäßigen Abständen entstehen Baumdächer aus einzelnen Da hier der Eingangsbereich ca. 1 m über Bodenniveau liegt, Baumgruppen. könnten vor den Bauten Stellplätze als Sockelgeschoss ausgebil- Teile der ehem. Gleise, Signale und Lampen bleiben als det werden. geschichtliche Spuren in Straßen und Grünflächen erhal- ten. Weitere Gestaltungselemente entlang der Achse sind der Als Beispiel für die Erschließung ist ein Straßenquerschnitt der ehem. Lokschuppen und das Wärterhaus, die als Umfahrung für LKW dargestellt. Neben der ausreichend dimen- Aufenthaltsbereiche und Unterstände genutzt werden können. sionierten Fahrspur von 5,5 m wechseln sich straßenbegleitend Entlang der Erschließungsstraßen entstehen zwischen den Ver- Stellplätze und Grünbereiche ab. Der Radverkehr findet auf der kehrsflächen und den Baufeldern und entlang der Grundstücks- Fahrbahn statt. grenzen bepflanzte Grünstreifen, die das Gelände zusätzlich Wege für Fußgänger und Radfahrer führen vom Plangebiet durchgrünen. Innerhalb dieser Flächen kann auch eine Ableitung Richtung Osten zum Zentrum Tonndorf/S-Bahn-Haltepunkt des Niederschlagswassers in Mulden erfolgen. Tonndorf, nach Norden zur Ahrensburger Straße, nach Westen Im östlichsten Teil des Gebietes wird der Lauf der Rahlau umge- zur Jennfelder Straße und nach Süden zum Jennfelder Moor. staltet und in einen kleinen Park eingebettet. Eine Wasserfläche

Abbildung 28: Spuren der Vergangenheit Abbildung 29: Straßenquerschnitt o.M.

30 Gestaltungsplan

Abbildung 30 + 31: 3D-Ansicht des Gestaltungsentwurfes (abends) o.M.

31 Gestaltungsplan

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6WlGWHEDXOLFKHV (QWZLFNOXQJVNRQ]HSW (UKDOWXQJ , ,, ,,, ,9 '6*. )OXUNDUWH  '6*. hEHUVLFKWVSODQ %lXPH Bebauungsplanentwurf Entwurfsbegründung zum Bebauungsplan noch das Technische Hilfswerk (THW) im Süd-Westen der “Dienstleistungs- und Gewerbepark Fläche sowie die Gesellschaft für Lagereibetrieb (GFL) im an der Rahlau/ Hamburg Tonndorf” Norden als Nutzer und Eigentümer. Im Wesentlichen wird die Umgebung durch gewerbliche 1. Vorbemerkung Nutzungen geprägt, südlich entlang der Bahn erstreckt sich ein Gewerbeband vom Zentrum Tonndorf aus nach Westen bis zum Die Freie und Hansestadt Stadt Hamburg, Bezirksamt Wandsbek ehem. Güterbahnhof Wandsbek. Nördlich der Bahn liegen beabsichtigt, den Bebauungsplan "Dienstleistungs- und gemischt genutzte Bauflächen. Gewerbepark an der Rahlau, Hamburg-Tonndorf" aufzustellen. Ziel ist es, das Bundeswehrgelände der ehem. Kleiderkammer an Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes der Rahlau einer neuen Nutzung zu zuführen. Ferner ist die Das Plangebiet wird wie folgt abgegrenzt: Fläche in dem Programm "Wachsende Stadt" in der 2.Tranche als Im Norden durch die Bahnflächen, Standort zur Gewerbeentwicklung vorgesehen. im Osten durch den Wasserlauf der Rahlau, im Süden durch die Straße Rahlau und Lage und derzeitige Nutzung des Plangebiets im Westen durch das Grundstück der Firma Dolmar. Das Gebiet des Bebauungsplanes liegt im Nord-Osten der Stadt Der Geltungsbereich umfasst die Flurstücke 3125, 3126, 1544 Hamburg im Stadtteil Tonndorf des Bezirkes Wandsbek, unmittel- und 32-ohne Bezeichnung. bar südlich an die Bahnstrecke Hamburg - Lübeck angrenzend. Im Norden grenzt das Plangebiet direkt an die Bahnlinie Hamburg- Lübeck, im Osten an den Recycling-Hof / Betrieb für Stadtentwässerung und Straßenbau (Bebauungsplan Nr. 27). Südlich wird die Fläche von der Straße Rahlau begrenzt, im Westen durch das Betriebsgrundstück der Firma Dolmar.

Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 9 ha und erstreckt sich von Südwesten nach Nordosten. Die max. Ausdehnung (West- Ost) beträgt 600 m in der Länge und 160 in der Tiefe.

Die Entfernung zur Innenstadt und zum Hauptbahnhof beträgt ca. 7,5 km, zum Zentrum Tonndorf ca.1 km.

Das Plangebiet umfasst das gesamte ehemals militärisch genutzte Gelände der Kleiderkammer. Neben der Bundeswehr gibt es Abbildung 1: Übersichtsplan o.M.

34 Bebauungsplanentwurf

und Stapelfeld (A 1 Richtung Lübeck/Bremen/Hannover). 2. Planungsvorgaben Tonndorf und auch das Plangebiet sind durch ein dichtes Netz über- und untergeordneter Straßen gut erschlossen. Einordnung im Raum Hamburg Der Stadtbezirk Wandsbek ist mit 400.000 Einwohnern der Bahn bevölkerungsreichste Bezirk in Hamburg und hat eine Fläche von Die Bahnstrecke Hamburg Hauptbahnhof - Ahrensburg - Lübeck 14754,5 ha. Er liegt nordöstlich der Innenstadt. schließt Tonndorf an das regionale Schienennetz an. Auf der Die Siedlungsteile sind in große, zusammenhängende Strecke verkehren neben Güterzügen die S-Bahnlinie 4 (zwischen Grünbereiche eingebettet, z.B. Alstergrünzug, Wandse-Grünzug, Hamburg Hauptbahnhof und Ahrensburg) sowie Regionalzüge Berner Au und Hummelsbütteler Feldmark. Insgesamt sind etwa zwischen Hamburg und Lübeck. Zur Zeit befindet sich die 40 % des Bezirksgebiets Frei-, Grün- und landwirtschaftliche Strecke im Umbau. Ziel ist es, bis zum Jahr 2006 die Strecke zu Flächen. elektrifizieren und den Takt der verkehrenden Personenzüge zu Räumlich wird Wandsbek durch die drei Bandstrukturen erhöhen. Im Bereich Tonndorf werden durch die Baumaßnahmen Gewässerlauf der Wandse mit ihren Grünbereichen ("Wandse- die beschrankten Bahnübergänge Sonnenweg, Tonndorfer Grünzug"), die Bahnstrecke Hamburg - Lübeck und Bundestrasse Hauptstraße und Dammwiesenstraße durch Unterführungen 75 (B 75) geprägt. Diese Achse erstreckt sich von der Hamburger ersetzt. Innenstadt aus Richtung Nordosten. Der Haltepunkt Wandsbek-Ost liegt in ca. 1 km Entfernung vom Plangebiet. In südwestlicher Richtung wird ein neuer Haltepunkt Tonndorf am Holstenhofweg eingerichtet. Der Stadtteil Tonndorf liegt im Kernbereich des Bezirkes und Der beschrankte Fußgängerüberweg an der Dammwiesenstraße durch die drei o.g. Achsen geprägt. Als große Grünflächen mit soll 100 m weiter östlich durch eine Unterführung für Fuß- und Naherholungsfunktion in der Umgebung des Plangebietes sind Radverkehr ersetzt werden. insbesondere das südlich gelegene Jenfelder Moor und der nörd- Der Güterbahnanschluss des Geländes ist nicht mehr in Betrieb. lich gelegene Tonndorfer Friedhof mit Anschluss an den Wandse- Entlang der Ahrensburger Straße/Tonndorfer Hauptstraße und Grünzug zu nennen. der Kuehnstraße verkehren mehrere Buslinien.

