Hansestadt Stade

Begründung zum Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ mit örtlichen Bauvorschriften über die Gestaltung

Verfahrensstand: Vorentwurf, September 2019

Hansestadt Stade Fachbereich Bauen und Stadt - entwicklung Holzdamm 39, 20099 Hamburg Abteilung Planung und Umwelt Fon: 040 28 40 34 0 Hökerstraße 2, 21677 Stade Fax: 040 28 05 43 43 Tel. 04141/401 330, Fax –332 [email protected]

Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

Inhaltsverzeichnis

Teil A Grundlagen und Inhalte der Planung

1 Grundlagen der Planung ...... 1 1.1 Rechtsgrundlagen der Planung ...... 1 1.2 Planaufstellung ...... 1 1.3 Anlass, Erfordernis und Ziele der Planaufstellung ...... 1 1.4 Geltungsbereich und Größe des Plangebietes ...... 4 1.5 Planverfahren ...... 6 1.6 Gegenwärtige Situation im Plangebiet ...... 7 1.7 Geltendes Planungsrecht ...... 9 2 Planerische Rahmenbedingungen ...... 9 2.1 Anpassung der Ziele an die Raumordnung und Landesplanung ...... 9 2.2 Landschaftsplanung ...... 15 2.3 Vorbereitende Bauleitplanung – Flächennutzungsplan ...... 17 2.4 Nach Naturschutzrecht geschützte Flächen und Biotope, FFH-Gebiete, Natura 2000 ...... 19 2.5 Sonstige rechtlich beachtliche Rahmenbedingungen ...... 19 3 Städtebauliche Planung ...... 20 3.1 Städtebauliches Konzept ...... 20 3.2 Prüfung von Planungsvarianten ...... 21 4 Inhalt der Planung / Abwägung und Begründung der Festsetzungen ...... 22 4.1 Art der baulichen Nutzung ...... 23 4.2 Maß der baulichen Nutzung ...... 24 4.3 Überbaubare Grundstücksfläche ...... 25 4.4 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (Örtliche Bauvorschriften über die Gestaltung) gemäß § 84 NBauO ...... 25 4.5 Erschließung / Verkehr ...... 25 4.6 Stellplätze und Tiefgaragen ...... 26 4.7 Entwässerung / Ver- und Entsorgung ...... 27 4.8 Immissionsschutz ...... 28 4.9 Planungen, Nutzungsregeln, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 29 4.10 Private Grünflächen ...... 29 4.11 Denkmalschutz ...... 30 4.12 Baumschutz ...... 31 4.13 Waldumwandlung und –ausgleich ...... 31 4.14 Artenschutz ...... 33 4.15 Nachrichtliche Übernahmen ...... 33

Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

5 Kosten und vertragliche Regelung ...... 33 6 Flächenbilanz...... 33

Anlagen • Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaiserei- chen“ der Stadt Stade, von Bonk- Maire – Hoppmann PartGmbH (Mai 2019)

Bebauungsplan Nr. 238 „Zw. Harsefelder Str. und Klarer Streck“ Hansestadt Stade

Teil A Grundlagen und Inhalte der Planung

1 Grundlagen der Planung

1.1 Rechtsgrundlagen der Planung

Der Bebauungsplan wird aufgrund folgender rechtlicher Grundlagen aufgestellt:

• Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.20117 (BGBl. I S. 3635),

• Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786),

• Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geän- dert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057),

• Niedersächsische Bauordnung (NBauO) in der Fassung vom 03.04.2012 mit Be- kanntmachung vom 12.04.2012 (Nds. GVBl. Nr. 5/2012, 46), zuletzt geändert durch Gesetz vom 12.09.2018 (Nds. GVBl. S. 190, 253),

• Niedersächsisches Kommunalverfassungsgesetz (NKomVG) in der Fassung vom 17.12.2010, zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 27.03.2019 (Nds. GVBl. S. 70)

Die der Planung zugrundeliegenden Rechtsquellen und DIN-Normen können bei der Hansestadt Stade – Abteilung Planung und Umwelt – eingesehen werden.

1.2 Planaufstellung Auf Grund des § 1 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 58 des NKomVG hat der Verwaltungsausschuss der Hansestadt Stade in seiner Sitzung am 17.06.2019 den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ vom 22.08.2011 bestätigt. Das Bebauungs- planverfahren für den Bebauungsplan Nr. 428/1 wird im Normalverfahren mit Umweltbericht durchgeführt.

1.3 Anlass, Erfordernis und Ziele der Planaufstellung

1.3.1 Hintergrund und derzeitige Situation Bei der bestehenden, denkmalgeschützten Villa im Plangebiet handelt es sich um den Nachfolgebau der 1888 errichteten sog. Villa Kaisereichen, die 1910 vollständig abgebrannt ist. Das Grundstück ist auch heute noch von einem dichten und parkartigen, aber wenig gepflegten Baumbestand geprägt. Durch die Lage am Geesthang weist das gesamte Areal eine bewegte Topografie auf. Das ehemalige Ausflugslokal in der Villa Kaisereichen wurde 1 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade nach Kriegsbeginn militärisch als Offizierskasino und als Standortverwaltung genutzt. Nach Aufgabe der Kaserne in Stade Ottenbeck wurde die Villa als Verwaltungsgebäude durch die HGV-Immobilien GmbH & Co. genutzt. Bereits Ende der 1990er Jahre wurden seitens der Voreigentümer erste Überlegungen zu einer wohnbaulichen Entwicklung auf dem Grundstück der Villa Kaisereichen angestellt. Die ursprüngliche Maximalvariante aus dem Jahr 1997 ging von bis zu 8 neuen Wohngebäuden aus. Nachfolgende Entwürfe reduzierten die Bebauung nach und nach, aber sahen immer noch deutliche Eingriffe in Natur und Landschaft vor. Im Jahr 2011 wurde auf Grundlage eines Bebauungskonzepts, welches letztlich nur noch zwei Wohngebäude vorsah, der Aufstellungsbeschluss für das Bebauungsplanverfahren gefasst. Das Planverfahren wurde seinerzeit jedoch nicht mehr fortgeführt und das rund 3 ha große Grundstück an der Harburger Straße sowie die denkmalgeschützte Villa wurden 2017 durch das Tochterunternehmen VR-ImmoService GmbH & Co. KG der Volksbank Stade-Cuxhaven eG, nachfolgend Volksbank genannt, erworben. Die unter Denkmalschutz stehende Villa Kaisereichen wurde bereits aufwändig denkmalgerecht saniert und umgebaut, um diese wieder einer Nutzung zuzuführen und vor dem weiteren Verfall zu bewahren. Die Volksbank nutzt die Villa heute als Verwaltungsgebäude.

1.3.2 Entwicklungsabsichten Seitens der Volksbank wird ebenfalls eine wohnbauliche Entwicklung auf dem gut angebun- denen Grundstück verfolgt. Das Plangebiet eignet sich aufgrund des bestehenden Anschlus- ses an die Harburger Straße, die weitere Anbindung an die Bundesautobahn 26 bzw. Bundesstraße 73 und die sehr gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr der Hansestadt Stade für den Wohnungsbau. In der unmittelbaren Umgebung schließen sich westlich der Harburger Straße weitere Wohngebiete an. Vor diesem Hintergrund plant die Volksbank den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern in dem besonderen, parkartigen Wohnumfeld. Mit dem Neubau der zweigeschossigen Stadtvillen mit Staffelgeschoss auf einer Grundfläche von jeweils max. 700 m2 sollen insgesamt ca. 36 Wohneinheiten geschaffen werden. Die Volksbank beabsichtigt, das gesamte Grundstück und die Wohnungen in ihrem Immobilienbestand zu halten und sieht deshalb vor, die neu zu errichtenden Wohnun- gen zu vermieten. Es wird angestrebt, den derzeitigen Charakter des Areals mit der historischen Villa Kaisereichen zu erhalten, indem der vorhandene, parkartige Baumbestand mit Ausnahme der für die beiden Baufelder notwendigen Eingriffe vollständig erhalten bleibt und nachhaltig gepflegt wird.

1.3.3 Planungserfordernis und Planungsziele Die Hansestadt Stade gilt als beliebter Wohnstandort und hat im Vergleich zum Kreis Stade eine überdurchschnittlich hohe Nachfrage insbesondere nach Mietwohnungen zu verzeich- nen: „Stade ist, auch aufgrund der guten verkehrlichen Anbindung, ein beliebter Wohnstand- ort in der Region. So wächst Stades Bevölkerung seit einigen Jahren stetig, weil in allen Altersgruppen mehr Personen zuziehen als fortziehen.“ (S. 134 - 135, Wohnraumversor- gungskonzept Landkreis Stade, INWIS Forschung & Beratung GmbH, Bochum, 2018). Die

2 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

Planung trägt zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum bei und liegt im Interesse der Hansestadt Stade. Die Hansestadt Stade teilt die städtebaulichen Zielsetzungen der Planung. Da für das Plangebiet kein geltendes Planrecht besteht und das Vorhaben aufgrund der Lage im Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 3. November 2017 (BGBl. 1 S. 3635) zu bewerten wäre, ist es zur Umsetzung des Vorha- bens erforderlich, mit der Aufstellung des Bebauungsplans neues Planrecht zu schaffen.

Mit dem Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 428/1 von 2011 wurde bereits begonnen, die Entwicklung planungsrechtlich festzusetzten. Da die Planungsabsichten der damaligen Eigentümer eingestellt wurden, wurde das Planverfahren seinerzeit nicht fortge- führt. Das Bebauungsplanverfahren wurde auf Ersuchen der Volksbank wieder aufgenommen. Der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ vom 22.08.2011 wurde durch den Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt am 13.06.2019 bestätigt. Der Anpassung des Geltungsbereichs und der Durchführung der frühzeitigen Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 und § 3 Abs. 1 BauGB wurde ebenso zugestimmt. Das Bebauungsplanverfahren für den Bebauungsplan Nr. 428/1 wird im Normalverfahren mit Umweltbericht durchgeführt. Innerhalb des Bebauungsplanverfahrens werden die direkten Ein- und Auswirkungen des Projekts beschrieben und dargestellt.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ der Hansestadt Stade sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von zwei Wohngebäuden auf dem Grundstück der historischen Villa Kaisereichen geschaffen werden. Städtebauliche Ziele des Bebauungsplans sind die Sicherung des Baudenkmals der Villa Kaisereichen und der Erhalt ihrer ortsbildprägenden, parkwaldartigen Umgebung, die Schaffung von zusätzli- chen Bauflächen für den Wohnungsbau und die Sicherung einer öffentlich zugänglichen Wegeverbindung über das Grundstück. Entlang der Bahnstrecke soll außerdem der Ausbau einer durchgängigen Fuß- und Radwegeverbindung entlang des unteren Randes der Geest planungsrechtlich gesichert werden.

3 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

1.4 Geltungsbereich und Größe des Plangebietes

1.4.1 Lage des Plangebiets Das Plangebiet des Bebauungsplans liegt ca. 2 km südöstlich des Stadtzentrums der Hansestadt Stade zwischen der Harburger Straße und der Bahnlinie Cuxhaven – Hamburg.

1.4.2 Abgrenzung und Größe des Plangebiets Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst eine Fläche von ca. 3 ha, die das Grundstück der Villa Kaisereichen sowie die angrenzenden Verkehrsflächen der Harburger Straße enthält.

Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 428/1 der Hansestadt Stade wird begrenzt durch

- die Gleisanlagen der Bahnlinie Cuxhaven – Hamburg im Nordosten und Osten,

- die Flächen des städtischen Friedhofs Campe im Nordwesten,

- die Verkehrsflächen der Harburger Straße (anteilig enthalten) im Südwesten und

- die Reihenhausbebauung „Kaisereichen“ im Süden.

