Städtebauliches Gutachterverfahren Bahnhofshügel Eckpunktepapier Zur Entwicklung Des Neuen Wohngebietes

Gutachterverfahren Bahnhofshügel 1

Städtebauliches Gutachterverfahren Bahnhofshügel Eckpunktepapier zur Entwicklung des neuen Wohngebietes

Gemeinde Altenberge Der Bürgermeister Fachbereich III/2

Altenberge, September 2019

Gutachterverfahren Bahnhofshügel 2

Inhaltsverzeichnis

Seite

I. Allgemeine Ziele … 2

II. Angaben zur beabsichtigten Art der … 2 Wohnraumversorgung im Plangebiet (Bauformen, Zielgruppen, Gewichtung der Wohnraumangebote)

III. Verkehrliche Erschließung … 5

IV. Grünstrukturen … 8

V. Topographie / Sichtachse(n) … 9

VI. Sonstiges … 9

Gutachterverfahren Bahnhofshügel 3

Eckpunktepapier zur Entwicklung des Baugebietes „Bahnhofshügel Teil II“ (Planungsziel und –zweck)

ohne Maßstab Lokale entwicklungs- und wohnungspolitische Ziele sind im Gemeindeentwicklungskonzept „Altenberge 2030“1 beschrieben, aber nicht explizit „formalisiert“ vorhanden. In Hinblick auf die städtebauliche Aufgabe zur Entwicklung des Bahnhofshügels hat sich der Gemeinderat in seiner Sitzung am 30.09.2019 für die Beachtung nachfolgender Zielvorgaben ausgesprochen:

I. Allgemeines Ziel Allgemeines Ziel der städtebaulichen Aufgabe ist es, im vorstehenden Bereich die überwiegend landwirtschaftlich geprägten (Grünland-)Flächen zu einem Wohngebiet zu entwickeln und damit dem anhaltenden Wohnungsbedarf in Altenberge Rechnung zu tragen. Die Gestaltung des Gesamtquartiers in einer Größenordnung von ca. 13 ha ist so anzulegen, dass eine Realisierung in mehreren Bauabschnitten möglich ist. Die Entwurfsplanung hat die Wohnanwesen entlang der Bahnhofstraße sowie im südöstlichen Plangebiet zu berücksichtigen.

II. Angaben zur beabsichtigten Art der Wohnraumversorgung im Plangebiet (Bauformen, Zielgruppen, Gewichtung der Wohnraumangebote) Die Planung soll Grundlage für die Schaffung vielseitiger Wohnraumangebote sein und sich an vielfältige Zielgruppen richten. Folgende Angebote sollen mit der Planung ermöglicht werden: . Bau von Eigenheimen (EFH/DH/RH) . Errichtung von Eigentumswohnungen . Errichtung von freifinanzierten Mietwohnungen . Bau von öffentlich geförderten Mietwohnungen (bezahlbarer Wohnraum) . Errichtung von altersgerechtem Wohnraum

1 Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Altenberge 2030, SSR Dortmund, Juli 2013 – siehe Kapitel 2.4 „Wohnungsmarkt“ und Kapitel 4.4 „Zukunftsthema „Zukunftsfähige Wohnangebote“ (Anlage 1) Gutachterverfahren Bahnhofshügel 4

Im Zuge der Entwurfserstellung sollen bezogen auf die mögliche Nettobaulandfläche folgende Flächenvorgaben erreicht werden:

Wohnform Flächenvorgabe 1. Flächenanteil für den Geschosswohnungsbau (Mehrfamilienhäuser) (geförderter und freifinanzierter Wohnungsbau mit Eigentums-/Mietwohnungen) 10 – 30 % 2. Flächenanteil für die Schaffung einer stationären Wohneinrichtung2 ca. 10 % 3. Flächenanteil für den Bau von Einfamilien-/Doppel-/Reihenhäusern verbleibende Fläche

Um eine ausreichende Wohnraumversorgung der Bevölkerung auch in Zukunft sicherstellen zu können, ist die Kommune auf eine Inanspruchnahme von im Regionalplan Münsterland ausgewiesenen Wohnbauflächen (ASB) angewiesen, da innerörtliche Entwicklungsmöglichkeiten in der Kommune nahezu ausgeschöpft sind. Neben der Schaffung eines vielseitigen Wohnraumangebotes soll mit der o.a. Flächenquotierung das Ziel verfolgt werden, Grund und Boden gegenüber der Vergangenheit effektiver zu nutzen.

