Einzelhandelskonzept Für Die Stadt Osterode Am Harz

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Osterode am Harz CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg 34 23568 Lübeck T 0451-389 68 0 F 0451-289 68 21 [email protected] www.cima.de

Stadtentwicklung

Marketing

Regionalwirtschaft

Einzelhandel Wirtschaftsförderung Projektleiter: Dipl.-Geogr. Mark Hädicke, Citymanagement Bearbeitung: Dipl.-Geogr. Jan Weckenbrock Immobilien

Lübeck, August 2015 Organisationsberatung Kultur

Tourismus Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

 CIMA Beratung + Management GmbH

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Seite 2 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

Inhaltsverzeichnis

1 Auftrag und Aufgabenstellung ...... 6 4 Sortimentsliste ...... 53 2 Bestands- und Informationserhebung ...... 7 4.1 Vorbemerkungen zu den rechtlichen und planerische 2.1 Makrostandort und zentralörtliche Bedeutung ...... 7 Rahmenbedingungen ...... 53 2.1.1 Makrostandort Osterode am Harz ...... 7 4.2 Osteroder Sortimentsliste ...... 56 2.1.2 Zentralörtliche Funktion und Verflechtungsbereich ...... 8 5 Branchen- und Standortkonzept ...... 61 2.2 Sozioökonomische Strukturdaten ...... 9 5.1 Ansiedlungsvoraussetzungen in der Innenstadt ...... 63 2.3 Passantenbefragung in der Osteroder Innenstadt ...... 12 5.2 Ansiedlungsvoraussetzungen im Nahversorgungszentrum 2.4 Marktgebiet und Nachfragepotenziale ...... 24 Schwiegershausen ...... 64 2.4.1 Marktgebiet des Osteroder Einzelhandels ...... 24 5.3 Ansiedlungsvoraussetzungen in integrierten Wohn- und 2.4.2 Nachfragepotenzial in Osterode und im Marktgebiet ...... 27 Mischgebieten ...... 65 2.5 Leistungsdaten des Einzelhandels in Osterode am Harz... 29 5.4 Ansiedlungsvoraussetzungen in den Fachmarkt- Agglomerationen ...... 66 2.5.1 Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze des Osteroder Einzelhandels ...... 29 5.5 Ansiedlungsvoraussetzungen in nicht-integrierten Lagen 2.5.2 Einzelhandelszentralität ...... 30 und Gewerbegebieten ...... 67 2.5.3 Verkaufsflächendichte ...... 33 6 Hinweise für die Bauleitplanung ...... 69 2.5.4 Kaufkraftstromanalyse ...... 34 7 Anhang: Methodik und Begriffsdefinitionen ...... 71 3 Zentren- und Standortstruktur in Osterode am Harz ...... 35 7.1 Analyse der Angebotsseite ...... 71 3.1 Vorbemerkung: Zum Begriff der zentralen 7.2 Abgrenzung von Betriebstypen ...... 72 Versorgungsbereiche ...... 36 7.2.1 Analyse der Nachfrageseite ...... 73 3.2 Zentraler Versorgungsbereich „Innenstadt Osterode“ ...... 38 7.2.2 Weitere Kennzahlen ...... 73 3.3 Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Schwiegershausen“ ...... 44

3.4 Fachmarkt-Agglomeration Herzberger Landstraße ...... 46

3.5 Fachmarkt-Agglomeration Alte Northeimer Straße...... 48 3.6 Einzelhandel im übrigen Stadtgebiet von Osterode ...... 50 3.7 Gesamtübersicht der Einzelhandelsstruktur in Osterode .... 52

Seite 3 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Lage der Stadt Osterode am Harz im Raum ...... 7 Abb. 16: „Was haben Sie für Verbesserungsvorschläge? Was müsste passieren, damit Sie häufiger in Osterode einkaufen Abb. 2: Mittelzentraler Erreichbarkeitsraum von Osterode am Harz ...... 8 würden?“ ...... 20 Abb. 3: Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Osterode am Abb. 17: „Mit welchem Verkehrsmittel kommen Sie in der Regel Harz im Vergleich ...... 9 zum Einkaufen nach Osterode?“ ...... 21 Abb. 4: Bevölkerungsprognose für die Stadt Osterode im Vergleich ...... 10 Abb. 18: „Haben Sie in der Regel ein Problem, in Osterode einen Abb. 5: Touristische Strukturdaten der Stadt Osterode im Parkplatz zu finden?“ ...... 21 Vergleich ...... 11 Abb. 19: „In welchem Ort wohnen Sie?“ ...... 22 Abb. 6: „Was ist der Grund für Ihren heutigen Aufenthalt in der Abb. 20: Herkunft der Osteroder Befragten nach Ortsteilen ...... 22 Innenstadt von Osterode?“ ...... 13 Abb. 21: Alter der Befragten ...... 23 Abb. 7: „Wie oft kommen Sie in die Osteroder Innenstadt, um einzukaufen oder zu bummeln?“ ...... 14 Abb. 22: Geschlecht der Befragten...... 23 Abb. 8: „Wie lange werden Sie sich heute für Ihre Erledigungen in Abb. 23: Marktgebiet-Zonen der Stadt Osterode am Harz ...... 25 der Innenstadt aufhalten?“ ...... 14 Abb. 24: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Osterode ...... 28 Abb. 9: „Was fällt ihnen spontan zur Osteroder Innenstadt als Abb. 25: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Einkaufsstandort ein? Was sind Stärken? Was sind Osterode ...... 29 Schwächen?“ ...... 15 Abb. 26: Umsatz, Nachfragevolumen und Handelszentralität in Abb. 10: „Bitte vergeben Sie für die folgenden Eigenschaften des Osterode ...... 30 Einzelhandels in der Osteroder Innenstadt Schulnoten von 1 bis 6!“ ...... 16 Abb. 27: Mittelzentraler Vergleich der Einzelhandelszentralität von Osterode insgesamt ...... 31 Abb. 11: „Gibt es bestimmte Sortimente bzw. Angebote, die Sie in Osterode vermissen?“ ...... 16 Abb. 28: Mittelzentraler Vergleich der Einzelhandelszentralität von Osterode im periodischen Bedarf...... 32 Abb. 12: Vermisste Angebote in Osterode ...... 17 Abb. 29: Mittelzentraler Vergleich der Einzelhandelszentralität von Abb. 13: „Wo kaufen Sie die folgenden Waren hauptsächlich ein?“ ...... 18 Osterode im aperiodischen Bedarf ...... 32 Abb. 14: „Wenn Sie Ihr heutiges Einkaufsverhalten mit dem vor drei Abb. 30: Verkaufsfläche je Einwohner in Osterode ...... 33 Jahren vergleichen – kaufen Sie dann heute mehr, gleich viel oder weniger in Osterode ein?“ ...... 19 Abb. 31: Kaufkraftstrombilanz des Einzelhandels in Osterode ...... 34 Abb. 15: Falls mehr/weniger: „Was ist der Hauptgrund dafür?“ ...... 19 Abb. 32: Warengruppenspezifische Kaufkraftzu- und -abflüsse ...... 34 Seite 4 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

Abb. 33: Verkaufsfläche und Umsatz im Hauptzentrum Innenstadt ...... 38 Abb. 52: Übersicht Branchen- und Standortkonzept für Osterode (schematische Darstellung) ...... 68 Abb. 34: innerstädtische Lebensmittelmärkte Netto und Penny ...... 38 Abb. 53: Beispiel für ein Sammeländerungsverfahren (Ausschnitt) ...... 69 Abb. 35: Einzelhandel in der Innenstadt Osterode ...... 39 Abb. 54: cima-Warengruppensystematik ...... 71 Abb. 36: Betriebe nach Größenklassen in der Osteroder Innenstadt ...... 40

Abb. 37: Blick in die Straßen Rollberg und Scheffelstraße ...... 41 Abb. 38: Einkaufsstraße Am Schilde mit Kaufhaus-Leerstand ...... 41 Abb. 39: Haupteinkaufslage Kornmarkt mit Wochenmarkt ...... 41 Abb. 40: Woolworth-Immobilie in der Marientorstraße ...... 42 Abb. 41: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches „Hauptzentrum Innenstadt“ ...... 43 Abb. 42: Einzelhandel im Nahversorgungszentrum Schwiegershausen ...... 44 Abb. 43: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches „Nahversorgungszentrum Schwiegershausen“ ...... 45 Abb. 44: Verkaufsfläche und Umsatz in der Fachmarkt- Agglomeration Herzberger Landstraße ...... 46 Abb. 45: Abgrenzung der Fachmarkt-Agglomeration Herzberger Landstraße...... 47 Abb. 46: Verkaufsfläche und Umsatz in der Fachmarkt- Agglomeration Alte Northeimer Straße ...... 48 Abb. 47: Abgrenzung der Fachmarkt-Agglomeration Alte Northeimer Straße ...... 49 Abb. 48. Gesamtübersicht der Einzelhandelsstruktur in der Stadt Osterode am Harz ...... 52 Abb. 49: sortimentsspezifische Verkaufsflächenanteile nach Einzelhandelslagen (periodischer Bedarf) ...... 56 Abb. 50: sortimentsspezifische Verkaufsflächenanteile nach Einzelhandelslagen (aperiodischer Bedarf) ...... 57 Abb. 51: Osteroder Sortimentsliste ...... 58 Seite 5 Einzelhandels- und Innenstadtentwicklungskonzept für die Stadt Osterhofen

1 Auftrag und Aufgabenstellung

Auftrag und Zielsetzung . Ableitung der Osteroder Liste nahversorgungsrelevanter, zentren- . Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Osterode relevanter und nicht-zentrenrelevanter Sortimente am Harz als Grundlage für die strategische Steuerung des Ein- . Aufzeigen branchenspezifischer und standortspezifischer Potenzi- zelhandels im Stadtgebiet. ale, um die Kaufkraft nachhaltig an Osterode zu binden

Auftraggeber Vorbemerkungen zur Methodik . Stadt Osterode am Harz . Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels in der Stadt Osterode am Harz basiert auf einer vollständigen Bestandserhe- bung des Einzelhandels durch das cima-Projektteam im Januar Untersuchungszeitraum 2015 sowie einer weiteren punktuellen Aktualisierung. . Januar bis Juni 2015 . Die Ermittlung der relevanten Einzelhandelsumsätze erfolgt über

veröffentlichte regionale Flächenproduktivitäten und weitere Aufgabenstellung und Untersuchungsdesign Quellen der Branchen- und Betriebsberichtserstattung sowie der . Darstellung der Angebotsstrukturen des Einzelhandels auf Basis Inaugenscheinnahme der Unternehmen. einer vollständigen Bestandserhebung des Einzelhandels in der . Alle kaufkraftrelevanten Daten für die Stadt Osterode am Harz Stadt Osterode beziehen sich auf das Jahr 2014 . Dokumentation der Nachfragestruktur in der Stadt Osterode . Passantenbefragung in der Osteroder Innenstadt . Kundenherkunftsbefragung durch die Osteroder Einzelhändler . Abgrenzung des Marktgebietes des Einzelhandels in Osterode . Warengruppenspezifische Kaufkraftanalysen mit Bewertung der Handelszentralitäten (Umsatz-Kaufkraft-Relationen) sowie der Kaufkraftzuflüsse und Kaufkraftabflüsse . Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche der Stadt Osterode . Dokumentation relevanter Ergänzungsstandorte hinsichtlich ihrer Versorgungsfunktion und städtebaulichen Integration

Seite 6 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

2 Bestands- und Informationserhebung

2.1 Makrostandort und zentralörtliche Bedeutung

2.1.1 Makrostandort Osterode am Harz Abb. 1: Lage der Stadt Osterode am Harz im Raum . Die Stadt Osterode am Harz ist die Kreisstadt und mit rd. 22.200 Einwohnern außerdem die einwohnerreichste Stadt des gleichnamigen Landkreises. . Für das regionale Straßennetz ist vor allem die als Schnellstra- ße ausgebaute Bundesstraße 243 von Bedeutung, welche Oste- rode in nördlicher Richtung an BAB 7 (Anschlussstelle Seesen) anschließt und in südöstlicher Richtung weiter nach Herzberg am Harz, Bad Lauterberg und Nordhausen führt. Weitere bedeutende Hauptverkehrsachsen sind die Bundesstraßen 241 (Katlenburg-Lindau / Clausthal-Zellerfeld) und 498 (Altenau). . Eine Bahnanbindung der Stadt Osterode am Harz ist durch die Haltepunkte „Osterode am Harz Mitte“ und „Osterode am Harz Leege“ gegeben. Hier verkehrt die Regionalbahnlinie Herzberg- Seesen, welche weiter bis nach Braunschweig führt, wo eine An- bindung an das Fernverkehrsnetz besteht. Ergänzend zur Regio- nalbahn existieren mehrere Regionalbuslinien.

Kartenbasis: GeoBasis-DE / BKG 2015 Bearbeitung: cima 2015

Seite 7 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

2.1.2 Zentralörtliche Funktion und Verflechtungsbereich Abb. 2: Mittelzentraler Erreichbarkeitsraum von Osterode am Harz . Als Mittelzentrum übernimmt Osterode am Harz die raumordnerische Versorgungsaufgabe, für die eigene Bevölkerung „zentral- örtliche Einrichtungen und Angebote für den allgemeinen tägli- chen Grundbedarf“ (= periodischer Bedarf) bereitzustellen und darüber hinaus für den gesamten mittelzentralen Verflechtungs- bereich „zentralörtliche Einrichtungen und Angebote für den ge- hobenen Bedarf“ vorzuhalten1. . In näherer Umgebung zu Osterode befinden sich die Mittelzen- tren Clausthal-Zellerfeld, Seesen, Bad Gandersheim, Northeim und Duderstadt in Niedersachsen sowie Nordhausen in Thürin- gen. Das nächstgelegene Oberzentrum ist Göttingen. . Im LROP-Änderungsentwurf 2014 ist dem Mittelzentrum Osterode am Harz ein mittelzentraler Verflechtungsbereich bzw. ein Er- reichbarkeitsraum zugeordnet worden, der rd. 69.000 Einwohner umfasst2. Da der Erreichbarkeitsraum in der Entwurfsfassung „ausschließlich auf dem Kriterium der Erreichbarkeit […] mittels motorisiertem Individualverkehr“ beruht3, also rein theoretisch anhand von Pkw-Distanzen hergeleitet wurde, ist dieser nicht mit dem tatsächlichen Marktgebiet (vgl. Kap. 2.4.1) zu vergleichen und zu verwechseln.

1 LROP-Änderungsentwurf 2014, 2.2 Ziffer 05 2 Begründung Teil D zum LROP-Änderungsentwurf 2014; Hinweis: Da sich das Landes-Raumordungsprogramm (LROP) zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Ein- zelhandelskonzeptes in einem laufenden Änderungsverfahren befindet, sind die zentralörtlichen Verflechtungsbereiche derzeit nicht verbindlich und abschließend Quelle: Anhang 7 zum LROP-Änderungsentwurf 2014; Ausschnitt definiert. Daher können an dieser Stelle keine näheren Aussagen zur Ausdeh- Bearbeitung: cima 2014 nung des mittelzentralen Verflechtungsbereiches der Stadt Osterode am Harz getroffen werden. 3 Begründung Teil C zum LROP-Änderungsentwurf 2014 Seite 8 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

. Die Stadt Osterode am Harz zeichnet sich im Betrachtungszeit- 2.2 Sozioökonomische Strukturdaten 4 raum (2011 – 2014) durch eine deutlich negative Bevölkerungs- entwicklung aus. Der Negativtrend der Stadt (-4,1 %) übersteigt Abb. 3: Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Osterode am Harz im Vergleich dabei die Entwicklung im Landkreis Osterode (-3,4 %), welcher den Landkreis mit dem stärksten Bevölkerungsrückgang in ganz Stadt Landkreis Nieder- Indikatoren Osterode Niedersachsen darstellt. In demselben Zeitraum war auf Landes- Osterode sachsen am Harz ebene eine nahezu stagnierende bzw. leicht positive Bevölke- Bevölkerungsentwicklung 30.06.2011 23.104 76.665 7.785.193 rungsentwicklung zu verzeichnen (+0,4 %). 30.06.2012 22.685 75.688 7.784.694 . Bei der Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten 30.06.2013 22.452 74.897 7.789.054 am Arbeitsort war in der Stadt Osterode am Harz von 2013 zu 30.06.2014 22.167 74.086 7.813.217 +/- in % 2011 - 2014 -4,1 -3,4 0,4 2014 ein sprunghafter Anstieg (+ 1.635 Beschäftigte) zu ver- Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen, Basis Zensus 2011 zeichnen, was zu einer deutlich positiven Entwicklung im Ver- Entwicklung der 30.06.2011 9.769 23.971 2.531.297 gleichszeitraum führt (+ 15,2 %). Der Landkreis Osterode und Sozialversicherungs- 30.06.2012 9.661 23.968 2.598.850 das Land Niedersachsen konnten im Vergleichszeitraum eben- pflichtig Beschäftigten (Arbeitsort) 30.06.2013 9.621 23.961 2.633.743 falls positive Entwicklungen verzeichnen, wenn auch auf einem 30.06.2014 11.256 25.050 2.722.274 +/- in % 2011 - 2014 15,2 4,5 7,5 niedrigeren Niveau (+ 4,5 % bzw. + 7,5 %). Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit . Osterode weist deutlich positive Pendlersalden auf (+ 3.261 im Einpendler 30.06.2011 5.404 7.135 239.462 Jahr 2014), was die Bedeutung der Stadt als Arbeitsplatzstand- Auspendler 30.06.2011 3.287 7.167 366.897 ort unterstreicht. Während die Zahl der Auspendler im Ver- Saldo 2.117 -32 -127.435 gleichszeitraum nur leicht gestiegen ist, ist eine deutliche Zu- Einpendler 30.06.2012 5.328 7.117 244.908 Auspendler 30.06.2012 3.352 7.374 372.764 nahme von Einpendlern nach Osterode zu verzeichnen. Im Ver- Saldo 1.976 -257 -127.856 gleich dazu ist der Pendlersaldo im Landkreis nahezu ausgegli- Einpendler 30.06.2013 5.334 7.060 250.678 chen (-76), während im Land Niedersachsen insgesamt ein deut- Auspendler 30.06.2013 3.403 7.491 376.353 lich negativer Pendlersaldo besteht, die Zahl der Auspendler al- Saldo 1.931 -431 -125.675 so überwiegt (-128.491). Einpendler 30.06.2014 6.712 8.073 256.817 Auspendler 30.06.2014 3.451 8.149 385.308 Saldo 3.261 -76 -128.491 Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit Bearbeitung: cima 2015 4 Der Betrachtungszeitraum für die vorliegende Untersuchung beginnt im Jahr 2011, da die Daten des Zensus 2011 verwendet werden und frühere Zahlen aufgrund der abweichenden Datenbasis nicht für Vergleichszwecke herangezogen werden können. Seite 9 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

Abb. 4: Bevölkerungsprognose für die Stadt Osterode im Vergleich . Wie die nebenstehende Abbildung zeigt, wird für die Stadt Oste-

120 rode am Harz und auch für den gesamten Landkreis eine er- heblich rückläufige Bevölkerungsentwicklung prognostiziert. Der Studie zufolge ist der Landkreis Osterode am Harz der Land- 99,8 100 98,6 97,0 93,2 94,9 kreis mit der stärksten prognostizierten Bevölkerungsabnahme 92,1 85,5 niedersachsenweit.

80 83,7 77,9 . Der Prognose zufolge wird die Bevölkerung der Stadt Osterode 70,4 75,4 am Harz von derzeit 22.167 Einwohnern bis Ende 2020 unter 67,4 die 20.000 Einwohner-Marke gesunken sein (19.995 Ew.), bis 60 2025 auf 18.159 Einwohner zurückgehen, im Jahr 2030 bei 16.352 Einwohnern liegen und schließlich im Jahr 2035 nur

40 noch 14.615 Einwohner betragen. Indexwert(2015100)= . Ähnlich negativ ist die Bevölkerungsprognose für den Landkreis Osterode am Harz: Hier wird ein Rückgang von derzeit 74.086 20 Einwohnern auf nur noch 51.169 Einwohner im Jahr 2035 prognostiziert (2020: 67.679 Ew.; 2025: 62.129 Ew.; 2030: 56.578 0 Ew.). 2015 2020 2025 2030 2035 . Demgegenüber wird für das Land Niedersachsen nur eine vergleichsweise geringe Bevölkerungsabnahme von derzeit 7.813.217 Stadt Osterode am Harz Landkreis Osterode am Harz Niedersachsen Einwohnern auf 7.420.079 Einwohner im Jahr 2035 prognostiziert

Quelle: NBank-Bevölkerungsprognose der cima 2015 (2020: 7.801.337 Ew.; 2025: 7.710.463 Ew.; 2030: 7.580.242 Ew.). Bearbeitung. cima 2015 . Die negative Bevölkerungsprognose zeigt, dass die Vorausset- zungen auf der Nachfrageseite in Zukunft den Osteroder Einzel- handel vor besondere Herausforderungen stellen werden. Gleich- zeitig zeigt die Bevölkerungsprognose akuten Handlungsbedarf auf, um die Lebensbedingungen in Osterode zu steigern und dadurch Wegzüge zu reduzieren sowie Zuzüge zu befördern. Neben vielen anderen Aspekten trägt auch eine attraktive Ein- zelhandelslandschaft zu einem attraktiven Wohnstandort bei.

