Grundstücksmarktbericht
Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den
2018
GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE FÜR DEN LANDKREIS MERZIG-WADERN GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2018
Impressum:
Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Landkreis Merzig-Wadern Bahnhofstraße 44 666663 Merzig
Dienstsitz: Am Gaswerk 3 66663 Merzig
Telefon: 06861 80 230 oder 231 Fax: 06861 80 470
Redaktion: Stefan Kredteck Andreas Koch Carolin Luy eMail: [email protected]
Internet: www.merzig-wadern.de
Dieser Bericht ist urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigung und Verbreitung verboten.
1.Auflage ______Seite | 2
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Der Landkreis Merzig-Wadern
besteht aus 7 Städten und Gemeinden mit ihren Stadt- und Ortsteilen
Beckingen Beckingen, Düppenweiler, Erbringen, Hargarten, Haustadt, Honzrath, Oppen, Reimsbach, Saarfels
Losheim am See Bachem, Bergen, Britten, Hausbach, Losheim, Mitlosheim, Niederlosheim, Rimlingen, Rissenthal, Scheiden, Wahlen, Waldhölbach
Merzig (Stadt) Ballern, Besseringen, Bietzen, Brotdorf, Büdingen, Fitten, Harlingen, Hilbringen, Mechern, Menningen, Merchingen, Merzig, Mondorf, Schwemlingen, Silwingen, Weiler, Wellingen
Mettlach Bethingen, Dreisbach, Faha, Mettlach, Nohn, Orscholz, Saarhölzbach, Tünsdorf, Wehingen, Weiten
Perl Besch, Borg, Büschdorf, Eft-Hellendorf, Keßlingen, Münzingen, Nennig, Oberleuken, Oberperl, Perl, Sehndorf, Sinz, Tettingen- Butzdorf, Wochern
Wadern (Stadt) Bardenbach, Büschfeld, Dagstuhl, Gehweiler, Krettnich, Lockweiler, Löstertal, Morscholz, Noswendel, Nunkirchen, Steinberg, Wadern, Wadrill, Wedern
Weiskirchen Konfeld, Rappweiler-Zwalbach, Thailen, Weierweiler, Weiskirchen
Landkreis Merzig-Wadern
Beckingen Losheim am Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See
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Inhalt
1 Einleitung...... 5 2 Welche Informationen finden Sie im Grundstücksmarktbericht?...... 6 3 Der Gutachterausschuss...... 7 3.1 Zusammensetzung...... 7 3.2 Aufgaben des Gutachterausschusses...... 8 4 Die Geschäftsstelle...... 8 4.1 Zusammensetzung...... 8 4.2 Aufgaben der Geschäftsstelle...... 8 5 Einwohner und Strukturdaten...... 9 5.1 Einwohner und Flächen...... 10 5.2 Baugenehmigungen...... 10 6 Allgemeiner Grundstücksverkehr...... 11 6.1 Umsatzentwicklung...... 11 6.2 Umsatzzahlen in den einzelnen Städten und Gemeinden 2017...... 13 6.3 Zwangsversteigerungen im Landkreis Merzig-Wadern...... 15 7 Unbebaute Grundstücke...... 16 7.1 Wohnbaugrundstücke...... 16 7.2 Gewerbe- und Industriegrundstücke...... 18 7.3 Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke...... 19 8 Bebaute Grundstücke...... 21 8.1 Bebaute Grundstücke...... 23 8.2 Individueller Wohnungsbau...... 24 9 Wohnungs- und Teileigentum...... 25 9.1 Wohnungs- und Teileigentum, Anzahl und Geldumsatz...... 25 9.2 Wohnungseigentum, Anzahl und Geldumsatz...... 26 9.3 Wohnungseigentum, Erst- und Weiterverkäufe...... 27 10 Sondermarkt Perl...... 28 10.1 Nationalität der Käufer in den einzelnen Teilmärkten………………………...... 28 10.2 Nationalität der Verkäufer in den einzelnen Teilmärkten...... 29 11 Bodenrichtwerte...... 30 11.1 Erläuterung der Bodenrichtwerte...... 31 11.2 Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen...... 32 11.3 Darstellung der Bodenrichtwerte...... 32 11.4 Grundstücksflächen und -tiefen – Umrechnungskoeffizienten...... 34 12 Wertrelevante Daten...... 37 12.1 Sachwertfaktoren für den Landkreis Merzig-Wadern (ohne Gem.Perl)..... 38 12.2 Sachwertfaktoren für die Gemeinde Perl...... 39 12.3 Liegenschaftszinssätze...... 40 13 Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel...... 41 14 Gebühren der Gutachterausschüsse des Saarlandes...... 43
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1 Einleitung
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte wurden im Jahr 1960 mit Inkrafttre- ten des Bundesbaugesetzbuches mit dem Ziel eingerichtet, den Grundstücksmarkt transparenter darzustellen. Die gesetzliche Grundlage für die Arbeit der Gutachter- ausschüsse bilden die §§ 192 bis 199 des Baugesetzbuches.
Der Grundstücksmarkt wird im Wesentlichen von Angebot und Nachfrage bestimmt und hängt von der konjunkturellen Entwicklung, sowie der wirtschaftlichen Lage der Marktteilnehmer ab. Ebenso beeinflussen steuerliche Anreize, die Höhe von Hypothe- kenzinsen, Mieten Baupreis usw. das Marktgeschehen.
Der Grundstücksmarktbericht, der auf Untersuchungen der Jahre 2012 bis 2017 gründet, zeigt die regionalen Umsatz- und Preisentwicklungen des Grundstücksmark- tes im gesamten Landkreis Merzig-Wadern und den einzelnen Städten und Gemein- den. Er informiert weiter über durchschnittliche Kaufpreise für unbebaute Grundstü- cke, Häuser und Eigentumswohnungen.
Wertrelevante Daten
Auf der Grundlage der Kaufpreissammlung der Geschäftsstelle des Gutachteraus- schusses wurden die wertrelevanten für den Grundstücksmarktbericht 2017 aus den nachbewerteten Kauffällen der Jahre 2015 bis 2017 ermittelt. Daraus leiten sich die zur Verkehrswertermittlung nach § 194 Baugesetzbuch benötigten Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze für Ein- und Zweifamilienhäuser ab. Die ermittelten Daten wurden mit den umfangreich abgeleiteten Daten des Gutachterausschusses des Nachbarlandkreises Saarlouis verglichen und auf Plausibilität geprüft.
Entwicklung des Grundstücksmarktes
Beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Landkreis Merzig-Wadern sind 2014 gesamt 1694, 2015 gesamt 1636, 2016 gesamt 1670 und 2017 gesamt 1705 Rechtsvorgänge eingegangen. Der Grundstücksmarkt hat in den letzten Jahren also wenig Schwankungen erfahren. Vom höchsten bis zum niedrigsten Wert sind es gerade mal 4 %. Der gesamte Geldumsatz der letzten Jahre beträgt 2014 178,9 Mio €, 2015 166,7 Mio €, 2016 182,4 Mio € und 2017 192,1 Mio €.
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2 Welche Informationen finden Sie im Grundstücksmarktbericht
Der Grundstücksmarktbericht wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Landkreis Merzig-Wadern herausgegeben und gibt eine Übersicht über den Grundstücksmarkt des Landkreises Merzig-Wadern sowie dessen Städte und Gemein- den in den Jahren von 2012 bis 2017.
