Stadt Neustadt an der Asich Landkreis Neustadt / Aisch – Bad Windsheim

Flächennutzungsplan mit Landschaftsplan 17. Änderung

Begründung zum Vorentwurf vom 14.02.2019

Stadt Neustadt an der Aisch Landkreis Neustadt / Aisch – Bad Windsheim

Flächennutzungsplan mit Landschaftsplan 17. Änderung

Begründung zum Vorentwurf vom 14.02.2019

Topos team Hochbau-, Stadt- und Landschaftsplanung GmbH Theodorstraße 5 90489 Nürnberg T 0911 – 815 80 15 F 0911 – 815 80 12 [email protected] www.toposteam.de

Bearbeitet: im Auftrag der

Stadt Neustadt an der Aisch Marktplatz 5 91413 Neustadt an der Aisch von: Thomas Rosemann Dipl. Geograph und Stadtplaner ByAK SRL unter Mitarbeit von: Anja Schuster Dipl. Ing. Stadt- und Regionalplanung, Stadtplanerin ByAK

Johannes Wiesinger Geograph B.Sc.

Bearbeitungsstand: 22.03.2019 Stadt Neustadt an der Aisch Begründung 17. Änderung Flächennutzungsplan mit Landschaftsplan zum Vorentwurf vom 14.02.2019

Inhalt 1 Planungsanlass ...... 5 2 Geltungsbereich der Flächennutzungsplanänderung ...... 5 3 Allgemeine Planungsziele ...... 5 4 Gesetzliche Vorgaben / Bestehendes Planungsrecht ...... 6 4.1 Landes- und Regionalplanung ...... 6 4.2 Bauleitplanung und städtebauliche Entwicklungskonzepte ...... 8 4.3 Integriertes Stadtentwicklungskonzept / Entwicklungskonzept Einzelhandel ...... 9 4.4 Natur- und Landschaftsschutz ...... 10 4.5 Denkmalschutz / Bodendenkmäler ...... 12 4.6 Grundwasserschutz / Hochwasserschutz / wasserrechtliche Bindungen ...... 12 4.7 Bodenschutz / Altlasten ...... 12 5 Entwicklungen und Prognosen ...... 14 5.1 Bevölkerungsentwicklung ...... 14 5.2 Wohngebäude und Wohnungen ...... 16 6 Bauflächenbedarf ...... 19 7 Darstellungen des geänderten Flächennutzungsplans ...... 23 7.1 Für die Bebauung vorgesehene Flächen ...... 23 7.2 Flächen für den überörtlichen Verkehr ...... 23 7.3 Flächen und Leitungen für die Hauptversorgung und -entsorgung ...... 24 7.4 Grünflächen ...... 24 7.5 Flächen für Nutzungsbeschränkungen oder für Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des BImSchG...... 25 8 Nachrichtlich übernommene Festsetzungen...... 26 9 Zusammenfassende Flächenbilanz ...... 27 10 Eingriff und Ausgleich ...... 28 11 Verfahrensschritte ...... 31

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Abbildungen Abb. 1 Ausschnitt aus der Strukturkarte zum LEP 2018 ...... 6 Abb. 2 Geburten- und Sterberate und Wanderungsverläufe, Neustadt an der Aisch 1960 - 2016 ...... 14

Tabellen Tab. 1 saP – Stand der Erhebungen ...... 11 Tab. 2 Anteil der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung am 31.12.2016 ...... 15 Tab. 3 Gesamtbedarf an Wohnungen in Neustadt an der Aisch bis 2034 (eigene Berechnungen) ...... 18 Tab. 4 Bauflächenreserven und Innenentwicklungspotentiale ...... 21 Tab. 5 Flächenbilanz ...... 27 Tab. 6 Ausgleichsflächenbedarf - gesamt ...... 28 Tab. 7 Ausgleichsflächenbedarf - Ortsrand ...... 29

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1 PLANUNGSANLASS

Der Rat der Stadt Neustadt a.d. Aisch hat in seiner öffentlichen Sitzung am 17.01.2018 beschlossen, einen Bebauungsplan Nr. 60 „Buchberg IV“ aufzustellen, um im Süden der Kernstadt neue Wohnbauflächen zu entwickeln und die Möglichkeiten zur Nahversorgung zu verbessern. Der wirksame Flächennutzungsplan soll hierzu im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) geändert werden (17. Änderung). Anlass zur Änderung des vorbereitenden Bauleitplans besteht, weil . alle für die Stadt Neustadt verfügbaren Wohnbaugrundstücke verkauft sind, . der Stadt rund 200 Nachfragen insbesondere nach Einfamilienhausgrundstücken vorliegen, die nicht gedeckt werden können, . die Eigentümer verschiedener landwirtschaftlich genutzter Grundstücke am Buchberg ihre Verkaufsbereitschaft signalisiert haben, . sich der Standort aufgrund seiner Nähe zu bereits bestehenden Wohngebieten, Versorgungseinrichtungen und zum Bahnhaltepunkt Neustadt/Aisch Mitte für eine Wohnbauentwicklung besonders eignet.

2 GELTUNGSBEREICH DER FLÄCHENNUTZUNGSPLANÄNDERUNG

Die Änderung des Flächennutzungsplans beinhaltet eine Gesamtfläche von rund 16,5 ha. Der Planbereich ist umgrenzt von . bestehender Wohnbebauung entlang der Adolf-Scherzer-Straße und der Konrad-Pregler- Straße im Norden (Wohngebiet Buchberg II), . der Ansbacher Straße (Staatsstraße St 2255) bzw. den Wohngebieten „Hasengründlein“ und „Neustadt Süd“ im Osten . freier Landschaft (Stadthöhe und Häckerwald) im Süden . dem Multernbach und der Multernschlucht im Südwesten und Westen.

3 ALLGEMEINE PLANUNGSZIELE

Mit der Änderung des Flächennutzungsplans bzw. der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 60 verfolgt die Stadt Neustadt a.d. Aisch die folgenden allgemeinen Planungsziele: . Entwickeln zusätzlicher Wohnbauflächen und Erweitern des Wohnungsangebots insbesondere für junge Familien, . Verbessern der Nahversorgungsmöglichkeiten für das neue Wohngebiet und die nördlich und östlich gelegenen Wohnbauflächen, . Schaffen neuer Anbindungen an die Ansbacher Straße und zusätzlicher Querungsmöglichkeiten über die Staatsstraße St 2255, . Erhalten der Verbindungen in die freie Landschaft (Landschaftliches Vorbehaltsgebiet, Landschaftsschutzgebiet und Naturpark Frankenhöhe), . Berücksichtigen der topographischen und landschaftsplanerischen Besonderheiten (Ortsrandlage, angrenzenzende Multernschlucht, ehemalige Obstbaumplantage).

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4 GESETZLICHE VORGABEN / BESTEHENDES PLANUNGSRECHT

4.1 Landes- und Regionalplanung

Landesentwicklungsprogramm Das Landesentwicklungsprogramm (LEP)1 bestimmt die Stadt Neustadt a.d. Aisch als Mittelzentrum im Nordosten der Planungsregion Westmittelfranken (8). Die Stadt liegt im Allgemeinen Ländlichen Raum mit besonderem Handlungsbedarf, rund 30 km westlich des Verdichtungsraums und der Metropolen Erlangen / Fürth / Nürnberg / Schwabach. Die nächstgelegenen Mittelzentren Höchstadt a.d. Aisch im Nordosten, Herzogenaurach im Osten und Bad Windsheim im Südwesten sind maximal 20 km entfernt. Das Oberzentrum Ansbach liegt rund 30 km südlich.

Abb. 1 Ausschnitt aus der Strukturkarte zum LEP 2018

Für die 17. Änderung des Flächennutzungsplans mit Landschaftsplan sind insbesondere folgende siedlungsstrukturellen Ziele (Z) und Grundsätze (G) des LEP relevant: . LEP 3.1 (G): Die Ausweisung von Bauflächen soll an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen ausgerichtet werden. . LEP 3.1 (G): Flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen sollen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden.

1 Vgl. Verordnung über das Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) Vom 22. August 2013, geändert durch Verordnung vom 21. Februar 2018

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. LEP 3.2 (Z): In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen. . LEP 3.3 (Z): Neue Siedlungsflächen sind möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten auszuweisen. Zur Verbesserung der Nahversorgungsmöglichkeiten ist die Darstellung eines Sondergebiets gemäß § 11 Abs. 3 Satz 1 der Baunutzungsvervordnung (BauNVO) bzw. die Realisierung eines Einzelhandelsgroßprojekts (Agglomeration) geplant. Hierzu macht das LEP folgende Vorgaben . LEP 5.3.2 (Z): Die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte hat an städtebaulich integrierten Standorten zu erfolgen. . LEP 5.3.3 (Z): Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanzschwelle überschreiten, dürfen Einzelhandelsgroßprojekte, - soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft wird, 25 v.H., - soweit in ihnen Innenstadtbedarf verkauft wird, für die ersten 100 000 Einwohner 30 v.H., für die 100 000 Einwohner übersteigende Bevölkerungszahl 15 v.H. der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum abschöpfen.