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Abb. 5: Touristische Strukturdaten der Stadt Osterode im Vergleich stieg (+12,3 %) und Niedersachsen insgesamt eine leichte Zu- Stadt nahme (+2,8 %) zu verzeichnen hatte. Landkreis Nieder- Indikatoren Osterode Osterode sachsen . Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer liegt in Osterode mit 2,3 am Harz Tagen deutlich unter den Werten des Landkreises (3,3 Tage) Anzahl der Ankünfte (insgesamt) 2011 28.774 205.881 12.452.049 2012 29.098 207.536 12.729.940 und des Landes Niedersachsen (3,1 Tage). Dies deutet darauf 2013 27.359 213.265 12.802.440 hin, dass die Stadt Osterrode am Harz sich bislang nicht hinrei- 2014 28.854 223.828 13.080.201 chend als Urlaubsdestination in der Harzregion positionieren +/- in % 2011 - 2014 0,3 8,7 5,0 konnte und eher für kurze Aufenthalte, z.B. Wochenendtrips, be- Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen sucht wird. Übernachtungen (insgesamt) 2011 67.697 744.458 39.319.170 2012 65.508 753.911 40.003.513 2013 62.908 789.236 39.901.045 Die negative Bevölkerungsentwicklung zeigt einen deutlichen Hand- 2014 66.975 835.796 40.423.767 lungsbedarf in diesem Bereich auf. Bei einer weiterhin negativen +/- in % 2011 - 2014 -1,1 12,3 2,8 Bevölkerungsprognose werden sich nicht nur die Rahmenbedingun- Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen Durchschnittliche 2011 2,4 3,6 3,2 gen für den Einzelhandel in Osterode zukünftig weiter verschlech- Aufenthaltsdauer in Tagen 2012 2,3 3,6 3,1 tern. 2013 2,3 3,7 3,1 Die positive Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftig- 2014 2,3 3,7 3,1 ten beweist, dass die Stadt Osterode am Harz grundsätzlich einen +/- in % 2011 - 2014 -1,3 3,3 -2,1 attraktiven Standort darstellen kann. Die Attraktivität, die als Ar- Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen beitsplatzstandort bereits zu bestehen scheint, muss künftig auch Quelle: cima 2015 auf die Attraktivität als Wohnstandort übertragen werden. . Die maßgeblichen Kennziffern zum Tourismus in der Stadt Oste- Auch die touristischen Indikatoren weisen darauf hin, dass die Po- rode zeigen eine vergleichsweise negative Entwicklung seit 2011. tenziale der Stadt Osterode am Harz, welche sich unter anderem Während bei der Anzahl der Ankünfte im Landkreis Osterode aus dem historischen Stadtbild und der attraktiven Lage in der (+8,7 %) und in Niedersachsen insgesamt (+5,0 %) eine positive Harzregion ergeben, bislang nicht hinreichend ausgeschöpft werden. Entwicklung zu verzeichnen war, stagnierten in der Stadt Oste- rode am Harz die Gästeankünfte (+0,3 %). . Die Anzahl der Übernachtungen war in Osterode sogar leicht rückläufig (1-1 %), während der Landkreis einen deutlichen An-

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2.3 Passantenbefragung in der Osteroder Innenstadt

Methodik In der Stadt Osterode am Harz wurde am Montag, dem 02. März Um eine größere Übersichtlichkeit zu gewährleisten, wurde in vielen 2015 und Dienstag, dem 03. März 2015 eine Befragung der Pas- Fällen nur eine Zusammenstellung der häufigsten Nennungen als santen in der Innenstadt durchgeführt. Grafik aufbereitet. Fehlende Prozente sind durch die Angaben „weiß Die Interviewer hielten sich im Bereich des Kornmarktes, also der nicht“, „nichts“ oder „kein Bedarf“ bedingt. Haupteinkaufslage der Osteroder Innenstadt auf. Insgesamt wurden an den beiden Erhebungstagen 107 Passanten befragt. Aufgrund der Stichprobengröße und des Befragungsdesigns kann die Passantenbefragung keinen Anspruch auf Repräsentativität er- heben. Gleichwohl lässt das gewählte Befragungsdesign gute Rück- schlüsse bspw. für Marketingmaßnahmen für die Osteroder Innen- stadt erwarten. Ziel der Befragung war es, Kenntnisse über die Einkaufsorientierung der Befragten zu bekommen und daraus u.a. Aussagen zu den Hauptwettbewerbsstandorten der Osteroder Innenstadt abzuleiten. Thematisch hatte die Befragung folgende Schwerpunkte: . Einkaufsorientierung der Befragten . Beurteilung des Einkaufsortes Osterode . Verkehrsmittelwahl

Die Ergebnisse der Passantenbefragung sind in qualitativer Hinsicht in die nachfolgenden Analyseergebnisse zur Bewertung des Einzel- handels in der Stadt Osterode eingeflossen. Die Ergebnisse der Befragung wurden von der cima grafisch aufbereitet und die Kernergebnisse der Befragungen textlich zusammen- gefasst. Alle im Text oder in den Abbildungen ausgewiesenen Wer- te sind als Circa-Werte zu verstehen. Diese können geringfügig von den Werten der Rohdaten abweichen (z. B. durch Rundungen).

Seite 12 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

Besuchsgrund

Abb. 6: „Was ist der Grund für Ihren heutigen Aufenthalt in der Innen- . Für 59,8 % der Befragten ist „Einkaufen“ ein Grund für den stadt von Osterode?“ Aufenthalt in der Osteroder Innenstadt. Das Einkaufen stellt damit das Leitmotiv für den Besuch der Osteroder Innenstadt dar. Einkaufen 59,8% . 13,1 % der Befragten gaben außerdem an, dass der Arbeitsweg ein Besuchsgrund sei. Weitere wichtige Besuchsgründe sind ne- Weg von/zur Arbeitsstätte 13,1% ben dem Wohnort (10,3 %) das Bummeln sowie Arztbesuche (je 9,3 %) und das Aufsuchen von Bank, Post und anderen Dienst- Wohnort 10,3% leitungen (8,4 %). Bummeln 9,3% . Die Gastronomie scheint kaum Anlass zum Besuch der Ostero- der Innenstadt zu geben (Gaststättenbesuch = 0,9 %). Und auch Arztbesuch 9,3% Öffentliche Einrichtungen (Behördengang = 2,8 %) sowie Frei- Bank, Post, Dienstleistung 8,4% zeit- und Kultureinrichtungen (2,8 %) scheinen kaum Synergieef- fekte für die Osteroder Innenstadt zu erzeugen. private Gründe 4,7%

Behördengang 2,8%

Freizeit-, Kultureinrichtungen 2,8%

Gaststättenbesuch 0,9%

Sonstiges 3,7%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Quelle: cima 2015 (n = 107; Mehrfachnennungen möglich)

Seite 13 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

Besuchshäufigkeit Aufenthaltsdauer

Abb. 7: „Wie oft kommen Sie in die Osteroder Innenstadt, um einzukau- Abb. 8: „Wie lange werden Sie sich heute für Ihre Erledigungen in der fen oder zu bummeln?“ Innenstadt aufhalten?“

täglich 29,2% bis zu 30 Minuten 37,7%

mehrmals wöchentlich 36,8%

30 Min. bis 1 Stunde 43,4% ca. 1x pro Woche 19,8%

mehrmals im Monat 7,5% 1 bis 2 Stunden 13,2%

ca. 1x pro Monat 3,8%

über 2 Stunden 5,7% seltener 2,8%

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%

Quelle: cima 2015 Quelle: cima 2015 (n = 107) (n = 107)

. Rd. 86 % der Befragten suchen die Osteroder Innenstadt min- . Rd. zwei Drittel der Befragten gaben an, sich maximal eine destens einmal pro Woche auf, um dort einzukaufen oder zu Stunde für Erledigungen in der Osteroder Innenstadt aufzuhal- bummeln. ten. . Dieses Ergebnis deutet auf eine große Bedeutung der Osteroder . Rd. 13 % der Befragten halten sich eine bis zwei Stunden in Innenstadt als Einkaufsstandort für Dinge des täglichen (periodi- der Osteroder Innenstadt auf. Und nur rd. 6 % der Befragten schen) Bedarfs hin. halten sich dort länger als zwei Stunden auf. . Die vergleichsweise geringe Aufenthaltsdauer der meisten Innen- stadtbesucher deutet ebenfalls auf regelmäßige und gezielte Er- ledigungen des täglichen Bedarfs hin. Sie lässt aber auch Rück- schlüsse auf eine geringe Aufenthaltsqualität und wenige Anreize für eine längere Verweildauer (bspw. attraktive gastronomische Angebote, vgl. Kap. 0) hin.

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Stärken und Schwächen der Osteroder Innenstadt

Abb. 9: „Was fällt ihnen spontan zur Osteroder Innenstadt als Einkaufs- . Insgesamt wurden bei der Frage nach den Stärken und Schwä- standort ein? Was sind Stärken? Was sind Schwächen?“ chen der Osteroder Innenstadt signifikant mehr Schwächen (150 Nennungen) als Stärken (91 Nennungen) aufgezählt. Altstadt/Stadtbild 21 S . Als wichtigste Stärken der Osteroder Innenstadt wird von den Wochenmarkt 15 befragten das Altstadt-Ambiente bzw. das Stadtbild (21 Nennun- gute Angebotsbreite/Vielfalt 10 T gen) sowie der Wochenmarkt (15 Nennungen) hervorgehoben. kurze Wege/kompakte Innenstadt 4 Ä . Die geringe Vielfalt und Auswahl der Einzelhandelsangebote ist Fußgängerzone/kein Verkehr 3 R die am häufigsten genannte Schwäche der Osteroder Innenstadt Eisdiele 3 K (40 Nennungen), während nur zehn befragte angegeben haben, guter Wohnstandort/Lebensqualität 3 E dass sie eine gute Vielfalt und Auswahl der Einzelhandelsange- kostenloses Parken 2 bote als Stärke der Osteroder Innenstadt sehen. Lebensmittel/täglicher Bedarf 2 N . Als weitere bedeutende Schwäche der Osteroder Innenstadt wurden die Leerstände genannt (29 Nennungen). geringe Angebotsbreite/Vielfalt 40 S Leerstände 29 geringe Belebtheit/Frequenz 7 C Öffnungszeiten (zu kurz/uneinheitlich) 6 H Angebote für Jugendliche/Nachtleben 5 W Kaufhaus/Magnet fehlt 5 Ä Qualitätsniveau/Billiganbieter 5 C fehlende Busverbindung 4 Fußgängerzone (zu groß) 4 H Parkgebühren 4 E Sauberkeit/Pflege öffentlicher Raum 4 N Altersstruktur (Senioren) 3 Gastronomie 3

0 10 20 30 40 50 60

Quelle: cima 2015 (n = 107; je bis zu drei Nennungen möglich)

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Bewertung des Innenstadt-Einzelhandels Vermisste Angebote

Abb. 10: „Bitte vergeben Sie für die folgenden Eigenschaften des Einzel- Abb. 11: „Gibt es bestimmte Sortimente bzw. Angebote, die Sie in Ostero- handels in der Osteroder Innenstadt Schulnoten von 1 bis 6!“ de vermissen?“

5 ja nein k.A. 74,8% 22,4% 2,8% 4

3,0 3 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2,3 2,1 2,1 2,1 1,9 Quelle: cima 2015 2 (n = 107)

1 . Die deutliche Mehrheit der Befragten (rd. 75 %) gab an, be- Außenerscheinung Öffnungs- Qualität des Service und Angebots- Preis- stimmte Angebote oder Sortimente in Osterode zu vermissen. der Geschäfte zeiten Angebotes Beratung vielfalt niveau Nur rd. 22 % sind mit dem derzeitigen Angebot im Stadtgebiet Quelle: cima 2015 zufrieden. (n = 107) Die Befragten, die angeben, etwas zu vermissen, wurden gebeten, . Bei der Bewertung einzelner Eigenschaften des Einzelhandels in die vermissten Angebote oder Sortimente konkret zu benennen. Die der Osteroder Innenstadt schnitt die Außenerscheinung der Ge- Angaben können der nachfolgenden Abb. 12 entnommen werden. schäfte mit einer Durchschnittsnote von 1,9 am besten ab. . Die Öffnungszeiten, die Qualität des Angebotes sowie Service und Beratung erhielten mit Durchschnittsnoten von 2,1 ebenfalls gute Bewertungen. . Im Vergleich dazu schnitt die Angebotsvielfalt mit einer Durch- schnittsnote von 2,3 vergleichsweise schlechter ab. . Die schlechteste Bewertung erhielt mit durchschnittlich 3,0 das Preisniveau, was jedoch – wie Erfahrungen aus anderen Städten zeigen – nicht ungewöhnlich ist, sondern eher auf eine generelle Preissensibilität der Kunden zurückgeführt werden kann. Seite 16 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

Abb. 12: Vermisste Angebote in Osterode Haupteinkaufsorte Im Rahmen der Passantenbefragung wurde für insgesamt acht Wa- Bekleidung/Wäsche 61 rengruppen die Haupteinkaufsorte erfragt (vgl. Abb. 13). Für die Be- Haushaltswaren, Glas/Porzellan/Keramik 21 fragung wurden die Warengruppen gewählt, welche erfahrungsge-

Drogerie 5 mäß die größte Bedeutung als „Leitsortimente“ der Innenstädte haben. Gastronomie 5 Die Frage wurde offen formuliert, um eine unerwünschte Beeinflus- Elektroart., Foto, Unterhaltungselektronik 4 sung der Befragten zu vermeiden. Neben den Stadtnamen nannten Spielwaren 4 die Befragten teilweise auch spezielle Einkaufsziele (z.B. Einkaufs-

Feinkost 3 zentren), die dann der jeweiligen Stadt zugeordnet wurden.

Schuhe 2 . Die Befragungsergebnisse heben die hohe Bedeutung der Droge- 0 20 40 60 80 rie- und Parfümerieangebote für die Osteroder Innenstadt her- Quelle: cima 2015 vor. Rd. 84 % der Befragten gaben an, diese Sortimente über- (n = 107; bis zu drei Nennungen möglich) wiegend in der Osteroder Innenstadt zu kaufen.

. Insgesamt wurden von den 80 Befragten, die angaben, etwas zu . Auch in den Sortimenten Bücher (rd. 64 %) und Sportartikel (rd. vermissen, 116 vermisste Angebote oder Sortimente benannt. 59 %) ist Osterode der am häufigsten genannte Haupteinkaufs- ort. . Mit Abstand am häufigsten wurde der Bereich Beklei- dung/Wäsche benannt (61 Nennungen). Neben allgemeinen . Auch für die Sortimente Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Nennungen wurden hierbei auch spezielle Sortimente wie Kin- (rd. 33 %), Schuhe/Lederwaren (rd. 31 %) und Lebensmittel (rd. derbekleidung (7 Nennungen) und Herrenbekleidung (4 Nennun- 34 %) ist die Osteroder Innenstadt ein oft genannter Hauptein- gen) oder konkrete Anbieter wie H&M (6 Nennungen) und C&A kaufsort, hier überwiegt jedoch das weitere Stadtgebiet von Os- (2 Nennungen) angegeben. terode (rd. 43 %/ 35 %/ 61 %). . Am zweithäufigsten wurde die Warengruppe Haushaltswaren, . Auffällig ist, dass in dem Innenstadt-„Leitsortiment“ Bekleidung Glas/Porzellan/Keramik benannt (21 Nennungen). zwar auch die Osteroder Innenstadt mit rd. 32 % führt, hier jedoch der Wettbewerb mit anderen Städten wie Bad Lauterberg, . An dritter Stelle der Nennungen folgt der Wunsch nach einer Braunschweig, Göttingen und Hannover besonders groß ist. Drogerie (5 Nennungen). Dies wurde in je einem Fall mit dm, Drogerie Müller sowie Schlecker konkretisiert. . Auch im Sortiment Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik ist ein hoher Wettbewerb mit Bad Lauterberg, Göttingen und Hannover . Ebenfalls 5 Nennungen entfallen auf vermisste Angebote aus abzulesen. dem Bereich Gastronomie (davon dreimal Café).

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Abb. 13: „Wo kaufen Sie die folgenden Waren hauptsächlich ein?“

3,4% Elektroartikel/ UE 32,8% 43,1% 15,5% 4,3% 0,9% 1,7%

1,0% Bücher 64,1% 12,6% 3,9% 15,5% 1,0% 1,9% 1,0%

Hausrat/ GPK 14,8% 28,4% 13,6% 3,4% 19,3% 6,8% 14,8% 5,7%

1,1% Sportartikel 59,1% 7,5% 9,7% 5,4% 15,1% 4,3% 3,2%

Schuhe/ Lederwaren 31,0% 35,4% 4,4% 4,4% 9,7% 7,1% 8,0% 7,1%

Bekleidung 32,0% 5,6% 8,0% 8,8% 23,2% 9,6% 1,6% 16,0% 6,4%

Drogerie/ Parfümerie 83,9% 15,2% 0,9%

0,7% Lebensmittel 33,6% 60,8% 0,7% 2,1% 2,8%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Osterode Innenstadt Weiteres Stadtgebiet Osterode Bad Lauterberg Braunschweig Göttingen Hannover Seesen Internet Sonstige Orte Quelle: cima 2015 (n = 107) Seite 18 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

Veränderung des Einkaufsverhalten Abb. 15: Falls mehr/weniger: „Was ist der Hauptgrund dafür?“

Abb. 14: „Wenn Sie Ihr heutiges Einkaufsverhalten mit dem vor drei Jah- ren vergleichen – kaufen Sie dann heute mehr, gleich viel oder mehr Bedarf 6 weniger in Osterode ein?“ neu nach Osterode gezogen 3 MEHR

Angebotssituation in Osterode 8 weniger gleich viel mehr 26,2% 64,5% 9,3% weniger Bedarf 6

Leerstände 3 WENIGER

Internet 3 0% 20% 40% 60% 80% 100%

Quelle: cima 2015 zu teuer 2 (n = 107) 0 5 10 15 20

. Rund 26 % der Befragten gaben an, heute weniger in Osterode Quelle: cima 2015 einzukaufen als vor drei Jahren. Demgegenüber gaben nur rd. (n „mehr“ = 10; n „weniger“ = 28) 9 % an, heute mehr in Osterode zu kaufen als vor drei Jahren. . Ergänzend wurde abgefragt, an welchem Ort die Befragten, die . Der Großteil der Befragten (64,5 %) gab an, sein Einkaufsverhal- „weniger“ antworten, dann heute im Umkehrschluss mehr ein- ten in den vergangenen drei Jahren nicht verändert zu haben. kaufen: Hier liegen die Städte Bad Lauterberg und Braunschweig . Als Hauptgrund für einen Mehreinkauf in Osteroder gaben sechs mit je drei Nennungen vorn. Die Städte Göttingen, Hannover und der Befragten an, einen gestiegenen Bedarf zu haben (z.B. Northeim erhielten jeweils zwei Nennungen, ebenso das Internet. Nachwuchs in der Familie). Drei Personen gaben als Grund an, Je eine Nennung entfiel auf Goslar und Düsseldorf. neu nach Osterode zugezogen zu sein.

. Als Hauptgrund für einen reduzierten Einkauf gaben acht Befrag-

te die Angebotssituation in Osterode an („Vielfalt fehlt“, „weni-

ger Angebot“ etc.), sechs Personen gaben an, weniger Bedarf zu haben (z.B. Auszug der Kinder aus dem Haushalt). Leerstehende Ladenflächen waren für drei der Befragten der Hauptgrund, an einen anderen Einkaufsort zu wechseln, für weitere drei Befragte war das Internet (Online-Handel) der Hauptgrund.

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Verbesserungsvorschläge

Abb. 16: „Was haben Sie für Verbesserungsvorschläge? Was müsste pas- . Bei der Frage nach Vorschlägen zur Attraktivitätssteigerung des sieren, damit Sie häufiger in Osterode einkaufen würden?“ Einkaufsstandortes Osterode wurden insgesamt 120 Maßnah- menvorschläge genannt. Angebot verbessern/ mehr Auswahl 27 . Mit Abstand am häufigsten wurde als Verbesserungsvorschlag mehr Bekleidung 11 eine bessere bzw. breitere Auswahl bei den Einzelhandelsange- Leerstände beseitigen 10 boten allgemein genannt (27 Nennungen). Gastronomie 9 . Die zweithäufigste Nennung hat denselben Tenor, bezieht sich Aufenthaltsqualität/ Gestaltung 9 jedoch auf ein spezielles Sortiment, nämlich auf mehr Beklei- Kaufhaus als Magnet 8 dungsangebote (11 Nennungen). Öffnungszeiten verbessern 6 . Jeweils neun Nennungen beziehen sich auf mehr Gastronomie- Events/Aktionen 6 Angebote, wobei hier am häufigsten ein Café gewünscht wurde, Parken (günstiger/kostenlos/länger) 6 sowie auf eine bessere Aufenthaltsqualität und Gestaltung des Qualität/ höherwertige Angebote 4 öffentlichen Raumes. mehr kleine, individuelle Geschäfte 4 . Insgesamt acht Nennungen wünschen sich ein größeres Kauf- mehr Freizeitangebote (Kino, Disco) 3 haus als Magnet. Hierbei wurde zweimal explizit das Kaufhaus besserer ÖPNV 2 Rudolfi (Bad Lauterberg) als positives Vorbild genannt, je zwei-

0 10 20 30 mal wurden beispielhaft die Betreiber H&M sowie C&A genannt. . Sechs Personen schlugen vor, die Öffnungszeiten besser, d.h. Quelle: cima 2015 kundenfreundlicher zu gestalten. (n = 107; Mehrfachnennungen möglich; Einzelnennungen sind nicht abgebildet) . Weitere sechs Nennungen wünschten sich die Durchführung von (mehr) Events und Aktionen. Hier wurden beispielhaft Kinderfes- te, Stadt-/Straßenfeste sowie Midnight-Shopping genannt. . Ebenfalls sechs Vorschläge bezogen sich auf das Parken, wobei dreimal kostenfreies Parken gewünscht wurde, zweimal längere Parkzeiten und einmal günstigeres Parken. . Vier Vorschläge bezogen sich auf die Angebotsqualität, es wurden höherwertige Angebote gewünscht. Weitere vier Nennungen entfallen auf kleine, individuelle bzw. inhabergeführte Fachge- schäfte.

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Verkehrsmittelwahl und Parken

Abb. 17: „Mit welchem Verkehrsmittel kommen Sie in der Regel zum Ein- Abb. 18: „Haben Sie in der Regel ein Problem, in Osterode einen Park- kaufen nach Osterode?“ platz zu finden?“

Pkw zu Fuß Fahrrad ja nein keine Angabe 55,2 % 39,0 % 5,7 % 10,3% 74,8% 15,0%

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%

Quelle: cima 2015 Quelle: cima 2015 (Angaben in Prozent der Befragten; n = 107) (Angaben in Prozent der Befragten; n = 107)

. Bei der Frage nach der Verkehrsmittelwahl gab der Großteil . Drei Viertel der Befragten (74,8 %) gaben an, in der Regel kein (55,2 %) an, in der Regel mit dem Pkw den Osteroder Einzel- Problem bei der Parkplatzsuche in Osterode zu haben. Degen- handel aufzusuchen. über gaben nur ein Zehntel (10,3 %) an, dass sie in der Regel . Mit 39,0 % entfällt außerdem ein großer Anteil auf Personen, ein Problem haben, einen Parkplatz zu finden. Dieses Ergebnis die in der Regel zu Fuß in Osterode einkaufen gehen. Weitere kann insgesamt dahingehend gewertet werden, dass in Osterode 5,7 % entfallen auf Radfahrer. Dies weist auf eine hohe Bedeu- ein ausreichendes Stellplatzangebot vorhanden ist. tung der wohnortnahen Versorgungsfunktion des Osteroder Ein- zelhandels hin. . Bemerkenswert ist außerdem, dass keiner der Befragten angab, bevorzugt mit dem ÖPNV den Osteroder Einzelhandel aufzusuchen. Dies kann als Hinweis auf die geringe Attraktivität bzw. ein mangelndes Angebot des ÖPNV in Osterode gewertet werden.