Dieser Bericht dient dazu, Ihnen die stattgefundenen regionalen Umsatz-und Preis- entwicklungen darzustellen und Sie darüber hinaus auch über durchschnittliche Kauf- preise für Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen zu informieren.
Die Inhalte des Berichts richten sich zum einen an interessierte Bürgerinnen und Bürger, die Grundeigentum erwerben, veräußern oder beleihen wollen. Zum anderen richtet er sich an freiberuflich in der Immobilienbewertung tätige Sachverständige, an Banken, Versicherungen, Vertretern der Politik, der öffentlichen Verwaltungen so- wie an die interessierte Öffentlichkeit. Die nachfolgend zusammengestellten Infor- mationen und Daten sollen als Entscheidungshilfe und Arbeitsgrundlage dienen.
Die hier veröffentlichten Informationen zum Geschehen auf dem Immobilienmarkt basieren auf allen Käufen und Verkäufen, die im Landkreis Merzig-Wadern getätigt wurden. Die Zahlen sind i.d.R. unter Zuhilfenahme statistischer Methoden ausgewer- tet worden. Daher liefern die Daten im Grundstücksmarktbericht einen generalisier- ten, charakteristischen Eindruck über die allgemeinen Verhältnisse.
Der Grundstücksmarktbericht des Landkreises Merzig-Wadern soll über die allge- meine Tätigkeit des Gutachterausschusses informieren und stellt anhand der ausge- werteten Daten aus der Kaufpreissammlung die Entwicklung des Grundstückmarkts dar.
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3 Der Gutachterausschuss
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein selbständiges, unabhängiges und nicht weisungsgebundenes Kollegialgremium. Er ist als nebengeordnete Landes- behörde nach den Bestimmungen des Baugesetzbuchs eingerichtet worden. Im Saar- land gibt es 7 Gutachterausschüsse die bei den Landkreisen, dem Regionalverband und der Landeshauptstadt Saarbrücken angesiedelt sind. Weiterhin ist eine Zentrale Geschäftsstelle, als Ansprechstelle für Informationen über die Gesamtheit der Gut- achterausschüsse eingerichtet.
3.1. Zusammensetzung
Der Gutachterausschuss setzt sich aus dem Vorsitzenden, dessen Vertreter und wei- teren ehrenamtlichen Gutachtern zusammen. Die Gutachter werden vom Landrat, vom Regionalverbandsdirektor und vom Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Saarbrücken für einen Zeitraum von vier Jahren bestellt. Die Mitglieder des Gut- achterausschusses sind in der Ermittlung von Grundstückswerten sachkundig und erfahren. Sie haben ihre Aufgaben unparteiisch, objektiv und gewissenhaft auszufüh- ren und sind hinsichtlich der bei ihrer Tätigkeit erhaltenen persönlichen und wirt- schaftlichen Informationen zur Verschwiegenheit verpflichtet.
Vorsitzender: Stefan Kredteck, Dipl.-Ing.
Stellvertretender Vorsitzender (hauptamtlich): Nikolaus Jäger, Dipl.-Ing.(FH)
Stellvertretender Vorsitzender (ehrenamtlich): Peter Barth, Dipl.-Ing., Architekt AKS
Ehrenamtliche Gutachter:
Peter Barth, Dipl.-Ing., Architekt AKS Siegbert Barth, Dipl.-Ing., Architekt Doris Steuer, Dipl.-Ing.(FH) Brigitte Dax, Immobilienwirtin Stephan Klein, Dipl.-Ing. Architekt Rachel Staudt, Sachverständige Mario Reuter, Architekt Manfred Kremer, Dipl.-Ing. Agrar
Für den Bereich des Finanzamts: Marc Linnenbach, Finanzamt Saarlouis Manfred Jung, Finanzamt Saarlouis
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3.2 Aufgaben des Gutachterausschusses
Die wesentlichen Aufgaben des Gutachterausschusses sind
die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbe- bauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken, wie z.B. Wohn- rechte, Nießbrauch usw. die Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung bei Rechtsver- lust (Enteignung) und andere Vermögensnachteile die regelmäßige Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten die regelmäßige Ermittlung und Veröffentlichung der zur Wertermittlung erfor- derlichen Daten, wie Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze usw. die Erstattung von Mietwertgutachten und die Ermittlung von Anfangs-und Endwerten in förmlich festgelegten Sanie- rungsgebieten
4 Die Geschäftsstelle
Der Gutachterausschuss bedient sich zur Erledigung seiner Aufgaben einer Ge- schäftsstelle.
Eine Hauptaufgabe der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung der Kaufpreis- sammlung. Die Kaufpreissammlung enthält alle Daten aus den beim Gutachteraus- schuss eingehenden notariell beglaubigten Grundstückskaufverträgen. Sie ist auf der Grundlage des Liegenschaftskatasters einzurichten und besteht aus der Kaufpreis- karte und der Kaufpreisdatei. Die Auswertung der notariellen Urkunden erfolgt mit Hilfe statistischer Methoden unter Einhaltung des Datenschutzes. Nach der Datener- fassung werden die Urkunden vernichtet.
4.1 Zusammensetzung
Vorsitzender: Dipl.-Ing. Stefan Kredteck
Geschäftsstelle: Andreas Koch, Leiter Carolin Luy, Sachbearbeiterin
4.2. Aufgaben der Geschäftsstelle
Die wesentlichen Aufgaben der Geschäftsstelle sind
die Führung der Kaufpreissammlung die Auswertung der Kaufpreissammlung die Vorbereitung der Gutachtenerstattungen die Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung die Erteilung von Auskünften aus der Bodenrichtwertkarte und der Kaufpreis- sammlung Ableiten und Fortschreibung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten die Erstellung des Grundstücksmarktberichts
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5 Einwohner und Strukturdaten
5.1 Einwohner und Flächen
Kreis/Stadt/Gemeinde Fläche in km²Bevölkerung Einwohner je km²
insgesamt männlich weiblich
Landkreis Merzig-Wadern 556,21 103.908 51.417 42.491 187
Beckingen 51,68 15.147 7.458 7.689 293
Losheim am See 96,79 16.023 8.029 7.994 166
Merzig 108,81 29.812 14.742 15.070 274
Mettlach 78,16 12.209 5.924 6.285 156
Perl 75,11 8.472 4.227 4.245 113
Wadern 110,96 15.808 7.832 7.976 142
Weiskirchen 33,65 6.437 3.205 3.232 191
Quelle: Statistisches Landesamt Saarland, Stand 31.12.2016
Einwohner pro km² im Landkreis Merzig-Wadern
Einwohner pro km²
100 – 150
150 – 200
200 – 250
250 - 300
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Bevölkerungsstand im Landkreis Merzig-Wadern
5.000 – 7.500
7.500 – 10.000
10.000 – 12.500
12.500 – 15.000
15.000 – 17.500
Über 17.500
5.2 Baugenehmigungen
Baugenehmigungen für Wohngebäude und Wohnungen
450 382 363 368 400 343 328 311 350 287 295 300 250 179 191 Anzahl 164 200 153 153 144 145 146 150 100 50 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Anzahl Wohngebäude Anzahl Wohnungen
Die Anzahl der Baugenehmigungen von Wohngebäuden und Wohnungen ist auf einen längeren Zeitraum betrachtet relativ konstant, bzw. ausgeglichen.
