Einzelhandelskonzept Für Die Stadt Pattensen
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Einzelhandelskonzept für die Stadt Pattensen Endbericht für den Auftraggeber CIMA Beratung + Management GmbH Büro Lübeck Glashüttenweg 34 Bearbeitung: 23568 Lübeck Dipl.-Ing. Städtebau/ Stadtplanung Sascha Anders Tel.: 0451-389680 Dipl.-Geographin Kristin Just Fax: 0451-3896828 Dipl.-Geograph Martin Kremming E-mail: [email protected] Internet: www.cima.de Hansestadt Lübeck, 13. Februar 2009 Einzelhandelskonzept Pattensen 2008 CIMA GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auf- traggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH in Lübeck. CIMA Beratung + Management GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 2 Einzelhandelskonzept Pattensen 2008 Inhaltsverzeichnis 4 STRATEGIEN/ ZIELE FÜR DIE ZUKÜNFTIGE 1. AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG ..................................... 7 EINZELHANDELSENTWICKLUNG DER STADT PATTENSEN .................................................................................. 36 2 STADT PATTENSEN - MAKROSTANDORT ................................. 8 4.1 Zielkatalog des Einzelhandelskonzeptes ................................. 37 3 BESTANDS- UND PROBLEMANALYSE ...................................... 9 4.2 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung Zentraler 3.1 Raumordnerische und sozioökonomische Struktur ............... 9 Versorgungsbereiche nach § 34,3 BauGB ............................... 38 3.1.1 Zentralörtliche Bedeutung ............................................................ 9 4.2.1 „Zentrale Versorgungsbereiche“ (ZV) ........................................... 39 3.1.2 Sozioökonomische Rahmendaten ................................................ 10 4.2.2 „Schädliche Auswirkungen“ .......................................................... 40 3.2 Rahmenbedingungen für den Einzelhandel ............................ 12 4.3 Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der 3.2.1 Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet ......................................... 12 Zentralen Versorgungsbereiche (ZV) ....................................... 41 3.2.2 Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Pattensen ...................... 16 4.4 Sortimentslisten ......................................................................... 43 3.3 Leistungsdaten des Einzelhandels in Pattensen .................... 17 4.4.1 Notwendigkeit von Sortimentslisten ............................................. 43 3.3.1 Einzelhandelsangebot .................................................................. 18 4.4.2 Pattenser Sortimentsliste ............................................................. 44 3.3.2 Flächendichte ............................................................................... 20 4.5 Auszug aus dem regionalen Einzelhandelskonzept für die Region Hannover .................................................................. 49 3.3.3 Verkaufsflächengröße .................................................................. 21 4.5.1 Leitlinien für die Einzelhandelsentwicklung in der Region 3.3.4 Einzelhandelszentralität und deren Entwicklung .......................... 22 Hannover ...................................................................................... 49 3.3.5 Kaufkraftstromanalyse von Pattensen ......................................... 25 4.5.2 Bewertungskriterien für Planvorhaben in der Region 3.4 Gesamtüberblick Bestandsanalyse Pattensen ....................... 28 Hannover ...................................................................................... 49 3.5 Angebotssituation des Einzelhandels in Pattensen ............... 29 5 BRANCHENKONZEPT ................................................................... 51 3.5.1 Angebotssituation in der Innenstadt ............................................. 29 5.1 Grundsätzliche Ansiedlungspotenziale ................................... 51 3.5.2 Nahversorgungssituation Pattensen ............................................ 31 5.2 Branchenkonzept Innenstadt .................................................... 52 5.3 Branchenkonzept (großflächiger) Einzelhandel außerhalb der Innenstadt .......................................................... 53 5.4 Ansiedlungspotenziale Nahversorgung ................................... 54 CIMA Beratung + Management GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 3 Einzelhandelskonzept Pattensen 2008 6 ZENTRENKONZEPT ...................................................................... 55 6.1 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt ............................... 