IMMOBILIENMARKT BERICHT 2021

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IMMOBILIENMARKTBERICHT 2021 | 1 Herausgeberin CSL Immobilien AG, Februar 2021

Redaktionsteam Yonas Mulugeta, CSL Immobilien AG, Zürich Patricia Reichelt, CSL Immobilien AG, Zürich Siham Balutsch, CSL Immobilien AG, Zürich Michelle Müller, CSL Immobilien AG, Zürich Felix Müller, FMKomm GmbH, Zürich

Konzept und Design Letitia Zenhäusern, CSL Immobilien AG, Zürich

Datenerhebung CSL Immobilien AG, Zürich Meta-Sys AG, Bubikon

Der Bericht basiert auf veröffentlichten Daten von Inserateplatt- formen, statistischen­ Ämtern und öffentlichen Institutionen sowie Auswertungen interner Daten der CSL Immobilien AG. Die Daten wurden sorgfältig recherchiert und einer aufwändigen Qualitätssi- cherung unterzogen. Es wird jedoch keine Garantie für die Fehler- freiheit und Vollständigkeit gegeben, speziell im Hinblick auf Konklu- sionen und Prognosen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen.

Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden.

Copyright 2021, CSL Immobilien AG INHALT

5 EDITORIAL

6 AKTUELLER MARKT

6 RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN 6 WIRTSCHAFTLICHES UMFELD

7 INVESTMENTMARKT

7 INVESTMENTMARKT SCHWEIZ 8 INVESTMENTMARKT KOMMERZIELLE IMMOBILIEN 9 INVESTMENTMARKT WOHNIMMOBILIEN

10 IMMOBILIENMARKT SCHWEIZ

10 BÜROMARKT SCHWEIZ 11 WOHNMARKT SCHWEIZ

12 BÜROMARKT

12 BÜROMARKT WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH 14 BÜROMARKT STADT ZÜRICH 16 BÜROMARKT BASEL 17 BÜROMARKT BERN 18 BÜROMARKT GENF 19 BÜROMARKT LAUSANNE

20 WOHNMARKT

20 WOHNMARKT WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH 23 WOHNMARKT STADT ZÜRICH 24 WOHNMARKT BASEL 25 WOHNMARKT BERN 26 WOHNMARKT GENF 27 WOHNMARKT LAUSANNE

28 CSL IMMOBILIEN

28 IHRE ANSPRECHPARTNER AUF EINEN BLICK 29 UNSERE DIENSTLEISTUNGEN

30 GLOSSAR 4 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2021 EDITORIAL

Die Akteure des Immobilienmarkts sahen sich 2020 mit einer Von der Pandemie profitieren konnte der Wohnmarkt. Wer völlig neuen Krisensituation konfrontiert. Während des ers- im Homeoffice sass, kam nicht umhin, sich intensiver mit der ten Lockdowns im Frühling 2020 war unklar, welche Auswir- eigenen Wohnsituation zu befassen. Zusammen mit den tie- kungen die Pandemie auf die Märkte und Immobilienwerte fen Zinsen befeuerte dies die Nachfrage vor allem im Eigen- haben wird. Im Investmentmarkt zeigte sich sehr schnell, dass tumssegment, sodass selbst vorher schwer vermarktbare Ob- der Mangel an Anlagealternativen die Assetklasse Immobilien jekte an weniger attraktiven Lagen glückliche Käufer fanden. für viele Investoren weiter zum sicheren Hafen macht. Dies trieb die Kaufpreise wider Erwarten erneut nach oben. Die Im Mietsegment verstärkte sich die Differenzierung zwischen CSL-Umfrage unter den drei Dutzend grössten Schweizer Wohnungsmangel in den Zentren und Regionen, in denen Immobilienakteuren zeigte jedoch ein differenziertes Bild. Angebot und Nachfrage aus dem Gleichgewicht geraten sind. Das Interesse an Büroimmobilien nahm vor allem ausserhalb Daher bleibt für die Entwicklung, Vermarktung oder das Ma- der Stadtzentren ab, dagegen intensivierte sich der preistrei- nagement von Immobilien eine präzise Analyse des Standorts bende Wettbewerb um Wohninvestments 2020 nochmals. und des lokalen Markts ein entscheidender Erfolgsfaktor.

Auf dem Büromarkt legten viele Mieter 2020 ihre Entscheide Ein herzliches Dankeschön gilt allen Immobilieninvestoren auf Eis oder begannen damit, ihre Flächen zugunsten eines und Standortförderern, die uns mit ihren Erfahrungen und höheren Homeoffice-Anteils zu reduzieren. Das Interesse an ihrem Know-how beim Immobilienmarktbericht unterstützt zentralen Lagen nahm nochmals zu, während in den Agglo- haben. merationsgürteln die Nachfrage spürbar zurückging. Als Folge stiegen die Büroflächenangebote 2020 landesweit mit 23 % Ich wünsche Ihnen eine erkenntnisreiche Lektüre. sehr deutlich an.