Für das anstehende Gutachterverfahren werden bewusst Flächenkorridore vorgegeben, um bei der Erstellung städtebaulicher Entwürfe planerische Gestaltungsspielräume zu ermöglichen.

Erläuterungen/Hinweise zu den o.a. Flächenanteilen:

1. Flächenanteil für den Geschosswohnungsbau (Mehrfamilienhäuser) (geförderter und freifinanzierter Wohnungsbau mit Eigentums-/Mietwohnungen) Mehrfamilienhäuser (max. III Vollgeschosse, max. Firsthöhe 10 m) sollen parallel der Bahnhofstraße verortet werden. Da die Gemeindestraße in weiten Abschnitten deutlich über dem angrenzenden Geländeniveau liegt, lassen sich in diesem Bereich mehrgeschossige Mehrfamilienhäuser städtebaulich verträglich integrieren.

Unter Beachtung der Flächenvorgabe für den Bau von Mehrfamilienhäusern (10 – 30 % der Nettobaulandfläche) sollen verbleibende Baumöglichkeiten für MFH darüber hinaus verträglich im weiteren Plangebiet vorgesehen werden.

2. Flächenanteil für die Schaffung einer stationäre Wohneinrichtung Auf den Flurstücken 137 u. 399 (Gesamtfläche rd. 1,4 ha) ist die Errichtung einer stationären Wohneinrichtung mit bis zu 48 Wohnplätzen geplant. Für die Wohneinrichtung sowie den angrenzenden Friedhof ist zugleich eine gemeinsame Stellplatzanlage auf der Fläche vorgesehen. Im Hinblick auf den Neubau der Sozialeinrichtung inkl. der Anlegung der Stellplatzanlage führt die Grundstückseigentümerin bis Ende 2019 einen Architektenwettbewerb durch. Im Rahmen des Gutachterverfahrens ist die beschriebene Nutzung grob im städtebaulichen Entwurf zu skizzieren und die verkehrliche Erschließung der Fläche von Norden her aufzuzeigen. Die im Süden verlaufende Fuß-/Radwegebeziehung vom angrenzenden Wohngebiet zum kommunalen Friedhof ist dabei zu erhalten.

2 Der 10%-Anteil ergibt sich aus dem Umstand, dass auf den Grundstücken Flur 58, Flurstück 137 und Flur 62, Flurstück 399 eine stationäre Wohneinrichtung der DOMUS Caritas gGmbH entstehen wird. Gutachterverfahren Bahnhofshügel 5

3. Flächenanteil für den Bau von Einfamilien-/Doppel-/Reihenhäusern (EFH/DH/RH) Der Neubau von EFH/DH/RH (max. II Vollgeschossen) soll angesichts der Wertschätzung in der Bevölkerung im Plangebiet ermöglicht werden. Insbesondere soll diese Wohnform der Wohnraumversorgung junger Familien dienen. Die Schaffung von Bauland insbesondere für diese Bautypen soll dabei im Plangebiet zwischen der heutigen Straßenparzelle 378 im Norden, der geplanten stationären Wohneinrichtung im Westen und dem Wohngebiet „Hanseller Straße“ im Süden vorgesehen werden. Dementsprechend ist eine derartige Bebauung auf den Flurstücken 4, 5, 7, 14, 37, 38, 46, 66, 77, 82, 86, 143, 327, 328, 355, 356, 365, 366, 367 und 368 zu projizieren. In diesem Bereich sind auch die gewünschten Mehrfamilienhäuser zu platzieren (vgl. Ziffer 1). Die Grundstücksgrößen für EFH/DH-Bebauungen sollen überwiegend 400 m² - 600 m² betragen.

