Einzelhandelskonzept Für Die Stadt Pattensen

Einzelhandelskonzept für die Stadt Pattensen

Endbericht für den Auftraggeber

CIMA Beratung + Management GmbH Büro Lübeck

Glashüttenweg 34 Bearbeitung: 23568 Lübeck

Dipl.-Ing. Städtebau/ Stadtplanung Sascha Anders Tel.: 0451-389680 Dipl.-Geographin Kristin Just Fax: 0451-3896828 Dipl.-Geograph Martin Kremming E-mail: [email protected] Internet: www.cima.de Hansestadt Lübeck, 13. Februar 2009 Einzelhandelskonzept Pattensen 2008

CIMA GmbH

Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet.

Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auf- traggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH in Lübeck.

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Inhaltsverzeichnis 4 STRATEGIEN/ ZIELE FÜR DIE ZUKÜNFTIGE 1. AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG ...... 7 EINZELHANDELSENTWICKLUNG DER STADT PATTENSEN ...... 36 2 STADT PATTENSEN - MAKROSTANDORT ...... 8 4.1 Zielkatalog des Einzelhandelskonzeptes ...... 37 3 BESTANDS- UND PROBLEMANALYSE ...... 9 4.2 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung Zentraler 3.1 Raumordnerische und sozioökonomische Struktur ...... 9 Versorgungsbereiche nach § 34,3 BauGB ...... 38 3.1.1 Zentralörtliche Bedeutung ...... 9 4.2.1 „Zentrale Versorgungsbereiche“ (ZV) ...... 39 3.1.2 Sozioökonomische Rahmendaten ...... 10 4.2.2 „Schädliche Auswirkungen“ ...... 40 3.2 Rahmenbedingungen für den Einzelhandel ...... 12 4.3 Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der 3.2.1 Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet ...... 12 Zentralen Versorgungsbereiche (ZV) ...... 41 3.2.2 Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Pattensen ...... 16 4.4 Sortimentslisten ...... 43 3.3 Leistungsdaten des Einzelhandels in Pattensen ...... 17 4.4.1 Notwendigkeit von Sortimentslisten ...... 43 3.3.1 Einzelhandelsangebot ...... 18 4.4.2 Pattenser Sortimentsliste ...... 44 3.3.2 Flächendichte ...... 20 4.5 Auszug aus dem regionalen Einzelhandelskonzept für die Region Hannover ...... 49 3.3.3 Verkaufsflächengröße ...... 21 4.5.1 Leitlinien für die Einzelhandelsentwicklung in der Region 3.3.4 Einzelhandelszentralität und deren Entwicklung ...... 22 Hannover ...... 49 3.3.5 Kaufkraftstromanalyse von Pattensen ...... 25 4.5.2 Bewertungskriterien für Planvorhaben in der Region 3.4 Gesamtüberblick Bestandsanalyse Pattensen ...... 28 Hannover ...... 49 3.5 Angebotssituation des Einzelhandels in Pattensen ...... 29 5 BRANCHENKONZEPT ...... 51 3.5.1 Angebotssituation in der Innenstadt ...... 29 5.1 Grundsätzliche Ansiedlungspotenziale ...... 51 3.5.2 Nahversorgungssituation Pattensen ...... 31 5.2 Branchenkonzept Innenstadt ...... 52 5.3 Branchenkonzept (großflächiger) Einzelhandel außerhalb der Innenstadt ...... 53 5.4 Ansiedlungspotenziale Nahversorgung ...... 54

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6 ZENTRENKONZEPT ...... 55 6.1 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt ...... 57 6.1.1 Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches ...... 57 6.1.2 Versorgungssituation in der Innenstadt (ZV) ...... 58 6.1.3 Entwicklungsstrategie Innenstadt ...... 59 6.2 Sondergebiets- und Fachmarktstandort ...... 60 6.3. Nahversorgung ...... 62

7 STANDORTKONZEPT ...... 64 7.1 Prüfstandort 1: Auf der Burg (Comet) ...... 66 7.2 Prüfstandort 2: Einkauf-Center Hiddestorfer Straße ...... 68 7.3 Prüfstandort 3: Einkaufzentrum Johann-Koch-Straße ...... 70

8 FLÄCHENMANAGEMENT ...... 74

9 ALTERNATIVE NAHVERSORGUNGSMÖGLICHKEITEN ...... 77 9.1 Lebensmittelketten auf dem Land ...... 78 9.2 Nachbarschaftsladen ...... 79 9.3 Der rollende Dorfladen ...... 80

10 METHODIK ...... 81

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Abbildungsverzeichnis Abb. 22: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt Abb. 1: Die Lage im Raum 8 von Pattensen (mittelfristiger Bedarf) 45 Abb. 2: Sozioökonomische Rahmendaten 10 Abb. 23: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt von Pattensen(langfristiger Bedarf) 45 Abb. 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich 12 Abb. 24: „Pattenser Sortimentsliste“ 46 Abb. 4: Marktgebiet der Stadt Pattensen 14 Abb. 25: Anteile zentrenrelevanter, nahversorgungsrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Sortimente in Pattensen 47 Abb. 5: Nachfragepotenzial nach Warengruppen im Marktgebiet 16 Abb. 26: Handelszentralität als Hinweis für Ansiedlungspotenziale 51 Abb. 6: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Pattensen 18 Abb. 27: Standortkarte 56 Abb. 7: Verkaufsflächendichte in Pattensen in qm pro Einwohner 20 Abb. 28: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 57 Abb. 8: Betriebe nach Größenklassen in Pattensen 21 Abb. 29: Innenstadt – Comet, Auf der Burg in Pattensen 57 Abb. 9: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität Abb. 30: Innenstadt – Marktplatz 57 in Pattensen 23 Abb. 31: Verkaufsflächen im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt 58 Abb. 10: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Pattensen 24 Abb. 32: Abgrenzung Fachmarktstandort Koldinger Str./ Abb. 11: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Pattensen Johann-Koch-Str. 60 in Mio.€ 25 Abb. 33: Fachmarktstandort Koldinger Str./ Johann-Koch-Str. 60 Abb. 12: Kaufkraftströme in Pattensen: Zu- und Abflüsse Abb. 34: Verkaufsfläche/ Anzahl Betriebe: Fachmarktstandort nach Warengruppen 26 Koldinger Str./ Johann-Koch-Str. 61 Abb. 13: Saldierte Kaufkraftströme nach Warengruppen 26 Abb. 35: Solitärer Einzelstandort, Lidl, Göttinger Straße 62 Abb. 14: Kennzahlen des Pattenser Einzelhandels 2006 und 2008 Abb. 36: Solitärer Einzelstandort, Netto. Göttinger Straße 62 im Vergleich 28 Abb. 37: Übersicht Prüfstandorte 65 Abb. 15: Abgrenzung der Pattenser Innenstadt 29 Abb. 38: Prüfstandort 1: Auf der Burg, Comet 66 Abb. 16: Anteile des Einzelhandels der Innenstadt Abb. 39: Übersichtskarte Prüfstandort 1: Auf der Burg, Comet 66 am gesamten Einzelhandel 30 Abb. 40: Prüfstandort 2 Hiddestorfer Straße 68 Abb. 17: Flächenanteile der Innenstadt, differenziert nach Abb. 41: Übersichtskarte Prüfstandort 2 Hiddestorfer Straße 68 Warengruppen (bezogen auf die Gesamtstadt) 30 Abb. 42: Prüfstandort 3: Einkaufszentrum Johann-Koch-Straße 70 Abb. 18: Lebensmittelmärkte in Pattensen 32 Abb. 43: Übersichtskarte Prüfstandort 3: Abb. 19: Nahversorgungssituation in Pattensen (schematisch) 33 Einkaufszentrum Johann-Koch-Straße 71 Abb. 20: Nahversorgungssituation in der Kernstadt von Pattensen 34 Abb. 44: Übersicht Prüfstandorte 73 Abb. 21: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt Abb. 45: Beispiel Newsletter Lemgo Marketing 74 von Pattensen (periodischer Bedarf) 44 Abb. 46: Kollmeyer in Neustadt a. Rübenberge 75

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Abb. 47: Aufgabenbereich eines Flächenmanagers 76 Abb. 48: Nachbarschaftsgeschäfte „Ihre Kette“ und „IK – Ihr Kaufmann“ 78 Abb. 49: Der rollende Dorfladen von Günther Kropp 80 Abb. 50: Die 33 CIMA-Branchen 81 Abb. 51: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen 82

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1 Auftrag und Aufgabenstellung Aufgabenstellung und Ziele

Analyse und Bewertung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesi- Auftrag tuation des Einzelhandels (Einzelhandelsentwicklung)

Aufzeigen branchenspezifischer und standortspezifischer Potenziale, um Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Pattensen die Kaufkraft nachhaltig an Pattensen zu binden bzw. nach Pattensen zu ziehen (lokale und regionale Sichtweise) (Einzelhandelsentwicklung) Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche Auftraggeber Untersuchung potenzieller Standorte künftiger Entwicklungen Erstellung eines Zentren- und Standortkonzeptes Stadt Pattensen Erarbeitung der Pattenser Sortimentsliste

Aufzeigen von Entwicklungsperspektiven für die Innenstadt

Erarbeitung von Entwicklungsmöglichkeiten und Handlungsempfehlungen Zeitraum für den Einzelhandel in Pattensen

November 2008 bis Februar 2009

Untersuchungsdesign

Expertengespräche Einzelhandelsanalyse Standort-/ Zentrenkonzept Branchenkonzept Entwicklungskonzept

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Im Umland von Pattensen befinden sich verschiedene Mittelzentren (Springe 2 Stadt Pattensen - Makrostandort und Laatzen in der Region Hannover sowie Sarstedt im Landkreis Hildesheim) und Grundzentren (Gehrden, Wennigsen, Ronnenberg und Hemmingen in der Die Stadt Pattensen liegt südlich der niedersächsische Landeshauptstadt Han- Region Hannover sowie Nordstemmen im Landkreis Hildesheim). nover in der Region Hannover und nordwestlich der Stadt Hildesheim. An das überregionale Straßennetz ist Pattensen vor allem über die Bundes- Abb. 1: Die Lage im Raum straße 3 angeschlossen.

Die Pkw-Fahrzeit von Pattensen in die Innenstadt von Hannover beträgt rd. 20 Minuten (rd. 14 Kilometer), bis zum Laatzener Leine Center rd. 10 Minuten (rd. 7 Kilometer) und bis in die Hildesheimer Innenstadt rd. 30 Minuten (rd. 32 Kilo- meter).1

Die Stadt Pattensen setzt sich zusammen aus den Stadtteilen Pattensen-Mitte, Schulenburg, Jeinsen, Hüpede, Koldingen, Reden, Vardegötzen und Oerie.

Die Entwicklung des Einzelhandels in Pattensen ist vor allem durch die ver- stärkte Konkurrenzsituation innerhalb der Region geprägt. Neben der Landes- hauptstadt Hannover, in die ein Großteil der Kaufkraft aus Pattensen abfließt, besitzen zahlreiche weitere Orte innerhalb der Region eine sehr starke Einzel- handelsstruktur. Zu nennen sind insbesondere Laatzen (Leine Center) und Hemmingen (Real)).

Quelle: MS MapPoint 2008 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008

1 Quelle: www.de.map24.com

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3 Bestands- und Problemanalyse

3.1 Raumordnerische und sozioökonomische Struktur

3.1.1 Zentralörtliche Bedeutung

Die Stadt Pattensen ist in der zentralörtlichen Hierarchie als Grundzentrum eingestuft. Als Grundzentrum hat Pattensen eine Grundversorgungsfunktion für die eigenen Bewohner mit Waren des täglichen Bedarfs abzudecken.

Folgende Ober-, Mittel- und Grundzentren, die sich auch auf die Angebotssitua- tion in Pattensen auswirken, sind zu nennen.

Oberzentrum Stadt Hannover

Mittelzentrum Stadt Springe (Region Hannover) Stadt Laatzen (Region Hannover) Stadt Sarstedt (Landkreis Hildesheim)

Grundzentrum Gemeinde Gehrden (Region Hannover) Gemeinde Wennigsen (Region Hannover) Stadt Ronnenberg (Region Hannover) Hemmingen (Region Hannover) Gemeinde Nordstemmen (Landkreis Hildesheim)

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Indikatoren Stadt Pattensen Region Hannover Niedersachsen 3.1.2 Sozioökonomische Rahmendaten Arbeitslosenquoten 2002 k.A. 10,2 9,2 im Jahresdurchschnitt 2003 k.A. 10,7 9,6 Abb. 2: Sozioökonomische Rahmendaten 2004 k.A. 10,3 9,6 2005 k.A. 14,1 11,6 Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Pattensen im Vergleich 2006 k.A. 12,1 10,5 Indikatoren Stadt Pattensen Region Hannover Niedersachsen 2007 k.A. 9,9 8,9 Bevölkerungsentwicklung 30.06.2003 13.486 1.125.936 7.988.820 +/- in % 2002-2007 k.A. -2,94 -3,26 30.06.2004 13.724 1.127.417 8.001.671 Quelle: Agentur für Arbeit; Stand: 09.12.2008 30.06.2005 13.840 1.128.067 8.005.927 30.06.2006 13.901 1.127.908 7.996.942 Daten im Tourismus der Stadt Pattensen 30.06.2007 13.913 1.128.141 7.987.161 30.06.2008 13.927 1.129.201 7.968.329 Indikatoren Stadt Pattensen Region Hannover Niedersachsen +/- in % 2003-2008 3,27 0,29 -0,26 Anzahl der Ankünfte (insgesamt) 2002 7.836 1.204.621 9.531.079 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K1000014; Stand: 09.12.2008 2003 6.835 1.258.593 9.536.805 Entwicklung der 30.06.2002 3.144 434.929 2.411.598 2004 7.679 1.278.177 9.392.384 sozialversicherungspflichtig 30.06.2003 3.218 426.138 2.376.123 2005 8.051 1.367.500 9.558.863 Beschäftigten (am Arbeitsort) 30.06.2004 3.150 421.153 2.340.735 2006 6.834 1.442.901 9.882.792 30.06.2005 3.045 415.602 2.305.451 2007 5.736 1.476.573 10.221.081 30.06.2006 2.913 415.896 2.320.167 +/- in % 2002-2007 30.06.2007 3.074 418.684 2.356.527 -26,80 22,58 7,24 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K7350124; Stand: 09.12.2008 +/- in % 2002-2007 -2,23 -3,74 -2,28 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle Z70A2021; Stand: 09.12.2008 Übernachtungen (insgesamt) 2002 17.213 2.258.921 32.967.912

Einpendler 30.06.2002 2.218 252.517 1.361.679 2003 14.783 2.345.511 32.339.890 Auspendler 30.06.2002 3.845 190.766 1.484.140 2004 15.250 2.391.764 31.504.197 Saldo -1.627 61.751 -122.461 2005 17.987 2.651.065 31.322.279 Einpendler 30.06.2003 2.317 249.035 1.356.237 2006 14.100 2.728.032 31.859.673 Auspendler 30.06.2003 3.774 189.438 1.472.555 2007 12.744 2.804.341 32.809.789 Saldo -1.457 59.597 -116.318 +/- in % 2002-2007 -25,96 24,15 -0,48 Einpendler 30.06.2004 2.247 248.469 1.349.468 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K7350124; Stand: 09.12.2008 Auspendler 30.06.2004 3.773 188.597 1.463.478 Durchschnittliche 2002 2,2 1,9 3,5 Saldo -1.526 59.872 -114.010 Aufenthaltsdauer in Tagen 2003 2,2 1,9 3,4 Einpendler 30.06.2005 2.210 247.232 1.342.159 Auspendler 30.06.2005 3.824 187.797 1.462.859 2004 2,0 1,9 3,4 Saldo -1.614 59.435 -120.700 2005 2,2 1,9 3,3 Einpendler 30.06.2006 2.118 248.790 1.362.433 2006 2,1 1,9 3,2 Auspendler 30.06.2006 3.853 189.845 1.485.328 2007 2,2 1,9 3,2 Saldo -1.735 58.945 -122.895 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K7350124; Stand: 09.12.2008 Einpendler 30.06.2007 2.261 251.446 1.392.938 Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 Auspendler 30.06.2007 3.855 193.310 1.519.133 Saldo -1.594 58.136 -126.195 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle Z70A2021; Stand: 09.12.2008

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Die Bevölkerungsentwicklung der Stadt Pattensen ist im Betrachtungszeit- raum durch einen positiven Trend gekennzeichnet. Der Anstieg betrug von 2003 bis 2008 rd. 3,3 Prozent. Dieser Wert liegt über dem Bevölkerungs- wachstum in der gesamten Region Hannover und im Land Niedersachsen im gleichen Zeitraum. Hierbei profitiert Pattensen von der Lage im subur- banen Raum Hannovers. Die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Ar- beitsort) in Pattensen verlief in den letzten Jahren leicht negativ. Dieser Trend entspricht der Entwicklung der Region Hannover. Der Pendlersaldo in Pattensen war in den letzten Jahren negativ auf einem konstanten Niveau. Von Bedeutung ist hier die suburbane Lage Pattensen und damit die Nähe zu den umgebenden Mittelzentren und den Oberzent- ren Hannover und Hildesheim als Arbeitsort Der Tourismus ist für die Stadt Pattensen ein bedeutender Faktor (u.a. Freizeitbad, Schloss Marienburg, Radwegenetz). Allerdings verzeichnet die Stadt seit 2005 starke Rückgänge bei den Ankünften und Übernach- tungen. Da der Tourismus ein wichtiger Faktor für die Höhe der Kaufkraft- zuflüsse ist, sollte diesem negativen Entwicklungstrend entgegen gesteuert werden.

Fazit Für die Stadt Pattensen lässt sich in den letzten Jahren hinsichtlich der so- zioökonomischen Rahmendaten eine konstante Entwicklung ableiten. Dies ist bei der Tourismusentwicklung nicht so. Diese ist von starken Rückgängen geprägt. Dies bedeutet, dass das Nachfragepotenzial in der Summe konstant ist, auch wenn einige Zuflüsse leicht negative Entwicklungen zeigen.

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3.2 Rahmenbedingungen für den Einzelhandel Wie Abb. 3 verdeutlicht, liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Stadt Pattensen mit 108,8 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 3.2.1 Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet 100 Prozent. Damit liegt die Pattenser Kaufkraft auch leicht über der einzelhandelsrele- Die Kaufkraft einer Region ist abhängig vom Einkommen der jeweiligen Bevöl- vanten Kaufkraft der Region Hannover von 105,7 Prozent. kerung. Dies wiederum ist unter anderem abhängig von der wirtschaftlichen Unter den umliegenden Gemeinden verfügen lediglich Hemmingen, Gehr- Entwicklung der Region bzw. der Stadt oder der Gemeinde. den und Wennigsen über eine höhere einzelhandelsrelevante Kaufkraft. In Der zur Verfügung stehende Ausgabesatz im Einzelhandel pro Einwohner und wie weit sich das Pattenser Marktgebiet bis in diese Gemeinden mit einer Jahr liegt in Pattensen für dieses Jahr bei 5.763,14 €. Bundesweit wurde für hohen Kaufkraft erstreckt, wird im folgenden Abschnitt zum Marktgebiet das Jahr 2007 ein Wert von 5.297 € pro Einwohner berechnet. aufgezeigt.

Abb. 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich

Hemmingen 113,4 Fazit

Gehrden 112,0 Die Stadt Pattensen verfügt über eine hohe Kaufkraft. Dies wirkt sich positiv auf den Ausgabesatz im Einzelhandel aus. Auch im Pattenser Umland liegt Wennigsen 111,4 das Kaufkraftniveau über dem bundesdeutschen Durchschnitt und ist zum Pattensen 108,8 Teil als hoch einzustufen.

Region Hannover 105,7

Stadt Hannover 104,6

Ronnenberg 104,6

Giesen 104,4

Springe 104,4

Sarstedt 104,3

Laatzen 104,1

Nordstemmen 103,5

Hildesheim 102,3

40 60 80 100 120 140

Quelle: MB Research 2007, Angaben in Prozent Bearbeitung: CIMA GmbH 2008

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Das Marktgebiet der Stadt Pattensen wird von verschiedenen Faktoren beeinf- lusst. Diese sind vor allem:

Struktur und Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Pattensen, Branchenmix, Sogkraft ansässiger (Groß-)Betriebe, Lage zu anderen zentralen Orten, Verteilung der Bevölkerung im Raum, Verkehrsinfrastruktur, Mobilität der Bevölkerung im Raum, Pendlerbewegungen (arbeits- und ausbildungsbedingt), Nähe zu Konkurrenzorten sowie die Sogkraft des Angebotes in den Konkurrenzorten.

Die Ermittlung der Ausbreitung des Marktgebietes erfolgt anhand des Compu- tersimulationssystems HUFF, mit dem regionale Kaufkraftströme berechnet werden. Diese Berechnungen wurden mit Ortsbegehungen sowie den Angaben aus Expertengesprächen vor Ort abgestimmt.

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Abb. 4: Marktgebiet der Stadt Pattensen Das Marktgebiet des Einzelhandels der Stadt Pattensen kann folgendermaßen beschrieben werden:

Neben dem Stadtgebiet von Pattensen umfasst das Marktgebiet Ortsteile der direkt an das Stadtgebiet angrenzenden Kommunen Springe (Ortsteile Gestorf, Bennigsen, Lüdersen), Hemmingen (Ortsteile Hiddestorf, Ohlen- dorf, Arnum, Harkenbleck, Wilkenburg), Laatzen (Ortsteile Rethen, Glei- dingen) und Nordstemmen (Ortsteile Rössing, Barnten). Die Ausdehnung des Marktgebietes ist einerseits durch die Nähe zu verschiedenen konkurrierenden Einzelhandelsstandorten, wie das Leine- Center in Laatzen, der Real-Markt in Hemmingen oder die Oberzentren Hannover und Hildesheim begrenzt. Andererseits trägt die gute Verkehrsanbindung auch dazu bei, dass die angrenzenden Konkurrenzstandorte schnell und bequem erreicht werden können. Dies spiegelt sich letzten Endes auch in der geringen Ausdeh- nung des Marktgebietes von Pattensen wider. Eine Ausweitung des Marktgebietes ist aus diesen Gründen nicht realistisch. Ziel sollte vor allem sein, die Bindung im bestehenden Marktgebiet zu stärken. Dies bezieht sich insbesondere auf die Nahversorgung.