Regionalplan Der Regionalplan der Region Westmittelfranken (RP 8) weist die Kreisstadt Neustadt an der Aisch als Mittelzentrum und bevorzugt zu entwickelnden zentralen Ort aus2. Die Staatsstraße St 2255 von Neustadt a.d. Aisch über Markt Erlbach nach Ansbach ist als Entwicklungsachse von regionaler Bedeutung dargestellt. Zur Sicherung und Entwicklung der zentralen Orte führt der Regionalplan aus: . RP 8 2.1.2 (Z): Die Zentralen Orte sollen so gesichert und entwickelt werden, dass sie ihre Versorgungsaufgaben für den jeweiligen Nahbereich dauerhaft und in möglichst vollem Umfang erfüllen. . RP 8 2.1.2 (G): Es ist anzustreben, die Beseitigung bestehender Versorgungsdefizite der Zentralen Orte sukzessive voranzutreiben, und ergänzt hinsichtlich der ökologisch funktionellen Raumgliederung: . RP 8 2.2.1.5: Vor allem in den Orten mit zentralörtlicher Bedeutung sollen die innerörtlichen Grün- und sonstigen Freiflächen und deren Anbindung an die freie Landschaft in Form eines Systems von Grün- und sonstigen Freiflächen erhalten, verbessert und geschaffen werden. Im Hinblick auf Siedlungsstruktur und Wohnungswesen sind für das geplante Vorhaben insbesondere folgende Ziele und Grundsätze des Regionalplans von Belang: . RP 3.2.1: Insbesondere in den zentralen Orten und in geeigneten Gemeinden an Entwicklungsachsen sowie in Gemeinden mit regionalplanerischer Funktion im Bereich der Wohnsiedlungstätigkeit soll in ausreichendem Umfang Bauland bereitgestellt werden. . RP 8 3.2.2 Verdichteter Wohnungsbau (Geschosswohnungsbau) soll in der Regel in den zentralen Orten bedarfsgerecht angestrebt werden.

2 Vgl. Regionalplan Region Westmittelfranken (8). Zielkarte 1 „Raumstruktur“ gemäß Beschluss der Verbandsversamm-lung vom 08.07.1999, verbindlich erklärt mit Bescheid der Regierung von Mittelfranken vom 10.03.2000 Nr. 800-8158

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. RP 8 3.2.3 Es soll darauf hingewirkt werden, dass der Wohnungsbestand in den Siedlungskernen, insbesondere der zentralen Orte, in seinem Umfang möglichst erhalten wird. Auf eine Modernisierung oder Sanierung des alten Wohnungsbestandes soll hingewirkt werden. Die an das geplante Wohngebiet angrenzende Multernschlucht (Multernbach) und der Häckerwald im Südosten gelten gemäß Regionalplan als Landschaftliches Vorbehaltsgebiet3. Weniger als 500 m südwestlich des Plangebiets verlaufen die Grenzen des Naturparks Frankenhöhe bzw. des Landschaftsschutzgebietes LSG-00570.01 innerhalb des Naturparks Frankenhöhe (ehemals Schutzzone). Der Naturpark, das Landschaftsschutzgebiet und das Landschaftliche Vorbehaltsgebiet sind Gebiete mit besonderer Bedeutung für die Erholung, die gemäß RP 8 7.1.2.3 (Z) erhalten und gestaltet werden sollen. Hierzu ist folgendes regionalplanerische Ziel von besonderem Belang: . RP 8 7.1.2.4 (Z): Die bestehenden Rad- und Wanderwegenetze sollen für die Erholungsnutzung auf örtlicher wie regionaler Ebene in ihrem Bestand gesichert und unter Berücksichtigung der vorhandenen Erholungseinrichtungen ausgebaut werden. Zur Pflege und Entwicklung der Landschaft sollten folgende regionalplanerischen Grundsätze beachtet werden: . RP 8 7.1.4.1 (G) Es ist von besonderer Bedeutung, in innerörtlichen und ortsnahen Bereichen der Erhaltung oder Erweiterung vorhandener Grün- und sonstiger Freiflächen einschließlich wertvoller Baumbestände sowie der Entwicklung neuer Grünflächen unter Beachtung natürlicher Landschaftsstrukturen verstärkt Rechnung zu tragen. Dabei sind die Belange der Landwirtschaft zu berücksichtigen. . RP 8 7.1.4.1 (G) Einer nachteiligen Veränderung des Landschafts- und Siedlungsbildes in Form von aufgelösten Ortsrändern ist möglichst entgegenzuwirken.

4.2 Bauleitplanung und städtebauliche Entwicklungskonzepte

Wirksamer Flächennutzungsplan Der für das Plangebiet wirksame Flächennutzungsplan wurde vom Landratsamt Neustadt an der Aisch – Bad Windsheim am 02.07.1996 genehmigt und am 09.06.2006 veröffentlicht. Er stellt den überwiegenden Teil des Gebietes als Fläche für die Landwirtschaft dar, von denen Teilbereiche als „Grünlandbereiche“ bzw. als „außerhalb einer intensiv ackerbaulichen Nutzung stehende Fläche“ gekennzeichnet sind. Zu den oben genannten Bereichen gehören u.a. die ehemalige Obstplantage (Fl. Nr. 2125, Gmk. Neustadt a. d. Aisch) oder der Feldgarten Fl. Nr. 2176, Gmk. Neustadt a. d. Aisch. Von besonderer landschaftsplanerischer Bedeutung sind neben den 1987 kartierten Biotopen Nr. 109.03 und 109.04 insbesondere die im Plan dargestellten „vorhandenen Feldhecken, Einzelbäume und Baumgruppen“, die sich . auf die o.g. Bereiche außerhalb einer intensiven ackerbaulichen Nutzung, . das zwischenzeitlich als Ökofläche erfasste Grundstücks Fl. Nr. 2126, Gmk. Neustadt a. d. Aisch, und . Grünflächen parallel zur Ansbacher Straße konzentrieren. Landschaftsplanerisches Ziel sind Gehölzpflanzungen zur Abschirmung der bestehenden Bebauung südlich der Adolf-Scherzer-Straße und Konrad-Pregler-Straße, die bis heute nicht realisiert sind.

3 Vgl. Regionalplan Region Westmittelfranken (8), Elfte Änderung. Zielkarte 3 „Landschaft und Erholung“ gemäß Beschluss der Planungsausschusses des Planungsverbandes Westmittelfranken vom 04.11.2009, verbindlich erklärt mit Bescheid der Regierung von Mittelfranken vom 19.02.2010 Nr. 24-8158

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Wichtige Bedeutung für die Erholungsfunktion der Freiflächen, insbesondere der direkt angrenzenden, als geschützter Landschaftsbestandteil gekennzeichneten Multernschlucht, haben die im Plan dargestellten „überörtlichen Wege und Hauptwege“, die das Plangebiet queren bzw. parallel zur Multernschlucht und Ansbacher Straße verlaufenden. Die Ansbacher Straße selbst ist als „überörtliche Hauptverkehrsstraße“ dargestellt, an die der südlich des Plangebietes verlaufende, überörtlich bedeutsame Wanderweg aus der Multernschlucht anbindet. Entlang der Ansbacher Straße stellt der wirksame Flächennutzungsplan eine unterirdische Hauptversorgungs-/Hauptabwasserleitung dar, über deren Bestand bzw. Planung derzeit keine aktuellen Kenntnisse vorliegen.

Verbindliche Bauleitplanung Der Planbereich berührt den Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 23 „Hasengründlein“, der die Ansbacher Straße als Straßenverkehrsfläche festsetzt. Für Teilbereiche der Ansbacher Straße und die daran angrenzenden Grundstücke sollen im geplanten Bebauungsplan Nr. 60 „Buchberg IV“ neue Festsetzungen getroffen werden, um östlich der St 2255 einen straßenbegleitenden Fußweg anlegen zu können und für die Bewohner der Baugebiete „Hasengründlein“ und „Neustadt Süd“ eine Querungsmöglichkeit und Verbindung nach Westen zu schaffen. Im Norden grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 11 „Buchberg II“ an den Planbereich. Dieser setzt die Bebauung nördlich der Adolf-Scherzer-Straße und Konrad-Pregler- Straße als Allgemeines Wohngebiet fest und erlaubt die Errichtung von Gebäuden mit einem Vollgeschoss sowie Unter- und Dachgeschoss, bei einer zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,7.

