Download Marktbericht Als
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Marienplatz Isartor Gärtnerplatz Marktbericht 2020/2021 Zentrum – Altstadt Exklusive Immobilien Inhalt Vorwort RIEDEL liebt München. » Werte sind für uns das Wichtigste. Für Deshalb freuen wir uns ganz besonders, Ihnen hiermit den aktuellen Marktbericht für uns sind Immobilien immer auch eine einen einzigartigen Teil unserer leuchtenden Heimatstadt vorlegen zu können: Herzensangelegenheit. « Zentrum & Altstadt. Für RIEDEL sind Immobilien viel mehr als Grundstücke und umbauter Raum. Sie sind Zuhause und Heimat, der Ort, an dem wir wirklich leben. Wenn ein Haus oder eine Wohnung den Besitzer wechseln, geht es deshalb meistens um viel mehr als um Sachwerte. Dennoch sind exakte Zahlen und Fakten immer die unentbehrliche Grund- lage für die professionelle Vermarktung und Vermittlung von Immobilien. Aus der einzigartigen Marktkenntnis von RIEDEL und den statistischen Daten des re- Maximilian Riedel, Gesellschafter und Prokurist nommierten Analysten bulwiengesa ist ein exklusives Kompendium entstanden, das weit über ähnliche Veröffentlichungen hinausgeht: Nutzen Sie den aktuellen RIEDEL Marktbericht für Zentrum & Altstadt als hilfreichen und vertrauenswürdigen Ratgeber Inhalt für Ihre Immobilienpläne und lassen Sie sich kundig durch eines der schönsten Quartiere Münchens führen. Marktbericht Zentrum-Altstadt Eine ebenso informative wie inspirierende Lektüre wünscht Ihnen Wohnen im Zentrum und der Altstadt 5 Lage- und Ausstattungsqualitäten 6 Preise Eigentumswohnungen 7 Markus Riedel, Geschäftsführender Gesellschafter Preise nach Baualtersgruppen 7 Preise Mietwohnungen 7 Anzahl & Transaktionsvolumen 8 Suchanfragen 8 Marktbericht München Wohnimmobilienmarkt München 10 Bautätigkeit 11 Preise Eigentumswohnungen 12 Preise Mietwohnungen 13 Preise Häuser Kauf & Miete 14 Maximilian Riedel Markus Riedel Bodenwerte 15 Gesellschafter und Prokurist Geschäftsführender Gesellschafter Über RIEDEL Unsere Werte & Leistungen 17 Ansprechpartner 18 Standorte und Impressum 19 2 3 Marktbericht Zentrum-Altstadt Marktbericht Zentrum-Altstadt MARKTBERICHT Wohnen im Zentrum und der Altstadt ZENTRUM-ALTSTADT Hohe Wohnqualität im Zentrum Münchens. Das Zentrum Einwohner- und Haushaltsentwicklung Zentrum-Altstadt 2019 Münchens besteht aus den Stadtbezirken Altstadt-Lehel und 8 116 Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt. Die Struktur ist sehr heterogen: 7 114 relativ geringer Anteil an Wohnbevölkerung in der von Einzel- handel und Büros dominierten und touristisch geprägten 6 112 Altstadt sowie prächtige historische Fassaden des großbürger- 5 110 lichen Wohnens im Lehel. Zentrum des Nachtlebens sind das Glockenbach- und Gärtnerplatzviertel in der Ludwigsvor- je 10.000 4 108 stadt-Isarvorstadt. Das Zentrum Münchens zählt zu den ohner nw 3 106 Index 2011 = 100 Ei begehrtesten Wohnlagen schlechthin. Kaum vorhandene 2 Wohnbaupotenziale und die geringe Bautätigkeit, lassen 104 Mieten und Preise in die Höhe schnellen. Die Nachfrage ist 1 102 deutlich höher als das Angebot, daher kam es in den letzten 0 100 fünf Jahren zusammen mit gestiegenen Einwohnerzahlen zu 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 