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Perspektiven für die Entwicklung der Nahversorgungsstruktur in den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbruch unter besonderer Berücksichtigung des Bezirksentlastungszentrums Neugraben Analyse und Empfehlungen im Auftrag von Freie und Hansestadt Hamburg Bezirksamt Harburg Bauamt – Stadtplanungsabteilung - Durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Hamburg, Dezember 2001 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Hamburg Perspektiven für die Entwicklung der Nahversorgungsstruktur | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Perspektiven für die Entwicklung der Nahversorgungsstruktur in den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbruch unter besonderer Berücksichtigung des Bezirksentlastungszentrums Neugraben Analyse und Empfehlungen Projektnummer 01B489 Exemplarnummer Kopierexemplar Auftraggeber Freie und Hansestadt Hamburg Bezirksamt Harburg Stadtplanungsabteilung Harburger Rathausplatz 1 21073 Hamburg Auftragnehmer Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Friedrich-Ebert-Damm 311 22159 Hamburg Telefon: 0 40 / 64 55 77 - 0 Telefax: 0 40 / 64 55 77 – 33 [email protected] www.dr-lademann-partner.de Projektleitung Dipl.-Kfm. Uwe Seidel Unter Mitarbeit von Dipl.-Ing. Michael Kothe Dipl.-Geogr. Christian Selzer Kai Petersen Michael Schmidt Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und unter der Projektnummer registriert. Ausschließlich der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten im Rahmen der Zwecksetzung an Dritte außer an Mitbewerber der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH weiter- zugeben. Ansonsten sind Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe von Texten oder Grafiken - auch auszugsweise - sowie die EDV-seitige oder optische Speicherung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH erlaubt. Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Hamburg Perspektiven für die Entwicklung der Nahversorgungsstruktur | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Inhaltsverzeichnis 1 Grundlagen ................................................................................................... 5 1.1 Auftrag, Aufgabenstellung und Untersuchungskonzept.............................. 5 1.2 Methodische Grundlagen und Vorgehensweise.......................................... 5 2 Rahmenbedingungen und Nachfragesituation ................................................... 7 2.1 Lage und Funktion des Untersuchungsraums............................................ 7 2.2 Sozioökonomische Eckdaten ................................................................. 8 2.3 Marktraum und Nachfragepotenzial im Periodischen Bedarf.......................12 3 Bestandsanalyse...........................................................................................14 3.1 Angebotssituation im Periodischen Bedarf .............................................14 3.1.1 Raumstruktur des Einzelhandels im Periodischen Bedarf ..............14 3.1.2 Betriebsgrößen, -formen, Leerstände.......................................18 3.1.3 Der Neugrabener Wochenmarkt als Bestandteil der Nahversorgung 20 3.1.4 Gemeinde Neu Wulmstorf........................................................21 3.1.5 Planvorhaben.......................................................................21 3.2 Umsatzsituation im Periodischen Bedarf ................................................23 4 Bewertung der Nahversorgungsstruktur ..........................................................24 4.1 Verkaufsflächendichte, Zuordnung der Betriebe und Ausgewogenheit .........24 4.2 Nachfragestrom- und Zentralitätsanalyse................................................26 4.3 Zentrenbewertung..............................................................................28 4.3.1 B2-Zentrum Neugraben ..........................................................28 4.3.2 D1-Zentrum Neuwiedenthal.....................................................30 4.3.3 D1-Zentrum Fischbek.............................................................31 5 Nahversorgungskonzept 2010........................................................................32 5.1 Trends der Handelsentwicklung ............................................................32 5.1.1 Allgemeine Trends der Handelsentwicklung ...............................32 5.1.2 Entwicklungsdynamik im Untersuchungsraum ............................33 5.1.3 Beeinträchtigungen durch Dynamik der Discounter.....................34 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Hamburg Perspektiven für die Entwicklung der Nahversorgungsstruktur | B489 Bericht Nahversorgung.doc | 5.2 Expansionspotenziale .........................................................................35 5.2.1 Antriebskräfte der Einzelhandelsexpansion................................35 5.2.2 Expansionsrahmen für die Nahversorgung bis 2010.....................36 5.2.3 Verortung des Expansionspotenzials.........................................38 5.3 Flankierende Maßnahmen zur langfristigen Stabilisierung der Zentren ........40 6 Ergebnis und Empfehlung..............................................................................41 7 Anhang: Begriffsdefinitionen ........................................................................43 Tabellenverzeichnis Tab. 1: Einwohnerentwicklung von Neugraben-Fischbek und Hausbruch im Vergleich... 