Saksframlegg

Arkivsak-dok. 20/11850-2 Saksbehandler Mikal Christophersen Haugen

Saksgang Møtedato

Utvalg for drift og forvaltning 10.11.2020

Saksframlegg

Førstegangsbehandling - Detaljregulering for Solheim, Planid 201814

Rådmannens forslag til vedtak/innstilling:

Forslag til detaljregulering for Solheim, planID 201814, med plankart datert 18.06.20, bestemmelser datert 18.06.20 og planbeskrivelse datert 18.06.20, kan legges ut til offentlig ettersyn etter at følgende endringer er foretatt:

Plankart: 1) Areal rundt eik reguleres inn med formål «naturmiljø» og hensynssone. 2) O_SKV endres til SKV. 3) Avkjørsel i krysset mellom o_SKV og Daleveien flyttes noe i sørlig retning, som vist i figur 5. Tilstøtende areal justeres. 4) Byggegrenser på tre meter innføres for tomt 6 og 7 mot BLK, og justeres i forhold til nye formålsgrenser skissert i figur 7 i saksfremstillingen. 5) Formålsgrense for BLK endres i tråd med figur 7 i saksfremstillingen. 6) Det reguleres inn adkomstmuligheter til BLK mellom tomt 6 og 7. 7) Buffer mellom boligområde og landbruksareal i nordøst beholdes i henhold til overordnet regulering, og vises som grønnstruktur – vegetasjonsskjerm. 8) Areal med formål LNF erstattes med formål grønnstruktur. 9) Areal i forlengelsen av snuhammer reguleres som gangvei. 10) Det opparbeides område for felles renovasjon på nordsiden av justert avkjørsel.

Reguleringsbestemmelser 11) Rekkefølgekrav om godkjennelse av tekniske planer for vei, vann, avløp og overvann før utbygging av boligtomtene må også inkludere strømforsyning. 12) Det stilles rekkefølgekrav om at nordlig avkjørsel (nord for stor eik) stenges før ferdigattest på bedehus. 13) Det stilles rekkefølgekrav om at regulert kryssløsning må være ferdig etablert før det utstedes ferdigattest på bolig. 14) Det må settes inn bestemmelse om etablering av gjerde mellom SPA og BLK.

15) Antall tiltenkte parkeringsplasser i SPA må redegjøres for i planbeskrivelsen og innlemmes i bestemmelsene. HC-parkering, sykkelparkering og lademuligheter for EL-bil må også tilrettelegges for. 16) Det stilles rekkefølgekrav om utomhusplan for SPA. Utomhusplanen må inkludere sykkelparkering og el-ladepunkter. 17) I bestemmelse 3.1, under punktet med tilgjengelighet må det tilføyes: «disse boenhetene skal også ha alle hovedfunksjoner i bygningens inngangsplan». 18) Utnyttelsesgraden for delområde BFS2 økes til %BYA=40 %. 19) Byggehøyde for bolig økes fra 6,5 meter til 8 meter mønehøyde.

Rådmannen delegeres mulighet til å gjøre tekniske rettinger i planforslaget, om nødvendig i dialog med forslagsstiller.

Vedlegg Planbeskrivelse Solheim 180620 Plankart_18_06_2020 Best. Solheim 180620 Varsel om oppstart Referat fra oppstartsmøte Uttale til oppstart - FM Uttale til oppstart - VAF Uttale til oppstart - NVE Uttale til oppstart - SVV Uttale til oppstart - Landbruk Uttale til oppstart - Bondelaget Uttale til oppstart - AE AE - Kart over anlegg Uttale til oppstart - Høgetveit Uttale til oppstart - Løyning Kom. til innspill - Solheim 180620.docx Solheim Kart som viser landbruksverdier forslag til ny avkjørsel Ros-analyse Planområdet - overordnet plan Planbeskrivelse - Krossen Reguleringsbestemmelser - Krossen

Saken kort fortalt Forslag til ny detaljreguleringsplan ble oversendt Lindesnes kommune av Pål Dalhaug As og Ing Geir Gjertsen AS 18.06.20. Forslagsstiller ønsker å bygge ut dagens bedehus for å utvide eksisterende tilbud og aktivitetsnivå. Det er i den forbindelse utarbeidet forslag til detaljregulering som i tillegg består av arealer regulert for boligutbygging i henhold til reguleringsplan for Krossen.

