Wohnraumversorgungskonzept Region Hannover

Kommunalsteckbrief: Stadt Pattensen

Auftraggeber: Region Hannover

Auftragnehmer: empirica ag Kurfürstendamm 234, 10179 Berlin Telefon (030) 88 47 95‐0 Fax (030) 88 47 95‐17 www.empirica‐institut.de

Bearbeitung: Ludger Baba, Thomas Abraham, Philipp Schwede, Julia Kemper

Berlin/Bonn, 28. Januar 2019

Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Kurzinformation und Lage in der Region

Kurzinformation Abb. 1: Verortung Pattensen

Fläche: 67,13 km² Bevölkerungsdichte: 215 Einwohner je km² Einwohner: 14.796 (31.12.2016) Postleitzahl: 30982 Gemeindeschlüssel: 03 2 41 013

Quelle Abb. 1: eigene Darstellung (Kartengrundlage: Region Hannover, Team Regionalplanung); Quelle Einwohnerzahl (31.12.2016): Region Hannover, Team Statistik

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Planerische Grundlagen

Lage und Erreichbarkeit Abb. 2 Regionales Raumordnungsprogramm 2016

Die Stadt Pattensen liegt im Süden der Region Hannover. Die Stadt zählt zu den Kom‐ munen im zweiten Ring um die Stadt Hannover. Die Stadt ist mit Busverbindungen an die Landeshauptstadt Hannover angebunden. Die Fahrzeit mit dem Bus von Patten‐ sen/ZOB zum Hauptbahnhof Hannover/ZOB beträgt zwischen 40 und 45 Minuten. Die Bundesstraße 3 verbindet Pattensen mit der Landeshauptstadt Hannover.

Raumordnung, Regionalplanung und Siedlungsentwicklung

Nach zentralörtlicher Gliederung hat der Stadtteil Pattensen‐Mitte die Aufgabe eines Grundzentrums. Das zentrale Siedlungsgebiet der Kernstadt Pattensen hat eine heraus‐ gehobene Bedeutung als Standort zur Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten. Ein Vorranggebiet Siedlungsentwicklung gibt es nicht. Der Ortsteil Schulenburg (Leine) ist als ländlich strukturierte Siedlung mit Ergänzungsfunktion Wohnen festgelegt. Wesent‐ liche Restriktionen für die Wohnbauentwicklung stellen zahlreiche Feldhamstervor‐ kommen in und um Pattensen sowie die Überschwemmungsgebiete der Leineaue dar.

Kommunale Stadtentwicklungs‐ und Wohnungsmarktstrategie

Als Teil des "Leitbilds der Stadt Pattensen ‐ Stärken und Ziele der Stadtentwicklung 2015 plus" wird die Schaffung innovativer, generationsübergreifender und ökologi‐ scher Wohnformen angestrebt. Pattensen verfügt über kein eigenes kommunales Wohnraumversorgungskonzept, sondern wird mit dem regionalen Konzept arbeiten.

Quelle Abb. 2: eigene Darstellung (Kartengrundlage: Regionales Raumordnungsprogramm der Region Hannover 2016 ‐ Erläuterungskarte 1)

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Erwerbstätigkeit

Abb. 3: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Abb. 4: Arbeitslose und Arbeitslosenquote am Arbeitsort

Die Beschäftigungsentwicklung in Patten‐ sen war in den letzten Jahren noch dynami‐ scher als in der Region Hannover. Zwischen 2006 und 2016 nahm die Zahl der sozial‐ versicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort um 20 % zu. Die Zahl der Ar‐ beitslosen ging über lange Sicht gleichzeitig zurück. Die Arbeitslosenquote in Pattensen betrug 2016 nur 5,8 % und war damit deut‐ lich niedriger als in der Region Hannover.

Pendlermobilität

Abb. 5: Einpendler, Auspendler und Pendlersaldo Abb. 6: Arbeitsplatzzentralität 2016.

Pattensen hat Auspendlerüberschüsse. Die Auspendlerüberschüsse haben sich in den letzten Jahren zudem leicht erhöht. Im Jahr 2016 lag der Auspendlerüberschuss bei rd. 2.000 Personen. Die größere Bedeutung als Wohnstandort denn als Arbeitsplatzstandort wird auch aus der Arbeitsplatzzentralität (SvB am Arbeitsort/ SvB am Wohnort) er‐ sichtlich. Hier erreicht Pattensen mit einem Wert von rd. 0,6 Rang 11 unter allen 21 Städten und Gemeinden.

Quelle Abb. 3 bis Abb. 6: Bundesagentur für Arbeit (BA)

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Kaufkraft

Abb. 7: Kaufkraftindex 2017 (Region Hannover = 100) Der Kaufkraftindex (Region = 100) lag in Pattensen im Jahr 2017 mit 112 deutlich über dem Durchschnitt der Region Hanno‐ ver. Die Spanne reicht von 93 in Uetze bis 130 in Isernhagen.

