B.O. De Navarra−Número 155 Lunes, 24 De Diciembre De 2001 9975
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
B.O. de Navarra−Número 155 Lunes, 24 de diciembre de 2001 9975 A N E X O d3 Coeficiente de regresión cúbico de la superficie construida Normas técnicas de valoración privativa de la vivienda sobre la variable dependiente. EXPOSICION DE MOTIVOS scijklmno Superficie construida privativa de la vivienda. El modelo de estimación del valor de las viviendas que da lugar a sc Valor medio muestral de la superficie construida privativa estas normas técnicas de valoración es el resultado del análisis esta- de la vivienda. dístico de una muestra que recoge el valor y las características de un eijklmno Residuo. amplio número de viviendas distribuidas por todo el ámbito territorial de La ecuación anterior expresa que los factores incluidos en el modelo Navarra. Los valores corresponden a tasaciones y a valores de oferta han sido: Origen y año de obtención de la información, zona, dispo- obtenidos por encuesta. Se ha analizado un total de 17.547 pisos y nibilidad de ascensor, si se trata o no de ático, y si se han efectuado o 1.971 casas unifamiliares. no reformas significativas, como efectos principales (factores cualita- El análisis de los datos se ha llevado a cabo aplicando modelos li- tivos) y altura de la vivienda, año de construcción y superficie construida neales resueltos por el método de los mínimos cuadrados. Para la privativa como covariables (factores cuantitativos). elección de los factores a incluir en los modelos se ha tenido en cuenta La zonificación se ha llevado a cabo específicamente para este el nivel de significación de cada uno de ellos resultante del análisis de análisis, con dos niveles de disgregación, un primer nivel para la inclu- la varianza. La variable dependiente analizada ha tenido una definición sión de su interacción con el efecto de la antigüedad y un segundo específica para cada tipo de vivienda, pero en todos los casos se trata nivel, más preciso, para la consideración del efecto de la zona. El resto de valores en pesetas/euros por metro cuadrado de superficie cons- de factores que entran a formar parte del modelo son datos recogidos truida. en el Registro Fiscal de la Riqueza Territorial de Navarra, con excep- La unidad de valoración del modelo para pisos es la unidad urbana, ción de la disponibilidad de ascensor. puesto que en la generalidad de los casos un piso está identificado El efecto de la altura se ha calculado incluyendo en el modelo la mediante una única unidad urbana. regresión lineal de la raíz cuadrada del número planta y su interacción El modelo más ajustado para la estimación del valor de los pisos con el efecto de la disponibilidad o ausencia de ascensor. El efecto del ha resultado ser el siguiente: año de construcción se ha tenido en cuenta a través de la regresión li- neal y cuadrática y su interacción con la zona (en su primer nivel de Yijklmno = µ + OAi + GZj + Zk(j) + Rl + ATm + ASn + (b0 disgregación). El año de construcción se ha limitado a 1900, de modo − − + bn) (rpijklmno rp) + (c1,0 + c1,j) (acijklmno ac) que a las viviendas construidas antes de esta fecha, se les ha asignado el año de construcción 1900. El efecto de la superficie construida sobre + (c + c ) (ac − ac)2 + d (sc − sc) + d 2,0 2,j ijklmno 1 ijklmno 2 el valor unitario se ha considerado mediante regresión de tercer grado − 2 − 3 (lineal, cuadrática y cúbica). (scijklmno sc) + d3 (scijklmno sc) + eijklmno En la aplicación de un modelo las covariables sólo pueden tomar Donde: valores que se encuentren dentro del rango muestral, por lo que la co- Yijklmno Valor por metro cuadrado de superficie construida pri- variable superficie construida se limita al intervalo 50-350, sin perjuicio vativa. de que el valor total de la vivienda se obtenga multiplicando el valor µ Media mínimo-cuadrática. unitario por la superficie construida real. Del mismo modo, el número de planta máximo introducido es 13. Valores que se encuentren fuera OA Efecto de la i−ésima clase "Origen del valor/Año de obten- i de estos intervalos se sustituyen por el valor extremo correspondiente ción". del intervalo. − GZj Efecto del j ésimo grupo de zonas. La unidad de valoración para la aplicación del modelo a casas uni- − familiares es la subárea, ya que normalmente el conjunto de una casa Zk(j) Efecto de la k ésima zona, jerarquizada dentro del j−ésimo grupo de zonas. unifamiliar está contenido dentro de una subárea. Caso de que bienes vinculados a la vivienda se localicen en otra subárea diferente, éstos Rl Efecto de la condición de reformado o no reformado. deberán ser valorados aparte. ATm Efecto de la condición de ático o piso de la vivienda. En el caso de las casas unifamiliares el modelo es el siguiente: AS Efecto de la disponibilidad de ascensor en el edificio. − n Yijklmn = µ + OAi + Zj + Tk + Rl + Cm + b1 (edijklmn b Componente general del coeficiente de regresión de la raíz 0 ed) + b (ed − ed)2 + b (ed − ed)3 + c cuadrada del número de planta de la vivienda