Anbindung 2.1 Planerische Rahmenbedingungen Die überörtliche Anbindung des Stadtteils erfolgt über die Vorbereitende Bauleitplanung Bundesstrassen 75 (Hamburger Innenstadt und Lübeck) und 435. Durch diese und weitere übergeordnete Straßen wie die Flächennutzungsplan Jenfelder Allee mit Verlauf in Nord-Süd Richtung erfolgt eine Im aktuellen Flächennutzungsplan von 1997 ist das Plangebiet als Anbindung an das Autobahnnetz über die Anschlussstellen gewerbliche Baufläche dargestellt. Der Bereich der Rahlau wird Hamburg-Jenfeld (A 24 Richtung Autobahnkreuz Hamburg-Ost) als Grünfläche dargestellt, der östlich angrenzende Städtische

35 Bebauungsplanentwurf

Betrieb als Fläche für Versorgungsanlagen, für die Gewerbe- und Hafenflächen" dargestellt. Als Ziele und Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung sowie für Maßnahmen werden genannt: Ablagerungen mit der Zweckbestimmung Abwasser und Abfall (§ - Verbesserung des geringen Grünflächenanteils und 5 Abs. 2 Nr. und Abs. 4). Des weiteren ist eine Gleisharfe darge- der Biotopausstattung sowie Entwicklung von Biotopen stellt. zur Verbindung/Vernetzung - Erhaltung, Pflege, und Entwicklung aller naturnahen Nachrichtliche Übernahmen oder spontanen Biotopelemente Im Beiblatt zum Flächennutzungsplan ist eine das Gebiet kreu- - Naturnahe Gestaltung und Pflege der Grünflächen zende Stromleitung dargestellt. durch geeignete Maßnahmen wie arten- und strukturreiche Pflanzungen, keine Anwendung Landschaftsprogramm von Pflanzenschutzmitteln,Verringerung des Einsatzes Im Landschaftsprogramm (1997) ist für den Bereich des von Düngemitteln sowie Verringerung der Intensität der Bebauungsplanes die Milieuübergreifende Funktion "Entwick- Mahd lungsbereich Naturhaushalt" dargestellt. - Umbau oder Rückbau von verdichteten oder versiegelten Flächen zur Schaffung von Flächen für die Biotopentwicklung Freiraumverbundsystem als Teil des Landschaftsprogramms - Rückhaltung des Regenwassers von Dächern sowie von Das Freiraumverbundsystem beschreibt die wesentlichen anderen geeigneten Flächen für die Biotopentwicklung Entwicklungsziele der Stadt-Landschaft Hamburgs: - Sanierung belasteter Flächen - Die Erhöhung des Freizeitwertes der Stadt - Dach- und Fassadenbegrünung - Die Versorgung der Bevölkerung mit vielfältigen Freiräumen - Förderung ruderaler Vegetation für die Erholung - Förderung einheimischer Pflanzenarten - Die Förderung des Biotopverbundes für eine artenreiche Flora und Fauna Verbindliche Bauleitplanung - Die Verbesserung der klimatischen und Für das Plangebiet und die westlich angrenzenden Flächen sieht lufthygienischen Bedingungen der Baustufenplan von 1955 als Nutzung "Industriegebiet" vor. - Der Erhalt der naturräumlichen Gliederung und Im Osten schließt der Bebauungsplan Nr. 27 aus dem Jahr 2002 des unverwechselbaren Stadt- und Landschaftsbildes an. Er sieht u.a. eine Sonderbaufläche für den Recycling-Hof und den Betrieb für Stadtentwässerung und Straßenbau vor. Südlich Der Gewässerlauf der Rahlau und seine direkte Umgebung sind der Straße Rahlau liegt der Geltungsbereich der Bebauungspläne Bestandteil des "2. Grünen Ringes". Tonndorf 17/ Jenfeld 15 (1975). Für das Gebiet wird ein Gewerbegebiet (GE) mit einer max. Artenschutzprogramm als Teil des Landschaftsprogramms Geschossigkeit von IV,einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 und Die Fläche wird als Biotopentwicklungsraum "14 a Industrie-, einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,2 festgesetzt.