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Soziodemografische Struktur

Abb. 19: „In welchem Ort wohnen Sie?“ Abb. 20: Herkunft der Osteroder Befragten nach Ortsteilen Ortsteil Anteil Anteil in % Osterode 54 67% Lasfelde 6 7% sonstiger Förste 4 5% Ort; 24% Freiheit 4 5% Katzenstein 4 5% Dorste 3 4% Petershütte 3 4% Stadt Lerbach 2 2% Osterode; Schwiegershausen 1 1% 76% Quelle: cima 2015 (n = 81)

Quelle: cima 2015 (n = 107)

. Gut drei Viertel der Befragten (76 %) sind Einwohner der Stadt Osterode am Harz. Hierunter kam mit 67 % der Großteil aus dem Kernort Osterode, 7 % aus Lasfelde, je 5 % aus Förste, Freiheit und Katzenstein, je 4 % aus Dorste und Petershütte sowie 2 % aus Lerbach und 1 % Schwiegershausen (vgl. Abb. 20) . 24 % der Befragten nannten einen Wohnort außerhalb von Os- terode. Zehn Personen kamen aus der Gemeinde Bad Grund, fünf Personen aus Northeim, zwei Personen aus Herzberg sowie je eine Person aus Bad Lauterberg, Clausthal-Zellerfeld, Göttin- gen, Hattorf, Hörden, und Kalefeld. Zwei Personen kamen aus weiter entfernt liegenden Orten, waren also Touristen.

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Abb. 21: Alter der Befragten Abb. 22: Geschlecht der Befragten

k.A.; 1%

unter 25 Jahre; 7%

25 - 35 Jahre; 9%

männlich ; 43% über 65 Jahre; 35%

36 - 50 Jahre; weiblich; 57% 24%

51 - 65 Jahre; 25%

Quelle: cima 2015 Quelle: cima 2015 (Angaben in Prozent der Befragten; n = 106) (Angaben in Prozent der Befragten; n = 107)

. Die Altersstruktur zeigt, dass junge Personen (unter 25 Jahren) . Die Geschlechterverteilung der Befragten ist relativ ausgewogen. und Personen aus der Altersklasse 25-35 Jahre bei den Befrag- je etwa die Hälfte der Befragten ist weiblich (57 %) und männ- ten unterrepräsentiert sind (16 %). lich (43 %). . Demgegenüber stammt mit rd. 60 % der Befragten ein auffal- lend großer Anteil der Befragten aus der „Generation 50+“.

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2.4 Marktgebiet und Nachfragepotenziale

2.4.1 Marktgebiet des Osteroder Einzelhandels Die Berechnung des Marktgebietes sowie der Kaufkraftströme und Kaufkraftbindungen (vgl. Kap. 2.5.4) basiert auf den Ergebnissen der Das Marktpotenzial für den Einzelhandel in der Stadt Osterode am Huff‐Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Osterode am Harz und Harz ergibt sich zum einen aus der vorhandenen Nachfrage inner- das Umland. Das Huff‐Modell quantifiziert die Kaufkraft- und Um- halb des Stadtgebietes und zum anderen aus möglichen Kaufkraft- 5 satzströme im Untersuchungsraum . Einflussgrößen sind vor allem zuflüssen aus dem Umland. . geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren, Zur Ermittlung des Marktgebietes des Osteroder Einzelhandels wur- . Zeitdistanzen (Messungen der Wegzeiten) zwischen den Wohnor- de unter anderem eine Kundenherkunftsbefragung durchgeführt. Hierzu wurden alle 203 Osteroder Einzelhandelsunternehmen ange- ten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im jewei- schrieben und um Teilnahme gebeten. Die Kundenherkunftsbefra- ligen Marktgebiet, gung wurde über zwei Wochen im Zeitraum vom 23.03.2015 bis . Attraktivitätsgrade und Branchen‐ sowie Sortimentsschwerpunkte 04.04.2015 durchgeführt. In diesem Zeitraum wurden die Kunden in konkurrierender Einkaufsorte. den teilnehmenden Geschäften direkt nach dem Bezahlvorgang nach ihrem Wohnort gefragt. Die Ausdehnung des Marktgebietes des Osteroder Einzelhandels ist Insgesamt haben 36 Betriebe ihre Erfassungsbögen zur Kundenher- der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen. Das Osteroder Markt- kunftsbefragung übermittelt, was einer Rücklaufquote von 18 % gebiet gliedert sich in drei Zonen: entspricht. Insgesamt wurde auf diese Weise die Herkunft von . die Stadt Osterode am Harz selbst als Zone mit der höchsten 9.757 Kunden erfasst. Kaufkraftbindung, Rd. 68,6 % der erfassten Kunden stammte aus der Stadt Osterode . das direkte Marktgebiet mit Bindungsquoten von ca. 10-20 % am Harz, rd. 25,7 % aus dem näheren Umland und rd. 5,6 % aus . das erweiterte Marktgebiet mit geringeren Kaufkraftbindungsquo- weiter entfernt liegenden Orten (Touristen/Tagesbesucher). ten von ca. 5-10 % Die Anzahl der Kunden aus der jeweiligen Gemeinde wurde an- schließend mit der Einwohnerzahl der Gemeinde gewichtet. Die so ermittelten Daten zur Kundenbindung sind in wesentlichem Umfang 5 in die Berechnungen zur Abgrenzung der Marktgebiet-Zonen für Die cima interpretiert das ökonometrische Prognosemodell nach Huff (Dr. David den Osteroder Einzelhandel (vgl. Abb. 23) eingeflossen. L. Huff: „Defining and Estimating a Trading Area“ = „Abgrenzen und Abschätzen eines Einzugsgebietes“) als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird. Daher wurden die Berechnungen mit den Ergebnissen, der Kun- denherkunftsbefragung, der Ortsbegehungen, den Angaben aus den Expertenge- sprächen usw. abgestimmt. Seite 24 Einzelhandels- und Innenstadtentwicklungskonzept für die Stadt Osterhofen

Abb. 23: Marktgebiet-Zonen der Stadt Osterode am Harz

Kartenbasis: Geobasis-DE, OpenStreetMap Bearbeitung: cima 2015

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Das Marktgebiet des Osteroder Einzelhandels umfasst somit neben dem eigenen Stadtgebiet (rd. 22.200 Ew.) auch weitere umliegende Gemeinden. Zum direkten Marktgebiet gehören nördlich des Stadtgebietes die Gemeinde Bad Grund sowie südlich die Gemeinden Hattorf am Harz, Wulften am Harz, Elbingerode und Hörden am Harz. Das direkte Marktgebiet umfasst demnach rd. 16.200 Einwohner. Der weitere Einflussbereich des Osteroder Einzelhandels wird im erweiterten Marktgebiet dargestellt. Hier liegen geringere Kaufkraft- bindungen vor als im direkten Marktgebiet. Dem erweiterten Markt- gebiet sind nordöstlich des Osteroder Stadtgebietes die Stadt Clausthal-Zellerfeld sowie südöstlich der Stadtteil St. Andreasberg der Stadt Braunlage, die Stadt Bad Lauterberg und die Stadt Herzberg am Harz zugeordnet. Das erweiterte Marktgebiet umfasst demnach rd. 38.400 Einwohner. Die Ausdehnung des Osteroder Marktgebietes wird in östlicher Richtung stark durch die naturräumlichen Gegebenheiten beein- flusst. Aufgrund des Verlaufes des Oberharzes (gemeindefreies Ge- biet) ist das Marktgebiet in östlicher Richtung nur schwach ausge- prägt und wird auch in Zukunft nicht weiter ausgedehnt werden können. Auffällig ist außerdem, dass sich das Osteroder Marktgebiet auch in westlicher Richtung nicht entfalten kann. Der Grund ist hier die räumliche Nähe zu konkurrierenden Mittelzentren, vor allem Bad Gandersheim, Northeim und Einbeck, sowie zum Oberzentrum Göt- tingen, weshalb der Osteroder Einzelhandel aus diesem Bereich kaum Kaufkraft binden kann. Im Gegensatz zum östlichen, einwoh- nerfreien Umland Osterodes besteht hier aber die Möglichkeit, durch eine attraktivere Positionierung des Osteroder Einzelhandels höhere Kaufkraftanteile auf das Stadtgebiet umzulenken.

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2.4.2 Nachfragepotenzial in Osterode und im Zusätzlich wird eine Potenzialreserve in Höhe von rd. 5,4 Mio. € in Marktgebiet den Berechnungen zum Nachfragepotenzial zu Grunde gelegt. Die Potenzialreserve setzt sich aus statistischen Daten zum Ausgabe- 6 Die Berechnung des Nachfragepotenzials in der Stadt Osterode am verhalten von Touristen und Tagesbesuchern in der Harz-Region Harz sowie im direkten und erweiterten Marktgebiet erfolgt auf der zusammen9 und kann insofern als realistische Zielgröße für touristi- Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahlen und der ortsspezifische Ausgaben im Osteroder Einzelhandel angenommen werden. schen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern. Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial im Marktgebiet auf Es wird ein bundesdurchschnittlicher Ausgabesatz pro Kopf im sta- rd. 416,9 Mio. €. tionären Einzelhandel von 5.668 € für das Jahr 2014 zugrunde gelegt, der mithilfe der Kaufkraftkennziffer an das Niveau der Stadt Osterode am Harz (98,37) bzw. der jeweiligen Gemeinde im Markt- gebiet angepasst wird. Der durchschnittliche Ausgabesatz im Einzelhandel eines jeden Ein- wohners der Stadt Osterode am Harz entspricht 5.570 € (brutto, p.a.). Wie die Kaufkraftkennziffer liegt auch der statistische Ausga- besatz pro Kopf in Osterode leicht unter dem Bundesdurchschnitt. Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial der Osteroder Be- völkerung (22.167 Einwohner8) auf rund 123,5 Mio. € jährlich. Da- von entfallen etwa 64,7 Mio. € auf den periodischen Bedarf. Im aperiodischen Bedarfsbereich beläuft sich das Nachfragepotenzial auf rd. 58,7 Mio. €. Das Nachfragepotenzial im direkten Marktgebiet von Osterode be- trägt rd. 86,5 Mio. € und im erweiterten Marktgebiet rd. 202,6 Mio. €.

6 Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in €) der Bevölkerung der Stadt Osterode am Harz, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). 9 7 Quellen: dwif e.V., Tagesreisen der Deutschen, Schriftenreihe Nr. 55/2013; dwif Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2015; Bundesdurchschnitt = 100 e.V., Ausgaben der Übernachtungsgäste in Deutschland, Schriftenreihe Nr. 8 Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen (Stand: 31.012.2013) 53/2010 Seite 27 Einzelhandels- und Innenstadtentwicklungskonzept für die Stadt Osterhofen

Abb. 24: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Osterode

Osterode am direktes erweitertes Potenzial- Marktgebiet CIMA Warengruppe Harz Marktgebiet Marktgebiet reserve insgesamt

Periodischer Bedarf insgesamt 64,7 45,4 106,2 1,5 217,8

Lebensmittel, Reformwaren 45,5 31,9 74,6 1,1 151,9 Gesundheit und Körperpflege 17,3 12,1 28,3 0,3 57,7 Zeitschriften, Schnittblumen 2,0 1,4 3,3 0,0 6,7

Aperiodischer Bedarf insgesamt 58,7 41,1 96,4 3,9 200,1

Persönlicher Bedarf insgesamt 18,9 13,2 31,0 2,5 63,1 Bekleidung, Wäsche 10,5 7,3 17,2 1,6 35,0 Schuhe, Lederwaren 3,5 2,4 5,7 0,5 11,6 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer 4,9 3,4 8,1 0,4 16,5 Bedarf Medien und Technik insgesamt 12,9 9,1 21,2 0,6 43,2 Bücher, Schreibwaren 2,5 1,8 4,2 0,2 8,5 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 10,4 7,3 17,1 0,4 34,7 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 6,1 4,3 10,0 0,4 20,5 Sportartikel, Fahrräder 3,5 2,5 5,8 0,3 11,7 Spielwaren 1,2 0,9 2,0 0,0 4,1 Hobbybedarf, Zooartikel 1,4 1,0 2,3 0,0 4,6 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 1,9 1,4 3,2 0,1 6,5 Einrichtungsbedarf insgesamt 8,5 6,0 13,9 0,1 28,4 Möbel, Antiquitäten 6,9 4,8 11,3 0,1 23,1 Heimtextilien 1,6 1,1 2,6 0,0 5,3 Baumarktartikel, Gartenbedarf 10,3 7,2 17,0 0,1 34,6

Summe 123,5 86,5 202,6 5,4 417,9

Einwohner (am 30.06.2014) 22.167 16.166 38.361 76.694

Quellen: Quellen: Michael Bauer Research GmbH 2015, Landesamt für Statistik Niedersachsen 2015, cima 2015 Bearbeitung: cima 2015

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2.5 Leistungsdaten des Einzelhandels in Osterode am Harz

2.5.1 Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Abb. 25: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Osterode

Anzahl der Umsätze des Osteroder Einzelhandels Verkaufs- Betriebe Um satz CIMA Warengruppe fläche Die nachfolgenden Einzelhandelsstrukturdaten basieren auf einer (Haupt- in Mio. € in m ² vollständigen Einzelhandelsbestandserhebung im gesamten Stadtge- sortim ent) biet von Osterode am Harz im Januar 2015. Periodischer Bedarf insgesamt 82 15.415 78,3

Im Rahmen der Bestandserhebung wurden 203 Einzelhandelsbetrie- Lebensmittel, Reformwaren 62 12.825 57,4 be erfasst, die eine Verkaufsfläche von 46.215 m² aufweisen. Sie Gesundheit und Körperpflege 7 2.000 18,8 erwirtschaften einen Einzelhandelsumsatz von 137,8 Mio. € (brutto, Zeitschriften, Schnittblumen 13 590 2,1 10 p.a.) . Aperiodischer Bedarf insgesamt 121 30.800 59,6

Hierbei ist die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren mit rd. Persönlicher Bedarf insgesamt 46 7.090 20,2 57,4 Mio. € (41,6 % Umsatzanteil) die mit Abstand umsatzstärkste Bekleidung, Wäsche 30 4.455 11,0 Warengruppe. Mit einigem Abstand folgen die Warengruppen Ge- Schuhe, Lederwaren 6 2.070 4,1 Uhren, Schmuck, medizinisch- sundheit und Körperpflege mit etwa 18,8 Mio. € (13,6 % Umsatz- 10 565 5,0 anteil), Baumarktartikel, Gartenbedarf mit rd. 13,1 Mio. € (9,5 % orthopädischer Bedarf Umsatzanteil) sowie Bekleidung, Wäsche mit rd. 11,0 Mio. € (8,0 % Medien und Technik insgesamt 20 2.770 11,5 Bücher, Schreibwaren 6 810 2,5 Umsatzanteil). Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 14 1.960 8,9 � Die durchschnittliche Raumleistung (Flächenproduktivität) liegt Spiel, Sport, Hobby insgesamt 11 2.455 5,7 über alle Branchen bei rd. 2.982 € je Quadratmeter Verkaufsfläche. Sportartikel, Fahrräder 5 775 2,7 Spielwaren 1 690 1,3 Hobbybedarf, Zooartikel 5 990 1,7

Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 15 2.665 2,9 Einrichtungsbedarf insgesamt 10 5.715 6,2 Möbel, Antiquitäten 6 4.030 3,9 Heimtextilien 4 1.685 2,3 10 Baumarktartikel, Gartenbedarf 19 10.105 13,1 Die abgeleiteten Umsatzvolumina beruhen auf der Inaugenscheinnahme des kon- kreten Warenangebots hinsichtlich Angebotsqualität und Sortimentsstruktur. Bei Einzelhandel insgesamt 203 46.215 137,8 der Berechnung der Umsätze wurden unter anderen branchenübliche Flächenp- roduktivitäten, branchenspezifische Informationen aus Firmen- und Verbandsver- Quelle: cima 2015 öffentlichungen, relevanter Fachliteratur sowie Informationen aus Expertengesprä- chen und einzelbetrieblichen Beratungen hinzugezogen. Seite 29 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

2.5.2 Einzelhandelszentralität Abb. 26: Umsatz, Nachfragevolumen und Handelszentralität in Osterode

Nachfrage- Handels- Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis Um satz in CIMA Warengruppe volum en zentralität Mio. € des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vor- in Mio. € in % 2015 handenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in Periodischer Bedarf insgesamt 78,3 64,7 121 den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter Lebensmittel, Reformwaren 57,4 45,5 126 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht Gesundheit und Körperpflege 18,8 17,3 109 durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Zeitschriften, Schnittblumen 2,1 2,0 104 Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Aperiodischer Bedarf insgesamt 59,6 58,7 101 Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes Persönlicher Bedarf insgesamt 20,2 18,9 107 wird z.B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Bekleidung, Wäsche 11,0 10,5 105 Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktge- Schuhe, Lederwaren 4,1 3,5 119 biet gesteuert. Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 5,0 4,9 102 Medien und Technik insgesamt 11,5 12,9 89 Bücher, Schreibwaren 2,5 2,5 99 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 8,9 10,4 86 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 5,7 6,1 93 Sportartikel, Fahrräder 2,7 3,5 76 Spielwaren 1,3 1,2 104 Hobbybedarf, Zooartikel 1,7 1,4 127 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 2,9 1,9 148 Einrichtungsbedarf insgesamt 6,2 8,5 73 Möbel, Antiquitäten 3,9 6,9 56 Heimtextilien 2,3 1,6 147 Baumarktartikel, Gartenbedarf 13,1 10,3 127

Einzelhandel insgesamt 137,8 123,5 112

Quelle: cima 2015

Seite 30 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

. Die Einzelhandelszentralität über alle Warengruppen der Stadt Abb. 27: Mittelzentraler Vergleich der Einzelhandelszentralität von Ostero- Osterode am Harz weist mit 112 % zwar insgesamt auf saldiert de insgesamt leichte Kaufkraftzuflüsse hin, ist insgesamt jedoch als für ein Soltau (2011), rd. 21000 Ew. 157 % Mittelzentrum leicht unterdurchschnittlich gut zu bewerten. Wie Stadthagen (2011), rd. 21500 Ew. der Abb. 27 zu entnehmen ist, liegt Osterode im Vergleich mit 152 % anderen niedersächsischen Mittelzentren im unteren Mittelfeld. Holzminden (2011), rd. 20000 Ew. 143 % Dies weist auf darauf hin, dass der Osteroder Einzelhandel noch Helmstedt (2009), rd. 23000 Ew. 142 % Steigerungspotenzial besitzt. Dies kann einerseits die Reduzie- Bad Harzburg (2009), rd. 22000 Ew. 128 % rung der Kaufkraftabflüsse der eigenen Bevölkerung sein und Alfeld (Leine; 2011), rd. 19500 Ew. 127 %

andererseits die Steigerung der Kaufkraftzuflüsse aus dem Um- Verden (Aller; 2014), rd. 26500 Ew. 124 %

land sowie durch Touristen und Tagesbesucher. Friesoythe (2009), rd. 21000 Ew. 124 %

. Im periodischen Bedarf weist Osterode eine Einzelhandelszentra- Bückeburg (2011), rd. 19500 Ew. 119 %

lität von 121 % auf, kann hier also saldierte Kaufkraftzuflüsse Walsrode (2011), rd. 23500 Ew. 117 % erzielen. Auch der mittelzentrale Vergleich (Abb. 28) zeigt, dass Seesen (2009), rd. 20000 Ew. 116 % Osterode im periodischen Bedarf vergleichsweise gut aufgestellt Burgwedel (2011), rd. 20500 Ew. 113 % ist. Wesentliche Zentralitätssteigerungen sind hier weder aus Osterode am Harz (2015), rd. 23000 Ew. handelsanalytischer Sicht realistisch, noch sind diese aus 112 % raumordnerischer Sicht anzustreben, da im periodischen Bedarf Rinteln (2014), rd. 26000 Ew. 107 % jede Kommune nur die Versorgung der eigenen Bevölkerung si- Bad Zwischenahn (2014), rd. 27500 Ew. 105 % cherstellen soll. Rastede (2015), rd. 21000 Ew. 95 % . Im aperiodischen Bedarf liegt die Einzelhandelszentralität von Burgdorf (2011), rd. 29000 Ew. 93 % Osterode bei lediglich 101 %. Die cima nimmt als „Zielzentrali- Bad Pyrmont (2011), rd. 19000 Ew. 90 % tät“ für Mittelzentren im aperiodischen Bedarf einen Wert von Sarstedt (2011), rd. 18000 Ew. 88 %

wenigstens rd. 130 % an. Wie der mittelzentrale Vergleich (Abb. Springe (2011), rd. 28500 Ew. 79 % 29) zeigt, können leistungsfähige Mittelzentren durchaus auch 0 % 50 % 100 % 150 % 200 % Zentralitäten von über 150 % erreichen. Quelle: cima 2015 Hinweis: Abgebildet sind niedersächsische Mittelzentren mit 15-30.000 Ew., für die cima-Daten verfügbar sind.