Das Plangebiet umfasst die folgenden Flurstücke: Flurstück Flur Gemarkung Eigentümer 87/4 36 Stade VR-ImmoService GmbH & Co. KG 87/5 36 Stade VR-ImmoService GmbH & Co. KG 156/10 (teilweise) 36 Stade Hansestadt Stade

4 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

192 193 194 195 196 197 198 199 200 N 153/1 261 201/1

206 203 204 205 207

244/66 270/267 245/68

208 209/1 211

222/66

235/67

216 218/1 219 213/1 215/1 220

262

57/1 78/5

69/1 78/2

221 222/1 Eisenbahnstrecke 224/1

230/79

von

Hamburg-Harburg

Flur 31

nach

Cuxhaven

249/75

158A 228 226 227 229 230

160

160A

162

185 754/106 156/10

106/61

164 85/10 4 102/47 106/57 164A 1

5 87/5 102/48 87/4

166 7 102/41 233 234 229/80 3 Harburger 102/5 102/33 Geltungsbereich 102/6 168 Bebauungsplan Nr. 428/1 5A 102/40 Straße

102/36102/43 102/21 100/6 "Villa Kaisereichen" 100/3 9A 100/39 102/42 77/27 102/24 2 77/30 100/10 170 77/21 bis 19 77/31 85/1 4 96/12 172 11 77/22 10 77/19 17 100/38 187 1 bis 95/21 9 15 77/25 85/12 100/11 6 77/18 77/12 13 Rainfarnweg3 96/13 7 77/20 77/26 8 174 77/13 77/23 77/36 100/13 77/14 87/6 15B 5 77/24 6 95/22 94/6 96/11 176 96/7 3 77/15

5 1 2 95/5 15A 94/7 100/37 178 Kaisereichen 77/16 15 95/17 77/17 85/9 22 Flur 36 94/8 7 94/10 505/93 87/7 87/9 180 87/10 13 94/9 17 93/27 Rainfarnweg 11 93/16

9 93/1 95/23 94/28 2 93/17 94/11 93/29 21 93/40 4 717/85 23 19 93/3 94/12 25 93/39 6 154/5 94/16 93/30 1/6 94/27 162/40 191 1/1 189 94/17 93/7 8 1/15 220/1 94/18 5 1/11 93/15 10 93/31 1/12 93/20 93/19 162/41 1/17 163/2 1/5 12 1/13 7 193 94/32 20 3/11 1/20 1/10 18 16 14 1/18 1/22 1/16 1/14 2/3 184 93/21 Weg 1/12 1/23 162/42 1/21 11 2/11 1/19 162/43 1/25 Heidbecker 162/45 2/13 1/14 1/17 9/5 3/21 3/19 1/24 10/15 162/39 3/23 184A 162/44 1/18 1/24 1/23 1/19 2/4 3/2 1/20 162/38 3/24 3/5 3/22 3/20 1/25 2/5 B 73 164/2181/17 2/6 2/14 HANSESTADT164/34 STADE 3/4 1/26 14/39 164/33 2/7 81/14 10/44 81/15 81/16 3/26 Bebauungsplan 428/1Harburger 81/13

14/38 16/40

"Villa Kaisereichen" Straße 11/2 3/8 162/37 3/25 - 16/43 10/43 B Gemarkung Stade Flur 36 73

81/8 4/1 Flur 35 88/39 81/18 3/3 9/28 11/3 164/15 4/8 162/35 14/2

Abb. 2: Abgrenzung des Geltungsbereichs (ohne Maßstab)

5 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

1.5 Planverfahren

1.5.1 Bisheriger und geplanter Verfahrensablauf Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ ist wie folgt durchgeführt worden bzw. geplant:

Verfahrensschritt Vollzug

Aufstellungsbeschluss für den Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. Bebauungsplan gemäß § 2 Abs. 428/1 "Villa Kaisereichen" wurde am 16. Mai 2011 1 BauGB durch den Verwaltungsausschuss der Hansestadt Stade gefasst. Der Aufstellungsbeschluss ist am 29.08.2019 gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB im Amtsblatt des Landkreises Stade bekannt gemacht worden.

Bestätigung des Aufstellungs- Der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans beschlusses, Zustimmung zur Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ vom 22.08.2011 wurde Anpassung des Geltungsbe- durch den Ausschuss für Stadtentwicklung und reichs und zur Durchführung der Umwelt am 13.06.2019 bestätigt. Der Anpassung des frühzeitigen Behörden- und Geltungsbereichs und der Durchführung der frühzeiti- Öffentlichkeitsbeteiligung gem. gen Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 4 § 4 Abs. 1 und § 3 Abs. 1 Abs. 1 und § 3 Abs. 1 BauGB wurde zugestimmt. BauGB

Festlegung des Umfangs und Am xx.xx.2019 hat im Rathaus der Hansestadt Stade Detaillierungsgrads der ein Scoping-Termin für die Umweltprüfung stattgefun- Ermittlung der Belange für die den. Zuvor wurden die Behörden und sonstigen Träger Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. öffentlicher Belange mit Schreiben vom xx.xx.2019 4 Satz 2 BauGB in Verbindung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit der frühzeitigen Unter- unterrichtet. richtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung gemäß § 4 Abs. 1 i.V.m. § 3 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BauGB

Frühzeitige Beteiligung der Am 12.09.2019 wurde die Öffentlichkeit im Rathaus Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 der Hansestadt Stade gemäß § 3 Abs. 1 BauGB BauGB frühzeitig beteiligt.

6 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

Billigungs- und Auslegungsbe- Der Verwaltungsausschuss der Hansestadt Stade hat schluss für die Flächennut- in seiner Sitzung am xx.xx.201x die Beteiligung der zungsplanänderung und den Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Bebauungsplan gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und die öffentliche Ausle- gung gem. § 3 Abs. 2 BauGB für den Bebauungsplan Nr. 428/1 beschlossen.

Öffentliche Auslegung gemäß Der Entwurf des Bebauungsplans Nr. 428/1 hat vom § 3 Abs. 2 BauGB und Förmli- xx. Monat 201x bis xx. Monat 201x öffentlich ausgele- che Beteiligung der Behörden gen. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Belange wurden mit Schreiben vom xx.xx.201x beteiligt und zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert.

Abwägungsbeschluss für den Der Rat der Hansestadt Stade hat die Stellungnahmen Bebauungsplan der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange am xx.xx.201x geprüft. Das Ergebnis wurde mitgeteilt.

Satzungsbeschluss für den Der Rat der Hansestadt Stade hat den Bebauungsplan Bebauungsplan Nr. 428/1, bestehend aus der Planzeichnung und den textlichen Festsetzungen, in der Sitzung am xx.xx.201x als Satzung (§ 10 Abs. 1 BauGB) beschlossen und die Begründung durch (einfachen) Beschluss gebilligt.

1.5.2 Umweltprüfung Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens für den Bebauungsplan ist gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen. Die aufgrund der Umweltprüfung ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes werden in einem Umweltbericht dargestellt, der Bestandteil der Begründung ist. Die Inhalte des Umweltberichts richten sich nach § 2 Abs.4 und § 2a BauGB.

1.6 Gegenwärtige Situation im Plangebiet

1.6.1 Anbindung des Plangebiets Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ der Hansestadt Stade liegt ca. 2 km südöstlich des Stadtzentrums, zwischen der Harburger Straße und der Bahnlinie Cuxhaven – Hamburg.

Mit der Lage an der Harburger Straße als Ein- und Ausfallstraße im südöstlichen Stadtgebiet der Hansestadt Stade und dem nahegelegenen Anschluss an die Bundesautobahn 26 und die Bundesstraße 73 ist das Plangebiet sehr gut an das überörtliche Straßennetz angebunden. 7 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

An der Harburger Straße besteht unmittelbar auf Höhe des Plangebiets die Bushaltestelle „Hügelweg“ und bietet mit der Linie 2007 einen Anschluss an den Stadtverkehr Stade der KVG Stade GmbH & Co. KG. Der Bahnhof Stade mit Anschluss an den Schnellbahnverkehr des Hamburger Verkehrsverbundes ist in neun Minuten Busfahrt erreichbar und bietet eine Anbindung an den überörtlichen Schienenpersonennahverkehr.

1.6.2 Derzeitige Nutzungen im Plangebiet Die auf dem baumbestandenen Grundstück liegende zweigeschossige „Villa Kaisereichen“ wird für Büro- und Verwaltungszwecke genutzt. An die Bestandsvilla schließt westlich eine großzügige Terrassenanlage an. Die Bestandsvilla und die nördlich der Bestandsvilla bestehenden Garagenanlage sind über eine private, asphaltierte Zufahrt an die Harburger Straße angeschlossen. Die Fläche ist, teils im Charakter eines Parkwaldes, mit älteren Eichen, Ahornen sowie Nadelbäumen bestanden. Durch die Lage am Geesthang weist das Gebiet eine bewegte Topografie auf. Eine Bestandsaufnahme der im Plangebiet vorhandenen Biotoptypen ist Bestandteil des Umweltberichts.

1.6.3 Derzeitige Nutzungen in der Umgebung des Plangebiets Die im Norden an das Plangebiet anschließenden Flächen gehören dem städtischen Friedhof Campe an. Nördlich des Friedhofs schließen sich Wohngebiete an. Westlich des Plangebiets grenzen jenseits der Harburger Straße Wohngebiete mit einer überwiegenden Einfamilienhausbebauung an. Östlich des Plangebiets verlaufen die Gleisanlagen der Bahnlinie Cuxhaven – Hamburg. Entlang der östlichen Grenze des Plangebiets sieht die Hansestadt Stade den Ausbau einer durchgängigen Fuß- und Radwegeverbindung entlang des unteren Randes der Geest an den Bahngleisen vor. Jenseits der Gleisanlagen schließen sich weiter östlich landwirtschaftliche Flächen an. Unmittelbar südlich grenzt die Reihen- hausbebauung „Kaisereichen“ an das Plangebiet. Weiter südlich befindet sich der Autobahn- anschluss an die Bundesautobahn 26. Südlich des Autobahnanschlusses schließt sich ein Gewerbegebiet an. Auch nördlich des Anschlusses bestehen gewerbliche Nutzungen, darunter u.a. eine Tankstelle, ein Fitnessstudio und eine Autoglas-Reparatur-Werkstatt. Die Flächen im Norden, Süden und Osten sind ebenso wie das Plangebiet selbst überwiegend von einem dichten Baumbestand geprägt.

1.6.4 Vorhandene Leitungen, Richtfunktrasse Vorhandene Leitungen sind zum jetzigen Stand der Planung nicht bekannt.

Südlich des Plangebiets wird im Flächennutzungsplan der Hansestadt Stade eine Richtfunkt- rasse dargestellt.

8 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

1.7 Geltendes Planungsrecht

1.7.1 Bestehende Bebauungspläne innerhalb des Plangebiets Innerhalb des Plangebiets des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 428/1 „Villa Kaiserei- chen“ der Hansestadt Stade gelten keine bestehenden Bebauungspläne und bauplanungs- rechtlichen Festsetzungen.

1.7.2 Bestehende Bebauungspläne angrenzend an das Plangebiet Angrenzend an das Plangebiet des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen" der Hansestadt Stade besteht für das südlich angrenzende Gebiet der Reihenhausbebauung „Kaisereichen“ der seit 1969 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 245. Der Bebauungsplan setzt ein reines Wohngebiet, eine offene Bauweise mit zwei Vollge- schossen sowie eine Grundflächenzahl von 0,35 und eine Geschossflächenzahl von 0,7 fest. Westlich der Harburger Straße grenzt das Plangebiet des seit 1966 rechtskräftigen Bebau- ungsplans Nr. 278 an das Plangebiet des aufzustellenden Bebauungsplans an. Der Bebau- ungsplan setzt ein reines Wohngebiet, eine offene Bauweise mit einem Vollgeschoss sowie eine Grundflächenzahl von 0,25 und eine Geschossflächenzahl von 0,35 fest. Unmittelbar nördlich sowie östlich angrenzend an das Plangebiet des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen" der Hansestadt Stade bestehen keine Bebauungspläne.