36 Bebauungsplanentwurf

Im nördlich der Bahnstrecke gelegenen Bebauungsplan Tonndorf Wohnungsbau und für Gewerbeansiedlungen zu entwickeln Nr. 9 (1971) sind Wohn- und Gewerbenutzungen festgesetzt. (FHH 2003: 1). Durch diese 2. Tranche wird das Gewerbeflächenangebot der 1.Tranche auf insg. 265 ha erhöht. 3. Anlass und Erfordernis zur Planaufstellung Die Auswahl der Flächen erfolgte in enger Abstimmung mit den Bezirken. Im Vordergrund standen der verträgliche Umgang mit Am 26. Juni 2002 hat der Hamburger Senat das Leitbild den wertvollen Freiflächenpotenzialen der Stadt und das Ziel, für "Metropole Hamburg - Wachsende Stadt" mit dem Ziel verab- freiwerdende Konversionsflächen zügige Nachnutzung zu errei- schiedet, "Hamburg durch einen Entwicklungsschub wieder zu chen. einer wachsenden und pulsierenden Metropole mit internationa- Hinsichtlich der gewerblichen Bauflächen umfasst der Beschluss ler Ausstrahlung zu entwickeln".(FHH 2002: 4) des Senats zehn Flächen mit einem Flächenumfang von rund 100 Um im internationalen Wettbewerb der Städte und Regionen ha. Eine dieser Flächen ist das entsprechende Plangebiet an der Schritt zu halten, werden überdurchschnittliches Wirtschafts- Rahlau im Stadtbezirk Wandsbek. wachstum und eine Zunahme der Einwohner gefordert. Mit Hilfe gezielter Strategien soll Wachstum i.S. einer nachhaltigen Die zur Umsetzung vorgeschlagenen Wohnbau- und Entwicklung erreicht werden. Gewerbeflächen wurden im nächsten Arbeitsschritt inhaltlich weiter aufbereitet. Dazu gehörten u.a. die Klärung der genauen Zentrale Zielsetzungen sind: Flächenabgrenzungen, der Umfang der äußeren Erschließung, - Steigerung der Einwohnerzahl, Fragen des Natur- und Landschaftsschutzes oder die Aufstellung - Förderung des Wirtschafts- und Beschäftigungswachstums, neuer städtebaulicher und gewerblicher Nutzungskonzepte. Die - Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur, gute Anbindung an das überörtliche Straßennetz und der vor- - Erhöhung der Verfügbarkeit von Wohnbau- und handene Bahnanschluss sind ein wichtiges Potenzial für die Gewerbeflächen, Entwicklung der Fläche an der Rahlau. Nach der Erarbeitung - Familienförderung sowie die eines Städtebaulichen Nutzungskonzeptes wird mit dem - Steigerung der internationale Attraktivität und Bebauungsplan nun die planungsrechtliche Grundlage für eine Bekanntheit Hamburgs. zukünftige Entwicklung geschaffen.

Neben der vermehrten Bereitstellung von Flächen für Wohnen Nach Aufgabe der Fläche durch die Bundeswehr und Übernahme und Gewerbe soll gleichzeitig der prägende Charakter als "grüne durch die Freie und Hansestadt Hamburg soll in diesem Bereich Metropole" bewahrt werden. Im Rahmen der Wachstums- ein "Dienstleistungs- und Gewerbepark" entstehen. Diese strategie ist insofern die Entwicklung der Landschafts- und Flächenentwicklung soll das vorhandene Gewerbeband zwischen Freiraumqualitäten mit einzubeziehen. dem ehem. Güterbahnhof Wandsbek und dem Zentrum Tonndorf durch neue Nutzungen ergänzen und stärken. Am 22. Mai 2003 hat der Senat beschlossen, weitere Flächen für

37 Bebauungsplanentwurf

Die bestehenden denkmalgeschützten Bodenspeicher werden Zentrumsbereich entgegengewirkt werden kann. erhalten und werden als Gesamtanlage dem Denkmalschutz Insbesondere soll die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben ver- unterstellt (§9 Abs. 6 und § 173 Abs. 1 BauGB). mieden werden. Durch die Festsetzung eines Gewerbegebietes gem. § 8 BauNVO wird die Ansiedlung von großflächigen 4. Erläuterung der Festsetzungen Einzelhandelsbetrieben im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO verhindert. Um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten, wird der Bebauungsplan "Dienstleistungs- und Gewerbepark an Es ist erklärtes Ziel der Freien und Hansestadt Hamburg, den der Rahlau" aufgestellt. Zur Erhaltung einer möglichst großen Nahversorgungsbereich im Zentrum Tonndorf in seiner Funktion Flexibilität wird jedoch nur das Unabdingbare festgesetzt. Die zu erhalten und weiterzuentwickeln. Damit der Schutz des Nähe zur Wohnbebauung im Norden erfordert aus Gründen des Versorgungsbereiches Tonndorf gewährleistet bleibt, enthält der Immissionsschutzes jedoch Nutzungsbeschränkungen. Bebauungsplan die textliche Festsetzung, dass im gesamten Für den Bereich des Gewerbegebietes werden die überbaubaren Bebauungsplangebiet Einzelhandelsbetriebe mit ortskernbedeut- Flächen durch Baufelder bestimmt, welche die Art der baulichen samen Sortimenten gemäß des Einzelhandelserlasses des Landes Nutzung sowie die Baugrenzen angeben. NW vom 20. Juni 1996 (MBl. NW 1996: 992) Teil A und Teil B aus- geschlossen sind: Art der baulichen Nutzung Für den Bereich wird als bauliche Nutzung ein Gewerbegebiet Ausschluss von Sortimenten gemäß Einzelhandelserlass NW v. (GE) nach § 8 BauNVO festgesetzt. Aufgrund der 26. Juni 1996 Nutzungsbeschränkung sind nur nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe zulässig. Teil A: Zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente

Die Flächen im südöstlichen, im nordwestlichen Teil des Anhaltspunkte für die Zentrenrelevanz von Plangebietes sowie die Fläche entlang der Bahn werden als Einzelhandelssortimenten ergeben sich aus dem vorhandenen Öffentliche Grünflächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 ausgewiesen. Angebotsbestand in den gewachsenen Zentren in Verbindung Entlang des Verlaufes der Rahlau wird eine Fläche für Maßnahmen mit städtebaulichen Kriterien zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und (Anmerkung d.Verf.: Ein Ausschluss von Sortimenten ist den örtlichen Landschaft (§9 Abs. 1 Nr. 20). Gegebenheiten anzupassen. Eine Untersuchung des Zentrensortiments kann im Rahmen dieser Hausarbeit nicht geleistet werden.) Da sich das Plangebiet abseits des Nahversorgungszentrums Als zentrenrelevante Sortimentsgruppen gelten: "Tonndorf" (D-Zentrum Nr. 5.27) befindet, empfiehlt es sich aus Bücher, Zeitschriften, Papier, Schreibwaren, Büroorganisation städtebaulichen Gründen, den Bebauungsplan so zu reglementie- Kunst / Antiquitäten ren, dass auf Dauer nachteiligen Strukturveränderungen im Baby- und Kinderartikel

