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Supermarkt/Discounter

Wartenburger Straße 2, 06895 Zahna-Elster

Eckdaten Bundesland: Sachsen-Anhalt Landkreis: Ort: Zahna-Elster Grundstücksfläche: 4.742 m² Mietfläche ca. 1.322 m² Vergabeart: Bieterverfahren Provision: provisionsfrei Ansprechpartner: Udo Teschner Telefon: +49 30 25441 – 530

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Makroökonomische Daten (Landkreis Wittenberg)

Einwohnerzahl (01.01.2012) 135.395 BIP je Einwohner (2009) 18.771 € Kaufkraft pro Kopf in Euro 2011 16.396 € Kaufkraftindex (2011) 81,3 Kaufkraftveränderung (2011 zu 2010) +4,50 € pro Kopf Arbeitslosenquote (01/2013) 12,3 %

Kommunale Steuern (Stadt Zahna-Elster) für 2013

Gewerbesteuerhebesatz 300 % Grundsteuer A 260 % Grundsteuer B 350 %

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Makrostandort

Zahna-Elster ist eine neue Stadt im Landkreis Wittenberg. Im Zuge der Neugliederung der Gemeinden im Land Sachsen-Anhalt, wurde sie mit Wirkung zum 1. Januar 2011 aus dem Zusammenschluss der Stadt Zahna und den Gemeinden Dietrichsdorf, Elster (Elbe), Gadegast, Leetza, Listerfehrda, Mühlanger, Zemnick und Zörnigall gebildet.

Zahna-Elster liegt etwa 15 km östlich der Kreisstadt Lutherstadt Wittenberg und zählt ins- gesamt etwa 10.300 Einwohner. Der Ortsteil Elster (Elbe), in dem sich das Verkaufsobjekt befindet, hat ca. 2.530 Einwohner und liegt direkt an der Elbe, kurz hinter der Mündung der „Schwarzen Elster“.

Die Kleinstadt ist durch eine solide wirtschaftliche Entwicklung und eine gut ausgeprägte Infrastruktur gekennzeichnet. Der Landkreis Wittenberg ist wirtschaftlich sehr vielfältig strukturiert, neben einer starken Mischung klein- und mittelständischer Unternehmen exis- tiert eine leistungsstarke Landwirtschaft . Strukturbestimmende Branchen sind chemische Industrie, Maschinenbau, Verpackungsmittelindustrie, Spezialfahrzeugbau, Nahrungs- und Genussmittelbranche sowie die Produktion keramischer Erzeugnisse, die von einem breit gefächerten Dienstleistungssektor und traditionellen Handwerk vervollständigt werden.

Zahna-Elster verfügt über eine gute Verkehrsanbindung und ist über die Bundesstraße B 187 sowie die Landesstraßen L 123, L 126 und L 127 problemlos zu erreichen. In weite- ren Verlauf ist der Anschluss an die Bundesstraßen B 2, B 100, B 101, B 107 sowie die Bundesautobahn A 9 (Nürnberg-Berlin) gesichert. Der ÖPNV wird durch den Unterneh- mensverbund „Neuer Wittenberger Busverkehr“ (Elster-Zahna: Buslinie 378) gewährleistet. Der Ortsteil Elster (Elbe) verfügt über einen eigenen Bahnhof, der an der Bahnlinie Dessau – Wittenberg – Falkenberg liegt und von Regionalbahnen der DB Regio angefahren wird. Eine Überquerung der Elbe in Richtung Wartenburg ist mittels einer Gierseilfähre möglich. Die Flughafen Leipzig/Halle ist in etwa einer Stunde und die Flughäfen Berlin-Tegel und Schönefeld sind in ca. eineinhalb Stunden zu erreichen.

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Mikrostandort

Die Immobilie liegt verkehrsgünstig am westlichen Ortsausgang, an der Bundesstraße B 187 in Richtung Wittenberg. Durch die integrierte Lage in einem großflächigen Wohngebiet sowie die fußläufige Erreichbarkeit genießt der Standort eine hohe Akzeptanz. Durch die Anbindung an die Bundesstraße B 187 und die Landstraße L 127 ist der Supermarkt auch mit dem PKW sehr gut zu erreichen. Der Anschluss an den örtlichen ÖPNV ist gegeben, nur wenige Meter entfernt gibt es eine Bushaltestelle mit Anschluss nach Lutherstadt Wittenberg und (Elster).

Wenige Meter vom Objekt entfernt befindet sich ein 14 ha großes Gewerbegebiet, in dem Firmen aus den Branchen Fahrzeugbau, Möbelindustrie und Elektrotechnik vertreten sind. Größter Arbeitgeber im Gewerbegebiet ist die Firma Empl (ein Spezialbetrieb für Fahrzeugbau), weitere ansässige Unternehmen sind u. a. die Elster Bau GmbH sowie das Möbelhaus Letz.