2 Planerische Rahmenbedingungen

2.1 Anpassung der Ziele an die Raumordnung und Landespla- nung Die Leitvorstellung der Raumordnung ist eine nachhaltige Raumentwicklung, die die sozialen und wirtschaftlichen Ansprüche an den Raum mit seinen ökologischen Funktionen in Einklang bringt und zu einer dauerhaften, großräumig ausgewogenen Ordnung mit gleich- wertigen Lebensverhältnissen in den Teilräumen führt (§ 1 Abs. 2 Raumordnungsgesetz (ROG) in der Fassung vom 22. Dezember 2008 (BGBl. 1 S. 2986), zuletzt geändert am 20. Juli 2017 (BGBl. 1 S. 2808, 2831, 2834)).

Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen.

Ziele der Raumordnung sind verbindliche Vorgaben in Form von räumlich und sachlich bestimmten oder bestimmbaren, vom Träger der Raumordnung abschließend abgewogenen (§ 7 Abs. 2 ROG) textlichen oder zeichnerischen Festlegungen in Raumordnungsplänen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raums.

Grundsätze der Raumordnung sind Aussagen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raums als Vorgaben für nachfolgende Abwägungs- oder Ermessensentscheidungen; Grundsätze der Raumordnung können durch Gesetz oder als Festlegungen in einem Raumordnungsplan (§ 7 Abs. 1 und 2 ROG) aufgestellt werden.

9 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

Sonstige Erfordernisse der Raumordnung sind in Aufstellung befindliche Ziele der Raumord- nung, Ergebnisse förmlicher landesplanerischer Verfahren wie des Raumordnungsverfah- rens und landesplanerische Stellungnahmen.

2.1.1 Landesplanung – Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen Die Ziele der Raumordnung im Sinne des § 3 Abs. 1 Nummer 2 ROG, die Grundsätze der Raumordnung im Sinne des § 3 Abs. 1 Nummer 3 ROG sowie inhaltliche Regelungen zu deren Umsetzung in die Regionalen Raumordnungsprogramme im Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 2 ROG sind im Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP) in beschreibender Darstellung festgelegt.

Im Landes-Raumordnungsprogramm für Niedersachsen (LROP) wird die angestrebte räumliche und strukturelle Entwicklung des Landes in den Grundzügen dargelegt. Das LROP basiert auf einer Verordnung über das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP-VO) aus dem Jahre 1994, die seitdem mehrfach aktualisiert und am 26.09.2017 neu gefasst wurde. Das LROP 2017 besteht aus einer beschreibenden und einer zeichnerischen Darstellung (Textteil und Kartenteil). Der Textteil enthält die Ziele der Raumordnung, die in nachfolgenden Planungen beachtet werden müssen. Er beinhaltet zudem Grundsätze, für die eine Berücksichtigungspflicht gilt.

Planungsleitsatz für die Entwicklung der räumlichen Struktur des Landes ist die nachhaltige Raumentwicklung (vgl. Kapitel 1.1 Ziffer 02 LROP 2017): "Planungen und Maßnahmen zur Entwicklung der räumlichen Struktur des Landes sollen zu nachhaltigem Wachstum und Wettbewerbsfähigkeit beitragen. Es sollen die Funktionsfähigkeit der Raum- und Siedlungs- struktur sowie der Infrastruktur gesichert und durch Vernetzung verbessert werden, die Raumansprüche bedarfsorientiert, funktionsgerecht, Kosten sparend und umweltverträglich befriedigt werden, flächendeckend Infrastruktureinrichtungen der Kommunikation, Voraus- setzungen der Wissensvernetzung und Zugang zu Information geschaffen und weiterentwi- ckelt werden. Dabei sollen die natürlichen Lebensgrundlagen gesichert und die Umweltbe- dingungen verbessert werden, belastende Auswirkungen auf die Lebensbedingungen von Menschen, Tieren und Pflanzen vermieden oder vermindert werden, die Folgen für das Klima berücksichtigt und die Möglichkeiten zur Eindämmung des Treibhauseffektes genutzt werden, die Möglichkeiten zur Anpassung von Raum- und Siedlungsstrukturen an die Folgen von Klimaänderungen berücksichtigt werden, die Möglichkeiten der Reduzierung der Neuinanspruchnahme und Neuversiegelung von Freiflächen ausgeschöpft werden."

Die zeichnerische Darstellung des LROP stellt die Hansestadt Stade als Mittelzentrum dar. Die angrenzend an den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 428/1 verlau- fende Bahnlinie ist als Vorranggebiet Haupteisenbahnstrecke dargestellt. Die teilweise im Geltungsbereich einbezogene Harburger Straße ist als Hauptverkehrsstraße dargestellt.

10 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

Abb. 3: Ausschnitt aus dem Landesraumordnungsprogramm 2017 für Niedersachsen

Als Grundsatz wird im Kapitel 2.1 Ziffer 02 dargelegt, dass Siedlungsstrukturen gesichert und entwickelt werden sollen, in denen die Ausstattung mit und die Erreichbarkeit von Einrichtun- gen der Daseinsvorsorge für alle Bevölkerungsgruppen gewährleistet werden. Sie sollen in das öffentliche Personennahverkehrsnetz eingebunden werden. Unter Ziffer 05 wird weiterhin formuliert, dass die Entwicklung von Wohn- und Arbeitsstätten vorrangig auf die Zentra- len Orte und vorhandenen Siedlungsgebiete mit ausreichender Infrastruktur konzentriert werden sollen.

Als Grundsatz legt das LROP im Kapitel 3.2.1 Ziffer 02 dar, dass Wald wegen seines wirtschaftlichen Nutzens und seiner Bedeutung für die Umwelt und für die Erholung der Bevölkerung erhalten und vermehrt werden soll. Seine ordnungsgemäße Bewirtschaftung soll nachhaltig gesichert werden. In waldarmen Teilräumen sollen Waldflächen vergrößert und der Waldanteil erhöht werden.

2.1.2 Regionalplanung – Regionales Raumordnungsprogramm für den Landkreis Stade In den Regionalen Raumordnungsprogrammen (RROP) wird die angestrebte räumliche und strukturelle Entwicklung der regionalen Planungsräume dargestellt. Die RROP werden aus dem LROP entwickelt.

Dabei sind die im LROP für den Planungsraum enthaltenen konkreten Ziele der Raumord- nung zu übernehmen bzw. näher festzulegen. Die RROP werden von der kommunalen Vertretungskörperschaft als Satzung beschlossen.

Das Regionale Raumordnungsprogramm (RROP) des Landkreises Stade legt die angestrebte räumliche und strukturelle Entwicklung des Planungsraums näher fest. Das RROP ist

11 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade darüber hinaus Grundlage für die erforderliche Anpassung der Bauleitpläne der Gemeinden an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung (§ 1 Abs. 4 BauGB) und Grundlage für die grundsätzlich den Gemeinden/ Samtgemeinden vorbehaltene lagegenaue Festlegung der raumbeanspruchenden Planungen und Maßnahmen im örtlichen Bereich.

Die zeichnerische Darstellung des Regionalen Raumordnungsprogramms (RROP 2013) für den Landkreis Stade in der Fassung vom 08.01.2015 (Neubekanntmachung vom 19.10.2017) stellt für den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 428/1 ein Vorranggebiet für "Natur und Landschaft" dar. Die unmittelbar westlich an das Plangebiet angrenzenden Bereiche werden als „Zentrales Siedlungsgebiet“ dargestellt. Die Bahngleise östlich des Plangebiets sind als Haupteisenbahnstrecke eingetragen. Südöstlich des Plangebiets ist im Bereich dieser Strecke ein Vorbehaltsgebiet „Bahnhof mit Verknüpfungs- funktion für ÖPNV“ dargestellt. Des Weiteren wird die Hansestadt Stade als Mittelzentrum und als Standort mit der Schwerpunktaufgabe Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten dargestellt.

Abb. 4: Ausschnitt aus dem RROP 2013 des Landkreises Stade

Den Vorranggebieten Natur- und Landschaft ist gem. Kapitel 3.1.2 Ziffer 02 der beschreibenden Darstellung zum RROP in der Abwägung mit anderen Nutzungsansprüchen Vorrang einzuräumen. Als Grundsatz wird weiterhin ausgeführt, dass bei raumbedeutsamen Vorha- ben, die mit unerlässlichen Eingriffen in die Landschaft und die Wasserwirtschaft verbunden sind, unabänderliche Schäden an unersetzbaren Naturgütern grundsätzlich ausgeschlossen

12 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade werden sollen. Die Regenerationsfähigkeit des Naturhaushalts soll erhalten bleiben und der Verlust an Freifläche soll so gering wie möglich gehalten werden. Als Ziel wird außerdem festgelegt, dass Vorranggebiete Natur und Landschaft von raumbedeutsamen Maßnahmen freizuhalten sind. Die Vorranggebiete Natur und Landschaft beinhalten eine Pufferzone, die sich nach den realen örtlichen Gegebenheiten sowie der naturschutzfachlichen Wertigkeit und dem damit verbundenen Schutzzweck richtet. Sollen diese Pufferzonen für die Sied- lungsentwicklung ausnahmsweise beansprucht werden, ist eine aktuelle naturschutzfachli- che, städtebauliche und demographische Bewertung vorzusehen. Planungen und Maßnah- men sind auf ihre Verträglichkeit mit der Kernzone des Vorranggebiets zu prüfen.

Vorgaben des RROP zum Umgang mit Waldflächen Die Flächen des Plangebiets sind in der zeichnerischen Darstellung des RROP nicht als Vorranggebiet oder Vorbehaltsgebiet Wald dargestellt. Gem. der beschreibenden Darstellung zum RROP (Kapitel 3.2.1.2 Ziffer 2) gelten die Ziele und Grundsätze des Programms zum Umgang mit Waldflächen jedoch auch für Flächen, die aus maßstäblichen Gründen nicht darstellbar sind. Bei der Abwägung mit konkurrierenden raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen soll der besonderen Bedeutung dieser Gebiete ebenfalls besonderes Gewicht beigemessen werden.

Gem. Kapitel 3.2.1.2 Ziffer 01 soll der Wald durch nachhaltige Forstwirtschaft gesichert und weiter entwickelt werden. Bei allen Planungen und Maßnahmen soll auf eine Vergrößerung des Waldanteils mit standortgerechten Baumarten hingewirkt werden. Dies gilt insbesondere für alle Gemeinden der Geest, in denen der Waldanteil unter 10 % liegt.

Im Kapitel 3.2.1.2 Ziffer 05 wird als Grundsatz ausgeführt, dass aus Gründen des Wald- brandvorbehalts und der Gefahrenabwehr durch Sturmwurf sowie der erheblichen Beein- trächtigung der Waldfunktionen, der Wald und der Waldrand grundsätzlich von Bebauungen oder störenden Nutzungen, einschließlich einer ausreichenden Pufferzone freizuhalten sind. Als Mindestabstand wird die Länge eines ausgewachsenen Baumes mit i.d.R. 35 m vorgegeben.

In der beschreibenden Darstellung wird außerdem vorgegeben, dass Umwandlungen von Wald in eine andere Nutzungsart aufgrund des geringen Waldanteils im Gebiet des Land- kreises Stade grundsätzlich zu vermeiden sind. Für unvermeidbare Waldumwandlungen sollen Ersatzaufforstungen möglichst zeit- und ortsnah sowie mindestens flächengleich mit standortgerechten Baumarten durchgeführt werden. Die Ersatzaufforstungen sollen in der Folge nachhaltig forstlich bewirtschaftet werden (Kapitel 3.2.1.2 Ziffer 07 RROP).

