Ismaninger Straße

Prinzregentenstraße

Isar

Friedensengel

Marktbericht 2020/2021 Bogenhausen – Herzogpark Exklusive Immobilien Inhalt Vorwort

RIEDEL liebt München.

» Werte sind für uns das Wichtigste. Für Deshalb freuen wir uns ganz besonders, Ihnen hiermit den aktuellen Marktbericht für uns sind Immobilien immer auch eine einen einzigartigen Teil unserer leuchtenden Heimatstadt vorlegen zu können: Herzensangelegenheit. « Bogenhausen & Herzogpark.

Für RIEDEL sind Immobilien viel mehr als Grundstücke und umbauter Raum. Sie sind Zuhause und Heimat, der Ort, an dem wir wirklich leben. Wenn ein Haus oder eine Wohnung den Besitzer wechseln, geht es deshalb meistens um viel mehr als um Sachwerte. Dennoch sind exakte Zahlen und Fakten immer die unentbehrliche Grund- lage für die professionelle Vermarktung und Vermittlung von Immobilien.

Aus der einzigartigen Marktkenntnis von RIEDEL und den statistischen Daten des Ralf Heidemann, Gesellschafter und Prokurist renommierten Analysten bulwiengesa ist ein exklusives Kompendium entstanden, das weit über ähnliche Veröffentlichungen hinausgeht: Nutzen Sie den aktuellen RIEDEL Marktbericht für Bogenhausen & Herzogpark als hilfreichen und vertrauenswürdigen Inhalt Ratgeber für Ihre Immobilienpläne und lassen Sie sich kundig durch eines der schönsten Quartiere Münchens führen.

Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark Eine ebenso informative wie inspirierende Lektüre wünscht Ihnen Wohnen in Bogenhausen und Herzogpark 5 Lage- und Ausstattungsqualitäten 6 Preise Eigentumswohnungen 7 Heiner Riedel, Geschäftsführender Gesellschafter Preise nach Baualtersgruppen 7 Preise Häuser 7 Preise Mietwohnungen 8 Anzahl & Transaktionsvolumen 8 Suchanfragen 10

Marktbericht München Wohnimmobilienmarkt München 12 Bautätigkeit 13 Preise Eigentumswohnungen 14 Preise Mietwohnungen 15 Ralf Heidemann Heiner Riedel Preise Häuser Kauf & Miete 16 Gesellschafter und Prokurist Geschäftsführender Gesellschafter Bodenwerte 17

Über RIEDEL Unsere Werte & Leistungen 19 Ansprechpartner 20 Standorte und Impressum 21

2 3 Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark

MARKTBERICHT Wohnen in Bogenhausen und Herzogpark BOGENHAUSEN UND Exklusive Wohnlagen in Bogenhausen und Herzogpark. Einwohner- und Haushaltsentwicklung Bogenhausen und Herzogpark 2019 Zu den exklusivsten Wohnlagen Münchens gehören die Lagen 2,50 110 Alt-Bogenhausen und Herzogpark, die im Stadtbezirk Bogen- HERZOGPARK 2,25 109 hausen nahe der Münchner Innenstadt liegen. Repräsentative 2,00 108 Jugendstilfassaden, freistehende Villen im Alt- und Neubau, die von Botschaften, Rechtsanwaltskanzleien und Medienstars 1,75 107 genutzt werden sowie hohe Gartenmauern charakterisieren 1,50 106

diesen Teilraum. Großzügige Grundstücke, eine prominente je 10.000 1,25 105

Nachbarschaft, die Nähe zum Englischen Garten und kulturellen ohner

w 1,00 104 Index 2011 = 100 Einrichtungen sind ursächlich für die große Beliebtheit inner- Ein 0,75 103 halb der gut situierten Bevölkerungsschicht. Die geringe Verfüg- 0,50 102 barkeit von Grundstücken und die daraus resultierenden hohen Grundstückspreise führen zu Spitzenpreisen beim Verkauf von 0,25 101 Eigentumswohnungen und Häusern. 0 100 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Einwohner Haushalte Index Einwohner Index Haushalte Quelle: Statistisches Amt München, RIWIS Bogenhausen und Herzogpark – Highlights 2017: Der Rückgang in der Bevölkerungszahl ist bedingt durch eine erhöhte Anzahl von • Exklusives Wohnambiente, des repräsentativen Villen- und Mietshausviertels der BereinigungenEinwohner- des Einwohnermelderegisters und Haushaltsentwicklung des Kreisverwaltungsreferates. Alt-Bogenhausen und Diese sog. Spätgründerzeit Bogenhausens "AbmeldungenHerzogpark von Amts wegen" werden Wegzügen gleichgesetzt. • Villen und Einfamilienhäuser im Herzogpark, einem der vornehmsten Münchener Wohnquartiere • Überregional und international hoher Bekanntheitsgrad durch berühmte Persön- lichkeiten, die hier ihren Wohnsitz hatten • Hohe Freizeitqualität durch das Isarufer

