Gemeinde Belgershain VERWALTUNGSGEMEINSCHAFT NAUNHOF vorhabenbezogener Bebauungsplan „Sonderpostenmarkt Thomas Philipps“ gemäß § 12 BauGB Begründung zum ENTWURF S e p t e m b e r 2 0 1 9 PLANUNGSBÜRO HANKE GmbH Polenzer Straße 6b, 04827 Machern b. Leipzig Tel.: 034292 – 710-0, Web: www.pbhanke.de Entwurf zum vorhabenbezogenen B-Plan „Sonderpostenmarkt Thomas Philipps“ Gemeinde Belgershain Stand: Sep 2019 INHALTSVERZEICHNIS 1 Anlass und Beschreibung der Inhalte des B-Plans .............................................................. 3 1.1 Anlass des Bebauungsplans .................................................................................................. 3 1.2 Inhalte des Bebauungsplans .................................................................................................. 3 1.3 Verfahren ................................................................................................................................ 3 2 Gesetzl. Grundlagen, übergeordnete Planung, Verfahren ................................................... 4 2.1 Gesetzliche Grundlagen ......................................................................................................... 4 2.2 Übergeordnete Planungen ..................................................................................................... 4 2.3 Flächennutzungsplan der Stadt Naunhof (27.06.2006) ......................................................... 5 2.4 Naturschutzrecht .................................................................................................................... 5 2.5 Planverfahren ......................................................................................................................... 6 2.6 Zeichnerische Unterlagen ...................................................................................................... 7 3 Plangebiet .................................................................................................................................. 7 3.1 Ausgangssituation .................................................................................................................. 7 3.2 Planungskonzept .................................................................................................................... 8 4 Planinhalt / Begründung ........................................................................................................ 10 4.1 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches ......................................................................... 10 4.2 Art der baulichen Nutzung .................................................................................................... 10 4.3 Maß der baulichen Nutzung (§9 Absatz Nr.1 BauGB) ......................................................... 12 4.4 Höhe der baulichen Anlagen ................................................................................................ 12 4.5 Überbaubare / nicht überbaubare Grundstücksfläche ......................................................... 13 4.6 Verkehrsfläche ..................................................................................................................... 13 4.7 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ............................................................................................................................ 14 4.8 Trinkwasserschutzgebiet ...................................................................................................... 15 5 Umweltbelange ....................................................................................................................... 15 6 Flächenbilanz .......................................................................................................................... 16 7 Hinweise aus Sicht der Fachplanungen ............................................................................... 17 8 Verfahrensvermerke ............................................................................................................... 19 ANLAGEN Vorhaben- und Erschließungsplan Umweltbericht Schutzgebietsverordnung der Wasserfassungen Naunhof I und Naunhof II Planungsbüro Hanke GmbH 2 Entwurf zum vorhabenbezogenen B-Plan „Sonderpostenmarkt Thomas Philipps“ Gemeinde Belgershain Stand: Sep 2019 1 Anlass und Beschreibung der Inhalte des B-Plans 1.1 Anlass des Bebauungsplans Der Eigentümer des Sonderpostenmarktes Thomas Philipps will zur besseren Belichtung und Nutzung Umbaumaßnahmen an den Bestandsgebäuden vornehmen. Dabei sollen Teile der bestehenden Verkaufsräume zu einer bisher ungenutzten innenliegenden Hoffläche geöffnet werden, um diese als Außenverkaufsfläche nutzen zu können. Aufgrund der unklaren planungsrechtlichen Situation des Sonderpostenmarktes wurde der Antrag zum Umbau von der Bauaufsicht Grimma abgelehnt. Die Gemeinde Belgershain plant für den Standort „Sonderpostenmarkt Thomas Philipps“ einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen, um den Bestand baurechtlich zu sichern. Anders als beim „normalen“ Bebauungsplan, der sich als Angebotsplan für jedermann versteht, ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan „Sonderpostenmarkt Thomas Philipps“ durch seine spezielle Vorhabenbezogenheit gekennzeichnet, mit der Zielsetzung, die vorhandene Bebauung im Bestand zu sichern in Abstimmung mit den Rahmenbedingungen und städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde Belgershain. 