8 Tab. 2: Bevölkerungsprognose von Neugraben-Fischbek und Hausbruch im Vergleich ..10 Tab. 3: Entwicklung der Arbeitslosenquoten ........................................................10 Tab. 4: Nachfragepotenzial im Periodischen Bedarf ...............................................13 Tab. 5: Nahversorgungsrelevante Verkaufsflächen im Untersuchungsgebiet ...............14 Tab. 6: Ausgewählte Nahversorgungsbetriebe im Untersuchungsgebiet.....................17 Tab. 7: Betriebsformenstruktur im Untersuchungsgebiet ........................................18 Tab. 8: Betriebsformenstruktur in Neugraben-Fischbek ..........................................19 Tab. 9: Betriebsformenstruktur in Hausbruch .......................................................20 Tab. 10: Betriebsformenstruktur nahversorgungsrelevanter Verkaufsflächen ................25 Tab. 11: Expansionsrahmen für den Einzelhandel im Untersuchungsraum bis 2010 .......37 Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 5 1 Grundlagen 1.1 Auftrag, Aufgabenstellung und Untersuchungskonzept In den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbruch haben sich das Interesse und die Inves- titionstätigkeit des Lebensmittel-Einzelhandels in den letzten Jahren sehr stark in Richtung der Lebensmittel-Discounter verschoben. Darüber hinaus weist das Neugrabener Stadtteilzentrum, die Marktpassage, einschließlich des sog. Süderelbe-Zentrums weiterhin erhebliche städtebauli- che und funktionale Defizite auf. Vor diesem Hintergrund beauftragte die Stadtplanungsabtei- lung des Bezirkes Harburg Dr. Lademann & Partner ein Gutachten zu erstellen, das diese Prob- lemstellungen aufgreift. Die Aufgabenstellung der Untersuchung besteht in der Evaluation der Nahversorgungsstruktur in den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbruch im Einzugsbereich der B73 unter Berück- sichtigung des B2-Bezirksentlastungszentrums Neugraben sowie der D1-lokalen Zentren Neu- wiedenthal und Fischbek. Hierzu gehört die Abgrenzung der nahversorgungsrelevanten Einzugsbereiche, die Abschätzung möglicher Beeinträchtigungen durch Neuansiedlungen sowie die Ableitung konzeptioneller Vorschläge zur Ausgestaltung einer leistungsfähigen Nahversorgungsstruktur unter Berücksich- tigung der faktischen Zentrenrelevanz von Sortimenten im Stadtteil. Darüber hinaus sind mögliche Handlungsbedarfe im Stadtteilzentrum Neugraben sowie in den lokalen Zentren Neuwiedenthal, Fischbek und Hausbruch mit dem Ziel der langfristigen Stabili- sierung der Zentren auch vor dem Hintergrund der Einzelhandelsentwicklung in Neu-Wulmstorf und künftiger Bedarfe aufgrund der zu erwartenden Neubauentwicklung im Bereich Neugraben- Fischbek zu ermitteln. 1.2 Methodische Grundlagen und Vorgehensweise Aufbauend auf einer Aktualisierung der Bestandssituation im Periodischen Bedarf und um- fangreicher Begehungen in den Zentren ist aufzuzeigen, ob und in welchem Umfang bzw. an welchen Standorten die Nahversorgungsstruktur weiter entwickelt werden kann. Zusätzlich sind mögliche Optionen der Zentrenentwicklung im Bereich Süderelbe herauszuarbeiten. Dabei sind auch Einzelhandelsbedarfe der in den Jahren 2005 bis 2010 entstehenden Wohneinheiten nördlich des Bahnhofs Neugraben (Bebauungsplan NF 15) zu berücksichtigen. Die Möglichkei- ten und Konsequenzen der Deckung dieser Bedarfe ausschließlich im EKZ Süderelbe oder auch im Baugebiet sind alternativ darzustellen. Perspektiven für die Nahversorgung | 01B489 | B489 Bericht Nahversorgung.doc | Seite 6 Das Untersuchungskonzept umfasst die folgenden inhaltlichen Schwerpunkte: · Grobcheck der sozioökonomischen Eckdaten als Rahmenbedingungen für die Nahversor- gung im Süderelbe-Raum (Einwohnerbasis, Erwerbstätigkeit, einzelhandelsrelevantes Kauf- kraftniveau); · Einschätzung der einzelhandelsrelevanten Nachfragesituation: Ermittlung der räumlichen Orientierung der Verbraucher im Periodischen Bedarf, Abschätzung des Nachfragepotenzi- als für nahversorgungsrelevante Sortimente im Marktraum; · Aktualisierung der Bestandsstruktur im Periodischen