Zahl der Einwohner in Bogenhausen und Herzogpark erneut gestiegen. Die Stadtviertel Alt-Bogenhausen und Herzogpark gewannen zwischen 2011 und 2019 rund 245 Einwohner pro Jahr dazu, was einem Anstieg von 9,3 % entspricht. Zuletzt be- trug die Einwohnerzahl in Alt-Bogenhausen 13.220 Einwohner und im Herzogpark 9.663 Einwohner, in Summe rund 22.900 Einwohner. In Zukunft wird sich das Bevölkerungswachstum aufgrund der sehr begrenzten Verfügbarkeit von Wohngrund- stücken voraussichtlich verlangsamen. Im Gegensatz dazu wird für München insgesamt ein Bevölkerungsanstieg von 6,9 % bis 2035 (rund 102.000 Einwohner) prognostiziert.

4 5 Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark

Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in Bogenhausen und Herzogpark 2019 Wohnlagequalitäten in Bogenhausen und Herzogpark Preise Eigentumswohnungen – gehobene und stark gehobene Ausstattung*

In Alt-Bogenhausen und Herzogpark sind vor allem die gewach- €/m2 senen Viertel mit ihrem großen Altbaubestand sehr beliebt. 22.000 Neubauten erfolgen meist nur durch Abriss z. B. von veraltetem 20.000 Es sind nahezu ausschließlich sehr gute W N Villenbestand und anschließendem Neubau von luxuriösem 18.000

Wohnlagen in Alt-Bogenhausen und im Geschosswohnungsbau, häufig werden historische Altbauten auf- 16.000

Herzogpark zu finden. Die Lagen entlang S O wändig saniert. Die geringe Verfügbarkeit von Wohnraum macht 14.000

der Pienzenauer Straße und der Mauer- den Teilraum Alt-Bogenhausen-Herzogpark zu einer der teuersten 12.000 kircherstraße, die beide parallel zur Wohnlagen Münchens. 2019 wurden für Eigentumswohnungen Pienzenauerstr. 10.000 Isar verlaufen, sind traditionell für ihre in Alt-Bogenhausen-Herzogpark durchschnittlich 14.000 €/m² be- 8.000 großzügigen und durchgrünten Wohn- zahlt. In sehr guten Lagen wurden zum Teil mehr als 21.000 €/m². 6.000 grundstücke bekannt. Im Südosten des Mauerkircherstr. In den letzten fünf Jahren stiegen die Durchschnittspreise um 4.000 Teilraums, an der Grenze zur - +52 %, in den sehr guten Lagen um +51 %. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Au, nimmt die Qualität der Wohnlagen dann tendenziell etwas ab. Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in Bogenhausen und Herzogpark 2019 Preise nach Baualtersgruppen Cuvilliésstraße – nach Baualtersgruppen Friedensengel Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in Alt-Bogenhausen und Prinzregentenstr. €/m2 Der HerzgoparkDurchschnittswert – gehobene und für stark sanierte gehobene Altbauwohnungen Ausstattung in Alt-Bo- 23.000 genhausen und Herzogpark lag 2019 bei 16.000 €/m² mit Spit- Gehobener bis sehr gehobener Standard 21.000 zenwerten von rund 19.000 €/m². Für Wohnungen mit Baujahr

in den von RIEDEL vermittelten Objekten. 19.000 1970 bis 1980 ließen sich trotz oft hoher Renovierungs- und Be-