Figur 1: Oversiktskart som viser planområdets plassering på Krossen

Bakgrunn Varsel om oppstart av detaljregulering for Solheim, ble annonsert 29.06.18. Oppstartsmøte fant sted 27.04.18, mens oppstartsmelding var oppe til behandling i planutvalget 22.08.2018. Følgende forslag til vedtak ble gjort:

Planutvalget er positive til igangsetting av planarbeid for Solheim, Holum. I det videre planarbeidet ansees det som viktig at: 1. Rekkefølgekravene i gjeldende plan for Krossen må videreføres. 2. Gjeldende reguleringsbestemmelser for Krossen må videreføres i planarbeidet. 3. Det må reguleres inn buffersone mellom boligområde og Sørlandshagen. 4. Bestemmelsene i gjeldende kommuneplan til parkering, tilgjengelighet og lekeareal må oppfylles i planarbeidet. 5. Planutvalg anbefaler at denne reguleringsplanen ses sammen med området for Sørlandshagen.

Planforslaget omfattes av gjeldende reguleringsplan for Krossen vedtatt 09.06.10. Denne planen fastslår at detaljregulering for områdene B10, AF1, AF2 og P3 skal løses felles. Området består i dag av eksisterende bebyggelse i form av Holum bedehus og Varde ungdomshus, inkludert parkeringsplass på kommunal grunn lengst øst, og er i overordnet plan pekt ut som et egnet område for boligutvikling.

I forbindelse med oppstart kom det inn flere innspill. Forslagsstiller har svart ut disse, se vedlegg. Et sammendrag av merknadene og våre kommentarer følger under:

1. Brev fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, datert 03.07.2018 Vurderer arealbruken til å være i samsvar med overordnet plan, men har bemerkninger knyttet til følgende områder i planarbeidet: - Klima- og energiplanlegging - Folkehelse, jf folkehelseloven §4 og kommunens rolle i å fremme folkehelse - Støy - Estetisk utforming/landskapsestetikk - Universell utforming - Barn- og unges oppvekstvilkår. Sikre trygg adkomst til sentrale fasiliteter og utforme lekearealer i overensstemmelse med mal. - Risiko- og sårbarhetsanalyse. Analyse skal integreres i plan og klimaendringer/tilpasning belyses. - Prinsippene i naturmangfoldloven. §8-12.

Vår kommentar: Forslagsstiller henviser til kartlegging av forhold gjort i tilslutning til områdeplan for Krossen, som et supplement til forhold omtalt i planbeskrivelse. Da overordnet plan er fra 2010 vil det være fordelaktig å oppdatere vurderinger i tråd med nåværende kunnskapsgrunnlag. Klima- og energi f.eks er ikke viet spesifikk omtale i overordnet plan, og var heller ikke noe stort tema ifm oppstartsmøte. Tiltak for klimatilpasning, bla. tilpasning av fall og drenering i opparbeidelse av parkeringsplass for å håndtere overvann, er videreført i bestemmelsene for detaljreguleringsplan.

2. Brev fra Vest-Agder Fylkeskommune, datert 10.08.2018 Orienterer om Fylkeskommunens interesser i planarbeidet, der følgende punkter er inkludert: - Bokvalitet/hensynet til eksisterende bebyggelse og landskap. Nyoppføring av boliger bør dimensjoneres etter eksisterende bygningsmasse i området. Disse bør lokaliseres slik at tilgang på sol og utsyn tilfredsstilles i størst mulig grad. - Grønnstruktur/møteplasser/barn- og unge. Areal satt av til møte-/leke- og oppholdsplass bør ses i sammenheng med overordnet grønnstruktur for å sikre bokvalitet og trivsel i bomiljøet.

- Samferdsel. Større utnyttelse av området betinger bedre trafikksikkerhet og tilrettelegging for ulike trafikantgrupper. Særlig skolebarn og andre myke trafikanter bør ivaretas. - Kulturminner og kulturmiljø. Arkeologisk registrering i området mellom bedehus og dagens p- plass ble i 2008 gjennomført uten at det ble foretatt funn.

Vår kommentar: Byggedimensjoner er avledet av bestemmelser i overordnet plan. Forholdet til vegetasjon og grønnstruktur drøftet i saksvurderingen. Rekkefølgekrav fra reguleringsbestemmelser for Krossen er videreført for å ivareta trafikksikkerhet for området. Det vil også stilles krav om at tilfredsstillende kryssløsning må være på plass før ferdigattest og brukstillatelse utstedes på bolig.

3. Brev fra NVE, datert 04.07.2018 Har ingen konkrete innvendinger til reguleringsplan på inneværende tidspunkt, men lister opp aktuelle hensyn i utarbeidelsen av arealplaner: - Flom, erosjon og skred - Vassdrag- og grunnvannstiltak - Energianlegg

Vår kommentar: Ok

4. Brev fra Statens Vegvesen, datert 13.08.2018 Forutsetter at detaljreguleringsplanen er i overensstemmelse med gjeldende reguleringsplan for Krossen, og at rekkefølgebestemmelsene videreføres i planen som er under utarbeidelse.

