Zum Wohnungsbauprogramm Des Bezirks Eimsbüttel 2020

WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKS EIMSBÜTTEL 2020

Inhaltsverzeichnis

WOHNUNGSMARKTANALYSE ZUM WOHNUNGSBAUPROGRAMM DES BEZIRKES HAMBURG-NORD

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Abbildungsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis ...... II

Tabellenverzeichnis ...... III

1 Hintergrund und Ziel der Wohnungsmarktanalyse ...... 1

2 Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel ...... 4

2.1 Übergeordnete Rahmenbedingungen ...... 5 2.2 Entwicklung der Wohnungsnachfrage im Bezirk Eimsbüttel ...... 8 2.2.1 Einwohnerentwicklung...... 8 2.2.2 Natürliche Bevölkerungsentwicklung und Wanderungen ...... 12 2.2.3 Alters- und Haushaltsstruktur ...... 27 2.2.4 Sozialstruktur ...... 34 2.2.5 Zusammenfassung – Indikatorengestützter Vergleich der Betrachtungszeiträume ...... 38 2.3 Entwicklung des Wohnungsangebotes im Bezirk Eimsbüttel ...... 39 2.3.1 Wohnungsbestandsstruktur ...... 39 2.3.2 Neubautätigkeit ...... 40 2.3.3 Öffentlich geförderter Wohnungsbestand...... 42 2.3.4 Mieten- und Kaufpreisentwicklung ...... 45 2.3.5 Zusammenfassung – Indikatorengestützter Vergleich der Betrachtungszeiträume ...... 55

3 Perspektive der Wohnungsmarktentwicklung ...... 56

4 Stadtteilspezifische Zusammenfassung der Analyseergebnisse ...... 60

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Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Lage und Gliederung des Bezirks Eimsbüttel ...... 5 Abb. 2: Wanderungssaldo gegenüber dem Hamburger Umland und dem Ausland 2003 bis 2017 ...... 6 Abb. 3: Asylsuchende in Hamburg 2010 bis 2017 ...... 6 Abb. 4: Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte und Neugeschäftsvolumen ...... 7 Abb. 5: Bau- und Verbraucherpreisindex 2003 bis 2017 ...... 7 Abb. 6: Bevölkerungsentwicklung in der Hansestadt Hamburg ...... 8 Abb. 7: Bevölkerungsentwicklung im Bezirk Eimsbüttel und der Hansestadt Hamburg im Vergleich ...... 9 Abb. 8: Einwohnerentwicklung der Hamburger Bezirke 2008 bis 2012 und 2013 bis 2017 im Vergleich 9 Abb. 9: Bevölkerungsentwicklung auf Stadtteilebene 2013 bis 2017 ...... 10 Abb. 10: Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung auf Ebene der statistischen Gebiete 2013 bis 2017 .. 11 Abb. 11: Natürliche Bevölkerungsentwicklung in der Hansestadt Hamburg 2008 bis 2017 ...... 12 Abb. 12: Natürliche Bevölkerungsentwicklung im Bezirk Eimsbüttel 2008 bis 2017 ...... 12 Abb. 13: Außenwanderungen der Hansestadt Hamburg 2008 bis 2017 ...... 13 Abb. 14: Wanderungen Bezirk Eimsbüttel 2008 bis 2017 ...... 13 Abb. 15: Kleinräumiger Außenwanderungssaldo 2013 bis 2017 ...... 14 Abb. 16: Kleinräumiger Außenwanderungssaldo unter 18-Jähriger 2013 bis 2017 ...... 15 Abb. 17: Kleinräumiger Binnenwanderungssaldo 2013 bis 2017 ...... 16 Abb. 18: Kleinräumiger Binnenwanderungssaldo unter 18-Jähriger 2013 bis 2017 ...... 16 Abb. 19: Binnenwanderungen mit dem Quell- und Zielort Bezirk Eimsbüttel 2013 bis 2017 ...... 17 Abb. 20: Fluktuation 2017 (Mobilitätskennzahl) ...... 17 Abb. 21: Eimsbüttel – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen ...... 18 Abb. 22: Harvestehude – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen... 19 Abb. 23: Hoheluft-West – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen . 20 Abb. 24: Rotherbaum – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen ..... 21 Abb. 25: Lokstedt – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen ...... 22 Abb. 26: Stellingen – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen ...... 23 Abb. 27: Eidelstedt – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen ...... 24 Abb. 28: Niendorf – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen ...... 25 Abb. 29: Schnelsen – Binnenwanderungen nach Altersgruppen & Ziel- und Herkunftsstadtteilen ...... 26 Abb. 30: Altersstruktur in der Hansestadt Hamburg 2008 und 2017 im Vergleich...... 27 Abb. 31: Altersstruktur der Hamburg Bezirke 2017 im Vergleich ...... 27 Abb. 32: Altersstruktur im Bezirk Eimsbüttel 2017 im Vergleich ...... 28 Abb. 33: Kleinräumiger Anteil von Kindern und Jugendlichen 2017 ...... 29 Abb. 34: Kleinräumiger Anteil von Senioren 2017 ...... 30 Abb. 35: Entwicklung der Haushaltsstruktur in Hamburg 2009 bis 2017 ...... 31 Abb. 36: Entwicklung der Haushaltsstruktur im Bezirk Eimsbüttel 2009 bis 2017 ...... 31 Abb. 37: Kleinräumige Entwicklung der Haushalte 2013 bis 2017 ...... 32

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Tabellenverzeichnis

Abb. 38: Haushalte mit Kindern – Veränderung 2013 bis 2017 ...... 33 Abb. 39: Kleinräumige Nachfrage im Mietwohnungssegment 2017 ...... 33 Abb. 40: Sozialraummonitoring – Gesamtindex 2017 ...... 34 Abb. 41: Einkommen je Steuerpflichtigem 2013 ...... 34 Abb. 42: Kleinräumiger Anteil von Menschen mit Migrationshintergrund 2017 ...... 35 Abb. 43: Kleinräumige Anteil von Menschen mit Migrationshintergrund im Bezirk Eimsbüttel 2017 ...... 35 Abb. 44: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort Bezirk Eimsbüttel 2013 und 2017 ..... 36 Abb. 45: Arbeitslosigkeit 2017 ...... 36 Abb. 46: Kleinräumige Arbeitslosigkeit 2017 im Bezirk Eimsbüttel ...... 37 Abb. 47: Kleinräumige Bedarfsgemeinschaften 2013 und 2017 im Bezirk Eimsbüttel ...... 37 Abb. 48: Wohnungsbestand nach der Zahl der Räume 2017 ...... 40 Abb. 49: Baufertigstellungen der Bezirke 2008 bis 2012 und 2013 bis 2017 im Vergleich ...... 40 Abb. 50: Kleinräumige Baufertigstellungen 2013 bis 2017 ...... 41 Abb. 51: Baufertigstellungen im Bezirk Eimsbüttel 2013 bis 2017 ...... 41 Abb. 52: Geförderter Wohnungsbestand in Hamburg 2008-2017 und Perspektive bis 2022 ...... 42 Abb. 53: Geförderter Wohnungsbestand im Bezirk Eimsbüttel 2008-2017, Perspektive 2022 ...... 42 Abb. 54: Bewilligte Wohnungen mit öffentlicher Förderung in Hamburg 2008 bis 2017 ...... 43 Abb. 55: Bewilligte Wohnungen mit öffentlicher Förderung 2013 bis 2017 ...... 44 Abb. 56: Bewilligte Wohnungen mit öffentlicher Förderung im Bezirk Eimsbüttel 2008 bis 2017 ...... 44 Abb. 57: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg 2008 bis 2017...... 45 Abb. 58: Angebotsmieten 2017 ...... 45 Abb. 59: Kleinräumige Entwicklung der Angebotsmieten 2013 bis 2017 ...... 46 Abb. 60: Wohnkosten-Einkommen-Relation ...... 47 Abb. 61: Bodenrichtwerte in Hamburg 2008 bis 2017...... 53 Abb. 62: Bodenrichtwerte im Geschosswohnungsbau 2017 ...... 53 Abb. 63: Bevölkerungsvorausberechnung für die Hansestadt Hamburg 2019 bis 2040 ...... 58 Abb. 64: Vorausberechnung der Altersstruktur für die Hansestadt Hamburg 2019 bis 2040 ...... 59

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung im Bezirk Eimsbüttel 2013-2017 und 2008-2012 ...... 10 Tab. 2: Außen- und Binnenwanderungen des Bezirks Eimsbüttel nach Altersgruppen 2013-2017 ...... 14 Tab. 3: Eimsbüttel – Außenwanderungen nach Alters & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017 ...... 18 Tab. 4: Harvestehude – Außenwanderungen nach Alters & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017 ...... 19 Tab. 5: Hoheluft-West – Außenwanderungen nach Alter & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017 ...... 20 Tab. 6: Rotherbaum – Außenwanderungen nach Alter & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017 ...... 21 Tab. 7: Lokstedt – Außenwanderungen nach Alter & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017 ...... 22 Tab. 8: Stellingen – Außenwanderungen nach Alter & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017 ...... 23 Tab. 9: Eidelstedt – Außenwanderungen nach Alter & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017 ...... 24

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Tabellenverzeichnis

Tab. 10: Niendorf – Außenwanderungen nach Alter & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017 ...... 25 Tab. 11: Schnelsen – Außenwanderungen nach Alter & Ziel-/Herkunftsregionen 2013-2017 ...... 26 Tab. 12: Veränderung der Altersstruktur im Bezirk Eimsbüttel 2009 bis 2017 ...... 28 Tab. 13: Kleinräumige Entwicklung der Haushaltsstruktur im Bezirk Eimsbüttel 2013 bis 2017 ...... 32 Tab. 14: Wohnungsbestandsstruktur im Bezirk Eimsbüttel 2017 ...... 39 Tab. 15: Entwicklung des geförderten Wohnungsbestands im Bezirk Eimsbüttel 2013-2017, 2022 ..... 43 Tab. 16: Neuvertragsmieten von SAGA und Genossenschaften 2013 und 2016 im Vergleich ...... 46 Tab. 17: Eimsbüttel – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 ...... 47 Tab. 18: Harvestehude – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 ...... 48 Tab. 19: Hoheluft-West – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 ...... 48 Tab. 20: Rotherbaum – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 ...... 49 Tab. 21: Lokstedt – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 ...... 49 Tab. 22: Stellingen – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 ...... 50 Tab. 23: Eidelstedt – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 ...... 50 Tab. 24: Niendorf – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017...... 51 Tab. 25: Schnelsen – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 ...... 51 Tab. 26: Angebotspreise für Eigentumswohnungen 2008 und 2013 bis 2017 im Bezirk Eimsbüttel .... 52 Tab. 27: Angebotspreise für Einfamilienhäuser 2008 und 2013 bis 2017 im Bezirk Eimsbüttel ...... 52 Tab. 28: Kleinräumige Bodenrichtwerte im Bezirk Eimsbüttel 2008, 2013 und 2017 nach Gebäudetyp 54 Tab. 29: Bevölkerungsentwicklung und Neubautätigkeit 2013 bis 2018 ...... 57

Hinweis: Aus Gründen der leichteren Lesbarkeit wird in dem vorliegenden Bericht die gewohnte männliche Sprachform bei personenbezogenen Substantiven und Pronomen verwendet. Dies impliziert jedoch keine Benachteiligung des weiblichen Geschlechts, sondern soll im Sinne der sprachlichen Vereinfachung als geschlechtsneutral zu verstehen sein.

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Hintergrund und Ziel der Wohnungsmarktanalyse

1 Hintergrund und Ziel der Wohnungsmarktanalyse

1 HINTERGRUND UND ZIEL

DER WOHNUNGSMARKTANALYSE

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Hintergrund und Ziel der Wohnungsmarktanalyse

Attraktiver und dynamischer Wirtschafts- und Wohnstandort Die Freie und Hansestadt Hamburg ist ein dynamischer Wirtschafts- und Wohnstandort und Herz der gleich- namigen Metropolregion, die mit über fünf Millionen Einwohnern und über zwei Millionen Arbeitsplätzen einer der wichtigsten Ballungsräume Europas ist. Aufgrund der hohen Lebensqualität, der Attraktivität als Wohn- standort und der dynamischen konjunkturellen Entwicklung verzeichnet die Hafenstadt seit nahezu einer De- kade ein erhebliches Nachfragewachstum auf allen Wohnungsteilmärkten.

Wohnungspolitische Reaktion – „Vertrag für Hamburg“ & „Bündnis für das Wohnen“ Um der zunehmenden Marktanspannung – die sich in steigenden Miet- und Kaufpreisen, einer Verknappung des Wohnungsangebots und speziell des bezahlbaren Segments ausdrückt – entgegenzuwirken und eine nach- fragegerechte Wohnraumversorgung zu gewährleisten, wurde als wohnungspolitische Reaktion im Jahr 2011 der „Vertrag für Hamburg zum Wohnungsneubau“ geschlossen und das „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ initiiert. Ziel war es, die Rahmenbedingungen zu schaffen, um den Neubau von insgesamt 6.000 Wohnungen pro Jahr, davon 2.000 mit öffentlicher Förderung, zu ermöglichen. Die Wohnungsbauziele wurden im Rahmen von bezirklichen Wohnungsbauprogrammen konkretisiert, die insbesondere Potenziale für den Wohnungsbau aufzeigen. Im Bezirk Eimsbüttel lag das Genehmigungsziel bei 700 Wohnungen pro Jahr.

Positive Zwischenbilanz – Mehr als 6.000 zusätzliche Wohnungen pro Jahr Die Zwischenbilanz der Anstrengungen von Politik, Verwaltung, Wohnungs- und Immobilienwirtschaft kann sich sehen lassen. Das Ziel, 6.000 Wohnungen fertigzustellen, wurde ab dem Jahr 2013 erreicht. Im Jahr 2015 konnte mit 8.520 Wohnungen die seither höchste Zahl an Baufertigstellungen registriert werden. Im öffentlich geförderten Wohnungsbau wurden seit 2011 jährlich Förderzusagen für mehr als 2.000 Wohnungen, seit 2015 jeweils für mehr als 3.000 Wohnungen, durch die Investitions- und Förderbank erteilt.

Anhaltender Handlungsbedarf – Erhöhung der Ziele Trotz der beachtlichen Bilanz und der enormen Herausforderung besteht wohnungspolitisch weiterhin erhöh- ter Handlungsbedarf. Aus diesem Grund wurde der „Vertrag für Hamburg“ im September 2016 angepasst. Die Vereinbarung zwischen Senat und den sieben Hamburger Bezirken sieht nunmehr die Genehmigung von rund 10.000 Wohnungen, davon etwa 3.000 mit öffentlicher Förderung, vor. Im Bezirk Eimsbüttel wurde das Ziel auf 1.050 Wohnungen pro Jahr erhöht.

Weitere Zunahme der Wohnungsmarktdynamik Die Erhöhung der Ziele ist vor dem Hintergrund der anhaltenden – sich in vielen Bereichen sogar verstärkenden – Dynamik ein wichtiges Signal. Die Zahl der Einwohner stieg im Durchschnitt der letzten drei Jahre (2015 bis 2017) um 25.750 Personen an. Ursächlich dafür ist die weiter ansteigende Zahl von Zuzügen, die – auch aufgrund des Zuzugs von Asylsuchenden – zu einem großen Teil aus dem Ausland kommen. Gleichzeitig nimmt die Zahl der Fortzüge, unter anderem in den Hamburger Stadt-Umland-Raum, der bereits in der Vergangenheit insbesondere im Einfamilienhaussegment und nun zunehmend auch im Mehrfamilienhaussegment als „Ventil“ für den Wohnungsmarkt der Hansestadt fungiert, zu.

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Hintergrund und Ziel der Wohnungsmarktanalyse

Mit dem anhaltend hohen Nachfragedruck sind in den letzten Jahren auch die Miet- und Kaufpreise weiter gestiegen. Bezogen auf den Mietenspiegel stiegen die Mieten zuletzt um durchschnittlich 3 % pro Jahr. Dabei ist seit 2011 eine zunehmende Entkopplung der Miet- von den Verbraucherpreisen zu beobachten. Eine stär- kere Dynamik gibt es bei den Neuvertrags- bzw. Angebotsmieten. Die höchsten Steigerungen sind – befeuert durch das niedrige Zinsniveau – im Eigentumssegment festzustellen.

Der Druck hat sich insbesondere für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen weiter erhöht. Es besteht weiterhin ein erheblicher Bedarf, den vorhandenen Wohnungsbestand auf einem bezahlbaren Niveau zu erhalten und zusätzlichen geförderten Wohnraum zu schaffen. Räumlich fokussiert sich die Nachfrage von Zuziehenden weiterhin auf die innerstädtischen Quartiere, in denen Wohnungsbaupotenziale nur in begrenz- tem Umfang vorhanden sind. Das erhebliche Bevölkerungswachstum hat sich vor allem dort niedergeschlagen, wo in den letzten Jahren zusätzlicher Wohnraum geschaffen wurde.

Aktualisierung der Wohnungsmarktanalysen zu den bezirklichen Wohnungsbauprogrammen 2020 Die im Jahr 2011 erstmals erarbeiteten Wohnungsbauprogramme werden durch die Bezirke jährlich aktualisiert und fortgeschrieben. Neben den Zielen zur Wohnungsbauentwicklung enthalten sie Angaben zu den lokalen Wohnbauflächenpotenzialen. 2013 wurden – die bezirklichen Wohnungsbauprogramme ergänzend – erstmals Wohnungsmarktanalysen für die sieben Hamburger Bezirke erarbeitet. Ziel der Analysen ist eine einheitliche und vergleichbare Darstellung und Betrachtung der Marktentwicklung in den Jahren 2008 bis 2012. Nach etwa fünf Jahren werden diese Analysen erstmals aktualisiert und mit dem Untersuchungszeit- raum 2013 bis 2017 sowie einer vergleichenden Betrachtung der beiden Zeiträume fortgeschrieben. Mit der Fortschreibung der Wohnungsmarktanalysen zu den bezirklichen Wohnungsbauprogrammen 2020 wurde die ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH aus Hamburg beauftragt.

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

2 Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

2 WOHNUNGSMARKTSITUATION IM BEZIRK EIMSBÜTTEL

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

Im Folgenden werden die Ergebnisse der Wohnungsmarktanalyse für den Bezirk Eimsbüttel untergliedert in Wohnungsnachfrage (vgl. Kapitel 2.2) und Wohnungsangebot (vgl. Kapitel 2.3) dargestellt. Einleitend werden zunächst wesentliche Rahmenbedingungen für die Wohnungsmarktentwicklung in Hamburg benannt.

 Der Bezirk Eimsbüttel liegt im Nordwesten Abb. 1: Lage und Gliederung des Bezirks Eimsbüttel des Hamburger Stadtgebietes  Im Norden und Nordwesten grenzen das Land Schleswig-Holstein, im Osten der Be- zirk Hamburg-Nord, im Süden der Bezirk Hamburg-Mitte und im Südwesten der Be- zirk Altona an  Der Bezirk gliedert sich in 9 Stadtteile und 3 Teilräume. Im Süden bilden Eimsbüttel und Hoheluft-West, als urbane, geschosswohnungs- und altbaugeprägte Stadtteile, sowie Harvestehude und Rotherbaum, deren Bild stärker durch gründerzeitliche Vil- len bestimmt wird, das Kerngebiet des Be- zirks. In nordwestlicher Richtung gliedert sich mit Lokstedt und Stellingen die Urba- nisierungszone mit einer aufgelockerteren Vorstadtbebauung an. Eidelstedt, Nien- dorf und Schnelsen bilden die äußeren Stadtteile des Bezirks, die in weiten Teilen durch Einfamilienhäuser geprägt sind.

