Informationen zur Raumentwicklung Heft 1.2014 49

Jens Imorde Shoppen ja, aber nur nicht im Warenhaus!? Rolf Junker

Warenhäuser stehen seit einigen Jahrzehn­ triebstyp durch den Ersten Weltkrieg. Er ten unter einem erheblichen Wettbewerbs­ schnitt Deutschland von Warenlieferungen druck. Die Anteile am Einzelhandelsumsatz aus dem Ausland ab, führte zu sinkenden sinken kontinuierlich, und dementspre­ Bevölkerungszahlen und mündete letzt­ chend mussten viele Häuser schließen und lich in einer Weltwirtschaftskrise. Massive sogar einige Konzerne ganz aufgeben. We­ Umwälzungen in der Eigentumssituation gen der großen Bedeutung für die Entwick­ sind dann in Folge der Machtübernah­ lung der städtischen Zentren ist diese Pro­ me der Nationalsozialisten festzumachen. blematik auch stets Gegenstand politischer Da „jüdische Kaufleute und Unternehmer und planerischer Diskussionen gewesen. im Handel eine gewichtige Rolle spielten, Um die aktuellen Tendenzen und die Zu­ konnten aus dieser Tatsache heraus leicht kunftsfähigkeit der Warenhäuser besser ein­ Generalisierungen formuliert werden: Das ordnen zu können, lohnt sich zunächst ein Warenhaus selbst wurde zur jüdischen Blick auf die Entstehung und Entwicklung Einrichtung“ (Strohmeyer 1980: 155) und dieser besonderen Betriebsform und Han­ die Unternehmen nach und nach „arisiert“ delsarchitektur. Der folgende Aufsatz geht (ausführlich hierzu Ladwig-Winters 1997). auch auf die derzeitigen Entwicklungen ein Nach dem Zweiten Weltkrieg kam es zu ei­ und betrachtet zudem die Rolle der Städte ner neuen Blütezeit der Warenhäuser (vgl. in den zu beobachtenden Umstrukturie­ von Schwanenflug 2013: o. S.). „Im Span­ rungsprozessen. nungsfeld zwischen Wiederaufbau und städtebaulichem Neubeginn im Sinne einer funktional gegliederten und aufgelockerten 1 Blüte und Niedergang sowie autogerechten Stadt bildeten die Wa­ der Warenhäuser renhäuser wichtige Fixpunkte in der City“ (Pump-Uhlmann 2011: 11). Bei einem brei­ Die Geschichte der Warenhäuser beginnt ten Warenangebot, das das „Wirtschafts­ etwa Mitte des 19. Jahrhunderts. Sie ziel­ wunder“ der Nachkriegszeit für jedermann ten mit ihrem Warenangebot, im Gegen­ erlebbar machte, setzten sie baulich auf satz zu ihrem Vorläufer, den Passagen, auf demon­strative Schlichtheit und Funktio­ eine breitere Käuferschicht, die mit dem nalität bei den Fassaden, die als Marken­ erstmals zur Verfügung stehenden Massen­ zeichen des jeweiligen Warenhauskonzerns angebot der industriellen Warenproduk­ gestaltet wurden. Demgegenüber wurde auf tion angesprochen werden sollte. Neue die Ausgestaltung der Erdgeschossfassade, Verkaufsprinzipien waren vor allem ein also dem Kontaktbereich zwischen Fußgän­ breites Angebot auf Vorrat, ein hoher Um­ gerweg und Verkaufsraum besonderer Wert satz sowie kleine und dabei feste Preise gelegt. Eingänge und Schaufenster wurden (vgl. Dörhöfer 2008: 27 f.). Als erstes echtes so gestaltet, dass die Passanten quasi in Warenhaus gilt der „Bon Marché“ in Paris die Verkaufsräume hineingezogen wurden. (Ulrich 2013: o. S.), der 1838 eröffnet wurde. Drittes Merkmal war schließlich – vor dem In Deutschland fanden die ersten Eröffnun­ Hintergrund der zunehmenden Mobilität – gen einige Jahre später statt und verbrei­ die Einbeziehung von Parkhäusern in das teten sich dank ihres Erfolgs rasch: 1876 bauliche Ensemble. übernahm Georg Wertheim in Stralsund Jens Imorde das Textilgeschäft seiner Eltern, 1881 er­ Ihren Bedeutungszenit überschritten die IMORDE Projekt- und Kultur- öffnete Rudolf Karstadt sein „Manufactur-, Warenhäuser Anfang der 1970er-Jahre, als beratung Confections- und Tuchgeschäft“ in Wis­ es in Westdeutschland noch 1 150 Kauf- Schorlemerstraße 4 mar und ein Jahr später Hermann Tietz und Warenhäuser gab, die einen Umsatz­ 48143 Münster einen „Laden für Garn-, Knopf-, Posamen­ anteil von 10 % des gesamten Einzelhan­ E-Mai: [email protected] tier-, Weiß- und Wollwaren“ in Gera (Ess­ delsumsatzes auf sich vereinigten (vgl. Frei Rolf Junker Junker + Kruse linger 2009: o. S.). Die Liste lässt sich mit 1997: 160). Seitdem sank der Umsatzanteil Stadtforschung Planung Namen wie z. B. Theodor Althoff in Dülmen stetig: Lag er 1990 noch bei 4,6 %, waren es Markt 5 und Simon Schocken in Zwickau leicht 2010 nur noch 2,0 % (vgl. Hessert 2013: o. S.). 44137 Dortmund erweitern. Die erste Krise erlebte der Be­ Mitverantwortlich hierfür waren neben der E-Mail: [email protected] 50 Jens Imorde, Rolf Junker: Shoppen ja, aber nur nicht im Warenhaus!?