Nähere Angaben zur Lagesituation entnehmen Sie bitte den beigefügten Lageplänen.

Objektbeschreibung

Das ebenerdige, eingeschossige Gebäude wurde 1993 in massiver Bauweise mit einem Gasbetonmauerwerk auf Stahlbetonfundament errichtet. Es verfügt über einen Flachdach sowie eine dachsteingedeckte Attika.

Das Objekt umfasst eine Nutzfläche von insgesamt rund 1.322 m² auf einem 4.742 m² gro- ßen Grundstück mit 76 Freiflächenstellplätzen, die dem Kundenverkehr zur Verfügung ste- hen. Der Discounter weist mit ca. 1.140 m² die größte Fläche aus, zwei weitere kleinere Mieteinheiten umfassen rund 152 m² bzw. 30 m² Fläche.

Das Gebäude war vom Elbenhochwasser 2013 betroffen und ist dadurch massiv geschädigt worden. Es weist einen Renovierungsbedarf auf, der vom Käufer selbst einzuschätzen ist.

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Mietverhältnisse

Das Objekt ist derzeit nur geringfügig vermietet (ca. 2,3 % der Gesamtmietfläche).

Aufgrund der Tatsache, dass das Gebäude durch das Hochwasser massiv geschädigt wurde, haben die Vertragsparteien vereinbart den Mietvertrag über die rund 152 m² große Einheit, die zum Zweck des Betriebs einer Apotheke vermietet war, vorzeitig aufzulösen (reguläres Vertragsende 31.08.2016). Der Mieter der rund 30 m² großen Fläche, die bis zum 31.03.2018 zum Betrieb einer Imbissstube/Bistro vermietet ist, hat den Betrieb wieder aufgenommen.

Stärken und Chancen der Immobilie • gute Verkehrsanbindung

• Lage direkt am Ortseingang am Anfang eines Gewerbegebietes

• ausreichend Stellplätze vorhanden

• Flächenzusammenlegung möglich

• keine Restriktionen bezüglich Denkmalschutz, Altlasten, Erbbaurechten etc

Bebaubarkeit

Gemäß dem bestehenden Bebauungsplan – „Gewerbegebiet“ der Gemeinde Elster (Elbe) 7. Änderung, der planungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Festsetzungen enthält, liegt das Grundstück in einem Mischgebiet.

GRZ: GFZ: max. Höhe der baulichen Anlagen: Bauweise: 0,6 0,6 8,0 offene und geschlossene

Erschließung

Das Grundstück ist vollständig erschlossenen und erschließungsbeitragsfrei.

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Lageplan

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Flurkartenauszug

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Fotos

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Datenblatt

Eigentümer Bavaria Immobilien Management GmbH & Co. KG – Berlin Hyp Fonds Zwei - Verwaltung Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH Adresse Wartenburger Straße 2, 06895 Zahna-Elster (bis zur Straßenumbenennung in 2011: Wittenberger Str. 30) Grundstücksfläche 4.742 m² Objekttyp Supermarkt/Discounter Baujahr 1993 Mietfläche ca. 1.322 m² davon Leerstand 86,2 % Anzahl Mieteinheiten 3 Stellplätze 76 Dach Flachdach, Attika mit Betondachsteinen Fassade Gasbetonmauerwerk Tragwerk massive Bauweise Art des Energieausweises Bedarfsausweis Wert des Endenergiebedarfs 279 kWh/(m² ·a) Baurecht gemäß dem für das Grundstück geltenden B-plan liegt das Grundstück in einem Mischgebiet (MI) WEG vorhanden nein Sanierungsgebiet nein Denkmalschutz nein Baulasten ja (Vereinigungsbaulast) Altlasten (bekannt) nicht bekannt Lage/Umgebung • am westlichen Ortsausgang, direkt an der Hauptverkehrsstraße • in einem großflächigen Wohngebiet, angrenzend befindet sich ein 14 ha großes Gewerbegebiet

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Informationsmemorandum

Die Bavaria Immobilien Management GmbH & Co. KG – Berlin Hyp Fonds Zwei - (nachfol- gend Verkäuferin) hat als Eigentümerin des Supermarktes/Discounters die Berlinovo Immobi- lien Gesellschaft mbH exklusiv beauftragt, das Objekt im Rahmen eines strukturierten Bieter- verfahrens zu veräußern.

Das vorliegende Informationsmemorandum soll möglichen Investoren zu Informationszwe- cken über den Transaktionsgegenstand dienen. Eine Garantie auf Vollständigkeit und Rich- tigkeit der in dem Memorandum dargestellten Informationen wird nicht gegeben. Es ist Sache des Investors zu entscheiden, ob er einen eigenen Due Diligence-Prozess durchführen will. Durch den Erhalt des Informationsmemorandums begründet sich kein Rechtsanspruch auf eine Beteiligung in den späteren Phasen des Bieterverfahrens. Es gelten ferner die ausge- führten Haftungsbeschränkungen.

