Wohnen Am See"
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Stadt Königs Wusterhausen Ortsteil Zernsdorf Begründung zum Bebauungsplan der Innenentwicklung 04/08 "Wohnen am See" Fassung vom 25. August 2008 Stand: Satzungsbeschluss Planungsträger Stadt Königs Wusterhausen Schloßstr. 3 15711 Königs Wusterhausen Planverfasser Bebauungsplan: SR • Stadt- und Regionalplanung Dipl.-Ing. Sebastian Rhode, freischaffender Stadtplaner AKB Maaßenstr. 9, 10777 Berlin Tel.: 030-2977 6473 • [email protected] • www.sr-planung.de Umweltbericht: Dr.-Ing. Siegfried Bacher freischaffender Landschaftsarchitekt AKB Maaßenstr. 9, 10777 Berlin Tel.: 030-2900 8957 • [email protected] • www.bacher-landschaftsarchitekt.de Bebauungsplan 04/08 "Wohnen am See" Stadt Königs Wusterhausen 25.8.2008 Begründung Inhaltsverzeichnis 1. Gegenstand der Planung 4 1.1 Planungsziele 4 1.2 Städtebauliches Konzept 4 1.3 Plangebiet 5 1.3.1 Räumlicher Geltungsbereich 5 1.3.2 Bauliche Nutzung 5 1.3.3 Freiflächennutzung 5 1.3.4 Erschließung 5 1.3.5 Eigentumsverhältnisse 5 1.4 Planerische Ausgangssituation 6 1.4.1 Raumordnung und Landesplanung 6 1.4.2 Flächennutzungsplanung 6 2. Planinhalt 7 2.1 Planungsziele 7 2.2 Begründung der Festsetzungen 7 2.2.1 Art der baulichen Nutzung 7 2.2.2 Maß der baulichen Nutzung und Bauweise 8 2.2.3 Überbaubare Grundstücksfläche und Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 9 2.2.4 Fläche für Stellplatzanlagen 9 2.2.5 Besonderer Nutzungszweck von Flächen: Yachtclub 9 2.2.6 Verkehrsflächen 10 2.2.7 Öffentliche Grünflächen 11 2.2.8 Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 11 2.2.9 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 12 2.2.10 Erhalt von Bäumen 12 2.3 Kennzeichnung: Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind 12 SR • Stadt- und Regionalplanung Seite 2 Bebauungsplan 04/08 "Wohnen am See" Stadt Königs Wusterhausen 25.8.2008 Begründung 2.4 Nachrichtliche Übernahmen 13 2.5 Planunterlage 14 3. Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege 15 3.1 Rechtliche Rahmenbedingungen: 15 3.2 Landschaftsökologische Grundlagen 15 3.3 Bestandserfassung und Auswirkungen auf Umwelt und Bevölkerung 17 3.4 Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen Ausgleichs- maßnahmen 31 3.5 Zusammenfassung der Auswirkungen des Planvorhabens, Eingriffs-/Ausgleichsbilanz 31 3.6. Pflanzlisten 34 3.7 Quellen, die für den Umweltbericht verwendet wurden 36 4. Verfahren 38 4.1 Beschleunigtes Verfahren 38 4.2 Aufstellungsbeschluss 38 4.3 Vorprüfung des Einzelfalls 38 4.4 Frühzeitige Beteiligung der Behörden 40 4.5 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 40 4.6 Beteiligung der Behörden 40 4.7 Beteiligung der Öffentlichkeit 40 SR • Stadt- und Regionalplanung Seite 3 Bebauungsplan 04/08 "Wohnen am See" Stadt Königs Wusterhausen 25.8.2008 Begründung 1. Gegenstand der Planung 1.1 Planungsziele Nach Abschluss der umfangreichen Altlastensanierung besteht ein dringendes Pla- nungserfordernis für das über Jahrzehnte von einer geordneten städtebaulichen Ent- wicklung ausgenommene Gelände der ehemaligen Schwellentränke. Mit dem Bebauungskonzept soll eine städtebauliche Entwicklung nachvollzogen wer- den, die sich an den benachbarten Siedlungsstrukturen orientiert und gleichzeitig den zeitgemäßen Anforderungen an ein modernes Wohnquartier mit einem breiten Ange- bot für verschiedene Wohnformen und Lebensmodelle der unterschiedlichsten Gene- rationen entspricht. Für die nach Abschluss der Bodensanierung nicht überbaubaren Flächen wurde ent- gegen der Erwartungshaltung an solche Sanierungsgebiete ein Freiraumkonzept entwickelt, das dem Wohngebiet eine überragende Wohn- und Lebensqualität verleiht und als zentrale Parkanlage zum städtebaulichen Leitbild des Bebauungsplanes wird. Die besondere Lagegunst der Entwicklungsfläche am Krüpelsee soll dabei für alle Wohnbauflächen erlebbar einbezogen werden. 1.2 Städtebauliches Konzept Für die Erschließung des Plangebietes wird der Wustroweg weiter in Richtung See geführt und dort an die Seestraße angebunden. In gleicher Richtung und mit gleichem Abstand wie der Wustroweg zur westlich paral- lel verlaufenden Seestraße werden zwei weitere Haupterschließungsachsen im Plan- gebiet von der Karl-Marx-Straße kommend in Richtung See ausgerichtet. Die Plan- straße A wird über einen kurzen Stich an die Seestraße angebunden, während die Planstraße B als Anliegerstraße in einen Wendebereich mündet. Zwischen diesen beiden Straßen erstreckt sich das Kerngebiet der Bodensanierung. Die nicht zu überbauenden Freiflächen werden zu einer parkähnlichen Grünzone ausgebaut und im Süden bis an den Uferbereich des Krüpelsees geführt. Im Norden fassen die baulichen Anlagen der Seniorenwohnresidenz diesen Park ein. Der baulich freigestellte historische Wasserturm überragt diese Anlagen und wird gemeinsam mit der