allgemeinen Steigerung der Verkaufsflächen nehmlich auf der „grünen Wiese“ errichtet. und einem sich ständig ändernden Kun­ Seit den 1990er Jahren wurden die Ein­ denverhalten das Vordringen zweier neuer kaufs­center mehr und mehr und schließlich Betriebstypen, dem Verbrauchermarkt und fast nur noch in den Innenstädten lokali­ dem Einkaufscenter, beide zunächst vor­ siert. Damit wurden sie zu einer räumlich unmittelbar benachbarten Konkurrenz der Warenhäuser Dieses „Auf und Ab“ der Be­ Abbildung 1 . Entwicklungsphasen wichtiger Betriebsformen des Einzelhandels triebsformen ist im Einzelhandel jedoch nichts Ungewöhnliches, sondern eher die Einführung Wachstum Reife Abschwung Regel. Die Abbildung 1 macht das verein­ facht deutlich. Die Kunden verabschiedeten sich nach und nach vom Motto „Alles unter einem Dach“ und suchten vermehrt spezialisierte An­ gebote. Zudem mieden sie immer häufiger Discounter die Obergeschosse, weil der Wunsch nach

Supermärkte Bequemlichkeit stieg und in den Warenhäu­ sern zu wenig Aufforderungscharakter zum SB-Warenhäuser Convenience- Weitergehen entwickelt wurde. Gleichzeitig Stores Bedie- nungs- wurde auf der Angebotsseite deutlich, dass E-Commerce Einkaufscenter läden (Food) Fachmärkte häufig suboptimale Standortbedingungen Filialisierte Fachgeschäfte vorlagen, denn: In den Boomjahren der E-Commerce Nachkriegszeit schien jeder Standort ren­ (Non-Food) Kaufhäuser Traditionelle Fachgeschäfte tierlich zu sein, doch durch das oben er­ wähnte Verkaufsflächenwachstum und das Warenhäuser sich verändernde Kundenverhalten wur­ de eine suboptimale Lage mehr und mehr Betriebsformen im Lebensmittelhandel Betriebsformen im Non-Food-Handel zum Nachteil.

