Markt Gelchsheim Kreis Würzburg Bebauungsplan „Alter Sportplatz
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Markt Gelchsheim Kreis Würzburg Bebauungsplan „Alter Sportplatz“ (B-Plan der Innenentw. nach § 13a BauGB) - Entwurf - Begründung Stand 12.04.2021 Bebauungsplan „Alter Sportplatz“ Begründung BEGRÜNDUNG zum Bebauungsplan „Alter Sportplatz“ Markt Gelchsheim, Kreis Würzburg Vorhabenträger: Verfasser: aufgestellt: 12.10.2020 geändert und ergänzt: 12.04.2021 durch die Markt Gelchsheim plan2o Ingenieur-GmbH für Bauwesen Hauptstraße 37 i_Park Klingholz 16 97255 Gelchsheim 97232 Giebelstadt Tel.: 09335 9710 0 Tel.: 09334 943 300 Fax: 09337 9710 44 Fax: 09334 943 301 Gelchsheim, den Giebelstadt, den 12.04.2021 (1. Bürgermeister) (Entwurfsverfasser) P:\Gelchs\14332_B-Plan Alter Sportplatz\1_Planung\Entwurfsheft\210412-Gelchsheim-B-Plan-Alter Sportplatz-BGR-Entwurf.docx plan2o Ingenieur-GmbH, 97232 Giebelstadt - 2 - Bebauungsplan „Alter Sportplatz“ Begründung Inhaltsverzeichnis 1 ANLASS UND ZWECK DER PLANUNG ........................................................................... 4 2 LAGE IM RAUM ................................................................................................................. 5 3 PLANUNGSRECHTLICHE VORAUSSETZUNGEN .......................................................... 6 4 RECHTSGRUNDLAGEN ................................................................................................... 6 5 STÄDTEBAULICHES KONZEPT ...................................................................................... 7 6 PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ................................................................ 7 7 ALLGEMEINE ERSCHLIEßUNG ..................................................................................... 11 8 GRÜNORDNUNG ............................................................................................................. 12 9 DENKMALPFLEGE ......................................................................................................... 14 10 STÄDTEBAULICHE WERTE ....................................................................................... 14 11 UMWELTBERICHT ...................................................................................................... 15 12 ANLAGEN .................................................................................................................... 17 P:\Gelchs\14332_B-Plan Alter Sportplatz\1_Planung\Entwurfsheft\210412-Gelchsheim-B-Plan-Alter Sportplatz-BGR-Entwurf.docx plan2o Ingenieur-GmbH, 97232 Giebelstadt - 3 - Bebauungsplan „Alter Sportplatz“ Begründung 1 Anlass und Zweck der Planung Der Marktgemeinderat von Gelchsheim hat in seiner Sitzung am 18.02.2020 beschlossen den Bebauungsplan „Alter Sportplatz“ aufzustellen und durch Wiedernutzbarmachung ehemaliger Sportplatzflächen ein allgemeines Wohngebiet zu entwickeln. Der Markt Gelchsheim betreibt hierfür aktiv seine Innentwicklung. Der Bedarf an Baugrundstücken wurde sorgfältig im Rahmen der Innenentwicklungsstudie der „Allianz Fränkischer Süden zwischen Main & Tauber“ vom Dezember 2017 ermittelt und wird fortlaufend überprüft. Nach den letzten Erhebungen im August 2020 waren insgesamt 15 unbebaute Baugrundstücke und 1 Leerstand in Gelchsheim vorhanden. Von den Baulücken befindet sich aktuell ein Grundstück in Gemeindebesitz, welches bereits zum Verkauf reserviert ist. Die weiteren Baulücken sind in privater Hand, wovon 8 Baugrundstücke bereits an Bauwillige veräußert wurden. Für die verbliebenden 6 Baulücken besteht keine Verkaufsbereitschaft, sie ent- ziehen sich dem Zugriff der Gemeinde oder Bauwilligen. Auch beim vorhandenen Leerstand besteht keine Ver- kaufsbereitschaft. Dem gegenüber stehen Realisierungen von Wohnbaumaßnahmen und Anfragen von Bauwilligen, die in den letzten Jahren stark angestiegen und nach wie vor vorhanden sind. Aktuell führt die Gemeinde eine unverbindliche Nach- frageliste von zumeist jungen Familien, die aber nicht bedient werden kann. Im Sinne einer bewahrenden Erneuerung und Weiterentwicklung der Siedlungseinheiten in Gelchsheim bietet sich der Gemeinde die Möglichkeit entsprechend den Bedürfnissen der Bevölkerung Bauland anzubieten und damit der Nachfrage von Bauwilligen nachzukommen. Nach Beschluss des Marktgemeinderates vom 18.02.2020 soll der Bebauungsplan „Alter Sportplatz“ nach §13a BauGB aufgestellt werden. Ziel ist es auf den Flächen des ehemaligen Sportplatzes Wohnraum zu schaffen, die bauliche Nutzung der Grund- stücke vorzubereiten und im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes „Alter Sportplatz“ für alle verbindlich zu regeln. Der Markt Gelchsheim ist bestrebt vorwiegend Baulandflächen im Eigentum der Gemeinde zu entwickeln und zu veräußern. Auch für den vorliegenden Umgriff des Bebauungsplanes ist die Gemeinde im Besitz der zur Bebauung vorgesehenen Flächen. Der