Innst. S. nr. 102 (2002-2003) Innstilling til Stortinget fra justiskomiteen Dokument nr. 8:26 (2002-2003) Innstilling fra justiskomiteen om forslag fra stor- vil allerede flere tomtefestere ha blitt rammet av den tingsrepresentantene Grethe Fossli, Anne Helen Rui nye loven. Endringen bør av denne grunn skje så tidlig og Knut Storberget om fremskyndet evaluering og som mulig. Justisdepartementet og Stortinget har fått endring av tomtefesteloven etter at den nå har vir- flere eksempler på saker som nå bør danne grunnlag for ket i ett år å igangsette evalueringen og foreslå endringer. Forslagsstillerne mener endringer bør komme på føl- gende områder: Til Stortinget – Begrense avgiftsøkninger. Forslagsstillerne mener en bør tilbake til en ord- SAMMENDRAG ning som kun gir adgang til å regulere tomtefeste- leien i takt med prisstigningen. Stortingsrepresentantene Grethe Fossli, Anne Helen – Lettere innløsningsadgang. Rui og Knut Storberget har den 20. november 2002 For avtaler som eksisterer i dag bør festeren få et fremsatt følgende forslag: klart rettskrav på innløsning etter et bestemt antall år, slik at festeren kan få løst ut eieren etter en tid. "Regjeringen bes foreta evalueringen av tomtefeste- Innløsning må skje til en rimelig pris. loven når den ved årsskiftet 2002-2003 har virket i ett – Avvikling av tomtefesteinstituttet. år, og innen 1. april 2003 fremme sak om endringer i Ordningen bør på sikt avvikles fordi den er kon- loven vedrørende tomtefesteavgiften, innløsningsad- fliktskapende ved at eierretten til tomten og boli- gangen og muligheten for fremtidig tomtefeste." gen er delt på to hender. I begrunnelsen for forslaget heter det at mange tom- tefestere (boligeiere som leier tomt) siden endringen av KOMITEENS MERKNADER tomtefesteloven har fått en kraftig økning av tomtefes- Komiteen, medlemmene fra Arbeider- teleien. Forslagsstillerne mener at en slik åpning for partiet, Gunn Karin Gjul, Anne Helen økning i tomtefesteleien som loven nå gir, rammer Rui og Knut Storberget, fra Høyre, lede- mange. Stor usikkerhet er dessuten skapt på grunn av ren Trond Helleland, Carsten Dybevig og betydelig uklarhet om begreper og uttrykk i selve Linda Cathrine Hofstad, fra Fremskritts- loven. Loven er derfor ved siden av sine urimelige partiet, Jan Arild Ellingsen og André utslag svært vanskelig å forstå. Flere tror loven gir Kvakkestad, fra Kristelig Folkeparti, adgang til oppjustering av festeleien, selv i de tilfeller Einar Holstad og Finn Kristian Marthin- avtalen sier noe annet. Ifølge forslagsstillerne medfører sen og fra Sosialistisk Venstreparti, Inga ikke dette riktighet. Avtalen går fortsatt foran loven. Marte Thorkildsen, viser til at forslaget i Doku- Ved endringen av tomtefesteloven ble det varslet en ment 8:26 (2002-2003) har vært forelagt Justisdeparte- evaluering av loven i 2004. Forslagsstillerne mener mentet for uttalelse. Justisministeren har gitt sin vurde- dette er for langt frem i tid, og at den kunnskapen vi i ring av forslaget i brev til komiteen av 6. desember dag besitter bør gi grunnlag for endring av loven. En 2002. Brevet følger vedlagt denne innstillingen. endring først etter 2004 vil være langt vanskeligere å Komiteen viser til at tomtefesteloven har vært praktisere. Den vil kunne bli effektiv først i 2005. Da behandlet av Stortinget flere ganger de siste årene; 2 Innst. S. nr. 102 – 2002-2003 senest våren 2002. Komiteen viser i den forbindelse derfor subsidiært gi sin støtte til regjeringspartiene og til de respektive partiers merknader i Innst. S. nr. 204 Fremskrittspartiets forslag. (2001-2002). Komiteen viser videre til Innst. O. nr. 70 (1999-2000). Av denne fremgår at tomtefesteloven Komiteens medlemmer fra Fremskritts- skal evalueres 2 år etter ikrafttreden. partiet anser det for viktig at verken grunneier eller Komiteen har merket seg at Regjeringen vil gjen- tomtefester lider tap i forbindelse med innløsningen. nomføre evalueringen av tomtefesteloven allerede i Det vil således være riktig å ta utgangspunkt i den rest- 2003 og at evalueringsarbeidet allerede er påbegynt. eiendomsrett som grunneier oppebærer. Disse med- Komiteen vurderer det som positivt at loven evalue- lemmer vil i den sammenheng vise til Advokatforenin- res tidligere enn opprinnelig vedtatt. gens høringsuttalelse til Stoltenberg-regjeringens høringsrunde: Komiteens flertall, medlemmene fra Høyre, Fremskrittspartiet og Kristelig Folkeparti, tar utgangs- "Det sentrale spørsmål er imidlertid om det med punkt i at tomtefeste er en avtale mellom to parter. Der- dette gis full erstatning i Grunnlovens forstand. Som hovedregel og utgangspunkt legges reglene i oreig- for er det viktig å legge til rette for at de relevante hen- ningsvederlagsloven og rettspraksis til grunn når dette syn blir ivaretatt i en slik frivillig