Warenhäuser in Deutschland Status I Quo I Vadis

01 Vorwort

Quo vadis, Warenhaus? Der Titel Qualitätsunterschiede von Lage und nicht allein Eigentümer und Käufer dieser Studie spiegelt die Ungewissheit Objekt, von Wettbewerbsstruktur und der Warenhausobjekte, auch für über die Zukunft der Warenhäuser Nachfragepotenzial in Einzelhandel und umliegende Objekte kann es – im wider. Warenhäuser übernehmen seit Immobilienwirtschaft. positiven wie im negativen – heißen: Jahrzehnten in vielen Innenstädten „Mitgefangen, mitgehangen“. eine Platzhirsch-Funktion und stellen Aus diesem Grund haben Savills und dort einen Hauptanziehungspunkt Stadt+Handel im Sommer 2015 die Die Studie ist insbesondere für dar. Die Warenhäuser in Deutschland Standortinformationen zu Karstadt- und die praxisnahe Verwendung im haben zuletzt deutlich an Marktanteilen Kaufhofobjekten zusammengetragen, Arbeitsalltag aufbereitet. Vor allem der verloren und die Standortschließungen diese analysiert und in einem hier zusammenfassend abgebildete des letzten Jahrzehnts können je nach Scoringverfahren bewertet. Im Ergebnis Datenfundus kann zudem als Sichtweise als Konsolidierung oder als liefert die vorliegende Studie einen Nachschlagewerk dienen. Erosion eingeordnet werden. Überblick aus der Vogelperspektive und strukturiert den Bestand Wir freuen uns, mit der Die Bandbreite von Standortgunst und hinsichtlich der der Standort- und Studie Ihre Diskussionen und Objekttyp ist groß. Vom Weltstadthaus Objektrahmenbedingungen. Mit Hilfe Entscheidungsprozesse zu bis zum Stadtteilversorger: Wer der Scoringergebnisse und den in unterstützen. wird im Konkurrenzkampf gegen der Studie vorgestellten Instrumenten andere Formate und das Internet können Eigentümer und Betreiber, „den Kürzeren“ ziehen? Wo gelingt Investoren und Projektentwickler, aber eine starke Positionierung? Ein auch Kommunen und Expansionisten Pauschalurteil über den Betriebstyp einen guten Eindruck über die Warenhaus greift fast immer zu kurz. Zu Zukunftsoptionen für die einzelnen Ralf Beckmann Jörg Krechky Matthias Pink bedeutsam sind dafür die individuellen Standorte gewinnen. Dies betrifft Stadt + Handel Savills Savills Inhalt

04 Executive Summary 06 1 I Einleitung 08 2 I Das Warenhaussegment in Deutschland 22 3 I Die deutschen Warenhäuser im Vergleich 46 4 I Quo vadis, Warenhaus? Fünf Thesen.

Matthias Pink Savills

03 Executive Summary

Quo vadis, deutsches Warenhaus? Warenhäuser. Zum Vergleich: In Hotel- einzelnen Warenhausstandorte Einst die „Kathedralen des und Logistikimmobilien wurden im zu. Auf diese Weise können sie Einzelhandels“, befi ndet sich der selben Zeitraum jeweils etwa 9,5 Mrd. Immobilieninvestoren, Kommunen, Betriebstyp Warenhaus hierzulande Euro investiert. Insgesamt wechselten den Warenhaus-Betreibern selbst schon seit Längerem in der Krise. Ein 193 Warenhäuser den Eigentümer, und anderen Stakeholdern als Blick auf die derzeitige Situation im knapp die Hälfte davon im Rahmen von Entscheidungsgrundlage oder Einzelhandel macht klar: Die Lage ist Portfoliotransaktionen. Richtschnur dienen. für die Warenhäuser nicht aussichtslos. Wollen sie den Weg aus der Krise Dabei können Warenhäuser für jede Insgesamt 46 Warenhäuser bilden die jedoch fi nden, gilt es noch viele Art von Investor ein interessantes Gruppe der „Spitzenreiter“, welche die Herausforderungen zu meistern. Der Investment darstellen. Für höchsten Scores und mithin die besten Online-Handel setzt die stationären konservative Investorengruppen wie Rahmenbedingungen aufweisen. Die Vertreter der Branche weiter unter Versicherungen und Pensionsfonds drei Premium-Häuser der KaDeWe Druck, die preisliche Mitte verliert sind langfristig vermietete Warenhäuser Group zählen ebenso zu dieser zunehmend an Zugkraft und nicht nur in einer 1a-Lage besonders Gruppe wie beispielsweise die beiden die Warenhäuser müssen immer mehr interessant, weil sie ihnen eine Häuser in Mannheim. Galeria Kaufhof Aufwand betreiben, um den Kunden stabile Mietrendite sowie eine hohe betreibt 24 dieser Häuser, zu Karstadt in ihre Gebäude zu locken. Von der Wahrscheinlichkeit auf Kapitalerhalt zählen 22. Dem „Mittelfeld“, das heißt Warenhauskrise und ihrem Ausgang bieten. Opportunistische Investoren jener Gruppe mit mittleren Scores, sind nicht nur Kunden, Kommunen und und Projektentwickler interessieren gehören insgesamt 62 Warenhäuser natürlich die Warenhausbetreiber selbst sich dagegen eher für Häuser mit an. Darunter befi nden sich 33 Kaufhof- betroffen, sondern auch die Eigentümer kurzen Mietvertragslaufzeiten und Warenhäuser und 29 Karstadt-Objekte. und Investoren der Immobilien. Denn unsicherer Zukunft, da sich daraus Insgesamt 53 Warenhäuser bilden die der Betriebstyp Warenhaus ist sehr eng Repositionierungschancen und damit „Schlusslichter“, die sich in Summe mit seiner baulichen Hülle verknüpft. verbunden Wertsteigerungsoptionen durch eher ungünstige Standort- Dies liegt nicht zuletzt an der den ergeben. und Objektrahmenbedingungen Warenhäusern eigenen Fähigkeit, auszeichnen. Galeria Kaufhof betreibt mehrere Etagen – im Durchschnitt sind Vor diesem Hintergrund sowie 29 dieser Häuser, in 24 Fällen handelt es mehr als fünf – als Verkaufsfl äche unter Berücksichtigung der engen es sich um Karstadt-Warenhäuser. zu nutzen. Wird ein Warenhaus Verknüpfung zwischen dem geschlossen, ist eine Umnutzung der Warenhaus als Betriebstyp und Bei einer Analyse der Scoring- Warenhausimmobilie in fast allen Fällen als Immobilie stellt sich die Frage, Ergebnisse fällt recht schnell die einzige Option. wie die Rahmenbedingungen und ins Auge, dass die Spitzenreiter damit die Zukunftsfähigkeit der noch überwiegend in großen Städten Heute sind es noch 161 von Galeria bestehenden Häuser einzuschätzen gelegen sind, wohingegen die Kaufhof oder Karstadt genutzte sind. Denn nicht nur ist eine Schlusslichter in kleineren Städten freistehende Warenhausimmobilien, die Warenhausimmobilie in Abhängigkeit überrepräsentiert sind. Städte mit in Deutschland existieren. Sie verfügen von der Antwort auf diese Frage für bis zu 50.000 Einwohnern weisen über eine Mietfl äche von durch- völlig verschiedene Investorentypen keinen einzigen Vertreter aus der schnittlich etwa 17.900 m² und eine interessant, zudem ist die Kenntnis Gruppe der Spitzenreiter auf, Verkaufsfl äche von im Durchschnitt der Rahmenbedingungen eines vielmehr zählen fast drei Viertel aller etwa 14.400 m². Warenhäuser Warenhauses auch für Kommunen und hier vorhandenen Häuser zu den zählen damit zu den größten andere Interessengruppen hilfreich. Schlusslichtern des Scorings. Die Einzelhandelsimmobilien, sowohl in Denn trotz der übergeordneten Krise Scoring-Ergebnisse legen also nahe, puncto Grund- als auch im Hinblick des Betriebstyps ist die deutsche dass die Rahmenbedingungen für die auf die Nutzfl äche. Dieses Merkmal Warenhauslandschaft vielfältig, jedes Zukunftsfähigkeit von Warenhäusern macht sie in Verbindung mit ihrer in der Haus verfügt über spezifi sche Stärken in Mittelstädten tendenziell schlechter Regel zentralen, innerstädtischen Lage und Schwächen. sind als in Großstädten. Für die zu einem einzigartigen Immobilientyp. Warenhäuser in diesen Städten ergibt Etwa drei Viertel aller Objekte befi nden Ein Scoring, das die makro- sich hieraus eine Zwickmühle, denn sich in einer A-Lage. und mikrostandortseitigen auf der einen Seite begrenzt das in der Rahmenbedingungen sowie die Regel geringere Kundenpotenzial die Nicht zuletzt aufgrund ihrer Objektqualität jedes der 161 Warenhausgröße, auf der anderen Seite hochwertigen Lage stellen Warenhäuser in Deutschland zeigt die Historie, dass ein Warenhaus Warenhäuser für Immobilieninvestoren bewertet, deckt diese Stärken mindestens 8.000 m² Verkaufsfl äche ein interessantes Marktsegment dar. und Schwächen auf. Das Scoring- haben sollte, um seine Rolle alle Etwa 6,2 Mrd. Euro und damit mehr Ergebnis lässt damit Rückschlüsse Vollversorger erfolgreich einnehmen zu als 10 % des in Handelsimmobilien über die Zukunftsfähigkeit hinsichtlich können. investierten Geldes fl ossen seit 2009 in der Rahmenbedingungen der Executive Summary

Folglich steht die Zukunftsfähigkeit Genau diese durch die Offenlegung dieser Häuser unter einem von standort- und objektbezogenen ungünstigeren Stern. Ob und welche Stärken und Schwächen Häuser in ihrer Existenz tatsächlich erzeugte Struktur der hiesigen gefährdet sind, lässt sich jedoch Warenhauslandschaft ist es, die nur unter Berücksichtigung der das Scoring zu einem wertvollen spezifi schen Wettbewerbsbedingungen Instrument in der Praxis machen. am Standort beurteilen. Häuser in Immobilieninvestoren, Kommunen umkämpften Märkten wie Gießen und andere Akteure können mit werden es diesbezüglich schwerer Hilfe des Scorings Entscheidungen haben als Häuser mit Platzhirsch- vorbereiten, treffen oder absichern. Funktion wie in Gütersloh. Zudem lassen sich auf Basis der Scoring-Ergebnisse in Verbindung Die Scoring-Ergebnisse zeigen auch, mit Einzelhandelsexpertise und dass die meisten Warenhäuser in guten Kenntnis des Immobilienmarktes bis sehr guten Mikrolagen stehen. einige Thesen dazu wagen, wie es mit Nur wenige Objekte befi nden sich an den inzwischen „alten Damen“ des wirklich schlechten Mikrostandorten. Einzelhandels in den nächsten Jahren Zudem ist die Bandbreite weitergeht. So deutet vieles darauf hierbei weniger groß als bei den hin, dass einige Warenhäuser auch Makrostandort- und Objektqualitäten. künftig an Magnetwirkung einbüßen Die Warenhäuser unterscheiden sich und weitere Häuser geschlossen also vergleichsweise wenig in ihrer werden. Bedroht sind dabei vor allem Mikrolagequalität, sehr wohl aber darin, Häuser in Mittelstädten mit weniger als wie sich diese Standorte entwickelt 100.000 Einwohnern und Standorte haben. Hier nämlich lässt sich anhand in ungünstigen Mikrolagen, die sich der Scoring-Ergebnisse Folgendes zugleich einem intensiven Wettbewerb beobachten: Mikrolagen, die im am lokalen Einzelhandelsmarkt Scoring ohnehin unterdurchschnittlich gegenübersehen. Gerade die abschneiden, haben in den hochwertige Mikrolage der meisten vergangenen Jahren vielfach weiter Warenhäuser ist es aber auch, die der an Attraktivität eingebüßt, was in Ausgangspunkt einer Renaissance des rückläufi gen Mieten zum Ausdruck Warenhauses sein kann. kommt. Jene Mikrolagen mit überdurchschnittlicher Standortqualität weisen dagegen häufi g steigende oder wenigstens stabile Mieten auf. Damit drohen Warenhäuser in diesen Lagen einen ihrer Wettbewerbsvorteile zu verlieren und der Ausleseprozess der ohnehin krisengeschüttelten Warenhäuser dürfte sich fortsetzen.

05 1 Einleitung

Quo vadis, deutsches Warenhaus? verändern wird. Die bisherige Das Thema ist auch deshalb Diese Frage wird aktuell sowohl in der Entwicklung zeigt jedoch eines recht vielschichtig, weil es nicht nur Städte Fachpresse als auch in der breiten deutlich: Der stationäre Handel steht und Gemeinden, sondern letztlich auch Öffentlichkeit heiß diskutiert. Nicht nur vor enormen Herausforderungen. Kunden und die beiden verbleibenden sind viele Arbeitsplätze bedroht, das Bequemt sich der online-verwöhnte großen Warenhausunternehmen Warenhaus stellt in manchen Städten Kunde in die Haupteinkaufslagen, in Deutschland, Galeria Kaufhof noch immer den liebgewonnenen erwartet er perfekte und Karstadt, betrifft. Hinzu Platzhirsch und lokalen „Vollversorger“ Markeninszenierung, also Erlebnis, kommt, dass auch die Zukunft dar. Diese starke Stellung haben Überraschung, Emotion, gerne gepaart der Warenhausimmobilien eng mit jedoch längst nicht mehr alle Standorte mit fundierter Beratung und einem dem Schicksal des Betriebstyps inne. Vor diesem Hintergrund stellt breiten Angebot, am liebsten noch verbunden ist. Denn gerade die dem sich drängender denn je die Frage, zu Schnäppchenpreisen. Dass dies Warenhaus eigene Fähigkeit, mehr welche Zukunft Warenhäuser auf auf Dauer nicht funktionieren kann, Etagen als sonst im Einzelhandel dem umkämpften und zunehmend spiegelt sich in den Frequenzverlusten üblich zu bespielen, schränkt die gesättigten deutschen Markt noch der Innenstädte und im Niedergang Drittverwendbarkeit der Häuser haben. des inhabergeführten Fachhandels ein. Auch für die Eigentümer der wider. Der Rückgang der Marktanteile Warenhausimmobilien sowie weitere Die Stärke der Shopping-Center, des des Warenhauses am deutschen im Einzelhandelssegment aktive E-Commerce, kurzum des derzeit Einzelhandel ist oberfl ächlich Investoren und Projektentwickler dynamischen Wandels im Handel betrachtet eine weitere Konsequenz, ist die Frage nach der Zukunft des hat die Betriebsform „Warenhaus“ doch ein zweiter Blick offenbart Warenhauses daher von Relevanz. grundlegend beeinfl usst. Niemand tieferliegende Gründe. mag so recht einzuschätzen, wie der E-Commerce die Einzelhandelslandschaft langfristig 1 Einleitung

Die vorliegende Studie richtet folglich der deutschen Warenhauslandschaft mit Warenhäusern – sei es durch den Blick auf die Zukunftsfähigkeit verdeutlicht. Kommunen, Immobilieninvestoren der Warenhäuser in Deutschland, oder die Warenhausbetreiber selbst wobei ein Augenmerk explizit auch auf Die Immobilienperspektive – darstellen. Darüber hinaus ist das immobilienbezogenen Aspekten liegt. beleuchtet zunächst die Rolle des Scoring ein nützliches Fundament Ein Warenhaus im Sinne dieser Studie Warenhauses in der deutschen für tiefergehende Analysen. Wie ist deshalb wie folgt defi niert: Handelsimmobilienlandschaft. Seine diese aussehen können, wird am besonderen Charakteristika, wie Beispiel einer Wettbewerbsanalyse Ein Warenhaus ist eine Immobilie, beispielsweise die überwiegend sowie zweier Analysewerkzeuge für deren Ankermieter bzw. Hauptnutzer hervorragenden Lagen, machen Immobilienmarktakteure verdeutlicht. Galeria Kaufhof oder Karstadt Warenhäuser zu attraktiven Objekten inklusive der Premiumhäuser für Immobilieninvestoren. Entsprechend Dass das Scoring nicht nur die Basis der KaDeWe Group ist. Neben hoch waren die Transaktionsvolumina für sachliche Analysen sein kann, traditionellen Warenhausformaten in den vergangenen Jahren. Bei der sondern auch Anknüpfungspunkte für zählen hierzu auch Spezialhäuser (z. B. Analyse dieses Marktes wird zudem einen Blick in die Zukunft liefert, ist Schnäppchenmärkte). Stichtag ist klar, wie eng die Verknüpfung zwischen der Kern des abschließenden vierten hierbei der 30. Juni 2015. dem Betriebstyp Warenhaus und seiner Kapitels. Einige Thesen zur Zukunft der baulichen Hülle ist. Denn abhängig Warenhäuser geben einen Ausblick, Warenhäuser, die lediglich eine von der Zukunftsfähigkeit eines wie es im Jahr 2016 und danach mit Fläche innerhalb eines Shopping- Warenhausstandortes ist die Immobilie den „alten Damen“ des Einzelhandels Centers belegen, die baulich in ein für völlig verschiedene Investorentypen weitergehen könnte. Shopping-Center integriert oder interessant. Man könnte sagen: Jedes mit diesem verbunden sind (z. B. Warenhaus hat seinen Markt. Eine These sei bereits hier gewagt: Das Karstadt im Boulevard Berlin), fi nden Warenhaus, ob als Betriebstyp oder im empirischen Teil dieser Studie In den Einzelhandels- und Immobilie, bleibt auch im kommenden keine Berücksichtigung, da es sich Immobilienwirtschaftskontext Jahr ein spannendes Thema. aus immobilienwirtschaftlicher Sicht des zweiten Kapitels eingebettet, um einen anderen Objekttyp handelt. beinhaltet Kapitel 3 basierend Ebenso fi nden die Sporthäuser auf einer Vollerhebung aller (Sportarena bzw. Karstadt Sports) keine deutschen Warenhäuser die Berücksichtigung, da diese in vielen Analyseergebnisse in Form eines Fällen keine ganzen Gebäude belegen, Scorings. Dass „Lage, Lage, Lage“ sondern lediglich als ein Mieter von als wichtigste Erfolgsfaktoren vielen eine Einzelhandelsimmobilie für Immobilien im Allgemeinen nutzen. und Einzelhandelsimmobilien im Besonderen gelten, spiegelt sich im Um der Frage nach der Aufbau des Scorings wider. Es besteht Zukunftsfähigkeit der so defi nierten aus drei Säulen: Der Makrostandort Warenhäuser aus Einzelhandels- aber und seine für Warenhäuser relevanten auch aus Immobilienperspektive Rahmenbedingungen stellen die auf den Grund zu gehen, erste Säule im Scoring dar. Die wird in Kapitel 2 die deutsche vorherrschenden Bedingungen am Warenhauslandschaft zunächst aus Mikrostandort bilden die zweite Säule, beiden Blickwinkeln beleuchtet. Die während eine Einschätzung der Einzelhandelsperspektive legt dabei Objektqualität das Scoring als dritte den Fokus auf die aktuell dynamische Säule komplettiert. Situation im Einzelhandel und arbeitet Trends und Einfl ussfaktoren heraus, die Die Scoring-Ergebnisse liefern einen – nicht nur, aber auch – den Betriebstyp umfassenden Überblick über die „Warenhaus“ maßgeblich beeinfl ussen. spezifi schen Rahmenbedingungen Dass die Warenhäuser einst selbst aller deutschen Warenhäuser und den Handel revolutionierten, wird helfen bei der Strukturierung der beim kurzen Blick auf die 150-jährige hiesigen Warenhauslandschaft. Historie dieses Betriebstyps deutlich. Sie zeigen auf, welche Häuser von Und heute? Heute ist den mittlerweile hervorragenden Rahmenbedingungen „alten Damen“ ihre glorreiche profi tieren und welche mit ungünstigen Vergangenheit zumindest hierzulande zu kämpfen haben. Bereits diese vielfach nicht mehr anzusehen, wie der Ergebnisse können eine Grundlage für abschließende Blick auf den Status quo Entscheidungen im Zusammenhang

07

2 Das Warenhaussegment in Deutschland

2.1 Warenhäuser aus der Auf der Angebotsseite ist der Auf großen, modernen Flächen wird die Einzelhandelsperspektive deutschlandweite Trend zu immer Marke präsentiert und das Einkaufen Die vorliegende Studie stellt das mehr Verkaufsfl äche offenbar vorerst so zum Erlebnis gemacht. Aber auch Warenhaus ins Zentrum aller gestoppt. aktuell expandierende Formate wie Überlegungen. Dennoch kann man Factory-Outlet-Center oder Designer- diesen besonderen Betriebstyp Der Verkaufsfl ächenzuwachs betrug Outlet-Center drängen auf den und seine Entwicklung nicht laut GfK zwar von 2001 bis 2014 deutschen Markt und erhöhen so den isoliert, sondern nur im Kontext der insgesamt rd. 12,1 Mio. m² – bei Flächenbestand. dynamischen Einzelhandelslandschaft einem Gesamtbestand von 123,1 verstehen. Mio. m² im Jahre 2014. Betrachtet Im Zusammenspiel führt dies zu einer man jedoch die letzten fünf Jahre, zunehmenden „Uniformisierung“ Diese ist wiederum geprägt durch scheint bei der Entwicklung der der Haupteinkaufslagen, in denen stetigen Wandel, neue Trends und Flächen ein Plateau erreicht worden zu immer wieder dieselben Marken Innovationen, kurzum: durch den sein. Insgesamt verfügt Deutschland vertreten sind. Dies wiederum führt zu Zwang zur ständigen Erneuerung. laut GfK Geomarketing über einen Langeweile unter den Konsumenten Daraus ergeben sich für das Verkaufsfl ächenbestand von 1,46 m² und zu sinkenden Frequenzen in den Warenhaus Fragen wie diese: Welchen je Einwohner, was im europäischen Innenstädten. Durch die Stärke des übergreifenden Entwicklungen Kontext überdurchschnittlich viel ist. E-Commerce wird diese Entwicklung unterliegt das Warenhaus heute und zusätzlich befeuert und der stationäre künftig? Gleichzeitig geht die Zahl der Betriebe Handel leidet unter stagnierenden zurück. Internationale Vertikalisten Umsätzen. Welchen Entwicklungspfad hat es in wie Primark, Uniqlo, Forever21 oder der Vergangenheit beschritten und wie Reserved drängen in die Toplagen stellt sich seine Situation heute dar? der Städte und verdrängen den traditionellen, inhabergeführten Dynamik im Einzelhandel – Trends, Fachhandel durch höhere Umsätze und Entwicklungen und Innovationen somit höhere Mietzahlungsfähigkeit. Wie jeder andere Markt ist auch Dass diese Entwicklung zu einem der Einzelhandel geprägt durch das weiteren Anstieg der Verkaufsfl äche Wechselspiel zwischen Angebot und geführt hat, liegt unter anderem daran, Nachfrage – umso mehr, wenn beide dass große Filialisten ihre Flächen mehr Seiten einen grundlegenden Wandel und mehr als Showrooms statt als reine erfahren. Verkaufsstätten nutzen.