weiter steigenden Mieten und Preisen. Einwohner Haushalte Index Einwohner Index Haushalte Quelle: Statistisches Amt München, RIWIS 2017: Der Rückgang in der Bevölkerungszahl ist bedingt durch eine erhöhte Anzahl von BereinigungenEinwohner- des Einwohnermelderegisters und Haushaltsentwicklung des ZentrumKreisverwaltungsreferates. Diese sog. Zentrum-Altstadt – Highlights "Abmeldungen von Amts wegen" werden Wegzügen gleichgesetzt. • Urbanes Wohnen im Szeneviertel mit hohem Ausgehfaktor • Überregional und international hoher Bekanntheitsgrad, Altstadt in Teilen touristisch geprägt • Hohe Freizeitqualität durch die Nähe zum Englischen Garten, zur Isar sowie zu kulturellen Einrichtungen und Sehenswürdigkeiten • Höchste Zentralität bei höchster Verdichtung in der Münchener Innenstadt • Bunt und multikulturell, tolerant und lebendig Zahl der Einwohner im Zentrum und der Altstadt steigt erneut. Das Zentrum Münchens, mit den Bezirken Altstadt-Lehel und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, gewann seit dem Zensus 2011 im Durchschnitt rund 640 Einwohner pro Jahr hinzu, was einem Wachstum von 7,5 % entspricht. Zuletzt betrug die Einwohner- anzahl rund 73.000 Einwohner. Damit zeigt das Zentrum gegen- über der Gesamtstadt München ein leicht unterdurchschnitt- liches Wachstum. Im Vergleich zu den letzten Jahren verlangsamt sich das Wachstum der Einwohner, was auf den begrenzt verfüg- baren Wohnraum zurückzuführen ist. Da für München jedoch ein weiterer Bevölkerungsanstieg von 6,9 % bis 2035 (+ 102.000 Einwohner) erwartet wird und neben kleineren Projekten bereits rund 420 Wohneinheiten auf dem Schlachthofgelände errichtet werden, wird auch das Zentrum von den Einwohnerzuwächsen profitieren. 4 5 Marktbericht Zentrum-Altstadt Marktbericht Zentrum-Altstadt Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen im Zentrum-Altstadt 2019 Wohnlagequalitäten im Zentrum und der Altstadt Preise Eigentumswohnungen – gehobene und stark gehobene Ausstattung * Im Zentrum sind vor allem die gewachsenen Viertel mit ihrem €/m2 großen Altbaubestand sehr beliebt. Neubauten erfolgen meist 22.000 nur durch Abriss und anschließendem Neubau, häufiger werden 20.000 Die besten Wohnlagen z.B. entlang der W N historische Altbauten aufwändig saniert. Gerade im Lehel be- 18.000 Oettingenstraße ziehen sich im Lehel von sticht die Architektur durch ihren neubarocken Stil oder Häuser 16.000 Norden nach Süden entlang des Engli- S O im Stil der Neurenaissance. Da die Nachfrage das Angebot über- 14.000 schen Gartens und der Isar sowie öst- Englischer steigt, hat sich der Teilraum Zentrum mit den Stadtbezirken Garten 12.000 lich des Isartors um die Thierschstraße. Altstadt-Lehel und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt zu einem der 10.000 Die Altstadt ist rund um die Maximilian- Oettingenstr. teuersten Standorte in München bzw. Deutschland entwickelt. 8.000 straße und die Sendlinger Straße durch Maximilianstr. Im Jahr 2019 wurden für Wohnungen im Zentrum im Durch- 6.000 eine sehr gute Wohnlage charakterisiert. Thierschstr. schnitt 15.500 €/m² bezahlt. In den sehr guten Lagen wurden 4.000 rund 21.000 €/m² gezahlt. In den letzten fünf Jahren stiegen die Sendlinger Str. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Durchschnittspreise um 30 %, in den sehr guten Lagen lag die Preisentwicklung bei einem Plus von 20 %. Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen im Zentrum-Altstadt 2019 – nach Baualtersgruppen PreisePreisniveau nach verkaufter Baualtersgruppen Eigentumswohnungen im Zentrum – Gehobener bis sehr gehobener Standard gehobene und stark gehobene Ausstattung 2 in den von RIEDEL vermittelten Objekten. €/m Der Durchschnittswert für sanierte Altbauwohnungen im Der Schwerpunkt der von RIEDEL 22.000 Zentrum lag 2018 bei 16.500 €/m² mit Spitzenwerten von im Zentrum vermittelten Eigentums- 20.000 ca. 19.100 €/m². Für Wohnungen mit Baujahr 1970 bis 1980 wohnungen liegt mit 71 % auf hoch- 18.000 ließen sich trotz oft hoher Renovierungs- und Betriebskosten im wertigen Wohnungen mit gehobenen 16.000 Schnitt 10.300 €/m² erzielen, bei neueren Baujahren bis 2000 oder stark gehobenen Standard. sehr gut sehr gut - bis gut gut durchschnittlich bis gut waren im Mittel 11.300 €/m² üblich. Neubauten ab 2010 durchschnittlich einfach bis durchschnittlich einfach keine 14.000 Quelle: bulwiengesa AG in Zusammenarbeit mit microm erzielten die höchsten Preise: im Schnitt 17.500 €/m² bis 12.000 maximal rund 21.000 €/m². 10.000 * Min.-Max.-Spanne Durchschnitt 8.000 Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5% Preisniveau von Eigentumswohnungen im Altbau saniert Bj. 1970–1980 Bj. 1990–2000 ab Bj. 2010 der vermittelten Einheiten Zentrum-Altstadt 2019 nach Ausstattung & Neubau €/m2 22.000 Mietniveau vermieteter Wohnungen im Zentrum-Altstadt 2019 Preise Mietwohnungen – gehobene und stark gehobene Ausstattung 20.000 €/m2 Rendite 18.000 Das Niveau der Wohnungsmieten im Zentrum stieg in den letz- ten fünf Jahren um +21 % und lag 2019 bei durchschnittlich 40 3,5% 16.000 Preisniveau von Eigentumswohungen im Zentrum 2019 35 3,0% 25,00 €/m².nach Baualtersgruppe Im Maximumn stiegen die Mieten um +25 % auf 14.000 40,00 €/m². Da über die letzten Jahre die Mietpreise geringer 30 2,5% 12.000 als die Kaufpreise gestiegen sind, fielen die Mietrenditen für 25 2,0% 10.000 Wohnungen von 2,1 % im Jahr 2015 auf 1,9 % im Jahr 2019. 20 1,5% 8.000 Grund hierfür sind die niedrigen Zinsen, die nach wie vor zu 15 1,0% EinfachMittelGehobenStark gehoben einem hohen Kaufinteresse führen und Immobilien für Kapital- 10 0,5% Min.-Max.- Spanne Durchschnitt anleger auch zu geringeren Verzinsungen attraktiv erscheinen 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert Min.-Max.-Spanne Durchschnitt Rendite der oberen bzw. unteren 5 % der vermittelten Einheiten lassen. Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der vermittelten Einheiten Preisniveau von Eigentumswohnungen im Zentrum 2019 nach Ausstattungsstandard 6 7 Mietniveau vermieteter Wohnungen im Zentrum – gehobene und stark gehobene Ausstattung Marktbericht Zentrum-Altstadt Wohnimmobilienmarkt München Anzahl und Transaktionsvolumen WOHNIMMOBILIENMARKT In den letzten fünf Jahren wurden im Zentrum durch- Verkäufe von Eigentumswohnungen im Zentrum-Altstadt 2019 schnittlich 122 Wohneinheiten pro Jahr verkauft, das 180 320 MÜNCHEN sind 1,2 % des gesamten Münchener Transaktions- 160 280 volumens an Eigentumswohnungen.