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6 Allgemeiner Grundstücksverkehr
Der allgemeine Grundstücksverkehr im Landkreis Merzig-Wadern erweist sich in den letzten Jahren als durchweg stabil. Leichte Schwankungen sind vorhanden, aber ge- nerell auf die konjunkturelle Situation zurückzuführen.
6.1 Umsatzentwicklung
Das Diagramm beinhaltet alle Rechtsvorgänge, also notarielle Kaufverträge, Zwangsversteigerungen, Tauschverträge, Übertragungen …
Anzahl der Rechtsvorgänge 1705 1694 1670
1800 1659 1658 1636 1636 1588 1553 1551 1518 1514 1500
1600 1476 1436 1339 1400 1322 1200 1158 1000 800 600 400 200
Anzahl der Rechtsvorgänge Anzahl der 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Rechtsvorgänge Kaufverträge geeignete Kaufverträge
Im folgenden Diagramm werden die gesamten Rechtsvorgänge dargestellt. Die Teil- märkte sind nach Art des Grundstücks unterteilt.
Anzahl der Rechtsvorgänge nach Art des Grundstückes
1000 794 776 759 736 800 730 621 600 435 426 372 362 340 400 336 253 238 224 209 203 201 189 183 168 163 149 146 143 104 97 200 95 72 72 Anzahl der Verträge Anzahl der 3 3 2 2 2 0 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
bebaute Grundstücke Wohnung- und Teileigentum land- und forstwirtschaftliche Flächen baureifes Land sonstige unbebaute Flächen Erbbaurechtsbestellungen
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Dieses Diagramm stellt den Flächenumsatz der Teilmärkte ohne Wohnung- und Tei- leigentum dar.
Flächenumsatz nach Art des Grundstücks 3000 2603
2500 2401 1846
2000 1809 1609 1577 1500 1215 1098 1061 983 915 Fläche 1000 in m² 1000 904
500 280 255 224 207 195 177 175 89 83 68 53 50 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
bebaute Grundstücke land- und forstwirtschaftliche Flächen baureifes Land sonstige unbebaute Flächen
Im Diagramm wird der Geldumsatz der einzelnen Teilmärkte dargestellt.
Geldumsatz nach Art des Grundstücks 132,68 140 130,56 123,36 120,98 120 114,39
100 90,63 80 60 42,65 in Mio € 40,56 35,82 40 33,78 24,61 23,11 14,73 12,47 11,49 11,1 10,77 20 9,42 5,03 4,1 3,3 2,36 2,14 2,17 2,09 1,82 1,31 1,24 1,07 0,83 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum land- und forstwirtschaftliche Flächen unbebautes baureifes Land sonstige ungebaute Flächen
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6.2 Umsatzzahlen in den einzelnen Städten und Gemeinden 2017
Im Diagramm werden die Anzahl der Rechtsvorgänge und den gesamten Geldumsatz in den einzelnen Städten und Gemeinden dargestellt.
Rechtsvorgänge in Städten und Gemeinden 2017
Weiskirchen Wadern Perl Mettlach Merzig Losheim am See Beckingen 0 50 100 150 200 250 300 350 400 Losheim am Beckingen Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See bebaute Grundstücke 93 113 194 116 83 137 40 Wohnungs- und Teileigentum 18 20 75 36 62 8 5 landwirtschaftliche Flächen 65 132 61 32 19 99 19 unbebautes Baureifes Land 27 33 35 21 18 36 13 sonstige Flächen 12 16 25 9 7 22 4
bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum landwirtschaftliche Flächen unbebautes Baureifes Land sonstige Flächen
Geamtübersicht 2017 450 390 400 350 314 302 300
250 215 214 189 200 150 100 81 50 0 Beckingen Losheim am See Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen
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Hier erfolgt die Abbildung der gesamten Geldumsätze in Mio € für die einzelnen Städte und Gemeinden des Landkreises Merzig-Wadern im Jahr 2017.
Geldumsatz in Städten und Gemeinden 2017
Weiskirchen Wadern Perl Mettlach Merzig Losheim am See Beckingen 0 102030405060
Losheim am Beckingen Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See beb. Grundstücke 11,25 16,26 34,69 23,71 25,2 16,12 5,45 landw.Flächen 0,27 0,53 0,72 0,28 0,68 0,73 0,1 baureifes Land 1,69 2,4 3,53 1,63 3,04 1,84 0,6 Whgs- Teileigentum 1,91 2,73 15,12 5,96 13,21 1,19 0,43 Sonstige 0,1 0,26 0,28 0,03 0,09 0,09 0,02
in Mio €
beb. Grundstücke landw.Flächen baureifes Land Whgs- Teileigentum Sonstige
Gesamtübersicht 2017
60 54,34
50 42,22 40 31,61 30
in Mio € 22,18 19,97 20 15,22
10 6,6
0 Beckingen Losheim am Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See
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6.3 Zwangsversteigerungen im Landkreis Merzig Wadern
Die Grafik zeigt die eingegangenen Zwangsversteigerungen der letzten Jahre
Zwangsversteigerungen der letzten Jahre 50 45 44 45 40 36 37 33 33 35 31 28 30 25 20 15 10 5 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Zwangsversteigerungen nach Städte und Gemeinden 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Losheim am Beckingen Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See 2012 32156520 2013 4791610 2014 6196351 2015 297113112 2016 33123363 2017 5 4 7 7 3162
2012 2013 2014 2015 2016 2017
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7 Unbebaute Grundstücke
Der Teilmarkt unbebaute Grundstücke beinhaltet die Umsatzzahlen für baureifes Land, Gewerbe- und Industriegrundstücke und sonstige unbebaute Flächen (Stra- ßenflächen, werdendes Bauland, Bauerwartungsland…). Es werden hier nur noch aus- wertbare Verträge im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dargestellt. Verwandtschafts- verkäufe oder Käufe mit Sonderinteresse werden aussortiert.
7.1 Wohnbaugrundstücke
Verkaufte Baustellen im Landkreis Merzig-Wadern
180 167 166 157 160
140 116 116 115 120
100
80
60
40
20
0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Verkäufe baureifes Land in den einzelnen Städten und Gemeinden
Verkaufte Baustellen auf die Gemeinden aufgeteilt 60 50 40 30 20 10 0 Losheim am Beckingen Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See 2012 14 35 39 15 29 29 6 2013 13 15 21 13 21 22 11 2014 11 21 41 12 53 22 8 2015 18 14 27 16 21 14 6 2016 14 15 26 12 17 24 7 2017 25 30 28 19 15 28 12
2012 2013 2014 2015 2016 2017
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Diese Grafik zeigt den gesamten Flächenumsatz für baureifes Land der letzten Jahre.
Flächenumsatz baureifes Land 180,0 160,8 160,0 140,7 137,0 140,0 123,8 122,0 120,0 111,6 100,0 80,0 in 1000 m² 60,0 40,0 20,0 0,0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Im folgenden Bild wird der gesamte Geldumsatz für baureifes Land dargestellt.
Geldumsatz baureifes Land 12,0
10,0 9,8 10,0 9,7
7,7 8,0 7,6 6,4 6,0 in Mio €
4,0
2,0
0,0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
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7.2 Gewerbe- und Industriegrundstücke
In den folgenden Diagrammen werden die Umsatzzahlen von Gewerbe- und Indust- rieland dargestellt. Es wurden relativ wenig Bauland für Gewerbe und Industrie um- gesetzt. Eine Auswertung der Daten ist deshalb sehr schwierig.
