Immobilienmarktbericht Ruhr 2016
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DEUTSCHLANDS GRÖSSTE STADT. INHALT 3 Inhalt SEITE 04_ Vorwort 06_ Zehn vitale Kerne der regionalen Immobilienwirtschaft 30_ InnovationCity Ruhr – von Bottrop in die Metropole Ruhr 34_ Der Radschnellweg Ruhr als Innovationsband 38_ Die Assetklassen 40_ Markt für Büroimmobilien 50_ Markt für Einzelhandelsimmobilien 56_ Markt für Logistikimmobilien 64_ Markt für Unternehmensimmobilien 68_ Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien 75_ Metropole Ruhr: Daten und Fakten 78_ Impressum 4 Willkommen in Deutschlands größter Stadt. Die Metropole Ruhr hat 5,1 Millionen Einwohner – Tendenz steigend. Das sind pro Quadratkilometer 1.161 Menschen. Sie studieren an einer der 22 Hochschu- len oder pendeln ohne Probleme von Dortmund nach Essen zum Job und gehen abends in Duisburg oder Bochum aus. So viel Dichte ist einmalig in der Republik und macht uns zu dem, was wir de facto bereits sind: Deutschlands größte Stadt. Doch beim Immobilieninvestment ist nicht nur die Größe der Region bedeutend, sondern ein zentraler Faktor ist vor allem die lokale und regionale Wirtschaft. Steigende Beschäftigtenzahlen und steigende Kaufkraft sprechen für unsere Re- gion und beflügeln zusehends das Interesse von Investoren am Ruhrgebiet. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist im Vergleich zum Vorjahr um 22.000 neue Jobs angestiegen, die Kaufkraft liegt auf dem Niveau von Berlin. Der Immobilienmarkbericht Ruhr 2016 gibt Ihnen einen ersten Überblick über immobilienwirtschaftlich interessante Marktdaten und Projekte in der größten Stadt Deutschlands. Immobilien gelten nicht nur für inländische Anleger als sichere Assets. Wirt- schaftskraft und politische Stabilität in Deutschland ziehen Investoren aus der ganzen Welt an. Allerdings machen es der zunehmende Wettbewerb und die daraus entstehenden hohen Preise im Core-Segment für Investoren schwieriger, auskömmliche Renditen bei akzeptablen Risiken in den so genannten „A-Stand- orten“ zu erwirtschaften. Ursache dafür ist nicht nur die Geldpolitik der Notenbanken. Niedrige Zinsen haben zwar dazu geführt, dass die Renditen von Bundes- und anderen Staats- anleihen in den Negativbereich gesunken sind und Preise von Gewerbe- und Wohnliegenschaften europaweit in den vergangenen Jahren stärker stiegen als die Mieten und erzielbaren Renditen. Eine weitere Folge ist aber, dass das Ange- bot in den A-Städten mittlerweile stark gesunken ist und die Möglichkeiten für Immobilieninvestments in A-Lagen und A-Städten kleiner geworden sind: Diese Entwicklung kommt der Metropole Ruhr zu Gute, denn institutionelle Investoren drängen verstärkt in die urbanen Immobilienmärkte der B- und C-Städte unserer Region, die durch ihre polyzentrische Struktur und Heterogenität die Möglichkeit für unterschiedlichste Investmentstrategien bieten. VORWORT 5 Während wir im Immobilienmarktbericht Metropole Ruhr 2015 mit den vitalen Kernen insbesondere die Core-Lagen der Region vorgestellt haben, richten wir im aktuellen Bericht 2016 den Blick auch auf alternative Anlagestrategien. Das Core-Segment für sehr risikoaverse Anleger wird ebenso in Erwägung gezogen wie das Engagement an B- oder