Der Schwerpunkt der von RIEDEL in Alt- 17.000 triebskosten im Schnitt 10.500 €/m² erzielen, bei neueren Bau- Bogenhausen und Herzogpark vermittel- jahren bis 2000 waren im Mittel 11.300 €/m² üblich. Neubauten 15.000 ten Immobilien liegt auf hochwertigen sehr gut sehr gut - bis gut gut durchschnittlich bis gut ab 2010 erzielten die höchsten Preise: im Schnitt 19.000 €/m² durchschnittlich einfach bis durchschnittlich einfach keine 13.000 Eigentumswohnungen. Davon verfügen Quelle: bulwiengesa AG in Zusammenarbeit mit microm bis maximal rund 21.000 €/m². 11.000 60 % über einen geho-benen oder stark * Min.-Max.-Spanne Durchschnitt gehobenen Standard. 9.000 Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren Altbau saniert Bj. 1970–1980 Bj. 1990–2000 ab Bj. 2010 5 % der vermittelten Einheiten & Neubau

Preisniveau von Eigentumswohnungen in Bogenhausen und Herzogpark 2019 nach Ausstattung Preisniveau verkaufter Einfamilienhäuser in Bogenhausen und Herzogpark 2019 Preise Einfamilienhäuser – gehobene und stark gehobene Ausstattung €/m2

22.000 Mio. € €/m2 Im Jahr 2019 wurden für Häuser in Bogenhausen im Mittel 15 30.000 20.000 Preisniveau von Eigentumswohnungen in Alt-Bogenhausen 20.200und €/m² Herzogpark bezahlt, 2019 im nach Durchschnitt Baualtersgruppen kostete ein Haus rund 18.000 9,5 Mio. Euro. Vor fünf Jahren lag der durchschnittliche Quadrat- 12 24.000 16.000 meterpreis noch bei 15.800 €. Dies zeigt den deutlich positiven 14.000 Trend mit Wachstumsraten von 6,3 % p. a. – trotz des ohnehin 9 18.000 12.000 schon hohen Niveaus. 10.000 6 12.000

8.000 EinfachMittelGehobenStark gehoben 3 6.000

Min.-Max.- Spanne Durchschnitt Min.-Max.-Spanne Durchschnitt Durchschnitt in €/m² Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5% 0 0 der oberen bzw. unteren 5 % der vermittelten Einheiten der vermittelten Einheiten 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Preisniveau von Eigentumswohnungen in Alt-Bogenhausen und Herzogpark 2019 nach Ausstattung 6 7

Preisniveau verkaufter Einfamilienhäuser in Altbogenhausen und Herzogpark – gehobene und stark gehobene Ausstattung Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark

Mietniveau vermieteter Wohnungen in Bogenhausen und Herzogpark 2019 Preise Mietwohnungen – gehobene und stark gehobene Ausstattung

Das Niveau der Wohnungsmieten in Alt-Bogenhausen und €/m2 Rendite Herzogpark stieg in den letzten fünf Jahren im Durchschnitt 40 3,5 um +33 % und lag 2019 bei durchschnittlich 27,20 €/m². Im 35 3,0

Maximum stiegen sie um +25 % auf 31,50 €/m². Da sich die 30 2,5

Mietpreise in den letzten fünf Jahren schwächer als die Kauf- 25 2,0 preise entwickelten, sanken die Mietrenditen für Wohnungen 20 1,5 zuletzt auf 2,3 %. 15 1,0

10 0,5 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Min.-Max.-Spanne Durchschnitt Rendite Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der vermittelten Einheiten Anzahl und Transaktionsumsatz

Verkäufe von Eigentumswohnungen in Bogenhausen und Herzogpark 2019 Eigentumswohnungen: In den letzten fünf Jahren wurden im Stadtbezirk Bogenhausen durchschnittlich 383 Eigentumswoh- 300 600 Mietniveau vermieteter Wohnungen in Alt-Bogenhausen und nungenHerzogpark pro Jahr – gehobene verkauft, und das stark sind gehobene 3,9 % Ausstattung des gesamten Münche- ner Transaktionsvolumens an Eigentumswohnungen. Der Stadt- 250 500 bezirk insgesamt verfügt im Gegensatz zu den sehr guten Lagen

200 400 Alt-Bogenhausen und Herzogpark über ein großes Wohnungs- €

o. angebot. Der Umsatz pro Transaktion ist allerding im Vergleich

150 300 zu 2015 um 6 % gefallen und lag zuletzt bei durchschnittlich erkauften Einheiten 604.000 Euro, da Eigentumswohnungen aufgrund mangelnden Umsatz in Mi 100 200 Angebots in Altbogenhausen und Herzogpark vermehrt in den

Anzahl der v weniger exklusiven Lagen verkauft wurden. 50 100

0 0 Verkäufe von Einfamilienhäusern in Bogenhausen und Herzogpark 2019 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 – gehobene und stark gehobene Ausstattung

