Perspektiven für die Entwicklung der Nahversorgungsstruktur in den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbruch unter besonderer Berücksichtigung des Bezirksentlastungszentrums Neugraben

Analyse und Empfehlungen

im Auftrag von Freie und Hansestadt Hamburg Bezirksamt Harburg Bauamt – Stadtplanungsabteilung -

Durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH

Hamburg, Dezember 2001 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Hamburg Perspektiven für die Entwicklung der Nahversorgungsstruktur | B489 Bericht Nahversorgung.doc |

Perspektiven für die Entwicklung der Nahversorgungsstruktur in den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbruch unter besonderer Berücksichtigung des Bezirksentlastungszentrums Neugraben

Analyse und Empfehlungen

Projektnummer 01B489

Exemplarnummer Kopierexemplar

Auftraggeber Freie und Hansestadt Hamburg Bezirksamt Harburg Stadtplanungsabteilung Harburger Rathausplatz 1

21073 Hamburg

Auftragnehmer Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH

Friedrich-Ebert-Damm 311 22159 Hamburg Telefon: 0 40 / 64 55 77 - 0 Telefax: 0 40 / 64 55 77 – 33

[email protected] www.dr-lademann-partner.de

Projektleitung Dipl.-Kfm. Uwe Seidel

Unter Mitarbeit von Dipl.-Ing. Michael Kothe Dipl.-Geogr. Christian Selzer Kai Petersen Michael Schmidt

Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und unter der Projektnummer registriert. Ausschließlich der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten im Rahmen der Zwecksetzung an Dritte außer an Mitbewerber der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH weiter- zugeben. Ansonsten sind Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe von Texten oder Grafiken - auch auszugsweise - sowie die EDV-seitige oder optische Speicherung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH erlaubt. Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Hamburg Perspektiven für die Entwicklung der Nahversorgungsstruktur | B489 Bericht Nahversorgung.doc |

Inhaltsverzeichnis

1 Grundlagen ...... 5

1.1 Auftrag, Aufgabenstellung und Untersuchungskonzept...... 5 1.2 Methodische Grundlagen und Vorgehensweise...... 5

2 Rahmenbedingungen und Nachfragesituation ...... 7

2.1 Lage und Funktion des Untersuchungsraums...... 7 2.2 Sozioökonomische Eckdaten ...... 8 2.3 Marktraum und Nachfragepotenzial im Periodischen Bedarf...... 12

3 Bestandsanalyse...... 14

3.1 Angebotssituation im Periodischen Bedarf ...... 14 3.1.1 Raumstruktur des Einzelhandels im Periodischen Bedarf ...... 14 3.1.2 Betriebsgrößen, -formen, Leerstände...... 18 3.1.3 Der Neugrabener Wochenmarkt als Bestandteil der Nahversorgung 20 3.1.4 Gemeinde Neu Wulmstorf...... 21 3.1.5 Planvorhaben...... 21 3.2 Umsatzsituation im Periodischen Bedarf ...... 23

4 Bewertung der Nahversorgungsstruktur ...... 24

4.1 Verkaufsflächendichte, Zuordnung der Betriebe und Ausgewogenheit ...... 24 4.2 Nachfragestrom- und Zentralitätsanalyse...... 26 4.3 Zentrenbewertung...... 28 4.3.1 B2-Zentrum Neugraben ...... 28 4.3.2 D1-Zentrum Neuwiedenthal...... 30 4.3.3 D1-Zentrum Fischbek...... 31

5 Nahversorgungskonzept 2010...... 32

5.1 Trends der Handelsentwicklung ...... 32 5.1.1 Allgemeine Trends der Handelsentwicklung ...... 32 5.1.2 Entwicklungsdynamik im Untersuchungsraum ...... 33 5.1.3 Beeinträchtigungen durch Dynamik der Discounter...... 34 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Hamburg Perspektiven für die Entwicklung der Nahversorgungsstruktur | B489 Bericht Nahversorgung.doc |

5.2 Expansionspotenziale ...... 35 5.2.1 Antriebskräfte der Einzelhandelsexpansion...... 35 5.2.2 Expansionsrahmen für die Nahversorgung bis 2010...... 36 5.2.3 Verortung des Expansionspotenzials...... 38 5.3 Flankierende Maßnahmen zur langfristigen Stabilisierung der Zentren ...... 40

6 Ergebnis und Empfehlung...... 41

7 Anhang: Begriffsdefinitionen ...... 43

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Einwohnerentwicklung von Neugraben-Fischbek und Hausbruch im Vergleich... 8

Tab. 2: Bevölkerungsprognose von Neugraben-Fischbek und Hausbruch im Vergleich ..10

Tab. 3: Entwicklung der Arbeitslosenquoten ...... 10

Tab. 4: Nachfragepotenzial im Periodischen Bedarf ...... 13

Tab. 5: Nahversorgungsrelevante Verkaufsflächen im Untersuchungsgebiet ...... 14

Tab. 6: Ausgewählte Nahversorgungsbetriebe im Untersuchungsgebiet...... 17

Tab. 7: Betriebsformenstruktur im Untersuchungsgebiet ...... 18

Tab. 8: Betriebsformenstruktur in Neugraben-Fischbek ...... 19

Tab. 9: Betriebsformenstruktur in Hausbruch ...... 20

Tab. 10: Betriebsformenstruktur nahversorgungsrelevanter Verkaufsflächen ...... 25

Tab. 11: Expansionsrahmen für den Einzelhandel im Untersuchungsraum bis 2010 ...... 37 Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 5

1 Grundlagen

1.1 Auftrag, Aufgabenstellung und Untersuchungskonzept

In den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbruch haben sich das Interesse und die Inves- titionstätigkeit des Lebensmittel-Einzelhandels in den letzten Jahren sehr stark in Richtung der Lebensmittel-Discounter verschoben. Darüber hinaus weist das Neugrabener Stadtteilzentrum, die Marktpassage, einschließlich des sog. Süderelbe-Zentrums weiterhin erhebliche städtebauli- che und funktionale Defizite auf. Vor diesem Hintergrund beauftragte die Stadtplanungsabtei- lung des Bezirkes Harburg Dr. Lademann & Partner ein Gutachten zu erstellen, das diese Prob- lemstellungen aufgreift.

Die Aufgabenstellung der Untersuchung besteht in der Evaluation der Nahversorgungsstruktur in den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbruch im Einzugsbereich der B73 unter Berück- sichtigung des B2-Bezirksentlastungszentrums Neugraben sowie der D1-lokalen Zentren Neu- wiedenthal und Fischbek.

Hierzu gehört die Abgrenzung der nahversorgungsrelevanten Einzugsbereiche, die Abschätzung möglicher Beeinträchtigungen durch Neuansiedlungen sowie die Ableitung konzeptioneller Vorschläge zur Ausgestaltung einer leistungsfähigen Nahversorgungsstruktur unter Berücksich- tigung der faktischen Zentrenrelevanz von Sortimenten im Stadtteil.

Darüber hinaus sind mögliche Handlungsbedarfe im Stadtteilzentrum Neugraben sowie in den lokalen Zentren Neuwiedenthal, Fischbek und Hausbruch mit dem Ziel der langfristigen Stabili- sierung der Zentren auch vor dem Hintergrund der Einzelhandelsentwicklung in Neu-Wulmstorf und künftiger Bedarfe aufgrund der zu erwartenden Neubauentwicklung im Bereich Neugraben- Fischbek zu ermitteln.

1.2 Methodische Grundlagen und Vorgehensweise

Aufbauend auf einer Aktualisierung der Bestandssituation im Periodischen Bedarf und um- fangreicher Begehungen in den Zentren ist aufzuzeigen, ob und in welchem Umfang bzw. an welchen Standorten die Nahversorgungsstruktur weiter entwickelt werden kann. Zusätzlich sind mögliche Optionen der Zentrenentwicklung im Bereich Süderelbe herauszuarbeiten. Dabei sind auch Einzelhandelsbedarfe der in den Jahren 2005 bis 2010 entstehenden Wohneinheiten nördlich des Bahnhofs Neugraben (Bebauungsplan NF 15) zu berücksichtigen. Die Möglichkei- ten und Konsequenzen der Deckung dieser Bedarfe ausschließlich im EKZ Süderelbe oder auch im Baugebiet sind alternativ darzustellen. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 6

Das Untersuchungskonzept umfasst die folgenden inhaltlichen Schwerpunkte:

· Grobcheck der sozioökonomischen Eckdaten als Rahmenbedingungen für die Nahversor- gung im Süderelbe-Raum (Einwohnerbasis, Erwerbstätigkeit, einzelhandelsrelevantes Kauf- kraftniveau); · Einschätzung der einzelhandelsrelevanten Nachfragesituation: Ermittlung der räumlichen Orientierung der Verbraucher im Periodischen Bedarf, Abschätzung des Nachfragepotenzi- als für nahversorgungsrelevante Sortimente im Marktraum; · Aktualisierung der Bestandsstruktur im Periodischen Bedarf: Ermittlung der einzelhandels- relevanten Verkaufsflächen (einschließlich Leerstände) nach Lagen/Standorten, Branchen- mix, Betriebstypen und -größen, Filialisierungsgrad; Berücksichtigung von Planvorhaben sowie der Flächenentwicklung im Umland, insbesondere in Neu-Wulmstorf; · Bewertung der Nahversorgungssituation: Ermittlung von Kennzahlen zur Flächenausstat- tung und –struktur sowie zur Einzelhandelszentralität im Periodischen Bedarf. Bestimmung von Stärken und Schwächen der Nahversorgungsstruktur im Untersuchungsraum; · Abschätzung eingetretener und prospektiver Auswirkungen durch die Ansiedlung von Le- bensmittel-Discountern in Streulagen auf die Entwicklung der Zentren einschl. konzeptio- neller Schlussfolgerungen; · Ermittlung von Entwicklungspotenzialen und –spielräumen zur Ausgestaltung der Nahver- sorgungsstruktur bis 2010 unter Berücksichtigung der Stabilisierung der vorhandenen Zentren. Entwicklung eines Strategieentwurfs zur Weiterentwicklung der Nahversorgungs- struktur; Aufzeigen vorhandener funktionaler Defizite und Ableitung von Handlungsbedar- fen für die Zentrenentwicklung.

Die dem Gutachten zu Grunde zu legende Datenbasis wird durch folgende Primärerhebungen ermittelt:

· Aktualisierende Bestandserhebung im Periodischen Bedarf in den Stadtteilen Neugraben- Fischbek und Hausbruch nach Standorten, Branchenmix und Betriebstypen; · Intensive Begehung in den Stadtteilzentren und Zentrenbereichen von Neugraben, Neu- wiedenthal, Fischbek und Hausbruch; · Durchführung von 5 Expertengesprächen mit lokalen Akteuren im Untersuchungsg ebiet. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 7

2 Rahmenbedingungen und Nachfragesituation

2.1 Lage und Funktion des Untersuchungsraums

Die insgesamt knapp 45.000 Einwohner zählenden Stadtteile Neugraben-Fischbek und Haus- bruch liegen im äußersten südwestlichen Stadtgebiet der Freien und Hansestadt Hamburg - direkt an den niedersächsischen Landkreis Harburg angrenzend - im Bezirk Harburg. Die Stadt- teile selbst sind baulich sehr heterogen strukturiert, ebenfalls sind innerhalb der Stadtteile starke soziale Unterschiede zu konstatieren. Die südlichen Gebiete der Stadtteile Neugraben- Fischbek und Hausbruch, die landschaftlich reizvoll an die Harburger Berge angrenzen, werden von Einfamilienhausbebauung mit gehobenem Standard geprägt; dementsprechend ist die Kaufkraft in diesen Bereichen überdurchschnittlich hoch. Dem entgegengesetzt werden die Gebiete nördlich der B 73 durch Geschosswohnungsbau mit einem hohen Anteil an Sozialwoh- nungen dominiert: So betrug wie 1999 auch im Jahr 2000 der Anteil an Sozialwohnungen am Gesamtwohnungsbestand in Neugraben-Fischbek 38 %, in Hausbruch sogar rd. 46 % (zum Ver- gleich: der durchschnittliche Sozialwohnungsanteil betrug 2000 in Hamburg rd. 18 % und im Bezirk Harburg rd. 25 %).1

Im Stadtteil Neugraben-Fischbek ist, wie im Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan explizit beschrieben, der Haupteinkaufsbereich (Süderelbe Einkaufszentrum / Markpassage) als B2-Bezirksentlastungszentrum eingestuft. Die Aufgabe eines Bezirksentlastungszentrums be- steht darin, „die Nachfrage nach Konsumgütern überwiegend des Aperiodischen Bedarfs in der äußeren Stadt (zu) decken.“2 D.h. dem Bezirksentlastungszentrum wird die Aufgabe der De- ckung der Nachfrage nach speziellen und hochwertigen langlebigen Konsumgütern zugewiesen. Der Stadtteil Neugraben Fischbek verfügt darüber hinaus über das D1-Zentrum Fischbek, ein weiteres D1-Zentrum liegt mit dem lokalen Zentrum Neuwiedenthal im Stadtteil Hausbruch. D-Zentren dienen als lokale Zentren hauptsächlich der Grundversorgung im Periodischen Be- darf.