Vår kommentar: Innregulert kryssløsning i gjeldende reguleringsplan vil bli noe justert. Det vil stilles krav om at endelig løsning skal godkjennes av veimyndigheter.

5. Brev fra Landbruksforvaltningen for Audnedal, Lindesnes, Mandal og Marnardal kommune, datert 15.08.2018 Motsetter seg omdisponering av dyrket mark til vei- og boligutbygging, og legger til forslag om endring av formål for området som pdd opptas av parkeringsplass og furuskog fra bolig til «LNF Landbruk». Henviser også til at inngrep i bekk som følger med anleggelse av ny adkomstvei må unngås.

Vår kommentar: Forslag til endring av veitrasé skåner i utgangspunktet jordbruksarealet som utgjorde en del av AF2. Dårlige siktforhold gjør det derimot problematisk å fastholde på dagens kryssløsning, og eneste realistiske alternativ da vil være å trekke avkjørsel mot sør. Behovet for å foreta inngrep i bekk vil uansett bortfalle selv med nytt forslag.

Arealet som ønskes formålsendret ble vurdert til ikke å være aktuell for bruk i moderne landbruksproduksjon av Miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen i Vest-Agder ved oppstart av forrige reguleringsarbeid for Solheim i 2008. Overordnet plan for Krossen er i utgangspunktet førende for arealbruk i området.

6. Brev fra Vest Agder Bondelag, datert 20.08.2018 Vest-Agder Bondelag oppfordrer til å ivareta hensyn til matjord i forbindelse med regulering av området, og viser til vedtak gjort av Stortinget i 2015 relatert til ny jordvernstrategi med ambisjoner om å redusere omdisponering av matjord.

Vår kommentar:

Innregulert kryssløsning fra reguleringsplan for Krossen er tatt ut av planen. Eksisterende veitrasé var i utgangspunktet ønsket videreført, men hensyn til frisikt og trafikksikkerhet taler i favør av en mellomløsning. Se redegjørelse under overordnet infrastruktur.

7. Brev fra Agder Energi Nett AS (AEN), datert 21.08.2018 Har etter energiloven områdekonsesjon i Mandal kommune, og ber om at det i planforslaget tas hensyn til bestående anlegg og for de anlegg som det er nødvendig for AEN å etablere og drifte. Det vises til at nettstasjon 46011 Treullfabrikken ligger i nærheten av planområdet og trolig har kapasitet til det varslede formålet.

Vår kommentar: Strømoppkobling er nevnt i planbeskrivelse, men ikke forankret i bestemmelser. Se punkt 11 i forslag til reguleringsbestemmelser.

8. Brev fra Kjell og Inga-Lise Høgetveit, datert 17.08. 2018 Poengterer at dyrket mark i tilknytning til AF2 ikke må berøres. Legger også ved krav om buffersone mellom bolig og Sørlandshagen og at eksisterende vei må beholdes som forbindelse til deres jordbrukseiendom.

Vår kommentar: Areal i tilknytning til AF2 utvides mot øst i steder for sør. Kravet om buffersone drøftet i beskrivelse av bolig.

9. Brev fra Stein Sverre Løyning, datert 19.08.2018 Påpeker at det må pålegges buffersone mellom utbyggingsområde og egen landbrukseiendom, samt at han har bruksrett på veitraséen som skjærer gjennom det regulerte området. Stiller seg også undrende til at forslagsstiller har gått i gang med reguleringsarbeid uten at man på forhånd har ervervet all grunn man ønsker å regulere.

Vår kommentar: Buffersone mellom utbyggingsområde og naboeiendom i nord er allerede innregulert, men TF foreslår at denne forlenges slik at den er i samsvar med overordnet plan. Se redegjørelse under eget punkt i saksfremstilling. Regulering av hele planområdet er et premiss som følger av overordnet plan.

Vurdering

Forhold til overordnet regulering og koordinering med andre planer Detaljregulering for Solheim følger i hovedtrekk opp reguleringsplan for Krossen. Det er foretatt noen mindre endringer av formålsgrenser og det er lagt fram forslag om å beholde eksisterende vei. Bestemmelser og rekkefølgekrav følger av reguleringsplan for Krossen, og er overført til detaljreguleringsplan.

Underveis i behandling av planforslag har Lindesnes kommune mottatt forslag til detaljreguleringsplan for det tilgrensede området «Sørlandshaven». Forslagsstiller for Sørlandshaven ønsker å regulere egen eiendom i sin helhet noe som gjør at deler av arealene i de to planområdene overlapper.