09 2 Das Warenhaussegment in Deutschland

Auch die Nachfrageseite wandelt sich der Warenpräsentation vom bequemen Pure-Player wie Zalando eröffnen massiv. Nicht nur wird der Kunde Sofa-Shopping weglocken zu lassen. in Städten wie Frankfurt oder Berlin unberechenbarer, anspruchsvoller Einzelhändler, die es schaffen dem stationäre Läden. Die Zukunft scheint und immer wählerischer in seinem Verkaufsvorgang eine „Aura des rosig auszusehen für Multi-Channel- Ausgabeverhalten, auch macht der Nicht-Alltäglichen“ zu verleihen, Anbieter, die es schaffen ihre Kunden Rückgang der einzelhandelsrelevanten können im Wettbewerbsumfeld über alle Plattformen hinweg zu Kaufkraft dem Einzelhandel zu punkten. Schaffen sie es aber nicht, versorgen und ihr stationäres Geschäft schaffen. Energiewende sowie die Kunden über aufregende Angebote erfolgreich mit dem Online-Handel zu Umstrukturierung der privaten und Schnäppchenpreise zu locken, verquicken. Vorsorge, aber auch eine zunehmende wenden sich diese enttäuscht dem Freizeitorientierung sorgen dafür, Internet zu. Vom Sofa aus werden Allgemein macht der erhöhte dass in den Portemonnaies der feiertags und am Wochenende massive Wettbewerbsdruck im Einzelhandel Menschen weniger Geld für den Umsatzzuwächse erzielt. Das EHI Flexibilität und eine schnelle Konsum verbleibt. Daher verändert prognostiziert bis zum Jahr 2025 einen Anpassungsbereitschaft an aktuelle sich auch das Kaufverhalten nicht nur Umsatzanteil des E-Commerce am Trends zu Erfolgsfaktoren für im Modeeinzelhandel – die preisliche Gesamthandel von 27 %. Unternehmen. Behäbige „alte Damen“ Mitte wird für Konsumenten immer wie die Warenhäuser scheinen hier unattraktiver. Im Zuge dessen punkten In internetaffi nen Branchen wie im nicht mithalten zu können. Doch dem preisaggressive Anbieter, so dass Buchhandel oder bei Elektroartikeln war nicht immer so, wie ein Rückblick mittlerweile rd. 50 % des Umsatzes liegt der Wert bereits heute deutlich in die Jugendzeit des Warenhauses in Deutschland mit Discountformaten höher. Dies hat spürbare Auswirkungen offenbart. generiert werden. auf die Innenstädte, in denen diese Branchen bisher sehr große Flächen Schlüsselfaktoren wie die Werthaltung nachgefragt haben und nun beginnen, und Markentreue der Konsumenten diese zu verkleinern. haben sich grundlegend gewandelt. Übersättigte und gelangweilte Durch den Siegeszug des Konsumenten legen neben einer Smartphones und das mobile Preisorientierung immer mehr Wert Shopping werden diese Trends in auf das „Erlebnis“, das „gewisse Zukunft noch verstärkt. Im Jahr etwas mehr“. Der neue Kundentyp 2015 besitzen 45,6 Mio. Deutsche des „homo eventicus“, dem Ereignis- ein Smartphone – Tendenz stark beziehungsweise Event-Junkie, steigend. Anders herum sucht sich scheint sich nur noch durch Vielfalt, der E-Commerce seinen Weg in die Sinneseindrücke und Markenereignis in deutschen Innenstädte. Ehemalige

Abb. 1 B2C-E-Commerce-Umsatz

50

45

40

35

30

25

Mrd. Euro 20

15

10

5 13,8 15,7 17,8 19,7 21,8 23,9 26,3 29,7 33,3 39,0 43,6 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis HDE Handelsverband Deutschland 2015 2 Das Warenhaussegment in Deutschland

Entstehung und Entwicklung von zweiten Weltkrieg einen ersten großen die rückläufi ge Passantenfrequenzen Warenhäusern in Deutschland Einbruch. Im Naziregime führte eine verzeichneten. Welche Zukunft hat das Warenhaus im „Anti-Warenhaus-Propaganda“ zur oben skizzierten und eng umkämpften Einschüchterung von Betreibern und In den 1990er Jahren versuchten Wettbewerbsumfeld noch? Nicht zu Zwangsschließungen. Von rd. 1.400 die Warenhaus-Unternehmen ihre wenige glauben: gar keine. „Diese großen und kleinen Warenhäusern Rentabilität durch Übernahmen Gattung ist eine sterbende Gattung, verblieben im Jahr 1939 nach Angaben zu retten. Der damals drittgrößte wenn das Geschäftsmodell nicht von Frechen nur noch rd. 364 Filialen. Warenhauskonzern Hertie ging für dramatisch geändert wird“, schrieb 300 Mio. DM an Karstadt, während der Stern im August 2015. Sie hätte Im Wiederaufbau der Nachkriegsjahre sich Kaufhof den Konkurrenten in diesem Fall ein Alter von gut 150 sorgte der zunehmende Wohlstand Horten sicherte. Im Zuge der Jahren erreicht. Als Geburtsstunde zum einen für erhöhte Nachfrage nach Übernahmen kam es zu zahlreichen des Betriebstyps „Warenhaus“ gilt Konsumgütern, zum anderen aber Standortschließungen. das Jahr 1852 in Paris, als Aristide auch für eine stärkere Motorisierung Boucicaut mit seinem Geschäft der Bevölkerung. Im Zuge des dann Einkaufen wurde im Laufe der 1990er „Au Bon Marche“ eines der ersten folgenden Aufschwungs schossen Jahre zur Freizeitbeschäftigung, Warenhäuser der Geschichte eröffnete. Standorte auf der „Grünen Wiese“ mit woraufhin sich Shopping-Center von Es zeichnete sich neben einem breiten großen Flächen und noch größerem Vollversorgern hin zu Erlebniswelten und zugleich tiefen Sortiment durch Angebot an breiten und tiefen wandelten und so Anziehungspunkt Innovationen wie Werbemaßnahmen Sortimenten aus dem Boden. für Kunden blieben. Im Vergleich und Preisbindung aus, was einer zur Grünen Wiese erleben die Revolution im Einzelhandel gleichkam. Die aus der Optimierung von Innenstädte seit einigen Jahren ein Zutrittsbarrieren wurden abgeschafft, Betriebsprozessen resultierenden Revival und gewinnen wieder an um die Distanz zwischen Kunden und Einsparungen führten zu einer Bedeutung. Shopping-Center werden Ware zu verringern und zwangloses stetigen Verkaufsfl ächenexpansion. nun bevorzugt in guten bis sehr Einkaufen zu ermöglichen. Die damit einhergehenden guten Haupthandelslagen eröffnet, Sortimentserweiterungen zogen während die Zahl der Warenhäuser Deutschland folgte in der Entwicklung neue Kunden an und erhöhten weiter zurück geht. Im Vergleich zum mit den Häusern von Abraham den Warenumschlag. Höhere Einzelhandelsdurchschnitt und zu Wertheim (1878) und Leonard Bestellmengen führten zu besseren den Shopping-Centern verblieben Tietz (1879) in Stralsund, Rudolph Einkaufskonditionen, die sich die Flächenproduktivitäten trotz der Karstadt (1881) in Wismar und positiv auf die Wirtschaftlichkeit der Schließungen auf niedrigem Niveau Hermann Tietz (1882) in Gera. Die Unternehmen auswirkten. und waren zudem weiter rückläufi g Warenhäuser lockten die Kunden (Abb. 2). durch erreichbare Innenstadtlagen In den Innenstädten lag der Fokus auf und ihr breites Angebot. Es dauerte immer größerer Verkaufsfl äche. Um nicht lang, bis große Häuser wie das die innerstädtischen Warenhäuser KaDeWe (1906/1907) als „imposante herum bildeten sich die ersten Waren-Paläste, lichtdurchfl utet, mit Fußgängerzonen. In den 1970er mehrgeschossigen Lichthöfen und Jahren erreichte das Warenhaus seine schön gestalteten Galadecken, mit große Blütezeit und konnte einen architektonisch an französischen Marktanteil von rd. 15 % erobern. Vorbildern orientierend, mal gotisch- Gleichzeitig entwickelte sich eine neue sakral, mal historisierend, mal im Betriebsform, die das Warenhaus Jugendstil“ (RKW Rhode Kellermann bald massiv unter Druck setzen sollte: Wawrowsky 2015, S. 37) gebaut Das Shopping-Center, das die „Alles wurden. unter einem Dach“-Idee kopierte und in dem das zentrale Management Die Mangeljahre um den ersten durch geschickte Anordnung von Weltkrieg führten zur Verbreitung des Geschäften Kopplungseffekte erzielte. neuen Betriebstyps, was durch einen Dadurch büßte das Warenhaus seine Verkäufermarkt zusätzlich befeuert Monopolstellung als Vollsortimenter ein wurde. Bereits 1920 entwickelte sich und durch das Aufkommen weiterer Karstadt zu einer Aktiengesellschaft Wettbewerber, wie den Vertikalisten und vergrößerte durch Fusion mit und Discountern, verlor es ab den Theodor Althoff den Bestand an 1980er Jahren stetig Marktanteile. Häusern auf insgesamt 44. Doch Unter dieser Entwicklung litten nach den „fetten Jahren“ erlebte nicht nur die Warenhäuser selbst, das Warenhaus in der Zeit vor dem sondern mit ihnen die Innenstädte,

11 2 Das Warenhaussegment in Deutschland

Abb. 2 Entwicklung der Flächenproduktivitäten Im Ergebnis konnten die Shopping-Center ihre Stellung im Einzelhandelsmarkt kontinuierlich Galeria Kaufhof Shopping Center Einzelhandel insgesamt verbessern, während sich der 4.500 Umsatzanteil der Warenhäuser in 4.000 den letzten Jahren weiter verringerte (Abb. 3). 3.500 Der vorläufi ge Tiefpunkt dieser 3.000 Entwicklung: 2009 meldete Karstadt 2.500 Insolvenz an. Die anschließenden turbulenten Jahre waren geprägt 2.000 durch Untreue-Gerichtsprozesse, Stellenstreichungen und 1.500 Eigentümerwechsel. Der ehemalige

Euro pro m² Verkaufsfläche m² pro Euro Hoffnungsträger Nicolas Berggruen, 1.000 der Karstadt 2010 übernahm, 500 verkaufte den Konzern 2014 für einen Euro an den österreichischen 0 Immobilieninvestor René Benko. Dieser 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 verlor 2015 den Bieterprozess um

Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Metro Group 2013, German Council of Shopping Centers, HDE 2015 Kaufhof. Die Metro Group trennte sich nach Jahren des rückläufi gen Gewinns von Kaufhof und verkaufte die Kette für rd. 2,8 Mrd. Euro an den kanadischen Abb. 3 Entwicklung der Umsatzanteile am gesamten Einzelhandel Konzern Hudson’s Bay. in Deutschland Status Quo Umsatzanteil der Warenhäuser Umsatzanteil der Shopping Center Das Warenhaus als Betriebstyp hat 12% nicht nur eine bewegte Vergangenheit hinter sich, sondern muss sich in

10% einem aktuell dynamischen und hart umkämpften Wettbewerb behaupten. Das ständig wechselnde Management, 8% die Umbauprozesse und die damit einhergehende Verunsicherung der Kunden kann man in der Netto- 6% Umsatzentwicklung von Karstadt und Kaufhof der letzten Jahre ablesen 4% (Abb. 4).

2%

0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis EHI 2014, German Council of Shopping Centers 2015 2 Das Warenhaussegment in Deutschland

Doch die Probleme sind vielfältiger: Abb. 4 Entwicklung der Nettoumsätze von Karstadt und Galeria Kaufhof Sinkende Umsätze können an der unklaren Positionierung des Karstadt Galeria Kaufhof Warenangebots liegen, das traditionell 4,5 in der preislichen Mitte angesiedelt ist. Gerade im Modeeinzelhandel gibt es derzeit daher zwei andere 4,0 Gewinner: die preisaggressiven Vertikalisten und jene Anbieter, die über Erlebnis, Service und 3,5 Qualität punkten können. Eigentlich Kernkompetenzen des Warenhauses 3,0 möchte man meinen – jedoch bedroht der stetige Personalabbau Mrd. Euro in den Warenhausunternehmen 2,5 die Servicequalität und damit einhergehend die aufwändige und 2,0 aufregende Warenpräsentation. Während dies in Premiumhäusern wie dem KaDeWe oder dem Oberpollinger 1,5 noch erfolgreich umgesetzt wird, 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013* 2014 sinken in den farblosen, ehemals Quelle: Eigene Darstellung auf Basis EHI 2015 / * Galeria Kaufhof: Rumpfgeschäftsjahr Jan-Sep 2013 soliden Warenhäusern in Mittelstädten die Kundenfrequenzen zum Teil drastisch (Abb. 5). Abb. 5 Entwicklung der Besucherzahlen von Karstadt und Gakeria Kaufhof Zugleich hat das Warenhaus mit seinem vielfältigen Angebot gerade in Karstadt Galeria Kaufhof kleineren Städten das Potenzial, sich 30 als ein wichtiger Versorger, wenn nicht sogar als Ankerbetrieb, zu behaupten. In größeren Städten hingegen, 25 die über eine breite und bunte Einzelhandelslandschaft verfügen, 20 kann das Warenhaus im Wettbewerb mit zahlreichen spezialisierten Anbietern sein Profi l als Vollversorger 15 verlieren. Ein pauschales Urteil über Mio. die Zukunftsfähigkeit des Betriebstyps kann daher nicht gefällt werden, 10 vielmehr ist eine tiefergehende Analyse des deutschen Warenhausbestands 5 notwendig.

Die insgesamt in dieser Studie 0 betrachteten 161 Warenhäuser 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 verteilen sich regional wie folgt (Abb. 6): Quelle: Eigene Darstellung auf Basis EHI 2012 und Statista 2015

• 49 in Großstädten mit 500.000 Einwohnern und mehr • 66 in Großstädten mit 100.000 – 500.000 Einwohnern • 31 in großen Mittelstädten mit 50.000 – 100.000 Einwohnern und • 15 in kleinen Mittelstädten mit 20.000 – 50.000 Einwohnern

13 2 Das Warenhaussegment in Deutschland

Diese Verteilung spiegelt dabei im Abb. 6 Warenhausstandorte in Deutschland Wesentlichen jene der Einwohner wider. Lediglich die neuen Bundesländer verfügen mit nur zwölf Standorten über unterdurchschnittlich wenig Warenhausangebot. Besonders deutlich wird dies verfügenam Bundesland Thüringen, das lediglich über ein einziges Warenhaus verfügt.

Die Betrachtung nach Warenhaus- Konzern zeigt eine annähernde Gleichverteilung. So stehen 86 Galeria-Kaufhof-Standorten 75 Karstadt-Standorte gegenüber. Letztere wiederum verteilen sich auf acht Spezialhäuser und 67 klassische Warenhäuser.

In der Betrachtung der Verkaufsfl ächen fällt auf, dass Kaufhof mit insgesamt 18 Warenhäusern unter der Schwelle von 8.000 m² Verkaufsfl äche liegt, die für die Umsetzung eines klassischen Vollversorger-Konzeptes Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2015 als Mindestgröße gelten können. Karstadt dagegen weist nur bei vier Warenhäuser und ihres Umsatzanteils Die Antwort auf diese pauschale Standorten weniger als 8.000 m² am Gesamtmarkt stellt sich die Frage lautet nein, denn ein Blick Verkaufsfl äche auf. Im Mittel hat Frage, ob sie noch ausreichend über die Ländergrenzen hinweg ein Galeria-Kaufhof-Warenhaus ca. Magnetwirkung entfalten können, um offenbart international erfolgreiche 12.800 m² Verkaufsfl äche, während ihre besonderen, vielgeschossigen Warenhausketten, die prosperieren und ein Karstadt-Warenhaus ca. 15.700 m² Immobilien erfolgreich zu bespielen. auf Expansion statt auf Schrumpfung Verkaufsfl äche aufweist. setzen: El Corte Ingles in Spanien, Könnte man daher nun vorschnell Rinascente in Italien und Mark’s & Ein Merkmal, mit dem sich die und pessimistisch ein Ende der Spencer in Großbritannien gehören Betriebsform Warenhaus von anderen Betriebsform „Warenhaus“ ausrufen? dazu. Betriebsformen deutlich abgrenzt, ist die Verteilung der Verkaufsfl äche auf mehrere Etagen. Dies ist für Abb. 7 Bruttoumsatz je m² Verkaufsfl äche in EUR der führenden den Einzelhandel unüblich, da Warenhausunternehmen Europas in 2014 Konsumenten barrierefreies Einkaufen und somit Erdgeschoss-Lagen deutlich John Jewis (UK) 8.596 präferieren und Konzepte über mehrere Dunnes (UK) 8.068 Etagen starke Magnetnutzungen in den oberen Geschossen benötigen, um Marks & Spencer (UK) 8.013 die Frequenz im Inneren gleichmäßig Casino (F) 7.409 auf alle Stockwerke zu verteilen. Die Warenhäuser im Bestand weisen Galeries Lafayette (F) 6.799 eine Etagenanzahl von eingeschossig Home Retail Group (UK) 6.058 bis hin zu zehn Geschossen auf. Bemerkenswert ist die Tatsache, dass El Cortes Ingles (ES) 3.938 in 139 von 161 Häusern mehr als drei Etagen für den Einzelhandel genutzt Galeria Kaufhof (D) 2.568 werden. Debenhams (UK) 2.529

Vor dem Hintergrund der skizzierten Karstadt (D) 2.192 Entwicklungen in der deutschen 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 Einzelhandelslandschaft sowie der Umsatz je m² Verkaufsfläche sinkenden Flächenproduktivitäten der

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis EHI 2014 2 Das Warenhaussegment in Deutschland

Somit scheint das „Straucheln“ auf. Geschäftshäuser, Shopping- Straßenbild seltener werden, sind es der Betriebsform zunächst ein Center oder Fachmärkte ließen sich im Kern einige andere Merkmale, die Problem auf dem deutschen Markt hier exemplarisch anführen. Diese Warenhausimmobilien auszeichnen. zu sein. Ein tieferer Blick auf die Teilsegmente weisen jeweils spezifi sche Warenhäuser, ihre Lagequalitäten, bauliche und Lageeigenschaften Wie alle anderen Immobilienarten auch, die Güte der Immobilien sowie die auf und bilden dadurch auch ihren defi nieren sich Warenhausimmobilien lokale Wettbewerbsintensität können jeweils eigenen Vermietungs- und zuallererst durch ihre Nutzung. Aufschluss über die Zukunftsfähigkeit Investmentmarkt aus. So mag für Neben ihrer Nutzung durch ein der Standorte liefern und lassen eine die bauliche Hülle eines Baumarktes Warenhausunternehmen und dem vertiefte Diskussion über die künftige vielleicht auch ein Gartencenter damit einhergehenden Status als Entwicklung der „Gattung Warenhaus“ als Nutzer in Frage kommen, ein Single-Tenant-Objekte zeichnen sie zu. Textileinzelhändler dagegen eher nicht. sich aus immobilienwirtschaftlicher Dies wiederum macht das Objekt für Perspektive durch einige bauliche 2.2 Warenhäuser aus der bestimmte Investoren attraktiv, für Charakteristika sowie durch Immobilienperspektive andere ist es uninteressant. An dem ihre spezifi sche Mikrolage aus. Baumarkt-Beispiel lässt sich auch Aus der Kombination dieser drei Der Einzelhandel ist eine der zentralen etwas anderes verdeutlichen: Manche Eigenschaftenbündel – Nutzung, Säulen jeder Volkswirtschaft. Und Einzelhandelsimmobilien sind sehr Bausubstanz sowie Mikrolage – formen obwohl der Online-Handel den eng mit dem korrespondierenden sie gewissermaßen ihren eigenen stationären Vertretern der Branche Einzelhandelssegment verwoben Vermietungs- und Investmentmarkt, zunehmend Umsatzanteile abnimmt, und das eine ist ohne das andere zumindest aber bilden die Warenhäuser fi ndet der weitaus größte Teil der kaum denkbar. Das andere Extrem eigenständige Teilsegmente des Verkäufe nach wie vor „auf der bilden agglomerative Immobilien wie Handelsimmobilienmarktes. Im Fläche“ statt. In Deutschland entfallen Shopping-Center, für die eine Vielzahl Folgenden werden daher sowohl nach Angaben des HDE heute von Einzelhandelssegmenten in Frage die aus Immobilienperspektive noch etwa 90 % des gesamten kommt. Warenhäuser weisen innerhalb relevanten Charakteristika von Einzelhandelsumsatzes auf den dieses gedanklichen Spektrums eine Warenhausimmobilien als auch stationären Einzelhandel. Das bedeutet größere Nähe zu Baumärkten als zu die jeweiligen (Teil-)Märkte dieses auch, dass der hiesige Einzelhandel Shopping-Centern auf. Denn ohne Immobilientyps beleuchtet. mehr als 420 Mrd. Euro pro Jahr in ein Warenhaus als Nutzer verliert de Verkaufsfl ächen und damit in aller facto auch die Warenhausimmobilie Während ihrer Blütezeit wurden die Regel in Einzelhandelsimmobilien diesen Status – spätestens dann, Warenhäuser als „Kathedralen des umsetzt. Unbekannt ist, wie viele dieser wenn das Objekt einer anderen Handels“ bezeichnet. Den einstigen Objekte es hierzulande gibt und über Nutzung zugeführt wird. Es wird Glanz mögen viele der heutigen welche Mietfl äche sie verfügen. Der dann zum Kauf- oder Geschäftshaus, Warenhäuser ebenso verloren haben Verkaufsfl ächenbestand von mehr als nicht selten wird der Leerstand wie ihre Bauherren die Vorliebe für 120 Mio. m² ist daher im Grunde die sogar zum Ausgangspunkt für eine pompöse Architektur. Geblieben einzige Zahl, die einen Anhaltspunkt zur bauliche Umstrukturierung in einen ist ihnen jedoch ihr voluminöser Abschätzung der Größe des deutschen völlig anderen Immobilientyp. Diese Baukörper, der zur Entstehung der Handelsimmobilienbestandes vielfältigen Nachnutzungsoptionen Kathedralen-Metapher beigetragen liefert. Zum Vergleich: Der hiesige sind es allerdings auch, die haben dürfte. Im Durchschnitt verfügen Bürofl ächenbestand wurde vor einigen das Warenhaus vom Baumarkt die gut 160 Warenhausimmobilien Jahren von der Gesellschaft für fundamental unterscheiden. Doch in Deutschland über eine Mietfl äche Immobilienwirtschaftliche Forschung auch in ihrer eigentlichen Form weisen von etwa 17.900 m² auf mehr als auf etwa 320 Mio. m² geschätzt, Warenhäuser Merkmale auf, die sie fünf Etagen. Die Verkaufsfl äche der auf dieselbe Größenordnung wird ausmachen und sie von anderen Objekte beläuft sich im Durchschnitt der Logistikfl ächenbestand taxiert. Einzelhandelsimmobilien abgrenzen. auf etwa 14.400 m², hinzu kommen Wenngleich kleiner als seine beiden bei einigen Häusern noch Flächen für genannten Pendants, zählt der Warenhausimmobilien und ihre Büros und andere Nutzungen. Das Einzelhandelsimmobilienbestand Besonderheiten Berliner KaDeWe mit seinen etwa zu den größten Die Hortenkachel – für 60.000 m² Verkaufsfl äche ist dabei Gewerbeimmobiliensegmenten in Warenhauskenner und manch das größte deutsche Warenhaus, das Deutschland. Konsumenten ist bereits dieses Galeria-Kaufhof-Warenhaus in der charakteristische Fassadenmerkmal Frankfurter Zeil ist mit seinen zehn Verglichen mit Logistik- und ausreichend, um Warenhäuser mit Geschossen das höchste. Lediglich insbesondere Büroimmobilien ist die einem fl üchtigen Blick von anderen zwei Objekte verfügen über weniger Einzelhandelsimmobilienlandschaft Immobilien unterscheiden zu können. als drei Geschosse – das Karstadt- wesentlich heterogener und teilt Nicht nur, weil es Horten inzwischen Schnäppchencenter in Gießen mit sich in mehrere Subsegmente nicht mehr gibt und die Kacheln im einem und das Karstadt-Warenhaus

