Gemeinde Belgershain

VERWALTUNGSGEMEINSCHAFT NAUNHOF

vorhabenbezogener Bebauungsplan „Sonderpostenmarkt Thomas Philipps“ gemäß § 12 BauGB

Begründung zum ENTWURF

S e p t e m b e r 2 0 1 9

PLANUNGSBÜRO HANKE GmbH

Polenzer Straße 6b, 04827 Machern b. Leipzig Tel.: 034292 – 710-0, Web: www.pbhanke.de

Entwurf zum vorhabenbezogenen B-Plan „Sonderpostenmarkt Thomas Philipps“ Gemeinde Belgershain Stand: Sep 2019

INHALTSVERZEICHNIS 1 Anlass und Beschreibung der Inhalte des B-Plans ...... 3 1.1 Anlass des Bebauungsplans ...... 3 1.2 Inhalte des Bebauungsplans ...... 3 1.3 Verfahren ...... 3 2 Gesetzl. Grundlagen, übergeordnete Planung, Verfahren ...... 4 2.1 Gesetzliche Grundlagen ...... 4 2.2 Übergeordnete Planungen ...... 4 2.3 Flächennutzungsplan der Stadt Naunhof (27.06.2006) ...... 5 2.4 Naturschutzrecht ...... 5 2.5 Planverfahren ...... 6 2.6 Zeichnerische Unterlagen ...... 7 3 Plangebiet ...... 7 3.1 Ausgangssituation ...... 7 3.2 Planungskonzept ...... 8 4 Planinhalt / Begründung ...... 10 4.1 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches ...... 10 4.2 Art der baulichen Nutzung ...... 10 4.3 Maß der baulichen Nutzung (§9 Absatz Nr.1 BauGB) ...... 12 4.4 Höhe der baulichen Anlagen ...... 12 4.5 Überbaubare / nicht überbaubare Grundstücksfläche ...... 13 4.6 Verkehrsfläche ...... 13 4.7 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ...... 14 4.8 Trinkwasserschutzgebiet ...... 15 5 Umweltbelange ...... 15 6 Flächenbilanz ...... 16 7 Hinweise aus Sicht der Fachplanungen ...... 17 8 Verfahrensvermerke ...... 19

ANLAGEN Vorhaben- und Erschließungsplan Umweltbericht Schutzgebietsverordnung der Wasserfassungen Naunhof I und Naunhof II

Planungsbüro Hanke GmbH 2 Entwurf zum vorhabenbezogenen B-Plan „Sonderpostenmarkt Thomas Philipps“ Gemeinde Belgershain Stand: Sep 2019

1 Anlass und Beschreibung der Inhalte des B-Plans

1.1 Anlass des Bebauungsplans

Der Eigentümer des Sonderpostenmarktes Thomas Philipps will zur besseren Belichtung und Nutzung Umbaumaßnahmen an den Bestandsgebäuden vornehmen. Dabei sollen Teile der bestehenden Verkaufsräume zu einer bisher ungenutzten innenliegenden Hoffläche geöffnet werden, um diese als Außenverkaufsfläche nutzen zu können. Aufgrund der unklaren planungsrechtlichen Situation des Sonderpostenmarktes wurde der Antrag zum Umbau von der Bauaufsicht Grimma abgelehnt. Die Gemeinde Belgershain plant für den Standort „Sonderpostenmarkt Thomas Philipps“ einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen, um den Bestand baurechtlich zu sichern. Anders als beim „normalen“ Bebauungsplan, der sich als Angebotsplan für jedermann versteht, ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan „Sonderpostenmarkt Thomas Philipps“ durch seine spezielle Vorhabenbezogenheit gekennzeichnet, mit der Zielsetzung, die vorhandene Bebauung im Bestand zu sichern in Abstimmung mit den Rahmenbedingungen und städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde Belgershain.

1.2 Inhalte des Bebauungsplans

Um den Standort zu sichern, werden in dem hier vorliegenden Bebauungsplan Festsetzungen getroffen, die eine Festschreibung des genehmigten Bestandes vornehmen. Die höhere Raumordnungsbehörde billigte am 30.01.1991 die Umnutzung in einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von ca. 3.220 m². Für die Parkplatzfläche wurde am 31.01.2002 eine Genehmigung erteilt. Eine Vergrößerung der Verkaufsfläche von 3.220 m² sowie eine Änderung des Betriebstyps „Sonderpostenmarkt“ wird ausgeschlossen. Weiterhin sollen städtebaulich sinnvolle Lösungen für die leerstehenden Gebäude gefunden werden, um den weiteren Verfall der Außenflächen und Gebäude entgegenzuwirken. Eine Erweiterung des Sonderpostenmarktes auf diese Gebäude und Flächen ist ausgeschlossen, ebenso die Ansiedlung von weiteren Einzelhandelsbetrieben. Für das hier vorliegende Plangebiet wird erstmalig ein Bebauungsplan aufgestellt.

1.3 Verfahren

Für das Plangebiet wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt. Gemäß § 12 Absatz 1 besteht ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aus drei Elementen:

 dem Vorhaben- und Erschließungsplan des Vorhabenträgers, hier „Thomas Philipps Grundbesitz GmbH & Co. KG“

 der gemeindlichen Satzung des Hoheitsträgers, d. h. dem formell zu beschließenden Bebauungsplan der Gemeinde

 dem Durchführungsvertrag als Kooperationsvereinbarung zwischen dem Vorhabenträger und der planenden Gemeinde zur vertraglichen Fixierung von beiderseitigen Aufgaben, die zur Realisierung des eigentlichen Vorhabens und seiner Erschließung erforderlich sind, einschließlich Regelung zur zeitlichen Umsetzung.