Seite 31 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

Abb. 28: Mittelzentraler Vergleich der Einzelhandelszentralität von Ostero- Abb. 29: Mittelzentraler Vergleich der Einzelhandelszentralität von Ostero- de im periodischen Bedarf de im aperiodischen Bedarf

Helmstedt (2009), rd. 23000 Ew. 137 % Soltau (2011), rd. 21000 Ew. 192 %

Holzminden (2011), rd. 20000 Ew. 135 % Stadthagen (2011), rd. 21500 Ew. 180 %

Verden (Aller; 2014), rd. 26500 Ew. 131 % Holzminden (2011), rd. 20000 Ew. 153 %

Soltau (2011), rd. 21000 Ew. 128 % Bad Harzburg (2009), rd. 22000 Ew. 149 %

Stadthagen (2011), rd. 21500 Ew. 128 % Helmstedt (2009), rd. 23000 Ew. 148 %

Bückeburg (2011), rd. 19500 Ew. 128 % Friesoythe (2009), rd. 21000 Ew. 147 %

Alfeld (Leine; 2011), rd. 19500 Ew. 125 % Alfeld (Leine; 2011), rd. 19500 Ew. 129 %

Osterode am Harz (2015), rd. 23000 Ew. 121 % Burgwedel (2011), rd. 20500 Ew. 127 %

Walsrode (2011), rd. 23500 Ew. 119 % Seesen (2009), rd. 20000 Ew. 125 %

Sarstedt (2011), rd. 18000 Ew. 116 % Verden (Aller; 2014), rd. 26500 Ew. 116 %

Bad Harzburg (2009), rd. 22000 Ew. 109 % Walsrode (2011), rd. 23500 Ew. 116 %

Seesen (2009), rd. 20000 Ew. 107 % Bad Zwischenahn (2014), rd. 27500 Ew. 110 %

Rinteln (2014), rd. 26000 Ew. 107 % Bückeburg (2011), rd. 19500 Ew. 109 %

Friesoythe (2009), rd. 21000 Ew. 105 % Rinteln (2014), rd. 26000 Ew. 107 %

Bad Zwischenahn (2014), rd. 27500 Ew. 101 % Rastede (2015), rd. 21000 Ew. 104 %

Burgwedel (2011), rd. 20500 Ew. 100 % Osterode am Harz (2015), rd. 23000 Ew. 101 %

Bad Pyrmont (2011), rd. 19000 Ew. 100 % Burgdorf (2011), rd. 29000 Ew. 87 %

Burgdorf (2011), rd. 29000 Ew. 99 % Bad Pyrmont (2011), rd. 19000 Ew. 79 %

Springe (2011), rd. 28500 Ew. 91 % Springe (2011), rd. 28500 Ew. 65 %

Rastede (2015), rd. 21000 Ew. 86 % Sarstedt (2011), rd. 18000 Ew. 54 %

0 % 50 % 100 % 150 % 200 % 0 % 50 % 100 % 150 % 200 % Quelle: cima 2015 Quelle: cima 2015 Hinweis: Abgebildet sind niedersächsische Mittelzentren mit 15-30.000 Ew., für Hinweis: Abgebildet sind niedersächsische Mittelzentren mit 15-30.000 Ew., für die cima-Daten verfügbar sind. die cima-Daten verfügbar sind.

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2.5.3 Verkaufsflächendichte Abb. 30: Verkaufsfläche je Einwohner in Osterode

Die Verkaufsflächendichte ist ein Indikator, der die Verkaufsflächen- Osterode am Harz ausstattung ins Verhältnis zur Einwohnerzahl eines Ortes stellt. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt derzeit bei rd. 1,52 qm Ver- Verkaufsflächendichte in qm je Einwohner 2,08 kaufsfläche je Einwohner11. im periodischen Bedarf 0,70 Bei der Betrachtung der Bedarfsbereiche muss beachtet werden, dass insgesamt 33 Branchen zu den jeweiligen Bedarfsbereichen im aperiodischen Bedarf 1,39 zugeordnet wurden. Die nachfolgende Abbildung gibt somit lediglich einen allgemeinen Überblick über die Verkaufsflächenausstattung in Quelle: cima 2015 Osterode am Harz. . Die Verkaufsfläche je Einwohner im periodischen Bedarfsbereich Darüber hinaus sollte bedacht werden, dass vor allem Betriebsfor- liegt in Osterode am Harz bei 0,70 m². Nach Erfahrungen der men mit großen Verkaufsflächen (z.B. Baumärkte, Einrichtungsmärk- cima ist i.d.R. ab einem Wert von ca. 0,5 m²/Ew. von einer aus- te) häufig über wesentlich geringere Flächenproduktivitäten als zum reichenden Versorgungssituation im periodischen Bedarf auszu- Beispiel inhabergeführte Fachgeschäfte verfügen. Folglich gibt die gehen. Wie die Einzelhandelszentralität weist also auch die Ver- Verkaufsflächendichte nur eingeschränkt Auskunft über die Ausstat- kaufsfläche im periodischen Bedarf darauf hin, dass bei quanti- tung mit Einzelhandelsbetrieben. In Ergänzung zur Einzelhandels- tativer Betrachtung eine ausreichende Versorgung vorhanden ist. zentralität (Kap. 2.5.2) kann sie aber Hinweise auf mögliche Poten- ziale geben. . Im aperiodischen Bedarf liegt die Verkaufsflächendichte in Oste- rode bei 1,39 m² je Einwohner. Nach Erfahrungen der cima aus verschiedenen regionalen Untersuchungen wären für Zentrali- tätswerte von etwa 130 bis 150 % Verkaufsflächendichten von etwa 1,5 bis 1,8 m² je Einwohner realistisch.

11 Stand 2015; Quellen: HDE 2015, destatis 2015 Seite 33 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

2.5.4 Kaufkraftstromanalyse also die Kaufkraftzu- und –abflüsse im Vergleich zur örtlichen Os- teroder Nachfrage dar. Die nachfolgende Abbildung dokumentiert die Kaufkraftströme für den Einzelhandel in der Stadt Osterode am Harz. Von dem örtli- chen Nachfragepotenzial in Höhe von rd. 123,5 Mio. € fließen ins- Abb. 32: Warengruppenspezifische Kaufkraftzu- und -abflüsse gesamt rd. 25,2 Mio. € aus dem Stadtgebiet ab. Rund 39,5 Mio. € Abflüsse in % der örtlichen Nachfrage Zuflüsse in % der örtlichen Nachfrage

Kaufkraft fließen von außerhalb in den Osteroder Einzelhandel. Da- Heimtextilien -30,0 % 76,8 % raus ergibt sich der Einzelhandelsumsatz von rd. 137,8 Mio. € in Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat -12,0 % 59,6 % Osterode. Schuhe, Lederwaren -30,7 % 49,4 % Abb. 31: Kaufkraftstrombilanz des Einzelhandels in Osterode Hobbybedarf, Zooartikel -19,3 % 46,2 % Bekleidung, Wäsche -38,3 % 43,7 % Baumarktartikel, Gartenbedarf -16,3 % 43,2 % Lebensmittel, Reformwaren -9,0 % 35,2 % 140 Spielwaren -20,0 % 23,6 % 120 137,8 Elektroartikel, Foto, U-Elektronik -37,5 % 23,4 % 100 123,5 Uhren, Schmuck, med.-orthopäd. Bedarf -19,8 % 21,8 % 80 Bücher, Schreibwaren -22,7 % 21,5 % € 60 Möbel, Antiquitäten -65,2 % 21,3 % 40 Sportartikel, Fahrräder -42,8 % 18,9 % inMio. 20 39,5 Gesundheit und Körperpflege -8,7 % 17,6 % 0 -25,2 Zeitschriften, Schnittblumen -20 -8,0 % 12,3 % -40 -100 % -50 % 0 % 50 % 100 % Nachfrage- Kaufkraft- Kaufkraft- Einzelhandels- potenzial abfluss zufluss umsatz Quelle: cima 2015 Osterode am Osterode am Harz Harz Wie der Abbildung zu entnehmen ist, erzielt der Osteroder Einzel- Quelle: cima 2015 handel die höchsten Kaufkraftzuflüsse – gemessen an der örtlichen Nachfrage – in der Warengruppe Heimtextilien. Die höchsten pro- Die nebenstehende Abb. 32 gibt eine genauere Übersicht der Kauf- zentualen Kaufkraftabflüsse sind in der Warengruppe Möbel, Anti- kraftzuflüsse und –abflüsse. Zur besseren Vergleichbarkeit wurden quitäten festzustellen. die absoluten Werte (in Mio. €) ins Verhältnis mit der örtlichen Kaufkraft von Osterode am Harz gesetzt. Die Prozentwerte stellen

Seite 34 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

3 Zentren- und Standortstruktur in Osterode am Harz

In diesem Abschnitt wird die räumliche Verteilung der Einzelhan- Die cima hat in der Stadt Osterode am Harz zwei zentrale Versor- delsstrukturen in der Stadt Osterode am Harz näher beschrieben gungsbereiche und zwei Fachmarkt-Agglomerationen identifiziert, und bewertet. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der räumlichen Ab- deren Abgrenzung mit der Stadtverwaltung und dem begleitenden grenzung der zentralen Versorgungsbereiche, aber auch sonstige Arbeitskreis zur Erstellung des Einzelhandelskonzeptes abgestimmt Einzelhandelsagglomerationen und relevante Solitärstandorte in wurden: Streulagen werden beschrieben. Mit Hilfe der relevanten Strukturkennziffern (Anzahl der Betriebe Zentrale Versorgungsbereiche Verkaufsflächen, Umsätze) der zentralen Versorgungsbereiche und . Hauptzentrum Innenstadt der Fachmarkt‐Agglomeration wird die Bedeutung dieser Bereiche für die mittelzentrale Versorgung dargestellt und Entwicklungsstra- . Nahversorgungszentrum Schwiegershausen tegien beschrieben. Fachmarkt-Agglomerationen Die cima hat die Identifizierung und Abgrenzung der zentralen Ver- . Fachmarkt-Agglomerationen Alte Northeimer Straße sorgungsbereiche in Osterode am Harz anhand rechtlicher und . Fachmarkt-Agglomeration Herzberger Landstraße planerischer Vorgaben (vgl. hierzu Kap. 1.1) vorgenommen. In die Abgrenzung sind neben vorhandenen Einzelhandelsbetrieben auch zentrenprägende komplementäre Nutzungen (Dienstleistung, Gastro- nomie, öffentliche/soziale/kulturelle Einrichtungen etc.) eingeglie- dert, wenn sich diese funktional in das Gebiet einfügen.

Seite 35 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

3.1 Vorbemerkung: Zum Begriff der zentralen Versorgungsbereiche

Der Begriff des „zentralen Versorgungsbereichs“ ist als „Planungs- legt ist, einen fußläufigen Einzugsbereich zu versorgen, kann einen kategorie“ erstmals mit der Neuregelung § 34 Abs. 3 BauGB in das zentralen Versorgungsbereich i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB bilden. Ent- Baurecht eingeführt worden. Demnach ist für die Genehmigung von scheidend ist, dass der Versorgungsbereich nach Lage, Art und Ansiedlungsvorhaben im sogenannten unbeplanten Innenbereich Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in ei- nicht nur das Einfügen in die nähere Umgebung Voraussetzung. Es nem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat. Der Begriff wurde auch festgesetzt, dass „keine schädlichen Auswirkungen“ auf ist nicht geografisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, zentrale Versorgungsbereiche in der Standortgemeinde oder be- sondern funktional zu verstehen. Zentralität kann durchaus kleintei- nachbarten Gemeinden zu erwarten sein dürfen. lig sein“.12 Was „zentrale Versorgungsbereiche“ konkret sind, wie sie abzugrenzen sind und worin sie sich konkret manifestieren, wurde vom Die Raumordnungsverordnungen und die Rechtsprechung liefern Gesetzgeber nicht vorgegeben. Verwiesen wird auf die Planungspra- außerdem Hinweise und Vorgaben für die räumliche Abgrenzung xis und die Kommentierung durch die Rechtsprechung. Gesetzge- zentraler Versorgungsbereiche: bungsinitiativen einzelner Bundesländer bzw. die Verankerung des . Innerhalb eines Gemeindegebietes sind zentrale Versorgungsbe- Begriffs „zentraler Versorgungsbereich“ in Raumordungsprogrammen reiche räumlich abzugrenzen. oder Einzelhandelserlässen haben ebenfalls zu einer weiteren Aus- gestaltung des planungsrechtlichen Instrumentariums geführt. . Die Rechtsprechung hat klargestellt, dass eine Stadt mehrere zentrale Versorgungsbereiche ausweisen kann. Dies gilt insbe- Das Bundesverwaltungsgericht hat eine Definition des Begriffs sondere für polyzentrisch strukturierte Städte mit eigenständi- „zentraler Versorgungsbereich“ erarbeitet, die bereits in zahlreichen gen Stadtteilen und Siedlungsbereichen oder Städte mit ausge- Urteilen und Beschlüssen zitiert wurde und daher als allgemeingül- prägten Stadtteilstrukturen und deutlicher Aufteilung von Ver- tig gelten kann: sorgungsbereichen. „Zentrale Versorgungsbereiche i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB sind nach . Zentrale Versorgungsbereiche müssen eindeutig bestimmt sein. der Rechtsprechung des Senats räumlich abgrenzbare Bereiche ei- Es reicht nicht aus, sie vage, z.B. als kreisförmige Markierung, ner Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzun- zu definieren. Es hat eine gebietsscharfe Abgrenzung zu erfolgen – häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastrono- gen, um eindeutig zu definieren, welche Betriebe oder Grund- mische Angebote – eine Versorgungsfunktion über den unmittelba- stücke im zentralen Versorgungsbereich liegen und somit ren Nahbereich hinaus zukommt. Bei der Beurteilung, ob ein Ver- schützenswert sind.13 sorgungsbereich einen zentralen Versorgungsbereich i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB bildet, bedarf es einer wertenden Gesamtbetrachtung der städtebaulich relevanten Gegebenheiten. Auch eine räumlich kon- 12 BVerwG Urteil vom 17.12.2009 - 4 C 2.08 zentrierte Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben, die darauf ange- 13 Vgl. Geyer (2005): Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn, Heft 3. 2005. Seite 36 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

. Für die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche sind die Grundsätzlich gilt es, die aktuelle Situation und die zukünftigen angeführten Kriterien zu beachten (Vielfalt und Umfang der An- Entwicklungsmöglichkeiten gleichermaßen zu berücksichtigen. Bei gebote, Nutzungsmix, integrierte Lage, verkehrliche Erreichbar- der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als zentraler keit). Neben den vorhandenen Strukturen sind Darstellungen Versorgungsbereich einzustufen ist, hat die cima in Anlehnung an und Festsetzungen in Bauleitplänen bzw. in Raumordnungsplä- die angeführten Rechtsvorschriften folgende Bewertungsmaßstäbe nen ebenso wie sonstige raumordnerische oder städtebauliche angelegt: Konzeptionen zu berücksichtigen. Daraus ergibt sich, dass zent- . Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbesatzes, rale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Festlegung nicht . Umfang der ergänzenden zentrenprägenden Nutzungen (Dienst- bereits vollständig als solche entwickelt sein müssen; sie sollten leistungen, Gastronomie, öffentliche, soziale und kulturelle Ein- zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Planung einrichtungen, etc.), deutig erkennbar sein. . siedlungsstrukturell integrierte Lage, . Zentrale Versorgungsbereiche zeichnen sich durch ein gemisch- tes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungseinrich- . Erreichbarkeit (insbesondere ÖPNV, fußläufige Erreichbarkeit), tungen (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Hand- . vorhandene funktionale, städtebauliche und räumliche Struktu- werksbetriebe, Büronutzungen, Wohnungen) aus, die städtebau- ren, lich und funktional eine Einheit bilden. Die Vielfalt der erforder- . heutige und geplante Versorgungsfunktion, lichen Angebote hängt von der Funktion eines zentralen Ver- . städtebauliche Planungen der Gemeinde. sorgungsbereiches ab. In dem Hauptzentrum einer größeren

Gemeinde ist das Angebot vielfältiger als in dem Hauptzentrum einer kleineren Gemeinde. Neben- und Nahversorgungszentren ordnen sich hinsichtlich Ihrer Ausstattung mit Versorgungsange- boten dem Hauptzentrum einer Gemeinde unter. Bei der Beur- teilung des Einzelhandelsangebotes sind die Betriebsformen, die nach Branchen differenzierten Angebote sowie die Sortiments- breite und -tiefe zu beachten. . Eindeutig nicht als zentraler Versorgungsbereich abzugrenzen ist die bloße Agglomeration mehrerer Einzelhandelsbetriebe (z.B. der häufige Fall eines Vollsortimenters, eines benachbarten Dis- counters und weiterer Fachmärkte an einer Ausfahrtsstraße).

Seite 37 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

3.2 Zentraler Versorgungsbereich „Innenstadt Osterode“

Der zentrale Versorgungsbereich „Innenstadt Osterode“ befindet quenz generieren und somit als Magnetbetriebe für die Innenstadt sich zentral im Kernort Osterode im Bereich des historisch ge- fungieren. Weitere Anbieter des periodischen Bedarfs sind Betriebe wachsenen Zentrums der Stadt. Er erstreckt sich westlich entlang des Ladenhandwerks (Bäcker, Fleischer), einige Spezialitätenanbieter der Bahnhofstraße bis zur Einmündung Sösepromenade. Die nördli- (Weinhandel, Süßwaren), ein Reformhaus, drei Apotheken, eine Par- che Grenze bildet der Verlauf der Söse bzw. die Straßen fümerie, ein Blumenladen sowie drei Tabakwarenläden. Sösepromenade und Eisensteinstraße. In östlicher Richtung verläuft Abb. 33: Verkaufsfläche und Umsatz im Hauptzentrum Innenstadt die Abgrenzung weiter entlang der Straße Am Schilde bisöstlichen Anzahl der Verkaufs- grenze an den Straße Im Badegarten und Schildwache. Hier im Um satz Betriebe fläche östlichen Bereich zieht sich der zentrale Versorgungsbereich an der in Mio. € (Hauptsortiment) in m ² Straße Rollberg bis an die Jacobitorstraße. Im weiter westlichen Be- periodischer Bedarf (gesamt) 29 2.895 21,0 reich ist die südliche Ausdehnung weniger ausgeprägt, dort verläuft davon Lebensmittel 20 1.895 10,3 die Grenze in etwa entlang der Petersilienstraße, Luisenstraße, Lan- aperiodischer Bedarf (gesamt) 75 9.685 26,9 ger Krummer Bruch. Die westliche Grenze verläuft entlang der davon zentrenrelevant 62 7.970 24,0 Dörgestraße (zum genauen Verlauf der Abgrenzung des zentralen gesam t 104 12.580 47,9 Versorgungsbereiches vgl. Abb. 41). Quelle: cima 2015

Angebotsstrukturen Abb. 34: innerstädtische Lebensmittelmärkte Netto und Penny In der so abgegrenzten Innenstadt von Osterode sind insgesamt 104 Einzelhandelsbetriebe ansässig, was etwas mehr als die Hälfte aller Einzelhandelsbetriebe des gesamten Stadtgebietes (203) aus- macht. Bezüglich der Verkaufsfläche liegt der Anteil der Innenstadt mit rd. 12.580 m² jedoch nur bei etwa einem Viertel der Gesamt- stadt (46.215 m²). Dies deutet auf eher kleinteilig strukturierte Ver- kaufsflächen in der Osteroder Innenstadt hin. Mit 29 Betrieben bzw. einer Verkaufsfläche von 2.895 m² und einem Umsatz von 21,0 Mio. € entfällt auf die Anbieter von Waren des periodischen Bedarfs ein erheblicher Anteil des Einzelhandels Fotos: cima 2015 in Osteroder Innenstadt. Als bedeutende Anbieter sind die beiden Lebensmitteldiscounter Netto und Penny sowie der Drogeriemarkt Rossmann zu nennen, welche eine nicht unerhebliche Kundenfre- Seite 38 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

Bezogen auf die zentrenprägenden Sortimente des persönlichen Entsprechend seiner Funktion als Hauptgeschäftszentrum ist in dem Bedarfs (Bekleidung, Schuhe, Schmuck etc.) ist in der Innenstadt zentralen Versorgungsbereich „Innenstadt Osterode“ auch ein viel- von Osterode ein überwiegend kleinteiliger Besatz an Händlern zu fältiges Angebot an Dienstleistungseinrichtungen sowie Gastrono- registrieren. Insbesondere in der Warengruppe Bekleidung, Wäsche mie- und Hotellerie-Betrieben zu finden. Auch das Rathaus mit der beschränkt sich das Angebot in der Osteroder Innenstadt auf in- Stadtverwaltung ist in der Osteroder Innenstadt ansässig, ebenso habergeführte Fachgeschäfte oder kleinflächige Filialisten. Zu den wie weitere öffentliche Einrichtungen, soziale Einrichtungen und kul- größten Anbietern zählen die Modefachgschäfte Klapprodt, Thunert turelle Angebote. und Franz Peters sowie die Bekleidungsfilialisten (NKD, Ernsting’s Die verkehrliche Erreichbarkeit wird für den ÖPNV über die zentrale family und Jeans Fritz). Das Angebot in der Warengruppe Schuhe, Bushaltestelle „Dielenplan“ gewährleistet, der Bahnhaltepunkt „Oste- Lederwaren wird durch die Fachgeschäfte Schuhhaus Neubauer, rode am Harz Mitte“ mit der zentralen Bushaltestelle „Mit- Kopp-Minne und Offenbacher Lederwaren sowie den Filialisten te/Stadthalle“ befindet sich in unmittelbarer Nähe. Quick-Schuh gewährleistet. Mehrere Juweliere/Schmuckgeschäfte Abb. 35: Einzelhandel in der Innenstadt Osterode sowie Optiker, Hörgeräteakustiker und zwei Sanitätshäuser ergän- zen das Angebot des persönlichen Bedarfs in der Osteroder Innen- stadt. Mit der Buchhandlung Tilman Riemenschneider sowie den Schreib- warengeschäften Papierus und Schreibwaren-Eck verfügt die Oste- roder Innenstadt über drei Fachgeschäfte in diesem Segment. In der Warengruppe Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik ist der Fachbetrieb Radio Kallert als bedeutender Anbieter zu nennen. Das Angebot im Segment Spiel/Sport/Hobby wird unter anderem durch die Betriebe Intersport Stricker, Sport-Center Ringmann und das Musikhaus Funke geprägt. Im Sortiment Spielwaren ist mit dem Fachgeschäft Der Spielzeugladen lediglich ein Anbieter in der In- nenstadt vorhanden. Außerdem sind in der Innenstadt zwei Fahr- radfachgeschäfte ansässig. Ein Zoogeschäft gibt es in der Ostero- der Innenstadt nicht. Insgesamt 13 Facheinzelhandelsbetriebe haben ihren Sortiments- schwerpunkt in den Branchen Glas/Porzellan/Keramik/Hausrat, Ein- richtungsbedarf und Baumarktartikel. Mit Ausnahme des Haushalts- warenkaufhauses Woolworth ist das Angebot auch hier eher klein- Fotos: cima 2015 teilig.