Verkaufte Baustellen Gewerbe und Industrie 20 18 18 16 16 16 14 11 12 10 10 8 6 4 3 2 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Flächenumsatz Gewerbe und Industrieland 70 63,32 61,05 60
50
40 35,92 26,88 in 1000 m² 30 22,66 18,74 20
10
0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Geldumsatz Gewerbe und Industrieland 3,5 3,09 3
2,5 2,06 2 1,58 1,5 in Mio € 1 0,65 0,54 0,57 0,5
0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
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7.3 Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
Auswertbare Kauffälle für land- und forstwirtschaftliche Flächen
Auswertbare Kauffälle Land- und Forstwirtschaft 140 121 120 115 106 104 100 94 100 93 90 81 84 82 77 77 80 77 80 71
59 59 57 58 60 56 48 46
40 30
20
0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Acker Grünland Wald Sonstige
Unter Sonstige Flächen fallen Streuobstwiesen, Weinbau, Abbauland, Teich- u. Wasserflä- chen, Unland, priv.Nutzgärten und priv.Erholungsflächen, Ver- und Entsorgung, etc.
Flächenumsatz Land- und Forstwirtschaft 800
700
600
500
400 in 1000 m² 300
200
100
0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Acker 336,07 171,38 532,94 290,63 602,92 704,7 Grünland 447,16 512,69 537,69 481,83 602,55 542,14 Wald 300,5 271,88 318,64 346,42 565,52 454,11
Acker Grünland Wald
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Geldumsatz Land- und Forstwirtschaft 900 800 700 600 500 400
in 1000 € 300 200 100 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Acker 297,55 175,6 593,43 281,33 650,32 835,03 Grünland 318,03 498,84 521,48 412,11 558,16 486,83 Wald 313,38 240,47 310,11 389,57 500,38 506,85
Acker Grünland Wald
Durchschnittspreise für Acker- und Grünlandflächen der einzelnen Städte und Ge- meinden im Landkreis Merzig-Wadern
Durchschnittliche m²-Preise der Landwirtschaftsflächen 1,60
1,40
1,20
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00 Losheim am Beckingen Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen Landkreis See 2012 0,98 0,86 0,86 0,75 1,14 0,72 0,72 0,87 2013 0,87 0,84 1,12 0,99 1,34 0,79 0,66 0,92 2014 0,90 0,92 1,19 0,70 1,51 0,69 0,68 0,97 2015 0,91 0,95 0,92 0,81 1,03 0,72 0,60 0,89 2016 0,97 0,97 0,88 0,77 1,24 0,95 0,89 0,95 2017 0,95 0,91 1,15 0,84 1,48 0,78 0,75 0,95
2012 2013 2014 2015 2016 2017
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8 Bebaute Grundstücke
8.1 Bebaute Grundstücke
In den folgenden Grafiken werden die Umsatzzahlen für den Teilmarkt bebaute Grundstücke dargestellt. In der Auswertung sind nur auswertbare Verträge abgebil- det. Nicht auswertbare Verträge wurden aussortiert.
Anzahl geeigneter Kauffälle bebaute Grundstücke 800
750 727 711 686 700 662 660 650
600 557
Anzahl Kauffälle 550
500
450
400 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Anzahl Kauffälle bebaute Grundstück in Städten und Gemeinden 250
200
150
100
50
0 Losheim am Beckingen Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See 2012 84 107 191 93 67 81 39 2013 94 89 145 76 62 59 32 2014 105 81 191 74 97 96 42 2015 101 113 195 91 84 109 34 2016 98 97 183 79 77 90 36 2017 83 110 177 109 78 122 32
2012 2013 2014 2015 2016 2017
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Gesamter Flächenumsatz bebauter Grundstücke im Landkreis Merzig-Wadern
Flächenumsatz bebaute Grundstücke 1200 1136
983 1011 1000 883 837 771 800
600 in 1000 m² 400
200
0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Gesamter Geldumsatz bebauter Grundstücke im Landkreis Merzig-Wadern
Geldumsatz bebaute Grundstücke 140 124,66 126,6 120 113,86 115,29 108,79
100 84,27 80 in Mio €
60
40
20
0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
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Im Diagramm werden die Geldumsätze für bebaute Grundstücke in den Städten und Gemeinden dargestellt.
Geldumsatz bebaute Grundstücke in den Gemeinden
50,00 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 in Mio € 10,00 5,00 0,00 Losheim am Beckingen Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See 2012 11,89 14,19 33,95 13,55 26,77 9,71 3,78 2013 12,88 10,52 21,51 11,61 17,59 6,66 3,47 2014 13,72 14,16 44,29 11,33 25,02 11,85 4,28 2015 14,36 12,86 29,34 11,98 22,61 12,54 5,09 2016 15,31 15,56 31,56 12,19 24,30 12,59 3,78 2017 10,17 16,18 32,59 22,97 24,70 15,17 4,83
2012 2013 2014 2015 2016 2017
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8.2 Individueller Wohnungsbau
Die folgenden Durchschnittspreise sind unterteilt in freistehende Ein- und Zweifami- lienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenendhäuser sowie Reihenhäuser. Es sind bereinigte, geeignete Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung. Zu bemerken sei noch, dass der Sondermarkt in der Gemeinde Perl (Luxemburger Einfluss) hauptsächlich aus Verkäufen neuerer Immobilien mit Fertigstellung in den letzten 15 Jahren geprägt ist.
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in EURO 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 Losheim am Gesamter Beckingen Merzig Mettlach Perl Wadern Weiskirchen See Landkreis 2012 157000 147000 110000 174000 277000 121000 120000 169000 2013 156000 142000 161000 195000 277000 108000 111000 171000 2014 140000 158000 173000 177000 302000 123000 144000 177000 2015 158000 125000 181000 176000 328000 123000 135000 173000 2016 146000 169000 199000 187000 343000 116000 107000 183000 2017 141000 167000 216000 198000 372000 139000 168000 198000
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser in EURO 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 Losheim am Weiskirche Gesamter Beckingen Merzig Mettlach Perl Wadern See n Landkreis 2012 107000 81000 123000 93000 196000 73000 80000 114000 2013 90000 75000 123000 122000 247000 62000 68000 114000 2014 101000 106000 111000 118000 236000 111000 59000 118000 2015 119000 90000 120000 86000 223000 82000 101000 115000 2016 98000 102000 131000 125000 210000 86000 86000 123000 2017 88000 107000 141000 121000 249000 66000 85000 127000
2012 2013 2014 2015 2016 2017
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9 Wohnungs- und Teileigentum
9.1 Wohnungs- und Teileigentum, Anzahl und Geldumsatz
In den nachstehenden Diagrammen werden der Teilmarkt Wohn- und Teileigentum im Landkreis Merzig-Wadern dargestellt.
Anzahl Kauffälle Wohn- und Teileigentum 300 246 231 250 221 203 190 200 161 150 Anzahl
100
50
0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Geldumsatz Wohn- und Teileigentum
45 41,57 40,27 40 35,41 35 33,13 30 23,38 25 22,04 in Mio € 20 15 10 5 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Aufteilung Wohn- und Teileigentum 232 250 221 216 184 190 200 151 150 100 Achsentitel 50 6 10 13 10 14 5 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Achsentitel
Wohneigentum Teileigentum
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9.2 Wohnungseigentum, Anzahl und Geldumsatz
In den nachstehenden Diagrammen wird das Wohneigentum im Landkreis Merzig- Wadern dargestellt.