Quelle: CIMA Berechnungen nach HUFF, Expertengespräche Bearbeitung: CIMA GmbH 2008; Kartengrundlage: Mappoint 2004

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Folgende Zonen des Marktgebietes wurden nach Einwohnern durch die CIMA differenziert:

Stadt Pattensen: 13.927 Einwohner Marktgebiet Pattensen: 34.464 Einwohner

Insgesamt: 48.391 Einwohner

Zuzüglich zum Nachfragepotenzial2, das sich aus diesen Einwohnerzahlen ergibt, wird mit einer einprozentigen Potenzialreserve (PR) für

Touristen und Tagesgäste sowie sporadische Gäste aus weiter entfernt liegenden Städten gerechnet.

Das Marktgebiet entspricht der Ist-Situation. Zu berücksichtigen ist, dass einzelne Betriebe ein ungleich höheres Einzugsgebiet aufweisen können. Das Marktgebiet stellt den Durchschnitt der Summe der Einzugsgebiete aller Betrie- be dar.

Zu ergänzen bleibt, dass die Kaufkraftbindung innerhalb des Marktgebietes (also außerhalb der Stadtgrenzen) nur sehr gering ist. Hier wird bereits die starke Konkurrenzsituation zu den Ober- und Mittelzentren in der Region deutlich.

2 Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in €) der Bevölkerung von Pattensen, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert).

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Abb. 5: Nachfragepotenzial nach Warengruppen im Marktgebiet 3.2.2 Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Pattensen Anteil der Nachfragepotenzial in Mio. € Verbrauchs- 3 Die Berechnungen des Nachfragepotenzials der Stadt Pattensen und im ausgaben in Stadt Potenzial- Marktgebiet erfolgen auf der Basis der jeweiligen Einwohnerzahlen und Kauf- CIMA Warengruppen % Pattensen Marktgebiet reserve Gesamt kraftkennziffern der Städte und Gemeinden. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf Periodischer Bedarf 53,9 43,5 104,1 1,5 149,1 Lebensmittel und Reformwaren 39,0 31,7 75,1 1,1 107,9 im Einzelhandel von 5.297 € für 2007 zu Grunde gelegt. Mit Hilfe der Kaufkraft- Gesundheits- und Körperpflege 13,6 10,8 26,4 0,4 37,6 kennziffer wird dieser an das Niveau jeder Stadt bzw. Gemeinde angepasst. übriger periodischer Bedarf (Blumen, 1,3 1,0 2,5 0,0 3,6 Für Pattensen ergibt sich somit ein Ausgabesatz von 5.763,14 € je Einwohner Zeitschriften) pro Jahr. Aperiodischer Bedarf 46,1 36,7 89,5 1,3 127,4 Persönlicher Bedarf insgesamt 12,7 10,2 24,7 0,3 35,2 Bekleidung, Wäsche 8,2 6,5 15,9 0,2 22,7 In den beiden Zonen des Marktgebietes steht insgesamt ein Nachfragepotenzi- Schuhe, Lederwaren 2,3 1,9 4,5 0,1 6,5 al von Uhren, Schmuck, Optik 2,2 1,8 4,3 0,1 6,1 Medien und Technik insgesamt 11,8 9,4 22,8 0,3 32,5 Bücher, Schreibwaren 2,9 2,3 5,6 0,1 7,9 rd. 276,5 Mio. € (inkl. Potenzialreserve) Elektroartikel/Unterhaltungselektronik 8,9 7,1 17,2 0,2 24,6 Foto, PC und Zubehör, Neue Medien zur Verfügung. Spiel, Sport, Hobby insgesamt 3,5 2,8 6,7 0,1 9,6 Sportartikel 1,6 1,3 3,2 0,0 4,5 Spielwaren 0,8 0,6 1,5 0,0 2,1 Hiervon entfallen folgende Beträge auf die einzelnen Zonen des Marktgebietes: Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 1,1 0,8 2,1 0,0 2,9

Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik 0,8 0,6 1,5 0,0 2,2 Stadt Pattensen: rd. 80,3 Mio. € (rd. 29 %) (gehobener Haushaltsbedarf)

Einrichtungsbedarf 7,0 5,6 13,6 0,2 19,4 Marktgebiet: rd. 193,5 Mio. € (rd. 70 %) Möbel, Antiquitäten 5,3 4,2 10,2 0,1 14,6 Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 1,7 1,4 3,4 0,0 4,8

Potenzialreserve: rd. 2,7 Mio. € (rd. 1 %) Baumarktspezifische Sortimente 10,3 8,2 20,1 0,3 28,6

Einzelhandel insgesamt 100,0 80,3 193,5 2,7 276,5 Die nachfolgende Abb. 5 verdeutlicht die Zusammensetzung des Nachfragepo- Quelle: CIMA Berechnungen nach HUFF 2008 tenzials im Marktgebiet.

3 Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in €) der Langenhagener Bevölkerung, die dem Einzelhandel zu Verfügung stehen (statistischer Wert).

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3.3 Leistungsdaten des Einzelhandels in Pattensen

Vorbemerkung

Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf einer Totaler- hebung des Einzelhandels in der Stadt Pattensen durch die CIMA im November 2008. Die Berechnung der Umsätze für den Pattenser Einzelhandel erfolgte auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2008 (Umsatz je qm Verkaufsflä- che p.a.) für insgesamt 33 Branchen. Diese Flächenproduktivitäten werden vom Institut für Handelsforschung (IfH), Köln, durch Betriebsvergleiche ermittelt und von der BBE-Handelsberatung, München, jährlich durch aktuelle Forschungs- ergebnisse und eine Vielzahl von einzelbetrieblichen Beratungen durch CIMA und BBE aktualisiert. Die Flächenproduktivitäten liegen für insgesamt sechs Stadtgrößenklassen vor und werden zusätzlich durch die Berater der CIMA an die regionale Situation angepasst.

Außer dem Facheinzelhandel und dem filialisierten Einzelhandel werden die folgenden Betriebstypen zum Einzelhandel hinzugerechnet:

Gewerbliche Betriebe mit für den Kunden zugänglichen Verkaufsflächen (z.B. Sanitärfachhandel) Gärtnereien (überdachte und weitere Flächen gehen nur anteilig in die Be- rechnungen ein) Zubehör in Autohäusern (z.B. Handschuhe, Karten, Fußmatten etc.).4

Dienstleistungsbetriebe wie Reisebüros, Fitnesscenter oder Kreditinstitute zäh- len nicht zum Einzelhandel.

4 Der Handel mit Pkw zählt nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne und wurde nicht in die nachfolgenden Betrachtungen einbezogen.

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Im Ergebnis ist Folgendes festzustellen: 3.3.1 Einzelhandelsangebot Aktuell verfügt die Stadt Pattensen über eine Gesamtverkaufsfläche von Abb. 6: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Pattensen 12.050 qm. Umsatz- Anz. der Verkaufs- Umsatz in in % VKF in % verteilung Diese Verkaufsfläche verteilt sich auf insgesamt 64 Einzelhandelsbetriebe. Betriebe fläche in m² Mio. € CIMA Warengruppe in % Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz liegt bei rd. 48,1 Mio. € Periodischer Bedarf 42 65,6% 5.380 44,6% 33,2 69,0% (brutto p.a.). Der Schwerpunkt liegt hierbei auf der Warengruppe Lebens- Lebensmittel und Reformwaren 26 40,6% 4.080 33,9% 25,6 53,1% mittel/ Reformwaren mit rd. 25,6 Mio. € Umsatz (rd. 53,1 Prozent Umsatz- Gesundheits- und Körperpflege 4 6,3% 770 6,4% 6,7 13,9% übriger periodischer Bedarf (Blumen, anteil), mit sehr deutlichen Abstand folgt die Warengruppe Gesundheits- 12 18,8% 530 4,4% 1,0 2,0% Zeitschriften, etc.) und Körperpflege. Damit werden rd. 69 Prozent des Einzelhandelsumsat- Aperiodischer Bedarf insgesamt 22 34,4% 6.670 55,4% 14,9 31,0% zes in Pattensen im periodischen Bedarfsbereich erzielt. Persönlicher Bedarf insgesamt 9 14,1% 1.505 12,5% 5,8 12,0% Der Umsatzanteil des aperiodischen Bedarfs liegt mit rd. 31 Prozent deut- Bekleidung, Wäsche 6 9,4% 1.105 9,2% 3,8 7,9% Schuhe, Lederwaren 1 1,6% 120 1,0% *** *** lich unter dem Anteil des periodischen Bedarfs. Leicht höhere Anteile er- Uhren, Schmuck, Optik 2 3,1% 280 2,3% *** *** zielen hier die Sortimente Möbel/ Antiquitäten mit rd. 33 Mio. € Umsatz Medien und Technik insgesamt 3 4,7% 310 2,6% 1,6 3,2% (rd. 4,4 Prozent Umsatzanteil) sowie Bekleidung/ Wäsche (rd. 3,8 Prozent Bücher, Schreibwaren 1 1,6% 70 0,6% *** *** Umsatzanteil). Die übrigen Warengruppen des aperiodischen Bedarfs ver- Elektroartikel/Unterhaltungselektronik 2 3,1% 240 2,0% *** *** Foto, PC und Zubehör, Neue Medien fügen über einen deutlich geringeren Umsatzanteil. Spiel, Sport, Hobby insgesamt 0 0,0% 0 0,0% 0,0 0,0% Die durchschnittliche Raumleistung5 liegt branchenübergreifend durch- Sportartikel 0 0,0% 0 0,0% 0,0 0,0% Spielwaren 0 0,0% 0 0,0% 0,0 0,0% schnittlich bei rd. 3.995 €. Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 0 0,0% 0 0,0% 0,0 0,0% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik 3 4,7% 360 3,0% 0,6 1,3% Hausrat Einrichtungsbedarf 3 4,7% 3.550 29,5% 4,7 9,8% Möbel, Antiquitäten 2 3,1% 3.450 28,6% *** *** Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 1 1,6% 100 0,8% *** *** Baumarktspezifische Sortimente 4 6,3% 945 7,8% 2,3 4,8%

Einzelhandel insgesamt 64 100,0% 12.050 100,0% 48,1 100,0% *** Aus Datenschutzgründen werden Umsätze erst ab einer Betriebsanzahl von drei Be- trieben aufgeführt. Quelle: CIMA GmbH 2008

5 Bei Flächenansiedlungen durch Neuausweisungen bleibt zu beachten, dass dadurch die Flächen- produktivität in der Stadt insgesamt nicht zwingend auf dem gleichen Niveau bleibt. Somit steigt auch nicht zwangsläufig der Gesamtumsatz. Die Flächenproduktivität ist vor allem abhängig vom Betriebstyp und von der angebotenen Sortimentsstruktur. Insbesondere bei der Neuansiedlung großflächiger Betriebsformen außerhalb der Innenstadt ist davon auszugehen, dass die Flächen- produktivität in der Stadt insgesamt sinkt. Darüber hinaus wird i.d.R. ein wesentlicher Umsatzanteil durch Umsatzverdrängung aus den bestehenden Einzelhandelsbetrieben der Stadt generiert, der u.U. zu negativen städtebaulichen Auswirkungen führen kann.

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Die CIMA hat bereits im Jahr 2006 das Einzelhandelskonzept für die Region Hannover erarbeitet. Im Rahmen dessen wurde schon eine Totalerhebung im Einzelhandel von Pattensen. Diese Einzelhandelsdaten bieten die Möglichkeit den Pattenser Einzelhandelsbestand zwischen 2006 und 2008 zu vergleichen. Im Ergebnis ist Folgendes festzustellen:

Die Stadt verzeichnete zwischen 2006 und 2008 einen deutliche Reduzie- rung der Einzelhandelsbetriebe, der Verkaufsfläche und des Umsatzes. Maßgeblich verantwortlich ist für diese starken Veränderungen die großflä- chige Schließung des Wal-Mart (später Real-Markt) an der Johann-Koch- Straße. Zusammen mit dem SB-Warenhaus wurden weitere Betriebe (u.a. Fleischer, Apotheke, Kik, Bäcker, Tabakladen) geschlossen. Im periodischen Bedarfsbereich hat sich daher die gesamte Verkaufsfläche zwischen 2006 und 2008 um 4.850 qm verringert. Im aperiodischen Bedarfsbereich lassen sich Flächenverluste von insgesamt 3.790 qm Verkaufsfläche verzeichnen (u.a. Randsortimente im SB- Warenhaus). Welche Auswirkungen diese Veränderungen der Pattenser Einzelhandels- landschaft haben und welche Handlungsempfehlungen sich daraus ableiten lassen, wird in diesem Einzelhandelskonzept eine zentrale Fragestellung bilden.

Fazit Der Einzelhandelsschwerpunkt der Stadt Pattensen liegt im periodischen Be- darfsbereich, in der Grundversorgung der Bevölkerung. Zwischen 2006 und 2008 verzeichnete die Stadt Pattensen deutliche Ver- kaufsflächen- und Einzelhandelsumsatzverluste. Die Veränderungen wurden primär durch die Schließung des Wal Marts und weiterer Betriebe am Stand- ort Johann-Koch-Straße verursacht.

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Abb. 7: Verkaufsflächendichte in Pattensen in qm pro Einwohner 3.3.2 Flächendichte Verkaufsflächendichte Verkaufsflächendichte Die Flächendichte ist ein Indikator, der die Verkaufsflächenausstattung ins Ver- der Grundzentren in der Bedarfsbereich der Stadt Pattensen in hältnis zur Einwohnerzahl eines Ortes stellt. Der bundesdeutsche Durchschnitt Region Hannover in am qm je Einwohner liegt bei 1,4 qm Verkaufsfläche je Einwohner. je Einwohner Bei der Betrachtung der Bedarfsbereiche muss beachtet werden, dass insgesamt 33 Branchen den jeweiligen Bedarfsbereichen zugeordnet wurden. Die Periodischer Bedarf 0,39 0,49 nachfolgende Abbildung gibt somit lediglich einen allgemeinen Überblick über die Verkaufsflächenausstattung in Pattensen wider. Darüber hinaus sollte be- Aperiodischer Bedarf 0,48 0,95 dacht werden, dass vor allem Betriebsformen mit großen Verkaufsflächen (z. B. Baumärkte) sehr häufig über wesentlich geringere Flächenproduktivitäten als Gesamt 0,87 1,44 zum Beispiel inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe verfügen. Folglich gibt die Verkaufsflächendichte nur eingeschränkt Auskunft über die Ausstattung mit Quelle: CIMA GmbH 2008 Einzelhandelsbetrieben. Folgende Aussagen können getroffen werden:

Im Regionalen Einzelhandelskonzept für die Region Hannover ist für die Grundzentren der Region Hannover eine Verkaufsflächendichte von 0,5 qm pro Einwohner im periodischen Bedarfsbereich als Orientierungswert festgesetzt. In Pattensen wird dieser Orientierungswert mit 0,39 qm pro Ein- wohner deutlich unterschritten. In diesem Fall kann davon ausgegangen werden, dass die Grundversorgung in Pattensen zumindest Lücken auf- weist.

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Bei der Differenzierung der Ladengeschäfte nach Größenklassen bleibt folgen- 3.3.3 Verkaufsflächengröße des herauszustellen:

Die folgende Abbildung gibt die Verkaufsflächengröße der Einzelhandelsbetrei- In Pattensen dominieren sehr kleine Betriebe mit einer Verkaufsfläche bis be in der Gesamtstadt Pattensen wider. 50 qm. Insgesamt wird damit deutlich, dass kleinteilige Flächenstrukturen in der Stadt Pattensen vorherrschend sind. Abb. 8: Betriebe nach Größenklassen in Pattensen Rd. 72 % der Betriebe (46) haben eine Verkaufsfläche von bis zu maximal 100 qm (inkl. Bäcker und Metzger). Die Verkaufsflächenanteile sind mit 60,0 54,7 rd. 16,6 % entsprechend gering. Auf der anderen Seite verfügen drei Einzelhandelsbetriebe über eine Ver- 50,0 kaufsfläche über 800 qm und sind baurechtlich als großflächig einzustufen. 42,5 Diese haben insgesamt einen Flächenanteil von rd. 42,5 %. Das sind Lidl, 40,0 Comet und das Möbelhaus Flohr (in Schulenburg). Von diesen Betrieben ist lediglich der Comet in der Innenstadt angesiedelt. 30,0 Die Betriebe mit mittleren Flächengrößen (101 bis 800 qm) sind in Patten- 21,0 20,0 sen nicht so stark ausgeprägt. Lediglich 23,5 % der Betriebe fallen in diese 20,0 17,2 17,2 Kategorie. 9,0 10,0 7,6 6,3 4,7 0,0 bis 50 qm 51-100 qm 101-400 qm 401-800 qm über 800 qm

Anteil der Betriebe (in %) Anteil der Verkaufsfläche (in %)

Quelle: CIMA GmbH 2008

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3.3.4 Einzelhandelszentralität und deren Entwicklung

Vorbemerkung zur Einzelhandelszentralität

Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 Prozent einnimmt, fließt per Sal- do Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 Prozent, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Sal- do nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert.

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Abb. 9: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Pattensen Für Pattensen lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfra- gepotenzial Folgendes ablesen: Nachfrage- Umsatz in Handels- volumen Mio. € zentralität in % Die Handelszentralität über alle Branchen liegt in der Stadt Pattensen nach CIMA Warengruppe in Mio. € den Berechnungen der CIMA bei 60 Prozent. Der Einzelhandelsumsatz in Periodischer Bedarf 33,2 43,5 76,3 der Stadt Pattensen liegt somit deutlich unter dem vorhandenen Nachfra- Lebensmittel, Reformwaren 25,6 31,7 80,7 gepotenzial. Es finden per Saldo somit deutliche Kaufkraftabflüsse in die Gesundheits- und Körperpflege 6,7 10,8 61,7 konkurrierenden Einzelhandelsorte im Umland statt. übriger periodischer Bedarf (Blumen, Im periodischen Bedarfsbereich liegt die Zentralität bei 76,3 Prozent. Das 1,0 1,0 93,4 Zeitschriften,etc.) bedeutet, dass auch im Bereich Lebensmittel und Drogerieartikel Kauf- kraftabflüssen vorliegen. Idealerweise sollten Grundzentren über eine Aperiodischer Bedarf insgesamt 14,9 36,7 40,7 Handelszentralität im periodischen Bedarfsbereich von 100 % verfügen. Persönlicher Bedarf insgesamt 5,8 10,2 56,8 Unter anderem aufgrund der Lage Pattensens im Umland von Hannover Bekleidung, Wäsche 3,8 6,5 58,5 und Hildesheim gibt es jedoch starke Pendlerströme. Schuhe, Lederwaren *** *** 20,6 Im Jahr 2006 lag die Handelszentralität im Bereich Lebensmittel bei Uhren, Schmuck, Optik *** *** 88,8 108 %. Mit der Schließung des Wal-Mart sank die Handelszentralität somit Medien und Technik insgesamt 1,6 9,4 16,7 erheblich. Bücher, Schreibwaren *** *** 21,4 Im aperiodischen Bedarfsbereich wird sogar nur eine Handelszentralität Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, von 40,7 % erreicht. In den einzelnen Warengruppen sind jedoch erhebli- *** *** 15,1 Foto, PC und Zubehör, Neue Medien che Unterschiede festzustellen. (vgl. Ausführungen auf den nächsten Sei- Spiel, Sport, Hobby insgesamt 0,0 2,8 0,0 ten). Sportartikel 0,0 1,3 0,0 Spielwaren 0,0 0,6 0,0 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) 0,0 0,8 0,0 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, 0,6 0,6 98,2 Hausrat Einrichtungsbedarf 4,7 5,1 92,2 Möbel, Antiquitäten *** *** 105,1 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien *** *** 33,0 Baumarktspezifische Sortimente 2,3 8,7 26,3

Einzelhandel insgesamt 48,1 80,3 60,0 *** Aus Datenschutzgründen werden Umsätze erst ab einer Betriebsanzahl von drei Be- trieben aufgeführt. Quelle: CIMA GmbH 2008

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Abb. 10: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Pattensen Die Handelszentralitäten der einzelnen Warengruppen sind durch die folgenden Aspekte gekennzeichnet:

Möbel, Antiquitäten 105,1 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Die höchsten Zentralitätswerte weisen die Sortimente Möbel/ Antiquitäten Hausrat 98,2 und Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat auf. übriger period. Bedarf (Blumen, Zeitschr.) 93,4 Zentralitätswerte unter 50% sind insbesondere in den Bereichen Sportarti- Uhren, Schmuck, Optik 88,8 kel, Spielwaren, Hobbybedarf, Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Fo- Lebensmittel, Reformwaren 80,7 to/ PC/ Zubehör/ Neue Medien, Schuhe/ Lederwaren, Bücher/ Schreibwar- Gesundheits-und Körperpflege en/ baumarktspezifische Sortimente sowie Gardinen/ Teppiche/ Heimtexti- 61,7 lien festzustellen. In diesen Bereichen fließt jeweils deutlich mehr Kaufkraft Bekleidung/Wäsche 58,5 aus Pattensen ab, als durch den Einzelhandel vor Ort gebunden werden Gardinen, Teppiche, Heimtextilien kann. 33,0 Baumarktspezifische Sortimente Im aperiodischen Bedarfsbereich verfügt Pattensen über eine schwache 26,3 Bücher, Schreibwaren Handelszentralität. Hierbei wirken sich die Einkaufs- und Pendlerströme in 21,4 die benachbarten Ober- und Mittelzentren und konkurrierenden Einzelhan- Schuhe, Lederwaren 20,6 delsstandorte im Umland aus. Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Durchschnitt Foto, PC und Zubehör, Neue Medien über alle 15,1 Branchen: Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) 60 % 0,0 Spielwaren Fazit: 0,0 Angaben in % Sportartikel Ein Grundzentrum sollte gemäß raumordnerischer Zuordnung zentrale Ein- 0,0 0 20406080100120richtungen und Angebote der Grundversorgung bereitstellen. Dieser Aspekt wird in Pattensen derzeit nicht erfüllt.