15 2 Das Warenhaussegment in Deutschland in Bremerhaven mit zwei Geschossen. zweistellige Millionen-Euro-Beträge. 3,6 % zulegte, dann sind die Mieten Warenhäuser zählen damit zu den So beträgt etwa der Bodenrichtwert in den 1a-Lagen der hier betrachteten größten Einzelhandelsimmobilien, am Standort des KaDeWe Städte um gut zwei Prozentpunkte sowohl in puncto Grund- als auch 20.000 EUR/m². Bezogen auf den stärker gestiegen. Zumindest für im Hinblick auf die Nutzfl äche. Gesamtbestand der deutschen jene Warenhäuser in den 1a-Lagen Nur Shopping-Center und Warenhäuser, deren Wert sich auf zeigt die obige Betrachtung, dass Fachmarktzentren erreichen hier mindestens 8 Mrd. EUR belaufen diese nicht nur in den hochwertigsten in der Regel so hohe Werte. Auch dürfte, ergäbe sich bei einem Lagen einer Stadt gelegen sind, im Hinblick auf die Geschossigkeit angenommenen Bodenwertanteil von sondern sich diese Lagen in puncto gibt es nur zwei andere Arten von 40 % ein kumulierter Wert von Wertigkeit in den letzten Jahren sogar Einzelhandelsimmobilien, namentlich ca. 3,2 Mrd. EUR. noch weiter von allen anderen Lagen Kauf- und Geschäftshäuser, die sich abgesetzt haben. Auch die für andere mit Warenhäusern vergleichen lassen. Die hochwertige Lage der meisten A-Lagen vorliegenden Daten deuten Nahezu einzigartig ist allerdings die Warenhäuser spiegelt sich darauf hin, dass sich die Mieten Tatsache, dass in Warenhäusern natürlich auch im Mietniveau wider. hier ebenfalls überdurchschnittlich in der Regel alle Geschosse als Die Warenhaus-Mieten liegen entwickelt haben. Akzeptiert man Verkaufsebenen genutzt werden. typischerweise zwischen etwa die Mieten und deren Entwicklung Die Geschosse sind dabei zumeist 10 EUR/m² und 20 EUR/m², mit zum als Güteindikatoren für die Mikrolage stufenfrei und mit großem Stützenraster Teil deutlich höheren Mieten in den eines Einzelhandelsstandortes, so lässt versehen. Ihre Erschließung erfolgt Top-Lagen der größten Städte und sich aus der hier vorgenommenen üblicherweise zentral über Rolltreppen deutlich niedrigeren Mieten in B-Lagen Betrachtung schlussfolgern, dass und Aufzüge. Unterirdische Geschosse der kleineren Städte. Beim Vergleich die rückläufi gen Warenhausumsätze oder die obersten Ebenen werden in dieser Mieten mit den üblicherweise der vergangenen Jahre höchstens im manchen Fällen als Tiefgaragen oder für die A-Lagen publizierten Mieten Falle einzelner Objekte, nicht jedoch Parkdecks genutzt, in vielen anderen ist zu berücksichtigen, dass die für die Gesamtheit der deutschen Fällen existieren angeschlossene oder Warenhausmieten den Durchschnitt Warenhäuser mikrostandortbezogene zumindest benachbarte Parkhäuser mit über alle Geschosse abbilden, Ursachen haben können. in der Regel 200 bis 500 Stellplätzen. wohingegen Letztere sich stets auf kleine, idealgeschnittene und Dass die Warenhäuser über so viele barrierefreie Erdgeschossfl ächen Stellplätze verfügen, zeigt, dass beziehen. Dies vorausgeschickt, sie oft gut für den motorisierten wird im Folgenden ein Blick auf die Individualverkehr erreichbar sind. Die Mieten in den 1a-Lagen und ihre ÖPNV-Anbindung ist in der Regel Entwicklung in den Warenhaus-Städten sogar noch besser, denn meistens geworfen. Zwar gibt es auch zahlreiche befi nden sich die Warenhäuser in Warenhäuser außerhalb der 1a-Lagen, zentraler, innerstädtischer Lage. Nur für die das nachstehend gezeichnete etwa jedes zehnte Haus befi ndet sich Bild keine oder nur eingeschränkte in einer Stadtteillage, wobei sich diese Gültigkeit hat, allerdings liegt für diese Häuser fast alle in den Millionenstädten Lagen keine konsistente Datenbasis Berlin, Hamburg, Köln und München vor. befi nden. Die Häuser sind jedoch nicht nur zentral gelegen, etwa drei Viertel Für 85 der 107 Städte mit einem von ihnen befi nden sich zudem in einer Warenhaus liegen Mieten für die A-Lage. Diese hochwertige Mikrolage jeweilige 1a-Lage vor. Diese betragen unterscheidet die Warenhäuser knapp 77 EUR/m² im Durchschnitt. Die ebenfalls von den meisten anderen niedrigste durchschnittliche Miete weist Einzelhandelsimmobilien. Nur Kauf- dabei Bayreuth mit 12 EUR/m² auf, der und Geschäftshäuser sowie mit höchste Wert wird in München mit Abstrichen innerstädtische Shopping- 170 EUR/m² erreicht (Abb. 8). Center befi nden sich in solch hoch Seit 2010 ist die durchschnittliche frequentierten A-Lagen. Die Wertigkeit Miete aller Städte um knapp 6 % ihrer Lage lässt sich auch am gestiegen, wobei das Mietwachstum Bodenwertanteil ablesen, der bei den in Regensburg mit 32 % am höchsten Warenhäusern üblicherweise zwischen ausfi el. In Siegen ging die Miete 30 % und 50 % des Gesamtwertes der dagegen im selben Zeitraum um Immobilie beträgt. Auch der absolute 13 % zurück, stärker als in jeder Wert des Bodens erreicht angesichts anderen Stadt. Zieht man den IPD- der relativ großen Grundstücke oft Einzelhandels-Mietindex als Vergleich beträchtliche Größenordnungen, d. h. heran, der zwischen 2010 und 2014 um 2 Das Warenhaussegment in Deutschland

Abb. 8 Mietenwicklung 1a-Lage in Städten mit Warenhaus

Durchschnittsmiete 1a-Lage (linke Achse) Veränderung 2010-14 (rechte Achse) 180 45% 160 40% 140 35% 120 30% 100 25% 80 20% 60 15%

EUR/m² 40 10% 20 5% 0 0% -20 -5% -40 -10% -60 -15% Ulm Köln Trier Bonn Erfurt Fulda Berlin Mainz Düren Essen Neuss Witten Hanau Hagen Hamm Kassel Siegen Gießen Krefeld Leipzig Lübeck Coburg Aachen Bottrop Bremen Cottbus Koblenz Münster Rostock Freiburg Dresden Solingen Bielefeld Stuttgart Erlangen Potsdam Bayreuth Kempten Duisburg Bamberg Hamburg München Landshut Konstanz Nürnberg Chemnitz Lüneburg Karlsruhe Hannover Heilbronn Augsburg Würzburg Gütersloh Göttingen Flensburg Dortmund Ingolstadt Offenburg Pforzheim Wuppertal Offenbach Mannheim Darmstadt Paderborn Oldenburg Reutlingen Düsseldorf Osnabrück Heidelberg Hildesheim Wiesbaden Rosenheim Magdeburg Schweinfurt Neumünster Regensburg Halle (Saale) Saarbrücken Durchschnitt Bremerhaven Braunschweig Gelsenkirchen Recklinghausen Neubrandenburg Frankfurt am Main Mönchengladbach

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Riwis / Bulwiengesa

Der Investmentmarkt für Insgesamt wechselten seit Beginn Betrachtet man hier nur die zum Warenhäuser des Jahres 2009 193 Warenhäuser Zeitpunkt des Verkaufs noch genutzten Nicht zuletzt die hochwertige Lage den Eigentümer. Als Warenhäuser Objekte, so liegt das durchschnittliche dürfte ein wesentliches Argument gelten in diesem Kontext nicht nur Objektvolumen bei knapp 47 Mio. Euro. für viele Immobilieninvestoren sein, solche Objekte, die zum Zeitpunkt Mit 84 Häusern wechselte knapp die ihr Geld (auch) auf Warenhäuser des Verkaufs als Warenhaus genutzt Hälfte der Objekte im Rahmen von zu allokieren. Handelsimmobilien wurden, sondern auch leer stehende Portfoliotransaktionen den Eigentümer. generell formen eines der liquidesten Objekte, deren letzter Nutzer vor Die beiden Städte mit den meisten Segmente des Investmentmarktes dem Verkauf einer der vier großen verkauften Warenhäusern seit 2009 für Gewerbeimmobilien. Hierzulande Warenhausbetreiber (Hertie, Horten, sind Berlin und Hamburg mit jeweils wurden seit 2009 Objekte für etwa Karstadt, Kaufhof) war. Dies ist auch zwölf Häusern, gefolgt von München 60 Mrd. Euro gehandelt. Lediglich ein Grund dafür, weshalb sich das mit sieben verkauften Objekten. in Büroimmobilien fl oss im selben durchschnittliche Objektvolumen dieser Darüber hinaus gibt es noch 25 weitere Zeitraum mit ca. 64 Mrd. Euro Transaktionen auf lediglich 32,2 Mio. Städte, in denen in diesem Zeitraum noch etwas mehr Geld. Etwa Euro belief. mindestens zwei Warenhäuser verkauft 6,2 Mrd. Euro und damit mehr als wurden. 10 % des in Handelsimmobilien investierten Geldes entfi elen dabei auf Warenhäuser (Abb. 9). Zum Vergleich: Abb. 9 Transaktionsvolumen Warenhäuser In Hotel- und Logistikimmobilien, die als eigenständige Segmente des Immobilienmarktes gelten und Transaktionsvolumen Warenhäuser (linke Achse) Anteil am Transaktionsvolumen mit Handelsimmobilien (rechte Achse) mithin in der Marktberichterstattung 3.000 30% zu den Investmentmärkten separat ausgewiesen werden, 2.500 25% wurden jeweils etwa 9,5 Mrd. Euro investiert. Dies zeigt, dass es sich bei Warenhäusern um ein durchaus 2.000 20% bedeutendes Segment des deutschen Immobilieninvestmentmarktes 1.500 15% handelt. Dies gilt umso mehr, wenn man das Transaktionsvolumen in Mio. Euro Relation zum Gesamtbestand setzt. 1.000 10% So gibt es allein in Berlin über 230 Hotels – wesentlich mehr als es 500 5% Warenhäuser in ganz Deutschland gibt. Aus dieser Perspektive betrachtet stellen Warenhäuser sogar einen 0 0% außergewöhnlich liquiden Teil des 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 H1 Immobilieninvestmentmarktes dar. Quelle: Savills

17 2 Das Warenhaussegment in Deutschland

Knapp ein Drittel der Häuser (31 %) Abb. 10 Käufer- und Verkäufertypen am Warenhausmarkt seit 2009 wurde in Städten mit mindestens 500.000 Einwohnern gehandelt, fast Ankaufsvolumen Verkaufsvolumen ebenso viele entfallen auf Städte mit Nettoinvestitionsvolumen 100.000 bis unter 500.000 Einwohnern Immobilien AG / REIT (29 %). Die restlichen 39 % entfallen Sonstiger Asset-Manager auf Städte mit weniger als 100.000 Offener Spezialfonds Einwohnern, wobei die Zahl der Bauträger / Projektentwickler verkauften Häuser mit abnehmender Wohnungsbaugesellschaft Einwohnerzahl ebenfalls sinkt. So Geschlossener Fonds wurden in Städten mit weniger Öffentliche Hand als 20.000 Einwohnern nur sechs Sonstige Warenhäuser gehandelt (4 %). Diese Offener Publikumsfonds Verteilung ähnelt jener des heute Privatinvestor / Family Office existierenden Bestandes, allerdings Bank sind Städte mit weniger als 100.000 Versicherung / Pensionskasse Einwohnern am Investmentmarkt Private-Equity-Fonds etwas stärker vertreten gewesen Corporate (39 % vs. 27 % Anteil am heutigen -3 -2 -1 0 1 2 3 Warenhausbestand). Dies liegt Mrd. Euro vor allem daran, dass zahlreiche aufgegebene Warenhäuser, darunter Quelle: Savills etliche ehemalige Hertie-Standorte, verkauft wurden und diese vornehmlich und ausländische Käufer in etwa Auf Seiten der Verkäufer dominieren in kleineren Städten liegen. die Waage. Die beiden größten us-amerikanische Investoren ausländischen Käufernationen sind (ca. 1,4 Mrd. Euro), gefolgt von Gemessen am Transaktionsvolumen Österreich (ca. 0,8 Mrd. Euro) und Israel einheimischen Verkäufern waren Corporates – im Kontext (ca. 0,6 Mrd. Euro), wobei hinter diesen (ca. 0,8 Mrd. Euro). Im Hinblick auf den dieser Studie also in erster Linie die Zahlen mit der Signa-Gruppe und der Investorentyp waren es hier vor allem Warenhausgesellschaften selbst – mit BSG Investments Real Estate vor allem Private-Equity-Fonds, die Warenhäuser einem Verkaufsvolumen von mehr als zwei Investoren stehen. Im Hinblick verkauften (ca. 1,5 Mrd. Euro). Alle 2,5 Mrd. Euro die mit Abstand größte auf die Investorentypen bilden Private- anderen Investorentypen spielen als Verkäufergruppe. Dieser Wert kommt Equity-Fonds (ca. 0,9 Mrd. Euro), Verkäufer eine deutlich untergeordnete jedoch nur durch den Transfer von Immobilienspezialfonds (ca. 0,6 Mrd. Rolle. mehr als vierzig Kaufhof-Immobilien Euro) sowie sonstige Fonds- bzw. für ca. 2,4 Mrd. Euro von der neuen Asset-Manager (ca. 0,9 Mrd. Euro) die Kaufhof-Eigentümergesellschaft größten Käufergruppen. Hudson’s Bay an ein gemeinsames Joint Venture mit Simon Property Abb. 11 Herkunft der Käufer von Warenhäusern seit 2009 zustande. Aus derselben Transaktion resultiert die Tatsache, dass Verkäufer aus Kanada im Ranking mit 2,4 Mrd. Sonstige Euro an erster Stelle stehen. 16%

Entsprechende „Verzerrungen“ Deutschland 30% ergeben sich auch auf der Käuferseite: Hier waren börsennotierte Immobiliengesellschaften (knapp Österreich 1,5 Mrd. Euro) und Corporates 13% (ca. 1,2 Mrd. Euro) die größten Käufergruppen (Abb. 10). Bei Betrachtung der Käuferherkunft nehmen Käufer aus den USA und Kanada mit jeweils etwa 1,2 Mrd. Euro die Plätze zwei und drei ein (Abb. 11).

Lässt man diesen „Sondereffekt“ bei Kanada 20% USA der Interpretation der Zahlen außen vor, 21% so ergeben sich andere Kernaussagen. Dann nämlich halten sich einheimische Quelle: Savills 2 Das Warenhaussegment in Deutschland

Insgesamt wird mit Blick auf Warenhäuser für Immobilieninvestoren bei dieser Betrachtung um eine das Transaktionsgeschehen der interessant macht. Analog zur von Marktdaten ausgehende, vergangenen Jahre deutlich, Betrachtung der Mieten und ihrer synthetische Wertbetrachtung dass Warenhäuser für jede Art Entwicklung soll daher auch eine handelt, die zudem keinen sicheren von Investor ein interessantes Analyse der Renditen in diesen Lagen, Rückschluss auf die Wertentwicklung Investment darstellen können. Für wiederum für 85 der 107 Städte von Warenhäusern erlaubt, liefert konservative Investorengruppen wie mit mindestens einem Warenhaus, sie doch zumindest Indizien dafür, Versicherungen und Pensionsfonds erfolgen. Die Nettoanfangsrenditen dass Warenhausimmobilien trotz der sind langfristig vermietete Warenhäuser in den zentralen Lagen der hier schwierigen Lage ihrer Nutzer ein in einer 1a-Lage besonders betrachteten Städte betrugen Ende für Investoren attraktives, weil sehr interessant, weil sie ihnen eine 2014 durchschnittlich ca. 6,1 %, wobei rentables Marktsegment darstellen. stabile Mietrendite sowie eine hohe in München mit 4,1 % der niedrigste Wahrscheinlichkeit auf Kapitalerhalt und in Solingen mit 8,7 % der höchste Eigentümerstruktur der deutschen bieten. Opportunistische Investoren Wert registriert wurde. Seit 2010 ging Warenhäuser wie Private-Equity-Fonds hingegen die durchschnittliche Rendite um Setzt sich die oben dargestellte interessieren sich eher für Häuser mit 29 Basispunkte zurück. In Aachen, Wertentwicklung in den kommenden kurzen Mietvertragslaufzeiten und Augsburg und Wiesbaden fi el der Jahren fort, so gehören die kanadische unsicherer Zukunft, da sich daraus Rückgang mit jeweils 80 Basispunkten Hudson’s Bay Company sowie die us- Repositionierungschancen und damit am stärksten aus, in Hamm, Neuss und amerikanische Simon Property Group verbunden Wertsteigerungsoptionen Recklinghausen dagegen wurde mit zu den größten Profi teuren. Nach ergeben. Auch für Projektentwickler einem Plus von 20 Basispunkten der der Übernahme von Galeria Kaufhof sind Warenhäuser von Interesse, stärkste Anstieg registriert (Abb. 12). sind sie die beiden bedeutendsten jedenfalls dann, wenn sie bereits Auch hier ist der Vergleich mit den Eigentümer deutscher Warenhäuser, geschlossen wurden oder vor der IPD-Daten interessant: Diesen zufolge wobei sie die meisten dieser Objekte Schließung stehen, da sich dann gingen die Einzelhandelsrenditen im in ein gemeinsames Joint Venture die Chance für ein Redevelopment selben Zeitraum um 12 Basispunkte eingebracht haben. Insgesamt halten in einer zumeist stark frequentierten zurück. Aus der Kombination von die beiden Partner vierzig Objekte Einkaufslage bietet. Ein Interesse Miet- und Renditeentwicklung in den (sowie außerdem drei in dieser Studie am Erwerb der von ihnen genutzten hier betrachteten Städten folgt, dass nicht betrachtete Sportarena-Objekte), Häuser haben zudem auch die Investoren, die 2010 in ein 1a-Lagen- bei einigen weiteren Objekten ist Warenhausgesellschaften selbst, da sie Einzelhandelsportfolio in all diesen HBC (Teil-)Eigentümer. Drittgrößter ihren geschäftsstrategischen Spielraum Städte investiert hätten, seitdem ein Eigentümer ist nach wie vor das erhöhen können, wenn sie die von (theoretisches) Kapitalwertwachstum Highstreet-Konsortium, dem letzten ihnen genutzten Objekte im eigenen von ca. 11 % erzielt hätten. Presseberichten zufolge noch mehr Bestand halten und nicht von Dritten als zwanzig Karstadt-Warenhäuser abhängig sind. Mit dem IPD-Einzelhandelsportfolio gehören, von denen sich die wäre im selben Zeitraum lediglich Konsortialpartner jedoch trennen Wie einleitend erwähnt, ist es nicht ein Kapitalwachstum von knapp 6 % wollen. zuletzt die hochwertige Lage, die realisiert worden. Obwohl es sich

Abb. 12 Renditen und Renditeentwicklung in Städten mit Warenhaus

Nettoanfangsrendite Einzelhandel zentrale Lage (linke Achse) Veränderung 2010-14 (rechte Achse) 10 100 9 80 8 60 7 40 6 20

% 5 0 Bp. 4 -20 3 -40 2 -60 1 -80 0 -100 Ulm Köln Trier Bonn Erfurt Fulda Berlin Mainz Düren Essen Neuss Witten Hanau Hagen Hamm Kassel Siegen Gießen Krefeld Leipzig Lübeck Coburg Aachen Bottrop Bremen Cottbus Koblenz Münster Rostock Freiburg Dresden Solingen Bielefeld Stuttgart Erlangen Potsdam Bayreuth Kempten Duisburg Bamberg Hamburg München Landshut Nürnberg Konstanz Chemnitz Lüneburg Karlsruhe Hannover Heilbronn Augsburg Würzburg Gütersloh Göttingen Flensburg Dortmund Ingolstadt Offenburg Pforzheim Wuppertal Offenbach Mannheim Darmstadt Oldenburg Paderborn Reutlingen Düsseldorf Osnabrück Heidelberg Hildesheim Wiesbaden Rosenheim Magdeburg Schweinfurt Neumünster Regensburg Halle (Saale) Saarbrücken Durchschnitt Bremerhaven Braunschweig Gelsenkirchen Recklinghausen Neubrandenburg Frankfurt am Main Mönchengladbach

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Riwis / Bulwiengesa

19 2 Das Warenhaussegment in Deutschland

Insgesamt gehören die hiesigen Abb. 13 Warenhaus-Eigentümerstruktur Warenhäuser mehr als fünfzig verschiedenen Eigentümern, wobei etwa zwanzig Gesellschaften bzw. Sonstige 15% Privatinvestor / Privatpersonen (Co-)Eigentümer von Family Office mehr als einem Warenhaus sind. 20% Privatinvestoren und Family Offi ces bilden die größte Eigentümergruppe mit einem Bestand von mehr als Bank fünfzig Objekten. Zweitgrößte 9% Eigentümergruppe sind Corporates, denen fünfzig Häuser gehören. Allerdings ist dies fast ausschließlich auf das Hudson’s-Portfolio Versicherung Corporate zurückzuführen. Immobilien-AGs 9% 19% / REITs sind mit 46 Objekten die drittgrößte Eigentümergruppe, wobei auch hier vierzig dieser Häuser auf den Private-Equity- Joint-Venture-Partner von HBC, Simon Fonds Immobilien AG / Property, entfallen. Auf Rang vier folgen 10% REIT Private-Equity-Gesellschaften mit 27 18%

Häusern, Versicherungen nehmen Quelle: Savills, Stadt + Handel mit 24 Objekten den fünften Rang ein. An dieser Verteilung wird erneut Die hohe Lagequalität, zudem Warenhausnutzung fast zwangsläufi g deutlich: Je nach Objektzustand, noch in Kombination mit ihrer werden. Deshalb ist die Zukunft der Lage und Mietvertragslaufzeit weisen Großfl ächigkeit, ist rar und folglich Warenhausimmobilien sehr wohl Warenhäuser höchst unterschiedliche bei Nutzern und Investoren begehrt. mit jener des Einzelhandelsformats Risikoprofi le auf und entsprechend Insofern kann es kaum überraschen, Warenhaus verwoben, wenngleich heterogen ist die Eigentümerstruktur dass die Krise des Warenhauses als die Abhängigkeiten sicherlich der Objekte (Abb. 13). Einzelhandelsformat beim Blick auf asymmetrisch verteilt sind. Ein Blick die immobilienbezogenen Kennziffern auf die deutschen Warenhäuser, Nicht nur die beiden großen deutschen dieses Segments nur bei genauem ihre Standorte und damit ihre Warenhauskonzerne befi nden sich Hinsehen erkennbar ist. Überspitzt Zukunftsfähigkeit ist daher auch für nach der Übernahme von Galeria ließe sich sogar formulieren, dass Immobilieninvestoren lohnend. Sei Kaufhof durch HBC in ausländischer die Zukunft des Warenhauses es, weil sie sich jene „Perlen“ sichern Hand, auch die Warenhausimmobilien für die Entwicklung der hiesigen wollen, deren Zukunftsfähigkeit gehören mehrheitlich ausländischen Warenhausimmobilien bedeutungslos als Warenhausimmobilie nahezu Eigentümern. Hinter etwa achtzig ist. Doch dieses Urteil führte in gewiss ist. Sei es, weil sie sich Häusern stehen einheimische die Irre. Denn erstens lässt diese für jene „Patienten“ mit geringen Investoren, die größten ausländischen Pauschalaussage die individuellen Überlebenschancen, aber großem Eigentümernationen sind die USA (ca. Rahmenbedingungen der einzelnen Nachnutzungspotenzial interessieren. sechzig), Kanada (fünfzig), Italien und Objekte unberücksichtigt – eine Israel (jeweils etwa zwanzig). Warenhausimmobilie in ungünstiger Mikro- und/oder Makrolage ist ohne Quo vadis, Warenhausimmobilie? ihren Nutzer unter Umständen keiner Zusammenfassend lässt sich sinnvollen Drittnutzung zuführbar konstatieren, dass die gut und damit wertlos oder wenigstens 160 Warenhausimmobilien in wesentlich weniger wertvoll. Deutschland selbst innerhalb des Zweitens haben es bislang nur die Einzelhandelssegments nur eine Warenhausbetreiber geschafft, Objekte Nische darstellen, diese Nische jedoch dieser Größe und Geschossigkeit für Investoren ausgesprochen attraktiv in Deutschland erfolgreich zu ist. Darauf jedenfalls deutet der sehr bespielen. Für Immobilieninvestoren vitale Investmentmarkt für diese Art von ist dies durchaus von Bedeutung, Objekt hin. Ihre Attraktivität gewinnt denn die Einzelnutzer- und die Warenhausimmobilie nicht zuletzt Einzelnutzungsstruktur der Objekte durch ihre besondere Lage, die sie lassen sich mit wesentlich weniger neben einigen weiteren Merkmalen Aufwand managen als Multi-Tenant- von vielen anderen (Einzelhandels-) oder gar Multi-Use-Objekte, zu denen Immobilien unterscheidet. Warenhausimmobilien ohne 2 Das Warenhaussegment in Deutschland

Warenhäuser und Shopping-Center – eine erfolgversprechende Symbiose?