1.2 Inhalte des Bebauungsplans Um den Standort zu sichern, werden in dem hier vorliegenden Bebauungsplan Festsetzungen getroffen, die eine Festschreibung des genehmigten Bestandes vornehmen. Die höhere Raumordnungsbehörde billigte am 30.01.1991 die Umnutzung in einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von ca. 3.220 m². Für die Parkplatzfläche wurde am 31.01.2002 eine Genehmigung erteilt. Eine Vergrößerung der Verkaufsfläche von 3.220 m² sowie eine Änderung des Betriebstyps „Sonderpostenmarkt“ wird ausgeschlossen. Weiterhin sollen städtebaulich sinnvolle Lösungen für die leerstehenden Gebäude gefunden werden, um den weiteren Verfall der Außenflächen und Gebäude entgegenzuwirken. Eine Erweiterung des Sonderpostenmarktes auf diese Gebäude und Flächen ist ausgeschlossen, ebenso die Ansiedlung von weiteren Einzelhandelsbetrieben. Für das hier vorliegende Plangebiet wird erstmalig ein Bebauungsplan aufgestellt. 1.3 Verfahren Für das Plangebiet wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt. Gemäß § 12 Absatz 1 besteht ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aus drei Elementen: dem Vorhaben- und Erschließungsplan des Vorhabenträgers, hier „Thomas Philipps Grundbesitz GmbH & Co. KG“ der gemeindlichen Satzung des Hoheitsträgers, d. h. dem formell zu beschließenden Bebauungsplan der Gemeinde dem Durchführungsvertrag als Kooperationsvereinbarung zwischen dem Vorhabenträger und der planenden Gemeinde zur vertraglichen Fixierung von beiderseitigen Aufgaben, die zur Realisierung des eigentlichen Vorhabens und seiner Erschließung erforderlich sind, einschließlich Regelung zur zeitlichen Umsetzung. Planungsbüro Hanke GmbH 3 Entwurf zum vorhabenbezogenen B-Plan „Sonderpostenmarkt Thomas Philipps“ Gemeinde Belgershain Stand: Sep 2019 2 Gesetzl. Grundlagen, übergeordnete Planung, Verfahren 2.1 Gesetzliche Grundlagen Für die Verfahrensdurchführung und die Darstellungen des Bebauungsplans gelten die folgenden Rechtsgrundlagen in der jeweils angegebenen Fassung: Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786). Planzeichenverordnung – (PlanZV) vom 18.12.1990 (BGBl. I S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 3 G. v. 04.05.2017 BGBl. I S. 1057. Sächsische Bauordnung (SächsBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. Mai 2016 (SächsGVBl. S. 186), die zuletzt durch das Gesetz vom 27. Oktober 2017 (SächsGVBl. S. 588) geändert worden ist 2.2 Übergeordnete Planungen Aufgrund der Geringfügigkeit des geplanten Umbaus des Sonderpostenmarktes ist das eigentliche Vorhaben für die Betrachtungsebenen Raumordnung, Landesplanung und Regionalplanung nicht relevant. Da jedoch durch die Planung auch der der Bestand gesichert wird, ist durch die Planung sicherzustellen, dass die bereits genehmigte Verkaufsfläche nicht erhöht wird. Das Vorhaben erfüllt die allgemeinen Ziele der übergeordneten Planungsebenen, insbesondere die Reduzierung der Flächenneuinanspruchnahme durch Nachverdichtung / Nutzung bereits bebauter Flächen. Bei der Planung sind die Grundsätze und Ziele der folgenden übergeordneten Planungsebenen zu berücksichtigen: 2.2.1 Landesentwicklungsplan Sachsen Der Landesentwicklungsplan (LEP 2013) als landesplanerisches Gesamtkonzept für die räumliche Ordnung und langfristige Entwicklung Sachsens und seiner Teilräume setzt den Rahmen für fachliche Planungen. Der Landesentwicklungsplan ist seit dem 31.08.2013 rechtskräftig. Die raumordnerischen Ziele und Grundsätze des LEP 2013 zu großflächigen Einzelhandelseinrichtungen (Z 2.3.2.1 – Z.2.3.2.5, G 2.3.2.6 und Z 2.3.2.7) gelten nur für Ansiedlungen, Erweiterungen oder wesentliche Änderungen. Da es sich in diesem Fall um eine bestehende Einzelhandelseinrichtung handelt, die weder erweitert noch wesentlich geändert wird, stehen die raumordnerischen Ziele der Aufstellung des Bebauungsplans nicht entgegen. 2.2.2 Regionalplan Westsachsen 2008 Der Regionalplan des regionalen Planungsverbandes Westsachsen ist seit dem 25.07.2008 rechtskräftig. Der Regionalplan übernimmt die im Landesentwicklungsplan ausgewiesenen