Quelle: OpenStreetMap | ALP

2.1 Übergeordnete Rahmenbedingungen

Zentrale Ergebnisse  Anhaltend hohe Nachfrage nach innerstädtischen Lagen – Ausweichen in Richtung der äußeren Stadteile und Umland – Zunahme der Wanderungsverluste ins Umland – „Ventil“ für den Hamburger Wohnungs- markt  Zuzüge aus dem Ausland tragen – unabhängig vom Flüchtlingszuzug – zur dynamischen Bevölkerungs- entwicklung in Hamburg bei  Flüchtlingszuzug als zusätzliche Herausforderung  Weiteres Absinken des Zinsniveaus – Hohe Nachfrage nach Wohneigentum und Anstieg der Kaufpreise  Überdurchschnittlicher Anstieg der Baukosten, die neben den Baulandpreisen, der zentrale Kostenfaktor im Neubau sind – Schaffung von „bezahlbarem“ Wohnraum außerhalb öffentlicher Förderung schwieriger

Auf die Hamburger Wohnungsmärkte wirken Trends und Prozesse ein, die – als Ergebnis europäischer oder bundesdeutscher Politik – von kommunaler Ebene nicht oder nur in geringem Umfang beeinflusst werden kön- nen. Die folgenden Faktoren illustrieren beispielhaft die Einflüsse auf die lokalen Wohnungsmärkte.

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

Zuzüge aus dem Ausland zentraler Faktor der Nachfrage – Fortzüge ins Umland nehmen wieder zu  Steigende Wanderungsgewinne tragen Abb. 2: Wanderungssaldo gegenüber dem Hamburger Umland und dem Ausland 2003 bis 2017 den Einwohnerzuwachs Hamburgs – Un- terschiedliche Wanderungsmuster schla- 25.000 gen sich in heterogener Nachfrage nieder 20.000

 Die hohe Nachfrage an innerstädtischen 15.000

Wohnstandorten in Hamburg und damit 10.000 der Druck auf die Kernstadt hält weiter an 5.000  Als Reaktion auf die ungedeckte Nach- frage weichen die Haushalte auf die äuße- 0 ren Stadtteile bzw. den Umland-Raum aus -5.000

 Ausdruck dessen sind steigende Außen- -10.000

wanderungsverluste ins Umland, die im -15.000 Einfamilienhaussegment und zunehmend 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 im Geschosswohnungsbau als „Ventil“ des Hamburger Umland* Ausland Wohnungsmarktes fungieren * Das Hamburger Umland besteht aus den sechs an Hamburg grenzenden Kreisen Pinneberg, Segeberg, Stormarn, Herzogtum Lauenburg, Harburg und Stade. Quelle: Statistikamt Nord  Wanderungsgewinne aus dem Ausland sind – unabhängig vom Zuzug Asylsuchen- der – der zentrale Faktor für die dynami- sche Bevölkerungsentwicklung

Zuwanderung Asylsuchender als zusätzliche Herausforderung für die Wohnungspolitik  Der Zuzug Asylsuchender war eine der Abb. 3: Asylsuchende in Hamburg 2010 bis 2017 größten Herausforderungen der letzten 45.000 Jahre auf allen föderalen Ebenen 40.000

 Der Höhepunkt war das Jahr 2015 mit 35.000

40.870 Schutzsuchenden (Asylbewerber 30.000 und Duldungsantragsteller), von denen 25.000 22.320 (zunächst) in Hamburg blieben 20.000  Herausforderungen: Bereitstellung von Unterkünften sowie von Wohnraum für 15.000

Personen mit Bleibeperspektive, Integra- 10.000 tion in Gesellschaft und Arbeitsmarkt 5.000  Nach 2015 sank die Zahl Schutzsuchender 0 deutlich – 2017 lag die Zahl der Fälle mit 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Unterbringungsbedarf bei knapp 16 % im Schutzsuchende (vor Verteilung) davon Verbleib in Hamburg darunter mit Unterbringungsbedarf Vergleich zu 2015 Quelle: Freie und Hansestadt Hamburg

 2018: Insgesamt 55.000 Geflüchtete, davon 27.750 in öffentlicher Unterbringung; Es gibt 128 Standorte mit 34.200 Plätzen

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

Weiteres Absinken des Zinsniveaus und hohe Nachfrage nach Wohneigentum  Das Zinsniveau für Wohnungsbaukredite Abb. 4: Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte und Neugeschäftsvolumen in Deutschland ist in den letzten 10 Jahren deutlich gesunken (2008: ca. 5,3 %). Seit Anfang 2015 7,00 28.000

bewegt es sich bei (zum Teil deutlich unter) 6,00 24.000 Neugeschäftsvolumen in Mio. Euro 2,0 % 5,00 20.000  Die Rahmenbedingungen für den Erwerb

bzw. den Neubau von Immobilien durch pri- 4,00 16.000 vate Haushalte haben sich verbessert 3,00 12.000  Aufgrund bestehender (Rendite-)Potenzi-

ale wurden verstärkt auch Kapitalanleger 2,00 8.000 auf dem Immobilienmarkt aktiv % in Kosten) (inkl. Effektivzinssätze 1,00 4.000  Beide Trends haben die erhebliche Miet- und Kaufpreisdynamik unterstützt 0,00 0

 In Folge eines (deutlichen) Zinsanstieges 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 bestehen potenzielle Risiken Effektivzinssatz Kreditvolumen Quelle: Deutsche Bundesbank

Steigende Bau- und Grundstückskosten erschweren die Erstellung bezahlbaren Wohnraums  Parallel zur steigenden Nachfrage, Nach- Abb. 5: Bau- und Verbraucherpreisindex 2003 bis 2017 holbedarfen im Wohnungsbau und der an- 110 ziehenden Baukonjunktur sind steigende 105 Baukosten oberhalb der Entwicklung der Lebenshaltungskosten zu verzeichnen 100  Qualitätsänderungen, neue und steigende 95 Anforderungen an das Bauen haben zu- sätzlich Auswirkungen auf die Kosten 90  Beispiele für steigende Anforderungen: 85 Qualitative Ansprüche, Barrierefreiheit, Brandschutz, EnEV, EEWärmeG 80 Baukosten- & Verbraucherpreisindex (2015=100) Baukosten- Verbraucherpreisindex &  Ferner wirken sich höhere Arbeitskosten 75 infolge gestiegener Löhne und zum Teil 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 durch höheren Personaleinsatz aus Baukosten Lebenshaltungskosten  Neben den Grundstückspreisen haben vor Quelle: DESTATIS

allem die Baukosten direkten Einfluss auf die Höhe der Miete  Vor dem Hintergrund der steigenden Bau- und Grundstückskosten wird die Erstel- lung bezahlbaren Wohnraums im Neubau ohne öffentliche Förderung schwieriger

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

2.2 Entwicklung der Wohnungsnachfrage im Bezirk Eimsbüttel

Zentrale Ergebnisse  Einwohnerzuwachs (+4,2 %) unter dem Hamburger Niveau (+4,9 %) – Bezirk mit dem zweitniedrigsten relativen Zuwachs (2013 bis 2017) – Bevölkerungsanstieg gegenüber Vergleichszeitraum deutlich gestiegen (+71 %) – Räumliche Schwerpunkte: Neubaustandorte und Standorte mit Flüchtlingsunterkünften  Außenwanderungsgewinn hat sich etwa verdreifacht – Zuzug von 18- bis 30-Jährigen sowie von Familien, Verluste bei Senioren – Bezirk verliert (anders als im Vergleichszeitraum) Einwohner durch innerstädti- sche Umzüge: Gewinne bei 18- bis 30-Jährigen, Verluste bei allen anderen Alters- bzw. Zielgruppen  Deutlicher Anstieg der Zahl der Kinder und Jugendlichen – mehr größere (Familien-)Haushalte  Überdurchschnittlich hoher Anstieg der Zahl von Senioren, insbesondere der über 79-Jährigen – Alte- rungsprozesse beispielsweise in Teilräumen von Niendorf = Quartiere mit überdurchschnittlichem Anteil und Anstieg der Zahl von Senioren  Stabile Sozialstruktur – statusniedrigere Quartiere in Verbindung mit Standorten von Flüchtlingsunter- künften – Niedrige Arbeitslosenzahlen und Anteile von Bedarfsgemeinschaften (Eidelstedt, Schnelsen und Stellingen mit etwas höheren Werten)  Überdurchschnittliches Einkommensniveau: Von Harvestehude und Rotherbaum abgesehen, vergleichsweise homogene Einkommensstruktur – äußere Stadtteile mit etwas geringeren Einkommen - insgesamt nehmen Unterschiede eher zu als ab

Im zweiten Abschnitt der Wohnungsmarktanalyse für den Bezirk Eimsbüttel erfolgt eine differenzierte Be- trachtung der demografischen Entwicklung und der Wohnungsnachfrage. Daran anschließend wird die sozio- strukturelle Entwicklung innerhalb des Bezirkes skizziert.

2.2.1 Einwohnerentwicklung

Anstieg der Einwohnerzahlen Hamburgs nimmt weiter zu  2017 lebten 1.922.150 Menschen in Ham- Abb. 6: Bevölkerungsentwicklung in der Hansestadt Hamburg burg, davon hatten ca. 1.881.000 Perso- nen einen Hauptwohnsitz

2.000.000 1.880.997 1.860.759

 1.833.930 Bevölkerungsanstieg setzt sich weiter fort 1.803.752 1.788.994 1.775.659 1.760.017 1.746.813 1.741.182 1.735.663 1.733.260 1.732.503 1.720.632 1.714.923 1.715.225  2013 bis 2017: Zuwachs um 89.900 Ein- wohner bzw. um 4,9 % (Hauptwohnsitz: 1.500.000 +92.000 EW bzw. +5,1 % | Nebenwohnsitz: -2.100 EW bzw. -4,9 %) 1.000.000  Dynamik hat im Vergleich zum vorange- henden Betrachtungszeitraum zugenom- 500.000 men (2008 bis 2012: +38.460 Einwohner

bzw. +2,2 %) 0

 Zuzug von Asylsuchenden hat die Entwick- 2003 2004 2005 2006 2007 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2008* 2009* lung verstärkt. Der geschätzte Zuwachs Hauptwohnsitze ohne Flüchtlinge beträgt +46.000 Einwoh- Quelle: Statistikamt Nord

ner bzw. +2,5 %.

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

Bezirk Eimsbüttel wächst etwas langsamer als die Hansestadt  2017 hatte der Bezirk Eimsbüttel 270.820 Abb. 7: Bevölkerungsentwicklung im Bezirk Eimsbüttel und der Hansestadt Hamburg im Vergleich Einwohner, davon waren etwa 7.110 mit einem Nebenwohnsitz gemeldet  Mit einem Anteil von 14,1 % an der Bevöl- kerung der Hansestadt ist Eimsbüttel bezogen auf die Einwohnerzahl der fünft- größte Bezirk  Der Einwohnerzuwachs hat sich in den letzten Jahren fortgesetzt (2013 bis 2017: +11.030 Personen | +4,2 %), blieb allerdings leicht hinter der Entwicklung Ham- burgs (+4,9 %) zurück  Knapp 12,3 % des Bevölkerungszuwachses der Hansestadt schlugen sich im Bezirk Eimsbüttel nieder

Quelle: Statistikamt Nord  Der Bevölkerungszuwachs hat deutlich zu- genommen. Im Vergleichszeitraum (2008 bis 2012) fiel der Anstieg noch deutlich niedriger aus (+6.420 | +2,6 %)

Bezirk mit dem zweiniedrigsten relativen Bevölkerungszuwachs  Im Vergleich der Hamburger Bezirke weist Abb. 8: Einwohnerentwicklung der Hamburger Bezirke 2008 bis 2012 und 2013 bis 2017 im Vergleich Eimsbüttel zwischen 2013 und 2017 das

zweitniedrigste relative Bevölkerungs- Bezirk Altona 2,7% 4,9% wachstum auf Bezirk Bergedorf 2,4%  In absoluten Zahlen (+11.030 Einwohner) 4,9% Bezirk Eimsbüttel 2,6% ist der Einwohnerzuwachs in vier der sie- 4,2% ben Bezirke höher (Platz 1 Hamburg-Nord Bezirk Hamburg-Mitte 2,1% = +19.670 EW | Platz 7 Bergedorf = 4,3% Bezirk Hamburg-Nord 3,1% +6.120 EW) 6,5%  Zwischen 2008 und 2012 war der Bevöl- Bezirk Harburg 0,5% 6,3% kerungsanstieg im interbezirklichen Ver- Bezirk Wandsbek 1,5% gleich absolut und relativ der drittgrößte 4,1%

Hansestadt Hamburg 2,2% 4,9%

0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 2008 bis 2012 2013 bis 2017 Quelle: Statistikamt Nord

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

Kleinräumig heterogene Bevölkerungsentwicklung  Innerhalb der Stadt und des Bezirks ver- Abb. 9: Bevölkerungsentwicklung auf Stadtteilebene 2013 bis 2017 läuft die Entwicklung sehr heterogen  Zentrale Einflussfaktoren: Neubautätigkeit: Wachstum schlägt sich fast ausschließlich an Standorten mit einer hohen Neubautätigkeit nieder. Stadtteile mit hohen Baufertigstellungszahlen gewinnen überdurchschnittlich viele Einwoh- ner hinzu Bevölkerungs- und Altersstrukturen: In al- ternden Quartieren ohne nennenswerten Neubau sind sinkende Einwohnerzahlen zu beobachten Generationenwechsel: Im Zuge eines statt- findenden Generationenwechsels kann die Belegungsdichte wieder zunehmen

Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap

Stadtteile Stellingen, Harvestehude, Schnelsen und Eidelstedt mit dem stärksten Bevölkerungsanstieg  Im Bezirk Eimsbüttel ist in allen Stadtteilen Tab. 1: Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung im Bezirk Eimsbüttel 2013 bis 2017 und Vergleich zu 2008 bis 2012 ein Bevölkerungszuwachs zu beobachten Veränderung Veränderung Bevölkerungsstand  Die deutlichsten – über dem gesamtstäd- 2013 bis 2017 2008 bis 2012 2013 2017 Absolut Relativ Absolut Relativ tischen Durchschnitt liegenden - Zu- Eimsbüttel 56.097 57.541 1.444 2,6% 2.143 4,0% wächse in Stellingen, Schnelsen, Eidelstedt sowie Harvestehude. Die beiden erstge- Harvestehude 16.875 17.952 1.077 6,4% 298 1,8% nannten sind auch die Standorte mit den Hoheluft-West 13.033 13.337 304 2,3% 446 3,6% höchsten Baufertigstellungszahlen. Rotherbaum 16.091 16.744 653 4,1% 436 2,8%  Demgegenüber wuchsen die Stadtteile Lokstedt 27.493 28.534 1.041 3,8% 1.354 5,4% Eimsbüttel, Hoheluft-West und Rother- Stellingen 23.818 25.753 1.935 8,1% 819 3,6% baum – auch aufgrund fehlender Flächen- Eidelstedt 30.935 32.601 1.666 5,4% 732 2,4% potenziale und geringerer Fertigstellungs- Niendorf 40.145 41.670 1.525 3,8% 339 0,9%

zahlen – langsamer als der städtische Schnelsen 27.853 29.578 1.725 6,2% 171 0,6%

Durchschnitt. Das Wachstum schlägt sich Bezirk Eimsbüttel 252.340 263.710 11.370 4,5% 6.738 2,8%

damit weniger in den gefragtesten, zentra- 1.788.994 1.880.997 92.003 5,1% 39.996 2,3% Hansestadt Hamburg len Stadtteilen, sondern in der Urbanisie- Quelle: Statistikamt Nord

rungszone und den äußeren Stadtteilen nieder

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

Kleinräumig sehr heterogene Bevölkerungsentwicklung  Noch deutlicher wird die Heterogenität der Abb. 10: Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung auf Ebene der statistischen Gebiete 2013 bis 2017 Entwicklung und der Einfluss der unter- schiedlichen Faktoren unterhalb der Stadt- teilebene.  Beispiele Neubau: Die Neubauprojekte „Sophienter- rassen“ in Harvestehude, „FairFlats 111“ in Stellingen oder im Riekbornweg in Schnel- sen haben zu einem deutlichen Einwohner- zuwachs in den Quartieren geführt. Flüchtlingsunterkünfte: Ähnliche Prozesse zeigen sich auch an Standorten öffentlich- rechtlicher Unterbringungen Alterungsprozesse: Demgegenüber geht in einigen Teilräumen des Bezirkes, z. B. in Niendorf, die Zahl der Einwohner zurück. In diesen Quartieren ist der Seniorenanteil mit 28,1 % bis 32,5 % (HH und Bezirk Eims- büttel: 18,4 % bzw. 19,2 %) überdurch- schnittlich hoch. Im Zuge der Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße leben insgesamt weniger Menschen im Quartier. Im Zuge eines sukzessive statt- findenden Generationenwechsels kann die Zahl der Einwohner wieder ansteigen.

Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap

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2.2.2 Natürliche Bevölkerungsentwicklung und Wanderungen

Hamburg: Positive natürliche Entwicklung setzt sich fort – Weiterer Anstieg der Geburtenzahlen  Zentrale Komponenten der Demografie Abb. 11: Natürliche Bevölkerungsentwicklung in der Hansestadt Hamburg 2008 bis 2017 sind die natürliche Bevölkerungsentwick- lung (Geburten, Sterbefälle) und die Wan- 25.000 derungsbewegungen (Zu-, Fortzüge) 20.000

 Im Gegensatz zur Bundesrepublik ist in 15.000 21.230 21.252 19.768 19.039 18.137 17.706 17.377 17.125 16.779 Hamburg seit 2010 ein Geburtenüber- 10.000 16.751 schuss zu verzeichnen, Tendenz steigend 5.000  Im Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2017 0 wurden 10,6 Geburten je 1.000 Einwohner -340 -409 317 65 694 879 2.259 2.203 4.116 3.528 registriert (Vergleich 2008 bis 2012: 9,6) -5.000

 Gegenüber dem Vergleichszeitraum ist die -10.000 Zahl der Geburten deutlich gestiegen

-15.000 -16.780 -17.012 -17.060 -17.060 -17.091 -17.114 -17.188 -17.258 -17.565 (ø +2.740 Geburten pro Jahr, +16,0 %) -17.724 -20.000  Demgegenüber starben zwischen 2013 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 und 2017 im Durchschnitt 9,2 Hamburger Geburten Sterbefälle Natürlicher Saldo Quelle: Statistikamt Nord je 1.000 Einwohner (2008 bis 2012: 9,5)  Im Vergleich zu 2008 bis 2012 ist ein leichter Anstieg der Sterbefälle (ø +210 Ster- befälle pro Jahr, +1,2 %) zu verzeichnen

Eimsbüttel: Weiter steigende Zahl von Geburten – Leichter Anstieg der Zahl der Sterbefälle  Der Bezirk Eimsbüttel weist über den ge- Abb. 12: Natürliche Bevölkerungsentwicklung im Bezirk Eimsbüttel 2008 bis 2017 samten Betrachtungs- und Vergleichszeit- raum einen Geburtenüberschuss auf 4.000

 Zwischen 2013 bis 2017 wurden 11,0 Kin- 3.000

der je 1.000 Einwohner pro Jahr und damit 3.122 2.994 2.955

2.000 2.808 2.692 2.589 2.519 mehr als im Hamburger Durchschnitt ge- 2.498 2.426 2.390 boren (Zum Vergleich: 2008 bis 2012 9,8 855 1.000 580 549 680 357 418 Geburten je 1.000 Einwohner p. a.) 254 267 195 180  Gegenüber dem Vergleichszeitraum ist die 0 Zahl der Geburten deutlich gestiegen -1.000 (ø +430 Geburten p. a. | +17,3 %) -2.123 -2.172 -2.232 -2.228 -2.267 -2.000 -2.274 -2.314 -2.318 -2.324  Die Zahl der Sterbefälle lag mit 8,6 pro -2.406 1.000 Einwohnern pro Jahr unter dem -3.000 Hamburger Durchschnitt (2008 bis 2012: 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

8,8 je 1.000 Einwohner). Gegenüber dem Geburten Sterbefälle Natürlicher Saldo

Quelle: Statistikamt Nord

Vergleichszeitraum ist die Zahl der Sterbe- fälle leicht gestiegen (ø +64 p. a. | +2,9 %)

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

Hamburg: Anhaltend hohe Anziehungskraft Hamburgs – Zahl der Zuzüge steigt weiter  Der zweite demografische Faktor, die Abb. 13: Außenwanderungen der Hansestadt Hamburg 2008 bis 2017 (Zu- und Fortzüge über die Stadtgrenze) Wanderungen, weisen eine höhere Variabi- lität auf 140.000 120.000  In Hamburg sind konstant Wanderungsge- 100.000 80.000 winne – mit einer steigenden Tendenz – zu 120.622 112.095 106.453 105.600

60.000 102.953 92.304 beobachten, wobei das Jahr 2015 durch 90.675 83.916 81.740 40.000 81.263 den Flüchtlingszuzug beeinflusst ist 20.000  Von 2013 bis 2017 lag der durchschnittli- 0 1.161 1.958 11.364 11.725 14.767 18.218 18.326 33.795 22.772 16.052 che Wanderungsgewinn bei 21.830 Perso- -20.000 nen pro Jahr (ohne 2015 bei 18.840) -40.000 -60.000 -72.552 -77.537 -78.950 -79.782 -80.102

 -84.735 -86.827 Gegenüber dem Vergleichszeitraum ent- -87.274 -89.323

-80.000 -90.401 spricht dies mehr als einer Verdoppelung -100.000 (2008 bis 2012: ø 8.200 Personen p. a.) -120.000 -140.000  Ursächlich ist vor allem die weiter stei- 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 gende Zahl von Zuzügen nach Hamburg Zuzüge Fortzüge Wanderungssaldo Quelle: Statistikamt Nord (2013-2017: ø 109.550 Personen | 2008- 2012: 85.980), u.a. aus dem Ausland  Parallel ist auch die Zahl der Fortzüge – u. a. in den Stadt-Umland-Raum – gestiegen (2013-2017: ø 87.710 Personen | 2008-2012: 77.790)

Eimsbüttel: Steigende Außenwanderungsgewinne und Binnenwanderungsverlust  Analog zur Entwicklung der Hansestadt Abb. 14: Wanderungen Bezirk Eimsbüttel 2008 bis 2017 verzeichnet auch der Bezirk Eimsbüttel 40.000 konstante Wanderungsgewinne 30.000  Außenwanderungen: Diese werden durch 32.404 32.256 20.000 31.339 30.135 30.084 27.661

den Zuzug von außerhalb Hamburgs getra- 26.877 26.171 26.123 25.916 gen. Der jährliche Außenwanderungsge- 10.000 winn lag zwischen 2013 und 2017 bei 0 2.960 Personen und ist gegenüber dem -135 990 1.909 1.392 2.045 3.072 2.765 4.381 2.128 693 Vergleichszeitraum deutlich gestiegen -10.000

(2008 bis 2012: ø 1.120 Personen) -20.000 -24.007 -25.181 -25.485 -25.616 -26.258 -27.063 -27.319 -28.023

 Binnenwanderungen: Bei den stadtinter- -30.128 -30.000 -30.646 nen Umzügen ist ein Wanderungsverlust zu verzeichnen (2013 bis 2017: ø -350 -40.000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Personen), der im Verhältnis zu 2008 bis Zuzüge Fortzüge Wanderungssaldo 2012 (ø 120 Personen) eine Trendumkehr Quelle: Statistikamt Nord darstellt und durch den Flüchtlingszuzug noch gedämpft wurde

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

Eimsbüttel: Bevölkerungszuwachs durch ausbildungs- und arbeitsplatzbezogenen Zuzug getragen  Heterogenität der Wanderungen bezüglich Tab. 2: Außen- und Binnenwanderungen des Bezirks Eimsbüttel nach Altersgruppen 2013 bis 2017 (Summe) Altersgruppen und räumlicher Ausprägung Außenwanderung Binnenwanderung  Außenwanderungen 2013 bis 2017: Zuzüge Fortzüge Saldo Zuzüge Fortzüge Saldo bis 6 Jahre 3.659 -4.232 -573 5.677 -6.543 -866 Die größten Wanderungsgewinne gibt es 6 bis 18 Jahre 5.021 -3.409 +1.612 5.044 -5.307 -263 bei 18- bis 30-Jährigen, deren Fokus auf 18 bis 30 Jahre 38.311 -23.139 +15.172 28.949 -27.636 +1.313 den zentralen Stadtteilen, insbesondere 30 bis 45 Jahre 21.542 -21.415 +127 25.350 -26.241 -891 45 bis 65 Jahre 8.454 -8.881 -427 8.660 -9.365 -705 Eimsbüttel, liegt 65 bis 80 Jahre 1.614 -2.223 -609 2.205 -2.451 -246 Ferner gibt es leichte Gewinne bei Fami- 80 Jahre und älter 599 -1.101 -502 1.133 -1.236 -103 Insgesamt 79.200 -64.400 +14.800 77.018 -78.779 -1.761 lien, von denen eher die einfamilienhausge- Quelle: Statistikamt Nord prägten Stadtteile (Fokus: Eidelstedt, Niendorf, Stellingen) profitieren  Binnenwanderungen 2013 bis 2017: Der Bezirk verliert Familien durch inner- städtische Umzüge. Diese ziehen aus der Kernstadt in Richtung der EFH-geprägten Stadträume. Davon profitieren auch die äußeren Stadtteile (z. B. Eidelstedt, Schnelsen) Gewinne bei 18- bis 30-Jährigen – Fokus: Innerstädtische Lagen (v. a. Eimsbüttel)

Fokus der Zuziehenden auf den zentralen Lagen Hamburgs  Räumlich konzentriert sich die Nachfrage Abb. 15: Kleinräumiger Außenwanderungssaldo 2013 bis 2017 der von außen Zuziehenden weiterhin auf die zentralen Stadtteile Hamburgs, auf denen der höchste Nachfragedruck liegt  Da die Nachfrage kaum bedient werden kann, sind deutlich stärkere Ausweichten- denzen in Richtung der Urbanisierungs- zone bzw. in Richtung der äußeren Stadt- teile zu beobachten  Anders als im Vergleichszeitraum in dem insbesondere viele äußere Stadtteile (33) Außenwanderungsverluste aufwiesen, gibt es kaum Stadtteile (8 Stadtteile), die keine Außenwanderungsgewinne verzeichnen

Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap

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Fortzugstendenz von Familien in Richtung äußerer Stadtteile bzw. in den Umland-Raum  Zwischen 2013 und 2017 ist – in Teilen Abb. 16: Kleinräumiger Außenwanderungssaldo unter 18-Jähriger 2013 bis 2017 auch beeinflusst durch den Flüchtlingszu- zug – ein deutlicher Zuzugstrend von Fa- milien (Wanderungsgewinn bei unter 18- Jährigen von ø 2.700 Personen pro Jahr) erkennbar, was einer Trendumkehr gegen- über dem Vergleichszeitraum entspricht (2008 bis 2012: ø -420 Personen p. a.)  Während es bei den 18- bis 30-Jährigen in den innerstädtischen Lagen die größten Wanderungsgewinne gibt, ist bei Familien in diesen Stadtteilen eher eine Fortzugs- tendenz erkennbar  An den innerstädtischen Standorten gibt es eine große Zahl von Haushalten in der Familiengründungsphase. Diese Lagen sind für Familien sehr attraktiv, sodass die jungen Familienhaushalte gern an diesen

Standorten bleiben (Zahl/Anteil der Haus- Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap

halte mit Kindern steigt).  Mit weiterem Nachwuchs ist auch der Be- darf nach mehr Raum und häufig auch der Fortzug aus den zentralen Quartieren verbunden. Große familiengerechte Wohnun- gen sind hier schwerer zu finden bzw. zu finanzieren. Haushalte, die sich den Wunsch nach einem Einfamilienhaus erfül- len möchten, ziehen in die äußeren Stadt- teile der Hansestadt (vgl. Binnenwande- rungen S. 16) bzw. vor allem in den Stadt- Umland-Raum (Wanderungsverlust bei unter 18-Jährigen gegenüber Umlandkreisen von ø 1.540 Personen pro Jahr)

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

Binnenwanderungsgewinne vor allem in den äußeren Stadtteilen  Anders als die Außenwanderungen, die auf Abb. 17: Kleinräumiger Binnenwanderungssaldo 2013 bis 2017 die zentralen Stadträume Hamburgs aus- gerichtet sind, verlaufen die innerstädti- schen Umzüge stärker in Richtung der äu- ßeren Stadtteile, die durch Einfamilienhäu- ser geprägt sind.  Mit Ausnahme von Lokstedt verlieren die Stadtteile im Kerngebiet und der Urbani- sierungszone des Bezirks Einwohner durch Umzüge innerhalb Hamburgs. Die äußeren Stadtteile (insbesondere Schnelsen) gewinnen Einwohner hinzu.

Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap

Innerstädtische Fortzüge besonders bei Familien  Zielgruppenspezifisch sind die Binnenwan- Abb. 18: Kleinräumiger Binnenwanderungssaldo unter 18-Jähriger 2013 bis 2017 derungen sehr heterogen  Die höchste Umzugsintensität weisen die 18- bis 30-Jährigen auf, da diese Lebens- phase von häufigeren Veränderungen (Auszug bei den Eltern, Zusammenziehen mit dem Partner etc.) geprägt ist. Diese Gruppe sucht die innerstädtischen Quar- tiere und der Bezirk Eimsbüttel gewinnt in den zentralen Lagen Einwohner in dieser Altersgruppe hinzu.  Demgegenüber gibt es Binnenwande- rungsverluste des Bezirkes bei Familien, darauf deuten der negative Saldo bei den unter 18-Jährigen sowie bei den 30- bis 45-Jährigen hin. Lediglich Schnelsen, Nien- dorf und Eidelstedt verzeichnen einen Bin- nenwanderungsgewinn

Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

Binnenwanderungsgewinne aus innerstädtischen Lagen – Fortzüge in Richtung äußerer Stadtteile  Die Differenzierung der Binnenwanderung Abb. 19: Binnenwanderungen mit dem Quell- und Zielort Bezirk Eimsbüttel 2013 bis 2017 nach dem Quell- und Zielort zeigt drei wesentliche Wanderungsmuster:  Zum einen gewinnt Eimsbüttel Einwohner durch innerstädtische Umzüge aus vielen gefragten innerstädtischen Stadtteilen (z. B. Eppendorf, Hoheluft-Ost, St. Pauli, Neustadt) sowie aus dem Hamburger Os- ten (z. B. Hamm, Marienthal, Lohbrügge) hinzu. Die Binnenwanderungsgewinne (bis 2016) aus Harburg und Rahlstedt (ab 2016) sind vom Zuzug von Flüchtlingen aus den Ankunftszentren (ZEA) beeinflusst.  Binnenwanderungsverluste gibt es vor allem in Richtung äußerer einfamilienhaus- geprägter Stadtteile, insbesondere in den Bezirken Altona, Hamburg-Nord und

Wandsbek. Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap

Höchste Fluktuation in den zentralen Stadtteilen  Ein wichtiger Indikator für die Wohnungs- Abb. 20: Fluktuation 2017 (Mobilitätskennzahl) marktentwicklung ist die Fluktuation, ab- gebildet durch die Mobilitätskennzahl. Diese gibt an, wie viele Personen je 1.000 Einwohnern an Umzügen beteiligt sind. Das bedeutet, bei einer Mobilitätskennzahl von 100 ziehen 100 von 1.000 bzw. 10 % der Einwohner um.  Der Bezirk Eimsbüttel (11,4 %) weist eine mit der Gesamtstadt (11,2 %) vergleichbare Fluktuation auf.  Sowohl in Hamburg (2013: 10,6 %) insgesamt als auch im Bezirk Eimsbüttel (2013: 11,0 %) ist die Fluktuation mindestens stabil geblieben bzw. leicht ansteigend  Die höchste Fluktuation gibt es in den ge- schosswohnungsbaugeprägten Stadttei-

len, in den äußeren Stadträumen ist sie e- Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap

her gering.

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Vertiefung – Stadtteilspezifische Wanderungsmuster

Eimsbüttel: Außenwanderungsgewinn – Zuzug junger Erwachsener – Fortzug von Familien und Senioren  Der Stadtteil Eimsbüttel verzeichnet, wie Tab. 3: Eimsbüttel – Außenwanderungen differenziert nach Alters- gruppen sowie Ziel- und Herkunftsregionen 2013-2017 alle zentralen Stadtteile Hamburgs, einen 0-5 6-17 18-29 30-44 45-64 65-79 80 u. ä. Außenwanderungsgewinn (2013 bis 2017: Umlandkreise -264 -11 702 -646 -128 -66 -44

+3.140 Personen). Sonst. Norddeutschland -141 1.596 -64  Dieser resultiert, unabhängig von der Re- Sonst. Deutschland -119 1.771 -31 gion, fast ausschließlich aus dem Zuzug Ausland 167 1.553 -6 von 18- bis 30-Jährigen. Unbekannt -64 -971 -94 Quelle: Statistikamt Nord  In allen anderen Altersgruppen gibt es Au- ßenwanderungsverluste.  Zu erkennen ist insbesondere der Fortzug von Familien in das Umland bzw. in den norddeutschen Raum. Lediglich gegenüber dem Ausland gibt es einen Wanderungsge- winn bei den unter 18-Jährigen.  Darüber hinaus ziehen mehr Personen zwischen 45 und 64 Jahren und Senioren zu als fort.

Eimsbüttel – Binnenwanderungsverlust - Fortzüge von Familien in Richtung äußerer Stadtteile  Wie beschrieben verlaufen die Binnenwan- Abb. 21: Eimsbüttel – Binnenwanderungen differenziert nach Alters- gruppen sowie Ziel- und Herkunftsstadtteilen 2013-2017 derungen aus der Kernstadt in Richtung der äußeren Lagen. Eimsbüttel verzeichnet zwischen 2013 und 2017 einen Binnen- wanderungsverlust (-3.160 Personen).  Gewinne gibt es lediglich gegenüber einigen zentralen Stadtteilen, etwa St. Pauli, Sternschanze oder Rotherbaum.  Die Wanderungsgewinne beziehen sich ausschließlich auf die 18- bis 30-Jährigen.  Größte Verluste in Richtung Lokstedt, Niendorf, Stellingen, Schnelsen und Ei- delstedt sowie in den Bezirk Altona.  Größte Gruppe der Fortziehenden sind Fa- milien.  Fortzugstendenz bei Senioren beispielsweise nach Lokstedt, Niendorf, Stellingen.

Quelle: Statistikamt Nord

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Harvestehude: Außenwanderungsgewinn – Zielgruppenübergreifender Zuzug  In Harvestehude liegt der Außenwande- Tab. 4: Harvestehude – Außenwanderungen differenziert nach Alters- gruppen sowie Ziel- und Herkunftsregionen 2013-2017 rungsgewinn bei 1.530 Personen. 0-5 6-17 18-29 30-44 45-64 65-79 80 u. ä.  Die größten Gewinne gibt es auch hier in Umlandkreise -37 37 87 -62 ±0 2 -14 der Gruppe der 18- bis 30-Jährigen, die Sonst. Norddeutschland -4 355 -10 ausbildungs- und arbeitsplatzbezogen zu- Sonst. Deutschland -22 388 23 ziehen. Ausland 180 870 9 Unbekannt -14 -208 -60  Ein Wanderungsüberschuss ist auch bei Quelle: Statistikamt Nord Paar- und Familienhaushalten zu beobachten. Dieser bezieht sich insbesondere auf Wanderungen gegenüber dem Ausland.  Eine Fortzugstendenz ist demgegenüber bei den Senioren zu erkennen

Harvestehude: Binnenwanderungsverlust – Fortzug vor allem von Familien und Senioren  Demgegenüber wurde in Harvestehude ein Abb. 22: Harvestehude – Binnenwanderungen differenziert nach Al- tersgruppen sowie Ziel- und Herkunftsstadtteilen 2013-2017 Binnenwanderungsverlust von rund 270 Personen zwischen 2013 und 2017 registriert.  Die größten Verluste hat der Stadtteil ge- genüber Lokstedt, Othmarschen, Niendorf und Alsterdorf.  Kleinere Wanderungsgewinne bei 18- bis 30-Jährigen aus zentralen Stadtteilen, beispielsweise Rotherbaum.  Die größte Gruppe der Fortziehenden sind Haushalte mit Kindern. Diese ziehen in Richtung der Urbanisierungszone und der äußeren Stadtteile des Bezirks, aber auch in die Bezirke Altona, Hamburg-Nord und Wandsbek.  Darüber hinaus entfällt ein bedeutender

Anteil der Binnenwanderungsverluste auf Quelle: Statistikamt Nord Senioren. Die bedeutendsten Ziele der letzten Jahre waren Lokstedt, Eppendorf und Winterhude.

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Hoheluft-West: Außenwanderungsgewinn – Zuzug junger Erwachsener – Fortzug von Familien  Hoheluft-West weist zwischen 2013 und Tab. 5: Hoheluft-West – Außenwanderungen differenziert nach Alters- gruppen sowie Ziel- und Herkunftsregionen 2013-2017 2017 einen Außenwanderungsgewinn von 0-5 6-17 18-29 30-44 45-64 65-79 80 u. ä. ca. 780 Personen auf. Umlandkreise -66 -16 198 -156 -23 -24 -3  Die wichtigste Zielgruppe sind die 18- bis Sonst. Norddeutschland -44 356 -21 30-Jährigen, die sowohl aus dem Umland, Sonst. Deutschland -31 462 1 Norddeutschland, Deutschland und dem Ausland 22 364 -6 Ausland zuziehen. Unbekannt -10 -202 -29 Quelle: Statistikamt Nord  Bei den anderen Zielgruppen, insbesondere bei Haushalten mit Kindern, sind Fort- zugstendenzen erkennbar.  Es ziehen mehr Senioren fort als zu. Die über 64-Jährigen ziehen überwiegend in das Umland und den norddeutschen Raum.