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Abb. 36: Betriebe nach Größenklassen in der Osteroder Innenstadt stadt eine gewisse „Sogkraft“ auf die potenziellen Kunden entfalten kann. Dies belegt auch die in der Osteroder Innenstadt durchge- Anteil der Betriebe in % Anteil der Verkaufsflächen in % führte Passantenbefragung (Kap. 2.3), in der häufig der Wunsch 60 % nach einem größeren Kaufhaus wie beispielsweise C&A oder H&M geäußert wurde. 49,0 50 % 46,7 Innerstädtische Haupteinkaufslage 40 % Zusätzlich zur gebietsscharfen Abgrenzung des zentralen Versor- gungsbereiches Innenstadt Osterode wurde in der Abb. 41 nach- 30 % 25,8 richtlich die innerstädtische Haupteinkaufslage dargestellt. Das sind 24,0 die Straßenzüge mit „Bummelfaktor“, die von Besuchern üblicher- 20 % 18,3 weise für den innenstadttypischen Einkauf aufgesucht werden. Auch 15,5 außerhalb der so dargestellten Haupteinkaufslage befinden sich 12,1 8,7 bedeutende zentrenprägende Nutzungen, etwa die beiden Lebens- 10 % mittelmärkte Penny und Netto, welche als wichtige Frequenzbringer für den zentralen Versorgungsbereich fungieren. Diese sind jedoch 0 % nicht dem typischen Innenstadt-Einkauf zuzuordnen. bis 50 m² > 50 bis > 100 bis > 400 m² Die Darstellung der innerstädtischen Haupteinkaufslage hat keinerlei 100 m² 400 m² bindenden Charakter und soll lediglich darstellen, auf welche Be- Quelle: cima 2015 reiche der Innenstadt zukünftig Maßnahmen fokussiert sein sollten, Die oben stehende Abbildung belegt, dass die Osteroder Innen- die sich beispielsweise die Stärkung der Einzelhandelsfunktion zum stadt überwiegend durch kleinteilige Ladenlokale geprägt ist. Beina- Ziel haben. Bereiche außerhalb dieser Markierung, wie etwa der he die Hälfte aller innerstädtischen Betriebe (49 %) weisen Ver- Rollberg und die Bahnhofstraße, hatten zwar historisch ebenfalls kaufsflächen von höchstens 50 m² auf. Diese machen jedoch ledig- eine Einzelhandelsfunktion. Aufgrund eines bundesweit zu beobach- lich rd. 12 % der innerstädtischen Verkaufsflächen aus. Demgegen- tenden Konzentrationsprozesses des Einzelhandels auf die innerstä- über gibt es lediglich neun Betriebe (8,7 %), die größer als 400 m² tischen Hauptgeschäftslagen ist es aber aus Sicht der cima nicht sind. Davon ist mit Woolworth lediglich ein Geschäft großflächig, realistisch, dass diese Randlagen zukünftig wieder als innerstädti- d.h. größer als 800 m². sche Einkaufslagen revitalisiert werden können. Hier sind Umnut- zungskonzepte gefragt; so wäre beispielsweise für den Rollberg ei- Eine kleinteilig strukturierte Innenstadt mit einem hohen Anteil indi- ne Umwandlung ehemaliger Ladenlokale in Wohnraum vorstellbar. vidueller, inhabergeführter Fachgeschäfte kann zwar einerseits attraktiv für die Kunden sein, andererseits sind aber großflächige Magnetbetriebe mit hoher Strahlkraft notwendig, damit eine Innen- Seite 40 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

Abb. 37: Blick in die Straßen Rollberg und Scheffelstraße Als A-Lage der Osteroder Innenstadt kann heute der Kornmarkt mit der Marientorstraße bezeichnet werden. Der Kornmarkt zeichnet sich durch seine städtebauliche Qualität aus. Er ist außerdem Standort des zweimal wöchentlich stattfindenden Wochenmarktes was zu zusätzlichen Besucherfrequenzen führt. Doch selbst am Kornmarkt sind Leerstände und Unternutzungen zu verzeichnen. Schlüsselimmobilie ist hier in bester Lage die ehemalige Hauptpost- Immobilie, an deren Stelle die Entwicklung eines großflächigen Ein- zelhandelsmagneten vorstellbar wäre. Diese Fläche besitzt zudem den Vorteil, dass sie rückwärtig anfahrbar ist und über eigene Fotos: cima 2015 Stellplätze verfügt.

Aber auch innerhalb der markierten Haupteinkaufslage sind unter- Abb. 39: Haupteinkaufslage Kornmarkt mit Wochenmarkt schiedliche Lagequalitäten vorhanden. So kann etwa die ehemalige A-Lage Am Schilde gegenwärtig kaum noch die Funktion einer attraktiven Einkaufslage wahrnehmen. Für diese Straße wäre die Wie- derbelebung der leerstehenden Kaufhaus-Immobilie mit einem attraktiven Mieter als Schlüsselmaßnahme zu nennen, um eine Auf- wertung der Einkaufslage zu erreichen.

Abb. 38: Einkaufsstraße Am Schilde mit Kaufhaus-Leerstand

Fotos: cima 2015

Auch die „Eingangsbereiche“ zur Osteroder Innenstadt stellen sich gegenwärtig teilweise wenig einladend dar. Zu nennen ist hier zum einen der westliche Beginn der Fußgängerzone an der Marientor- straße mit dem sichtbar in die Jahre gekommenen Kaufhaus Woolworth. Auch hier wäre eine Nachnutzung der Kaufhaus-Fläche durch einen attraktiven Neubau vorstellbar; zumindest eine zeitge- Fotos: cima 2015 mäße, einladende Gestaltung der Eingangssituation sollte aber zeitnah angestrebt werden. Ein weiteres prägendes Beispiel ist der nördliche Beginn der Fußgängerzone an der Johannistorstraße. Der dortige, bereits verfallende Leerstand strahlt auf Besucher eine ab- Seite 41 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

schreckende Wirkung aus. Mit dem an dieser Stelle geplanten Neu- tümer bei Umbaumaßnahmen berät und bei der Beantragung von bau der Volksbank dürfte hier eine erhebliche Aufwertung der Lage Fördermitteln unterstützt. erzielt werden, von der auch die um Umfeld ansässigen Geschäfte Die Osteroder Innenstadt sollte auch in Zukunft der wichtigste Ein- profitieren dürften. zelhandelsstandort der Stadt bleiben. Dies kann aber nur gelingen, Abb. 40: Woolworth-Immobilie in der Marientorstraße wenn auch weiterhin eine restriktive Steuerung des großflächigen, zentrenrelevanten Einzelhandels außerhalb der Innenstadt stattfin- det. Die konsequente Orientierung des zentrenrelevanten Einzelhan- dels auf den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Osterode gibt beispielsweise Immobilieneigentümern und Ladeninhabern Pla- nungssicherheit für Investitionen.

Foto: cima 2015

Zum Zeitpunkt der Einzelhandelsbestandserhebung wurden insgesamt 29 leerstehende Ladenlokale in der Osteroder Innenstadt erfasst. Grundsätzlich sind Leerstände nicht allein ein Problem des Immobilieneigentümers, denn sie führen in aller Regel zu Frequenz- verlusten und ziehen ihr Umfeld optisch in Mitleidenschaft. Oberste Priorität sollte daher der Abbau der bestehenden Leerstände in der Osteroder Innenstadt haben. Da der Leerstand teilweise auf die zu geringe Verkaufsflächengröße zurückzuführen ist, sollte im Einzelfall geprüft werden, ob bspw. mehrere kleine Ladenlokale zu größeren und damit besser vermietbaren Flächen zusammengelegt werden können. Auch investive Maßnahmen wie die Modernisierung der In- nen- und Außengestaltung und nach Möglichkeit die Beseitigung von Treppenstufen um Eingangsbereich würden die Vermietungs- chancen erhöhen. Zur Unterstützung solcher Maßnahmen könnte beispielsweise bei der Stadtverwaltung/Wirtschaftsförderung eine Flächenmanagement-Stelle eingerichtet werden, die Immobilieneigen-

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Abb. 41: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches „Hauptzentrum Innenstadt“

Kartenbasis: Geodaten der Stadt Osterode am Harz Bearbeitung: cima 2015

Seite 43 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

3.3 Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Schwiegershausen“

Der Ortsteil Schwiegershausen befindet sich in peripherer Lage im Abb. 42: Einzelhandel im Nahversorgungszentrum Schwiegershausen südlichen Stadtgebiet von Osterode am Harz. Hier befindet sich ein zentraler Versorgungsbereich, der die Funktion eines Nahver- sorgungszentrums für den dörflich geprägten Ortsteil mit rd. 1.700 Einwohnern übernimmt. Das Nahversorgungszentrum Schwiegershausen erstreckt sich zentral im Siedlungsgebiet des Ortsteils entlang der Hauptverkehrsach- se Osteroder Straße. Bedeutendster Anbieter ist hier der kleinteilige Lebensmittelnahver- sorger tegut… Lädchen für alles, der neben einem Lebensmittel- Fotos: cima 2015 sortiment auch umfangreiche Randsortimente verschiedener Wa- rengruppen anbietet und damit insgesamt eine gute wohnortnahe

Grundversorgung sicherstellt. Ergänzend sind im Nahversor- gungszentrum Schwiegershausen ein Bäcker, ein Blumenladen und ein Kiosk ansässig. Die Einzelhandelsfunktion wird ergänzt durch einige komplementäre Nutzungen (Gastronomie- und Hotellerie-Angebote, Dienstleistun- gen). Insgesamt erfüllt der Umfang der vorgefundenen, kleinteiligen Strukturen im Nahversorgungszentrum Schwiegershausen knapp die Mindestanforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich. Die räumliche Abgrenzung und Ausweisung dieses Standortbereiches als zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Schwie- gershausen“ soll dessen funktionale Bedeutung für die wohnortnahe Versorgung des Ortsteils betonen und gleichzeitig den planeri- schen Willen zum Ausdruck bringen, diese Strukturen künftig zu schützen und gezielt zu stärken.

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Abb. 43: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches „Nahversorgungszentrum Schwiegershausen“

Kartenbasis: Geodaten der Stadt Osterode am Harz Bearbeitung: cima 2015

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3.4 Fachmarkt-Agglomeration Herzberger Landstraße

Die Zentrenstruktur der Stadt Osterode am Harz beinhaltet neben ein SB-Möbelmarkt und ein Zoofachmarkt. Darüber hinaus sind den zentralen Versorgungsbereichen (Innenstadt Osterode, Nah- aber auch umfangreiche zentrenrelevante Angebote vorhanden, versorgungszentrum Schwiegershausen) auch weitere räumliche beispielsweise ein Deichmann Schuhfachmarkt, ein Kik Bekleidungs- Konzentrationen von Einzelhandelsbetrieben, die jedoch nicht die fachmarkt und der Elektronikfachmarkt Expert. Insgesamt sind an Funktionen eines zentralen Versorgungsbereiches wahrnehmen, wie dem Standort 2.000 m² Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sorti- etwa die Funktionsmischung oder die Versorgung eines maßgebli- mente vorhanden, was die Konkurrenzsituation zur Osteroder In- chen fußläufigen Einzugsbereiches (vgl. hierzu Kap. 3.1). Es handelt nenstadt verdeutlicht. sich also lediglich um Agglomerationen von Einzelhandelsbetrieben, Abb. 44: Verkaufsfläche und Umsatz in der Fachmarkt-Agglomeration die fast ausschließlich auf Pkw-Kunden abzielen, also nahezu keine Herzberger Landstraße wohnortnahe Versorgung wahrnehmen. Anzahl der Verkaufs- Um satz In diese Standortkategorie fällt die Fachmarkt-Agglomeration Herz- Betriebe fläche in Mio. € berger Landstraße, die mit ihrer verkehrsorientierten Lage an der (Hauptsortiment) in m ² parallel zur B 243 verkaufenden Herzberger Landstraße Kunden periodischer Bedarf (gesamt) 8 3.865 19,1 aus dem gesamten Stadtgebiet ebenso anspricht wie Kunden aus davon Lebensmittel 7 3.305 17,1 dem Umland. aperiodischer Bedarf (gesamt) 10 7.510 13,8 Mit 11.375 m² Verkaufsfläche weist die Fachmarkt-Agglomeration davon zentrenrelevant 5 2.000 6,4 Herzberger Landstraße annähernd so viel Einzelhandelsfläche auf gesam t 18 11.375 32,8 wie die Innenstadt und ist somit auch der zweitbedeutendste Ein- Quelle: cima 2015 zelhandelsstandort des Stadtgebietes. Entsprechend seiner guten verkehrlichen Erreichbarkeit sollte dieser Zu den Ankermietern im periodischen Bedarf zählen ein Kaufland etablierte Einzelhandelsstandort auch in Zukunft erhalten und ent- Verbrauchermarkt mit über 3.000 m² Verkaufsfläche zuzüglich ei- wickelt werden. Aufgrund der städtebaulich nicht integrierten Lage nes Getränkemarktes sowie ein Aldi Lebensmitteldiscounter. Ergän- sollte jedoch in Zukunft darauf geachtet werden, dass Neuansied- zende Angebote des periodischen Bedarfs sind zwei Bäcker, ein lungen ausschließlich mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten Fleischer, ein Spezialitätengeschäft, ein Tabakwarenladen und ein realisiert werden. Den vorhandenen Betrieben sollte jedoch ein er- Blumenladen. Insgesamt weist die Fachmarkt-Agglomeration Herz- weiterter Bestandsschutz (vgl. hierzu Kap. 6) zugestanden werden. berger Landstraße somit 3.865 m² Verkaufsfläche für nahversorgungsrelevante Sortimente auf und steht damit in erheblichem Wettbewerb zu den Nahersorgungsstandorten in integrierter Lage. Zu den Anbietern im aperiodischen Bedarf zählen typische nicht- zentrenrelevante Fachmarktformate wie ein Einrichtungsfachmarkt, Seite 46 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

Abb. 45: Abgrenzung der Fachmarkt-Agglomeration Herzberger Landstraße

Kartenbasis: Geodaten der Stadt Osterode am Harz Bearbeitung: cima 2015

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3.5 Fachmarkt-Agglomeration Alte Northeimer Straße

Die Fachmarkt-Agglomeration Alte Northeimer Straße ist eine von eigene, räumlich getrennte Zufahrt und steht mit den Nutzungen zwei Fachmarkt-Agglomerationen im Osteroder Stadtgebiet. Sie be- an der Alten Northeimer Straße in keinem funktionalen Zusam- findet sich nur rd. 400 m südöstlich der Osteroder Innenstadt in menhang, weshalb er nicht in die Abgrenzung der Fachmarkt- verkehrsgünstiger Lage an der Seesener Straße nahe den Bundes- Agglomeration integriert wurde. straßen 243 und 241. Abb. 46: Verkaufsfläche und Umsatz in der Fachmarkt-Agglomeration Alte In der Fachmarkt-Agglomeration Alte Northeimer Straße sind mit Northeimer Straße

9.180 m² knapp 20 % der Gesamtverkaufsfläche von Osterode Anzahl der Verkaufs- Um satz ansässig. Diese verteilt sich auf insgesamt fünf Einzelhandelsbe- Betriebe fläche in in Mio. € triebe. Bedeutendster Anbieter ist an diesem Standort ein OBI (Hauptsortiment) qm Bau- und Gartenmarkt. Hierbei handelt es sich um den einzigen periodischer Bedarf (gesamt) 1 190 0,6 Bau- und Gartenmarkt des Stadtgebietes, dem eine hohe Bedeu- davon Lebensmittel 1 170 0,6 tung für die mittelzentrale Versorgungsfunktion in dieser Branche aperiodischer Bedarf (gesamt) 4 8.990 10,6 zukommt. davon zentrenrelevant 3 1.970 2,5 Bei den weiteren Anbietern in der Fachmarkt-Agglomeration Alte gesam t 5 9.180 11,2 Northeimer Straße handelt es sich mit einem Takko Bekleidungs- Quelle: cima 2015 fachmarkt, einem K+K Schuh-Center sowie einem TEDi Haushalts- Entsprechend seiner Funktion als Fachmarkt-Agglomeration sollen warendiscounter um zentrenrelevante Anbieter sowie mit einem am Standort Alte Northeimer Straße – wie auch an der Herzber- russischen Lebensmittelgeschäft um ein nahversorgungsrelevantes ger Landstraße – Neuansiedlungen künftig nur noch mit nicht- Angebot. zentrenrelevanten Hauptsortimenten zugelassen werden. Den vor- Die Fachmarkt-Agglomeration Alte Northeimer Straße ist außerdem handenen Betrieben sollte jedoch ein erweiterter Bestandsschutz geprägt von der Gewerbeimmobilie „Apenke-Zentrum“. Hierbei han- (vgl. hierzu Kap. 6) zugestanden werden. delt es sich um ein ehemaliges Multifunktionszentrum, welches ge- genwärtig aber größtenteils leer steht. Eine tragfähige Neuvermie- tung der leerstehenden Flächen ist aufgrund der problematischen inneren Strukturierung der Immobilie aus heutiger Sicht nicht zu erwarten. Daher sollte mittelfristig eine Neunutzung des Areals durch eine Neubebauung geprüft werden. In unmittelbarer Nachbarschaft zur Fachmarkt-Agglomeration Alte Northeimer Straße befindet sich außerdem ein Lidl Lebensmittel- discounter (Seesener Straße 25 b). Dieser verfügt jedoch über eine Seite 48 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

Abb. 47: Abgrenzung der Fachmarkt-Agglomeration Alte Northeimer Straße

Kartenbasis: Geodaten der Stadt Osterode am Harz Bearbeitung: cima 2015

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3.6 Einzelhandel im übrigen Stadtgebiet von Osterode

Neben den beschriebenen zentralen Versorgungsbereichen und bensmitteldiscounter. Der Standort befindet sich in verkehrsgünsti- Fachmarkt-Agglomerationen befinden sich auch im übrigen Stadt- ger Lage an der Lindenstraße, er ist gleichzeitig aber auch aus gebiet von Osterode, in Solitär- und Streulagen, weitere Einzel- den nördlich und östlich angrenzenden Wohngebieten fußläufig zu handelsangebote. Die bedeutendsten Standorte werden nachfol- erreichen und nimmt daher eine bedeutende wohnortnahe Versor- gend kurz beschrieben: gungsfunktion wahr. In südlicher und westlicher Richtung wird der Einzugsbereich jedoch durch die dort verlaufende Bahntrasse ab- geschnitten. Die Nachfragepotenziale in fußläufiger Umgebung sind EDEKA Herkules, Im Strange (Osterode) daher nur begrenzt, weshalb Verkaufsflächenausweitungen in die- Im südlichen Kernstadtgebiet von Osterode, an der Straße sem Standortbereich immer dahingehend überprüft werden sollten, Im Strange, befindet sich ein EDEKA Herkules Verbrauchermarkt, ob diese nachfragegerecht sind oder die örtliche Nachfrage über- nebst eigenem Getränkemarkt sowie Bäcker und Apotheke in der schreiten würden. Vorkassenzone. Dieser Standort nimmt eine bedeutende Versor- gungsfunktion für das gesamte Osteroder Kernstadtgebiet südlich der B 243 wahr. Gleichwohl fand keine Ausweisung als zentraler LIDL, Seesener Straße (Osterode) Versorgungsbereich statt, da kaum komplementäre Nutzungen Ebenfalls im Kernstadtgebiet, rd. 400 m südwestlich der Osteroder (Gastronomie, Dienstleistungen etc.) vorhanden sind. Zudem grenzt Innenstadt, befindet sich ein Lidl Lebensmitteldiscounter (nebst sich der Standort mit seiner Stellplatzanlage von den umliegenden Bäcker in der Vorkassenzone) an der Seesener Straße. Aufgrund Nutzungen ab, weshalb beispielsweise kein funktionaler Zusam- seiner verkehrsgünstigen Lage zielt dieser Lebensmittelmarkt vor menhang mit der nahegelegenen Sparkassenfiliale an der allem auf Pkw-Kunden ab, nimmt darüber hinaus aber auch in be- Krebecker Landstraße feststellbar ist. grenztem Umfang eine Nahversorgungsfunktion für die umliegen- Der Verkaufsflächenumfang des Herkules Verbrauchermarktes dürf- den Wohnquartiere wahr. te auch auf längere Sicht ausreichend sein, um die Nahversor- gungsfunktion für die umliegenden Wohngebiete aufrecht erhalten NETTO, An der Bahn (Lasfelde) zu können. Verkaufsflächenerweiterungen erscheinen daher hier Im Ortsteil Lasfelde, nordwestlich des Osteroder Kernstadtgebietes, nicht erforderlich. befindet sich mit einer Filiale von NETTO Marken-Discount ein weiterer Lebensmitteldiscounter. Dieser verfügt ebenfalls über einen ALDI und REWE, Lindenstraße (Osterode) Bäcker in der Vorkassenzone. Aufgrund seiner siedlungsstrukturell Im nördlichen Kernstadtgebiet von Osterode befindet sich an der integrierten Lage kann der NETTO-Markt eine fußläufige Versor- Lindenstraße ein Koppelstandort aus einem REWE Verbraucher- gungsfunktion für sein Umfeld wahrnehmen und spricht darüber markt (nebst Bäcker in der Vorkassenzone) und einem ALDI Le- hinaus auch Pkw-Kunden an, die aber überwiegend aus den an-

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grenzenden Ortsteilen Lasfelde, Petershütte und Katzenstein chenerweiterung und bei Bedarf auch eine Standortverlagerung in- stammen, für welche er den einzigen Lebensmittelnahversorger nerhalb des Ortsteils ermöglicht werden. darstellt. Sonstige Angebote im periodischen Bedarf EDEKA, Förster Straße (Förste) Über die beschriebenen Lebensmittelmärkte hinaus gibt es in In dem peripher im westlichen Stadtgebiet gelegenen Ortsteil Streulagen im Osteroder Stadtgebiet noch einen Getränkemarkt an Förste befindet sich ein kleinflächiger EDEKA Lebensmittelmarkt. der Lasfelder Straße, mehrere Bäcker und Fleischer, Tankstellen- Der Betrieb nimmt eine bedeutende Nahversorgungsfunktion für shops, einen Hofladen, eine Weinhandlung, einen Teeladen, einen die rd. 1.900 Einwohner des Ortsteils Förste wahr. kleineren Getränkehandel, eine Apotheke sowie zwei Blumenläden Trotz einer Sparkassen-Filiale in direkter Nachbarschaft und einiger und mehrere Kioske. weiter Nutzungen im Umfeld stellen sich die vorhandenen Struktu- ren insgesamt nicht so dar, dass der Standort als zentraler Ver- Angebote im aperiodischen Bedarf sorgungsbereich ausgewiesen werden kann. Gleichwohl sollte für Im aperiodischen Bedarf gibt es im Osteroder Stadtgebiet nur zwei die Zukunft eine planerische Verdichtung der Angebote angestrebt großflächige Betriebe in Solitärlagen, nämlich einen Dänisches Bet- werden mit dem Ziel, einen vollwertigen zentralen Versorgungsbe- tenlager Einrichtungsfachmarkt an der Herzberger Straße und ei- reiches (Nahversorgungszentrum) entstehen zu lassen. In diesem nen Sonderpostenmarkt Wiglo Wunderland in der Straße Am Zusammenhang sollte dem EDEKA-Markt bei Bedarf auch eine Bahnhof. Alle weiteren Betriebe des aperiodischen Bedarfs in nachfragegerechte Verkaufsflächenerweiterung ermöglicht werden, Streulagen sind kleinflächig, also kleiner als 800 m² Verkaufsflä- um den Erhalt dieses Lebensmittelnahversorgers langfristig abzusi- che. Zu nennen sind hier beispielsweise ein Kfz-Zubehör-Fachmarkt chern. und ein Motorgeräte-Handel an der Petershütter Allee, ein Kü- chenstudio am Neustädter Tor, ein Lagerverkauf für Werkzeuge EDEKA, Turmstraße (Dorste) und Bauelemente am Gipsmühlenweg oder ein Haushaltswarenge- Ein weiterer kleinteiliger EDEKA Lebensmittelmarkt befindet sich in schäft in der Neuen Reihe. dem peripher im südwestlichen Stadtgebiet gelegenen Ortsteil Dorste (rd. 1.600 Ew.). Dieser EDEKA-Markt weist eine Verkaufsflä- che von weniger als 200 m² auf. Zudem weisen der am Ladenlo- kal ablesbare Investitionsstau und die eingeschränkten Öffnungs- zeiten darauf hin, dass dieser Lebensmittelnahversorger in seinem Fortbestand als gefährdet betrachtet werden muss. Nach Möglich- keit sollte dem Betrieb daher eine nachfragegerechte Verkaufsflä-