38 Bebauungsplanentwurf

Bekleidung, Lederwaren, Schuhe Unterhaltungselektronik / Computer, Elektrohaushaltswaren Nicht zulässig sind: Foto / Optik - Spiel- und Automatenhallen sowie Spielkasinos, Einrichtungszubehör (ohne Möbel), - Nachtlokale jeglicher Art, Haus- und Heimtextilien, Bastelartikel, Kunstgewerbe - Discotheken, Musikalienhandel - Vorführräume und Geschäftsräume, deren Zweck Uhren, SchmuckSpielwaren, Sportartikel auf Darstellungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet sind. Nahversorgungs- (ggf. auch zentren-)relevante Sortimentgruppen: Bei einer Ansiedlung solcher Betriebe im zentralen Versorgungs- Lebensmittel, GetränkeDrogerie, Kosmetik, Haushaltswaren bereich würde die Nutzungskonkurrenz von Vergnügungsstätten mit dem Einzelhandel die Nutzungsvielfalt und -qualität des Teil B:In der Regel zentrenrelevante Sortimente: Zentrums gefährden und zu entsprechenden Verdrängungs- Teppiche (ohne Teppichboden) effekten führen. Blumen Campingartikel Tankstellen werden im Plangebiet ausgeschlossen. Sie entspre- Fahrräder und Zubehör, Mofas chen nicht der Städtebaulichen Zielvorstellung der Freien und Tiere und Tiernahrung, Zooartikel Hansestadt Hamburg zur Entwicklung eines Dienstleistungs- und Gewerbeparks. Mit dem Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit ortskernbe- deutsamen Sortimenten gemäß des Einzelhandelserlasses Teil A Ausnahmsweise Zulässigkeit von Betrieben (§ 1 Abs. 9 BauNVO) und Teil B vom 26.06.1996 ist gleichzeitig gewährleistet, dass Ausnahmsweise werden Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe mit nicht zentrumsschädlichen Sortimenten die Betriebe des Beherbergungswesens zugelassen. Mit dieser Möglichkeit haben, die in ihren Standortanforderungen eher dem Festsetzung wird es ermöglicht, bestehende Gebäude entspre- gewerblichen Bereich zuzuordnenden Bedürfnisse zu erfüllen. chend dem Entwicklungskonzept einer neuen gastronomischen Bestehende Betriebe haben Bestandsschutz. Sitzung zuzuführen.

Die Ansiedlung von Vergnügungsstätten an Stelle von Maß der baulichen Nutzung Gewerbebetrieben entspricht nicht den städtebaulichen Die im Bebauungsplan festgesetzten Maße der baulichen Nutzung Zielvorstellungen der Stadt. Um einem "Umkippen" des nach § 16 BauNVO leiten sich unter Berücksichtigung der Gebietscharakters des Gebietes entgegenzuwirken, werden Baugebietsausweisung und der örtlichen Gegebenheiten aus § 17 gemäß §1 Abs. 6 und 9 BauNVO weitere Nutzungs- BauNVO ab. Ergänzend wurde die Höhe der baulichen Anlagen beschränkungen festgesetzt. begrenzt (§ 18 BauNVO). Bezugspunkt zur Festsetzung der Höhe

39 Bebauungsplanentwurf

Verkehrsflächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB wurden die Empfehlungen für die Anlage von Erschließungsstraßen EAE 85/95 zugrunde gelegt. Im Bebauungsplan sind die öffentlichen Verkehrsflächen nur in ihren äußeren Abgrenzungen dargestellt. Die Erschließung erfolgt von der Straße Rahlau aus.

Landschaftspflegerische Festsetzungen ist das Straßenniveau (Gebäudehöhe über Fahrbahnmitte). Den Zielen des Landschaftsprogramms entsprechend sieht der (Anmerkung d.Verf.: Diese Festsetzung erfordert i.d.R. Höhenangaben in der zeich- Bebauungsplan vor,vorhandene Grünstrukturen soweit wie mög- nerischen Darstellung, die jedoch nicht zur Verfügung standen.). lich zu erhalten und Grünverbindungen auszubauen. Im Plangebiet befinden sich erhaltenswerte Bäume und Hecken. Für die einzelnen Baufelder gilt die gleiche Nutzungsart, für das Für sie gilt die Baumschutzverordnung vom 17. September 1948, Maß der baulichen Nutzung wurden unterschiedliche Fest- zuletzt geändert am 2. Juli 1981. Soweit erhaltenswerte Bäume setzungen getroffen: für die städtebauliche Situation und für das Landschaftsbild maß- Die Festsetzung einer max. Höhe von 15 m orientiert sich eben- gebend von Bedeutung sind, ist im Plan die Erhaltung von so wie die GRZ von 0,8 an der umliegenden Bebauung. Die städ- Einzelbäumen festgesetzt. tebauliche Dichte der Bebauung wird außerdem über eine Baumassenzahl geregelt. Zur Gliederung und zur Durchgrünung des Plangebietes wird Für die Baufelder zwischen Straße Rahlau und den denkmalge- entlang der Straße Rahlau ein 5 m breiter Grünstreifen vorgese- schützten Speicherbauten wird die Höhe baulicher Anlagen auf 8 hen. Dieser wird als Teil der nicht überbaubaren Grund- m und die BMZ auf 4,0 begrenzt. Dadurch soll die dominierende stücksfläche festgesetzt. Er ist zu 100% zu begrünen. Entlang der Wirkung der Speicher erhalten bleiben. Erschließungsstraßen ist auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen ebenfalls ein Grünstreifen vorgesehen. Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Dieser darf für Zufahrten und erforderliche Stellplätze auf 30 % Im Bereich der Baufelder des Gewerbegebietes wird auf die der Fläche unterbrochen werden, die übrigen 70 % sind zu Festsetzung einer Bauweise verzichtet, um eine möglichst flexible bepflanzen. Des weiteren werden entlang der Grundstücks- Nutzung zu gewährleisten. grenzen beidseitig 2,5 m breite Grünstreifen festgelegt. Neben Die überbaubaren Grundstücksflächen nach § 23 BauNVO wer- der ökologischen Wirkung haben diese Grünflächen auch noch den im gesamten Gebiet des Bebauungsplans durch Baugrenzen gestalterische Qualität. festgelegt. Für diese gilt ein Pflanz- und Erhaltungsgebot gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b. Verkehrsflächen Bei der Planung und Bemessung der neuen öffentlichen Unabhängig von der ökologischen Bedeutung dieser Vorschrift