Quelle Abb. 7: LOCAL© 2018 Nexiga, eigene Berechnungen und Darstellung

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Bevölkerungsentwicklung

Abb. 8: Einwohnerzahl (absolut) Abb. 9: Indexentwicklung der Einwohnerzahl

Im Jahr 2016 lebten in Pattensen rd. 14.800 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Ein‐ wohnerzahl ist in den letzten 10 Jahren mit +5,0 % deutlich gestiegen. Die Einwohne‐ rentwicklung war damit positiver als in der Region Hannover (4,3%) sowie der Region Hannover ohne LHH (2,8%). Seit 2013 war die Einwohnerentwicklung in Pattensen besonders dynamisch im Vergleich zur Regi‐ on Hannover (ohne LHH).

Quellen Abb. 8 und Abb. 9: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (Werte aus dem Melderegister für die LHH)

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Altersstruktur

Abb. 10: Altersstruktur (2016) Abb. 11: Indexentwicklung nach Altersklassen

Die Altersstruktur der Einwohner in Pat‐ tensen ist vergleichbar mit der der Region Hannover (ohne LHH): Anteilig ist die Al‐ tersklasse der 65‐Jährigen und älteren et‐ was stärker besetzt und dafür die Alters‐ klasse der 25‐ bis unter 40‐Jährigen etwas geringer. In den letzten zehn Jahren hat die Altersgruppe der 65‐Jährigen und älteren am stärksten zugenommen. Die Einwoh‐ nerzahl der 20‐ bis unter 40‐Jährigen ging hingegen zurück.

Abb. 12: Jugendquotient (Verhältnis der Personen Abb. 13 Altenquotient (Verhältnis der Personen im im Alter von 0‐19 Jahren zu 100 Personen Alter von 65 Jahren und älter zu 100 Perso‐ zwischen 20 und 64 Jahren) nen zwischen 20 und unter 65 Jahren) Im Jahr 2016 gab es rund 35 Kinder und Jugendliche je 100 Personen zwischen 20 und 65 Jahren. Der Jugendquotient liegt in Pattensen damit über dem Niveau der Region Hannover (mit und ohne LHH). Im Jahr 2016 gab es in Pattensen rund 41 Personen im Alter von 65 Jahren und älter je 100 Personen zwischen 20 und unter 65 Jahren. Der Altenquotient in Pattensen fällt damit im Vergleich zur Region Han‐ nover und zur Region Hannover ohne LHH höher aus.

Quellen Abb. 10 bis Abb. 13: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (Werte aus dem Melderegister für die LHH)

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Komponenten der Bevölkerungsentwicklung

Abb. 14: Natürliche Bevölkerungsentwicklung Abb. 15: Wanderungen

In den letzten 10 Jahren gab es in Pattensen Sterbeüberschüsse. Der Wanderungssaldo ist seit 2011 durchweg positiv gewesen und in der Tendenz angestiegen. In der Folge stieg die Einwohnerzahl zwischen 2011 und 2016 von Jahr zu Jahr an (vgl. Abb. 8).

Abb. 16: Wanderungsrichtungen Abb. 17: Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner

Wanderungsgewinne wurden in den letzten zehn Jahren durchweg aus der Landeshaupt‐ stadt Hannover und der Region Hannover (ohne LHH) erzielt. In den meisten Jahren gab es zudem Wanderungsüberschüsse aus dem Ausland. Seit 2012 profitierte Pattensen wieder in stärkerem Maß von Wanderungs‐ gewinnen aus der LHH als die Region Han‐ nover (ohne LHH).

Quellen Abb. 14 bis Abb. 17 Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (Werte aus dem Melderegister für die LHH)

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Haushaltszahl und ‐struktur

Abb. 18: Haushaltszahl (absolut) Abb. 19: Veränderung der Zahl der Haushalte 2016 gegenüber 2007 Seit 2007 ist die Zahl der Haushalte um 7,4 % auf 6.662 Haushalte gestiegen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt da‐ mit bei 2,18 Personen. Gegenüber 2007 ist die durchschnittliche Haushaltsgröße leicht gesunken. Im Jahr 2007 lag die durchschnitt‐ liche Haushaltsgröße bei 2,26 Personen. In rund 66 % aller Haushalte leben 1 oder 2 Personen. Gegenüber 2007 ist ausschließlich die Zahl der kleineren Haushalte angestiegen

(1 und 2 Personen Haushalte).

Quellen Abb. 18 und Abb. 19: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (jeweilige Grundlage: Haushaltsgenerierung)

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Wohnungsbestand

Abb. 20: Anteil der Wohneinheiten (WE) nach Abb. 21: Gebäudetypologie im Ein‐ und Zweifa‐ Gebäudetyp milienhausbestand

In Pattensen gibt es ca. 6.700 Wohnungen in gut 4.300 Gebäuden. Wohnungen in Ein‐ und Zweifamilienhäusern überwiegen: 68 % des Wohnungsbestands (rd. 4.600 Wohnungen) befinden sich in Ein‐ und Zweifamilienhäu‐ sern, 32 % (rd. 2.100 Wohnungen) in Mehr‐ familienhäusern. Bei Ein‐ und Zweifamilien‐ häusern überwiegt in Pattensen das freiste‐ hende Haus. Reihenhäuser sind im Vergleich zur Region mit und ohne LHH anteilig in Pattensen geringer vertreten