In Deutschland gehören 31 Warenhausstandorte funktional zu einem Shopping-Center. Diese Warenhäuser sind also entweder einer der großfl ächigen Mieter eines Shopping-Centers oder sie befi nden sich in einem eigenen Baukörper in unmittelbarer Nachbarschaft zum eigentlichen Shopping-Center. In diesem Fall sind sie dann oft baulich mit diesem verbunden und fast immer Teil der Werbegemeinschaft des Centers. In 16 dieser 31 Fälle handelt es sich um einen Galeria Kaufhof, Karstadt ist in 15 Fällen Teil eines Shopping-Centers.

Diese Anzahl der Standorte in Shopping-Centern ließe sich als eine erfolgversprechende Symbiose der beiden Einzelhandelsformate interpretieren. Ein zweiter Blick offenbart jedoch, dass eine Eröffnung in einem Center oftmals mit der Aufgabe ehemals solitärer Warenhausstandorte, zum Teil sogar mit einem Abriss des Gebäudes, einhergeht. Die scheinbare Expansion der Warenhäuser in den Shopping-Centern ist damit nur eine Seite jener Medaille, deren andere Seite einen Rückgang solitärer Warenhausstandorte zeigt.

Vor diesem Hintergrund haben die Eigentümer von Shopping-Centern mit angeschlossenem Warenhaus im Eigentum eines Dritten ein Interesse daran, dieses zu erwerben. Auf diese Weise haben sie es selbst in der Hand, was mit den Mietfl ächen passiert, falls es zu einer Aufgabe des Warenhauses kommt und können so ggf. negative Effekte einer solchen Schließung auf das restliche Shopping-Center vermeiden. Tatsächlich wurden in den vergangenen Jahren immer wieder zu Shopping- Centern gehörende Warenhäuser von den Center-Eigentümern gekauft, vor allem in den großen Städten. Seit 2011 fanden bundesweit mindestens sieben solcher Transaktionen statt (siehe unten stehende Übersicht). Als Fazit bleibt: Die Symbiose von Warenhäusern und Shopping-Centern liegt vor allem in der Schwäche der Warenhäuser begründet und es ist fraglich, ob es eine dauerhafte Verbindung sein wird.

Warenhäuser in der Nachbarschaft von Shopping-Centern, die vom Shopping-Center-Eigentümer erworben wurden

Stadt Warenhaus, Name des Shopping-Centers, Transaktionsjahr, Käufer Berlin Galeria Kaufhof, Linden-Center, 2012, ECE

Hamburg Galeria Kaufhof, Alstertal-Einkaufszentrum, 2012, Konsortium um ECE

Hamburg Galeria Kaufhof im Quarrée, 2014 von UIRE erworben

Frankfurt (Main) Galeria Kaufhof, Hessen-Center, 2012, Konsortium um ECE

München Galeria Kaufhof, Olympia-Einkaufszentrum, 2012, Konsortium um ECE

Nürnberg Karstadt, Franken-Center, 2011, ECE

Leonberg Karstadt, Leo-Center, 2011, ECE

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis von Pressemeldungen

21

3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

3.1 Einführung in das Warenhaus- des derzeit nicht nur im Einzelhandel Performance der Warenhäuser Scoring zu beobachtenden Trends „Zurück in bleibt dabei unberücksichtigt. Mit der Übernahme von Karstadt durch die (Innen-)Stadt“ ein klarer Pluspunkt Die Scoring-Ergebnisse sagen Benko und Galeria Kaufhof durch ist. Auch für den bereits erwähnten folglich nichts über den Umsatz, Hudson’s Bay steht das deutsche Trend des „Erlebnis-Shoppings“ ist das die Produktivität, allgemein den Warenhaus – wieder einmal – vor Warenhaus im Grunde prädestiniert. Erfolg eines Warenhauses aus. einer neuen Etappe, deren Ende Es verfügt sowohl über die richtigen Vielmehr zeigen sie auf, über welches ungewiss ist. Die Ausführungen im Lagen als auch über genügend Raum Potenzial jeder einzelne Standort vorangegangen Kapitel machen jedoch und Platz, um Erlebnisse in Szene zu verfügt. Auf diese Weise können sie deutlich, dass die Betriebsform großen setzen und damit Kunden anlocken zu Immobilieninvestoren, Kommunen, Herausforderungen gegenübersteht. können. den Warenhausbetreibern selbst Wie der Einzelhandel insgesamt verliert und anderen Stakeholdern als sie Umsätze an Online-Händler, zumal Kurzum: Das deutsche Warenhaus Entscheidungsgrundlage oder die E-Commerce-Umsätze gerade befi ndet sich zweifelsohne nach wie Richtschnur dienen. in dem für Warenhäuser zentralen vor in der Krise. Diese Krise muss Textilsegment besonders stark zulegen. jedoch keinesfalls die letzte Etappe Dass Immobilien und insbesondere Gelingt es dennoch, den zunehmend der „alten Damen“ sein. Lediglich Einzelhandelsimmobilien mehr als verwöhnten und bequemen Kunden eines lässt sich mit einiger Gewissheit jedes andere Wirtschaftsgut von ihrem in das Geschäft zu locken, folgt sagen: Ein Pauschalurteil über die Standort abhängen, kommt auch im wahrsten Sinne des Wortes die Zukunftsfähigkeit der deutschen in dem auf drei Säulen beruhenden nächste Hürde: Damit der Kunde Warenhäuser – sowohl als Betriebsform Scoring zum Ausdruck. In der ersten von der Vollversorger-Funktion des als auch als Immobilientyp – lässt Säule wird die Makrolage, also die Warenhauses profi tieren kann, muss er sich nicht treffen. Dazu ist die Rahmenbedingungen in der jeweiligen etliche Rolltreppenfahrten absolvieren. Warenhauslandschaft zu vielfältig, Stadt, bewertet. Da darüber hinaus Hinzu kommen weitere Anstrengungen, jedes Haus verfügt über spezifi sche bereits wenige Dutzend Meter etwa das Schlangestehen an mehreren Stärken und Schwächen. Diese Abweichung von den Kundenfrequenz- Kassen, das lange Tragen der Einkäufe individuellen Stärken-Schwächen- Hotspots aus einem erfolgreichen oder das winterliche Schwitzen, weil Profi le offenzulegen ist das Ziel dieses Warenhaus ein erfolgloses machen der Wintermantel mangels Schließfach Kapitels. während des gesamten Einkaufs anbehalten werden muss. Daran Abb. 14 Scoring-Modell wird eines deutlich: Die Betriebsform Warenhaus hat ein Problem – die Insolvenzen der vergangenen Jahre Gesamt-Score und zahleiche geschlossene Häuser sind nur der klarste Ausdruck dessen. Verdeutlicht werden soll mit dieser bildhaften Darstellung aber auch: Die Probleme sind nicht zuletzt hausgemacht. Ein Blick über das Score Makrolage Score Mikrolage Score Objektqualität deutsche Warenhaussegment hinaus - Durchschnittliche - Bodenrichtwertkennziffer - Grundfl äche Angebotsmiete (2013/14/15) (2014/15) - Verkaufsfl äche deutet ebenfalls darauf hin. Hier trifft - Spitzenmiete 1a-Lage - Mietkennziffer (2015) - Bauliche Güte man auf stabile und funktionierende, (2015) - Mietentwicklung (2013-15) zum Teil sogar expandierende - Bevölkerungsprognose (2015-30) Formate, wenngleich das Marktumfeld anderer Länder nur bedingt mit dem hiesigen vergleichbar ist. Und auch Hierzu werden im Folgenden alle können, bildet die Bewertung der hierzulande bringt das Warenhaus Warenhausstandorte in Deutschland Mikrolage eine weitere Säule. Neben jede Menge Rüstzeug mit, um die im Sinne dieser Studie im Rahmen der groß- und kleinräumigen Lage genannten Herausforderungen zu eines Scorings bewertet. Mit seiner bildet das Objekt eine wesentliche meistern. Mehr noch: Manche der Hilfe sollen die standort- und Determinante für die Attraktivität eines im vorigen Kapitel dargestellten objektbezogenen Rahmenbedingungen Warenhauses. Die Bewertung des Charakteristika stellen einzigartige der einzelnen Häuser herausgearbeitet Objekts stellt daher die dritte Säule im Wettbewerbsvorteile dar, mit denen das werden. Das Scoring-Ergebnis Scoring-Modell dar. Alle drei Säulen Warenhaus vom derzeitigen Wandel lässt damit Rückschlüsse über die sowie die einzelnen Indikatoren dieser im Handel profi tieren kann. Hierzu Zukunftsfähigkeit der einzelnen Säulen gehen jeweils gleichgewichtet zählt insbesondere seine zentrale Warenhausstandorte zu, soweit sie in das Gesamtergebnis ein. Sowohl die Lage in den Einkaufsstraßen der mit diesen Rahmenbedingungen Scoring-Ergebnisse der einzelnen Innenstädte, was vor dem Hintergrund zusammenhängt. Die tatsächliche

23 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Säulen als auch die Gesamtergebnisse Scoring-Methodik mehr Raum eingeräumt wird. werden auf einer Skala von 1 Das Warenhaus-Scoring in dieser Studie basiert auf einer Quantilsrang- bis 10 abgebildet, wobei eine 10 Berechnung aller Ausgangswerte, deren Ergebnis jeweils in eine Zehner-Skala das bestmögliche und eine 1 das übersetzt wird. Dieses Vorgehen lässt sich am besten an einem konkreten schlechteste Ergebnis darstellen. Beispiel des Scorings verdeutlichen: Die Methodik zur Berechnung der Ergebnisse wurde dabei so gewählt, Einer der drei Indikatoren zur Beurteilung der Makrostandortqualität ist die dass jeweils die gesamte Scoring- durchschnittliche Angebotsmiete für Einzelhandelsfl ächen einer Stadt. Bezogen Skala in ihrer ganzen Bandbreite auf alle hier untersuchten Warenhaus-Städte reicht diese von 6,09 EUR/m² in genutzt wird und zudem alle zehn Hof bis 22,73 EUR/m² in Frankfurt (Main). Für die Miete aller Städte wird der Ausprägungen jeweils in etwa entsprechende Quantilsrang berechnet, der von 0,00 bis 1,00 reicht und den gleicher Häufi gkeit vorkommen (zu prozentualen Rang der betreffenden Miete anzeigt. Für die beiden genannten den methodischen Details siehe Städte bedeutet dies, dass der Quantilsrang in Hof 0,00 beträgt, weil 0 % aller Textbox ‚Scoring-Methodik‘). Ein Mieten niedriger als dieser Wert sind. Umgekehrt ist der Quantilsrang für die Score von 10 symbolisiert damit stets Frankfurter Miete 1,00, da 100 % aller Mieten geringer als in Frankfurt sind. die besten 10 % der untersuchten Ein anderes Beispiel: Warenhäuser (bzw. Städte im Falle der In Mannheim beträgt die Durchschnittsmiete 15,91 EUR/m² und ist damit höher Makrostandorte), ein Score von 1 steht als in 85 % der untersuchten Städte, woraus sich ein Quantilsrang von 0,85 für die schlechtesten 10 %. Für Scores ergibt. zwischen diesen beiden Extremen gilt entsprechendes. Die so gebildeten Quantilsränge lassen sich wie folgt in eine Zehner-Skala übersetzen: Alle Quantilsränge bis 0,1 erhalten einen Score von 1, jene mit 3.2 Scoring-Säule „Makrostandort“ einem Quantilsrang zwischen 0,1 und 0,2 bekommen einen Score von 2 usw. Die Scores der drei Beispielstädte lauten also: Hof = 1, Mannheim = 9, Indikatoren Frankfurt (Main) = 10. Dem Makrostandort sollte bei immobilienwirtschaftlichen Auf dieselbe Weise werden die Scores für acht der insgesamt neun im Scoring Betrachtungen stets eine besonders berücksichtigten Indikatoren berechnet. Lediglich im Falle der baulichen wichtige Rolle zukommen. Dies Güte in der Scoring-Säule zur Objektqualität wird von diesem Vorgehen hat zwei Gründe: Erstens lassen abgewichen. Hier liegen die Ausgangswerte nur in drei Ausprägungen vor sich die makrostandortseitigen (überdurchschnittliche, durchschnittliche und unterdurchschnittliche bauliche Rahmenbedingungen von einem Güte), die in Quantilsränge von 1,0/0,5/0,0 bzw. nach dem oben erläuterten einzelnen Akteur, etwa dem Eigentümer Vorgehen in die entsprechenden Scores übersetzt werden. oder dem Nutzer einer Immobilie, nicht beeinfl ussen. Vielmehr ergeben sie sich Für jede der drei Säulen wird aus den Ausgangswerten auch ein aggregierter aus übergeordneten gesellschaftlichen Score gebildet, der in dieser Studie veröffentlicht wird. Diese errechnen sich und ökonomischen Entwicklungen jeweils aus den Quantilsrängen der drei Einzelindikatoren einer Säule. Im in einer Region. Zweitens ändern ersten Schritt wird das arithmetische Mittel dieser Quantilsränge gebildet. sich die an einem Makrostandort Dieses wiederum wird im zweiten Schritt in einen Quantilsrang und im dritten vorherrschenden Rahmenbedingungen Schritt nach der oben beschriebenen Vorgehensweise in die zehn Scores nur über einen sehr langen Zeitraum. transformiert. Die im zweiten Schritt gebildeten Quantilsränge für jede der drei Scoring-Säulen bilden die Grundlage für die Ermittlung des Gesamt-Scores Für die diesem Scoring zugrunde für jedes hier untersuchte Warenhaus. Auch hier wird zunächst der Mittelwert liegende Zielsetzung erscheint es gebildet und dieser anschließend zuerst in einen Quantilsrang und dann in den zweckmäßig, die Indikatoren dieser entsprechenden Score übersetzt. Säule so auszuwählen, dass sie die Attraktivität des Makrostandortes größten Teil eines typischen Die Indikatoren dieser Säule müssen in Bezug auf den Einzelhandel Warenhaussortiments aus, dieses folglich die Anforderung erfüllen, in möglichst ganzheitlich abbilden. Sortiment besteht aber noch aus ihrer Kombination die Attraktivität Denn da es sich bei Warenhäusern zahlreichen weiteren Komponenten. der einzelnen Makrostandorte um Vollversorger handelt, vereinen Hinzu kommt, dass Warenhäuser für den Einzelhandel insgesamt sie zahlreiche verschiedene durchaus die Möglichkeit haben, ihr abzubilden. Der erste der drei Einzelhandelssortimente unter einem Sortiment auf die lokale Nachfrage gewählten Indikatoren ist daher die Dach und dementsprechend breit auszurichten. Kommt einem durchschnittliche Einzelhandelsmiete und vielfältig ist auch ihre Zielgruppe. Warenhaus zum Beispiel auch eine einer Stadt, gemessen als Vor diesem Hintergrund wäre es Nahversorgungsfunktion zu, so ist es Durchschnitt aller Angebotsmieten beispielsweise nicht sinnvoll, mit den prinzipiell denkbar, dass Bekleidung der im Zeitraum zwischen Januar Scoring-Indikatoren lediglich auf den einen deutlich kleineren Anteil des 2013 und August 2015 angebotenen Textileinzelhandel abzustellen. Zwar Sortiments einnimmt, während Einzelhandelsfl ächen in der macht Bekleidung in der Tat den Lebensmitteln und Drogerieartikeln betrachteten Stadt. 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Der Gedanke hinter dieser Kenngröße: Als alleiniger Mietindikator wäre sie Kaufkraft- und Zentralitätsunterschiede Je attraktiver eine Stadt für dagegen nicht geeignet, weil sie unberücksichtigt, allerdings ist die Einzelhändler ist, desto größer ist die nicht nur die Rahmenbedingungen Bevölkerung im Vergleich zu allen Nachfrage nach Einzelhandelsfl ächen des Makrostandortes refl ektiert, anderen relevanten Kenngrößen mit dieser Stadt und desto höher ist sondern auch aus den spezifi schen vergleichsweise hoher Genauigkeit folglich die durchschnittliche Miete. Bedingungen am Mikrostandort, auch über lange Zeiträume hinweg Eine hohe Miete ist folglich Ausdruck d. h. in der jeweiligen 1a-Lage, prognostizierbar. Auf diese Weise lässt attraktiver Rahmenbedingungen am resultiert. Im Zusammenspiel bilden sich die grundsätzliche Veränderung Makrostandort und wird deshalb mit beide Indikatoren den Status quo der Attraktivität eines Makrostandortes einem höheren Score versehen als eine des Makrostandortes im Hinblick auf aus Einzelhandelssicht innerhalb niedrigere Miete. seine Attraktivität für den Einzelhandel der nächsten 15 Jahre beurteilen, dagegen sehr gut ab. Zwar resultiert denn eine Stadt mit rückläufi ger Die Logik hinter dem zweiten Indikator, die Miete auch aus Effekten, die Bevölkerungszahl verliert unter der Spitzenmiete in der 1a-Lage der aus Perspektive des Einzelhandels ansonsten unveränderten jeweiligen Stadt, ist im Kern dieselbe irrelevant sind, etwa der generellen Rahmenbedingungen an Attraktivität, wie hinter der Durchschnittsmiete für Flächennachfrage auch von anderen wohingegen eine Stadt mit steigender das gesamte Stadtgebiet. Dass sie Nutzungen. Dies soll hier jedoch in Bevölkerungszahl für Einzelhändler an dennoch zusätzlich in das Scoring Kauf genommen werden, denn die Attraktivität gewinnt. einfl ießt, hat methodische Gründe. Miete bildet dafür auch alle für den Denn obwohl sich die durchschnittliche Einzelhandel relevanten Faktoren Scoring-Ergebnisse Angebotsmiete in den meisten in einer Vollständigkeit ab, die mit Die Ergebnisse des Makrostandort- Städten aus mehreren Hundert oder anderen einzelhandelsbezogenen Scorings und auch aller gar Tausenden Einzelfällen errechnet, Kenngrößen, zum Beispiel der weiteren Säulen werden jeweils kann es in bestimmten Konstellationen Kaufkraft, der Zentralität oder den zusammenfassend für drei Gruppen dennoch zu Abweichungen vom Besucherzahlen, nicht zu erreichen dargestellt: Die erste Gruppe sind die tatsächlich vorherrschenden wäre. ‚Spitzenreiter‘, in denen jeweils alle Mietniveau kommen. Dies ist Städte bzw. Warenhäuser mit den drei beispielsweise dann der Fall, wenn Um neben dem Status quo auch höchsten zu erreichenden Scores, im ausgewerteten Zeitraum zufällig die künftige Entwicklung des d. h. von 8 bis 10, zusammengefasst viele teure Neubaufl ächen oder zufällig Makrostandortes abzubilden, werden. In der zweiten Gruppe, dem viele günstige Flächen in Randlagen fl ießt als dritter Indikator die ‚Mittelfeld‘, werden die Ergebnisse zur Vermietung angeboten werden. Bevölkerungsprognose für den für alle Städte bzw. Warenhäuser Genau diese verzerrenden Effekte sind Zeitraum 2015-2030 in das Scoring mit Scores von 4 bis 7 vorgestellt. bei der Spitzenmiete für die 1a-Lage ein. Da es im Wesentlichen die Bürger Die dritte und letzte Gruppe sind die ausgeschlossen, weil sie sich stets einer Stadt sind, die in den lokalen ‚Schlusslichter‘, die Scores von 1 bis 3 auf eine kleine, ideal geschnittene und Geschäften als Nachfrager auftreten aufweisen (Tab. 1). moderne Fläche in einer defi nierten und für Umsatz sorgen, bildet die Lage bezieht. Dadurch ergänzt sie Bevölkerung das Fundament des die durchschnittliche Angebotsmiete lokalen Einzelhandels. Zwar bleiben perfekt, weil sie deren methodische bei einer auf die reine Einwohnerzahl Schwäche ausgleicht. fokussierten Betrachtung Aspekte wie

25 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Tab. 1 Scoring-Ergebnisse „Makrostandort“

Score = 10 Score = 9 Score = 8

Düsseldorf Stuttgart Bad Homburg v.d. Höhe

Frankfurt a.Main Bonn Berlin

Freiburg Braunschweig Darmstadt

Hamburg Ingolstadt Hannover

Heidelberg Lüneburg Heilbronn

Karlsruhe Mainz Landshut

Köln Münster Nürnberg Spitzenreiter Mannheim Oldenburg Regensburg

München Potsdam Rosenheim

Rostock Ulm

Trier

Wiesbaden

Score = 7 Score = 6 Score = 5 Score = 4

Aachen Bamberg Bielefeld Coburg

Augsburg Bremen Dresden Düren

Dortmund Brühl Gütersloh Göppingen

Erlangen Erfurt Leipzig Hanau

Esslingen Essen Lörrach Kassel

Göttingen Flensburg Neuss Kempten

Mittelfeld Konstanz Gießen Pforzheim Kleve

Lübeck Koblenz Reutlingen Krefeld

Offenbach Osnabrück Siegburg Memmingen

Offenburg Paderborn Speyer Saarbrücken

Würzburg Worms Singen (Hohentwiel)

Score = 3 Score = 2 Score = 1

Celle Bad Kreuznach Bremerhaven

Duisburg Bayreuth Chemnitz

Fulda Bottrop Cottbus

Halle Euskirchen Goslar

Hildesheim Gelsenkirchen Hof

Landau Hagen Iserlohn

Limburg (Lahn) Hamm Neubrandenburg

Schweinfurt Magdeburg Neunkirchen Schlusslichter

Wuppertal Mönchengladbach Siegen

Neumünster Solingen

Recklinghausen Wesel

Wismar

Witten

Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung auf Basis Brockhoff, Empirica-Systeme, Lührmann, Riwis / Bulwiengesa, Statistisches Bundesamt 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Spitzenreiter Abb. 15 Scoring-Ergebnisse Makrostandort nach Clustern Die Spitzengruppe umfasst insgesamt 31 Städte, wobei – wenig Bevölkerungsprognose Ø Angebotsmiete Spitzenmiete 1a-Lage überraschend – alle bundesweit bedeutenden Einzelhandelsstandorte, 0,12 22,73 380 darunter Berlin, Düsseldorf, Köln und München vertreten sind. Von 212 vier Ausnahmen abgesehen – Bad