III. Verkehrliche Erschließung Der durch eine Überplanung des Areals entstehende Individualverkehr wird überwiegend nach Münster bzw. zur B 54 orientiert sein. Verkehrskonzeptionelle Empfehlung sehen vor, Verkehre aus dem Gebiet gesammelt über die innerörtliche Entlastungsstraße „An der alten Molkerei“ an das überregionale Straßennetz (K 50n/L 510/ L 874/ B 54) anzubinden - ohne dabei die Verkehre durch den Ortskern führen zu müssen. Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes ist demnach primär über die am östlichen Plangebietsrand liegende Verkehrsfläche „Friedensweg“, die in die Verkehrsfläche „An der alten Molkerei“ mündet, vorzusehen. Die Verkehrsfläche „Friedensweg“ wurde bereits mit dem Bebauungsplan Nr. 87 „Bahnhofstraße Teil I“3 als Haupterschließung für das neue Wohngebiet festgesetzt. Die im Norden verlaufende Bahnhofstraße, welche in den nächsten Jahren zu einer innerörtlichen Straße mit Alleecharakter umgebaut werden soll4, soll Erschließungsfunktion für

3 Bebauungsplan Nr. 87 siehe https://www.o-sp.de/altenberge/rechtskraft 4 siehe IHK Ortsmitte Altenberge, Januar 2017 - http://altenberge.wideviu.de/wp-content/uploads/sites/12/2017/11/Altenberge-IHK-komprimiert.pdf Gutachterverfahren Bahnhofshügel 6

unmittelbar angrenzende Grundstücke (einzeilige Bebauung) haben – soweit die Erschließung der betroffenen Grundstücke nicht anderweitig vorgesehen ist. Der parallel der Bahnhofstraße verlaufende Wirtschaftsweg in der Wegeparzelle Flur 58, Flurstück 378, welcher zwischen den Anwesen Bahnhofstraße 18a und 20 in die Bahnhofstraße mündet, soll als öffentliche Erschließungsstraße aufrechterhalten werden, dabei jedoch nur der verkehrlichen Erschließung einer einzeiligen -alternativ zweizeiligen- Bebauung (u.a. Bestandsanwesen Bahnhofstraße 28, 34 und 36) und der geplanten stationären Wohneinrichtung auf den Grundstücke Gemarkung Altenberge, Flur 58, Flurstück 137 und Flur 62, Flurstück 399 dienen. Fuß- und radläufig ist das Plangebiet mit entsprechenden Strukturen bestmöglich an die umliegende Verkehrsinfrastruktur anzubinden. Dabei sind insbesondere folgende Punkte zu beachten:

 Zur Stärkung des Umweltverbundes sind Fuß/Radwegebeziehungen in Richtung der nahgelegenen ÖPNV-Haltestellen (Haltest. Hagebuttenweg und DB-Bahnhof) vorzusehen.

 Das Fuß-/Radwegenetz innerhalb des Plangebietes ist im Süden an die im Bebauungsplan Nr. 48 „Hanseller Straße“ vorgesehenen vier Fuß-/Radwege anzubinden.

Fuß-/Radwegepunkte im Bebauungsplan Nr. 48 „Hanseller Straße Gesamtplan siehe https://www.o-sp.de/altenberge/rechtskraft

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IV. Grünstrukturen Zentral im Plangebiet liegen nennenswerte Feldhecken mit einem alten Baumbestand (Eichen, Ahorn, Eschen, Weiden etc.). Die Sicherung dieses erhaltenswerten Baum-/Heckenbestandes ist eine Zielsetzung bei der Planung. Ausgenommen hiervon sind Bereiche für notwendige Erschließungsinfrastruktur.

Hecken-/Baumbestand im Bereich des Bahnhofshügels - Luftbild 2016 Im Plangebiet sind darüber hinaus Grünstrukturen mit Naherholungswert vorzusehen. Der Anteil öffentlicher Grünflächen bezogen auf die Gesamtfläche des Plangebietes soll zwischen 5 – 10 % betragen. Bei der Planung neuer Strukturen sind die Topografie, die im westlichen Bereich einen Weitblick ins Münsterland ermöglicht, sowie die v.g. Bestandsstrukturen zu berücksichtigen. Auch die Verortung mindestens eines Spielplatzes im Plangebiet, der ggfls. auch einschlägige Funktion für das südlich angrenzende Baugebiet übernehmen kann, sollte bedacht werden. Im Süden wird das Gebiet begrenzt durch den Eschhuesbach mit begleitenden Feldhecken. Dieser Bereich ist im Bebauungsplan Nr. 48 „Hanseller Straße“ als Fläche zum Schutz/Erhalt von Natur und Landschaft bereits festgesetzt. Wichtig: Grünflächenanteile sollen insbesondere zur Gestaltung einer Sichtachse von West nach Ost (s. Punkt V) genutzt werden.