Die Diskussion über die Zukunft des Büros schwankt aktuell zwischen zwei Polen. Konservative Unternehmen und Ange- stellte, die den persönlichen Austausch schätzen, stehen auf der einen Seite – auf der anderen Seite finden sich kosten­ minimierende Firmen im selben Boot mit Mitarbeitenden, die ungestörtes Arbeiten schätzen und Pendelzeiten reduzieren möchten. Wie viel strukturelles Homeoffice bleiben wird und Herzlich welche Auswirkungen dies auf den Büroflächenmarkt haben Yonas Mulugeta wird, hängt davon ab, was sich als neue Normalität etabliert. Wirtschaftlich gesehen ist die Schweiz im internationalen Vergleich gut durch die Krise gekommen. Dies lässt hoffen, dass der Büromarkt mittelfristig mit einem blauen Auge da- vonkommt.

Die Pandemie durchdringt aktuell unseren Alltag, wird uns aber langfristig als Beschleuniger von Trends auf dem Immobilienmarkt in Erinnerung bleiben. Wir dürfen deshalb den Fokus auf andere Themen wie die digitale Transformation, Nachhaltigkeit oder den demografischen Wandel nicht verlieren.

Yonas Mulugeta CEO, Partner, VR

IMMOBILIENMARKTBERICHT 2021 | 5 AKTUELLER MARKT

RECHTLICHE WIRTSCHAFTLICHES RAHMENBEDINGUNGEN UMFELD

Aufgrund der wiederholten pandemiebedingten Einschrän- In der Schweiz ist die Wirtschaftsleistung weniger stark einge- kungen in diversen Branchen war die Frage nach der Miet- brochen als in den meisten anderen Industriestaaten. Dies ist zinszahlungspflicht bei Geschäftsräumen in den letzten Mo- zum einen der Branchenstruktur zu verdanken: Die Pharma­ naten ein heiss diskutiertes Thema. Nachdem das Parlament industrie hat einen sehr hohen Anteil am Bruttoinlandpro- die Vorlage für das Covid-19-Geschäftsmietegesetz abge- dukt (BIP), während das Gewicht der Tourismusbranche lehnt hat, müssen die Betroffenen nun eine einvernehmliche ­vergleichsweise gering ist. Zum anderen haben die Notmass- Lösung mit dem Vermieter suchen oder auf dem Rechtsweg nahmen des Bundes massgeblich zur Eindämmung des wirt- Mietzinssenkungen einfordern. Verschiedene Kantone (GE, schaftlichen Schadens beigetragen. Die Firmenkonkurse VD, FR, NE, BS, SO) haben Lösungen erarbeitet, wonach ­verharrten auf niedrigem Niveau und die Zunahme der sich der Kanton bei einer einvernehmlichen Mietzinssen- ­Arbeitslosigkeit fiel bislang äusserst moderat aus. Die Insol- kung unter gewissen Bedingungen finanziell beteiligt. venzen dürften im ersten Quartal allerdings zunehmen: Eine Mutation des Coronavirus erfordert in Europa zusätzliche In einem Leitentscheid vom Oktober 2020 hat das Bundes- Schutzmassnahmen. gericht seine Rechtsprechung zur Berechnung der Netto- rendite angepasst. Neuerdings darf das vermieterseitig in- Dank der Impfkampagne ist dennoch ein Ende der Durststre- vestierte Eigenkapital zu 100 % anstatt wie bisher nur zu cke absehbar. Die Wirtschaftslage wird sich voraussichtlich 40 % an die Teuerung angepasst werden. Zudem darf der bereits im zweiten Quartal verbessern. Die Immunisierung Ertrag den Referenzzinssatz erstmals um 2 % übersteigen, der Risikogruppen wird den Gesundheitssektor entlasten. sofern der Referenzzinssatz 2 % oder weniger beträgt. Bis- Mit der Lockerung der Mobilitätsbeschränkungen wird die her durfte der Ertrag den Referenzzinssatz nur um ein hal- Schweizer Wirtschaft im zweiten Halbjahr kräftig an Fahrt ge- bes Prozent übersteigen. Dieser Entscheid wird von der winnen. Für das Gesamtjahr 2021 rechnen wir mit einem Immobilienbranche als Schritt in die richtige Richtung be- BIP-Wachstum von 3 % gegenüber dem Vorjahr. Der pande- grüsst; allerdings wirft der Entscheid auch verschiedene Fra- miebedingte Rückgang der Haushaltseinkommen dürfte im gen auf (was gilt z. B., wenn der Referenzzinssatz über 2 % Verlauf des Jahres 2022 wieder aufgeholt werden. In der Gas- steigt?). tronomie, der Hotellerie und dem Transportwesen wird sich die Situation wohl erst im Herbst nachhaltig verbessern. Die Per 1.6.2020 ist der neue Artikel 6c der Verordnung über Industrie wird den Aufschwung hingegen bereits im Frühjahr die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen spüren. Begünstigt durch die starke Nachfrage aus China soll- (VMWG) in Kraft getreten, wonach Vermieter die im Rah- te sich die weltweite Handelstätigkeit im Jahresverlauf nor- men eines Energiespar-Contracting (ESC) anfallenden Kos- malisieren und ab 2022 kräftig expandieren. ten unter bestimmten Voraussetzungen maximal zehn Jahre als Nebenkosten verrechnen dürfen. Ziel eines ESC ist die Das Zinsumfeld wird sich indessen kaum verändern. Die Reduzierung der Energieverbrauchskosten durch geeignete Geldpolitik bleibt weltweit sehr expansiv. Die Inflation wird Effizienz-, Sanierungs- oder Modernisierungsmassnahmen zwischenzeitlich zwar anziehen, sie wird sich jedoch kaum und flankierende Dienstleistungen. über den Zielwerten der Notenbanken etablieren können. Dauerhafte Kapazitätsengpässe sind nicht absehbar, der glo- Das Vernehmlassungsverfahren für die Revision des Bau- bale Handel wirkt weiterhin deflationär. Leitzinserhöhungen vertragsrechts wurde abgeschlossen. Mit Spannung werden der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind nicht vor 2024 die ersten Ergebnisse dieses Verfahrens erwartet, welches zu erwarten. Auch bei den langfristigen Franken-Zinsen er- unter anderem auf eine Verbesserung der Rechte von Bau- warten wir eine Seitwärtstendenz auf tiefem Niveau. Immo- herren und Immobilienkäufern bei der Haftung für Baumän- bilien weisen gegenüber Franken-Obligationen somit weiter- gel abzielt. hin einen erheblichen Renditevorteil auf.