Über die rd. 4 km östlich des Neugrabener Stadtteilzentrums (Marktpassage) verlaufende Bun- desautobahn A 7 sind die zu untersuchenden Stadtteile gut an das überregionale Verkehrsnetz in Nord-Süd-Richtung angebunden. In Ost-West-Richtung steht dem motorisierten Individual- verkehr die Bundesstraße 73 (Cuxhaven – Harburg) zur Verfügung, die allerdings häufig über-

1 Quelle: Statistisches Landesamt Hamburg: aktuelle Stadtteilprofile (2000).

2 Vgl. Freie und Hansestadt Hamburg (Hrsg.), 1997: Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan, Neubekanntmachung vom Oktober 1997, Hamburg. S. 59. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 8

lastet ist. Die Anbindung an das südliche Umland wird durch die Harburger Berge erschwert, so dass für den Pkw-Verkehr nur eine relevante Straße (B73 – Gemeinde Rosengarten) vorhanden ist.

Zur Verbesserung der Verkehrssituation auf der Bundesstraße 73 wird der voraussichtliche Neu- bau der Bundesautobahn 26 (Harburg – Stade) beitragen. Die Realisierung der Autobahn ist lt. Angaben der Baubehörde jedoch auf Hamburger Stadtgebiet nicht kurzfristig möglich, da noch umfangreiche Planungen und Genehmigungsverfahren durchgeführt werden müssen. Wenn- gleich die Trassenführung der BAB 26 noch nicht endgültig geklärt ist, ist zu erwarten, dass auch eine Anschlussstelle nördlich von Neugraben-Fischbek entstehen wird.

Über die S-Bahnlinie 3 (Neugraben – Pinneberg) sind die Fernbahnhöfe Harburg und Hamburg Hauptbahnhof der Deutschen Bahn AG direkt zu erreichen. An beiden stehen zahlreiche ICE- und IC-Verbindungen zur Verfügung.

2.2 Sozioökonomische Eckdaten

Die Bevölkerungsentwicklung des Stadtteils Neugraben-Fischbek weist seit 1990 einen Zuwachs von 0,5 % p.a. auf. Das bedeutet in absoluten Zahlen ein Wachstum um ca. 1.300 Personen auf rd. 27.700 (Ende 2000). Für den Stadtteil Hausbruch ist für den gleichen Zeitraum ein noch stärkerer Bevölkerungsanstieg von 1,4 % p.a. (rd. 2.200 Personen) zu konstatieren.

Einwohnerentwicklung von Neugraben-Fischbek und Hausbruch im Vergleich

Veränderung Wachstum p.a. Gemeinde/Stadt/ Landkreise 1990 2000 abs. in % in %

Neugraben-Fischbek 26.384 27.685 +1.301 +4,9 +0,5 Hausbruch 14.982 17.185 +2.203 +14,7 +1,4 Neugraben-Fischbek+Hausbruch 41.366 44.870 +3.504 +8,5 +0,8 Neuenfelde 4.740 5.156 +416 +8,8 +0,8 Cranz 995 846 -149 -15,0 -1,6 Francop 748 726 -22 -2,9 -0,3 Moorburg 987 822 -165 -16,7 -1,8 OG. Süderelbe 48.926 52.421 +3.495 +7,1 +0,7 Bezirk Harburg 190.623 196.263 +5.640 +3,0 +0,3 Neu Wulmstorf 15.412 20.557 +5.145 +33,4 +2,9 Hamburg 1.652.363 1.704.929 +52.566 +3,2 +0,3 Quelle: Statistisches Landesamt Hamburg sowie Gemeinde Neu-Wulmstorf; Stand jeweils 31.12.

Tab. 1: Einwohnerentwicklung von Neugraben-Fischbek und Hausbruch im Vergleich

Die umliegenden Stadtteile Neuenfelde, Francop und Moorburg geben ein uneinheitliches Bild ab: während Francop und Moorburg Bevölkerungsrückgänge von rd. - 0,3 % bzw. – 1,8 % p.a. zu verzeichnen haben, erzielt der Stadtteil Neuenfelde einen Zuwachs von 0,8 % p.a. Im Ver- gleich zur Gesamtentwicklung des Bezirks Harburg (+ 0,3 % p.a.) und der Freien und Hanse- Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 9

stadt Hamburg (+ 0,3 % p.a.) weist der Stadtteil Neugraben-Fischbek nur eine geringfügig höhere, der Stadtteil Hausbruch deutlich höhere Wachstumsraten auf.

Hinsichtlich der weiteren Bevölkerungsentwicklung bis zum Jahr 2010 liegt für die Freie und Hansestadt Hamburg eine kleinräumige Bevölkerungsvorausschätzung vor. Diese wurde für den Stadtteile Neugraben-Fischbek und Hausbruch aufgrund der anstehenden Wohnungsbauvorha- ben modifiziert.

Der derzeit noch gültige Bebauungsplan Neugraben-Fischbek (NF) 15, der für das Gebiet nörd- lich des S-Bahnhofs Neugraben gilt, lässt rd. 3.000 Wohneinheiten in Geschosswohnungsbau zu. Nach Auskunft der Stadtentwicklungsbehörde soll der Bebauungsplan jedoch überarbeitet werden, so dass nunmehr nur noch rd. 1.000 bis 1.500 Wohneinheiten, überwiegend in ver- dichteter Einfamilienhausbebauung (d.h. Doppelhäuser, Reihenhäuser, gestapelte Reihenhäu- ser, Kettenhäuser), entstehen sollen. Gewichtet mit einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 3,0 Personen wird der Einwohnerzuwachs durch das Wohngebiet im Geltungsbereich des B-Plans NF 15 bei rd. 3.750 Personen liegen.

Weiterhin ist das Areal der Bundeswehrkaserne, der sog. Röttiger-Kaserne, einzubeziehen: Die etwa 45 ha große Fläche wird bis 2004 von der Bundeswehr geräumt und steht für eine Konver- sionsnutzung zur Verfügung. Diese Nachnutzung steht heute noch nicht fest, sie dürfte nach gemeinsamer Diskussion mit Baudezernat und Stadtplanungsabteilung neben einer gewerbli- chen Komponente auch Wohnnutzungen umfassen. Geht man im Rahmen eines defensiven Ansatzes davon aus, dass lediglich ein Teil des Areals für Wohnnutzungen erschlossen wird, ist von einem Volumen von etwa 400 bis 500 Wohneinheiten ausgehen, die einen Einwohnerzu- wachs von rd. 1.200 Personen (Haushaltsgröße 2,5 bis 3,0) generieren werden.

Demnach ist für den Stadtteil Neugraben-Fischbek bis 2010 ein Bevölkerungswachstum von insgesamt +4.950 Personen bzw. durchschnittlich 1,7 % p.a. zu erwarten.3 Im Stadtteil Haus- bruch kommt es ebenfalls zu Bevölkerungszuwächsen, allerdings etwas geringer (0,7 % p.a.) als in Neugraben-Fischbek. Insgesamt werden 2010 im Untersuchungsgebiet rd. 51.100 Personen wohnen.

3 Annahme: Im neuen Wohnbaugebiet NF 15 werden bis 2010 rd. 1.250 Wohneinheiten realisiert, durchschnittliche Haushaltsgröße: 3,0 Personen. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 10

Bevölkerungsprognose von Neugraben-Fischbek und Hausbruch im Vergleich

Veränderung Wachstum Einwohnerprognose 2000 2010 abs. in % p.a. in %

Neugraben-Fischbek 27.660 32.610 +4.950 +17,9 +1,7 Hausbruch 17.220 18.480 +1.260 +7,3 +0,7 Neugraben-Fischbek+Hausbruch 44.880 51.090 +6.210 +13,8 +1,3 Bezirk Harburg 194.430 196.610 +2.180 +1,1 +0,1 Hamburg 1.700.980 1.679.920 -21.060 -1,2 -0,1 Quelle: Statistisches Landesamt Hamburg und eigene Berechnungen

Tab. 2: Bevölkerungsprognose von Neugraben-Fischbek und Hausbruch im Vergleich

Die Beschäftigungssituation stellt sich in den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbruch ungünstiger dar als in Gesamt-Hamburg. Vergleichswerte4 liegen zuletzt für den September 2001 vor, in dem die Arbeitslosenquote in Neugraben-Fischbek 6,8 % und in Hausbruch 8,6 % betrug, während sie in der Gesamtstadt bei 5,8 % lag.

Entwicklung der Arbeitslosenquoten*

Arbeitslosenquote in % + / - 01/95 Gebietseinheit 1995 1998 2001 %-Punkte

Neugraben-Fischbek 6,6 9,1 6,8 +0,2 Hausbruch 8,9 10,3 8,6 -0,3 Bezirk Harburg 7,2 9,1 7,3 +0,1 Hamburg 6,5 7,3 5,8 -0,7

Quelle: Statistisches Landesamt Hamburg. * Arbeitslose in % der Bevölkerung im Alter 15 bis unter 65 Jahren. Jeweils zum September.

Tab. 3: Entwicklung der Arbeitslosenquoten

Positiv dürften die zu erwartenden Zuwächse der Beschäftigtenzahlen zu Buche schlagen: Die wichtigsten Arbeitgeber der Region haben angekündigt, die Zahl der Mitarbeiter deutlich aus- zuweiten. Das EADS-Werk in Finkenwerder (Airbus-Produktion; heute gut 8.000 Beschäftigte) plant einen Ausbau um ca. 2.000 Mitarbeiter (weitere 2.000 Beschäftigte werden indirekt bei Zulieferern generiert), das Werk der DaimlerChrysler AG (Pkw-Achsen und Federungssysteme) wird von heute ca. 2.000 auf insgesamt gut 3.000 Beschäftigte anwachsen.

4 Auf Stadtteilebene liegen Arbeitslosenanteile nur auf Basis der Bevölkerung im Alter 15 bis unter 65 Jahren vor. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 11

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer5 der Stadtteile Neugraben-Fischbek und Haus- bruch betrug im Jahr 2000 rd. 103,2.6 Die Kaufkraftkennziffer entsprach damit den Durch- schnitt der Alten Bundesländer mit rd. 103,2 (Deutschland gesamt = 100), lag allerdings deut- lich unter dem Kaufkraftniveau von Hamburg (rd. 108,6).

Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer

116 113,4 114 112 110 108,6 108 106,2 106 103,2 103,2 104 101,6 102 100

Kaufkraftfaktor 2001 98 96 94

Hamburg

Landkreis Stade Bezirk Harburg** Landkreis Harburg Alte Bundesländer

Neugr.-Fischbek + Hausbruch*

* Bevölkerungsgewichtete Mittelwerte 2001. ** Bevölkerungsgewichteter Mittelwert Bezirk Harburg, GFK Nürnberg, KKF 1999

Qu:Quelle: GfK-Nürnberg, KKF 2001 sowie Dr. Lademann & Partner: Ansiedlungsvorhaben auf dem ‚Phoenix-Gelände‘ in Hamburg-Harburg. S. 14. & Partner, 2000 - Nürnberg, 1999.

Innerhalb der Stadtteile ist aufgrund der baulichen Strukturen von großen Kaufkraftunterschie- den auszugehen (hohe Kaufkraft in den südlichen Teilen von Neugraben-Fischbek und Haus- bruch, niedrige hingegen in den Großwohnsiedlungen), eine genauere Quantifizierung ist im Rahmen des Gutachtens allerdings nicht möglich. Deutlich höher als im Untersuchungsraum liegt auch die Kaufkraftkennziffer in den benachbarten Landkreisen Stade (rd. 106,2) und Har- burg (rd. 113,4).

Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in den Stadttei- len Neugraben-Fischbek und Hausbuch sind grundsätzlich günstig zu bewerten: Der Bevölke- rungszuwachs im Untersuchungsgebiet wird sich bis 2010 insgesamt fortsetzen, hier sind vor allem das neue Wohngebiet im Bereich des Bebauungsplans NF 15 sowie eine Nachnutzung des

5 Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der GFK, Nürnberg 2000.

6 Mittelwertberechnung aus den beide Stadtteile betreffenden Postleitzahlen. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 12

Areals der Röttiger Kaserne zu hervorzuheben. Die Arbeitslosenquote liegt derzeit vergleichs- weise hoch, so dass das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau lediglich dem Durchschnittsni- veau der Alten Bundesländer entspricht. Positive Beschäftigungsimpulse sind allerdings durch die Ausbau des EADS-Werks in Finkenwerder (Airbus) sowie des Werkes der DaimlerChrysler AG zu erwarten.