Quelle: CIMA GmbH 2008 Potenziale für Neuansiedlungen bestehen grundsätzlich in allen Warengrup- pen, die eine Zentralität von deutlich unter 100 % aufweisen. Ziel der Einzel-

handelsentwicklung im Grundzentrum Pattensen kann es jedoch nicht sein, in

allen Warengruppen Handelszentralitäten von mindestens 100% zu erreichen. Es ist daher zu prüfen, wie insbesondere der Ortskern an Attraktivität gewinnen kann. Zentrale Frage ist dabei für das Grundzentrum Pattensen, wie das Angebotsloch im Bereich Lebensmittel (bzw. im periodischen Be- darfsbereich) aufgefüllt werden kann.

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Dem vorhandenen Nachfragepotenzial der Stadt Pattensen in Höhe von 3.3.5 Kaufkraftstromanalyse von Pattensen 80,3 Mio. € steht ein Umsatz von 48,1 Mio. € gegenüber. Von der vorhandenen Nachfrage fließen rund 37,3 Mio. € an andere Stan- Im Folgenden werden ausschließlich die Kaufkraftströme zwischen der Stadt dorte ab (Kaufkraftabflüsse), während von außen ca. 5,2 Mio. € zufließen. Pattensen und ihrem Umland betrachtet. Bedeutsam ist dabei die Berechnung Der Saldo der Kaufkraftstromanalyse ist damit negativ. der Kaufkraftab- und -zuflüsse. Die Berechnung der Kaufkraftströme erfolgt mit dem ökonometrischen Simulationsmodell HUFF. Die Kaufkraftstromanalyse nach Warengruppen ergibt das folgende Bild (siehe

folgende Seite): Abb. 11: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Pattensen in Mio.€

in Mio. €

100

80 80,3 60

40 48,1

20 5,2 0

-20 -37,3 -40 Nachfragepotenzial Kaufkraft-Abfluss Kaufkraft-Zufluss Umsatz

Quelle: CIMA GmbH 2008, Rundungsdifferenzen möglich

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Abb. 12: Kaufkraftströme in Pattensen: Zu- und Abflüsse nach Warengruppen Abb. 13: Saldierte Kaufkraftströme nach Warengruppen

Lebensmittel, Reformwaren -7,9 1,8 Möbel, Antiquitäten 0,2

Baumarktspezifische Sortimente -6,5 0,1 Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik 0,0

Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik -6,3 0,3 Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat 0,0

Gesundheits- und Körperpflege -5,0 0,8 Blumen, Zeitschriften -0,1

Bekleidung, Wäsche -3,1 0,4 Uhren, Schmuck, Optik -0,2

Bücher, Schreibwaren -1,9 0,1 Spielwaren -0,6

Schuhe, Lederwaren -1,5 0,0 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien -0,6

Sportartikel -1,3 0,0 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) -0,8

Möbel, Antiquitäten -1,0 1,3 Sportartikel Kaufkraftsaldo -1,3 2008 über alle Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) -0,8 0,0 Schuhe, Lederwaren -1,5 Branchen: -32,12 Mio. € Gardinen, Teppiche, Heimtextilien -0,6 0,0 Bücher, Schreibwaren -1,8

Spielwaren -0,6 0,0 Bekleidung, Wäsche -2,7

Uhren, Schmuck, Optik -0,3 0,1 Gesundheits- und Körperpflege -4,1

Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat -0,1 0,1 Lebensmittel, Reformwaren -6,1 Blumen, Zeitschriften Angaben -0,1 0,0 Angaben in Mio. € Baumarktspezifische Sortimente -6,4 in Mio. €

-10-8-6-4-20 2 4 -8 -6 -4 -2 0 2 Quelle: CIMA GmbH 2008 Quelle: CIMA GmbH 2008

Zuflüsse Saldierte Betrachtung: Die größten Zuflüsse sind im Sortiment Lebensmittel/ Reformwaren zu Der Blick auf die saldierten Kaufkraftflüsse zeigt, dass die einzigen Zuflüs- verzeichnen. Darüber hinaus ist die Warengruppe Möbel/ Antiquitäten se in der Warengruppe Möbel/ Antiquitäten verzeichnet werden. Die meis- durch höhere Kaufkraftzuflüsse gekennzeichnet. In sehr vielen Waren- ten übrigen Warengruppen hingegen weisen deutliche Kaufkraftabflüsse gruppen verfügt Pattensen jedoch über sehr geringe Kaufkraftzuflüsse. auf. Demgegenüber weisen die Warengruppen Baumarktspezifische Sortimen- Abflüsse te, Lebensmittel/ Reformwaren sowie Gesundheits- und Körperpflege star- Die stärksten Abflüsse werden in den Branchen Lebensmittel/ Reformwar- ke saldierte Abflüsse auf. Dies zeigt, dass auch in den Branchen des pe- en, Baumarktspezifische Sortimente, Elektroartikel/ Unterhaltungselektro- riodischen Bedarfs, bei der Grundversorgung, starke Kaufkraftabflüsse nik etc. und Gesundheits- und Körperpflege deutlich. Diese Abflüsse kön- verzeichnet werden. Die Branchen mit den geringsten Kaufkraftsalden nen Hinweise auf Ansiedlungspotenziale sein. weisen auch die geringsten Handelszentralitäten auf (vgl. Abb. 10, Seite 24).

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Fazit: Pattensen verfügt, aufgrund eigener Angebotslücken und seiner Lage zu konkurrierenden Einzelhandelsstandorten über starke Kaufkraftabflüsse. Diese umfassen auch den periodischen Bedarfsbereich, woraus sich Ent- wicklungspotenziale zur Sicherung der Grundversorgung in Pattensen ableiten lassen. Ein Grundzentrum sollte jedoch gemäß raumordnerischer Zuord- nung zentrale Einrichtungen und Angebote der Grundversorgung bereitstellen. Welche Entwicklungspotenziale sich hieraus ableiten lassen, wird in den nächsten Kapiteln aufgezeigt.

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3.4 Gesamtüberblick Bestandsanalyse Pattensen Fazit Einen guten Eindruck über den Pattenser Einzelhandelsbestand und die Ent- Die Stadt Pattensen verzeichnete zwischen den Jahren 2006 und 2008 eine wicklung dieses Einzelhandelsstandortes liefert der folgende Kennzahlenver- rückläufige Entwicklung im Einzelhandel. Durch die Schließung des Wal gleich: Marts und verschiedener Einzelhandelsbetriebe in der Wal Mart Immobilie wurde der Einzelhandelsumsatz, die Verkaufsfläche, die Einzelhandelszent- Abb. 14: Kennzahlen des Pattenser Einzelhandels 2006 und 2008 im Vergleich ralität und Verkaufsflächendichte pro Einwohner deutlich gesenkt.

Stadt Pattensen 2006 2008

Verkaufsfläche in qm 20.690 12.050

Umsatz in Mio. € 59,2 48,1

Nachfragepotenzial in Mio. € 76,4 80,3

Zentralität periodisch in % 100,0 76,3

Zentralität aperiodisch in % 52,9 40,7

Einwohner 13.840 13.927

Verkaufsfläche je Einwohner in qm 1,49 0,87

im periodischen Bedarf 0,74 0,39

im aperiodischen Bedarf 0,76 0,48

Umsatz je Einwohner in € 4.275 3.456

einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer in % 112,8 108,8

Quelle: CIMA GmbH 2008

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Der Ortskern des Grundzentrums von Pattensen das Hauptgeschäftszentrum 3.5 Angebotssituation des Einzelhandels in Pattensen für den Einzelhandel und verschiedene Dienstleistungsbetriebe (Gastronomie, Versicherungen, Ärzte, öffentliche Einrichtungen etc.) für die Pattenser Bevöl- 3.5.1 Angebotssituation in der Innenstadt kerung und darüber hinaus auch für Besucher aus dem Marktgebiet dar.

Abb. 15: Abgrenzung der Pattenser Innenstadt Bedeutende Einzelhandelsbetriebe sind der Lebensmittelvollsortimenter Comet und der Lebensmitteldiscounter NP. Darüber hinaus sind mehrere kleinflächige Anbieter mit Angeboten aus dem aperiodischen Bedarfsbereich im Ortskern von Pattensen adressiert.

Bei der Abgrenzung erfolgte eine Orientierung am aktuellen RROP der Region Hannover. Diese wurde durch die CIMA GmbH konkretisiert. Die Abgrenzung der Innenstadt erfolgt im Wesentlichen durch naturräumliche Aspekte (Begren- zung durch den Hüpeder Bach) und die verkehrsräumliche Grenze der Göttin- ger Straße.

Die Innenstadt von Pattensen besitzt keinen ausgeprägten Haupteinkaufsbe- reich mit durchgehendem Einzelhandelsbesatz. Eine gewisse Konzentration von Einzelhandelsbetrieben befindet sich im Bereich Dammstraße/ Steinstraße/ Talstraße. Daran angrenzend befindet sich auch der Marktplatz. Dort sind vorrangig kleinere inhabergeführte Betriebe niedergelassen. Angrenzend hieran liegt außerdem ein NP-Markt in der Marienstraße.

Der zweite Schwerpunkt ist im Bereich des Verbrauchermarktes Comet (Auf der Burg) und am Rathaus auszumachen.

Bearbeitung: CIMA GmbH 2008

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Abb. 16: Anteile des Einzelhandels der Innenstadt am gesamten Einzelhandel Abb. 17: Flächenanteile der Innenstadt, differenziert nach Warengruppen (bezogen auf die Gesamtstadt)

Anteil der Uhren, Schmuck, Optik 100,0 29,0 71,0 Verkaufsfläche in % Bücher, Schreibwaren 100,0

Schuhe, Lederwaren 100,0

Geschenke, Glas, Porzellan, 100,0 Anteil des Umsatzes 33,4 66,6 Hausrat in % Elektroartikel/ 91,7 8,3 Unterhaltungselektronik

Gesundheits-und Körperpflege 48,1 51,9

Anteil der Betriebe Lebensmittel, Reformwaren 28,9 71,1 37,5 62,5 in % Bekleidung, Wäsche 42,5 57,5

Baumarktspezifische Sortimente 27,5 72,5 0% 20% 40% 60% 80% 100% Gardinen, Teppiche, 100,0 Innenstadt sonstiges Stadtgebiet Heimtextilien

Quelle: CIMA GmbH 2008 Möbel, Antiquitäten 100,0

0% 20% 40% 60% 80% 100% Für die Innenstadt von Pattensen lässt sich Folgendes festhalten: Innenstadt sonstiger Einzelhandel

24 Einzelhandelsbetriebe (37,5 Prozent) befinden sich in der Innenstadt. Quelle: CIMA GmbH 2008 Diese machen einen Verkaufsflächenanteil von rd. 29 Prozent aus. Die Pat- tenser Innenstadt verfügt insgesamt über 3.490 qm Verkaufsfläche. Der Ortskern erreicht somit aus Gutachtersicht nahezu die „kritische Ange- Differenziert nach Warengruppen wird Folgendes deutlich: botsmasse“ von 30 %, um als Einzelhandelsstandort entsprechende Zent- Die Innenstadt besitzt (bezogen auf die Gesamtstadt) hohe Verkaufsflä- ralität und Funktionalität ausstrahlen zu können, jedoch muss einschrän- chenanteile in den Warengruppen Uhren/ Schmuck/ Optik, Bücher/ kend erwähnt werden, dass der Einzelhandel in Pattensen insgesamt sehr Schreibwaren, Schuhe/ Lederwaren, Geschenke/ Glas, Porzellan/ Hausrat gering ausgeprägt ist. und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik. Der verhältnismäßig große Verkaufsflächenanteil in der Pattenser Innen- Lediglich in den Warengruppen Möbel/ Antiquitäten, Gardinen/ Teppiche/ stadt ergibt sich vor allem aus der Schließung des Wal-Marts und nicht aus Heimtextilien und Baumarktspezifische Sortimente sind in der Innenstadt dem starken Einzelhandelsbesatz in der Innenstadt von Pattensen. sehr schwach ausgeprägt. Mit Ausnahme von Gardinen/ Teppiche/ Heim- textilien handelt es sich hierbei allerdings um Sortimente, die typischerweise nicht in Zentren vorzufinden sind. Dieser geringe Anteil ist daher als un- kritisch einzustufen.

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3.5.2 Nahversorgungssituation Pattensen zentrale Versorgungsaufgabe ausreichend wahrgenommen wird. Aus Sicht der CIMA ist dies (d.h. die 90 %) als ein erster Zielwert bei der zukünftigen Ansied- Die Nahversorgung ist die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung im kurz- lung von Nahversorgungsbetrieben anzusehen. fristigen Bedarfsbereich (periodischer Bedarf). Bei einer gut ausgestatteten Nahversorgung wird unnötiger Einkaufsverkehr vermieden und die Versorgung Verkaufsflächendichte: der eigenen (nicht mobilen) Bevölkerung gewährleistet. In diesem Einzelhan- Auch aus der Verkaufsflächendichte pro Einwohner im periodischen Bedarfsbe- delskonzept ist daher die Nahversorgungssituation in Pattensen ein zentrales reich lassen sich Entwicklungspotenziale für die Nahversorgung ableiten. In Thema. Pattensen liegt diese bei 0,39 qm pro Einwohner im periodischen Bedarfsbe- Abb. 19 auf S. 33 gibt einen Überblick über die Nahversorgungssituation in der reich. Im Regionalen Einzelhandelskonzept wird liegt der Orientierungswert bei Gesamtstadt. Um die nahversorgungsrelevanten Betriebe ab 300 qm Verkaufs- 0,5 qm pro Einwohner für Grundzentren. Dieser Wert wird in Pattensen deutlich fläche wurde ein so genannter Versorgungsradius von 500 Metern gelegt, in- unterschritten. nerhalb dessen die Bevölkerung, zumindest rein statistisch betrachtet, nahver- sorgt ist. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass sich die Angebotstiefe und -breite bei unterschiedlichen Betriebstypen enorm unterscheidet. So bieten Verbrau- Discounterquote an der Nahversorgung: chermärkte (z.B. real) bis zu 30.000 Sortimente an, während Lebensmitteldis- Bei der Betrachtung der qualitativen Nahversorgung (Verhältnis zwischen Le- counter je nach Betreiber lediglich rd. 2.400 (Plus, Lidl, Penny) bzw. nur rd. bensmittelvollsortimenter und Lebensmitteldiscounter) kann für Pattensen eine 1.300 Sortimente (z.B. Aldi, Norma) anbieten. Discounterquote von 72 Prozent identifiziert werden. Im Rahmen des Regiona- len Einzelhandelskonzeptes für die Region Hannover wurde die Empfehlung gegeben, dass der Orientierungswert für. Anteil der Lebensmitteldiscounter bei In Pattensen konzentrieren sich die Nahversorger auf das Kernstadtgebiet. Fünf maximal 40 Prozent in Grundzentren liegen sollte. Dieser Anteil an Discounter- der insgesamt sechs Betriebe sind hier angesiedelt. Darüber hinaus ist ein Dis- fläche wird in Pattensen deutlich überschritten. Somit ist die Nahversorgungs- counter (NP) im Ortsteil Schulenburg niedergelassen. qualität in Pattensen eher als schwach einzustufen, wodurch Kaufkraftabflüsse generiert werden können. Hier lassen sich Entwicklungspotenziale für Le- Handelszentralität: bensmittelvollsortimenter innerhalb der Stadt Pattensen ableiten. Bei der Nahversorgung der Stadt Pattensen liegt eine Handelszentralität von 76,3 % vor. Das bedeutet, dass bei der Grundversorgung ein negatives Kauf- kraftsaldo und somit Kaufkraftabflüssen vorliegen. Für Pattensen lassen sich aus der aktuellen Handelszentralität im Nahversorgungsbereich somit grund- sätzlich Entwicklungspotenziale ableiten. Idealerweise sollten Grundzentren über eine Handelszentralität im periodischen Bedarfsbereich von 100 % verfügen. Auf Grund der Lage Pattensens im Um- land von Hannover und Hildesheim und in der Umgebung von starken Ein- kaufsstandorten (Laatzen, Hemmingen) gibt es jedoch starke Einkaufs- und Pendlerströme. Pattensen sollte deshalb das Ziel verfolgen, die Nahversorgung in den bislang unterversorgten Stadtgebieten und Ortsteilen zu verbessern. Im Regionalen Einzelhandelskonzept wurde ab einer Handelszentralität von rd. 90 % im aperiodischen Bedarfsbereich davon ausgegangen, dass die grund-

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Abb. 18: Lebensmittelmärkte in Pattensen

Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm

Lebensmitteldiscounter 53090

Supermärkte/ Verbrauchermärkte 11200

gesamt 64290

Quelle: CIMA GmbH 2008

Konkrete Handlungsempfehlungen sowie die Bewertung der Nahversorgung in den einzelnen Stadtteilen werden in den nächsten Kapiteln dargelegt.

Fazit: Die Nahversorgungssituation bietet hinsichtlich der quantitativen und qualitativen Ausstattung Entwicklungspotenziale. Dies trifft insbesondere auf die An- siedlung von Lebensmittelvollsortimentern zu.

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Abb. 19: Nahversorgungssituation in Pattensen (schematisch)

Bearbeitung: CIMA GmbH 2008; Kartengrundlage: Mappoint 2004

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Abb. 20: Nahversorgungssituation in der Kernstadt von Pattensen

Lebensmittel- Vollsortimenter mit 500-Meter- Radius

Lebensmittel- Discounter mit 500-Meter- Radius

Bearbeitung: CIMA GmbH 2008; Kartengrundlage: Mappoint 2004

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Fazit Der Einzelhandelsschwerpunkt des Ortskernes von Pattensen liegt eindeutig im Nahversorgungsbereich. Darüber hinaus ist es in einzelnen Branchen gelungen, dieses Angebot durch Angebote im aperiodischen Bedarfsbereich zu er- gänzen. Neben den großen Magnetbetrieben aus dem periodischen Bedarfsbe- reich befinden sich auch inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe und verschiedene Dienstleistung (Gastronomie, öffentliche Einrichtungen etc.) in der Innen- stadt.

Um die Attraktivität und Magnetwirkung auf die ortsansässigen Kunden und die Pendler etc. in der Kernstadt zu erhöhen, sollte geprüft werden, auf welchen innerstädtischen Flächen zusätzliche Verkaufsflächen geschaffen werden kön- nen. Diese Strategie schließt auch die Neubesetzung der bestehenden Leers- tände und die Bereitschaft ein, Erweiterungen im Bestand (z. B. Zusammenle- gung benachbarter Flächen) nach Möglichkeit zu forcieren bzw. wohlwollend durch die Stadtverwaltung zu begleiten.

Bezogen auf die Versorgung mit Gütern des periodischen Bedarfsbereiches zeigt die oben stehende Abbildung, dass fast eine flächendeckende Nahversor- gung gewährleistet ist. Einzig im nordwestlichen Kernstadtbereich werden qualitativ unterversorgte Bereich erkennbar.

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Standorte abgestimmtes Standortkonzept zu erarbeiten und umzusetzen. 4 Strategien/ Ziele für die zukünftige Einzelhan- Der nachfolgende Zielkatalog dient dafür als Grundlage. Die nachfolgenden delsentwicklung der Stadt Pattensen Kapitel bauen darauf auf.

Das Strategiegerüst des Einzelhandelskonzeptes besteht im Einzelnen aus den Bausteinen: Erarbeitung von Strategien und Zielen (vgl. Kap. 4) Erarbeitung einer Pattenser Sortimentsliste (vgl Kap. 4.4) Erarbeitung eines Branchenkonzeptes für die Innenstadt, die Nahversor- gung und den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel (vgl. Kap. 5) Zentren- und Standortkonzept mit der Festlegung der Zentralen Versor- gungsbereiche, Strategieentwicklung für die Innenstadt, die Nahversorgung und den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel (vgl. Kap. 6)

Das Zentren- und Standortkonzept beantwortet aktuelle Standortfragen und bildet eine verlässliche Grundlage für die weitere Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Pattensen. Dabei können die wesentlichen Ergebnisse folgenderma- ßen zusammengefasst werden:

Die Stadt Pattensen besitzt zurzeit ein Einzelhandelsangebot, das in einigen Branchen stark ist und vergleichsweise gute Zentralitätswerte erreicht. Die meisten Branchen weisen jedoch deutliche Zentralitätslücken auf, dies zieht entsprechende Kaufkraftabflüsse nach sich. Die Angebotsschwerpunkte befinden sich in der Innenstadt von Pattensen. Außerhalb der Innenstadt sind die meisten Betriebe in Kernstadtgebiet niedergelassen. Hierbei handelt es sich mehrheitlich um solitäre Betriebe mit Nahversorgungsfunktion (Lidl und NP an der Göttinger Straße). In Schulenburg befindet sich ein NP-Lebensmitteldiscounter an der Haupt- straße in integrierter Lage. In Hüpede und Jeinsen gibt es kleinere Nahversorgungsbetriebe (Bäcker etc.), die einen Mindeststandard der Nahversorgung in diesen Ortsteilen gewährleisten. Um dieses Einzelhandelsangebot auch in Zukunft erhalten zu können bzw. zu stärken, ist es auch Sicht der CIMA notwendig, ein auf die jeweiligen

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4.1 Zielkatalog des Einzelhandelskonzeptes Sicherung/ Stärkung der Nahversorgung in den Ortsteilen von Pattensen Die quantitative und qualitative Nahversorgung sollte auch zukünftig in den Erhalt/ Stärkung der grundzentralen Versorgungsfunktion von Pattensen in Pattensen gesichert und ausgebaut werden. Für die Ortsteile mit einer geringen Einwohnerzahl sollte die Einrichtung alternativer Nahversor- Um dies erreichen zu können, ist aus Sicht der CIMA insbesondere die gungsbetriebe geprüft werden. Positionierung zu den Grundzentren innerhalb des Marktgebietes notwendig. Die Analyse der Einzelhandelsbestandsdaten hat gezeigt, dass die Nahversorgung eine herausragende Bedeutung besitzt. Hier zeigten sich Sicherung/ Stärkung der Nahversorgung in den kleineren Ortsteilen Entwicklungspotenziale hinsichtlich des Nahversorgungsangebotes und Die kleineren Ortsteile Jeinsen und Hüpede, etc. besitzen aufgrund der der Nahversorgungsqualität. geringen Bevölkerungszahlen nur bedingt Potenzial für konventionelle Le- bensmittelbetriebe. Deshalb ist unter anderem auch die Ansiedlung so ge- Sicherung/ Stärkung der Handelszentralität in der Innenstadt Pattensen nannter „alternativer Nahversorgungskonzepte“ zu prüfen. Zurzeit besitzt der Ortskern von Pattensen einen Verkaufsflächenanteil von rd. 34,6 %. Dieser Anteil ist zu stärken und ggf. auszubauen. Empfehlun- Sicherung von Flächen für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel gen, in welchen Branchen dies geschehen soll, finden sich im Branchen- Neben der Entwicklung des Zentrums (Ortskerns) gehört zu einem ausgeg- konzept. Dazu gehört außerdem die Festlegung einer Liste zentrenrele- lichenen Einzelhandelsangebot auch die adäquate und verträgliche Ent- vanter Sortimente für Pattensen und die vorrangige Ansiedlung der zent- wicklung von nicht-zentrenrelevanten Einzelhandelsflächen außerhalb der renrelevanten Sortimente in der Innenstadt. abgegrenzten Innenstadt. Dazu ist zunächst die Aufstellung einer Liste zentrenrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Sortimente notwendig. Sicherung/ Stärkung der Funktionsvielfalt in der Innenstadt Dies bezieht sich neben dem Einzelhandel insbesondere auf die Funktio- Schaffung von Investitionssicherheit/ Planungssicherheit! nen Wohnen, Freizeit, Dienstleistungen, Gastronomie und gemeinsames Um Einzelhandelsbetriebe betriebswirtschaftlich sinnvoll führen zu können, Marketing. Um einen funktionierenden und abwechslungsreichen Ortskern ist es für die Immobilienbesitzer und aus Betreibersicht notwendig, verläss- auch in Zukunft gewährleisten zu können, gilt es aus Gutachtersicht, nach liche Aussagen zu verschiedenen Entwicklungsflächen und Standorten zu Möglichkeit auch diese Bereiche zu stärken. Das kann auch die gestalteri- bekommen. Aus Sicht der CIMA ist dafür ein konkretes Standort- und Zent- sche Aufwertung und Verflechtung einzelner Teilbereiche der Innenstadt renkonzept notwendig, das in den zuständigen Gremien der Stadt Patten- beinhalten. sen mit Bindungswirkung beschlossen wird.