Dr. Sibylle Schnyder Dr. Christoph Sax Partnerin CMS von Erlach Poncet Chefökonom Migros Bank

6 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2021 INVESTMENTMARKT

INVESTMENTMARKT SCHWEIZ

2020 sahen sich die Gesellschaft und die Akteure des Immo- Die Portfolios der Schweizer Immobilieninvestoren sind 2020 bilienmarkts mit einer noch nie dagewesenen Krise konfron- nicht nur durch Ankäufe, sondern bis auf wenige Ausnahmen tiert. Während des ersten Covid-19-Lockdowns manifestier- auch durch Aufwertungen von durchschnittlich 2 % gewach- te sich diese unter anderem in einer Verunsicherung der sen. Rund ein Drittel der Investoren investierte zudem noch- Investoren. Kurzfristig war nicht abzusehen, wie sich die Pan- mals vermehrt in den Bestand. Ebenfalls ein Drittel inves­ demie auf die Immobilienwerte auswirken würde. In der Fol- tierte verstärkt in Entwicklungsprojekte, um im aktuellen ge wurden vor allem kleinere Transaktionen abgebrochen Niedrigzinsumfeld an der Wertschöpfung partizipieren und oder aufgeschoben, während grössere trotz aller Widrigkei- höhere Renditen erzielen zu können. ten mehrheitlich durchgeführt wurden. Spätestens im Som- mer bewiesen Immobilien einmal mehr ihre Stabilität als An- Der Anlagedruck durch das Kapital aus anderen Anlageklas- lageklasse. Der Transaktionsmarkt gewann nicht zuletzt mit sen in den Immobilien-Investmentmarkt wird 2021 bestehen grossvolumigen Deals wie dem Verkauf des Glattzentrums bleiben. In den Flächenmärkten differenzieren sich jedoch die wieder an Fahrt. Insgesamt übertraf das Transaktionsvolumen Lagen und Segmente hinsichtlich ihrer Qualität weiter aus 2020 das Vorjahresniveau. Auf der Verkäuferseite standen und die Heterogenität der Investmentobjekte nimmt zu. Die vermehrt Unternehmen, die nochmals von den hohen Prei- Auswirkungen der Pandemie werden im aktuellen Jahr zu- sen für Immobilienanlagen und dem Anlagedruck institu­ dem den Strukturwandel in den unterschiedlichen Markt­ tioneller Immobilieninvestoren profitieren wollten – oder segmenten beschleunigen und Lage- und Objektpräferenzen zugunsten ihres Kerngeschäfts Liegenschaften abstossen beeinflussen. Mittelfristig wird überdies die Umsetzung stra- mussten. tegischer Themen aus dem Bereich der ökologischen und ­sozialen Nachhaltigkeit Immobilieninvestoren herausfordern. Insbesondere für Multi-Asset-Investoren sind Immobilienin- vestments zum Ersatz für negativ verzinste Anleihen gewor- den. Sie konnten 2020 wie bereits schon im Vorjahr mit dem «Yield Spread» zwischen den beiden Anlageklassen rechnen, KUMULIERTES TRANSAKTIONS­VOLUMEN was ihnen zu einer höheren Zahlungsbereitschaft verhalf. ÜBER ALLE KumuliertesSEGMENTE Transaktionsvolumen über alle Segmente Diese schlägt sich vor allem bei Topobjekten nieder, die sich durch ihre auch in Krisenzeiten sicheren Mietzinseinnahmen 2019 2020 respektive -renditen auszeichnen. Als Folge sanken die Net- 7 Mia. 6 Mia. to-Anfangsrenditen für Topobjekte 2020 nochmals leicht. 5 Mia. Auch in anderen Immobilien-Anlageklassen sanken die Rendi- 4 Mia. ten weiter, obwohl dort die Markt- bzw. Mieterrisiken zuge- 3 Mia. nommen haben. Dies zeigt, dass Renditen zunehmend nicht 2 Mia. 1 Mia. nur die Marktentwicklungen in den einzelnen Segmenten wi- 0 derspiegeln, sondern von den Finanzmärkten und deren An- J F M A M J J A S O N D lagealternativen getrieben werden. Quelle: RCA, Januar 2021