2.3 Marktraum und Nachfragepotenzial im Periodischen Bedarf

Die Ausdehnung des Marktgebietes (räumliche Grundorientierung der Verbraucher) des Einzel- handels mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten wurde auf Basis der Zeit-Distanz-Methode und der Expertenbefragung ermittelt. Es entspricht durch die geringe Reichweite des Sorti- ments im Wesentlichen den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbruch.

Damit erreichte der örtliche Einzelhandel in 2000 ein Kundenpotenzial von

rd. 44.900 Einwohnern.

Insbesondere an den Pkw-orientierten Standorten entlang der B 73 werden jedoch auch spür- bare Anteile von Streukunden zu verzeichnen sein. Diese Streuumsätze durch Berufspendler und Durchfahrende aus Orten außerhalb des Einzugsgebietes werden von Dr. Lademann & Partner durch eine Potenzialreserve von insgesamt rd. 5 %, bezogen auf das vorhandene Nachfragepo- tenzial im Marktgebiet, berücksichtigt. Dies entspricht einem Einwohneräquivalent von rd. 2.300 Personen. Somit umfasst die Nachfragebasis der Betriebe in Neugraben-Fischbek und Hausbruch ein Kundenpotenzial von rd. 47.200 Personen.

Auf Grundlage der Einwohnerzahlen und der Kaufkraft in beiden Stadtteilen sowie des Pro- Kopf-Ausgabesatzes7 errechnet sich für 2000 ein einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial im Periodischen Bedarf8 von

rd. 196 Mio. DM (rd. 100 Mio. €).

Unter Berücksichtigung einer stagnativen Entwicklung der Pro-Kopf-Ausgaben im Einzelhandel mit Sortimenten des Periodischen Bedarfs bis 2010 sowie der wachsenden Bevölkerungsplatt- form in den Stadtteilen (insbesondere durch zusätzliche Wohngebiete nördlich des Bahnhofs Neugraben) ergibt sich für die Betriebe im Untersuchungsraum – einschließlich der Potenzial-

7 Vgl. Dr. Lademann & Partner GmbH, Pro-Kopf-Ausgabesätze für den Einzelhandel im engeren Sinne 2000.

8 Einschließlich der Potenzialreserve. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 13

reserve von 5 % - für den Prognosehorizont 2010 ein einzelhandelsrelevantes Nachfragepoten- zial von

rd. 224 Mio. DM (rd. 114 Mio. €).

Nachfragepotenzial im Periodischen Bedarf in Mio. DM

2000 2010 Veränderung Neugraben-Fischbek 115,4 136,0 +20,6 Hausbruch 71,6 76,9 +5,2 Potenzialreserve* 9,4 10,6 +1,3 Summe 196,4 223,5 +27,2 Quelle: Eigene Berechnungen. *5 % des Grundnachfragepotenzials im Marktgebiet.

Tab. 4: Nachfragepotenzial im Periodischen Bedarf

Der Marktraum der örtlichen Nahversorgungsbetriebe beschränkt sich im Wesentlichen auf die Stadtteile Neugraben-Fischbek und Hausbruch; darüber hinaus werden jedoch auch in relevan- tem Umfang Streukunden (Berufspendler, Durchreisende) angesprochen. Perspektivisch bietet die wachsende Bevölkerungsplattform im Untersuchungsraum Expansionspotenziale für den Einzelhandel, das Nachfragepotenzial wird bis 2010 prospektiv um rd. 27 Mio. DM wachsen. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 14

3 Bestandsanalyse

3.1 Angebotssituation im Periodischen Bedarf

3.1.1 Raumstruktur des Einzelhandels im Periodischen Bedarf

Im Hinblick auf die zentrale Fragestellung des Gutachtens bzgl. der Auswirkungen von nahver- sorgungsrelevanten Ansiedlungen in Streulagen auf die bestehenden Zentren im Untersu- chungsraum wurden die Daten der Flächenerhebung räumlich wie folgt differenziert:

· B2-Zentrum Neugraben: Zum Zentrum gehörig werden alle nahversorgungsrelevanten Ver- kaufsflächen im Süderelbe-Zentrum, am Neugrabener Bahnhof, in der Neugrabener Bahn- hofstraße und der Marktpassage gezählt. · D1-Zentrum Neuwiedenthal: Das Zentrum teilt sich in die Bereiche

- Süd (Striepenweg, Höhe S-Bahnhof Neuwiedenthal) und

- Nord (Rehrstieg, Höhe Minnerweg) auf. · D1-Zentrum Fischbek: Das Zentrum umfasst alle Betriebe an der Cuxhavener Str. zwischen Fischbeker Weg und Fischbeker Heuweg. · Streulagen an der B73: Hier werden alle Verkaufsflächen des Periodischen Bedarfs, die direkt an der Cuxhavener Str. (B73) liegen, aber zu keinem der o.g. Zentren gehören, er- fasst. · Sonstige Streulagen: In dieser Kategorie wurde der verbleibende nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbesatz in den übrigen Wohngebieten und Streulagen der Stadtteile Neugra- ben-Fischbek und Hausbruch zusammengefasst.

Im Oktober 2001 verfügten die Stadtteile Neugraben-Fischbek und Hausbruch in 78 Ladenge- schäften über eine Verkaufsfläche im Periodischen Bedarf von insgesamt

rd. 16.000 qm.

Angebotssituation im Periodischen Bedarf im Untersuchungsgebiet

Anzahl Betriebe VKF in qm VKF in % B2-Neugraben 30 6.230 38,9 D1-Neuwiedenthal 18 3.880 24,2 D1-Fischbek 2 70 0,4 an der B73 16 3.930 24,5 sonstige Streulagen 12 1.920 12,0 Summe 78 16.030 100,0 Quelle: Eigene Erhebung

Tab. 5: Angebotssituation im Periodischen Bedarf im Untersuchungsgebiet Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 15

Die Unterscheidung nach Standortlagen zeigt, dass auf das B2-Zentrum Neugraben knapp 40 % sowohl der Betriebe als auch der nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche entfallen.

Nahversorgungsstruktur nach Zentrenbereichen

Anzahl Betriebe 30 18 2 16 12

Verkaufsfläche in qm 6.230 3.880 70 3.930 1.920

Umsatz in Mio. DM 52 46 1 50 18

0% 20% 40% 60% 80% 100%

B2-Neugraben D1-Neuwiedenthal D1-Fischbek an der B73 sonstige Streulagen

Bestandserhebung/-aktualisierung Dr. Lademann & Partner 2001.

Einen weiteren Schwerpunkt für die Nahversorgung bildet das D1-Zentrum Neuwiedenthal, auf das rund ein Viertel der Verkaufsfläche für den Periodischen Bedarf entfällt.

Ein gegensätzliches Bild bietet das D1-Zentrum Fischbek, in dem die Nahversorgung mit insge- samt nur zwei Betrieben und einer Verkaufsfläche von rd. 70 qm nur eine marginale Rolle spielt.

Auf die Streulagen an der B 73 und die sonstigen Streulagen9 entfallen insgesamt rd. 37 % der Verkaufsfläche.

9 Der relativ hohe Flächenanteil in den sonstigen Streulagen ist v.a. auf den extra-Verbrauchermarkt in der Neuwiedenthaler Straße zurückzuführen, der rd. 1.600 qm Verkaufsfläche aufweist. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 16

Nahversorgungssituation in Hausbruch / Neugraben-Fischbek 12 Geplantes 11 Wohnbau- gebiet 10 D 1 -Neuwiedenthal

8 7 9 4 13 16 17 1 15 2 6 5 3 14

B 2 - Neugraben D 1 - Fischbek Wochenmarkt

NVZ - Neu Wulmstorf Nahversorgungsbetriebe (VK ab 350 qm) Nr. Betrieb Strasse / Hsnr. 1 Aldi Cuxhavener Str. 66 2 Minimal Süderelbe EKZ 3 LM im Karstadt Marktpassage 4 Aldi Cuxhavener Str. 386 5 Lidl Cuxhavener Str. 407 6 Penny Cuxhavener Str. 460 7 Minimal Rehrstieg 16-30 8 Edeka Rehrstieg 16-30 9 Aldi Striepenweg 37 10 Extra Hardauring 34 11 Lidl Rehrstieg 50b 12 Aldi Rehrstieg 54 13 Sky Am Neugr. Bahnhof 34 14 Penny Marktpassage 15 Krümmet Süderelbering 1 Planvorhaben 16 Lidl Cuxhavener Str. 17 Aldi Cuxhavener Str. 500m Quelle: Eigene Erhebung 11/2001 Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 17

Ausgewählte Nahversorgungsbetriebe im Untersuchungsgebiet nahversorgungsrelevante Stadtteil Nr.* Name Standort (Str.) Verkaufsfläche in qm

4 Aldi Cuxhavener Str. 386 680 5 Lidl Cuxhavener Str. 407 840 6 Penny Cuxhavener Str. 460 720 Neugraben - 14 Penny ** Marktpassage 350 Fischbek 2 Minimal ** Süderelbe Einkaufszentrum 1.200 13 Sky ** am Neugrabener Bahnhof 34 1.100 15 Krümet ** Süderelbering 1 500 14 Karstadt ** Marktpassage 5 1.100

1 Aldi Cuxhavener Str. 66 750 9 Aldi ** Striepenweg 37 650 12 Aldi ** Rehrstieg 54 680 Hausbruch 11 Lidl ** Rehrstieg 50b 380 7 Minimal ** Rehrstieg 16-30 1.120 8 Edeka ** Rehrstieg 16-30 560 10 Extra Hardauring 34 1.600

Quelle: Eigene Erhebung * vergl. Karte Nahversorgungssituation ** zentrenintegrierte Nahversorgungsbetriebe

Tab. 6: Ausgewählte Nahversorgungsbetriebe im Untersuchungsgebiet

Die bedeutendsten Standorte für die Nahversorgung im Untersuchungsraum sind das B2- Zentrum Neugraben sowie das D1-Zentrum Neuwiedenthal. Bedingt durch die zahlreichen Dis- counter entfällt rund ein Viertel der Verkaufsfläche auf Streulagen an der B 73. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 18

3.1.2 Betriebsgrößen, -formen, Leerstände

Im gesamten Untersuchungsgebiet vereinen die acht Discounter und sechs Vollversorger10 ca. 73% (rd. 11.700 qm) der gesamten nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche auf sich.

Betriebsformenstruktur in Untersuchungsgebiet

Betriebe VKF in qm Umsatz in Mio Verbrauchermärkte 4 5.020 41,5 Discounter 8 5.050 71,7 Supermärkte 1 560 4,5 andere Betriebsformen* 2 1.600 12,2 Getränkemärkte 3 620 2,9 Drogeriemärkte 5 1.180 7,1 Lebensmittelhandwerk 22 600 10,8 Sonstige Kleinflächen 33 1.400 14,5 Summe 78 16.030 165,1

Quelle: Eigene Erhebung *nahversorgungsrelevante VKF im Karstadt und im Krümmet

Tab. 7: Betriebsformenstruktur im Untersuchungsgebiet

Ergänzend zu den großflächigen Lebensmittelanbietern bestehen im Untersuchungsraum insge- samt 64 fast ausschließlich kleinflächige Betriebe11 mit einer Gesamtverkaufsfläche von 4.300 qm (rd. 27 % des Gesamtangebots).

Bei der genauen Differenzierung der großflächigen Lebensmittelanbieter wird deutlich, dass das Verkaufsflächenangebot der insgesamt acht Discounter dem Angebotsvolumen der vier Verbrauchermärkte im Periodischen Bedarf in etwa entspricht.

Dagegen besteht im Untersuchungsgebiet nur noch ein Betrieb in der Größe klassischer Super- märkte, dieser weist allerdings bereits heute Erweiterungsbedarf hinsichtlich der Fläche auf.

10 Zu den Vollversorgern werden die Verbrauchermärkte, Edeka aktiv und die Lebensmittelabteilung im Karstadt-Warenhaus gezählt. Als Vollversorger werden solche Betriebe erfasst, die neben einem brei- ten und tiefen Angebot auch ein Frischeangebot (Obst und Gemüse, Wurst- und Käsewaren) vorhal- ten.

11 Betriebe mit einer Verkaufsfläche unter 100 qm. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 19

Nahversorgungsstruktur nach Betriebsformen

1

Anzahl Betriebe 4 8 22 43

560 600

Verkaufsfläche in qm 5.020 5.050 4.800

5

Umsatz in Mio. DM 42 72 11 37

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Verbrauchermärkte Discounter Supermärkte Lebensmittelhandwerk Sonstige

Bestandserhebung/-aktualisierung Dr. Lademann & Partner 2001.