C-Standorten. Außerhalb der Core-Segmente gibt es in der Metropole Ruhr auch Opportunitäten. So bergen hohe Investitionen in Gelsenkirchen oder Recklinghausen nicht nur ein etwaiges Risiko, sondern auch Chancen auf höhere Renditen. Der Immobilienmarkt in der Metropole Ruhr ist wie der gesamtdeutsche Immo- bilienmarkt in der Nussschale: Essen und Dortmund sind darin vergleichbar mit München und Berlin – den aktuell teuersten und „heißesten“ Standorten. Ober- hausen und Herne spielen die Rolle der B-Städte – Alternativstandorte, in denen die Preise nicht zu hoch sind und dennoch auch langfristige Investments möglich sind. Hier und anderswo in der Region lohnt ein Blick in die Zukunft. Derzeit sind die Chancen für alle Städte und Kreise im Ruhrgebiet hoch, von der großen Invest- mentwelle in Deutschland mitgerissen zu werden. Die Wirtschaftsförderung metropoleruhr GmbH ist Ihr Partner und Dienstleister für Investitionen im Ruhrgebiet. Wir sind als erster Ansprechpartner immer für Sie da und ermöglichen Ihnen vielfältigste Zugänge zu einem der spannendsten Immobilienmärkte des Landes. Wir liefern Ihnen Benchmarks, Marktdaten und unseren Investorenservice – begleiten Sie bei Ihrer Ansiedlung von der ersten An- frage bis zum Einzug und unterstützen Sie als Dienstleister bei Ihrer Vernetzung vor Ort. Ich wünsche Ihnen eine informative Lektüre und freue mich, Sie bald in der Metro- pole Ruhr begrüßen zu dürfen. Mit besten Grüßen Ihr Rasmus C. Beck Geschäftsführer (Vorsitzender) Wirtschaftsförderung metropoleruhr GmbH 6 Zehn vitale Kerne der regionalen Immobilienwirtschaft Gelsenkirchen – Stadtquartier Graf Bismarck O Kreis Wesel – wir4-Region C Duisburg – Innenstadt VA Mülheim a. d. Ruhr – Innenstadt – Ruhrbania / Stadt- VA Quartier Schloßstraße / Hochschule Ruhr West Essen – Cityrand West: Krupp-Gürtel Nord – thyssenkrupp Quartier – weststadt – Friedrich- C straße/Kruppstraße/Hachestraße Investmentstrategien: O Opportunistic VA Value Add C Core / Core+ ZEHN VITALE KERNE DER REGIONALEN IMMOBILIENWIRTSCHAFT 7 Recklinghausen – Innenstadt O Herne – Innenstadt O Kreis Unna – Holzwickede ECO PORT und Flughafenumfeld VA Dortmund – Westfalenhütte und Umfeld C Bochum – Innenstadt und Neue Justiz VA 8 Zehn vitale Kerne der regionalen Immobilienwirtschaft ZEHN VITALE KERNE DER REGIONALEN IMMOBILIENWIRTSCHAFT 9 10 Das Justizzentrum besteht aus mehreren miteinander verbundenen Gebäuden Detailkern: Bochum – Innenstadt und Neue Justiz Immobilienwirtschaftlicher Schwerpunkt: Büro, Einzelhandel, Gastronomie, Freizeit Investmentstrategie: Value Add Die Bochumer Innenstadt steht kurz vor einem tiefgrei- hen. Gerade die Maßnahmen im Einzelhandel könnten die fenden strukturellen Wandel. Eingeleitet durch städtische Bochumer Innenstadt als Einzelhandelsstandort deutlich Planungen und Baumaßnahmen werden im Büro- und Ein- aufwerten. Die 1a-Lage rund um die Kortumstraße ist zelhandelsmarkt neue Impulse gesetzt und Cluster begüns- mit ihrem Spitzenmietniveau von rund 80 Euro/qm vom tigt. Am östlichen Innenstadtrand entsteht das „Neue Ge- Niveau her für ein Oberzentrum sehr gering. Hier beste- richtsviertel“. Hier wird die Bochumer Justiz auf rund 34.000 hen durch Aufwertungsmaßnahmen und Neubauflächen qm MF/G