Neubau Umsatz (Mio. Euro) Wiederverkauf Umsatz (Mio.€) 120 30 Anzahl Eigentumswohnungen gesamt Quelle: Jahresbericht 2018, Gutachterausschuss München 100 25 Verkäufe von Eigentumswohnungen in Bogenhausen

80 20

Einfamilienhäuser: Die Zahl der verkauften Ein- € o. familienhäuser lag jährlich bei durchschnittlich 60 15 13 Häusern. 2019 wurden für ein Einfamilienhaus erkauften Einheiten Umsatz in Mi durchschnittlich 6,7 Mio. Euro gezahlt, das sind 40 10

34 % mehr als fünf Jahre zuvor. Anzahl der v

20 5

Umsatz (Mio. Euro) Anzahl Häuser gesamt 0 0 Quelle: Jahresbericht 2018, Gutachterausschuss München 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

8 Verkäufe von Einfamilienhäusern in Bogenhausen 9 Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark Wohnimmobilienmarkt München

WOHNIMMOBILIENMARKT MÜNCHEN

Suchanfragen in Bogenhausen und Herzogpark

Wie viele Kunden suchen derzeit über RIEDEL eine Wohnung in Bogenhausen Insgesamt suchen derzeit 5.118 unserer und Herzogpark? Kunden aktiv eine Wohnung in den Stadtteilen Bogenhausen und Herzog- 322 park. 1.976 suchen in einer Preisklasse bis zu einer Million Euro. 1.940 Interessenten 1.976 583 wären bereit, bis zu zwei Millionen Euro zu bezahlen. Die Spitzengruppe bilden 322 Interessenten: Sie würden in eine Wohnung auch mehr als vier Millionen Euro investieren.

bis 1 Mio. € bis 2 Mio. € bis 3 Mio. € 1.940 größer 4 Mio. € Quelle: RIEDEL

Insgesamt suchen derzeit 2.449 unserer Wie viele Kunden suchen derzeit über RIEDEL ein Haus in Bogenhausen Wie viele Kunden suchen derzeit über RIEDEL eine Wohnung und Herzogpark? Kundenin Bogenhausen aktiv einHerzogpark? Haus in den Stadtteilen Bogenhausen und Herzogpark. 1.246 su- chen in einer Preisklasse bis zu zwei Millio- nen Euro. 482 Interessenten wären bereit, 313 1.246 bis zu drei Millionen Euro zu bezahlen. Die Spitzengruppe bilden 313 Interessenten: Sie würden in ein Haus auch mehr als fünf Millionen Euro investieren.

480 482 bis 2 Mio. € bis 3 Mio. € bis 4 Mio. € größer 5 Mio. € Quelle: RIEDEL

10 11

Wie viele Kunden suchen derzeit über RIEDEL ein Haus in Bogenhausen Herzogpark? Wohnimmobilienmarkt München Wohnimmobilienmarkt München

Wohnimmobilienmarkt München Bautätigkeit

München nimmt Spitzenposition ein. Die bayerische Einwohner- und Haushaltsentwicklung München 2019 In München wird deutlich zu wenig Wohnraum gebaut. In München wurden Bautätigkeit von Wohnungen in Wohngebäuden München

Landeshauptstadt München ist einer der führenden 1,8 125 in den letzten fünf Jahren durchschnittlich rund 7.000 Wohnungen p. a. in 14.000 Wirtschaftsstandorte Europas und Sitz einer Vielzahl allen Segmenten fertiggestellt; nur knapp 40 % des Geschosswohnungs- 1,6 börsennotierter Unternehmen und Dax-Konzernen. baus entfielen auf Mietwohnungen. Zur Deckung der Nachfrage wurden aus 12.000 120

. 1,4 Der hohe Wohn- und Freizeitwert der Stadt im baye- Sicht der Stadt München seit einigen Jahren jedoch im Mittel rund 8.000 10.000 rischen Alpenvorland und Münchens ausgesprochene 1,2 bis 8.500 Wohnungen p. a. angestrebt, was eine deutliche Angebotslücke 115 8.000

Branchenvielfalt ziehen Jahr für Jahr immer mehr 1,0 signalisiert. Berechnungen von bulwiengesa ergaben einen noch höheren hnungen