Im Stadtteil Neugraben-Fischbek sind die Discounter in Relation zu den Vollversorgern (sonsti- ge Nahversorgungsbetriebe ausgeblendet) mit einem Flächenanteil von ca. 43 % überproporti- onal vertreten. Dies gilt aber nicht für das B2-Zentrum Neugraben, da in diesem alle Vollver- sorger des Stadtteils funktionsgerecht angesiedelt sind.

Betriebsformenstruktur in Neugraben-Fischbek Stadtteil gesamt B2-Zentrum-Neugraben

Betriebe VKF in qm in %* Betriebe VKF in qm in %* Discounter 4 2.590 28 1 350 6 Vollsortimenter 3 3.400 37 3 3.400 55 Sonstige 43 3.260 35 27 2.480 40 Summe 50 9.250 100 31 6.230 100

Quelle: Eigene Erhebung. * Rundungsdifferenzen.

Tab. 8: Betriebsformenstruktur in Neugraben-Fischbek

Auch im Stadtteil Hausbruch sind die Discounter überproportional stark vertreten. Dies gilt insbesondere für das D1-Zentrum Neuwiedenthal, in dem sich drei der insgesamt vier im Stadt- teil befindlichen Discounter angesiedelt haben. Jedoch bietet das bipolare D1-Zentrum Neu- wiedenthal ein unterschiedliches Bild: Der südliche Teil kann mit zwei Vollversorgern, einem Discounter und mehreren kleinflächige Nahversorgungsbetrieben (Bäcker, Fleischer) einen Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 20

guten Betriebstypenmix aufweisen. Im nördlichen Teil sind hingegen nur zwei Discounter ver- treten, es liegt dementsprechend nur eine einseitige Betriebsformenstruktur vor.

Betriebsformenstruktur in Hausbruch Stadtteil gesamt D1-Zentrum-Neuwiedenthal

Betriebe VKF in qm in %* Betriebe VKF in qm in %* Discounter 4 2.460 36 3 1.710 44 Vollsortimenter 3 3.280 48 2 1.680 43 Sonstige 21 1.040 15 13 490 13 Summe 28 6.780 100 18 3.880 100

Quelle: Eigene Erhebung. * Rundungsdifferenzen.

Tab. 9: Betriebsformenstruktur in Hausbruch

Im gesamten Untersuchungsgebiet sind neben einem ca. 70 qm großen ehemaligen Schuhge- schäft an der Cuxhavener Str. 130 nur im B2-Zentrum Neugraben Leerstände zu verzeichnen. Am Neugrabener Bahnhof steht gegenüber dem Sky-Verbrauchermarkt der Verkaufsraum des ehemaligen Expert-Elektrofachmarkts mit ca. 580 qm leer. Im Süderelbe-Zentrum sind im südli- chen Teil drei Verkaufsräume mit insgesamt ca. 180 qm nicht besetzt. In der Marktpassage steht ein weiteres Ladengeschäft mit ca. 30 qm leer.

3.1.3 Der Neugrabener Wochenmarkt als Bestandteil der Nahversorgung

Der 1995 privatisierte und seitdem selbständig organisierte Wochenmarkt im B2-Zentrum Neu- graben erfüllt eine wichtige Nahversorgungsfunktion für die Bevölkerung des Stadtteils Neu- graben-Fischbek. An drei Tagen in der Woche (Dienstag, Donnerstag und Samstag) findet der einzige Markt des Stadtteils auf der freien Fläche vor dem Karstadt-Warenhaus im Bereich der Straße Neugrabener Markt statt.12 Er umfasst rd. 50 Marktstände mit einem vielfältigen Ange- bot.

In den durchgeführten Experteninterviews wurde der Wochenmarkt als Publikumsmagnet be- zeichnet und neben der guten Mischung auch die Privatisierung als Grund für die Attraktivität genannt. Der Wochenmarkt wirkt sich nach Aussagen der Geschäftsleute positiv auf die Markt- passage aus: In den dort ansässigen Geschäften werden an den drei Markttagen deutliche Um- satzzuwächse verzeichnet.

12 Der angrenzende öffentliche Parkplatz ist dann ausschließlich für die Betreiber reserviert. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 21

3.1.4 Gemeinde Neu Wulmstorf

Das Gemeindegebiet von Neu Wulmstorf (knapp 20.000 Einwohner) schließt sich entlang der B73 direkt an den Stadtteil Neugraben-Fischbek an. Neu Wulmstorf hat durch den Zuzug kauf- kraftstarker Familien in den letzten Jahren stark von der Suburbanisierung profitiert (s.o.). Der einzelhandelsrelevante Kaufkraftfaktor liegt bei 110,7 (und damit knapp 11 Punkte über dem Bundesdurchschnitt).

In 2001 wurde das Ortszentrum in der Bahnhofstraße (nördlich von der B73 abzweigend) fertig gestellt, das neben Wohn-, Dienstleistungs- und Gastronomie- auch zahlreiche Einzelhandels- nutzungen umfasst, die sich im Kern auf insgesamt rd. 5.000 qm Verkaufsfläche summieren. Das Ortzentrum wird, bezogen auf die Nahversorgung geprägt durch einen extra- Verbrauchermarkt (rd. 2.000 qm PB13) minimal Verbrauchermarkt (rd. 900 qm PB), einen Pen- ny-Discounter (rd. 450 qm PB), zwei Drogerie-Discounter (Rossmann, Budnikowsky; je ca. 400 qm Verkaufsfläche). Das Einzelhandelsangebot wird im Nonfood-Bereich ergänzt durch einen Takko-Textilfachmarkt, einen Schuhfachmarkt (Eggers) sowie einige kleinflächige Shops.

3.1.5 Planvorhaben

Im Untersuchungsraum:

An der B 73 (Cuxhavener Straße 128) plant Lidl lt. Angabe der Bauprüfabteilung des Ortsamtes Süderelbe die Errichtung eines Discounters mit rd. 700 qm Verkaufsfläche. Der Bauantrag wurde bereits genehmigt, die Fertigstellung wird 2002 erfolgen. Der Neubau soll den bestehenden Lidl-Markt am Rehrstieg, der mit einer Verkaufsfläche von rd. 380 qm deutlich kleiner ist, er- setzen. Die Nachnutzung dieses Grundstücks ist bisher noch unbekannt.

Des Weiteren wird ebenfalls an der B 73 (Cuxhavener Straße 402) ein neuer Aldi-Discounter mit rd. 650 qm Verkaufsfläche entstehen. Der Bauantrag für das Vorhaben ist inzwischen geneh- migt worden. Nach Fertigstellung des neuen Objektes soll der bestehende Aldi-Markt an der B73 (Cuxhavener Straße 386), der nur über eine geringe Parkplatzanzahl verfügt, geschlossen werden. Die Nachnutzung des Standortes ist derzeit noch unbekannt, nach dem Bebauungsplan Neugraben-Fischbek 59 wäre auf dieser Fläche eine Einzelhandelsnutzung allgemein zulässig.

13 PB=Periodischer Bedarf. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 22

In den angrenzenden Gebieten:

In Neu Wulmstorf stehen nach Auskunft des dortigen Bauamtes keine weiteren Einzelhandels- planungen mit fortgeschrittener Genehmigungsreife an. Jedoch wird in Elstorf (rd. 9 km süd- östlich) ein Extra-Verbrauchermarkt mit rd. 1.200 qm Verkaufsfläche entstehen. Derzeit wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt, so dass voraussichtlich im Sommer 2002 mit dem Bau des Verbrauchermarkts begonnen werden kann. Zusätzlich wird der Bebauungsplan auch Einzelhandel bis 800 qm Verkaufsfläche zulassen, so dass sich möglicherweise auch noch ein Discounter ansiedeln wird. Für diese Fläche gibt es allerdings noch keinen Investor. Die Realisierung des Vorhabens in Elstorf dürfte nach Ansicht der Berater aufgrund der relativ gro- ßen Distanz und der geringen Größe des Vorhabens keine spürbaren Auswirkungen auf den Untersuchungsraum haben.

In Harburg dürfte sich die Sogkraft der Innenstadt (Harburger Zentrum) nach Realisierung der großflächigen Planvorhaben auf dem Rathausplatz sowie dem Phoenixgelände spürbar verstär- ken, insgesamt jedoch nicht mehr als unwesentlich in den Untersuchungsraum einstrahlen:

· Auf dem Rathausplatz befindet sich derzeit das Einkaufszentrum „Harburg Arkaden“ mit rd. 11.000 qm Verkaufsfläche in Bau. Neben einem frequenzstarken Elektrofachmarkt mit rd. 2.500 qm Verkaufsfläche sollen ein Verbrauchermarkt mit rd. 2.000 qm sowie kleinteili- ger Facheinzelhandel angesiedelt werden.14 Im September 2002 ist die Eröffnung der Arka- den geplant. · Auf dem Phoenix-Gelände plant die ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG, ein fach- marktorientiertes Einkaufs- und Dienstleistungszentrum ‚Phoenix-Center‘ mit insgesamt rd. 26.500 qm Verkaufsfläche zu errichten, das im Herbst 2004 eröffnet werden soll. Das Vor- haben soll einen großer Verbrauchermarkt mit rd. 4.500 qm Verkaufsfläche umfassen.

Nach Umsetzung der heute bekannten, o.g. Planvorhaben dürfte die Expansion von Discountern an der B 73 weitgehend abgeschlossen sein. Außerhalb des Untersuchungsgebietes sind vor allem die Planvorhaben ‚Harburg-Arkaden‘ und ‚Phoenix-Center‘ in der Harburger City zu nen- nen, die jeweils einen Verbrauchermarkt umfassen.

14 Vgl. Dr. Lademann & Partner: Zukünftige Entwicklung des Zentrums Hamburg-Harburg, 2000. S. 35. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 23

3.2 Umsatzsituation im Periodischen Bedarf

Die Umsätze für den Einzelhandel wurden von Dr. Lademann & Partner für das Jahr 2000 auf der Grundlage der telefonischen Haushaltsbefragung 1999, der Expertenbefragung sowie auf Basis branchenüblicher Flächenproduktivitäten der einzelnen Betriebsformen geschätzt.

Demnach belief sich der Bruttoumsatz mit Sortimenten des Periodischen Bedarfs im Untersu- chungsraum 2000 auf insgesamt

rd. 165 Mio. DM.

Der Umsatz entspricht einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von

rd. 10.300 DM je qm Verkaufsfläche.

Bei der Analyse des Einzelhandelsumsatzes nach Betriebstypen ergibt sich folgendes Bild:

· Der Großteil des Umsatzes entfällt mit 72 Mio. DM (rd. 43 %) auf die Lebensmitteldiscoun- ter, wobei der Verkaufsflächenanteil dieses Bedarfssegments bei rd. 32 % liegt. Die Flä- chenproduktivität liegt bei relativ hohen rd. 14.200 DM je qm Verkaufsfläche. · Der Umsatzanteil der Vollsortimenter (Supermärkte, Verbrauchermärkte) betrug rd. 56 Mio. DM (rd. 34 %) bei einem prozentual hohen Flächenanteil von rd. 43 %. Die durchschnittli- che Flächenproduktivität beträgt rd. 8.400 DM je qm Verkaufsfläche. · Die übrigen rd. 38 Mio. DM (rd. 23 %) Umsatz entfallen bei einem Verkaufsflächenanteil von rd. 27 % auf die sonstigen Betriebsformen des stationären Einzelhandels (inklusive Lebensmittelhandwerk) im Periodischen Bedarf. Die Flächenproduktivität liegt hier bei rd. 8.700 DM je qm Verkaufsfläche.

Räumlich gesehen entfallen rd. 52 Mio. DM des Umsatzes im Periodischen Bedarf auf das B2- Zentrum, rd. 1 Mio. DM auf das D1-Zentrum Fischbek und rd. 46 Mio. DM auf das bipolare D1- Zentrum Neuwiedenthal. Die durchschnittliche Flächenproduktivität liegt für das B2-Zentrum bei 8.300 DM/qm, für Neuwiedenthal bei 11.800 DM/qm und für Fischbek bei 13.400 DM/qm. Dies zeigt einerseits die Dominanz des B2-Zentrums (sowohl verkaufsflächen- als auch umsatz- seitig) als auch die starke Ausstrahlungswirkung des D1-Zentrums Neuwiedenthal.

Die Umsatzstruktur im Periodischen Bedarf wird umsatzseitig geprägt durch die Lebensmittel- discounter, auf die rd. 43 % des Gesamtumsatzes entfallen. Hier werden relativ hohe Flächen- produktivitäten erzielt. Die Vollsortimenter sind dagegen umsatzseitig unterrepräsentiert, ob- wohl sie einen hohen Flächenanteil haben. Die höchsten Flächenproduktivitäten werden im D1- Zentrum Neuwiedenthal erzielt, das lediglich über rd. 62 % der Verkaufsfläche des B2-Zentrums verfügt, aber rd. 89 % von dessen Umsatz erzielt. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 24

4 Bewertung der Nahversorgungsstruktur

4.1 Verkaufsflächendichte, Zuordnung der Betriebe und Ausgewogenheit

In Bezug auf die aktuelle Einwohnerzahl der beiden Ortsteile ergibt sich eine rechnerische Verkaufsflächendichte15 im Bereich Nahversorgung von

rd. 357 qm je Tsd. Einwohner.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (rd. 400 qm/1.000 Einwohner) ist diese Flächenausstat- tung als leicht unterdurchschnittlich zu werten.

