Innst. S. nr. 102 (2002-2003) Innstilling til Stortinget fra justiskomiteen

Dokument nr. 8:26 (2002-2003)

Innstilling fra justiskomiteen om forslag fra stor- vil allerede flere tomtefestere ha blitt rammet av den tingsrepresentantene , nye loven. Endringen bør av denne grunn skje så tidlig og om fremskyndet evaluering og som mulig. Justisdepartementet og Stortinget har fått endring av tomtefesteloven etter at den nå har vir- flere eksempler på saker som nå bør danne grunnlag for ket i ett år å igangsette evalueringen og foreslå endringer. Forslagsstillerne mener endringer bør komme på føl- gende områder: Til Stortinget – Begrense avgiftsøkninger. Forslagsstillerne mener en bør tilbake til en ord- SAMMENDRAG ning som kun gir adgang til å regulere tomtefeste- leien i takt med prisstigningen. Stortingsrepresentantene Grethe Fossli, Anne Helen – Lettere innløsningsadgang. Rui og Knut Storberget har den 20. november 2002 For avtaler som eksisterer i dag bør festeren få et fremsatt følgende forslag: klart rettskrav på innløsning etter et bestemt antall år, slik at festeren kan få løst ut eieren etter en tid. "Regjeringen bes foreta evalueringen av tomtefeste- Innløsning må skje til en rimelig pris. loven når den ved årsskiftet 2002-2003 har virket i ett – Avvikling av tomtefesteinstituttet. år, og innen 1. april 2003 fremme sak om endringer i Ordningen bør på sikt avvikles fordi den er kon- loven vedrørende tomtefesteavgiften, innløsningsad- fliktskapende ved at eierretten til tomten og boli- gangen og muligheten for fremtidig tomtefeste." gen er delt på to hender. I begrunnelsen for forslaget heter det at mange tom- tefestere (boligeiere som leier tomt) siden endringen av KOMITEENS MERKNADER tomtefesteloven har fått en kraftig økning av tomtefes- Komiteen, medlemmene fra Arbeider- teleien. Forslagsstillerne mener at en slik åpning for partiet, , Anne Helen økning i tomtefesteleien som loven nå gir, rammer Rui og Knut Storberget, fra Høyre, lede- mange. Stor usikkerhet er dessuten skapt på grunn av ren , Carsten Dybevig og betydelig uklarhet om begreper og uttrykk i selve Linda Cathrine Hofstad, fra Fremskritts- loven. Loven er derfor ved siden av sine urimelige partiet, og André utslag svært vanskelig å forstå. Flere tror loven gir Kvakkestad, fra Kristelig Folkeparti, adgang til oppjustering av festeleien, selv i de tilfeller og Finn Kristian Marthin- avtalen sier noe annet. Ifølge forslagsstillerne medfører sen og fra Sosialistisk Venstreparti, Inga ikke dette riktighet. Avtalen går fortsatt foran loven. Marte Thorkildsen, viser til at forslaget i Doku- Ved endringen av tomtefesteloven ble det varslet en ment 8:26 (2002-2003) har vært forelagt Justisdeparte- evaluering av loven i 2004. Forslagsstillerne mener mentet for uttalelse. Justisministeren har gitt sin vurde- dette er for langt frem i tid, og at den kunnskapen vi i ring av forslaget i brev til komiteen av 6. desember dag besitter bør gi grunnlag for endring av loven. En 2002. Brevet følger vedlagt denne innstillingen. endring først etter 2004 vil være langt vanskeligere å Komiteen viser til at tomtefesteloven har vært praktisere. Den vil kunne bli effektiv først i 2005. Da behandlet av Stortinget flere ganger de siste årene;