Investoren engagieren sich je länger je mehr in Immobilien statt in negativ verzinsten Anleihen. Dies treibt den Immo- bilien-Investmentmarkt stärker an als die Entwicklungen in den jeweiligen Flächenmärkten – auch wenn bei Topobjek- ten unter dem Strich wenig übrig bleibt.

Patricia Reichelt Leiterin Research & Marktanalyse

IMMOBILIENMARKTBERICHT 2021 | 7 INVESTMENTMARKT

INVESTMENTMARKT KOMMERZIELLE IMMOBILIEN

Das Transaktionsvolumen für alle Segmente von Geschäfts- office und des potenziellen Rückgangs der Nachfrage nach immobilien überstieg 2020 aufgrund grosser Verkäufe wie Büroflächen aus. Ein grosser Teil der Investoren erwartet je- des Glattzentrums und der Globus-Gruppe das Vorjahres­ doch für 2021 einen solchen Anstieg für Büroimmobilien min- niveau. Büroimmobilien waren dagegen im Vergleich weniger derer Qualität, während die Rendite für Topobjekte stabil auf dem Markt. Dies führte bei Topobjekten zu nochmals bleiben soll. Bei der Akquisition von kommerziellen Immobi­ sinkenden Spitzenrenditen. Besonders stark sinkende Rendi- lien werden die Geschäftsmodelle der Mieter künftig hinsicht- ten wurden schon seit längerem für Logistikimmobilien ver- lich ihres wirtschaftlichen Potenzials und ihrer Krisenresistenz zeichnet. Der Corona-bedingte Boom des Online-Handels wesentlich detaillierter geprüft werden. Die Investorenum- hat dieses spezifische Marktsegment zu einem gesuchten, frage von CSL Immobilien zeigt zudem, dass bei Bestands­ aber selten verfügbaren Investment gemacht. Ein Rendite­ objekten ein grosses Umdenken hinsichtlich der Mieterbindung anstieg für Büroimmobilien-Investments blieb 2020 trotz der stattgefunden hat. Mit einem intensiveren Kontakt versuchen Unsicherheit bezüglich des zukünftigen Anteils an Home­ die Eigentümer, bestehende Cashflows nachhaltig zu sichern.

NETTO-ANFANGSRENDITEN

2017 2018 2019 2020 2021 Büroimmobilie Klasse A  2.45 % 2.45 % 2.40 % 2.35 %

2017 2018 2019 2020 2021 Büroimmobilie Klasse B  3.45 % 3.30 % 3.20 % 3.10 %

2017 2018 2019 2020 2021 Büroimmobilie Klasse C  4.40 % 4.00 % 4.00 % 4.00 %

2017 2018 2019 2020 2021 Logistikliegenschaft  4.65 % 4.35 % 4.10 % 4.00 %

Quelle: CSL Immobilien AG. Investorenbefragung 2020

8 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2021 INVESTMENTMARKT

INVESTMENTMARKT WOHNIMMOBILIEN

Im Investmentmarkt für Wohnimmobilien bewirkte die Pan- geobjekten in ländlichen Gebieten, die Renditen aufgrund der demie einen weiteren Aufschwung und ein im Vorjahresver- hohen Nachfrage nochmals – trotz deutlich zunehmender gleich höheres Transaktionsvolumen. Die eigene Wohnung Marktrisiken. Ausser in den Grosszentren sind Eigentümer ebenso wie Wohnimmobilien-Investments wurden in dieser von Wohnliegenschaften vielerorts mit steigenden Leerstän- unsicheren Zeit zum Synonym für Sicherheit. Für institutio- den und sinkenden Mieten konfrontiert. Die Schere zwischen nelle und private Investoren gleichermassen sind Wohnlie- qualitativ guten und risikobehafteten Wohnimmobilien geht genschaften zudem zum Ersatz für die aktuell negativ verzins- analog zum Mietwohnungsmarkt weiter auseinander. Den- ten Obligationen geworden. Insbesondere Anlageobjekte in noch werden aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsumfelds den Grosszentren mit einem sicheren Cashflow waren ge- für 2021 weiterhin keine steigenden Renditen erwartet. Für sucht. Durch ihre geringere Verfügbarkeit sanken die Netto-­ gesuchte Anlageobjekte dürften die Kaufpreise nochmals Anfangsrenditen in diesem Segment nochmals deutlich. Auch steigen, auch wenn für Investoren hinsichtlich der Brutto­ in den anderen Lageklassen sanken, mit Ausnahme von Anla- rendite unter dem Strich nur noch wenig übrig bleibt.