Menschen aus aller Welt an. Beides macht München Bedarf von rund 13.515 Einheiten p. a. bis 2035. Wo 6.000 0,8 zu einer der lebenswertesten Städte der Welt. Mün- 110 Unter Beibehaltung der Bautätigkeit der letzten fünf Jahre würden in Anzahl 4.000 chen ist mit 1,48 Mio. Einwohnern und über 860.000 0,6 Index 2011 = 100 München pro Jahr deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt werden, als

Haushalten die drittgrößte Stadt Deutschlands. 0,4 sich entsprechender Wohnungsbedarf aus der prognostizierten Verände- 2.000 105 Die Prognosen sehen ein weiteres Bevölkerungs- und Ei nw ohner/Haushalte absolut in Mio rung der Haushaltszahlen ableiten ließe. 0,2 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2018– Haushaltswachstum für die Zukunft voraus. Bis zum Fertiggestellte Wohnungen in Ein- u. Zweifamilienhäusern Fertiggestellte Wohnungen in 0 100 2030 Mehrfamilienhäusern Genehmigte Wohnungen insgesamt Bedarf p.a. Jahr 2035 ist mit einem Zuwachs um rund 102.000 2011 2014 2017 2020 2023 2026 2029 2032 2035 Quelle: Landesamt für Statistik Bayern, RIWIS, Prognosen der bulwiengesa AG auf 1,59 Mio. Einwohner zu rechnen. Einwohner Haushalte Index Einwohner Index Haushalte; Quelle: Landesamt für Statistik Bayern, RIWIS, Prognosen der bulwiengesa AG Zukünftige Entwicklung der Haushalte und des Wohnungsbestands Miet- und Kaufpreisentwicklung – Angebotsknapp- Einwohner- und Haushaltsentwicklung München . heit führt zu deutlichen Preissteigerungen. 1,00 Die geringeBautätigkeit Bautätigkeit von Wohnungen bei gleichzeitig in Wohngebäuden immer München 0,95 Top 10 – Kaufpreise 2019 Neubau-Eigentumswohnungen Durchschnitt – sehr gute Lage knapper werdenden Flächen in München führte bei 0,90 Angebotslücke einem anhaltend niedrigen Zinsniveau zu deutlichen 0,85 München 17.000€ Miet- und Preissteigerungen in allen Segmenten auf Hamburg 15.500€ 0,80 Frankfurt (Main) 11.500€ dem Münchner Wohnungsmarkt. Dabei stiegen die Düsseldorf 11.000€ 0,75 Preise für Eigentumswohnungen deutlich stärker als 10.800€ 2011 2014 2017 2020 2023 2026 2029 2032 2035

Berlin (Land) Ei nw ohner/Haushalte absolut in Mio Stuttgart 9.850€ die Wohnungsmieten. Konstanz (Stadt) 8.600€ Haushalte Wohnungsbestand Freiburg (Breisgau) 8.500€ Quelle: Landesamt für Statistik Bayern, RIWIS, Prognosen der bulwiengesa AG; Heidelberg 8.000€ Köln 8.000€ €/m2 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000

Quelle: RIWIS, bulwiengesa-Ranking Top 10 der 125 RIWIS-Städte von 2019

Zukünftige Entwicklung der Haushalte und des Wohnungsbestands Kaum verwunderlich, dass München der Wohnimmobilienstand- Dank der sehr guten Wohnungsnachfrage für München lässt ort mit dem höchsten Preisniveau ist. Im langjährigen Vergleich sich trotz der bereits abzeichnenden Eintrübung der Konjunktur zeigt sich,Top 10dass – Kaufpreise die Wohnimmobilienpreise Neubau-Eigentumswohnungen Durchschnittin München – sehr in gute den Lage eine weiterhin positive – wenn auch gebremste – Wertentwick- letzten zehn Jahren um +6,9 % p. a. zunahmen, während die lung auf dem Wohnungsmarkt ableiten. durchschnittliche Inflationsrate +1,33 % p. a. betrug.

