Gutachterverfahren Bahnhofshügel 1 Städtebauliches Gutachterverfahren Bahnhofshügel Eckpunktepapier zur Entwicklung des neuen Wohngebietes Gemeinde Altenberge Der Bürgermeister Fachbereich III/2 Altenberge, September 2019 Gutachterverfahren Bahnhofshügel 2 Inhaltsverzeichnis Seite I. Allgemeine Ziele … 2 II. Angaben zur beabsichtigten Art der … 2 Wohnraumversorgung im Plangebiet (Bauformen, Zielgruppen, Gewichtung der Wohnraumangebote) III. Verkehrliche Erschließung … 5 IV. Grünstrukturen … 8 V. Topographie / Sichtachse(n) … 9 VI. Sonstiges … 9 Gutachterverfahren Bahnhofshügel 3 Eckpunktepapier zur Entwicklung des Baugebietes „Bahnhofshügel Teil II“ (Planungsziel und –zweck) ohne Maßstab Lokale entwicklungs- und wohnungspolitische Ziele sind im Gemeindeentwicklungskonzept „Altenberge 2030“1 beschrieben, aber nicht explizit „formalisiert“ vorhanden. In Hinblick auf die städtebauliche Aufgabe zur Entwicklung des Bahnhofshügels hat sich der Gemeinderat in seiner Sitzung am 30.09.2019 für die Beachtung nachfolgender Zielvorgaben ausgesprochen: I. Allgemeines Ziel Allgemeines Ziel der städtebaulichen Aufgabe ist es, im vorstehenden Bereich die überwiegend landwirtschaftlich geprägten (Grünland-)Flächen zu einem Wohngebiet zu entwickeln und damit dem anhaltenden Wohnungsbedarf in Altenberge Rechnung zu tragen. Die Gestaltung des Gesamtquartiers in einer Größenordnung von ca. 13 ha ist so anzulegen, dass eine Realisierung in mehreren Bauabschnitten möglich ist. Die Entwurfsplanung hat die Wohnanwesen entlang der Bahnhofstraße sowie im südöstlichen Plangebiet zu berücksichtigen. II. Angaben zur beabsichtigten Art der Wohnraumversorgung im Plangebiet (Bauformen, Zielgruppen, Gewichtung der Wohnraumangebote) Die Planung soll Grundlage für die Schaffung vielseitiger Wohnraumangebote sein und sich an vielfältige Zielgruppen richten. Folgende Angebote sollen mit der Planung ermöglicht werden: . Bau von Eigenheimen (EFH/DH/RH) . Errichtung von Eigentumswohnungen . Errichtung von freifinanzierten Mietwohnungen . Bau von öffentlich geförderten Mietwohnungen (bezahlbarer Wohnraum) . Errichtung von altersgerechtem Wohnraum 1 Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Altenberge 2030, SSR Dortmund, Juli 2013 – siehe Kapitel 2.4 „Wohnungsmarkt“ und Kapitel 4.4 „Zukunftsthema „Zukunftsfähige Wohnangebote“ (Anlage 1) Gutachterverfahren Bahnhofshügel 4 Im Zuge der Entwurfserstellung sollen bezogen auf die mögliche Nettobaulandfläche folgende Flächenvorgaben erreicht werden: Wohnform Flächenvorgabe 1. Flächenanteil für den Geschosswohnungsbau (Mehrfamilienhäuser) (geförderter und freifinanzierter Wohnungsbau mit Eigentums-/Mietwohnungen) 10 – 30 % 2. Flächenanteil für die Schaffung einer stationären Wohneinrichtung2 ca. 10 % 3. Flächenanteil für den Bau von Einfamilien-/Doppel-/Reihenhäusern verbleibende Fläche Um eine ausreichende Wohnraumversorgung der Bevölkerung auch in Zukunft sicherstellen zu können, ist die Kommune auf eine Inanspruchnahme von im Regionalplan Münsterland ausgewiesenen Wohnbauflächen (ASB) angewiesen, da innerörtliche Entwicklungsmöglichkeiten in der Kommune nahezu ausgeschöpft sind. Neben der Schaffung eines vielseitigen Wohnraumangebotes