NETTO-ANFANGSRENDITEN

2017 2018 2019 2020 2021 Wohnüberbauung  Klasse A 2.45 % 2.40 % 2.35 % 2.10 %

2017 2018 2019 2020 2021 Wohnüberbauung Klasse B  3.20 % 3.00 % 3.00 % 2.80 %

2017 2018 2019 2020 2021 Wohnüberbauung Klasse C  3.40 % 3.30 % 3.30 % 3.20 %

2017 2018 2019 2020 2021 Wohnüberbauung Klasse D  3.80 % 3.70 % 3.70 % 3.75 %

Quelle: CSL Immobilien AG. Investorenbefragung 2020

IMMOBILIENMARKTBERICHT 2021 | 9 IMMOBILIENMARKT SCHWEIZ

BÜROMARKT SCHWEIZ

Der Büromarkt hatte sich in den letzten Jahren stabilisiert – Gesamtbild sanken die Mieten mehrheitlich. Zwischen den bis die pandemiebedingte, schlagartige Einführung des Lagen kristallisierten sich jedoch grosse Unterschiede heraus: Homeoffice diesen Trend umkehrte. Das innerhalb von sechs An Agglomerationsstandorten standen und stehen freie Bü- Monaten verfügbare Angebot an Büroflächen in den Schwei- roflächen aufgrund des Überangebots unter starkem Wett- zer Agglomerationen stieg 2020 infolge dieser Entwicklung bewerbsdruck. An zentralen Lagen in den Grosszentren stieg um 23 % auf 2.26 Mio. m2 an. Nur in wenigen Regionen konn- die Nachfrage jedoch an. Standortfaktoren wie ein urbanes te ein leichter Rückgang verzeichnet werden, in den meisten Umfeld mit attraktiven Lunch- oder Freizeitangeboten oder Agglomerationen stieg das Angebot deutlich an. Ohne die die Nähe zu Kunden und Peers haben durch die Pandemie an langfristigen Vertragslaufzeiten im Büromarkt wäre das Über- Stellenwert gewonnen. Je länger, desto mehr zeigt sich, dass angebot 2020 landesweit sogar noch wesentlich höher ausge- Wertschöpfung, Produktivität und geschäftliche Beziehungen fallen. Die Pandemie führte bei den Unternehmen zu einer in der Arbeitswelt ein gewisses Mass an persönlichen Begeg- grossen Verunsicherung. Viele Büromieter verschoben Ent- nungen brauchen. So dürften sich 2021 die gegenläufigen scheide in ihrer Büroflächenplanung. Andere nahmen das Tendenzen zwischen den unterschiedlichen Lagen weiter ver- Homeoffice-Regime zum Anlass, Flächenreduktionen zu pla- stärken. Zudem werden bisher durch Konjunkturprogramme nen oder diese bereits umzusetzen, um wesentliche Kosten- aufgeschobene Konkurse und die Sparmassnahmen zahlrei- einsparungen zu erzielen. Mieter sind sich ihrer stärker ge- cher Unternehmen noch weitere Flächen auf den Markt brin- wordenen Verhandlungsposition bewusst, was sich 2020 auf gen – insbesondere auch in Form von preislich attraktiver die Mietzinsabschlüsse respektive Incentives auswirkte. Im Untermiete.

BÜROMARKT SCHWEIZ Agglomeration Angebot Mieten Verfügbare Büroflächen und Mietpreise Schweiz Preisband Median m2 Veränderung CHF/m2 p. a. CHF/m2 p. a. Aarau 12 300 – 60 %  120 – 250 190  Baden-Brugg 35 700 – 2 %  145 – 300 200  Basel 184 500 65 %  145 – 320 225  Schaffhausen Basel Bern 111 100 18 %  125 – 330 200  Winterthur Baden Biel 27 400 80 %  115 – 200 150  Aarau Zürich Olten Chur 6 000 – 3 %  120 – 275 170  Solothurn St. Gallen Zug Fribourg 17 800 34 %  155 – 285 200  Biel Genf 498 400 12 %  210 – 645 360  Neuchâtel Luzern   Bern Lausanne 154 900 – 6 % 155 – 380 250 Chur Lugano 70 400 9 %  145 – 385 230  Fribourg Thun Luzern 58 600 15 %  145 – 320 220  Neuchâtel 18 300 173 %  130 – 275 170  Lausanne Olten-Zofingen 25 500 25 %  115 – 205 150  Schaffhausen 16 700 11 %  110 – 220 160  Genf Solothurn 11 100 13 %  130 – 225 160  Lugano St. Gallen 42 100 – 10 %  125 – 260 175  Thun 10 400 73 %  135 – 270 200  Winterthur 31 200 1 %  155 – 350 230  Zug 135 900 37 %  150 – 445 225  Zürich 796 200 38 %  140 – 545 255  Flächenbestand  5.1 – 10.0 Mio. m2 Agglomerationen 2 264 500 23 % 3.1 – 5.0 Mio. m2    Entwicklung zum Vorjahr 1.1 – 3.0 Mio. m2 0.5 – 1.0 Mio. m2