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Eurostat (Hrsg.): Der Einzelhandel im EG-Binnen- Wie sich diese Entwicklungen auf Anzahl markt, Brüssel, Luxemburg 1993 und Umsatz der Warenhäuser niederge­ schlagen haben, verdeutlicht Abbildung 2. Danach ist die Anzahl der ehemals vier gro­ Abbildung 2 ßen Warenhausketten (Karstadt, Kaufhof, Entwicklung der Warenhäuser (Karstadt, Kaufhof, Hertie, Horten) Hertie, Horten) von rund 330 Häusern im Anzahl Warenhäuser Mrd. € Jahr 1990 bis 2012 um fast ein Drittel gesun­ 450 ken und der Umsatz im gleichen Zeitraum 14 sogar um fast zwei Drittel zurückgegangen. 400 Neben den Horten- und Hertie-Häusern 12 350 waren von den Schließungen vor allem Warenhäuser in Städten unter 100 000 300 10 Einwohnern, in Regionen mit hohem Flä­ chenbesatz und solche abseits der 1A-La­ 250 8 gen betroffen. Glaubhafte Prognosen se­ hen weitere Schließungen voraus (Hessert 200 6 2013: o. S.). 150 4 100 2 Leerstehende Warenhäuser und

2 ihre Revitalisierung – Probleme und 50 Strategien

0 0 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2012 Die Schließungen der Warenhäuser wurden Umsatz der Warenhäuser von der Öffentlichkeit gemeinhin als großer Anzahl der Warenhäuser Verlust eingestuft, zumal negative Ausstrah­

Quelle: Eigene Darstellung nach: Handel aktuell 1991, 1994, 1997, 2000, 2003, 2006/07, lungseffekte nicht lange auf sich warten 2009/10, EHI Retaile Institut, Köln und http://www.handelsdaten.de ließen. Die Warenhäuser waren meist der Informationen zur Raumentwicklung Heft 1.2014 51