Stadt der kurzen Wege Um einer nachhaltigen Stadtentwicklung gerecht zu werden, die sich unter anderem auch aus verschiedenen regionalplanerischen und raumordnerischen Vorgaben ergeben, sollte sich bei zukünftigen Ansiedlungen am Leitbild der Stadt der kurzen Wege orientiert werden. Dazu gehören vor allem die Vermeidung unnötiger Verkehrsströme und die Sicherung der Ver- sorgung der weniger mobilen Bevölkerung.

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4.2 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung Zentraler Versor- Darüber hinaus schafft § 9 (2a) BauGB die Möglichkeit, zur Entwicklung und zur Erhaltung zentraler Versorgungsbereiche mit einem einfachen Bebauungsplan gungsbereiche nach § 34,3 BauGB die Zulässigkeit bestimmter Arten der Nutzung (nach § 34 (1) und (2) BauGB) zu steuern. Bislang galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb im Zusammenhang be- bauter Ortsteile, dass sich das Vorhaben lediglich „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche […] in die Eigenart der Demnach stellen sich zunächst die Fragen: näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“ (§ 34, 1 BauGB). Demnach war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile Wie definiert man einen „Zentralen Versorgungsbereich?“ nicht relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben zentrenrelevante Sortimente an- Was ist unter schädlichen Auswirkungen zu verstehen? geboten hat oder nicht. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass es sich in die nähere Umgebung einfügte. Dies erschwerte jedoch für viele Städte und Ge- meinden die nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversor- Mittlerweile haben sich mehrere Gerichte mit den Fragen auseinandergesetzt, gung. Hatte zum Beispiel ein großflächiger Lebensmittelmarkt (über 800 qm die sich durch die geänderte Gesetzeslage ergeben. Die nachfolgenden Kapitel Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder eines Baumarktes im un- geben einen kurzen Überblick, was aus den neuen gesetzlichen Rahmenbedin- beplanten Innenbereich (§ 34-Gebiet) einen Bauantrag gestellt, bestand in der gungen für die kommunale Einzelhandelsplanung folgt. Regel aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit (vgl.: Geyer“, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel.“ In: PlanerIn 3_05, Dort- mund. S. 14.)

Um Vorhaben dieser Art entgegentreten zu können, trifft die Regelung nach § 34 (3) BauGB nun die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorhaben „keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche“ in der Ge- meinde oder in anderen Gemeinden“ zu erwarten sein dürfen. Eine ähnliche Festsetzung trifft der § 11 (3) BauNVO für großflächige Einzelhandelsbetriebe in Sondergebieten, demnach sind Auswirkungen von großflächigen Einzelhan- delsbetrieben auf die Entwicklung Zentraler Versorgungsbereiche auszuschlie- ßen. Schutzobjekt sind also ein oder mehrere „Zentrale Versorgungsbereiche“.

§ 2 (2) Satz 2 BauGB beinhaltet außerdem die Erweiterung des kommunalen Abstimmungsgebotes. Demnach können sich Kommunen gegenüber der Zu- lassung von Einzelvorhaben und Planungen anderer/ angrenzender Kommunen auf Auswirkungen bzw. den Schutz ihres zentralen Versorgungsbereiches/ ihrer zentralen Versorgungsbereiche berufen.

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Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler Versor- 4.2.1 „Zentrale Versorgungsbereiche“ (ZV) gungsbereich einzustufen ist, legt die CIMA die folgenden Bewertungsmaßstä- be an: Zunächst scheint es offensichtlich, wo zentrale Einkaufslagen zu finden sind. Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes/ Umfang der beste- Die Innenstadt wird in der Regel als Zentraler Versorgungsbereich eingestuft, henden Versorgungsfunktion ebenso die Stadtteilzentren. Schwieriger wird es indes bei der Einordnung von Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes Nahversorgungsstandorten. Zu betonen bleibt, dass eine Gemeinde mehrere Zentrale Versorgungsbereiche haben kann, etwa statteilbezogen (vgl.: Berke- Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur mann, Halama, 2005: „Erstkommentierung zum BauGB 2004“, S. 361). Städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit), Nähe zu Wohn- Demnach handelt es sich bei Zentralen Versorgungsbereichen um „räumlich gebieten abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzel- handelsnutzungen (häufig ergänzt durch Dienstleistungsbetriebe und gastro- Dem Zentralen Versorgungsbereich muss für die Versorgung der Bevölkerung nomische Betriebe) eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde eine „zentrale Funktion“ zukommen, eine bloße Agglomeration von Betrieben zukommt“ (vgl. OVG Münster: 7 A 964/05). Dieser Bereich kann sowohl anhand reicht nicht aus. Dabei muss die Gesamtheit der Nutzungen in einem Zentralen vorhandener Betriebe als auch anhand planerischer Zielsetzungen der Ge- Versorgungsbereich die Funktion besitzen, das „gesamte Gemeindegebiet oder meinde festgesetzt werden. einen Teilbereich mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs“ zu versorgen (vgl. OVG Somit können sich Zentrale Versorgungsbereiche ergeben aus: Münster: 7 A 964/05). bestehenden Bauleitplänen, d.h. auf die Darstellung in B-Plänen, insbesondere aber auch auf die Darstellung im Flächennutzungsplan Als Zentrale Versorgungsbereiche können angesehen werden: Raumordnungsplänen/ Regionalpläne, die als Ziel der Raumordnung im Innenstadtzentren: Größerer Einzugsbereich, i.d.R. das gesamte Stadtge- Sinne des § 3, 2 ROG festgelegt werden können. biet und ein weiteres Umland, breites Spektrum an Waren für den lang-, der Situation vor Ort (d.h. im Wesentlichen aus dem vorhandenen Einzel- mittel- und kurzfristigen Bedarf. handelsbestand). Nebenzentren: Mittlerer Einzugsbereich (bestimmte Bezirke oder Stadttei- le), ein breites Spektrum an Waren für den mittel- und kurzfristigen, ggf. auch langfristigen Bedarf. Daraus ergibt sich, dass Zentrale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Fest- legung nicht bereits vollständig als Zentraler Versorgungsbereich entwickelt Grund- und Nahversorgungszentren: Kleinerer Einzugsbereich (bestimmte sein müssen, sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Pla- Quartiere), vorwiegend Waren für den kurzfristigen, ggf. auch für Teilberei- nung eindeutig erkennbar sein. che des mittelfristigen Bedarfs.

Um eindeutig zuordnen zu können, ob einzelne Betriebe oder Grundstücke in einem Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit „schützenswert“ sind, ist die grundstücksscharfe Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche notwendig. Kreisförmige Markierungen oder vage Bezeichnung des jeweiligen Bereiches reichen nicht aus (vgl.: Geyer“, 2005: Neuregelungen für den Einzel- handel.“ In: PlanerIn 3_05, Dortmund, S. 16).

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4.2.2 „Schädliche Auswirkungen“ Als Konsequenz hieraus ergibt sich für neue Einzelhandelsansiedlungen au- ßerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche die Notwendigkeit, einen Verträg- Bisherige Beurteilungen und Gutachten gehen bei der Bewertung von „schädli- lichkeitsnachweis einzubringen. Für neue Einzelhandelsprojekte in § 34- chen Auswirkungen“ auf die Regelungen nach § 11 BauNVO zurück. Hierunter Gebieten bzw. für großflächige Einzelhandelsansiedlungen (über 800 qm VKF) sind Auswirkungen zu verstehen, die sich auf die städtebauliche Entwicklung in Sondergebieten muss demnach objektiv festgestellt werden, dass schädliche und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken. „Auswirkungen […] sind insbe- Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche nicht zu erwarten sind. sondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 Bundes-Immissions- Das macht in der Regel die Einholung eines unabhängigen Verträglichkeitsgu- schutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf tachtens notwendig. Dies bezieht sich auch auf Flächen, die mittelbar oder den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich […] auf unmittelbar an die definierten Zentralen Versorgungsbereiche angrenzen. die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt“ Als Richtwert für die Verträglichkeit von Neuansiedlungen verwendet die CIMA (vgl. § 11, 3 BauNVO). im Allgemeinen die oben genannte 10 %-Grenze als wesentlichen Bewer- tungsmaßstab. Je nach der Situation vor Ort sollten dabei jedoch branchenspe- Die Rechtsprechung ging bislang bei der Frage, was unter negativen Auswir- zifische Abweichungen grundsätzlich möglich sein. Dies bedarf aus Gutachter- kungen im Sinne des § 11,3 BauNVO zu verstehen ist, davon aus, dass bei sicht jedoch einer auf den Einzelfall bezogenen Begründung. etwa 10 % Umsatzverteilungen Auswirkungen anzunehmen sind. Teilweise wird jedoch bereits bei 7 % Umsatzverlagerungen davon ausgegangen, dass Aus- wirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche anzunehmen sind. In neue- ren Urteilen wird vielfach sogar davon ausgegangen, dass erst ein prognosti- zierter Kaufkraftabfluss von etwa 20% des Einzelhandelsumsatzes schädliche Auswirkungen zur Folge hat (vgl. Berkemann, Halama, 2005: „Erstkommentie- rung zum BauGB 2004“, S. 363).

Die Abwägung erfolgt in Abhängigkeit vom Standort. Außerdem bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Kaufkraftabfluss nur ein Indiz, im Sinne eines „Anfangsverdachtes“ ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.B. be- züglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch „Trading-Down-Effekte“ gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertun- gen letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzverteilungen ab ca. 7 bis um 10 % eintreten können. Diese Funkti- onsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und zu erwar- tende „Trading-Down-Effekte“. „Auch erhebliche Veränderungen von Verkehrsströmen oder ein unerwünsch- tes Verkehrsaufkommen können `schädliche´ Auswirkungen auf zentrale Ver- sorgungsbereiche sein“ (vgl.: Berkemann, Halama, 2005: „Erstkommentierung zum BauGB 2004“, S. 363).

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4.3 Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der Merkmale Dienstleistungsstruktur: Zentralen Versorgungsbereiche (ZV) quantitativer und qualitativer Schwerpunkt im Bereich der einzelhandels- nahen Dienstleistungen (Post, Kreditinstitute, Gastronomische Einrichtun- gen, Reisebüros, Friseure etc.) Um eine nachvollziehbare Grundlage für die Bewertung der Standorte als Zent- rale Versorgungsbereiche vornehmen zu können, hat die CIMA ein Bewer- tungsschema erarbeitet und gliedert die Zentralen Versorgungsbereiche in: Merkmale städtebauliche Situation: Innenstadt als Hauptzentrum weitgehende städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit Stadtteil- oder Nebenzentrum gestalterisch hochwertige Struktur (der einzelnen Gebäude und des öffent- lichen Raumes) bzw. Potenzial, diesen Raum hochwertig zu gestalten Grund- oder Nahversorgungszentrum städtebaulich integrierte Lage (Funktionsmischung/ unmittelbare Nähe zur

Wohnbevölkerung) Dabei legt die CIMA den folgenden Bewertungskatalog zugrunde:

Innenstadt Stadtteil- oder Nahversorgungszentren erhebliche gesamtstädtische und bei Grundzentren eingeschränkt regiona- Versorgungszentrum für den Stadtteil: dienen überwiegend der Nahver- le Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion (Versorgungsfunktion) sorgung, darüber hinaus teilweise Angebot von Gütern des aperiodischen Bedarfsbereiches Merkmale Einzelhandelsstruktur Versorgungsfunktion wird für gesamten Stadtteil übernommen periodischer Bedarf Lebensmittelanbieter vorhanden Merkmale Einzelhandelsstruktur: mehrere Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker/ Fleischer) vorhan- periodischer Bedarf den vorhandener Lebensmittelanbieter (mind. 300 qm VKF) Vielzahl von kleinen Fach- und Spezialgeschäften/ Apotheken aperiodischer Bedarf aperiodischer Bedarf Ergänzung des Angebotes im periodischen Bedarfsbereich durch Angebo- alle Warengruppen (in Teilen mit sehr tiefem und breitem Angebot) vor- te im aperiodischen Bedarfsbereich handen großflächige Anbieter in den Sortimentsbereichen Bekleidung/ Wäsche Merkmale Dienstleistungsstruktur: vorhanden Ergänzung des vorhandenen Einzelhandelsangebotes durch einige einzel- Schwerpunkte in den zentrenrelevanten Sortimenten, vor allem im persön- handelsnahe Dienstleistungen (Kreditinstitute, gastronomische Einrichtun- lichen Bedarfsbereich (Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Uhren/ gen, Reisebüros, Friseure etc.) Schmuck, Optik)

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Merkmale städtebauliche Situation: städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit Fazit: zentraler Platz oder zusammenhängende Struktur als Aufenthaltsraum Mit den oben aufgeführten Kriterien lässt sich in Pattensen lediglich der Zentra- vorhanden le Versorgungsbereich Innenstadt (Vgl. Kap. 5.2) abgrenzen. städtebaulich integrierte Lage in direkter Nähe zur umgebenden Wohn- Darüber hinaus verfügt die Stadt über verschiedene solitäre Nahversorgungs- struktur (integrierte Lage) standorte, die allerdings nicht als Zentraler Versorgungsbereich zu kategorisie- ren sind (vgl. Kap. 5.4). Grund- oder Nahversorgungszentren lokale Versorgungszentren: dienen überwiegend der Nahversorgung, dar- über hinaus teilweise Angebot von Gütern des aperiodischen Bedarfsbe- reiches

Merkmale Einzelhandelsstruktur: periodischer Bedarf vorhandener Lebensmittelanbieter (mind. 300 qm VKF) aperiodischer Bedarf Ergänzung des Angebotes im periodischen Bedarfsbereich durch Angebo- te im aperiodischen Bedarfsbereich (jedoch in geringer Breite und Tiefe/ deutliche Angebotslücken vorhanden)

Merkmale Dienstleistungsstruktur: Ergänzung des vorhandenen Einzelhandelsangebotes durch einige einzel- handelsnahe Dienstleistungen (Kreditinstitute, gastronomische Einrichtun- gen, Reisebüros, Friseure etc.)

Merkmale städtebauliche Situation: städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit zentraler Platz oder zusammenhängende Struktur als Aufenthaltsraum vorhanden städtebaulich integrierte Lage in direkter Nähe zur umgebenden Wohn- struktur (integrierte Lage)

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4.4 Sortimentslisten in der Innenstadt derzeit nicht (mehr) vorhanden sind, deren Ansiedlung dort aber erwünscht ist.“7 4.4.1 Notwendigkeit von Sortimentslisten Für die räumliche Lenkung der Einzelhandelsentwicklung bedeute dies, dass der bloße Übertrag einer allgemeinen Sortimentsliste - Beispiel „Konsensprojekt Laut aktueller Rechtsprechung (u.a. Urteil OVG Münster vom 22. April 2004 – großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover“ - auf die 7a D 142/02.NE) kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels spezifische Situation innerhalb einer Kommune nicht zu empfehlen ist. Das „Schutz und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion der Innen- macht aus Sicht der CIMA die Aufstellung einer auf die jeweilige Stadt ange- stadt“ den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb eines Be- passten kommunalen Sortimentsliste notwendig. bauungsplanes ausschließen.6 Der Ausschluss kann alle Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise in der Innenstadt erfolgt und in einer konkreten Eine solche Liste muss dann, soll sie in der Stadtplanung bauleitplanerische örtlichen Situation für die Innenstadt von erheblicher Bedeutung ist. Laut Ober- Anwendung finden, politisch bestätigt werden. Dies nützt letzten Endes auch verwaltungsgericht müssen für einen solchen Ausschluss städtebauliche Grün- den Betroffenen (Investoren, Immobilienbesitzer, vorhandene Einzelhandelsbe- de vorliegen. Die Maßstäbe, die an eine solche Einzelhandelssteuerung vom triebe), die sich aufgrund der Verbindlichkeit der Festsetzungen auf eine gewis- den Oberverwaltungsgerichten gestellt werden, bedeuten jedoch auch, dass se Investitionssicherheit (auch außerhalb des jeweiligen „beschränkten“ Gebie- eine Begründung ohne vorliegendes aktuelles Einzelhandelskonzept nicht tes) verlassen können. rechtssicher denkbar ist. Dies umfasst auch die Erarbeitung einer spezifischen, auf den jeweiligen Ort angepassten Sortimentsliste, die es ermöglicht, die besondere Angebotssituation und ggf. zukünftige Planungsabsichten zu berück- sichtigen.

Auch der VGH Mannheim unterstreicht in dem Urteil vom 30.01.2006 (3 S 1259/05) noch einmal die Relevanz von ortspezifischen Sortimentslisten, insbesondere vor dem Hintergrund zukünftiger Planungen: „Verfolgt eine Gemeinde mit dem Ausschuss innenstadtrelevanter Einzelhandelssortimente in einem Gewerbegebiet das Ziel, die Attraktivität der Ortsmitte in ihrer Funktion als Ver- sorgungszentrum zu erhalten und zu fördern, darf sie in die Liste der ausge- schlossenen innenstadtrelevanten Sortimente auch Sortimente aufnehmen, die

7 Siehe hierzu auch: OVG Münster, Urteil vom 03.Juni 2002 – 7 A 92/99.NE: „Es gibt keine Legal- 6 Siehe hierzu auch: OVG Lüneburg, Urteil vom 14. Juni 2006 – 1 KN 155/05: „§ 1 Abs. 4 – 9 definition dafür, wann sich ein Warensortiment als ‚zentrenrelevant’ erweist. Ebenso wenig legt der BauNVO bietet eine Grundlage für den Ausschuss von Einzelhandel oder innenstadtrelevanten für das Land Nordrhein-Westfalen ergangene Einzelhandelserlass 1996 (MBI NRW 1996 S. 922) Sortimente auch dann, wenn das Plangebiet nicht unmittelbar an die Innenstadt oder den Bereich verbindlich fest, dass bestimmte Sortimentsgruppen ´zentrenrelevant´ sind; Notwendigkeit der angrenzt, zu dessen Schutz die Gemeinde von dieser Feinsteuerungsmöglichkeiten Gebrauch individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation insbesondere bei vollkommenem Aus- macht.“ schluss der angeführten Sortimente.“

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Von Bedeutung ist darüber hinaus, welche Sortimente vorwiegend in der Innen- 4.4.2 Pattenser Sortimentsliste stadt der jeweiligen Kommune angeboten werden und welche Sortimente in der Regel an nicht-integrierten Standorten der jeweiligen Kommune angeboten Die „Pattenser Liste“ der zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sorti- werden. mente baut auf den in den vorherigen Kapiteln dargestellten Bestandsdaten und Analyseergebnissen auf. Sie ist ein wesentlicher Bestandteil des Einzel- Die nachfolgenden Abbildungen geben einen Überblick, welche Sortimente in handelskonzeptes. der Innenstadt angeboten werden.

Bei der Erstellung der Pattenser Sortimentsliste hat die CIMA außerdem die Abb. 21: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt von Pattensen (periodi- folgenden Grundsätze zur Beurteilung der einzelnen Sortimente herangezogen: scher Bedarf)

Nahversorgungsrelevant sind Sortimente, die täglich oder wöchentlich nach- gefragt werden (periodischer Bedarf). Drogerien, Parfümerien 50,0 50,0

Als zentrenrelevant werden die Sortimente bezeichnet, die darüber hinaus Apotheken eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen (z. B. als Frequenzbringer), 36,4 63,6 vom Kunden ohne Probleme transportiert werden können,

i.d.R. einer zentralen Lage bedürfen, da sie auf eine gewisse Kundenfre- Zeitschriften 33,3 66,7 quenz angewiesen sind, Konkurrenz vor Ort benötigen, um positive Agglomerationseffekte entste- hen zu lassen und Lebensmittel/ Reformwaren 28,9 71,1 vorwiegend in der Innenstadt oder in Zentralen Versorgungsbereichen angeboten werden.