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3.7 Gesamtübersicht der Einzelhandelsstruktur in Osterode

Abb. 48. Gesamtübersicht der Einzelhandelsstruktur in der Stadt Osterode am Harz

Kartenbasis: Geodaten der Stadt Osterode am Harz Bearbeitung: cima 2015 Seite 52 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

4 Sortimentsliste

4.1 Vorbemerkungen zu den rechtlichen und planerische Rahmenbedingungen

Notwendigkeit ortsspezifischer Sortimentslisten fertigt“ an16. Ein Ausschluss von Sortimenten kann diejenigen Sorti- Gemäß der Rechtsprechung der vergangenen Jahre kann eine mente umfassen, deren Verkauf typischerweise in den zentralen Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels „Schutz und Versorgungsbereichen einer Stadt erfolgt und die in einer konkre- Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion der Innenstadt“ ten örtlichen Situation für die jeweiligen zentralen Versorgungsbe- den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb eines Be- reiche von erheblicher Bedeutung sind. bauungsplanes ausschließen.14 Der Rechtsprechung folgend müssen solche Ausschlüsse städtebau- Die Rechtsprechung betont die Relevanz von ortspezifischen Sorti- lich gerechtfertigt sein. Die Maßstäbe, die an eine solche Einzel- mentslisten, insbesondere vor dem Hintergrund zukünftiger Planun- handelssteuerung gestellt werden implizieren auch, dass ohne vor- gen: „Verfolgt die Gemeinde mit dem Ausschluss zentrenrelevanter liegendes aktuelles Einzelhandelskonzept eine städtebauliche Be- Einzelhandelssortimente in einem Gewerbegebiet das Ziel, die At- gründung kaum rechtssicher sein kann. Dies umfasst auch die Er- traktivität der Ortsmitte in ihrer Funktion als Versorgungszentrum arbeitung einer spezifischen, auf die jeweilige örtliche Situation an- zu erhalten und zu fördern, darf sie in die Liste der ausgeschlos- gepassten Sortimentsliste, die es ermöglicht, die besondere Ange- senen zentrenrelevanten Sortimente auch Sortimente aufnehmen, botssituation und ggf. zukünftige Planungsabsichten der Kommune 17 die in der Innenstadt derzeit nicht (mehr) vorhanden sind, deren zu berücksichtigen. Ansiedlung dort aber erwünscht ist.“15 Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes sieht einen Anforderungen an die Bestimmtheit von Sortimentslisten „(nahezu) vollständigen Einzelhandelsausschluss durch das Ziel der Ein pauschaler Hinweis auf die Auflistung der nahversorgungs- und Stärkung der im Gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept ausgewie- zentrenrelevanten Sortimente des LROP Niedersachsen oder auch senen Stadtbezirks- und Ortsteilzentren als städtebaulich gerecht- der Rückgriff auf vermeintlich allgemeingültige Sortimentslisten (z.B. Empfehlungen der IHK etc.) ist rechtsfehlerhaft und reicht im Rah-

14 men der baurechtlichen Steuerung nicht aus. u.a. OVG Münster, Urteil vom 22.04.2004 – 7a D 142/02 NE; siehe hierzu auch OVG Lüneburg, Urteil vom 14.06.2006 – 1 KN 155/05: „§ 1 Abs. 4 bis Die Rechtsprechung hat deutlich gemacht, dass baurechtliche Fest- 9 BauNVO bieten eine Grundlage für den Ausschluss von Einzelhandel oder setzungen in Bezug auf Sortimentsfestsetzungen „nicht unbestimmt“ innenstadtrelevanter Sortimente auch dann, wenn das Plangebiet nicht unmittelbar an die Innenstadt oder den Bereich angrenzt, zu dessen Schutz die 16 Gemeinde von diesen Feinsteuerungsmöglichkeiten Gebrauch macht.“ BVerwG, Urteil vom 26.03.2009 – 4 C 21.07 15 17 VGH Mannheim, Urteil vom 30.01.2006 – 3 S 1259/05 hierzu u.a. OVG Münster, Urteil vom 03.06.2002 – 7 A 92/99.NE Seite 53 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

bleiben dürfen und sich auf aus der Örtlichkeit abgeleiteten Sorti- Zudem zeigt sich die Problematik im Bereich des generellen Aus- mentslisten beziehen müssen. Gleichermaßen sind Ausschlüsse von schlusses von zentrenrelevanten Sortimenten. Da auch nicht- Einzelhandelsnutzungen in Teilen des Stadtgebietes nur fundiert zu zentrenrelevante Betriebe als begleitendes Randsortiment zentrenre- begründen, wenn sie auf nachvollziehbaren kommunalen Einzelhan- levante Angebote führen, ist ein genereller Ausschluss aus Sicht delskonzepten bzw. städtebaulichen Entwicklungskonzepten im Sinne der Rechtsprechung kritisch zu betrachten, da kaum Betriebsformen des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beruhen.18 existieren, die ohne Randsortimente auskommen. Die Osteroder Sortimentsliste dient dem Schutz und der Entwick- Die Rechtsprechung deutet darauf hin, dass sich die Begrenzung lung der zentralen Versorgungsbereiche sowie der Sicherung einer zentrenrelevanter Randsortimente in großflächigen nicht- wohnortnahen Grundversorgung. Sie soll nicht den Wettbewerb be- zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben regelmäßig an den Vorga- hindern, sondern eine räumliche Zuordnung vornehmen, wo dieser ben der Raumordungspläne orientieren sollte. Darüber hinausge- Wettbewerb stattfinden soll. hende Einschränkungen lassen sich nur schwer begründen.20 Die Sortimentsliste sollte als Teil des kommunalen Einzelhandels- Grenzen einer Sortimentsliste konzeptes politisch per Stadtratsbeschluss bestätigt werden, wenn diese in der Stadtplanung bauleitplanerische Anwendung finden Die Differenzierung der einzelnen Sortimente muss marktüblichen 19 soll. Dies nützt letzten Endes auch den Betroffenen (Investoren, Gegebenheiten entsprechen. Dabei können beispielsweise beste- Immobilienbesitzern, vorhandenen Einzelhandelsbetrieben), die sich hende Listen der Landesplanung als Orientierungshilfen herangezo- aufgrund der Verbindlichkeit der Festsetzungen auf eine gewisse gen werden und auf deren Grundlage die ortsspezifische Sorti- Investitionssicherheit (auch außerhalb des jeweiligen „beschränkten“ mentsliste hergeleitet werden. Gebietes) verlassen können. Grundsätzlich gilt, dass die Sortimentsliste nicht abschließend formuliert sein muss, sondern einen Entwicklungsspielraum aufweisen kann, um auch Sortimente zuordnen zu können, die nicht explizit Kriterien zur Zentrenrelevanz einzelner Sortimente erwähnt sind. Der Feindifferenzierung einzelner Sortimente sind zu- Die Entwicklung einer Sortimentsliste für die Stadt Osterode am dem Grenzen gesetzt. Die Bildung unbestimmter Kategorien wie Harz soll transparent und nachvollziehbar sein. Dabei sind zum ei- beispielsweise „Elektrokleingeräte“ oder „Sportgroßgeräte“ können nen allgemeine Trends im Einzelhandel zu beachten und zum an- nicht hinreichend definiert werden und die Reichweite des jeweili- deren ortsspezifische Entwicklungen bzw. Besonderheiten zu berück- gen Sortimentsausschlusses kann nicht zweifelsfrei ermittelt werden. sichtigen. Die Einordnung der Sortimente hinsichtlich der Zentren- relevanz kann auch vom Planungswillen der Stadt bzw. den Zielvor- stellungen von Politik und Stadtverwaltung geprägt sein. Die alleini- 18 hierzu u.a. OVG Münster, Urteile vom 09.10.2003 – 10a D 76/01.NE (Nichtigkeit eines Bebauungsplanes aufgrund nicht konkreter Sortimentsfestsetzungen) und 20 vom 22.04.2004 – 7a D 142/02 NE (Bestätigung baurechtlicher Festsetzungen siehe hierzu u.a. OVG NRW, Urteil vom 22.03.2002 – 10a D 48/99.NE; auf Basis eines nachvollziehbaren Einzelhandelskonzeptes) OVG NRW, Urteil vom 09.10.2003 – 10a D 76/01.NE; VerfGH NRW, Urteil vom 19 vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.10.2001 – 4 BN 45.01 26.08.2009 – 18/08 Seite 54 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

ge Betrachtung der aktuellen Situation und Verkaufsflächenvertei- . Möglichkeiten der Integration zukünftiger Handelsformate: Auf- lung im Stadtgebiet kann lediglich als Anhaltspunkt dienen. grund der Handelsentwicklungen und Marktbestrebungen einzel- Für die Zentrenrelevanz sind aus Sicht der cima folgende Faktoren ner Unternehmen darf eine Diskussion über die Zentrenrelevanz mitentscheidend: von Sortimenten die Anforderungen diverser Angebotsformen nicht unberücksichtigt lassen. Neben dem Flächenanspruch eini- . Aktueller Bestand: Die Flächenverteilung des aktuellen Bestan- ger Betriebsformen ist auch die Wirkung auf das Stadtbild zu des innerhalb des Stadtgebietes sollte als wichtiger Anhalts- beurteilen. Ein Gartencenter oder ein Baumarkt sind bspw. nur punkt für die Zentrenrelevanz von Sortimenten dienen. Dabei selten geeignet für einen zentralen Versorgungsbereich. steht im Fokus der Betrachtung, ob die jeweiligen Angebote in integrierten oder nicht integrierten Lagen zu finden sind. Die Auch die Flächenverfügbarkeit im zentralen Versorgungsbereich aktuelle Standortverteilung (Verkaufsfläche in m²) dient dabei muss als weiterer Diskussionspunkt beachtet werden. Ohne die als Grundlage für die Bewertung der Zentrenrelevanz. Möglichkeit, zeitgemäße und moderne Flächen in der Innenstadt zu entwickeln bzw. vorhandene Flächen zu modernisieren, sind . Nachfrage im Zusammenhang mit anderen Nutzungen: Kopp- die Entwicklungsmöglichkeiten eines zentralen Versorgungsberei- lungsmöglichkeiten mit anderen Nutzungen, die zumeist in inte- ches stark eingeschränkt. grierten Ortskernlagen angeboten werden, sind für die Abwä- . Einfacher Warentransport: Die Größe und Transportfähigkeit der gung der Zentrenrelevanz mit zu berücksichtigen. Oftmals sind Waren spielt eine weitere Rolle bei der Zentrenrelevanz von Kopplungskäufe zwischen Lebensmitteln und Drogeriewaren so- Sortimenten. Großformatige Waren, die einen gewissen Ausstel- wie Bekleidung und Schuhen zu beobachten. Die Verbundwir- lungsbedarf haben und meist per Auto transportiert werden kung der einzelnen Sortimente ist bei der Festlegung der müssen, sind möglicherweise für die zentralen Standorte weni- Zentrenrelevanz zu beachten. ger geeignet, da der Flächenbedarf und die Warenlogistik von Darüber hinaus sollte der Branchenmix des zentralen Versor- Betrieben mit einem solchen Sortimentsschwerpunkt oftmals gungsbereichs Innenstadt attraktiv und möglichst komplett sein. nicht in der Innenstadt bzw. dem Ortskern erfüllt werden kön- Daher können auch Branchen, die aufgrund der jeweiligen Kun- nen (z. B. Baumärkte, Möbelmärkte). Im Gegensatz dazu stehen denfrequenz auf den ersten Blick nicht zentrenrelevant erschei- so genannte „Handtaschensortimente“, also kleinformatige und nen, ebenfalls der Innenstadt vorbehalten sein, um einen für leicht transportable Waren (z.B. Bekleidung, Schuhe). den Kunden attraktiven, vollständigen Branchenmix zu gewähr- . Planungswille der Stadt: Die Rechtsprechung verlangt bei einer leisten. planungsrechtlichen Steuerung des Einzelhandels die Entwick- . Frequenzbringer: Je nach Stadt- oder Gemeindegröße fungieren lung einer ortsspezifischen Sortimentsliste. Der städtebaulich unterschiedliche Sortimente als Frequenzbringer. In einem Mit- begründete Planungswille der Stadt- oder Gemeindeverwaltung telzentrum sind die Frequenzbringer der Innenstadt i.d.R. in den und der Politik kann dabei ebenso Auswirkungen auf die Branchen des persönlichen Bedarfs (u.a. Bekleidung, Schuhe, Zentrenrelevanz von Sortimenten haben. Bücher, Spielwaren) zu finden.

Seite 55 Einzelhandels- und Innenstadtentwicklungskonzept für die Stadt Osterhofen

4.2 Osteroder Sortimentsliste

Die Osteroder Sortimentsliste der nahversorgungsrelevanten, zent- Nicht‐zentrenrelevant sind hingegen vor allem Sortimente, renrelevanten und nicht‐zentrenrelevanten Sortimente baut auf den . die aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale in den vorherigen Kapiteln dargestellten Bestandsdaten und Analy- Standorte geeignet sind, seergebnissen auf. Bei der Erstellung der Osteroder Sortimentsliste . die nur sehr schwer zu transportieren sind oder eines zusätzli- hat die cima außerdem die folgenden Grundsätze zur Beurteilung chen „Transportmittels“ bedürfen und der einzelnen Sortimente herangezogen: . überwiegend an nicht‐integrierten Standorten angeboten werden.

. Zudem verfügen die Betriebe, die diese Sortimente anbieten, auf Nahversorgungsrelevant sind Sortimente, die täglich oder wöchent- den jeweiligen Verkaufsflächen in der Regel nur über eine im lich nachgefragt werden (periodischer Bedarf). Vergleich zu nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Sortimen- Nahversorgungsrelevante Sortimente sind als spezielle „Unterform“ ten geringe Flächenproduktivität. der zentrenrelevanten Sortimente zu betrachten. Ihre herausgeho- bene Bedeutung für die wohnortnahe Versorgung des täglichen und wöchentlichen Bedarfs kann eine Ansiedlung auch außerhalb von Die nachfolgenden Abbildungen (Abb. 49 und 50) geben einen zentralen Versorgungsbereichen rechtfertigen, um in integrierten Überblick, welche Sortimente in welchen Einzelhandelslagen im Os- Lagen eine fußläufige Nahversorgung sicherstellen zu können. teroder Stadtgebiet angeboten werden.

Zentrenrelevant sind Sortimente, die Abb. 49: sortimentsspezifische Verkaufsflächenanteile nach Einzelhandels- lagen (periodischer Bedarf) . eine bestimmte, zentrenprägende Funktion am Standort erfüllen (z. B. als Frequenzbringer), Arzneimittel (Apotheken) 61,3 % 38,7 % Zeitschriften, Zeitungen 46,2 % 14,1 % 39,7 % . vom Kunden ohne Probleme transportiert werden können, Drogerie- und Parfümeriewaren 40,1 % 27,9 % 32,0 % . i.d.R. einer zentralen Lage bedürfen, da sie auf eine gewisse Schnittblumen, Floristik 25,0 % 5,0 % 70,0 % Kundenfrequenz angewiesen sind, Lebensmittel, Reformwaren 27,1 % 56,5 % . Konkurrenz vor Ort benötigen, um positive Synergieeffekte ent- 0% 20% 40% 60% 80% 100%

stehen zu lassen und zentrale Fachmarkt- übriges Stadtgebiet Versorgungsbereiche Agglomerationen (Solitär-/ Streulagen) . vorwiegend in der Innenstadt oder in zentralen Versorgungsbe- reichen angeboten werden. Quelle: cima 2015

Seite 56 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

Abb. 50: sortimentsspezifische Verkaufsflächenanteile nach Einzelhandels- Bisher verfügte die Stadt am Harz nicht über eine eigene Sorti- lagen (aperiodischer Bedarf) mentsliste.

Uhren, Schmuck 100,0 % Im Materialband des Landes-Raumordnungsprogramms Niedersach- Optik, Hörgeräteakustik 100,0 % sen (2008) ist eine allgemeine Liste mit zentrenrelevanten Sorti- Antiquitäten, Kunstgegenstände 100,0 % mente aufgeführt. Dort wird jedoch gleichzeitig darauf hingewiesen, Sanitätswaren 100,0 % dass die aufgeführte Liste keine abschließende und landesweit Sportartikel 93,6 % 6,4 % dauerhaft gültige sein kann, sondern lediglich „in der Regel“ zent- Lederwaren 83,6 % 13,4 % 3,0 % renrelevante Sortimente aufgezählt werden. Im Änderungsentwurf Fahrräder 78,3 % 8,7 % 13,0 % Bücher 75,0 % 10,4 % 14,6 % zur Neufassung des LROP 2014 wurde auf eine sollte Auflistung Bekleidung, Wäsche 74,6 % 20,5 % 4,8 % verzichtet. Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies 70,4 % 29,6 % Bei den überwiegenden Sortimenten ist eine Übereinstimmung der Schreibwaren 63,2 % 16,7 % 20,2 % Schuhe 50,4 % 48,4 % 1,2 % Osteroder Sortimentsliste mit dem LROP 2008 festzustellen. Soweit Spielwaren 46,4 % 27,5 % 26,1 % Abweichungen bestehen, werden diese in den folgenden Erläuterun- Unterhaltungselektronik 41,8 % 53,7 % 4,5 % gen zu den einzelnen Sortimenten begründet. Es gibt lediglich eini- Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 39,0 % 29,8 % 31,1 % ge Sortimente, die im LROP 2008 als zentrenrelevant vorgeschla- Computer, Büro-/ Telekommunikation 32,7 % 59,6 % 7,7 % gen werden, in Osterode am Harz jedoch als nicht‐zentrenrelevant Heimtextilien 25,8 % 54,3 % 19,9 % eingestuft wurden, um keine zu strenge Reglementierung des Ein- Foto 25,0 % 75,0 % Elektrogeräte, Leuchten 21,1 % 67,9 % 11,1 % zelhandels zu bewirken. Es handelt sich hierbei um Sortimente, die Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche 13,9 % 82,5 % 3,6 % zum Teil schwer transportierbar und daher auf einen Transport per Zoobedarf 7,6 % 72,5 % 19,9 % Pkw angewiesen sind oder aufgrund ihrer typischen Vertriebsformen Möbel 7,0 % 72,1 % 20,9 % nicht (mehr) als relevant und schützenswert für die Osteroder In- Eisenwaren, Baumarktartikel 5,6 % 81,0 % 13,4 % nenstadt angesehen werden. Namentlich sind dies die Sortimente Kfz-Zubehör 0,9 % 12,0 % 87,0 % Pflanzen, Gartenbedarf 93,3 % 6,7 % Antiquitäten, Haus- und Heimtextilien, Teppiche, Leuchten/ Leucht-

0% 20% 40% 60% 80% 100% mittel sowie Zoobedarf (inkl. Tiere und Tiernahrung).

zentrale Fachmarkt- übriges Stadtgebiet Versorgungsbereiche Agglomerationen (Solitär-/ Streulagen)

Quelle: cima 2015

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Abb. 51: Osteroder Sortimentsliste Nahversorgungsrelevante Sortimente Zentrenrelevante Sortimente Nicht-zentrenrelevante Sortimente . Nahrungs- und Genussmittel . Uhren, Schmuck . Tiernahrung, Tiere, zoologischer . Reformwaren . Augenoptik und Hörgeräteakustik Bedarf . Drogerieartikel (Körperpflege, . Sanitätswaren . Möbel, Antiquitäten (inkl. Büro- Wasch-, Putz- und . Sportartikel, (inkl. Anglerbedarf, möbel, Küchen, Matratzen usw.) Reinigungsmittel), Parfümeriewaren Jagdsport-, Campingartikel usw.) . baumarktspezifisches . Pharmazeutische Artikel, . Schuhe Kernsortiment (Eisenwaren, Arzneimittel (Apotheken) . Lederwaren, Koffer und Taschen Werkzeuge, Baustoffe usw.) . . Schnittblumen, Floristik . Bekleidung, Wäsche Farben und Lacke, Tapeten . . Zeitungen und Zeitschriften . Bücher Teppiche und Bodenbeläge . . Papier-, Schreibwaren, Bürobedarf Leuchten und Leuchtmittel . . Musikalien, Musikinstrumente Kfz-Zubehör . . Spielwaren Haus- und Heimtextilien (Stoffe, Kurzwaren, Gardinen usw.) . Unterhaltungselektronik . Pflanzen, Pflanzgefäße und . Computer und Kommunikations- Gartenbedarf elektronik, einschließlich Zubehör . Foto und Zubehör . Elektroklein- und -großgeräte . Geschenkartikel, Glaswaren, Porzellan und Keramik, Hausrat . Fahrräder und Zubehör