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2 Gesetzl. Grundlagen, übergeordnete Planung, Verfahren

2.1 Gesetzliche Grundlagen

Für die Verfahrensdurchführung und die Darstellungen des Bebauungsplans gelten die folgenden Rechtsgrundlagen in der jeweils angegebenen Fassung:

 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634)  Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786).  Planzeichenverordnung – (PlanZV) vom 18.12.1990 (BGBl. I S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 3 G. v. 04.05.2017 BGBl. I S. 1057.  Sächsische Bauordnung (SächsBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. Mai 2016 (SächsGVBl. S. 186), die zuletzt durch das Gesetz vom 27. Oktober 2017 (SächsGVBl. S. 588) geändert worden ist

2.2 Übergeordnete Planungen

Aufgrund der Geringfügigkeit des geplanten Umbaus des Sonderpostenmarktes ist das eigentliche Vorhaben für die Betrachtungsebenen Raumordnung, Landesplanung und Regionalplanung nicht relevant. Da jedoch durch die Planung auch der der Bestand gesichert wird, ist durch die Planung sicherzustellen, dass die bereits genehmigte Verkaufsfläche nicht erhöht wird. Das Vorhaben erfüllt die allgemeinen Ziele der übergeordneten Planungsebenen, insbesondere die Reduzierung der Flächenneuinanspruchnahme durch Nachverdichtung / Nutzung bereits bebauter Flächen. Bei der Planung sind die Grundsätze und Ziele der folgenden übergeordneten Planungsebenen zu berücksichtigen:

2.2.1 Landesentwicklungsplan Sachsen

Der Landesentwicklungsplan (LEP 2013) als landesplanerisches Gesamtkonzept für die räumliche Ordnung und langfristige Entwicklung Sachsens und seiner Teilräume setzt den Rahmen für fachliche Planungen. Der Landesentwicklungsplan ist seit dem 31.08.2013 rechtskräftig. Die raumordnerischen Ziele und Grundsätze des LEP 2013 zu großflächigen Einzelhandelseinrichtungen (Z 2.3.2.1 – Z.2.3.2.5, G 2.3.2.6 und Z 2.3.2.7) gelten nur für Ansiedlungen, Erweiterungen oder wesentliche Änderungen. Da es sich in diesem Fall um eine bestehende Einzelhandelseinrichtung handelt, die weder erweitert noch wesentlich geändert wird, stehen die raumordnerischen Ziele der Aufstellung des Bebauungsplans nicht entgegen.

2.2.2 Regionalplan Westsachsen 2008

Der Regionalplan des regionalen Planungsverbandes Westsachsen ist seit dem 25.07.2008 rechtskräftig. Der Regionalplan übernimmt die im Landesentwicklungsplan ausgewiesenen Zentralen Orte und Gebietskategorien. Auch die Ziele des Regionalplans in Bezug auf großflächigen Einzelhandel gelten nur für die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von Einzelhandelseinrichtungen.

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Mit dem Bebauungsplan wird dem Ziel Z 6.1.3 „Die Gemeinden sollen vor der Neuausweisung gewerblicher Bauflächen industrielle und gewerbliche Altstandorte nachnutzen, …“ entsprochen.

2.2.3 Regionalplan Leipzig-Westsachsen 2017, Entwurf

Der Entwurf für das Verfahren der Gesamtfortschreibung des RPIWS 2008 nach § 6 Abs. 1 Sächsisches Landesplanungsgesetz (SächsLPIG), Stand 29. Mai 2015 (RPILWS 2017-Entwurf Stand 29. Mai 2015) behält die prinzipiellen Planungsziele des bestehenden Regionalplans bei.

2.3 Flächennutzungsplan der Stadt Naunhof (27.06.2006)

Die Gemeinde Belgershain bildet zusammen mit der Stadt Naunhof und der Gemeinde Parthenstein die Verwaltungsgemeinschaft Naunhof. Der rechtswirksame Flächennutzungsplan für die Verwaltungsgemeinschaft Naunhof von 2006 stellt das Vorhabengebiet als gemischte Baufläche und im nördlichen Teilbereich als gewerbliche Baufläche – Planung dargestellt. Innerhalb einer gemischten Baufläche können Kerngebiete, Mischgebiete, Dorfgebiete entstehen, denen allen gemeinsam ist, dass sie sowohl Wohnen als auch Gewerbe beinhalten. Damit widerspricht der vB-Plan inhaltlich den Darstellungen des FNP. Da sich das Plangebiet aber abseits des Bebauungszusammenhangs von Belgershain befindet, können die gemeindlichen Planungsziele hier nicht umgesetzt werden. Sie widersprechen dem Ziel 2.2.1.4 des LEP 2013. Der Flächennutzungsplan wird im Rahmen der nächsten Änderung an die geänderten Planungsziele angepasst.

Abb.: Auszug aus dem FNP der Stadt Naunhof, Gemeinde Belgershain und Vorhabenstandort (rot)

2.4 Naturschutzrecht

Folgende Schutzgebiete befinden sich im weiteren Umfeld des Vorhabengebietes:

 LSG Partheaue

 SPA Laubwaldgebiete östlich von Leipzig

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 NSG Rohrbacher Teiche und Göselbach

 FFH Oberholz und Störmthaler Wiesen Die Schutzgebiete haben zum geplanten Vorhaben einen Abstand von mindestens 750 m. Geschützte Biotope nach § 61 SächsNatSchG ( Submontane Goldhafer-Frischwiese, Allee und Baumreihe und sonstige extensiv genutzte Frischwiese ) befinden sich in einem Abstand von über 600 m. Eine Betroffenheit aller umliegenden Schutzgebiete kann aufgrund der großen Abstände ausgeschlossen werden.

