Voorblad Rapport [Samenvoegbestand]

KRAKEN EN LEEGSTAND - eindrapport - Dr. P.H. Renooy Amsterdam, november 2008 Regioplan publicatienr. 1728 Regioplan Beleidsonderzoek Nieuwezijds Voorburgwal 35 1012 RD Amsterdam Tel.: +31 (0)20 - 5315315 Fax : +31 (0)20 - 6265199 Onderzoek, uitgevoerd door Regioplan Beleids- onderzoek in opdracht van de ministeries van VROM en Economische Zaken. VOORWOORD In opdracht van de ministeries van VROM en EZ hebben we in de maanden mei en juni een onderzoek verricht naar leegstand van verschillende soorten vastgoed en het kraken daarvan. In de nazomer is daar nog een ronde consul- taties van gemeenten aan toegevoegd. Aan het onderzoek lag een kleine zestig zogenaamde kennisvragen ten grondslag, vooral gericht op het vergaren van feitelijke kennis. Voor het onderzoek is met een groot aantal verschillende partijen gesprekken gevoerd, variërend van krakers tot vastgoedeigenaren, gemeenten, politie, woningcorporaties enzovoorts. De korte looptijd was er oorzaak van dat niet altijd alle gewenste respondenten bereikbaar waren. Desondanks hebben veel betrokkenen bereidwillig medewerking verleend aan het onderzoek. Het gaat in totaal om meer dan honderd respondenten. Graag willen we hen van harte bedanken voor hun vaak buitengewoon behulpzame medewerking. Het rapport is uiteindelijk opgesteld door ondergetekende, maar kon slechts tot stand komen door de inbreng van veel collega’s, te weten Janet Meesters van Holland Van Gijzen die het juridische deel voor haar rekening heeft genomen, Peter Bont die de Belgische leegstandtaks heeft beschreven, Janneke Stouten die veel kraakinformanten sprak, Ad Schreijenberg, die vele rondjes langs de gemeenten maakte, Maikel Groenewoud, die de enorme bestanden aan leegstaande kantoren bewerkte, Elske Oranje, Roland Oude Ophuis en anderen voor hand-en-spandiensten en tips. Rudolf Bak van CB Richard Ellis bedank ik graag in het bijzonder voor de bereidheid zijn data beschikbaar te stellen. Amsterdam, november 2008 Piet Renooy INHOUDSOPGAVE Samenvatting ........................................................................................... I 1 Leegstand: woningen ...................................................................... 1 2 Leegstand: kantoren........................................................................ 7 2.1 Omvang en kenmerken...................................................... 7 2.2 Oorzaken leegstand kantoren............................................ 10 2.3 Transformatie?................................................................... 14 3 Leegstand: bedrijfsruimten en bedrijventerreinen....................... 19 4 Leegstand in en boven winkels ...................................................... 23 4.1 Leegstand in winkels.......................................................... 23 4.2 Wonen boven winkels ........................................................ 24 5 Leegstandbeleid gemeenten........................................................... 27 5.1 Leegstandbeleid................................................................. 27 5.2 Tijdelijke verhuur................................................................ 28 5.3 Melden en vorderen ........................................................... 32 5.4 Antikraak ............................................................................ 36 6 Leegstandheffingen......................................................................... 39 6.1 Inleiding.............................................................................. 39 6.2 Leegstandtaks in België..................................................... 39 6.3 Gemeenten in Vlaanderen en Brussel............................... 44 6.4 Ervaringen Verenigd Koninkrijk.......................................... 48 6.5 Situatie in Nederland.......................................................... 49 6.6 Mogelijkheden met OZB .................................................... 51 6.7 Resumerend, de Vlaamse leegstandtaks .......................... 51 7 Kraken: signalen uit de praktijk...................................................... 53 7.1 Kraakpanden en meldingen ............................................... 53 7.2 Ontruimingen: uitgangspunten........................................... 58 7.3 Excessen en overlast......................................................... 64 7.4 Eigenaren........................................................................... 66 7.5 Krakers............................................................................... 67 Bijlagen ........................................................................................... 69 Bijlage 1 Verantwoording.................................................................. 71 Bijlage 2 Informanten........................................................................ 