Anzahl Kauffälle Wohneigentum
250 232 221 216
190 200 184
151 150 Anzahl
100
50
0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Geldumsatz Wohneigentum 45 40,87 39,91 40 34,68 35 30,48 30
in Mio € 25 23,13 20,61 20
15
10
5
0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
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9.3 Wohnungseigentum, Erst- und Weiterverkäufe
Die nachstehende Grafik zeigt die anteiligen Verkaufszahlen von Wohneigentum auf- geteilt in Erstverkäufe, Erstverkäufe aus Umwandlung und Weiterverkäufe.
Erst- und Weiterverkäufe Wohnungseigentum 140 120 100 80 60 40 20 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Erstverkauf aus Neubau 62 58 81 119 128 96 Erstverkauf aus Umwandlung 4 9 3 13 17 27 Weiterverkauf 118 87 108 108 100 108
Erstverkauf aus Neubau Erstverkauf aus Umwandlung Weiterverkauf
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10 Sondermarkt Perl
In diesem Abschnitt wird der Sondermarkt in der Gemeinde Perl ein wenig beleuchtet. Der Häuser- und Wohnungsmarkt wird in nicht unerheblichem Maße von Berufspend- lern aus Luxemburg bestimmt. Der Gutachterausschuss hat zudem Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser in diesen Marktbereich abgeleitet.
10.1 Nationalität der Käufer in den einzelnen Teilmärkten
Diese Grafiken zeigen das anteilige Kaufverhalten im Bereich der Gemeinde Perl hin- sichtlich der Nationalität.
Erwerber von Ein- und Zweifamilienhäuser in Perl 80 74 70 58 59 60 50 53
40 29 27 26 24 16 17 20 Anzahl Verträge 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Nichtdeutsche Deutsche
Erwerber von Wohneigentum in Perl 47 50 42 39 37 40 34 31 30 22 18 20 15 13 12 11
Anzahl Verträge 10 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Nichtdeutsche Deutsche
Erwerber von baureifem Land in Perl 35 29 30 26 24 25 20 13 13 15 12 11 11 12 10 9 10 8 Anzahl Verträge 5 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Nichtdeutsche Deutsche
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10.2 Nationalität der Verkäufer in den einzelnen Teilmärkten
Diese Grafiken zeigen das Verkäuferverhalten im Bereich der Gemeinde Perl hinsicht- lich der Nationalität.
Verkäufer von Ein- und Zweifamilienhäuser in Perl
80 69 70 62 56 60 54 51
34 40 28 23 25 18 20 13
Anzahl Verträge 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Nichtdeutsche Deutsche
Verkäufer von Wohneigentum in Perl 60 49 50 41 42 38 40 32 30 25 22 20 Anzahl Verträge 20 17 11 11 13 10
0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Nichtdeutsche Deutsche
Verkäufer von baureifem Land in Perl
60 54 50
40 30 30 26 21 20
Anzahl Verträge 20 15
10 6 0 1122 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Nichtdeutsche Deutsche
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11 Bodenrichtwerte
Auszug aus der Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 31.12.2016
Die Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen sind mit einer durchgezogenen roten Li- nie dargestellt.
Die Bodenrichtwerte können bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses kos- tenfrei eingesehen werden. Schriftliche Auskünfte über Bodenrichtwerte sind gebüh- renpflichtig. Pro Einzelfall wird eine Gebühr von 20 € fällig. Die Bodenrichtwerte können ebenfalls gebührenfrei im Internet eingesehen werden. Hierzu hat die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse des Saarlandes alle Bodenrichtwerte des Saarlandes im Geoportal veröffentlicht.
Link zur Anwendung: http://geoportal.saarland.de/portal/de/fachanwendungen/bodenrichtwerte.html
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11.1 Erläuterung der Bodenrichtwerte
(Anlage zu jeder schriftlichen Bodenrichtwertauskunft)
Gemäß §196 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) hat der Gutachterausschuss für Grund- stückswerte für den Landkreis Merzig-Waden die in der Bodenrichtwertkarte angegebenen Bodenrichtwerte nach den Bestimmungen des Baugesetzbuchs und der Gutachterausschuss- verordnung ( GutVO in der Fassung vom 21.August 1990 zuletzt geändert durch die Verord- nung vom 26.August 2009) ermittelt.
Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf den Stichtag 31.12.2016.
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Bodenrichtwerte werden für baureifes Land, gegebenenfalls auch für Rohbauland und Bauerwartungsland sowie für land- und forst- wirtschaftlich genutzte Flächen abgeleitet. Für sonstige Flächen können bei Bedarf weitere Bodenrichtwerte ermittelt werden.
Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.
Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich er- geben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären. In kaufpreisarmen Lagen bzw. in Ge- bieten welche durch öffentliche Träger oder Kommunen subventionierte Kaufpreise dem Gut- achterausschuss vorlagen, wurde auf marktkonforme Kaufpreise vergleichbarer Lagen ande- rer Gemarkungen zurückgegriffen.
Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wert- beeinflussenden Merkmalen und Umständen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, landwirtschaftliche Nutzungsart, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrs- wertes von dem Bodenrichtwert. Bei Bedarf können Antragsberechtigte nach § 193 BauGB ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Verkehrswert bean- tragen.
Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen.
Die Bodenrichtwerte berücksichtigen die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes (z.B. Ensembles in historischen Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks. Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Ab- grenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden.
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11.2 Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen – LF Die Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen werden überwiegend in die Nutzungsarten Landwirtschaft (LW) und Forstwirtschaft (F) untergliedert. Weitere Unterglie- derungen sind möglich wie z. B. Weinbauflächen (WG). In der Bodenrichtwertkarte ist die überwiegende Nutzungsart der Flächen für Land- und Forstwirtschaft dargestellt. In der Regel ist dies die landwirtschaftliche Nutzung. Für die forstwirtschaftliche Nutzung wurde für die jeweiligen Gemeinden folgende Bodenrichtwerte ohne Berücksichtigung des je- weiligen Aufwuchses festgelegt.