40 Bebauungsplanentwurf wächst die Zahl fortschrittlich geführter Unternehmen, die Anbindung an den ÖPNV image- und werbeträchtige Umweltqualität zu schätzen wissen. Die äußere Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Straße Entsprechende Einsicht und Aufgeschlossenheit zu Gunsten einer Rahlau.Von dieser Straße aus wird das Gebiet über ein von drei Begrünung der Industrie- und Gewerbegebiete nehmen daher zu. Stichstraßen ausgehendes internes Netz erschlossen. Grüngestaltung steigert die Attraktivität und damit den Wert von In östlicher Richtung erfolgt über die Jennfelder Allee eine Gewerbegebieten und erhöht ferner den Aufenthaltswert für die Anbindung an die Bundesstrassen 75 (Hamburger Innenstadt und im Gewerbegebiet Beschäftigten. Lübeck) und 435. Durch diese und weitere übergeordnete Straßen wie die Jenfelder Allee mit Verlauf in Nord-Süd Richtung Textliche Festsetzungen erfolgt eine Anbindung an das Autobahnnetz über die Für das Bebauungsplangebiet gelten textliche Festsetzungen Anschlussstellen Hamburg-Jenfeld (A 24 Richtung Autobahn- gemäß § 9 BauGB, die aus dem Bebauungsplan zu entnehmen kreuz Hamburg- Ost) und Stapelfeld (A 1 Richtung Lübeck/ sind. Diese werden erforderlich, um über die zeichnerischen Bremen/ Hannover). Festsetzungen hinausgehende Regelungen zur Nutzung der Grundstücke zu treffen. Eine direkte Anbindung an das Schienennetz ist nicht gegeben, Die textlichen Festsetzungen beziehen sich auf Nutzungs- der nächste Haltepunkt der S-Bahnstrecke Hamburg- beschränkungen, den Ausschluss von Vergnügungsstätten, den Hauptbahnhof - Ahrensburg befindet sich in einer Entfernung von Ausschluss von Sortimenten gemäß Einzelhandelserlass, die ca. 1 km im Zentrum Tonndorf.Die Erschließung durch Busse ist Gestaltung der unbebauten Flächen und der äußerlichen unzureichend. Gestaltung der Gebäude. Diese örtlichen Bauvorschriften dienen dazu, ein einheitliches Bild des Gebietes zu gewährleisten. Das Städtebauliche Entwicklungskonzept sieht eine Wegeverbindung für Fußgänger und Radfahrer entlang der Nachrichtliche Darstellungen und Textliche Hinweise Bahnstrecke vor, um die Anbindung an das Zentrum und den Der Bebauungsplan enthält in Ergänzung seiner rechtsverbind- Haltepunkt zu verkürzen. lichen Festsetzungen nachrichtliche Darstellungen und Hinweise in zeichnerischer und textlicher Form. Die nachrichtlichen Ver- und Entsorgung des Plangebietes Darstellungen dienen der Verständlichkeit und Lesbarkeit des Planes und haben ferner informatorischen Charakter. Gas,Wasser, Strom und Telekommunikation Die Versorgung des Plangebietes mit Gas, Wasser und elektri- Mit den textlichen Hinweisen wird auf die unmittelbar geltenden scher Energie wird durch die Versorgungsträger sichergestellt. anderen Rechtsvorschriften verwiesen, die in erster Linie im Das Telekommunikationsnetz wird entsprechend ausgebaut. Zuge der Realisierung der Planung beachtet werden müssen. Entwässerung des Plangebietes Verkehrliche Erschließung des Plangebietes, Es ist zu prüfen, ob insbesondere das auf den Betriebs- und

41 Bebauungsplanentwurf

Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser aufgrund der gewerblichen Nutzung zu klären ist und ob eine Versickerung von Denkmalschutz und Denkmalpflege Niederschlagswasser aufgrund der vorherrschenden Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan wer- Bodenverhältnisse möglich ist. Dazu ist eine gesonderte den die für die Denkmal- und Bodendenkmalpflege zuständigen Erkundung der Untergrundverhältnisse vorzunehmen. Ist eine Fachbehörden beteiligt. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans Versickerung nicht möglich, soll in enger Abstimmung mit der sind folgende Baudenkmäler im Sinne des Denkmal- Hamburger Stadtentwässerung geklärt werden, ob das schutzgesetzes des Landes Nordrhein-Westfalen bekannt: Regenwasser über ein Mulden-System mit Vorklärung gedrosselt Bodenspeicher West, Mitte und Ost. in die Rahlau geleitet werden kann. Im Bebauungsplan sind diese als Gesamtanlage (Ensemble), die Sollte eine Versickerung,Verrieselung oder ortsnahe Einleitung in dem Denkmalschutz unterliegen, dargestellt (§ 9 Abs.6 § 172 Abs. ein Gewässer nicht möglich sein, erfolgt die Entwässerung des 1 BauGB). Gebietes über die Kanalisation an der Straße Rahlau (vgl. § 51 a Für den Fall der Entdeckung von Bodendenkmälern enthält der LWG (NRW)). Bebauungsplan jedoch einen Hinweis auf die Sicherung der Bodendenkmäler nach dem Denkmalschutzgesetz des Landes Bodenordnerische Maßnahmen Nordrhein-Westfalens. Zur Verwirklichung des ersten Bauabschnittes auf dem sich im städtischen Eigentum befindlichen Grundstück an der Straße Rahlau sind keine bodenordnerischen Maßnahmen notwendig. Flächenbilanz Eine Neuregelung der Grundstücke erfolgt bei Verkauf auf ver- Die Gesamtgröße des Plangebietes beträgt ca. 9 ha, die wie folgt tragsrechtlicher Basis. aufgeteilt sind:

Zur Errichtung der Erschließungsanlagen und Öffentlichen Gebietsbezeichnung Flächengröße Grünflächen sind die Grundstücke des THW und der GFL GE 1- 13 53.209 (59 %) unzweckmäßig gestaltet und sollen bei Bedarf in einem hoheit- Öffentliche Grünflächen 12.345 (13,7 %) lichen Bodenordnungsverfahren neu gestaltet werden. Erschließungsflächen einschließlich Parkflächen 24.567 (27,3 %) Entschädigung Zur Errichtung der Erschließungsstraße (§ 40 Abs.1 Nr.5 BauGB) Gesamtfläche 90.121 qm auf dem Grundstück des Technischen Hilfswerkes muss gegebe- nenfalls eine bestehende Lagerhalle abgebrochen werden. In die- Altlasten sem Fall wird die Freie und Hansestadt Hamburg entschädi- Zu den Aufgaben der Bauleitplanung zählt u.a. die Vorsorge, dass gungspflichtig. Es besteht ein Übernahmeanspruch des aus der Nutzung des Bodens keine Gefahr für die Nutzer ent- Eigentümers gegenüber der Stadt. stehen darf und die natürlichen Lebensgrundlagen geschützt wer-