Homburg, Landshut, Lüneburg und 16,35 Rosenheim – weisen alle Städte 13,36 dieser Gruppe eine Einwohnerzahl 12,62 66 79 0,04 von mehr als 100.000 auf. Die 0,01 25 durchschnittliche Einwohnerzahl -0,03 8,97 19 beläuft sich auf knapp 460.000 6,09 und ist damit um ein Vielfaches -0,09 größer als in den beiden anderen Gruppen. Die Stadt mit der höchsten durchschnittlichen Angebotsmiete -0,18 im Feld ist Frankfurt (Main) mit einem Spitzenreiter Mittelfeld Schlusslichter Wert von 22,73 EUR/m², gefolgt von München mit 21,72 EUR/m². Am Durchschnitt Median niedrigsten ist die Miete in Nürnberg Quelle: Savills, Stadt + Handel mit 12,62 EUR/m². Im Durchschnitt liegt die Miete aller 31 Städte bei mit mehr als 500.000 Einwohnern sind die Städte ca. 130.000 Einwohner 16,08 EUR/m². Die Spitzenmiete diesem Cluster an. Die kleinste Stadt groß. Die höchste durchschnittliche in 1a-Lage reicht von 66 EUR/m² im Feld ist Siegburg mit knapp 40.000 Einzelhandelsmiete dieser Gruppe in Landshut bis zu 360 EUR/m² in Einwohnern, im Durchschnitt sind die weist Neumünster mit einem Wert München, bei einem Durchschnittswert Städte ca. 165.000 Einwohner groß. von 13,36 EUR/m² auf, am geringsten von etwas mehr als 150 EUR/m². Die durchschnittliche ist die Miete in Hof mit 6,09 EUR/ Bei der Bevölkerungsprognose Einzelhandelsmiete dieser Städte m². Der Durchschnitt aller Städte gibt es mit Potsdam einen beträgt 12,43 EUR/m², wobei die beläuft sich auf 9,63 EUR/m². Die eindeutigen Spitzenreiter (+ 12,1 % Bandbreite von 8,97 EUR/m² in Leipzig Spitzenmiete ist in der Wuppertaler Bevölkerungswachstum bis 2030), bis hin zu 16,35 EUR/m² in Offenbach 1a-Lage mit 79 EUR/m² am höchsten, die ungünstigste Prognose weist reicht. Im Hinblick auf die Spitzenmiete in Neubrandenburg dagegen mit Berlin mit - 2,6 % auf. Im Durchschnitt in der 1a-Lage führt Dortmund mit lediglich 19 EUR/m² am niedrigsten. Im wird die Bevölkerung in den 31 212 EUR/m² das Feld an, die geringste Durchschnitt beläuft sie sich auf etwa betrachteten die Bevölkerung in den Miete weist Singen mit 45 EUR/m². Die Bevölkerungsprognose 31 betrachteten Städten bis zum 20 EUR/m² auf. Die durchschnittliche ist fast durchweg negativ, einzig Jahr 2030 um 3,7 % wachsen. In Spitzenmiete aller Städte beträgt Landau weist mit + 1,2 % einen den 31 Städten dieser Gruppe sind knapp 81 EUR/m². Bis 2030 werden positiven Wert auf. Am ungünstigsten insgesamt 76 Warenhäuser gelegen, die Städte des Mittelfeldes um ist die Aussicht für die Stadt das heißt fast die Hälfte aller in diesem durchschnittlich 1,5 % schrumpfen, Goslar (-19 %). Im Durchschnitt Scoring berücksichtigten Häuser. wobei Freiburg die günstigste über alle Städte liegt der Wert Diese vereinen eine Verkaufsfl äche (+ 3,8 %) und Saarbrücken die bei - 7,6 %. Die vergleichsweise von ca. 1,3 Mio. m² auf sich, was ungünstigste Perspektive aufweist ungünstigen makrostandortseitigen knapp 60 % des Gesamtbestandes (- 10,0 %). In den Städten mit Rahmenbedingungen dieser Städte entspricht. Ein vergleichsweise großer mittleren Scores befi nden sich fünfzig spiegeln sich in der Anzahl der Teil der deutschen Warenhäuser Warenhäuser mit einer Verkaufsfl äche in diesen Städten existierenden befi ndet sich also in Städten mit sehr von ca. 630.000 m². Dies entspricht Warenhäuser wider. So befi nden günstigen makrostandortseitigen 31 % bzw. 28 % des hier untersuchten sich lediglich in Fulda und Rahmenbedingungen. Bestands. Mönchengladbach zwei Warenhäuser, in allen anderen Städten dieses Mittelfeld Schlusslichter Clusters gibt es lediglich ein Haus. Das Mittelfeld setzt sich aus insgesamt Die Gruppe mit den niedrigsten Scores Insgesamt verfügen die 33 Städte 43 Städten zusammen, wobei besteht aus 33 Städten. Deren größte folglich über 35 Warenhäuser – etwa Dortmund mit ca. 572.000 Einwohnern Vertreterin ist Duisburg mit knapp ein Fünftel aller hier untersuchten die größte Vertreterin ist. Zudem 490.000 Einwohnern, die kleinste Häuser – mit einer Verkaufsfl äche gehören mit Bremen, Dresden, Essen Repräsentantin ist Limburg mit etwa von etwa 340.000 m² (ca. 15 % des und Leipzig noch vier weitere Städte 34.000 Einwohnern. Im Durchschnitt Gesamtbestandes).

27 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

3.3 Scoring-Säule „Mikrostandort“ Nutzer um dieses Grundstück und dessen methodische Schwächen damit in einem hohen Preis äußert. auffängt. Im Falle des Bodenrichtwertes Indikatoren Hinzu kommt, dass der Bodenwert als erstem Indikator lassen sich Bei kaum einer Immobilienart spielt der nicht zuletzt die künftigen Erwartungen folgende Schwächen anführen: Erstens Mikrostandort eine so entscheidende an die Attraktivität eines Grundstücks stehen Bodenrichtwerte mitunter Rolle wie bei Einzelhandelsimmobilien. refl ektiert, da ein potenzieller Käufer auf einem recht dünnen Fundament, Bereits wenige Meter Distanz den angemessenen Preis für ein weil gerade in den Innenstädten können den Unterschied zwischen Grundstück unter anderem anhand kaum unbebaute Grundstücke einer idealen Einkaufslage und einer der künftig zu erwartenden Einnahmen gehandelt werden und beim Verkauf völlig ungeeigneten ausmachen. aus der Grundstücksnutzung kalkuliert. von Gebäuden der Bodenwertanteil Dies gilt auch für Warenhäuser. Um die Wertigkeit der Mikrolage der am Gesamtkaufpreis nicht immer So ist beispielsweise eine hohe hier untersuchten Warenhausstandorte bekannt ist. Zweitens kann das reine Passantenfrequenz ebenso abzubilden, fl ießt deshalb der vom Verhältnis zweier Bodenrichtwerte umsatzförderlich wie eine gute lokalen Gutachterausschuss ermittelte in die Irre führen, wenn sich die Erreichbarkeit mit öffentlichen Bodenrichtwert für den jeweiligen beiden Werte auf unterschiedliche und individuellen Verkehrsmitteln. Warenhausstandort in das Scoring baurechtliche Vorgaben, zum Beispiel Die mikrostandortseitigen ein. Da jedoch die absolute Höhe hinsichtlich der Geschossfl ächenzahl, Rahmenbedingungen der deutschen eines Bodenrichtwertes nicht nur die beziehen. Hinzu kommt drittens, Warenhäuser gehen folglich ebenfalls Attraktivität der jeweiligen Mikrolage dass der Bodenrichtwert keine als Säule in das Scoring ein. widerspiegelt, sondern auch die am einzelhandelsspezifi sche Größe Makrostandort vorherrschenden ist. Vielmehr bildet er die generelle In Kapitel 2.2 wurde herausgearbeitet, Rahmenbedingungen refl ektiert, Attraktivität eines Grundstücks für alle dass sich die deutschen Warenhäuser müssen Letztere noch herausgefi ltert denkbaren Nutzungen ab. Aus diesen überwiegend in A-Lagen befi nden werden. Dies geschieht, indem Gründen wird dem Bodenrichtwert und bereits diese Tatsache Ausdruck nicht der Bodenrichtwert eines mit der Einzelhandelsmiete in der der vergleichsweise günstigen Warenhausstandortes selbst, sondern (nächstgelegenen) A-Lage des Rahmenbedingungen an den sein Verhältnis zum höchsten jeweiligen Warenhausstandortes Mikrostandorten von Warenhäusern Bodenrichtwert der jeweiligen Stadt ein korrespondierender Indikator zu ist. Gleichwohl unterscheiden für das Scoring genutzt wird. Ein Seite gestellt. Da diese Kennzahl sich auch die A-Lagen in ihrer Wert von 1 bedeutet dann, dass der explizit die Attraktivität einer Lagequalität mitunter erheblich und Bodenrichtwert am Warenhausstandort Lage aus Einzelhandelssicht eben jene Unterschiede sollen mit mit dem Höchstwert in der Stadt widerspiegelt, behebt er eine der Hilfe des Mikrostandort-Scorings übereinstimmt und damit die Schwächen des Bodenrichtwertes. aufgezeigt werden. Die inhaltlichen bestmögliche Mikrolage innerhalb Zudem beziehen sich die hier Anforderungen an das Scoring sind dieser Stadt darstellt. Ein Wert herangezogenen Marktmieten dabei mit jenen an das Makrostandort- von 0,5 wiederum heißt, dass der stets auf dieselbe Flächenqualität, Scoring identisch. Erstens soll die Bodenrichtwert am Warenhausstandort wodurch sich die Aussagekraft Attraktivität eines Mikrostandortes halb so hoch ist wie der höchste beim Vergleich zweier Werte erhöht. unter Berücksichtigung der Wert dieser Stadt und die spezifi sche Genau wie der Bodenrichtwert geht Vollversorgerfunktion eines Mikrolage folglich nur als mittelmäßig auch die Einzelhandelsmiete am Warenhauses aus der Perspektive des zu betrachten ist. Hierzu zwei Beispiele: Warenhausstandort als Verhältnis Einzelhandels möglichst umfassend Der Münchener Oberpollinger weist zum Höchstwert in der betreffenden abgebildet werden. Zweitens ist einen Bodenrichtwert von Stadt ein, um nur die Mikrolagequalität es das Ziel, neben den aktuell 80.000 EUR/m² auf, was zugleich abzubilden. Als alleiniger Indikator vorherrschenden Rahmenbedingungen der höchste Wert Münchens ist. Die für die Mikrolagequalität wäre die auch die (künftige) Entwicklung im Bodenrichtwertkennziffer beträgt Einzelhandelsmiete wiederum Scoring zu berücksichtigen. folglich 1,0. Das Berliner KaDeWe nicht geeignet, da ihr die räumliche liegt in einem Gebiet mit einem Differenziertheit des Bodenrichtwertes Wie schon beim Makrostandort bilden Bodenrichtwert von 20.000 EUR/m². fehlt und sie zudem aus einheitlicher drei Indikatoren die Scoring-Säule, Da der höchste Bodenrichtwert in Datenquelle fl ächendeckend nur für mit der diese Inhalte abgedeckt Berlin bei 40.000 EUR/m² liegt, beträgt die A-Lagen vorliegt. Insbesondere werden sollen. Der erste Indikator die Bodenrichtwertkennziffer des außerhalb der A-Lagen leistet der beruht auf dem Bodenrichtwert als KaDeWe 0,5. Bodenrichtwert deshalb bessere Kenngröße. Der Grundgedanke: Der Dienste. Bodenwert refl ektiert die Attraktivität Wie schon beim Makrostandort einer Lage bzw. eines Grundstücks wird auch beim Mikrostandort ein Der dritte und letzte Indikator für vollständig, weil sich eine hohe zweiter Indikator herangezogen, der den Mikrostandort beruht ebenfalls Attraktivität einer Lage in einem dem ersten in seinem inhaltlichen auf der Einzelhandelsmiete in der intensiven Wettbewerb möglicher Aussagegehalt stark ähnelt, der aber (nächstgelegenen) A-Lage eines 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Warenhauses. Allerdings spielt hier Der Ermittlung der Scores erfolgte auf das Niveau keine Rolle, sondern es dieselbe Weise wie bei allen anderen interessiert die Veränderung dieser Säulen. Bei der Mirkostandort-Säule Miete zwischen 2013 und 2015. Ziel weichen die Ergebnisse jedoch von dieses Indikators ist es, die derzeitige der sonst üblichen Verteilung ab. Entwicklung der konkreten Mikrolage Der sichtbarste Ausdruck dessen ist abzubilden. So deutet eine sinkende das Fehlen von Warenhäusern mit Miete auf sich verschlechternde einem Score von 6. Dies liegt daran, Rahmenbedingungen für den dass sehr viele Häuser identische Einzelhandel an diesem Standort hin, Indikatorenausprägungen aufweisen steigende Mieten wiederum zeigen eine (Bodenrichtwert- und Mietkennziffern Lageverbesserung an. von 1,0 sowie Mietveränderung von +/- 0 %) und sich folglich auch bei den Scoring-Ergebnissen nicht differenzieren lassen. Sie erhalten allesamt einen Score von 5, die nächstbessere Klasse bleibt dadurch unbesetzt.

29 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Tab. 2 Scoring-Ergebnisse „Mikrostandort“

Adresse Adresse Score Stadt Score Stadt (Unternehmen) (Unternehmen)

10 Köln Hohe Straße 41-53 (G) 8 Göttingen Groner Straße 43 (K)

10 Frankfurt a.Main Zeil 116-118 (G) 8 Trier Simeonstraße 46 (K)

10 Leipzig Neumarkt 1 (G) 8 Trier Simeonstraße 53 (G)

10 Bielefeld Bahnhofstr. 15-17 (K) 8 Paderborn Königsplatz 1 (K)

10 Münster Ludgeristr. 1 (G) 8 Siegburg Kaiserstraße 21-27 (G)

10 Wiesbaden Kirchgasse 28 (G) 8 Reutlingen Karlstr. 20 (G)

10 Wiesbaden Kirchgasse 35-43 (K) 7 Berlin Alexanderplatz 9 (G)

10 Aachen Adalbertstr. 20-30 (G) 7 Berlin Tauentzienstraße 21-24 (K)

10 Saarbrücken Bahnhofsstraße 82-100 (G) 7 München Bahnhofplatz 7 (K)

10 Ulm Bahnhofstraße 5 (G) 7 Köln Breite Straße 103-135 (K)

10 Flensburg Holm 7 (K) 7 Essen Kettwiger Straße 1a (G)

10 Paderborn Westernstraße 26 (G) 7 Krefeld Hochstraße 57-59 (G)

10 Konstanz Hussenstr. 23 (K) 7 Freiburg Kaiser-Joseph-Str. 165 (K)

10 Kempten Residenzplatz 2 (G) 7 Heidelberg Bergheimer Straße 1 (G)

10 Würzburg Schönbornstraße 3 (G) 5 Berlin Carl-Schurz-Str. 24 (K)

9 München Kaufi ngerstraße 1-5 (G) 5 Stuttgart Königstraße 6 (G)

9 Frankfurt a.Main Zeil 90 (K) 5 Dresden Prager Straße 12 (K)

9 Düsseldorf Heinrich-Heine-Platz 1 (K) 5 Hannover Seilwinderstraße 8 (G)

9 Bremen Papenstr. 5 (G) 5 Hannover Ernst-August-Platz 5 (G)

9 Bremen Obernstraße 5-33 (K) 5 Hannover Georgstr. 23 (K)

9 Leipzig Neumarkt 30 (K) 5 Karlsruhe Kaiserstr. 147-159 (K)

9 Mannheim P1, 1 (G) 5 Augsburg Bürgermeister-Fischer-Str. 6-10 (K)

9 Chemnitz Am Rathaus 1 (G) 5 Gelsenkirchen Bahnhofstrasse 48-56 (G)

9 Magdeburg Breiter Weg 128 (K) 5 Mönchengladbach Hindenburgstr. 125-133 (G)

9 Freiburg Kaiser-Joseph-Str. 195 (G) 5 Halle Marktplatz 20 (G)

9 Lüneburg Große Bäckerstraße 31 (K) 5 Erfurt Anger 1-3 (K)

9 Darmstadt Rheinstrasse 2 (G) 5 Potsdam Brandenburger Str. 49/52 (K)

9 Speyer Maximilianstr. 43 (G) 5 Regensburg Neupfarrplatz 8 (G)

9 Heidelberg Hauptstraße 30 (G) 5 Gütersloh Berliner Straße 21 (K)

9 Rosenheim Münchener Str. 12 (K) 5 Gießen Seltersweg 64 (K)

9 Landshut Ländtorplatz 1 (K) 5 Cottbus August-Bebel-Str. 2 (G)

8 Berlin Kurfürstendamm 231 (K) 5 Neubrandenburg Stargarder Str. 19 (G)

8 Berlin Augsburger Straße 36-42 (K) 5 Hildesheim Almsstr. 41 (G)

8 München Neuhauser Straße 18 (K) 5 Kassel Obere Königsstr. 31 (G)

8 Düsseldorf Königsallee 1-9 (G) 5 Fulda Universitätsplatz 2 (K)

8 Dortmund Westenhellweg 70-84 (G) 5 Recklinghausen Markt 16-19 (K)

8 Dortmund Westenhellweg 30 (K) 5 Wesel Hohe Straße 57 (G)

8 Mannheim N7/Kunststrasse (G) 5 Kleve Große Straße 42-46 (G)

8 Rostock Lange Straße 29-31 (G) 5 Bad Kreuznach Mannheimer Straße 152 (G)

8 Oldenburg Ritterstr. 17 (G) 5 Koblenz Löhrstraße 77-85 (G)

8 Osnabrück Wittekindstr. 23 (G) 5 Bad Homburg Louisenstr. 91-95 (K) 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Adresse Adresse Score Stadt Score Stadt (Unternehmen) (Unternehmen)

5 Limburg (Lahn) Werner-Senger-Str. 15-17 (K) 3 Landau Ostbahnstrasse 36 (G)

5 Neunkirchen Stummstraße 3-9 (G) 2 Hamburg Mönckebergstraße 3 (G)

5 Worms Kämmererstr. 24-32 (G) 2 Hamburg Mönckebergstraße 16 (K)

5 Esslingen Bahnhofstr. 14 (K) 2 Düsseldorf Am Wehrhahn 1 (G)

5 Pforzheim Westl. Karl-Friedrich-Str. 17-19 (G) 2 Düsseldorf Schadowstraße 93 (K)

5 Singen Bahnhofstr. 19-21 (K) 2 Wuppertal Neumarkt 26 (G)

5 Ingolstadt Ludwigstr. 29 (G) 2 Bonn Poststr. 23 (K)

5 Erlangen Nürnberger Str. 30 (G) 2 Münster Salzstr. 47-50 (K)

5 Hof Altstadt 26-30 (G) 2 Mönchengladbach Markt 10 (K)

5 Bamberg Grüner Markt 23 (K) 2 Braunschweig Schuhstr. 29-34 (K)

5 Coburg Mohrenstr. 17-19 (G) 2 Trier Fleischstraße 68-76 (G)

4 Hamburg Jungfernstieg 16-20 (K) 2 Fulda Rabanusstr. 19 (G)

4 München Leopoldstraße 82 (K) 2 Brühl Steinweg 26 (G)

4 München Schleißheimer Straße 93 (K) 2 Euskirchen Spiegelstr. 14 (G)

4 Nürnberg Königstr. 14 (K) 2 Siegen Kölner Str. 41 (K)

4 Bonn Remigiusstraße 20-24 (G) 2 Iserlohn Schillerplatz 8-10 (K)

4 Mainz Schusterstr. 41-45 (G) 2 Göppingen Bleichstraße 15 (G)

4 Mainz Ludwigsstr. 12 (K) 2 Heilbronn Fleinerstraße 15 (G)

4 Wismar Rudolph-Karstadt-Platz 1 (K) 2 Memmingen Königsgraben 3 (K)

4 Celle Bergstr. 1 (K) 2 Braunschweig Poststraße 4-5 (K)

4 Goslar Rosentorstr. 1 (K) 1 Berlin Koppenstraße 8 (G)

4 Neuss Niederstr. 42 (G) 1 Berlin Hermannplatz 5-10 (K)

4 Düren Wirtelstrasse 38-42 (G) 1 Berlin Wilmersdorfer Straße 118 (K)

4 Witten Bahnhofstr. 5 (G) 1 Berlin Tempelhofer Damm 191 (K)

4 Offenburg Lindenplatz 3 (K) 1 Berlin Müllerstraße 25 (K)

4 Lörrach Turmstr. 1 (K) 1 Berlin Karl-Marx-Straße 101-105 (K)

4 Bayreuth Maximilianstr. 40-42 (K) 1 Hamburg Schloßmühlendamm 2 (K)

4 Schweinfurt Am Jägerbrunnen 11 (G) 1 Hamburg Wandsbeker Marktstr. 63-65 (K)

3 Stuttgart Eberhardstraße 28 (G) 1 Hamburg Osterstr. 119 (K)

3 Nürnberg Königstraße 42-52 (G) 1 Hamburg Sachsentor 33-39 (K)

3 Duisburg Düsseldorfer Str. 32 (G) 1 Hamburg Bergedorfer Markt 5-7 (K)

3 Braunschweig Bohlweg 72 (G) 1 München Karlsplatz 21-24 (G)

3 Lübeck Königstr. 54+56 (K) 1 München Pötschnerstraße 5 (G)

3 Hagen Elberfelder Str. 23-25 (G) 1 Köln Neusser Str. 242 - 244 (G)

3 Saarbrücken Bahnhofstr. 15 (K) 1 Stuttgart Badstr. 8-12 (G)

3 Neumünster Großfl ecken 4-10 (K) 1 Aachen Komphausbadstraße 10 (K)

3 Bremerhaven Bürgermeister-Smidt-Str. 50-64 (K) 1 Gießen Rodheimer Straße 116 (K)

3 Solingen Hauptstr. 75-77 (G) 1 Hamm Bahnhofstr. 6-12 (G)

3 Bottrop Hansastr. 7 (K)

3 Offenbach Frankfurter Str. 12-16 (G)

3 Hanau Am Markt 2 (G)

Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung auf Basis Brockhoff, lokale Gutachterausschüsse, Lührmann / G = Galeria Kaufhof, K = Karstadt

31 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Bereits ein Blick auf die mittlere Abb. 16 Scoring-Ergebnisse Mikrostandort nach Clustern Ausprägung der drei Indikatoren zeigt, dass sich die untersuchten Bodenrichtwertkennziffer Mietkennziffer Mietentwicklung Warenhäuser überwiegend in guten bis sehr guten Lagen innerhalb 1 1 1 1 + 25 % 1 1 ihrer jeweiligen Stadt befi nden. Im Durchschnitt belaufen sich + 18 % 0,75 die Bodenrichtwerte an den Warenhausstandorten auf 73 % des Höchstwertes in der Referenzstadt.