4.3 Integriertes Stadtentwicklungskonzept / Entwicklungskonzept Einzelhandel

Gemäß Integriertem Stadtentwicklungskonzept (ISEK) besteht in Neustadt a. d. Aisch Bedarf an . Wohnraum für altersgerechtes Wohnen (Barrierefreiheit, kurze Wege, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel) und . günstigem Wohnraum für junge Familien4. Das im ISEK enthaltene Entwicklungskonzept Einzelhandel weist Teile des Plangebiets als geplanten Nahversorgungsstandort / geplantes Nahversorgungszentrums aus. Ziel der Stadt ist es, bestehende Versorgungsdefizite, vor allem im südlich der Bahnlinie gelegenen Siedlungskörper der Kernstadt zu beseitigen und die wohnstandortnahe Versorgung der Bevölkerung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs zu verbessern. Das vorliegende Zentren und Nahversorgungskonzept führt hierzu aus: „Zu den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zählen Lebensmittel und Getränke. Als Träger der Nahversorgung gelten entsprechend alle Geschäfte des Lebensmitteleinzelhandels. Zur Mindestausstattung eines Nahversorgungsstandortes gehört wenigstens ein leistungsfähiger Lebensmittelmarkt. Steht dieser im räumlichen Zusammenhang mit weiteren Betrieben des kurzfristigen Bedarfsbereiches, wie z.B. einem Drogeriemarkt, wird von einem Nahversorgungszentrum gesprochen. Eine fußläufige Nahversorgung gilt dann als gesichert, wenn innerhalb von ca. 10 Min. Fußweg die Versorgung in einem Lebensmittelmarkt möglich ist. Dies entspricht etwa einem Radius von 300 bis 600 Metern5.“

4 Vgl. Stadt Neustadt a. d. Aisch: Integriertes Stadtentwicklungskonzept. Bearbeitet von Architekturbüro Veit Huber und Geo-Plan. Bamberg und Bayreuth, April 2018

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4.4 Natur- und Landschaftsschutz

Die Grenzen des Landschaftsschutzgebiets LSG-00570.01 „LSG innerhalb des Naturparks Frankenhöhe (ehemals Schutzzone)“ bzw. des Naturparks NP-00013 „Frankenhöhe“ verlaufen rund 500 m südwestlich des Plangebiets. Die westlich und südwestlich angrenzende Multernschlucht ist im wirksamen Flächennutzungsplan als geschützter Landschaftsbestandteil (LB) mit besonderer Bedeutung für die Erholung (E1, Intensitätsstufe 1) dargestellt. Im Plangebiet selbst liegen keine Schutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatschG) wie Landschaftsschutzgebiete, Naturschutzgebiete oder Natura-2000-Gebiete, z.B. FFH- und Vogelschutzgebiete. Im Zuge der Biotopkartierung Flachland wurden 1987 im Plangebiet vier Teilflächen des Biotops Nr. 6429-0109 „Wegbegleitende Hecken im Süden von Neustadt a.d. Aisch“ erfasst und unter Schutz gestellt. Von diesen sind die Teilfläche Nr. 6429-0109-005 gar nicht mehr und die Teilfläche Nr. 6429-0109-004 nur noch rudimentär vorhanden. Besonderen gesetzlichen Schutz genießt außerdem die im Plangebiet gelegene . rund 1,54 ha umfassende, ehemalige Obstplantage Fl. Nr. 2125, Gmk. Neustadt a.d. Aisch, aufgrund ihrer wichtigen Bedeutung für den Artenschutz und . die im Ökoflächenkataster erfasste, rund 680 m² große und baumbestandene Fläche Nr. 34629 „ÖFK – Sonstige Fläche“, Fl. Nr. 2126, Gmk. Neustadt a.d. Aisch. Kartierte Biotope und die Ökofläche sind gemäß § 5 Abs. 4 BauGB nachrichtlich in die Bauleitpläne zu übernehmen.

Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsregelung Mit dem geplanten Vorhaben sind Eingriffe in Natur und Landschaft im Sinne des Bundesnaturschutzgesetztes (BNatSchG) verbunden, über deren Vermeidung, Ausgleich und Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuches zu entscheiden ist. Im Umweltbericht zum Bebauungsplan Nr. 60 „Buchberg IV“ werden . der Ist-Zustand von Natur und Landschaft beschrieben, . der voraussichtliche Eingriff gemäß dem Bayerischen Leitfaden zur Eingriffsregelung in der Bauleitplanung bewertet, . geeignete Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen beschrieben, . der erforderliche Ausgleichsflächenbedarf ermittelt und . Kompensationsflächen und –maßnahmen vorgeschlagen. Im Zuge der Flächennutzungsplanänderung werden vorab eine überschlägige Ermittlung des voraussichtlichen Ausgleichsflächenbedarfs vorgenommen und mögliche Ausgleichsflächen vorgeschlagen.

Arten- und Biotopschutz Die Aussagen im Arten- und Biotopschutzprogramm Bayern des Landkreises Neustadt a. d. Aisch – Bad Windsheim6 beziehen sich auf die westlich und südwestlich an den Änderungsbereich angrenzende Multernschlucht und die ehemalige Obstplantage. In der Themenkarte (Ziele und Maßnahmen) 2.4 Wälder und Gehölze wird die ehemalige Obstplantage mit der Signatur „Erhalt

5 Vgl. Stadt Neustadt a. d. Aisch: Integriertes Stadtentwicklungskonzept. Bearbeitet von Architekturbüro Veit Huber und Geo-Plan. Bamberg und Bayreuth, April 2018 6 Bayerisches Staatsministerium für Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz: Arten- und Biotopschutzprogramm Bayern, Landkreis Neustadt a. d. Aisch – Bad Windsheim, aktualisierter Textband, Dachau, September 2006

Topos team GmbH Seite 10 von 31 Stadt Neustadt an der Aisch Begründung 17. Änderung Flächennutzungsplan mit Landschaftsplan zum Vorentwurf vom 14.02.2019 und Wiederausdehnung von Streuobstbeständen“ gekennzeichnet, um z.B. die Artenschutzfunktion überregional bedeutsamer Arten zu gewährleisten. Der Multernbach und die Multernschlucht werden in den Themenkarten 2.1 Gewässer und 2.2 Feuchtgebiete unter dem Oberpunkt Optimierung und Neuschaffung des Biotopverbundes als Gebiete für die Wiederherstellung eines gewässertypischen Arten- und Lebensraumspektrums bzw. Gebiete für die Wiederherstellung eines feuchtgebietstypischen Arten- und Lebensraumspektrums dargestellt. Dabei soll das Ziel verfolgt werden, kleine Bäche (Multernbach) und ihre Talräume zu funktionsfähigen Lebensräumen und Verbundachsen für Organismen der Gewässer und Feuchtgebiete bzw. die Talräume kleinerer Bäche (Multernschlucht) zu funktionsfähigen Lebensräumen und Verbundachsen für Organismen der Feuchtgebiete zu entwickeln und Uferstreifen bzw. Pufferstreifen zu etablieren. Darüber hinaus wird die Multernschlucht in der Themenkarte 2.4 Wälder und Gehölze unter dem Oberpunkt Erhaltung und Optimierung naturschutzfachlich bedeutsamer Wälder und Gehölzstrukturen mit dem Ziel der Optimierung nadelreicher Forste in den Naturräumen Frankenhöhe und Mittelfränkisches Becken. Belange des Artenschutzes dürfen einer Entwicklung von Wohnbauflächen am Buchberg nicht entgegenstehen. Für eine abschließende Beurteilung des Vorhabens aus naturschutzfachlicher Sicht muss die Ermittlung aller relevanten Grundlagen abgeschlossen sein. Hierzu gehört die Erstellung einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) für das Plangebiet, mit der die Stadt Neustadt a. d. Aisch das Büro Gibs geologen + ingenieure aus Nürnberg beauftragt hat. Insbesondere die Flächen der ehemaligen Obstplantage (Fl. Nr. 2125, Gemarkung Neustadt a.d. Aisch) können Fortpflanzungs- oder Ruhestätten geschützter Arten sein, die gemäß § 44 BNatschG nicht beschädigt oder zerstört werden dürfen.

Tiergruppe Stand der Erhebungen

Fledermäuse Begehungen ab Frühjar 2019 geplant

Übersichtsbegehung am 12.9.18 Hauselmaus Habitatausstattung mit Potential für die Art, Vorkommen wahrscheinlich

Amphibien Begehung ab Frühjar 2019 geplant

Erste Begehung am 12.9.18 Reptilien Kein Nachweis von Zauneidechsen, Vorkommen aber wahrscheinlich

Übersichtsbegehung am 12.9.18 Tagfalter Vorkommen von streng geschützten Arten unwahrscheinlich

Übersichtsbegehung am 12.9.18 Heuschrecken Vorkommen von streng geschützten Arten unwahrscheinlich

Höhlenbäume Begehung ab Frühjar 2019 geplant

Tab. 1 saP – Stand der Erhebungen

Im Frühjahr/Sommer 2019 sollen weiterführende Erhebungen u.a. zum Vorkommen der Haselmaus durchgeführt werden, die Informationen zur Populationsgröße und den tatsächlich genutzten Lebensräumen im Planungsgebiet liefern7. Bereits vor Abschluss der saP wird der Grundstückseigentümer darauf hingewiesen, dass unabhängig vom Bauleitplanverfahren Eingriffe in den derzeitigen Bestand zwingend mit der Naturschutzbehörde abzustimmen und die Vorschriften des § 44 BNatSchG zu beachten sind8.