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V. Topographie / Sichtachse(n)

Mit „Weitblick ins Münsterland“ lautet der Slogan der Gemeinde Altenberge. Dieses Motto kann insbesondere oberhalb des Bahnhofshügels nachvollzogen werden. Das Plangebiet weist eine bewegte Topographie auf. Der Höhenunterschied von West nach Ost beträgt lt. Höhenplan5 beachtliche 30 m – 35 m und ermöglicht vom Friedhof aus eine hervorragende Fernsicht ins Münsterland. Bei der Erstellung des städtebaulichen Entwurfs sind die Wohnquartiere unter Beachtung des Geländeverlaufs städtebaulich verträglich anzuordnen. Dabei ist Augenmerk darauf zu legen, dass Sichtachsen in Richtung Teutoburger Wald erhalten bleiben und die Hanglage des Geländes durch die unterschiedlich festzulegenden Baukörper nicht überformt wird.

VI. Sonstiges Die städtebauliche Entwurfsplanung hat zu berücksichtigen, dass im Bereich der Grundstücke Gemarkung Altenberge, Flur 58, Flurstücke 5 und 46 die Vergabe von Baugrundstücken nur im Wege des Erbbaurechtes erfolgen kann. Unbeachtet hiervon können auf den v.g. Grundstücken notwendige Flächen für die Erschließungsplanung vorgesehen werden.

Auf dem Grundstück Bahnhofstraße 44 ist die Kulturwerkstatt Altenberge e.V.6 beheimatet. Der Standort der Kultureinrichtung sollte bei der Planung gesichert werden.

5 Siehe Höhenplan ÖbVI Homoet, Coesfeld 6 www.kulturwerkstatt-altenberge.de Gutachterverfahren Bahnhofshügel 9

Anlage 1

Auszüge aus dem Gemeindeentwicklungskonzept Altenberge 2030, SSR Dortmund, Juli 2013

Kapitel 2.4 Wohnungsmarkt (Seite 28-37) und Kapitel 4.4 Zukunftsthema „Zukunftsfähige Wohnangebote“ (72- 73) Altenberge 2030

Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Altenberge 2030

Internetversion Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Altenberge 2030

Altenberge Kreis Steinfurt NRW

Kinderarmut (%) 7,4 10,2 18 Jugendarmut (%) 2,2 6,7 13 Altersarmut (%) 1,5 2 3,1 SGB II−Quote (%) 4,4 6,4 11,4

Tab. 1: Soziale Lage Altenberges im Vergleich; Quelle: SSR auf Basis Homepage Bertelsmann Stiftung

Einkommenssituation So haben 24,2 % der Haushalte in Altenberge ein Für Altenberge lässt sich festhalten, dass der An- Gesamtnettoeinkommen von mindestens 4.000 teil von Haushalten mit geringem Einkommen und Euro im Monat, im Vergleich zu 16,8 % in NRW und von Armut betroffenen Haushalten im Vergleich 18,1 % im Kreis Steinfurt. Dagegen ist der Anteil mit dem Kreis und NRW deutlich geringer ist. Im der Haushalte mit geringem Nettoeinkommen bis Gegenzug ist der Anteil von Haushalten mit einem 1.000 Euro im Monat mit 8,2 % vergleichsweise hohen Einkommen überdurchschnittlich hoch. Dies gering (Kreis Steinfurt: 11,0 %, NRW: 13,3 %). Auch weist auf die insgesamt gute wirtschaftliche Lage weitere Armutsindikatoren (vgl. Tab. 1) weisen für der Einwohnerschaft und die hohe Attraktivität Altenberge günstige Werte im Vergleich zum Kreis Altenberges als Wohnstandort für höhere Einkom- Steinfurt und NRW auf. Trotzdem sind immerhin mensgruppen hin. 7,4 % der Kinder von Armut betroffen.

