Hansestadt Stade

Hansestadt Stade Begründung zum Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ mit örtlichen Bauvorschriften über die Gestaltung Verfahrensstand: Vorentwurf, September 2019 Hansestadt Stade Fachbereich Bauen und Stadt - entwicklung Holzdamm 39, 20099 Hamburg Abteilung Planung und Umwelt Fon: 040 28 40 34 0 Hökerstraße 2, 21677 Stade Fax: 040 28 05 43 43 Tel. 04141/401 330, Fax –332 [email protected] Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade Inhaltsverzeichnis Teil A Grundlagen und Inhalte der Planung 1 Grundlagen der Planung .................................................................................................. 1 1.1 Rechtsgrundlagen der Planung ........................................................................... 1 1.2 Planaufstellung .................................................................................................... 1 1.3 Anlass, Erfordernis und Ziele der Planaufstellung .............................................. 1 1.4 Geltungsbereich und Größe des Plangebietes ................................................... 4 1.5 Planverfahren ...................................................................................................... 6 1.6 Gegenwärtige Situation im Plangebiet ................................................................ 7 1.7 Geltendes Planungsrecht .................................................................................... 9 2 Planerische Rahmenbedingungen .................................................................................. 9 2.1 Anpassung der Ziele an die Raumordnung und Landesplanung ........................ 9 2.2 Landschaftsplanung .......................................................................................... 15 2.3 Vorbereitende Bauleitplanung – Flächennutzungsplan ..................................... 17 2.4 Nach Naturschutzrecht geschützte Flächen und Biotope, FFH-Gebiete, Natura 2000 ............................................................................................................ 19 2.5 Sonstige rechtlich beachtliche Rahmenbedingungen ....................................... 19 3 Städtebauliche Planung .................................................................................................. 20 3.1 Städtebauliches Konzept .................................................................................. 20 3.2 Prüfung von Planungsvarianten ........................................................................ 21 4 Inhalt der Planung / Abwägung und Begründung der Festsetzungen ....................... 22 4.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................. 23 4.2 Maß der baulichen Nutzung .............................................................................. 24 4.3 Überbaubare Grundstücksfläche ...................................................................... 25 4.4 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (Örtliche Bauvorschriften über die Gestaltung) gemäß § 84 NBauO ................................................................. 25 4.5 Erschließung / Verkehr ...................................................................................... 25 4.6 Stellplätze und Tiefgaragen .............................................................................. 26 4.7 Entwässerung / Ver- und Entsorgung ............................................................... 27 4.8 Immissionsschutz .............................................................................................. 28 4.9 Planungen, Nutzungsregeln, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 29 4.10 Private Grünflächen ........................................................................................ 29 4.11 Denkmalschutz ................................................................................................ 30 4.12 Baumschutz .................................................................................................... 31 4.13 Waldumwandlung und –ausgleich .................................................................. 31 4.14 Artenschutz ..................................................................................................... 33 4.15 Nachrichtliche Übernahmen ............................................................................ 33 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade 5 Kosten und vertragliche Regelung ................................................................................ 33 6 Flächenbilanz................................................................................................................... 