Beckingen 0,70 €/m² Losheim am See 0,60 €/m² Mettlach 0,60 €/m² Merzig 0,60 €/m² Perl 0,50 €/m² Wadern 0,60 €/m² Weiskirchen 0,50 €/m²
11.3 Darstellung der Bodenrichtwerte Die Bodenrichtwertkarte enthält neben der Begrenzungslinie der Bodenrichtwertzone die zu- gehörige Zonennummer. Die Richtwertdefinition enthält die siebenstellige Zonennummer be- stehend aus Gemarkungsschlüssel und je Gemarkung fortlaufender Zonennummer, den Bo- denrichtwert und seine wesentlichen wertbildenden Zustandsmerkmale in nachstehender Rei- henfolge:
Zonennummer, Bodenrichtwert in EUR/m2, wertbeeinflussende Merkmale
Beispiel: Gemarkung Merzig Zone 3010005 :
3010005 80 EUR/m² B WA o II f800 SU
3010005 80 EUR/m² B WA o II f800 oder t30 SU Zonennummer Bodenrichtwert Entwicklungs- Art der Bauweise Geschoss- Grundstücks- Grundstücks- Sanierung zustand Nutzung zahl fläche tiefe Anfangswert
oder Zonennummer Bodenrichtwert in €/m² wertbeeinflus- sende Merkmale
Beispiel: 3010005 80 EUR/m² WA o II f800 oder t30 SU
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Entwicklungszustand: B = Bauland (erschließungsbeitragsfrei/ kostenerstattungsbetragsfrei) Bebpf = Bauland (erschließungsbeitragspflichtig/ kostenerstattungsbetragspflichtig) R = Rohbauland E = Bauerwartungsland LF = Flächen der Land- und Forstwirtschaft SF = sonstige Flächen
Nutzung: (Art der baulichen Nutzung nach Bodenrichtwertrichtlinie)
W = Wohnbauflächen S = Sonderbauflächen WA = allgemeine Wohngebiete SO = Sondergebiete WR = reine Wohngebiete SOE = Sondergebiet Erholung WS = Kleinsiedlungsgebiete SOS = Sonstige Sondergebiete M = gemischte Bauflächen SOH = Sondergebiet Handel MD = Dorfgebiete GB = Gemeinbedarfsflächen MI = Mischgebiete FV = Flächen für Versorgung MK = Kerngebiete LW = Flächen der Landwirtschaft G = gewerbliche Bauflächen F = Flächen der Forstwirtschaft GE = Gewerbegebiete WG = Weingarten GI = Industriegebiete AB = Abbauland WO = Wochenendhausgebiet PG = private Grünfläche
Bauweise: o = offene Bauweise g = geschlossene Bauweise a = abweichende Bauweise
Maß der baulichen Nutzung nach Baunutzungsverordnung
Geschosszahl: z.B.: II (römische Ziffern) = durchschnittlich zweigeschossige Bebauung
Ausmaße des Richtwertgrundstücks
Grundstückstiefe: z.B.: t30 (arabische Zahl) = 30 m Grundstückstiefe Grundstücksfläche: z.B.:f800 (arabische Zahl) = 800 m2 Grundstücksfläche
Sanierungsgebiete: (Wertzone liegt in einem förmlichen Sanierungsgebiet)
SU = Sanierungs- bzw. Entwicklungsunbeeinflusster Bodenrichtwert, ohne Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neu- ordnung SB = Sanierungs- bzw. Entwicklungsbeeinflusster Bodenrichtwert, un- ter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuord- nung
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11.4 Grundstücksflächen und -tiefen – Umrechnungskoeffizienten
Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse erfassen die Grundstücksverkäufe mittels des automatischen Kaufpreissammlungs- und Kaufpreisauswertungssystems AKuK. Um den Ein- fluss der Grundstücksgröße auf den Bodenwert zu bewerten, werden die Kaufpreise mit dem Programm AKuK hinsichtlich ihrer Größe erfasst und im Verhältnis zur Größe des Bodenricht- wertgrundstückes ausgewertet. Die nachfolgenden Tabellen ermöglichen entgegen der Unterscheidung (Vorderland- und Hin- terland), die Bodenwertänderung infolge Über- bzw. Untertiefe fließend und nicht in groben Sprüngen zu erfassen. Dadurch wird eine größere Genauigkeit erreicht zumal die Auswertung der Kaufpreise auf Grund dieser Faktoren erfolgte. Hierbei ist zu beachten, dass diese Faktoren ausschließlich bei nicht selbständig verwertbaren, übergroßen Grundstücken ( echte Übergröße ) angewendet werden. Um bei der Anwendung dieser Tabelle Ungenauigkeiten zu vermeiden, sollte sie nur in dem vorgegebenen Bereich von 200m² - 1400m², bzw. 25-60m (maximal jedoch nur bis zur dop- pelten Größe/Tiefe des Richtwertgrundstückes ) angewandt werden.
Anwendertabelle - Flächenanpassung
Nicht GFZ - bereinigte Flächenfaktoren
Einzel- und Doppelhausbebauung mit max. II geschossige Bauweise
Fläche ( m² ) Flächenfaktor ( nicht GFZ- bereinigt ) 200 1,47 300 1,30 400 1,19 500 1,11 600 1,05 700 1,00 800 0,96 900 0,92 1000 0,90 1100 0,87 1200 0,85 1300 0,83 1400 0,81
Anwendungsbeispiel 1: Größe Bodenrichtwertgrundstück (BRG) 800 m² Größe Bewertungsgrundstück (BWG) 1100 m² Bodenrichtwert (BRW) 85 EUR/m²
Formel : BRW x Faktor BWG = angepasster Bodenrichtwert Faktor BRG
Umrechnung : 85 EUR/m²x 0,87 = 77,03 EUR/m² = rd. 77 EUR/m² 0,96
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Anwendungsbeispiel 2: Größe Bodenrichtwertgrundstück 600 m² Größe Bewertungsgrundstück 1400 m² Bodenrichtwert 85 EUR/m²
Umrechnung : Berechnung bis 1200m² Bewertungsgrundstück (Faktor 0,85)
85 EUR/m²x 0,85 = 68,8 EUR/m² = rd. 69 EUR/m² 1,05
Die Restlichen 200m² sind als Gartenland zu berechnen.
Anwendungsbeispiel 3: Größe Bodenrichtwertgrundstück 800 m² Größe Bewertungsgrundstück 600 m² Bodenrichtwert 85 EUR/m²
Umrechnung : 85 EUR/m²x 1,05 = 92,96 EUR/m² = rd. 93 EUR/m² 0,96
Anwendertabelle – Tiefenanpassung
Abhängigkeit des Bodenwertes von der Grundstückstiefe in Zu- und Abschlägen ( abgeleitet aus Veräußerungserlösen privater Verkäufer )
Einzel- und Doppelhausbebauung durchschnittliche Grundstücksbreite 16-20m
Abweichung vom Richtwertgrundstück Faktoren zum Richtwertgrundstück Tiefe ( m ) -15 1,15 -10 1,10 -5 1,05 BRW 0 +5 0,95 +10 0,92 +15 0,90 +20 0,87 +25 0,83
HINWEIS: Breite (20-35m), nicht in zwei selbständig verwertbare Grundstücke teilbare Flurstücke, sind mittels Flächenfaktoren anzupassen: Beispiel: 35m Grundstückstiefe entspricht 700 m² Grundstücksfläche (35mx20m)
Anwendungsbeispiel 1: Tiefe Bodenrichtwertgrundstück 35 m Tiefe Bewertungsgrundstück 45 m
Bodenrichtwert 85 EUR/m²
Umrechnung : 85 EUR/m²x 0,92 = 78,20 EUR/m² = rd. 78 EUR/m²
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Anwendungsbeispiel 2: Tiefe Bodenrichtwertgrundstück 25 m Tiefe Bewertungsgrundstück 60 m Bodenrichtwert 85 EUR/m²
Umrechnung : Berechnung bis 50m Tiefe Bewertungsgrundstück (Faktor 0,83)
85 EUR/m²x 0,83 = 72,25 EUR/m² = rd. 72 EUR/m²
Die Restlichen 10m sind als Gartenland zu berechnen.
Anwendungsbeispiel 3: Tiefe Bodenrichtwertgrundstück 45 m Tiefe Bewertungsgrundstück 30 m Bodenrichtwert 85 EUR/m²
Umrechnung : 85 EUR/m²x 1,15 = 97,75 EUR/m² = rd. 98 EUR/m²
Extrem schmale Grundstücke.
Bei extrem schmalen oder ungünstig geschnittenen Grundstücken ist bei offener Bauweise ein zusätzlicher Wertabschlag erforderlich. Dieser zusätzlich Bodenwertabschlag ist jedoch nicht auf die Grundstücksbreite sondern auf die mögliche Bebauungsbreite abzustellen.