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Strukturiertes Bieterverfahren

Die Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH („Beauftragte“) ist von der Eigentümerin („Ver- käuferin “) exklusiv beauftragt, den Verkaufsprozess durchzuführen. Der Verkauf soll im Rah- men eines strukturierten offenen Bieterverfahrens erfolgen. Für dieses gilt nach dem derzeiti- gen Stand Folgendes:

A. Verfahrensablauf

1. Kommunikation

Die Korrespondenz und die Einreichung von Unterlagen in Bezug auf den Transaktions- prozess sollen ausschließlich an den Projektverantwortlichen

Udo Teschner Tel: + 49 30 25441 - 530 Abteilung Ankauf/Verkauf Fax: + 49 30 25441 - 533 Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH Email: [email protected] Hallesches Ufer 74-76 D-10963 Berlin

erfolgen. Fristwahrend sind nur Unterlagen, die an den Projektverantwortlichen adressiert und innerhalb der jeweiligen Frist dem Projektverantwortlichen zugegangen sind. Unter- lagen können im Original, per Telefax oder E-Mail abgegeben werden. Die direkte An- sprache von Mitarbeitern oder Organen der Verkäuferin können zu einem Ausschluss vom Bieterprozess führen. Angebote sind im Original mit dem Vermerk „persön- lich/vertraulich“ zu versenden.

2. Phase 1: Indikative Angebote

Interessenten, die am Bieterverfahren teilnehmen möchten, haben die Möglichkeit auf Grundlage des Informationsmemorandums ein indikatives, nicht bindendes Kaufpreisge- bot abzugeben. Dieses Angebot sollte Angaben zu folgenden Punkte enthalten:

• Firma/Name und Rechtsform des Bieters (bei Bieterkonsortien für alle Mitglieder) • Angaben zur Gesellschafterstruktur des Bieters (bei Bieterkonsortien für alle Mitglie- der, sowie die Struktur des Konsortiums selbst) • Benennung der Ansprechpartner auf Bieterseite sowie der etwa beauftragten externen Berater einschließlich deren vorgesehener Funktion im Transaktionsprozess sowie Telefonnummern und E-Mail Adressen aller benannten Personen • Nennung eines indikativen Kaufpreisangebotes für das schuldenfreie Objekt • Darlegung der Grundzüge der beabsichtigten Finanzierungsstruktur und Finanzie- rungsquellen • Darlegung, wie und in welchem Zeitraum die Finanzierung sichergestellt werden kann • Darstellung etwa notwendiger interner Gremienzustimmungen für den Abschluss und die Erfüllung eines Kaufvertrages über das Objekt auf Seiten des Bieters und des da- für notwendigen Zeitraumes

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Es wird davon ausgegangen, dass die Informationen, die sich aus dem Verkaufsmemo- randum ergeben, ausreichen, um ein indikatives Angebot abgeben zu können. Sofern dies im Memorandum vermerkt ist, besteht die Möglichkeit der Überlassung weiterer In- formationen -insbesondere zu wirtschaftlichen Rahmendaten- gegen Abgabe einer ent- sprechenden Verschwiegenheitserklärung. Die entsprechenden Informationen können per Email unter [email protected] angefordert werden.

3. Phase 2: Due Diligence

Die Beauftragte wird die ihr ausreichend detailliert und attraktiv erscheinenden indikati- ven Angebote auswählen und den betreffenden Bietern die Teilnahme an der Phase 2 anbieten.

Die Verkäuferin behält sich vor, die Teilnahme an der Phase 2 von der Abgabe einer Ver- traulichkeitserklärung abhängig zu machen.

Es ist geplant, den an der Phase 2 teilnehmenden Bietern in einem Zeitraum von zwei Wochen einen detaillierten Einblick in für den Objekterwerb relevante Unterlagen zu ge- währen (Due Diligence). Diese Detailinformationen werden in geeigneter, von der Ver- käuferin festgelegter Weise (physischer Datenraum, elektronischer Datenraum oder Un- terlagenversand) zugänglich gemacht.

Zusätzlich zur Due Diligence soll den Bietern Gelegenheit gegeben werden, in einem strukturierten Frage-und-Antwort Prozess nach der Due Diligence etwa noch offenen Punkten weiter nachzugehen. Die Einzelheiten zum Verfahren des Frage-Antwort- Prozesses werden von der Beauftragten rechtzeitig festgelegt.