Hoheluft-West – Binnenwanderungsverlust - Fortzüge von Familien in Richtung äußerer Stadtteile  Als zentraler Hamburger Stadtteil weist Abb. 23: Hoheluft-West – Binnenwanderungen differenziert nach Al- tersgruppen sowie Ziel- und Herkunftsstadtteilen 2013-2017 auch Hoheluft-West einen Binnenwande- rungsverlust auf (2013 bis 2017: -660 Personen).  Die Fortzüge beziehen sich vor allem auf die Gruppen der unter 18-Jährigen sowie der 30- bis 44-Jährigen. Diese ziehen beispielsweise in Richtung Lokstedt bzw. in Richtung der äußeren Stadtteile, z. B. Niendorf, Eidelstedt, Langenhorn oder Schnelsen.  Demgegenüber ziehen 18- bis 30-Jährige aus anderen zentralen Hamburger Stadt- teilen zu.

Quelle: Statistikamt Nord

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Rotherbaum: Außenwanderungsgewinn – Zuzug vor allem von 18- bis 30-Jährigen  Rotherbaum weist einen Außenwande- Tab. 6: Rotherbaum – Außenwanderungen differenziert nach Alters- gruppen sowie Ziel- und Herkunftsregionen 2013-2017 rungsgewinn von 1.820 Personen auf. 0-5 6-17 18-29 30-44 45-64 65-79 80 u. ä.

 Die Wanderungsmuster verlaufen ähnlich Umlandkreise -36 26 163 -61 -7 -13 -4 wie in Harvestehude. Sonst. Norddeutschland -17 522 -3  Die Wanderungsgewinne werden regions- Sonst. Deutschland -24 544 -13 übergreifend vom ausbildungs- und ar- Ausland 109 1.075 20 Unbekannt -30 -387 -50 beitsplatzbezogenen Zuzug von 18- bis Quelle: Statistikamt Nord 30-Jährigen getragen. Es gibt eine Fort- zugstendenz bei Senioren.

Rotherbaum: Binnenwanderungsverlust - Fortzug vor allem von Familien  Im Stadtteil Rotherbaum wurde zwischen Abb. 24: Rotherbaum – Binnenwanderungen differenziert nach Alters- gruppen sowie Ziel- und Herkunftsstadtteilen 2013-2017 2013 und 2017 ein erheblicher Binnen- wanderungsverlust registriert (1.160 Per- sonen).  Die Wanderungsströme verlaufen im We- sentlichen in Richtung der anderen Stadt- teile des Kerngebietes bzw. in die Urbani- sierungszone und der äußeren Stadtteile des Bezirks. Weitere wichtige Ziele liegen in den zentralen Stadtteilen im Bezirk Hamburg-Nord und in den Elbvororten.  Familien ziehen eher in Richtung der Urba- nisierungszone und die äußeren Stadtteile.  Einen Wanderungsgewinn gibt es lediglich bei den 18- bis 30-Jährigen.

Quelle: Statistikamt Nord

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Lokstedt: Außenwanderungsgewinn – Zuzug von Familien und jungen Erwachsenen  Der Stadtteil Lokstedt konnte zwischen Tab. 7: Lokstedt – Außenwanderungen differenziert nach Altersgrup- pen sowie Ziel- und Herkunftsregionen 2013-2017 2013 und 2017 etwa 1.800 Einwohner 0-5 6-17 18-29 30-44 45-64 65-79 80 u. ä. durch Zuzüge von außerhalb der Hanse- Umlandkreise -119 -14 199 -384 -87 5 -7

stadt gewinnen. Sonst. Norddeutschland 112 660 -9  Neben den 18- bis 30-Jährigen, welche die Sonst. Deutschland 16 544 34 bedeutendste Gruppe darstellen, gibt es in Ausland 394 953 -1 Lokstedt auch einen Zuzug von Familien Unbekannt -130 -339 -38 Quelle: Statistikamt Nord aus eher hamburgfernen Regionen. In Richtung Umland gibt es eine Fortzugsten- denz dieser Zielgruppe.

Lokstedt: Binnenwanderungsgewinn – Zuzug von Familien und Senioren  Anders als die Stadtteile des Kerngebietes Abb. 25: Lokstedt – Binnenwanderungen differenziert nach Alters- gruppen sowie Ziel- und Herkunftsstadtteilen 2013-2017 des Bezirkes, kann Lokstedt von inner- städtischen Umzügen profitieren. Der Stadtteil gewinnt zwischen 2013 und 2017 rund 560 Personen hinzu.  Es ist zu erkennen, dass Lokstedt vom Zu- zug von Familien aus den zentralen Ham- burger Stadtteilen profitiert. Demgegen- über ziehen Familien aus Lokstedt in die stärker einfamilienhausgeprägten Stadt- teile, z. B. Niendorf oder Schnelsen, fort.  In Lokstedt ist weiterhin ein Zuzugstrend von Senioren zu erkennen. Diese ziehen beispielsweise aus Eimsbüttel, Niendorf, Stellingen und Hoheluft-Ost zu.  Die 18- bis 30-Jährigen ziehen eher aus Lokstedt in Richtung zentralerer Stadtteile Hamburgs. Quelle: Statistikamt Nord

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Stellingen: Außenwanderungsgewinne – Zielgruppenübergreifender Zuzug  Stellingen partizipiert noch stärker als Tab. 8: Stellingen – Außenwanderungen differenziert nach Alters- gruppen sowie Ziel- und Herkunftsregionen 2013-2017 Lokstedt am Zuzug von außerhalb Ham- 0-5 6-17 18-29 30-44 45-64 65-79 80 u. ä. burgs. Der Außenwanderungsgewinn be- Umlandkreise -112 -7 133 -307 -70 -30 -36

trug 2013 bis 2017 2.600 Personen. Sonst. Norddeutschland -8 733 -25  Abgesehen von Senioren gewinnt der Sonst. Deutschland 17 749 19 Stadtteil in allen Altersgruppen, insbeson- Ausland 472 2.189 14 dere aber bei den 18- bis 30-Jährigen, Ein- Unbekannt -75 -1.030 -40 Quelle: Statistikamt Nord wohner hinzu.  Vergleichbar mit den Stadtteilen des Kern- gebietes ziehen Familien – abgesehen vom Ausland – eher fort als zu.  Die Wanderungsgewinne aus dem Ausland fallen in Stellingen besonders deutlich aus.

Stellingen: Binnenwanderungsverluste von Familien und 18- bis 30-Jährigen  Die Binnenwanderungsmuster von Stellin- Abb. 26: Stellingen – Binnenwanderungen differenziert nach Alters- gruppen sowie Ziel- und Herkunftsstadtteilen 2013-2017 gen und Lokstedt unterscheiden sich deutlich. Stellingen weist, anders als Lokstedt, einen Binnenwanderungsverlust auf (2013 bis 2017: -600 Personen).  Es ist sowohl ein Fortzugstrend bei den unter 18-Jährigen (Familien) als auch bei den 18- bis 30-Jährigen erkennbar. Diese ziehen eher in Richtung der äußeren Stadt- teile des Bezirkes bzw. des Bezirkes Al- tona.  Demgegenüber gibt es Gewinne gegen- über einigen zentralen Hamburger Stadt- teilen.  Die Binnenwanderungsgewinne aus Rahlstedt resultieren wahrscheinlich im Wesentlichen aus dem Zuzug von Flücht-

lingen aus dem Ankunftszentrum. Quelle: Statistikamt Nord

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Eidelstedt: Außenwanderungsgewinne – Gewinne aus hamburgfernen Regionen – Fortzug ins Umland  Eidelstedt gewinnt ca. 1.130 Einwohner Tab. 9: Eidelstedt – Außenwanderungen differenziert nach Alters- gruppen sowie Ziel- und Herkunftsregionen 2013-2017 durch Außenwanderungen hinzu. 0-5 6-17 18-29 30-44 45-64 65-79 80 u. ä.

 Die größten Gruppen der Zuziehenden sind Umlandkreise -156 -7 -22 -439 -174 -49 -82

18- bis 30-Jährige sowie Familien aus eher Sonst. Norddeutschland -23 230 -3 hamburgfernen Regionen. Sonst. Deutschland 7 450 20  Demgegenüber verliert Eidelstedt ziel- Ausland 417 1.448 -3 gruppenübergreifend Einwohner in das Unbekannt -28 -420 -33 Quelle: Statistikamt Nord Hamburger Umland.  Die deutlichsten Einwohnergewinne resultieren aus dem Zuzug aus dem Ausland.

Eidelstedt: Binnenwanderungsgewinne bei allen Alters- und Zielgruppen  In ähnlichem Umfang wie bei den Außen- Abb. 27: Eidelstedt – Binnenwanderungen differenziert nach Alters- gruppen sowie Ziel- und Herkunftsstadtteilen 2013-2017 wanderungen kann Eidelstedt auch bei in- nerstädtischen Umzügen Einwohner hin- zugewinnen (2013 bis 2017: ca. +1.100 Personen)  Die Wanderungsgewinne betreffen alle Al- ters- und Zielgruppen.  Die größten Gruppen bilden allerdings Kin- der und Jugendliche sowie die Gruppe der 30- bis 44-Jährigen.  Eidelstedt gewinnt insbesondere Einwoh- ner aus vielen zentralen Stadtteilen, etwa Eimsbüttel, Bahrenfeld oder Ottensen, durch Umzüge hinzu.

Quelle: Statistikamt Nord

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Niendorf: Außenwanderungsgewinn – Zuzug 18- bis 30-Jähriger – Fortzug von Senioren  Die Außenwanderungsmuster von Ei- Tab. 10: Niendorf – Außenwanderungen differenziert nach Alters- gruppen sowie Ziel- und Herkunftsregionen 2013-2017 delstedt und Niendorf sind vergleichbar. 0-5 6-17 18-29 30-44 45-64 65-79 80 u. ä. Zwischen 2013 und 2017 zogen etwa Umlandkreise -101 -44 -102 -443 -179 -62 -53

1.440 Personen über die Stadtgrenze zu. Sonst. Norddeutschland -65 274 -53  Diese Gewinne resultieren aus Zuzügen Sonst. Deutschland -6 250 -7 aus dem norddeutschen Raum, aus Bin- Ausland 761 1.829 9 nenfernwanderungen in Deutschland und Unbekannt -72 -452 -50 Quelle: Statistikamt Nord insbesondere aus dem Ausland.  Demgegenüber gibt es zielgruppenüber- greifende Wanderungsverluste in das Hamburger Umland.  Die Wanderungsgewinne beziehen sich vor allem auf 18- bis 30-Jährige. Es gibt einen Wanderungsgewinn bei den unter 18-Jäh- rigen, der durch den Zuzug aus dem Aus- land getragen wird.  Bei 45- bis 64-Jährigen und Senioren ist regionsübergreifend eine Fortzugstendenz erkennbar.

Niendorf: Binnenwanderungsgewinn – Zuzug von Familien – Fortzug von Senioren  Parallel weist auch Niendorf einen Binnen- Abb. 28: Niendorf – Binnenwanderungen differenziert nach Alters- gruppen sowie Ziel- und Herkunftsstadtteilen 2013-2017 wanderungsgewinn zwischen 2013 und 2017 auf (+1.030 Personen).  Die größte Gruppe der Zuziehenden sind Familien, die aus vielen zentralen Stadttei- len zuwandern.  Ferner gibt es einen Wanderungsüber- schuss bei 18- bis 30-Jährigen.  Demgegenüber ziehen Senioren eher fort als zu.

Quelle: Statistikamt Nord

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Schnelsen: Außenwanderungsgewinn – Fortzug ins Umland – Zuzug von Familien  Im Stadtteil Schnelsen ist mit 580 Perso- Tab. 11: Schnelsen – Außenwanderungen differenziert nach Alters- gruppen sowie Ziel- und Herkunftsregionen 2013-2017 nen zwischen 2013 und 2017 ein niedrige- 0-5 6-17 18-29 30-44 45-64 65-79 80 u. ä. rer Außenwanderungsgewinn zu verzeich- Umlandkreise -97 -67 -143 -394 -200 -43 -50

nen. Sonst. Norddeutschland -57 223 -41  Der Wanderungsüberschuss bezieht sich Sonst. Deutschland 49 220 9 insbesondere auf Familien und 18- bis 30- Ausland 413 1.082 4 Jährige. Unbekannt -25 -264 -38 Quelle: Statistikamt Nord  Räumlich resultieren die Gewinne aus Zu- zügen aus den norddeutschen Bundeslän- dern, Deutschland und dem Ausland.  Demgegenüber ist ein zielgruppenüber- greifender Außenwanderungsverlust ge- genüber dem Hamburger Umland zu beobachten.

Schnelsen: Binnenwanderungsgewinn – Zuzug von Familien  Mit 1.250 Personen ist der Binnenwande- Abb. 29: Schnelsen – Binnenwanderungen differenziert nach Alters- gruppen sowie Ziel- und Herkunftsstadtteilen 2013-2017 rungsgewinn Schnelsens mehr als doppelt so hoch wie der Außenwanderungssaldo.  Stadtteile gegenüber denen Schnelsen die höchsten Gewinne verzeichnet sind Nien- dorf, Lokstedt und Eimsbüttel.  Der Wanderungsgewinn aus Rahlstedt steht vermutlich im Zusammenhang mit dem Ankunftszentrum.  Der Wanderungsüberschuss bezieht sich – von den 18- bis 30-Jährigen abgesehen - auf alle Altersgruppen.  Den absoluten Schwerpunkte bildet der Zuzug von Familien.

Quelle: Statistikamt Nord

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2.2.3 Alters- und Haushaltsstruktur

Hamburg: Verschiebung der Altersstruktur  Die in Kapitel 2.2 beschriebenen Prozesse Abb. 30: Altersstruktur in der Hansestadt Hamburg 2008 und 2017 im Vergleich führen zu einer Veränderung der Alters- 2.000.000 100% und Haushaltsstrukturen auf gesamtstäd- 4,8% 5,3% +15.890 90% tischer und kleinräumiger Ebene 1.800.000 14,1% 13,0% -2.430 80%  Folgende Entwicklungen sind bei der 1.600.000 Altersstruktur in Hamburg zu beobachten: 1.400.000 70% 25,1% 26,7% +64.810 60% Die Zahl der Kinder und Jugendlichen 1.200.000 wächst deutlich, mit Herausforderungen 1.000.000 50% 24,3% 22,7% bei Betreuungs- und Schulinfrastruktur 800.000 +1.540 40% Anhaltend hohe Attraktivität für Starter- 600.000 30% 16,4% 16,2% haushalte (ausbildungs-/arbeitsplatzbe- 400.000 +17.810 20% zogene Zuwanderung 18- bis 30-Jähriger) 200.000 +14.810 10% 10,0% 10,1% 5,3% 6,0%  Die Gruppe in der Familiengründungs- 0 +20.820 0% 2008 2017 2008 2017 phase (30- bis 44-Jährige) wächst nur in 0 bis 5 Jahre 6 bis 17 Jahre 18 bis 29 Jahre 30 bis 44 Jahre geringem Umfang 45 bis 64 Jahre 65 bis 79 Jahre 80 Jahre u.ä. Quelle: Statistikamt Nord  Die Zahl der 45- bis 65-Jährigen (gebur- tenstarke Jahrgänge der 1950er und 1960er Jahre) wächst am deutlichsten  Während die Zahl jüngerer Senioren derzeit leicht zurück geht, steigt die Zahl der über 79-Jährigen deutlich an.

Eimsbüttel: Niedriger Anteil von Kindern und Jugendlichen  Im Vergleich zur Hansestadt und den an- Abb. 31: Altersstruktur der Hamburg Bezirke 2017 im Vergleich deren Bezirken weist der Bezirk Eimsbüttel Bezirk Hamburg-Mitte 6,1%10,0% 19,4% 24,6% 25,2% 10,7%3,9% eine ähnlich strukturierte Wohnbevölke- rung auf. Die wichtigsten Unterschiede Bezirk Altona 6,4% 11,1% 14,1% 22,9% 27,5% 12,8% 5,3%

sind: Bezirk Eimsbüttel 5,8% 9,0% 15,4% 23,8% 26,8% 13,9% 5,3%  Der Anteil der Kinder und Jugendlichen ist Bezirk Hamburg-Nord 5,6%7,5% 18,1% 26,1% 26,1% 11,9% 4,6% der zweitniedrigste aller Bezirke Bezirk Wandsbek  Der Bezirk hat einen überdurchschnittlich 5,8%10,9% 14,0% 19,4% 27,9% 15,1% 6,8%

hohen Anteil bei den 30- bis 44-Jährigen Bezirk Bergedorf 6,3% 11,9% 15,2% 20,1% 28,0% 13,2% 5,3%  Der Anteil der Senioren liegt über dem Bezirk Harburg 6,4% 11,1% 17,9% 20,8% 25,5% 12,7% 5,6% Hamburger Durchschnitt Hamburg 6,0%10,1% 16,2% 22,7% 26,7% 13,0% 5,3%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

0-5 Jahre 6-17 Jahre 18-29 Jahre 30-44 Jahre 45-64 Jahre 65-78 Jahre 80 Jahre u.ä.