Teknisk forvaltning stiller seg i utgangspunktet bak planutvalgets tilbakemelding ved oppstart, se punkt fem, og har vært i kontakt med begge regulanter om en mulig samordning av planarbeidene. Det har imidlertid hele veien vært et ønske fra forslagsstillernes side om å beholde prosjektene som to planarbeid, da planene håndterer ulike temaer. Planen for Solheim involverer bolig og allmennyttig formål, mens Sørlandshaven jobber ut ifra et kolonihagekonsept. Kommunens fokus blir dermed rettet

6 mot å koordinere planarbeidene for på denne måten å lande gode fellesløsninger og legge forholdene til rette for at begge planer kan gjennomføres.

Planforslaget for Sørlandshaven er foreløpig ikke vurdert til å være komplett, og vil av den grunn ikke bli behandlet i denne omgang. Forslag til plankart vil likevel bli brukt som sammenligningsgrunnlag for å synliggjøre konkrete behov for koordinering mellom planene. Vår vurdering er at løsningene i detaljreguleringsplan for Solheim gir tilstrekkelig gode forutsetninger for en fremtidig samordning av vei- og stiløsninger mellom områdene. Teknisk forvaltning har på bakgrunn av dette konkludert med at det er forsvarlig å gå videre med detaljreguleringsplan for Solheim. Gjennomføringen av planen vil ikke være avhengig av fremdriften på planarbeidet for Sørlandshaven.

Figur 2: Oversiktsbilde som viser avgrensning mellom de to planområdene

Planforslaget for detaljregulering av Solheim legger opp til to direktekoblinger mot naboområdet Sørlandshaven. Dette virker tilstrekkelig og framstår fornuftig sammenlignet med løsningene Sørlandshaven ønsker realisert. Bruksformål for tilstøtende del av planområde for Sørlandshaven må ellers avklares, slik at det ikke oppstår interessekonflikter f.eks ifm vegetasjonsutnyttelse, men dette vil bli tatt opp senere i forbindelse med behandling av Sørlandshaven.

Planforslaget vi har mottatt for Solheim tar for seg planavgrensning fastsatt i overordnet plan, og følger opp intensjonen i planen. Boligområdet er naturlig avgrenset i gjeldende plan og bør løses med felles infrastruktur og offentlige områder. Reguleringsbestemmelsene i overordnet plan for Krossen slår fast at detaljregulering som skal løses for område B10 også skal inneholde områdene AF1, AF2 og P3 i gjeldende reguleringsplan for Krossen.

) Figur 3: Utsnitt som viser avgrensning for B10 i reguleringsplan for Krossen

Overordnet infrastruktur Adkomst til planområdet ivaretas i dag av privat vei som forbinder kommunal parkeringsplass med Daleveien. Planforslaget vil videreføre dagens vei slik at innregulert avkjørsel i reguleringsplan for Krossen utgår. Eksisterende kryssløsning ut mot Daleveien framstår ikke optimal, og det er uttrykt ønske både fra regulant og teknisk forvaltning om å forbedre denne for å imøtekomme økt bruk og ivareta trafikksikkerhet i området. En parallell innkjørsel til bedehuset ved siden av hovedavkjørsel til området er foreslått avstengt, mens ei større eik som avgrenser de to avkjørslene blokkerer for frisikt. Dimensjonene på eika gjør at denne havner inn under Miljødirektoratets «handlingsplan for utvalgte naturtyper hule eiker», og rådmannen foreslår å tegne denne inn med hensynssone «naturmiljø».

Figur 4: Illustrasjon til venstre viser avkjørsel slik den er innregulert i reguleringsplan for Krossen. Illustrasjon til høyre viser planforslag for detaljregulering der eksisterende vei er regulert inn

Veien er i planforslag innregulert som offentlig veg, men Teknisk drift henstiller til at eierform forblir felles. Offentlig vei skal ifølge Veinormal for Lindesnes kommune ha atkomst til 10 boenheter eller mer. Dette er oppjustert fra 6 boenheter som var rådende for «retningslinjer for dimensjonering av veier med tilhørende arealer» for gamle Mandal kommune. Adkomstvei er ment å betjene syv boenheter i området, inkludert allmennyttige bygg, og oppfyller dermed ikke vilkårene for offentlig vei.

Etablering av felles parkeringsplass for BR1 og BFL1 vil kunne gi adgang for gjennomkjøring via privat vei nord for SPA. Denne fungerer i dag som adkomstvei til Varde ungdomshus og snekkerverksted. For å forhindre uønsket gjennomgangstrafikk vil rådmannen foreslå at det stenges for av/påkjørsel fra privat vei nordfra når parkeringsplassen opparbeides. Varde Ungdomshus vil fortsatt disponere parkeringsplasser på egen grunn og veien vil i så måte fortsatt kunne anvendes som tilkomstalternativ for BFL1.