Quelle: cima 2015

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Erklärung zu einzelnen Sortimenten: kaufsflächenanteil liegt mit rd. 53,7 % in den Fachmarkt- . Im Sortiment Fahrräder und Zubehör ist bundesweit ein Trend Agglomerationen. Aus gesamtstädtischer Sicht ist der Anbieter hin zu Fachmarkt-Anbietern an nicht integrierten Standorten so- Expert Teichert in der Fachmarkt-Agglomeration Herzberger wie zu Randsortiments-Angeboten, beispielsweise in SB- Landstraße der bedeutendste Anbieter in diesem Sortiment. Warenhäusern oder Baumärkten, zu beobachten. In Osterode Gleichzeitig übernimmt aber der innerstädtische Anbieter Radio sind die beiden bedeutendsten Anbieter jedoch in der Innen- Kallert eine bedeutende Funktion für die Attraktivität der Oste- stadt ansässig (Zweiradshop Kalle Feig, 2Rad Müller), der Ver- roder Innenstadt. Dies bestätigten u.a. auch die Ergebnisse der kaufsflächenanteil der zentralen Versorgungsbereiche liegt bei Passantenbefragung (Kap. 2.3) und die Expertengespräche. 70 %. Dem Sortiment Fahrräder und Zubehör kommt also in Daher soll auch zukünftig Unterhaltungselektronik primär in der Osterode eine wichtige zentrenprägende Funktion zu, weshalb Innenstadt konzentriert werden und der Wettbewerbsdruck an eine Einordung zu den zentrenrelevanten Sortimenten erfolgt. nicht integrierten Lagen gering gehalten werden. Somit wird das . Obgleich das Sortiment Schuhe gegenwärtig zu lediglich rd. Sortiment Unterhaltungselektronik für Osterode als zentrenrele- 50 % in den zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt ist und vant eingestuft. der Verkaufsflächenanteil der Fachmarkt-Agglomerationen nahezu Gleiches gilt für die mit dem Sortiment Unterhaltungselektronik genauso hoch ist (48,4 %) ist dieses Sortiment als typisches eng verknüpften Sortimente Computer und Kommunikationselekt- innerstädtisches „Leitsortiment“ eindeutig den zentrenrelevanten ronik, einschließlich Zubehör, Foto und Zubehör sowie Elektroge- Sortimenten zuzuordnen. Ein breites und gutes Schuh-Angebot räte (Klein- und Großgeräte). Diese Sortimente werden häufig trägt wesentlich zur Attraktivität einer Innenstadt bei. ebenfalls Unterhaltungselektronik-Geschäften angeboten und be- . Das Sortiment Spielwaren ist ebenfalls ein üblicherweise zentren- sitzen eine vergleichbare Funktion für die zentralen Versor- relevantes Sortiment. In Osterode liegt der Verkaufsflächenanteil gungsbereiche. Nur wenn diese Sortimente gemeinsam als zent- der zentralen Versorgungsbereiche lediglich noch bei 46,4 %, renrelevante definiert sind kann es in Zukunft perspektivisch ge- wobei sich ein Großteil dieser Flächen auf Randsortimentsange- lingen, einen Elektronikfachmarkt als Frequenzbringer in der Os- bote beschränkt. Lediglich ein kleines Spielwarenfachgeschäft teroder Innenstadt anzusiedeln. war zum Untersuchungszeitpunkt in der Osteroder Innenstadt . Das Sortiment Geschenkartikel, Glaswaren, Porzellan und Kera- ansässig. Gleichzeitig besitzt das Sortiment Spielwaren eine mik, Hausrat ist nur noch mit einem Anteil von rd. 39,0 % in wichtige Bedeutung für die Attraktivität der Osteroder Innen- den zentralen Versorgungsbereichen von Osterode vertreten. stadt. Um weitere Ansiedlungen in diesem Sortiment in der In- Angebote in den Fachmarkt-Agglomerationen (29,8 %) und in nenstadt zu fördern und gleichzeitig den Wettbewerbsdruck an Solitär- und Streulagen (31,1 %) üben hier bereits einen erheb- nicht integrierten Standorten gering zu halten, werden Spielwa- lichen Wettbewerbsdruck auf die zentralen Versorgungsbereiche ren in Osterode als zentrenrelevant eingestuft. aus. Nicht zuletzt aus der Passantenbefragung und aus den Ex- . Das Sortiment Unterhaltungselektronik ist mit rd. 41,8 % in den pertengesprächen wurde aber deutlich, dass dieser Sortiments- zentralen Versorgungsbereichen vertreten. Der größere Ver- bereich als wichtig und prägend für die Osteroder Innenstadt

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angesehen wird und eine Angebotsverbesserung in der Innen- und Baumärkte, also für typischerweise nicht-zentrenrelevante stadt gewünscht ist. Die Sortimentsgruppe Geschenkartikel, Glas- Angebote. Das Sortiment Haus- und Heimtextilien wird daher in waren, Porzellan und Keramik, Hausrat ist daher in Osterode als Osterode als nicht-zentrenrelevant definiert. zentrenrelevant einzustufen. Das Sortiment Leuchten und Leuchtmittel als Teilsortiment der . Das Sortiment Zoobedarf (einschließlich Tiernahrung und Tieren) Elektroartikel ist als Spezialfall zu behandeln. Denn anders als wurde früher häufig als zentrenrelevant definiert, so auch in der Elektrogeräte werden Leuchten und Leuchtmittel üblicherweise Liste des LROP 2008. Hier ist der Strukturwandel im Einzelhan- nicht in Elektronikfachmärkten- oder Fachgeschäften angeboten. del inzwischen allerdings so weit vorangeschritten, dass Zoo- Auch klassische innerstädtische Lampenläden existieren nur fachmärkte wie Fressnapf oder Das Futterhaus die klassischen noch selten und sind auch in der Osteroder Innenstadt nicht innerstädtischen Zoohandlungen bundesweit fast vollständig ver- mehr zu finden. Lampen und Leuchten werden heute üblicher- drängt haben. Auch in Osterode gibt es in den zentralen Ver- weise als Randsortiment in Möbelhäusern und Baumärkten an- sorgungsbereichen keine Zoohandlungen mehr. Das Angebot be- geboten. Um auch in Osterode den Baumarkt- und Möbelanbie- schränkt sich dort auf einige Randsortimente, beispielsweise in tern zu ermöglichen, Lampen und Leuchten großflächig zu prä- Drogerie- und Lebensmittelmärkten. Der Verkaufsflächenanteil sentieren, wird dieses Sortiment als nicht‐zentrenrelevant defi- liegt hier nur noch bei 7,6 % gegenüber den Fachmarkt- niert. Hinzu kommt die Tatsache, dass von Lampenstudios auf- Agglomerationen mit 72,5 %. Diese Entwicklung dürfte auch in grund ihrer vergleichsweise sehr geringen Kundenfrequenz keine Zukunft nicht mehr umkehrbar sein. Außerdem kann dem Sorti- positiven Agglomerationseffekte in den zentralen Versorgungsbe- ment Zoobedarf keine zentrenprägende Bedeutung beigemessen reichen zu erwarten wären. werden. Zoobedarf wird daher in Osterode als nicht- zentrenrelevant eingestuft. . Das Sortiment Haus- und Heimtextilien (Stoffe, Kurzwaren, Gar- dinen usw.) ist in Osterode zu 54,3 % in den Fachmarkt- Agglomerationen und zu 19,9 % in den Solitär- und Streulagen vertreten. Auf die zentralen Versorgungsbereiche entfallen hingegen nur noch 25,8 %. Die mit Abstand bedeutendsten Anbieter sind in diesem Sortiment die Fachmärkte Hammer und Däni- sches Bettenlager. Trotz einiger kleinteiliger Angebote in der In- nenstadt kann dieses Sortiment daher heute in Osterode nicht mehr als zentrenrelevant bezeichnet werden. Es besteht auch nicht das planerische Ziel, Heimtextilien-Anbieter künftig gezielt in den zentralen Versorgungsbereichen zu konzentrieren. Das Sortiment verfügt in Bezug auch die zentrenrelevanten Sortimen- te über eine deutlich geringere Kopplungsaffinität als für Möbel‐ Seite 60 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

5 Branchen- und Standortkonzept

Das Sortiments- und Standortkonzept soll aufzeigen, in welchen auch weil unter anderem aufgrund des demographischen Wandels Sortimentsbereichen und an welchen Standorten für den Osteroder von einem weiterhin steigenden Nachfragepotenzial in dieser Wa- Einzelhandel Ansiedlungspotenziale bzw. Ansiedlungschancen beste- rengruppe ausgegangen werden kann. Um jedoch die große Bedeu- hen. Durch die Schaffung einer möglichst attraktiven Einzelhandels- tung des Rossmann-Marktes als Frequenzbringer für die Osteroder landschaft mit umfassenden Angeboten sollen die Kaufkraftabflüsse Innenstadt nicht zu gefährden, sollte auch der Wettbewerber aus dem Stadtgebiet in die benachbarten Mittel- und Oberzentren grundsätzlich nur innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches In- reduziert werden und die Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland im nenstadt angesiedelt werden. aperiodischen Bedarf gesteigert werden. In der Warengruppe Beleidung; Wäsche sind bei einer Zentralität Die Analyse der Einzelhandelssituation gezeigt hat, dass im perio- von 105 % zwar saldiert leichte Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen, dischen Bedarf in Osterode bereits eine sehr gute Versorgungssi- der Wert ist für das Mittelzentrum aber dennoch ausbaufähig. Als tuation besteht. Bei einer Zentralität von 126 % sind in der Wa- „Zielzentralität“ sollte ein Wert von rd. 130 % angestrebt werden rengruppe Lebensmittel und Reformwaren bereits deutliche Kauf- (vgl. Kap. 2.5.2). Dieser Wert ist längerfristig durchaus realistisch, kraftzuflüsse festzustellen. Wesentliche Zentralitätssteigerungen sind wenn es gelingt, die Osteroder Innenstadt durch größere Neuan- hier nicht mehr zu erwarten, sodass davon auszugehen ist, dass siedlungen zu stärken, welche in der Lage sind, eine „Magnetwir- es bei Neuansiedlungen von Lebensmittelmärkten überwiegend zu kung“ zu entfalten und somit die Kaufkraftbindung sowie die Kauf- Umsatzverdrängungen innerhalb des Stadtgebietes kommen würde. kraftzuflüsse zu erhöhen. Die Zentralität von 119 % in der Waren- Mit entsprechenden Ansiedlungsvorhaben sollte daher restriktiv um- gruppe Schuhe und Lederwaren belegt, dass höhere Zentralitäts- gegangen werden. Der Fokus sollte in der Warengruppe Lebensmit- werte in den innerstädtischen Leitsortimenten durchaus realistisch tel und Reformwaren darauf liegen, die bestehenden Nahversor- sind, wenn in quantitativer wie in qualitativer Hinsicht attraktive gungsstrukturen zu sichern, d.h. bestehenden Betrieben in integrier- Angebote vorhanden sind. In der Warengruppe Schuhe und Leder- ter Lage bedarfsgerechte Modernisierungen zu ermöglichen. Neue waren sind mit Deichmann und K+K Schuh-Center allerdings zwei Nahversorgungsstandorte sollten allenfalls noch dort zugelassen größere Anbieter außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche, werden, wo gegenwärtig die wohnortnahe Versorgung nicht sicher- nämlich in den Fachmarkt-Agglomerationen ansässig. Solche An- gestellt ist. siedlungen, die einen erheblichen Wettbewerbsdruck auf den zent- Auch in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege ist bei ei- ralen Versorgungsbereich Innenstadt ausüben, sollen zukünftig un- ner Einzelhandelszentralität von 109 % insgesamt eine gute Ver- terbunden werden. sorgungssituation festzustellen. Gegenwärtig gibt es allerdings mit In der Warengruppe Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik Rossmann nur einen Drogeriemarkt im Stadtgebiet. Grundsätzlich ist kann Osterode bei einer Zentralität von 86 % seine mittelzentrale daher die Ansiedlung eines weiteren Drogeriemarktes vorstellbar – Versorgungsfunktion nicht hinreichend wahrnehmen. Mit dem Fach-

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geschäft Radio Kallert in der Innenstadt und dem Fachmarkt Expert 2.500 m² Verkaufsfläche. Im Sortiment Möbel ist es mittlerweile üb- Teichert an der Herzberger Landstraße sind zwar zwei größere An- lich, dass Verbraucher längere Distanzen in Kauf nehmen, um Mö- bieter in Osterode ansässig, dennoch üben große Anbieter mit belkaufhäuser und andere großflächige Möbelangebote aufzusuchen. starker Werbewirkung wie Media Markt (u.a. in Goslar, Göttingen, Wesentliche Wettbewerbsstandorte dürften daher beispielsweise Nordhausen) und Saturn (u.a. Göttingen) regional einen großen Goslar (u.a. Tejo, Fricke), Braunschweig (u.a. Porta, XXXLutz, IKEA), Wettbewerbsdruck aus und führen zu entsprechend hohen Kauf- Wolfsburg (Buhl) und die Region Hannover (u.a. Hesse, Porta, kraftabflüssen. Eine Erhöhung der Kaufkraftbindung könnte in dieser Höffner, IKEA, Staude) sein. Obgleich in Osterode die Ansiedlung Warengruppe nach Einschätzung der cima durch einen größeren weiterer – kleinerer – Anbieter vorstellbar ist, ist die Ansiedlung ei- innerstädtischen Anbieter gelingen. Dies könnte beispielsweise auch nes großen Möbelvollsortimenters unwahrscheinlich. Kaufkraftabflüs- ein Umzug von Radio Kallert von einer innerstädtischen Randlage se in Richtung der regional bedeutsamen Möbelmarkt-Standorte in die Haupteinkaufslage bei gleichzeitiger Verkaufsflächenvergröße- dürften daher auch künftig fortbestehen. rung sein. In der Warengruppe Sportartikel, Fahrräder kann Osterode mit le- Damit alle Neuansiedlungen eine optimale Wirkung entfalten kön- diglich 76 % Zentralität ebenfalls nicht seiner mittelzentralen Ver- nen, ist es notwendig, dass diese auf planerisch geeignete Stan- sorgungsfunktion gerecht werden. Mit Intersport Stricker und dem dorte innerhalb des Stadtgebietes gelenkt werden. Im Folgenden Sport-Center Ringmann sind zwar ebenfalls zwei attraktive Fachge- werden daher die Ansiedlungsregeln für neue Einzelhandelsbetriebe schäfte in der Osteroder Innenstadt vorhanden. Die Arrondierung in Osterode am Harz beschrieben. durch weitere Anbieter könnte hier aber eine Zentralitätssteigerung bewirken. Passend zur Lage am Harz wären beispielsweise Anbieter für Wander-/Outdoor-Ausstattung oder für Wintersport vorstellbar. In der Warengruppe Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat wird mit 148 % bereits eine hohe Zentralität erzielt. Hier sollte in Zukunft vor allem auf die Qualität der Neuansiedlungen geachtet werden. Niedrigpreis-Anbieter wie Mäc Geiz und Woolworth können kaum positive Synergieeffekte für die Innenstadt erzeugen, gleichzeitig er- höhen die Haushaltswaren-Randsortimente beispielsweise in Ver- brauchermärkten und Einrichtungsmärkten den Wettbewerbsdruck auf den Innenstadt-Einzelhandel. In der Warengruppe Möbel, Antiquitäten erreicht der Osteroder Ein- zelhandel eine niedrige Zentralität von lediglich 56 %. In dieser Warengruppe sind in Osterode nur einige vergleichsweise kleine Anbieter ansässig – größter Betrieb ist ein SB-Möbelmarkt mit rd.

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5.1 Ansiedlungsvoraussetzungen in der Innenstadt

Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt ist der wichtigste Ein- Bei der Realisierung neuer Vorhaben/ Verkaufsflächen im zentralen zelhandelsstandort der Stadt Osterode am Harz. Seine Bedeutung Versorgungsbereich Innenstadt sollten die folgenden Punkte berück- soll zukünftig gestärkt und nachhaltig ausgebaut werden. Die In- sichtigt werden: nenstadt soll daher weiterhin der Schwerpunkt der Einzelhandels- . qualitativ und quantitativ ansprechende Angebotsstruktur des entwicklung in Osterode sein. Gleichzeitig sind zentrenrelevante Vorhabens Neuansiedlungen außerhalb der Innenstadt restriktiv zu behandeln. . sinnvolle Ergänzung der bestehenden Angebote Nach Erfahrungen der cima liegt die kritische Angebotsmasse einer . attraktive Anbindung an die bestehende Hauptgeschäftslage erfolgreichen Innenstadt bei etwa 30-35 % Verkaufsflächenanteil der Gesamtstadt. Aktuell liegt der Verkaufsflächenanteil der Oste- . ansprechende, zeitgemäße Gestaltung roder Innenstadt bereits bei rd. 27 %. Es besteht also auch rech- nerisch Bedarf, weitere Verkaufsflächen in der Osteroder Innenstadt Zur Verdichtung des Einzelhandelsbesatzes in der Innenstadt ist zu realisieren und dadurch die Sogkraft dieses Einzelhandelsstand- idealerweise die Nachnutzung derzeit leerstehender Immobilien an- ortes zu erhöhen. Bis zum Erreichen eines Verkaufsflächenanteils zustreben. Dies kann auch den Abriss bestehender Bausubstanz von 30 % wären etwa 1.800 m² zusätzlicher Verkaufsfläche in der zugunsten zeitgemäßer Handelsimmobilien bedeuten, solange da- Innenstadt erforderlich bzw. etwa 5.500 m² bis zu einem Anteil von durch der Denkmalschutz und das prägende Stadtbild nicht beein- 35 % – bei gleichzeitiger Flächenstagnation außerhalb der Innen- trächtigt werden. stadt. Für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt gelten grundsätz- lich keine Ansiedlungsbeschränkungen. Die städtebauliche Verträg- lichkeit vorausgesetzt (ggf. ist für großflächige Planvorhaben ein Verträglichkeitsgutachten erforderlich), sind sowohl zentrenrelevante, als auch nahversorgungsrelevante und nicht-zentrenrelevante Neu- ansiedlungen zulässig.

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5.2 Ansiedlungsvoraussetzungen im Nahversorgungszentrum Schwiegershausen

Das Nahversorgungszentrum Schwiegershausen steht – ebenso wie . Neuansiedlung nicht-zentrenrelevanter Sortimente kleinflächig zu- die Innenstadt – als zentraler Versorgungsbereich unter einem be- lässig (entsprechend der Versorgungsfunktion): Auch nicht- sonderen Schutz. Das heißt, dass nach §§ 34 Abs. 3 BauGB und zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe sollten den Charakter des 11 Abs. 3 BauNVO von Neuansiedlungen im unbeplanten Innenbe- Nahversorgungszentrums Schwiegershausen nicht beeinträchtigen, reich und großflächigen Einzelhandelsbetrieben (über 800 m² Ver- sondern allenfalls eine arrondierende Funktion für den Nahver- kaufsfläche) keine schädlichen Auswirkungen auf diese zentralen sorgungseinzelhandel übernehmen. Zulässig sind daher nur klein- Versorgungsbereiche ausgehen dürfen. flächige Betriebe, die vom Umfang her auf eine Versorgung des Das Nahversorgungszentrum Schwiegershausen hat die Aufgabe, die Ortsteils Schwiegershausen ausgerichtet sein sollen. wohnortnahe Versorgung für die Bewohner des peripher gelegenen Ortsteils Schwiegershausen sicherzustellen. Das Sortimentskonzept sieht hierfür folgende Regelungen vor: . Nahversorgungsrelevante Sortimente (Lebensmittel/ Reformwaren, Gesundheit und Körperpflege) grundsätzlich großflächig möglich: Ziel soll der Erhalt und die Stärkung tragfähiger Nahversor- gungsstrukturen im Ortsteil Schwiegershausen sein. Dies schließt beispielsweise auch einen bedarfsgerechten Verkaufsflächenaus- bau des ansässigen Lebensmittelmarktes ein. Der Umfang der Verkaufsflächen für nahversorgungsrelevante Sortimente soll an der örtlichen Nachfrage ausgerichtet sein. . Neuansiedlung zentrenrelevanter Sortimente kleinflächig zulässig (entsprechend der Versorgungsfunktion): Grundsätzlich ist auch im Nahversorgungszentrum Schwiegershausen eine Arrondierung mit zentrenrelevanten Einzelhandelsangeboten vorstellbar. Diese sollten jedoch weder mit dem zentralen Versorgungsbereich In- nenstadt in Konkurrenz treten noch den Charakter des Nahver- sorgungszentrums dominieren. Zulässig sind daher nur kleinflä- chige Betriebe, die vom Umfang her auf eine Versorgung des Ortsteils Schwiegershausen ausgerichtet sein sollen.