7 Vgl. Gibs geologen + ingenieure GmbH & Co. KG: saP Buchberg IV. Aktenvermerk 05. Projektstand und Empfehlungen. Nürnberg, September 2018

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4.5 Denkmalschutz / Bodendenkmäler

Im Plangebiet und dessen näherer Umgebung befinden sich keine Baudenkmäler oder Bodendenkmäler, die dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz (BayDSchG) unterliegen. Eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler (unter anderem auffällige Bodenverfärbungen, Holzreste, Mauern, Metallgegenstände, Steingeräte, Scherben und Knochen) unterliegen der Meldepflicht gemäß Art. 8 Abs. 1-2 BayDSchG.

4.6 Grundwasserschutz / Hochwasserschutz / wasserrechtliche Bindungen

Das Plangebiet berührt keine Wasserschutzgebiete und Überschwemmungsgebiete. Es bestehen keine wasserrechtlichen Bindungen nach dem Wasserhaushaltsgesetz (WHG). Oberirdische Gewässer sind von der Planung nicht betroffen.

4.7 Bodenschutz / Altlasten

Es liegen keine Anhaltspunkte für das Bestehen von Altlasten oder Bodenverunreinigungen vor. Im Altlasten-, Bodenschutz- und Deponieinformationssystem (ABuDIS 2.0) des Bayerischen Landesamtes für Umwelt sind für das Plangebiet keine Altlastenverdachtsflächen o.ä. eingetragen.

Immissionsschutz Die St 2255 wird auf Höhe des Plangebiets durchschnittlich von 7.945 Kfz in 24 h (DTV) befahren. Der Schwerlastverkehr wird mit rund 4% des DTV angegeben, das waren 342 Kraftfahrzeuge >3,5 t pro Tag)9. Die zulässige Höchstgeschwindigkeit in diesem Bereich beträgt derzeit 70 km/h. Verkehrslärm von der Staatsstraße führt derzeit in einem Abstand von bis zu 100 m zum westlichen Fahrbahnrand der St 2255 sowohl tags als auch nachts zu einer Überschreitung der Orientierungswerte für ein Allgemeines Wohngebiet gemäß DIN 18005-1 Schallschutz im Städtebau. In einem Abstand von weniger als 60 m zum westlichen Fahrbahnrand der Ansbacher Straße werden – unter den oben beschriebenen Bedingungen – auch die Immissionsgrenzwerte gemäß Verkehrslärmschutzverordnung – 16. BImSchV überschritten10 (siehe Anlage 1). Im Zuge der verbindlichen Bauleitplanung müssen Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen getroffen werden, um einen ausreichenden Schutz der geplanten Wohnnutzung, z.B. vor Verkehrslärm von der Ansbacher Straße (St 2255), gewährleisten zu können. Konkrete Aussagen zu erforderlichen Schutzmaßnahmen wird ein Lärmschutzgutachten geben, das im Auftrag der Stadt Neustadt a. d. Aisch vom Büro um|welt aus Nürnberg erstellt wird.

8 Vgl. Topos team: Bebauungsplan mit Grünordnungsplan Nr. 60 „Buchberg IV“ mit Änderung des Flächennutzungsplans im Parallelverfahren. Ergebnisvermerk zum Scopingtermin im Landratsamt NEA. Nürnberg, November 2018 9 Vgl. Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr: Bayerisches Straßeninformationssystem (BAYSIS). Ergebnisse der Straßenverkehrszählung 2015. München, Februar 2019 10 Vgl. um|welt. Dipl. Geogr. Udo Maier: Lärmschutzgutachten zur Erstellung eines Bebauungsplans Nr. 60 „Buchberg IV“ der Stadt Neustadt a. d. Aisch. Rasterlärmkarten 2 und 3 (Erste Berechnungen). Nürnberg, Dezember 2018

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Bauverbots- und Baubeschränkungszone entlang der Ansbacher Straße Das Plangebiet liegt außerhalb des zur Erschließung der anliegenden Grundstücke bestimmten Teils der Ortsdurchfahrt der Staatsstraße St 2255 im sogenannten Verknüpfungsbereich. Die Grenze des Erschließungsbereichs (OD-E) befindet sich rund 400 m nördlich des bestehenden Knotenpunkts Adolf-Scherzer-Straße / Ansbacher Straße / Hans-Böckler-Straße, die Grenze zwischen Verknüpfungsbereich (OD-V) und freier Strecke der Staatsstraße etwas südlich des bestehenden Knotenpunkts Ansbacher Straße / Schleifweg. Nach Art. 23 Abs. 1 des Bayerischen Straßen- und Wegegesetzes (BayStrWG) besteht außerhalb des Erschließungsbereichs eine Bauverbotszone, die besagt, dass in einer Entfernung bis zu 20 m, gemessen vom äußeren Rand der Fahrbahndecke, keine baulichen Anlagen errichtet werden dürfen. In einer Entfernung bis zu 40 m zur Staatsstraße dürfen außerhalb der Ortsdurchfahrten baurechtliche oder nach anderen Vorschriften erforderliche Genehmigungen nur im Einvernehmen mit der Straßenbaubehörde erteilt werden (Baubeschränkungszone gemäß Art.24 Abs. 1 BayStrWG). Das Einvernehmen der Straßenbaubehörde gemäß Art. 24 BayStrWG ist auch erforderlich, wenn außerhalb des Erschließungsbereichs eine bestehende Zufahrt geändert oder eine neue Zufahrt errichtet werden soll. Die Grenze des Verknüpfungsbereichs (OD-V) zur freien Strecke der St 2225 sowie die Bauverbots- und Baubeschränkungszonen sind in der Planzeichnung zur Flächennutzungsplanänderung dargestellt.

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5 ENTWICKLUNGEN UND PROGNOSEN

5.1 Bevölkerungsentwicklung

Einwohnerzahlen Die Einwohnerzahl der Stadt Neustadt a. d. Aisch ist von 2004 (12.494 EW am 31.12.2004) bis 2010 (12.165 EW am 31.12.2010) gesunken und konnte seitdem auf 13.077 EW (+912 EW) am 31.12.2018 gesteigert werden. Dies entspricht einem Zuwachs von rund 8% in den vergangenen acht Jahren oder durchschnittlich 114 Personen p.a.11. Zurückzuführen ist der Bevölkerungszuwachs überwiegend auf Wanderungsgewinne (vgl. Abb. 3)12.

Abb. 2 Geburten- und Sterberate und Wanderungsverläufe, Neustadt an der Aisch 1960 - 2016

Altersstruktur Hinsichtlich der bestehenden Altersstruktur hebt sich die Stadt Neustadt a. d. Aisch nicht sonderlich von den Vergleichswerten ab. Lediglich der Anteil der Personen im Rentenalter lag Ende 2016 mit 21,6% geringfügig über den Vergleichswerten für den Landkreis NEA, den Bezirk Mittelfranken (jeweils 20,3%) und den Freistaat Bayern (20,1%).

11 Vgl. Bayerisches Landesamt für Statistik (Hrsg.): Datenbank GENESIS-Online (Bayern). Fürth, 2018 12 Vgl. Bayerisches Landesamt für Statistik (Hrsg.): Statistik kommunal 2017. Stadt Neustadt an der Aisch. Eine Auswahl wichtiger statistischer Daten. Fürth, 2018

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unter 6 Jahre 6 bis unter 18 18 bis unter 65 65 oder älter

Neustadt an der Aisch 5,5% 11,0% 61,9% 21,6%

Landkreis NEA 5,3% 11,6% 62,8% 20,3%

Mittelfranken 5,5% 10,8% 63,3% 20,3%

Bayern 5,5% 10,9% 63,4% 20,1%

Tab. 2 Anteil der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung am 31.12.2016

Bevölkerungsprognose Der 2016 herausgegebene Demographie Spiegel13 prognostiziert für den Landkreis Neustadt a. d. Aisch - Bad Windsheim eine „stabile“ Bevölkerungsentwicklung und bis zum Jahr 2034 Veränderungen der Bevölkerungszahlen von -2,5% bis unter 2,5% gegenüber 2014.