2.4 Wohnungsmarkt

Hauptmerkmal des Wohnungsmarktangebotes und Häusern in Altenberge angeboten werden. in Altenberge ist eine seit über drei Jahrzehnten Auch die Preise für baureifes Land sind von 2001 anhaltende Neubautätigkeit im Bereich von Ein- bis 2010 deutlich von etwa 135 Euro je Quadratme- familienhäusern, die sich in der Bestandsstruktur ter auf 150 Euro gestiegen. Hier liegt Altenberge abbildet. 73 % des Wohnungsbestands sind Ein- ebenso über dem Kreisdurchschnitt wie bei der und Zweifamilienhäuser und nur 24 % Mehrfami- durchschnittlichen Kaltmiete je Quadratmeter pro lienhäuser (vgl. NRW.BANK 2011). Die Nachfrage- Monat, die bei 5,51 Euro im Vergleich zu 5,00 Euro situation im Einfamilienhausbereich ist stabil auf liegt (vgl. NRW.BANK 2011). hohem Niveau. Nach Angaben der Gemeinde war für die Entwicklung des letzten aktuellen Neubau- Insgesamt weist Altenberge einen deutlich jün- gebietes in Altenberge (Krüsel Blick) die Nachfrage geren Gebäudebestand auf als der Kreisdurch- deutlich höher als die Zahl der Baugrundstücke. schnitt und die Nachbarstadt Münster (vgl. Abb. 29), was an der Entwicklung neuer Baugebiete in Eine Auswertung der Angebote auf der Internet- den letzten Jahrzehnten liegt und mit der Entwick- Plattform ImmobilienScout weist ebenfalls auf eine lung der Einwohnerzahl korrespondiert. hohe Nachfrage hin, da nur wenige Wohnungen

28 Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Altenberge 2030

Perspektiven des Wohnens Die Entwicklung der Wohnungsnachfrage wird bis 1948 1949 bis 1968 1969 bis 1987 1988 bis 1998 1999 bis 2010 100% in den kommenden Jahren sowohl durch Verän- 90% derungen im Zuge des demografischen Wandels 80% als auch durch gesellschaftliche Trends geprägt 70% sein. Die Prognose der zukünftigen Nachfrage 60% nach Wohnraum ist für die Gemeinde Altenberge 50% schwierig, da die Bevölkerungsprognose als Basis 40% 30% alleine nicht ausreicht und eine Haushaltsprogno- 20% se für die Gemeinde Altenberge nicht vorliegt. 10%

0% Teilergebnisse der Haushaltsprognose für den Altenberge Kreis Steinfurt Münster Kreis Steinfurt (IT.NRW) können aber auf Alten- berge übertragen werden. So wird die Anzahl an Haushalten auf Kreisebene um 7 % zunehmen (vgl. 1-Pers.-HH 2-Pers.-HH Abb. 30) und die Zusammensetzung der Gesamt- 3-Pers.-HH 4 und mehr Pers.-HH struktur nach Personen pro Haushalt wird sich ver- Haushalte gesamt ändern. Während Haushalte mit drei und mehr Per- 140% sonen abnehmen werden, nimmt die Zahl kleiner Haushalte (Ein- und Zweipersonenhaushalte) zu. 120%

Mit dieser strukturellen Veränderung ist eine 100% weitere Zunahme der Wohnfläche pro Kopf ver- 80% bunden, da kleinere Haushalte statistisch gese- hen größere Wohnflächen nutzen. Zukünftig ist 60% zu berücksichtigen, dass im Zuge der Zunahme 2008 2010 2015 2020 2025 2030 der Altersgruppe älterer Menschen und gerin- Jahr gerer Renten preiswerte, kleine Wohnungen an Bedeutung gewinnen. In welcher Intensität die- Abb. 29: Wohnungsbestand nach Baualtersklassen im Ver- ser allgemeine Trend für Altenberge zukünftig gleich (Stand: 2011); Quelle: NRW.BANK 2011 wirksam wird, kann auf Basis der Datenlage nicht Abb. 30: Prognose der Haushaltszahlen für den Kreis Stein- abschließend dargestellt werden. furt; Quelle: IT.NRW 2012 b

Neben der natürlichen Entwicklung der Bevölke- rung durch Geburten und Sterbefälle entscheiden vor allem Wanderungen über die Einwohnerent- wicklung und über die Nachfrage nach Wohnraum. Der Wanderungssaldo der Gemeinde Altenberge ist deutlich positiv (2.248 Fortzüge und 2.656 Zu- züge von 2007-2011). Die stärksten Wanderungs- verflechtungen der Gemeinde Altenberge bestehen mit den Nachbarorten Laer, Steinfurt, Nordwalde, Greven und Münster. Ein Drittel aller Zuzüge stam- men aus Münster (vgl. Abb. 31).