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5.3 Ansiedlungsvoraussetzungen in integrierten Wohn- und Mischgebieten

Solitäre Nahversorgungsstandorte können auch außerhalb der zent- eine integrierte Lage handelt und der Betrieb auf eine Versor- ralen Versorgungsbereiche sinnvoll sein, wenn sich die Standorte in gung des fußläufigen Nahbereiches ausgerichtet ist (Einzelfallprü- integrierten Wohn- und Mischgebieten befinden und dort eine fung erforderlich). Großflächige zentrenrelevante Betriebe sind wohnortnahe Versorgungsfunktion übernehmen können. dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt, großflächige nicht- Da im Osteroder Stadtgebiet bereits eine gute, relativ flächende- zentrenrelevante Betriebe dem zentralen Versorgungsbereich In- ckende wohnortnahe Versorgung gewährleistet ist (vgl. 500 m- nenstadt und den Fachmarkt-Agglomerationen vorbehalten (vgl. Nahversorgungsradien in Abb. 48), sollen neue solitäre Nahversor- Kap. 5.1 und 5.3). gungsstandorte in Osterode zukünftig nur noch in begründeten . Neuansiedlung nahversorgungsrelevanter Sortimente kleinflächig Ausnahmefällen zugelassen werden. Prioritär soll die Nahversor- zulässig nach Einzelfallprüfung, wenn folgende Kriterien erfüllt gungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche sowie darüber sind (kumulativ): hinaus der bestehenden solitären Nahversorgungsstandorte gesi- integrierter Standort in einem Wohn- oder Mischgebiet (Nah- chert und gestärkt werden. versorgungsfunktion!), möglichst mit ÖPNV-Anbindung, Daher gelten in integrierten Wohn- und Mischgebieten außerhalb vorhabenbezogenes Gutachten weist die Verträglichkeit für der zentralen Versorgungsbereiche die folgenden Ansiedlungsvo- die zentralen Versorgungsbereiche sowie den Gebietsversor- raussetzungen: gungscharakter nach und . Grundsätzlich keine Neuansiedlung zentrenrelevanter Sortimente bislang keine ausreichende Nahversorgung in dem betreffen- in Streulagen. Zentrenrelevante Betriebe sind grundsätzlich den den Gebiet. zentralen Versorgungsbereichen (vornehmlich der Innenstadt und Ziel dieser Regelungen ist es, dass neue solitäre Nahversor- in begrenztem Umfang dem Nahversorgungszentrum Schwiegers- gungsstandorte nur in bislang unterversorgten Siedlungsberei- hausen) vorbehalten. chen entstehen. Bestehenden solitären Lebensmittelmärkten soll . Ausnahmsweise Arrondierung bestehender solitärer Nahversor- durch Arrondierung kleinflächiger nahversorgungsrelevanter An- gungsstandorte mit kleinflächigen zentrenrelevanten und nicht- gebote (z.B. Bäcker, Fleischer, Kiosk,…) die Weiterentwicklung zu zentrenrelevanten Betrieben. Dadurch soll den bestehenden soli- einem zentralen Versorgungsbereich (Nahversorgungszentrum) tären Nahversorgungsstandorten die Möglichkeit eröffnet werden, ermöglicht werden. sich zu zentralen Versorgungsbereichen (Nahversorgungszentren) 21 weiterzuentwickeln . Voraussetzung ist jedoch, dass es sich um (Dorste), E center Herkules (Im Strange), Netto (Lasfelde) sowie Rewe/ Aldi (Lin- denstraße). Für den Lidl-Standort an der Seesener Straße ist eine Weiterentwick- 21 Für eine Weiterentwicklung zu Nahversorgungszentren eignen sich nach Einschät- lung zu einem Nahversorgungszentrum aufgrund der räumlichen Nähe zum zent- zung der cima die solitären Nahversorgungsstandorte Edeka (Förste), Edeka ralen Versorgungsbereich Innenstadt nicht sinnvoll. Seite 65 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

5.4 Ansiedlungsvoraussetzungen in den Fachmarkt-Agglomerationen

Für zentrenrelevante Sortimente gilt die Regelung, dass deren An- siedlung im Hauptsortiment ausschließlich in den zentralen Versor- gungsbereichen (vornehmlich in der Innenstadt und in begrenztem Umfang im Nahversorgungszentrum Schwiegershausen) erfolgen soll. Daraus ergibt sich, dass großflächige Einzelhandelsansiedlungen in den Fachmarkt-Agglomerationen eine Fokussierung auf nicht- zentrenrelevante Sortimente haben sollen. Zum Schutz der Einzelhandelsstrukturen in den zentralen Versor- gungsbereichen gelten für die Fachmarkt-Agglomerationen bei der Ausweisung neuer Sondergebiete folgende Ansiedlungsregeln: . Den Fachmarkt-Agglomerationen ist die großflächige Ansiedlung nicht-zentrenrelevanter Sortimente vorbehalten. Ansiedlungsvor- haben für nicht-zentrenrelevante Sortimente im Hauptsortiment sollten prioritär auf die Fachmarkt-Agglomerationen fokussiert sein, um dort möglichst eine Konzentration entsprechender An- gebote zu erreichen. Auf diese Weise können die Fachmarkt- Agglomerationen eine größere regionale Strahlkraft entfalten als einzelne, über das Stadtgebiet verstreute Fachmärkte. . Nicht zulässig sind Neuansiedlungen mit zentrenrelevanten oder nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten, da es sich bei den Fachmarkt-Agglomerationen um städtebaulich nicht integriere Standorte handelt. . Bei Neuansiedlungen großflächiger nicht-zentrenrelevanter Einzel- handelsbetriebe ist darauf zu achten, dass zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente maximal 10 % der Gesamt- verkaufsfläche bzw. maximal 800 m² umfassen (in Anlehnung an das LROP).

Seite 66 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

5.5 Ansiedlungsvoraussetzungen in nicht-integrierten Lagen und Gewerbegebieten

Zur Stärkung und Verdichtung der Einzelhandelszentrenstruktur sol- der Fachmarkt-Agglomerationen und der Innenstadt nachweislich len zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente in Osterode keine Ansiedlung möglich ist oder aus anderen Gründen eine in- prioritär dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt sowie in be- tegrierte Lage planerisch nicht gewollt ist bzw. verzichtbar er- grenztem Umfang dem zentralen Versorgungsbereich Nahversor- scheint (bspw. Verkehrsaufkommen, großer Flächenbedarf, keine gungszentrum Schwiegershausen und den solitären Nahversor- positiven Agglomerationseffekte zu erwarten) und nur, wenn gungsstandorten vorbehalten sein. Nicht-zentrenrelevante Sortimente schädliche Auswirkungen auf die bestehenden Einzelhandels- im Hauptsortiment sollen prioritär auf die Fachmarkt- strukturen nachweislich ausgeschlossen werden können. Zentren- Agglomerationen fokussiert sein. und nahversorgungsrelevante Randsortimente sind auf maximal Daraus ergeben sich die folgenden restriktiven Ansiedlungsregelun- 10 % der Gesamtverkaufsfläche bzw. maximal 800 m² zu be- gen für Gewerbegebiete und sonstige nicht-integrierte Standorte: grenzen (vgl. Kap. 5.3). . In Gewerbegebieten ist grundsätzlich kein Einzelhandel zulässig. Die Gewerbegebiete sollen der Unterbringung von gewerblichen Betrieben vorbehalten bleiben. Um die Flächenpreise für Gewer- bebetriebe auf einem angemessenen Niveau halten zu können,

sollen Gewerbegebiete in Osterode daher grundsätzlich von Ein- zelhandelsnutzungen freigehalten werden. Ausnahmsweise zuläs- sig in Gewerbegebieten ist Annexhandel22, also der Verkauf von vor Ort hergestellten oder weiterverarbeiteten Produkten im räumlichen Zusammenhang der Betriebsstätte ansässiger Produk- tions- und Dienstleistungsbetriebe. Dabei muss der Verkaufsflä- chenanteil der Gesamtfläche des Gewerbebetriebes deutlich un- tergeordnet sein. . An sonstigen nicht-integrierten Standorten (außerhalb von Ge- werbegebieten) ist zentren- und nahversorgungsrelevanter Einzel- handel generell ausgeschlossen. . Nicht-zentrenrelevante Sortimente sind an sonstigen nicht- integrierten Standorten ausnahmsweise zulässig, wenn innerhalb

22 vgl. hierzu BVerwG Urteil 4 CN 6.11 vom 27.03.2013 Seite 67 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

Abb. 52: Übersicht Branchen- und Standortkonzept für Osterode (schematische Darstellung)

zentrenrelevante nahversorgungsrelevante nicht-zentrenrelevante zentrale Hauptsortimente Hauptsortimente Hauptsortimente Versorgungsbereiche

Innenstadt großflächig möglich großflächig möglich großflächig möglich (Kap. 5.1)

Nahversorgungszentrum kleinflächig großflächig möglich kleinflächig (orientiert an (orientiert an (orientiert an (Kap. 5.2) Nahversorgungsfunktion) Nahversorgungsfunktion) Nahversorgungsfunktion)

weitere Standortkategorien

solitäre kleinflächig kleinflächige Ergänzung kleinflächig

Nahversorgungsstandorte (orientiert an in nicht ausreichend versorgten versorgten inausreichend nicht Gebieten Aufstufung angestrebt GebietenAufstufung nach Einzelfallprüfung nach Einzelfallprüfung (Kap. 5.3) Nahversorgungsfunktion) integrierte Lagen kleinflächig in Wohn- und Mischgebieten keine Ansiedlung (orientiert an keine Ansiedlung (Kap. 5.3) Nahversorgungsfunktion) Fachmarkt-Agglomerationen großflächig möglich, keine Ansiedlung keine Ansiedlung (Kap. 5.4) prioritäre Ansiedlung sonstige, nicht integrierte ausnahmsweise zulässig Standorte keine Ansiedlung keine Ansiedlung nach Einzelfallprüfung (Kap. 5.5) Gewerbegebiete keine Einzelhandelsansiedlungen, da gewerblichen Nutzungen vorbehalten (Kap. 5.5) (Annexhandel zulässig)

Quelle: cima 2015

Seite 68 Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Harz

6 Hinweise für die Bauleitplanung

Das vorliegende Einzelhandelskonzept für die Stadt Osterode am Abb. 53: Beispiel für ein Sammeländerungsverfahren (Ausschnitt) Harz trifft Aussagen zu den standortbezogenen Entwicklungsmög- Der Verwaltungsausschuss der Stadt Göttingen möge beschließen: lichkeiten innerhalb der unterschiedlichen Standortkategorien. Basie- […] rend auf den Konzeptaussagen sollen zukünftige Einzelhandelsan- Die Verwaltung wird beauftragt, für die nachfolgend aufgeführten Bebauungspläne siedlungen in Osterode in planerisch sinnvolle Bahnen gelenkt und das erforderliche Verfahren mit der Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der für die bestehenden Einzelhandelsstrukturen verträglich gestaltet Öffentlichkeit und der Behörden einzuleiten. 1. Göttingen Nr. 37, „An der Robert Bosch Breite“, TP Süd werden. 2. Göttingen Nr. 37, „An der Robert Bosch Breite“, TP Südost 1. Änderung In Zukunft sollen Aussagen des Einzelhandelskonzeptes in die Bau- 3. Göttingen Nr. 38, „Hagenweg Nordseite“, 1.Änderung leitpläne der Stadt Osterode am Harz übernommen werden und 4. Göttingen Nr. 62, „Levinstrasse West“, 1. Änderung 5. Göttingen Nr. 123, „Gewerbliche Bauflächen nördlich Elliehäuser Weg“, 1. Änd. städtische Planungen sollen sich an den Aussagen des aktuellen 6. Göttingen Nr. 221, „Science Park“ Einzelhandelskonzeptes orientieren. 7. Grone Nr. 9, „Industriegebiet Grone Nord“, Teilplan 1, 1. Änderung Um eine nachhaltige Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Ostero- 8. Weende Nr. 22, „Fernmeldeamt“ 9. Weende Nr. 30, „Klostergut“, 1.Änderung de am Harz mittel- bis langfristig zu gewährleisten, ist es aus Sicht 10. Elliehausen Nr. 8, „Gewerbliche Bauflächen Elliehausen- Ost“, 1. Änderung der cima notwendig, das vorgelegte Einzelhandelskonzept als städ- […] tebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. Allgemeine Ziele: 11 BauGB in den zuständigen Gremien der Stadt durch Beschluss - Sicherung der für industrielle und gewerbliche Nutzung vorgesehenen Flächen - Vereinheitlichung der Beurteilungsgrundlagen zu bestätigen. Zusätzlich muss das Konzept nach herrschender - Anpassung an das kommunale Einzelhandelskonzept für die Stadt Göttingen Meinung in die Bauleitpläne übernommen werden, um eine rechts- Quelle: Stadt Göttingen, Vorlage Nr. 61/469/07 vom 03.04.2007 verbindliche Wirkung zu erzielen (da das Konzept an sich nur eine Bearbeitung: cima 2015 informelle Planung darstellt). Hierfür ist eine sukzessive Angleichung der relevanten B-Pläne notwendig, um diese an die Aussagen und Eine andere Möglichkeit ist die Überplanung des gesamten Stadt- Ziele des Einzelhandelskonzeptes anzupassen. gebietes mit einem den Vorgaben des Branchen- und Standortkon- Eine weitere Möglichkeit, B-Planänderungen zügig und mit reduzier- zeptes entsprechenden strategischen B-Plan, der u.a. die Abgren- tem Aufwand an die Konzeptaussagen anzugleichen, bietet die zungen der zentralen Versorgungsbereiche festsetzt. Auch in den gleichzeitige Anpassung mehrerer B-Pläne anhand einer Sammelän- Flächennutzungsplan können die räumlichen und inhaltlichen Aus- derung. Auf diese Weise kann z.B. die Osteroder Sortimentsliste sagen des Einzelhandelskonzeptes übernommen werden (z.B. im zügig in bestehende B-Pläne übernommen werden, ohne für jeden Rahmen einer Neuaufstellung/ Änderung des F-Planes oder in B-Plan ein gesondertes Verfahren durchführen zu müssen. Form einer nachrichtlichen Übernahme).

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Bei der Überarbeitung der Bebauungspläne ist generell zu beach- satz her Gebiete im beplanten Innenbereich (gemäß §§ 30, 31 ten, dass die bestehenden Einzelhandelsbetriebe selbstverständlich BauGB) und im unbeplanten Innenbereich (§-34-Gebiete) sein. Bei Bestandsschutz genießen. Darüber hinaus sollen den bestehenden §-34-Gebieten ist grundsätzlich die Aufstellung von B-Plänen zu Betrieben mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten auch außerhalb empfehlenswert (§ 9 Abs. 2a BauGB). Allerdings weist auch der no- der zentralen Versorgungsbereiche Modernisierungen und angemes- vellierte § 34 Abs. 3 BauGB Möglichkeiten auf, unerwünschte Ein- sene Verkaufsflächenerweiterungen ermöglicht werden, sofern diese zelhandelsansiedlungen in diesen Bereichen bei Anfrage auszu- für einen zeitgemäßen Marktauftritt bzw. ein langfristiges Fortbeste- schließen. hen des Unternehmens erforderlich sind. Der Charakter des Grundsätzlich sollte bedacht werden, dass ein „informelles“ Einzel- Betriebstypes darf dadurch jedoch nicht wesentlich verändert wer- handelskonzept lediglich einen Entwicklungsrahmen vorgeben kann. den (beispielsweise kein Ausbau eines Fachgeschäftes zu einem Für akute Fälle stehen im Baurecht jedoch auch die Möglichkeiten großflächigen Fachmarkt). Der erweiterte Bestandsschutz umfasst der Veränderungssperre (§ 14 BauGB) und der Zurückstellung von auch Betreiberwechsel, soweit dadurch die Nutzung nicht wesentlich Baugesuchen (§ 15 BauGB) zur Verfügung. Auf diese Weise können verändert wird, jedoch keinen Sortimentswechsel innerhalb der kritische Planvorhaben zunächst gestoppt und entsprechende B- zentrenrelevanten Sortimente (z.B. von einem Bekleidungs- in ein Planänderungen vorgenommen werden. Elektronikgeschäft).

Ferner beziehen sich die Regelungen des Einzelhandelskonzeptes Mit der Orientierung am vorgelegten Konzept sollen weder unter- nicht auf den Kfz-Handel (der Handel mit Kfz wird nicht dem Ein- nehmerische Initiativen in der Stadt Osterode am Harz ausge- zelhandel im engeren Sinne zugerechnet). Darüber hinaus sollen bremst noch Konkurrenzen verhindert werden. Vielmehr soll es zu Verkaufseinrichtungen in Verbindung mit kleineren Handwerksbetrie- einer „gesunden“ Konkurrenz der Unternehmen untereinander ben (z.B. Installateure) weiterhin zulässig sein, sofern diese auf eine kommen und nicht zu einer Konkurrenz der Standorte innerhalb untergeordnete Betriebsfläche beschränkt bleiben (vgl. „Annexhan- des Stadtgebietes. Die einzelnen Standorte sollen sich funktional del“, Kap. 5.5). ergänzen, anstatt im gegenseitigen Wettbewerb zueinander zu ste- Notwendig beim Ausschluss einzelner Sortimente im Bebauungsplan hen. Auf diese Weise sollen sich die Einzelhandelsstrukturen in der ist der Bezug auf das Einzelhandelskonzept bzw. auf die Osteroder Gesamtstadt leistungsfähig aufstellen können und ihre Konkurrenz- Sortimentsliste, die gleichzeitig Bestandteil der Begründung des Be- fähigkeit gegenüber den benachbarten Zentralen Orten ausbauen. bauungsplanes sein sollte. Bei großflächigen Einzelhandelsansied- Wenn es in Osterode gelingt, sich durch Ratsbeschluss auf dieses lungen ist darüber hinaus eine auf den Einzelfall bezogene Verträg- Einzelhandelskonzept festzulegen, bedeutet dies nicht zuletzt auch lichkeitsuntersuchung nach § 11 Abs. 3 BauNVO durchzuführen. Planungs‐ und Investitionssicherheit für gewünschte innenstädtische Um Entwicklungen zu verhindern, die den formulierten Zielsetzun- Entwicklungen und Spielräume in den festgelegten Zentren. gen entgegenstehen, empfiehlt es sich, gefährdete Bereiche (d.h. die Bereiche, die einem akuten Handlungsdruck unterliegen) genau zu bestimmen und zeitnah zu bearbeiten. Dies können vom Grund-

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7 Anhang: Methodik und Begriffsdefinitionen

7.1 Analyse der Angebotsseite

Im Rahmen der Untersuchung wurde eine Bestandsaufnahme aller Bei der Bestandserhebung erfolgt eine Differenzierung nach 32 existierenden Einzelhandelsbetriebe im gesamten Stadtgebiet von Branchen und sieben Warengruppen, die in der folgenden Abbil- Osterode am Harz durchgeführt. Entscheidendes Kriterium für die dung dokumentiert sind: Erfassung eines Betriebes ist dabei die Tatsache, dass zum Zeit- Abb. 54: cima-Warengruppensystematik punkt der Erhebung von einer branchentypischen Geschäftstätigkeit Periodischer Bedarf ausgegangen werden kann. Die Klassifizierung aller erfassten Be- . Lebensmittel . Drogerie- und Parfümeriewaren triebe erfolgte nach folgenden Merkmalen: . Reformwaren . Schnittblumen, Floristik . Lage des Betriebes (Zentrum, integrierte Lage sowie Peripherie), . Arzneimittel (Apotheken) . Zeitschriften, Zeitungen Persönlicher Bedarf . Branche, . Oberbekleidung . Sanitätswaren . Betriebstyp, . Wäsche, sonstige Bekleidung . Optik, Hörgeräteakustik . Schuhe . Uhren, Schmuck . Verkaufsfläche, . Lederwaren . Sortimentsniveau, Medien, Technik . Bücher . Unterhaltungselektronik . allgemeiner Zustand des Betriebes. . Schreibwaren . Foto . Elektrogeräte, Leuchten . Computer, Büro-/ Telekommunikation Die Zuordnung eines Betriebes zu einer Branche orientiert sich Spiel, Sport, Hobby grundsätzlich am Schwerpunkt des angebotenen Sortiments. Han- . Sportartikel . Zoobedarf delt es sich um Betriebe mit mehreren Sortimentsbereichen (z.B. . Fahrräder . Musikinstrumente, Waffen, Sammel- . Spielwaren hobbies, Warenhäuser, Verbrauchermärkte), so wird für die Bestimmung der Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat gesamten Verkaufsfläche je Branche im betreffenden Untersu- Einrichtungsbedarf chungsort eine Aufspaltung in alle wesentlichen Warengruppen vor- . Möbel . Heimtextilien genommen. . Antiquitäten, Kunstgegenstände Die Klassifizierung der Betriebstypen orientiert sich an den Kriterien Baumarktartikel, Gartenbedarf . Eisenwaren, Baumarktartikel . Kfz-Zubehör Bedienungsform, Preisniveau, Sortimentstiefe und –breite sowie Ver- . Farben, Tapeten, Bodenbeläge . Pflanzen, Gartenbedarf kaufsflächendimensionierung. Quelle: cima 2015

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7.2 Abgrenzung von Betriebstypen

Die cima unterscheidet zwischen den folgenden Betriebstypen: SB-Warenhaus Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen Le- Fachgeschäft bensmittelabteilung umfangreiche Non-Food-Abteilungen, Standort . Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspeziali- häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenparkplätzen siert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice. Fachmarktzentrum . Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener Fachmarkt Branchen, i.d.R. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt . Größeres Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsange- und/oder einem Lebensmitteldiscounter, meist periphere Lage, bot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorauswahl, häufig viele Parkplätze. knappe Personalbesetzung. Warenhaus Lebensmitteldiscounter . In der Regel Verkaufsflächengröße über 3.000 m² breites und . Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 700 m² und 1.200 m² Ver- tiefes Sortiment bei den Non-Food-Abteilungen, in der Regel kaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit geringer zentrale Standorte. Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen. Kaufhaus Supermarkt . In der Regel Verkaufsflächen über 1.000 m², breites, tiefes Sor- . Ca. 400 bis 1.500 m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment, timent, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem in der Regel ab 800 m² Verkaufsfläche bereits zunehmender Branchenschwerpunkt. Non-Food-Anteil. Shoppingcenter Verbrauchermarkt . Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte di- . Verkaufsfläche ca. 1.500 bis 5.000 m², Lebensmittelvollsortiment verser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.R. und mit zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-Food- unter einem Dach, oft ergänzt durch Kaufhäuser, Warenhäuser Abteilungen (Gebrauchsgüter). und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung.

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7.2.1 Analyse der Nachfrageseite 7.2.2 Weitere Kennzahlen Die Berechnung der Kennzahlen der Nachfrageseite erfolgt mit der Einzelhandelszentralität: Mittels der Einzelhandelszentralität erfolgt folgenden Methodik: die Zusammenführung von Angebot und Nachfrage. Dort wird die Höhe des Umsatzes im Einzelhandel (in Mio. €) mit dem Nachfra- . Aktuelle Einwohnerzahl gepotenzial (in Mio. €) ins Verhältnis gesetzt: . Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (KKZ) in % (Bundes- Umsatz : Nachfrage = Einzelhandelszentralität durchschnitt = 100 %) Die Einzelhandelszentralität kann für die gesamte Stadt oder ein- . Ausgabesatz im Einzelhandel: Pro-Kopf-Ausgaben in €/Einwohner zelnen Stadtteile ausgewiesen werden, außerdem für einzelne Wa- p. a. (gemäß statistischer Warenkorb für 2014) rengruppen sowie für den periodischen und aperiodischen Bedarf. Periodischer Bedarf: 2.972 € /Einwohner p. a. Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vor- Aperiodischer Bedarf: 2.696 € /Einwohner p. a. handenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über Ausgabesatz gesamt: 5.668 € /Einwohner p. a. 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in . Berechnung des Nachfragepotenzials: Einwohner × Ausgabesatz den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter (gewichtet mit der KKZ) 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Die Kaufkraftbindung ist der Anteil des Nachfragepotenzials, der Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine von den Einwohnern im lokalen Einzelhandel ausgegeben wird. Sie Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird in % oder in Mio. € ausgewiesen. Der Rest des Nachfragepo- wird z.B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den tenzials fließt in andere Einkaufsorte ab. Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktge- biet gesteuert. Verkaufsflächendichte: Wird in Verkaufsfläche je Einwohner (m²/Ew.) dargestellt und gegliedert nach periodischem und aperiodischem Bedarf. Flächenproduktivität: Stellt den Umsatz (in Euro) je m² Verkaufsflä- che (brutto p.a.) dar. Kaufkraftstromanalyse: Stellt das Nachfragepotenzial eines Ortes abzüglich der Kaufkraftabflüsse und zuzüglich der Kaufkraftzuflüsse dar, was den Umsatz im Einzelhandel des Ortes ergibt, dargestellt in Mio. Euro.

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