Grundstücksmarktbericht 2020 Nordrhein-Westfalen
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Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen Grundstücksmarktbericht 2020 Nordrhein-Westfalen www.boris.nrw.de Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen Grundstücksmarktbericht 2020 Berichtszeitraum 01.01.2019 – 31.12.2019 Übersicht über den Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen Bonn, im März 2021 2 Grundstücksmarktbericht NRW 2020 Herausgeber Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen Geschäftsstelle Muffendorfer Str. 19-21 53177 Bonn Telefon: 0221/147 - 3321 Fax: 0221/147 - 4224 [email protected] www.boris.nrw.de Gebühr Das Dokument kann unter www.boris.nrw.de gebührenfrei heruntergeladen werden. Bildernachweis (von oben links nach unten links im Uhrzeigersinn) . Königswinter_Schloss Drachenburg © Tourismus NRW e.V. Duisburger Innenhafen © Dominik Ketz, Tourismus NRW e.V. Herford_Marta Herford © Tourismus NRW e.V. Radausflug Biggeblick © Sauerland-Radwelt e. V., Dennis Stratmann. Lüdinghausen_Burg Vischering © Tourismus NRW e.V. Lizenz Die Inhalte des Grundstücksmarktberichtes können gemäß den Nutzungsbedingungen der „Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0“ genutzt werden: Jede Nutzung ist ohne Einschränkungen oder Bedingungen zulässig. Die bereitgestellten Daten und Metadaten dürfen für die kommerzielle und nicht kommerzielle Nutzung insbesondere 1. vervielfältigt, ausgedruckt, präsentiert, verändert, bearbeitet sowie an Dritte übermittelt werden; 2. mit eigenen Daten und Daten Anderer zusammengeführt und zu selbständigen neuen Datensätzen verbunden werden; 3. in interne und externe Geschäftsprozesse, Produkte und Anwendungen in öffentlichen und nicht öffentlichen elektronischen Netzwerken eingebunden werden. Weitere Informationen: https://www.govdata.de/dl-de/zero-2-0 ISSN: 1434-0690 Grundstücksmarktbericht NRW 2020 3 Inhaltsverzeichnis 1 Die Gutachterausschüsse sowie der Obere Gutachterausschuss und ihre Aufgaben 6 1.1 Die örtlichen Gutachterausschüsse 6 1.2 Der Obere Gutachterausschuss 6 1.3 Grundstücksmarktbericht NRW 2020 7 2 Die Lage auf dem Grundstücksmarkt 8 3 Umsätze 11 3.1 Gesamtumsatz 11 3.1.1 Anzahl der Kauffälle 11 3.1.2 Flächenumsatz 12 3.1.3 Geldumsatz 13 3.1.4 Umsatz in den Städten und Kreisen 14 3.1.5 Umsatz in den Regierungsbezirken 15 3.1.6 Umsatz in den Regionen 16 3.1.7 Erfassung von Sonderfällen in der Kaufpreissammlung 19 3.2 Unbebaute Grundstücke 19 3.3 Bebaute Grundstücke 22 3.4 Wohnungseigentum 23 3.5 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke 25 3.5.1 Erbbaurechtsbestellungen 25 3.5.2 Erbbauzinssatz 25 3.5.3 Marktanpassungsfaktoren 26 4 Unbebaute Grundstücke 27 4.1 Individueller Wohnungsbau 27 4.1.1 Erschließungsbeiträge 42 4.2 Geschosswohnungsbau und Geschäftsgrundstücke 42 4.2.1 Erschließungsbeiträge 45 4.3 Gewerbliche Bauflächen 45 4.3.1 Gewerbe und Industrie 45 4.3.2 Erschließungsbeiträge 51 4.3.3 Gewerbe – Tertiärer Sektor 52 4.4 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen 53 4.4.1 Landwirtschaftlich genutzte Flächen 53 4.4.2 Forstwirtschaftlich genutzte Flächen 57 4.4.3 „Besondere land- und forstwirtschaftliche Flächen“ 59 4.5 Bauerwartungsland und Rohbauland 60 4.5.1 Bauerwartungsland 60 4.5.2 Rohbauland 61 4.6 Sonstige unbebaute Grundstücke 61 4.7 Bodenrichtwerte 61 4.7.1 Definition 61 4.7.2 Das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NRW 62 4.7.3 Bodenrichtwertübersicht 63 4.7.4 Indexreihen 64 4.7.5 Ausgewählte Bodenrichtwerte 65 5 Bebaute Grundstücke 67 5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 68 5.1.1 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 73 5.1.1.1 Durchschnittspreise 76 4 Grundstücksmarktbericht NRW 2020 5.1.1.2 Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze) 83 5.1.2 Reihenendhäuser und Doppelhaushälften 86 5.1.2.1 Durchschnittspreise 89 5.1.2.2 Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze) 94 5.1.3 Reihenmittelhäuser 95 5.1.3.1 Durchschnittspreise 97 5.1.4 Sachwertfaktoren 101 5.2 Drei- und Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Gebäude 102 5.2.1 Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze) 104 5.3 Büro-, Gewerbe- und Industriegebäude 109 5.3.1 Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser 109 5.3.1.1 Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze) 110 5.3.2 Gewerbe- und Industrieobjekte 111 5.3.2.1 Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze) 112 5.3.3 Bebaute Grundstücke im Außenbereich 112 5.4 Sonstige bebaute Grundstücke 113 5.5 Immobilienrichtwerte 113 5.6 Immobilienrichtwertübersichten 114 6 Wohnungs- und Teileigentum 115 6.1 Wohnungseigentum 115 6.1.1 Durchschnittspreise 130 6.1.2 Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze) 137 6.2 Teileigentum 140 7 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt 141 7.1 Strukturdaten Bauen und Wohnen 141 7.2 Wirtschaftsdaten 143 7.3 