Parkfläche zu der ortsbildprägenden Dominante des Plangebie- tes. Im Süden findet dieser Bereich seinen Höhepunkt in der Anlage einer Sammelstegan- lage mit dazugehörigem Yachtclub. An diese öffentliche Kernzone schließt sich jeweils zu beiden Seiten der Erschließ- ungsachsen die Wohnbebauung an. Die Geschossigkeit und die straßenbegleitende Länge der Gebäude nimmt in Richtung See ab. Die dabei größer werdenden Bau- fluchten zwischen den Gebäuden erlauben eine stärkere Durchgrünung der Zwi- schenräume und die städtebauliche Vernetzung mit den angrenzenden Siedlungs- gebieten. Im Nordosten grenzt das Plangebiet an die Karl-Marx-Straße. In Verlängerung der Parkzone befindet sich hier ein deutlich von der Straßenflucht der Karl-Marx-Straße zurückgesetztes Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum. Die nördlich vorgelager- ten Stellplätze werden mit einem dichten Baumraster durchzogen, wodurch die bauli- chen Anlagen als solitäre Anlage freigestellt werden und städtebaulich die Begrünung der Parkanlage bis an die Karl-Marx Straße geführt wird. SR • Stadt- und Regionalplanung Seite 4 Bebauungsplan 04/08 "Wohnen am See" Stadt Königs Wusterhausen 25.8.2008 Begründung Die städtebauliche Rückgewinnung der ehemaligen Industriefläche wird durch die öffentliche Nutzbarmachung der Grünflächen erlebbar und findet in der Einbeziehung der Ufer- und Wasserzone den städtebaulichen und qualitativen Höhepunkt für das Plangebiet. 1.3 Plangebiet 1.3.1 Räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet liegt im Ortsteil Zernsdorf der Stadt Königs Wusterhausen, im Norden des Landkreises Dahme-Spreewald, zwischen der Bahnstrecke Königs Wusterhau- sen - Beeskow im Norden und dem Krüpelsee im Süden. Das Plangebiet umfasst das gesamte Gelände des früheren Schwellenwerkes in Zernsdorf, zuletzt Betriebsgelände der Deutschen Bahn AG. Der räumliche Geltungsbereich wird begrenzt • im Norden durch die Karl-Marx-Straße (Kreisstraße), • im Osten durch das frühere Betonwerk Zernsdorf, • im Süden durch den Krüpelsee und einen Abschnitt der Seestraße sowie • im Westen durch die Wohnbebauung Seestraße / Wustroweg. Das Plangebiet hat eine Größe von rund 14 ha. 1.3.2 Bauliche Nutzung Das Plangebiet war zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses überwiegend baulich genutzt. Rund 5 ha waren durch Lagerflächen und Betriebsgebäude versiegelt, bei den übrigen Flächen handelte es sich hauptsächlich um brachliegende Bahnflächen mit Gleisschotter. Im Zuge der Sanierungsmaßnahmen wurden ab März 2008 alle baulichen Anlagen mit Ausnahme des denkmalgeschützten Wasserturms beseitigt. 1.3.3 Freiflächennutzung Am westlichen und östlichen Rand des Plangebietes sind entlang der seitlichen Plan- gebietsgrenzen dichte Gehölzstrukturen entstanden. Entlang der östlichen Plange- bietsgrenze ist über Sukzession eine rund 0,87 ha große Waldfläche entstanden, die ökologisch als sehr wertvoll einzustufen ist. Im Uferbereich befinden sich Gehölz- strukturen, die gemäß § 32 BbgNatSchG geschützt sind. 1.3.4 Erschließung Verkehrsanbindung Das Plangebiet ist derzeit über die Karl-Marx-Straße (Kreisstraße) und den Wustro- weg an das öffentliche Straßennetz angebunden, die Betriebszufahrt zum früheren Schwellenwerk erfolgte über den Wustroweg. Im Süden grenzt das Plangebiet an die Seestraße, die hier jedoch keine Erschließungsfunktion hat. Ebenfalls besteht keine wasserseitige Anbindung des Plangebietes an den Krüpel- see, Schiffsanlagestellen sind hier nicht vorhanden. Ver- und Entsorgung In der Karl-Marx-Straße, in der Seestraße und im Wustroweg sind Leitungen zur Trinkwasser- und Schmutzwassererschließung vorhanden. 1.3.5 Eigentumsverhältnisse Die innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs liegenden Flurstücke befinden sich in Privateigentum. SR • Stadt- und Regionalplanung Seite 5 Bebauungsplan 04/08 "Wohnen am See" Stadt Königs Wusterhausen 25.8.2008 Begründung 1.4 Planerische Ausgangssituation 1.4.1 Raumordnung und Landesplanung Im Entwurf zum Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg vom 21.8.2007 liegt das Plangebiet innerhalb des "Gestaltungsraums Siedlung". Die Stadt Königs Wusterhau- sen wird als Mittelzentrum festgelegt. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung, Ref. GL-7 hat die Ziele, Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der Raumordnung mitgeteilt.1 Demnach stehen der geplanten Aufstellung des Bebauungsplans der Innenentwicklung "Wohnen am See, Zernsdorf" keine Ziele der Raumordnung entgegen, da • das Plangebiet im Siedlungsbereich nach LEP eV liegt, • den raumordnerischen Erfordernissen der Innenentwicklung durch die angestreb- te Umnutzung einer Brachfläche in besonderem Maße entsprochen wird und • die Planung auf die Entwicklung und qualitative Neuordnung eines Mittelzentrums in Funktionsergänzung und Handlungsschwerpunkt