Schnittblumen 28,6 71,4 Nicht-zentrenrelevante Sortimente sind hingegen vor allem Sortimente,

die aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale Standorte ge- 0% 20% 40% 60% 80% 100% eignet sind, Anteil Innenstadt Anteil übriges Stadtgebiet die nur sehr schwer zu transportieren sind oder eines zusätzlichen „Trans- portmittels“ bedürfen und Quelle: CIMA GmbH 2008 überwiegend an nicht-integrierten Standorten angeboten werden. Zudem verfügen die Betriebe, die diese Sortimente anbieten, auf den jeweiligen Verkaufsflächen in der Regel nur über eine im Vergleich zu den anderen Sortimenten (siehe oben) geringe Flächenproduktivität.

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Abb. 22: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt von Pattensen (mittelf- Abb. 23: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt von Patten- ristiger Bedarf) sen(langfristiger Bedarf)

Optik 100,0 Schuhe 100,0 Hausr., GPK, Gesch. 100,0 Elektrogeräte, … 100,0 Schreibwaren 100,0 Unterhaltungselektr… 83,3 16,7 Baumarktsort. 43,0 57,0 Oberbekleidung 45,0 55,0 Möbel 100,0 Blumen, Gartenbedarf 100,0 Zoobedarf 20,9 79,1 Babybedarf

Wäsche, Strümpfe 100,0 Uhren, Schmuck Büromasch., PC, … HTX, Kurzw., Teppiche 100,0 Foto Lederwaren Sanitätshäuser Fahrräder Autozubehör Sportartikel Farben, Lacke,… Musikinstr., Musikal. Bücher Antiquitäten

Spielwaren 0% 20% 40% 60% 80% 100% Anteil Innenstadt Anteil übriges Stadtgebiet

0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: CIMA GmbH 2008 Anteil Innenstadt Anteil übriges Stadtgebiet

Quelle: CIMA GmbH 2008

Die nachfolgende „Pattenser Liste“ der nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente (vgl. Abb. 24, S. 46) baut auf diesen Untersuchungsergebnissen auf.

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Abb. 24: „Pattenser Sortimentsliste“ Zentrenrelevante Sortimente Nahversorgungsrelevante Nicht-zentrenrelevente (Aperiodischer Bedarf) Sortimente (Periodischer Bedarf) Sortimente (Aperiodischer Bedarf) Bekleidung (Damen, Herren, Kinder, Babys) Lebensmittel Möbel (inkl. Matratzen) Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung Back- und Konditoreiwaren Antiquitäten (Möbel)

Schuhe Metzgerei-/ Fleischwaren Großelektro (weiße Ware: Lederwaren, Kürschnerwaren (inkl. Pelze, Taschen, Getränke Waschmaschinen etc.) Koffer, Schulranzen) Reformwaren Tapeten

Sportartikel, Sportbekleidung, Sportschuhe (inkl. Drogerie- und Körperpflegeartikel/ Bodenbeläge (inkl. Teppichrollen, Jagdausrüstung & Waffen) Friseurartikel Laminat, Teppiche (Stapelware)) Pharmazeutische Artikel/ Farben, Lacke Bücher Apothekenwaren Baustoffe, Baumarktartikel, Schreibwaren (Fachhandel, Supermärkte, Schnittblumen Installationsmaterial Verbrauchermärkte) Zeitschriften/ Schreibwaren Campingartikel Spielwaren (inkl. Hobbybedarf, Basteln) (Kiosksortiment) Sanitärwaren Musikinstrumente Werkzeuge, Eisenwaren

Hausrat Kfz-Zubehör Glas/ Porzellan/ Keramik Büromaschinen, Büroeinrichtung

Geschenkartikel Zoobedarf (inkl. Tiere, Tiernahrung,

Foto, Film Heimtierbedarf) Optik Fahrräder (inkl. Zubehör) Gartenbedarf (inkl. Pflanzen, Unterhaltungselektronik (Braune Ware: TV, Video, Pflanzengefäße) HiFi, Ton-, Datenträger) Babybedarf (Kinderwagen, Kindermöbel) Elektroartikel (Elektrokleingeräte) Reitsportbedarf und Angelausstattung Beleuchtung

Computer, Telekommunikation

Uhren und Schmuck

Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf,

Kunstgegenstände (inkl. Bilderrahmen)

Sanitätswaren

Parfümerieartikel

Quelle: CIMA GmbH 2008

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Die CIMA hat sich bei der Aufstellung der Pattenser Liste zentrenrelevanter Erklärung zu den einzelnen Sortimenten Liste an der Liste aus dem regionalen Einzelhandelskonzept für die Region Mit der steigenden Mobilität der Kunden und sich verändernden Betriebstypen Hannover orientiert. Einzelne Sortimente in der Pattenser Liste, die aus Sicht hat sich auch das Einkaufsverhalten der Kunden in den letzten Jahren deutlich der CIMA besonders bedeutend sind oder einer spezifischen Abwägung bedür- geändert. Lebensmittel und Drogeriewaren (periodischer Bedarf) werden fen, ob sie als zentrenrelevant, nahversorgungsrelevant bzw. nicht- heute sehr häufig in größeren Mengen z.B. ein Mal in der Woche mit dem (ei- zentrenrelevant einzuordnen sind, werden nachfolgend ebenfalls kurz erläutert. genen) Pkw eingekauft. Dabei spielt die unmittelbare Entfernung zum Wohnort („Nah-“Versorgung) nur noch eine untergeordnete Rolle. Gleichzeitig ist es Abb. 25: Anteile zentrenrelevanter, nahversorgungsrelevanter und nicht- stadtplanerisch wünschenswert, für die weniger mobilen Bevölkerungsschichten zentrenrelevanter Sortimente in Pattensen (Stichwort: demographischer Wandel) eine wohnortnahe Grundversorgung sicherzustellen. Von daher ist es zu empfehlen, weiterhin städtebaulich integrierte Standorte als Nahversorgungsstandorte zu entwickeln. Die CIMA sieht die Anteil Umsatz 17,1% 69,0% 13,9% Sortimente des periodischen Bedarfsbereichs deshalb weiterhin als zentrenrelevant an. Um eine wohnortnahe Grundversorgung zu gewährleisten, sind aus Gutachtersicht unter Umständen jedoch auch Standorte außerhalb bestehender Zentren geeignet. Dabei sollte sich an folgenden Standortkriterien orientiert werden: integrierte Lage, Nähe zu bestehenden Wohngebieten, ÖPNV- Anteil 18,9% 44,6% 36,5% Anbindung. Die CIMA differenziert deshalb von den zentrenrelevanten Sorti- Verkaufsfläche menten zusätzlich die nahversorgungsrelevanten Sortimente.

Die Zuordnung der Sortimentsgruppe Heimtextilien, Kurzwaren, Teppiche (Stapelware) bedarf einer detaillierten Abwägung. Im Grundzentrum Pattensen Anteil Betriebe 25,0% 65,6% 9,4% ist die gesamte Verkaufsfläche dieser Sortimentsgruppe außerhalb der Innen- stadt zu finden. Aus Sicht des Gutachters ist dieses Sortiment sehr häufig in Innenstädten angesiedelt. Um den Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt 0% 20% 40% 60% 80% 100% künftig zu stärken und eine Ansiedlung dieser Warengruppe in der Innenstadt Zentrenrelevante Sortimente zu forcieren wurden Heimtextilien, Kurzwaren, Teppiche (Stapelware) den Nahversorgungsrelevanten Sortimente zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Die aktuellen Betriebe außerhalb Nicht-zentrenrelevanten Sortimente der Innenstadt besitzen für dieses Sortiment Bestandsschutz. Diese Sortimente Quelle: CIMA GmbH 2008 besitzen darüber hinaus auch eher die Eigenschaften, die zentrenrelevanten Sortimenten zugeschrieben werden (z.B. sind sie leicht zu transportieren; Vgl. Ausführungen auf Seite 44). Außerdem bewahrt man sich dadurch planungs- rechtliche Eingriffsmöglichkeiten, wenn es um die Flächenbeschränkung einzelner Sortimente außerhalb der festgelegten Zentren geht.

Der Bereich Medien und Technik ist ebenfalls differenziert zu betrachten. Die Einordnung des Sortiments Großelektro (weiße Ware) dürfte in Pattensen, insbesondere auch wegen der Bestandssituation und der Schwierigkeiten beim

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Transport, unbestritten sein. Dieses Sortiment wurde deshalb den nicht- i.d.R. in größeren Mengen mit dem eigenen Pkw ein. Da aus Sicht der CIMA zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Anders ist die Situation bei den bei dieser Entwicklung (bezüglich der Standorte und Betriebstypen) zurzeit Sortimenten Elektroartikel/ Leuchten und Unterhaltungselektronik zu beur- keine Umkehr zu erkennen ist, wurden Tiernahrung und Heimtierbedarf den teilen. Diese Sortimentsgruppe befindet sich zu einem erheblichen Teil inner- nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Hierunter sind i.d.R. schwer halb der Innenstadt. Um aber für diese Sortimentsgruppen in Zukunft planungs- zu transportierende (sperrige) Artikel zu verstehen, d.h. Tiernahrung, Käfige, rechtliche Eingriffsmöglichkeiten zu haben, wenn es um die Flächenbeschrän- Hundehütten und Hygieneartikel (z.B. Katzenstreu). Da eine Differenzierung kungen einzelner Sortimente zum Beispiel in Baumärkten geht, empfiehlt die zwischen Zoobedarf und Tiernahrung/ Heimtierbedarf in der Praxis eher CIMA, diese Sortimente in Pattensen als zentrenrelevant einzustufen. Die Sor- schwierig sein dürfte, empfiehlt die CIMA, auf eine detaillierte Trennung dieser timentsgruppe Computer/ Telekommunikation ist aus Gutachtersicht ähnlich Sortimentsteilbereiche zu verzichten und die Sortimentsgruppe Zoobedarf zu bewerten. generell als nicht-zentrenrelevant einzuordnen.

Die Sortimentsgruppe Fahrräder (und Fahrradzubehör) ist in Pattensen derzeit nicht vorhanden. Fahrräder sollten aufgrund ihrer Eigenschaften (großer Flä- Die „Pattenser Sortimentsliste“ wird in das folgende Branchen-, Zentren- und chenbedarf, Transportaufwand, nicht auf Frequenz angewiesen) selbst nicht als Standortkonzept eingebunden. zentrenrelevant eingestuft werden (vgl. Ausführungen zu zentrenrelevanten Sortimenten). Aus diesen Gründen wurden Fahrräder den nicht- zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Mit dieser Einstufung wird eine Ansiedlung dieses Sortimentes auch außerhalb der Innenstadt ermöglicht.

Campingartikel werden in der Innenstadt von Pattensen nur in Kleinartikeln (vorrangig untergeordnet und teilweise auch nur saisonal) angeboten. Es ist nicht erkennbar, dass diese Warengruppe eine Bedeutung für die Innenstadt von Pattensen besitzt. Auf der anderen Seite werden Campingartikel mittlerweile verstärkt in Baumärkten in nicht-integrierter Lage angeboten, sie wurden folglich den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet.

Zoobedarf wird mittlerweile vor allem in Fachmärkten in als Randsortiment in großen Lebensmittelmärkten angeboten. In einigen Innenstädten ist ein ver- hältnismäßig hoher Anteil des Sortiments spezialisierter Zoobedarf vorhanden. Diese innenstädtischen Zoohandlungen sind dann vor allem durch Handel mit lebendigen Tieren, die Erstausstattung für einen Tierliebhaber, den Erwerb von Spezialbedarf sowie vor allem durch Beratungen verschiedener Art ge- prägt. Dafür ist der Warentransport mit dem eigenen Pkw nicht zwangsläufig erforderlich. Tiernahrung und Heimtierbedarf werden jedoch mittlerweile ver- stärkt in nicht-integrierten Lagen (neben Baumärkten auch Tierbedarf- Abholmärkte) angeboten. Der Kunde kauft diese Artikel zwecks Bevorratung

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4.5 Auszug aus dem regionalen Einzelhandelskonzept für Erhalt und die Stärkung der definierten und räumlich abgegrenzten Ver- sorgungskerne stellen wichtige Ziele der Einzelhandelsentwicklung dar. die Region Hannover

Das regionale Einzelhandelskonzept für die Region Hannover unterscheidet Sicherung der grundzentralen Versorgungsaufgaben: Das Ziel ist es, sich in einen Analysebericht und das Einzelhandelsentwicklungskonzept. Der die Versorgungskerne in den grundzentralen Standorten in ihrer Funktion Analysebericht (November 2006) liefert für die insgesamt 21 Städte und Ge- zu stärken und zu sichern. meinden in der Region Hannover differenzierte Kennzahlen und Daten zur Ein- zelhandelssituation in den jeweiligen Kommunen sowie ausgewählte Ver- Sicherung einer zukunftsfähigen Nahversorgung: Die Sicherung eines gleichsdaten und regionalspezifische Rankings. Das Einzelhandelsentwick- attraktiven Nahversorgungsangebotes stellt eine der zentralen Aufgaben lungskonzept (Juli 2007) beinhaltet einerseits allgemeine Leitlinien für die zu- der Kommunalplanung dar, da ihr ein besonderer Stellenwert für die Le- künftige Einzelhandelsentwicklung andererseits jedoch auch sehr genaue Ab- bens- und Wohnqualität in den Städten und Gemeinden zukommt. Gleich- wägungskriterien und Orientierungswerte, die der Regionalplanung als Bewer- zeitig sollten die qualitativen Aspekte der Nahversorgung ausreichend Be- tungs- und Entscheidungsgrundlage für Planvorhaben in der Region dienen. rücksichtigung finden. Die Vorgaben aus dem Regionalen Einzelhandelskonzept für die Region Han- nover sind in die Bearbeitung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Pattensen eingeflossen. Abbau von Versorgungsdisparitäten: Die quantitative Optimierung der Nahversorgungssituation (der Nachfrage angepasste Verkaufsflächenaus- stattung im periodischen Bedarf) ist eine wichtige Leitlinie der Einzelhan- delsentwicklung. Das bedeutet, flächendeckend ausgeglichene Versor- gungsstrukturen anzustreben und Versorgungsdisparitäten abzubauen. 4.5.1 Leitlinien für die Einzelhandelsentwicklung in der Re- gion Hannover

4.5.2 Bewertungskriterien für Planvorhaben in der Region Folgende Leitlinien der Einzelhandelsentwicklung in der Region Hannover sind für das Grundzentrum Pattensen von Bedeutung und dienen als Grundlage des Hannover Einzelhandelskonzeptes. Die nachfolgend aufgeführten Kriterien und Orientierungswerte dienen als Ar- gumentations- und Entscheidungshilfe für potenzielle Einzelhandelsentwicklun- Sicherung der Versorgungskerne: Der Wahrung der Funktionsfähigkeit gen in der Stadt Pattensen. 8 der Versorgungskerne wird eine besondere Bedeutung beigemessen, die durch abgestimmtes Handeln aller Akteure (Träger der Regionalplanung, Träger der Bauleitplanung, Wirtschaftsförderung, etc.) zu sichern ist. Der Standorteignung und Standortqualität: Über die Standorteignung eines Planvorhabens entscheidet die Lage im Stadtgebiet. Einzelhandelsansied- lungen sollten funktional und städtebaulich in bestehende Handelslagen integriert werden, dabei genießt der Versorgungskern grundsätzlich Entwick- 8 Der im regionalen Einzelhandelskonzept festgelegte Versorgungskern entspricht in etwa der lungspriorität. Insbesondere für zentrenrelevante Sortimente gilt, dass die- vorgenommen Innenstadtabgrenzung für die Stadt Pattensen. In einigen Teilbereichen wurden se vorrangig innerhalb des Versorgungskerns angesiedelt werden sollten. einige Modifizierungen vorgenommen.

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Auch die Entwicklung von großflächigem Nahversorgungseinzelhandel turen anzustreben und Versorgungsdisparitäten abzubauen. Eine ausrei- sollte in erster Linie in den Versorgungskernen realisiert werden. Die An- chende grundzentrale Versorgungsaufgabe wird in der Region Hannover siedlung von Nahversorgungseinzelhandel sollte zudem vorzugsweise dort ab einer Handelszentralität von 90 % im periodischen Bedarf angenom- realisiert werden, wo Versorgungsdefizite vorliegen und eine Nahversor- men. Vor diesem Hintergrund konnte festgestellt werden, dass erst ab ei- gungsfunktion für umliegende Wohnbereiche identifiziert werden kann. ner Verkaufsflächendichte von 0,5 qm je Einwohner im periodischen Be- darf eine gesicherte Grundversorgung zu erwarten ist und bis zu diesem Wert faktisch keine Kaufkraftüberschüsse angenommen werden können. Anteil der zentrenrelevanten Sortimente im Versorgungskern als Somit eignet sich eine Verkaufsflächendichte von 0,5 qm je Einwohner als Orientierungswert: Orientierungswert: 34 % Orientierungswert für die Grundzentren bei der Bewertung von Planvorha- Um den Versorgungskern nachhaltig zu sichern und zu stärken, sollte bei ben im periodischen Bedarf. der Bewertung von Planvorhaben (Neuansiedlung bzw. Erweiterung) der durchschnittliche Anteil der zentrenrelevanten Sortimente im Versorgungs- kern als Orientierungswert verwendet werden. Ziel ist der Erhalt der in- nerstädtischen Zentren- und Versorgungsstrukturen (Frequenzbündelung in den Versorgungskernen). Als Orientierungswert wurde für die Grund- zentren in der Region Hannover ein Anteil der zentrenrelevanten Sortimen- te im Versorgungskern von 34 % ermittelt. Grundsätzlich gilt, dass ein hö- herer Anteil der zentrenrelevanten Sortimente im Versorgungskern (50 % als Zielwert) wünschenswert ist.

Discounterquote an der Nahversorgung insgesamt als Orientie- rungswert: Empfehlung max. Discounterquote: 40 % Die qualitative Nahversorgungssituation ist erst dann als gut zu bewerten, wenn ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Lebensmitteldiscountern und Lebensmittelvollsortimentern besteht. Für die Darstellung der Nahversor- gungsqualität bietet sich die Discounterquote an. Heute liegt der durchschnittliche Anteil der Lebensmitteldiscounter bei 40 % in den Grundzent- ren der Region Hannover. Im Rahmen der Bewertung von Ansiedlungs- vorhaben empfehlen wir einen Anteil der Lebensmitteldiscounter von 40 % nicht zu überschreiten, um keine Einschränkung der Nahversorgungsquali- tät hervorzurufen.

Verkaufsflächendichte (in qm je Einwohner) im periodischen Bedarf: Orientierungswert: 0,5 qm Verkaufsfläche je Einwohners Die quantitative Optimierung der Nahversorgungssituation (eine der Nach- frage angepasste Verkaufsflächenausstattung im periodischen Bedarf) ist mit dem Ziel verbunden, flächendeckend ausgeglichene Versorgungsstruk-

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Die Warengruppen mit Ansiedlungspotenzial umfassen demnach sowohl den 5 Branchenkonzept zentrenrelevanten als auch den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel.

Das Branchenkonzept für die Stadt Pattensen soll aufzeigen, in welchen Bran- Die Warengruppen des periodischen Bedarfs weisen ebenfalls eine Handels- chen noch Ansiedlungspotenziale, bzw. Ansiedlungschancen bestehen. Das zentralität von deutlich unter 100 % auf. Auf das Ansiedlungspotenzial in diesen Ziel soll dabei die Steigerung der Kaufkraftbindung der eigenen Einwohner sein. Branchen wird unter Kap. 5.3 detailliert eingegangen.

Abb. 26: Handelszentralität als Hinweis für Ansiedlungspotenziale 5.1 Grundsätzliche Ansiedlungspotenziale 100 % Möbel, Antiquitäten 105,1 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Die Analyse der Einzelhandelssituation in Pattensen hat gezeigt, dass es zum 98,2 Hausrat heutigen Zeitpunkt nicht gelingt, die Kaufkraft der Bewohner im Stadtgebiet und übriger period. Bedarf (Blumen, Zeitschr.) 93,4 im Marktgebiet zu binden. Von Bedeutung sind vor diesem Hintergrund Kauf- kraftabflüsse insbesondere in die benachbarten Konkurrenzorte Hannover, Uhren, Schmuck, Optik 88,8 Hildesheim sowie Hemmingen und Laatzen. Lebensmittel, Reformwaren 80,7 Gesundheits-und Körperpflege 61,7 Die folgende Abbildung zeigt die Branchen auf, die eine Zentralität (Umsatz/ Bekleidung/Wäsche 58,5

Kaufkraftrelation) von deutlich unter 100 % aufweisen und somit Kaufkraftab- Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 33,0 flüsse zu verzeichnen haben. In diesen Branchen besteht grundsätzlich Poten- Baumarktspezifische Sortimente 26,3 zial für weitere Ansiedlungen. Es sind die folgenden Warengruppen des aperiodischen Bedarfsbereichs: Bücher, Schreibwaren 21,4 Schuhe, Lederwaren 20,6 Durchschnitt Elektroartikel/Unterhaltungselektronik 15,1 über alle Sportartikel, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Branchen: 60 % Spielwaren, Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) Spielwaren Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.), Angaben in % Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC u. Zubehör/ Neue Medien, Sportartikel Schuhe/ Lederwaren, 0 102030405060708090100110120 Bücher/ Schreibwaren, Quelle: CIMA GmbH 2008

Baumarktspezifische Sortimente, Die CIMA hat darauf aufbauend ein standortspezifisches Branchenkonzept Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien, entwickelt, das insbesondere den Umgang mit den zentrenrelevanten Sortimen- Bekleidung/ Wäsche, ten im Stadtgebiet regelt. Uhren, Schmuck, Optik.