Quelle: Statistikamt Nord

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Eimsbüttel: Heterogene Altersstruktur im Bezirk  Innerhalb des Bezirkes stellen sich die Al- Abb. 32: Altersstruktur im Bezirk Eimsbüttel 2017 im Vergleich

tersstrukturen sehr unterschiedlich dar. Eimsbüttel 5,7%6,7% 17,4% 31,0% 26,1% 10,2%2,9%

Folgende Muster sind dabei erkennbar: Harvestehude 5,4% 9,3% 13,2% 21,7% 28,8% 16,7% 4,8%

 Die zentralen Stadtteile (z. B. Eimsbüttel Hoheluft-West 5,4%6,6% 18,2% 29,6% 25,8% 10,7%3,5%

oder Hoheluft-West) weisen einen niedri- Rotherbaum 5,3%7,7% 17,9% 25,6% 26,8% 13,5% 3,3%

gen Anteil von Kindern und Jugendlichen, Lokstedt 6,5% 10,2% 14,8% 22,9% 25,3% 13,9% 6,4% insgesamt aber einen hohen Anteil jünge- Stellingen 5,9%7,8% 18,5% 24,1% 24,8% 13,2% 5,7% rer Einwohner (bis 44-Jährige) auf Eidelstedt 6,1%10,0% 14,5% 20,4% 26,9% 15,1% 6,9%  In den äußeren bzw. stärker durch Einfami- Niendorf 5,3%10,2% 11,9% 18,2% 28,3% 18,3% 7,7% lienhäuser geprägten Stadtteilen ist der Schnelsen 6,4% 12,0% 13,9% 19,0% 28,7% 14,5% 5,4% Anteil von Kindern und Jugendlichen deut- Bezirk Eimsbüttel 5,8% 9,0% 15,4% 23,8% 26,8% 13,9% 5,3% lich höher (z. B. Schnelsen) und bewegt Hansestadt Hamburg 6,0%10,1% 16,2% 22,7% 26,7% 13,0% 5,3% sich auf oder über dem städtischen Niveau 0% 20% 40% 60% 80% 100%  In Richtung der äußeren Stadtteile ist auch 0-5 Jahre 6-17 Jahre 18-29 Jahre 30-44 Jahre 45-64 Jahre 65-79 Jahre 80 Jahre u.ä. der Seniorenanteil tendenziell höher. Aller- Quelle: Statistikamt Nord

ding gibt es auch innerstädtische Stand- orte (z. B. Harvestehude) mit einem über- durchschnittlich hohen Anteil von über 64- Jährigen

Eimsbüttel: Erhebliche Verschiebungen der Altersstrukturen  Seit 2009 sind Veränderungsprozesse bei Tab. 12: Veränderung der Altersstruktur im Bezirk Eimsbüttel 2009 bis 2017 der Altersstruktur zu beobachten, die sich 0 bis 5 6 bis 17 18 bis 29 30 bis 44 45 bis 64 65 bis 79 80 Jahre zum Teil erheblich von der gesamtstädti- Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre u.ä. schen Entwicklung unterscheiden. We- Eimsbüttel 25% 20% 0% -1% 15% 14% -1% sentliche Erkenntnisse sind: Harvestehude 9% 25% 16% -8% 8% 25% -3%

 Die Zahl der Kinder und Jugendlichen ist Hoheluft-West 21% 12% 9% -4% 9% 16% -4%

zwar niedriger, wächst allerdings etwas Rotherbaum -1% 28% 13% -9% 11% 29% 12%

stärker als im städtischen Durchschnitt Lokstedt 45% 28% 4% 9% 20% 4% 13%  In den drei Gruppen zwischen 18 und 64 Stellingen 42% 14% 19% 13% 14% -8% 27% Jahren ist eine mit Hamburg vergleichbare Eidelstedt 28% 2% 9% 6% 11% -8% 43% Entwicklung zu beobachten Niendorf 23% 3% 11% -8% 9% -5% 44% Schnelsen 21% -4% 13% -9% 17% 7% 36%  Bei den jüngeren Senioren ist ein Anstieg Bezirk Eimsbüttel 25% 11% 8% -1% 13% 4% 23% zu verzeichnen, während die Zahl in Ham- Hansestadt Hamburg 22% 8% 6% 1% 15% -1% 18% burg leicht zurückging. Bei den älteren Quelle: Statistikamt Nord Senioren verläuft der Zuwachs im Ver- gleich zu Hamburg wesentlich deutlicher

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Höherer Anteil von Kindern und Jugendlichen in den einfamilienhausgeprägten Quartieren  Unterhalb der Stadtteilebene wird die He- Abb. 33: Kleinräumiger Anteil von Kindern und Jugendlichen 2017 terogenität der Bevölkerungs- und Alters- strukturen besonders deutlich  Bei den unter 18-Jährigen sind im Wesent- lichen zwei Ausprägungen erkennbar:  Der Anteil von Kindern und Jugendlichen ist vor allem in den urbanen, innerstädti- schen Quartieren relativ gering. Gleiches gilt auch zum Teil in den eher „gesetzten“ Einfamilienhausquartieren, z. B. in Nien- dorf oder Schnelsen  Überdurchschnittlich viele unter 18-Jäh- rige leben in den eher äußeren und stärker durch Einfamilienhäuser geprägten Stadt- teilen sowie an Standorten von Flücht- lingsunterkünften

Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap

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Niedriger Seniorenanteil in der Kernstadt – Hoher Seniorenanteil in älteren Einfamilienhausquartieren  Eine vergleichbare räumliche Differenzie- Abb. 34: Kleinräumiger Anteil von Senioren 2017 rung ist auch bei Senioren (über 64-Jäh- rige) zu beobachten:  In den meisten innerstädtischen, ge- schosswohnungsbaugeprägten Lagen sowie in den etwas statusniedrigeren Quar- tieren ist der Seniorenanteil relativ gering  Demgegenüber ist der Anteil von Senioren in älteren Einfamilienhausquartieren, insbesondere in Niendorf, sowie in den „etablierten“, eher hochpreisigen Lagen entlang der Außenalster überdurchschnittlich hoch

Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

Hamburg: Singularisierungstrend setzt sich fort – Leichte Zunahme der Zahl größerer Haushalte  Die Zahl der Haushalte stellt einen der Abb. 35: Entwicklung der Haushaltsstruktur in Hamburg 2009 bis 2017 zentralen Indikatoren für die Nachfrage 1.200.000 nach Wohnraum dar

 Ende 2017 gab es rund 1.034.071 Haus- 1.000.000 10,1 % 9,7 % halte in Hamburg. Zwischen 2013 und 10,3 % 10,4 % 10,5 % 2017 ist Zahl der Haushalte um 34.000 800.000 10,9 %

bzw. 3,4 % gestiegen (Zum Vergleich: 25,1 % 25,5 % 33.580 fertiggestellte Wohnungen) 600.000 27,2 %  Hinweis: Differenz zwischen Wohneinhei- ten und Haushalten durch die Überschät- 400.000 54,4 % zung der Einfamilienhaushalte (z. B. WGs) 51,6 % 54,3 % 200.000  Der Singularisierungstrend setzt sich weiter fort, gegenüber dem Vergleichszeit- 0 raum allerdings langsamer. Vor allem bei 2009 2013 2017 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 und mehr Personen Senioren, die etwa ein Viertel der Single- Quelle: Statistikamt Nord haushalte ausmachen ist ein deutlicher An- stieg zu beobachten.  Demgegenüber ist ein Zuwachs bei größe- ren Haushalten zu beobachten. Die Zahl der Haushalte mit Kindern wächst über- durchschnittlich stark. Die durchschnittliche Haushaltsgröße steigt leicht an.

Eimsbüttel: Überdurchschnittlicher Haushaltsanstieg – Steigende Zahl großer Haushalte  2017 gibt es im Bezirk 152.900 Haushalte. Abb. 36: Entwicklung der Haushaltsstruktur im Bezirk Eimsbüttel 2009 bis 2017 Es besteht eine Diskrepanz zur Zahl der Wohnungen (141.110 WE). Ursache: Über- 176.677 180.936 183.083 183.733 185.126 186.053 188.192 190.234 193.114 schätzung der Einpersonenhaushalte. 200.000  Zwischen 2013 und 2017 ist die Zahl der 175.000 Haushalte um 4.660 bzw. 3,1 % und damit 150.000

unter dem städtischen Durchschnitt ge- 125.000 stiegen (Zum Vergleich: +4.260 WE) 100.000  Der Bezirk hat einen überdurchschnittlich 75.000 hohen Anteil von Singlehaushalten (57,2 %), die zudem die am stärksten wach- 50.000

sende Gruppe ist. Der Anteil von Haushal- 25.000 ten mit drei und mehr Personen ist eher 0 gering, allerdings wächst diese Gruppe in 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

den letzten Jahren (relativ) am stärksten. 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 und mehr Personen

Quelle: Statistikamt Nord

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Hamburg: Kleinräumige Haushaltsentwicklung mit Bevölkerungsentwicklung vergleichbar  Kleinräumig verläuft die Haushaltsent- Abb. 37: Kleinräumige Entwicklung der Haushalte 2013 bis 2017 wicklung analog zur Bevölkerungsentwick- lung  Überdurchschnittlich hohe Zuwächse sind vor allem in Stadtteilen mit einer höheren Neubautätigkeit sowie an Standorten mit Flüchtlingsunterkünften zu beobachten

Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap

Eimsbüttel: Lage und vorherrschende Typologie prägend für die Haushaltsstruktur  Innerhalb des Bezirks ist ein überdurch- Tab. 13: Kleinräumige Entwicklung der Haushaltsstruktur im Bezirk Eimsbüttel 2013 bis 2017 schnittlicher Anstieg der Zahl der Haus- Anzahl der Veränderung ø Haushalts- Single- Haushalte mit halte an den Standorten mit einer hohen Haushalte seit 2013 größe haushalte Kindern Neubautätigkeit und -intensität (z. B. Eimsbüttel 38.707 1,3% 1,53 67,4% 13,1% Lokstedt, Stellingen, Eidelstedt) zu ver- Harvestehude 10.896 4,9% 1,71 59,4% 15,8%

zeichnen. Stadtteile mit geringer Neu- Hoheluft-West 8.952 2,7% 1,53 66,2% 13,3%

bautätigkeit (z. B. Rotherbaum) weisen ge- Rotherbaum 10.841 3,3% 1,59 64,6% 13,3%

ringe Veränderungen auf. Lokstedt 15.592 5,1% 1,82 54,3% 19,1%  Die innerstädtischen Stadtteile weisen ei- Stellingen 14.618 5,4% 1,70 57,5% 15,2% nen überdurchschnittlich hohen Anteil von Eidelstedt 17.329 4,1% 1,88 49,2% 18,9% Niendorf 21.810 1,4% 1,88 47,7% 18,4% Singlehaushalten auf Schnelsen 14.157 4,2% 2,02 43,5% 22,9%  Demgegenüber ist der Anteil größerer Bezirk Eimsbüttel 152.902 3,1% 1,73 57,2% 16,5% Haushalte mit Kindern in den stärker ein- Hansestadt Hamburg 1.034.071 3,4% 1,80 54,4% 17,8% familienhausgeprägten Stadtteilen höher Quelle: Statistikamt Nord

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Stärkster Zuwachs von Familienhaushalten in zentralen Lagen  Prägend für die Entwicklung der letzten Abb. 38: Haushalte mit Kindern – Veränderung 2013 bis 2017 Jahre ist der deutliche Zuwachs bei der Zahl der Kinder und der Familienhaushalte. Diese Gruppe wächst mit +6,1 % auch im Bezirk Eimsbüttel überdurchschnittlich stark.  Derzeit ist in den meisten innerstädtischen Stadtteilen der Anteil von Haushalten mit Kindern mit unter 15 % (Eimsbüttel 13,1 %, Hoheluft-West 13,3 %) eher gering.  Auch bezogen auf die Haushalte ist eine größere Präferenz von Familien für die zentralen Lagen der Stadt zu erkennen. Zwischen 2013 und 2017 verzeichneten die meisten Stadtteile des Bezirks einen Zuwachs an Familienhaushalten. Dies ist vor allem in Eimsbüttel, Lokstedt und Stel- lingen erkennbar. Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap

Zentrale Lagen Hamburgs mit dem höchsten Nachfragedruck  Parallel zu den Wanderungsmustern zeigt Abb. 39: Kleinräumige Nachfrage im Mietwohnungssegment 2017 auch die Auswertung von Wohnungsgesu- chen, dass die zentralen Stadtteile dem höchsten Nachfragedruck unterliegen.  Gegenüber dem Vergleichszeitraum hat die Konzentration der Wohnungssuchen- den auf die Innenstadt eher weiter zuge- nommen.  Da das Angebot die Nachfrage kaum de- cken kann, rücken noch stärker Stadtteile aus der Urbanisierungszone in den Fokus, etwa Lokstedt oder Stellingen.  Im Bezirk Eimsbüttel gehören Eimsbüttel, Rotherbaum, Hoheluft-West und Harve- stehude zu den Stadtteilen mit der höchs- ten Nachfrage in Hamburg.

Quelle: ImmobilienScout24 | ALP | OpenStreetMap

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2.2.4 Sozialstruktur

Weitgehend stabile Sozialstruktur im Bezirk Eimsbüttel  Einen guten Überblick über die gesamt- Abb. 40: Sozialraummonitoring – Gesamtindex 2017 städtische und vor allem kleinräumige Ent- wicklung der Sozialstruktur liefert das „Sozialraummonitoring – Integrierte Stadtteilentwicklung“ der Hansestadt.  Danach weisen weite Teile des Bezirkes einen mittleren bis hohen Status und eine insgesamt stabile Entwicklung in den letzten Jahren auf.  Eine schwächere Sozialstruktur weisen ei- nige Quartiere in Schnelsen und Eidelstedt, zum Teil auch mit negativer Entwicklungs- dynamik, auf. Dies ist zum Teil mit Stand- orten von Flüchtlingsunterkünften verbunden.

Quelle: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg | OpenStreetMap

Einkommensunterschiede zwischen den Stadtteilen nehmen eher zu als ab  In Hamburg verfügt jeder Steuerpflichtige Abb. 41: Einkommen je Steuerpflichtigem 2013 über durchschnittlich 39.050 Euro pro 120.000

Jahr. Im Vergleich zum Jahr 2010 ent- 100.000 spricht dies einem Zuwachs von 3.490 Euro bzw. 9,8 % 80.000

 Die Einwohner des Bezirks Eimsbüttel ha- 60.000 ben im Vergleich ein überdurchschnittli- 40.000 ches Einkommen. Der Einkommenszu- wachs seit 2010 war mit +4.607 Euro bzw. 20.000 37.536 € 37.536 42.169 € 42.169 € 68.191 € 41.778 € 32.600 € 30.938 € 41.651 € 37.866 € 44.653 +11,5 % überdurchschnittlich. € 111.088 0  Allerdings gibt es große Unterschiede zwi- Niendorf

schen den Stadtteilen z. B. zwischen den Lokstedt Stellingen Eidelstedt Schnelsen Eimsbüttel Rotherbaum

etablierten Stadtteilen an der Alster und Harvestehude Hoheluft-West

beispielsweise Stellingen und Eidelstedt Eimsbüttel Bezirk Durchschnitt Gesamtstadt 2013 (39.054 Euro)

 Es gibt geringere Zuwächse in den Stadt- Quelle: Statistikamt Nord

teilen mit (unter-)durchschnittlichen Ein- kommen und deutlichere Einkommensan- stiege in den Stadtteilen mit höheren Ein- kommen. Die Unterschiede nehmen damit eher zu als ab.

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Hamburg: Räumliche Konzentration von Menschen mit Migrationshintergrund im Hamburger Osten und südlich der Elbe  Migrationshintergrund: 2017 lebten Abb. 42: Kleinräumiger Anteil von Menschen mit Migrationshintergrund 2017 653.150 Menschen mit Migrationshinter- grund in Hamburg (34,9 % der Einwohner)  Seit 2013 kamen etwa 104.880 Personen hinzu, der Anteil an der Bevölkerung stieg um 4,1 %-Punkte  Ausländer: 313.140 Einwohner der Hanse- stadt sind ausländischer Herkunft (ca. 16,7 % der Hauptwohnsitzbevölkerung)  In den letzten fünf Jahren ist die Anzahl um 63.390 Personen bzw. der Anteil um 2,7 %- Punkte gestiegen  Eine räumliche Konzentration von Auslän- dern und Menschen mit Migrationshinter- grund ist in Stadtteilen mit Großwohnsied- lungen, Sozialwohnungsbeständen, mode- raten Mieten und Flüchtlingsunterkünften zu verzeichnen (z. B. Osdorf, Lurup, Duls-

berg, Steilshoop, Jenfeld, Horn, Billstedt, Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap

Hammerbrook. Rothenburgsort, Veddel, Neuallermöhe, Harburg)

Eimsbüttel: Geringer Anteil von Menschen mit Migrationshintergrund  Im Bezirk Eimsbüttel liegt der Anteil von Abb. 43: Kleinräumige Anteil von Menschen mit Migrationshintergrund im Bezirk Eimsbüttel 2017 Menschen mit Migrationshintergrund mit 40% 27,9 % unter dem städtischen Durch- 35% schnitt. Der Anteil stieg mit +3,5 %-Punk- 30% ten weniger stark als in Hamburg insge- 25% samt. Auch bezogen auf Ausländer liegt 20% der Anteil mit 13,6 % etwas niedriger. 15%

 In der räumlichen Verteilung ist der Bezirk 10%

heterogen. In den meisten Stadtteilen liegt 5% 4.770 2.850 5.064 8.480 8.636 9.293 9.418 653.154 6.919 2.352 1.483 2.837 3.979 4.649 5.339 4.289 4.140 13.528 11.656 84.646 313.135 der Ausländer- und Migrantenanteil unter 0% 42.158 dem städtischen und bezirklichen Niveau. Niendorf Lediglich in Eidelstedt liegen die Werte Lokstedt Stellingen Eidelstedt Schnelsen Eimsbüttel Rotherbaum

über dem städtischen und in Rotherbaum, Harvestehude Hoheluft-West

Lokstedt, Stellingen und Schnelsen über Eimsbüttel Bezirk Hansestadt Hamburg Hansestadt dem bezirklichen Durchschnitt. Einwohner mit Migrationshintergrund bezogen auf HW davon Ausländer bezogen auf HW

Quelle: Statistikamt Nord

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Hamburg: Positive konjunkturelle Entwicklung  Hamburg: Der Wirtschaftsstandort hat Abb. 44: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort Bezirk Eimsbüttel 2013 und 2017 im Vergleich sich positiv entwickelt. Die Zahl der sozial- 70% versicherungspflichtigen Arbeitsplätze stieg von 2013 bis 2017 um 79.290 bzw. 60%

9,1 % auf 952.960 und damit stärker als im 50% Vergleichszeitraum (2008 bis 2012: 40% +57.120 bzw. 7,2 %) 30%  Parallel nahm die Zahl der Beschäftigten am Wohnort um 76.200 Personen bzw. 20%

11,7 % zu. Der Anteil an den Einwohnern im 10% 5.076 5.776 5.838 6.316 5.452 6.212 9.300 105.558 652.664 728.866 Erwerbsalter stieg auf 58,1 % (+3,7 %- 24.798 27.126 10.121 11.033 10.633 10.901 12.328 14.183 15.119 10.036 11.015 95.705 0% Punkte). Die Dynamik hat ebenfalls zuge- nommen (2008 bis 2012: +51.889; +8,9 %) Niendorf Lokstedt Stellingen Schnelsen Eidelstedt Eimsbüttel Rotherbaum

 Bezirk Eimsbüttel 2013 bis 2017: +9.850 Harvestehude Hoheluft-West

Eimsbüttel Bezirk Personen bzw. 10,3 %; Anteil an Personen 2013 2017 Hansestadt Hamburg Hansestadt im Erwerbsalter (58,9 %, +3,5 %-Punkte) Quelle: Statistikamt Nord

leicht über dem Durchschnitt  Höchste „Beschäftigungsquote“ in den dy- namischeren Stadtteilen (z. B. Eimsbüttel, und Hoheluft-West)

Hamburg: Arbeitslosenzahlen gehen deutlicher zurück – Konzentration u. a. auf Großwohnsiedlungen  Im Zuge der positiven Beschäftigungsent- Abb. 45: Arbeitslosigkeit 2017 wicklung ist die Zahl der Arbeitslosen (SGB II und SGB III) um 5.480 auf 65.180 Perso- nen zurückgegangen.  Gegenüber dem Vergleichszeitraum sind die Arbeitslosenzahlen stärker gesunken (2008 bis 2012: -1.370 Arbeitslose)  Der Anteil von Arbeitslosen an den Ein- wohnern im Erwerbsalter liegt derzeit bei 5,2 %. Gegenüber 2013 ist dieser um 0,7 %- Punkte gesunken.  Räumlich ist eine Konzentration beispielsweise in den durch Großwohnsiedlungen geprägten Stadtteilen zu erkennen. Über- durchschnittlich hohe Arbeitslosenzahlen weisen etwa Steilshoop, Jenfeld, Wilhelms- burg, Veddel, Billstedt, Neuallermöhe oder Dulsberg auf. Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap

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Eimsbüttel: Arbeitslosigkeit im Bezirk unter dem Hamburger Durchschnitt – Kaum räumliche Konzentration  Mit 7.090 Personen und einem Anteil von Abb. 46: Kleinräumige Arbeitslosigkeit 2017 im Bezirk Eimsbüttel 4,0 % an den Einwohnern im Erwerbsalter 7% bewegt sich die Zahl der Arbeitslosen im 6%

Bezirk unter dem gesamtstädtischen Ni- 5% veau. 4%  Zwischen 2013 und 2017 wurden rund 3% 720 Arbeitslose weniger registriert und der Anteil sank um 0,5 %-Punkte 2%  Die Arbeitslosenzahlen gingen in allen 1% 1.935 1.651 1.242 1.159 7.809 7.093 409 382 360 317 393 366 785 750 941 852 826 734 918 882 70.655 65.177 Stadtteilen Eimsbüttels zurück. Eine über 0% dem Hamburger Niveau liegende Arbeits- Niendorf losenquote weist lediglich Eidelstedt auf. Lokstedt Stellingen Eidelstedt Schnelsen Eimsbüttel Rotherbaum

Die bezirkliche Quote wird von Lokstedt, Harvestehude Hoheluft-West

Stellingen und Schnelsen übertroffen. Eimsbüttel Bezirk 2013 2017 Hamburg Hansestadt Quelle: Statistikamt Nord

Eimsbüttel: Zahl der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II steigt  Entgegen der Entwicklung auf dem Ar- Abb. 47: Kleinräumige Bedarfsgemeinschaften 2013 und 2017 im Bezirk Eimsbüttel beitsmarkt ist die Zahl der Bedarfsgemein- 12% schaften nach SGB II – auch aufgrund des Flüchtlingszuzugs – gestiegen 10%  Hamburg: 2017 gab es 101.400 Bedarfs- 8% gemeinschaften. Das entspricht etwa 9,8 % aller Haushalte. Bis 2014 ging die Zahl der 6%

Bedarfsgemeinschaften kontinuierlich zu- 4% rück. Seit 2015 ist wieder ein Anstieg zu beobachten. Gegenüber 2013 nahm die 2% 2.179 1.872 1.032 1.047 1.245 1.322 1.803 1.800 1.060 1.289 1.316 9.598 9.432 101.395 417 424 324 272 378 319 931 98.743 Zahl der Bedarfsgemeinschaften um 2.650 0% zu. Niendorf  Lokstedt

Eimsbüttel: Im Bezirk Eimsbüttel wohnten Stellingen Eidelstedt Schnelsen Eimsbüttel Rotherbaum Harvestehude

2017 9.430 Bedarfsgemeinschaften. Das Hoheluft-West Bezirk Eimsbüttel Bezirk entspricht 6,2 % aller Haushalte. Entgegen 2013 2017 Hansestadt Hamburg Hansestadt der gesamtstädtischen Entwicklung ist die Quelle: Statistikamt Nord

Zahl der Bedarfsgemeinschaften seit 2013 um 170 gesunken (-0,3 %-Punkte). In Har- vestehude, Lokstedt, Stellingen, Niendorf und Schnelsen ist die Zahl der Bedarfsge- meinschaften gestiegen.  Den höchsten Anteil weist Eidelstedt, wo die Anzahl stabil blieb, auf.

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2.2.5 Zusammenfassung – Indikatorengestützter Vergleich der Betrachtungszeiträume

Bevölkerungsentwicklung absolut Natürliche Bevölkerungs- Außenwanderungen Außenwanderungen Außenwanderungen (relativ) entwicklung (ø Saldo) unter 18-Jährige (Saldo) 18- bis 29-Jährige (Saldo) über 64-Jährige (Saldo)

2008 - 2012 2013 - 2017 2008 - 2012 2013 - 2017 2008 - 2012 2013 - 2017 2008 - 2012 2013 - 2017 2008 - 2012 2013 - 2017 Eimsbüttel +2.043 (+3,7%) +1.334 (+2,3%) 336,4 458,8 -392 -430 4.358 4.843 -334 -310 Harvestehude +251 (+1,4%) +1.028 (+5,8%) 49,4 53,6 -9 146 612 1.058 -84 -46 Hoheluft-West +398 (+3,1%) +261 (+1,9%) 65,6 83,4 -66 -148 980 1.211 -80 -75 Rotherbaum +432 (+2,6%) +650 (+3,8%) 91,4 99,0 -59 29 1.496 1.533 -80 -58 Lokstedt +1.348 (+5,3%) +1.017 (+3,6%) -59,0 8,2 -113 259 1.223 1.597 3 -11 Stellingen +756 (+3,3%) +1.938 (+8%) -20,4 20,8 -31 287 1.554 2.179 -156 -90 Eidelstedt +719 (+2,3%) +1.631 (+5,2%) -48,8 -2,2 -156 208 583 1.050 -183 -151 Niendorf +299 (+0,7%) +1.492 (+3,6%) -136,0 -111,6 134 474 518 1.168 -79 -215 Schnelsen +178 (+0,6%) +1.679 (+5,9%) -28,0 6,4 -144 214 148 533 -80 -155 Bezirk Eimsbüttel +6.424 (+2,6%) +11.030 (+4,2%) 250,6 616,4 -836 1.039 11.472 15.172 -1.073 -1.111 Hansestadt Hamburg +38.458 (+2,2%) +89.903 (+4,9%) 65,4 2597,0 -2.082 13.481 72.103 95.611 -8.805 -6.835

Binnenwanderungen Binnenwanderungen Binnenwanderungen Fluktuation Migrationshintergrund unter 18-Jährige (Saldo) 18- bis 29-Jährige (Saldo) über 64-Jährige (Saldo) (Mobilitätskennziffer) (Anteil an EW mit HW)

2008 - 2012 2013 - 2017 2008 - 2012 2013 - 2017 2008 - 2012 2013 - 2017 2008 2017 2009 2017 Eimsbüttel -788 -1.311 1.397 1.662 -354 -396 123 119 19,8% 23,5% Harvestehude -155 -106 122 108 -159 -131 106 115 20,5% 26,6% Hoheluft-West -268 -308 306 390 -78 -26 131 143 16,9% 21,4% Rotherbaum -293 -351 129 132 -103 -115 150 142 24,9% 30,2% Lokstedt 229 115 -205 -282 281 286 103 107 26,2% 29,7% Stellingen -52 -322 -167 -249 -26 10 121 150 25,7% 33,5% Eidelstedt 372 321 62 51 -1 8 84 85 27,7% 35,8% Niendorf 226 302 -215 -195 86 -77 72 95 15,3% 22,3% Schnelsen 439 531 -153 -304 165 92 85 111 23,6% 31,8% Bezirk Eimsbüttel -290 -1.129 1.276 1.313 -189 -349 105 114 21,9% 27,9% Hansestadt Hamburg -1 487 0 177 0 3 99 1.215 28,1% 34,9%

Arbeitslosigkeit SV-Beschäftigte (Anteil an Anteil Haushalte mit (Anteil an EW im Haushaltsentwicklung absolut (relativ) Anteil Singlehaushalte EW im Erwerbsalter) Kindern Erwerbsalter)

2008 2017 2008 2017 2009 - 2012 2013 - 2017 2009 2017 2009 2017 Eimsbüttel 52,3% 61,2% 4,8% 3,7% +1.388 (+3,8%) +512 (+1,3%) 65,5% 67,4% 11,9% 13,1% Harvestehude 39,2% 48,0% 3,3% 3,2% +367 (+3,7%) +505 (+4,9%) 57,6% 59,4% 15,1% 15,8% Hoheluft-West 53,5% 62,1% 3,3% 3,1% +310 (+3,7%) +239 (+2,7%) 63,8% 66,2% 12,6% 13,3% Rotherbaum 41,2% 49,9% 3,2% 2,9% +256 (+2,5%) +349 (+3,3%) 62,1% 64,6% 13,8% 13,3% Lokstedt 50,7% 60,1% 4,1% 4,1% +594 (+4,3%) +752 (+5,1%) 52,3% 54,3% 16,6% 19,1% Stellingen 53,0% 60,2% 5,6% 4,8% +229 (+1,7%) +745 (+5,4%) 55,0% 57,5% 14,3% 15,2% Eidelstedt 51,8% 60,2% 6,2% 5,7% +965 (+6,2%) +690 (+4,1%) 45,3% 49,2% 19,1% 18,9% Niendorf 53,8% 60,9% 3,2% 3,0% +763 (+3,7%) +294 (+1,4%) 44,2% 47,7% 18,1% 18,4% Schnelsen 53,6% 59,6% 3,9% 4,8% +366 (+2,8%) +571 (+4,2%) 39,7% 43,5% 24,8% 22,9% Bezirk Eimsbüttel 50,9% 59,1% 4,3% 4,0% +5.238 (+3,7%) +4.657 (+3,1%) 54,6% 57,2% 15,9% 16,5% Hansestadt Hamburg 49,9% 58,1% 6,0% 5,2% +40.523 (+4,3%) +34.004 (+3,4%) 51,6% 54,4% 17,8% 17,8%

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

2.3 Entwicklung des Wohnungsangebotes im Bezirk Eimsbüttel

Zentrale Ergebnisse  Bezirk konnte die Neubautätigkeit steigern (nahezu Verdopplung) – im Bezirksvergleich zweitniedrigste Neubauintensität. Die Genehmigungsziele werden erreicht.  Gegenüber dem Vergleichszeitraum liegt ein stärkerer Fokus auf dem Geschosswohnungsbau. Das Ein- und Zweifamilienhaussegment erreicht noch einen Anteil von etwa einem Fünftel am Neubaugeschehen.  Der räumliche Schwerpunkt der Neubautätigkeit lag in den äußeren Lagen und in der Urbanisierungszone. In den zentralen Stadtteilen (v. a. im Kerngebiet) war die Neubauintensität deutlich geringer.  Eimsbüttel weist den niedrigsten Anteil geförderter Wohnungen aller Bezirke auf (3,8 %; HH: 8,5 %). Die Bewilligungszahlen sind insgesamt rückläufig, die Zahl geförderter Neubauwohnungen steigt allerdings.  Der Abschmelzprozess im geförderten Bestand hat sich weiter fortgesetzt und noch beschleunigt. In den nächsten fünf Jahren fallen weitere 1.180 Wohnungen aus der Bindung. ABER: Bei Bewilligungszahlen auf dem Niveau der letzten Jahre, kann der Bindungsauslauf kompensiert werden.  Eimsbüttel weist das dritthöchste Mietniveau auf. Die Entwicklung bewegt sich seit 2013 absolut und relativ unter dem städtischen Durchschnitt. Gegenüber dem Vergleichszeitraum fällt sie deutlich moderater aus. Die Mieten der SAGA und der Genossenschaften sind in geringerem Umfang gestiegen.  Deutliche Zuwächse sind bei den Baulandpreisen zu verzeichnen. Das Preisniveau in den zentralen Stadtteilen bewegt sich deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

Im Folgenden wird der skizzierten Wohnungsnachfrage im Bezirk Eimsbüttel die Angebotssituation gegen- übergestellt. Von besonderem Interesse sind die Entwicklung der Neubautätigkeit und des öffentlich geför- derten Wohnungsmarktsegmentes sowie die Dynamik der Mieten und Kaufpreise im Bezirk.

2.3.1 Wohnungsbestandsstruktur

Starke Prägung durch Geschosswohnungsbau  Eimsbüttel ist – vor allem in den zentralen Tab. 14: Wohnungsbestandsstruktur im Bezirk Eimsbüttel 2017 Lagen – einer der am stärksten geschoss- Wohnungsbestand Gebäudetypologie Wohnfläche Veränderung Anteil von Anteil von Anzahl der wohnungsbaugeprägten Bezirke. Höhere gegenüber Wohnungen Wohnungen je EW je WE Wohnungen 2013 in EFH/ZFH in MFH Anteile von Ein- und Zweifamilienhäusern Eimsbüttel 32.682 +450 0,9% 99,1% 38,0 63,9 gibt es in Richtung äußerer Stadtteile. Harvestehude 9.787 +98 5,4% 94,6% 54,1 96,8

 Die durchschnittliche Wohnungsgröße ist Hoheluft-West 7.877 +153 1,4% 98,6% 39,9 66,4 mit Hamburg insgesamt vergleichbar und Rotherbaum 9.128 +217 3,6% 96,4% 49,5 83,0 ist seit 2013 um 0,4 m² gestiegen. Lokstedt 14.010 +312 15,3% 84,7% 38,8 74,4 Stellingen 13.234 +637 12,8% 87,2% 37,4 69,8  Der Wohnflächenkonsum liegt leicht über Eidelstedt 15.394 +571 28,5% 71,5% 36,8 75,3 dem städtischen Durchschnitt. In den letz- Niendorf 20.546 +447 35,8% 64,2% 42,9 85,8

ten Jahren ist der Flächenverbrauch – ver- Schnelsen 12.976 +559 41,0% 59,0% 40,2 88,7

mutlich auch aufgrund statistischer Be- Bezirk Eimsbüttel 135.634 +3.444 16,3% 83,7% 40,8 76,3

sonderheiten im Zusammenhang mit dem Hansestadt Hamburg 916.082 +28.347 20,7% 79,3% 38,3 76,1

Flüchtlingszuzug – leicht rückläufig (2013 Quelle: Statistikamt Nord

bis 2017: -0,6 m²)

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Höherer Anteil kleiner Wohnungen gerade in den zentralen Lagen  Der Wohnungsbestand im Bezirk wird et- Abb. 48: Wohnungsbestand nach der Zahl der Räume 2017

was stärker durch kleinere Wohnungen ge- Eimsbüttel 5% 15% 40% 26% 15%

prägt. (Anmerkung: Räume beinhalten eine Harvestehude 8% 10% 29% 24% 29% Küche. Eine Wohnung mit drei Räumen ist Hoheluft-West 7% 14% 34% 29% 16% mit einer Zweizimmerwohnung vergleich- Rotherbaum 11% 16% 27% 22% 23% bar.) Lokstedt 9% 12% 30% 26% 22%  Kleinere Wohnungen gibt es vor allem in Stellingen 8% 13% 31% 28% 20% den Stadtteilen des Kerngebietes (z. B. Eidelstedt 5% 8% 26% 32% 29% Eimsbüttel oder Hoheluft-West). Vor dem Niendorf 5% 9% 24% 30% 32% Hintergrund der hohen Nachfrage nach kleinen (bezahlbaren) Wohnungen ist der Schnelsen 2% 8% 23% 29% 38% Bestand von besonderer Bedeutung Bezirk Eimsbüttel 6% 12% 31% 28% 24%  Die Zahl größerer (familiengerechter) Hansestadt Hamburg 6% 10% 32% 28% 24% Wohnungen) ist in den zentralen Lagen 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 Raum 2 Räume 3 Räume 4 Räume 5 und mehr Räume deutlich geringer. In Richtung äußerer Quelle: Statistikamt Nord Stadtteile nimmt die Zahl großer Wohnun- gen mit dem höheren Anteil von Einfamili- enhäusern zu.

2.3.2 Neubautätigkeit

Fertigstellungszahlen verdoppelt – Stärkerer Fokus auf dem Geschosswohnungsbau  Seit September 2016 ist es Ziel des Be- Abb. 49: Baufertigstellungen der Bezirke 2008 bis 2012 und 2013 bis 2017 im Vergleich zirks Eimsbüttel, 1.050 Wohnungen pro 8.000 5,0 EW 1.000 je Whg. (fertiggestellte Neubauintensität Jahr zu genehmigen (Vorher: 700 WE). 4,5 4,5 7.000  Baugenehmigungen 2013 bis 2017: 4,0 3,7 3,6 ø 1.030 Wohnungen, ca. 11 % davon in 6.000 3,3 3,3 3,5 3,1 3,0 EZFH (2008 bis 2012: 720 WE, ca. 23 % 5.000 3,0 davon in EZFH) 4.000 2,5  Die Genehmigungsziele werden erreicht. 2,3 1,8 2,0 2,0 2,0 1,8  Baufertigstellungen 2013 bis 2017: 3.000 1,6 1,5 1,0 ø 852 WE, ca. 19 % in EZFH (2008 bis Anzahl fertiggestellter Wohnungen 2.000 1,0 2012: ø 468 WE p. a., ca. 28 % in EFZH) a.) p. 1.000 0,5  785 Bezirksübergreifend ist zu beobachten, 2.703 5.160 1.424 2.153 2.338 4.260 2.303 5.047 2.617 7.199 3.056 4.158 6.706 0 0,0 dass der Anteil des Geschosswohnungs- Altona Bergedorf Eimsbüttel Hamburg- Hamburg- Harburg Wandsbek Mitte Nord baus an der Neubautätigkeit gestiegen ist. Fertiggestellte Wohnungen 2008 bis 2012 Fertiggestellte Wohnungen 2013 bis 2017  Gegenüber dem Vergleichszeitraum haben Neubauintensität 2008 bis 2012 Neubauintensität 2013 bis 2017 Quelle: Statistikamt Nord sich die Fertigstellungszahlen nahezu verdoppelt. Eimsbüttel ist einer der Bezirke mit der niedrigsten Neubauintensität.

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Hamburg: Schwerpunkt der Neubautätigkeit in der Urbanisierungszone und den äußeren Stadtteilen  Die Schwerpunkte der Neubautätigkeit lie- Abb. 50: Kleinräumige Baufertigstellungen 2013 bis 2017 gen im Wesentlichen in den Stadtteilen der Urbanisierungszone und in den äußeren Stadtteilen Hamburgs.  In nur wenigen zentralen Stadtteilen, mit Ausnahme des Bezirkes Hamburg-Nord, der HafenCity, Hammerbrook, Altona-Alt- stadt und Ottensen, konnten aufgrund fehlender Flächenpotenziale in größerem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden.  Die Stadtteile mit den höchsten Baufertig- stellungszahlen zwischen 2013 und 2017 sind Winterhude (1.690 Wohnungen), Lan- genhorn (1.320), Rahlstedt (1.190), Har- burg (1.040) und Barmbek-Süd (1.020)

Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap

Eimsbüttel: Geringe Fertigstellungszahlen im Kerngebiet – Höhere Neubauintensität in Richtung Peripherie  Die Neubautätigkeit im Bezirk Eimsbüttel Abb. 51: Baufertigstellungen im Bezirk Eimsbüttel 2013 bis 2017 weist räumlich deutliche Unterschiede zwi- 800 9,0 Fertiggestellte Fertiggestellte Wohnungen je 1.000 EW schen dem Kerngebiet, der Urbanisie- 700 8,0 7,0 rungszone und den äußeren Stadtteilen 600 6,0 auf. 500 5,2 4,9 4,9 5,0  In den zentralen – stark nachgefragten – 400 3,6 4,0 Stadtteilen waren die Neubauintensität 300 2,7 2,4 2,4 3,0 2,1 und die Fertigstellungszahlen eher gering. 200 1,4 2,0 Gegenüber vergleichbaren Bezirken, wie Anzahl fertiggestellter Wohnungen Wohnungen fertiggestellter Anzahl 100 1,0

Altona oder Hamburg-Nord stehen in 429 258 142 215 708 675 594 509 730 0 0,0 Eimsbüttel deutlich weniger größere Flä- chenpotenziale in zentralen Lagen zur Ver- fügung.  Die höchste Neubauintensität wird in der Fertiggestellte Wohnungen 2013 bis 2017 Fertigstellungen je 1.000 (Durchschnitt 2013 bis 2017) Urbanisierungszone in den Stadtteilen Quelle: Statistikamt Nord Lokstedt und Stellingen erreicht. In Rich- tung äußerer Stadtteile nehmen diese eher wieder ab, befinden sich allerdings auf einem höheren Niveau als im Kerngebiet.