2 Innst. S. nr. 102 – 2002-2003 senest våren 2002. Komiteen viser i den forbindelse derfor subsidiært gi sin støtte til regjeringspartiene og til de respektive partiers merknader i Innst. S. nr. 204 Fremskrittspartiets forslag. (2001-2002). Komiteen viser videre til Innst. O. nr. 70 (1999-2000). Av denne fremgår at tomtefesteloven Komiteens medlemmer fra Fremskritts- skal evalueres 2 år etter ikrafttreden. partiet anser det for viktig at verken grunneier eller Komiteen har merket seg at Regjeringen vil gjen- tomtefester lider tap i forbindelse med innløsningen. nomføre evalueringen av tomtefesteloven allerede i Det vil således være riktig å ta utgangspunkt i den rest- 2003 og at evalueringsarbeidet allerede er påbegynt. eiendomsrett som grunneier oppebærer. Disse med- Komiteen vurderer det som positivt at loven evalue- lemmer vil i den sammenheng vise til Advokatforenin- res tidligere enn opprinnelig vedtatt. gens høringsuttalelse til Stoltenberg-regjeringens høringsrunde: Komiteens flertall, medlemmene fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti, tar utgangs- "Det sentrale spørsmål er imidlertid om det med punkt i at tomtefeste er en avtale mellom to parter. Der- dette gis full erstatning i Grunnlovens forstand. Som hovedregel og utgangspunkt legges reglene i oreig- for er det viktig å legge til rette for at de relevante hen- ningsvederlagsloven og rettspraksis til grunn når dette syn blir ivaretatt i en slik frivillig avtaleinngåelse. skal vurderes. Den klare hovedregel er at den som Flertallet ser at dagens lov gir utslag som kan avstår eiendomsrett, har krav på omsetningsverdien, medføre urimeligheter og unødvendig utrygghet for dersom ikke avkastningsverdien er høyere, ovl § 4.” enkelte. Flertallet ber derfor Regjeringen i forbin- Disse medlemmer anser markedsverdi som den delse med evaluering av virkningen av dagens lov og pris eier kan forvente å få dersom han selger eiendom- uttalelsene til Stoltenberg-regjeringens høringsrunde, å men med de påhvilende heftelser til 3. mann. Likevel legge frem for Stortinget ulike alternativer til regelverk ser disse medlemmer det som åpenbart urimelig som innebærer mulig innløsning av festetomter, her- dersom ikke samfunnsskapt verdiendring skal fordeles under også forslag til nødvendige lovendringer. Mulig- de berørte parter på en hensiktsmessig måte. het for innløsning bør omfatte alle festere, uavhengig av tidligere regler og praksis. Komiteens medlem fra Sosialistisk Flertallet viser til at et viktig punkt i innløsnings- Venstreparti mener at det er behov for endringer i muligheten vil være prinsippene for fastsettelse av pris. tomtefesteloven, som sikrer at festerne kan innløse sine I den sammenheng ber flertallet Regjeringen blant festetomter til en rettferdig pris. Den nye tomtefestelo- annet vurdere muligheten for å ta utgangspunkt i tom- ven innebar at festerne er utsatt for endringer som gjør tens nåværende verdi, i den beskaffenhet tomten frem- at de må ha muligheten til å tre ut av avtalen. sto ved tomtefesteavtalens inngåelse, med de reduksjo- Dette medlem mener at ordningen med tomte- ner som den påhvilende festeavtale representerer, samt feste er konfliktskapende ved at eierretten til tomta og en fordeling mellom partene av betydelig verdiøkning boligen er delt på to hender. Det er historiske årsaker til eller verdireduksjon som ikke direkte kan tilskrives at tomtefesteinstituttet har stor utbredelse i Norge. noen av partene, og avtalevilkårene for øvrig. Dette medlem viser til at det er avtalefrihet i Norge Flertallet fremmer følgende forslag: og at det derfor ikke bør være noe mål å forby tomtefe- ”Stortinget ber Regjeringen i forbindelse med evalu- steinstituttet, men å sørge for at forutsetningene for ering av virkningen av dagens lov og uttalelsene til bruk av instituttet blir klare. Det betyr blant annet at de Stoltenberg-regjeringens høringsrunde, å legge frem som sitter med gamle festeavtaler og som opplever for Stortinget ulike alternativer til regelverk som inne- store endringer i pris, skal ha en mulighet til rimelig bærer rett til innløsning av festetomter til bolig og fri- innløsning. Dette medfører nødvendige lovendringer. tidsformål, herunder også forslag til nødvendige lov- Et avgjørende punkt i innløsningsmuligheten vil endringer.” selvfølgelig være prinsippene for fastsettelse av pris. Her finnes det ulike modeller. Dette medlem vil Komiteens medlemmer fra Arbeiderpar- vise til forslaget om innløsningsrett basert på 25 x fes- tiet mener den endring i tomtefesteloven som fant teavgiften før 31. desember 2000. Et annet forslag er å sted i 2001 har bragt mange festere i en håpløst vanske- ta utgangspunkt i markedsverdien for tomta basert på lig situasjon med et særdeles høyt avgiftsnivå. Den nye tilstanden den var i da festeavtalen ble inngått. Deretter loven er dessuten vanskelig å forstå og praktisere. Den trekkes verdien fra av heftelsen som ligger i at det er er konfliktskapende. Av den grunn burde Regjeringen inngått festeavtale på tomta. Dette forslaget vil trolig og Fremskrittspartiet nå raskt ryddet opp i denne situa- måtte innebære at innløsningssummen fastsettes ved et sjonen og bidratt til reduserte avgifter. skjønn. Dette er to modeller som på hver sin måte vil Disse medlemmer fastholder derfor sitt forslag kunne sørge for å ivareta festers interesser ved en inn- og beklager at regjeringspartiene nå ikke går raskere og løsning, og som bør utredes nærmere. Et avgjørende bredere til verks, men er glad for at det tross alt skjer spørsmål er hvordan tomtas verdiøkning i festeperio- noe som kan bøte på festernes situasjon. Disse med- den skal fordeles. Dette medlem vil peke på at for lemmer håper og ber nå Regjeringen om å komme til- svært mange tomtefestere har verdiøkningen ikke vært bake til Stortinget så raskt som mulig slik at lovendrin- viktig. De har først og fremst behov for en tomt til huset gen kan skje uten opphold. Disse medlemmer vil sitt og vil oppleve en verdiøkning på tomta som en økt