Etwa die Hälfte aller Warenhäuser + 1 % befi ndet sich sogar an einem Standort, - 6 % +/- 0 % der den höchsten Bodenrichtwert der Stadt aufweist. Noch besser als die generelle Lagequalität ist jene 0,18 aus Perspektive des Einzelhandels. 0,15 Die Einzelhandelsmiete an den 0,07 0,03 Warenhausstandorten erreicht 0,02 - 27 % durchschnittlich 84 % des Spitzenreiter Mittelfeld Schlusslichter Höchstwertes in der jeweiligen Vergleichsstadt, in 111 der 161 Fälle Durchschnitt Median entspricht sie sogar dem Höchstwert. Quelle: Savills, Stadt + Handel Diese Werte belegen die hochwertige Lage von Warenhäusern, die bereits in Kapitel 2 als ein wesentliches Bodenrichtwerte Berlins entlang des Mietanstieg auf. Im Durchschnitt Merkmal herausgestellt wurde. Die ehemaligen Mauerstreifens erreicht – hat sich die Miete in den Lagen der Mietentwicklung seit 2013 zeigt aber der Spitzenwert fi ndet sich am Pariser Spitzengruppe seit 2013 um auch, dass die Lagen seitdem offenbar Platz. Dort befi ndet sich jedoch kein 6 % erhöht. nicht mehr an Attraktivität gewonnen Warenhaus, so dass alle Berliner haben, denn im Durchschnitt über alle Warenhäuser beim Bodenrichtwert Mittelfeld Standorte blieb die Miete unverändert. Punktabzüge bekommen. Insgesamt 63 Häuser mit Immerhin weisen etwas mehr einer Verkaufsfl äche von etwa Standorte steigende (58) als fallende Bezogen auf alle 47 Standorte erreicht 876.000 m², das heißt 39 % des Mieten auf (36). In der Mehrzahl der die Bodenrichtwertkennziffer Werte Gesamtfl ächenbestandes, fi nden Fälle stagnierte die Miete seit 2013 (67). zwischen 0,15 und 1,0 bei einem sich im Mittelfeld wieder. Die Mittelwert von 0,85. Den Höchstwert Bodenrichtwertkennziffer dieser Spitzenreiter erreichen dabei 29 Standorte, den Objekte streut zwischen 0,03 beim Insgesamt 47 Warenhausstandorte niedrigsten Wert weist das Karstadt- Karstadt-Haus in Berlin-Spandau erreichen einen Scoring-Wert von Bettenhaus in der Augsburger und 1,0. Der Höchstwert wird in 42 mindestens 8. Kumuliert weisen sie Straße in Berlin auf. Die Häuser der Fällen erreicht. Der Durchschnittswert eine Verkaufsfl äche von knapp Spitzengruppe befi nden sich fast alle beträgt 0,85 und ist damit genau so 740.000 m² auf und repräsentieren in Lagen, in denen die Spitzenmiete hoch wie in der Spitzengruppe. Das damit fast ein Drittel der hier für Einzelhandelsfl ächen der jeweiligen Karstadt Haus in Berlin-Spandau untersuchten Gesamtverkaufsfl äche. Stadt erreicht wird. Dies ist in 40 weist mit 0,18 auch die niedrigste Immerhin elf Städte sind mit zwei der 47 Fälle der Fall und folglich Mietkennziffer auf. Der Höchstwert Häusern in der Spitzengruppe ist der durchschnittliche Wert der von 1,0 wird in 49 Fällen erreicht. Der vertreten, darunter große Städte Mietkennziffer mit 0,97 extrem hoch. durchschnittliche Wert liegt bei 0,9 wie München, mittlere wie Den niedrigsten Wert weist das Carsch- und ist damit nur geringfügig niedriger Mannheim, aber auch kleinere Haus am Düsseldorfer Heinrich- als in der Spitzengruppe. Die Status- wie Paderborn. Auffällig ist, dass Heine-Platz auf (0,76). Darüber hinaus Quo-Lagequalität von Häusern der von den drei Karstadt-Premium- befi ndet sich keines der Häuser in Spitzengruppe und Häusern des Häusern nur der Oberpollinger Teil einer Lage mit rückläufi gen Mieten. Der Mittelfeldes unterscheidet sich also nur dieser Gruppe ist. Alsterhaus und geringste Mietanstieg seit 2013 wurde unwesentlich voneinander. Deutlich KaDeWe fehlen dagegen, weil ihre im Dortmunder Westenhellweg mit größer ist der Unterschied dagegen bei Indikatorenausprägungen unter + 1 % registriert, in dem sich sowohl der Mietentwicklung. Im Durchschnitt dem Strich nicht gut genug für eine ein Karstadt- als auch ein Galeria- stiegen die Mieten in den A-Lagen der Spitzenplatzierung sind. Im Falle des Kaufhof-Warenhaus befi nden. Der Mittelfeldobjekte lediglich um KaDeWe liegt dies nicht zuletzt an Breite Weg in Magdeburg, in dem 1 %. Einige Lagen wiesen sogar eine Berlins Historie als lange Zeit geteilter ein Karstadt-Haus gelegen ist, weist negative Entwicklung auf. Mit einem Stadt. Denn heute werden die höchsten dagegen mit + 18 % den höchsten Mietrückgang von 6 % schneidet 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich die Bahnhofstraße in Witten hier ob ein Warenhaus attraktiv genug für Da die Überwindung von Geschossen, am schlechtesten ab, den größten einen Besuch und letztlich auch für sei es mit Treppen, mit Rolltreppen Mietanstieg verzeichnete der Berliner einen Einkauf ist. oder Fahrstühlen stets mindestens Alexanderplatz mit + 25 %. eine psychologische Hürde für Kunden darstellt, ist bei Objekten eine Schlusslichter Wie bereits in Kapitel 2 ausgeführt, großzügige Grundfl äche positiv zu Auf die Schlussgruppe entfallen 51 stellen Warenhäuser eher untypische bewerten. Warenhäuser mit einer Verkaufsfl äche Handelsimmobilien dar, da sie von ca. 660.000 m², das heißt üblicherweise über mehrere Etagen Als letzter Indikator für die 29 % des Gesamtbestands. Auch verfügen und diese auch überwiegend Objektgüte wurde eine Einschätzung hier gibt es Häuser, die eine für den Einzelhandel genutzt werden. über den baulichen Zustand der Bodenrichtwertkennziffer von 1,0 Um daher die Qualität des Objekts Warenhausimmobilie vorgenommen. aufweisen. In allen fünf Fällen handelt beurteilen zu können, fußt das Scoring Für die Bewertung dieses Faktors es sich um Objekte in kleineren auf drei Indikatoren: der Verkaufsfl äche wurden unter anderem bauliche Städten (Bremerhaven, Hagen, des Warenhauses, der Grundfl äche Eigenschaften wie etwa die Hanau, Neumünster und Offenbach). sowie einer Einschätzung der baulichen Deckenhöhe, das Stützenraster In der Mehrzahl der Fälle ist der Wert Güte. In Folge verbessert sich der oder der Sanierungszustand deutlich niedriger. Im Durchschnitt Score mit größerer Verkaufsfl äche, herangezogen. Der Faktor ist beträgt er 0,48 bei einem Minimum da mehr Verkaufsfl äche grundsätzlich daher operationalisiert in die von 0,015 beim Karstadt-Objekt in mehr Potenzial für Warenpräsentation Ausprägungen „überdurchschnittliche“, Berlin-Neukölln. Bei der Mietkennziffer sowie für Breite und Tiefe des „durchschnittliche“ und wird ein Wert von 1,0 in 22 Fällen Sortiments bedeutet, in Summe also „unterdurchschnittliche“ bauliche Güte. erreicht. Auch hier handelt es sich in mehr Potenzial für den erfolgreichen der Mehrzahl der Fälle um kleinere Betrieb des Warenhauses in seiner Städte. Den geringsten Wert weist Funktion als Vollversorger. hier das Galeria-Kaufhof-Warenhaus in der Berliner Koppenstraße mit Die Grundfl äche gibt Auskunft über die 0,08 auf. Durchschnittlich beträgt die Größe des Objekts im Erdgeschoss Mietrelation 0,65, sie ist also wesentlich und stellt somit einen wichtigen niedriger als in den beiden anderen Indikator für Handelsimmobilien Gruppen. Die Mietentwicklung ist im allgemein dar, denn ebenerdige Durchschnitt sogar negativ. Seit 2013 Verkaufsfl ächen entfalten für Kunden ging die Miete um mehr als 4 % zurück die größte Anziehungskraft. und kein einziger Standort weist einen Mietanstieg auf. In 27 Fällen blieb die Miete immerhin stabil. Den deutlichsten Rückgang weist jener Teil der Hamburger Mönckebergstraße auf, in dem sich ein Karstadt-Objekt befi ndet. Hier ging die Miete seit 2013 um 27 % zurück.

3.4 Scoring-Säule „Objektqualität“

Indikatoren Eine weitere Säule in der Gesamtbewertung der deutschen Warenhäuser stellt nach einer Einschätzung des Standorts auf Makro- und Mikroebene die Objektgüte der Immobilie dar. Natürlich interessiert potenzielle Investoren, ob sie Kapital für die Revitalisierung einer Immobilie in die Hand nehmen müssen – aber auch die Städte und Kommunen haben ein Interesse daran, kein unansehnliches Gebäude im Herzen ihrer Innenstadt zu haben. Zu allererst sind es aber die Kunden, die mit den Füßen abstimmen,

33 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Tab. 3 Scoring-Ergebnisse „Objektqualität“

Adresse Adresse Score Stadt Score Stadt (Unternehmen) (Unternehmen)

10 Berlin Alexanderplatz 9 (G) 8 Aachen Adalbertstr. 20-30 (G)

10 Berlin Tauentzienstraße 21-24 (K) 8 Saarbrücken Bahnhofsstraße 82-100 (G)

10 Berlin Kurfürstendamm 231 (K) 8 Oldenburg Ritterstr. 17 (G)

10 Hamburg Jungfernstieg 16-20 (K) 8 Osnabrück Wittekindstr. 23 (G)

10 Hamburg Mönckebergstraße 16 (K) 8 Limburg (Lahn) Werner-Senger-Str. 15-17 (K)

10 Hamburg Wandsbeker Marktstr. 63-65 (K) 7 Berlin Tempelhofer Damm 191 (K)

10 München Neuhauser Straße 18 (K) 7 Düsseldorf Am Wehrhahn 1 (G)

10 Düsseldorf Königsallee 1-9 (G) 7 Dortmund Westenhellweg 70-84 (G)

10 Düsseldorf Schadowstraße 93 (K) 7 Hannover Georgstr. 23 (K)

10 Dresden Prager Straße 12 (K) 7 Nürnberg Königstr. 14 (K)

10 Leipzig Neumarkt 1 (G) 7 Bonn Remigiusstraße 20-24 (G)

10 Leipzig Neumarkt 30 (K) 7 Mannheim P1, 1 (G)

10 Karlsruhe Kaiserstr. 147-159 (K) 7 Chemnitz Am Rathaus 1 (G)

10 Wiesbaden Kirchgasse 35-43 (K) 7 Aachen Komphausbadstraße 10 (G)

10 Gießen Seltersweg 64 (K) 7 Freiburg Kaiser-Joseph-Str. 165 (K)

9 Berlin Hermannplatz 5-10 (K) 7 Potsdam Brandenburger Str. 49/52 (K)

9 Berlin Wilmersdorfer Straße 118 (K) 7 Flensburg Holm 7 (K)

9 Berlin Carl-Schurz-Str. 24 (K) 7 Heidelberg Hauptstraße 30 (G)

9 München Bahnhofplatz 7 (K) 7 Reutlingen Karlstr. 20 (G)

9 Köln Hohe Straße 41-53 (G) 7 Pforzheim Westl. Karl-Friedrich-Str. 17-19 (G)

9 Köln Breite Straße 103-135 (K) 7 Singen (Hohentwiel) Bahnhofstr. 19-21 (K)

9 Frankfurt a.Main Zeil 90 (K) 7 Erlangen Nürnberger Str. 30 (G)

9 Stuttgart Königstraße 6 (G) 6 Hamburg Schloßmühlendamm 2 (K)

9 Hannover Seilwinderstraße 8 (G) 6 München Kaufi ngerstraße 1-5 (G)

9 Nürnberg Königstraße 42-52 (G) 6 Bielefeld Bahnhofstr. 15-17 (K)

9 Mannheim N7/Kunststrasse (G) 6 Mönchengladbach Markt 10 (K)

9 Magdeburg Breiter Weg 128 (K) 6 Halle Marktplatz 20 (G)

9 Saarbrücken Bahnhofstr. 15 (K) 6 Rostock Lange Straße 29-31 (G)

9 Kassel Obere Königsstr. 31 (G) 6 Regensburg Neupfarrplatz 8 (G)

9 Darmstadt Rheinstrasse 2 (G) 6 Cottbus August-Bebel-Str. 2 (G)

8 Heilbronn Fleinerstraße 15 (G) 6 Bremerhaven Bürgermeister-Smidt-Str. 50-64 (K)

8 Berlin Koppenstraße 8 (G) 6 Hildesheim Almsstr. 41 (G)

8 Berlin Müllerstraße 25 (K) 6 Goslar Rosentorstr. 1 (K)

8 Hamburg Mönckebergstraße 3 (G) 6 Neuss Niederstr. 42 (G)

8 Frankfurt a.Main Zeil 116-118 (G) 6 Brühl Steinweg 26 (G)

8 Dortmund Westenhellweg 30 (K) 6 Koblenz Löhrstraße 77-85 (G)

8 Bremen Papenstr. 5 (G) 6 Rosenheim Münchener Str. 12 (K)

8 Bremen Obernstraße 5-33 (K) 6 Hof Altstadt 26-30 (G)

8 Hannover Ernst-August-Platz 5 (G) 5 Duisburg Düsseldorfer Str. 32 (G)

8 Bonn Poststr. 23 (K) 5 Braunschweig Schuhstr. 29-34 (K)

8 Braunschweig Bohlweg 72 (G) 5 Krefeld Hochstraße 57-59 (G) 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Adresse Adresse Score Stadt Score Stadt (Unternehmen) (Unternehmen)

5 Ulm Bahnhofstraße 5 (G) 3 Iserlohn Schillerplatz 8-10 (K)

5 Lüneburg Große Bäckerstraße 31 (K) 3 Heidelberg Bergheimer Straße 1 (G)

5 Neumünster Großfl ecken 4-10 (G) 3 Konstanz Hussenstr. 23 (K)

5 Fulda Rabanusstr. 19 (G) 3 Memmingen Königsgraben 3 (K)

5 Recklinghausen Markt 16-19 (K) 2 Hamburg Osterstr. 119 (K)

5 Düren Wirtelstrasse 38-42 (G) 2 München Leopoldstraße 82 (K)

5 Bad Homburg v.d. Höhe Louisenstr. 91-95 (K) 2 München Schleißheimer Straße 93 (K)

5 Hanau Am Markt 2 (G) 2 Mönchengladbach Hindenburgstr. 125-133 (G)

5 Offenburg Lindenplatz 3 (K) 2 Mainz Schusterstr. 41-45 (G)

5 Ingolstadt Ludwigstr. 29 (G) 2 Hagen Elberfelder Str. 23-25 (G)

5 Kempten Residenzplatz 2 (G) 2 Fulda Universitätsplatz 2 (K)

5 Bamberg Grüner Markt 23 (K) 2 Bottrop Hansastr. 7 (K)

5 Braunschweig Poststraße 4-5 (K) 2 Wesel Hohe Straße 57 (G)

4 Berlin Karl-Marx-Straße 101-105 (K) 2 Siegburg Kaiserstraße 21-27 (G)

4 München Karlsplatz 21-24 (G) 2 Euskirchen Spiegelstr. 14 (G)

4 München Pötschnerstraße 5 (G) 2 Witten Bahnhofstr. 5 (G)

4 Essen Kettwiger Straße 1a (G) 2 Göppingen Bleichstraße 15 (G)

4 Wuppertal Neumarkt 26 (G) 2 Landshut Ländtorplatz 1 (K)

4 Augsburg Bürgermeister-Fischer-Str. 6-10 (K) 2 Bayreuth Maximilianstr. 40-42 (K)

4 Lübeck Königstr. 54+56 (K) 2 Würzburg Schönbornstraße 3 (G)

4 Göttingen Groner Straße 43 (K) 1 Berlin Augsburger Straße 36-42 (K)

4 Trier Fleischstraße 68-76 (G) 1 Hamburg Sachsentor 33-39 (K)

4 Trier Simeonstraße 46 (K) 1 Köln Neusser Str. 242 - 244 (G)

4 Trier Simeonstraße 53 (G) 1 Stuttgart Badstr. 8-12 (G)

4 Celle Bergstr. 1 (K) 1 Mainz Ludwigsstr. 12 (K)

4 Hamm Bahnhofstr. 6-12 (G) 1 Gießen Rodheimer Straße 116 (K)

4 Lörrach Turmstr. 1 (K) 1 Neubrandenburg Stargarder Str. 19 (G)

4 Coburg Mohrenstr. 17-19 (G) 1 Wismar Rudolph-Karstadt-Platz 1 (K)

4 Schweinfurt Am Jägerbrunnen 11 (G) 1 Paderborn Königsplatz 1 (K)

3 Hamburg Bergedorfer Markt 5-7 (K) 1 Paderborn Westernstraße 26 (G)

3 Stuttgart Eberhardstraße 28 (G) 1 Solingen Hauptstr. 75-77 (G)

3 Düsseldorf Heinrich-Heine-Platz 1 (G) 1 Kleve Große Straße 42-46 (G)

3 Münster Ludgeristr. 1 (G) 1 Offenbach Frankfurter Str. 12-16 (G)

3 Münster Salzstr. 47-50 (K) 1 Neunkirchen Stummstraße 3-9 (G)

3 Wiesbaden Kirchgasse 28 (G) 1 Speyer Maximilianstr. 43 (G)

3 Gelsenkirchen Bahnhofstrasse 48-56 (G) 1 Worms Kämmererstr. 24-32 (G)

3 Freiburg Kaiser-Joseph-Str. 195 (G) 1 Esslingen Bahnhofstr. 14 (K)

3 Erfurt Anger 1-3 (K) 1 Landau Ostbahnstrasse 36 (G)

3 Gütersloh Berliner Straße 21 (K)

3 Bad Kreuznach Mannheimer Straße 152 (G)

3 Siegen Kölner Str. 41 (K)

Eigene Berechnung und Darstellung auf Basis Galeria Kaufhof, Karstadt sowie eigener Erhebungen / G = Galeria Kaufhof, K = Karstadt

35 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Spitzenreiter Abb. 17 Scoring-Ergebnisse Objekt nach Clustern Die Gruppe der Spitzenreiter umfasst 46 Häuser mit ca. 1 Mio. m² Verkaufsfläche Grundfläche Objektqualität

Verkaufsfl äche, was in etwa 44 % überdurch- des Gesamtbestands darstellt. Eine schnittlich 60.000 12.034 Auswertung des oberen Drittels offenbart die wenig überraschende regionale Verteilung auf überwiegend überdurch- 8.339 schnittlich Städte mit mehr als 500.000 überdurch- Einwohnern. So fi nden sich 29 schnittlich 3.010 Warenhäuser in Städten mit mehr 26.000 als 1 Mio. Einwohner und immerhin durch- 5.147 schnittlich noch 15 Häuser in den Städten zwischen 100.000 und 500.000 10.000 1.560 16.700 Einwohnern. Lediglich Limburg und Gießen stellen hier die Ausreißer als 7.000 668 Vertreter von kleineren Mittelstädten unterdurch- schnittlich unterdurch- dar. Nur Dresden, Leipzig und 1.800 schnittlich

Magdeburg vertreten die baulich Spitzenreiter Mittelfeld Schlusslichter attraktiven Warenhäuser in den neuen Bundesländern. Von den elf in Berlin Durchschnitt Median gelegenen Warenhäusern fi nden sich Quelle: Savills, Stadt + Handel acht auf den vorderen Plätzen. Mit 25 Karstadt- und 21 Galeria-Kaufhof- Güte unter den oberen drei Rängen Spanne von rd. 7.000 m² in Brühl bis Warenhäusern teilt sich der Bestand befi ndet. Vielmehr weisen 29 rd. 26.000 m² in Nürnberg auf. der besten Häuser annähernd hälftig Spitzenreiter eine überdurchschnittliche auf. sowie 17 Häuser eine durchschnittliche Die deutliche Mehrzahl, 53 Objekte, bauliche Güte auf. sind großfl ächige Häuser mit mehr Die Verkaufsfl ächen der besten Häuser als 10.000 m² Verkaufsfl äche. Nur reichen von rd. 10.000 bis 60.000 m², Mittelfeld der Kaufhof in Brühl liegt unter wobei das KaDeWe als größtes Haus Die Mitte des Scorings dem Grenzwert von 8.000 m². Im einen Ausreißer darstellt. Hinsichtlich umfasst 65 Objekte mit einem Vergleich zum oberen Segment des der Verkaufsfl äche wird deutlich, dass Verkaufsfl ächenbestand von rd. Scorings weisen die Warenhäuser die Warenhäuser, die über einen guten 815.000 m². Dies entspricht in etwa der Mitte eine kleinere Grundfl äche bis sehr guten Rang verfügen, alle 36 % des Gesamtfl ächenbestands auf. So hat das Karstadt-Haus in mehr als die für einen erfolgreichen in Deutschland. Die Warenhäuser Lübeck eine Grundfl äche von nur rd. Betrieb gemeinhin als notwendig des Mittelfelds liegen zur Hälfte in 1.560 m², wohingegen der Karstadt erachtete Mindestverkaufsfl äche Städten mit 100.000 bis 500.000 in Nürnberg mit über 8.000 m² von 8.000 m² verfügen. Etwa 60 % Einwohnern. Die andere Hälfte verteilt Grundfl äche über eine beachtliche der Häuser weisen sogar mehr als sich überwiegend auf Städte mit mehr Fläche im Erdgeschoss verfügt. 20.000 m² auf und erreichen somit als 500.000 Einwohnern (10 Fälle) Entsprechend reicht die Spanne der die Größenordnung eines Shopping- sowie solche mit 50.000 bis 100.000 Etagen von zwei bis neun, wobei die Centers. Die Grundfl ächen der oberen Einwohnern (15 Fälle). Immerhin sechs überwiegende Anzahl, nämlich 54 drei Ränge liegen relativ gleichverteilt Standorte in kleineren Städten haben Häuser, mehr als drei Etagen aufweist. zwischen rd. 3.000 m² bei Galeria den „Sprung in die Mitte“ geschafft. Im Zusammenhang mit den etwas Kaufhof an der Frankfurter Zeil Die Flächenbundesländer Bayern und kleineren Grundfl ächen lässt sich und rd 12.000 m² beim KaDeWe. Niedersachen zeigen auffällig viele hier eine tendenziell ungünstigere Gleichzeitig verfügen nahezu alle Standorte in der Mitte des Scorings. Grundfl äche-Etagen-Relation vorderen Plätze, nämlich 40 von 46 So liegt über die Hälfte aller bayrischen feststellen. Die mittleren Häuser zeigen Objekten, über mehr als 4 Etagen. Warenhäuser im mittleren Segment, in überwiegend eine durchschnittliche Daraus lässt sich schließen, dass sich Niedersachsen sind es immerhin acht bauliche Güte mit insgesamt 37 von die kritische Mindestgröße gepaart mit von 13. 65 Häusern. 25 Häuser mit einer einer höheren Etagenanzahl offenbar überdurchschnittlichen Güte stehen eher in Städten durchsetzt, die über Hinsichtlich der drei unterdurchschnittlichen Objekten ausreichend Kundenpotenzial verfügen. Warenhausunternehmen in der gegenüber. Scoring-Mitte lässt sich keine echte Insgesamt kann für das obere Segment Tendenz ausmachen, denn mit 37 wenig überraschend festgestellt Filialen liegt Galeria Kaufhof nur werden, dass sich kein Objekt mit leicht vor Karstadt mit 28 Filialen. Die unterdurchschnittlicher baulicher Objektverkaufsfl äche weist eine 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Schlusslichter Insgesamt zeigt das Objekt- Das untere Segment, und damit Scoring, dass es hinsichtlich der die Schlusslichter im Scoring baulichen Güte keine wesentlichen der Objektqualität, ist mit 50 Unterschiede zwischen beiden Warenhäusern vertreten. Gemessen Warenhausunternehmen gibt. am Gesamtfl ächenbestand entspricht Betrachtet man jedoch die dies rd 415.000 m² Verkaufsfl äche Warenhäuser mit einer Verkaufsfl äche oder anders ausgedrückt rd. 18 % unter 8.000 m², so zeigt sich, dass des Gesamtbestands. Die Standorte Galeria Kaufhof mit rd. zwei Drittel der verteilen sich dabei annähernd Fälle überrepräsentiert ist. Offenbar gleichmäßig auf die unterschiedlichen gelang es Karstadt, eben jene Häuser Stadtgrößen. aus dem Portfolio abzustoßen oder umzuwidmen. Häuser mit Erfurt, Wismar und Neubrandenburg Flächen unter 8.000 m² liegen im bilden dabei die Schlusslichter. Von den Scoring überwiegend im Bereich der insgesamt 41 Häusern in Nordrhein- Schlusslichter. Lediglich das Haus Westfalen fi ndet sich gut die Hälfte in Brühl schafft es in die Mitte des im unteren Segment des Scorings. Scorings. Dagegen fi ndet sich im Flächenland Niedersachsen kein Objekt mit 3.5 Scoring-Gesamtergebnisse unterdurchschnittlichem Objekt-Score. Das Gesamtergebnis setzt sich aus den Einzelergebnissen der drei Säulen Maßgeblich gekennzeichnet wird das Makrostandort, Mikrostandort sowie untere Drittel durch eine Verkaufsfl äche Objektqualität zusammen, wobei jeder unter 8.000 m² in 23 von 50 Fällen. dieser Aspekte mit gleichem Gewicht Elf weitere Häuser haben weniger als in das Ergebnis eingeht. Auch hier 10.000 m² Verkaufsfl äche. Somit kann werden die Scores mittels Dezilbildung man bei gut zwei Dritteln der Häuser ermittelt, so dass auf jeden der zehn von einer für die Warenhaus-Nutzung Scores ungefähr dieselbe Anzahl von (zu) kleinen Verkaufsfl äche ausgehen. Häusern entfällt. Ein Score von 10 zeigt damit an, dass ein solches Haus zu Darüber hinaus stellt sich auch die den besten 10 % der hier untersuchten Grundfl äche überwiegend niedrig Häuser im Hinblick auf seine mit einer Spanne von rd. 660 m² bis Rahmenbedingungen zählt. Für alle 5.100 m² dar. Die kleinste Grundfl äche anderen Scores gilt entsprechendes. zeigt das Karstadt-Stammhaus in Wismar, während der Karstadt in Eimsbüttel immerhin über 5.000 m² Fläche im Erdgeschoss aufweist. Im Gesamtvergleich zeigt sich, dass eine Grundfl äche von weniger als 3.000 m² bei 47 der 161 Warenhausstandorte auftritt. Davon liegen 32 Häuser im unteren Drittel des Objekt-Scorings.