Detaljregulering for området må ta stilling til kryssløsning. Teknisk forvaltning har sammen med regulant diskutert muligheten for å flytte avkjørsel noe mer i sørlig retning for å unngå nevnte problemer med fri sikt i veikryss. Regulant har siden oversendt forslag til justering av avkjørsel mot Daleveien. Ny kryssløsning vil erstatte deler av areal tilhørende tomt 1 og LNF-område. Grunneier for dette arealet er tiltakshaver for «Sørlandshaven», som er utstyrt med bruksrett på privat vei. Det bør dermed være av felles interesse at arbeidet med å etablere en tilfredsstillende kryssløsning koordineres. Rådmannen er av den formening at nytt forslag (se figur 5) løser utfordringene med dagens avkjørsel og vil oppfordre til å gå videre med denne løsningen.

Figur 5: Skisse som viser forslag til ny avkjørsel

Det er ikke spesifisert hva slags funksjon arealet med formål «annen veggrunn» i østlig ende av planområdet vil ha. Flere parter har bruksrett på veien, og i reguleringsbestemmelsene § 4.1 er det poengtert at veien gir kjøreadkomst videre østover, dvs. ut av området. Fra enden av kommunal parkeringsplass leder traktorvei inn til nabogrunn. Forslagsstiller for Sørlandshaven ønsker å anvende denne veien som beredskapsvei for deres planområde. Rådmannen anbefaler at dette løses ved å endre formål fra «annen veggrunn» til «gangveg», for å garantere for fri passasje mellom planområdene og adkomst til de to innerste tomtene.

Parkering I forslag til bestemmelser er det lagt inn at kravene til parkeringsplasser for boligbebyggelse skal følge den til enhver tids gjeldende parkeringsvedtekt. Kommunal parkeringsplass på gbnr. 99, 174 vil utgå ved bygging av boligtomtene, og parkeringsareal erstattes i område SPA. Det opplyses i planbeskrivelsen om at kommunal parkeringsplass benyttes for turer i nærområdet og fiske i Mandalselva. Det foreslås endring i bestemmelsene som skal sikre dette. Planforslaget legger opp til at SPA skal benyttes som parkeringsareal for aktiviteter knyttet til områdene BR1 og BFL1. Forslagsstiller ønsker samtidig å beholde retten til parkering på egen grunn.

Hensynet til universell utforming må ivaretas for opparbeidelse av parkeringsplass, og er spesielt viktig her da denne er ment å dekke allmennyttige formål. Det er nedfelt i bestemmelsene at parkeringsplass skal ha fast dekke med liten friksjon med tanke på rullestolbrukere. Det er midlertid ikke gjort noe konkret vurdering av parkeringskapasitet for området. Antall tiltenkte parkeringsplasser må redegjøres for i planbeskrivelsen og innlemmes i bestemmelsene. Kommuneplan for Mandal, § 2.8 stiller krav om at 8 % av plassene skal være universelt utformet, tilsvarende minimum én plass, i de tilfellene det er snakk om mer enn fem parkeringsplasser. HC-plasser bør plasseres slik at man tilrettelegger for kortest mulig avstand til benyttede fasiliteter. Normalen gir også bestemmelser om at p-plass må utformes med maksimal 5 % stigning både i bredde- og lengderetning.

Med endring av formålsgrensene blir parkeringsplass SPA foreslått plassert ved siden av lekeplass BLK nordøst i arealet, der det tidligere har stått en driftsbygning. Dette er i strid med veinormal for Lindesnes kommune som presiserer at parkeringsplasser ikke skal legges inntil lekearealer. Av hensyn til barn og unges sikkerhet i området bør det settes opp gjerde mellom parkeringen og lekeplassen.

Rådmannen kan akseptere at formålet med dagens kommunale parkeringsanlegg videreføres med ny privat parkering, slik at den fortsatt vil gi adkomstmulighet til nærliggende rekreasjonsområder. Ettersom deler av målgruppen for bedehuset er barn og unge, vil dette også utløse forventninger om at det avsettes nok parkeringsareal for sykkel, scooter og moped.

Renovasjon Reguleringsbestemmelsene uttrykker at søppelhåndtering vil skje på egen tomtegrunn. I dialog med regulant om ny avkjørsel har teknisk forvaltning forhørt seg om muligheten for å legge inn areal til en felles henteplass som kan samkjøre avfallshåndtering for hele planområdet. Tilbakemeldingene fra regulant i revidert forslag til ny kryssløsning gir mulighet for å plassere en slik løsning på nordsiden av justert avkjørsel.