57 6.1.1 Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches ...................... 57 6.1.2 Versorgungssituation in der Innenstadt (ZV) ................................ 58 6.1.3 Entwicklungsstrategie Innenstadt ................................................. 59 6.2 Sondergebiets- und Fachmarktstandort .................................. 60 6.3. Nahversorgung ........................................................................... 62 7 STANDORTKONZEPT ................................................................... 64 7.1 Prüfstandort 1: Auf der Burg (Comet) ...................................... 66 7.2 Prüfstandort 2: Einkauf-Center Hiddestorfer Straße .............. 68 7.3 Prüfstandort 3: Einkaufzentrum Johann-Koch-Straße ........... 70 8 FLÄCHENMANAGEMENT ............................................................. 74 9 ALTERNATIVE NAHVERSORGUNGSMÖGLICHKEITEN ........... 77 9.1 Lebensmittelketten auf dem Land ............................................ 78 9.2 Nachbarschaftsladen ................................................................. 79 9.3 Der rollende Dorfladen ............................................................... 80 10 METHODIK ..................................................................................... 81 CIMA Beratung + Management GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 4 Einzelhandelskonzept Pattensen 2008 Abbildungsverzeichnis Abb. 22: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt Abb. 1: Die Lage im Raum 8 von Pattensen (mittelfristiger Bedarf) 45 Abb. 2: Sozioökonomische Rahmendaten 10 Abb. 23: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt von Pattensen(langfristiger Bedarf) 45 Abb. 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich 12 Abb. 24: „Pattenser Sortimentsliste“ 46 Abb. 4: Marktgebiet der Stadt Pattensen 14 Abb. 25: Anteile zentrenrelevanter, nahversorgungsrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Sortimente in Pattensen 47 Abb. 5: Nachfragepotenzial nach Warengruppen im Marktgebiet 16 Abb. 26: Handelszentralität als Hinweis für Ansiedlungspotenziale 51 Abb. 6: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Pattensen 18 Abb. 27: Standortkarte 56 Abb. 7: Verkaufsflächendichte in Pattensen in qm pro Einwohner 20 Abb. 28: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 57 Abb. 8: Betriebe nach Größenklassen in Pattensen 21 Abb. 29: Innenstadt – Comet, Auf der Burg in Pattensen 57 Abb. 9: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität Abb. 30: Innenstadt – Marktplatz 57 in Pattensen 23 Abb. 31: Verkaufsflächen im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt 58 Abb. 10: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Pattensen 24 Abb. 32: Abgrenzung Fachmarktstandort Koldinger Str./ Abb. 11: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Pattensen Johann-Koch-Str. 60 in Mio.€ 25 Abb. 33: Fachmarktstandort Koldinger Str./ Johann-Koch-Str. 60 Abb. 12: Kaufkraftströme in Pattensen: Zu- und Abflüsse Abb. 34: Verkaufsfläche/ Anzahl Betriebe: Fachmarktstandort nach Warengruppen 26 Koldinger Str./ Johann-Koch-Str. 61 Abb. 13: Saldierte Kaufkraftströme nach Warengruppen 26 Abb. 35: Solitärer Einzelstandort, Lidl, Göttinger Straße 62 Abb. 14: Kennzahlen des Pattenser Einzelhandels 2006 und 2008 Abb. 36: Solitärer Einzelstandort, Netto. Göttinger Straße 62 im Vergleich 28 Abb. 37: Übersicht Prüfstandorte 65 Abb. 15: Abgrenzung der Pattenser Innenstadt 29 Abb. 38: Prüfstandort 1: Auf der Burg, Comet 66 Abb. 16: Anteile des Einzelhandels der Innenstadt Abb. 39: Übersichtskarte Prüfstandort 1: Auf der Burg, Comet 66 am gesamten Einzelhandel 30 Abb. 40: Prüfstandort 2 Hiddestorfer Straße 68 Abb. 17: Flächenanteile der Innenstadt, differenziert nach Abb. 41: Übersichtskarte Prüfstandort 2 Hiddestorfer Straße 68 Warengruppen (bezogen auf die Gesamtstadt) 30 Abb. 42: Prüfstandort 3: Einkaufszentrum Johann-Koch-Straße 70 Abb. 18: Lebensmittelmärkte in Pattensen 32 Abb. 43: Übersichtskarte Prüfstandort 3: Abb. 19: Nahversorgungssituation in Pattensen (schematisch) 33 Einkaufszentrum Johann-Koch-Straße 71 Abb. 20: Nahversorgungssituation in der Kernstadt von Pattensen 34 Abb. 44: Übersicht Prüfstandorte 73 Abb. 21: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt Abb. 45: Beispiel Newsletter Lemgo Marketing 74 von Pattensen (periodischer Bedarf) 44 Abb. 46: Kollmeyer in Neustadt a. Rübenberge 75 CIMA Beratung + Management GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected] 5 Einzelhandelskonzept Pattensen 2008 Abb. 47: Aufgabenbereich eines Flächenmanagers 76 Abb. 48: Nachbarschaftsgeschäfte „Ihre Kette“ und „IK – Ihr Kaufmann“ 78 Abb. 49: Der