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5.2 Branchenkonzept Innenstadt Grundsätzlich sollte versucht werden, Magneten oder bedeutende Einzelhan- delsbetreibe in der Innenstadt zu etablieren. Diese könnten dann dazu führen, dass verstärkt Kunden in die Innenstadt nach Pattensen kommen. Die CIMA Die Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment sollte aus- sieht das Potenzial für Ansiedlungen in der Innenstadt jedoch grundsätzlich schließlich in der Innenstadt von Pattensen erfolgen. Aufbauend auf den Unter- begrenzt, da zum heutigen Zeitpunkt kaum Einzelhandelsbetriebe mit regional suchungsergebnissen ergibt sich für die Innenstadt das folgende Branchenkon- bedeutsamen Angeboten vorhaben den sind. Zum Anderen erschwert die klein- zept. teilige altstädtische Struktur die Ansiedlung großflächiger Betriebe. Darüber hinaus wäre die Etablierung eines großflächigen Magneten mit erheblichen Entwicklungsschwerpunkte Verkehrsbelastungen verbunden. Unabhängig davon ist dabei eine attraktive Folgende Sortimente sollten – nach vorheriger Prüfung auch großflächig über Anbindung an die bestehenden Geschäftslagen von großer Bedeutung. Jedoch 800 qm VKF - entwickelt werden. sollte nach Möglichkeiten gesucht werden, Fachmärkte mit zentrenrelevanten Sortimenten in der Innenstadt anzusiedeln.

persönlicher Bedarf Da die CIMA die Realisierungswahrscheinlichkeit von großflächigen Einzelhan- Bekleidung/ Wäsche delsbetreiben in der Innenstadt als gering einschätzt, ist die Ausweisung mögli- Schuhe/ Lederwaren cher Flächenpotenziale aus Gutachtersicht irreführend. Vielmehr sollte durch Uhren/ Schmuck/ Optik eine qualitative Innenstadtentwicklung versucht werden, attraktive Geschäfte in der Innenstadt von Pattensen zu etablieren und gelichzeitig eine zu starke Kon- kurrenzsituation zu den Bereichen außerhalb der Innenstadt auszuschließen. Medien und Technik Dafür sind verschiedene Flächen in der Innenstadt im Detail zu prüfen. Dies ist Bücher/ Schreibwaren aus Sicht der CIMA nur im Rahmen von Flächenmanagement möglich (vgl. Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Kap. 6.1 und Kap. 8). Foto/ PC und Zubehör/ Neue Medien Zentrenrelevante Sortimente sollten zukünftig ausschließlich in der Innenstadt Spiel, Sport, Hobby angesiedelt werden. Die Flächen für zentrenrelevante Randsortimente in groß- Sportartikel flächigen Einzelhandelsansiedlungen außerhalb der Innenstadt sind auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche zu beschränken. Bei großflächigen Vorhaben ist Spielwaren eine zusätzliche Beschränkung der absoluten Verkaufsfläche für zentrenrele- Hobbybedarf (Musikalien) vante Randsortimente zu empfehlen.

Einrichtungsbedarf Zusätzlich dazu sollten die bestehenden Nahversorgungsstandorte in der In- Gardinen/ Teppiche (Stapelware)/ Heimtextilien nenstadt von Pattensen gestärkt werden. Dies schließt auch eine moderate Vergrößerung der bestehenden Betriebe ein. Darüber hinaus ist auch die Ansiedlung nicht-zentrenrelevanter Sortimente möglich.

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5.3 Branchenkonzept (großflächiger) Einzelhandel außer- großflächigen Ansiedlungen mit zentrenrelevanten Randsortimenten über 800 qm Verkaufsfläche sind Einzelfallprüfungen erforderlich. halb der Innenstadt Beschränkungen der zentrenrelevanten Einzelsortimente auf maximal Für zentrenrelevante Sortimente ergibt sich, dass deren Ansiedlung im Haupt- 100 qm Verkaufsfläche. Beispiel: Im Fall der Neuansiedlung eines nicht- sortiment ausschließlich in der Innenstadt erfolgen sollte. Daraus lässt sich für zentrenrelevanten Fachmarktes mit 2.000 qm Verkaufsfläche bedeutet dies großflächige Einzelhandelsansiedlungen außerhalb dieser Bereiche eine Fo- eine zulässige Gesamtverkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente kussierung auf nicht-zentrenrelevante Sortimente ableiten. Dabei sollte sich auf von 200 qm. Diese Fläche könnte dann zum Beispiel in 100 qm für Beklei- Standorte fokussiert werden, die bereits als Einzelhandelsstandort entwickelt dung, 100 qm für Schuhe und 100 qm für Geschenke/ Glas, Porzellan, Ke- sind. ramik/ Hausrat aufgeteilt werden.

Entwicklungsschwerpunkte Wenn Ansiedlungsgesuche anstehen, sollten folgende nicht-zentrenrelevante Die Ansiedlung weiterer nicht-zentrenrelevanter Sortimente (auch auf großflä- Sortimente - je nach Betriebstyp und Konzept auch großflächig über 800 qm chigen Einzelhandelsflächen) ist dabei grundsätzlich möglich, bedarf aus Gut- VKF - in diesen Gewerbe- und Sondergebieten, einer Standortprüfung unterzo- achtersicht jedoch einer auf den Einzelfall bezogenen Prüfung und Abwägung. gen werden:

Baumarktartikel Möbel (eingeschränkt), Antiquitäten Weiße Ware (große Elektrogeräte)

Großflächige Einzelhandelsbetriebe außerhalb der Innenstadt (d.h. an nicht integrierten Standorten) bieten in der Regel neben nicht-zentrenrelevanten Sortimenten auch so genannte (zentrenrelevante) Randsortimente an. Um die Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt in diese Bereiche zu reduzieren, sollten zentrenrelevante Randsortimente in den jeweiligen Bebauungsplänen auf 10% der Gesamtfläche beschränkt werden.

Da damit jedoch keine ausreichende Obergrenze festgelegt wird und bei größe- ren Einzelhandelsbetrieben Randsortimente auf 10 % der Gesamtfläche erhebliche Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt induzieren können, empfiehlt die CIMA, zwei zusätzliche Beschränkungen der zentrenrelevanten Randsortimen- te: zusätzliche absolute Beschränkung der maximalen Gesamtverkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente auf max. 800 qm Verkaufsfläche. Bei

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5.4 Ansiedlungspotenziale Nahversorgung

Die CIMA hat für die nahversorgungsrelevanten Sortimente (d.h. Lebensmittel und Drogerieartikel) dargelegt, dass zzt. erhebliche saldierte Kaufkraftabflüsse aus Pattensen bestehen. Wie im Regionalen Einzelhandelskonzept für die Re- gion Hannover festgelegt, sollte auch für Pattensen ein Zentralitätswert im periodischen Bedarfsbereich von rd. 90 % angestrebt werden. Ein höherer Wert ist aus Sicht der CIMA für den Standort Pattensen aufgrund der Bestands- situation und der regionalen Konkurrenz wenig realistisch. Überschlägig geht die CIMA davon aus, dass für Pattensen durchaus Potenzial für zwei weitere Lebensmittelmärkte besteht. Unter Berücksichtigung der über- durchschnittlichen Discounterquote von rd. 72 % empfiehlt die CIMA deshalb die Realisierung von Lebensmittelvollsortimentern. Unter Berücksichtigung, dass auch durch Neuansiedlungen im periodischen Bedarfsbereich innenstädtische Verdrängung zur Folge hätte, empfiehlt die CIMA die Realisierung von kleinen Lebensmittelvollsortimentern in der Größen- ordnung 1.200 bis 1.500 qm Verkaufsfläche. Dabei sollten die folgenden Standortvoraussetzungen eingehalten werden: städtebaulich integrierte Lage Nähe zu bestehenden Wohngebieten Ansiedlung sollte in den Bereichen erfolgen, die zzt. unterversorgt sind und/ oder Ansiedlung an Standorten, wo sich bereits Einzelhandel befindet und somit positive Agglomerationseffekte zu erwarten sind (z.B. als Koppelstandort mit einem bestehenden Lebensmitteldiscounter)

Die CIMA geht davon aus, dass der realistische Zielwert im periodischen Be- darfsbereich durch die Ansiedlung von max. zwei Lebensmittelmärkten erreicht werden kann. Zu den möglichen Standorten wird die CIMA im Zentren- und Standortkonzept detailliert Stellung beziehen.

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Darüber hinaus sind verschiedene solitäre Nahversorgungsstandorte zu nen- 6 Zentrenkonzept nen, die im bedeutenden Maß zur wohnortnahen Grundversorgung in Patten- sen beitragen: Das nachfolgende Zentren- und Standortkonzept wurde für die Stadt Pattensen erarbeitet und auf die individuelle Situation im Pattenser Einzelhandel ange- Lidl: Göttinger Straße passt. Netto: Göttinger Straße Grundlage des Konzeptes sind die folgenden konzeptionellen Grundaussagen, NP: Hauptstraße (Schulenburg) die sich aus den dargestellten Analyseergebnissen (vgl. Kap. 3) und den erar- beiteten Strategien und Zielen ergeben (vgl. Kap. 4): Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick: qualitative und quantitative Sicherung, Entwicklung der Innenstadt (vgl. Kap. 6.1) verträgliche Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt und des Zentralen Versorgungsbereiches (vgl. Kap. 5.3) sinnvoller und qualitativer Ausbau und Sicherung der Nahversorgung (vgl. Kap. 5.4)

Aufgrund der Einzelhandelsstruktur in Pattensen erfüllt lediglich ein Einkaufs- standort die Kriterien (vgl. Kapitel 4.3), um als zentraler Versorgungsbereich abgegrenzt zu werden. Im folgenden Abschnitt wird detailliert die Abgrenzungen des Zentralen Versor- gungsbereiches Innenstadt Pattensen beschrieben. Außerdem werden die relevanten Strukturkennziffern (Verkaufsfläche in qm, Anzahl der Betriebe) des Zentralen Versorgungsbereiches genannt. Darauf aufbauend erfolgt die Ablei- tung von Entwicklungsstrategien.

Zusätzlich zu dem genannten Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt verfügt die Stadt Pattensen über einen Fachmarktstandort (Sondergebietsstandort) an der Koldinger Straße (u.a. ehemaliger Wal-Mart-Standort). Dieser Standort fließt als weiterer Standort in das Zentrenkonzept ein.

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Abb. 27: Standortkarte

Bearbeitung: CIMA GmbH 2008

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Abb. 29: Innenstadt – Comet, Auf der Burg in Pattensen 6.1 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt

6.1.1 Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches

Die Innenstadt ist das Handels- und Dienstleistungszentrum der Stadt Patten- sen. Die in der Karte grün dargestellte Linie entspricht der Abgrenzung der Innen- stadt als Zentraler Versorgungsbereich. Er ist künftig (u.a. gemäß § 34 BauGB und § 11 (3) BauNVO) als besonders schützenswert anzusehen, so dass Ent- wicklungen an anderer Stelle keine negativen städtebaulichen Auswirkungen in diesem Bereich hervorrufen dürfen.

Abb. 28: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Quelle: CIMA GmbH 2008

Abb. 30: Innenstadt – Marktplatz

Quelle: CIMA GmbH 2008

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6.1.2 Versorgungssituation in der Innenstadt (ZV)

Abb. 31: Verkaufsflächen im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt

Innenstadt Absolut Anteil Einzelhandelsbetriebe 24

Verkaufsfläche in qm 3.490 100 %

VK im periodischen Bereich in qm 1.710 49 %

VK im aperiodischen Bereich in qm 1.780 51 %

zentrenrelevantes Sortiment in qm 1.520 43,5 %

Quelle: CIMA GmbH 2008

Die Innenstadt verfügt insgesamt über 29 % der Verkaufsfläche und 33,4 % des Umsatzes der Stadt Pattensen. Die Nahversorgung ist ein zentraler Aspekt in der Pattenser Innenstadt. Nahezu die Hälfte der Verkaufsfläche der Innenstadt ist dem periodischen Bedarfsbereich zuzuordnen. Hierbei sind der Lebensmittelvollsortimenter Comet und der Lebensmitteldiscounter NP als zentrale Einzelhandels- schwerpunkte der Innenstadt hervorzuheben. Auf der anderen Seite bedeutet dies auch, dass der übrige Einzelhandel im Zentrum von Pattensen nur sehr gering ausgeprägt ist. Aufgrund der kleinteiligen Struktur dürfte es auch Sicht der CIMA schwierig sein, mehrere bedeutende Anbieter in die Innenstadt von Pattensen zu holen. Ziel kann deshalb nur die qualitative Entwicklung der Innenstadt als Einzelhandelsstandort sein; diese qualitative Einzelhandelsentwicklung kann ggf. durch attraktive Dienstleistungen (Gastronomie etc.) abgerundet werden.

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Qualitative Entwicklung/ Stärkung der Innenstadt 6.1.3 Entwicklungsstrategie Innenstadt Wie bereits dargelegt, sollte das Ziel darin bestehen, die innenstädtischen Be- deutung für den Pattenser Einzelhandel langfristig zu stabilisieren. Die Innen- Die Innenstadt genießt Entwicklungspriorität: stadt ist derzeit der Standort, bei dem Ansiedlungen dazu führen, den zum Teil Der Versorgungskern von Pattensen nimmt eine Versorgungsfunktion für den starken Kaufkraftabflüssen entgegen zu wirken und eine gute Kaufkraftbindung zentralen Siedlungsbereich des Grundzentrums wahr, besitzt jedoch nur eine besonders in den Branchen mit zentrenrelevanten Sortimenten zu erreichen. eingeschränkte Einzelhandelsbedeutung. Um die Bedeutung des Altstadtkerns Grundsätzlich sollte sich an folgenden Entwicklungsgrundsätzen orientiert wer- in Pattensen zu stärken, sollten deshalb gezielt Maßnahmen eingesetzt werden: den, die zur Steigerung der Attraktivität der Innenstadt beitragen. Schaffung von Entwicklungsmöglichkeiten (vgl. Kap. 7.1 zum Prüfstandort Auf der Burg) Aus Sicht der CIMA kann hier die Einrichtung eines Flächenmanagements eine Ansiedlung geeigneter Branchen, vor allem mit zentrenrelevanten Sorti- bedeutende Rolle spielen, um attraktive Einzelhandelsbetreibe und gastronomi- menten sche Betreibe gezielt in die Innenstadt von Pattensen zu holen und damit gel- Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevan- ichzeitig die Leerstände im alten städtischen Kern zu bekämpfen. ten Sortimenten nur noch in der Innenstadt

Die Ansiedlung neuer Einzelhandelsbetreibe sollte sich an den Standorten fokussieren, wo bereits Einzelhandelsschwerpunkte bestehen, also im Bereich Einzelbetriebliche Maßnahmen/ gesamtstädtisches Marketing Marktplatz und Umgebung sowie am Standort Comet (Prüfstandort Auf der Die Innenstadt von Pattensen wird in Zukunft nur durch eine abgestimmte Nut- Burg Kap. 7.1). zungsmischung von Einzelhandel, Wohnen, Freizeit und Gewerbe an Attraktivi- tät gewinnen können. Dabei nimmt der Einzelhandel eine dominierende Stel- lung ein. Attraktive, innerstädtische Einzelhandelsbereiche zeichnen sich neben Folgende übergeordnete Maßnahmen können formuliert werden: einem gewissen Funktionsmix in der Regel auch durch aufeinander abgestimm- Ansiedlung attraktiver Einzelhandelsbetriebe Neubesetzung der Leerstände te Marketingstrategien und Serviceangebote aus. Mit den nachfolgenden As- durch ein adäquates Flächenmanagement (vgl. Kap. 8) pekten sollen Möglichkeiten aufgezeigt werden, wie dies realisiert werden kann. Ergänzung des vorhandenen Angebotes durch geeignete Branchen Sicherung/ Entwicklung attraktiver Dienstleistungs- und Freizeiteinrichtungen: Profilierung und Schärfung des Angebotes Neben attraktiven und umfangreichen Einzelhandelsangeboten leben Innen- städte und Ortskerne in der Regel von einem Funktionsmix aus Wohnen, Ein- zelhandel, Gastronomie, anderen Dienstleistungen wie Ärzten und ggf. beson- deren Veranstaltungen. Zukünftig sollte also versucht werden, attraktive Dienst- leitungen in der Innenstadt anzusiedeln. (Dies kann aus Sicht der CIMA vor allem im Rahmen eines "Flächenmanagements" geschehen (vgl. Kap. 8). Wenn es z.B. gelingt, einen attraktiven Mix aus kleinflächigem Einzelhandel und gastronomischen Einrichtungen im Innenstadtbereich zu etablieren, steigt auch der touristische Wert des Standortes Pattensen.

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6.2 Sondergebiets- und Fachmarktstandort Bewertung des Einzelhandelsangebotes An der Koldinger Straße sind derzeit vier Einzelhandelsbetriebe angesiedelt. Der Fachmarktstandort Koldinger Straße/ Johann-Koch-Straße liegt am östli- Insgesamt umfasst dieser Standort 1.590 qm Verkaufsfläche. chen Rand von Pattensen-Mitte und hat eine direkte Anbindung an die B3. Hiervon entfallen 705 qm auf den periodischen Bedarfsbereich, der sich haupt- sächlich auf den Lebensmitteldiscounter Aldi beschränkt (zusätzlich eine kleinere Fläche im Tankstellenshop). Abb. 32: Abgrenzung Fachmarktstandort Koldinger Str./ Johann-Koch-Str. Darüber hinaus ist ein Bekleidungsdiscounter und ein Tierfuttermarkt niedergelassen mit insgesamt 885 qm Verkaufsfläche im aperiodischen Bedarfsbereich. Von diesen sind 575 qm Verkaufsfläche als zentrenrelevante Sortimente einzustufen. Geprägt wird dieser Standort durch den großflächigen Leerstand an der Jo- hann-Koch-Straße. Dies ist der ehemalige Standort des SB-Warenhauses Wal Mart und angrenzenden Betrieben (Apotheke, Erstings family etc.). Der ehemalige Wal-Mart-Markt steht seit längerer Zeit leer. Bislang ist es nicht gelungen, eine adäquate Nachnutzung für diesen Standort zu finden. Der Standort Wal- Mart ist baurechtlich weiterhin als Sondergebiet Einzelhandel ausgewiesen. Direkt an diese gebiet angrenzend befinden sich die oben beschriebenen Fachmärkte.

Abb. 33: Fachmarktstandort Koldinger Str./ Johann-Koch-Str.

Quelle: CIMA GmbH 2008

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Abb. 34: Verkaufsfläche/ Anzahl Betriebe: Fachmarktstandort Koldinger Str./ Ziele & Empfehlungen Johann-Koch-Str. Der bestehende Standort Aldi/ Takko/ Fressnapf sollte in seiner Struktur erhal- Fachmarktstandort ten bleiben und sich auf die Ansiedlung von nicht-zentrenrelevantem Einzel- Absolut Anteil Koldinger Str./ Johann-Koch-Str. handel (ggf. auch großflächig) fokussieren. Dies kann u.U. auch die Einbindung der angrenzenden ehemaligen Wal-Mart-Fläche beinhalten. Einzelhandelsbetriebe 4 Zentrenrelevanter Einzelhandel sollte zukünftig ausgeschlossen und in großflä- chigen Ansiedlungen auf max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche festgeschrieben werden. Zusätzlich empfiehlt die CIMA bei Neuansiedlungen die Festsetzung Verkaufsfläche in qm 1.590 100 % einer absoluten Verkaufsflächenobergrenze für zentrenrelevante Sortimente wie im Branchenkonzept dargelegt (vgl. Kap. 5.3). Um die bestehenden Kaufkraftabflüsse im periodischen Bedarfsbereich zu ver- VK im periodischen Bereich in qm 705 44,3 % ringern, ist der Standort grundsätzlich auch für die zusätzliche Ansiedlung eines VK im aperiodischen Bereich in qm 885 55,7 % Lebensmittelvollsortimenters in einer Größenordnung von 1.200 bis 1.400 qm Verkaufsfläche geeignet. Auf diese Weise entstünde ein attraktiver Koppel- standort mit bedingt regionaler Ausstrahlungskraft. Da das Flächenpotenzial am zentrenrelevantes Sortiment in qm 575 36,2 % bestehenden Standort jedoch beschränkt ist und eine direkte Anbindung an die Quelle: CIMA GmbH 2008 bestehenden Betriebe gewährleistet werden sollte, macht die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters aus Sicht der CIMA die Umstrukturierung der Alt- immobilie „Wal-Mart“ notwendig. Die CIMA bewertet den ehemaligen Wal-Mart-Standort als schwierig für eine zukünftige Einzelhandelsentwicklung. Aus Gutachtersicht sind an diesem Standort deshalb auch andere gewerbliche Nutzungen (kein Einzelhandel) zu prüfen.

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6.3. Nahversorgung Abb. 36: Solitärer Einzelstandort, Netto. Göttinger Straße

Die folgenden Lebensmittelbetriebe übernehmen eine wichtige Nahversor- gungsfunktion und sollten nach Möglichkeit erhalten und/ oder in ihrer Funktion gestärkt werden:

Lidl: Göttinger Straße Netto: Göttinger Straße NP: Hauptstraße (Schulenburg)

Abb. 35: Solitärer Einzelstandort, Lidl, Göttinger Straße

Quelle: CIMA GmbH 2008

Die CIMA hat im Branchenkonzept dargelegt, dass in Pattensen durchaus Po- tenzial für die Ansiedlung von zwei Lebensmittelvollsortimentern (mit einer Ver- kaufsfläche zwischen 1.200 und 1.500 qm VKF) besteht (vgl. Kap. 5.4). Dabei sollte die Ansiedlung an die folgenden Bedingungen verknüpft werden: städtebaulich integrierte Lage Nähe zu bestehenden Wohngebieten Ansiedlung sollte in den Bereichen erfolgen, die zzt. unterversorgt sind und/ Quelle: CIMA GmbH 2008 oder

Ansiedlung an Standorten, wo sich bereits Einzelhandel befindet und somit positive Agglomerationseffekte zu erwarten sind (z.B. als Koppelstandort mit einem bestehenden Lebensmitteldiscounter)

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Unter Berücksichtigung der Analyseergebnisse und einer anzustrebenden Be- standssicherung der bestehenden Märkte ergibt sich aus Sicht der CIMA Po- tenzial an den folgenden Standorten/ Bereichen:

unterversorgter Kernstadtbereich im nordwestlichen Bereich der kernstadt von Pattensen Fachmarktstandort Koldinger Straße/ Johann-Koch-Straße

Voraussetzung für die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes sollte jedoch Verträglichkeit für die bestehenden Strukturen und Zentralen Versorgungsbe- reiche in Pattensen im Sinne des § 11 (3) BauNVO und § 34 (3) BauGB sein.