Abb.: Schutzgebiete und geschützte Biotope (grün - Quelle: RAPIS 2019) mit Vorhabenstandort (rot)

2.5 Planverfahren

Bei dem Vorhaben handelt es sich um ein konkretes bereits bestehendes Projekt eines Bauherrn. Die Bauleitplanung wird daher nicht allgemein im Sinne einer Angebotsplanung aufgestellt, sondern projektbezogen gemäß § 12 BauGB als vorhabenbezogener Bebauungsplan. Inhaltlich ausgestaltet wird der Plan auf der Grundlage des Konzeptes des Vorhabenträgers sowie der Regelungen des BauGB. Die frühzeitige Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Absatz 1 und § 4 Absatz 1 BauGB wurde im November 2018 durchgeführt. Die Ergebnisse sind in den Entwurf eingeflossen. Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB ist für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt, und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden.

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2.6 Zeichnerische Unterlagen

Als zeichnerische Unterlage dient der digitale Auszug aus der Liegenschaftskarte der Gemarkung Belgershain mit Stand vom 06.02.2019 vom Vermessungsamt Landkreis Leipzig. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist im Maßstab 1:1.000 dargestellt. 3 Plangebiet

3.1 Ausgangssituation

Das Plangebiet liegt südlich des Ortsgebietes der Gemeinde Belgershain der Stadt Naunhof mit einem Abstand von ca. 70 m zum Ortsgebiet. Es befindet sich zentral gelegen im Landkreis Leipzig, ca. 15 km südöstlich der Großstadt Leipzig. Das Plangebiet wird wie folgt begrenzt:

 im Norden und Osten durch die Landwirtschaftsflächen auf den Flurstücken 561/5, 563/2 und Teilflächen der Flurstücke 562/1

 im Süden Landwirtschaftsflächen auf Teilflächen der Flurstücke 561/2, 562/1 und Sukzessions- vegetation auf ehemaligen Betriebsflächen der LPG auf einer Teilfläche des Flurstückes 563/3

 und im Westen durch die angrenzende Straße von Belgershain Richtung Rohrbach auf Flurstück 528. Im Einzelnen umfasst der vorhaben- bezogene Bebauungsplan „Sonderposten- markt Thomas Philipps“ in der Gemeinde Belgershain, Gemarkung Belgershain folgende Flurstücke: 561/2 (teilweise) 562/1 (teilweise) 563/3 (teilweise). Auf dem Gelände befinden sich mehrere, ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäude. Der Sonderpostenmarkt besteht aus insgesamt drei Hallenschiffen einer ehemaligen Mastanlage, die durch zwei Verbindungsgänge miteinander verbunden sind. Nördlich davon befinden sich vier weitere, derzeit ungenutzte Hallen sowie ein Garagengebäude. Südlich des Sonderpostenmarktes befindet sich innerhalb des Plangebietes ein Löschwasser- becken, aus dem auch die örtliche Feuerwehr den Wasserbedarf für Brände im örtlichen Zuständigkeitsbereich entnehmen kann.

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Die Gebäude des Sonderpostenmarktes und die nördlich gelegenen Hallenbauten sind vollständig erschlossen und verfügen über 2 Zufahrten sowie ausreichend Parkplätze. Der Plangeltungsbereich hat eine Gesamtfläche von ca. 43.080 m².

3.2 Planungskonzept

Die Gemeinde Belgershain beabsichtigt den bestehenden Standort baurechtlich zu sichern. Hierfür werden Festsetzungen getroffen, die eine Festschreibung des genehmigten Bestandes vornehmen. Die konkreten geplanten Umbaumaßnahmen gehen aus dem Vorhaben- und Erschließungsplanung hervor, sie sind jedoch im Rahmen der Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zulässig. Die wesentlichen Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind:

 Ausweisung des Standortes als Sonderpostenmarkt gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO mit einer maximalen Verkaufsfläche von 3.220 m²

 Ausweisung der künftigen Nutzung der leerstehenden Gebäude als Büro- bzw. Lagergebäude

 Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung, Baugrenzen und Bauweise

 Festsetzung von Verkehrsflächen zur Erschließung (Zufahrt) und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung (Parkplatz und Anlieferung)

 Festsetzung von Flächen zum Erhalt vorhandener Grünstrukturen Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird hierbei Bestandteil des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans sein. Des Weiteren ist ein Durchführungsvertrag zwischen der Gemeinde Belgershain und dem Vorhabenträger zu schließen.

Ein Teil (ca. 300m²) der gelb markierten Hoffläche soll zu einer Außenverkaufsfläche umfunktioniert werden.

Als Ausgleich wir ein flächengleicher Teil der bestehenden Verkaufsfläche (orange) z.B. als Lagerfläche umgenutzt.

Abb.: Vorhabenplan (gedreht)

3.2.1 Städtebauliches Konzept

Umbau Sonderpostenmarkt

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Der Vorhaben- und Erschließungsplan soll im Wesentlichen die bestehende und bereits genehmigte Nutzung des Sonderpostenmarktes bauplanungsrechtlich legalisieren, um die geplanten Umbaumaßnahmen durchführen zu können. Die Umbaumaßnahmen sollen den Sonderpostenmarkt qualitativ aufwerten. Die drei fensterlosen Hallenschiffe bilden zusammen mit den beiden Verbindungsgängen (einer auf der Westseite und einer in der Mitte der Hallen) insgesamt vier Innenhöfe, von denen zwei nicht zugänglich sind. Einer dieser Innenhöfe soll umgebaut werden um eine Außenverkaufsfläche zu schaffen, um hier insbesondere Blumen und Pflanzen, aber auch Gartengeräte und -möbel sowie Torf, Erde u.ä. zum Verkauf anbieten zu können. Nutzung der Hallenbauten Auf dem Grundstück befinden sich weitere Hallen, die bisher aufgrund der unklaren planungsrechtlichen Situation keiner Nutzung zugeführt werden konnten. Der vB-Plan soll für die zukünftige Nutzung die planungsrechtliche Grundlage bilden. Denkbar ist hier insbesondere eine Lagernutzung. Eine Büronutzung wäre auch möglich, erfordert aber wesentliche Umbaumaßnahmen am Gebäudebestand. Eine Nutzung durch großflächigen Einzelhandel wird ausgeschlossen.