Abb. 22: Baualtersstruktur Abb. 23: Eigentümerstruktur

Mehr als die Hälfte aller Wohngebäude in Pattensen wurde zwischen 1949 und 1978 errichtet (55 %). In Pattensen gibt es im Vergleich zur Region Hannover mit und ohne LHH mehr Wohngebäude aus der Zeit nach 2005 sowie vor 1920. Auch der Anteil der Wohngebäude aus der Zeit zwischen 1991 und 2004 ist in Pattensen höher als in der Region Hannover, jedoch geringer als in der Region ohne LHH. Wohneigentum im

Besitz von Privatpersonen oder WEGs bil‐ det mit 97% den Hauptanteil des Woh‐ nungsbestandes.

Quelle Abb. 20: Wohnungsfortschreibung des LSN; Abb. 21 bis Abb. 23: Statistisches Bundesamt (Gebäudezensus 2011) empirica 9 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 24: Größenstruktur des Wohnungsbestandes Abb. 25: Wohnungen nach Anzahl der Räume

Der Anteil der Wohnungen in Pattensen, die über mehr als 120 m² Wohnfläche verfügen, liegt bei über 35 %. Der Anteil liegt wesent‐ lich höher als in der Region Hannover mit und ohne LHH. Auch der Anteil der Woh‐ nungen zwischen 80 m² und 119 m² ist in Pattensen höher. Der Anteil der Wohnungen mit 5 Räumen und mehr überwiegt in Pat‐ tensen entsprechend im Vergleich zur Regi‐ on Hannover mit und ohne LHH.

Quelle Abb. 24: Wohnungsfortschreibung des LSN; Abb. 25: Statistisches Bundesamt (Gebäudezensus 2011)

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Wohnungsbaugenehmigungen und ‐fertigstellungen

Abb. 26: Wohnungsbaugenehmigungen Abb. 27: Struktur der Genehmigungen

Im Jahr 2016 wurden in Pattensen beson‐ ders viele Wohnungen genehmigt. Die Zahl der Genehmigungen je 1.000 Einwohner lag 2016 deutlich über dem Wert der Region Hannover. Der Anteil der Genehmigungen für Ein‐ und Zweifamilienhäuser überwiegt in Pattensen und lag sowohl in der Phase 2007 bis 2011 als auch in der Phase 2012 bis 2016 deutlich über den Anteilen in der Regi‐ on Hannover insgesamt und der Region ohne LHH.

Abb. 28: Wohnungsbaugenehmigungen ‐ Abb. 29: Wohnungsbaugenehmigungen ‐ regionaler Vergleich I regionaler Vergleich II

Auf Jahresbasis schwankt die Zahl der Bau‐ genehmigung in Pattensen. Insgesamt war die Zahl der Genehmigungen je 1.000 Ein‐ wohner in Pattensen in den letzten Jahren höher als in der Region Hannover. Sowohl in der Phase 2007 bis 2011 als auch in der Pha‐ se 2012 bis 2016 wurden in Pattensen we‐ sentlich mehr Wohnungen je 1.000 Einwoh‐ ner genehmigt als in der Region Hannover insgesamt und der Region ohne LHH.

Quelle Abb. 26 bis Abb. 29: Sonderauswertung des LSN

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Abb. 30: Wohnungsbaufertigstellungen Abb. 31: Struktur der Wohnungsbaufertigstellun‐ gen nach Zeiträumen In Pattensen wurden 2013 und 2014 beson‐ ders viele Wohnungen gebaut, nachdem 2012 keine Wohnungen gebaut wurden. In 2013, 2014 und 2016 lag die Zahl der fertig‐ gestellten Wohnungen je 1.000 Einwohner in Pattensen über dem Niveau der Region Han‐ nover. In den letzten 5 Jahren wurden in Pattensen im Beobachtungszeitraum erst‐ mals seit 2007 Geschosswohnungen gebaut. Der Anteil lag aber unter dem Anteil in der Region Hannover insgesamt und der Region ohne LHH.

Abb. 32: Wohnungsbaufertigstellungen ‐ Abb. 33: Wohnungsbaufertigstellungen ‐ regionaler Vergleich I regionaler Vergleich II

Die Zahl der Wohnungsbaufertigstellungen je 1.000 Einwohner schwankt in Pattensen von Jahr zu Jahr. Im Trend ist die Bauintensität in den letzten Jahren gestiegen. Während in der Phase 2007 bis 2011 in Summe insgesamt 2,1 Wohnungen je 1.000 Einwohner fertigge‐ stellt wurden, waren es in der Phase 2012 bis 2016 insgesamt 3,4 Wohnungen je 1.000 Einwohner. Sowohl in der Phase 2007 bis 2011 als auch 2012 bis 2016 war die Bauin‐ tensität in Pattensen höher als in der Region insgesamt und der Region ohne LHH.