Gebäude mit erforderlicher zweiseitiger Abstandsfläche (min. Abstandsfläche 3 m)
Empfohlener Wertabschlag :
10,00m Gebäudebreite 0% 9,00m Gebäudebreite - 5% 8,00m Gebäudebreite -10% 7,00m Gebäudebreite -20% 6,00m Gebäudebreite -35%
Für Gebäude mit seitlich zweiseitiger Grenzbebauung
Empfohlener Wertabschlag :
10,00m Gebäudebreite 0% 9,00m Gebäudebreite - 7% 8,00m Gebäudebreite -15% 7,00m Gebäudebreite -25% 6,00m Gebäudebreite -40%
Die größeren Wertabschläge ergeben sich, da eine seitliche Gebäudeerschließung nicht mög- lich ist, welche die Bereinigung der negativen Auswirkungen des Grundstückszuschnittes durch wirtschaftlichere Grundrisslösungen verhindert. Für den Fall, dass die Gebäude- bzw. Grundstücksaußenseiten nicht parallel zueinander ste- hen, sind weitere Abschläge erforderlich. ______Seite | 36
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12 Wertrelevante Daten
12.1 Sachwertfaktoren Landkreis Merzig-Wadern und Gemeinde Perl
Das angewandte Ableitungsmodell für Sachwertfaktoren ist nachfolgend beschrieben.
Objektart Ein- und Zweifamilienhäuser – freistehend, Reihen und Reihenend- haus, Doppelhaushälfte Nach Lageklassen: (lagebezogenenes Bodenrichtwertniveau) bis 60 €/m², 90 €/m² 120 €/m², 150 €/m², 180 €/m², 210,- €/m² Voraussetzungen Kein Neubau, kein Erstverkauf, kein Fertighaus Nutzung i.d.R. unvermietet NHK Modell NHK 2010 (SW-RL), Diff. Nach Gebäudeart, Dachform *, Anpassung an die Objektgröße** Bezugsgröße BGF nach DIN 277 BPI Aktueller Index (quartalsweise) Deutschland insgesamt GND Gesamtnutzungsdauer entsprechend der Standardstufe gewichtet RND Restnutzungsdauer entspr. GND abzügl. Alter unter Berücksichti- gung von ggf. erfolgter Modernisierung (Modernisierungspunkte gem.Sachwertrichtlinie) Alterswertminderung Linear Besonders zu veranschl. Nach Erfahrungssätzen ansetzen, ggf. pauschalieren der in üblichem Bauteile - Einrichtungen Umfang vorhandenen Bauteile*** Außenanlagen Prozentual (3 bis 8 % des Sachwertes der baulichen Anlagen) Nebengebäude Wertmäßig berücksichtigt Bodenwert Lagebezogen (60 €/m², 90 €/m² 120 €/m², 150 €/m², 180 €/m², 210,- €/m²) b.o.G Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (möglichst schadenfreie Objekte)
* siehe Anlage 3 aus dem Entwurf der SW-RL Stand 11.06.2012 ** Abhängigkeit der NHK 2010 von der Bruttogrundfläche für Ein- und Zweifamilienhäuser (s.Korrekturfaktoren für die Objektgrößenanpassung nach Sprengnetter, vgl. Marktdaten und Praxishilfen Band 3, Seite 3.01.1/1/4 ff BGF bezogene NHK 2010 und Seite 3.01.2/2) *** siehe Anlage 1 aus dem entwurf der SWRL Stand 11.06.2012
Formel zur Berechnung der Sachwertfaktoren
K = KP +/- boG v.SW
k Sachwertfaktor KP Kaufpreis v.SW vorläufiger Sachwert boG besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
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12.1 Abgeleitete Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilien- häuser im Landkreis Merzig-Wadern ohne die Gemeinde Perl nach NHK 2010
vorl. Sachwert Bodenrichtwertzone €/qm in € 40 € 60 € 90 € 120 € 60.000 € 1,27 80.000 € 1,16 100.000 € 1,08 1,09 1,10 1,11 120.000 € 1,02 1,04 1,06 1,08 140.000 € 0,97 1,00 1,03 1,05 160.000 € 0,93 0,97 1,00 1,03 180.000 € 0,89 0,94 0,98 1,01 200.000 € 0,86 0,91 0,96 1,00 220.000 € 0,84 0,89 0,95 0,98 240.000 € 0,81 0,87 0,93 0,97 260.000 € 0,79 0,85 0,92 0,96 280.000 € 0,77 0,84 0,90 0,95 300.000 € 0,76 0,82 0,89 0,94 320.000 € 0,74 0,81 0,88 0,93 340.000 € 0,73 0,80 0,87 0,92 360.000 € 0,71 0,79 0,86 0,91 380.000 € 0,70 0,78 0,85 0,90 400.000 € 0,69 0,77 0,84 0,90 420.000 € 0,68 0,76 0,84 0,89 440.000 € 0,67 0,75 0,83 0,88 460.000 € 0,66 0,74 0,82 0,88
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12.2 Abgeleitete Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilien- häuser für die Gemeinde Perl nach NHK 2010
vorl. Sachwert Bodenrichtwertzone €/qm in € 120 € 150 € 180 € 220 € 260.000 € 1,06 1,08 1,09 1,11 280.000 € 1,04 1,07 1,08 1,10 300.000 € 1,03 1,05 1,07 1,09 320.000 € 1,02 1,04 1,06 1,08 340.000 € 1,01 1,03 1,05 1,07 360.000 € 1,00 1,02 1,04 1,07 380.000 € 0,99 1,01 1,04 1,06 400.000 € 0,98 1,00 1,03 1,05 420.000 € 0,97 1,00 1,02 1,05 440.000 € 0,96 0,99 1,01 1,04 460.000 € 0,95 0,98 1,01 1,03 480.000 € 0,94 0,98 1,00 1,03 500.000 € 0,94 0,97 1,00 1,02 520.000 € 0,93 0,96 0,99 1,02 540.000 € 0,92 0,96 0,98 1,01 560.000 € 0,92 0,95 0,98 1,01 580.000 € 0,91 0,95 0,97 1,01 600.000 € 0,91 0,94 0,97 1,00 620.000 € 0,90 0,94 0,97 1,00 640.000 € 0,89 0,93 0,96 0,99 660.000 € 0,89 0,93 0,96 0,99
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12.3 Liegenschaftszinssätze
Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
(bei Anwendung im Raum Perl – sachverständig würdigen) Das für den Landkreis Merzig-Wadern angewandte Ableitungsmodell für Liegenschaftszinssätze ist nachfolgend beschrieben:
Objektart Einfamilienhäuser: freistehend Zweifamilienhäuser: freist., Reihen-, Reihenendhäuser u. Doppel- haushälften Einfamilienhäuser: Reihen-, Reihenendhäuser und Doppelhaus- hälften Nutzung i.d.R. unvermietet Rohertrag Marktüblich erzielbare Nettokaltmiete BWK Pauschalisiert Bewirtschaftungskosten für Ein- Zweifamilienhaus- grundstücke* Reinertrag Rohertrag abzgl. Bewirtschaftungskosten GND entsprechend der Standartstufe (Ausstattung) gewichtet RND Gesamtnutzungsdauer abzgl. Alter; ggf. mit modifizierter RND (Anlage 4 SW-RL) Bodenwert Bodenrichtwert lageangepasst b.o G. besonders objektspezifische Grundstücksmerkmale (möglichst schadensfreie Objekte) * pauschalisierte Bewirtschaftungskosten (Anteile des Vermieters) in v. H. der Nettokaltmiete für Einfamilienhausgrundstücke / Zweifamilienhausgrundstücke (vgl. Sprengnetter Band 3, Kap. 3.05./4.3)
Formel zur Berechnung der Liegenschaftszinssätze
P = ( RE____ - q - 1____ x KP +/- boG - BW ) x 100 KP +/- boG q RND-1 KP +/- boG
P Zinsfuß RE Reinertrag RND Restnutzungsdauer KP Kaufpreis BW Bodenwert boG besonders objektspezifische Grundstücksmerkmale
RND in 15 20 30 40 50 60 70 Jahren Zins- 1,30* 1,65 2,15 2,50 2,75 2,95 3,15 sätze Die Anwendung der mit * gekennzeichneten Daten erfordern eine besondere sachver- ständige Würdigung.