zentrale Einkaufsort, vielfach sogar Identi­ 2010: 219) manche Standorte sind aller­ fikationspunkt, der Stadt bzw. Innenstadt, dings bis heute nicht wieder in Betrieb ge­ vor allem in Klein- und Mittelstädten. Die nommen worden. Wiederinwertsetzung dieser Objekte stand Als Folgenutzung wird in den meisten Fäl­ und steht daher in allen Städten ganz oben len wieder Einzelhandel präferiert: So ist auf der Tagesordnung. Dabei wird der bei den leer stehenden insgesamt 35 Her­ Standort des Warenhauses grundsätzlich als tie-Häusern in neun Fällen ein Einkaufs­ günstig für eine neue Nutzung eingeschätzt. center, in einem Fall ein SB-Warenhaus, in Er liegt oft mitten in der Innenstadt bzw. zwei Fällen ein Kauf- oder Warenhaus und im Stadtteilzentrum und zentral im Kun­ in zehn Fällen ein Geschäfts- und Büroge­ denlauf (vgl. Meyer 2011: o. S.). Gleichwohl bäude als Nachnutzung vorgesehen; bei 13 verläuft die Wiedernutzung bisher nicht un­ Häusern ist die Zukunft noch ungewiss (vgl. problematisch. N. N. 2013: o. S.). Insgesamt ist jedoch – wie Verantwortlich hierfür sind vor allem die oben gezeigt wurde – ein deutlicher Rück­ folgenden drei Aspekte: gang bei der Betriebsform Warenhaus zu konstatieren. 1. Teilweise führen, oft durch Insolvenzen entstandene komplizierte, auch durch Vor diesem Hintergrund stellt sich die Fra­ internationales Recht tangierte Eigen­ ge, welche Rolle Städte einnehmen können, tumsverhältnisse und hohe Kaufpreis­ um die gewünschte Revitalisierung voran­ vorstellungen und damit verbunden eine zutreiben. Da es sich um privatwirtschaftli­ zögerliche Vermietungs- bzw. Verkaufsbe­ che Immobilien handelt, sind die Einfluss­ reitschaft zwangsläufig zu langwierigen, möglichkeiten der Kommunen gering. Die oft zähen Verhandlungen. Dies zunächst Inwertsetzung bzw. die Revitalisierung des zwischen Eigentümern und Entwick­ jeweiligen Standortes liegt aber häufig im lern (vgl. Meyer 2011: o. S.). In der Folge­ städtischen Interesse, da die Warenhäuser zeit schalteten sich auch die Städte ein. allein durch ihre Größe eine hohe städtebau­ Dass sich Lösen von hohen Buchwerten1 liche Relevanz für die Innenstadt haben und braucht Zeit und macht die Verhandlun­ die Leerstände weit über die Einzelimmobi­ gen nicht einfach. Gerade im Jahr 2013 lie hinaus negative Auswirkungen haben. hat sich jedoch gezeigt, dass, auch for­ Das ExWoSt-Forschungsfeld „Innovationen ciert durch die Aktivitäten der Städte, ver­ für Innenstädte“ (vgl. BBSR 06.2011) unter­ mehrt eine Anpassung an die Marktgege­ sucht kommunale Strategien zur Nachnut­ benheiten stattfindet. zung leer stehender Großstrukturen; in 2. Die meisten Objekte befinden sich in vier der Modellvorhaben sind dies ehema­ einem so schlechten Zustand und sind lige Warenhäuser. Diese Fallbeispiele ver­ zudem nur für eine Warenhausnutzung deutlichen typische Ausgangsbedingungen ausgelegt, dass bei einer Wiedernutzung und Umgangsformen in Zusammenhang oder Umstrukturierung hohe Investi­ mit Warenhausrevitalisierungen. Es han­ tionskosten die zwangsläufige Folge sind. delt sich um zwei frühere Hertie- und zwei ehemalige Kaufhof-Häuser, auf deren un­ In Zusammenhang mit dem erstgenann­ terschiedliche Ausgangssituation und Rah­ ten Punkt ergeben sich daraus weiter er­ menbedingungen mit jeweils anderen Stra­ schwerende Rahmenbedingungen. tegien reagiert wird. 3. Ein vielerorts festzustellendes Überange­ In Bocholt und Peine (beides Hertie-Stand­ bot an Einzelhandelsflächen bei gleich­ orte) waren zunächst die ungeklärten Ei­ bleibenden Umsatzerwartungen führt zur gentumsverhältnisse (Die Immobilien Investitionszurückhaltung. wurden eigentumsrechtlich einige Male Gleichwohl ist die Revitalisierung bei Wa­ zwischen verschiedenen Tochtergesell­ renhäusern, die in der Zeit zwischen 1994 schaften verschoben; hinzu kam eine In­ und 2008 geschlossen worden sind, nach solvenz.) und die hohen Buchwerte we­ und nach gelungen. „Bei weniger als jedem sentliche Hinderungsgründe, eine zügige (1) dritten Standort innerhalb des ersten Jah­ Revitalisierung der Immobilien zu ermög­ Der Buchwert wird in der Bi- res[,] […] bei einem weiteren Drittel […] lichen. Alle Versuche beider Städte, mit lanz des Eigentümers geführt, er liegt im Fall vieler Waren- dauerte es mehr als zwei Jahre, beim letzten den (vermeintlichen) Eigentümern ins Ge­ häuser deutlich über dem Drittel länger als fünf Jahre“, (Hangebruch spräch zu kommen, mussten aus diesem Verkehrswert. 52 Jens Imorde, Rolf Junker: Shoppen ja, aber nur nicht im Warenhaus!?