Quelle Abb. 30 bis Abb. 33: Sonderauswertung des LSN

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Miet‐ und Kaufpreisentwicklung im Bestand

Abb. 34: Angebotsmieten (Median) im Abb. 35: Angebotsmietspanne im Mehrfamilien‐ Mehrfamilienhausbestand hausbestand, 2016

Die Angebotsmieten sind 2012 und 2016 in Pattensen geringer gestiegen (+14 %) als in der Region Hannover (+25 %). Die Median‐ miete für Wohnungen im Mehrfamilien‐ hausbestand lag 2016 in Pattensen mit 6,20 €/m² unterhalb des Regionswertes von 6,62 €/m². Die Abstände zwischen Patten‐ sen und der Region nehmen vor allem im höheren Preissegment zu.

Abb. 36: Angebotskaufpreise (Median) für Abb. 37: Angebotskaufpreisspanne für Eigentums‐ Eigentumswohnungen im Bestand wohnungen im Bestand, 2016

Die Angebotspreise (Median) für Eigen‐ tumswohnungen im Bestand sind in Patten‐ sen in den letzten Jahren gestiegen. Der Preisanstieg zwischen 2012 und 2016 be‐ trug 40 % und war damit geringer als in der Region Hannover (54 %). 2016 wurde in Pattensen eine Eigentumswohnung im Be‐ stand im Median für rd. 1.280 €/m² angebo‐ ten. Der Angebotspreis war damit günstiger als in der Region Hannover (rd. 1.740 €/m²). Die Preisdifferenzierung ist, abgesehen vom oberen Segment, in Pattensen wesentlich geringer.

Quelle Abb. 34 bis Abb. 37: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH) empirica 13 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 38: Angebotskaufpreise (Median) im Ein‐ und Abb. 39: Verteilung der Angebotskaufpreise im Zweifamilienhausbestand Ein‐ und Zweifamilienhausbestand, 2016

Zwischen 2012 und 2017 ist der angebote‐ ne Kaufpreis in Pattensen für Ein‐ und Zweifamilienhäuser im Bestand um 28 % gestiegen. Der Anstieg war geringer als in der Region Hannover (+ 33 %). Die Ange‐ botspreise für Ein‐ und Zweifamilienhäuser im Bestand beliefen sich im Median 2016 in Pattensen auf rd. 1.520 €/m². Häuser in Pattensen sind somit günstiger als in der Region Hannover (rd. 1.850 €/m2).

Miet‐ und Kaufpreisentwicklung im Neubau

Abb. 40: Angebotsmieten (Median) in Abb. 41: Angebotsmietspanne in Neubau‐ Neubau‐Mehrfamilienhäusern Mehrfamilienhäusern, 2016

Zwischen 2012 und 2015 sind die Median‐ mieten für neu gebaute Wohnungen in Mehrfamilienhäusern regionsweit gestiegen, anschließend haben sich die Preise stabili‐ siert. In der Region Hannover (ohne LHH) liegen die Preise 2016 im Median bei rd. 9 €/m² und reichen in der Spitze bis zu 12 €/m². In der Gesamtregion liegt das Preisniveau ins‐ besondere in der Spitze höher.

Quelle Abb. 38 bis Abb. 41: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH)

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Abb. 42: Angebotskaufpreise (Median) für Abb. 43: Angebotskaufpreisspanne für Neubau‐ Neubau‐Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen, 2016

Die Medianpreise haben sich in der Region Hannover (ohne LHH) zwischen 2012 und 2016 um 36 % auf fast 2.700 €/m² erhöht. In der LHH ist das Preisniveau im Median mit fast 3.400 €/m²um etwa ein Viertel hö‐ her als in der Region (ohne LHH). Die Preis‐ differenz zwischen der Region Hannover und der Region Hannover ohne LHH nimmt im gehobenen Preissegment zu. Sehr hoch‐ wertige neue Eigentumswohnungen werden überwiegend in der LHH angeboten.

Abb. 44: Angebotskaufpreise (Median) für Ein‐ und Abb. 45: Angebotskaufpreisspanne für Ein‐ und Zweifamilienhäuser im Neubau Zweifamilienhäuser im Neubau, 2016

In Pattensen kosteten Ein‐ und Zweifamili‐ enhäuser im Neubau im Durchschnitt gut 1.900 €/m². Neubauten in Pattensen waren somit günstiger als in der Region Hannover insgesamt (gut 2.200 €/m²). und ohne LHH (gut 2.100 €/m²). Seit 2012 sind die Kauf‐ preise um gut 26 % gestiegen und damit geringfügig stärker als in der Region Hanno‐ ver (24 %). Im oberen Segment geht die Schere der Preise zwischen der Stadt Patten‐ sen und der Region Hannover mit und ohne LHH auseinander. Die Preisdifferenzierung ist in Pattensen wesentlich geringer.