Auf Wunsch erhalten die Bieter während des Zeitraumes der Due Diligence Gelegenheit zu einer geführten Objektbesichtigung. Dazu wird die Beauftragte rechtzeitig Terminvor- schläge unterbreiten. Soweit möglich, wird dem jeweiligen Bieter die Gelegenheit gege- ben, vorab individuelle Besichtigungsschwerpunkte festzulegen.

4. Verbindliches Angebot

Bieter, die nach der Phase 2 ein verbindliches Angebot abgeben wollen, erhalten von der Verkäuferin einen Vorschlag für den Text eines Kaufvertrages.

Das verbindliche Angebot sollte Folgendes beinhalten:

• Firma/Name und Rechtsform des Bieters (bei Bieterkonsortien für alle Mitglieder) • Angaben zur Gesellschafterstruktur des Bieters (bei Bieterkonsortien für alle Mitglie- der, sowie die Struktur des Konsortiums selbst) • Verbindliches Kaufpreisangebot (unter Berücksichtigung, dass der Bieter sämtliche Transaktionsnebenkosten wie Notarkosten, Grunderwerbsteuern, etc. trägt) • Finanzierungsnachweis • Kaufvertragsentwurf der Verkäuferin mit markierten Änderungswünschen des Bieters • Erklärung, dass etwa erforderliche interne Zustimmungen sämtlicher Gremien für den Kaufvertragsabschluss erteilt wurden

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5. Phase 3: Vertragsverhandlungen und Abschluss des Vertrages

Die Beauftragte wird die abgegebenen verbindlichen Angebote nach freiem Ermessen bewerten und ggfs. mit einer geringen Anzahl von ausgewählten Bietern in abschließen- de Vertragsverhandlungen eintreten. Bei der Bewertung der Angebote sind die Höhe des angebotenen Kaufpreises, die Finanzierungssicherheit und das Ausmaß an Änderungs- wünschen zum Kaufvertragsentwurf der Verkäuferin von wesentlicher Bedeutung.

B. Rechtliche Rahmenbedingungen

Die Verkäuferin und die Beauftragte sind dazu berechtigt, die unter A. dargestellte Verfah- rensweise jederzeit in allen Punkten nach freiem Ermessen abzuändern - ohne dies begrün- den zu müssen - und den Bietern diese Änderungen durch einseitige Erklärung bekannt zu geben.

Die Verkäuferin und die Beauftragte sind nicht verpflichtet, ein bestimmtes Bieterangebot anzunehmen, das Bieterverfahren mit bestimmten Bietern fortzusetzen oder das Bieterver- fahren bis zum Abschluss eines Verkaufsvertrages durchzuführen. Verkäuferin und Beauf- tragte behalten sich ausdrücklich vor, das weitere Verfahren zu jedem beliebigen Zeitpunkt mit einem, mehreren oder allen Bietern abzubrechen sowie außerhalb dieses Bieterverfah- rens mit anderen Parteien zu verhandeln und einen Verkaufsvertrag über das Objekt abzu- schließen, unabhängig davon, ob die jeweilige Partei am Bieterverfahren teilgenommen hat oder nicht.

Machen die Verkäuferin und die Beauftragte von den vorstehenden Rechten Gebrauch, so begründet dies unter keinem in Betracht kommenden rechtlichen Aspekt irgendwelche An- sprüche der Bieter, insbesondere keinen Anspruch auf Ersatz von Kosten, die durch die Teilnahme an diesem Bieterverfahren verursacht worden sind.

Sämtliche während des Transaktionsprozesses an die Bieter erteilten Informationen unab- hängig davon, ob sie durch die Beauftragte oder die Verkäuferin, deren Mitarbeiter, Berater oder sonst wie von ihnen betraute Personen erfolgen - dienen ausschließlich dem Zweck, den Bieter bei seiner eigenen und selbständigen Prüfung des Objektes zu unterstützen. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit der erteilten Informationen übernehmen daher weder die Beauftragte noch die Verkäuferin noch ihre Mitarbeiter, Berater oder ihre sonstigen Beauf- tragten irgendeine Haftung, Gewährleistung oder Garantie. Sollten sich irgendwelche erteil- ten Informationen als nicht vollständig und/oder nicht richtig herausstellen, so begründet dies für den Bieter unter keinem in Betracht kommenden Gesichtspunkt Rechtsansprüche. Die Verkäuferin und die Beauftragte haften nur insoweit, wie sie eine solche im Rahmen von Zusicherungen, Gewährleistungen, Garantien oder durch sonstige Vereinbarungen im abge- schlossenen Kaufvertrag selbst übernehmen.

Kontakt:

Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH Udo Teschner Tel: +49 30 25441 - 530 Abteilung Ankauf/Verkauf Fax: + 49 30 25441 - 533 Hallesches Ufer 74-76 Email: [email protected] D-10963 Berlin

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