Abb. 1 Prognose der Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen, Neustadt a. d. Aisch 2014-2034

13 Vgl. Bayerisches Landesamt für Statistik (Hrsg.): Demographie Spiegel für Bayern. Berechnungen für die Stadt Neustadt an der Aisch bis 2034. In: Beiträge zur Statistik Bayerns, Heft 547. München, April 2016

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Gegenüber 2014 (12.520 EW) wurde für die Stadt Neustadt a. d. Aisch bis Ende 2018 ein Zuwachs um 300 Personen auf 12.800 EW vorhergesagt und anschließend eine nahezu stagnierende Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2034. Tatsächlich konnte die Einwohnerzahl bereits bis Ende 2018 auf fast 13.100 EW gesteigert und die für Ende 2034 prognostizierte Einwohnerzahl übertroffen werden. Unter der Annahme, dass sich dieser positive Trend in verminderter Form fortsetzt, erscheint für die Stadt Neustadt a. d. Aisch eine Zielbevölkerung von mindestens 14.000 EW bis Ende 2034 realistisch. Im Hinblick auf die Altersstruktur der Bevölkerung ist anzunehmen, dass auch bei einem Bevölkerungswachstum der Anteil der Personen im Rentenalter deutlich zunehmen wird, während sich der Anteil der Kinder und Jugendlichen kaum verändert

5.2 Wohngebäude und Wohnungen

Wohngebäude und Wohnungen 2004 - 2017 Die statistisch erfasste Zahl der Wohngebäude in Neustadt a. d. Aisch wird für den 31.12.2017 mit 3.284 Wohngebäuden, die Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden mit 6.018 WE angegeben14. Gegenüber Dezember 2004 hat sich die Zahl der statistisch erfassten Wohngebäude um 148 erhöht (+5%), die Zahl der Wohnungen um 235 (+4%). Das entspricht einem durchschnittlichen Zuwachs von mindestens 11 Wohngebäuden und 18 WE p.a. in den vergangenen 13 Jahren. Von insgesamt 3.284 Wohngebäuden hatten Ende 2017 knapp zwei Drittel (2.109 Wohngebäude) nur eine Wohnung und nur 472 Wohngebäude (rund 14% aller Wohngebäude) drei oder mehr Wohnungen. Die Mehrzahl der in der Stadt angebotenen Wohnungen (3.578 WE oder rund 59% des gesamten Wohnungsbestands) wurden Ende 2017 in Wohngebäuden mit einer oder maximal zwei Wohnungen angeboten. 2.440 WE waren in Wohngebäuden mit mindestens drei Wohnungen, weitere 73 Wohneinheiten in Wohnheimen untergebracht.

Baufertigstellungen 2004 - 2017 Von 2004 bis 2017 wurden in Neustadt a. d. Aisch insgesamt 277 neue Wohngebäude mit 448 Wohnungen fertiggestellt15. Dies entspricht einem durchschnittlichen Zuwachs von 21 Wohngebäuden und 34 Wohnungen p.a. in den vergangenen 13 Jahren. Fast 50% der fertiggestellten Wohnungen (217 von 448 WE) waren Wohnungen in Wohngebäuden mit nur einer Wohnung. Der Zuwachs in diesem Bereich liegt bei durchschnittlich rund 17 Gebäuden bzw. Wohnungen p.a. seit 2004. Die Zahl der fertig gestellten Wohngebäude mit 3 oder mehr Wohnungen wird für 2004 bis 2017 mit insgesamt 30 angegeben, die Zahl fertig gestellter Wohnungen in diesen Gebäuden mit 171. Das entspricht weniger als 3 neu errichteten Mehrfamiliengebäuden p.a., aber mehr als 13 fertig gestellten WE p.a. in diesem Segment. Die stärkste Bautätigkeit der vergangenen Jahre war laut Statistik 2013 und 2015 zu verzeichnen mit jeweils 33 neu errichteten Wohngebäuden und 52 bzw. 55 neu errichteten Wohnungen.

14 Vgl. Bayerisches Landesamt für Statistik (Hrsg.): Datenbank GENESIS-Online (Bayern). Gebäude- und Wohnungsbestand.- Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestands. Fürth, Februar 2019 15 Vgl. Bayerisches Landesamt für Statistik (Hrsg.): Datenbank GENESIS-Online (Bayern). Baufertigstellungen. Statistik der Baufertigstellungen. Fürth, Februar 2019

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Wohnflächen 2004 - 2017 Durch die Bautätigkeit der vergangenen Jahren konnte die Wohnfläche in Wohngebäuden in Neustadt a.d. Aisch gegenüber 2004 um mehr als 55.000 m² oder fast 10% auf insgesamt 614.383 m² am 31.12.2017 gesteigert werden16. Die Wohnfläche je Wohnung ist in diesem Zeitraum von rund 97 m² auf 102 m² und die Wohnfläche je Einwohner von ca. 44,8 m² auf ca. 47,5 m² gestiegen. Wurden 2004 etwa 43% der insgesamt zur Verfügung stehenden Wohnfläche in Wohngebäuden mit nur einer Wohnung angeboten, waren es Ende 2017 fast 47% oder 286.932 m². Die durchschnittliche Wohnfläche je Wohngebäude mit nur einer Wohnung betrug 2004 rund 127 m², Ende 2017 waren es ca. 136 m². Dem gegenüber ist der Anteil der Wohnfläche in Wohngebäuden mit 3 oder mehr Wohnungen nahezu konstant geblieben und betrug am 31.12.2017 rund 30% (186.299 m²). Das entspricht einer durchschnittlichen Wohnfläche von rund 395 m² je Wohngebäude mit 3 oder mehr Wohnungen. 2004 waren es rund 416 m².

Wohnungsbedarfsprognose Auch bei stagnierenden oder sogar rückläufigen Bevölkerungszahlen muss nach Prognosen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)17 mit einer erhöhten Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum gerechnet werden. Begründet wird dies mit Entwicklungen, die sich - wie oben beschrieben - auch in Neustadt a . d. Aisch erkennen lassen: . eine wachsenden Zahl von Haushalten, . eine steigende Eigentümerquote und . zunehmender Wohnflächenkonsum. Die Bayerische Landesbodenkreditanstalt (Bayern Labo) schätzt für die Planungsregion Westmittelfranken bis zum Jahr 2034 einen Wohnungsnachhol- und Neubaubedarf von mindestens 23 Wohnungen pro 100 Bestandswohnungen (Prognosebasisjahr = 2014), wobei sich Nachhol- und Zusatzbedarf die Waage halten18. Bezogen auf den Wohnungsbestand der Stadt Neustadt a. d. Aisch von 5.915 WE am 31.12.2014 würde dies einen Wohnungsnachhol- und Neubaubedarf von 1.357 WE bedeuten. Nach eigenen Berechnungen wird für die Stadt Neustadt a. d. Aisch bis zum Jahr 2034 ein Gesamtbedarf an Wohnungen von bis zu 1.200 WE angenommen.

16 Vgl. Bayerisches Landesamt für Statistik (Hrsg.): Datenbank GENESIS-Online (Bayern). Gebäude- und Wohnungsbestand.- Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestands. Fürth, Februar 2019 17 Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung: Wohnungsmarktprognose 2030. Bonn, April 2015 18 Vgl. Bayerisches Landesbodenkreditanstalt: Wohnungsmarkt Bayern 2016/2017. Beobachtung und Ausblick. München, November 2017

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Eigenbedarf Ersatz- + Nachhol- + Zusatzbedarf – Leerraumreserve 947 WE

Ersatz vorhandenen Wohnraumbestandes durch Neubauten

Ersatzbedarf = 0,2% p.a. des WE Bestands in Ein- und Zweifamilienhäusern. 338 WE + 0,3% p.a. des WE Bestands in Mehrfamilienhäusern

Differenz zwischen vorhandenem Wohnungsbestand und Nachholbedarf aktuellem Bedarf = 11,6% des derzeitigen Wohnungsbestands 698 WE (6.018 WE am 31.12.2017)

Bedarf aufgrund erwarteter

Zusatzbedarf (bei einer Zielbevölkerung von 14.000 EW und unter der Annahme, dass 50% des Bevölkerungszuwachses aus 252 WE Geburtenüberschüssen resultieren, Haushaltsgröße 2,1 EW/WE)

benutzbare aber nicht belegte Wohnungen Leerraumreserve ­241 WE gemäß Zensus 2011 rund 4% des Wohnungsbestands

Neubedarf aufgrund von Wanderungszuwächsen 252 WE

Gesamtbedarf Eigenbedarf + Neubedarf 1.199 WE

Tab. 3 Gesamtbedarf an Wohnungen in Neustadt an der Aisch bis 2034 (eigene Berechnungen)

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6 BAUFLÄCHENBEDARF

Wohnbauflächenbedarf In den vergangenen 15 Jahren wurden in Neustadt a. d. Aisch deutlich mehr Ein-/ Zweifamilienhäusern fertig gestellt als Mehrfamilienhäuser. Die Prognosen des BBSR und der BayernLabo gehen davon aus, dass dieser Trend in Westmittelfranken bzw. dem Landkreis NEA anhält. Müsste der oben beschriebene Gesamtbedarf an Wohnungen ausschließlich in Einfamilienhäusern gedeckt werden und würde dazu – wie in Neustadt a. d. Aisch und den Nachbargemeinden üblich – eine Grundstücksflächen von mindestens 500 m²/WE beansprucht (dies entspricht einer Bruttowohnungsdichte von rund 15 WE/ha) würden zur Deckung des Wohnungsbedarfs bis zu 80 ha Baufläche benötigt. Der Bauflächenbedarf reduziert sich, wenn dichter bebaut und z.B. mehr Doppel- oder Reihenhäuser entstehen bzw. der Anteil der Mehrfamiliengebäude gesteigert werden kann. Das Integrierte Stadtentwicklungskonzeptes Neustadt a. d. Aisch (ISEK) führt dazu aus, dass am Ort insbesondere Bedarf besteht an . Wohnraum für altersgerechtes Wohnen (Barrierefreiheit, kurze Wege, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel) und . günstigem Wohnraum für junge Familien19. Im Sinn einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung soll der Bedarf an Wohnraum nach Möglichkeit am Hauptort gedeckt werden, um vorhandene Infrastruktureinrichtungen nutzen bzw. erhalten zu können und unnötigen Verkehr zu vermeiden.