29 Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Altenberge 2030

Hörstel Ibbenbüren Rheine Neuen- Wettringen kirchen Tecklenburg Ochtrup

Lengerich Emsdetten Saerbeck Metelen Steinfurt 123 Ladbergen Horstmar Nordwalde Greven 130 Schöppingen 92 Ostbevern Laer 69 Altenberge Rosendahl

Billerbeck Telgte Havixbeck

Münster Coesfeld 889 Nottuln Evers- winkel

Senden Dülmen Sendenhorst

Gemeindegrenzen Drensteinfurt Altenberge Zuzugsquellen Lüdinghausen Haltern 10 - 50 am See Nordkirchen 51 - 100 Olfen 101 - 889

Abb. 31: Zuzüge nach Altenberge (Stand: 2007-2011); Quelle: SSR auf Basis Altenberge 2012 a

30 Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Altenberge 2030

Hörstel Ibbenbüren Rheine Neuen- Wettringen kirchen Tecklenburg Ochtrup

Lengerich Emsdetten Saerbeck Metelen Steinfurt 169 Ladbergen Horstmar Nordwalde Greven 137 Schöppingen 139 Ostbevern Laer 57 Altenberge Rosendahl

Billerbeck Telgte Havixbeck

Münster Coesfeld 583 Nottuln Evers- winkel

Senden Dülmen Sendenhorst

Gemeindegrenzen Drensteinfurt Altenberge Fortzugsziele Lüdinghausen Haltern 11 - 50 am See Nordkirchen 51 - 100 Olfen 101 - 583

Abb. 32: Fortzüge aus Altenberge (Stand: 2007-2011); Quelle: SSR auf Basis Altenberge 2012 a

31 Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Altenberge 2030

Eine Auswertung der Einwohnermeldedaten der beliebt ist, sowohl für Alterberger selbst, als auch Gemeinde Altenberge zeigt, dass die Nachfrage für Menschen aus der Region. nach Grundstücken im Einfamilienhausbau nicht ausschließlich von Altenbergern, sondern zu 50 % Potenziale im Bestand von Personen aus der Region bestehen. Des Wei- Die Wohnraumnachfrage in Altenberge kann durch teren fällt auf, dass der Großteil der Einwohner in Neubau im Bereich von Baulücken im Bestand und Neubaugebieten im erwerbsfähigen Alter ist. Zuzü- durch Nutzung von Wohnbauflächenpotenzialen ge von Personen im Rentenalter in eines der Neu- nach den Vorgaben des Regionalplan gedeckt wer- baugebiete sind sehr selten (vgl. Abb. 33). Diese den (vgl. Abb. 34). Daneben werden Wohnflächen Nachfragestruktur zeigt, dass Altenberge beson- durch einen zunehmenden Generationenwechsel ders als Wohnstandort für Familien mit Kindern im Bestand verfügbar.

Abb. 33: Zuzugsstruktur in das Neubaugebiet Lütke Berg (Bauabschnitt II-III) von 2007 bis 2011; Quelle: SSR auf Basis Alten- berge 2012 a

32 Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Altenberge 2030

Bf.

Legende

Bf. Bahnhof Wohnbaupotenzialfläche Neubaugebiet Ortsmitte maßstabslos

Abb. 34: Neubaugebiet und Wohnbaupotenzialflächen; Quelle: SSR auf Basis Altenberge 2009