73 Bijlage 3 Leegstand: juridisch kader ................................................. 75 Bijlage 4 Kraken: juridisch kader ...................................................... 85 SAMENVATTING Synthese Met regelmaat wordt vanuit de landelijke en lokale politiek aandacht gevraagd voor het verschijnsel leegstand van woningen en bedrijfspanden, in het bijzonder kantoren. Op dit moment is echter nog onvoldoende bekend wat de omvang is van de leegstand in verschillende categorieën vastgoed en wat daarvan de oorzaken zijn. Een recent rapport van het Atelier Rijksbouw- meester constateert na uitgebreid onderzoek: “In Nederland bestaat geen geografisch of typologisch dekkend overzicht van leegstand. De aanwezige informatie is onvolledig, slecht toegankelijk en niet uitwisselbaar.”1 Behalve aan overzicht, is eveneens behoefte aan meer informatie over de mogelijkheden om eventuele leegstand te voorkomen of te bestrijden. Om dit inzicht te verkrijgen, is tussen 24 april en 24 juli een onderzoek uitgevoerd, gericht op het verzamelen van een groot aantal feiten op het terrein van leegstand en kraken. Eind augustus - begin september is daaraan nog een consultatieronde langs Nederlandse gemeenten toegevoegd. Aan het onderzoek liggen een kleine zestig vragen ten grondslag, die in de tekst zijn terug te vinden. In de bijlagen is een verantwoording van de onder- zoeksaanpak opgenomen. Uit het onderzoek komt naar voren dat van substantiële en structurele leegstand sprake is in de kantorensector. Bij bedrijfsruimten, woningen en winkels is de leegstand beperkt. Wel is sprake van sterke veroudering van bedrijventerreinen. De voornaamste oorzaak van de leegstand in de kantorensector is het feit dat het aanbod van kantoorruimte veel groter is dan de vraag. Nieuwe kantoren worden nog steeds aangeboden en vinden eveneens aftrek, mede omdat de huurprijs vaak niet veel hoger is dan in de oude panden. Panden met een slechtere ‘marktpositie’, zoals verouderde kantoren of kantoren op minder gewenste locaties, blijven leeg; meer dan 3,1 miljoen m² al langer dan drie jaar. Transformatie van deze panden naar nieuwe vormen van gebruik, zoals wonen of hotelfunctie, blijft in veel gevallen uit. De redenen daarvoor zijn verschillend. Een belangrijke reden is dat de eigenaar/belegger vaak geen groot belang heeft bij een transformatie. Het uitblijven van huurpenningen weegt klaarblijkelijk niet zo zwaar dat naar alternatief gebruik wordt gezocht. Redenen daarvoor zijn weer dat alternatief gebruik in de meeste gevallen betekent dat de marktwaarde van het pand daalt en de investeringen om het pand te transformeren hoog zijn. Daar komt bij dat veel leegstaande panden op locaties staan waar andere functies niet direct voor de hand liggen. 1 Atelier Rijksbouwmeester, De Oude Kaart van Nederland: leegstand en herbestemming. Den Haag 2008, p. 47. I In het kader van het bestrijden van leegstand van kantoren passeren diverse maatregelen regelmatig als beleidssuggesties de revue. Het melden van leegstand wordt genoemd, eventueel teneinde over te gaan tot het vorderen van de lege ruimten en als drukmiddel komen ook vormen van leegstandheffingen aan de orde. Beleid dat zich baseert op deze maatregelen zal worden geconfronteerd met een groot aantal knelpunten. Zo zal het sluitend omschrijven van leegstand en het vervolgens aantonen daarvan op veel praktische bezwaren stuiten. In België worden tegen het opnemen van panden op de leegstandlijst (inventaris) met succes veel bezwaarschriften ingediend, die veelal gegrond werden verklaard. In Nederland bestaat geen registratie van leegstand. Na het constateren van de leegstand is bij woningen vorderen een optie. In geval van het vorderen van woningen constateerden gemeenten echter dat zij daarmee zelf met het probleem werden geconfronteerd om het vastgoed te beheren. Van die mogelijkheid wordt daarom in de sfeer van woningen niet meer gebruikgemaakt. Het lijkt niet aannemelijk dat vorderen van kantoorruimte wel succesvol zal zijn, nog afgezien van de onrust die het teweeg zal brengen bij eigenaren en investeerders. De andere mogelijkheid is het opleggen van een heffing, een leegstandtaks. Deze heffing levert in België veel administratieve lasten op voor zowel de burger/eigenaar als voor de (lokale) overheid. Het effect is bovendien onduidelijk, maar in ieder geval niet ondubbelzinnig positief. Een regeling als de leegstandtaks is tevens gevoelig voor fraude. Tot slot verwachten deskundigen dat van een leegstandheffing (of een heffing gebruikersdeel OZB) voor eigenaren alleen een betekenisvolle financiële dwang zal uitgaan wanneer de heffing hoog is. Dat zal echter weer leiden tot meer bezwaarschriften en dus tot nog hogere perceptiekosten en administratieve lasten. Teneinde de oorzaak van leegstand

Load more