Der Stadtteil Hausbruch erzielt dabei – insbesondere durch die Zuordnung des D1-Zentrums Neuwiedenthal – eine Verkaufsflächendichte, die dem Bundesdurchschnitt sehr nahe kommt (rd. 395 qm/1.000 Einwohner), während Neugraben-Fischbek trotz des zugeordneten B2- Zentrums nur rd. 334 qm Verkaufsfläche/1.000 Einwohner aufweist.

Im Stadtteil Neugraben-Fischbek wird die Versorgung durch das B2-Zentrum Neugraben und die an der Cuxhavener Str. liegenden Discounter gewährleistet. Im südlichen Bereich von Neugra- ben-Fischbek gibt es derzeit keinen fußläufig erreichbaren, größeren Nahversorgungsbetrieb, so dass hier eine räumliche Versorgungslücke besteht. Aufgrund der Siedlungsstruktur, haupt- sächlich Einfamilienhausbebauung, und der naturräumlichen Gegebenheit, in Wald eingebette- tes Wohngebiet, ist ein solcher Betrieb dort auch nicht tragfähig.

Im dicht besiedelten Stadtteil Hausbruch ist Neuwiedenthal mit dem bipolaren D1-Zentrum und einem Extra-Verbrauchermarkt gut versorgt. die Angebotsvielfalt ist durch drei Vollversorger (Minimal, Edeka und Extra) als ausreichend anzusehen.

Auch im Stadtteil Hausbruch sind die Discounter überproportional stark vertreten. Dies gilt insbesondere für das D1-Zentrum Neuwiedenthal, in dem sich drei der insgesamt vier im Stadt- teil befindlichen Discounter angesiedelt haben (vgl. auch Kap 3.1.2)

Der Extra-Verbrauchermarkt wäre eigentlich besser im D1-Zentrum angesiedelt, aber als Nahver- sorger ist er an seinem Standort wichtig und an der Hauptverkehrsachse Neuwiedenthals ver- kehrlich gut angebunden.

15 Die Verkaufsflächendichte ist eine Ausstattungskennziffer und wird in qm Verkaufsfläche je Tsd. Einwohner angegeben. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 25

Die in Hausbruch angesiedelten Verbrauchermärkte Minimal (Rehrstiegpassage) und Extra sind in ihrer Struktur in Hinblick auf Betriebsgröße, Verkehrsanbindung und Stellpatzangebot leis- tungsfähiger als die Verbrauchermärkte Minimal (Süderelbe-Einkaufszentrum) und Sky in Neu- graben-Fischbek.

Neben den quantitativen Kriterien ist der Blick abschließend auf die Versorgungsqualität im Untersuchungsraum zu richten. Dabei sind solche Betriebe als Vollversorger zu werten, die neben einer ausreichenden Sortimentsbreite und –tiefe ein hinreichendes Angebot an Frisch- waren wie Obst und Gemüse vorhalten sowie Fremdbedienungsanteile aufweisen (Wurst- und Käsetheke). Diese Kriterien erfordern eine Mindestbetriebsgröße und werden vor allem von Verbrauchermärkten (sowie SB-Warenhäusern) erfüllt. Klassische Discounter, vor allem sog. Hard-Discounter wie Betriebe von Aldi und Lidl erfüllen diese Kriterien nicht bzw. nicht voll- ständig.

Werden die Verkaufsflächen der Discounter zu den Verkaufsflächen der Vollversorger in Relation gesetzt, zeigt sich, dass im Untersuchungsraum ein im Vergleich zum Bundesdurchschnitt überproportionaler Discounteranteil von rd. 43 % vorhanden ist. Dieser Wert liegt rd. 6 %- Punkte über dem Bundesdurchschnitt.

Betriebsformenstruktur nahversorgungsrelevante Verkaufsflächen

Untersuchungsraum Bundesdurchschnitt

Betriebstyp VKF in Mio. Betriebe VKF in qm VKF in % VKF in % qm Discounter 8 5.050 43 6,9 37 Vollsortimenter* 6 6.680 57 11,8 63 Summe 14 11.730 100 18,7 100

Quelle: EHI 2001; eigene Erhebung. *nur periodischer Bedarf

Tab. 10: Betriebsformenstruktur nahversorgungsrelevanter Verkaufsflächen

Die Nahversorgungsstruktur im Untersuchungsgebiet ist daher bislang als noch nicht ausgegli- chen zu beurteilen. Der Flächenanteil der vier Verbrauchermärkte sowie der ergänzenden Voll- versorger ist gemessen am Gewicht der Discounter zu gering. Verantwortlich hierfür ist weniger die Anzahl der Vollversorger, sondern vielmehr ihre Betriebsgröße, die den Anforderungen nicht mehr gewachsen ist. Bezieht man die gesicherten Planvorhaben in die Analyse mit ein, wird sich dieses Missverhältnis noch verstärken. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 26

Von dieser ‚Frische- und Bedienungslücke‘ profitiert in erster Linie der Neugrabener Wochen- markt, der ein komplementäres Angebot vorhält. Er gleicht die durch die Discountlastigkeit generierten Defizite zumindest zum Teil aus.

Wenngleich die Flächenausstattung im Periodischen Bedarf im Untersuchungsgebiet insgesamt nur leicht unterdurchschnittlich ist, liegt ein Betriebstypendefizit zu Lasten der Vollversorger vor, das sich perspektivisch weiter verstärken wird.

4.2 Nachfragestrom- und Zentralitätsanalyse

Die Nachfrageverflechtungen im Periodischen Bedarf werden für den Untersuchungsraum mit- tels einer Nachfragestromanalyse ermittelt. Sie quantifiziert die Nachfrageabflüsse aus dem Stadtteil in das Umland sowie die Zuflüsse durch Streuumsätze und basiert im Wesentlichen auf Erkenntnissen aus der Verbraucherbefragung 1999 sowie auf der Umsatzschätzung 2000 und den Expertengesprächen.

Entsprechend den Ergebnissen der Nachfragestromanalyse liegt die Nachfragebindung im Stadt- teil Neugraben-Fischbek bei ca. 74 %, so dass die Nachfrageabflüsse im Periodischen Bedarf rd. 30 Mio. DM p.a. betragen. Der für einen Stadtteil dieser Größenordnung recht hohe Anteil an Abflüssen spiegelt den im Vergleich zum Bundesdurchschnitt geringen Umfang und die teilwei- se geringe Sogkraft des Angebots wider. Teile der Nachfrage (rd. 8,5 %/etwa 10 Mio. DM) flie- ßen nach Hausbruch ab, was sich durch die Nähe des Zentrums Neuwiedenthal zu den im Nord- osten Neugraben-Fischbeks gelegenen Wohngebieten erklärt. Dem steht ein Brutto-Zufluss von insgesamt rd. 3,4 Mio. DM p.a. gegenüber. Dieser Nachfragezufluss resultiert aus Streuumsätzen durch Pendler und Durchfahrende.

In Hausbruch liegt die Nachfragebindung bei rd. 89 % bzw. 64 Mio. DM. Die im Stadtteilver- gleich höhere Nachfragebindung resultiert aus der um 18 % höheren Verkaufsflächendichte Hausbruchs gegenüber Neugraben-Fischbek und der in der Summe höheren Angebotsattraktivi- tät. Dem stehen Nachfrageabflüsse in Höhe von rd. 8 Mio. DM gegenüber. Durch Streuumsätze werden rd. 3 Mio. DM erwirtschaftet, hinzu kommen rd. 10 Mio. DM, die aus Neugraben- Fischbek abgeschöpft werden. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 27

Die Einzelhandelszentralität (Z) eines Stadtteils ist das Verhältnis des am Ort getätigten Um- satzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage in Prozent.16 Auf Basis der Nachfragestromanalyse und Umsatzschätzung für 2000 ergibt sich für das Untersuchungsgebiet eine einzelhandelsrele- vante Zentralität im Periodischen Bedarf in Höhe von

rd. 88 %.17

Mit anderen Worten: Der von den stationären Einzelhandelsbetrieben des Periodischen Bedarfs erwirtschaftete Umsatz lag in 2000 rd. 12 % unterhalb der am Ort vorhandenen Nachfrage.

Die steigerbare Nachfragebindungsquote in Neugraben-Fischbek lässt theoretisch auf nutzbare Potenziale zum Ausbau des Einzelhandelsangebotes schließen. Allerdings ist in diesem Zusam- menhang die perspektivisch zunehmende Attraktivität des Bezirkszentrums Harburg als Ein- kaufsort zu bedenken (Harburg-Arkaden, Phoenix-Center). In Hausbruch sind aufgrund der ausreichenden Flächenausstattung und der recht hohen Nachfragebindung dagegen keine zentralitätsinduzierten Erweiterungspotenziale zu erwarten.

16 Nimmt diese Prozentzahl einen Wert über 100 an, ist dies per saldo mit einem Nachfragezufluss aus dem Umland (in diesem Fall Streuumsätze, bzgl. Hausbruch Zuflüsse aus Neugraben-Fischbek) gleich- zusetzen. Je größer der Z-Wert ist, desto stärker ist die vom Stadtteil ausgehende Sogkraft. Liegt dieser Wert unter 100, so zeigt dies per saldo Nachfrageabflüsse an das Umland. Die Zentralität kann so als ein Indikator für die Einzelhandelsattraktivität einer Gebietseinheit im Vergleich zu anderen, konkurrierenden Stadtteilen oder Städten angesehen werden. Des Weiteren korrespondieren mit einer hohen Zentralität auch kommunalpolitisch bedeutsame Zielgrößen wie die Versorgungssituation der Bevölkerung, das Gewerbesteueraufkommen am Ort, Arbeitsplatzsicherung bzw. -ausbau und auch Urbanität, Identifikation und Bindung der Bürger an den Stadtteil. Ansprechende Einkaufsmöglich- keiten fördern dabei maßgeblich die Zufriedenheit der Bürger mit ihrem Stadtteil und verhindern Nachfrageabflüsse.

17 Sie resultiert entsprechend des Verlaufs der administrativen Grenzen der Stadtteile aus einer Zentrali- tät im Periodischen Bedarf von 77 % in Neugraben-Fischbek und 107 % in Hausbruch. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 28

4.3 Zentrenbewertung

4.3.1 B2-Zentrum Neugraben

Das B2-Zentrum Neugraben erstreckt sich beiderseits der Cuxhavener Straße (B73) zwischen dem S-Bahnhof Neugraben und dem Süderelbe-Einkaufszentrum (SEZ) im Norden und dem Scheideholzweg im Süden. Das SEZ und das Karstadt-Warenhaus verbindet die Marktpassage als Fußgängerzone. Parallel zur Marktpassage verläuft die Neugrabener Bahnhofstraße mit zahlrei- chen Fachgeschäften.

Mit dem S-Bahnhof Neugraben und mehreren Buslinien an der B73 ist das Zentrum gut an den ÖPNV angeschlossen. Parkraum steht in zwei Tiefgaragen am SEZ (ca. 200 Stellplätze) und im Parkdeck des Karstadthauses (ca. 270 Stellplätze, kostenpflichtig) zur Verfügung. Ergänzende Stellplätze sind beim Krümet-Sonderpostenmarkt und straßenbegleitend vorzufinden.

Das zweigeschossige SEZ liegt beidseitig der Cuxhavener Straße und ist durch eine überdachte Fußgängerbrücke verbunden. Direkt an das Süderelbe-Einkaufszentrum schließt sich nördlich die Marktpassage an. Die Fußgängerzone mit zweigeschossiger Bebauung aus den 70er Jahren zeigt einen geschlossenen Einzelhandelsbesatz, die Aufenthaltsqualität ist aber aufgrund der wenig attraktiven Fassadengestaltung und lediglich auf Funktionalität ausgerichteten Architek- tur eher als gering einzustufen. Die Werbegemeinschaft Neugraben und das Bezirksamt Harburg haben bereits ein Maßnahmenpaket zur Gestaltung des öffentlichen Raums umgesetzt. Die in den Händen der Eigentümer liegende, dringend notwendige Modernisierung der Ladenfassaden blieb ist allerdings bislang überwiegend aus. Hier ist das Engagement des Einzelhandels selbst gefordert.