Bedarf an Sonderbauflächen Ein Ausbau des Nahversorgungsangebotes in wohnortnaher Lage und die Entwicklung eines Nahversorgungsstandorts / -zentrums im Plangebiet „Am Buchberg“ sind erklärte Ziele der Einzelhandelsentwicklung in Neustadt a. d. Aisch. Der Stadt liegt die konkrete Anfrage eines Lebensmittel-Discounters vor, der im Plangebiet einen Nahversorgungsmarkt mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche errichten möchte. Nach den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung setzt dies die Festsetzung eines Sondergebiets gemäß § 11 Abs. 3 Satz 1 (BauNVO) voraus.

Flächenreserven und Flächenverfügbarkeit Gemäß ISEK waren im Januar 2014 am Hauptort Innenentwicklungspotentiale in einem Umfang von bis zu 65 ha vorhanden, um den oben beschriebenen Bedarf zu decken. Diese setzen sich zusammen aus Baulücken (ca. 12 ha), Flächen mit demographiebedingtem Fluktuationspotential (ca. 23 ha) und Konversionsflächen (ca. 30 ha). Darüber hinaus stellt der wirksame Flächennutzungsplan am Hauptort Wohnbauflächen bzw. Mischgebietsflächen in einem Umfang von rund 22 ha dar (siehe Tabelle 3). Um die städtebauliche Entwicklung steuern, bezahlbaren Wohnraum anbieten und ihre zentralörtlichen Funktionen erfüllen zu können, ist die Stadt Neustadt a. d. Aisch bemüht, vorhandene Innenentwicklungspotentiale zu mobilisieren und neue Baugebiete zu erschließen. Seit 2010 wurden in der Kernstadt Restflächen im Baugebiet „Hasengründlein“ sowie die Baugebiete „Klinger I / Kleinerlbach“ und „Neustadt Süd“ erschlossen werden, im Ortsteil Schauerheim außerdem das Baugebiet „Birngarten“.

19 Vgl. Stadt Neustadt a. d. Aisch: Integriertes Stadtentwicklungskonzept. Bearbeitet von Architekturbüro Veit Huber und Geo-Plan. Bamberg und Bayreuth, April 2018

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Parallel dazu konnte die Stadt von 2007 bis 2017 insgesamt 120 unbebaute Grundstücke in der Kernstadt an Privat veräußern. Hinzu kamen 94 Grundstücksverkäufe von Privat an Privat. In den Ortsteilen waren es im selben Zeitraum 22 Grundstückverkäufe von der Stadt an Privat und 18 Verkäufe von Privat an Privat. Nach Auskunft der Stadtverwaltung gestaltet sich die Aktivierung von privaten unbebauten Grundstücken im Bestand zunehmend schwierig. Eine zuletzt 2018 durchgeführte Eigentümerbefragung kommt zu dem Ergebnis, dass insbesondere in der Kernstadt wenig Bereitschaft besteht, Baugrundstücke zu veräußern: „Die Marktvorenthaltung zu Spekulationszwecken, als Geldanlage oder als Baumöglichkeit für Kinder- und Enkelgenerationen ist als sehr hoch einzuschätzen. Dieses Verhalten wird durch die derzeitige Null- und Negativzinssituation noch deutlich verstärkt 20“. Nachdem alle Baugrundstücke im zuletzt erschlossenen Baugebiet „Neustadt Süd“ verkauft sind, kann die Stadt Neustadt keine Bauplätze anbieten. Gleichzeitig liegen ihr über 200 Anfragen nach Baugrundstücken zwischen 600 und 800 m² vor, auf denen die Mehrzahl der Bauwerber Einfamilienhausgrundstücke errichten möchte. Vor diesem Hintergrund hat sich der Rat der Stadt Neustadt a. d. Aisch am 17.01.2018 entschieden, verbindliche Bauleitpläne zur Realisierung von drei neuen Wohngebieten einzuleiten.

20 Vgl. Stadtverwaltung Neustadt a. d. Aisch Liegenschaftsverwaltung) und Gutachterausschuss des Landkreises NEA: Verkäufe von unbebauten Grundstücken in Neustadt a. d. Aisch. Neustadt a. d. Aisch, Juli 2018

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Flächenreserven Brutto-Baufläche Hinweise

Wohnbaufläche ca. 3,3 ha Für ein Wohnbaugebiet „Auf der Höhe III“ (ursprünglich „Auf der Höhe II“) hat der Stadtrat „Auf der Höhe III“ am 17.01.2018 - parallel zum Aufstellungsbeschluss für den BBP 60 „Buchberg IV“ - die Einleitung eines verbindlichen Bauleitplanverfahrens beschlossen.

Wohnbaufläche ca.1,5 ha Die Wohnbauflächen wurden nicht in den oben genannten Bebauungsplan „Auf der Höhe III“ „Auf der Höhe IV“ einbezogen, da eine vorab durchgeführte Abfrage der Grundstückseigentümer eine geringe Verkaufsbereitschaft erwarten lässt.

Wohnbaufläche ca. 2,8 ha Ein Sperrgrundstück verhindert eine Entwicklung der Flächen. „Klinger II“

Wohnbaufläche ca. 4,6 ha Ein Bebauungsplan wurde als Satzung beschlossen, allerdings besteht derzeit keine Chance auf „Bühlwasen“ Grunderwerb der Flächen.

Wohnbaufläche ca. 9,7 ha Das geplante Wohngebiet „Klinger IV“ setzt sich aus der genehmigten Mischgebietsfläche „An der weißen „Klinger IV“ Marter II“ und der genehmigten Wohnbaufläche „An der weißen Marter III“ zusammen.

Auch für diese Fläche hat der Stadtrat am 17.01.2018 - parallel zum Aufstellungsbeschluss für den BBP 60 „Buchberg IV“ - die Einleitung eines verbindlichen Bauleitplanverfahrens beschlossen. Aus planungsrechtlichen Erwägungen wurde das Bauleitplanverfahren vorübergehend ausgesetzt.

Innenentwicklungspotentiale rund 65 ha Das ISEK der Stadt Neustadt a. d. Aisch21 zeigt innerhalb bestehender Baulücken (ca. 12 ha), Flächen mit demographie- Bauflächen und Baugebiete bedingtem Fluktuationspotential (ca. 23 ha) und Konversionsflächen (ca. 30 ha) auf, die sich für Maßnahmen der Innenentwicklung eignen (Stand: Januar 2014).

Die Mobilisierung der Innenentwicklungspotentiale gestaltet sich schwierig, da viele Eigentümer ihre Flächen bevorraten. Bis dato konnten zahlreiche Baulücken im Bestand geschlossen werden. Konkrete Zahlen hierzu liegen jedoch nicht vor. Das ca. 1 ha große Brauhausareal zwischen Bamberger Straße und Goethestraße befindet sich derzeit im Umbau.

Summe rund 87 ha

Tab. 4 Bauflächenreserven und Innenentwicklungspotentiale

21 Vgl. Stadt Neustadt a. d. Aisch: Integriertes Stadtentwicklungskonzept. Innenentwicklungspotential. Leerstand / Unternutzung. Bearbeitet von Architekturbüro Veit Huber und Geo-Plan. Bamberg und Bayreuth, April 2018

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Während Bauflächen für die Gebiete „Auf der Höhe III“ und „Klinger IV“ bereits ganz oder teilweise genehmigt sind, erfordert die Aufstellung des BBP 60 „Am Buchberg IV“ eine Änderung des wirksamen Flächennutzungsplans und eine Darstellung zusätzlicher Bauflächen, die über die bisher genehmigten Flächenreserven hinausgeht. Begründet wird die 17. Änderung des Flächennutzungsplans insbesondere damit, dass . sich vorhandene Innenentwicklungspotentiale schwer mobilisieren lassen, . der Standort „Am Buchberg“ gegenüber den übrigen Flächenreserven wichtige Standortvorteile hat (z.B. Nähe zum Stadtzentrum und zu vorhandenen Infrastruktureinrichtungen, gute Verkehrsanbindung, attraktive Ortsrandlage), . die Stadt Neustadt a. d. Aisch für eine aktive Bodenvorratspolitik Rechts- und Planungssicherheit benötigt, . ein Großteil der benötigten Flächen zeitnah verfügbar ist, . mit der Ansiedlung eines Nahversorgers „Am Buchberg“ die Chance besteht, die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs auch für die umliegenden Wohnbaugebiete zu verbessern.