Standardklasse på vei har betydning for håndtering av renovasjon. Maren henter i hovedsak avfall langs offentlig vei. Private veier kan også benyttes, men må i så fall godkjennes etter søknad. Hovedregelen er at oppsamlingsenheter skal stå maks fem meter fra kjørbar veg, herunder er ikke privat veg inkludert, på et plant og fast underlag. Skal håndtering skje på egen grunn må oppsamlingsenhetene fortsatt settes ut slik at avstandskrav til kjørbar veg innfris på hentedager. En fellesløsning i tilknytning til ny avkjørsel er etter vårt syn mer gunstig for nærmiljøet og imøtekomme Marens retningslinjer for renovasjonspraksis på en bedre måte. Rådmannen anmoder på bakgrunn av dette til å sette av areal til renovasjonsformål nord for ny kryssløsning ut mot Daleveien.

Byggeområde for forsamlingshus og ungdomshus Planforslaget legger opp til en utvidelse av dagens bedehus. I overordnet plan for Krossen er det avsatt areal som dekker «allmennyttig formål-kirke». Dette arealet strekker seg over eksisterende veitrasé i sørlig retning og omsluttes av ny innregulert vei og parkeringsplass. Arealet er endret i nytt planforslag, og utvidelsen skjer i stedet øst for dagens bedehus. Dette er formålstjenlig av ulike årsaker. For det første gir dette Holum Misjonsforening anledning til å bygge ut på egen grunn. For det andre vil dette frigjøre areal som muliggjør bedre utnyttelse av boligformål. Nytt tilsendt forslag til avkjørsel, som rådmannen stiller seg bak, vil gjøre det naturlig å utvide BR1 litt i sørlig retning.

Figur 6: Illustrasjon til venstre viser innregulert areal i overordnet plan. Illustrasjon til høyre angir forslag i detaljreguleringsplan.

I planområdet inngår også Varde ungdomshus, som er regulert for bevaring. Målsettingen med bevaringsformålet er å bevare og å gjenopprette den antikvariske og kulturhistorisk verneverdige bebyggelsen, og helheten i det særpregede bygningsmiljøet. I planbeskrivelsen for Krossen er det understrekt at bevaringsverdige bygg skal beskyttes fra å bli bygd inne av andre dominerende bygninger. Regulant opplyser om at høydene som er oppgitt i overordnet plan ikke stemmer overens med eksisterende bygningsmasse verken for BR1 eller BFL1. I planforslaget er dette korrigert ved å øke tillatt byggehøyde. Da målet med bevaring er å sikre de gamle bygningsmiljøene gjennom fortsatt vern og videreføre dimensjonene og materialbruken i bevaringsområdene, kan ikke teknisk forvaltning se noe grunn for at dagens høyder ikke skal videreføres.

Boliger Areal med formål bolig i detaljregulering er i all hovedsak i overensstemmelse med overordnet plan for Krossen. Justering av formålsgrenser er tilpasset endringer i kryssløsning og plassering av parkeringsplass og lekeareal. Boligtomtene som er anvist i planforslaget er godt utformet og har en effektiv plassering.

Området avsatt til bolig er beskrevet som et kombinert jord- og skogsområde med noe eksisterende bebyggelse. Det omtales som et relativt åpent landskap hvor boligtomtene vil kunne få gode sol- og lysforhold, under forutsetning av at det fjernes en del skog i området. Noe av vegetasjonen det er snakk om står plassert på kommunal grunn, mens resterende deler står på naboeiendom 99/8,22.

Boligtomtene varierer i størrelse, og det vil av den grunn være naturlig å differensiere grad av utnyttelse for tomtene. Forslag til bestemmelser gir en utnyttelsesgrad på BYA = 30 % som er felles for alle delområdene. Delområdene og tilknyttede tomter varierer i størrelse. Forskjellen i areal mellom tomter tilhørende BFS2 og BFS3 indikerer eksempelvis en potensiell forskjell på over 100 kvm med uttrykt utnyttelsesgrad. Det oppfattes som lite hensiktsmessig å operere med så store variasjoner i tomteutnyttelse for et så lite og avgrenset område. Rådmannen foreslår derfor å øke BYA til 40 % for BFS2 for å utjevne noe av differansen mellom delområdene. Beregning av utnyttelsen følger veilederen «Grad av utnytting» og utnyttelsen inkluderer også parkeringsareal på tomta.

Buffer og byggegrense mot naboområde Byggegrenser for tomt 6 og 7 bør justeres i forhold til BLK for å sikre tilstrekkelig avstand fra bolig til lekeplass, samt gode solforhold for lek og aktivitet. Rådmannen vil foreslå at byggegrensa settes til tre meter, tilsvarende grense for bolig mot vei og parkeringsplass. Det vil også fremmes forslag om adkomst til lekeplass mellom innlagte boligtomter for å bedre tilgjengeligheten for beboere i området.