3.2.2 Erschließung

Die vorhandene Erschließung bleibt erhalten. Das Plangebiet ist über zwei Zufahrten von der Rohrbacher Straße erschlossen. Der Parkplatz für den Sonderpostenmarkt umfasst ca. 150 Stellplätze. Aufgrund des hohen Versiegelungsgrades stehen im Plangebiet ausreichende Flächenreserven für mögliche Stellplätze ergänzender Nutzungen zur Verfügung. Das Plangebiet ist mit den gängigen Medien erschlossen (Strom, Wasser, Telekommunikation). Das Plangebiet ist an die öffentliche Abwasserbeseitigung (Abwasserzweckverband Espenhain, BZ 1741008322 / 003278) angeschlossen. Das anfallende Niederschlagswasser wird über mehrere Einlaufpunkte in einem Rohrsystem zusammengeführt und in einen offenen Graben eingespeist, der in die Gösel mündet. Eine Neuversiegelung von Flächen – und damit eine Erhöhung des anfallenden Niederschlagswassers - wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplans ausgeschlossen.

3.2.3 Altlasten

Im Zuge der Errichtung des Sonderpostenmarktes wurde 2002 vom Ingenieurbüro R.-U. Wode (Büro für Geotechnik und angewandte Umweltgeologie) eine Beprobung und Analyse des Bodens im Plangebiet durchgeführt. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass anhand der untersuchten Bodenproben eine anthropogene Nutzung zwar erkennbar ist, die Werte aber deutlich unterhalb gebräuchlicher Vorsorge-, Prüf- und Maßnahmewerte liegen, so dass für die menschliche Gesundheit keine Gefahr besteht.

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4 Planinhalt / Begründung

4.1 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches

Gemäß §12 Abs. 4 BauGB („Einzelne Flächen außerhalb des Bereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans können in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen werden.“), umfasst der Geltungsbereich eine größere Fläche, als die eigentliche Vorhabenfläche des Sonderpostenmarktes. Das Plangebiet beinhaltet das gesamte baulich geprägte ehemalige LPG-Gelände mit dem bestehenden Sonderpostenmarkt, zugehörigen Parkplatz und den angrenzenden, leerstehenden Nebengebäuden. Die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt anhand vorhandener Flurstücksgrenzen und entlang topografischer Merkmale (zum Beispiel bauliche Anlagen, Flächen- versiegelungen, …).

Abbildung: Planzeichnung (Ausschnitt)

4.2 Art der baulichen Nutzung

Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ist die Gemeinde bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben nicht an die Festsetzungen nach § 9 und nach der auf Grund von § 9a erlassenen Verordnung gebunden. Für den Bebauungsplan wird daher kein Baugebiet allgemein festgesetzt, sondern die Festsetzung zur Art der Nutzung erfolgt konkret durch Planeinschrieb.

4.2.1 Sonderpostenmarkt

Im Bereich des Sonderpostenmarktes handelt es sich um die Bestandsplanung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes.

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Mit seiner Verkaufsfläche von mehr als 800 m 2 überschreitet der „Sonderpostenmarkt Thomas Philipps“ die Schwelle zur Großflächigkeit und wäre daher laut Regionalplan Westsachsen in Belgershain nicht zulässig, da Belgershain nicht als Ort mit zentralörtlicher Funktion ausgewiesen ist. Der Sonderpostenmarkt hat jedoch Baurecht im Rahmen der im Jahr 2002 durch das Landratsamt des ehemaligen Landkreises Leipziger Land ausgereichten Baugenehmigung. Sie umfasst 145 Stellplätze für eine Einzelhandelseinrichtung mit einer Verkaufsfläche von ca. 3.220 m². Mit dieser Baugenehmigung hat die Einzelhandelseinrichtung eine Rechtsposition erlangt, die nicht ohne weiteres entzogen werden darf. Für den Sonderpostenmarkt wird daher die genehmigte Betriebsart und die maximal zulässige Verkaufsfläche im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt. Die Festsetzung deckt sowohl den bestehenden Sonderpostenmarkt als auch die geplanten Umbaumaßnahmen (Öffnung eines Innenhofs für eine Außenverkaufsfläche) ab. Eine Festsetzung der Flächengröße für die geplanten Außenverkaufsflächen ist nicht nötig. Durch die Festsetzung der maximalen Verkaufsfläche von 3.220 m² ist eine zusätzliche Außenverkaufsfläche nur möglich bei einer gleichzeitigen Reduzierung der Verkaufsfläche im Inneren des Marktes. Durch die Art der Festsetzung können Verkaufsflächenerweiterungen, -ergänzungen und / oder Betriebstypveränderungen baurechtlich ausgeschlossen werden. Textliche Festsetzung: Innerhalb der Baugrenzen mit der Bezeichnung „Sonderpostenmarkt“ ist ein Sonderpostenmarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche bis zu 3.220 m² zulässig.