anschließende Grundstücksverkauf soll mit der Auflage eines Baugebots erfolgen. Der räumliche Geltungsbereich erstreckt sich über das Grundstück mit der Flurnummer 480 und Teilflächen der Grundstücke mit den Flurnummern 353/1 (TFl), 507 (TFl) und 550 (TFl) in der Gemarkung Gelchsheim. P:\Gelchs\14332_B-Plan Alter Sportplatz\1_Planung\Entwurfsheft\210412-Gelchsheim-B-Plan-Alter Sportplatz-BGR-Entwurf.docx plan2o Ingenieur-GmbH, 97232 Giebelstadt - 4 - Bebauungsplan „Alter Sportplatz“ Begründung 2 Lage im Raum Übersichtsplan PB ohne Maßstab PB – Plangebiet/Planbereich „Alter Sportplatz“ Lage im Raum Die Marktgemeinde Gelchsheim liegt im südlichen Landkreis Würzburg, ca. 35 Autominuten von Würzburg entfernt. Gelchsheim ist von Würzburg aus über die Bundesstraße 19 und die Staatsstraßen 2268 und 2422 zu erreichen. Zur Marktgemeinde Gelchsheim gehören die Gemeindeteile Osthausen und Oellingen. Die nächstgelegenen zentralen Orte sind Würzburg (ca. 34 km Entfernung), Ochsenfurt (ca. 14 km) und Bad Mergentheim (ca. 25 km). Der Planungsumgriff befindet sich westlich der Sonderhöfer Straße und südlich des bestehenden Wohngebiets an der Rosenstraße. Es handelt sich um die Fläche des ehemaligen Sportplatzes. Der Geltungsbereich umfasst die Flurnummern 353/1 (TFl), 480, 507 (TFl) und 550 (TFl) in der Gemarkung Gelchsheim. Das Baugebiet ist über die anliegenden Erschließungsstraßen Sonderhöfer Straße im Süden und Birkenstraße im Norden an die weitere Bebauung angeschlossen. Räumliche Ausdehnung Der räumliche Geltungsbereich des Plangebietes umfasst eine Gesamtfläche von 0,77 ha. Beschaffenheit Die Flächen des ehemaligen Sportplatzes sind weitgehend eben und im Süden zur Umgebung hin abgeböscht. Es handelt es sich im Wesentlichen um intensiv genutzte Grünflächen. Unterhalb der ca. 20 bis 30 cm mächtigen P:\Gelchs\14332_B-Plan Alter Sportplatz\1_Planung\Entwurfsheft\210412-Gelchsheim-B-Plan-Alter Sportplatz-BGR-Entwurf.docx Oberbodenschicht befinden sich Verwitterungsböden in einer Wechsellagerung von Verwitterungslehm und -schutt. Ab einer Tiefe von ca. 1,5 bis 3,0 m unter Gelände können diese von Festgestein unterlagert sein. plan2o Ingenieur-GmbH, 97232 Giebelstadt - 5 - Bebauungsplan „Alter Sportplatz“ Begründung 3 Planungsrechtliche Voraussetzungen Die Marktgemeinde Gelchsheim besitzt für den Planungsumgriff einen gültigen Flächennutzungsplan vom 15.11.1979 in der Fassung vom 28.06.2001. In dem wirksamen Flächennutzungsplan ist der Planbereich als Flächen für Sportanlagen nach § 5 Abs. 2 Nr. 2 a) BauGB ausgewiesen. Die Darstellung ist im Zuge der nächsten Flächennutzungsplanänderung anzupassen. Um nun die planungsrechtliche Voraussetzung für zusätzliche Wohnbauflächen zu schaffen, hat der Marktgemein- derat in seiner Sitzung vom 18.02.2020 die Aufstellung des hier vorliegenden Bebauungsplanes „Alter Sportplatz“ als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach §13a BauGB beschlossen. Entsprechend der Planung ist die zukünftige Flächennutzung als Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO vor- gesehen. Für die Aufstellung des Bebauungsplanes „Alter Sportplatz“ sind bei der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung die Vorschriften des § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 sowie Satz 2 BauGB entsprechend anzuwenden. Die einzube- ziehende Fläche erreicht den Schwellenwert der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung nicht; gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB wird die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, hiermit nicht begründet und es liegt keine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b) BauGB genannten Schutzgüter vor. Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen sind darzulegen (§ 2a Satz 2 Nr. 1 BauGB). 4 Rechtsgrundlagen Für den vorliegenden Bebauungsplan ist anzuwenden, das Baugesetzbuch BauGB 2004 zuletzt geändert am 08.08.2020, die Baunutzungsverordnung BauNVO 1990 zuletzt geändert am 04.05.2017, die Planzeichenverordnung PlanZV 1990 zuletzt geändert am 04.05.2017, die Bayerische Bauordnung BayBO 2007 zuletzt geändert am 24.07.2020. P:\Gelchs\14332_B-Plan Alter Sportplatz\1_Planung\Entwurfsheft\210412-Gelchsheim-B-Plan-Alter Sportplatz-BGR-Entwurf.docx plan2o Ingenieur-GmbH, 97232 Giebelstadt - 6 - Bebauungsplan „Alter Sportplatz“ Begründung 5 Städtebauliches Konzept Die ehemaligen Sportplatzflächen sind umgeben von Wohnbauflächen. Der Bebauungsplan „Alter Sportplatz“ führt diese konsequent weiter. Die Lage der Flächen befindet sich im Innenbereich, umgeben von vorhandenen Siedlungsflächen des Ortsteils. Über die angrenzenden Erschließungsstraßen ist das Baugebiet sowohl von Norden als auch von Süden angebun- den und der Ortskern verkehrstechnisch und fußläufig erreichbar. Die städtebauliche Ordnung wird durch Art und Maß der baulichen Nutzung festgelegt, dabei soll durch entspre- chende Festsetzung