Byggehøyde for boliger i området er satt til maksimalt 6, 5 meter mellom topp gulv 1. etg og møne. For andre delområder gir overordnet plan hjemmel for 8 meter mønehøyde. Rådmannen anbefaler at byggehøyde for detaljplanområdet oppjusteres i stil med andre delfelt i nærområdet. Området er avgrenset, i god avstand fra utpekte bygningsmiljøer og vil ikke framstå dominerende i forhold til verneverdig bebyggelse. I samråd med byggesak anbefales det derfor å øke byggehøyde fra 6,5 til 8 meter mønehøyde.

Kravet om en visuell buffer mot Sørlandshaven er uttrykt fra flere hold. Reguleringsbestemmelsene for Krossen § 3.2.1 indikerer at det i detaljregulering må vises en visuell buffer mellom B10 og Sørlandshagen. Vedtaket i planutvalgets behandling av oppstartsmelding for planarbeidet gir føringer om at det må legges inn buffersone mellom boligområde og Sørlandshagen. I tillegg fremgår det av kommuneplan for Mandal § 2.5 at bolig- og fritidsbebyggelse ikke skal oppføres nærmere enn 30 meter fra dyrket mark såfremt reguleringsplan ikke fastslår noe annet.

Buffer mellom boligområdet og Sørlandshaven er ment å avverge både ulemper for boligbebyggelse og hindringer for ordinær landbruksdrift. På samme tid vil dette virke forebyggende for eventuelle

11 konflikter som kan oppstå mellom beboere og gårdbrukere. I overordnet plan er det tegnet inn ei byggegrense som i grove trekk følger ytre grense av skogområde mellom kommunal parkeringsgrunn og Sørlandshaven. Denne befinner seg i sin helhet innenfor planområdet som tilsvarer Sørlandshaven, og er framstilt i figur 3.

Å plassere buffer på områder regulert for bolig vil legge beslag på areal som potensielt forringer kvaliteten på tomtene. Slik teknisk forvaltning vurderer det vil byggegrense som er lagt inn i Sørlandshaven gjennom overordnet plan for Krossen utgjøre en fullverdig buffer mellom de to tilgrensede områdene. Denne vil ivareta de hensyn som ligger bak bestemmelsen og danner en naturlig avgrensning vegetasjonsmessig som vil være fornuftig å holde fast ved. Rådmannens foreslår derfor at buffer mellom Solheim og Sørlandshaven løses ved å beholde byggegrense i overordnet plan.

Lekeplass Arealet som er avsatt til lekeplass tilsvarer 575 m². Dette er godt innenfor kravet om minimum 500 m² for nærlekeplass, som er fastsatt i Normaler for uteområder i Lindesnes kommune. Sørøstlige deler av BLK er mer eller mindre flatt før terrenget beveger seg gradvis høyere i nordvestlig retning. Regulant opplyser om at man vil jobbe med å jevne ut terrenghelning som sikringstiltak for aktiviteter som klatring, aking etc. Det er ikke vist noen skisser for hvordan man forestiller seg å løse dette.

Opparbeidelse av nærlekeplass som utgjør BLK skal ifølge bestemmelsene skje i samsvar med kommunale retningslinjer. § 2.2.2 i Normal for uteområder i Lindesnes kommune fastslår at minst 50 % av lekearealet skal være flatt. § 2.5 i kommuneplan for Mandal angir på sin side byggegrense mot dyrka mark, med mindre reguleringsplan fastsetter noe annet. Teknisk forvaltning mener hensynet som ligger til grunn for denne vurderingen også bør gjelde for grense mot BLK, da aktivitet her kan medføre ulemper for ordinær landbruksdrift. I reguleringsplan for Krossen er buffer innregulert langs hele grensen mot landbrukseiendom i nord og rådmannen vil tilråde å forlenge buffer i detaljregulering parallelt med overordnet plan for å oppfylle nevnte vilkår.

BLK består av flere bratte fjellskråninger. Det vil kreve en del terrenginngrep for å jevne ut terrengforskjeller. Større terrenginngrep er uheldig i forhold til avslutning mot naturlig terreng på nordsiden. Deler av det flatere partiet av lekeplasstomta vil i tillegg komme i konflikt med en eventuell forlengelse av buffersone mot jordbruksareal i nordøst. Dette vil medføre en reduksjon i medregnet flatt areal som gjør det naturlig å revurdere plassering på lekeareal i lys av terrengforhold og kravene som følger av Normal for uteområder i Lindesnes kommune. Det er i utgangspunktet ønskelig å tilby lekearealer med ulike kvaliteter, og topografien i området gir på den annen side grunnlag for et variert aktivitetstilbud. Rådmannen foreslår å løse dette ved å utvide arealet fire meter i sørvestlig retning, slik det er skissert i figur 7, for å oppnå ønsket kvalitet for lekeplassen.