12 13 Wohnimmobilienmarkt München Wohnimmobilienmarkt München

Preise Eigentumswohnungen Preise Mietwohnungen

Markt für hochwertige Eigentumswohnungen. Im Jahr 2019 schnittlichen Kaufpreise bei 11.400 €/m², in der Spitze wurden Markt für hochwertige Mietwohnungen. wurden für Neubau-Eigentumswohnungen in München durch- 17.700 €/m² gezahlt. In den letzten fünf Jahren stiegen die Prei- Das Preisniveau hochwertiger Neubau- schnittlich 12.000 €/m² bezahlt, der Höchstwert lag bei rund se für Neubau- und Bestands-Eigentumswohnungen gleicher- Mietwohnungen ist in München in den 21.000 €/m². Für Wohnraum im Bestand lagen die durch- maßen um +27 %. letzten fünf Jahren um +11 % gestiegen. 2019 lagen die Neubaumieten im Durch- schnitt bei 23,30 €/m². Bestandsmieten beliefen sich 2019 auf durchschnittlich 21,20 €/m² (+10 %). Da über die letzten Jahre die Mietpreise weniger als die Kauf- preise gestiegen sind, fielen die Renditen für Wohnungen im Neubau von 2,7 % auf 2,3 % bzw. für Bestand von 2,6 % auf 2,2 % im Jahr 2019. Grund hierfür sind die nach wie vor niedrigen Zinsen, die zu einem anhaltend hohen Kaufinteresse führen und Immobilien für Kapitalanleger zu geringeren Verzinsungen (=Mieten) attraktiv erscheinen lassen.

Neubau – Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in München 2019 Bestand - Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in München 2019 Neubau – Mietniveau vermieteter Wohnungen in München 2019 Bestand – Mietniveau vermieteter Wohnungen in München 2019 – gehobene und stark gehobene Ausstattung * – gehobene und stark gehobene Ausstattung * – gehobene und stark gehobene Ausstattung * – gehobene und stark gehobene Ausstattung *

€/m2 €/m2

2 2 20.000 20.000 €/m €/m 3,5% 45 3,5% 18.000 18.000 45

16.000 16.000 40 3,0% 40 3,0% 14.000 14.000 35 2,5% 35 2,5% 12.000 12.000 e 30 2,0% 30 2,0% 10.000 10.000

8.000 8.000 25 1,5% 25 1,5% Mietrendit Mietrendite 6.000 6.000 20 1,0% 20 1,0% 4.000 4.000 15 0,5% 15 0,5% 2.000 2.000

0 0 10 0,0% 10 0,0% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 * Min.-Max.- Spanne Durchschnitt * Min.-Max.-Spanne Durchschnitt Rendite; Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der vermittelten Einheiten Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der vermittelten Einheiten

Neubau – Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in München – Bestand - Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in München – gehobene und stark gehobene Ausstattung gehobene und stark gehobene Ausstattung Neubau – Mietniveau vermieteter Wohnungen in München – Bestand – Mietniveau vermieteter Wohnungen in München – 14 gehobene und stark gehobene Ausstattung 15 gehobene und stark gehobene Ausstattung Wohnimmobilienmarkt München Wohnimmobilienmarkt München

Preise Häuser Kauf & Miete Bodenwerte in begehrten Lagen von München

Markt für hochwertige Häuser. Im Jahr 2019 wurden für Häuser Preisniveau verkaufter Häuser in München 2019 – gehobene und stark gehobene Ausstattung Grundstückspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser mit gehobener Ausstattung in München im Durchschnitt 14.640 €/m² Wohnfläche bezahlt. Der durchschnittliche Ge- Mio. € €/m2 samtpreis lag entsprechend bei 4,3 Mio. Euro für ein Haus im gehobenen Segment. Das Maximum der vermittelten Häuser 12 13.000 lag bei 14 Mio. Euro. Noch vor fünf Jahren lag der Durch- schnittspreis bei 2,6 Mio. Euro mit einem Spitzenwert von 9 11.000 Nymphenburg, Gern 9,0 Mio. Euro. Dies entspricht einer Steigerung von +68 % im 6.200 € Durchschnitt bzw. +56 % in der Spitze. 6 9.000 2.400 € 5.600 €