Immobilienmarktbericht Deutschland 2019 145 8 Mieten und Pachten 146 9 Kontakte und Adressen 148 9.1 Mitglieder des Oberen Gutachterausschusses 148 9.2 Anschriften der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen 149 9.3 Zuständigkeit und Regionszugehörigkeit der Gutachterausschüsse 153 10 Abbildungsverzeichnis 159 11 Verwaltungsbezirke des Landes Nordrhein-Westfalen 163 Grundstücksmarktbericht NRW 2020 5 Abkürzungsverzeichnis und Erläuterung Kennzeichnung fehlender oder erläuterungsbedürftiger Werte Zeichen Bedeutung - kein Eintrag . kein Markt ( ) Aussagekraft eingeschränkt, da Wert statistisch unsicher * Durchschnittswerte werden erst ab einer Anzahl von 3 Kauffällen (bei Liegenschaftszinssätzen ab 5 Kauffällen) angegeben (%) Veränderungen zum Vorjahr in Prozent Zur Vereinheitlichung werden in Tabellen folgende Begriffe und Abkürzungen verwendet. Abkürzung Bedeutung Mittel Mittelwert, im Ausnahmefall wird das Zeichen Ø verwendet bereinigtes Mittel Mittelwert, bei dem die an der unteren und der oberen Grenze liegenden Werte (jeweils 1/6 der Werte) nicht berücksichtigt werden Ges. Gesamt A Anzahl der Kauffälle F Flächenumsatz G Geldumsatz Anz. Jahre Anzahl der Geschäftsjahre Stabw Standardabweichung J. Jahre LZS Liegenschaftszinssatz WF/NF Wohnfläche/Nutzfläche BWK Bewirtschaftungskosten RND Restnutzungsdauer GND Gesamtnutzungsdauer EFH Einfamilienhaus ZFH Zweifamilienhaus DFH Dreifamilienhaus RMH Reihenmittelhaus DHH Doppelhaushälfte RH Reihenhaus REH Reihenendhaus freist. freistehend gem. genutzte Geb. gemischt genutzte Gebäude k.A. keine Angabe „kursiv “ große kreisangehörige Stadt mit Sitz eines Gutachterausschusses Hinweis: die Angaben zu Anzahl der Kauffälle, Flächenumsatz und Geldumsatz werden wie von den Gutachterausschüssen gemeldet unverändert übernommen. Bei der Berechnung des bereinigten Mittels (Durchschnittspreise etc.) werden jeweils nur die Verwaltungseinheiten mit drei und mehr Kauffällen berücksichtigt. 6 Grundstücksmarktbericht NRW 2020 1 Die Gutachterausschüsse sowie der Obere Gutachterausschuss und ihre Aufgaben 1.1 Die örtlichen Gutachterausschüsse Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind als Behörden des Landes ein neutrales und weisungsunabhängiges Kollegialgremium, das für den Bereich der Kreise, kreisfreien Städte und der meisten großen kreisangehörigen Städte gebildet wird. Die Mitglieder der Gutachterausschüsse werden von der jeweils zuständigen Bezirksregierung bestellt. Sie sind überwiegend Sachverständige aus den Bereichen Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Bankwesen, Land- und Forstwirtschaft sowie Vermessungs- und Liegenschaftswesen. Die Sachverständigen sind ehrenamtlich tätig. Für die Arbeit der Gutachterausschüsse sind das Baugesetzbuch (BauGB), die Immobilien- wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Grundstückswertermittlungsverordnung Nordrhein- Westfalen (GrundWertVO NRW) in der jeweils gültigen Fassung maßgeblich. Zur Vorbereitung und Durchführung der Tätigkeiten der Gutachterausschüsse stellt die jeweilige Gebietskörperschaft eine Geschäftsstelle zur Verfügung, die fachlich der ausschließlichen Weisung des jeweiligen Gutachterausschusses bzw. seiner/seines Vorsitzenden untersteht. Die zentrale Aufgabe der örtlichen Gutachterausschüsse ist es, für Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu sorgen. Somit gehören zu ihren wesentlichen Aufgaben . die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, . die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten, . die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten, . die Veröffentlichung eines Grundstücksmarktberichtes, . die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von Immobilien. Ihre Kenntnisse über den örtlichen Grundstücksmarkt beziehen die Gutachterausschüsse insbesondere aus den Grundstückskaufverträgen, die ihnen gemäß § 195 (1) BauGB von den Notaren in Kopie vorgelegt werden. Diese Kaufverträge werden unter Wahrung des Datenschutzes nach bewertungstechnischen und mathematisch-statistischen Methoden ausgewertet. Sie bilden die Datengrundlage für die Wahrnehmung der oben genannten Aufgaben. 1.2 Der Obere Gutachterausschuss Neben den örtlichen Gutachterausschüssen besteht in Nordrhein-Westfalen auch ein Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Der Obere Gutachterausschuss ist ein unabhängiges, an Weisungen nicht gebundenes Kollegialgremium des Landes. Die Mitglieder des Oberen Gutachterausschusses werden vom Ministerium des Innern für die Dauer von fünf Jahren bestellt. Sie sollen Mitglieder eines Gutachterausschusses sein. Die Tätigkeit im Oberen Gutachterausschuss ist ehrenamtlich. Seine Geschäftsstelle ist seit dem 01.01.2020 bei der Bezirksregierung Köln angesiedelt. Der Obere Gutachterausschuss hat insbesondere folgende Aufgaben: . Erarbeitung des Grundstücksmarktberichts NRW, . Erstattung von Obergutachten auf Antrag (von Gerichten, von Behörden in gesetzlichen