42 Bebauungsplanentwurf den (§§ 1 Abs. 5 Nr. 1 und 1a Abs. 1 BauGB). in Form von Gebäuden, Erschließungsanlagen und Lagerflächen Vorbelastungen von Natur und Landschaft ergeben. Eine historische Recherche des Bezirksgesundheits- und Mit diesem Bebauungsplan wird jedoch kein weitergehendes als Umweltdezernates (BUG) im Jahr 2001 hat für die Fläche keine das bereits bestehende Baurecht geschaffen, das heißt, die durch altlastenrelevanten Nutzungen ergeben. Eine Stellungnahme des diesen Plan ermöglichte Bebauung stellt keinen Eingriff in Natur Kampfmittelräumdienstes bezüglich eines Munitionsverdachtes und Landschaft dar. steht noch aus. Um insbesondere den Forderungen des Landschaftsprogramms Am nordöstlichen Flächenrand ist über die gesamte nach einem Freiraumverbundsystem nachzukommen, wird zur Flurstücksbreite Riesenbärenklau registriert. Die Pflanze stellt für Stärkung des "2. Grünen Ringes" im Bereich des Gewässerlaufes den Menschen (der Hautkontakt in Verbindung mit Sonnenlicht) der Rahlau eine Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur eine Gefährdung dar. Im Rahmen der Erstellung der öffentlichen Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 Grünfläche in diesem Bereich ist im Rahmen der Baumaßnahmen BauGB) festgesetzt. Dadurch wird der vorhandene Baumbestand mit den Pflanzenresten und mit dem von Samen verunreinigten gesichert. Öffentliche Grünflächen am nördlichen Rand des Oberboden ordnungsgemäß zu verfahren. Plangebietes und im südwestlichen äußersten Bereich auf der ehem. Gleisharfe nehmen die vorhandenen Grünstrukturen auf. Es ist sicher zu stellen, dass im Zuge der Baumaßnahmen bei Die Festsetzung von Begrünung auf den privaten Grundstücken Auftreten von bodenuntypischen Gerüchen, Verfärbungen oder führt zu einer Durchgrünung des gesamten Bebauungs- Beimengungen das BGU zu benachrichtigen ist. plangebietes. Diese Maßnahmen entsprechen in ihrer Summe Forderungen des Auswirkungen auf die Umwelt Artenschutzprogramms. Das Landschaftsbildes und die Die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und eine men- Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes werden verbessert, auch schwürdige Umwelt zu sichern und zu entwickeln, ist einer der durch die geplante Versickerung von Niederschlagswasser. Grundsätze der Bauleitplanung. Ziel der Planung ist es daher, ein- erseits das Gelände einer neuen Nutzung zu zuführen und ande- rerseits den Eingriff in den Naturhaushalt möglichst gering zu hal- ten.

Dementsprechend wurden bereits im Rahmen der Vorplanungen auf der Ebene der Flächennutzungsplanung die schützenswerten Bereiche am Ufer der Rahlau als Grünfläche ausgewiesen und im Landschaftsprogramm als Teil des "2.Grünen Ringes" dargestellt. Durch den ehemaligen militärisch genutzten Standort haben sich

43 Beschlussvorlage

Freie und Hansestadt Hamburg Die zur Umsetzung vorgeschlagenen Wohnbau- und Gewerbe- Bezirksamt Wandsbek flächen wurden im nächsten Arbeitsschritt inhaltlich weiter auf- Bauamt - Stadtplanungsabteilung bereitet. Dazu gehörten u.a. die Klärung der genauen Flächen- abgrenzungen, der Umfang der äußeren Erschließung, Fragen des Natur- und Landschaftsschutzes oder die Aufstellung neuer städ- Sitzungsvorlage tebaulicher und gewerblicher Nutzungskonzepte. Die gute Anbindung an das überörtliche Straßennetz und der vorhandene öffentlich Bahnanschluss sind ein wichtiges Potenzial für die Entwicklung 17.12.2003 der Fläche an der Rahlau. Im Auftrag der Stadtplanungsabteilung wurde ein Städtebauliches Beratungsgremium Konzept erarbeitet. Mit dem Bebauungsplan wird die planungs- Bezirksrat rechtliche Grundlage für eine zukünftige Entwicklung geschaffen. Das Städtebauliche Entwicklungskonzept sieht vor, auf dem Betreff Gelände einen Dienstleistungs- und Gewerbepark zu errichten. a) Bebauungsplan " Dienstleistungs- und Gewerbepark an der Vorhandene Potenziale werden aufgegriffen und zur Grundidee Rahlau/Tonndorf" - Aufstellungsbeschluss des "Arbeiten im Park" weiterentwickelt. Diese Flächen- b)Städtebauliches Entwicklungskonzept " Dienstleistungs- und entwicklung soll das vorhandene Gewerbeband zwischen dem Gewerbepark an der Rahlau/Tonndorf" ehem. Güterbahnhof Wandsbek und dem Zentrum Tonndorf c) ehem. Kleiderkammer der Bundeswehr an der Rahlau - durch neue Nutzungen ergänzen und stärken. Die bestehenden Erwerb durch die Hamburger Liegenschaftsverwaltung Bodenspeicher werden erhalten und sollen nach einem denkmal- d)Entwicklungsgesellschaft " Dienstleistungs- und Gewerbepark gerechten Umbau neuen Nutzungen zugeführt werden. an der Rahlau/Tonndorf GmbH" Nach dem Kauf des Grundstückes von der Bundes- liegenschaftsverwaltung wird eine Management-Gesellschaft für Anlass und Erfordernis zur Planaufstellung kommunale Anlagen die Entwicklung und Vermarktung überneh- Am 22. Mai 2003 hat der Senat beschlossen, im Rahmen des men. Mittelfristig sollen auch die Flächen des Technischen Stadtentwicklungsprogramms "Metropole Hamburg - Wachsende Hilfswerkes und der Gesellschaft für Lagereibetriebe der Stadt" weitere Flächen für Wohnungsbau und für Gewerbe- Management-Gesellschaft zugeführt werden. ansiedlungen zu entwickeln (FHH 2003: 1). Durch diese 2. Tranche wird das Gewerbeflächenangebot der 1.Tranche auf insg. a) Beschlussvorschlag: 265 ha erhöht. Eine dieser Flächen ist das Gelände der ehem. Der Bezirksrat beschließt wie folgt: Kleiderkammer der Bundeswehr an der Rahlau im Stadtbezirk Die Aufstellung des Bebauungsplanes " Dienstleistungs- und Wandsbek. Gewerbepark an der Rahlau/Tonndorf",Stadtbezirk Wandsbek, Stadtteil Tonndorf,Gemarkung Tonndorf,Ortsteil 549.

44 Beschlussvorlage

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird wie folgt abge- grenzt: - Im Norden durch die Bahnflächen, - im Osten durch den Wasserlauf der Rahlau, - im Süden durch die Straße Rahlau und - im Westen durch das Grundstück der Firma Dolmar. b) Der Rat beschließt, die Inhalte und Ziele des Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes " Dienstleistungs- und Gewerbepark an der Rahlau/Tonndorf" in das Bezirksentwicklungsprogramm zu übernehmen. c) Der Rat beschließt weiter, dass die Hamburger Liegenschaftsverwaltung mit dem Kauf des Grundstückes der Bundeswehr (ehem. Kleiderkammer an der Rahlau, Flurstück 3126) und der Bestandsbauten zu beauftragen ist. Darüber hin- aus wird die Liegenschaftsverwaltung beauftragt, mit den Eigentümern der Flurstücke 3125 (Technisches Hilfswerk) und 31-ohne weitere Flurstücksangabe (Gesellschaft für Lagereibetriebe) in Kaufpreisverhandlungen zu treten. d) Der Bezirksrat beschließt die Einrichtung der Entwicklungsgesellschaft " Dienstleistungs- und Gewerbepark an der Rahlau/Tonndorf GmbH".Aufgabe dieser städtischen Gesellschaft ist die Entwicklung und Vermarktung des Geländes und der Bestandsbauten.