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2.3.3 Öffentlich geförderter Wohnungsbestand

Hamburg: Abschmelzprozess öffentlich geförderter Wohnungen setzt sich fort  2017 gab es 77.580 mietpreis- und bele- Abb. 52: Öffentlich geförderter Wohnungsbestand in Hamburg 2008 bis 2017 und Perspektive bis 2022 gungsgebundene Wohnungen in Hamburg 120.000 (ca. 8,5 % des Wohnungsbestandes)  Aufgrund einer (zunächst) geringeren Be- 100.000 deutung und anderer Förderschwerpunkte wurde der Bindungsauslauf des sozialen 80.000 Wohnungsbaus der 1960er bis 1980er Jahre in den letzten Jahren nicht in vollem 60.000 Umfang kompensiert. In der Folge ging die Zahl geförderter Wohnungen zurück. Seit 2008 (ca. 11,7 % aller Wohnungen) redu- 40.000 zierte sich der Bestand um 25.060 Woh- nungen. Wohnungen geförderter öffentlich Anzahl 20.000  In den nächsten fünf Jahren werden wei- 102.631 98.301 95.499 98.410 96.332 86.152 86.175 84.856 80.513 77.576 58.495 tere 19.080 Wohnungen aus der Bindung 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2022 fallen. Der Neubau von 3.000 geförderten Quelle: Statistikamt Nord

Wohnungen pro Jahr wird nicht ausrei- chen, um den Bindungsauslauf zu kompen- sieren.

Eimsbüttel: Geringster Anteil geförderter Wohnungen im Bezirk Eimsbüttel  Im Bezirk Eimsbüttel gab es 2017 5.120 Abb. 53: Öffentlich geförderter Wohnungsbestand im Bezirk Eimsbüttel 2008 bis 2017, Perspektive 2022 geförderte Wohnungen. Mit einem Anteil 9.000 von 3,8 % liegt der Anteil am Wohnungsbe- stand deutlich unter dem städtischen 8.000

Durchschnitt und stellt den kleinsten rela- 7.000 tiven Bestand aller Bezirke dar. 6.000  Der Abschmelzprozess verläuft vergleichbar zur gesamtstädtischen Entwicklung. 5.000

Gegenüber 2013 sind heute 1.260 Woh- 4.000 nungen weniger in der Bindung. Im Ver- gleich zu 2008 sind es sogar 2.880 weni- 3.000

ger. Der Anteil am Wohnungsbestand lag 2.000 Anzahl öffentlich geförderter Wohnungen geförderter öffentlich Anzahl zu diesem Zeitpunkt bei noch 6,2 %. 1.000  Bis 2022 werden etwa 1.180 Wohnungen 7.999 7.164 7.156 7.308 7.188 6.381 6.380 6.249 6.446 5.123 3.939 bzw. knapp ein Viertel der geförderten 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2022 Wohnungen aus der Bindung fallen. Quelle: Statistikamt Nord

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Eimsbüttel: Geringe Zahl geförderter Wohnungen in den zentralen Stadtteilen  Innerhalb des Bezirks weisen Eidelstedt Tab. 15: Kleinräumige Entwicklung des geförderten Wohnungsbestan- des im Bezirk Eimsbüttel 2013 bis 2017, Perspektive 2022 und Schnelsen einen großen geförderten 2008 2013 2017 2022 Bestand auf. In allen anderen Stadtteilen Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anteil Anteil Anteil liegt der Anteil deutlich unter dem gesamt- WE WE WE WE

städtischen Niveau. Eimsbüttel 664 2,1% 601 1,9% 666 2,0% 401  Vom Bindungsauslauf in den letzten Jah- Harvestehude 93 0,9% 112 1,2% 75 0,8% 43 ren waren vor allem Lokstedt, Eidelstedt Hoheluft-West 28 0,4% 28 0,4% 12 0,2% 12 und Schnelsen betroffen. Rotherbaum 79 0,9% 79 0,9% 79 0,9% 55 Lokstedt 1.493 11,7% 1.166 8,5% 302 2,2% 180

 Perspektivisch ist der größte Bindungs- Stellingen 395 3,2% 150 1,2% 197 1,5% 167

auslauf in Niendorf, Eimsbüttel und Eidelstedt 2.495 16,9% 1.654 11,2% 1.307 8,5% 1.203 Lokstedt zu erwarten. Teilweise werden Niendorf 860 4,3% 797 4,0% 811 3,9% 233 bis 2022 bis zu 40 % der Mietpreis- und Schnelsen 1.892 15,6% 1.794 14,4% 1.674 12,9% 1.645 Belegungsbindungen auslaufen (z. B. Eims- Bezirk Eimsbüttel 7.999 6,2% 6.381 4,8% 5.123 3,8% 3.939 büttel, Lokstedt). Hansestadt Hamburg 102.631 11,7% 86.152 9,7% 77.576 8,5% 58.495 Quelle: Statistikamt Nord

Hamburg: Steigende Bedeutung des geförderten Wohnungsneubaus  Die Verlängerung bestehender bzw. die Abb. 54: Bewilligte Wohnungen mit öffentlicher Förderung in Hamburg nach Art der Förderung 2008 bis 2017 Schaffung neuer Bindungen kann zumin- 10.000 dest einen Teil des Auslaufs ausgleichen. 8.999 9.037 9.000  Im „Vertrag für Hamburg“ aus dem Jahr 2016 wurde u. a. das Ziel formuliert, jähr- 8.000 6.683 6.636 lich 3.000 neue öffentlich geförderte Woh- 7.000 5.788 5.846 5.676 nungen zu schaffen (vorher 2.000 WE). 6.000 5.447 5.470 4.931  Seit 2011 wurde das Ziel von 2.000 und 5.000 seit 2015 von 3.000 Wohnungen im Miet- 4.000 wohnungsneubau erreicht. 3.000 Anzahl bewilligter Wohungen bewilligter Anzahl  Der Neubau geförderter Wohnungen hat 2.000 erheblich an Bedeutung gewonnen. Zwi- 1.000 schen 2013 und 2017 wurden 13.980 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Wohnungen im 1. und 2. Förderweg im Mietwohnungsbau (1. + 2. Förderweg) Ankauf von Belegungsbindungen Mietwohnungsbau bewilligt (2008 bis Büroumwandungsprämie (bis 2012) Modernisierungsförderung 2012: 7.470 WE). Quelle: IFB

 Demgegenüber ging die Zahl von Miet- preis- und Belegungsbindungen im Rah- men der Modernisierungsförderung deutlich zurück. Aufgrund dessen ist die Zahl der Bewilligungen insgesamt im Vergleich der Betrachtungszeiträume gesunken.

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Hamburg: Kaum geförderter Neubau in den zentralen Lagen  Von den insgesamt 29.420 Bewilligungen Abb. 55: Bewilligte Wohnungen mit öffentlicher Förderung 2013 bis 2017 zwischen 2013 und 2017 entfiel nur ein geringer Teil auf die zentralen Stadtteile Hamburgs. Ausnahmen sind Altona-Nord, Altona-Altstadt sowie Winterhude und Barmbek-Nord.  Demgegenüber gibt es relativ hohe Bewil- ligungszahlen in eher peripheren und statusniedrigeren Stadtteilen etwa in Bill- stedt, Eidelstedt, Horn, Osdorf, Wilhelms- burg, Dulsberg, Lohbrügge, Farmsen- Berne und Rahlstedt.  Die höchsten Bewilligungszahlen im Miet- wohnungsneubau wurden in der Hafen- City, Hammerbrook, Horn, Eidelstedt, Win- terhude, Ohlsdorf, Farmsen-Berne und Bil- lwerder registriert.

Quelle: Statistikamt Nord | OpenStreetMap

Eimsbüttel: Hoher Anteil der Neubauförderung in zentralen Lagen  Zwischen 2013 und 2017 wurde im Bezirk Abb. 56: Bewilligte Wohnungen mit öffentlicher Förderung im Bezirk Eimsbüttel nach Art der Förderung 2008 bis 2017 Eimsbüttel für 3.180 Wohnungen eine För- derung bewilligt (ca. 10,8 % aller Bewilli- 1.400 1.239 gungen in Hamburg). 1.200  Gegenüber dem Vergleichszeitraum 2008 1.004 1.000 930 bis 2012 (3.720 WE; 10,6 %) ist die Zahl 765 793 der Bewilligungen – insbesondere auf- 800

grund der geringeren Bedeutung der Mo- 575 600 558 dernisierungsförderung – zurückgegangen 446  Es entstanden 1.580 Wohnungen im Miet- 400 344

Anzahl bewilligter Wohnungen bewilligter Anzahl 250 wohnungsbau (1. + 2. Förderweg). Das 200 entspricht etwa 49,7 % aller Bewilligungen im Bezirk und einer deutlichen Steigerung 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 gegenüber dem Vergleichszeitraum (2008 Mietwohnungsbau (1. + 2. Förderweg) Ankauf von Belegungsbindungen bis 2012: 210 WE; 5,6 % der Bewilligun- Büroumwandungsprämie (bis 2012) Modernisierungsförderung

gen). Quelle: Statistikamt Nord

 Die Schwerpunkte des geförderten Neu- baus waren: Eidelstedt (662 WE), Lokstedt (389 WE), Schnelsen (242 WE) und Stellin- gen (158 WE).

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2.3.4 Mieten- und Kaufpreisentwicklung

Hamburg: Mietenanstieg verläuft etwas langsamer  Der deutliche Nachfrageanstieg, mit dem Abb. 57: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg 2008 bis 2017 die Neubautätigkeit kaum Schritt halten 13,00 konnte, führte zu einer Marktdynamik, die 12,00 sich in einem deutlich steigenden Miet- 11,00 und Kaufpreisniveau niederschlug. 10,00 11,40 10,59

9,00 10,38 10,20 9,75  2017 lag der Median der Angebotsmieten 10,00 8,00 9,00 8,64 (Inserate des Portals ImmobilienScout24) 7,00 8,33 7,96

in Hamburg bei 11,40 Euro/m² nettokalt. 6,00  Gegenüber 2013 stiegen die Mieten um 5,00 1,40 Euro/m² bzw. um 14,0 %. 4,00 3,00  Im Vergleich zum Zeitraum 2008 bis 2012 2,00 (+1,79 Euro/m² bzw. 22,4 %) sind die Mie- 1,00 ten damit etwas langsamer gestiegen, al- 0,00 lerdings von einem deutlich höheren Aus- 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

gangsniveau. Quelle: ImmobilienScout24 | ALP

Eimsbüttel: Dritthöchstes Mietniveau der Hamburger Bezirke – Vor allem zentrale Lagen hochpreisig  Mit 12,51 Euro/m² nettokalt liegt das Abb. 58: Angebotsmieten 2017 Mietniveau im Bezirk etwa 1,11 Euro/m² höher als im gesamtstädtischen Durch- schnitt. Eimsbüttel ist damit nach Altona und Hamburg-Nord der drittteuerste Be- zirk.  Überdurchschnittlich hohe Mieten werden in den Stadtteilen des Kerngebietes ver- langt (insbesondere Harvestehude, Rot- herbaum).  Demgegenüber bewegt sich das Mietni- veau in den äußeren Stadtteilen auf einem Niveau unterhalb des städtischen Durch- schnitts.

Quelle: ImmobilienScout24 | ALP | OpenStreetMap

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Eimsbüttel: Unterdurchschnittlicher Anstieg der Mieten – Langsamere Entwicklung gegenüber Vergleichszeitraum  Zwischen 2013 und 2017 stiegen die Mie- Abb. 59: Kleinräumige Entwicklung der Angebotsmieten 2013 bis 2017 ten im Bezirk um 1,01 Euro/m² bzw. 9,0 % und damit weniger stark als im gesamt- städtischen Durchschnitt.  Gegenüber dem Vergleichszeitraum (2008 bis 2012: +2,04 Euro/m² bzw. +22,7 %) fällt die Entwicklung wesentlich moderater aus.  Die deutlichsten Preiszuwächse sind in den Stadtteilen Harvestehude, Rotherbaum sowie Stellingen zu verzeichnen. In den anderen Stadtteilen verlief die Entwicklung vergleichsweise homogen und bewegte sich zwischen +7,9 % und +9,8 %.

Quelle: ImmobilienScout24 | ALP | OpenStreetMap

Bedeutender Anteil von Bestandshaltern mit moderater Mietenpolitik  Da Angebotsmieten nur einen Ausschnitt Tab. 16: Neuvertragsmieten von SAGA und Genossenschaften 2013 und 2016 im Vergleich des Mietwohnungsmarktes abbilden, wur- Neuvertragsmieten in Euro/m² den zusätzlich die Neuvertragsmieten der (SAGA GWG und Genossenschaften) SAGA und der Genossenschaften herange- 2013 2016 Veränderung zogen, die auf Internetportalen nicht oder nur in geringem Umfang inserieren. Eimsbüttel 7,39 7,64 +3% Harvestehude 7,81 7,87 +1%  Im Bezirk Eimsbüttel werden knapp ein Hoheluft-West 7,12 7,30 +3% Fünftel des Wohnungs- und ca. 26 % des Rotherbaum 7,83 7,90 +1% Mietwohnungsbestandes durch die SAGA Lokstedt 7,33 7,60 +4% und Genossenschaften vermietet. Stellingen 6,14 6,62 +8% Eidelstedt 6,61 6,80 +3%  Trotz des im städtischen Vergleich deut- Niendorf 6,06 6,47 +7% lich geringeren Anteils (Hamburg: 29,9 % Schnelsen 6,29 7,03 +12% bzw. 37,7 %), wird im Bezirk eine bedeu- Bezirk Eimsbüttel 6,88 7,02 +2% Hansestadt Hamburg 6,63 6,87 +4% tende Anzahl von Wohnungen zu modera- Quelle: CRES-Studien zum Hamburger Mietwohnungsmarkt ten Mietpreisen und von Vermietern mit einer maßvollen Mietenpolitik angeboten.  Bezogen auf das Jahr 2016 liegen die Neu- vertragsmieten gut 4,38 Euro/m² unter den Angebotsmieten.

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Große Unterschiede in der Wohnkostenbelastung  Über die quantitative Verfügbarkeit und Abb. 60: Wohnkosten-Einkommen-Relation qualitative Anforderungen an Wohnraum hinaus, ist die Miethöhe und das Verhältnis zum Einkommen ein wichtiger Indikator.  Die Wohnkosten-Einkommen-Relation stellt den Anteil des Einkommens dar, der im Vergleich zum städtischen Durschnitt für das Wohnen aufgewendet wird (bezogen auf alle Haushalte Hamburg: ca. 28 %).  Die höchsten Belastungen gibt es in den zentralen Stadtteilen, die hohe Mieten auf- weisen, die Haushalte aber eher über un- terdurchschnittliche Einkommen verfügen sowie in den Stadtteilen mit niedrigen Ein- kommen.  Die geringste Kostenbelastung ist in den „etablierten“ Stadtteilen, etwa den Elbvo-

rorten, um die Außenalster sowie in peri- Quelle: ImmobilienScout24 | ALP | OpenStreetMap

phereren Lagen etwa den Walddörfern, zu beobachten.

Vertiefung – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks und Gesuche)

Eimsbüttel  In folgenden Segmenten ist das Interesse Tab. 17: Eimsbüttel – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 der Wohnungssuchenden im Verhältnis zum Angebotsumfang besonders groß:  Kleine Wohnungen (bis 40 m²) mit einer Miete bis zu 11,50 Euro/m²  Kleine Wohnungen (40 bis 60 m²) mit einer Miete bis zu 10,50 Euro/m² nettokalt  Mittelgroße Wohnungen (60 bis 80 m²) mit einer Miete bis zu 9,50 Euro/m²  Große Wohnungen (über 100 m²) mit einer Miete bis zu 8,50 Euro/m²

Quelle: ImmobilienScout24 | ALP

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Harvestehude  In folgenden Segmenten ist das Interesse Tab. 18: Harvestehude – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 der Wohnungssuchenden im Verhältnis zum Angebotsumfang besonders groß:  Wohnungen bis 12,50 Euro/m²  „Günstigere“ Wohnungen (< 9,50 Euro/m²)  Kleine Wohnungen mit bis zu 60 m²  Große Wohnungen (> 100 m²)

Quelle: ImmobilienScout24 | ALP

Hoheluft-West  In folgenden Segmenten ist das Interesse Tab. 19: Hoheluft-West – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 der Wohnungssuchenden im Verhältnis zum Angebotsumfang besonders groß:  Wohnungen bis 10,50 Euro/m²  Wohnungen (ab 80 m²) mit einer Miete bis zu 12,50 Euro/m²  Kleine Wohnungen (bis 60 m²)  Mittelgroße Wohnungen (60 bis 80 m²) mit einer Miete bis zu 9,50 Euro/m²

Quelle: ImmobilienScout24 | ALP

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

Rotherbaum  In folgenden Segmenten ist das Interesse Tab. 20: Rotherbaum – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 der Wohnungssuchenden im Verhältnis zum Angebotsumfang besonders groß:  Kleine Wohnungen in nahezu allen Preis- klassen (bis zu 60 m²)  Mittelgroße und große Wohnungen bis zu 11,50 Euro/m²

Quelle: ImmobilienScout24 | ALP

Lokstedt  In folgenden Segmenten ist das Interesse Tab. 21: Lokstedt – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 der Wohnungssuchenden im Verhältnis zum Angebotsumfang besonders groß:  Kleine Wohnungen (bis 60 m²) mit einer Miete bis zu 9,50 Euro/m²  Mittelgroße Wohnungen (60 bis 80 m²) mit einer Miete bis zu 8,50 Euro/m²  Große Wohnungen (80 bis 100 m²) mit einer Miete bis zu 8,50 Euro/m²

Quelle: ImmobilienScout24 | ALP

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Stellingen  In folgenden Segmenten ist das Interesse Tab. 22: Stellingen – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 der Wohnungssuchenden im Verhältnis zum Angebotsumfang besonders groß:  Kleine Wohnungen (bis 40 m²) mit einer Miete bis 12,50 Euro/m²  Kleine Wohnungen (40 bis 60 m²) mit einer Miete bis 9,50 Euro/m²  Mittelgroße Wohnungen (60 bis 80 m²) mit einer Miete bis 7,50 Euro/m²  Große Wohnungen werden in geringerem Umfang frequentiert

Quelle: ImmobilienScout24 | ALP

Eidelstedt  In folgenden Segmenten ist das Interesse Tab. 23: Eidelstedt – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 der Wohnungssuchenden im Verhältnis zum Angebotsumfang besonders groß:  Kleine Wohnungen (bis 40 m²) mit einer Miete bis 11,50 Euro/m²  Mittelgroße Wohnungen (40 bis 60 m²) mit einer Miete bis 9,50 Euro/m²  Mittelgroße Wohnungen (60 bis 80 m²) bis 7,50 Euro/m²  Große Wohnungen (> 80 m²) mit bis zu 8,50 Euro/m²