Quelle Abb. 42 bis Abb. 45: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH) empirica 15 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Leerstand, Transaktionen, Transaktions‐ und Bodenpreise

Abb. 46: Marktaktiver Wohnungsleerstand

Die Leerstandsquote in Pattensen lag 2011 bei 3,4 %. Unter Berücksichtigung einer Fluktuationsreserve von 3 % ist der

Leerstand insgesamt nicht unbedeutend. Im regionalen Vergleich liegt die Quote im

mittleren Bereich. In der Region hat sich der marktaktive

Leer‐stand im Mehrfamilienhaussegment Hinweis: seit 2001 verringert. Die Quote fällt in der Daten zum Wohnungsleerstand LHH mit 1,6 % im Jahr 2015 geringer aus liegen auf Ebene der Kommunen als in der Region ohne LHH mit 2,4 %. nur aus dem Zensus 2011 vor.

Abb. 47: Verkaufsfälle und Kaufpreise von Eigen‐ Abb. 48: Verkaufsfälle und Kaufpreise von Mehrfami‐ heim‐Baugrundstücken in Pattensen lienhausbaugrundstücken in der Region Die Zahl verkaufter unbebauter Grund‐ stücke für den individuellen Wohnungs‐ bau ist nicht nur Ausdruck einer verän‐ derten Nachfrage, sondern auch ange‐ botsbedingt. Stehen wenige Flächen zur Verfügung, werden auch wenige verkauft. Von 2008 bis 2016 wurden in Pattensen im Schnitt 41 Grundstücke p.a. für den individuellen Wohnungsbau zu einem durchschnittlichen Preis von 152 €/m² verkauft.

Die Grundstückspreise für Eigenheime liegen in Pattensen mit Rang 10 unter allen 21 Städten und Gemeinden der Region im mittleren Preissegment. In Pattensen sind die Preise seit 2008 leicht angestiegen. Im MFH‐Segment sind die Verkaufsfälle in der LHH seit 2014 gestiegen und in der Region (ohne LHH) seit 2015. Während der mittlere Kaufpreis in der LHH zwischen 2013 und 2016 zurückging, blieb er in der Region (ohne LHH) konstant.

Quelle Abb. 46: CBRE‐empirica‐Leerstandsindex; Abb. 47 und Abb. 48: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln‐Hannover: Grundstücksmarktbericht, diverse Jahrgänge empirica 16 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 49: Bodenpreisindexreihe von EZFH Abb. 50: Bodenpreisindexreihe von Mehrfamili‐ Baugrundstücken enhausbaugrundstücken

Der Bodenpreisindex (vergleichbarer Grundstücke) ist dagegen schon seit sechs Jahren stetig auf Wachstumskurs. Dies gilt sowohl für EZFH (11 bis 22 %) als auch im stärkeren Maße für das MFH‐Segment (28 %). Im Eigenheimsegment sind die Bodenpreise in der LHH am stärksten gestiegen, gefolgt von den stadtnahen nördlich, südlich und westlich an die LHH angrenzenden Kommu‐ nen (im Wesentlichen die Siedlungsschwerpunkte im Kernraum zzgl. einzelne Gemarkungen in Pattensen und Gehrden) und schließlich den stadtfernen (Siedlungsschwer‐ punkte außerhalb des Kernraums sowie Ergänzungsstandorte) regionsangehörigen Städten und Gemeinden.

Abb. 51: Preisentwicklung für freistehende Ein‐ und Abb. 52: Preisentwicklung für Eigentumswohnungen Zweifamilienhäuser (ohne Neubauten) (ohne Neubauten)

Die Preise für Ein‐ und Zweifamilienhäuser im Bestand haben sich seit dem Tiefpunkt im Jahr 2009 in der LHH um 58 %, in der Region (ohne LHH) um 40 % erhöht. Seit 2008 stiegen die Preise für Eigentums‐ wohnungen im Bestand in der LHH um 67 %, in der Region (ohne LHH) um fast 40 %.

Quelle Abb. 49 bis Abb. 52: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln‐Hannover: Grundstücksmarktbericht, diverse Jahrgänge empirica 17 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Entwicklung von Haushalten mit geringem Einkommen

Abb. 53: Anteil der Haushalte mit geringem Einkommen an allen Haushalten in der Kommune Als Haushalte mit geringem Einkommen gelten diejenigen Haushalte, die die Einkommensgren‐ zen nach § 3 Abs. 2 des Niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (NWoFG) nicht überschrei‐ ten. Das entsprechende jährliche Bruttoeinkommen liegt beispielsweise für einen Einpersonen‐ haushalt zwischen 17.000 (arbeitsloser Haushalt) und 25.285 Euro (Haushalt/Person im Ange‐ stellten‐/ Arbeitsverhältnis), für eine Familie mit zwei Kindern zwischen 35.000 und 51.000 €. Nach Berechnungen der Region Hannover liegen gut 41 % aller Haushalte in der Region inner‐ halb dieser Einkommensgrenzen, d. h. 41 % aller Haushalte in der Region Hannover sind dem‐ nach Haushalte mit einem geringen Einkommen. In der Region Hannover (ohne LHH) ist der Anteil mit 38 % geringer. In der Stadt Pattensen ist der entsprechende Anteil mit rd. 32 % nochmals deutlich niedriger.