Anlagen: Vorentwurf Bebauungsplan "Dienstleistungs- und Gewerbepark an der Rahlau/Tonndorf" mit Begründung (Vorentwurf)

45 Bodenwertermittlung Bodenwertermittlung für einzelne Grundstücke können sich durch wertbeeinflussende Merkmale, wie Erschlie-ßungszustand, spezielle Lage,Art und Maß Mit der städtebaulichen Neuordnung des Plangebietes findet eine der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt, Bodenwertsteigerung statt, die anhand der nachfolgenden ergeben. Berechnungen überschlägig dargestellt werden soll. Dabei er- mittelt sich die Wertsteigerung aus der Differenz der Plangebiet Bodenpreise zwischen der derzeitigen Bestandssituation und Der Bodenrichtwert beträgt für die Grundstücke im Plangebiet dem zukünftigen Zustand nach Realisierung der Bebauungs- zum Stichtag 01.01.2003 96,00 /m2. Das Richtwertgrundstück planung. ist nach Auskunft des Gutachterausschusses wie folgt definiert:

Zur Ermittlung der Bodenwerte wurden die amtlichen Nutzung: Gewerbliche Bauflä-chen Bodenrichtwerte im Plangebiet und der Umgebung vom Bodenwert: 96,00 /m² Gutachterausschuss der Stadt Hamburg erfragt. Der Bodenrichtwert ist dabei definiert als der durchschnittliche Umgebung Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für Die Bodenrichtwerte für die Umgebung des Plangebietes stellen die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vor- sich nach Auskunft des Gutachterausschusse wie folgt dar: liegen. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend

- den örtlichen Verhältnissen, - der Lage und - dem Entwicklungszustand gegliedert und - nach Art und Maß der baulichen Nutzung, - dem Erschließungs- (beitrags- und abgabenrechtlichen) zustand und - der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt Bei der Betrachtung der Grundstücke in der Umgebung des hinreichend bestimmt und mit der notwendigen Sorgfalt aus Plangebietes dominiert ein Bodenwert von 96,- /m². Der Kaufpreisen für vergleichbare unbebaute Grundstücke abgeleitet Bodenwert für das Grundstück der Tonndorfer Hauptstr. 80 von sind (§13 Abs. 2 Satz 2 WertV). 640,- /m² stellt im Vergleich hierzu einen "Ausreißer" dar.Dieser Bodenpreis betrifft die Nutzung von Studio Hamburg und sich Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert lässt u.a. mit dem hochwertigen Entwicklungszustand begründen. ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn die Der Bodenrichtwert von 135,- /m² bezieht sich auf die Grundstücke unbebaut wären. Abweichungen des Bodenwertes Grundstücke im Bereich der Tonndorfer Hauptstr. Nr. 75, in der

46 Bodenwertermittlung kleinteiligere, gewerbliche Nutzungen anzu-treffen sind. Der Auf der Grundlage des angepassten Bodenrichtwertes wird der höhere Bodenrichtwert von 135,- /m² gegenüber den sonstigen Bodenwert zum Wertermittlungstag 05.11.2003 wie folgt 96,- /m² in der Umgebung lässt sich mit der guten Erschließung ermittelt: x 100,80 an der Tonndorfer Hauptstraße und dem guten = 6.652.800,00 Entwicklungszustand begründen. rd. 6.700.000,00

Bodenwert Plangebiet Bestandsituation Der Bodenwert für die Grundstücke im Plangebiet in der Nachfolgend wird der Bodenrichtwert von 96,- /m² an die all- Bestandssituation beträgt zum Wertermittlungsstichtag gemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 05.11.2003 rd. 6.700.000,- . 05.11.2003 und die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale der Plangebietsgrundstücke in der derzeitigen Bestandssituation Bodenwert Plangebiet nach städtebaulicher angepasst. Als Wertemitt-lungsstichtag ist der Tag der Ausgabe Neuordnung dieser häuslichen Prüfungsarbeit gewählt worden, der Nachfolgend wird der Bodenrichtwert von 96,- /m² an die all- 05.11.2003. Zur Anpassung des Bodenrichtwertes an die gemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag Gegebenheiten vor Ort sind der Zustand der Grundstücke 05.11.2003 und die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale der sowie die Lage der Grundstücke bewertet worden. Plangebietsgrundstücke nach der städtebaulichen Neuordnung Korrekturfaktoren zur baulichen Ausnutzbarkeit der durch die vorliegende Planung dieser häuslichen Prüfungsarbeit Grundstücke sind nicht verwendet worden, da diese sowohl in angepasst.Als Wertemittlungsstichtag ist der Tag der Ausgabe die- der Bestandssituation als auch in der Neuplanung als gleich ser häuslichen Prüfungsarbeit gewählt worden, der 05.11.2003. betrachtet werden können und bei einer GRZ von 0,8 liegen. Zur Anpas-sung des Bodenrichtwertes an die Gegebenheiten vor (Dies hängt damit zusammen, dass derzeit für das Plangebiet ein Ort sind der Zustand der Grundstü-cke sowie die Lage der Baustufenplan von 1955 gilt, der lediglich die Aussage Grundstücke aufgrund der Planung bewertet worden. "Gewerbliche Bauflächen" trifft und somit sich die Beurteilung des Maßes der baulichen Nutzung nach § 34 BauGB beurteilt). Auf der Grundlage des angepassten Bodenrichtwertes wird der Bodenwert zum Wertermittlungstag 05.11.2003 wie folgt ermittelt: x 138,24 = 7.326.720,00 rd. 7.300.000,00 Der Bodenwert für die Grundstücke im Plangebiet nach der städtebaulichen Neuordnung beträgt zum Wertermittlungs- stichtag 05.11.2003 rd. 7.300.000,- .

47 Bodenwertermittlung

Die Wertsteigerung der Grundstücke von 96,- /m² auf rd. 138,- /m² beruhen im Wesent-lichen auf der städtebaulichen Neuordnung und der verbesserten Anbindung des Plangebiets an das Ortszentrum Wandsbek. Darüber hinaus ist die äußere und innere Erschließung des Plangebietes erweitert worden, so dass eine bessere Ausnutzung des Plangebietes ermöglicht wird. Die Anlage und Gestaltung von Grünräumen im Plangebiet führt zu einer weiteren Attraktivierung des Gebietes.