Obermenzing Bogenhausen 7.000 3 3.300 € 7.600 € Min.-Max.-Spanne Durchschnitt Durchschnitt in €/m² Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % 0 5.000 der vermittelten Einheiten 3.100 € 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Trudering 2.750 € 3.100 € Markt für hochwertige Häuser zur Miete. Die erzielten Mieten steigerungen in den Jahren 2016 und 2017 bereits vollzogen 3.200 € für ein Haus im gehobenen Segment lagen 2019 in München haben. Bei der sich bereits abzeichnenden Zinswende werden 3.250 € mit 24,50 €/m² +18 % über der durchschnittlich erzielten Kaufpreise und Mieten in den nächsten fünf Jahren nur noch Harlaching 3.600 € Wohnungsmiete im Bestand. In der Spitze wurden 32,00 €/m² moderatPreisniveau steigen. verkaufter Für den Häuser Gesamtmarkt in München – München sollten mittel- Solln gehobene und stark gehobene Ausstattung 3.600 € monatlich für ein Haus bezahlt. Mit +13 % Mietsteigerung in fristig dennoch jährliche Preissteigerungen von 2 bis 4 % p. a. den letzten fünf Jahren war die Entwicklung der durchschnitt- für Eigentumswohnungen und 1 bis 2 % p. a. für Mietwohnun- lichen Häusermieten noch vergleichsweise moderat. gen realistisch sein. Quelle: Berechnung von RIEDEL auf Basis eigener Marktforschung, Stichtag 31.07.2020 Es ist anzunehmen, dass sich die höchsten Kauf- und Mietpreis- sehr gut sehr gut - bis gut gut

Preisentwicklung des letzten Jahres. werte nur unbebaute Grundstücke sowie die vom Gutachterausschuss als typisch Mietniveau vermieteter Häuser in München 2019 – gehobene und stark gehobene Ausstattung Die alle zwei Jahre vom Gutachteraus- Grundstücke mit abbruchreifen Altbe- für den individuellen Wohnungsbau schuss München publizierten Boden- stand vom Gutachterausschuss berück- (Einfamilienhäuser, Doppelhäuser) im 2 €/m richtwerte sind eine der möglichen sichtigt worden sind. Weiterhin kann jeweiligen Gebiet deklariert worden sind. 30 Grundlagen für die Beurteilung von man aktuell die Bodenrichtwerte dieser Nicht berücksichtigt wurden Grundstü- Bodenpreisen. Die Bodenrichtwerte zum Quelle zum 31.12.2018 als stark veraltet cke für den Geschosswohnungsbau, da 25 Stichtag 31.12.2018 wurden Mitte 2019 ansehen. Die Marktforschung von RIEDEL hier andere Marktgesetze gelten. veröffentlicht. Sie sollen auf tatsäch- beobachtet kontinuierlich die Marktprei- Generell ist festzustellen, dass gegenüber 20 lichen Transaktionen basieren, die in den se in den betrachteten Stadtteilen, dabei Sommer 2019 moderate Preisanstiege im Jahren 2017 und 2018 stattgefunden werden auch bebaute Grundstücke mit einstelligen Prozentbereich erfolgten. 15 haben. Die nächste Veröffentlichung ausgewertet. Ein direkter "Corona-Einfluss" auf das findet erst wieder Mitte 2021 für den RIEDEL hat durchschnittliche Bodenprei- Preisniveau der Bodenwerte war nicht 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Stichtag 31.12.2020 statt. se für die in der Karte dargestellten Ge- festzustellen, lediglich die Anzahl der Recherchen über die Auswertungsme- biete auf Basis der bekannten Transaktio- Transaktionen nahm im Frühjahr 2020 Min.-Max.- Spanne Durchschnitt thode haben ergeben, dass für die Ver- nen erarbeitet. Die Werte wurden dabei vorübergehend ab. Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der vermittelten Einheiten öffentlichung der aktuellen Bodenricht- auf Geschossflächenzahlen normiert,

Mietniveau vermieteter Häuser in München – gehobene und stark gehobene Ausstattung 16 17 RIEDEL RIEDEL

ÜBER RIEDEL Unsere Werte & Leistungen

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie »Kompetenz, Persönlichkeit und spielen Werte eine große Rolle. Vermö- gemeinsame Werte prägen INTEGER genswerte, die uns absichern oder das unser Familienunternehmen.« Indem wir stets integer handeln, Leben einfach schöner machen. Und verdienen wir uns das Vertrauen ideelle Werte, die unsere Haltung und Markus Riedel, Geschäftsführender Gesellschafter unserer Kunden – und schaffen HOCHWERTIG ein Unternehmensklima gegen- unser Handeln bestimmen und unsere seitiger Wertschätzung. Hochwertige Immobilien sind Beziehungen prägen. Erst ihre perfekte WERTVOLL unsere besondere Kompetenz. In allem, was wir tun, ist Hoch- Balance führt zum Erfolg. Der ideale Be- wertigkeit unser erklärtes Ziel gleiter in diesem Prozess ist ein Vertrau- FÜHREND – von der präzisen Bewertung Wir zählen zu den führenden Immobi- der Immobilien über perfekt ter, der weiß, was wirklich wertvoll ist. lienpartnern für die Vermittlung und aufbereitete Exposés und der So wie RIEDEL. Bewertung hochwertiger Immobilien in persönlichen Betreuung bis hin München und im Fünf-Seen-Land und zum Notarvertrag. Die Markenwerte von RIEDEL stehen für führen unsere Kunden kompetent und die Kultur unseres Unternehmens und empathisch durch den gesamten Ver- marktungsprozess. die Haltung unserer Mitarbeiter. Sie sind die Maximen unseres Tuns, unserer Ent- scheidungen und unseres Auftretens.