Innst. S. nr. 102 – 2002-2003 3 utgift i form av økt festeavgift eller høy innløsnings- vedtak: sum. Dette medlem mener derfor at verdiøkningen av tomta må tilfalle den som har bruksretten, det vil si I huseieren/festeren. Dette vil også oppfattes som mest Dokument nr. 8:26 (2002-2003) - forslag fra stor- rettferdig basert på at det tradisjonelt har vært ubetyde- tingsrepresentantene Grethe Fossli, Anne Helen Rui og lig prisforskjell på boliger med festet grunn og med Knut Storberget om fremskyndet evaluering og endring selveiergrunn. av tomtefesteloven etter at den nå har virket i ett år – vedlegges protokollen. FORSLAG FRA MINDRETALL Forslag fra Arbeiderpartiet II Regjeringen bes foreta evalueringen av tomtefestelo- Stortinget ber Regjeringen i forbindelse med evalue- ven når den ved årsskiftet 2002-2003 har virket i ett år, ring av virkningen av dagens lov og uttalelsene til Stol- og innen 1. april 2003 fremme sak om endringer i loven tenberg-regjeringens høringsrunde, å legge frem for vedrørende tomtefesteavgiften, innløsningsadgangen Stortinget ulike alternativer til regelverk som innebæ- og muligheten for fremtidig tomtefeste. rer rett til innløsning av festetomter til bolig og fritids- formål, herunder også forslag til nødvendige lovend- KOMITEENS TILRÅDING ringer. Komiteen viser til dokumentet og til det som står foran og rår Stortinget til å gjøre slikt

Oslo, i justiskomiteen, den 23. januar 2003

Trond Helleland Jan Arild Ellingsen leder ordfører sekretær

4 Innst. S. nr. 102 – 2002-2003

Vedlegg

Brev fra Justisdepartementet v/statsråden til justiskomiteen, datert 6. desember 2002