Nur drei Schlusslichter verfügen über eine überdurchschnittliche bauliche Gute, drei Fünftel der Schlusslichter zeigen eine durchschnittliche und 17 Häuser eine unterdurchschnittliche bauliche Güte.

37 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Tab. 4 Scoring-Ergebnisse „Gesamt“

Adresse Adresse Score Stadt A B C Score Stadt A B C (Unternehmen) (Unternehmen)

10 München Neuhauser Straße 18 (K) 10 8 10 8 Wiesbaden Kirchgasse 28 (G) 9 10 3

10 Köln Hohe Straße 41-53 (G) 10 10 9 8 Osnabrück Wittekindstr. 23 (G) 6 8 8

10 Köln Breite Straße 103-135 (K) 10 7 9 8 Hamburg Mönckebergstraße 16 (K) 10 2 10

10 Frankfurt a.Main Zeil 116-118 (G) 10 10 8 8 Konstanz Hussenstr. 23 (K) 7 10 3

10 Frankfurt a.Main Zeil 90 (K) 10 9 9 8 Gießen Seltersweg 64 (K) 6 5 10

10 Düsseldorf Königsallee 1-9 (G) 10 8 10 7 Bonn Remigiusstraße 20-24 (G) 9 4 7

10 Mannheim P1, 1 (G) 10 9 7 7 Reutlingen Karlstr. 20 (G) 5 8 7

10 Mannheim N7/Kunststrasse (G) 10 8 9 7 Nürnberg Königstraße 42-52 (G) 8 3 9

10 Wiesbaden Kirchgasse 35-43 (K) 9 10 10 7 Hannover Georgstr. 23 (K) 8 5 7

10 München Bahnhofplatz 7 (K) 10 7 9 7 Hamburg Wandsbeker Marktstr. 63-65 (K) 10 1 10

10 Berlin Alexanderplatz 9 (G) 8 7 10 7 Dresden Prager Straße 12 (K) 5 5 10

10 Berlin Tauentzienstraße 21-24 (K) 8 7 10 7 Potsdam Brandenburger Str. 49/52 (K) 9 5 7

10 Berlin Kurfürstendamm 231 (K) 8 8 10 7 Heidelberg Bergheimer Straße 1 (G) 10 7 3

10 München Kaufi ngerstraße 1-5 (G) 10 9 6 7 Trier Simeonstraße 53 (G) 9 8 4

9 Dortmund Westenhellweg 30 (K) 7 8 8 7 Hamburg Mönckebergstraße 3 (G) 10 2 8

9 Karlsruhe Kaiserstr. 147-159 (K) 10 5 10 7 Magdeburg Breiter Weg 128 (K) 2 9 9

9 Freiburg Kaiser-Joseph-Str. 165 (K) 10 7 7 7 Saarbrücken Bahnhofsstraße 82-100 (G) 4 10 8

9 Lüneburg Große Bäckerstraße 31 (K) 9 9 5 7 Göttingen Groner Straße 43 (K) 7 8 4

9 Darmstadt Rheinstrasse 2 (G) 8 9 9 7 Trier Simeonstraße 46 (K) 9 8 4

9 Aachen Adalbertstr. 20-30 (G) 7 10 8 7 Braunschweig Bohlweg 72 (G) 9 3 8

9 Oldenburg Ritterstr. 17 (G) 9 8 8 7 Erlangen Nürnberger Str. 30 (G) 7 5 7

9 Heidelberg Hauptstraße 30 (G) 10 9 7 6 Bonn Poststr. 23 (K) 9 2 8

9 Rosenheim Münchener Str. 12 (K) 8 9 6 6 Würzburg Schönbornstraße 3 (G) 7 10 2

9 Hamburg Jungfernstieg 16-20 (K) 10 4 10 6 Nürnberg Königstr. 14 (K) 8 4 7

9 Stuttgart Königstraße 6 (G) 10 5 9 6 Düsseldorf Am Wehrhahn 1 (G) 10 2 7

9 Leipzig Neumarkt 1 (G) 5 10 10 6 Essen Kettwiger Straße 1a (G) 6 7 4

9 Rostock Lange Straße 29-31 (G) 9 8 6 6 Heilbronn Fleinerstraße 15 (G) 8 2 9

9 Leipzig Neumarkt 30 (K) 5 9 10 6 Ingolstadt Ludwigstr. 29 (G) 9 5 5

9 Bremen Obernstraße 5-33 (K) 6 9 8 6 Kassel Obere Königsstr. 31 (G) 4 5 9

9 Ulm Bahnhofstraße 5 (G) 8 10 5 6 Pforzheim Westl. Karl-Friedrich-Str. 17-19 (G) 5 5 7

9 Flensburg Holm 7 (K) 6 10 7 6 Berlin Hermannplatz 5-10 (K) 8 1 9

8 Dortmund Westenhellweg 70-84 (G) 7 8 7 6 Berlin Wilmersdorfer Straße 118 (K) 8 1 9

8 Bielefeld Bahnhofstr. 15-17 (K) 5 10 6 6 Berlin Müllerstraße 25 (K) 8 1 8

8 Münster Ludgeristr. 1 (G) 9 10 3 6 Paderborn Westernstraße 26 (G) 6 10 1

Bad Homburg v.d. 8 Freiburg Kaiser-Joseph-Str. 195 (G) 10 9 3 6 Louisenstr. 91-95 (K) 8 5 5 Höhe

8 Berlin Carl-Schurz-Str. 24 (K) 8 5 9 6 Regensburg Neupfarrplatz 8 (G) 8 5 6

8 Düsseldorf Heinrich-Heine-Platz 1 (G) 10 9 3 6 Landshut Ländtorplatz 1 (K) 8 9 2

8 Düsseldorf Schadowstraße 93 (K) 10 2 10 6 Kempten Residenzplatz 2 (G) 4 10 5

8 Bremen Papenstr. 5 (G) 6 9 8 5 Krefeld Hochstraße 57-59 (G) 4 7 5

8 Hannover Seilwinderstraße 8 (G) 8 5 9 5 Offenburg Lindenplatz 3 (K) 7 4 5

8 Hannover Ernst-August-Platz 5 (G) 8 5 8 5 München Leopoldstraße 82 (K) 10 4 2 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Adresse Adresse Score Stadt A B C Score Stadt A B C (Unternehmen) (Unternehmen)

5 München Schleißheimer Straße 93 (K) 10 4 2 3 Brühl Steinweg 26 (G) 6 2 6

5 Augsburg Bürgermeister-Fischer-Str. 6-10 (K) 7 5 4 3 Esslingen Bahnhofstr. 14 (K) 7 5 1

Singen (Hohent- 5 Bahnhofstr. 19-21 (K) 4 5 7 3 Cottbus August-Bebel-Str. 2 (G) 1 5 6 wiel)

5 Berlin Koppenstraße 8 (G) 8 1 8 3 Hanau Am Markt 2 (G) 4 3 5

5 Stuttgart Eberhardstraße 28 (G) 10 3 3 2 Gelsenkirchen Bahnhofstrasse 48-56 (G) 2 5 3

5 Braunschweig Schuhstr. 29-34 (K) 9 2 5 2 Köln Neusser Str. 242 - 244 (G) 10 1 1

5 Limburg (Lahn) Werner-Senger-Str. 15-17 (K) 3 5 8 2 Duisburg Düsseldorfer Str. 32 (G) 3 3 5

5 Berlin Augsburger Straße 36-42 (K) 8 8 1 2 Bremerhaven Bürgermeister-Smidt-Str. 50-64 (K) 1 3 6

5 Berlin Tempelhofer Damm 191 (K) 8 1 7 2 Celle Bergstr. 1 (K) 3 4 4

5 Hamburg Schloßmühlendamm 2 (K) 10 1 6 2 Mönchengladbach Markt 10 (K) 2 2 6

5 Chemnitz Am Rathaus 1 (G) 1 9 7 2 Kleve Große Straße 42-46 (G) 4 5 1

5 Koblenz Löhrstraße 77-85 (G) 6 5 6 2 Bad Kreuznach Mannheimer Straße 152 (G) 2 5 3

5 Braunschweig Poststraße 4-5 (K) 9 2 5 2 Mönchengladbach Hindenburgstr. 125-133 (G) 2 5 2

4 Siegburg Kaiserstraße 21-27 (G) 5 8 2 2 Goslar Rosentorstr. 1 (K) 1 4 6

4 München Karlsplatz 21-24 (G) 10 1 4 2 Worms Kämmererstr. 24-32 (G) 5 5 1

4 Hildesheim Almsstr. 41 (G) 3 5 6 2 Neumünster Großfl ecken 4-10 (K) 2 3 5

4 Neuss Niederstr. 42 (G) 5 4 6 2 Fulda Rabanusstr. 19 (G) 3 2 5

4 Aachen Komphausbadstraße 10 (G) 7 1 7 2 Fulda Universitätsplatz 2 (K) 3 5 2

4 München Pötschnerstraße 5 (G) 10 1 4 2 Offenbach Frankfurter Str. 12-16 (G) 7 3 1

4 Bamberg Grüner Markt 23 (K) 6 5 5 2 Schweinfurt Am Jägerbrunnen 11 (G) 3 4 4

4 Erfurt Anger 1-3 (K) 6 5 3 1 Wuppertal Neumarkt 26 (G) 3 2 4

4 Mainz Schusterstr. 41-45 (G) 9 4 2 1 Wesel Hohe Straße 57 (G) 1 5 2

4 Saarbrücken Bahnhofstr. 15 (K) 4 3 9 1 Bottrop Hansastr. 7 (K) 2 3 2

4 Paderborn Königsplatz 1 (K) 6 8 1 1 Iserlohn Schillerplatz 8-10 (K) 1 2 3

4 Speyer Maximilianstr. 43 (G) 5 9 1 1 Hamm Bahnhofstr. 6-12 (G) 2 1 4

4 Trier Fleischstraße 68-76 (G) 9 2 4 1 Memmingen Königsgraben 3 (K) 4 2 3

3 Münster Salzstr. 47-50 (K) 9 2 3 1 Landau Ostbahnstrasse 36 (G) 3 3 1

3 Gütersloh Berliner Straße 21 (K) 5 5 3 1 Euskirchen Spiegelstr. 14 (G) 2 2 2

3 Lörrach Turmstr. 1 (K) 5 4 4 1 Hagen Elberfelder Str. 23-25 (G) 2 3 2

3 Düren Wirtelstrasse 38-42 (G) 4 4 5 1 Gießen Rodheimer Straße 116 (K) 6 1 1

3 Coburg Mohrenstr. 17-19 (G) 4 5 4 1 Neubrandenburg Stargarder Str. 19 (G) 1 5 1

3 Hamburg Bergedorfer Markt 5-7 (K) 10 1 3 1 Wismar Rudolph-Karstadt-Platz 1 (K) 1 4 1

3 Halle Marktplatz 20 (G) 3 5 6 1 Solingen Hauptstr. 75-77 (G) 1 3 1

3 Mainz Ludwigsstr. 12 (K) 9 4 1 1 Siegen Kölner Str. 41 (K) 1 2 3

3 Hof Altstadt 26-30 (G) 1 5 6 1 Witten Bahnhofstr. 5 (G) 1 4 2

3 Berlin Karl-Marx-Straße 101-105 (K) 8 1 4 1 Neunkirchen Stummstraße 3-9 (G) 1 5 1

3 Hamburg Osterstr. 119 (K) 10 1 2 1 Göppingen Bleichstraße 15 (G) 4 2 2

3 Hamburg Sachsentor 33-39 (K) 10 1 1 1 Bayreuth Maximilianstr. 40-42 (K) 2 4 2

3 Stuttgart Badstr. 8-12 (G) 10 1 1

3 Lübeck Königstr. 54+56 (K) 7 3 4

3 Recklinghausen Markt 16-19 (K) 2 5 5

/ G = Galeria Kaufhof, K = Karstadt, A – Score Makrostandort, B – Score Mikrostandort, C – Score Objektqualität

Quelle: Savills und Stadt + Handel

39 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Spitzenreiter Abb. 18 Scoring gesamt Insgesamt 46 Warenhäuser bilden die Gruppe der Spitzenreiter, wobei Scoring Makro Scoring Mikro Scoring Objekt sich alle drei Premium-Häuser der KaDeWe Group darunter befi nden. Die kumulierte Verkaufsfl äche dieser Häuser beträgt mehr als 954.000 m², 10 das heißt 42 % der gesamten hier 10 10 10 10 10 10 10 untersuchten Verkaufsfl äche. Von 9 diesen 46 Häusern handelt es sich um 8 24 Kaufhof-Warenhäuser 7 (ca. 419.000 m²) und 22 Karstadt- 6 5 6 5 Häuser (ca. 536.000 m²). 5 4 3 Mittelfeld 3 2 Dem Mittelfeld gehören insgesamt 62 2 1 1 1 1 1 1 Warenhäuser mit einer Verkaufsfl äche 1 von ca. 847.000 m² (ca. 37 % des Gesamtbestands) an. Darunter Spitzenreiter Mittelfeld Schlusslichter befi nden sich 33 Kaufhof-Warenhäuser mit einer Gesamtfl äche von etwa Mittelwert

440.000 m² und 29 Karstadt-Objekte Quelle: Savills, Stadt + Handel mit einer Fläche von etwa 408.000 m².

Schlusslichter Die Scoring-Ergebnisse legen also Aus dieser Erkenntnis nun zu Insgesamt 53 Warenhäuser bilden nahe, dass die Rahmenbedingungen schlussfolgern, dass sämtliche die Schlusslichter. Unter ihrem Dach für die Zukunftsfähigkeit von Warenhäuser in kleineren Städten versammeln sie ca. 473.000 m² Warenhäusern in kleinen Städten ohne Zukunft sind, wäre jedoch zu Verkaufsfl äche, das heißt 21 % des tendenziell schlechter sind als in eindimensional. Denn trotz oder Gesamtbestandes. Galeria Kaufhof großen. Dies mag zunächst keine neue gerade wegen der vergleichsweise betreibt 29 dieser Häuser mit einer oder gar überraschende Erkenntnis ungünstigen Rahmenbedingungen Verkaufsfl äche von ca. 240.000 m², in sein, eine genauere Betrachtung am Standort haben die Warenhäuser 24 Fällen handelt es sich um Karstadt- der einzelnen Scoring-Säulen in kleineren Städten gegenüber ihren Warenhäuser mit einer Verkaufsfl äche offenbart in diesem Zusammenhang Pendants in den großen Städten von etwa 233.000 m². jedoch zwei aufschlussreiche einen wesentlichen Vorteil: Sie sind Zusammenhänge. Erstens hängt schon nicht selten die Platzhirsche ohne Interpretation der Scoring- die Makrostandort-Attraktivität stark lokalen Wettbewerber. In Städten mit Ergebnisse mit der Größe einer Stadt zusammen. weniger als 50.000 Einwohnern gilt dies Bei einer Analyse der Scoring- Einfach ausgedrückt lässt sich sagen: ausnahmslos, von den 29 Städten mit Ergebnisse fällt recht schnell ins Auge, Die für Warenhäuser (besonders) 50.000 bis 100.000 Einwohnern weisen dass die Spitzenreiter überwiegend geeigneten Makrostandorte sind lediglich Fulda und Gießen je zwei in großen Städten gelegen sind, zugleich auch große Städte. Nur Warenhäuser auf. Diesen Platzhirsch- wohingegen die Schlusslichter in sehr wenige Städte mit weniger als Warenhäusern können aufgrund des kleineren Städten überrepräsentiert 100.000 Einwohnern bieten attraktive geringen Wettbewerbs durchaus sind. Konkret stellt sich die Situation Rahmenbedingungen. Zweitens aber auch mittelmäßige standort- und wie folgt dar: Etwa die Hälfte aller korrespondiert auch die Objektqualität objektbezogene Rahmenbedingungen Warenhäuser in Städten mit mehr mit der Größe einer Stadt, denn genügen, um profi tabel zu sein und als 500.000 Einwohnern zählt zu den Warenhäuser mit großer Verkaufsfl äche möglicherweise auch zu bleiben. Scoring-Spitzenreitern, wohingegen – in diesem Scoring ein Pluspunkt – Umgekehrt kann sich der Betrieb nur jedes zehnte Haus in der Gruppe stehen vor allem in einwohnerreichen eines Warenhauses mit mittelmäßigen der Schlusslichter gelandet ist. Mit Städten. Dies liegt auf der Hand, Rahmenbedingungen in einer von sinkender Einwohnerzahl nimmt da für das Bespielen einer großen Warenhäusern und Shopping-Centern der Anteil der Spitzenreiter ab, jener Verkaufsfl äche auch ein hinreichend umkämpften Großstadt möglicherweise der Schlusslichter dagegen steigt großes Kundenpotenzial nötig ist. nicht (mehr) lohnen. Als Kernerkenntnis kontinuierlich (Abb. 18). Städte mit bis Für die Warenhäuser in kleineren bleibt: Aufgrund der tendenziell zu 50.000 Einwohnern weisen keinen Städten ergibt sich hieraus jedoch eine ungünstigeren Rahmenbedingungen einzigen Vertreter aus der Gruppe Zwickmühle, denn die Historie zeigt, ist es in der Regel schwieriger, ein der Spitzenreiter auf, vielmehr zählen dass ein Warenhaus mindestens Warenhaus in einer Stadt mit weniger fast drei Viertel aller hier vorhandenen 8.000 m² Verkaufsfl äche haben sollte, als 100.000 Einwohnern erfolgreich zu Häuser zu den Schlusslichtern des um seine Rolle alle Vollversorger betreiben. Scorings. erfolgreich einnehmen zu können. 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Folglich steht die Zukunftsfähigkeit Abb. 19 Verteilung der Scores nach Stadtgröße dieser Häuser unter einem ungünstigeren Stern. Ob und Spitzenreiter Mittelfeld Schlusslichter welche Häuser in ihrer Existenz aber 100% tatsächlich gefährdet sind, lässt sich 90% jedoch nur unter Berücksichtigung der spezifi schen Wettbewerbsbedingungen 80% am Standort beurteilen. Dieser Aspekt 70% wird deshalb in Kap 3.6 gesondert thematisiert. 60%

50% Gerade in (übersättigten) Städten mit mehreren Warenhäusern ist 40% es nicht zuletzt die Qualität der einzelnen Mikrostandorte, die 30% darüber entscheidet, welche(s) der 20% Warenhäuser auch künftig genügend Konsumenten in seine Fläche locken 10% kann. Denn die Rahmenbedingungen 0% am Makrostandort unterscheiden > 500.000 100.000 bis 500.000 50.000 bis 100.000 bis 50.000 sich für die Warenhäuser einer Einwohner Einwohner Einwohner Einwohner

Stadt nicht und unterschiedliche Quelle: Savills, Stadt + Handel Objektqualitäten lassen sich durch entsprechende Investitionen in die im Einzelhandel generell beobachten Beispiele dafür, wie sich auf das schlechteren Objekte ebenfalls (siehe Kap. 2.1). Die Folge ist jedoch, Scoring aufsetzen lässt, um angleichen. Das unabänderlich dass sich der Ausleseprozess weitere Erkenntnisse für bestimmte differenzierende Merkmal solcher der ohnehin krisengeschüttelten Akteursgruppen zu generieren, werden Häuser ist allein ihr Mikrostandort. Warenhäuser fortsetzen dürfte, wenn im folgenden Abschnitt dargestellt. Insofern ist der Mikrostandort-Score manche der Warenhausstandorte auch sehr aufschlussreich, wenn es um die weiterhin an Attraktivität verlieren. Denn Frage nach der Zukunftsfähigkeit von damit büßen diese Häuser einen ihrer jenen Warenhäusern geht, die in ihrem wesentlichen Wettbewerbsvorteile Markt mit anderen Warenhäusern ein, den sie gegenüber vielen konkurrieren. Generell lässt sich aus konkurrierenden Einzelhandelsformaten den Scoring-Ergebnissen ablesen, wie beispielsweise Shopping-Centern dass die meisten Warenhäuser in haben. guten Mikrolagen stehen. Nur wenige Objekte befi nden sich an wirklich Die obigen Ausführungen schlechten Mikrostandorten. Die verdeutlichen, was das Scoring zu deutschen Warenhäuser unterscheiden leisten imstande ist. Es liefert nicht nur sich also vergleichsweise wenig in einen umfassenden Überblick über ihrer Mikrolagequalität, sehr wohl die hiesige Warenhauslandschaft, aber darin, wie sich diese Standorte sondern stellt zudem ein Gerüst entwickelt haben. Hier nämlich lässt zur Strukturierung des deutschen sich anhand der Scoring-Ergebnisse Warenhausbestands sowie zum Folgendes beobachten: Lagen, die im Vergleich einzelner Häuser zur Scoring ohnehin unterdurchschnittlich Verfügung. Bereits auf dieser Basis abschneiden, haben in den lassen sich einige aufschlussreiche vergangenen Jahren vielfach weiter Erkenntnisse zutage fördern, die an Attraktivität eingebüßt, was in wichtige Ansatzpunkte für die rückläufi gen Mieten zum Ausdruck tiefergehende Analyse liefern. Klar ist kommt. Jene Mikrolagen mit aber auch, dass ein solches Scoring überdurchschnittlicher Standortqualität bestimmte Aspekte und Details weisen dagegen häufi g steigende oder vernachlässigen oder gar ausblenden wenigstens stabile Mieten auf. Diese muss, um Struktur erzeugen zu sich verschärfende Spreizung von können. Diese Aspekte und Details guten und weniger guten Lagen ist kein lassen sich mit dem Scoring als warenhausspezifi sches Phänomen, Fundament jedoch in weiteren sondern lässt sich seit einigen Jahren Analyseschritten erarbeiten. Einige