Grund scheitern. Erst im Jahr 2013 ergaben gesamt aufzuwerten und für eine Nutzung sich die Möglichkeiten des Kaufs durch – welcher Art auch immer – interessant zu die Stadt (in Peine) bzw. durch die städti­ machen (siehe hierzu auch der Beitrag von sche Sparkasse (in Bocholt), weil die gefor­ Overmeyer). derten Kaufpreise deutlich gesunken wa­ Die Kaufhof-Immobilie in der Nürnberger ren: Der Insolvenzverwalter setzte nun auf Südstadt hingegen ist weiterhin im Besitz eine neue Vermarktungsstrategie, die den der Metro-Gruppe. Nach Schließung dieser Buchwert nicht mehr zum alleinigen Maß­ Filiale will die Eigentümerin das Gebäude stab bei den Verhandlungen machte. Damit abreißen und an gleicher Stelle mit einem erhalten nun beide Kommunen Planungs­ Projektentwickler einen Neubau für eine möglichkeiten, die vorher nicht gegeben Handelsnutzung realisieren. Aber auch waren. Angedacht ist in Peine wieder eine diese scheinbar „einfache“ Aufgabe gestal­ Handelsnutzung, während die Stadtspar­ tete sich überaus komplex. Nachdem nach kasse Bocholt über eine Eigennutzung in einiger Zeit eine Kooperation mit einem Zusammenhang mit Einzelhandel, Dienst­ geeigneten Projektentwickler vereinbart leistung und Wohnen nachdenkt. In beiden worden war, gab es bei diesem nach einem Fällen ist jedoch der Abriss der vorhande­ Jahr nicht nur Veränderungen im Manage­ nen Immobilien vorgesehen, da zum einen ment, sondern auch die eigentumsrechtli­ die Bausubstanz und -struktur für markt­ che Übernahme durch ein anderes Unter­ gängige Folgenutzungen ungeeignet ist, nehmen. Nach dem jetzigen Kenntnisstand und zum anderen, um mit einem Neubau (Ende des Jahres 2013) ist der Vertrag zwi­ neue Akzente in der Innenstadt zu setzen. schen der Metro und dem Projektentwick­ Demgegenüber wurde die Kaufhof-Immo­ ler aufgehoben worden. Die Stadt hat da­ bilie in Mülheim an der Ruhr von einem bei wenige bis keine Aktionsmöglichkeiten, privaten Unternehmen noch in einer Pha­ sie kann nur versuchen, die aufgetretenen se gekauft, als nicht absehbar war, dass der Verzögerungen durch Kommunikation und Kaufhof diesen Standort aufgeben würde. geeignete Aktionen ein Stück weit aufzufan­ Nach Schließung der Filiale sind bisher alle gen. Versuche gescheitert, diesen Standort mit Schon diese vier Beispiele verdeutlichen, anderen Handelsnutzungen zu belegen. dass es bei der Revitalisierung von leer ste­ Verantwortlich ist hier vor allem die enorme henden Warenhausstandorten immer wie­ Ausstattung des westlichen Ruhrgebiets mit der spezifische Ausgangssituationen mit Einzelhandelsflächen. Die Stadt versucht absehbaren Auswirkungen gibt. Im folgen­ nun, mit einer Konzeptplanung für das den Raster wird versucht, diese Strukturen Umfeld der Immobilie, den Standort ins­ ein Stück weit aufzuschlüsseln. Informationen zur Raumentwicklung Heft 1.2014 53

Tabelle 1 Nachnutzung von Warenhäusern – Rahmenbedingungen und Strategien Warenhäuser Leerstand aufgrund veränderter Marktsituation im Einzelhandel und genereller Probleme des Rahmenbedingungen Betriebstyps auch in vitalen Regionen Leerstand aufgrund schwieriger Rahmenbedingungen in schrumpfenden Regionen speziell für die Warenhausnutzung gebaut und damit schwierig umnutzbar „Banalbauten“ Bausubstanz Hinderlich ist weniger die Bausubstanz, als vielmehr Kubatur/Grundrisse/Erschließung der Gebäude. zentral in innerstädtischen Einkaufszonen; Lage teils auch in vitalen Städten/Regionen Auswirkungen Leerstand Leerstand löst kurzfristig Trading-down-Spirale im unmittelbaren Umfeld aus. Investoren zeigen aufgrund der zentralen innerstädtischen Lage teilweise Interesse an Revitalisierung der Handelsnutzung. Dabei sind drei grundsätzliche Ansätze möglich.

Das leerstehende Warenhaus wird: 1. mit überschaubarem finanziellem und baulichem Aufwand in eine Reihe von größeren Fachgeschäften oder in ein kleines Einkaufs-(Fachmarkt-)center umgebaut (Zum Teil Nutzungsoptionen für das wird dabei auch nur das Erdgeschoss umgebaut oder nachgenutzt.): Die Möglichkeit Gebäude/Grundstück einer horizontalen oder vertikalen Flächenteilung ermöglicht die Bereitstellung von marktgerechten Grundrissen (Ein Beispiel hierfür ist das ehemalige Hertie-Warenhaus in Berlin-Neukölln, Hermannstraße.). 2. abgerissen, um am Standort etwas Neues zu entwickeln: Meist entsteht ein neuer Einzelhandelsmagnet in Form eines Einkaufscenters (Ein Beispiel hierfür sind die Planung in der Nürnberger Südstadt oder in Dinslaken.). 3. wieder als Kauf- oder Warenhaus genutzt: Dies ist aufgrund der Warenhauskrise eher unwahrscheinlich, funktioniert aber in Ausnahmefällen wie das Beispiel Eschwege zeigt. Gängiger ist die Nachnutzung als SB-Warenhaus. Aktivierung in der Regel nur „auf einen Schlag“ möglich Integrierte Handlungskonzepte/Kommunale Weißbücher Die formulierten Zielvorstellungen für die Entwicklung der Innenstadt stellen für die Kommune eine wichtige Entscheidungsgrundlage dar, stärken ihre Position und bieten den Eigentümern/Investoren Planungssicherheit.