4.2.2 Büro- oder Lagergebäude

Gemäß Z 2.3.2.7 LEP 2013 gelten die Ziele Z 2.3.2.1 bis Z 2.3.2.5 und der Grundsatz G 2.3.2.6 auch für nicht großflächige Einzelhandelseinrichtungen in enger Nachbarschaft zu bereits bestehenden Einzelhandelseinrichtungen, wenn sie in ihrer Gesamtheit wie großflächige Einzelhandelseinrichtungen wirken. Daher wird für die benachbarten Lagerhallen im Plangebiet eine Nutzung durch weitere Einzelhandelseinrichtungen ausgeschlossen, um eine weitere Verfestigung raumordnerisch nicht zulässiger Einzelhandelsentwicklungen zu unterbinden. Da die vorhandenen Hallen auch für verschiedene gewerbliche Nutzungen geeignet sind, werden ausnahmsweise auch gewerbliche Nutzungen zugelassen. Durch die Zulässigkeit nur als Ausnahme bleibt die Zulässigkeit der Nutzung weiterhin vom Einvernehmen der Gemeinde abhängig, so dass hier die Kontrolle über die Verträglichkeit einer geplanten gewerblichen Nutzung auch nach Satzungsbeschluss weiterhin bei der Gemeinde liegt. Obwohl im Plangebiet keine Wohnnutzung vorhanden ist, wird nur eine das Wohnen nicht wesentlich störende Nutzung zugelassen. Mit der Formulierung greifen die Immissionsrichtwerte für Mischgebiete, so dass schallbedingte Nutzungskonflikte innerhalb des Plangebietes, aber auch zur nördlich vorhandenen Wohnnutzung (Abstand ca. 80m) mit großer Sicherheit ausgeschlossen werden können Textliche Festsetzung: Innerhalb der mit „Büro- / Lagergebäude“ bezeichneten Flächen sind Büronutzungen und Lagerflächen zulässig. Einzelhandels- einrichtungen sind unzulässig. Ausnahmsweise sind das Wohnen nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzungen zulässig.

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4.2.3 Nebenanlagen, Stellplätze und Räume für freie Berufe

Da in dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan kein Baugebiet im Sinne der BauNVO festgesetzt wird, finden die §§ 12, 13 und 14 BauNVO keine Anwendung, da sie sich explizit auf Baugebiete beziehen. Da innerhalb des Plangebietes Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen und Räume für freie Berufe nicht ausgeschlossen werden sollen, wird deren Zulässigkeit separat durch eine textliche Festsetzung für das Plangebiet geregelt. § 12 BauNVO Stellplätze und Garagen Textliche Festsetzung: Innerhalb des Plangebiets sind Stellplätze und Garagen zulässig.

§ 13 BauNVO Gebäude und Räume für freie Berufe Textliche Festsetzung: Im Plangebiet sind innerhalb der Baugrenzen Gebäude und Räume für freie Berufe zulässig.

§ 14 BauNVO Nebenanlagen; Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie und Kraft- Wärme-Kopplungsanlagen Textliche Festsetzung: Innerhalb des Plangebietes sind untergeordnete Nebenanlagen im Sinne von §14 BauNVO zulässig.

4.3 Maß der baulichen Nutzung (§9 Absatz Nr.1 BauGB)

Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ist die Gemeinde bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben nicht an die Festsetzungen nach § 9 und nach der auf Grund von § 9a erlassenen Verordnung gebunden; die §§ 14 bis 18, 22 bis 28, 39 bis 79, 127 bis 135c sind nicht anzuwenden. Das Maß der baulichen Nutzung wird im vorliegenden Fall daher über die Festsetzung der Baugrenzen und über die Höhe der baulichen Anlagen geregelt. Die Baugrenzen (s. 4.3.2 überbaubare Grundstücksflächen ) und die Höhenfestsetzungen umfassen eng den bereits vorhandenen baulichen Bestand und lassen keine neuen Hauptgebäude zu. Grundfläche

Zusätzlich wird die überbaubare Grundfläche (GR) innerhalb des Plangebietes absolut festgesetzt. Die Festsetzung der Grundfläche GR entspricht der im Plangebiet bereits versiegelten Fläche durch Gebäude und Oberflächenbefestigungen und lässt daher keine zusätzliche Versiegelung zu. Werden innerhalb des Plangebietes neue Flächen versiegelt, sind daher innerhalb des Plangebietes flächengleich Entsiegelungen vorzunehmen. Textliche Festsetzung Gebäude und versiegelte Flächen sind innerhalb des Plangebietes insgesamt nur bis zu einer Grundfläche von GR = 28.000m² zulässig.

4.4 Höhe der baulichen Anlagen

Die Festsetzung der zulässigen Höhe beeinflusst vor allem das Orts- und Landschaftsbild. Da es sich um eine Bestandsplanung handelt, erfolgt die Höhenfestsetzung innerhalb des Plangebietes konkret für die einzelnen Gebäude.

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Die zulässige Höhe wird auf der Planzeichnung für die jeweiligen Baufenster entweder als Trauf- und Firsthöhe (TH, FH) oder als Oberkante Gebäude (OK) festgesetzt. Die jeweiligen Höhenfestsetzungen orientieren sich eng an den Bestandsgebäuden. Die Festsetzungen zur Höhe gelten jeweils für die Hauptbaukörper. Überschreitungen der festgesetzten Höhen durch untergeordnete Gebäudeteile (Lichtkuppeln) oder für technische Anlagen (z.B. für solare Energiegewinnung) sind zulässig. Als untergeordnete Bauteile verstehen sich hinsichtlich der Größe insbesondere solche baulichen Anlagen, die entsprechend § 23 Abs. 5 BauNVO nach Sächsischer Bauordnung in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können. Textliche Festsetzung: Die Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlagen gelten für die Hauptbaukörper. Überschreitungen durch untergeordnete Gebäudeteile oder technische Anlagen sind zulässig.