Dok. 8:26 (2002-2003) - vedrørende lov om tomte- Dokument 8-forslaget tar standpunkt til realiteten i feste saken ved at det bes om at regjeringen fremmer en "sak Det vises til brev 28. november 2002 fra Stortingets om endringer i loven vedrørende tomtefesteavgiften, justiskomité, hvor det bes om min uttalelse til forslaget innløsningsadgangen og muligheten for fremtidig tom- i Dokument nr. 8:26 (2002-2003), samt mine svar på de tefeste". Som jeg også tidligere har påpekt, vil jeg for spørsmålene komiteen har stilt. min del fraråde at Stortinget tar et definitivt standpunkt til hovedspørsmålene i saken uten å ha gått nærmere 1. Vurdering av dokument 8-forslaget inn i høringsuttalelsene og vurdert disse. Dokument 8-forslaget har to punkter: For det første I forbindelse med at Stortinget i juni 2002 behandlet bes regjeringen foreta en evaluering av tomtefesteloven Dokument nr. 8:93 (2001-2002), debatterte man særlig når den ved årsskiftet 2002-2003 har virket i ett år. For de nye bestemmelsene om regulering av festeavgift. det andre bes regjeringen innen 1. april 2003 fremme Jeg kan ikke se at det foreligger forhold som tilsier at sak om endringer i loven vedrørende tomtefesteavgif- man nå skal ta denne debatten på ny. Jeg er selvfølgelig ten, innløsningsadgangen og muligheten for fremtidig åpen for at man diskuterer den videre fremdriften i tomtefeste. saken, men det er neppe hensiktsmessig å gå nærmere Realiteten i forslaget, slik jeg ser det, er at man inn på realitetsspørsmålene i denne omgang. Tomtefes- ønsker å endre tomtefesteloven uten å ha foretatt en tesaken bør drøftes i sin fulle bredde når regjeringen forsvarlig evaluering av den. Det er ikke praktisk mulig har lagt frem en proposisjon som omfatter både spørs- i løpet av tre måneder å både foreta en forsvarlig evalu- målene i Stoltenberg-regjeringens høringsnotat, evalu- ering av loven og å utarbeide en proposisjon med for- eringen og spørsmålet om frasiingsrett. Det er en nær slag til endringer. Skal evalueringen ha noen hensikt, sammenheng mellom de ulike spørsmålene i tomtefes- må den gjennomføres på en måte som gjør at politiske tesaken. Disse bør derfor behandles samlet av både myndigheter får et tilstrekkelig grunnlag til å vurdere Stortinget og regjeringen. om det er behov for endringer og hvilke endringer en eventuelt bør gå inn for. Den saksbehandlingen som 2. Svar på spørsmål dokument 8-forslaget forutsetter, vil etter min mening Jeg svarer på spørsmålene i den rekkefølgen de er ikke være forsvarlig. I en sak som er av så stor betyd- stilt. ning for både festere og bortfestere, er det svært viktig at det foretas en grundig saksutredning før beslutninger 1. Hvor mange har sendt inn høringsuttalelse om treffes. Regjeringen Stoltenbergs lovutkast fra august 2001 Både statsministeren og jeg har i Stortinget varslet at vedrørende tomtefeste? regjeringen tar sikte på å gjennomføre evalueringen Justisdepartementet har mottatt høringsuttalelser fra allerede i 2003 - ett år tidligere enn det som følger av 46 instanser. Av disse var det 10 som ikke hadde merk- stortingsvedtaket. Justisdepartementet er allerede i nader. gang med evalueringsarbeidet. Departementet har i den forbindelse innledet et sam- 2. Hva er Regjeringens plan med denne høringsrun- arbeid med Tomtefesterforbundet og tre organisasjoner den? som representerer bortfestersiden. Formålet er først og Høringsnotatet ble sendt ut under Regjeringen Stol- fremst å skaffe til veie relevant faktisk materiale om tenberg. Den nåværende regjeringen tar sikte på å hvordan tomtefesteloven § 15 har virket i praksis. Jus- foreta en vurdering av de ulike forslagene i lys av tisdepartementet vil i tillegg arrangere et høringsmøte høringsuttalelsene. Saken vil bli lagt frem for Stortin- med muligheter for å komme med etterfølgende skrift- get i tilknytning til den evalueringen av tomtefestelo- lige innspill. Å gjennomføre en evaluering etter disse ven § 15 som vil bli gjennomført i 2003. Justisdeparte- linjene vil ikke kunne la seg gjøre innefor den tidsram- mentet har innledet et samarbeid med Tomtefester- men som er angitt i dokument 8-forslaget. forbundet og tre organisasjoner på bortfestersiden med I beskrivelsen av bakgrunnen for dokument 8-forsla- tanke på å innhente faktisk materiale om hvordan tom- get heter det at vi i dag vet nok, og at den kunnskapen tefesteloven § 15 har fungert i praksis. Dette er et vi besitter bør gi grunnlag for endring av loven. Jeg er omfattende, men etter min mening, nødvendig arbeid. ikke enig i at vi i dag vet nok om hvordan de nye bestemmelsene om regulering av festeavgift har virket 3. Hvilke synspunkter har fremkommet i høringsrun- i praksis. Enkeltstående saker som har blitt trukket den? frem i media, eller som politikerne er blitt kjent med på Høringsbrevet inneholder forslag som gjelder regule- annen måte, bør ikke alene utgjøre grunnlaget for en ring av festeavgift, innløsning av festetomt og adgan- lovrevisjon. Det er ikke gitt at disse sakene er represen- gen til å inngå nye festeavtaler. Hovedinntrykket er at tative, og at regelanvendelsen i alle tilfeller er korrekt. høringsinstansene er delt omtrent på midten i forhold En forsvarlig evaluering forutsetter en bredere og mer til alle spørsmålene. Instansene som støtter forslagene, systematisk innhenting av relevant informasjon. stiller seg i det store og hele bak de vurderingene som