avtaleinngåelse. skal vurderes. Den klare hovedregel er at den som Flertallet ser at dagens lov gir utslag som kan avstår eiendomsrett, har krav på omsetningsverdien, medføre urimeligheter og unødvendig utrygghet for dersom ikke avkastningsverdien er høyere, ovl § 4.” enkelte. Flertallet ber derfor Regjeringen i forbin- Disse medlemmer anser markedsverdi som den delse med evaluering av virkningen av dagens lov og pris eier kan forvente å få dersom han selger eiendom- uttalelsene til Stoltenberg-regjeringens høringsrunde, å men med de påhvilende heftelser til 3. mann. Likevel legge frem for Stortinget ulike alternativer til regelverk ser disse medlemmer det som åpenbart urimelig som innebærer mulig innløsning av festetomter, her- dersom ikke samfunnsskapt verdiendring skal fordeles under også forslag til nødvendige lovendringer. Mulig- de berørte parter på en hensiktsmessig måte. het for innløsning bør omfatte alle festere, uavhengig av tidligere regler og praksis. Komiteens medlem fra Sosialistisk Flertallet viser til at et viktig punkt i innløsnings- Venstreparti mener at det er behov for endringer i muligheten vil være prinsippene for fastsettelse av pris. tomtefesteloven, som sikrer at festerne kan innløse sine I den sammenheng ber flertallet Regjeringen blant festetomter til en rettferdig pris. Den nye tomtefestelo- annet vurdere muligheten for å ta utgangspunkt i tom- ven innebar at festerne er utsatt for endringer som gjør tens nåværende verdi, i den beskaffenhet tomten frem- at de må ha muligheten til å tre ut av avtalen. sto ved tomtefesteavtalens inngåelse, med de reduksjo- Dette medlem mener at ordningen med tomte- ner som den påhvilende festeavtale representerer, samt feste er konfliktskapende ved at eierretten til tomta og en fordeling mellom partene av betydelig verdiøkning boligen er delt på to hender. Det er historiske årsaker til eller verdireduksjon som ikke direkte kan tilskrives at tomtefesteinstituttet har stor utbredelse i Norge. noen av partene, og avtalevilkårene for øvrig. Dette medlem viser til at det er avtalefrihet i Norge Flertallet fremmer følgende forslag: og at det derfor ikke bør være noe mål å forby tomtefe- ”Stortinget ber Regjeringen i forbindelse med evalu- steinstituttet, men å sørge for at forutsetningene for ering av virkningen av dagens lov og uttalelsene til bruk av instituttet blir klare. Det betyr blant annet at de Stoltenberg-regjeringens høringsrunde, å legge frem som sitter med gamle festeavtaler og som opplever for Stortinget ulike alternativer til regelverk som inne- store endringer i pris, skal ha en mulighet til rimelig bærer rett til innløsning av festetomter til bolig og fri- innløsning. Dette medfører nødvendige lovendringer. tidsformål, herunder også forslag til nødvendige lov- Et avgjørende punkt i innløsningsmuligheten vil endringer.” selvfølgelig være prinsippene for fastsettelse av pris. Her finnes det ulike modeller. Dette medlem vil Komiteens medlemmer fra Arbeiderpar- vise til forslaget om innløsningsrett basert på 25 x fes- tiet mener den endring i tomtefesteloven som fant teavgiften før 31. desember 2000. Et annet forslag er å sted i 2001 har bragt mange festere i en håpløst vanske- ta utgangspunkt i markedsverdien for tomta basert på lig situasjon med et særdeles høyt avgiftsnivå. Den nye tilstanden den var i da festeavtalen ble inngått. Deretter loven er dessuten vanskelig å forstå og praktisere. Den trekkes verdien fra av heftelsen som ligger i at det er er konfliktskapende. Av den grunn burde Regjeringen inngått festeavtale på tomta. Dette forslaget vil trolig og Fremskrittspartiet nå raskt ryddet opp i denne situa- måtte innebære at innløsningssummen fastsettes ved et sjonen og bidratt til reduserte avgifter. skjønn. Dette er to modeller som på hver sin måte vil Disse medlemmer fastholder derfor sitt forslag kunne sørge for å ivareta festers interesser ved en inn- og beklager at regjeringspartiene nå ikke går raskere og løsning, og som bør utredes nærmere. Et avgjørende bredere til verks, men er glad for at det tross alt skjer spørsmål er hvordan tomtas verdiøkning i festeperio- noe som kan bøte på festernes situasjon. Disse med- den skal fordeles. Dette medlem vil peke på at for lemmer håper og ber nå Regjeringen om å komme til- svært mange tomtefestere har verdiøkningen ikke vært bake til Stortinget så raskt som mulig slik at lovendrin- viktig. De har først og fremst behov for en tomt til huset gen kan skje uten opphold. Disse medlemmer vil sitt og vil oppleve en verdiøkning på tomta som en økt Innst. S. nr. 102 – 2002-2003 3 utgift i form av økt festeavgift eller høy innløsnings- vedtak: sum. Dette medlem mener derfor at verdiøkningen av tomta må tilfalle den som har bruksretten, det vil si I huseieren/festeren. Dette vil også oppfattes som mest