Figur 7: Forslag til endring av formål- og byggegrense

Friluftsområde Det er regulert inn totalt tre LNF-områder i planforslag. Det ene arealet utgjør buffersone mellom BFS3 og jordbruksarealer i nord. Det andre fungerer som en forlengelse av innlagt vendehammer mellom BFS1 og BFS2 i enden av planområdet. Det tredje friluftsområdet er langsgående med innregulert fortau, lokalisert mellom Daleveien og BFS1.

Figur 8: Areal med formål LNF i planforslag

Det er et uttalt mål både i kommuneplan for Mandal og kommuneplanens samfunnsdel for Lindesnes om at nye boligområder har nærhet og enkel tilgang til større friluftsområder. Reguleringsbestemmelser for Krossen § 3.2.1 orienterer om at «det skal vises en sammenhengende grøntstruktur som sikrer tilgang til friluftsområdene i de enkelte områdene». Et funksjonelt friluftsområde bør derfor løses med større og sammenhengende areal. Arealet som er inntegnet som LNF i planforslag er både lite og fragmentert, slik at det er betimelig å stille spørsmål ved om det har noe reell verdi som friluftsområde.

Rådmannen anser plasseringen av grønne arealer i planområdet som naturlig, men vil anbefale å omgjøre formål fra LNF til grønnstruktur eller turdrag. Det bør anlegges sti- eller gangveiforbindelse i forlengelsen av vendehammer som kobler sammen planområdet med Sørlandshaven. Planområdet er lite og det er ikke i overoednet plan lagt opp til at dette området skal benyttes til rekreasjonsarealer. Fra planområdet er det kort vei til større og sammenhengende grøntarealer i nærområdet.

Risiko og sårbarhetsvurderinger Ros-analyse er vedlagt detaljreguleringsplan. Her er ulykker i sammenheng med biltrafikk, ferdsel og anleggsarbeid trukket fram som mest risikokritisk. Forholdet er like fullt plassert i grønn sone, som tilsvarer akseptabel risiko. Risiko og sårbarhet for reguleringen i sin helhet vurderes av regulant som svært lav og sannsynligheten for ulykker liten.

Selv om vedlagt ROS-analyse ikke er veldig utfyllende dekker den de viktigste momentene, og vi kan ikke se at det er utelatt vesentlige forhold med konsekvenser for planområdet. Innholdet i analysen må imidlertid integreres i planbeskrivelse.

Økonomiske konsekvenser I planforslag er det ikke regulert inn offentlig anlegg utover o_SKV som dekker adkomst til området. Teknisk forvaltning foreslår å endre eierform for denne til felles. Rekkefølgekrav om gangfelt og trafikksikkerhetstiltak vil i så fall skje i krysspunkt mellom privat vei og fylkesvei. I utgangspunktet vil kommunen derfor ikke påføres utgifter som følge av tiltaket.

Konsekvenser for barn og unge En utvidelse av bedehuset er ment å imøtekomme økt bruk også blant barn og unge, som betinger at det tilrettelegges for alternative adkomstmuligheter til bil. Planområdet ligger i overkant av 500 meter fra Holum skole og ca. 0,7 km fra nærmeste barnehage. Planforslaget legger opp til god tilgang på viktige rekreasjonsområder i nærheten.

Konsekvenser for klima og miljø Områdets geografi og nærhet til ny fremtidig E39 gir muligheter, men også utfordringer, særlig knyttet til biltrafikk. Boligutbygging i B10 er et ledd i prosessen med fortetning av Krossen, og vil skje i gang- og sykkelavstand fra viktige tettstedsfunksjoner. Det må likevel påregnes en viss økning i biltrafikk til og fra området.

Konsekvenser for folkehelse Konklusjon Videreutvikling av Holum bedehus vil styrke tilgangen på møteplasser i nærmiljøet. Opparbeidelse av stier og gangveier vil gi god tilgang til nærliggende friluftsområder og Mandalselva mot øst i planområdet. Korte avstander vil fremme gang- og sykkeltrafikk, som vil gi en viktig helsegevinst.

Konkusjon Detaljregulering for Solheim er i stor grad i tråd med overordnet plan for Krossen og bygger opp under kommunens satsning på tettstedsutvikling i kort avstand fra tilbud og tjenester. Planforslaget fremstår i utgangspunktet godt gjennomarbeidet. Foreslåtte endringer går i stor grad på enkeltpunkter, og angår i hovedsak vei- og kryssløsning, plassering av lekeplass og spørsmål knyttet til arealutnyttelse og byggehøyder.

Rådmannen anbefaler at planen legges ut for offentlig ettersyn med enkelte justeringer.