Konkrete Zielvorstellungen für den Standort Formulierung von Zukunftsszenarien und Entwicklung von wirtschaftlich tragfähigen Nutzungskonzepten.

Strategisches Vorgehen Konzentration auf Gebäude bzw. Standort, ggf. aber auch Einbindung in eine städtebauliche Quartiersstrategie bzw. gezielte Aufwertung des Umfelds, Letzteres vor allem dann, wenn sich der Eigentümer verweigert und die Kommune keine Zugriffsmöglichkeiten hat.

Kommunikation mit Eigentümer Handlungsmöglichkeiten Kontaktaufnahme und Kommunikation mit Eigentümer oft schwierig bis unmöglich der Kommune (insbesondere bei institutionellen, nicht ortsansässigen Eigentümern). Rationalere Bedingungen ergeben sich meist durch die Einschaltung eines professionell arbeitenden Vermittlers seitens der Kommune.

Einsatz planungsrechtlicher Instrumente z. B. in Form der Bauleitplanung, stellt für die Kommune einen wichtigen Rahmen dar, eine Standortentwicklung zu sichern oder auch zu verhindern. Die Anwendung des besonderen Städtebaurechts bietet Möglichkeiten, die städtischen Zielvorstellungen umzusetzen und den Eigentümer zum Handeln zu bewegen.

Aktivierung von Städtebauförderungsmitteln für grundlegende Analysen und die Umfeldgestaltung

Kauf des Gebäudes durch die Stadt Möglichkeit den Standort mit Blick auf eigene Zielvorstellungen zu entwickeln; allerdings sollte die Wiederveräußerbarkeit gesichert sein.

Quelle: Eigene Darstellung

3 Ausblick ter wieder über Verkäufe nachgedacht wird. Auch die Option eines Zusammengehens Es gehört nicht viel prophetische Kunst von Karstadt und Kaufhof macht wieder die dazu, vorherzusagen, dass die Zeiten für Runde (vgl. Weber 2013; WAZ 2013). Neu­ Warenhäuser in der nahen Zukunft nicht ere wissenschaftliche Studien bestätigen ruhiger werden. Schon die Schlagzeilen diese kritische Markt- und Wettbewerbs­ aktueller Meldungen in Fach- und Tages­ position der Warenhäuser (von Schwanen­ zeiten verdeutlichen, dass die aktuellen Ei- flug 2012: o. S.): Vor allem in Städten unter gentümer nur noch begrenzte Freude an 100 000 Einwohnern hätten Warenhäuser der Betriebsform haben und leiser oder lau­ kaum eine Zukunftsperspektive. In diese 54 Jens Imorde, Rolf Junker: Shoppen ja, aber nur nicht im Warenhaus!?

Klasse fallen 27 noch existierende Karstadt- die jeweils zur Verfügung stehenden Revi- und 22 Kaufhof-Häuser. Und auch bei ei­ talisierungsoptionen zu machen. Die Er­ nem Zusammengehen der Warenhäuser fahrungen, die in den vergangenen Jahren wird hier über die Schließung von rund hierzu gemacht worden sind, können dabei 50 Häusern spekuliert (vgl. Giesen/Hägler hilfreich sein. Zentral ist sicherlich die Aus­ 2013: o. S.). einandersetzung mit dem gesamten Einzel­ handelsplatz Innenstadt oder Stadtteilzen­ Welche Prognose auch immer eintritt, die trum und die Fixierung der Zielrichtung in Städte sind gut beraten, sich bereits vor strategisch ausgerichteten Handlungskon­ möglichen Schließungen Gedanken über zepten.

­ Literatur

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