Verschiedene Bereiche von Pattensen verfügen nur über sehr gering ausgebil- dete bzw. gar keine Nahversorgungsstrukturen (vgl. Kap. 4.6.2). Aus Sicht der CIMA wird es auch in Zukunft vermutlich nicht gelingen, in den meisten dieser Ortsteile konventionelle Lebensmittelbetriebe (Aldi, Plus, Edeka etc.) zu etablieren. Die Mindestanforderungen konventioneller Anbieter sind in der Regel: Orte/ Städte ab 5.000 Einwohner Einzugsgebiet ab 5.000 bis 10.000 Einwohner Lage an frequentierten Straßen, ggf. an Wohngebiete oder bestehende Einzelhandelsbetriebe angrenzend

Diese Anforderungen treffen in Pattensen derzeit auf keine der unterversorgten Ortsteile (Jeinsen, Hüpede, Koldingen, Reden, Thiedenwiese, Vardegötzen Reden und Oerie) zu. Grundsätzlich ist in den bevölkerungsarmen Ortsteilen die Etablierung so genannter „alternativer“ Nahversorgungsstrukturen (vgl. Kap. 9) zu prüfen.

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7 Standortkonzept

In Abstimmung mit den Vertretern der Stadt Pattensen wurden von der CIMA insgesamt drei Standorte einer einzelhandelsspezifischen Bewertung unterzo- gen. Die Darstellung und Bewertung der Standorte erfolgt in den nachfolgenden Kapiteln.

Die Bewertung der Standorte erfolgt anhand der konzeptionellen Aussagen aus dem Branchen- und Zentrenkonzept. Darüber hinaus wurden die folgenden Kriterien berücksichtigt:

Lage innerhalb der Stadt (Innenstadt/ Innenstadtrand/ zu dem Zentralen Versorgungsbereich/ Wohngebiet/ sonstige Standorte) Standortumfeld (Einzelhandelsbesatz) Erreichbarkeit Zusammenhang zu bestehenden (auch solitären) Versorgungslagen städtebaulich und funktional integriert/ nicht-integrierte Lage

Die nachfolgende Abb. 37 auf Seite 65 zeigt die bewerteten Standorte in der Übersicht. Demnach

liegt der Standort 1 im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt, liegt der Standort 2 außerhalb der festgelegten Zentren (bzw. des Fach- marktstandortes) und

grenzt der Standort 3 an den Sonder-/ Fachmarktstandort Koldinger Straße,

Johann-Koch-Straße.

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Abb. 37: Übersicht Prüfstandorte

Bearbeitung: CIMA GmbH 2008

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Bewertungskriterien: 7.1 Prüfstandort 1: Auf der Burg (Comet) sehr gute Lage innerhalb der Innenstadt, es handelt sich um einen in die Innenstadt gut integrierter Standort Am Standort Auf der Burg wird die Ansiedlung von zwei Fachmärkten mit je städtebaulich integrierte Lage 400 qm Verkaufsfläche diskutiert. Die beiden Fachmärkte grenzen direkt an den gute fußläufige Erreichbarkeit bestehenden Lebensmittelvollsortimenter Comet an. Der Vorhabenstandort liegt gute Erreichbarkeit mit Pkw durch den bestehenden Parkplatz des Le- innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt. bensmittelvollsortimenters Comet zusätzlicher Frequenzbringer in der Innenstadt (Frequenzbringer) Abb. 38: Prüfstandort 1: Auf der Burg, Comet derzeitige Nutzung: Grünfläche

Abb. 39: Übersichtskarte Prüfstandort 1: Auf der Burg, Comet

Quelle: CIMA GmbH 2008

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Bewertung Standort 1 ist als Entwicklungsfläche für Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten geeignet und sollte mit Priorität behandelt werden. Mit der Ansiedlung von Verkaufsflächen mit zentrenrelevantem Einzelhandel innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches besteht für die Pattenser Innen- stadt die Möglichkeit, moderne und marktgängige Ladeneinheiten innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt zu etablieren. Die geplanten Fachmärkte würden zur Stärkung und Entwicklung der Pattenser Innenstadt und zur verstärkten Kaufkraftbindung beitragen. Ein zusätzlicher Anziehungspunkt mit zentrenrelevanten Sortimenten im Ver- sorgungskern könnte zudem als Frequenzbringer fungieren und sich gegebenenfalls positiv auf das Umfeld auswirken. Die CIMA empfiehlt deshalb die An- siedlung von Fachmärkten aus dem zentrenrelevanten Bedarfsbereich, insbesondere aus den Bereichen, die in der Regel die Innenstadt prägen und Fre- quenz erzeugen. Aus Gutachtersicht sollten nach Möglichkeit (qualitätsvolle) Einzelhandelsstrukturen mit Angeboten aus den Bereichen Bekleidung/ Wä- sche, Schuhe/ Lederwaren (persönlicher Bereich), Medien und Technik sowie Spiel/ Sport/ Hobby angesiedelt werden. Der Prüfstandort 1 ist somit für zentrenrelevanten Einzelhandel geeignet. Die Entwicklung dieser Fläche sollte mit Priorität umgesetzt werden, um zusätzliche Frequenz in der Innenstadt hervorzurufen und um die Kauf- kraftbindung in Pattensen zu erhöhen.

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7.2 Prüfstandort 2: Einkauf-Center Hiddestorfer Straße Bewertungskriterien Der Prüfstandort 2 liegt am Nordrand des Stadtteils Pattensen-Mitte und grenzt derzeitige Nutzung: landwirtschaftliche Brachfläche direkt an das Neubaugebiet Pattensen-Mitte-Nord an. Im Süden grenzt ein be- keine Einzelhandelsbetriebe in direkter Umgebung vorhanden reits bestehendes Einfamilienhaus-Neubaugebiet an den Vorhabenstandort an. Lage: Nordrand Pattensen-Mitte Vorgesehen ist, das südöstlich gelegene Neubaugebiet (Einzelhausbebauung) eingeschränkte Erreichbarkeit für Fußgänger weiter Richtung Nordwesten auszudehnen. Erst dann wurde der Standort direkt an bestehende Wohngebiete angrenzen. gute Erreichbarkeit für Pkw Bei diesem Standort soll die Eignung zur Ansiedlung eines Einkaufszentrums städtebaulich nicht-integrierte Lage mit rd. 5.750 qm Verkaufsfläche und 340 Parkplätzen geprüft werden. Folgende Betreib sind geplant: Abb. 41: Übersichtskarte Prüfstandort 2 Hiddestorfer Straße Lebensmittelverbrauchermarkt mit rd. 2.400 VKF Lebensmitteldiscounter rd. 1.150 qm VKF drei Fachmärkten mit insgesamt 1.900 qm VKF sowie kleinere Shops mit insgesamt 300 qm Verkaufsfläche

Abb. 40: Prüfstandort 2 Hiddestorfer Straße

Quelle: CIMA GmbH 2008

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Bewertung Der Prüfstandort 2 ist für Einzelhandel nicht geeignet. Einzelhandel sollte an diesem nicht integrierten Standort aus Gutachtersicht ausgeschlossen werden. Zum jetzigen Zeitpunkt verfügt der Standort über eine nicht integrierte Lage und würde so nur bedingt eine Nahversorgungsfunktion erfüllen. Für zentrenrelevante Sortimente ist der Standort (außerhalb der Innenstadt) gemäß Branchen und Zentrenkonzept ehedem nicht geeignet. Für nicht-zentrenrelevanten Ein- zelhandel sind andere Standort besser geeignet (es befindet sich kein Einzel- handel in direkter Umgebung). Außerdem wären durch die Planung starke Verdrängungseffekte auf den Zent- ralen Versorgungsbereich Innenstadt zu erwarten. Aus stadtplanerischer Sicht würde diese Lage zusätzlichen Verkehr erzeugen und Kaufkraft und Umsatz von den bestehenden Einzelhandelsstandorten (In- nenstadt, Koldinger Straße) abziehen. Zu empfehlen ist laut Branchen- und Zentrenkonzept eine Konzentration der Ansiedlungen auf die bestehenden Einzelhandelsstandorte (zentrenrelevanter Einzelhandel im Zentralen Versor- gungsbereich Innenstadt und nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel am Fach- marktstandort Koldinger Straße). Die CIMA hat zwar dargelegt, dass die Nahversorgung im nordwestlichen Kern- stadtbereich qualitativ unzureichend ausgeprägt ist, aus Sicht der CIMA sollte jedoch nach anderen Standorten gesucht werden, die den Voraussetzungen für Nahversorgungsstandorte (u.a. integrierte Lage, Nähe zu bestehenden Wohn- gebieten) besser entsprechen als der Prüfstandort. Zudem ist das Planvorha- ben aus Sicht der CIMA für die Sicherstellung der Nahversorgung deutlich überdimensioniert und zielt neben der Kaufkraft aus dem eigenen Stadtgebiet erheblich auf die regionale Kaufkraft ab.

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7.3 Prüfstandort 3: Einkaufzentrum Johann-Koch-Straße Abb. 42: Prüfstandort 3: Einkaufszentrum Johann-Koch-Straße

Der Prüfstandort 3 liegt am östlichen Rand des Stadtteils Pattensen-Mitte und grenzt im Süden an den zzt. leer stehenden ehemaligen Wal-Mart-Standort an. Er liegt jedoch rückwärtig zur Koldinger Straße und müsste über die Straße Hellweg und Johann-Koch-Straße erschlossen werden.

Für diesen Standort soll die Eignung zur Ansiedlung eines Einkaufszentrums mit rd. 5.300 qm Verkaufsfläche geprüft werden. 9 Es sind die folgenden Ein- zelhandelsbetriebe geplant: Lebensmittelvollsortimenter: rd. 2.200 qm Verkaufsfläche,

Getränkemarkt: rd. 500 qm VKF; Quelle: CIMA GmbH 2008 Sonderpostenmarkt: rd. 375 qm VKF, Textildiscounter: rd. 475 qm VKF; Bewertungskriterien Schuhmarkt: rd. 350 qm VKF, derzeitige Nutzung: landwirtschaftliche Brachfläche Drogeriemarkt: rd. 650 qm VKF; Lage am östlichen Rand des Stadtteils Pattensen-Mitte Tierfuttermarkt: rd. 500 qm VKF; angrenzend an den Fachmarktstandort den großflächigen Leerstand des Apotheke: rd. 250 qm VKF. ehemaligen Wal Mart eingeschränkte fußläufige Erreichbarkeit Der Einzelhandel soll durch einen Friseur (70 qm Nutzfläche) und eine Spielo- gute Pkw-Erreichbarkeit thek (450 qm Nutzfläche) ergänzt werden. keine direkte Anbindung an den Fachmarktstandort Aldi/ Takko etc. städtebaulich nicht-integrierte Lage

9 Der Projektentwickler hatte ursprünglich geplant, 8.600 qm Verkaufsfläche neu zu schaffen, hat von diesen Planungen jedoch mittlerweile Abstand genommen.

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Abb. 43: Übersichtskarte Prüfstandort 3: Einkaufszentrum Johann-Koch-Straße Bewertung Der Prüfstandort 3 ist für Einzelhandel grundsätzlich nur dann geeignet, wenn gleichzeitig eine weitere Einzelhandelsentwicklung am Alt-Standort Wal-Mart ausgeschlossen werden kann (zumindest bezogen auf den nahversorgungs- und zentrenrelevanten Einzelhandel). Der Standort an der Johann-Koch-Straße ist städtebaulich nicht-integriert, ver- fügt über nur eine eingeschränkte Verkehrsanbindung (Pkw-orientiert) und besitzt nur eine eingeschränkte Nahversorgungsfunktion. Positive Agglomerationseffekte für den bestehenden Fachmarktstandort an der Koldinger Straße (Aldi/ Takko etc.) sind aus Sicht der CIMA nur eingeschränkt zu erwarten. Grundsätzlich kann sich die CIMA eine Ergänzung des Einzelhan- delsangebotes im Bereich des Fachmarktzentrums Koldinger Straße (Aldi, Tak- ko etc.) durchaus vorstellen, jedoch ist der geprüfte Standort 3 nur unzureichend an diesen Standort angebunden und deshalb für Einzelhandel nur ein- geschränkt geeignet. Unabhängig davon besteht am Alt-Standort Wal-Mart weiterhin Baurecht für großflächigen Einzelhandel. Voraussetzung für eine einzelhandelsspezifische Entwicklung an diesem Standort ist aus Sicht der CIMA deshalb, dass eine zukünftige Einzelhandelsnutzung am Alt-Standort Wal-Mart ausgeschlossen werden kann (zumindest bezogen auf den nahversorgungs- und zentrenrelevanten Einzelhandel). Das macht aus Sicht der CIMA eine Anpassung des bestehenden Baurechts notwendig. Gegenüber dem Prüfstandort 1 (Auf der Burg) ist der Standort an der Johann- Koch-Straße deutlich nachgeordnet zu entwickeln. Ferner muss sichergestellt werden, dass es bei einer Neuansiedlung in diesem Bereich zu keinen städte- baulich negativen Verdrängungseffekten im zentralen Versorgungsbereich In- nenstadt kommt und die wohnortnahe Grundversorgung weiterhin gewährleistet Quelle: CIMA GmbH 2008 werden kann. Außerdem sind zentrenrelevante Sortimente auf maximal 10 % der Verkaufsfläche zu beschränken. Darüber hinaus sind die raumordnerischen Vorgaben zu berücksichtigen, die sich aus dem LROP Niedersachsen 2008 ergeben. Zu nennen sind insbesondere das Kongruenzgebot, Beeinträchtigungsgebot, Konzentrationsgebot und das Integrationsgebot (vgl. Abschnitt 2.3 des LROP).

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Zum Kongruenzgebot wird im LROP ausgeführt, dass maximal 30 % des Um- satzes aus Räumen außerhalb des jeweiligen zentralörtlichen Verflechtungs- bereiches (in diesem Fall außerhalb des Stadtgebietes von Pattensen) erzielt werden dürfen. Im Konzentrationsgebot wird der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente auf max. 10 % der Verkaufsfläche beschränkt (analog zum kommunalen Einzelhandelskonzept Pattensen). Um abschließend beurteilen zu können, ob das geplante Vorhaben den raumordnerischen Vorgaben (und den Vorgaben aus dem kommunalen Einzelhan- delskonzept) entspricht, ist aus Sicht der CIMA eine auf den Einzelfall bezoge- ne kommunale und regionale Verträglichkeitsuntersuchung notwendig. Um die kommunale und regionale Verträglichkeit zu gewährleisten, geht die CIMA jedoch überschlägig davon aus, dass eine weitere Verkaufsflächenreduzierung notwendig wird. Diese Reduzierung dürft sich sowohl auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente als auch auf die zentrenrelevanten Sortimente beziehen. Bezogen auf die Nahversorgung ist zu berücksichtigen, dass bei einer Ansied- lung eines großen Lebensmittelmarktes (geplant sind 2.200 qm VKF zzgl. Ge- tränkemarkt und Drogeriemarkt) die Chance für die Ansiedlung eines weiteren Lebensmittelvollsortimenters in städtebaulich-integrierter Lage innerhalb des Stadtgebietes sinkt.

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Die folgende Abbildung zeigt die bewerteten Standorte in der Übersicht:

Abb. 44: Übersicht Prüfstandorte

Bearbeitung: CIMA GmbH 2008

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Direkte und persönliche Akquisition 8 Flächenmanagement „Incentives”, Anreizsysteme Förderung von Existenzgründungen (z.B. Inkubatoren) sowie Der Grundgedanke eines Flächenmanagements besteht darin, vorhandene (Re-) Vitalisierung von Lagen, Straßen, Quartieren. Immobilienflächen effektiver zu nutzen, Leerstände zu vermeiden, Informatio- nen über Angebot und Nachfrage transparent und zugänglich zu machen und letztendlich zur Attraktivitätssteigerung des Standortes beizutragen. Für Patten- Als zentrales Informations- und Marketinginstrument sollte regelmäßig (z.B. sen bedeutet dies nicht nur, die bestehenden Leerstände im Innenstadtbereich vierteljährlich) ein kurzer (vierseitiger) Newsletter herausgegeben werden. Die- wieder neu zu besetzten, sondern Leerstände in Zukunft erst gar nicht entste- ser sollte zum einen als Druckausgabe versendet, zum anderen über das Inter- hen zu lassen. Von besonderer Bedeutung beim Flächenmanagement ist, dass net verbreitet werden, um eine breite Zielgruppe zu erreichen. es langfristig angelegt ist. Ein gutes Beispiel für einen Newsletter liefert das Flächenmanagement in Lem- Die folgenden Ausführungen sind daher als pauschal gültige Handlungsemp- go, wo bereits seit mehreren Jahren ein erfolgreiches Flächenmanagement fehlung zu verstehen, wie das Thema „Flächenmanagement“ grundsätzlich praktiziert wird. angegangen werden könnte. Die Beispiele sind als mögliche „Best-Practice- Lösungen“ zu verstehen, die auf die Stadt Pattensen bezogen individuell ange- Abb. 45: Beispiel Newsletter Lemgo Marketing passt werden müssten, um hier das Optimierungspotenzial weitergehend aus- zunutzen. Es wird zum Thema „Flächenmanagement“ empfohlen, das vorhandene Leerstandsmanagement im Hinblick auf Status quo, Akteure und erforder- liche Ressourcen für eine Weiterentwicklung zu überprüfen und weitergehende Umsetzungsvorschläge zu entwickeln. Die Hauptaufgabe eines Flächenmanagements besteht darin, Angebot und Nachfrage zusammenzuführen und so gezielt auf die Angebotsstruktur Einfluss zu nehmen. Dies kann nur durch ein vorausschauendes und aktives Flächen- management erreicht werden; „passive“ Leerstandsbörsen im Internet führen nicht zum beabsichtigten Ziel. Durch umfassende Informationen über beabsich- tigte Veränderungen (Betriebsaufgabe, betriebliche Veränderungen o.ä.) muss der Leerstandsproblematik schon im Vorfeld entgegengewirkt werden. Dafür ist es notwendig, die Immobilieneigentümer im Sinne einer kooperativen Stadtent- wicklung einzubeziehen sowie Strukturen und Instrumentarien zu entwickeln, die eine solche Teilhabe möglich machen. Quelle: www.lemgo-marketing.de

Mit Hilfe einer Datenbank müssen möglichst umfassende Informationen über Ein aktives Leerflächenmanagement reicht von der Revitalisierung ungenutzter bestehende Leerstände erfasst und zur Verfügung gestellt werden: Schaufensterflächen als Ausstellungsflächen für bestehende Betriebe („Schau- Marktinformationssysteme zur Schaffung von Transparenz fensterkosmetik“) bis zur aktiven und zielgerichteten Vermarktung der Leers- Eigentümerberatung tände. Die aktive Kontaktaufnahme zu regionalen Filialbetrieben als mögliche

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Nutzer geeigneter Ladenlokale, die Bereitstellung von harten Marktdaten zur Organisation/ Moderation von Treffen der Einzelhändler/Immobilienbesitzer, Kaufkraftsituation, das Aufzeigen von Branchendefiziten und vieles mehr kön- Vermittler zwischen unterschiedlichen Interessen der verschiedenen Akteu- nen als weitere Maßnahmen erfolgen. re, z.B. durch kompetente Beratung, Pflege der innerstädtischen Flächenbörse sowie Bei einem Flächenmanagement kann angebotsorientiert und nachfrageorien- einzelbetriebliche Beratungen bei Einzelhändlern/ Beratungen von Eigen- tiert vorgegangen werden. Eine wichtige Rolle spielt dabei der Flächenmana- tümern zu einzelhandelsspezifischen baulichen Anforderungen oder Fas- ger, der über die notwendigen Informationen und Kenntnisse verfügt. Dafür sadengestaltung. müssen auf der Nachfrage- und Angebotsseite fundierte Kenntnisse vorliegen:

Freie oder frei werdende Ladenlokale (z.B. Laufzeiten von Mietverträgen) Mögliche Leistungen können sein: Kenntnisse über die Immobilie (Möglichkeiten baulicher Veränderungen, Objektvermarktung (Maklertätigkeit) Kooperationsbereitschaft des Eigentümers) und den Standort insgesamt Finanzierungskonzepte Potenziale für Flächenerweiterungen Beratung bei Existenzgründung Kontakte zu Eigentümern Sanierungs- und Modernisierungsberatung Preiserwartungen der Vermieter Förderprogramme Kenntnisse über die Einzelhandelssituation (Branchenmix, Trends) Erwerb einer Immobilie Kenntnisse über die Anforderungen der Branchen Wertgutachten Anforderungsprofil an Standorte von Filialisten Gebäudedokumentation

In Kenntnis dieser Tatsachen können ansiedlungswilligen Betriebe qualifizierte Angebote gemacht und zwischen diesen und den Eigentümern vermittelt wer- Abb. 46: Kollmeyer in Neustadt a. Rübenberge den (nachfrageorientiertes Vorgehen). Zudem ermöglichen die Kenntnisse eine gezielte Beratung der Eigentümer und die direkte Ansprache von potenziellen Mietern (angebotsorientiertes Vorgehen). Gegebenenfalls können Dienstleis- tungen für den Eigentümer übernommen werden (z.B. Lokalbesichtigungen), damit es zu einer Ansiedlung kommt.

Folgende Aufgabenfelder sollten im Rahmen eines Flächenmanagements wahrgenommen werden: Dauerhaften Dialog zu Einzelhändlern und Immobilienbesitzern suchen und ausbauen (dauerhafte Optimierung bzw. Aktualisierung der Datenbasis), Akquisition von Filialisten, Einzelhändlern oder Projektentwicklern, Aufbau eines dauerhaften Kontaktnetzwerkes,

Bestimmung des Branchenmixes durch regelmäßige Einzelhandelsstruk- Quelle: CIMA GmbH 2008 turuntersuchungen bzw. Dokumentation von Veränderungen,

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In Neustadt a. Rbg. ist es gelungen das Fachgeschäft für Heimtextilien Koll- meyer in drei aneinandergrenzenden, unter Denkmalschutz stehenden Gebäu- den unterzubringen. Die Außenfassaden der Immobilen sind nicht verändert worden, lediglich die Innenräume der Gebäude wurden entkernt und zusam- mengelegt. So konnte eine leistungsfähige Verkaufsfläche in der Altstadt ent- stehen. Gleiches ist aus der Stadt Diepholz bekannt. Das Fachgeschäft Thomas, ebenfalls mit Angeboten in den Sortimenten Heimtextilien und Stoffe, kann eine Ver- kaufsfläche von insgesamt 550 qm vorhalten. Das Ladenlokal ist in zwei aneinandergrenzenden Gebäuden integriert.