Das quartiersweise Wachstum Altenberges in der Die folgenden Karten zeigen die Ergebnisse der Vergangenheit bedingt eine altershomogene Be- Analyse für Altenberge im Jahr 2011 (vgl. Abb. 35- wohnerschaft in den einzelnen Wohnquartieren. 37), die sich folgendermaßen zusammenfassen Der Generationenwechsel im Bestand wird sich lassen: also je nach Erbauungszeitraum der Quartiere entwickeln. Die genaue Altersstruktur der Bewohner ■ 65 Adressen in Altenberge werden ausschließ- einzelner Quartiere wurde über eine Mikroanalyse lich von Personen über 80 Jahren bewohnt. der Einwohnerdaten durch SSR ermittelt. Dies entspricht einem Anteil von 2,2 % an dem gesamten Adressenbestand (2007: 57 Adressen, Auf Basis der Einwohnermeldedaten der Gemeinde entspricht 1,9 %). Altenberge sind dabei 1- und 2-Personen-Adres- ■ 268 Adressen werden ausschließlich von sen herausgefiltert worden, an denen ausschließ- Personen über 70 Jahren bewohnt, was einem lich Personen über 60, 70 und 80 Jahren leben und Anteil von 9 % entspricht (2007: 197 Adressen, die sich verorten lassen. In den so identifizierten entspricht 6,7 %). Bereichen werden in den nächsten Jahren verstär- ■ 495 Adressen werden ausschließlich von kt Bestandsobjekte auf den Markt kommen. Personen über 60 Jahren bewohnt. Dies entspricht einem Anteil von 16,7 % (2007: 433 Die absolute Anzahl an Adressen in den jewei- Adressen, entspricht 14,6 %). ligen Altersklassen wird aus Datenschutzgründen aggregiert auf Kacheln mit einer Größe von zehn Hektar dargestellt.

33 Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Altenberge 2030

26 29 26 32

25 28 27 29

28 36 53 37 27

Haushalte im Generationenwechsel (ab 60 Jahre) Absolut Relativ Anzahl an Adressen mit maximal 2 Personen, die Anteil der Adressen im Generationenwechsel an ausschließlich von Personen älter als 60 Jahre bewohnt 21 allen Adressen je 10-Hektar-Kachel werden je 10-Hektar-Kachel (ab einem Anteil über 25%) 3 bis 5 Adressen 29 6 bis 10 Adressen Verortbare Adressen im 11 bis 15 Adressen Generationenwechsel: 495 16 und mehr Adressen (16,7% aller Adressen) 0 150 300 450 600m

Abb. 35: Haushalte im Generationenwechsel (ab 60 Jahre); Quelle: SSR auf Basis Gemeinde Altenberge 2012 a

34 Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Altenberge 2030

26 18

16 18

20 17 41 23 18

Haushalte im Generationenwechsel (ab 70 Jahre) Absolut Relativ Anzahl an Adressen mit maximal 2 Personen, die Anteil der Adressen im Generationenwechsel an ausschließlich von Personen älter als 70 Jahre bewohnt 21 allen Adressen je 10-Hektar-Kachel werden je 10-Hektar-Kachel (ab einem Anteil über 15%) 3 bis 5 Adressen 29 6 bis 10 Adressen Verortbare Adressen im 11 bis 15 Adressen Generationenwechsel: 268 16 und mehr Adressen (9,0% aller Adressen) 0 150 300 450 600m

Abb. 36: Haushalte im Generationenwechsel (ab 70 Jahre); Quelle: SSR auf Basis Gemeinde Altenberge 2012 a

35 Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Altenberge 2030

Haushalte im Generationenwechsel (ab 80 Jahre) Absolut Relativ Anzahl an Adressen mit maximal 2 Personen, die Anteil der Adressen im Generationenwechsel an ausschließlich von Personen älter als 80 Jahre bewohnt 9 allen Adressen je 10-Hektar-Kachel werden je 10-Hektar-Kachel (ab einem Anteil über 7,5%) 3 bis 5 Adressen 29 6 bis 10 Adressen Verortbare Adressen im 11 bis 15 Adressen Generationenwechsel: 65 16 und mehr Adressen (2,2% aller Adressen) 0 150 300 450 600m

Abb. 37: Haushalte im Generationenwechsel (ab 80 Jahre); Quelle: SSR auf Basis Gemeinde Altenberge 2012 a