Innst. S. nr. 102 – 2002-2003 5 har kommet til uttrykk i høringsbrevet. Instansene som tillegg ytet økonomisk støtte til Tomtefesterforbundets går imot forslagene, peker særlig på at forslagene informasjonsvirksomhet. representerer urimelige inngrep i den private eien- domsrett. 6. Hvordan ser Regjeringen på de prisøkningene som På ett punkt støttes høringsforslaget av en viss over- har funnet sted i forhold til bestemmelsen i avtalelo- vekt av høringsinstansene. Det gjelder forslaget om å vens § 36? innføre en generell innløsningsadgang etter 30 års fes- Tolkningen og anvendelsen av avtaleloven § 36 hører tetid for festere med bolig- eller fritidshus på festetomt. under domstolene. Ut fra forholdet mellom statsmak- Når det gjelder forslaget om beregning av vederlag ved tene synes jeg ikke det vil være riktig av Regjeringen å innløsning, er imidlertid høringsinstansene noenlunde gå nærmere inn på i hvilken grad bestemmelsen vil jevnt fordelt. komme til anvendelse i festeforhold. Det vil føre for langt å gi en nærmere redegjørelse om høringen. Justiskomiteen kan om ønskelig få til- 7. Ser regjeringen noen mulighet for å lette adgangen sendt kopi av høringsuttalelsene. til innløsning og å gjøre dette rimeligere? Innløsningsreglene vil bli vurdert i forbindelse med 4. Når og hvilke forslag vil Regjeringen fremme vedr. oppfølgningen av Stoltenberg-regjeringens hørings- muligheten for tomtefestere til å gi fra seg deler av tomt notat. slik som foreslått og vedtatt ved siste diskusjon om tom- 8. Hvor mange bor på festet tomt i Norge, og hvor tefeste i Stortinget? mange hytter er på festet tomt? Regjeringen tar sikte på å vurdere spørsmålet om fra- Justisdepartementet har innhentet statistikk om tom- siingsrett i tilknytning til behandlingen av øvrige spørs- tefeste fra Statens Kartverk. I henhold til en av tabel- mål om tomtefeste (høringsnotatet og evalueringspro- lene fra Statens Kartverk er det registrert 151 790 feste- sjektet). Det er for tidlig å si hva som vil bli utfallet av kontrakter til boligformål, og 97 128 til fritidsformål. Regjeringens vurdering. Vi legger ved brev 18. juni 2002 fra Statens Kartverk, slik at justiskomiteen selv kan studere de tabellene vi 5. Har Justisdepartementet mottatt mange henvendel- har mottatt og de forutsetningene disse er basert på. ser om loven etter at den trådte i kraft, og hva er inn- holdet i disse henvendelsene? 9. Hvordan er Regjeringens strategi for fremtidens for- Justisdepartementet mottar til enhver tid et stort valtning av festetomter der Staten er eier? antall henvendelser om tomtefeste. I forbindelse med Regjeringen mener at staten har et særlig ansvar som ikrafttredelsen av den nye loven har det vært en økning bortfester. Det betyr at statlige bortfestere ikke alltid i antall henvendelser. Dette er vanlig når nye lover trer bør foreta en automatisk oppjustering av festeavgiften i kraft. De aller fleste av de som henvender seg, har i henhold til kontrakten, men i noen grad ta konkret spørsmål om hvordan loven er å forstå. Som på andre hensyn til hvilken betydning en økning av festeavgiften lovområder mottar departementet også i noen grad inn- antas å få for festerne. I den forbindelse nevner jeg at spill med hensyn til hvordan reglene bør være. Sett i Kultur- og kirkedepartementet i vår sendte et brev til forhold til det totale antall henvendelser om tomtefeste, Opplysningsvesenets fond, hvor fondet ble bedt om å er det imidlertid ganske få henvendelser av denne siste gjennomføre tiltak som kan komme i møte den situa- typen. sjonen som er oppstått. Departementet nevnte i brevet For å imøtekomme behovet for informasjon om den fem forskjellige tiltak som skal bidra til en særlig iva- nye loven har departementet lagt ut informasjon om retakelse av festernes interesser. En kopi av brevet føl- tomtefeste på sine internettsider. Departementet har i ger vedlagt.