soll mit der o.a. Flächenquotierung das Ziel verfolgt werden, Grund und Boden gegenüber der Vergangenheit effektiver zu nutzen. Für das anstehende Gutachterverfahren werden bewusst Flächenkorridore vorgegeben, um bei der Erstellung städtebaulicher Entwürfe planerische Gestaltungsspielräume zu ermöglichen. Erläuterungen/Hinweise zu den o.a. Flächenanteilen: 1. Flächenanteil für den Geschosswohnungsbau (Mehrfamilienhäuser) (geförderter und freifinanzierter Wohnungsbau mit Eigentums-/Mietwohnungen) Mehrfamilienhäuser (max. III Vollgeschosse, max. Firsthöhe 10 m) sollen parallel der Bahnhofstraße verortet werden. Da die Gemeindestraße in weiten Abschnitten deutlich über dem angrenzenden Geländeniveau liegt, lassen sich in diesem Bereich mehrgeschossige Mehrfamilienhäuser städtebaulich verträglich integrieren. Unter Beachtung der Flächenvorgabe für den Bau von Mehrfamilienhäusern (10 – 30 % der Nettobaulandfläche) sollen verbleibende Baumöglichkeiten für MFH darüber hinaus verträglich im weiteren Plangebiet vorgesehen werden. 2. Flächenanteil für die Schaffung einer stationäre Wohneinrichtung Auf den Flurstücken 137 u. 399 (Gesamtfläche rd. 1,4 ha) ist die Errichtung einer stationären Wohneinrichtung mit bis zu 48 Wohnplätzen geplant. Für die Wohneinrichtung sowie den angrenzenden Friedhof ist zugleich eine gemeinsame Stellplatzanlage auf der Fläche vorgesehen. Im Hinblick auf den Neubau der Sozialeinrichtung inkl. der Anlegung der Stellplatzanlage führt die Grundstückseigentümerin bis Ende 2019 einen Architektenwettbewerb durch. Im Rahmen des Gutachterverfahrens ist die beschriebene Nutzung grob im städtebaulichen Entwurf zu skizzieren und die verkehrliche Erschließung der Fläche von Norden her aufzuzeigen. Die im Süden verlaufende Fuß-/Radwegebeziehung vom angrenzenden Wohngebiet zum kommunalen Friedhof ist dabei zu erhalten. 2 Der 10%-Anteil ergibt sich aus dem Umstand, dass auf den Grundstücken Flur 58, Flurstück 137 und Flur 62, Flurstück 399 eine stationäre Wohneinrichtung der DOMUS Caritas gGmbH entstehen wird. Gutachterverfahren Bahnhofshügel 5 3. Flächenanteil für den Bau von Einfamilien-/Doppel-/Reihenhäusern (EFH/DH/RH) Der Neubau von EFH/DH/RH (max. II Vollgeschossen) soll angesichts der Wertschätzung in der Bevölkerung im Plangebiet ermöglicht werden. Insbesondere soll diese Wohnform der Wohnraumversorgung junger Familien dienen. Die Schaffung von Bauland insbesondere für diese Bautypen soll dabei im Plangebiet zwischen der heutigen Straßenparzelle 378 im Norden, der geplanten stationären Wohneinrichtung im Westen und dem Wohngebiet „Hanseller Straße“ im Süden vorgesehen werden. Dementsprechend ist eine derartige Bebauung auf den Flurstücken 4, 5, 7, 14, 37, 38, 46, 66, 77, 82, 86, 143, 327, 328, 355, 356, 365, 366, 367 und 368 zu projizieren. In diesem Bereich sind auch die gewünschten Mehrfamilienhäuser zu platzieren (vgl. Ziffer 1). Die Grundstücksgrößen für EFH/DH-Bebauungen sollen überwiegend 400 m² - 600 m² betragen. III. Verkehrliche Erschließung Der durch eine Überplanung des Areals entstehende Individualverkehr wird überwiegend nach Münster bzw. zur B 54 orientiert sein. Verkehrskonzeptionelle Empfehlung sehen vor, Verkehre aus dem Gebiet gesammelt über die innerörtliche Entlastungsstraße „An der alten Molkerei“ an das überregionale Straßennetz (K 50n/L 510/ L 874/ B 54) anzubinden - ohne dabei die Verkehre durch den Ortskern führen zu müssen. Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes ist demnach primär über die am östlichen Plangebietsrand liegende Verkehrsfläche „Friedensweg“, die in die Verkehrsfläche „An der alten Molkerei“ mündet, vorzusehen. Die Verkehrsfläche „Friedensweg“ wurde bereits mit dem Bebauungsplan Nr. 87 „Bahnhofstraße Teil I“3 als Haupterschließung für das neue Wohngebiet festgesetzt. Die im Norden verlaufende Bahnhofstraße, welche in den nächsten Jahren zu einer innerörtlichen Straße mit Alleecharakter umgebaut werden soll4, soll Erschließungsfunktion für 3 Bebauungsplan Nr. 87 siehe https://www.o-sp.de/altenberge/rechtskraft 4 siehe IHK Ortsmitte Altenberge, Januar 2017 - http://altenberge.wideviu.de/wp-content/uploads/sites/12/2017/11/Altenberge-IHK-komprimiert.pdf Gutachterverfahren Bahnhofshügel 6 unmittelbar angrenzende Grundstücke (einzeilige Bebauung) haben – soweit die Erschließung der betroffenen Grundstücke nicht anderweitig vorgesehen ist. Der parallel der Bahnhofstraße verlaufende Wirtschaftsweg in der Wegeparzelle Flur 58, Flurstück 378, welcher zwischen den Anwesen Bahnhofstraße 18a und 20 in die Bahnhofstraße mündet, soll als öffentliche Erschließungsstraße aufrechterhalten werden, dabei jedoch nur der verkehrlichen Erschließung einer einzeiligen -alternativ zweizeiligen- Bebauung (u.a. Bestandsanwesen Bahnhofstraße 28, 34 und 36) und der geplanten stationären Wohneinrichtung auf den Grundstücke Gemarkung Altenberge, Flur 58, Flurstück 137 und Flur 62, Flurstück 399 dienen. Fuß- und radläufig ist das Plangebiet mit entsprechenden Strukturen bestmöglich an die umliegende Verkehrsinfrastruktur anzubinden. Dabei sind insbesondere folgende Punkte zu beachten: Zur Stärkung des Umweltverbundes sind Fuß/Radwegebeziehungen in Richtung der nahgelegenen ÖPNV-Haltestellen (Haltest. Hagebuttenweg und DB-Bahnhof) vorzusehen. Das Fuß-/Radwegenetz innerhalb des Plangebietes ist im Süden an die im Bebauungsplan Nr. 48 „Hanseller Straße“ vorgesehenen vier Fuß-/Radwege anzubinden. Fuß-/Radwegepunkte im Bebauungsplan Nr. 48 „Hanseller Straße Gesamtplan siehe https://www.o-sp.de/altenberge/rechtskraft Gutachterverfahren Bahnhofshügel 7 IV. Grünstrukturen Zentral im Plangebiet liegen nennenswerte Feldhecken mit einem alten Baumbestand (Eichen, Ahorn, Eschen, Weiden etc.). Die Sicherung dieses erhaltenswerten Baum-/Heckenbestandes ist eine Zielsetzung bei der Planung. Ausgenommen hiervon sind Bereiche für notwendige Erschließungsinfrastruktur. Hecken-/Baumbestand im Bereich des Bahnhofshügels - Luftbild 2016 Im Plangebiet sind darüber hinaus Grünstrukturen mit Naherholungswert vorzusehen. Der Anteil öffentlicher Grünflächen bezogen auf die Gesamtfläche des Plangebietes soll zwischen 5 – 10 % betragen. Bei der Planung neuer Strukturen sind die Topografie, die im westlichen Bereich einen Weitblick ins Münsterland ermöglicht, sowie die v.g. Bestandsstrukturen zu berücksichtigen. Auch die Verortung mindestens eines Spielplatzes im Plangebiet, der ggfls.