33 Anlagen • Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaiserei- chen“ der Stadt Stade, von Bonk- Maire – Hoppmann PartGmbH (Mai 2019) Bebauungsplan Nr. 238 „Zw. Harsefelder Str. und Klarer Streck“ Hansestadt Stade Teil A Grundlagen und Inhalte der Planung 1 Grundlagen der Planung 1.1 Rechtsgrundlagen der Planung Der Bebauungsplan wird aufgrund folgender rechtlicher Grundlagen aufgestellt: • Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.20117 (BGBl. I S. 3635), • Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), • Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geän- dert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057), • Niedersächsische Bauordnung (NBauO) in der Fassung vom 03.04.2012 mit Be- kanntmachung vom 12.04.2012 (Nds. GVBl. Nr. 5/2012, 46), zuletzt geändert durch Gesetz vom 12.09.2018 (Nds. GVBl. S. 190, 253), • Niedersächsisches Kommunalverfassungsgesetz (NKomVG) in der Fassung vom 17.12.2010, zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 27.03.2019 (Nds. GVBl. S. 70) Die der Planung zugrundeliegenden Rechtsquellen und DIN-Normen können bei der Hansestadt Stade – Abteilung Planung und Umwelt – eingesehen werden. 1.2 Planaufstellung Auf Grund des § 1 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 58 des NKomVG hat der Verwaltungsausschuss der Hansestadt Stade in seiner Sitzung am 17.06.2019 den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ vom 22.08.2011 bestätigt. Das Bebauungs- planverfahren für den Bebauungsplan Nr. 428/1 wird im Normalverfahren mit Umweltbericht durchgeführt. 1.3 Anlass, Erfordernis und Ziele der Planaufstellung 1.3.1 Hintergrund und derzeitige Situation Bei der bestehenden, denkmalgeschützten Villa im Plangebiet handelt es sich um den Nachfolgebau der 1888 errichteten sog. Villa Kaisereichen, die 1910 vollständig abgebrannt ist. Das Grundstück ist auch heute noch von einem dichten und parkartigen, aber wenig gepflegten Baumbestand geprägt. Durch die Lage am Geesthang weist das gesamte Areal eine bewegte Topografie auf. Das ehemalige Ausflugslokal in der Villa Kaisereichen wurde 1 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade nach Kriegsbeginn militärisch als Offizierskasino und als Standortverwaltung genutzt. Nach Aufgabe der Kaserne in Stade Ottenbeck wurde die Villa als Verwaltungsgebäude durch die HGV-Immobilien GmbH & Co. genutzt. Bereits Ende der 1990er Jahre wurden seitens der Voreigentümer erste Überlegungen zu einer wohnbaulichen Entwicklung auf dem Grundstück der Villa Kaisereichen angestellt. Die ursprüngliche Maximalvariante aus dem Jahr 1997 ging von bis zu 8 neuen Wohngebäuden aus. Nachfolgende Entwürfe reduzierten die Bebauung nach und nach, aber sahen immer noch deutliche Eingriffe in Natur und Landschaft vor. Im Jahr 2011 wurde auf Grundlage eines Bebauungskonzepts, welches letztlich nur noch zwei Wohngebäude vorsah, der Aufstellungsbeschluss für das Bebauungsplanverfahren gefasst. Das Planverfahren wurde seinerzeit jedoch nicht mehr fortgeführt und das rund 3 ha große Grundstück an der Harburger Straße sowie die denkmalgeschützte Villa wurden 2017 durch das Tochterunternehmen VR-ImmoService GmbH & Co. KG der Volksbank Stade-Cuxhaven eG, nachfolgend Volksbank genannt, erworben. Die unter Denkmalschutz stehende Villa Kaisereichen wurde bereits aufwändig denkmalgerecht saniert und umgebaut, um diese wieder einer Nutzung zuzuführen und vor dem weiteren Verfall zu bewahren. Die Volksbank nutzt die Villa heute als Verwaltungsgebäude. 1.3.2 Entwicklungsabsichten Seitens der Volksbank wird ebenfalls eine wohnbauliche Entwicklung auf dem gut angebun- denen Grundstück verfolgt. Das Plangebiet eignet sich aufgrund des bestehenden Anschlus- ses an die Harburger Straße, die weitere Anbindung an die Bundesautobahn 26 bzw. Bundesstraße 73 und die sehr gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr der Hansestadt Stade für den Wohnungsbau. In der unmittelbaren Umgebung schließen sich westlich der Harburger Straße weitere Wohngebiete an. Vor diesem Hintergrund plant die Volksbank den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern in dem besonderen, parkartigen Wohnumfeld. Mit dem Neubau der zweigeschossigen Stadtvillen mit Staffelgeschoss auf einer Grundfläche von jeweils max. 700 m2 sollen insgesamt ca. 36 Wohneinheiten geschaf- fen werden. Die Volksbank beabsichtigt, das gesamte Grundstück und die Wohnungen in ihrem Immobilienbestand zu halten und sieht deshalb vor, die neu zu errichtenden Wohnun- gen zu vermieten. Es wird angestrebt, den derzeitigen Charakter des Areals mit der histori- schen Villa Kaisereichen zu erhalten, indem der vorhandene, parkartige Baumbestand mit Ausnahme der für die beiden Baufelder notwendigen Eingriffe vollständig erhalten bleibt und nachhaltig gepflegt wird. 1.3.3 Planungserfordernis

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