im Justizzentrum unter einem Dach versammelt. Spielräume für Miet- und Wertsteigerungen. Auch im Im Umfeld bestehen zusätzliche Flächenreserven für Neu- Bürobereich ist das Spitzenmietniveau in Bochum noch bauten, die vor allem Nutzer aus dem Umfeld der justizna- deutlich unterhalb seines Potenzials. Entsprechend sind hen Dienstleistungen ansprechen. Mit dem Neubau des Bü- die Kaufpreise in Bochum spürbar günstiger als in den rogebäudes Josef-Neuberger-Straße 4 konnten bereits rund Nachbarstädten Essen und Dortmund. Somit bestehen 2.800 qm MF/G im direkten Umfeld fertiggestellt werden. in Bochum Möglichkeiten für Entwickler, neue Impulse zu Zum Großteil wurden sie durch Aulinger Rechtsanwälte an- setzen – sowohl im Stadtquartier Viktoriastraße als auch gemietet. Weitere Grundstücke in der Nachbarschaft war- im „Neuen Gerichtsviertel“. ten auf ihre Entwicklung. In diesem Zusammenhang hat auch das Projekt Ostpark– Durch den Zusammenzug der Bochumer Justiz werden in Neues Wohnen eine entscheidende Bedeutung für die der Innenstadt an der Viktoriastraße große Flächen leerge- Stadtentwicklung. In drei Quartieren – Feldmark, Havken- zogen. Hier soll zwischen ABC-Straße, Willy-Brandt-Platz scheider Park, Havkenscheider Höhe – sollen rund 1.000 und Husemannplatz das Stadtquartier Viktoriastraße mit moderne und attraktive Wohneinheiten für unterschiedli- Einzelhandels- und Büroflächen sowie Wohnraum entste- che Nutzergruppen entstehen. ZEHN VITALE KERNE DER REGIONALEN IMMOBILIENWIRTSCHAFT 11 Real Estate Facts: Blick auf das „Neue Gerichtsviertel“ g Spitzenmietniveau Büro: 11,60 Euro/qm MF/G g Neubau Josef-Neuberger-Straße 4 (2014) mit rund g Durchschnittsmietniveau Büro: 9,30 Euro/qm MF/G 2.800 qm MF/G g Spitzenrendite Büro: 5,8 % g Ankauf des Nordbahnhofs an der Josef-Neuberger-Straße g Spitzenmietniveau Einzelhandel: 80 Euro/qm 2016 durch lokalen Investor. Umnutzung mit Büro- und g Filialisierungsgrad 2014: 64,6 % Gastronomieflächen geplant auf ca. 2.000 qm MF/G g Zentralitätskennziffer: 116,2 g Verkauf Wohn- und Geschäftshaus Kortumstraße 7 (2016) g Spitzenrendite Einzelhandel: 6,7 % g Bis zu 61.400 qm Nutzfläche für Büro-, Einzelhandels-, g Neubau „Neues Justizzentrum Bochum“ bis Ende 2016. Gastronomie- und Wohnflächen im Stadtquartier 34.000 qm MF/G Büroflächen und ca. 146 Mio. Euro Viktoriastraße Investitionssumme MF/G: Mietfläche für gewerblichen Raum Luftbildaufnahmen 12 Detailkern: Dortmund – Westfalenhütte und Umfeld Immobilienwirtschaftlicher Schwerpunkt: Logistik, Gewerbe, Industrie, großflächiger Einzelhandel Investmentstrategie: Core – Core+ Das Westfalenhüttenareal nordöstlich der Dortmunder ßennetz durch die B 236n, die im Dortmunder Stadtgebiet Innenstadt ist ein rares Beispiel für einen innenstadtna- autobahnähnlich ausgebaut ist und die A 2 im Norden mit hen und flächensparenden Logistikstandort. Das ehemals der A 40 und A 1 im Süden verbindet. durch Bergbau und dessen vor- und nachgelagerte Indus- trien geprägte Areal entwickelt sich zunehmend zu einem Einige Großinvestitionen von namhaften Entwicklern sind Hub für die Transportwirtschaft. Durch Spill-over-Effekte bereits auf dem Areal erfolgt. Neben dem Entwickler Garbe, werden im Zuge der Restrukturierung sogar