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7 DARSTELLUNGEN DES GEÄNDERTEN FLÄCHENNUTZUNGSPLANS

7.1 Für die Bebauung vorgesehene Flächen

Wohnbauflächen Der überwiegende Teil der Flächen im Geltungsbereich der Flächennutzungsplanänderung (rund 11,38 ha) soll zukünftig zum Wohnen genutzt werden und wird nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung als Wohnbaufläche im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 BauNVO dargestellt. Innerhalb der geplanten Wohnbauflächen ist die Errichtung sowohl von Ein- und Zweifamilienhäusern als auch Mehrfamiliengebäuden geplant. Über Vorgaben zum Maß der baulichen Nutzung und der Bauweise wird im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung entschieden. Bei einer Bruttowohnungsdichte von 15 WE/ha können innerhalb der dargestellten Wohnbau- flächen mindestens 170 Wohnungen entstehen, um den oben beschriebenen Bedarf an Wohnraum und die anhaltende Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken zu decken. Die Bauflächen sollen entsprechend der Verfügbarkeit und gegebenenfalls in mehreren Bauabschnitten realisiert werden, um z.B. gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB . den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung Rechnung zu tragen, . die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung zu unterstützen und . die Bevölkerungsentwicklung des Mittelzentrums Neustadt a. d. Aisch positiv zu beeinflussen.

Sonderbauflächen Mit der Darstellung von rund 0,73 ha Sonderbaufläche gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 4 BauNVO sollen die Voraussetzung zur Entwicklung eines Nahversorgungsstandorts / -zentrums am Buchberg geschaffen werden. Dies entspricht den Ergebnisses des 2018 erstellten Zentrenkonzepts Einzelhandel und soll es ermöglichen, im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 60 „Buchberg IV“ einen Nahversorger mit 1.000 bis 1.200 m² Verkaufsfläche anzusiedeln. Der Standort ist städtebaulich integriert: Von hier können mindestens 28 ha bestehende Wohnbaufläche und mehr als 13 ha bestehende Gemeinbedarfs- und Sonderbauflächen südlich der Bahnlinie versorgt werden. In einem Umkreis von 300 bis 600 m sind neben der bestehenden Wohnnutzung zahlreiche Gemeinbedarfseinrichtungen (Altenwohn- und Pflegeheim, Kinderkrippe, Landratsamt, Schulen und Markgrafenhalle) und der Bahnhaltepunkt Neustadt (Aisch) Mitte fußläufig erreichbar. Um landes- und regionalplanerischen Vorgaben zu erfüllen, müssen im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung die Art der baulichen Nutzung präzisiert und die zulässigen Verkaufsflächen und Sortimente verbindlich festgesetzt werden.

7.2 Flächen für den überörtlichen Verkehr

Ansbacher Straße (Staatsstraße St 2255) Die Darstellung der Ansbacher Straße (Staatsstraße St 2255) als „überörtliche Hauptverkehrsstraße“ und die Darstellung der parallel verlaufenden, „überörtlichen Wegeverbindung“ inklusive bestehender Grünfläche und bestehenden Einzelbäumen bleiben gegenüber dem wirksamen Flächennutzungsplan unverändert.

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Neu dargestellt wird die geplante Zufahrt von der St 2255 in das neue Baugebiet, über die die geplanten Wohnbau- und Sonderbauflächen an das örtliche und überörtliche Straßenverkehrsnetz angebunden werden sollen. Die Lage der Zufahrt entspricht der mit dem Straßenbauamt vorabgestimmten zur Erschließung des Baugebiets „Buchberg IV“ vom 14.09.2018 (Lageplan – Variante 1). Auf die Darstellung einer möglichen inneren Erschließung der Bauflächen wird verzichtet. Im Rahmen der Bebauungsplanung Nr. 60 „Buchberg IV“ werden geplante Verkehrsflächen verbindlich festgesetzt und die Leistungsfähigkeit des neuen Knotenpunkts mit der St 2255 nachgewiesen.

Überörtliche Wege und Hauptwege Die im wirksamen Flächennutzungsplan dargestellten „überörtlichen Wege und Hauptwege“ entlang des westlichen und südwestlichen Rand des Plangebietes bleiben unverändert. Sie sollen den Bewohnerinnen und Bewohnern der bestehenden und geplanten Wohnbauflächen am Buchberg als Verbindung in die Multernschlucht, den Häckerwald und das Landschaftsschutzgebiet innerhalb des Naturparks Frankenhöhe dienen, die gemäß Regionalplan als Gebiete mit besonderer Bedeutung für die Erholung gelten. Zusätzlich wird eine Wegeverbindungen durch die geplanten Wohnbauflächen dargestellt, die den Verlauf der im wirksamen Flächennutzungsplan dargestellten Wege aufgreift und für Fußgänger eine möglichst direkte Verbindung von der Adolf-Scherzer-Straße zur Multernschlucht schafft.

7.3 Flächen und Leitungen für die Hauptversorgung und -entsorgung

Auf die Darstellung von Flächen und Leitungen für die Hauptversorgung und -entsorgung im Flächennutzungsplan wird verzichtet. Diese können nach derzeitigem Planungsstand innerhalb öffentlicher Straßen-, Verkehrs- oder Grünflächen verlegt werden, die in den nachfolgenden Bebauungsplänen verbindlich festgesetzt werden. Zur Rückhaltung von unverschmutztem Oberflächenwasser wird nach überschlägiger Berechnung die Errichtung von zwei Regenrückhaltebecken erforderlich, deren mögliche Standorte symbolisch in der Planzeichnung zum Flächennutzungsplan dargestellt sind

7.4 Grünflächen

Ehemalige Obstplantage Aufgrund ihrer besonderen Bedeutung für den Naturschutz und das Orts-/ Landschaftsbild soll die ehemalige Obstplantage (Fl. Nr. 2125, Gemarkung Neustadt a. d. Aisch) nicht überbaut werden. In der Planzeichnung wird das rund 1,54 ha große Grundstück deshalb als Grünfläche dargestellt. Über die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten des Privatgrundstücks soll im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung entschieden werden, wenn die Ergebnisse der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung vorliegen.

Ortsrandeingrünung Zum Multernbach / zur Multernschlucht bzw. zur bestehenden Streuobstwiese am südlichen Ortsrand wird eine 10-15 m breite Grünfläche dargestellt, um den Siedlungsrand möglichst großzügig einzugrünen und die mit dem Vorhaben verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft zu mindern. Innerhalb der dargestellten Grünfläche soll die Errichtung von zwei Regenrückhaltebecken zulässig sein (siehe Kapitel 7.3). Die übrigen Flächen sollen als private Gartenfläche genutzt, aber nicht

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Öffentliche Grünflächen Mit der Darstellung einer ca. 1.500 m² großen öffentlichen Grünfläche am südwestlichen Rand des Plangebiets werden folgende Ziele verfolgt: . Sichern der bestehenden Ökofläche Nr. 34629 „ÖFK – Sonstige Fläche“, Fl. Nr. 2126, Gmk. Neustadt a.d. Aisch, und des vorhandenen Baumbestands . Erhalten und Erweitern der in diesem Bereich bestehenden Spiel-/Sportfläche. Der Bebauungsplan Nr. 60 „Am Buchberg IV“ wird hierzu verbindliche grünordnerische Vorgaben machen.

7.5 Flächen für Nutzungsbeschränkungen oder für Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des BImSchG

Flächen, auf denen nachts durch Verkehrslärm von der St 2255 mit Schallimmissionen von mindestens 45 dB (A) gerechnet werden muss (vgl. Kapitel 4.7) und die geplante Sonderbaufläche sind im Vorentwurf der Planzeichnung mit dem Planzeichen 15.6. gemäß Planzeichenverordnung (PlanZV) umrandet. Ein Lärmpegel von nachts 45 dB gilt gemäß DIN 18005 Beiblatt 1 „Schallschutz im Städtebau“ als Orientierungswert bei der Festsetzung Allgemeiner Wohngebiete. Bei Beurteilungspegeln über 45 dB ist selbst bei nur teilweise geöffnetem Fenster ungestörter Schlaf häufig nicht mehr möglich Im Zuge der verbindlichen Bauleitplanung müssen für die Flächen an der Ansbacher Straße Nutzungsbeschränkungen oder bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB festgesetzt werden, um den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Rechnung zu tragen. Zusätzliche Nutzungsbeschränkunken und/oder Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen sind bei der Realisierung des geplanten Sonderbauflächen erforderlich, um sicher zu stellen, dass bestehende und geplante Wohnnutzungen nicht durch Lärm des geplanten Nahversorgungsstandorts / -zentrums beeinträchtigt werden. Mögliche Emissionen (Parkplatzlärm oder Lärm durch Anlieferung, Kühlanlagen etc.) müssen berücksichtigt werden.

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8 NACHRICHTLICH ÜBERNOMMENE FESTSETZUNGEN

ODV-Grenze, Bauverbots- und Baubeschränkungszone Die im Abstand von 20 m bzw. 40 m zum äußeren Fahrbahnrand der St 2255 verlaufende Bauverbots- bzw. Baubeschränkungszone gemäß BayStrWG werden nachrichtlich übernommen und in der Planzeichnung zur Flächennutzungsplanänderung dargestellt. Das gleiche gilt für die nördlich des Plangebiets gelegene Grenze des Erschließungsbereichs (OD- E) und die südlich gelegene Grenze des Verknüpfungsbereich (OD-V). Auf die straßenrechtlichen Vorgaben gemäß Kapitel 4.8 dieser Begründung wird in diesem Zusammenhang verwiesen.