41 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

3.6 Das Scoring als spezifi schen Wettbewerbskontext er seine Bedarfe unter einem Dach Analysewerkzeug interpretieren zu können. Zu decken kann (Abb. 20). diesem Zweck wurde basierend Wettbewerbsanalysen auf folgenden drei Indikatoren eine Aber auch in kleineren Städten wie In den voranstehenden Ausführungen „Wettbewerbsampel“ entwickelt: Paderborn oder Gießen steht die wurde bereits verdeutlicht, dass Warenhausverkaufsfl äche pro Kopf, Wettbewerbsampel auf Rot. Beide sich anhand der Scoring-Ergebnisse Shopping-Center-Verkaufsfl äche Städte weisen je zwei Warenhäuser die Gesamtheit der deutschen pro Kopf sowie die Anzahl an auf, die um Kunden konkurrieren. Warenhäuser strukturieren lässt und Warenhäusern. Alle drei Indikatoren Am Beispiel Paderborn verdeutlicht die einzelnen Häuser im Hinblick auf fl ießen auf Ebene der Stadt ein. Die aber die Schließung des Karstadt- ihre standort- und objektbezogenen Farbe der Wettbewerbsampel hängt Schnäppchencenters nach dem Rahmenbedingungen verglichen von der Ausprägung dieser drei Stichtag der Erhebung für diese werden können. Zur Bewertung der Indikatoren ab, wobei Rot eine hohe, Studie, dass das Wettbewerbsumfeld Zukunftsfähigkeit einzelner Häuser Gelb eine mittlere und Grün eine für zwei Häuser in der Stadt zu ist dies jedoch nur ein Aspekt. geringe Wettbewerbsintensität für scharf war. Im Falle von Gießen Ein weiterer, im Scoring nicht eine Stadt anzeigt. Dieses einfache zeigen die Gesamt-Scores, dass berücksichtigter Punkt ist die jeweils Instrument erlaubt natürlich lediglich hier mit einem Spitzenreiter individuelle Wettbewerbssituation, in eine grobe Rasterung der Warenhaus- (Score = 8), und einem Schlusslicht der sich ein Warenhaus befi ndet. Die Städte, aber selbst jene Grobrasterung (Score = 1) zwei Warenhausstandorte Kenntnis dieser ist jedoch notwendig führt bereits zu einigen wesentlichen mit völlig unterschiedlichen um die Frage zu beantworten, ob zwei Erkenntnissen und kann – gepaart Rahmenbedingungen existieren. Objekte mit gleichem Gesamtscore mit entsprechender Kenntnis eines Erweist sich der Wettbewerb hier von beispielsweise 6 wie die beiden lokalen Marktes – Grundlage für eine als zu hart für die Existenz von zwei Galeria-Kaufhof-Häuser in Regensburg detailliertere Analyse des Wettbewerbs Warenhäusern, dann ist eines der und Würzburg im Hinblick auf ihre vor Ort sein. beiden Häuser zumindest mit Blick Zukunftsfähigkeit wirklich ähnlich zu auf diese Rahmenbedingungen in der bewerten sind. Große Städte mit mehr als 500.000 deutlich schlechteren Position. Einwohnern wie beispielsweise Berlin, Den Wettbewerb im Scoring-Modell Frankfurt oder Hamburg sind durch zu berücksichtigen, ist aus zwei ein intensives Wettbewerbsumfeld Gründen schwierig und wurde gekennzeichnet, da sie nicht nur deshalb unterlassen. Erstens ist mehrere Warenhäuser, sondern darüber die lokale Wettbewerbssituation hinaus auch einige Shopping-Center quantitativ nur schwer zu fassen, beheimaten. Aus Sicht des Kunden da sie von vielen Details abhängt, herrscht in diesen Städten ein reiches die sich im Rahmen eines Scorings, Angebot an „Vollversorgern“, bei denen das die Gesamtheit der deutschen Warenhäuser beleuchtet, nicht sinnvoll operationalisieren lassen. Dazu zählt Abb. 20 Wettbewerbsampel nach Stadtgröße beispielsweise die räumliche Nähe der Warenhäuser einer Stadt zueinander, geringe Wettbewerbsintensität mittlere Wettbewerbsintensität hohe Wettbewerbsintensität die Attraktivität und Anziehungskraft 70 der jeweiligen Innenstadt oder die Überschneidung in den Sortimenten 60 der Warenhäuser vor Ort. Zweitens würde die Einbeziehung des 50 Wettbewerbs bei dem hier gewählten Scoring-Ansatz zur „Verwässerung“ 40 der Ergebnisse führen, da der Wettbewerb an attraktiven Makro- und Mikrostandorten tendenziell 30 intensiver ist und umgekehrt. Da das Scoring aber gerade zum Ziel hat, die 20 deutschen Warenhäuser differenzieren zu können, liefe eine Einbeziehung 10 des Wettbewerbs diesem Ziel zuwider. Vor diesem Hintergrund erscheint es 0 sinnvoller, die Wettbewerbsbetrachtung > 500.000 Einwohner 100.000 bis 500.000 50.000 bis 100.000 bis 50.000 nachgelagert durchzuführen, um die Einwohner Einwohner Einwohner einzelnen Scoring-Ergebnisse in ihrem Quelle: Savills, Stadt + Handel 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Die Stadt Iserlohn kann als Beispiel sich in Würzburg weder ein weiteres opportunistischem Ansatz interessant für eine geringe Wettbewerbsintensität Warenhaus noch ein Shopping-Center sind. Dieses einfache, aber auch sehr herangezogen werden. Das dort befi nden. In Regensburg dagegen grobe Raster lässt sich entsprechend ansässige Karstadt-Warenhaus ist zeigt die Wettbewerbsampel eine den Anforderungen eines spezifi schen in der komfortablen Situation, weder hohe Wettbewerbsintensität an - Investors verfeinern. mit einem anderen Warenhaus denselben standort- und objektseitigen noch mit einem Shopping-Center Rahmenbedingungen des dortigen So könnte sich beispielsweise eine in der Stadt konkurrieren zu Warenhauses steht also ein intensiverer Versicherung, die ein Investment müssen. Ein Gesamt-Score von 1 Wettbewerb gegenüber. in Warenhäuser beabsichtigt, auf signalisiert zwar ausgesprochen solche Häuser konzentrieren, die schlechte Rahmenbedingungen Insgesamt dient die Betrachtung im Scoring zu den Spitzenreitern für die Zukunftsfähigkeit dieses der Wettbewerbssituation der zählen, gleichzeitig mindestens Warenhausstandortes – dennoch Ausdifferenzierung der Scoring- 20.000 m² Mietfl äche aufweisen kann der Betrieb eines Warenhauses Ergebnisse und es lassen sich sowie in einer Stadt mit mehr als aufgrund des geringen Wettbewerbs über die Verschneidung der 500.000 Einwohnern gelegen sind. hier lohnend sein. Scoring-Ergebnisse mit den Die Mindestmietfl äche gewährleistet Erkenntnissen der Wettbewerbsampel ein gewisses Mindestanlagevolumen Im Gegensatz dazu weist die wertvolle Rückschlüsse über die pro Objekt, die Begrenzung auf große Stadt Dortmund mit einem grünen Zukunftsfähigkeit der jeweiligen Städte erfolgt mit der Ratio, nur Märkte Ampelwert bei zwei Warenhäusern Warenhäuser ziehen. Sie dient mit einer relativ hohen Liquidität am in der Haupteinkaufslage und drei Kommunen, Investoren sowie Investmentmarkt auszuwählen, damit Shopping-Centern, davon eines anderen Betroffenen gleichermaßen das Risiko beim Exit gering ist. Dies ebenfalls in der A-Lage, vordergründig und kann im Zuge von ist in den großen Metropolen eher ein völlig anderes Wettbewerbsumfeld Investitionsentscheidungen hilfreiche gegeben als in Mittelstädten. Eine auf. An diesem Standort wäre ein Hinweise liefern. Selektion anhand dieser Kriterien starker Wettbewerb zwischen den resultiert in einer Liste mit 23 Objekten, Warenhäusern, aber auch zwischen Analysen für die für die fi ktive Versicherung den verwandten Betriebstypen zu Immobilienmarktakteure grundsätzlich als Anlageobjekte vermuten. Im Vergleich zu Iserlohn Da das hier erarbeitete Scoring geeignet erscheinen (Abb. 21). Diese verfügt jedoch Dortmund über ein neben einzelhandelsbezogenen Liste lässt sich nun noch weiter erheblich größeres Kundenpotenzial. Aspekten auch ein starkes eingrenzen, zum Beispiel, indem nur Betrachtet man den 20-Minuten- Gewicht auf immobilien- bzw. Objekte mit einem Gesamt-Score Fahrtzeitradius der Standorte, so immobilienmarktbezogene von 10 in Betracht gezogen werden. unterscheidet sich Iserlohn mit knapp Kriterien legt, lässt es sich auch Darüber hinaus können die selektierten 250.000 Einwohnern deutlich von für Immobilienmarktakteure als Objekte nach verschiedenen Dortmund mit über einer Million. ein geeignetes Analysewerkzeug Gesichtspunkten analysiert bzw. Konkret bedeutet dies, dass sich die einsetzen. Grundsätzlich sind die im Rahmen einer Due Dilligence verfügbaren Flächen zwar bezogen auf denkbaren Anwendungsmöglichkeiten vollumfänglich geprüft werden. In die jeweiligen Mikrolagen konzentrieren ebenso vielfältig wie die Akteure, jedem Fall lassen sich auf diese und daher durchaus miteinander die es nutzen können, anhand Weise recht komfortabel Warenhäuser konkurrieren, sich das verfügbare zweier praxisbezogener Beispiele identifi zieren, die am besten zum Angebot jedoch auf ausreichend sollen im Folgenden einige Risikoprofi l und zum Bestandsportfolio „Köpfe“ verteilt. Anwendungsmöglichkeiten aufgezeigt der Versicherung passen. werden. Die Wettbewerbsampel funktioniert aber auch hinsichtlich der Eines der Anwendungsszenarien Ausdifferenzierung ähnlicher Gesamt- des Scorings ist es, die Gesamt- Scores mehrerer Warenhäuser. und Teilergebnisse dafür zu nutzen, Bei den eingangs exemplarisch Warenhäuser mit einem solchem angeführten Warenhäusern in Risikoprofi l zu identifi zieren, das Regensburg und Würzburg ist die am besten zu einem bestimmten Frage, ob beide Standorte im Hinblick Immobilieninvestor passt. Allein anhand auf ihre Zukunftsfähigkeit ähnlich der Gesamtergebnisse lässt sich zu bewerten sind, unbeantwortet natürlich eine grobe Segmentierung geblieben. Unter Einbeziehung der vornehmen. So eignen sich sicherlich Wettbewerbssituation lautet die die Spitzenreiter des Scorings vor Antwort: Nein. Im Fall von Würzburg allem für risikoaverse Investoren wie deutet ein grüner Ampelwert auf einen Versicherungen, wohingegen die wenig intensiven Wettbewerb hin, da Schlusslichter eher für Investoren mit

43 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Abb. 21 Zielobjekte für eine Versicherung eines Warenhauses zueinander verhalten (Abb. 22). Für eine einfache Rasterung ist es zunächst Score = 10 Score = 9 Score = 8 ausreichend, die sich ergebende 4,0 „Warenhaus-Wolke“ in vier Quadranten 3,5 zu unterteilen. In den Quadranten II und III stellt sich die Frage nach 3,0 einer Investition in die bauliche Substanz zumindest nicht akut, da 2,5 hier jene Warenhäuser angesiedelt sind, die überdurchschnittliche 2,0 Objekt-Scores aufweisen. Objekte in 1,5 den Quadranten I und IV hingegen

Mio. Einwohner würden grundsätzlich sehr wohl von 1,0 einer Investition in die Bausubstanz profi tieren. Bei den Objekten im IV. 0,5 Quadranten ist es allerdings fraglich, inwieweit sich eine solche Investition 0,0 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 rentieren würde. Denn hier sind nicht Mietfläche nur die objekt-, sondern auch die standortseitigen Rahmenbedingungen

Quelle: Savills, Stadt + Handel bestenfalls durchschnittlich, so dass die Zukunftsfähigkeit der Innerhalb des gleichen Szenarios gefährdete Warenhäuser identifi zieren, derzeitigen Warenhausnutzung ließe sich der folgende zweite die sich für eine Umnutzung zum möglicherweise trotz einer Aufwertung Anwendungsfall zeichnen. Ein Beispiel als Wohnhaus eignen. des Gebäudes gefährdet ist. Bei Projektentwickler ist auf der Objekten im I. Quadranten sind Suche nach Warenhäusern, deren Ein zweites Anwendungsszenario die Chancen größer, dass eine Zukunftsfähigkeit fraglich oder des Scorings bezieht sich auf Investition in die Gebäudesubstanz sogar konkret gefährdet ist. Auf die derzeitigen Eigentümer der zu höheren Warenhausumsätzen und diese Weise möchte er potenzielle Warenhäuser in Deutschland. damit möglicherweise nachhaltig Revitalisierungsobjekte identifi zieren, Im Zusammenspiel mit weiteren steigenden Mieten führt, da diese die sich für eine Einzelhandelsnutzung Daten und Informationen stellt das Standorte überdurchschnittliche eignen. Mittels des Warenhaus- Scoring auch für sie ein sinnvolles Rahmenbedingungen aufweisen und Scorings kann er seine Suche bereits Analysewerkzeug dar, mit dessen das Gebäude das derzeit schwächste auf die Schlusslichter eingrenzen, Hilfe sich Entscheidungen vorbereiten, Glied in der Kette darstellt. da hier die Rahmenbedingungen am treffen oder absichern lassen. So ungünstigsten sind. Zudem könnte er ließe sich beispielsweise anhand einer als weiteres Selektionskriterium beim Gegenüberstellung von Standort- Mikrostandort-Score einen Wert von und Objekt-Scores ableiten, bei mindestens 5 ansetzen, um solche welchen Häusern Investitionen in die Objekte zu fi ltern, die im Hinblick bauliche Substanz lohnenswert sind auf ihre Rahmenbedingungen am und wo dies aufgrund ungünstiger Mikrostandort das günstigste Umfeld standortseitiger Rahmenbedingungen für eine Nachnutzung bergen. Auf nicht sinnvoll erscheint. Ein einfaches Basis der so defi nierten Selektion Raster für diese Fragestellung lässt kommen 16 Warenhäuser für den sich erzeugen, indem aus dem Makro- Projektentwickler in Frage, die sich und Mikrostandort-Score der Mittelwert wiederum anhand weiterer Kriterien gebildet wird. Dieser Wert ließe sich eingrenzen ließen. Beispielsweise als „Standort-Score“ bezeichnen ließe sich die oben dargestellte und bildet die vom Warenhaus- Wettbewerbsampel als zusätzlicher Eigentümer unveränderlichen oder Filter nutzen, denn dass sich eine nur sehr begrenzt beeinfl ussbaren Warenhausnutzung auf längere Sicht standortseitigen Rahmenbedingungen nicht mehr erfolgreich darstellen lässt, ab. Jedem dieser für alle Warenhäuser ist sicherlich in jenen fünf der 16 Fälle gebildeten Standort-Scores ließe mit roter Wettbewerbsampel am sich nun der jeweilige Objekt- wahrscheinlichsten. Mit Hilfe weiterer Score gegenüberstellen, um zu Kennzahlen ließen sich auf ähnliche erkennen, wie sich standort- und Weise auch in ihrer Zukunftsfähigkeit objektbezogene Rahmenbedingungen 3 Die deutschen Warenhäuser im Vergleich

Zweifellos stellen die hier Abb. 22 Standort- vs. Objekt-Scores vorgestellten Methoden lediglich ein grobes Werkzeug dar, das für eine erste Kategorisierung dienlich 10 ist, eine genaue Einzelfallprüfung 9 jedoch nicht ersetzen kann. Mit hinreichender Kenntnis des hiesigen 8 Warenhausmarktes stellen sie aber 7 II einen hilfreichen ersten Analyseschritt I

dar, der eine gute und zeitsparende Score 6 erste Kategorisierung bzw. Selektion erlaubt und auf den dann mit weiteren, 5

tiefergehenden Analyseschritten Standort - 4 aufgebaut werden kann. 3 IV III 2

1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Objekt-Score

Quelle: Savills, Stadt + Handel

45 4 Quo vadis, Warenhaus? Fünf Thesen.

Üblicherweise endet eine Studie Dass die äußeren Rahmenbedingungen wie die vorliegende mit einer für die meisten Warenhäuser durchaus Zusammenfassung und einem Fazit positiv sind, ist eines der wesentlichen inklusive einiger mehr oder weniger Ergebnisse dieser Studie. Auf Basis treffsicherer Handlungsempfehlungen. dieses Ergebnisses und weiteren Letzteres verbietet sich hier schon Erkenntnissen zum Status quo der deshalb, weil diese Studie vor allem deutschen Warenhäuser soll daher aus der Vogelperspektive auf die abschließend ein Ausblick in fünf deutsche Warenhauslandschaft Thesen erfolgen, wie der Weg des schaut. Und eine solche Perspektive Warenhauses in den kommenden bringt es mit sich, dass man die Jahren aussehen könnte. Vor Warenhäuser selbst und ihr Umfeld allem aber sollen sie den Leser zwar genau betrachten kann, die dazu einladen, sich kritisch an der betriebswirtschaftlichen Prozesse Diskussion über die „alten Damen“ zu aber im Verborgenen bleiben. Doch beteiligen. genau diese entscheiden maßgeblich über die Zukunft der Warenhäuser in Deutschland. 4 Quo vadis, Warenhaus? Fünf Thesen.

1. Der Anker rostet einer ohnehin schon zu beobachtenden große Verkaufsfl ächen. Das heißt Warenhäuser waren in ihrer Blütezeit Entwicklung und ohne Kurskorrektur jedoch nicht, dass der Gedanke an sich Magnet, Anker und Hauptanlaufpunkt läuft alles darauf hinaus, dass es falsch ist. Im Gegenteil: In einer Zeit, in für neue Sortimente und innovative in einigen Jahren in Städten dieser der sich der Einzelhandel zunehmend Wege, dem Kunden die Ware zu Größenordnung kein einziges spezialisiert und ausdifferenziert, präsentieren und zu verkaufen. Warenhaus mehr gibt. Damit es nicht entsteht eine Lücke für genau dieses Diese Stellung vermögen nur noch so kommt, müssten die Warenhäuser Konzept. Der große Erfolg Amazons Platzhirschhäuser einzunehmen, den ihr Sortiment viel stärker als bislang an beruht nicht zuletzt darauf, dort nahezu „letzten Schrei“ fi ndet man lediglich in der lokalen Nachfrage ausrichten und alles kaufen zu können. Visionär den Premiumhäusern. In vielen anderen sich beispielsweise als Nahversorger formuliert, verfügen Warenhäuser Fällen dagegen lässt sich beobachten, positionieren. Denn Warenhaus und über die Voraussetzungen, um das dass die Warenhausnutzung zugunsten Mittelstadt müssen einander nicht Amazon der „realen Welt“ zu werden. anderer, oft leistungsstärkerer Mieter ausschließen. Im Gegenteil: Gerade in Dazu müssten sie ihren „Markenkern“, eingeschränkt und manchmal ganz diesen Städten haben Warenhäuser das „Alles unter einem Dach“, in die ersetzt wird. Daran wird deutlich, die Chance, eine Platzhirsch-Funktion Moderne übertragen, zum Beispiel dass viele Warenhäuser nicht mehr einzunehmen. durch die Integration eines Click- der Anker einer Einkaufslage sind, and-Collect-Angebots und einer sondern dass sie zunehmend auf 4. Mikrolage? Kein Problem! konsequenten Zusammenführung von andere Frequenzbringer angewiesen Die Scoring-Ergebnisse zeigen Online und Offl ine. Dann könnten sie sind, um noch funktionieren zu können. eines sehr deutlich: Die Mehrzahl ihren Kunden das bieten, was diese an Ein weiterer Ausdruck dessen ist die der Warenhäuser befi ndet sich ihnen einst schätzten: Guten Service, Verlagerung einiger ehemals solitärer in sehr hochwertigen (Einkaufs-) große Auswahl, kurze Wege – alles Warenhäuser in Shopping-Center, die Lagen. Sogar viele der Scoring- in allem ein komfortables Einkaufen. in den vergangenen Jahren stattfand. Schlusslichter schneiden in puncto Genau das wünschen sich viele Mikrolage zumindest ordentlich ab. Menschen zweifellos noch immer und 2. Das Warenhaussterben geht Nur wenige andere Betriebstypen ihnen sprach Peter Praschl vermutlich zunächst weiter im Einzelhandel können das von aus der Seele, als er in „Die Welt“ Die Vollerhebung und das Scoring sich behaupten. Das heißt aber schrieb: „Kein Warenhaus ist auch zeigen, dass die meisten Warenhäuser auch: Wer die Misere der deutschen keine Lösung“. recht gute Rahmenbedingungen Warenhäuser verstehen möchte, vorfi nden. Sie zeigen aber auch, muss seine Ursachenforschung dass es noch zahlreiche Häuser an anderer Stelle beginnen. Die gibt, deren Voraussetzungen im Mikrolage dagegen ist ein echtes heutigen Einzelhandelsumfeld Pfund, mit dem Warenhäuser wahrscheinlich nicht mehr wuchern können. Und dieses Pfund ausreichen, um ihnen eine Zukunft könnte der Ausgangspunkt für eine zu sichern. So gibt es Häuser, deren Renaissance des Warenhauses Verkaufsfl äche für die Umsetzung sein. Doch selbst dort, wo eine eines klassischen Warenhauskonzepts solche Renaissance wegen anderer zu klein oder deren Mikrostandort Hemmnisse utopisch ist, erweitert im Zusammenspiel mit der verloren eine günstige Mikrolage das Spektrum gegangenen Magnetfunktion des denkbarer Repositionierungs- Warenhauses nicht mehr geeignet ist. und Umnutzungsoptionen für die Daher ist davon auszugehen, dass betroffenen Immobilien. in den kommenden Monaten weitere Schließungen angekündigt werden. 5. „Kein Warenhaus ist auch keine Lösung“ 3. Warenhäuser in Mittelstädten – Fraglos: Das Warenhaus leidet – unter (K)Ein Widerspruch?! sinkenden Passantenfrequenzen, Eine wesentliche Erkenntnis dieser dem zunehmenden Wettbewerb Studie ist es, dass Warenhäuser in mit dem Online-Handel und vielen Städten mit weniger als 100.000 hausgemachten Problemen. Eines Einwohnern mit vergleichsweise davon ist sein verloren gegangenes ungünstigen Rahmenbedingungen Profi l. Die einstige Stärke der zurechtkommen müssen. Trotz des Warenhäuser, der „Alles unter einem zumeist geringeren Wettbewerbs Dach“-Gedanke, lässt sich in seiner könnte es in vielen dieser Städte ursprünglichen Form heute nicht mehr künftig heißen: Ade Warenhaus! Im umsetzen. Dafür verfügen selbst die Grunde wäre dies nur die Fortsetzung Warenhäuser nicht über ausreichend

47 Quellen und Bildnachweise

Quellen Warenhausstandorte in Deutschland. Bildnachweise Books on Demand, Leipzig Die Aussagen und Daten in diesem Titelbild Dokument beruhen im Wesentlichen Immobilien Zeitung 15.06.2015: „Das Seiden- und Modehaus auf den im Folgenden genannten Hudson’s Bay übernimmt Kaufhof Bruno Schellenberger an der Quellen (in alphabetischer Reihung). Königstraße Ecke Johannisplatz Erhebungsstichtag der verwendeten Karstadt GmbH, Homepage in einer Innenansicht um die Daten(-quellen) ist der 30. Juni 2015. Jahrhundertwende“ von Uwe Lührmann: CityFacts 2012/13 sowie Kaufmann (URL: https://www. Blank, Oliver 2004: Entwicklung des 2014/15 fl ickr.com/photos/41569813@ Einzelhandels in Deutschland. Der N03/11685539425), lizensiert unter Beitrag des Gebietsmarketings zur Metro Group Creative Commons-Lizenz CC BY 2.0 Verwirklichung einzelhandelsbezogener (URL: https://creativecommons.org/ Ziele der Raumordnungspolitik. Reink, Michael 2014: Aktuelle licenses/by/2.0/) Deutscher Universitätsverlag, Entwicklungen und zukünftige Trends Wiesbaden im Einzelhandel – und mögliche thinkstockphotos räumliche Auswirkungen auf die Brockhoff: Einzelhandelsmietspiegel Innenstadt. In: Informationen zur 2013/14/15 Raumentwicklung Heft 1.2014 1-10 RKW Rhode Kellermann Wawrowsky. Bulwiengesa AG/Riwis-Datenbank Architektur + Städtebau (Hrsg.) 2004: Herzschlag der Städte. Die Die Welt 04.07.2015: Das deutsche Renaissance der Warenhäuser. Warenhaus – ein Ort, den niemand Düsseldorf braucht Shopaffairs 01/15: Radikal EHI Retail Institute GmbH digital – Dichtung und Wahrheit. Sonderveröffentlichung des Empirica-Systeme GmbH Handelsjournals und des dlv Netzwerk Ladenbau e.V. 4 Frechen, Joseph 1998: Optionen zur erfolgreichen Positionierung von Statista GmbH Warenhäusern. Dt. Fachverlag GmbH, Frankfurt am Main Statistisches Bundesamt

Galeria Kaufhof GmbH, Homepage Stern 17.08.2015: Sterbende Gattung Auslaufmodell Kaufhaus Geoportale der Länder stores+shops 01/2014: EHI Retail German Council of Shopping Centers Institute GmBH, Köln 110 e. V. Thomas Daily GmbH Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung Wenzel, Holger 2006: Der Handel e. V. im Spannungsfeld. Zwischen staatlicher Deregulierung und GfK GeoMarketing GmbH marktwirtschaftlicher Regulierung. In: Zentes, Joachim (Hrsg.): Handbuch Glöckner-Holme, Irene 1988: Handel. Strategien, Perspektiven, Betriebsformen-Marketing im Internationaler Wettbewerb. Gabler Einzelhandel. Fördergesellschaft Verlag, Wiesbaden 49-69 Marketing Verlag, Augsburg Zentes, Joachim (Hrsg.) Gutachterausschüsse für 2006: Handbuch Handel. Grundstückswerte Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler/ GWV Fachverlage GmbH, HDE 2015: Der Deutsche Einzelhandel, Wiesbaden Stand Februar 2015

Hessert, Gerd 2012: Zukunft der Haftungsauschluss

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Autoren: Matthias Pink (Savills) Jasmin Brunke (Stadt + Handel) Research by Silke Wittig (Stadt + Handel)