Trotz der Fußgängerbrücke des SEZ wird das Zentrum durch die starke Trennwirkung der B73 in zwei Teile zerschnitten. Dadurch profitiert insbesondre der nördliche Teil des SEZ nicht von der Frequenz des südlichen Hauptkörpers. Hinzu kommt, dass das B2-Zentrum nicht ausreichend vom Durchgangsverkehr der B73 profitieren kann, da die Erkennbarkeit und Wahrnehmung des Centers eingeschränkt ist. Eine großflächige, auffällige Ausschilderung und Wegweisung ist nicht vorhanden, die Erschließung ist als eingeschränkt zu bewerten. Infolge dieser Defizite wird das kann das Nachfragepotenzial der Pendler, die den Standort passieren, nicht ausrei- chend abgeschöpft. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 29

Ohne die unmittelbar angrenzenden Baumarktverkaufsflächen an der Cuxhavener Str. verfügt das Zentrum in über 60 Läden über eine Gesamtverkaufsfläche von ca. 16.000 qm. Der Bran- chenschwerpunkt liegt mit ca. 61 % der Verkaufsfläche im aperiodischen Bereich, was der Auf- gabe eines Bezirksentlastungszentrums entspricht.

Defizite liegen hinsichtlich einer leistungsfähigen Nahversorgung vor: Es fehlt ein Vollversorger modernen Zuschnitts und ausreichender Dimensionierung, der der Bedeutung des B2-Zentrums entsprechen würde. Dem ansässigen Minimal-Verbrauchermarkt fehlen vor allem die ebenerdi- gen Stellplätze und eine zeitgemäße Dimensionierung, um die nötige Sogkraft zu entwickeln.

Die Sogkraft des Sky-Verbrauchermarktes geht dem Zentrum aufgrund der schlechten Anbin- dung an den Haupeinkaufsbereich tendenziell verloren. Die Lebensmittelabteilung des Kar- stadt-Warenhauses bietet kein typisches Vollversorgerangebot, passt aber mit ihrem speziali- sierten, eher höherwertigen Sortiment gut zur Funktion eines Bezirksentlastungszentrums. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 30

4.3.2 D1-Zentrum Neuwiedenthal

Das D1-Zenrtum Neuwiedenthal ist ein bipolares Zentrum. Der südliche Pol am S-Bahnhof Neu- wiedenthal und der nördliche Pol Am Rehrstieg/Ecke Minnerweg liegen ca. 700 m auseinander, sind nicht miteinander verbunden und können somit als zwei eigenständige in sich abgeschlos- sene Nahversorgungszentren bezeichnet werden.

Mit dem S-Bahnhof Neuwiedenthal im Süden und der Buslinie 340 im Norden ist das Zentrum gut an den ÖPNV angeschlossen. Ebenerdige Stellplätze stehen, angebunden an die Discounter und die Rehrstieg-Galleria, in ausreichender Anzahl zur Verfügung.

Im Süden sind der Minimal-Verbrauchermarkt und der Edeka-Supermarkt an die ebenerdige, überdachte Rehrstieg-Galleria angebunden. Der am Striepenweg gegenüberliegende Aldi- Discounter ergänzt das Angebot. Im Norden sind zwei Discounter in typischer Flachbauweise, arrondiert durch einige kleinflächige Nahversorgungsbetriebe, angesiedelt. Beide Pole liegen im unmittelbaren Bereich hoher Siedlungsdichte, die umliegende Bebauung ist durch Ge- schosswohnungsbau und Hochhäuser geprägt.

Insgesamt verfügt das Zentrum über eine Verkaufsfläche von ca. 4.000 qm, funktionsgerecht fast ausschließlich im Periodischen Bedarf. Bedingt durch die sozial schwache Siedlungsstruk- Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 31

tur Neuwiedenthals zeigt sich der Betriebstypenmix, wie oben beschrieben, vor allem im Nor- den sehr discountlastig.

4.3.3 D1-Zentrum Fischbek

Das D1-Zentrum Fischbek erstreckt sich südlich entlang der Cuxhavener Str. (B73) zwischen dem Fischbeker Weg und dem Fischbeker Heuweg.

Es ist hauptsächlich dienstleistungsorientiert, so finden sich neben einer Bank und einer Post hier auch eine Apotheke, eine Frisör, eine Änderungsschneiderei und ein Sonnenstudio. Der Einzelhandelsbesatz besteht nur aus einem Küchenstudio, einem Kiosk und einem Lebensmit- telgeschäft mit begrenzter Nahversorgungsfunktion. Es fehlt ein leistungsfähiger Nahversorger im Zentrum selbst. Der ca. 500 m entfernt liegende Penny-Discounter übernimmt statt dessen die Nahversorgungsfunktion in diesem Gebiet, insbesondere der Sandbek-Siedlung. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 32

5 Nahversorgungskonzept 2010

5.1 Trends der Handelsentwicklung

5.1.1 Allgemeine Trends der Handelsentwicklung

Die zukünftigen Trends der Handelsentwicklung sind i. d. R. eine direkte Reaktion auch auf das sich ändernde Verbraucherverhalten; sie werden offensichtlich in:

· steigenden Ansprüchen an den Einzelhandel, wie die Erwartung an Vielfalt in Bezug auf Angebot (große Auswahl), Geschäfte (Anzahl) und Betriebstypen (unterschiedliche Typen von Geschäften), ein qualitativ hochwertiges Angebot, eine ansprechende Einkaufsatmo- sphäre, niedrige Preise, zur gewünschten Zeit einkaufen zu können; · nachlassende Bindung an einzelne Geschäfte: Der Einkauf bei einem Lebensmittel- Discounter und in einem Feinkostgeschäft stehen heute nicht mehr im Widerspruch zuein- ander; · Einkauf der Waren des täglichen Bedarfs in einem Geschäft als one-stop-shopping; · Polarisierung der Konsummuster: eine deutliche Unterscheidung in Versorgungseinkäufe (z.B. Lebensmittelgroßeinkauf) und Erlebniskauf als eine aktive Form der Freizeitgestal- tung (z. B. in Shopping-Centern).

Gleichzeitig haben die Nachfragestrukturen sich bereits verändert bzw. verändern sich weiter:

· Steigende Lebenserwartung im Durchschnitt, die auch zu kleiner werdenden Haushalten führt parallel zur Zunahme der Singlehaushalte; · Veränderungen der gesellschaftlichen Strukturen: zunehmende Erwerbstätigkeit von Frauen sowie der doppelverdienenden Ehepaare, Verringerung der Kinderzahl pro Haushalt, die zu einer veränderten Organisation der Einkaufstätigkeit (weniger Zeitaufwand für Versor- gungseinkäufe) führt; · Veränderungen der Sozialstruktur: steigende Anteile älterer Personen und ausländischer Haushalte mit tendenziell niedrigerem Haushaltsnettoeinkommen und generell sinkende Einkommen führen zu verstärkter Preissensibilität beim Verbraucher.

Auf diese Veränderungen reagiert der Handel zum einen durch eine weitreichende Sortiments- spezialisierung und Entwicklung neuer Produkte, die wiederum neue Verkaufsflächen erfordern (Betriebstypendynamik, nachfrageunabhängiges Wachstum der Verkaufsfläche). Zum anderen zeigen sich vielfältige Konzentrationsprozesse. Aus den Konzentrationsprozessen resultiert u.a. eine zunehmende Wettbewerbsintensität, die sich ihrerseits wiederum auf Standortstrukturen auswirken kann. Bestehende Standorte werden immer wieder einer Rentabilitätsüberprüfung unterzogen, so dass im Ergebnis auch Standorte aufgegeben werden können. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 33

Die gestiegene Mobilität der Verbraucher, die Wahrnehmung des Versorgungseinkaufes als ‚Lastkauf‘ und die große Preissensibilität begünstigen eine verstärkte Ansiedlung von Lebens- mitteldiscountern an Pkw-orientierten Standorten.

Als wichtigste Einzelhandelsentwicklungen der derzeitigen Situation lassen sich folgende Punk- te anführen:

· Abnehmende Bedeutung der Nahversorgung und zunehmende Discount-Orientierung, · wachsende Mobilitätsanforderungen · sowie die Polarisierung der Nachfrage und des Angebots.

Im Ergebnis dieser aktuellen Trends nimmt der Spielraum für eine städtebauliche Instrumenta- lisierung des Handels mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten ab. Gerade im Periodischen Bedarf verliert der Handel mehr und mehr seine zentrenbildende Funktion und wirkt statt des- sen tendenziell ‚stadtauflösend‘.

5.1.2 Entwicklungsdynamik im Untersuchungsraum

Die Analyse zeigt, dass der Untersuchungsraum stark durch Lebensmitteldiscounter geprägt ist. Sowohl flächenseitig (knapp ein Drittel der Verkaufsfläche im Periodischen Bedarf) als auch insbesondere umsatzseitig sind die Lebensmitteldiscounter überrepräsentiert. Die Bundesstraße 73 lenkte als Hauptverkehrsachse im Untersuchungsgebiet in den vergangenen Jahren vor allem das Ansiedlungsinteresse der Discounter auf sich. Dieses Interesse beruht auf dem Um- stand, dass ein Standort an der B 73 nicht nur die Ansprache des direkten Einzugsgebiets, sondern auch die Abschöpfung der ‚vorbeifließenden Nachfrage‘ erlaubt. Die Realisierung der Standorte greift das Interesse der Verbraucher nach einer Nutzungskopplung auf – nämlich den Versorgungseinkauf auf dem Heimweg von der Arbeit zu verrichten.18 Als Voraussetzung hierfür halten die Discounter ein großzügiges Stellplatzangebot vor und gewährleisten eine schnelle Einkaufsabwicklung. Dies ist eine Entwicklung, wie sie entlang fast aller vergleichbaren Haupt- verkehrsachsen in Hamburg zu beobachten ist. Die planungsrechtlichen Festsetzungen lassen entsprechend der bundesrechtlichen Baugebietstypologie (z.B. im Allgemeinen Wohngebiet, Mischgebiet, Kerngebiet, Gewerbegebiet) Discounter grundsätzlich zu. Zudem bietet das soziale Umfeld selbst günstige Voraussetzungen für den Erfolg preisaggressiver Discounter.

Die räumliche Versorgungsstruktur erklärt sich auch durch die Siedlungsstruktur bzw. –dichte: In Teilen des Untersuchungsraums können sich leistungsfähige Versorgungseinrichtungen nicht

18 Der Anteil derartiger Streuumsätze liegt bei Discountern mit hoher Stellplatzausstattung bei 10 bis 20 %. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 34

allein aus dem umgebenden Bevölkerungspotenzial betriebswirtschaftlich tragen (südliches Hausbruch und Neugraben-Fischbek). Zuflüsse aus umgebenden Bereichen kommen aufgrund der naturräumlichen Gegebenheiten (Wald) sowie der Dominanz der Verkehrsachse B 73 (Ost- West-Orientierung der Nachfrageströme) nicht zustande. Somit lässt sich der Konzentrations- trend entlang der B 73 nicht nur durch die Pkw-Orientierung des Handels, sondern auch durch die siedlungsstrukturellen und naturräumlichen Gegebenheiten erklären. Dies zeigt zugleich, dass auch künftig kaum die Möglichkeit besteht, hier eine wohnungsnahe (500 m-Radius) Grundversorgung zu etablieren.

Neben den allgemeinen Trends auf der Nachfrageseite wird der räumliche und qualitative Trend zur Entwicklung des Einzelhandels durch die siedlungsstrukturellen, naturräumlichen und sozi- alen Gegebenheiten im Untersuchungsgebiet bestimmt. Dies deutet darauf hin, dass zumindest zum Ausgleich der räumlichen Versorgungsdefizite kaum Potenziale bestehen. Vielmehr er- scheint in Sinne einer langfristigen Tragfähigkeit der Versorgungsstruktur auch weiterhin eine Konzentration auf die Zentren und die B 73 geboten.

5.1.3 Beeinträchtigungen durch Dynamik der Discounter

Mögliche Beeinträchtigungen durch die Neuansiedlung von Discountern vor allem an der Ver- kehrsachse B 73 in den letzten fünf Jahren konnten durch die Expertenbefragung gewonnen werden. Die diesbezüglichen Einschätzungen, die durch die Intensivinterviews in Erfahrung gebracht werden konnten, lassen sich wie folgt zusammen fassen:

· Die Befragten schätzten ein, dass die Ansiedlung der Discounter weniger direkte, dagegen aber eine Reihe von indirekten Wirkungen hinterlassen haben: · Die Standortwertigkeit bestehender Nahversorger habe sich durch die klare ‚Verkehrspräfe- renz‘ der Discounter (Lage an der Hauptverkehrsachse, hohe Stellplatzanzahl) tendenziell verschlechtert. · Bestehende Betriebe, deren Dimensionierung in der Vergangenheit noch ausreichte, fallen in der Verbrauchergunst sukzessive zurück (wettbewerblicher Anpassungsdruck). · Während die Umsatzumverteilungen durch Discounter im Nonfood-Bereich als weitgehend vernachlässigbar eingeschätzt wird, geben die Befragten an, dass die kommunizierten Ak- tionssortimente der Discounter die Wechselbereitschaft der Kunden begünstigen würden.