Abb. 54: Empfänger von Mindestsicherungsleistungen Die Empfänger von Mindestsicherungsleistungen sind eine Teilgruppe der Haushalte mit gerin‐ gem Einkommen (Grundsicherung für Arbeitssuchende nach SGB II, bei Erwerbsminderung und im Alter sowie Hilfen zum Lebensunterhalt nach SGB XII und Regelleistungen nach AsylbLG). In Pattensen ist die Zahl der Mindestsicherungsleistungsempfänger zuletzt auf über 1.000, vor al‐ lem als Folge des Zuzugs von Flüchtlingen, angestiegen und erreicht einen Anteil von 7,1 % an allen Einwohnern. Der Anteil liegt damit weit unterhalb von dem der Region Hannover mit und ohne LHH. Während des Asylverfahrens treten Asylbewerber bzw. stellvertretend die Kommunen als Nach‐ frager auf dem regulären Wohnungsmarkt nur dann auf, wenn sie durch die Kommune dezentral in Wohnungen und nicht in Gemeinschafts‐ oder vergleichbaren Unterkünften untergebracht werden. Nach Anerkennung wechseln die Flüchtlinge die Rechtskreise vom AsylbLG in das SGB II, soweit die Person (noch) kein eigenes Einkommen hat. Spätestens zu diesem Zeitpunkt wer‐ den diese Haushalte zu Nachfragern auf dem Wohnungsmarkt.

Quelle Abb. 53: Region Hannover; Abb. 54: LSN, Werte für 2016 (eigene Berechnung des kommunalen Anteils auf Basis der gesamtregionalen Zahlen)

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Abb. 55: Bezieher von Leistungen nach AsylbLG Abb. 56: Wohngeldhaushalte Im Zuge der Flüchtlingszuwanderung ist die Zahl der Empfänger von Leistungen nach dem AsylbLG in 2015 deutlich angestiegen. In 2016 gingen die Zahlen wieder leicht zu‐ rück. Die Entwicklung vollzog sich in Patten‐ sen ebenso wie in der Region Hannover. Die Zahl der Empfänger je 1.000 Einwohner war in Pattensen im Jahr 2016 höher als in der Region Hannover. Die Zahl der Wohngeld‐ haushalte ist in der Region und Pattensen mit der Reform 2016 gestiegen. Bezogen auf 1.000 Einwohner beziehen in Pattensen we‐ niger Haushalte Wohngeld als in der Region Hannover mit und ohne LHH.

Abb. 57: Bedarfsgemeinschaften nach SGB II Abb. 58: Größe der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II 2016 In Pattensen haben 2016 fast 390 Haushalte Grundsicherung für Arbeitssuchende nach dem SGB II bezogen. Mit 5,8 % aller Haushal‐ te liegt der Wert unterhalb des Durch‐ schnitts der Region Hannover. Die absolute Zahl der Bedarfsgemeinschaften schwankte in den letzten Jahren. #Der jüngste absolute Anstieg ist bedingt durch den Rechtskreis‐ wechsel anerkannter Flüchtlinge. Bei den BG handelt es sich, gemessen an allen Haushal‐ ten in der Kommune, um relativ kleine Haushalte (1 Pers.) oder große Haushalte (5 Pers. u. m.).

Quelle Abb. 55 bis Abb. 56: LSN, Werte AsylbLG für 2016 (eigene Berechnung des kommunalen Anteils auf Basis der gesamtregionalen Zahlen); Abb. 57 und Abb. 58: BA empirica 19 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Entwicklung des Niedrigpreissegments und des Sozialwohnungsbestands

Abb. 59: Entwicklung des Sozialwohnungsbestandes Abb. 60: Angebotsmietpreisentwicklung im freifi‐ nanzierten unteren Segment

In Pattensen gibt es 39 öffentlich geförderte Wohnungen (II. Halbjahr 2017). Mit einer Bestandsquote von 0,6 % (Anteil am Ge‐ samtwohnungsbestand) und 1,8 % (Anteil an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern) liegt Pattensen unterhalb der Region Hanno‐ ver (4,7 %/7,5 %) und der Region ohne LHH (2,0 %/4,7 %). Bis 2025 fallen 13 % der ge‐ förderten Wohnungen in Pattensen – und damit weniger als in der Region Hannover

(rd. minus 40 %) – aus der Sozialbindung (absolut: minus 5 WE). Die Schwelle des preiswertesten Drittels angebotener Mietwohnungen in Pattensen ist von 2012 bis 2017 um rd. 20 % und damit ähnlich stark wie in der Region Hannover (20 %) gestiegen. Mit rd. 6,10 €/m² (nettokalt) liegt die Mietpreis‐ schwelle in Pattensen unterhalb der gesamtregionalen Schwelle von 6,40 €/m².

