Warenhäuser in Deutschland Status I Quo I Vadis 01 Vorwort Quo vadis, Warenhaus? Der Titel Qualitätsunterschiede von Lage und nicht allein Eigentümer und Käufer dieser Studie spiegelt die Ungewissheit Objekt, von Wettbewerbsstruktur und der Warenhausobjekte, auch für über die Zukunft der Warenhäuser Nachfragepotenzial in Einzelhandel und umliegende Objekte kann es – im wider. Warenhäuser übernehmen seit Immobilienwirtschaft. positiven wie im negativen – heißen: Jahrzehnten in vielen Innenstädten „Mitgefangen, mitgehangen“. eine Platzhirsch-Funktion und stellen Aus diesem Grund haben Savills und dort einen Hauptanziehungspunkt Stadt+Handel im Sommer 2015 die Die Studie ist insbesondere für dar. Die Warenhäuser in Deutschland Standortinformationen zu Karstadt- und die praxisnahe Verwendung im haben zuletzt deutlich an Marktanteilen Kaufhofobjekten zusammengetragen, Arbeitsalltag aufbereitet. Vor allem der verloren und die Standortschließungen diese analysiert und in einem hier zusammenfassend abgebildete des letzten Jahrzehnts können je nach Scoringverfahren bewertet. Im Ergebnis Datenfundus kann zudem als Sichtweise als Konsolidierung oder als liefert die vorliegende Studie einen Nachschlagewerk dienen. Erosion eingeordnet werden. Überblick aus der Vogelperspektive und strukturiert den Bestand Wir freuen uns, mit der Die Bandbreite von Standortgunst und hinsichtlich der der Standort- und Studie Ihre Diskussionen und Objekttyp ist groß. Vom Weltstadthaus Objektrahmenbedingungen. Mit Hilfe Entscheidungsprozesse zu bis zum Stadtteilversorger: Wer der Scoringergebnisse und den in unterstützen. wird im Konkurrenzkampf gegen der Studie vorgestellten Instrumenten andere Formate und das Internet können Eigentümer und Betreiber, „den Kürzeren“ ziehen? Wo gelingt Investoren und Projektentwickler, aber eine starke Positionierung? Ein auch Kommunen und Expansionisten Pauschalurteil über den Betriebstyp einen guten Eindruck über die Warenhaus greift fast immer zu kurz. Zu Zukunftsoptionen für die einzelnen Ralf Beckmann Jörg Krechky Matthias Pink bedeutsam sind dafür die individuellen Standorte gewinnen. Dies betrifft Stadt + Handel Savills Savills Inhalt 04 Executive Summary 06 1 I Einleitung 08 2 I Das Warenhaussegment in Deutschland 22 3 I Die deutschen Warenhäuser im Vergleich 46 4 I Quo vadis, Warenhaus? Fünf Thesen. Matthias Pink Savills 03 Executive Summary Quo vadis, deutsches Warenhaus? Warenhäuser. Zum Vergleich: In Hotel- einzelnen Warenhausstandorte Einst die „Kathedralen des und Logistikimmobilien wurden im zu. Auf diese Weise können sie Einzelhandels“, befi ndet sich der selben Zeitraum jeweils etwa 9,5 Mrd. Immobilieninvestoren, Kommunen, Betriebstyp Warenhaus hierzulande Euro investiert. Insgesamt wechselten den Warenhaus-Betreibern selbst schon seit Längerem in der Krise. Ein 193 Warenhäuser den Eigentümer, und anderen Stakeholdern als Blick auf die derzeitige Situation im knapp die Hälfte davon im Rahmen von Entscheidungsgrundlage oder Einzelhandel macht klar: Die Lage ist Portfoliotransaktionen. Richtschnur dienen. für die Warenhäuser nicht aussichtslos. Wollen sie den Weg aus der Krise Dabei können Warenhäuser für jede Insgesamt 46 Warenhäuser bilden die jedoch fi nden, gilt es noch viele Art von Investor ein interessantes Gruppe der „Spitzenreiter“, welche die Herausforderungen zu meistern. Der Investment darstellen. Für höchsten Scores und mithin die besten Online-Handel setzt die stationären konservative Investorengruppen wie Rahmenbedingungen aufweisen. Die Vertreter der Branche weiter unter Versicherungen und Pensionsfonds drei Premium-Häuser der KaDeWe Druck, die preisliche Mitte verliert sind langfristig vermietete Warenhäuser Group zählen ebenso zu dieser zunehmend an Zugkraft und nicht nur in einer 1a-Lage besonders Gruppe wie beispielsweise die beiden die Warenhäuser müssen immer mehr interessant, weil sie ihnen eine Häuser in Mannheim. Galeria Kaufhof Aufwand betreiben, um den Kunden stabile Mietrendite sowie eine hohe betreibt 24 dieser Häuser, zu Karstadt in ihre Gebäude zu locken. Von der Wahrscheinlichkeit auf Kapitalerhalt zählen 22. Dem „Mittelfeld“, das heißt Warenhauskrise und ihrem Ausgang bieten. Opportunistische Investoren jener Gruppe mit mittleren Scores, sind nicht nur Kunden, Kommunen und und Projektentwickler interessieren gehören insgesamt 62 Warenhäuser natürlich die Warenhausbetreiber selbst sich dagegen eher für Häuser mit an. Darunter befi nden sich 33 Kaufhof- betroffen, sondern auch die Eigentümer kurzen Mietvertragslaufzeiten und Warenhäuser und 29 Karstadt-Objekte. und Investoren der Immobilien. Denn unsicherer Zukunft, da sich daraus Insgesamt 53 Warenhäuser bilden die der Betriebstyp Warenhaus ist sehr eng Repositionierungschancen und damit „Schlusslichter“, die sich in Summe mit