Maßgeblicher Höhenbezug für die Festsetzungen zur Höhe sind die vorhandenen (mittleren) Geländeoberflächen im Sinne des § 2 SächsBO. Aufgrund der speziellen Rahmenbedingungen (keine topografischen Geländesprünge im Bereich der Gebäude, lediglich Festsetzung der bestehenden Bebauung) ist der Bezugsmaßstab für die Höhenfestsetzungen hinreichend konkret.

4.5 Überbaubare / nicht überbaubare Grundstücksfläche

Die überbaubare Grundstücksfläche wird auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB festgesetzt. Mit der Bestimmung der überbaubaren Grundstücksfläche im Sinne von § 23 BauNVO wird festgelegt, an welcher Stelle des Baugrundstückes die Bauausführung der Hauptbaukörper möglich ist. Im Plangebiet wird die überbaubare Grundstücksfläche zeichnerisch durch Baugrenzen festgesetzt. Die Baugrenzen orientieren sich eng am vorhandenen Gebäudebestand und schließen im Bereich des Sonderpostenmarktes die nicht bebauten Innenhöfe mit ein. Die Baugrenzen gelten nur für Hauptgebäude, geringfügige Überschreitungen gem. § 23 Abs. 5 BauNVO sind zulässig. Nebengebäude, Garagen und sonstige Nebenanlagen sind auch außerhalb der Baugrenzen zulässig.

4.6 Verkehrsfläche

Die bestehenden Verkehrsflächen werden entsprechend ihrer Funktion unterschiedlich festgesetzt. Private Verkehrsfläche Die eigentliche Zufahrt zum Grundstück verbindet die beiden Ein- und Ausfahrten und erschließt den Gebäudebestand im Plangebiet und wird als private Verkehrsfläche, hier: Zufahrt, festgesetzt. Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung – Parkplatz Hier sind neben den Besucherstellplätzen für den Sonderpostenmarkt auch zwei kleine Schutzdächer zum Abstellen der Einkaufswagen vorhanden. Für größere Kundenparkplätze sind diese Abstellmöglichkeiten typisch und sind auch weiterhin zulässig. Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung – Anlieferung In dem unmittelbaren Bereich vor dem Sonderpostenmarkt befinden sich verschiedene Laderampen für die LKW-Anlieferung, der Zugang für die Kunden (ebenfalls über eine Rampe),

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Fahrradständer, vereinzelte Stellplätze für Angestellte, zeitweise ein Imbisswagen, Container für Wertstoffe und temporäre Lagerflächen für z.B. Paletten. Da dieser Bereich weit mehr Funktionen aufnimmt als die eigentliche Erschließungsfunktion, wird dieser Bereich auch als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung festgesetzt. Die Zweckbestimmung wird hier unter dem Wort „Anlieferung“ zusammengefasst und beinhaltet alle oben genannten Funktionen.

4.7 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft

Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

Das Plangebiet ist nahezu vollständig versiegelt. Nur in wenigen unversiegelten Bereichen konnten sich inzwischen Bäume entwickeln, die zumindest an der südlichen Plangebietsgrenze schon beachtliche Größen erreicht haben. Um die klimatischen Vorteile des vorhandenen Baumbestands auf die ansonsten versiegelten Flächen zu bewahren, werden die maßgeblichen Bereiche mit dem Planzeichen 13.2.2 Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen geschützt. Betroffen sind drei Flächen im Nordwesten, im Osten und im Süden - jeweils am Rand des Plangebiets. Die nördliche Fläche besteht aus überwiegend noch sehr jungen Bäumen, die östliche aus Heckenstrukturen und die südliche Fläche aus abwechslungsreichen Grünstrukturen mit teilweise schon recht großem Baumbestand. Textliche Festsetzung: Die Gehölzstrukturen in den mit dem Planzeichen 13.2.2 gekennzeichneten Flächen sind zu erhalten und naturnah zu entwickeln. Einzelne Gehölze können für Pflegemaßnahmen entnommen werden, ausgenommen vorhandene Laubbäume mit einem Stammdurchmesser von über 20 cm. Begründung: Durch die Festsetzung wird die vorhandene Naturausstattung auf dem Gelände planungsrechtlich geschützt. Die Art der Festsetzung ermöglicht gestalterische Pflegemaßnahmen insbesondere innerhalb des durch Wildwuchs entstandenen Baumbestands in der nördlichen Fläche, wo die Bäume noch sehr dicht stehen. Der für das Landschaftsbild und das Mikro-/Meso-Klima wichtigste ausgewachsene Laubbaumbestand ab 20 cm Stammdurchmesser ist hingegen geschützt. Dies entspricht einem Stammumfang von ca. 60 cm und setzt dadurch auch ein gewisses Alter (ab ca. 25 Jahre) voraus, was somit auch eine deutliche lokale ökologische Wirkung (Schattenwurf, Luftfilterung) bedingt. Entsprechende Bäume sind erst auf der südlichen Fläche vorhanden, auf den nördlichen und östlichen Flächen greift die Festsetzung erst in der Zukunft. Artenschutz Textliche Festsetzung: Bei einem Umbau oder einem Abbruch von Gebäuden ist vor Durchführung der Baumaßnahmen das Gebäude auf das Vorkommen von gebäudebewohnenden streng geschützten Arten zu prüfen. Kommen entsprechende Arten vor, ist das Auslösen des Schädigungs- und Störungsverbot erneut zu prüfen.

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Streng geschützte Arten, insbesondere gebäudebewohnender Tierarten, sind augenscheinlich im Plangebiet nicht vorhanden. Da sich das Vorhandensein und insbesondere ein Ansiedeln in den leerstehenden Hallen nicht ausschließen lässt, wird festgesetzt, dass bei eventuell erforderlichen baulichen Maßnahmen das entsprechende Gebäude nochmal auf das Vorhandensein gebäudebewohnender streng geschützter Arten zu prüfen ist, und ggf. CEF Maßnahmen durchzuführen sind.