Quelle Abb. 59: Region Hannover sowie Angaben der Kommunen; Abb. 60: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH

empirica 20 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Bevölkerungs‐ und Haushaltsprognose

Abb. 61: Bevölkerungsprognose für die Abb. 62: Veränderung der Altersstruktur in der Region Hannover Region Hannover bis 2025

Gemäß Prognose der Region Hannover steigt die Einwohnerzahl in der Region bis 2025 um 38.000 bzw. 3,5 % auf gut 1,21 Mio. Auch die Altersstruktur wird sich verändern: Die Zahl der unter 16‐Jährigen, der 29‐ bis unter 45‐Jährigen, der 56‐ bis 70‐Jährigen und der Hochaltrigen über 80 Jahre nimmt zu. In den Altersklassen 16‐28 Jahre, 45‐55 Jahre und 71‐80 Jahre geht die Einwohner‐ zahl zurück (insb. die heutigen Babyboomer und geburtenstarken Vorkriegsjahrgänge).

Abb. 63: Haushaltsprognose und Zusatzbedarf an Abb. 64: Haushaltsprognose – Veränderung der Wohnraum für die Region Hannover Haushaltsgrößen in der Region bis 2025

Gegenüber dem Jahr 2015 nimmt die Zahl der Haushalte in der Region bis zum Jahr 2025 um 18.300 zu. Um die Wohnungs‐ marktsituation des Jahres 2011 mit der da‐ maligen Flexibilitäts‐ und Fluktuationsreser‐ ve wiederherzustellen, bedarf es bis 2025 weiterer 10.000 Wohnungen (Nachholbe‐ darf). Fast die Hälfte des prognostizierten Haushaltswachstums entfällt auf Einperso‐ nenhaushalte, knapp 20 % auf Haushalte mit Kindern und die übrigen gut 30 % auf sons‐ tige Mehrpersonenhaushalte.

Quelle Abb. 61 bis Abb. 64: Region Hannover, Team Statistik empirica 21 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Wohnungsbedarf bis 2025

Abb. 65: Unterdeckung in den letzten Jahren Abb. 66: Bedarf nach Segmenten bis 2025 (pro Jahr)

Im Vergleich zur Entwicklung der Haushalte wurden in Pattensen seit 2011/2012 insge‐ samt 95 WE zu wenig gebaut. Das Defizit entspricht rd. 1,5 % der Haushalte und liegt damit unterhalb des regionalen Defizits (oh‐ ne LHH) von 2,1 %. Das Verteilungsmodell der Region geht von einem WE‐Bedarf von 32 WE p.a. bis 2025 aus (rd. 320 WE, davon 190 WE MFH und 130 EZFH). Das sind insgesamt etwas weni‐

ger als die jährlichen Fertigstellungen zwischen 2012 und 2016. Mit den im Verteilungsmodell errechneten Bedarfszahlen verschieben sich im Vergleich zur Vergangenheit die Segmente zu Gunsten des Mehrfamilien‐hausbaus. Lag der Anteil fertiggestellter Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in den letzten fünf Jahren bei rd. 13 %, geht die Region Hannover im Verteilungsmodell von 59 % aus. Die Ergebnisse der Wohnungsnachfrageprognose für Pattensen hält die Stadt in ihrer Größenordnung für realistisch. Die Diskrepanz zwischen prognos‐ tizierter Nachfrage nach Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und geringeren Fertigstellungszahlen in den letzten Jahren sieht die Stadt unkritisch, da dieser Bedarf erkannt wurde und perspektivisch in neuen Baugebieten auch Mehrfamilienhausbau realisiert werden soll.

Quelle Abb. 65 und Abb. 66: eigene Berechnungen

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Wohnbaupotenziale

Nach dem Wohnbauflächenkataster der Region Hannover verfügt die Stadt Pattensen über ein Flächenpotenzial von 21 ha. Das Flächenkataster der Re‐ gion umfasst allerdings nicht alle Flächen (nicht enthalten sind Flächen, die kleiner sind als 0,5 ha). Für die Deckung des im Verteilungsmodells errech‐ neten Wohnungsbedarfs wäre eine Fläche von 9 ha erforderlich. Die Flächenpotenziale reichen rechnerisch zur Deckung der Bedarfe mehr als aus.

Künftiger Bedarf an geförderten Neubauwohnungen

Ziel ist es, die Quote des Sozialwohnungsbestandes in der Region Hannover bis 2025 mit rd. 4,7 % (Anteil geförderter Wohnungen am Gesamtwoh‐ nungsbestand) bzw. rd. 7,5 % (Anteil geförderter Wohnungen an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern) durch einen Instrumentenmix konstant zu hal‐ ten. Neben Bestandsmaßnahmen (z.B. Verlängerung oder Erwerb von Bindungen im Bestand, Modernisierung), sollen in der Region Hannover 25 % des erforderlichen Wohnungsneubaus in den Siedlungsschwerpunkten in und außerhalb des Kernraums sowie 15 % in den Ergänzungsstandorten im ge‐ förderten Wohnungsneubau entstehen. In Pattensen liegt die Bestandsquote geförderter Wohnungen bei 0,6 % (Anteil geförderter Wohnungen am Ge‐ samtwohnungsbestand) bzw. 1,8 % (Anteil geförderter Wohnungen an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern).