2.1.3 Vereinbarkeit der Planung mit den Vorgaben der Raumordnung Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. Es ist daher zu prüfen, ob dem geplanten Vorhaben raumordnerische Ziele entgegenstehen.

13 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

Gemäß § 7 Abs. 3 Nr. 1 des Raumordnungsgesetzes müssen alle Planungen und Maßnah- men in Vorranggebieten mit der vorrangigen Zweckbestimmung vereinbar sein.

Die Flächen des Plangebiets liegen innerhalb eines im Regionalen Raumordnungsprogramm 2013 für den Landkreis Stade (RROP 2013) als Vorranggebiet für Natur und Landschaft dargestellten Bereichs. Das Plangebiet liegt jedoch am Rande des Vorranggebiets und kann seiner Verbundfunktion aufgrund der trennenden Wirkung der Bahntrasse nur eingeschränkt gerecht werden.

Durch die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ werden keine raumbedeutsamen Vorhaben oder Maßnahmen im Sinne des Raumordnungsgesetzes (ROG) verfolgt oder ermöglicht. Bei dem Vorhaben handelt es sich nicht um ein Siedlungsvorhaben, sondern um eine kleinteilige Entwicklung von Wohnungsbau. Es wird vorgesehen, die beiden geplanten Baukörper möglichst behutsam in die ortsbildprägende, parkwaldartige Umgebung einzufügen, sodass der Baumbestand im Plangebiet weitestgehend erhalten bleibt und nachhaltig gepflegt werden kann. Der straßenseitige Eindruck des baumbestandenen Grundstücks soll erhalten bleiben. Die Eingriffe in das Landschaftsbild und den Naturhaus- halt werden so gering wie möglich gehalten. Es wird ein umweltplanerischer Fachbeitrag mit Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung gem. BauGB erstellt sowie eine artenschutzrechtliche Prüfung durchgeführt. Der Bebauungsplan wird außerdem grünordnerische Festsetzungen enthalten und Regelungen zum Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft treffen.

Die städtebaulichen Ziele des Bebauungsplans stehen den Zielen der Raumordnung nicht entgegen. Die Planung ist mit dem vorrangigen Nutzungszweck des Vorranggebiets Natur und Landschaft vereinbar. Das Landschaftsbild im Sinne des parkwaldartigen Charakters soll erhalten bleiben. Das Vorhaben und der damit verbundene Eingriff ist städtebaulich gewollt und erforderlich, um das Denkmal und die zugehörige Parkanlage dauerhaft sichern zu können.

Waldumwandlung Der Landkreis Stade sowie das Stadtgebiet der Hansestadt Stade gelten als Teilräume mit geringem Waldanteil. Der Hansestadt Stade kommt als Mittelzentrum eine besondere Versorgungsfunktion auch bei der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu. Die Hansestadt Stade mit Anschluss an den Schnellbahnverkehr des Hamburger Verkehrsver- bunds gilt als beliebter Wohnstandort. Das Plangebiet liegt aus raumordnerischer Sicht innerhalb des Siedlungsgefüges und eignet sich aufgrund der guten Anbindung und der umliegend bestehenden Wohngebiete und Versorgungsstrukturen als Wohnstandort. Im Zusammenhang mit der Bebauungsplanung wird es erforderlich, zugunsten der Realisierung von Wohnungsbau einen Teil der Flächen formal aus ihrer Widmung als Wald im Sinne des § 2 des Niedersächsischen Gesetzes über den Wald und die Landschaftsordnung (NWaldLG) vom 21. März 2002 zuletzt geändert am 20.05.2019 (Nds. GVBI S. 88) zu entlassen.

Mit der Umwandlung der Teilfläche wird dem im RROP vorgegeben Waldabstand von 35 m Rechnung getragen. Zu den Neubauten wird dieser Abstand eingehalten. Der Abstand

14 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade zwischen der bestehenden Villa und den Flächen, die nicht umgewidmet und formal als Wald im Sinne des § 2 des NWaldLG bestehen bleiben, wird etwa 10 m betragen. Da an der Villa keine Veränderungen durch die Planung verfolgt werden und rein der Bestand des Bau- denkmals gesichert werden soll, wird diese Unterschreitung als vertretbar angesehen. Hinzu kommt, dass sich der Wald und die Bebauung auf dem Grundstück in einem Eigentum befinden und die Verantwortung und Haftung für etwaige Schäden an Bebauung oder Wald somit in einer Hand liegen. Weiterhin wurde im Zuge der Vorplanungen eine Zustandsbewer- tung vorgenommen, die als Grundlage für die Entfernung von sturmgefährdeten Bäumen dient.

Der waldartige Charakter der Fläche soll auch nach der Umwidmung erhalten bleiben. Im Bereich der aus dem Waldstatus erlassen Flächen sollen nur solche Bäume beseitigt werden, die im Zuge der Realisierung der Planung und aus Gründen des Waldbrandvorbe- halts und der Gefahrenabwehr durch Sturmwurf nicht erhalten werden können. Der Baumbe- stand, der im Rahmen der Realisierung erhalten bleiben kann, soll nachhaltig gepflegt und erhalten werden. Der Bebauungsplan wird grünordnerische Festsetzungen enthalten, die dies sicherstellen. Der Wald bleibt also auch nach der formalen Umwandlung faktisch bestehen und wird im Bebauungsplan als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkwald“ festgesetzt. Für die umzuwandelnden Flächen wird eine entsprechende Ersatz- maßnahme in Form einer Erstaufforstung (LRT9190) im Gemeindegebiet der nahegelegenen Gemeinde Dollern vorgesehen. Siehe hierzu auch Kapitel 4.12 Waldumwandlung und - ausgleich.

2.2 Landschaftsplanung Die Landschaftsplanung hat gemäß § 8 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. 1 S. 2542), zuletzt geändert am 15. September 2017 (BGBl. 1 S. 3434) die Aufgabe, die Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege für den jeweiligen Pla- nungsraum zu konkretisieren und die Erfordernisse und Maßnahmen aufzuzeigen, mit denen diese Ziele durch die Naturschutzbehörden, aber auch im Rahmen von Planungen oder Verwaltungsverfahren anderer Stellen umgesetzt werden können (§ 9 Abs. 1 und 3 Satz 2 BNatSchG).

2.2.1 Landschaftsrahmenplan für den Landkreis Stade Für den Landkreis Stade liegt ein Landschaftsrahmenplan aus dem Jahre 2014 vor. Der Landschaftsrahmenplan stellt dar, wie Natur und Landschaft aus der Sicht des Naturschut- zes zu bewerten sind und welche Maßnahmen zur Erhaltung und Entwicklung von Natur und Landschaft ergriffen werden müssen. Die Zielvorstellungen des Landschaftsrahmenplans bieten ein Leitbild, an dem sich künftige Planungen orientieren sollen.

Der Landschaftsrahmenplan des Landkreises Stade stellt das Gebiet wie folgt dar:

15 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

• Karte 1 – Arten und Biotope: Gebiet mit hoher Bedeutung für den Biotop- und Artenschutz und für den Erhalt der biologischen Vielfalt (AL-058). Bestand an Biotopen mit sehr hoher Bedeutung.

• Karte 2 – Landschaftsbild: Landschaftsbildeinheit (LBE-021) mit mittlerer Bedeutung für das Landschaftsbild und das Landschaftserleben. Aufwertung durch naturnah wirkende Biotope.

• Karte 3 – Biotopverbund: Gebiet mit zentraler Bedeutung für den Waldbiotopverbund (WBV-KG-24).

• Karte 4 – Zielkonzept: Gebiet der Zielkategorie 1 zur Sicherung und Verbesserung von Bereichen überwiegend sehr hoher Bedeutung für Arten und Biotope und/ oder mit zentraler Bedeutung für den Biotopverbund (ZK1-034) sowie als Gebietsteil mit sehr hoch bedeutsamen Biotoptypen.

• Karte 5 – Maßnahmen: Teil eines Gebiets, welches die Voraussetzungen zur Ausweisung als Naturschutzgebiet erfüllt (pot 25).

2.2.2 Landschaftsplan der Hansestadt Stade Landschaftspläne werden nach § 4 des Niedersächsischen Ausführungsgesetzes zum Bundesnaturschutzgesetz (NAGBNatSchG) vom 19.02.2010 (Nds. GVBI. S. 104), zuletzt geändert am 20.05.2019 (Nds. GVBI. S. 88) von den Gemeinden im eigenen Wirkungskreis erstellt. Der Landschaftsplan der Hansestadt Stade ist von 1988 und daher mit einem Alter von über 30 Jahren veraltet. Die zugehörige Bestandserfassung ist knapp 35 Jahre alt, daraus abzuleitende Aussagen sind durch erhebliche Veränderungen des Bestands sowie der fachlichen und rechtlichen Grundlagen nicht mehr sach- und fachgerecht und haben für die vorliegende Planung keine Aussagekraft.

16 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

2.3 Vorbereitende Bauleitplanung – Flächennutzungsplan

2.3.1 Derzeitige Darstellungen des Flächennutzungsplans

Abb.5: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan der Hansestadt Stade (Stand 29. Änderung)

Der Flächennutzungsplan der Hansestadt Stade, stellt für den Bereich des Bebauungsplans Waldflächen und Flächen für Gemeinbedarf Öffentliche Verwaltungen dar. Das Plangebiet liegt teilweise im Umfeld der südwestlich verlaufenden Richtfunktrasse.

2.3.2 Entwicklung des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwi- ckeln.

Da der Zugewinn des Siedlungsgebiets von etwa 4.800 m2 unterhalb der Darstellungs- schwelle des Flächennutzungsplans liegt, wird von einer Änderung des Flächennutzungs- plans abgesehen. Die Neuversiegelung beschränkt sich auf etwa 10 % der Gesamtgrund- stücksfläche. Die Zieldarstellung „Wald“ des Flächennutzungsplans steht dem Vorhaben nicht entgegen. Im Zusammenhang mit der Bebauungsplanung wird für einen Teil des Gebiets eine Waldumwandlung erforderlich, um die Waldflächen formal aus ihrer Widmung als Wald im Sinne des § 2 NWaldLG zu entlassen. Der waldartige Charakter der Fläche wird jedoch erhalten bleiben. Der Baumbestand, der im Rahmen der Realisierung erhalten bleiben kann, soll nachhaltig gepflegt und erhalten werden.

Die Schutz- und Erholungsfunktion der Flächen bleiben weitgehend erhalten. Die Eingriffe in den Naturhaushalt sollen so gering wie möglich gehalten werden und werden im Sinne der Eingriffsregelung nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs bilanziert und ausgeglichen. 17 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

Mit der vorliegenden Bebauungsplanung wird eine neue Durchwegung für die Allgemeinheit verfolgt, wodurch das Grundstück für die Öffentlichkeit erstmalig zugänglich und erlebbar wird. Die Erholungsfunktion kann somit gestärkt werden. Eine forstwirtschaftliche Nutzung der Flächen entfällt mit der zukünftigen Nutzung als Wohnstandort. Allerdings ist hierbei zu berücksichtigten, dass die Nutzungsfunktion des Waldes im Bestand höchstens einge- schränkt vorhanden ist, da die Flächen forstwirtschaftlich nicht genutzt werden und die Flächen eher im Sinne eines Parkwaldes als eines Nutzwaldes angelegt und genutzt wurden.

Insgesamt sollen etwa 18.000 m2 Waldflächen im Sinne des § 2 NWaldLG formal umgewidmet werden. Etwa 14.400 m2 dieser Flächen sind im Flächennutzungsplan als Fläche für Wald dargestellt. Etwa 13.000 m2 von den umzuwidmenden Flächen sollen im Bebauungs- plan als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkwald“ festgesetzt werden. Der Bebauungsplan wird zudem grünordnerische Festsetzungen enthalten. Die Grundkonzeption und Steuerungsfunktion des Flächennutzungsplans wird durch die Abweichung nicht beeinträchtigt.