Verwendete Wertermittlungsliteratur BauGB- Baugesetzbuch i.d.F.der Bekanntmachung vom 27.August 1997 BauNVO - Baunutzungsverordnung - Verordnung über die bauli- che Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 WertV- Wertermittlungsverordnung vom 06. Dezember 1988 Internet: www.bvs.ev.de www.verkehrswert.de www.wertermittlungsforum.de

48 Quellen Quellen

Quellen

Literatur Modellvorhaben im Städtebau.Arbeitsblätter für die Bauleitplanung, BauO NW:Anlage zu Nr. 51.11 VV. Richtzahlen für Stellplätze. o.O. Materialien Nr. 7. o.O. 2003

Beck, C.H. (Hrsg.): Baugesetzbuch. 22.Auflage, Stand 1. Juli 2002. München Stadtentwicklungsbehörde (SteB): Stadtentwicklungskonzept. o.O. 1996 2002 Stüer, Bernhard: Der Bebauungsplan. Städtebaurecht in der Praxis. 2.Auflage. BPW Baumgart Pahl-Weber. Stadtplanung Forschung Beratung: BEP- München 2001 Eimsbüttel. Fachplan Gewerbe. Handlungsstrategien für die Eimsbütteler Gewerbegebiete. Auftraggeberin: Freie und Hansestadt Hamburg, Bezirksamt Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg (Hrsg.): Recycling von Eimsbüttel, Bauamt - Stadtplanungsabteilung. Hamburg Juli 2001 Brachflächen in Baden-Württemberg. o.O. 2000

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Innenhafen Duisburg Entwicklungsgesellschaft mbH (Hrsg.): Innenhafen Duisburg. Strukturwandel miterleben. Duisburg o.J.

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Oberste Baubehörde im Bayrischen Staatsministerium des Innern (Hrsg.):

49 Quellen

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Gespräche

Herr Jäger und Herr Ulmen, Bezirksamt Wandsbek, Stadtplanungsabteilung 11. November 2003 sowie telefonisch: Gutachterausschuss Denkmalamt

50 Aufgabenstellung

Bezirksamt Wandsbek ist beauftragt worden, für o.g. Fläche an der Straße Aufgabenstellung für die häusliche Prüfungsarbeit Rahlau mit dem Eigentümer ein Konzept für die intensivere gewerbliche Nutzung des Regierungsbaureferendars Dipl.-Ing. Jörg Klostermann zu entwickeln.

Aufgrund dieser Beschlusslage wird das Bearbeitungszeit: 6 Wochen Bezirksamt Wandsbek weitere Untersuchungen zu den Entwicklungsmöglichkeiten der Flächen auf dem ehemaligen Bundeswehrdepot (Kleiderkammer) an der Rahlau in Hamburg-Tonndorf veranlassen. Thema: 2. Aufgabenstellung Leistungsbeschreibung für die Entwicklung von städtebaulichen Konzepten im Bereich der ehemaligen Kleiderkammer der Durch die Größe des Gebietes mit etwa 8,9 ha sowie der Bundeswehr an der Rahlau in Hamburg-Tonndorf besonderen Lage mit den spezifischen Rahmenbedingungen in einem zwar überwiegend gewerblich aber auch gemischt genutzten Umfeld ergibt sich die Chance, differenzierte Leistungsbeschreibung Untersuchungen im Hinblick auf unterschiedliche Profile (Gewerbe, Dienstleistungen, Freizeit, Handel) durchzuführen. 1. Anlass und Planungsziel Die Fläche bietet u.a. aufgrund der zentralen Lage zwischen den 2. Aufgabenstellung S-Bahn Haltepunkten Wandsbek-Ost im Nordosten und dem 3. Zu erbringende Leistungen geplanten Haltepunkt Holstenhofweg im Südwesten und der 4. Ausgegebene Unterlagen sonstigen verkehrsgünstigen Anbindung die besten 5. Ortsbesichtigung Voraussetzungen für eine zu differenzierende Entwicklung.

1. Anlass und Planungsziele Erste Prüfungen haben u.a. ergeben, dass die vorhandenen Gebäude denkmalwert sind und der 2. Grüne Ring im Bereich Am 22. Mai 2003 hat die Senatskommission für des Rahlau-Ufers zu beachten ist. Stadtentwicklung der Freien und Hansestadt Hamburg im Rahmen des Programms für die "Wachsende Stadt" beschlos- Weiter ist zu berücksichtigen, dass die bestehenden Nutzungen sen, weitere Gewerbliche Bauflächen zu aktivieren. Das des THW im südwestlichen Bereich und der GFL (Gesellschaft

51 Aufgabenstellung für Lagereibetriebe) im nordöstlichen Abschnitt an den Bahnanlagen eventuell auf diesen Flächen verbleiben wollen. 4. Ausgegebene Unterlagen Insofern muss eine der Konzeptionen eine Lösung erhalten, die einen Verbleib in optimierter Form und zusätzlichen Nutzungen - Flächennutzungsplan 1997 - Blatt Ost gleichermaßen ermöglicht. - Landschaftsprogramm 1997 - Blatt Ost - Artenschutzprogramm 1997 - Blatt Ost Das Bezirksamt Wandsbek möchte eine städtebaulich angemes- - Grundkarte M= 1: 5000 - 72/38 und 74/38 sene Bereichsentwicklung durch alternative Entwurfslösungen - Luftbild M= 1: 5000 - 72/38 und 74/38 (mindestens zwei) unterstützen, die als Rahmenplan in die - Flurkarten DGSK M= 1: 1000 - für das Plangebiet und Vorzugsvariante auch in einen Bebauungsplanentwurf umgesetzt Umgebung, ca. DIN A 0* werden sollen. Für den Planungsausschuss des Bezirksamtes ist - Übersichtsplan DGSK M= 1: 20.000 - für das Plangebiet eine entsprechende Beschlussvorlage zur städtebaulichen und Umgebung, ca. DIN A 3* Zielsetzung und zu Vorschlägen einer Sicherung derselben über planrechtliche Festsetzungen hinaus zu erarbeiten. Die mit * gekennzeichneten Unterlagen sind als Papierausdruck und auf CD-ROM enthalten. Da der Baudezernent die Hamburger Liegenschaftsverwaltung für einen Erwerb und eine städtische Flächenentwicklung inter- 5. Ortsbesichtigung essieren möchte, hat er um eine überschlägige Einschätzung des Ausgangswertes des Grundstückes und er Eine Ortsbesichtigung ist erforderlich.Ansprechpartner ist Herr Bodenwertentwicklung auf Grundlage der vorgeschlagenen Baudirektor Dipl. Ing. Karl-Heinz Ulmen, Freie und Hansestadt städtebaulichen Planung gebeten. Hamburg, Bezirksamt Wandsbek, Bauamt, Stadtplanungsabteilung, Schlossstrasse 60, 22041 Hamburg, tel.: 3. Zu erbringende Leistungen 42881-3090, fax 42881- 3187, e-mail: [email protected] - Problemorientierte Grundlagenermittlung und Analyse - Einschätzung und Bewertung der Entwicklungspotenziale Scholz - Städtebauliche Konzepte (mind. eine Alternativlösung) - Rahmenplan und Bebauungsplan-Entwurf (incl.Text und Begründung) für die begründet ausgewählte Lösung - Überschlägige Ermittlung der Entwicklung der Bodenwerte im Plangebiet

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