Die nachfolgende Abbildung fasst die Aufgaben eines „Flächenmanagers“ noch einmal übersichtlich zusammen.

Abb. 47: Aufgabenbereich eines Flächenmanagers

... hat Kenntnisse über freie oder frei werdende Ladenlokale (Laufzeit von Mietverträgen, ihre baulichen Gegebenheiten, Lagen,...)

... kennt Potenziale für Flächenerweiterungen bei nicht hinreichenden Flächenangeboten

... verfügt über Kontakte zu den ... sucht Ladenlokal Eigentümern infrage kommender Immobilien Erarbeitung qualifizierter Angebote für ansiedlungswillige Betriebe ... kennt Preiserwartungen der Vermieter und Zahlungsbereitschaft der Filialisten (z.B. Umsatzmiete), kann vermitteln Flächenmanager

Beratung von Eigentümern und Vermittlung für Ansiedlungswillige ggf. weitere Dienstleistungen für den Immobilieneigentümer, z. B. Beratung bei baulichen Ansiedlung Veränderungen, Durchführung von Lokalbesichtigungen

Quelle: CIMA GmbH 2008

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können einen Teil der Versorgung anbieten. Das Sortiment ist jedoch stets 9 Alternative Nahversorgungsmöglichkeiten beschränkt auf eigene Produkte oder Bioprodukte. Weitere Mängel der Hoflä- den sind die eingeschränkten Öffnungszeiten, auf die sich der Kunde einstellen muss. Insgesamt betrachtet ist die Nahversorgung in der Kernstadt Pattensen wei- testgehend als gut zu bezeichnen. Lediglich in einzelnen Ortsteilen werden aufgrund der peripheren Lage und der geringen Einwohnerzahlen Nahversor- Ebenso gibt es sozial ausgerichtete Projekte, welche die Versorgung im ländli- gungsdefizite sichtbar. Die unzureichende Versorgung der Bevölkerung in peri- chen Raum gewährleisten sollen. Die CAP-Märkte werden als Nahversorger pher gelegenen Ortsteilen und insbesondere in Gemeinden und Städten mit von gemeinnützigen Trägerschaften finanziert und bieten Behinderten einen einer großen Flächenausdehnung ist kein alleiniges Problem der Stadt Patten- Arbeitsplatz. Ähnliche Ideen werden von anderen Wohltätigkeitsverbänden wie sen. der Diakonie umgesetzt.

Viele kleinere Geschäfte, die so genannten „Tante-Emma-Läden“, dürften in Als weitere Einkaufsmöglichkeit im ländlichen Raum zählen auch die Tankstel- ihrer Fortführung nicht mehr rentabel sein. Dies führt in der Folge häufig zur lenshops, deren Verkaufsfläche und Sortimentsauswahl teilweise denen eines Aufgabe des Betriebes. Die großen Discounter und Verbrauchermärkte in den kleinen Nahversorgers entsprechen. Ein Tankstellenshop erzielt 50 % seines umliegenden größeren Kommunen lassen den kleinen dörflichen Nahversor- Gewinnes durch den Verkauf von Getränken, Tiefkühlpizzen, Brötchen und gern keine wirtschaftliche Überlebenschance. Doch besonders für Senioren und anderen Artikeln des täglichen Bedarfs. Die Sortimentsauswahl kann bis zu Menschen ohne Auto wird diese Situation zum Problem. 2.300 Artikel umfassen. Dazu kommen saisonabhängige Angebotsaktionen wie Grills, Fahrräder oder auch Elektrogeräte. Neben der fehlenden Versorgung treten auch soziale Probleme auf. Der Le- bensmittelladen hat oft den Charakter eines Treffpunktes der Dorfgemeinschaft. Darüber hinaus führt der Mangel an Einzelhandel im ländlichen Raum zur ver- Diese zusätzliche Funktion, die Nachbarschaft durch ein Treffen beim Einkau- mehrten Nutzung des Internet in diesen Gebieten. Die Nachfrage bei den klas- fen zusammenzuführen und -zuhalten, geht verloren. An diesem Punkt der sischen Versandhändlern liegt in sehr starkem Maß in der Bekleidungsbranche, Nachbarschaft und Gemeinschaft setzen diverse Projekte und Ideen zur Zu- bei Büchern und Unterhaltungselektronik. E-Commerce für lokale Einzelhändler kunft der Nahversorger an. Zentren mit Dienstleistungen und Einzelhändlern gewinnt so zunehmend an Bedeutung. Lieferungen von Artikeln des periodi- des täglichen Bedarfs werden bewusst gebündelt. schen Bedarfs, insbesondere bei Frischwaren, bereiten jedoch logistische Prob- leme. Ein kleiner Nahversorger in Verbindung mit verschiedenen Dienstleistern kann so die Konkurrenzsituation mit den Supermärkten aufnehmen und versuchen, Einige Nahversorger und einzelne Fachmärkte haben einen Bringservice. Per eine kommunale Magnetwirkung zu erzielen. Somit wird nicht nur die Versor- Internet, Fax oder direkt im Laden können Lebensmittel und andere Waren gung wieder gesichert, sondern die sozialen und kommunikativen Aspekte wer- eines Nahversorgersortiments bestellt werden. Unterschiede bestehen bei den den zugleich verstärkt. Waren aus der Region können eine weitere Bindung der Lieferbedingungen. Die zu beliefernden Gebiete können regional begrenzt sein Kunden bewirken. oder sich auf das ganze Bundesgebiet erstrecken. Teilweise sind die Lieferun- gen kostenpflichtig oder ab einem Mindestbestellwert kostenlos. Nähere Infor- mationen finden sich u.a. auf den Internetseiten der jeweiligen Lebensmittelan- Weitere Konzepte wie „rollende Läden“ oder „Bringbusse“ werden in einigen bieter. Gemeinden schon seit einiger Zeit praktiziert. Auch die so genannten Hofläden

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9.1 Lebensmittelketten auf dem Land Abb. 48: Nachbarschaftsgeschäfte „Ihre Kette“ und „IK – Ihr Kaufmann“

In weiten Teilen des ländlichen Raumes ist nicht einmal mehr die Grundversor- gung gesichert, was besonders den älteren und nicht mobilen Menschen ein Problem bereitet. Die Agglomerationen von Discountern und Verbrauchermärk- ten an den Peripherien von Großstädten und mittlerweile auch Kleinstädten geben den kleinen Betrieben kaum Überlebenschancen.

Die Markant-Nordwest Handels-GmbH mit Sitz in Leer hat die Unterversorgung im ländlichen Raum als Chance begriffen und geht mit unterschiedlichen, spe- ziell für den ländlichen Raum angepassten Konzepten an den Markt. Für Pat- tensen interessante Konzepte dürften insbesondere die Vertriebstypen „Ihre Kette“ mit rd. 300 qm VKF als Nachbarschaftsgeschäft und „IK – Ihr Kaufmann“ mit 100 bis 300 qm VKF als convenienceorientiertes Nachbarschaftsgeschäft sein. Die Betriebe werden i.d.R. durch selbstständige Einzelhändler geführt. Als mögliche Standorte gibt die Markant-Gruppe Ortschaften oder Gemeinden an, Quelle: www.nahversorgeroffensive.de die bislang über keinen Lebensmittelbetrieb verfügen (zur genaueren Recher- Bearbeitung: CIMA GmbH 2008 che siehe: www.nahversorgeroffensive.de). Darüber hinaus werden die folgenden Standortfaktoren genannt:

Einwohnerzahl 1.000 bis 1.500 im Einzugsgebiet freie Kaufkraft von 1 bis 2 Mio. Euro gute Erreichbarkeit (zu Fuß, Pkw) Haltestelle des ÖPNV in der Nähe andere Dienstleistungsbetriebe geringe Anzahl an Stellplätzen

Die Vertriebskonzepte „Ihre Kette“ und „IK – Ihr Kaufmann“ sind dabei stark serviceorientiert. Konzeptionell kann sich das Angebot sowohl auf ein breites Nahversorgungssortiment als auch auf spezialisierte Sortimentsgruppen beziehen (z. B. Frischeprodukte (Lebensmittel), Trockensortiment (Lebensmittel), Drogerie/ Non-Food-Artikel, Kassenartikel, Frische Convenience (Lebensmit- tel)).

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9.2 Nachbarschaftsladen Nachbarschaftsladen: Beispiel Duderstadt, Ortsteil Fuhrbach In der Gemeinde Fuhrbach, einem Ortsteil von Duderstadt, gibt es seit 2002 Die Funktion des früheren „Tante Emma“ Ladens wird heute durch den „Nach- den „Fuhrbacher Dorfladen“. Der Betrieb wird von der Bürgerschaft (GbR) ge- barschaftsladen“ übernommen. Diese kleinen Läden sind nicht nur Nahversor- tragen, die sich mittlerweile aus 50 Mitgliedern zusammensetzt. Jedes Mitglied ger, sondern oft auch der zentrale Platz der dörflichen Gemeinschaft und Mit- ist gleichzeitig Anteilinhaber des Dorfladens. Die kleineren Entscheidungen telpunkt der Kommunikation. werden von drei Geschäftsführern getroffen. Jeder der Anteilseigner ist jedoch entscheidungsbefugt. Eine Eigentümerversammlung unterstreicht den gemein-

schaftlichen Charakter der Bürgerinitiative in regelmäßigen Abständen. Der Laden ist zum einen Grundversorger mit Lebensmitteln, zum anderen einer der wichtigsten Treffpunkte am Ort. Neben den Waren des täglichen Bedarfs werden verschiedene Dienstleistungen angeboten, um das Projekt finanzierbar Das Gebäude wurde privat vom Bürgermeister Fuhrbachs gekauft, um als Dorf- zu machen. laden umfunktioniert zu werden.

Die Errichtung eines Nachbarschaftsladens wird oftmals öffentlich unterstützt, Acht Frauen arbeiten in Schichten im Laden. Dabei beginnt der Arbeitstag um langfristig muss der Betrieb sich jedoch selbst finanzieren. 5.30 Uhr, denn bereits um 6 Uhr wird das Geschäft geöffnet.

Die Größe der Nachbarschaftsläden liegt zwischen 80 und 120 qm. Wesentli- Auf einer Verkaufsfläche von ungefähr 20 qm sind Lebensmittel und ein Bä- che Unterschiede zwischen den Nachbarschaftsläden bestehen in der wirt- ckereiverkauf untergebracht. Zusätzlich ist im Keller ein Getränkeverkauf ange- schaftlichen Organisation des Betriebes. Dabei gibt es privat betriebene Läden schlossen. Für ältere Dorfbewohner werden die Getränkekisten nach Hause und solche, die von einer Bürgerinitiative getragen werden. Ein oder mehrere geliefert. Bürger übernehmen ehrenamtlich oder gegen eine geringe Bezahlung die Ge- schäftsführung. Besondere regionale Angebote wie der Eichsfelder Schmand, der einmal in der Woche frisch angeliefert wird und die Eichsfelder Wurstspezialitäten werden Das Warenangebot zeichnet sich durch ein breites, aber sehr flaches Sortiment direkt vom Bauern aus einem Nachbardorf bezogen. aus. In der Regel müssen höhere Preise in Kauf genommen werden. Je nach Bedarf beherbergt der Nachbarschaftsladen Dienstleistungsangebote wie eine Der Dorfladen wird von allen beteiligten Seiten als sehr positiv bewertet und gut Post, Lotto/Toto- Annahmestelle, Reinigungsannahme, Fotoservice und Steh- angenommen. Nach Angaben einer Dorfbewohnerin war es bis zur Eröffnung cafe. Je mehr Angebote unter einem Dach sind, desto größer wird die Attraktivi- des Ladens nicht möglich eine Zeitung in Fuhrbach zu kaufen, heute kommen tät für den Kunden. sogar Bewohner der umliegenden Dörfer zum Einkaufen nach Fuhrbach.

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9.3 Der rollende Dorfladen zirka 50 Stationen am Tag an. Jeden Morgen startet er seine Tour in Öderquart und beliefert Gebiete im Alten Land bis in die Stader Geest. Drei bis vier Kun- den warten an jeder Station auf den fahrenden Biomarkt. Abb. 49: Der rollende Dorfladen von Günther Kropp

Bereits seit 50 Jahren fährt Herr Kropp „täglich im Dienste der Hausfrau“ mit seinem rollenden Dorfladen übers Land. Auf nur 15 qm sind eine Tiefkühltheke und ein Kühlregal mit Frischeprodukten untergebracht. Insgesamt schätzt Herr Kropp die Anzahl seiner Artikel auf 2.600. Morgens früh um 6 Uhr wird der Wa- gen frisch mit Obst und Gemüse beladen. Etwa 100 Stationen mit einem über- wiegend festen Kundenstamm fährt er mit seinem rollenden Vollsortimenter an, in einem Umkreis von 50 km rund um Reinfeld in Schleswig-Holstein. Einen Nachfolger für seinen rollenden Dorfladen hat Herr Kropp noch nicht.

Quelle: Günther Kropp, Kropp GmbH Bereits seit mittlerweile 16 Jahren fährt Ingo Freese einen rollenden Dorfladen Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 durch Ostfriesland. Seit nun 8 Jahren führt er zusammen mit seiner Frau sein eigenes kleines Unternehmen mit sogar drei Verkaufswagen. Der durchschnittliche Tagesumsatz jedes Wagens liegt bei 1.000 Euro. Der Einzelhändler hat in Die Idee ist einfach, sie fahren dorthin, wo heute keine Nahversorgung mehr seinem Vollsortiment etwa 1400 verschiedene Artikel, die er auf einer Verkaufs- am Ort ist. Sie bieten nicht alles, aber eine Grundversorgung an Lebensmitteln. fläche von rd. 12 qm anbietet. Frischwaren wie Joghurt und Wurst befinden sich Der gute Service und persönliche Gespräche mit den Kunden machen die klei- in einem Kühlregal. Herr Freese bringt seinen Kunden die Waren bis an die nen Läden so beliebt. Hauptkunden sind ältere oder immobile Menschen, die Haustür, da er seine Kunden gezielt anfährt. sich nicht mehr selbst versorgen können und auf den rollenden Dorfladen angewiesen sind, da er die Lebensmittel direkt vor die Haustür liefert. Die Preise sind etwas höher als im festen Supermarkt. Anstatt der Mietkosten für Ver- Experten schätzen, dass ein „rollender Supermarkt“ bei guter Führung und kaufsräume müssen hier Zusatzkosten wie Benzin Fahrzeughaltungskosten guter Kommunikation mit der Bevölkerung evtl. 2 - 3 % Marktanteil vom Le- mitgetragen werden. bensmittelpotenzial eines ländlichen Einsatzgebietes als Bruttoumsatz ab- schöpfen kann. Anhand von drei Beispielen aus Norddeutschland soll das Konzept des rollenden Dorfladens vorgestellt werden: Die Firma Eismann fährt mit insgesamt 1.500 rollenden Wagen durch Deutsch- land. Der Umsatz eines Wagens liegt bei ca. 950 € am Tag. Das Konzept, das Ulrich Griener mit seinem rollenden Dorfladen verfolgt heißt: “Bioprodukte Freihaus“. Etwa 700 verschiedene biologische Artikel, sogar Fri- schewaren in einem Kühlregal, bietet Ulrich Griener in seinem kleinen Geschäft an. Der Wagen ist 8 m lang und 2,20 m breit und hat eine Verkaufsfläche von ca. 12 qm. Der durchschnittliche Tagesumsatz, den der rollende Bioladen erzielt, liegt bei 1.000 €. Um diesen Umsatz zu erwirtschaften, fährt Ulrich Griener

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10 Methodik Abb. 50: Die 33 CIMA-Branchen Lebensmittel Die Analyse des Einzelhandels in der Stadt Pattensen wurde auf der Basis der Reformwaren wichtigsten Kennzahlen vorgenommen, die sich auf die Angebots- oder die Apotheken Nachfrageseite des Einzelhandels beziehen. Drogerien, Parfümerien Schnittblumen periodisch kurzfristig / Kioske Die Ermittlung der Daten auf der Angebotsseite erfolgt über die Bestandser- Oberbekleidung hebung im Einzelhandel: Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung

Vollständige Bestandserhebung der Einzelhandelsflächen in der Stadt Pat- Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf tensen im November 2008. Sportartikel Erfassung von einzelnen Sortimenten im Geschäft Schuhe Sanitätshäuser Erfassung aller Einzelhandelsbetriebe („im engeren Sinne“) und Leerstände Bücher Branchenmix (33 Sortimente, Zusammenfassung auf 15 CIMA Warengrup- Schreibwaren pen) Spielwaren mittelfristig / aperiodisch Betriebstypendifferenzierung (Facheinzelhandel, Discounter, Filialisten, Zoobedarf Möbel „Regionalisten“, Kaufhäuser, Fachmärkte, SB-Warenhäuser) Antiquitäten, Kunstgegenstände Bewertung der Nahversorgungssituation Eisenwaren, Hausrat, Baumarktartikel Einschätzung der Leistungsfähigkeit der Betriebe während der Erhebung Einschätzung der Flächenproduktivität nach Bundesdurchschnitt und regio- Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel nale Anpassung durch Experten Farben, Lacke, Tapeten Darstellung der 15 Warengruppen sowie Differenzierung der Sortimente in Elektrogeräte, Leuchten Unterhaltungselektronik den periodischen Bedarf (Lebensmittel, Gesundheits- und Drogeriewaren) Foto und den aperiodischen Bedarf (mittel- und langfristiger Bedarfsbereich) Optik Uhren, Schmuck Lederwaren Musikinstrumente, Musikalien

langfristig / aperiodisch Fahrräder Kfz-Zubehör Büromaschinen, -einrichtung, PC Babybedarf Blumen, Pflanzen

Quelle: CIMA GmbH 2008

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Abb. 51: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen

Fachgeschäft Verbrauchermarkt Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, Verkaufsfläche ca. 1.500 bis 5.000 m², Lebensmittelvollsortiment und tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und mit zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-Food-Abteilungen Kundenservice. (Gebrauchsgüter).

Fachmarkt SB-Warenhaus Großflächiges Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, häufig knappe Lebensmittelabteilung umfangreiche Non-Food-Abteilungen, Standort Personalbesetzung. häuf ig peripher, großes Angebot an eigenen Stellplätzen.

Supermarkt Warenhaus Ca. 400 bis 1.500 m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment In der Regel Verkaufsflächengröße über 3.000 m², inklusive Frischfleisch, in der Regel ab 800 m² Verkaufsfläche bereits Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment bei den Non-Food- zunehmender Non-Food-Anteil. Abteilungen, in der Regel zentrale Standorte.

Lebensmittel-Discounter Kaufhaus Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 500 und 900 m² Verkaufsfläche, In der Regel Verkauf sflächen über 1.000 m², breites, tiefes Sortiment, zunehmend zwischen 1.000 und 1.400 m². Ausgewähltes, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem spezialisiertes Sortiment mit geringer Artikelzahl, grundsätzlich ohne Branchenschwerpunkt. Bedienungsabteilungen. Shopping-Center Fachmarktzentrum Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.R. unter einem Branchen, i.d.R. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und einem Lebensmittel-Discounter, meist zusammen über 8.000 m² Verbrauchermärkte; großes Angebot an eigenen Stellplätzen; i.d.R. Verkaufsfläche, periphere Lage, hohe Anzahl an Stellplätzen. zentrale Verwaltung und gemeinschaftliche Werbung.

Quelle: CIMA GmbH 2008

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Die Berechnung der Kennzahlen der Nachfrageseite erfolgt mit der folgenden Die Zusammenführung von Angebot und Nachfrage erfolgt mittels der Methodik und unter Berücksichtigung der folgenden Quellen: Handelszentralität. Dort wird die Höhe des Umsatzes im Einzelhandel (in Mio. €) zum Nachfragepotenzial (in Mio. €) ins Verhältnis gesetzt und in % ausgedrückt. Aktuelle Einwohnerzahl

Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (KKZ) in % (Bundesdurch- schnitt = 100 %) Umsatz / Nachfrage *100 = Handelszentralität Ausgabesatz im Einzelhandel Pro-Kopf-Ausgaben in €/Einwohner p. a. (gemäß statistischer Warenkorb für 2007) Die Handelszentralität wird für Periodischer Bedarf: 2.843 € /Einwohner p. a. Aperiodischer Bedarf: 2.454 € /Einwohner p. a. die Gesamtstadt, Ausgabesatz gesamt: 5.297 € /Einwohner p. a. die Sammelbranchen und den periodischen / aperiodischen Bedarf Berechnung des Nachfragepotenzials: Einwohner x Ausgabesatz (gewich- tet mit der KKZ) ausgewiesen.

Die Nachfragebindung ist der Anteil des Nachfragepotenzials, der von den Ein- wohnern im lokalen Einzelhandel ausgegeben wird. Sie wird in % oder in Mio. € ausgewiesen. Der Rest des Nachfragepotenzials fließt in andere Einkaufsorte und z.B. in den Versand ab.

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Folgende Kennzahlen werden weiterhin ausgewiesen:

Versorgungsgrad/ Flächendichte: Wird in Verkaufsfläche je Einwohner (in qm) dargestellt. Der Bundesdurch- schnitt beträgt hier 1,4 qm VK je Einwohner

Flächenproduktivität: Umsatz je qm Verkaufsfläche (brutto p.a.) dargestellt in € je qm

Kaufkraftstromanalyse: Nachfragepotenzial abzüglich Kaufkraftabflüsse zuzüglich Kaufkraftzuflüsse ergibt Umsatz im EH dargestellt in Mio. Euro

Kaufkraftsaldo: Saldo aus Abflüssen und Zuflüssen in Mio. Euro, dargestellt über alle Branchen und ausgewählte Einzelbranchen.

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