Abb.6: Überlagerung Fläche Allgemeines Wohngebiet mit Flächennutzungsplan der Hansestadt Stade (Stand 29. Änderung)

18 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

2.4 Nach Naturschutzrecht geschützte Flächen und Biotope, FFH-Gebiete, Natura 2000 Es befinden sich im Plangebiet sowie angrenzend keine Natur- oder Landschaftsschutzge- biete, sonstige nach Satzung oder Verordnung geschützten Teile von Natur und Landschaft, Gebiete gemeinschaftlicher Bedeutung oder EU-Vogelschutzgebiete.

2.5 Sonstige rechtlich beachtliche Rahmenbedingungen

2.5.1 Denkmalschutz Die im Plangebiet bestehende Villa Kaisereichen ist im Verzeichnis der Kulturdenkmale Niedersachsens als Baudenkmal gem. § 3 Abs. 2 des Niedersächsischen Denkmalschutzge- setzes (NDSchG) vom 30.05.1978 (Nds. GVBI. 1978, S. 517) zuletzt geändert am 26.05.2011 (Nds. GVBI. S. 135) aufgeführt.

2.5.2 Archäologie Das Plangebiet befindet sich unmittelbar in der Nähe archäologischer Fundstellen (Fundplät- ze Stade 1022, 1023 und 1024). Daher wird der Mutterbodenabzug von der Stadtarchäologie Stade beobachtet. Falls archäologische Befunde oder Funde auftreten, sind diese zu dokumentieren. Gemäß § 13 Abs. 1 des NDSchG ist für die Erdarbeiten im Vorfeld die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde einzuholen. Mindestens 14 Tage vor Beginn der Erdarbeiten ist die Denkmalschutzbehörde Stade zu kontaktieren.

2.5.3 Waldgesetz Das gesamte Grundstück der Villa Kaisereichen ist ausgenommen der bestehenden Erschließungsanlagen und der Gebäudeflächen als Wald im Sinne des § 2 des Niedersäch- sischen Gesetzes über den Wald und die Landschaftsordnung (NWaldLG) zu beurteilen.

2.5.4 Baumschutz Für das Plangebiet gilt die Satzung zum Schutz von Bäumen und freiwachsenden Hecken im Gebiet der Stadt Stade als geschützte Landschaftsteile (Baumschutzsatzung) vom 17. März 2003. Waldflächen werden von der Baumschutzsatzung nicht erfasst.

2.5.5 Artenschutz Der besondere Artenschutz unterliegt nicht der bauleitplanerischen Abwägung. Im Zuge der Bauleitplanung ist zu prüfen und soweit möglich bereits durch Festsetzungen oder andere Regelungen sicherzustellen, dass die Vorschriften für die nach europäischem Recht besonders und streng geschützten Tier- und Pflanzenarten entsprechend § 44 des Bundesnatur- schutzgesetzes einer Umsetzung der zulässigen Vorhaben nicht entgegenstehen können. Aus diesem Grund wird im weiteren Verfahren durch einen Fachgutachter eine artenschutz- fachliche Prüfung zu möglichen Vorkommen besonders und streng geschützter Arten vorgenommen.

19 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

2.5.6 Immissionsschutz Auf das Plangebiet wirken Straßenverkehrslärm der Harburger Straße, der Bundesstraße 73, der Bundesautobahn 26 sowie Schienenverkehrslärm der Bahnstrecke Cuxhaven – Ham- burg ein. Im Mai 2019 wurde eine schalltechnische Untersuchung zur Beurteilung der auf das Plangebiet einwirkenden Schallimmissionen im Bereich der geplanten Wohnbauflächen abgeschlossen.

Durch die direkte Nähe des Plangebiets zur Bahntrasse kann eine störende Einwirkung durch spürbare Erschütterungen und den dadurch erzeugten sekundären Luftschall aus dem Bahnbetrieb nicht ausgeschlossen werden. Daher wird im Rahmen des weiteren Verfahrens ein erschütterungstechnisches Gutachten erarbeitet, um etwaige Einwirkungen von Erschüt- terungen auf den Menschen zu beurteilen.

2.5.7 Baugrund, Altlasten, Kampfmittel Das Plangebiet weist entsprechend der Lage am Geesthang eine bewegte Topografie auf. Innerhalb des Plangebiets liegen die Geländehöhen zwischen etwa 2,5 und 19,8 m über Normalhöhennull (über NHN). Das Gelände weist heute im Bereich der vorgesehenen Baufelder eine Höhe von ca. 18,5 m über NHN auf.

Ein Baugrundgutachten wird im Zuge des weiteren Verfahrens erstellt.

Für das Plangebiet sind zum derzeitigen Stand der Planung keine altlastverdächtigen Flächen, Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen bekannt. Auch Belastungen des Bodens mit Kampfmitteln sind bisher nicht bekannt.

2.5.8 Wasserhaushalt und Regenrückhaltung Zur Abschätzung des Versickerungspotentials und des Grundwasserstands wird eine Baugrunduntersuchung durchgeführt.

3 Städtebauliche Planung

3.1 Städtebauliches Konzept

Das städtebauliche Konzept sieht den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit besonde- rem, parkartigem Wohnumfeld und im nordöstlichen Bereich des Grundstücks vor. Mit dem Neubau der zweigeschossigen Stadtvillen mit Staffelgeschoss auf einer Grundfläche von jeweils max. 700 m2 sollen insgesamt ca. 36 Wohneinheiten geschaffen werden. Es wird angestrebt, den derzeitigen Charakter des Areals mit der historischen Villa Kaisereichen zu erhalten, indem der vorhandene, parkartige Baumbestand mit Ausnahme der für die beiden Baufelder notwendigen Eingriffe vollständig erhalten bleibt und nachhaltig gepflegt wird.

20 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

Der bauliche Eingriff beschränkt sich auf zwei Teilbereiche nordwestlich der bereits bestehenden privaten Erschließungsstraße, der südöstliche Teil des Plangebiets bleibt unverän- dert frei von Bebauung. Die Neubauten werden von der denkmalgeschützten Bestandsvilla deutlich abgerückt, sodass diese freigestellt ist und in Ihrer Wirkung nicht beeinträchtigt wird. Die Sichtachsen von der Harburger Straße werden weiterhin uneingeschränkt erhalten bleiben. Die Höhe der Neubauten wird die Höhe der Bestandsvilla nicht überschreiten. Die Erschließung der geplanten Mehrfamilienhäuser ist von der Harburger Straße über die in großen Teilen bereits bestehende private Zufahrt der Villa vorgesehen. Zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs werden Tiefgaragen im Untergeschoss der Neubauten vorgesehen. Weitere oberirdische Stellplätze für die Bewohner werden im Bereich der zum Abbruch vorgesehenen Garagenanlage und in Form von Parktaschen entlang der Zufahrt hergestellt.

Entlang der nordöstlichen Grenze des Plangebiets sieht die Hansestadt Stade den Ausbau einer durchgängigen Fuß- und Radwegeverbindung entlang des unteren Randes der Geest an den Bahngleisen vor. Die Planung sieht vor eine weitere neue und öffentlich zugängliche Wegeverbindung über das Grundstück der Villa Kaisereichen zu führen, um diesen Fuß- und Radweg mit der Harburger Straße zu verbinden. Es wird vorgesehen den Weg von der Zufahrt an der Harburger Straße durch das vorhandene Kerbtal bis hinunter zu den Bahn- gleisen an die Topografie angepasst auszuführen. Das parkartige Areal wird damit erstmalig für die Öffentlichkeit zugänglich und erlebbar gemacht.

3.2 Prüfung von Planungsvarianten Im Rahmen der Vorplanungen wurden bereits vor Wiederaufnahme des Bebauungsplan- verfahrens viele anderweitige mögliche Planungsvarianten entwickelt und geprüft. Insbeson- dere hinsichtlich des Denkmalschutzes und des Natur- und Waldschutzes sind im Vorfeld bereits Abstimmungen mit der Unteren Denkmalschutzbehörde und der Unteren Natur- schutzbehörde erfolgt, um das Bebauungskonzept bestmöglich an diese Fachbelange anzupassen. Es wurden deutliche Reduktionen und Anpassungen in Bezug auf Größe, Anzahl und Lage der Baukörper vorgenommen.

Die ursprüngliche Planung sah eine Positionierung der geplanten Neubauvillen an Standor- ten mit geringem Baumbestand vor. Ein Baukörper wurde nördlich der denkmalgeschützten Bestandsvilla im Bereich der bestehenden Garagenanlage vorgesehen und ein weiterer Baukörper im Südwesten des Plangebiets im Bereich der bestehenden Lichtung zwischen Harburger Straße und der Bestandsvilla. Diese beiden Standorte haben sich hinsichtlich der Belange des Denkmalschutzes, Berücksichtigung des 40 m Achtungsabstands und Freihal- tung der Sichtachsen von der Harburger Straße, als nachteilig herausgestellt. Daraus resultierend wurde eine Konzentration der Neubebauung nordwestlich der bereits bestehenden privaten Erschließungsstraße vorgesehen. Diese Beschränkung wurde bei der Weiter- entwicklung der Planung beibehalten, da neben den Sichtachsen so auch der gesamte Teil des Plangebiets südöstlich der bestehenden Zufahrt als zusammenhängende Fläche von baulichen Eingriffen freigehalten werden kann. Hinzu kommt, dass die Baukörper bei dieser Variante direkt an die bestehenden Erschließungsanlagen angebunden werden können und

21 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade so die Flächeninanspruchnahme zur Herstellung der Erschließung auf das Nötigste be- schränkt werden kann.

Im Zuge der Weiterentwicklung des Bebauungskonzepts wurden verschiedene Varianten in Bezug auf Größe und Anzahl sowie der Anordnung in dem Bereich nordwestlich der Er- schließung geprüft. Es wurden u.a. Varianten mit drei bis vier Baukörpern unterschiedlicher Größen geprüft. Diese Varianten haben sich jedoch als nachteilig hinsichtlich des Natur- und Waldschutzes ergeben, da die baumbestandenen Flächen und potentiellen Lebensräume so stärker zerteilt werden würden. Eine Beschränkung auf zwei gleich große Baukörper hat sich daher als Vorzugsvariante herausgestellt.

Die genaue Gebäudestellung wurde im Zuge von zwei Ortsbesichtigungen mit Mitgliedern des Ausschusses für Stadtplanung und Umwelt der Hansestadt Stade optimiert und abgestimmt. Um die Einsehbarkeit des südwestlichen Baukörpers von der Harburger Straße etwas zu dämpfen, wurde dieser um etwa 11 m Richtung Osten verschoben. So soll zum Schutz des Stadt- und Landschaftsbildes der straßenseitige Gesamteindruck des Grund- stücks gewahrt werden. Der Standort des nordöstlichen Baukörpers am Geesthang wurde um etwa 7 m in Richtung Westen verschoben. Mit dieser Anpassung kann der Abstand zur Geländekante vergrößert werden und der Baumbestand in einem zusammenhängenden Streifen am Geesthang erhalten bleiben.

Die Anpassungen der Gebäudestellung wurden seitens des Landschaftsplaners mit der Baumzustandsbewertung und den genauen Standorten der erhaltenswerten Bäume in der Örtlichkeit abgestimmt. Die angepassten Gebäudestandorte berücksichtigen den Schutz des erhaltenswerten Baumbestands noch stärker als zuvor.