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13 Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel
Grundsicherungsrelvanter Mietspiegel für den Landkreis Merzig-Wadern
Als kommunaler Träger der Grundsicherung für Arbeitsuchende und als Träger der Sozialhilfe hat der Landkreis Merzig-Wadern die Fa. Rödl & Partner aus Nürnberg beauftragt, einen “grundsicherungsrelevanten Mietspiegel” zu erarbeiten, in dem die angemessenen Kosten der Unterkunft ermittelt werden. Die Festlegung der Angemessenheitsgrenzen folgt der Rechtsprechung des Bundes- sozialgerichtes und somit einem schlüssigen Konzept, das Gewähr dafür bietet, dass die aktuellen Verhältnisse des örtlichen Wohnungsmarktes wiedergegeben werden. Nach erfolgter Analyse der einzelnen Städte und Gemeinden hinsichtlich verschiede- ner Indikatoren wie z.B. wirtschaftlicher Wohlstand, Demografie, Sozialstruktur, Siedlungsstruktur, Verkehrsanbindung und Infrastruktur wurde der Landkreis Merzig- Wadern in drei Vergleichsräume mit homogenen Wohn- und Lebensbereichen unter- teilt. Auf Grund der Nähe zu Luxemburg und weiterer statistischer Kennzahlen wurde hierbei die Gemeinde Perl als eigenständiger Vergleichsraum definiert.
Die Vergleichsräume stellen sich wie folgt dar:
Region A: Perl Region B: Beckingen, Losheim, Merzig, Mettlach Region C: Wadern, Weiskirchen
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Die Datenerhebung der Mieter und Vermieterbefragung sowie die Erhebung von An- gebotsmieten erfolgte im Zeitraum Dezember 2014 bis März 2015. Als relevantes Zielsegment wurden Wohnungen erfasst, welche nach bestimmten Kriterien der Aus- stattung, Lage und Bausubstanz den einfachen und grundlegenden Bedürfnissen ge- nügen und keinen gehobenen Wohnungsstandard im Sinne der Ausstattungsdefini- tion aufweisen. Entsprechend den gesetzlichen Erfordernissen wurde der grundsicherungsrelevante Mietspiegel Ende 2017 an den Grundstücksmarkt angepasst.
Dieser “grundsicherungsrelevante Mietspiegel” ist nicht mit einem “qualifi- zierten Mietspiegel” gemäß den Anforderungen des § 558d BGB zu verglei- chen, da die Ergebnisse auf unterschiedlichen Datengrundlagen beruhen.
Aus der Datenableitung ergeben sich für die Nettokaltmiete in EUR pro m² nach Re- gion und Wohnungsgröße folgende Werte:
Größe der Bedarfs- 1 2 3 4 jede w. gemeinschaften Person Personen Personen Personen Person
Wohnungsgröße bis 45 m²45-60 m² 60-75 m² 75-90 m² 15 m² Region A 8,14 7,03 6,77 8,21 7,65 Region B 6,76 5,37 5,24 5,04 4,87 Region C 6,54 5,33 5,01 4,85 4,54
Für den Landkreis Merzig-Wadern wurden zum Stichtag 01.11.2017 die nachfolgen- den Werte für die angemessenen Kosten der Unterkunft als Obergrenzen ermittelt. Größe der Bedarfs- 1 2 3 4 jede w. gemeinschaften Person Personen Personen Personen Person
Wohnungsgröße bis 45 m²45-60 m² 60-75 m² 75-90 m² 15 m² Nettokaltmiete Region A 366,50 422,00 508,00 739,00 115,00 Region B 304,50 322,50 393,50 453,50 73,50 Region C 294,50 320,00 376,00 436,50 68,50 Kalte Betriebskosten Region A 68,00 94,00 112,00 142,00 23,00 Region B 71,50 74,00 93,50 106,50 18,50 Region C 65,00 72,50 86,00 89,00 15,50 Bruttokaltmiete Region A 434,50 516,00 620,00 881,00 138,00 Region B 376,00 396,50 487,00 560,00 92,00 Region C 359,50 392,50 462,00 525,50 84,00
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14 Gebühren der Gutachterausschüsse des Saarlandes
14.1 Gebühren für Gutachten
über den Verkehrswert von bebauten Grundstücken
Gebührenstaffel A (Gutachten über bebaute Grundstücke, über Rechte an Grundstücken und über die Höhe anderer Vermögensnachteile): bei einem Verkehrs-Marktwert bis 250.000,- € 5,0 von Tausend des Wertes zzgl. 600,- € über 250.000,- € bis 500.000,- € 2,0 v.Tausend des Wertes zzgl. 1.400,- € über 500.000,- € bis 2.500.000,- € 1,0 v.Tausend des Wertes zzgl. 1.950,- € über 2.500.000,- € 0,8 v.Tausend des Wertes zzgl. 2.500,- € zzgl. 19 % Mwst.
über den Verkehrswert von unbebauten Grundstücken
Gebührenstaffel B (Gutachten über unbebaute Grundstücke, über Rechte an Grundstü- cken und über die Höhe anderer Vermögensnachteile): bei einem Verkehrs-Marktwert bis 250.000,- € 3,0 v. Tausend des Wertes zzgl. 450,- € über 250.000,- € bis 1.000.000,- € 1,0 v.Tausend des Wertes zzgl. 950,- € über 1.000.000,- € 0,5 v.Tausend des Wertes zzgl. 1.450,- € zzgl. 19 % Mwst.
14.2 Gebühren für Auskünfte aus Bodenrichtwertkarte und KP-Sammlung
Bodenrichtwertauskunft
je schriftliche oder elektronische Auskunft 20,- €
Abgabe analoger Bodenrichtwertkarten und analoger Auszüge aus Bodenrichtwert- karten, je Karte oder Auszug bis
Format DIN A3 25,- € Format DIN A2 30,- € Format DIN A1 40,- € Format DIN A0 55,- €
Auskunft aus der Kaufpreissammlung je schriftliche oder elektronische Auskunft über Land- und forstwirtschaftliche Flächen 30,- bis 70,- € Bauland 50,- bis 90,- € sonstige unbebaute Flächen 50,- bis 90,- € Wohnungs- und Teileigentum 50,- bis 90,- € Ein- und Zweifamilienhäuser 70,- bis 110,- € Mehrfamilienhäuser 80,- bis 150,- € sonstige Gebäude 80,- bis 200,- €
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