RIEDEL führt Sie zur erfolgreichen Transaktion

1 Präzise Wertermittlung 4 Einzelbesichtigung mit unseren Verkaufsexperten Unsere einzigartige Marktkenntnis äußert sich in Besichtigungen werden durch unsere kompetenten professionellen und transparenten Bewertungen im Verkaufsexperten geführt. Dabei informieren wir die Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren, die Interessenten umfassend über alle Aspekte Ihrer unsere Sachverständigen schriftlich vorlegen. Immobilie mit ihren besonderen Merkmalen und Highlights. 2 Professionelle Präsentation Nach der sorgfältigen Prüfung und Aufbereitung der 5 Notartermin Objektunterlagen erarbeiten wir ein ausführliches Vor einem Notarvertragsabschluss prüfen wir vorab Exposé. die Bonität des Kaufinteressenten und stimmen den Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer sorgfäl- 3 Vermarktung an Stamm- und Neukunden tig ab. Ein gut vorbereiteter und von uns begleiteter Die direkte Ansprache potentieller Käufer aus unse- Notartermin sichert einen erfolgreichen Abschluss. rer rund 25.000 Kunden umfassenden Datenbank führt bereits in vielen Fällen zum Erfolg. Wir präsen- tieren die Immobilien auf unserer Website und nach Absprache auch in allen führenden Web-Portalen und zielgruppenrelevanten Medien.

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Ihre Ansprechpartner für Bogenhausen und Herzogpark Unsere Standorte

Nymphenburg Bogenhausen

Ralf Heidemann Gesellschafter und Prokurist Dipl.-Kfm., Dipl.-Sachverst. (DIA)

+49 (0) 89 15 94 55 - 40 [email protected]

Ralf Heidemann, Leiter des Büros Bogenhausen und Neffe von Ingrid Riedel, ist seit 1995 für Tizianstr. 50 t +49 (0)89 15 94 55 - 0 Prinzregentenstr. 70 t +49 (0)89 15 94 55 - 40 RIEDEL tätig und seit 2015 Gesellschafter des 80638 München [email protected] 81675 München [email protected] Familienunternehmens. Als Mitglied im Vorstand des IVD Süd e.V. engagiert er sich politisch für den Berufsstand der Makler und Sachverständigen. Schwabing Impressum

Stadtteilmarktbericht Bogenhausen-Herzogpark & Marktbericht München Ausgabe 2020/2021

Herausgeber RIEDEL Immobilien GmbH, Tizianstraße 50, Hohenzollernstr. 21 t +49 (0)89 15 94 55 - 30 80638 München 80801 München [email protected] Dr. Philip Ebeling Redaktion Verkauf und Vermietung RIEDEL Immobilien GmbH, bulwiengesa AG Diplom-Kaufmann Gräfelfing Layout & Gestaltung: Martin et Karczinski GmbH, Immobilienbewerter (DIA) München

+49 (0) 89 15 94 55 - 46 Haftungsausschluss [email protected] Alle Urheber-, Nutzungs- und Verlagsrechte sind vor- behalten. Jegliche Verwendung nur nach vorheriger Seit 2017 ist Herr Dr. Ebeling im Verkauf und in Zustimmung. Der redaktionelle Inhalt wurde sorgfäl- der Vermietung im Büro Bogenhausen tätig. tig erarbeitet. Dennoch wird für die Richtigkeit von Er studierte Betriebswirtschaftslehre mit Angaben, Hinweisen sowie für eventuelle Druckfehler Schwerpunkt Immobilienökonomie an der Euro- keine Haftung übernommen. pean Business School (ebs) in Oestrich-Winkel Bahnhofstr. 77 t +49 (0)89 15 94 55 - 20 und promovierte an der International Real Estate 82166 Gräfelfing [email protected] riedel-immobilien.de Business School (IRE|BS) in Regensburg.

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