4 Inhalt der Planung / Abwägung und Begründung der Fest- setzungen Im Bebauungsplan Nr. 428/1 der Hansestadt Stade sollen entsprechend der städtebaulichen Ziele überwiegend private Grünflächen mit der Zweckbestimmung Parkwald bzw. Wald festgesetzt werden. Die Flächen für die vorgesehenen Neubauten sowie die teilweise bereits bestehenden Erschließungsanlagen sollen als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden. Die beiden Baukörper können über die bestehende Privatstraße an die Harburger Straße angeschlossen werden. Die nachzuweisenden erforderlichen Stellplätze werden in Tiefgaragen untergebracht sowie als freie Stellplätze entlang der Privatstraße und im Bereich der bestehenden zum Abbruch vorgesehen Garagenanlage hergestellt. Die Flächen für Stellplätze, Tiefgaragen und ihre Zufahrten werden zeichnerisch festgesetzt und im weiteren Plangebiet ausgeschlossen. Der Status der Bestandsvilla als Denkmal wird nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Zur Minderung der Auswirkungen auf die denkmalge- schützte Villa und der ortsbildprägenden, parkwaldartigen Umgebung wird das Maß der baulichen Nutzung beschränkt durch die Festsetzung einer maximal zulässigen Grundfläche, eine baukörperähnliche Ausweisung der überbaubaren Grundstückflächen sowie die

22 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade zulässige Geschosszahl und Gebäudehöhe als Höchstwerte. Der Bebauungsplan wird des Weiteren grünordnerische Festsetzungen enthalten und Regelungen zum Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft treffen. Die westlich angrenzende Harburger Straße wird in den Geltungsbereich einbezogen und als Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Entlang der östlichen Grenze des Plangebiets an der Bahntrasse wird ein Streifen als Straßenverkehrs- fläche mit besonderer Zweckbestimmung als Fuß- und Radweg gesichert. Die geplante öffentlich zugängliche Wegeverbindung auf dem Privatgrundstück wird über die Festsetzung eines Gehrechts zugunsten der Allgemeinheit gesichert.

4.1 Art der baulichen Nutzung Zur Bestimmung der zulässigen Art der baulichen Nutzung und des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung wird ein allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 4 der Baunutzungsverord- nung festgesetzt.

4.1.1 Baugebiet „Allgemeines Wohngebiet“ In dem Baugebiet „Allgemeines Wohngebiet“ soll die Zulässigkeit der geplanten Wohnbe- bauung sowie der erforderlichen Erschließungsanlagen begründet werden. Das Baugebiet beschränkt sich auf die für die Realisierung der geplanten Neubauten erforderlichen Bau- und Erschließungsflächen, um die restlichen Bereiche des Plangebiets von Bebauung freizuhalten.

Die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets eröffnet gemäß § 4 Abs. 3 der BauNVO die Möglichkeit, neben einer Wohnnutzung auch der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften, nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für kulturelle, soziale, sportliche und gesundheitliche Zwecke zuzulassen.

Zur Vermeidung von Konflikten mit der geplanten und in unmittelbarer Umgebung bestehenden Wohnnutzung sind diese in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Konflikte könnten insbesondere durch die Verkehrs- und Immissionserzeugung der genannten Nutzungen entstehen. Insbesondere Gartenbaubetriebe und Tankstellen wären ebenso mit der verfolgten städtebaulichen Konzeption, dem Ortsbild und den Belangen des Denkmalschutzes nicht vereinbar.

Auf Grundlage des § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO wird daher folgende Modifizierungsfestsetzung getroffen (vgl. textliche Festsetzung Nummer 1.1):

„Im allgemeinen Wohngebiet sind die nach § 4 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tank- stellen unzulässig.“

Die Zweckbestimmung des allgemeinen Wohngebiets bleibt trotz der Einschränkungen gewahrt.

23 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

4.2 Maß der baulichen Nutzung

4.2.1 Zulässige Grundfläche Für das Baugebiet „Allgemeines Wohngebiet“ wird gem. Planschrieb eine Grundfläche (GR) von 700 m2 im Sinne von § 19 Abs. 2 BauNVO als Höchstmaß festgesetzt. Die Festsetzung der Grundfläche bezieht sich jeweils auf die beiden geplanten Baukörper bzw. die überbau- baren Grundstücksflächen (vgl. textliche Festsetzung Nummer 2.1):

„Die gemäß Eintrag im zeichnerischen Teil zulässige Grundfläche von 700 m2 als Höchstmaß bezieht sich jeweils auf die überbaubaren Grundstücksflächen.“

Insgesamt wird bei zwei vorgesehenen Baukörpern demnach eine Grundfläche von 1.400 m2 ermöglicht. Bezogen auf die Fläche des Baugebiets „Allgemeines Wohngebiet“ entspricht dies einer rechnerischen Grundflächenzahl von 0,3. Die in § 17 Abs. 1 der BauNVO be- schriebene Obergrenze von 0,4 für allgemeine Wohngebiete wird damit eingehalten.

4.2.2 Überschreitung der zulässigen Grundfläche Insgesamt beschränkt sich die Versiegelung durch bauliche Anlagen oberhalb und unterhalb der Geländeoberfläche im allgemeinen Wohngebiet zusammen auf eine Grundfläche von etwa 4.200 m2. Dies entspricht bezogen auf die Fläche des Baugebiets einer rechnerischen Grundflächenzahl von 0,87. Es wird daher festgesetzt, dass die GR von insgesamt 1.400 m2 für Tiefgaragen sowie Stellplätze und ihre Zufahrten, nicht überbaubare Untergeschosse sowie Wege und die erforderlichen Nebenanlagen über die Regelung des § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO hinausgehend um bis zu einer Grundfläche von 2.800 m2 überschritten werden darf (vgl. textliche Festsetzung Nummer 2.2):

„Im allgemeinen Wohngebiet darf die festgesetzte Grundfläche von insgesamt 1.400 m2 für Tiefgaragen sowie Stellplätze und ihre Zufahrten, nicht überbaute Unter- geschosse sowie Wege und die erforderlichen Nebenanlagen nach § 14 BauNVO um bis zu einer Grundfläche von 2.800 m2 überschritten werden.“

In dieser Grundfläche sind die bereits im Bestand versiegelten Erschließungsanlagen bestehend aus der Zufahrt, dem Garagenhof und weiteren Stellplätzen mit einer Fläche von ca. 2.255 m2 enthalten. Die mit der Realisierung der Planung verursachte Neuversiegelung beschränkt sich insgesamt auf ca. 10 % des Gesamtgrundstücks.

4.2.3 Zahl der Vollgeschosse, Höhe baulicher Anlagen Aus städtebaulichen und denkmalschutzfachlichen Gründen werden die zulässigen Gebäu- dehöhen sowie die Zahl der zulässigen Vollgeschosse im Baugebiet „Allgemeines Wohnge- biet“ durch zeichnerische Festsetzungen begrenzt. Für die Neubauten werden zwei Vollge- schosse als zulässiges Höchstmaß festgesetzt. Die Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlagen erfolgen in Bezug auf die Oberkante der Gebäudehöhe und sind bezogen auf die absolute Höhe über Normalhöhennull (über NHN). Das Gelände weist heute im Bereich der

24 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade vorgesehenen Bauflächen eine Geländehöhe von ca. 18,5 m über NHN auf. Durch die Festsetzungen wird sichergestellt, dass sich die beiden Neubauten in der Höhe der denk- malgeschützten Villa unterordnen. Außerdem wird durch die Festsetzung gewährleistet, dass in der unmittelbaren Umgebung nicht mit relevanten Verschattungen zu rechnen ist.

4.3 Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubaren Grundstücksflächen werden für das Baugebiet „Allgemeines Wohngebiet“ durch Baugrenzen bestimmt. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden als erweiterte Baukörperausweisung festgesetzt, wobei die Lage der Baugrenzen aufgrund des frühen Planungsstands der Hochbauplanung geringfügige Spielräume bieten, um notwendige Anpassungen des Baukörpers zu einem späteren Zeitpunkt noch zu ermöglichen.

Für die denkmalgeschützte Villa Kaisereichen wird die überbaubare Grundstücksfläche mit einer Baulinie dem Bestand entsprechend festgesetzt.

4.4 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (Örtliche Bauvor- schriften über die Gestaltung) gemäß § 84 NBauO Ist im Zuge des weiteren Verfahrens zu vervollständigen.

Ggf. werden insbesondere aus Gründen des Denkmalschutzes örtliche Bauvorschriften auf der Grundlage von § 9 Ans. 4 BauGB in Verbindung mit § 84 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) als Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen.

4.5 Erschließung / Verkehr

4.5.1 Straßenverkehrsflächen Die an das Grundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen der Harburger Straße werden bestandsgemäß als Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Die Harburger Straße verfügt derzeit nicht über einen normgerechten Fuß- und Radweg. Die Hansestadt Stade prüft zur Zeit den Ausbau der Nebenflächen der Harburger Straße. Vorbehaltlich der Ergebnisse werden zum Ausbau der Nebenflächen Teile des Privatgrundstücks in die öffentliche Verkehrsfläche mit einbezogen. Dadurch könnte der Geh- und Radweg an der Harburger Straße verbreitert werden. Um einen normgerechten Ausbau zu ermöglichen, wird voraussichtlich ein ca. 1,5 m tiefer Streifen als zusätzliche Straßenverkehrsfläche benötigt. Im Zuge des weiteren Verfahrens wird diesbezüglich noch eine Vermessung der Nebenflächen seitens der Stadt erfolgen.

Die Festsetzung weiterer, neuer Straßenverkehrsflächen ist nicht erforderlich. Das Grund- stück verfügt bereits über eine asphaltierte Zufahrt mit Anschluss an die Harburger Straße. Es ist vorgesehen, die Neubauten mit ihren Zufahrten für Tiefgaragen und offene Stellplätze an diese bestehende, private Erschließung anzubinden.

25 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

4.5.2 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung Entlang der nordöstlichen Grenze des Plangebiets sieht die Hansestadt Stade den Ausbau einer durchgängigen Fuß- und Radwegeverbindung entlang des unteren Randes der Geest an den Bahngleisen vor. In diesem Bereich wird ein Streifen in einer Breite von 3 m des Grundstücks als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Fuß- und Radweg“ festgesetzt, um diese Flächen für die Realisierung der Wegeverbindung zu sichern.

4.5.3 Mit Gehrechten zu belastende Flächen Mit der Aufstellung des Bebauungsplans soll eine öffentlich zugängliche Wegeverbindung über das Privatgelände von der Harburger Straße bis hinunter zum geplanten Fuß- und Radweg entlang der Bahntrasse geschaffen werden. Das parkartige Grundstück wird damit auch für die Öffentlichkeit erlebbar und die kleinräumige, fußläufige Vernetzung wird verbessert. Der Gehweg soll auf Grundlage eines auf Privatgrund gesicherten Gehrechts, das mittels grundbuchlicher Sicherung der Öffentlichkeit zur Nutzung bereitgestellt wird, angelegt werden. Es wird ein Gehrecht gem. § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB in einer Breite von 1,5 m festgesetzt.

Die Herstellung des Gehwegs ist durch die Eigentümer auf Verlangen der Hansestadt Stade vorzunehmen (vgl. textliche Festsetzung Nummer 4.1):

„Das festgesetzte Gehrecht umfasst die Befugnis der Hansestadt Stade, zu verlangen, dass die bezeichnete private Fläche als allgemein zugänglicher Weg angelegt wird. Geringfügige Abweichungen vom festgesetzten Gehrecht können zugelassen werden.“

4.6 Stellplätze und Tiefgaragen Die Erschließung der geplanten Mehrfamilienhäuser ist von der Harburger Straße über die in großen Teilen bereits bestehende private Zufahrt der Villa vorgesehen. Zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs werden Tiefgaragen im Untergeschoss der Neubauten vorgesehen. Weitere oberirdische Stellplätze werden im Bereich der zum Abbruch vorgesehenen Garagenanlage und in Form von Parktaschen entlang der Zufahrt vorgesehen.