Zum Erhalt der Bestandsquote in Pattensen bedarf es im Jahr 2025 insgesamt rd. 40 Sozialwohnungen in der Stadt Pattensen. Unter Berücksichtigung der Bindungsausläufe (minus 5 WE) sind dafür 7 zusätzliche belegungs‐ und mietpreisgebundene Wohnungen im Zeitraum bis 2025 notwendig. Legt man die oben genannten Zielsetzungen der Region zum Anteil der Sozialwohnungen im Wohnungsneubau zugrunde, liegt der Bedarf neu gebauter Sozi‐ alwohnungen in Pattensen in einer Größenordnung von 80 (dies sind im rechnerischen Schnitt 8 Wohnungen pro Jahr) im Zeitraum von 2016 bis 2025. Damit werden die bis zum Jahr 2025 aus der Bindung fallenden 5 Sozialwohnungen weit mehr als kompensiert.

Die Stadt sieht die ermittelten Neubaubedarfe trotz der Überkompensation und der daraus folgenden Erhöhung der Bestandsquote bis 2025 als realis‐ tisch an, da der verbleibende Bestand qualitativ kaum noch der Nachfrage entspricht. Insbesondere bei Familien mit Anspruch auf eine Sozialwohnung besteht ein Bedarf. Die Stadt verweist jedoch darauf, dass es in der Stadt an Investoren für den Bau von geförderten Wohnungen fehlt.

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Handlungsbedarfe /‐felder (basierend auf den Ergebnissen der Kommunalgespräche sowie quantitativer Analysen und Indikatoren)

Handlungs‐ Relevanz In der Stadt Pattensen gibt es auch zukünftig einen hohen Handlungsbedarfe felder* niedrig mittel hoch Wohnungsbedarf. Bei den Zielgruppen sind ältere Haus‐ 7 Ausweitung des Wohnungsbestandes/ Wohnungsneubau halte (65+) und Familienhaushalte von besonderer Rele‐ Zielgruppenorientierte Wohnraumversorgung vanz. Im Pattensen fallen in den nächsten Jahren ver‐ 1, 10 Haushalte mit geringem EK / Preisgünstiges Wohnen gleichsweise wenige Sozialwohnungen aus der Bindung. 2, 10 Haushalte mit Zugangsschwierigkeiten 3, 10 Ältere Haushalte Insgesamt gibt es in Pattensen aber vergleichsweise sehr 4, 10 Familienhaushalte wenige Sozialwohnungen. Der Anteil der Sozialwohnun‐ 3, 4, 10 Qualitativ hochwertige Angebote für HH mit hohem EK gen am Wohnungs‐ und Geschosswohnungsbestand ist Baulandbereitstellung sehr gering. Die Versorgung der Haushalte mit geringem 7 Planungsrecht Einkommen ist deshalb ebenso von hoher Relevanz. In 9Preiswertes Bauen 7 Aktivierung FNP‐Potenziale Pattensen bestehen ausreichend Flächenpotenziale. Die 7 Aktivierung Innenentwicklungspotenziale Eigentümer sind verkaufsbereit. Einschränkungen beste‐ Weiterentwicklung der Wohnungsbestände hen im naturschutzrechtlichen Bereich. Preiswertes Bau‐ 8Energetische Sanierung en ist von hoher Relevanz. Dem altersgerechten Umbau 3, 8 Altersgerechter Umbau der Bestände kommt auf Grund der Altersstruktur der 8 Eneuerung/nachfragegerechte Anpassung der Bestände 8Umgang mit/Aktivierung von Leerständen Bevölkerung eine große Bedeutung zu. Gleichzeitig gibt (Sozial‐)räumliche Handlungsfelder es viele Quartiere mit einem hohen Anteil an Ein‐ und 3, 4, 10 Generationenwechsel im (Einfamilienhaus‐)Bestand Zweifamilienhäusern. Der Generationswechsel in den 8 Quartiere mit Schrumpfungstendenzen Einfamilienhausgebieten ist deshalb in den Blick zu neh‐ 10 Sozial benachteiligte Quartiere men. Insbesondere zur Realisierung von neuen Sozial‐ 3 Altersgerechte Quartiere Kooperationen und Kommunikation wohnungen soll die Kooperation mit Wohnungsmarktak‐ alle Kooperation mit Wohnungsmarktakteuren teuren verstärkt werden. alle Interne Kommunikation mit Bürgern/Politik * Handlungsfelder im Ergebnis der Diskussion in der 5. Arbeitsgruppen‐Sitzung zum Wohnraumversorgungskonzept. Nr. Handlungsfeld (aus 5. AG‐Sitzung) Nr. Handlungsfeld (aus 5. AG‐Sitzung) 1 Wohnraumversorgung von Haushalten mit geringem Einkommen 2 Wohnraumversorgung von Haushalten mit Zugangsschwierigkeiten 3 Altersgerechte Wohnraumversorgung 4 Familiengerechte Wohnraumversorgung 5 Räumlich ausgewogene Entwicklung 6 Wohnflächenverbrauch/‐inanspruchnahme 7 Baulandaktivierung 8 Ausdifferenzierung Wohnungsangebot / Erneuerung Wohnungsbestand 9 Reduzierung von Baukosten 10 Sozialräumliche und funktionale Mischung 11 Wohnraumversorgung als gemeinschaftliche Aufgabe empirica 24