Quelle: CSL Immobilien AG | Bundesamt für Statistik

10 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2021 IMMOBILIENMARKT SCHWEIZ

WOHNMARKT SCHWEIZ

Im Wohnmarkt haben sich Mieter und Eigentümer aufgrund ren ist die Traumwohnung für viele nicht finanzierbar. Dort von Pandemie und Homeoffice vermehrt mit ihren eigenen ist die Bereitschaft, für eine bezahlbare Wohnung Kompro- vier Wänden auseinandersetzen müssen. Der Stellenwert misse einzugehen, weiterhin gross. Demgegenüber zeigt sich eines schönen Zuhauses nahm zu. Davon profitierte vor al- ausserhalb der Grosszentren ein ganz anderes Bild: Hohe lem das Eigentumssegment, in dem die Nachfrage das Ange- Leerstandsquoten über 2 % oder gar 3 % sind keine Selten- bot 2020 bei weitem übertraf. Im Mietsegment wurden vor heit. Dieses Überangebot setzt insbesondere in die Jahre allem Neubauten an gut erschlossenen Lagen rasch absor- gekommene Bestandsobjekte und das obere Preissegment biert. Viele Haushalte haben zudem ihren Suchradius vergrös­ unter Druck. Trotz der rückläufigen Bautätigkeit dürfte auch sert, da sie auch in Zukunft mit einem hohen Anteil von 2021 im Mietwohnungsmarkt keine Trendumkehr eintreten. Homeoffice rechnen. Diese Entwicklung war insbesondere Die Schweizer Leerstandsquote von 1.72 % stieg 2020 ge- im Eigentumssegment spürbar, in dem ein privater Aussen- genüber dem Vorjahr weiter an, 2021 dürfte der Wert noch- raum und eine gute Besonnung stark an Bedeutung gewan- mals zunehmen. Die Mieten dürften mit Ausnahme der Zen- nen. Wer es sich leisten kann, tendiert zudem zu einem zu- tren weiter sinken. Im Eigentumssegment ist dagegen vor sätzlichen Zimmer. Bei der Zahlungsbereitschaft respektive allem für Einfamilienhäuser mit weiter steigenden Preisen zu Tragbarkeit hat die Pandemie sichtbare Spuren hinterlassen. rechnen. Die Anzahl potenzieller Käufer dürfte 2021 durch Breite Bevölkerungsanteile können oder wollen nicht mehr den Wunsch nach Eigentum und veränderte Wohnbedürf- jeden Mietzins oder Kaufpreis zahlen. Insbesondere in den nisse zunehmen. Sie treffen jedoch auf ein weiterhin be- nach wie vor angespannten Wohnungsmärkten in den Zent- grenztes Angebot.

WOHNMARKT SCHWEIZ Agglomeration Leerstand Nettomieten Kaufpreise Leerstandsziffer, Miet- und Kaufpreise Schweiz Preisband Preisband CHF/m2 p. a. CHF/m2 Aarau 3.3 %  155 – 270 4 300 – 8 600 Baden-Brugg 2.1 %  165 – 300 4 800 – 9 600 Basel 1.3 %  180 – 320 4 900 – 11 100 Schaffhausen Basel Winterthur Bern 1.2 %  175 – 320 4 700 – 9 800 Baden Biel 3.0 %  155 – 240 4 000 – 7 900 Aarau Zürich Olten Chur 1.4 %  160 – 285 4 500 – 9 400 Solothurn Zug St. Gallen Biel Fribourg 2.1 %  160 – 310 4 600 – 7 900 Neuchâtel Luzern Genf 0.6 %  245 – 565 7 200 – 17 800 Bern Lausanne 1.0 %  210 – 445 6 000 – 12 500 Chur Lugano 2.7 %  160 – 345 4 700 – 13 300 Fribourg Thun Luzern 1.4 %  180 – 360 6 100 – 14 200