Die Befragten gaben an, dass die derzeitige und zukünftige Entwicklungsfähigkeit der Zentren (sowohl B2-Zentrum als auch D1-Zentren) durch die Discount-Entwicklung eingeschränkt wür- de, konnten dies allerdings nicht näher (Umsatzentwicklung) plausibilisieren. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 35

Die Berater schätzen ein, dass

· sich das Ansiedlungsinteresse insbesondere der leistungsfähigen Hard-Discounter deutschlandweit seit Mitte der neunziger Jahre vor allem auf frequenzstarke Verkehrsach- sen gerichtet hat und noch richtet (und somit die Entwicklung im Untersuchungsraum kein Harburg-eigenes Phänomen ist), · die Expansion der Discounter mit der Realisierung der anhängigen Planvorhaben (s.o.) im Untersuchungsraum als abgeschlossen gelten muss, zumal keine weiteren nutzbaren Areale lokalisierbar sind, · sich die Defizite hinsichtlich einer leistungsfähigen, qualitativ ausgeglichenen Versor- gungsstruktur perspektivisch noch verstärken dürften und · eine aktive Unterstützung bei der Absicherung der Vollversorger unumgänglich ist (s.u.).

5.2 Expansionspotenziale

5.2.1 Antriebskräfte der Einzelhandelsexpansion

Die grundsätzlichen Hauptantriebskräfte der Einzelhandelsexpansion sind in erster Linie

· Wachstumskräfte (Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraftentwicklung und Betriebstypendy- namik); · Defizitfaktoren (unzureichende Zentralitätswerte und Fernwirkung, Strukturdefizite im Angebotsmix, unterdurchschnittliche Flächenausstattung und kleinräumige Versorgungslü- cken).

Betrachtet man Wachstums- und Defizitfaktoren aus der lokalspezifischen Situation der Stadt- teile Neugraben-Fischbek und Hausbruch heraus, zeichnen sich folgende Entwicklungstenden- zen ab:

· Aus der dynamischen Einwohnerentwicklung des Raumes, die aus der prospektiven Ein- wohnerzunahme in Hausbruch und besonders den geplanten Wohnbauflächenentwicklun- gen in Neugraben-Fischbek resultiert, wird der Einzelhandel im Untersuchungsraum zu- nehmend positive Impulse erfahren können. · Das Kaufkraftniveau in den Stadtteilen wird sich auch perspektivisch durch die anhaltende Suburbanisierung und den damit verbundenen Zuzug kaufkräftiger Bevölkerungsgruppen nach Neugraben-Fischbek und in die südlichen Teile von Hausbruch auf dem Niveau oder leicht über dem Bundesniveau bewegen. Steigerungspotenziale sind hier jedoch nicht ab- sehbar. · Die Betriebstypendynamik hat auch im Untersuchungsraum zu der generell zu beobachten- den Discounterisierung an vorrangig Pkw-orientierten Standorten und der gesteigerten Be- deutung der großflächigen Betriebe geführt. Es ist davon auszugehen, dass die Struktur- verschiebungen zu Gunsten der Discounter und Großflächen weit fortgeschritten sind, so dass sich hieraus nur noch sehr geringe nachfrageunabhängige Wachstumspotenziale erge- ben. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 36

· Die Flächenausstattung, gemessen in der Verkaufsflächendichte, liegt insgesamt unter dem Bundesdurchschnitt, so dass sich hier kleinere Expansionspotenziale ergeben. Diese sind aber im Zusammenhang mit den Nachfragebindungsquoten und der Zentralität der Stadt- teile zu sehen. Generell ergeben sich hier noch gewisse Ausbaupotenziale, jedoch muss dabei die im Prognosezeitraum zunehmende Attraktivität Harburgs als Einkaufsort insge- samt und damit auch für Versorgungseinkäufe gesehen werden. · Im Rahmen der Verträglichkeitsuntersuchung der Gutachter für das Phoenix-Vorhaben im Zusammenhang mit der geplanten Realisierung der Harburg Arkaden wurden bei Realisie- rung beider Vorhaben spürbare, aber keine mehr als unwesentlichen Umverteilungsquoten im Periodischen Bedarf prognostiziert.19 Daher gehen die Gutachter im Sinne eines defen- siven Ansatzes davon aus, dass die Nachfragebindung bei einem des Angebotes im Periodi- schen Bedarf und Maßnahmen zur Erhöhung der Attraktivität der Zentren etwa konstant bleibt.

Spielräume zum Ausbau des Einzelhandelsangebots im Periodischen Bedarf ergeben sich damit aus mehreren Quellen:

· Die wesentlichen Entwicklungsimpulse gehen von den künftig zu erwartenden Bevölke- rungszuwächsen besonders in Neugraben-Fischbek, aber auch in Hausbruch aus. Es wird von einem Einwohnerzuwachs von rd. 6.200 Personen ausgegangen. · Durch die Betriebstypendynamik werden nur unterdurchschnittliche Expansionspotenziale von 0,1 % p.a. zu erzielen sein.

Die prospektiven Bevölkerungsgewinne und die damit verbundene größere Nachfrageplattform generieren gewisse Expansionsspielräume, hinzu kommt ein nachfrageunabhängiges Verkaufs- flächenwachstum durch die Betriebstypendynamik. Eine Erhöhung der Nachfragebindung er- scheint dagegen ebenso wie eine steigende Kaufkraft unwahrscheinlich.

5.2.2 Expansionsrahmen für die Nahversorgung bis 2010

Unter Berücksichtigung der o.g. Wachstumskräfte ergibt sich im Untersuchungsraum bis 2010 ein Expansionspotenzial von

rd. 2.400 qm Verkaufsfläche für Sortimente des Periodischen Bedarfs. Drei Viertel des Expansionspotenzials entfallen dabei originär auf den Stadtteil Neugraben, das übrige Viertel auf Hausbruch.

19 Vgl. Dr. Lademann & Partner: Gutachten den städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Phoenix-Ccenters: Gemessen am Einzelhandelsumsatz vor Ort wird das Phoenix-Center im Periodi- schen Bedarf in der Nahzone des Einzugsgebiets eine Umverteilungsquote von 3,5 - 4 % induzieren. Im Stadtteil Neugraben-Fischbek wird diese bei ca. 2,5 – 3 % liegen. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 37

Expansionsrahmen für den Einzelhandel im Untersuchungsraum bis 2010 wachstums- Bevölke- Betriebsfor- induzierter Periodischer Bedarf IST-VK qm rungswachstum menwachstum Flächenzuwachs in % p.a. in % p.a. in qm Neugraben-Fischbek 9.250 +1,7 +0,1 +1.800 Hausbruch 6.780 +0,7 +0,1 +600 Gesamt 16.030 +1,3 +0,1 +2.400 Quelle: Eigene Berechnungen.

Tab. 11: Expansionsrahmen für den Einzelhandel im Untersuchungsraum bis 2010

Ein Teil dieses Expansionsspielraums wird jedoch bereits durch bestehende Planvorhaben auf- gebraucht: Lidl wird zwar voraussichtlich im Zuge der Neuansiedlung an der Cuxhavener Straße (rd. 700 qm) den Standort Rehrstieg (rd. 380 qm) aufgeben. Nach Ansicht der Gutachter ist es aber wahrscheinlich, dass der Altstandort durch einen anderen Anbieter des Periodischen Be- darfs (z.B. Drogeriemarkt) nachgenutzt wird. Damit muss das Planvorhaben Lidl voll vom Ex- pansionsrahmen abgezogen werden. Die kleinräumige Verlagerung des Aldi-Discounters in der Cuxhavener Straße wird keine wesentliche Erweiterung der Verkaufsfläche mit sich bringen.

Damit verbleibt ein Netto-Expansionsrahmen von

rd. 1.700 qm Verkaufsfläche.

Dieses Expansionspotenzial kann zum einen zur Erweiterung und Stärkung der bestehenden Zentren verwandt werden, zum anderen könnte hiermit jedoch auch ein Ausgleich bestehender und prospektiver (geplantes Wohngebiet Neugraben-Fischbek) räumlicher Versorgungslücken genutzt werden. Insgesamt ermöglicht das Potenzial in Verbindung mit einem üblichen Anteil zentrenrelevanter Sortimente die Ansiedlung eines leistungsfähigen Vollversorgers mit rd. 3.400 qm Verkaufsfläche. Die Bildung kleinerer Einheiten oder aber ein teilweiser Verzicht auf die Ausschöpfung des Potenzials zu Gunsten einer Stärkung der Umsätze der bestehenden An- bieter erscheint jedoch ebenso denkbar. Die konkrete Verortung und Nutzung des Expansions- potenzials soll daher nachfolgend diskutiert werden. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 38

5.2.3 Verortung des Expansionspotenzials

Da ein Ausgleich der räumlichen Versorgungslücken im südlichen Untersuchungsraum nicht nachhaltig möglich ist (s.o.), kann die Vorortung des Expansionspotenzial nur

· entlang der B 73, · in den bestehenden, ausgewiesenen Zentren oder · im geplanten Wohngebiet nördlich der S-Bahn-Station Neugraben erfolgen.

Diese Optionen sind wie folgt zu bewerten:

Eine Ansiedlung entlang der B 73 außerhalb der Zentren würde die räumliche Nahversorgungs- abdeckung nicht verbessern und die bestehenden Zentren schwächen oder zumindest ihre Sog- kraft nicht erhöhen. Diese Option ist daher aus Gutachtersicht zurück zu stellen. Nach Ein- schätzung der Gutachter bestehen hierzu unbeschadet einer differenzierten Baurechtsanalyse nunmehr keine nutzbaren Areale mehr, die eine solche Entwicklung zulassen würden.

Insbesondere erschiene es sinnvoll, das derzeit sogschwache Süderelbe-Zentrum durch die Erweiterung des bestehenden Minimal-Verbrauchermarktes aufzuwerten. Damit wäre es möglich, die Verkaufsfläche des Verbrauchermarktes auf eine zeitgemäße Dimensionierung anzuheben und eine qualitativ angemessene Vollversorgung herzustellen. Dadurch könnte das B2-Zentrum stabilisiert und zukunftsfähig abgesichert werden.20 Perspektivisch bestünde sogar die Chance, die bis 2010 zu erwartenden ‚Neubürger‘ aus dem Wohngebiet in NF 15 an das Zentrum zu bin- den.

Als Alternative ist denkbar, neu zu entwickelnde Wohngebiet NF 15 nördlich der S-Bahnstation Neugraben mit einem Nahversorgungsbetrieb in fußläufiger Entfernung auszustatten, da die größeren Betriebe im B2-Zentrum nicht bzw. nur bedingt in fußläufiger Entfernung zum ge- planten Wohngebiet liegen. Im Sinne einer endogenen Vollversorgung wäre die Ansiedlung eines Verbrauchermarktes zunächst wünschenswert, dessen Tragfähigkeit aus der umgebenden

20 Zwar wären hierzu umfangreiche bauliche Maßnahmen nötig, andererseits lässt sich das Zentrum in der bestehenden Struktur kaum zukünftig sinnvoll entwickeln. Daher sollte geprüft werden, inwieweit es beispielsweise möglich ist, das SEZ an das bestehende Volksbank-Gebäude baulich anzuschließen und gleichzeitig in Richtung Bäckerei Kamps und Sportgeschäft auszuweiten. In diesem Fall müsste lediglich der Zugang zum S-Bahnhof und zur Marktpassage, die durch den zusätzlichen Magneten belebt werden könnte, sicher gestellt werden. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 39

Wohnbevölkerung jedoch nur bedingt gegeben wäre.21 Die Aussicht auf eine fußläufige Vollver- sorgung könnte allerdings nach Einschätzung der Berater die Vermarktung der Wohnbauflächen erheblich begünstigen und dazu beitragen, die mehrfach reduzierte Zielvorstellung von 1.000 bis 1.500 Wohneinheiten zügig zu erreichen bzw. langfristig noch zu übertreffen. Dagegen ist der Nachteil abzuwägen, dass eine interne Einzelhandelsversorgung im Neubaugebiet NF 15 die Tragfähigkeit einer aus zentrensystematischen Gründen wünschenswerten Erweiterung des Verbrauchermarktes im Süderelbe-Zentrum in Frage stellen würde. Dadurch könnte sowohl die Zentrenanbindung des Neubaugebiets als auch das bestehende Zentrum selbst geschwächt werden.

Das (danach) verbleibende Expansionspotenzial sollte zur marktgerechten Erweiterung der bestehenden, übrigen Vollversorger verwandt werden, um diese gegenüber dem Wettbewerb nachhaltig zu sichern.