4.8 Trinkwasserschutzgebiet

Das Plangebiet befindet sich innerhalb der Schutzzone III B der Trinkwasserschutzgebiete Naunhof I und II. Durch die Lage kommt es innerhalb des Plangebietes zu Nutzungseinschränkungen insbesondere bezüglich des Umgangs und der Lagerung wassergefährdender Stoffe. Da die Verbote und Nutzungsbeschränkungen für das gesamte Plangebiet bindend sind, wird die Lage innerhalb des Trinkwasserschutzgebietes und die damit verbundenen Einschränkungen mit Verweis auf die Schutzgebietsverordnung nachrichtlich auf der Planzeichnung übernommen. Nachrichtl. Übernahme: Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegt innerhalb der Trinkwasserschutzzone III B des Trinkwasserschutz- gebietes der Wasserhaltungen der Wasserwerke Naunhof I und II. Durch die Lage innerhalb der Schutzzone III B sind die Verbote und Nutzungsbeschränkungen der Schutzzone SZ III B gemäß § 4 Absatz 2 der „Verordnung des Landkreises Muldentalkreis zur Neufestsetzung des Trinkwasserschutzgebietes der Wasser- fassungen der Wasserwerke Naunhof Il“ vom 30.04.2001 zu beachten (s. Anlage). 5 Umweltbelange

Im Rahmen der Umweltprüfung sind aus naturschutzfachlicher Sicht folgende Aspekte besonders zu berücksichtigen und zu prüfen:

 Auswirkungen auf nach § 30 BNatSchG und § 21 SächsNatSchG gesetzlich geschützte Biotope im Umfeld des Plangebietes

 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung bzw. Nichtdurchführung der Planung

 Alternative Planungsmöglichkeiten

 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen

 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplanes auf die Umwelt Die genaue Prüfung erfolgt in einem gesonderten Teil der Begründung, dem Umweltbericht (s. Anhang). Als Ergebnis ist festzustellen, dass durch den Bebauungsplan keine Veränderung der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen erfolgt, die die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes oder das Landschaftsbild erheblich oder nachhaltig beeinträchtigen kann. Die Festsetzungen zum Maß der Nutzung ermöglichen keine zusätzliche Bebauung. Durch die grünordnerischen Festsetzungen werden bereits vorhandene Grünstrukturen geschützt und dafür Sorge getragen, dass das

Planungsbüro Hanke GmbH 15 Entwurf zum vorhabenbezogenen B-Plan „Sonderpostenmarkt Thomas Philipps“ Gemeinde Belgershain Stand: Sep 2019

Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sich landschafts- und umweltverträglich entwickelt. Ausgleichsmaßnahmen sind daher nicht erforderlich. Maßnahmen zur Minderung des Eingriffs sind Bestandteil des Bebauungsplans. 6 Flächenbilanz

Das Plangebiet ist überwiegend bebaut und bereits im Bestand auf 2/3 seiner Fläche versiegelt. Die Verteilung der bebauten und versiegelten Flächen ist in der folgenden Karte dargestellt.

Vorhandene Versiegelung - blau Gebäudebestand, hellblau versiegelte Flächen, rot Geltungsbereich

Bei maximaler Ausschöpfung des Baurechts innerhalb des Plangebietes ergibt sich die folgende Flächenbilanz.

Philipps Bestand Planung Veränderung Sonderpostenmarkt in m² in % in m² in % in m² in %

Plangebietsgröße in m² 43.077 100%

Gebäudebestand [m²] 10.806 25% 11.554 27% + 748 + 2% versiegelte Flächen [m²] 17.170 16.446 38% - 724 - 2% gesamt [m²] 27.976 65% 28.000 65% + 24 0%

unbebaute Flächen [m²] 15.101 35% 15.077 35% - 24 0%

Planungsbüro Hanke GmbH 16 Entwurf zum vorhabenbezogenen B-Plan „Sonderpostenmarkt Thomas Philipps“ Gemeinde Belgershain Stand: Sep 2019

7 Hinweise aus Sicht der Fachplanungen

Trinkwasserschutz Das Plangebiet befindet sich innerhalb der TWSZ IIIB der für die öffentliche Wasserversorgung genutzten Wasserwerke Naunhof I und II. Innerhalb dieser TWSZ liegt auch das Wasserwerk Belgershain, welches sich etwa 600 m nördlich und damit in dessen Anstrom befindet. Die Grundwasserförderung erfolgt aus den tertiären Thierbach-Schichten, während die Brunnen der Wasserfassung Naunhof I und II (Entfernung zum Plangebiet ca. 3,2 km) vorrangig aus dem pleistozänen Hauptgrundwasserleiter, den frühsaalekaltzeitlichen Kiessanden fördern. Letztere stehen im weiteren Umfeld der Wasserwerksbrunnen mit den Thierbach-Schichten in hydraulischem Kontakt. Im Bereich des Plangebietes sind die saalezeitlichen Bildungen nicht mehr vorhanden. Die Thierbach-Schichten sind jedoch (im Komplex mit elsterzeitlichen Kiessanden) ab etwa 15 m unter Gelände ausgebildet, so dass in diesen Grundwasserleiter eindringende Stoffe grundsätzlich auch die Fassungsbrunnen des Wasserwerks Naunhof I und II erreichen können. Belastbare Angaben zum Grundwasserflurabstand liegen für das Plangebiet nicht vor. Umliegende Archivbohrungen lassen jedoch einen Flurabstand um 2 m erwarten. Eine standortkonkrete Ermittlung wird empfohlen.