Lausanne Neuchâtel 1.5 %  160 – 295 4 500 – 8 200 Olten-Zofingen 3.8 %  150 – 240 3 800 – 7 500 Schaffhausen 1.8 %  140 – 250 4 200 – 8 300 Solothurn 2.9 %  150 – 250 3 800 – 6 800 Genf Lugano St. Gallen 2.5 %  145 – 260 4 000 – 8 800 Thun 0.9 %  170 – 270 4 800 – 9 200 Winterthur 0.6 %  190 – 320 5 800 – 10 600 Zug 0.7 %  220 – 460 8 900 – 16 900 Zürich 1.0 %  195 – 485 6 100 – 14 300 Bevölkerungsstand    Entwicklung zum Vorjahr 1.0 Mio. – 1.5 Mio. Einw. 450 000 – 550 000 Einw. 250 000 – 450 000 Einw. 150 000 – 250 000 Einw. 100 000 – 150 000 Einw. 50 000 – 100 000 Einw. Quelle: CSL Immobilien AG | Bundesamt für Statistik

IMMOBILIENMARKTBERICHT 2021 | 11 BÜROMARKT

BÜROMARKT WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH

Im Wirtschaftsraum Zürich betrug die innerhalb von sechs Etablierung der Arbeit im Homeoffice hat im Jahr 2020 auch Monaten verfügbare Bürofläche Ende 2020 rund 800 000 m2. bisher eher konservativen Unternehmen gezeigt, dass durch Damit stieg das Angebot gegenüber dem Vorjahr um 8 %, die flexiblere Arbeitsgestaltung Vorteile für beide Seiten ent- aber weniger als in anderen Regionen. Diese vergleichsweise stehen. Als Folge plant eine grosse Mehrheit der Büromieter stabile Entwicklung des Büromarkts im Wirtschaftsraum Zü- auch nach der Pandemie hybride Arbeitsformen mit einem rich täuscht über eine starke regionale Differenzierung hin- grösseren Homeoffice-Anteil beizubehalten. Damit erhält weg. Das Büroflächenangebot im Mittleren Glattal hat trotz das Büro eine neue Rolle als Begegnungs- und Kollaborations- zahlreicher Vermarktungserfolge wie zum Beispiel am Flugha- ort, der eine grosse Bedeutung für die Wertschöpfung und fen Zürich mit über 200 000 m2 die gleiche Grössenordnung Produktivität sowie die Kultur des Unternehmens und die wie in der Stadt Zürich erreicht. In der Agglomeration finden Identifikation der Mitarbeitenden mit ihm einnimmt. Das moderne Büroflächen mit einer direkten Anbindung an das Büro ist nicht tot, es wird nur anders genutzt werden. Diese S-Bahn-Netz sowie ausreichenden Verpflegungs- und Frei- Entwicklung führt zu steigenden Ansprüchen an den Standort zeitangeboten im Umfeld durchaus noch Mieter. Objekte, die und die Bürofläche selbst: eine zentrale, gut erschlossene diese Eigenschaften nicht bieten können, werden jedoch Lage, ein urbanes Umfeld mit vielen Angeboten und zudem kaum mehr nachgefragt. Eine weitere Entwicklung setzt sie Flexibilität innerhalb des Mietobjekts. Die Arbeitswelt wird künftig noch weiter unter Druck: Die abrupt erforderliche sich über 2021 hinaus fortwährend verändern.

MIETZINSENTWICKLUNG WIRTSCHAFTSRAUM ZÜRICH

Winterthur Zürcher  Baden Furttal Unterland    Mittleres Glattal  Limmattal Stadt Zürich  

Zürcher Oberland

   Mietzinsentwicklung zum Vorjahr Pfannenstiel  Quelle: CSL Immobilien AG  Zimmerberg/  Sihltal Rapperswil  Höfe Zug  

12 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2021 BÜROMARKT

MIETEN NACH MARKTGEBIETEN

Mietpreisband Median Flächenangebot Veränderung CHF/m² p. a. CHF/m² p. a. m² Angebot

Baden 140 – 315 200  48 490 2 %  Furttal 120 – 230 155  16 295 – 34 %  Höfe 155 – 355 240  23 050 30 %  Limmattal 140 – 300 210  55 280 24 %  Mittleres Glattal 135 – 315 200  207 390 13 %  Pfannenstiel 180 – 420 295  10 960 5 %  Rapperswil 130 – 325 195  3 535 – 18 %  Stadt Zürich 205 – 630 380  205 585 1 %  Winterthur 155 – 350 230  33 300 7 % 

Zimmerberg / Sihltal 140 – 345 205  25 230 10 % 

Zürcher Oberland 125 – 270 190  27 065 – 38 %  Zürcher Unterland 135 – 225 195  20 330 – 6 %  Zug 150 – 450 235  135 885 37 %  Wirtschaftsraum Zürich 145 – 530 245  812 395 8 % 