sobre la va- q ijklmn c ijklmn riable dependiente. − − (acijklmn ac) + d (scijklmn sc) + eijklmn bn Componente del coeficiente de regresión de la raíz cua- Donde: drada del número de planta de la vivienda sobre la variable − Yijklmn Valor por metro cuadrado de superficie construida (sólo de dependiente correspondiente a la n ésima clase de la va- las unidades de vivienda para unifamiliares de tipo tradi- riable "disponibilidad de ascensor". cional y del total de superficie para el resto de viviendas.) rpijklmno Raíz cuadrada del número de planta de la vivienda. µ Media mínimo-cuadrática. rp Valor medio muestral de la raíz cuadrada del número de − OAi Efecto de la i ésima clase "Origen del valor/Año de obten- planta. ción". c1,0 Componente general del coeficiente de regresión lineal del Z Efecto de la j−ésima zona. año de construcción de la vivienda sobre la variable de- j − pendiente. Tk Efecto del k ésimo tipo de edificio. c1,j Componente del coeficiente de regresión lineal del año de R1 Efecto de la condición de reformado o no reformado. construcción de la vivienda sobre la variable dependiente, − Cm Efecto de la categoría catastral de la mayor unidad de vi- correspondiente a la j ésima clase de la variable "grupo vienda. de zonas". b1 Coeficiente de regresión lineal de la relación "superficie c2,0 Componente general del coeficiente de regresión cuadrá- construida /superficie de la subárea" sobre la variable de- tico del año de construcción de la vivienda sobre la variable pendiente. dependiente. bq Coeficiente de regresión cuadrático de la relación "super- c2,j Componente del coeficiente de regresión cuadrático del ficie construida /superficie de la subárea" sobre la variable año de construcción de la vivienda sobre la variable de- dependiente. pendiente, correspondiente a la j−ésima clase de la va- riable "grupo de zonas". bc Coeficiente de regresión cúbico de la relación "superficie construida /superficie de la subárea" sobre la variable de- ac Año de construcción de la vivienda (1900 como límite in- ijklmno pendiente. ferior). ed Relación "superficie construida /superficie de la subárea". ac Valor medio muestral del año de construcción de la vi- ijklmn vienda. ed Valor medio muestral de la relación "superficie construida /superficie de la subárea". d1 Coeficiente de regresión lineal de la superficie construida privativa de la vivienda sobre la variable dependiente. c Coeficiente de regresión lineal del año de construcción de la vivienda sobre la variable dependiente. d2 Coeficiente de regresión cuadrático de la superficie cons- truida privativa de la vivienda sobre la variable depen- acijklmn Año de construcción de la vivienda (1900 como límite in- diente. ferior). 9976 Lunes, 24 de diciembre de 2001 B.O. de Navarra−Número 155 ac Valor medio muestral del año de construcción de la vi- 4) Unidad Inmobiliaria: vienda. Los bienes inmuebles de Navarra se encuentran recogidos en el d Coeficiente de regresión lineal de la superficie construida Registro Fiscal de la Riqueza Territorial en forma de una o varias uni- del edificio sobre la variable dependiente. dades inmobiliarias, identificadas por sus referencias catastrales y con reflejo de sus características. scijklmn Superficie construida. Se entiende por unidad inmobiliaria, o unidad de valoración, cada sc Valor medio muestral de la superficie construida. una de las partes de un inmueble que al poder ser diferenciada en función de su uso o características físicas, administrativas o jurídicas, eijklmn Residuo. permite su valoración individualizada, de acuerdo con el artículo 4.º de La ecuación anterior expresa que los factores incluidos en el modelo la Ley Foral 3/1995, de 10 de marzo, reguladora del Registro Fiscal de han sido: Origen y año de obtención de la información, tipo de unifa- la Riqueza Territorial de Navarra. miliar, zona, categoría catastral y si se han efectuado o no reformas 5) Unidad urbana: significativas, como efectos principales y año de construcción (con lí- Las unidades inmobiliarias que constituyen bienes de naturaleza mite inferior igual a 1900), superficie construida y "relación superficie fiscal urbana se denominan unidades urbanas. construida/superficie de la subárea" como covariables. 6) Superficie construida privativa o principal: La clasificación en "tipos de casa unifamiliar" se efectúa a través Es la superficie de la construcción comprendida dentro del perímetro de las variables catastrales año de construcción y tipo catastral. La definido por las caras exteriores de sus cerramientos de fachadas y al definición de la variable dependiente es diferente según el tipo de uni- eje de los paramentos medianiles y que delimitan la propiedad de uso familiar, contabilizándose toda la superficie construida en casas clasifi- privado. A efectos de superficie construida, la superficie de cuerpos cadas como no tradicionales y solamente la superficie construida de las volados, balcones y terrazas, cuando no estén cerrados, se computa unidades de vivienda, en las casas de tipo tradicional.