Geologie l Baugrund Das Plangebiet befindet sich aus strukturgeologischer Sicht im nordsächsischen Synklinorium. Laut geologischer Karte [4] wird der Untergrund im Plangebiet überwiegend von ordovizischen Gesteinen der Leipzig - Gruppe (i. W. von Grauwacken) gebildet. Die Gesteine weisen eine mächtige kaolinische Verwitterungs- und Zersatzschicht auf, die bis etwa 90 m NHN reicht. Bis etwa 130 m NHN folgen tertiäre Schichten. Geländenah stehen bis zu 20 m mächtige Abfolgen pleistozäner Sedimente (Kiese, Sande, Schluffe), zuoberst geringmächtiger Geschiebelehm an [3]. Aufgrund der Vorbebauung ist mit dem Auftreten anthropogener Auffüllungen und Hindernisse (z. B. mit Fundamentresten) zu rechnen. Für eventuelle Baumaßnahmen wird die Durchführung einer der jeweiligen Planungsstufe angepassten, orts- und vorhabenskonkreten Baugrunduntersuchung nach DIN EN 1997 und DIN 4020 empfohlen. Diese sollte u. a. Aussagen zur Baugrundschichtung, zu den Grundwasserverhältnissen sowie eine Ausweisung von Homogenbereichen (einschließlich Eigenschaften und Kennwerten) hinsichtlich der gewählten Bauverfahrensweisen (z. B. Erdarbeiten, Bohrarbeiten) enthalten. Falls sich die bautechnischen Vorgaben ändern bzw. die angetroffenen geologischen Verhältnisse von den erkundeten abweichen, sollte eine Überprüfung und ggf. Anpassung der Baugrunduntersuchung erfolgen. Hinsichtlich einer zukünftigen Errichtung bzw. Wiederherstellung von Verkehrswegen nach RStO 12 [6] befindet sich das Plangebiet in der Frosteinwirkungszone lI.

Hinweise natürliche Radioaktivität

Das Plangebiet liegt nach den uns bisher vorliegenden Kenntnissen in einem Gebiet, in dem erhöhte Radonkonzentrationen in der Bodenluft wahrscheinlich kaum auftreten. Es ist jedoch nicht mit Sicherheit auszuschließen, dass auf Grund lokaler Gegebenheiten und der Eigenschaften des Gebäudes hinsichtlich eines Radonzutrittes dennoch erhöhte Werte der Radonkonzentration in der Raumluft auftreten können. Bei Fragen zu Radonvorkommen, Radonwirkung und Radonschutz wenden Sie sich bitte an die Radonberatungsstelle des Freistaates Sachsen:

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Staatliche Betriebsgesellschaft für Umwelt und Landwirtschaft – Radonberatungsstelle: Ansprechpartner – Stefan Gatermann  Telefon: (0371) 46124-221 Telefax: (0371) 46124-299 E-Mail: [email protected] Internet: www.smul.sachsen.de/bful Geodaten

In Auswertung des Geodatenarchivs des LfULG [5] liegen im und im Umfeld des Plangebietes vereinzelt geologische Informationen in Form von Schichtenverzeichnissen von Bodenaufschlüssen vor. Diese können bei Interesse unter der URL www.geologie.sachsen.de unter „Karten und GIS-Daten“ —> „interaktive Karten“ —> „Geologische Aufschlüsse in Sachsen“ recherchiert, und sofern geeignet, in Baugrunduntersuchungen integriert werden. Zur Übergabe der Schichtenverzeichnisse senden Sie bitte eine E-Mail - Anfrage an [email protected]

Weitere, z. T. interaktive Geodaten, wie geologische, geophysikalische, ingenieurgeologische, hydrogeologische und rohstoffgeologische Karten stehen Ihnen unter der URL www.geologie.sachsen.de unter dem Link „Karten und GIS-Daten“ zur Verfügung.

Übergabe von Ergebnisberichten

Sofern Erkundungen mit geowissenschaftlichem Belang (Erkundungsbohrungen, Bau- grundgutachten, hydrogeologische Untersuchungen o.ä.) durchgeführt wurden oder noch werden, bitten wir um Zusendung der Ergebnisse und verweisen hierbei auf § 11 des Sächsischen Abfallwirtschafts- und Bodenschutzgesetzes (SächsABG).

Bohranzeige- / Bohrergebnismitteilungspflicht

Im Falle der Durchführung von Erkundungsbohrungen wird auf die Bohranzeige- und Bohrergebnismitteilungspflicht gemäß dem Gesetz über die Durchforschung des Reichsgebietes nach nutzbaren Lagerstätten (LagerstG) sowie der Verordnung zur Ausführung des Gesetzes über die Durchforschung des Reichsgebietes nach nutzbaren Lagerstätten (LagerstGDV) gegenüber dem LfULG hingewiesen. Informationen zur Anzeige sowie zur Erfassung und Auswertung von Daten geologischer Bohrungen sind unter der URL www.geologie.sachsen.de unter dem Link „Daten und Sammlungen“ —> „Bohrungsdaten“ verfügbar. Eine Bohranzeige kann über das Portal „ELBA.Sax“ elektronisch erfolgen (https://antragsmanagement.sachsen.de/ams/elba).

Archäologie

Die ausführenden Firmen sind auf die Meldepflicht von Bodenfunden nach § 20 SächsDSchG hinzuweisen.

Wasserversorgung Löschwasser kann in Höhe von 24 m 3/h aus dem öffentlichen Netz der Leipziger Wasserwerke abgegeben werden (aktuelle Messung Hydrant H 18613, Höhe Mittelweg Belgershain). Zurzeit wird das Gebiet über eine private Leitung, beginnend an einem Zählerschacht südlich der Rohrbacher Straße Nr. 23 mit Trinkwasser versorgt.

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8 Verfahrensvermerke

Die Verfahrensvermerke sind auf der Planzeichnung zu finden und werden entsprechend dem Planverfahren ergänzt.

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