Stellplatznachweis Grundlage für die Berechnung des Stellplatzbedarfs bildet die Anlage Richtzahlen für den Einstellplatzbedarf zu den Ausführungsbestimmungen zu dem § 47 der Niedersächsischen Bauordnung. Gem. der Anlage sind für Mehrfamilienhäuser 1 - 1,5 Einstellplätze je Wohneinheit nachzuweisen. Für die beiden Neubauten mit jeweils ca. 18 Wohneinheiten wurde ein Stellplatzbedarf von je 27 Einstellplätzen errechnet. Es ist vorgesehen, einen Teil der Stellplätze in Tiefgaragen im Untergeschoss der beiden Neubauten herzustellen. Es können voraussichtlich 19 Tiefgaragenstellplätze pro Neubau nachgewiesen werden. Die restlichen Stellplätze werden oberirdisch vorgesehen. Unmittelbar vor dem westlichen Neubau werden sieben offene Stellplätze in Senkrechtaufstellung zur bestehenden Zufahrt

26 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade vorgesehen. Die sieben oberirdischen Stellplätze für den nordöstlichen Neubau können im Bereich der zum Abbruch vorgesehenen Garagenanlage nachgewiesen werden.

Für Gebäude mit Büro- und Verwaltungsräumen sind gem. der Anlage 1 Einstellplatz je 30- 40 m2 Büro- und Verwaltungsräume nachzuweisen. Für die Büronutzung der Bestandsvilla mit 700 m2 wurde dementsprechend ein Stellplatzbedarf von 20 Stellplätzen errechnet. Diese werden als offene Stellplätze im Bereich der bestehenden Garagenanlage sowie östlich und westlich der Villa als Parktaschen an der Zufahrt nachgewiesen.

Es ist vorgesehen, die Neubauten mit den Tiefgaragenzufahrten und Stellplätzen an die bestehende, private Erschließung anzubinden. Um die Erschließung planungsrechtlich zu sichern und die übrigen Bereiche des Baugebiets von Erschließungsanlagen frei zu halten, werden die Flächen für die Stellplätze und Tiefgaragen mit ihren Zufahrten zeichnerisch in ihrer Lage festgesetzt. In den übrigen Bereichen des Baugebiets werden oberirdische Stellplätze sowie Tiefgaragen und ihre Zufahrten gem. § 12 Abs. 6 BauNVO über folgende textliche Festsetzung ausgeschlossen (vgl. textliche Festsetzung Nummer 3.1):

„Im allgemeinen Wohngebiet sind oberirdische Stellplätze sowie Tiefgaragen und ihre Zufahrten außerhalb der festgesetzten Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen

unzulässig.“

4.7 Entwässerung / Ver- und Entsorgung

4.7.1 Müllentsorgung Ist im Zuge des weiteren Verfahrens zu vervollständigen.

Eine Befahrung des Grundstücks mit Müllfahrzeugen ist nicht erforderlich. Zum jetzigen Stand der Planung wird davon ausgegangen, dass die Abfallbehälter an der Harburger Straße von den Entsorgungsbetrieben entleert werden können.

4.7.2 Wasser und Abwasser Ist im Zuge des weiteren Verfahrens zu vervollständigen.

Zum derzeitigen Stand der Planung wird davon ausgegangen, dass für die vorgesehenen Wohngebäude ein Anschluss an die bestehenden Leitungen möglich ist.

4.7.3 Oberflächenentwässerung Ist im Zuge des weiteren Verfahrens zu vervollständigen.

Zur Abschätzung des Versickerungspotentials und des Grundwasserstands wird eine Baugrunduntersuchung durchgeführt.

27 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

4.8 Immissionsschutz Im Zuge der Vorplanungen wurde eine schalltechnische Untersuchung zur Beurteilung der auf das Plangebiet einwirkenden Schallimmissionen im Bereich der geplanten Wohnbauflä- chen durchgeführt. Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurden die auf das Plangebiet einwirkenden Geräuschimmissionen durch den Schienenverkehrslärm der östlich verlaufenden Bahnlinie Stade – Hamburg sowie durch den Straßenverkehrslärm der westlich angrenzenden Harburger Straße und der südlich, in einem Abstand von etwa 150 m zur südlichen Plangebietsgrenze, verlaufenden B 73 ermittelt und beurteilt. Berücksichtigt wurde dabei außerdem die neu geplante Trasse der A 26, die östlich des Plangebiets verlaufen soll und sich derzeit im Planfeststellungsverfahren befindet.

Für das Prognosejahr 2030 wird eine durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke von 13.300 Fahrzeugen auf der Harburger Straße (Schwerlastanteil 1,1 %), 18.500 Fahrzeugen auf der B 73 (Schwerlastanteil 8,1 %) sowie 27.000 Fahrzeugen auf der A 26 (Schwerlastanteil 11,9 %) angenommen. Die Zugzahlen der Deutschen Bahn für den Prognosefall 2030 bilden die Grundlage der Berechnungen zum Schienenverkehrslärm.

Gesamtimmissionsbelastung Die Orientierungswerte im Beiblatt 1 zu DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ gelten als Anhaltswerte für die städtebauliche Planung. Für die geplante Neubebauung mit der Festsetzung als allgemeines Wohngebiet (WA) betragen diese Orientierungswerte tags 55 dB(A) und nachts 45 dB(A) für Verkehrslärm.

Nachfolgend werden die Gesamtimmissionsbelastungen für das Bebauungskonzept, welches der schalltechnischen Untersuchung zugrunde gelegt wurde, erläutert. Die Ge- samtimmissionsbelastung setzt sich aus Schienenverkehrslärm und Straßenverkehrslärm zusammen. Am Tage ergeben sich an den am stärksten betroffenen, schienenzugewandten Gebäudeostseiten Mittelungspegel von bis zu 62 dB(A). Daraus resultiert eine Überschrei- tung des Orientierungswerts um bis zu 7 dB(A).

An den straßenzugewandten Gebäudewestseiten ergeben sich Mittelungspegel von bis zu 58 dB(A), woraus eine Überschreitung des Orientierungswerts um bis zu 3 dB(A) folgt. An den jeweils abgewandten Gebäudeseiten beträgt die Immissionsbelastung rd. 52 bis 55 dB(A). An einigen Gebäudeseiten kann der Orientierungswert für ein WA von 55 db(A) für den Tagzeitraum folglich eingehalten werden.

In der Nachtzeit werden an den schienenzugewandten Gebäudeostseiten Mittelungspegel bis zu 59 dB(A) erwartet. Dies entspricht einer Überschreitung des Orientierungswerts um 14 dB(A). An den straßenzugewandten Gebäudewestseiten ergeben sich nachts Immissi- onsbelastungen von bis zu 50 dB(A), woraus eine Überschreitung von bis zu 5 dB(A) des Orientierungswerts folgt.

Die schalltechnische Untersuchung ist auf der Grundlage des Bebauungskonzepts vom 04.12.2018 durchgeführt worden. Im Zuge der Weiterentwicklung des Bebauungskonzepts hat sich eine etwas abweichende Positionierung der vorgesehenen Baukörper ergeben. Der 28 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

Standort der im Osten vorgesehenen Villa an der Bahnstrecke wurde um etwa 7 m Richtung Westen verschoben im Vergleich zum vorherigen Bebauungskonzept. Der Standort der im Westen vorgesehenen Villa an der Harburger Straße wurde um etwa 11 m Richtung Osten verschoben. Die Standorte der Villen sind somit im aktuellen Bebauungskonzept von den Hauptlärmquellen der angrenzenden Harburger Straße und der angrenzenden Bahnstrecke etwas abgerückt worden. Es wird daher davon ausgegangen, dass sich die Anpassung des Bebauungskonzepts positiv hinsichtlich der Betroffenheit der geplanten Baukörper von Immissionsbelastungen auswirkt. Um eine etwaige Verringerung der Werte der Immissions- belastung an den Gebäudefassaden gutachterlich nachzuweisen, wird die schalltechnische Untersuchung im Zuge des weiteren Planverfahrens entsprechend der neuen Gebäudestel- lung überarbeitet. Der Bebauungsplan wird erforderlichenfalls Festsetzungen zur Grundriss- gestaltung und/oder zu passiven (baulichen) Schallschutzmaßnahmen treffen.

Sonstige Immissionen Im Zuge des weiteren Verfahrens wird ein erschütterungstechnisches Gutachten erarbeitet, um aufgrund der Nähe zur Bahntrasse etwaige Einwirkungen von Erschütterungen auf den Menschen zu beurteilen. Schäden an den geplanten Gebäuden selbst sind nicht zu erwarten. Abhängig von den Ergebnissen der Untersuchung werden ggf. Festsetzungen erforderlich hinsichtlich der baulichen Ausführung der geplanten Gebäude oder eventuell erforderlicher schwingungsisolierender Maßnahmen im Bereich der Gründung, um die Einhaltung der Anforderungen der DIN 4150, Teil 2 oder bezüglich der Einwirkung des sekundären Luft- schalls zu gewährleisten.

4.9 Planungen, Nutzungsregeln, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft

Ist im Zuge des weiteren Verfahrens zu vervollständigen.

4.10 Private Grünflächen Der Bebauungsplan weist überwiegend private Grünflächen aus, um den parkartigen Charakter des Plangebiets und den prägenden Baumbestand auf dem Grundstück zu erhalten und den Großteil des Plangebiets von baulichen Anlagen und sonstigen Eingriffen freizuhalten. Es wird eine Unterscheidung in der Zweckbestimmung der privaten Grünflächen vorgenommen, um zwischen den Flächen, die weiterhin als Wald im Sinne des § 2 des Niedersächsischen Gesetzes über den Wald und die Landschaftsordnung (NWaldLG) gelten und den Flächen, die aus diesem Waldstatus erlassen werden sollen, zu unterscheiden.

Die Zweckbestimmung Parkwald wurde in Anlehnung an den Biotoptyp 12.8.4 Parkwald (PAW) aus dem Kartierschlüssel für Biotoptypen in Niedersachsen gewählt. Der Begriff wird im Kartierschlüssel wie folgt erläutert: „Parkanlagen bzw. parkartig umgestalteter Wald mit

29 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade vielen Wegen, Anpflanzungen von Ziergehölzen, z.T. Spielplätzen und anderen Erholungs- einrichtungen. Keinem der Waldtypen von Obergruppe 1 zuzuordnen.“. Durch die Zweckbe- stimmung als Parkwald sollen zum einen die derzeitige und zukünftige Nutzung als Parkan- lage gesichert werden und gestalterische Spielräume gewährleistet werden. Zum anderen soll der waldartige Charakter der Anlage in der Zweckbestimmung zum Ausdruck kommen und auch zukünftig erhalten bleiben. Die Flächen, die als private Grünfläche mit der Zweck- bestimmung Wald festgesetzt werden, sollen auch weiterhin als (privater) Wald im Sinne des § 2 NWaldLG bestehen bleiben.

4.11 Denkmalschutz Die Villa ist als zweigeschossiger, repräsentativer Putzbau mit achsialsymmetrischem Fassadenaufbau unter Mansardwalmdach als Baudenkmal gem. § 3.2 NDSchG eingetragen. Bei der Villa handelt es sich um den Nachfolgebau der 1888 errichteten sog. Villa Kaiserei- chen, die 1910 vollständig abgebrannt ist. Das Grundstück ist heute von einem dichten und parkartigen, aber wenig gepflegten Baumbestand geprägt.

Durch die Lage am Geesthang weist das gesamte Areal eine bewegte Topografie auf. Von der südwestlichen Ecke des Geländes verläuft eine von der Marsch aufsteigende zunächst schmale Schlucht, die sich nach oben hin aufweitet und dann in diagonalem, flacherem Verlauf bis in die nordwestliche Ecke des Geländes weiter ansteigt. Die heutige Villa wird auf der Nordost- sowie der Südwestseite von ebenen Rasenflächen gerahmt. In der baulichen Ausrichtung nimmt die Villa vor allem Bezug zur Südwestseite Richtung Harburger Straße. Dies ist erkennbar an einer aufwendigeren Fassadengestaltung sowie der vorgelagerten Terrassenanlage mit Freitreppe. Auch im Inneren sind die repräsentativen Räume zu dieser Seite orientiert. Vor der Terrasse erstreckt sich ein ebenes Rasenparterre. Das Gefälle wird in diesem Bereich durch Trockenmauern abgestuft. Südwestlich schließt sich eine Lichtung, die von hohen Eichenbäumen gerahmt ist, an die Rasenfläche an. Die lange Zufahrt von der Harburger Straße führt zu der nordwestlichen Schmalseite der Villa, an der sich der Eingang der Villa befindet.