Quelle: CSL Immobilien AG    Entwicklung zum Vorjahr

Grosskonzerne und KMU nutzen den Trend zu einem höhe- Zum anderen verhindern in vielen Fällen langfristige Mietver- ren Anteil von Homeoffice, um ihre Flächen zu konsolidieren. tragslaufzeiten eine rasche Umsetzung. Vereinzelte Nutzer Hauptmotivation dafür sind Kosteneinsparungen, die bei vie- versuchen dies mit der Untervermietung ihrer Flächen zu um- len Unternehmen durch Umsatzeinbussen während der Pan- gehen. Sollte dies zunehmen, ist nicht nur mit einem weiteren demie erforderlich geworden sind. Dabei scheinen die ge- Wachstum des Angebots, sondern auch mit einer Erosion planten Reduktionen stark von der Unternehmensgrösse des Mietzinsniveaus zu rechnen: Dank der potenziellen Koste- abzuhängen: Konzerne und grosse Unternehmen sprechen neinsparungen können die Hauptmieter ihre Flächen zu güns- von einer Halbierung ihrer Büroflächen, während KMU eher tigeren Konditionen anbieten. Insgesamt wird sich der Effekt eine Reduktion um ein Drittel anvisieren. Ob dies tatsächlich von Corona und Homeoffice auf den Büromarkt erst präziser auch so umgesetzt wird, ist fraglich. Zum einen wachsen das schätzen lassen, wenn die Bevölkerung ausreichend geimpft Bedürfnis nach sozialen Kontakten im Büro und die Home­ und eine Rückkehr ins Büro ohne Sorgen um die Gesundheit office-Müdigkeit mit zunehmender Dauer der Restriktionen. möglich ist.

Grosse Konzerne sprechen von einer Halbierung ihrer Büroflächen, KMU tendieren zu einer Reduktion um ein Drittel. Der Kostendruck wird vor allem den Flächenbedarf in der Agglomeration massiv reduzieren.

Claudia Zinno Mandatsverantwortliche Gewerbeimmobilien & Mietervertretung

IMMOBILIENMARKTBERICHT 2021 | 13 BÜROMARKT

BÜROMARKT STADT ZÜRICH

Büromieter, die es sich leisten können, präferieren zuneh- steigenden Mieten an den gefragten Lagen. Diese zeichnen mend eine attraktive Citylage. Bleibt das Budget für die Miet- sich durch ein urbanes Umfeld mit vielen Verpflegungs-, Ein- zinsausgaben gleich, wird tendenziell die gesuchte Fläche kaufs- und Freizeitmöglichkeiten aus. Das Angebot an verfüg- ­zugunsten eines besseren Standorts reduziert. Während baren Büroflächen blieb 2020 in der Stadt Zürich gegenüber ­Eigentümer von Büroimmobilien in den Agglomerationen mit dem Vorjahr beinahe unverändert. Die Pandemie konnte einem grossen Überangebot zu kämpfen haben, steigt der nach der ersten Schockstarre die Attraktivität und Anzie- Nachfragedruck in Zentrumslage dadurch weiter an. Dies hungskraft von Zentrumslagen nicht nachhaltig mindern. Hin- führt auch zu Spillover-Effekten in benachbarten Quartieren, zu kommt, dass die im Zürcher Branchenmix stark vertrete- auf die potenzielle Mieter zumeist aus wirtschaftlichen Grün- nen Finanzinstitute, Berater wie Rechtsanwaltskanzleien etc. den ausweichen müssen. Als Folge ist eine zunehmende Auf- aufgrund der Bedeutung von Datensicherheit, Diskretion und wertung und Verdrängung zum Beispiel in der Achse von der persönlichen Kontakten ihre Flächen nur begrenzt mini­ City über Zürich West bis Altstetten zu beobachten. Die mieren können. Andere sichern sich sogar bewusst weitere hohe Nachfrage in der Stadt Zürich manifestiert sich auch in Büroflächen – unter anderem für ein zukünftiges Wachstum.

MIETZINSENTWICKLUNG STADT ZÜRICH

Oerlikon 

Oberstrass/ Zürich West Unterstrass  Altstetten  Industriequartier   Stauffacher übrige Stadt City Wiedikon/   Sihlfeld      Mietzinsentwicklung zum Vorjahr Enge CBD Quelle: CSL Immobilien AG Wiedikon/  Seefeld Binz  

Zürich Süd 

14 | IMMOBILIENMARKTBERICHT 2021 BÜROMARKT

MIETEN NACH MARKTGEBIETEN

Mietpreisband Median Flächenangebot Veränderung CHF/m2 p. a. CHF/m2 p. a. m2 Angebot

Altstetten 140 – 325 220  29 300 73 %  Enge 310 – 780 460  22 075 23 %  City 410 – 680 530  32 920 59 %  Industriequartier 240 – 485 405  2 545 157 %  Oberstrass / Unterstrass 250 – 495 350  9 625 11 %  Oerlikon 190 – 365 275  32 285 – 42 %  Seefeld 265 – 685 435  16 455 11 %  Stauffacher 225 – 620 325  8 625 – 14 %  Wiedikon / Binz 210 – 390 300  6 220 288 %  Wiedikon / Sihlfeld 155 – 290 205  7 510 229 %  Zürich Süd 230 – 380 280  5 725 6 %  Zürich West 245 – 440 355  17 490 – 48 %  Übrige Stadt 190 – 570 350  14 810 – 8 % 

CBD 310 – 705 490  78 645 47 %  Stadt Zürich 205 – 630 380 