Ismaninger Straße Prinzregentenstraße Isar Friedensengel Marktbericht 2020/2021 Bogenhausen – Herzogpark Exklusive Immobilien Inhalt Vorwort RIEDEL liebt München. » Werte sind für uns das Wichtigste. Für Deshalb freuen wir uns ganz besonders, Ihnen hiermit den aktuellen Marktbericht für uns sind Immobilien immer auch eine einen einzigartigen Teil unserer leuchtenden Heimatstadt vorlegen zu können: Herzensangelegenheit. « Bogenhausen & Herzogpark. Für RIEDEL sind Immobilien viel mehr als Grundstücke und umbauter Raum. Sie sind Zuhause und Heimat, der Ort, an dem wir wirklich leben. Wenn ein Haus oder eine Wohnung den Besitzer wechseln, geht es deshalb meistens um viel mehr als um Sachwerte. Dennoch sind exakte Zahlen und Fakten immer die unentbehrliche Grund- lage für die professionelle Vermarktung und Vermittlung von Immobilien. Aus der einzigartigen Marktkenntnis von RIEDEL und den statistischen Daten des Ralf Heidemann, Gesellschafter und Prokurist renommierten Analysten bulwiengesa ist ein exklusives Kompendium entstanden, das weit über ähnliche Veröffentlichungen hinausgeht: Nutzen Sie den aktuellen RIEDEL Marktbericht für Bogenhausen & Herzogpark als hilfreichen und vertrauenswürdigen Inhalt Ratgeber für Ihre Immobilienpläne und lassen Sie sich kundig durch eines der schönsten Quartiere Münchens führen. Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark Eine ebenso informative wie inspirierende Lektüre wünscht Ihnen Wohnen in Bogenhausen und Herzogpark 5 Lage- und Ausstattungsqualitäten 6 Preise Eigentumswohnungen 7 Heiner Riedel, Geschäftsführender Gesellschafter Preise nach Baualtersgruppen 7 Preise Häuser 7 Preise Mietwohnungen 8 Anzahl & Transaktionsvolumen 8 Suchanfragen 10 Marktbericht München Wohnimmobilienmarkt München 12 Bautätigkeit 13 Preise Eigentumswohnungen 14 Preise Mietwohnungen 15 Ralf Heidemann Heiner Riedel Preise Häuser Kauf & Miete 16 Gesellschafter und Prokurist Geschäftsführender Gesellschafter Bodenwerte 17 Über RIEDEL Unsere Werte & Leistungen 19 Ansprechpartner 20 Standorte und Impressum 21 2 3 Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark MARKTBERICHT Wohnen in Bogenhausen und Herzogpark BOGENHAUSEN UND Exklusive Wohnlagen in Bogenhausen und Herzogpark. Einwohner- und Haushaltsentwicklung Bogenhausen und Herzogpark 2019 Zu den exklusivsten Wohnlagen Münchens gehören die Lagen 2,50 110 Alt-Bogenhausen und Herzogpark, die im Stadtbezirk Bogen- HERZOGPARK 2,25 109 hausen nahe der Münchner Innenstadt liegen. Repräsentative 2,00 108 Jugendstilfassaden, freistehende Villen im Alt- und Neubau, die von Botschaften, Rechtsanwaltskanzleien und Medienstars 1,75 107 genutzt werden sowie hohe Gartenmauern charakterisieren 1,50 106 diesen Teilraum. Großzügige Grundstücke, eine prominente je 10.000 1,25 105 Nachbarschaft, die Nähe zum Englischen Garten und kulturellen ohner w 1,00 104 Index 2011 = 100 Einrichtungen sind ursächlich für die große Beliebtheit inner- Ein 0,75 103 halb der gut situierten Bevölkerungsschicht. Die geringe Verfüg- 0,50 102 barkeit von Grundstücken und die daraus resultierenden hohen Grundstückspreise führen zu Spitzenpreisen beim Verkauf von 0,25 101 Eigentumswohnungen und Häusern. 