Die von SSR entwickelte Methode wird als sied- können. Durch die anhaltend hohe Nachfrage nach lungsstruktureller Stresstest bezeichnet. Die Wohnraum im Einfamilienhausbereich werden Pro- ermittelten Stressfaktoren liegen in der Alters- blemlagen im Bereich der Vermarktbarkeit von Be- struktur der Bewohner auf Quartiersebene bestandsimmobilien für Altenberge im Zeithorizont gründet. Dabei wird davon ausgegangen, dass bei bis 2030 nicht erwartet. altershomogener Bewohnerschaft im Seniorenal- ter kritische Entwicklungen im Hinblick auf die Problematisch könnte allerdings die soziale Situa- Bauerhaltung der Einzelgebäude, die zukünftige tion in Teilbereichen werden. Alte Menschen ziehen Vermarktbarkeit der Immobilien und im Hinblick nur selten aus „den eigenen vier Wänden“ aus, auf die soziale Situation der Bewohner eintreten auch wenn objektive Notwendigkeiten dies nahe-

36 Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Altenberge 2030

LK Steinfurt

Abb. 38: Prognose der Versorgung mit altengerechtem Wohnraum im Jahr 2025; Quelle: SSR auf Basis Jasper 2012 legen. Probleme wie Kontaktarmut und Vereinsa- Eine weitere Herausforderung erwächst für Al- mung sind oft die Folge. Aus Gesprächen mit loka- tenberge aus der Prognose des Landes NRW zur len Experten wird deutlich, dass eine Entwicklung zukünftigen Versorgung mit altengerechtem Wohn- in diese Richtung in Altenberge in Teilbereichen raum. Hier werden für den Landkreis Steinfurt ab schon begonnen hat. In der Steuerung des Gene- dem Jahr 2025 „starke Probleme“ prognostiziert. rationenwechsels bzw. Verbesserung der Angebote Gegenwärtig existieren 114 Seniorenwohnungen liegt eine Herausforderung für die Weiterentwick- und -zimmer in Altenberge (vgl. Homepage Ge- lung des Altenberger Wohnungsmarktes. Das meinde Altenberge). Quartier „Grüner Berg“ kann heute schon deutlich als Bereich mit beginnenden Generationenwechsel identifiziert werden.

37 Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Altenberge 2030

4.4 Zukunftsthema „Zukunftsfähige Wohnangebote“

Altenberge ist von der Altersstruktur der Einwoh- wünschen sich zudem einen Umzug vom Einfamili- ner gegenwärtig eine junge Gemeinde, wobei die enhaus in eine barrierefreie Wohnung oder andere demografischen Prognosen allerdings zeigen, dass alternative Wohnformen. Hieran herrscht aber diese Alterszusammensetzung sich auch in Alten- ein Mangel in Altenberge, gerade auch an preis- berge verändern wird. Probleme der Überalterung werten Alternativen zum Einfamilienhaus. Bei der und sinkender Einwohnerzahlen werden aber im weiteren Ausweisung neuer Wohnbauflächen sind Zeithorizont des Gemeindeentwicklungskonzeptes zudem die vorhandenen technischen Grenzen des nicht prägend sein. Die Nachfrage nach Wohn- Wachstums zu beachten. bauland und Gebrauchtimmobilien wird in der Wachstumsregion Münster vermutlich auf hohem Ziele Niveau bleiben. Der nachfragebestimmte Immo- Â Attraktiver und hochwertiger Wohnstandort in bilienmarkt und die demografischen Prognosen der Region lassen größere Leerstandsprobleme oder Schwie- rigkeiten beim Verkauf von Bestandsimmobilien ■ Generationenwechsel im Bestand erfolgreich nicht erwarten. gestalten ■ Ergänzende neue Wohnangebote für ältere Die demografischen Analysen zeigen aber auch, Menschen vorrangig in der Ortsmitte fördern dass die Bevölkerung in vielen Wohnquartieren ei- ■ Flächenverbrauch beachten und Innenentwick- nen homogenen Alterungsprozess durchläuft und lung weiter fördern daher ein Generationenwechsel im Einfamilien- ■ Chancen für Gemeinschaftslösungen bei der hausbestand in einem relativ kurzen Zeitraum zu energetischen Sanierung nutzen erwarten ist. Viele ältere Bürgerinnen und Bürger

72 Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Altenberge 2030 unterstützen maßstabslos Quartier im werden Ortsmitte Wohnbaupotenzialfläche Regionalplan laut Alt Legende

Abb. 68: Strukturplan „Zukunftsfähige Wohnangebote“; Quelle: SSR