Die Berater empfehlen, die Vor- und Nachteile einer Erweiterung des bestehenden Verbrau- chermarkts im B2-Zentrum abzuwägen gegen die Chancen und Risiken, die die Neuansiedlung eines Vollversorgers im neuen Wohngebiet NF 15 birgt. Ausschlaggebend dürfte sein, inwieweit eine zügige Realisierung der Einwohnerzuwächse möglich wird und damit eine weitgehend endogen getragene Versorgung darstellbar ist.

21 Allein aus der umgebenden Wohnbevölkerung wäre in NF 15 nur ein Lebensmitteldiscounter oder ein Supermarkt tragfähig. Angesichts der bereits heute nachgewiesenen ‚Discountlastigkeit‘ des Betriebstypenmixes im Untersuchungsraum sollte u.E. jedoch auf die Ansiedlung eines weiteren Dis- counters verzichtet werden. Für einen Supermarkt in entsprechender Größe findet sich heute kaum mehr ein Betreiber, so dass diese Variante (noch) nicht realistisch erscheint (und ganz wesentlich von der EADS-Entwicklung abhängt). Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 40

5.3 Flankierende Maßnahmen zur langfristigen Stabilisierung der Zentren

Zur langfristigen Stabilisierung der Zentren sollte nach Ansicht der Gutachter vor allem die Attraktivität des B2-Zentrums Neugraben deutlich verbessert werden. In den Expertengesprä- chen wurden neben der Bausubstanz überwiegend die uneinheitlichen Öffnungszeiten, der nicht optimale Branchenmix sowie die hohe Anzahl von Leerständen (im SEZ) bemängelt. Be- züglich des Branchenmixes wurde die Ansiedlung von Spezialläden (z. B. Multimedia, Beklei- dung) sowie exklusiveren Läden befürwortet. Des Weiteren wurden das zu geringe Gastronomie- angebot und die angespannte Parkraumsituation an den drei Markttagen genannt. Einen Hauptkritikpunkt bildete die unzureichende Beschilderung („Die Kaufkraft rollt auf der B 73 am Zentrum vorbei.“).

Bezogen auf den Stadtteil wurde auf die Überalterung der Bevölkerung und die Sozialwoh- nungsproblematik hingewiesen, der nur durch intensive Stadtteilarbeit und die Schaffung von mehr freifinanziertem Wohnungsbau entgegengesteuert werden kann.

Einige Mängel lassen sich kurzfristig abstellen, andere Probleme, vor allem wenn eine Abstim- mung zwischen den privaten Eigentümern erfolgen muss, sind nach der Meinung der Gutachter nur durch ein gezieltes Quartiersmanagement mittel- bis längerfristig lösbar. Hierzu wird es notwendig sein, die vorhandenen Interessenvertretungen (Werbegemeinschaften Neugraben und SEZ) in ihrer Schlagkraft stärker zu bündeln. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 41

6 Ergebnis und Empfehlung

Insgesamt zeigt die Analyse, dass die Nahversorgung in den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbruch sowohl räumliche Versorgungslücken aufweist als auch durch einen ungünstigen Betriebsformenmix und teilweise mangelnde Attraktivität gekennzeichnet ist. Es ist jedoch zu konstatieren, dass immerhin fast zwei Drittel der nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche in den Zentren (B2 und D1) konzentriert ist. Auf nicht integrierte Streulagen entlang der B 73 entfällt lediglich ein Viertel dieses Volumens. Die räumlichen Versorgungslücken insbesondere im südlichen Bereich des Untersuchungsraums können jedoch aus siedlungsstrukturellen und naturräumlichen Gründen nicht nachhaltig geschlossen werden.

Das nahversorgungsrelevante Verkaufsflächenangebot zeigt, dass die Discounter im Untersu- chungsgebiet flächenseitig heute bereits zu den Vollversorgern (v.a. Verbrauchermärkten) auf- geschlossen haben. Angesichts der Planvorhaben wird sich dieses ungünstige Verhältnis noch verstärken. Dennoch ist festzustellen, dass das rasante Vordringen der Discounter im Untersu- chungsgebiet kein Harburg-eigenes Phänomen ist, sondern sich in den letzten Jahren flächen- deckend vor allem an infrastrukturbegünstigten Standorten vollzogen hat und sich im Zuge des Generationswechsels der Discounter (neue Anforderungen hinsichtlich Dimensionierung und Stellplatzbedarf) noch vollzieht – für den Untersuchungsraum aber nunmehr als abgeschlossen gelten muss.

Vor dem Hintergrund des Vollversorgungsdefizits und begrenzter Spielräume ist es ratsam, den vorhandenen Verbrauchermarkt im B2-Zentrum signifikant zu erweitern und dessen Stellplatz- und Erschließungsprobleme zu lösen. So kann die Stabilität und Sogkraft des B2-Zentrums gesteigert werden.

Diese Erweiterung im B2-Zentrum sollte abgewogen werden mit der Integration eines leis- tungsfähigen Vollversorgers (Verbrauchermarkt) in das geplante Wohngebiet NF 15 nördlich der S-Bahn-Station Neugraben. Ein solcher Verbrauchermarkt kann sich allerdings nur bedingt auf das (nach unten angepasste) prospektive Einwohnerpotenzial des Wohngebietes stützen. Von einer Integration eines weiteren Discounters in den Geltungsbereich von NF 15 ist abzuraten. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 42

Der übrige Teil des ermittelten Expansionspotenzials von netto rd. 1.700 qm Verkaufsfläche im periodischen Bedarf sollte ebenfalls in den Zentren konzentriert werden, da die Sogkraft eines konzentrierten Angebots generell höher ist, als die disperser Versorgungsstrukturen. Da das Expansionspotenzial begrenzt ist, sollte der disponible Flächenrahmen zur marktgerechten Erweiterung bestehender Vollversorger genutzt werden, die durch den Wettbewerbsdruck der Lebensmitteldiscounter erheblich unter Druck geraten sind. Hierzu gehört auch, infrastruktu- relle Nachteile (Stellplatzkapazitäten, Erreichbarkeit, Wegweisung) zu kompensieren.

Hamburg, Dezember 2001

Dipl.-Kfm. Uwe Seidel Dipl.-Ing. Michael Kothe

Dr. Lademann & Partner Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 43

7 Anhang: Begriffsdefinitionen

Die vorliegenden Begriffsdefinitionen lehnen sich soweit praktikabel an den ‚Katalog E‘ des Ausschusses für Begriffsdefinition aus der Handels- und Absatzwirtschaft an, der in der Praxis überwiegend verwendet wird.

Zur Abgrenzung der Nahversorgungsbetriebe

Nachbarschaftsgeschäft Lebensmittelbetrieb unter 400 qm Verkaufsfläche in Wohnge- bietslage (oft auch als Convenience-Store bezeichnet).

Supermarkt Einzelhandelsbetrieb, der auf einer Verkaufsfläche von mindes- tens 400 qm bis 800 qm Nahrungs- und Genussmittel ein- schließlich Frischwaren und ergänzend Waren des täglichen und des kurzfristigen Bedarfs anderer Branchen vorwiegend in Selbstbedienung anbietet.

Discounter Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb mit Verkaufsflächen bis etwa 1.000 qm, der ein auf Schnelldreher beschränktes Sortiment in Selbstbedienung mittels Dauerniedrigpreisen verkauft.

Verbrauchermarkt, klein Einzelhandelsbetrieb mit Sortimentsschwerpunkt täglicher Be- darf, der auf einer Verkaufsfläche zwischen 800 und 1.500 qm überwiegend in Selbstbedienung geführt wird.

Verbrauchermarkt, groß Einzelhandelsbetrieb mit Angebotsschwerpunkt täglicher Bedarf meist an Pkw-orientierten Standorten, der auf einer Verkaufsflä- che zwischen 1.500 und unter 5.000 qm überwiegend in Selbst- bedienung geführt wird.

SB-Warenhaus Einzelhandelsbetrieb ab 5.000 qm Verkaufsfläche mit Umsatz- schwerpunkt bei Waren des täglichen Bedarfs und zahlreichen Nonfood-Warengruppen, die überwiegend an Pkw-orientierten Standorten in Selbstbedienung angeboten werden.

Zur Vollversorgung

Vollversorger Nahversorgungsbetrieb, der neben einer ausreichenden Sorti- mentsbreite und –tiefe (ab ca 3.000 Artikel) ein hinreichendes Angebot an Frischwaren wie Obst und Gemüse vorhält sowie Fremdbedienungsanteile aufweist (Wurst- und Käsetheke). Diese Kriterien erfordern eine Mindestbetriebsgröße und werden vor allem von Verbrauchermärkten sowie SB-Warenhäusern erfüllt. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 44

Betriebstypen im Nonfood-Einzelhandel

Fachgeschäft Einzelhandelsbetrieb mit meist unter 700 qm Verkaufsfläche, der ein auf einen Warenbereich beschränktes Nonfood- Sortiment in tiefer Gliederung mit unterschiedlichen Bedie- nungskonzepten (Fremd- und Selbstbedienung, Vorwahl) und oft weiteren Serviceleistungen verkauft.

Fachmarkt Einzelhandelsbetrieb mit über 700 qm Verkaufsfläche, der ein auf eine Warengruppe beschränktes Nonfood-Sortiment preisori- entiert mit unterschiedlichen Bedienungskonzepten (s.o.) und teils weiteren Serviceleistungen meist an Pkw-orientierten Standorten verkauft.

Warenhaus Einzelhandelsgroßbetrieb mit umfassendem Sortiment aus un- terschiedlichen Warengruppen einschließlich Lebensmitteln, der mit unterschiedlichen Bedienungskonzepten (oft in Fremdbe- dienung mit Vorwahl) geführt wird.

Kaufhaus Einzelhandelsbetrieb mit mehr als zwei Nonfood- Warenbereichen und unterschiedlichen Bedienungs- und Servi- cekonzepten in der Regel an integrierten Standorten oder in Einkaufszentren (ohne Lebensmittel, umfasst auch Textilkauf- häuser).

Agglomerationen, Einkaufszentren und Spezialformen

Fachmarktagglomeration Ansammlung von branchengleichen (Agglomerationseffekt) oder branchenverschiedenen (Kopplungseffekt) Fachmärkten an ei- nem Standortbereich, denen (trotz ab und zu praktizierter ge- meinsamer Stellplatznutzung) ein einheitliches Management fehlt.

Einkaufszentrum Einzelhandelsimmobilie, die - einheitlich geplant und gemana- ged - Einzelhandelsbetriebe aus unterschiedlichen Branchen, Betriebsgrößen und Betriebsformen integriert.

Fachmarktzentrum Einkaufszentrum, das an Pkw-orientierten Standorten (oft peri- pher) Betriebe unterschiedlicher Branchen, Betriebsgrößen und Betriebsformen mit Dominanz von preisaktiven Fachmärkten in der Regel unter einheitlichem Standortmanagement integriert.

Shopping-Center Einkaufszentrum, das überwiegend an integrierten Standorten (Innenstadt oder Nebenzentren) mit differenziertem Mietermix Einzelhandelsbetriebe unterschiedlicher Branchen, Betriebsgrö- ßen und Formen mit überwiegend zentrenrelevanten Sortimen- ten integriert. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 45

Sonstige Begriffe

Nachfragepotenzial Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial (NFP) umfasst das monetär bewertete Volumen der Einzelhandelsnachfrage der Verbraucher in einem Raum. Es wird gebildet aus der Anzahl der Einwohner, multipliziert mit dem einzelhandelsrelevanten Aus- gabesatz pro Kopf und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft- kennziffer.

Nachfragebindung Die Nachfragebindung kennzeichnet den Umfang des Nachfra- gepotenzials der ortsansässigen Verbraucher, das die Einzelhan- delsbetriebe der Standortgemeinde auf sich lenken.

Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität (Z) ist das Verhältnis des am Ort getätigten Umsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage in Prozent. Nimmt diese Prozentzahl einen Wert über 100 an, ist dies per saldo mit einem Nachfragezufluss aus dem Umland gleichzusetzen.

Verwendete Zentrenkategorien

B2 - Zentrum Als B2-Zentrum wird ein Bezirksentlastungszentrum bezeichnet. Die Aufgabe eines Bezirksentlastungszentrums besteht darin, neben der Grundversorgung im Periodischen Bedarf die Nachfra- ge nach Konsumgütern überwiegend des Aperiodischen Bedarfs in der äußeren Stadt zu decken. D.h. dem Bezirksentlastungs- zentrum wird die Aufgabe der Deckung der Nachfrage nach spe- ziellen und hochwertigen langlebigen Konsumgütern zugewie- sen.

D1 - Zentrum Ein D1-Zentrum ist ein sog. Lokales Zentrum. D-Zentren dienen hauptsächlich der Grundversorgung im Periodischen Bedarf, also der Nahversorgung der Bevölkerung im Zentrenbereich.