seiner baulichen Hülle verknüpft. verbunden Wertsteigerungsoptionen durch eher ungünstige Standort- Dies liegt nicht zuletzt an der den ergeben. und Objektrahmenbedingungen Warenhäusern eigenen Fähigkeit, auszeichnen. Galeria Kaufhof betreibt mehrere Etagen – im Durchschnitt sind Vor diesem Hintergrund sowie 29 dieser Häuser, in 24 Fällen handelt es mehr als fünf – als Verkaufsfl äche unter Berücksichtigung der engen es sich um Karstadt-Warenhäuser. zu nutzen. Wird ein Warenhaus Verknüpfung zwischen dem geschlossen, ist eine Umnutzung der Warenhaus als Betriebstyp und Bei einer Analyse der Scoring- Warenhausimmobilie in fast allen Fällen als Immobilie stellt sich die Frage, Ergebnisse fällt recht schnell die einzige Option. wie die Rahmenbedingungen und ins Auge, dass die Spitzenreiter damit die Zukunftsfähigkeit der noch überwiegend in großen Städten Heute sind es noch 161 von Galeria bestehenden Häuser einzuschätzen gelegen sind, wohingegen die Kaufhof oder Karstadt genutzte sind. Denn nicht nur ist eine Schlusslichter in kleineren Städten freistehende Warenhausimmobilien, die Warenhausimmobilie in Abhängigkeit überrepräsentiert sind. Städte mit in Deutschland existieren. Sie verfügen von der Antwort auf diese Frage für bis zu 50.000 Einwohnern weisen über eine Mietfl äche von durch- völlig verschiedene Investorentypen keinen einzigen Vertreter aus der schnittlich etwa 17.900 m² und eine interessant, zudem ist die Kenntnis Gruppe der Spitzenreiter auf, Verkaufsfl äche von im Durchschnitt der Rahmenbedingungen eines vielmehr zählen fast drei Viertel aller etwa 14.400 m². Warenhäuser Warenhauses auch für Kommunen und hier vorhandenen Häuser zu den zählen damit zu den größten andere Interessengruppen hilfreich. Schlusslichtern des Scorings. Die Einzelhandelsimmobilien, sowohl in Denn trotz der übergeordneten Krise Scoring-Ergebnisse legen also nahe, puncto Grund- als auch im Hinblick des Betriebstyps ist die deutsche dass die Rahmenbedingungen für die auf die Nutzfl äche. Dieses Merkmal Warenhauslandschaft vielfältig, jedes Zukunftsfähigkeit von Warenhäusern macht sie in Verbindung mit ihrer in der Haus verfügt über spezifi sche Stärken in Mittelstädten tendenziell schlechter Regel zentralen, innerstädtischen Lage und Schwächen. sind als in Großstädten. Für die zu einem einzigartigen Immobilientyp. Warenhäuser in diesen Städten ergibt Etwa drei Viertel aller Objekte befi nden Ein Scoring, das die makro- sich hieraus eine Zwickmühle, denn sich in einer A-Lage. und mikrostandortseitigen auf der einen Seite begrenzt das in der Rahmenbedingungen sowie die Regel geringere Kundenpotenzial die Nicht zuletzt aufgrund ihrer Objektqualität jedes der 161 Warenhausgröße, auf der anderen Seite hochwertigen Lage stellen Warenhäuser in Deutschland zeigt die Historie, dass ein Warenhaus Warenhäuser für Immobilieninvestoren bewertet, deckt diese Stärken mindestens 8.000 m² Verkaufsfl äche ein interessantes Marktsegment dar. und Schwächen auf. Das Scoring- haben sollte, um seine Rolle alle Etwa 6,2 Mrd. Euro und damit mehr Ergebnis lässt damit Rückschlüsse Vollversorger erfolgreich einnehmen zu als 10 % des in Handelsimmobilien über die Zukunftsfähigkeit hinsichtlich können. investierten Geldes fl ossen seit 2009 in der Rahmenbedingungen der Executive Summary Folglich steht die Zukunftsfähigkeit Genau diese durch die Offenlegung dieser Häuser unter einem von standort- und objektbezogenen ungünstigeren Stern. Ob und welche Stärken und Schwächen Häuser in ihrer Existenz tatsächlich erzeugte Struktur der hiesigen gefährdet sind, lässt sich jedoch Warenhauslandschaft ist es, die nur unter Berücksichtigung der das Scoring zu einem wertvollen spezifi schen Wettbewerbsbedingungen Instrument in der Praxis machen. am Standort beurteilen. Häuser in Immobilieninvestoren, Kommunen umkämpften Märkten wie Gießen und andere Akteure können mit werden es diesbezüglich schwerer Hilfe des Scorings Entscheidungen haben als Häuser mit Platzhirsch- vorbereiten, treffen oder absichern. Funktion wie in Gütersloh. Zudem lassen sich auf Basis der Scoring-Ergebnisse in Verbindung Die Scoring-Ergebnisse zeigen auch, mit Einzelhandelsexpertise und dass die meisten Warenhäuser in guten Kenntnis des Immobilienmarktes bis sehr guten Mikrolagen stehen. einige Thesen dazu wagen, wie es mit Nur wenige Objekte befi nden sich an den inzwischen „alten Damen“ des wirklich schlechten Mikrostandorten. Einzelhandels in den nächsten Jahren Zudem ist die Bandbreite weitergeht. So deutet vieles darauf hierbei weniger groß als bei den hin, dass einige Warenhäuser auch Makrostandort- und Objektqualitäten. künftig an Magnetwirkung einbüßen Die Warenhäuser unterscheiden sich und weitere Häuser geschlossen also vergleichsweise wenig in ihrer werden. Bedroht sind dabei vor allem Mikrolagequalität,