Biotope Von den im Zuge der Biotopkartierung Flachland aus dem Jahre 1987 kartierten Teilflächen des Biotops Nr. 6429-0109 „Wegbegleitende Hecken im Süden von Neustadt a. d. Aisch“, wurden die beiden Teilflächen Nr. 6429-0109-003 und Nr. 6429-0109-004 nachrichtlich in die Planzeichnung übernommen. Die damals kartierte Teilfläche Nr. 6429-0109-005 ist real nicht mehr vorhanden und wird aus diesem Grund nicht in der Planzeichnung dargestellt.

Ökofläche Die im Ökoflächenkataster erfasste Fläche Nr. 34629 „ÖFK – Sonstige Fläche“ auf der Fl. Nr. 2126, Gmk. Neustadt/Aisch wird nachrichtlich übernommen und in der Planzeichnung dargestellt.

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9 ZUSAMMENFASSENDE FLÄCHENBILANZ

FNP wirksam FNP neu Δ

Bauflächen

Wohnbauflächen -- 11,38 ha +11,38 ha

Sonderbauflächen -- 0,73 ha +0,73 ha

Flächen für den Verkehr

Hauptverkehrsstraßen inkl. Verkehrsgrün 0,90 ha 0,99 ha +0,09 ha

Hauptwege 1,03 ha 0,62 ha -0,41 ha

Flächen für die Landwirtschaft

Ackerflächen inkl. bebauter Flächen 12,55 ha -- -12,55 ha

Landwirtschaftliche Flächen außerhalb einer intensiven ackerbaulichen Nutzung 1,99 ha -1,99 ha

Grünflächen

private Grünflächen -- 2,60 ha +2,60 ha

öffentliche Grünflächen -- 0,15 ha +0,15 ha

Fläche gesamt 16,47 ha 16,47 ha

Tab. 5 Flächenbilanz

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10 EINGRIFF UND AUSGLEICH

Ausgleichsflächenbedarf Die im Plangebiet gelegenen Flächen haben gemäß Bayerischem Leitfaden zur Eingriffsregelung in der Bauleitplanung derzeit eine überwiegend mittlere Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaft. Gebiete mit hoher Bedeutung, dies wären die ehemalige Obstplantage bzw. die bestehende Ökofläche, sollen erhalten und durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan dauerhaft gesichert werden. Die bestehenden Verkehrsflächen (Hauptverkehrsstraße, Hauptweg und Verkehrsgrün) am östlichen Rand des Plangebietes werden im Sinne der Eingriffsregelung nur unwesentlich verändert. Nach Bewertung des Bestands und der mit dem Vorhaben verbundenen Eingriffe ergibt sich durch die Änderung des Flächennutzungsplans ein Ausgleichsbedarf von maximal 8,20 ha.

Derzeitige Nutzung und Kompen- Bedeutung der Fläche Fläche Fläche sationsfaktor Flächenbedarf gemäß Leitfaden gesamt Eingriff maximal maximal

geringe Bedeutung Kategorie I, unten

z.B. versiegelte und 0,74 ha 0,22 ha Feld A I, 0,07 ha teilversiegelte Flächen Faktor 0,3

geringe Bedeutung, Kategorie I, oben

z.B. Ackerflächen, intensiv 12,58 ha 12,58 ha Feld A I, 7,55 ha genutzte Grünflächen Faktor 0,6

mittlere Bedeutung, Kategorie II, unten

z.B. Straßenbegleitgrün, 1,12 ha 0,40 ha Feld A II, 0,32 ha Ruderalflur, Gärten Faktor 0,8

mittlere Bedeutung, Kategorie II, oben

z.B. Bauminseln, Feldgehölze 0,58 ha 0,26 ha Feld A II, 0,26 ha und Hecken Faktor 1,0

hohe Bedeutung, Kategorie III

z.B. Obstwiesen mit altem 1,45 ha -- Feld A III, -- Baumbestand, ökologisch Faktor 3,0 bedeutsame Lebensstätten

Fläche gesamt 16,47 ha 13,14 ha 8,20 ha

Tab. 6 Ausgleichsflächenbedarf - gesamt

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Der Ausgleichsflächenbedarf erhöht sich um bis zu 4,35 ha, wenn in die Gebiete mit hoher Bedeutung für Natur und Landschaft eingegriffen wird. Er reduziert sich, wenn die Eingriffsschwere, d.h. der Versiegelungs- und Nutzungsgrad, verringert wird. Dies kann z.B. durch die Festsetzung einer Grundflächenzahl von ≤ 0,35 oder die Festsetzung von Minderungsmaßnahmen geschehen.

Mögliche Ausgleichsflächen Derzeit sind im Plangebiet keine zusätzlichen Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft geplant. Die als Ortsrandeingrünung dargestellten privaten Grünflächen (rund 1,06 ha) wären aus fachlicher Sicht als Ausgleichsfläche geeignet. Zusätzlich ließe sich der überschlägig ermittelte Ausgleichsflächenbedarf um bis zu 0,35 ha reduzieren, wenn die Flächen am westlichen, südwestlichen und südlichen Ortsrand nicht als Wohnbaufläche/private Grünfläche veräußert und stattdessen als öffentliche Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft entwickelt würden.

Derzeitige Nutzung und Kompen- Bedeutung der Flächen am westlichen, Fläche sationsfaktor Flächenbedarf südwestlichen und südlichen Ortsrand Eingriff maximal maximal

geringe Bedeutung, Kategorie I, oben

z.B. Ackerflächen, intensiv genutzte Grünflächen 0,78 ha Feld A I, 0,11 ha Faktor 0,6

mittlere Bedeutung, Kategorie II, unten

z.B. strukturreiche Gärten 0,19 ha Feld A II, 0,15 ha Faktor 0,8

mittlere Bedeutung, Kategorie II, oben

z.B. Bauminseln, Feldgehölze und Hecken 0,09 ha Feld A II, 0,09 ha Faktor 1,0

Fläche gesamt 1,06 ha 0,35 ha

Tab. 7 Ausgleichsflächenbedarf - Ortsrand

Wenn innerhalb des Plangebiets keine Festsetzung von geeigneten Ausgleichsflächen möglich ist, müssen im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung alternative Lösungsmöglichkeiten gefunden werden. Nach Vorabstimmung mit dem Stadtbauamt käme als mögliche Ausgleichsfläche für den BBP 60 eine Teilfläche des Grundstücks Fl. Nr. 275, Gemarkung Obernesselbach, in Betracht. Das rund 3,67 ha große Grundstück liegt im Westen des Stadtgebietes, zwischen zwei Waldgebieten, die beide Teilflächen des Europäischen Vogelschutzgebiets 6327-471 „Südlicher

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Steigerwald“ sind. Es steht im Eigentum der Stadt Neustadt a. d. Aisch und bietet sich für eine ökologische Aufwertung an. Nach dem auf Teilflächen der Fl. Nr. 275 bereits Ausgleichsmaßnahmen für das Baugebiet „Neustadt – Süd“ realisiert wurden, stehen dort noch ca. 2,34 ha Ackerfläche als mögliche Ausgleichsfläche zur Verfügung.

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11 VERFAHRENSSCHRITTE

Aufstellungsbeschluss Der Rat der Stadt Neustadt an der Aisch hat in seiner Sitzung am 17.01.2018 beschlossen, ein Bauleitplanverfahren zur Aufstellung des Bebauungsplan Nr. 60 „Buchberg IV“ einzuleiten und parallel dazu den wirksamen Flächennutzungsplan zu ändern.

Frühzeitige Beteiligung Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich unterscheidender Lösungen und deren voraussichtlichen Auswirkungen können gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in der Zeit vom 00.00. bis 00.00.0000 erörtert werden. Hierzu liegen der Vorentwurf der Planzeichnung in der Fassung vom 00.00.0000 und diese Begründung samt Vorentwurf des Umweltberichts öffentlich aus. Parallel dazu werden die Nachbargemeinden gemäß § 2 Abs. 2 BauGB sowie Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB schriftlich um Stellungnahme gebeten. Behörden und Träger öffentlicher Belange sind aufgefordert, der Stadt Neustadt an der Aisch Aufschluss über die von ihnen beabsichtigten oder bereits eingeleiteten Planungen und sonstigen Maßnahmen sowie deren zeitliche Abwicklung zu geben, die für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gebietes bedeutsam sein können. Die Behörden und Träger öffentlicher Belange werden gebeten, sich im Zuge der frühzeitigen Beteiligung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detailierungsgrad der Umweltprüfung zu äußern. Wenn die Beteiligten über Informationenverfügen, die für die Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials zweckdienlich sind, werden sie gebeten, diese Informationen der Stadt Neustadt an der Aisch zur Verfügung zu stellen.

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