0 100 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Einwohner Haushalte Index Einwohner Index Haushalte Quelle: Statistisches Amt München, RIWIS Bogenhausen und Herzogpark – Highlights 2017: Der Rückgang in der Bevölkerungszahl ist bedingt durch eine erhöhte Anzahl von • Exklusives Wohnambiente, des repräsentativen Villen- und Mietshausviertels der BereinigungenEinwohner- des Einwohnermelderegisters und Haushaltsentwicklung des Kreisverwaltungsreferates. Alt-Bogenhausen und Diese sog. Spätgründerzeit Bogenhausens "AbmeldungenHerzogpark von Amts wegen" werden Wegzügen gleichgesetzt. • Villen und Einfamilienhäuser im Herzogpark, einem der vornehmsten Münchener Wohnquartiere • Überregional und international hoher Bekanntheitsgrad durch berühmte Persön- lichkeiten, die hier ihren Wohnsitz hatten • Hohe Freizeitqualität durch das Isarufer Zahl der Einwohner in Bogenhausen und Herzogpark erneut gestiegen. Die Stadtviertel Alt-Bogenhausen und Herzogpark gewannen zwischen 2011 und 2019 rund 245 Einwohner pro Jahr dazu, was einem Anstieg von 9,3 % entspricht. Zuletzt be- trug die Einwohnerzahl in Alt-Bogenhausen 13.220 Einwohner und im Herzogpark 9.663 Einwohner, in Summe rund 22.900 Einwohner. In Zukunft wird sich das Bevölkerungswachstum aufgrund der sehr begrenzten Verfügbarkeit von Wohngrund- stücken voraussichtlich verlangsamen. Im Gegensatz dazu wird für München insgesamt ein Bevölkerungsanstieg von 6,9 % bis 2035 (rund 102.000 Einwohner) prognostiziert. 4 5 Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in Bogenhausen und Herzogpark 2019 Wohnlagequalitäten in Bogenhausen und Herzogpark Preise Eigentumswohnungen – gehobene und stark gehobene Ausstattung* In Alt-Bogenhausen und Herzogpark sind vor allem die gewach- €/m2 senen Viertel mit ihrem großen Altbaubestand sehr beliebt. 22.000 Neubauten erfolgen meist nur durch Abriss z. B. von veraltetem 20.000 Es sind nahezu ausschließlich sehr gute W N Villenbestand und anschließendem Neubau von luxuriösem 18.000 Wohnlagen in Alt-Bogenhausen und im Geschosswohnungsbau, häufig werden historische Altbauten auf- 16.000 Herzogpark zu finden. Die Lagen entlang S O wändig saniert. Die geringe Verfügbarkeit von Wohnraum macht 14.000 der Pienzenauer Straße und der Mauer- den Teilraum Alt-Bogenhausen-Herzogpark zu einer der teuersten 12.000 kircherstraße, die beide parallel zur Wohnlagen Münchens. 2019 wurden für Eigentumswohnungen Pienzenauerstr. 10.000 Isar verlaufen, sind traditionell für ihre in Alt-Bogenhausen-Herzogpark durchschnittlich 14.000 €/m² be- 8.000 großzügigen und durchgrünten Wohn- zahlt. In sehr guten Lagen wurden zum Teil mehr als 21.000 €/m². 6.000 grundstücke bekannt. Im Südosten des Mauerkircherstr. In den letzten fünf Jahren stiegen die Durchschnittspreise um 4.000 Teilraums, an der Grenze zur Haidhausen- +52 %, in den sehr guten Lagen um +51 %. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Au, nimmt die Qualität der Wohnlagen dann tendenziell etwas ab. Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in Bogenhausen und Herzogpark 2019 Preise nach Baualtersgruppen Cuvilliésstraße – nach Baualtersgruppen Friedensengel Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in Alt-Bogenhausen und Prinzregentenstr. €/m2 Der HerzgoparkDurchschnittswert – gehobene und für stark sanierte gehobene Altbauwohnungen Ausstattung in Alt-Bo- 23.000 genhausen und Herzogpark lag 2019 bei 16.000 €/m² mit Spit- Gehobener bis sehr gehobener Standard 21.000 zenwerten von rund 19.000 €/m². Für Wohnungen mit Baujahr in den von RIEDEL vermittelten Objekten. 19.000 1970 bis 1980 ließen sich trotz oft hoher Renovierungs- und Be- Der Schwerpunkt der von RIEDEL in Alt- 17.000 triebskosten im Schnitt 10.500 €/m² erzielen, bei neueren Bau- Bogenhausen und Herzogpark vermittel- jahren bis 2000 waren im Mittel 11.300 €/m² üblich. Neubauten 15.000 ten Immobilien liegt auf hochwertigen sehr gut sehr gut - bis gut gut durchschnittlich bis gut ab 2010 erzielten die höchsten Preise: im Schnitt 19.000 €/m² durchschnittlich einfach bis durchschnittlich einfach keine 13.000 Eigentumswohnungen. Davon verfügen Quelle: bulwiengesa AG in Zusammenarbeit mit microm bis maximal rund 21.000 €/m². 11.000 60 % über einen geho-benen oder stark * Min.-Max.-Spanne Durchschnitt gehobenen Standard. 9.000 Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren Altbau saniert Bj. 1970–1980 Bj. 1990–2000 ab Bj. 2010 5 % der vermittelten Einheiten & Neubau Preisniveau von Eigentumswohnungen in Bogenhausen und Herzogpark 2019 nach Ausstattung Preisniveau verkaufter Einfamilienhäuser in Bogenhausen und Herzogpark 2019 Preise Einfamilienhäuser – gehobene und stark gehobene Ausstattung €/m2 22.000 Mio. € €/m2 Im Jahr 2019 wurden für Häuser in Bogenhausen im Mittel 15 30.000 20.000 Preisniveau von Eigentumswohnungen in Alt-Bogenhausen 20.200und €/m² Herzogpark bezahlt, 2019 im nach Durchschnitt Baualtersgruppen kostete ein Haus rund 18.000 9,5 Mio. Euro. Vor fünf Jahren lag der durchschnittliche Quadrat- 12 24.000 16.000 meterpreis noch bei 15.800 €. Dies zeigt den deutlich positiven 14.000 Trend mit Wachstumsraten von 6,3 % p. a. – trotz des ohnehin 9 18.000 12.000 schon hohen Niveaus. 10.000 6 12.000 8.000 EinfachMittelGehobenStark gehoben 3 6.000 Min.-Max.- Spanne Durchschnitt Min.-Max.-Spanne Durchschnitt Durchschnitt in €/m² Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5% 0 0 der oberen bzw. unteren 5 % der vermittelten Einheiten der vermittelten Einheiten 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Preisniveau von Eigentumswohnungen in Alt-Bogenhausen und Herzogpark 2019 nach Ausstattung 6 7 Preisniveau verkaufter Einfamilienhäuser in Altbogenhausen und Herzogpark – gehobene und stark gehobene Ausstattung Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark Mietniveau vermieteter Wohnungen in Bogenhausen und Herzogpark 2019 Preise Mietwohnungen – gehobene und stark gehobene Ausstattung Das Niveau der Wohnungsmieten in Alt-Bogenhausen und €/m2 Rendite Herzogpark stieg in den letzten fünf Jahren im Durchschnitt 40 3,5 um +33 % und lag 2019 bei durchschnittlich 27,20 €/m². Im 35 3,0 Maximum stiegen sie um +25 % auf 31,50 €/m². Da sich die 30 2,5 Mietpreise in den letzten fünf Jahren schwächer