Die Untere Denkmalschutzbehörde wurde bei der Entwicklung des Bebauungskonzepts beteiligt. Eine gartendenkmalpflegerische Überprüfung hat ergeben, dass historische Parkstrukturen nicht erkennbar sind, sodass es sich bei der Anlage nicht um ein Garten- denkmal handelt und der Denkmalschutz sich allein auf die Villa bezieht. Die Villa wird als Einzelanlage, die dem Denkmalschutz unterliegt, nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Es wird angestrebt, den parkartigen Baumbestand mit Ausnahme der für die beiden Baufelder notwendigen Eingriffe vollständig zu erhalten und nachhaltig zu pflegen, um den derzeitigen Charakter des Areals mit der historischen Villa Kaisereichen zu erhalten. Der Schutzstatus der Villa beinhaltet einen Umgebungsschutz, der zu berücksichtigen ist. Die Neubauten sind daher mit einem Achtungsabstand von mindestens 40 m zur denkmalge- schützten Villa vorgesehen. Die Sichtachsen von der Harburger Straße werden durch die Positionierung der Baukörper nördlich der bestehenden Zufahrt uneingeschränkt erhalten

30 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade bleiben. Durch den Anschluss der Neubauten an die bestehende Zufahrt können zudem größere, neue Erschließungsanlagen vermieden werden. Des Weiteren wird die Neubebau- ung sich gegenüber der denkmalgeschützten Villa zurücknehmen, so dass eine städtebauli- che Hierarchie zwischen Denkmal und Neubau erkennbar sein wird. Um dies sicherzustellen, wird der Bebauungsplan Festsetzungen treffen, die das Maß der baulichen Nutzung und insbesondere die Gebäudehöhe der Neubauten beschränken werden. Die Gebäudehöhe der Neubauten wird die Gebäudehöhe der Bestandsvilla nicht überschreiten.

4.12 Baumschutz Für das Plangebiet gilt die Satzung zum Schutz von Bäumen und freiwachsenden Hecken im Gebiet der Stadt Stade als geschützte Landschaftsteile (Baumschutzsatzung) vom 17. März 2003. Waldflächen werden von der Baumschutzsatzung nicht erfasst. Das Plangebiet weist einen parkartigen Charakter auf und ist von einem dichten Baumbestand mit älteren Eichen, Ahorn sowie Nadelbäumen geprägt. Für das Plangebiet liegt eine Bestandserfassung und Zustandsbewertung vom März 2019 vor.

4.13 Waldumwandlung und –ausgleich Die Fläche ist, teils im Charakter eines Parkwaldes, mit älteren Eichen, Ahornen sowie Nadelbäumen bestanden. Es wurde durch die Niedersächsischen Landesforsten festge- stellt, dass die Fläche insgesamt als Wald im Sinne des § 2 des Niedersächsischen Geset- zes über den Wald und die Landschaftsordnung (NWaldLG) zu betrachten ist. Die mit der Umsetzung des Bebauungsplans vorgesehene Nutzungsänderung ist mit einer Umwandlung von Wald in Teilen des Plangebiets verbunden. Gemäß § 8 des NWaldLG darf Wald grundsätzlich nur mit der Genehmigung der Waldbehörde in Flächen mit anderer Nutzungs- art umgewandelt werden. Nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 NWaldLG bedarf es einer solchen Genehmigung allerdings nicht, wenn die Umwandlung durch Regelungen in einem Bebau- ungsplan erforderlich wird. In diesem Fall hat die zuständige Behörde, hier also die Hanse- stadt Stade, gemäß § 8 Abs. 2 Satz 3 NWaldLG unter Anwendung der Regelungen des § 8 Absätze 3 bis 8 NWaldLG über den Waldausgleich selbst zu befinden. Für Ausgleichs- und Ersatzaufforstungen i.S.v. § 8 Abs. 6 NWaldLG ist dann im Rahmen der Bauleitplanung zu sorgen.

Insgesamt sollen etwa 18.000 m2 Waldflächen im Sinne des § 2 NWaldLG formal umgewidmet werden. Im Bereich der aus dem Waldstatus erlassen Flächen sollen jedoch nur solche Bäume beseitigt werden, die im Zuge der Realisierung der Planung und aus Gründen des Waldbrandvorbehalts und der Gefahrenabwehr durch Sturmwurf nicht erhalten werden können. Etwa 13.000 m2 von den umzuwidmenden Flächen sollen im Bebauungsplan als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkwald“ festgesetzt werden. Der Bebau- ungsplan wird zudem grünordnerische Festsetzungen enthalten. Der Wald bleibt also auch nach der formalen Umwandlung zu privatem „Parkwald“ faktisch bestehen und wird über die Festsetzung im Bebauungsplan gesichert.

31 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

Für die Hansestadt Stade ist die Waldumwandlung im Planvollzug im Hinblick auf die wirtschaftlichen Interessen der Eigentümer sowie die Belange der Allgemeinheit und unter Berücksichtigung der vorgesehenen Ersatzaufforstung gerechtfertigt. Das Vorhaben ist städtebaulich gewollt und erforderlich, um das Denkmal der Villa Kaisereichen und die dazugehörige Parkanlage dauerhaft zu sichern. Der Erhalt des Denkmals wird als Belang der Allgemeinheit gewertet. Weiterhin leistet das Vorhaben einen Beitrag zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum. Die Villa Kaisereichen wurde aufwendig saniert und umgebaut, um diese wieder einer Nutzung zuzuführen und vor dem Verfall zu bewahren. Mit der öffentlichen Durchwegung und der Etablierung einer Wohnnutzung auf dem Grundstück wird eine Belebung des Grundstücks der Villa Kaisereichen verfolgt.

Um den Kompensationsfaktor zu bestimmen, wurde die Wertigkeit des Waldbestands entsprechend der drei Waldfunktionen von den Niedersächsischen Landesforsten ermittelt. Die Bewertung nach unterschiedlichen Kriterien ergab für die Nutz-, Schutz- und Erholungs- funktion des Waldes eine überdurchschnittliche Wertigkeit. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Bewertung der Funktionen nicht primär auf Basis der tatsächlichen Nutzung, sondern auch aus der theoretisch möglichen Nutzbarkeit bestimmt wird.

Eine potentielle forstwirtschaftliche Nutzung der Flächen entfällt mit der Entwicklung als Wohnstandort. Die Flächen sind jedoch auch in der Vergangenheit nie forstwirtschaftlich genutzt und eher im Sinne eines Parkwaldes als eines Nutzwaldes angelegt worden. Die Fläche erfüllt derzeit keine Erholungsfunktion für die Bevölkerung, da das Grundstück nicht für die Öffentlichkeit zugänglich ist. Mit der vorliegenden Bebauungsplanung wird eine neue Durchwegung für die Allgemeinheit verfolgt, wodurch das Grundstück für die Bevölkerung erstmalig zugänglich und erlebbar wird. Hinsichtlich des Erholungswerts wird die Planung also zu einer Verbesserung führen. Die Schutzfunktion für den Naturhaushalt und die Bedeutung für die Umwelt der Flächen sollen auch nach der formalen Umwandlung weitgehend erhalten bleiben. Die Eingriffe in den Naturhaushalt sollen so gering wie möglich gehalten werden und werden im Sinne der Eingriffsregelung nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs bilanziert und ausgeglichen. Es wird außerdem eine artenschutzrechtliche Prüfung vorgenommen.

Ausgleich Für den Ausgleich des Waldverlustes sind die Flächen des Flurstücks Nr. 69/89 in Dollern vorgesehen. Seitens der Volksbank wurde zunächst mit Unterstützung der Verwaltung nach geeigneten Flächen im Stadtgebiet der Hansestadt Stade gesucht. Da keine geeigneten Flächen zur Verfügung standen, wurden Flächen aus dem Kreis Stade außerhalb der Hansestadt Stade geprüft. Es handelt sich bei der vorgesehenen Fläche um eine landwirtschaftliche Fläche von rund 36.000 m2 am Siedlungsrand der Gemeinde Dollern. Die Flächen liegen im Eigentum der Volksbank und sind somit für eine Ersatzaufforstung verfügbar; die Umsetzung der Maßnahmen wäre damit gesichert. Als Ausgleich wird eine Erstaufforstung (LRT9190) vorgesehen. Von den Niedersächsischen Landesforsten wurde entsprechend der Wertigkeit ein waldrechtlicher Kompensationsfaktor von 1:1,7 angesetzt.

32 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

Die Ermittlung der Wertigkeit erfolgte auf Grundlage der in § 8 Abs. 3 Nr. 2 genannten Waldfunktionen (Schutzfunktion, Erholungsfunktion und Nutzfunktion).

Die genaue Kompensationshöhe ist im weiteren Verfahren noch mit dem Beratungsforstamt und der Unteren Waldbehörde abzustimmen. Im weiteren Verfahren wird geprüft, ob neben der Ersatzaufforstung andere waldbauliche Maßnahmen zur Stärkung des Naturhaushalts im Bereich der Flächen des Plangebiets, die als Wald im Sinne des § 2 NWaldG erhalten bleiben, geeignet sind. Maßnahmen könnten z.B. die Förderung der Naturnähe, die Schaf- fung von Totholzinseln oder der dauerhafte Erhalt von einzelnen Höhlen- und sonstigen Habitatbäumen sein.

4.14 Artenschutz Das Plangebiet wird als potentieller Lebensraum für besonders oder streng geschützte Brutvögel und Fledermäuse eingeschätzt. Der gesetzliche Artenschutz nach Bundesnatur- schutzgesetz (BNatSchG) ist zu beachten. Von einem Vorkommen besonders oder streng geschützter Fledermausarten und/ oder Vogelarten ist auszugehen. Daher sind artenschutz- fachliche Untersuchungen von Fledermäusen und Brutvögeln erforderlich. Diese werden in 2019 mit jeweils 6 Begehungen vorgenommen. Abhängig vom Untersuchungsergebnis kann die Festsetzung von CEF- oder anderen geeigneten Ausgleichsmaßnahmen erforderlich werden.

4.15 Nachrichtliche Übernahmen Der Status der Bestandsvilla als Denkmal wird nachrichtlich in den Bebauungsplan über- nommen. Die Villa wird als Einzelanlage, die dem Denkmalschutz unterliegt, in der Plan- zeichnung gekennzeichnet und mit einer Baulinie versehen.

5 Kosten und vertragliche Regelung Ist im weiteren Verfahren zu ergänzen. Die Kosten für das Planverfahren und die erforderlichen Gutachten werden durch die Volksbank getragen. 6 Flächenbilanz

Geltungsbereich 30.380 m2 Baugebiet "Allgemeines Wohngebiet“ 4.600m2 öffentliche Straßenverkehrsflächen 2.370 m2 Verkehrsflächen besonderer Zweckbe- 690 m2 stimmung „Fuß- und Radweg“ private Grünflächen „Parkwald“ 13.120 m2 private Grünflächen „Wald“ 9.600m2

33 Bebauungsplan Nr. 428/1 „Villa Kaisereichen“ Hansestadt Stade

Gemäß § 9 Abs. 8 BauGB ausgearbeitet:

Stade, den ......

i.A. Jacobs HANSESTADT STADE Fachbereich Bauen und Stadtentwicklung Hökerstraße 10 21677 Stade

i.V. Sell claussen-seggelke stadtplaner Holzdamm 39 20099 Hamburg