Quelle: ImmobilienScout24 | ALP

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

Niendorf  In folgenden Segmenten ist das Interesse Tab. 24: Niendorf – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 der Wohnungssuchenden im Verhältnis zum Angebotsumfang besonders groß:  Kleine Wohnungen (bis 40 m²) mit einer Miete von bis zu 11,50 Euro/m²  Mittelgroße Wohnungen (40 bis 60 m²) mit einer Miete bis zu 9,50 Euro/m²  Mittelgroße Wohnungen (60 bis 80 m²) mit einer Miete bis zu 8,50 Euro/m²  Große Wohnungen (80 bis 100 m²) mit einer Miete bis zu 7,50 m²

Quelle: ImmobilienScout24 | ALP

Schnelsen  In folgenden Segmenten ist das Interesse Tab. 25: Schnelsen – Angebots-Nachfrage-Relation (Klicks, Gesuche) 2017 der Wohnungssuchenden im Verhältnis zum Angebotsumfang besonders groß:  Kleine Wohnungen (bis 40 m²) mit einer Miete bis zu 10,50 Euro/m²  Kleine Wohnungen (40 bis 60 m²) mit einer Miete bis zu 8,50  Mittelgroße Wohnungen (60 bis 80 m²) mit einer Miete bis zu 7,50 Euro/m²  Große Wohnungen (80 bis 100 m²) mit einer Miete bis zu 7,50 Euro/m²

Quelle: ImmobilienScout24 | ALP

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

Hohes und deutlich steigendes Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen  Gegenüber den Mieten sind die Kaufpreise Tab. 26: Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Euro/m² 2008 und 2013 bis 2017 im Bezirk Eimsbüttel – unter anderem durch eine zusätzliche Bestand Neubau Nachfrage aufgrund des günstigen Zinsni- Relativ Relativ 2008 2013 2017 2008 2013 2017 13-17 veaus – noch deutlicher stärker gestiegen. 13-17  In Hamburg lag der Median für eine Eigen- Eimsbüttel 2.380 3.968 5.500 +38,6% 3.054 4.898 6.120 +24,9% tumswohnung 2017 bei 4.000 Euro/m² Harvestehude 3.391 5.973 8.002 +34,0% 9.166 10.508 +14,6% Wohnfläche. Das entspricht einem Anstieg Hoheluft-West 2.362 3.854 5.168 +34,1% von 38,8 % im Vergleich zu 2013. Gegen- Rotherbaum 3.279 5.504 7.547 +37,1% 6.771 10.197 über 2008 haben sich die Preise verdop- Lokstedt 2.000 3.125 4.539 +45,3% 2.788 4.039 6.000 +48,6% pelt. Stellingen 1.736 2.416 4.169 +72,6% 2.850 3.510 5.205 +48,3% Eidelstedt 1.612 2.270 3.241 +42,8% 3.190 4.081 +27,9%  Im Bezirk Eimsbüttel liegen die Kaufpreise Niendorf 1.803 2.659 3.356 +26,2% 2.698 4.190 5.061 +20,8% (2017: 4.580 Euro/m²) insbesondere in Schnelsen 1.639 2.388 3.249 +36,0% 3.213 4.395 +36,8% den zentralen Lagen zum Teil massiv über Bezirk Eimsbüttel 2.092 3.145 4.579 +45,6% 2.950 3.816 5.187 +35,9% dem städtischen Niveau. Zum Teil sind die Hansestadt Hamburg 1.923 2.882 4.000 +38,8% 2.901 4.022 4.850 +20,6% Quelle: ImmobilienScout24 | ALP Preise gerade in den noch etwas günstige- ren Stadtteilen explodiert. Im Neubau liegt der Median bei ca. 5.190 Euro/m².

Anhaltend hohe Nachfrage im Einfamilienhaussegment  Ähnlich dynamisch verlief die Entwicklung Tab. 27: Angebotspreise für Einfamilienhäuser insgesamt (in Euro/m²) 2008 und 2013 bis 2017 im Bezirk Eimsbüttel für Einfamilienhäuser. Die hohe Nachfrage Veränderung 2008 2013 2017 trifft auf ein begrenztes Potenzial zusätz- 2013 bis 2017 lichen Wohnraum in diesem Segment zu Eimsbüttel - --- schaffen. Zudem liegt der Fokus stärker Harvestehude 2.600.000 (5.610) 2.690.000 (7.880) 3.530.500 (8.000) +31,2%

auf flächeneffizienteren Typologien. In der Hoheluft-West - ---

Folge steigen die Preise deutlich an und Rotherbaum - 3.495.000 (6.717) - -

Haushalte weichen in das Umland aus. Lokstedt 367.000 (2.536) 587.000 (4.100) 950.000 (5.591) +61,8%

 2017 lag der Median im Bezirk Eimsbüttel Stellingen 277.500 (2.209) 349.000 (2.672) 573.500 (4.325) +64,3% für den Kauf eines Einfamilienhauses mit Eidelstedt 241.000 (1.999) 299.000 (2.683) 452.000 (3.559) +51,2% 4.180 Euro/m² über dem gesamtstädti- Niendorf 280.000 (2.300) 420.000 (2.940) 569.000 (4.238) +35,5% schen Niveau (3.810 Euro/m²). Schnelsen 272.000 (2.130) 384.950 (2.903) 549.500 (3.897) +42,7%  Seit 2013 sind die Preise um 41,4 % und Bezirk Eimsbüttel 275.000 (2.232) 395.000 (2.960) 569.000 (4.184) +44,1% damit deutlich stärker als im Hamburger Hansestadt Hamburg 291.725 (2.254) 390.000 (2.865) 499.000 (3.809) +27,9% Quelle: Statistikamt Nord Durchschnitt (+32,9 %) gestiegen.

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

Hamburg: Explosion der Preise für Bauland  Ein zentraler Indikator für die Realisierbar- Abb. 61: Bodenrichtwerte in Hamburg 2008 bis 2017 keit bezahlbaren Wohnraums sind die Bau- 1.600

landpreise. Infolge des hohen Neubaube- 1.400 darfs und des Investitionsinteresses sind 1.200 die Bodenrichtwerte regelrecht explodiert.  Ein- und Zweifamilienhäuser: 2017 liegt 1.000

der Bodenrichtwert bei 729 Euro/m² 800 Grundstücksfläche. Seit 2013 sind die 600 Preise um 214 Euro/m² bzw. um 41,6 % gestiegen. Gegenüber 2008 beträgt der Zu- 400 wachs 418 Euro/m² bzw. 134,4 %. 200  Geschosswohnungsbau: Aktuell werden 0 1.515 Euro/m² Wohnfläche gezahlt. Seit 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

2013 liegt der Preisanstieg bei 553 Ein- und Zweifamilienhäuser (Euro/m² Grundstücksfläche) Euro/m² bzw. 57,5 %, seit 2008 sogar bei Geschosswohnungsbau (Euro/m² Wohnfläche) Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 971 Euro/m² oder 178,5 %.  In einem Gutachten 2017 beziffert die ARGE e. V. die Herstellungskosten mit 2.727 Euro/m² (ø Gesamtkosten: 4.200 Euro/m²).

Hamburg: Zentrale Lagen und Elbvororte mit den höchsten Grundstückspreisen  Die höchsten Bodenrichtwerte weisen die Abb. 62: Bodenrichtwerte im Geschosswohnungsbau 2017 zentralen geschosswohnungsbaugepräg- ten Stadtteile Hamburgs sowie die Elbvor- orte auf.  In Richtung der der Urbanisierungszone und der äußeren Stadtteile liegen die Grundstückspreise unter dem städtischen Niveau. Allerdings sind auch an diesen Standorten die Kosten massiv gestiegen.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg | OpenStreetMap

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Wohnungsmarktsituation im Bezirk Eimsbüttel

Eimsbüttel: Überdurchschnittlich hohe Grundstückspreise im Bezirk Eimsbüttel  Im Bezirk Eimsbüttel sind die Grund- Tab. 28: Kleinräumige Bodenrichtwerte im Bezirk Eimsbüttel 2008, 2013 und 2017 nach Gebäudetyp stückspreise in weiten Teilen noch deutlich Ein- und Zweifamilienhäuser Geschosswohnungsbau stärker gestiegen. (Euro/m² Grundstücksfläche) (Euro/m² Wohnfläche)

 Gerade in den zentralen Stadtteilen liegen Verände Verände 2008 2013 2017 2008 2013 2017 die Bodenrichtwerte im Geschosswoh- rung rung nungsbau zum Teil dreimal so hoch wie im Eimsbüttel 524 1.085 1.786 64,6% 563 1.331 2.198 65,1% Hamburger Durchschnitt. In den meisten Harvestehude 1.348 2.793 4.639 66,1% 1.268 3.359 5.567 65,7% Stadtteilen des Bezirks stiegen die Preise Hoheluft-West 653 1.276 2.124 66,5% 659 1.513 2.470 63,3% Rotherbaum 1.992 2.611 4.227 61,9% 1.363 3.049 4.978 63,3% um 60 % und mehr. Lokstedt 335 646 819 26,8% 533 1.107 1.889 70,6%

 Ähnlich ist die Situation im Einfamilien- Stellingen 245 341 570 67,2% 452 743 1.220 64,2%

haussegment, welches gerade in den äuße- Eidelstedt 235 348 530 52,3% 429 597 972 62,8% ren Stadtteilen von hoher Bedeutung ist. In Niendorf 283 437 622 42,3% 550 993 1.509 52,0% Lokstedt, Eidelstedt, Niendorf und Schnel- Schnelsen 260 392 562 43,4% 451 732 1.113 52,0% sen bewegen sich die Preise unter dem Hansestadt Hamburg 311 515 729 41,6% 544 962 1.515 57,5% Quelle: Statistikamt Nord Mittel der Hansestadt.

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2.3.5 Zusammenfassung – Indikatorengestützter Vergleich der Betrachtungszeiträume

Anteil kleiner Wohnungen Veränderung gebundener Anteil geförderter Wohnungen am Neubautätigkeit (bis 3 Räume) Wohnraum Wohnungsbestand

2008 2017 2008 - 2012 2013 - 2017 2008 - 2012 2013 - 2017 2008 2017 Eimsbüttel 49,6% 59,1% 403 429 -12 65 2,1% 2,0% Harvestehude 41,0% 47,0% 96 258 +19 -37 0,9% 0,8% Hoheluft-West 43,7% 54,6% 55 142 +0 -16 0,4% 0,2% Rotherbaum 43,7% 54,6% 14 215 +0 0 0,9% 0,9% Lokstedt 45,6% 51,6% 372 708 -245 -864 11,7% 2,2% Stellingen 47,7% 51,8% 229 675 -237 47 3,2% 1,5% Eidelstedt 36,5% 38,9% 383 594 -328 -347 16,9% 8,5% Niendorf 32,5% 37,9% 371 509 -28 14 4,3% 3,9% Schnelsen 30,0% 33,9% 415 730 +20 -120 15,6% 12,9% Bezirk Eimsbüttel 41,7% 48,4% 2.338 4.260 -811 -1.258 6,2% 3,8% Hansestadt Hamburg 40,1% 47,8% 16.328 33.581 -6299 -8.576 11,7% 8,5%

Bewilligte Förderung Mietniveau (Angebotsmieten Entwicklung Mietentwicklung (relativ) Bodenrichtwerte (Neubau) in Euro/m²) Bodenrichtwerte EFZH

2008 - 2012 2013 - 2017 2008 2017 2008 - 2012 2013 - 2017 EFZH 2017 GWB 2017 2008 - 2012 2013 - 2017 Eimsbüttel 98 97 9,69 13,46 23,9% 9,3% 1.786 2.198 80,3% 64,6% Harvestehude 0 0 12,34 16,02 13,5% 14,4% 4.639 5.567 81,5% 66,1% Hoheluft-West 0 8 9,76 13,43 17,9% 7,9% 2.124 2.470 70,9% 66,5% Rotherbaum 0 13 12,45 15,40 11,7% 12,2% 4.227 4.978 14,5% 61,9% Lokstedt 16 389 8,58 13,07 22,6% 8,9% 819 1.889 67,2% 26,8% Stellingen 55 158 7,89 12,25 31,0% 15,9% 570 1.220 18,0% 67,2% Eidelstedt 0 662 7,82 10,39 15,9% 9,5% 530 972 25,1% 52,3% Niendorf 28 14 8,50 10,98 14,0% 9,8% 622 1.509 22,6% 42,3% Schnelsen 11 242 7,80 9,71 13,4% 7,9% 562 1.113 28,5% 43,4% Bezirk Eimsbüttel 208 1.583 8,96 12,51 22,7% 9,0% Hansestadt Hamburg 7.468 13.984 7,96 11,40 22,4% 14,0% 729 1.515 43,4% 41,6%

Kaufpreise Kaufpreise Entwicklung Bodenrichtwerte Entwicklung Kaufpreise Entwicklung Kaufpreise Eigentumswohnungen Einfamilienhaus GWB Eigentumswohngen Einfamilienhaus (in Euro) (in Euro)

2008 - 2013 - 2008 - 2012 2013 - 2017 2017 2008 - 2012 2013 - 2017 2017 2012 2017

Eimsbüttel 109,2% 65,1% 5.657 54,1% 40,8% Harvestehude 136,2% 65,7% 8.662 100,0% 33,8% 3.530.500 17,3% Hoheluft-West 104,7% 63,3% 5.250 47,4% 32,6% Rotherbaum 98,6% 63,3% 7.709 53,4% 38,0% Lokstedt 73,4% 70,6% 4.927 73,4% 29,5% 950.000 41,4% 61,8% Stellingen 37,8% 64,2% 4.701 41,4% 83,3% 573.500 3,6% 64,3% Eidelstedt 16,3% 62,8% 3.441 27,6% 27,0% 452.000 36,5% 51,2% Niendorf 49,1% 52,0% 3.507 48,9% 26,7% 569.000 44,3% 35,5% Schnelsen 35,0% 52,0% 4.153 45,1% 61,2% 549.500 22,8% 42,7% Bezirk Eimsbüttel 4.796 59,2% 48,0% 569.000 37,8% 44,1% Hansestadt Hamburg 51,3% 57,5% 4.351 49,9% 34,8% 499.000 32,0% 27,9%

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Perspektive der Wohnungsmarktentwicklung

3 Perspektive der Wohnungsmarktentwicklung

3 PERSPEKTIVE DER WOHNUNGSMARKTENTWICKLUNG

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Abschließend werden die zentralen (bislang vorliegenden) Indikatoren für das Jahr 2018 dargestellt und die potenzielle zukünftige demografische Entwicklung in Hamburg skizziert. Im Anschluss erfolgt eine zusammen- fassende Betrachtung der Analyse auf Stadtteilebene.

2018: Einwohnerzuwachs schwächt sich ab – Hohe Fertigstellungs- und sinkende Genehmigungszahlen  Über den Betrachtungs- und Vergleichs- Tab. 29: Bevölkerungsentwicklung und Neubautätigkeit 2013 bis 2018 zeitraum hinaus, liegen erste Daten für das 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Jahr 2018 vor, die Anhaltspunkte für die Bezirk Eimsbüttel

weitere Entwicklung liefern können. Diese Bevölkerungsstand 252.340 255.018 258.865 262.130 263.710 264.869

sollen im Folgenden kurz umrissen werden: Veränderung Vorjahr 2.903 2.678 3.847 3.265 1.580 1.159  Bevölkerungsentwicklung: Die Einwohner- Baugenehmigungen 1.179 827 581 1.360 1.223 1.216 zahl Hamburgs ist 2018 auf 1.891.810 Baufertigstellungen 905 1.057 947 532 819 1.292 Einwohner gestiegen (+10.810 gegenüber Hansestadt Hamburg 2017). Das entspricht dem geringsten Ein- wohnerzuwachs seit 2009 und einer Hal- Bevölkerungsstand 1.788.994 1.803.752 1.833.930 1.860.759 1.880.997 1.891.810 bierung gegenüber dem Vorjahr. Veränderung Vorjahr 13.335 14.758 30.178 26.829 20.238 10.813 Im Bezirk Eimsbüttel verlief die Entwick- Baugenehmigungen 8.648 9.731 7.687 9.651 11.335 10.470 lung analog. Die Einwohnerzahl stieg um Baufertigstellungen 5.952 6.086 7.665 7.050 6.828 9.700

Quelle: Statistikamt Nord 1.160 auf 264.870 Personen. Auch diese Dynamik ist die niedrigste innerhalb der letzten zehn Jahren.  Baugenehmigungen und -fertigstellungen: Die Zahl der Baugenehmigungen, die 2017 mit 11.350 Wohnungen erstmals über dem gesetzten gesamtstädtischen Ziel lag, ist 2018 wieder leicht auf 10.470 Einheiten zurückgegangen. In Eimsbüttel blieb die Genehmigungszahl im Vergleich zum Vor- jahr weitgehend unverändert.  Demgegenüber stieg die Zahl der Fertig- stellungen deutlich. 2018 wurden 9.700 Wohnungen fertiggestellt. Das sind 2.870 mehr als noch 2017 und der höchste Wert seit Mitte der 1990er Jahre. In Eimsbüttel wurden 2018 1.290 Wohnungen fertiggestellt. Das sind 470 mehr als im Vorjahr und der höchste Wert im Betrachtungs- und Vergleichszeitraum.

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Hamburg: Fortsetzung des Einwohnerzuwachses – Deutlich moderaterer Anstieg erwartet  Ende Juni 2019 veröffentlichte das Statis- Abb. 63: Bevölkerungsvorausberechnung in drei Varianten für die Hansestadt Hamburg 2019 bis 2040 tikamt Nord die 14. koordinierte Bevölke- 2.100 rungsvorausberechnung für die Hanse-

stadt Hamburg in drei Varianten, die sich 2.050 im Wesentlichen in den Annahmen zur Zu-

wanderung unterscheiden. Basis ist die 2.000 Amtliche Einwohnerstatistik, die von den Daten des Melderegisters abweicht. 1.950  Alle Szenarien gehen von einer Fortset-

zung des Bevölkerungswachstums, aller- 1.000 in Bevölkerung 1.900 dings auf einem deutlich niedrigeren Ni- 1.850 veau als zwischen 2013 und 2017, aus.

 Der durchschnittliche jährliche Bevölke- 1.800 rungszuwachs zwischen 2018 und 2025 2017 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 liegt bei ca. 10.000 Einwohnern (Varianten Variante 1 Variante 2 Variante 3

1 und 2) und ca. 12.000 Einwohnern pro Quelle: Statistikamt Nord

Jahr in Variante 3 pro Jahr. Das entspricht in etwa der Entwicklung des Jahres 2018.  Die Zahl der Einwohner würde danach um 82.000 bis 95.000 Einwohner bis 2025 steigen.  Sollten die Prognosen eintreten und der Wohnungsbau auf dem hohen Niveau der jüngeren Vergangenheit gehalten werden, dürfte dies zu einer Entlastung des Woh- nungsmarktes insgesamt führen.  Auch nach 2025 wird von einer positiven Bevölkerungsentwicklung ausgegangen. Die unterstellten Wanderungsgewinne pro Jahr bewegen sich bis 2030 zwischen 3.000 und 8.000 pro Jahr. Das entspricht etwa dem Niveau vom Beginn der 2000er Jahre.  Danach würde Hamburg in der Variante 3, ausgehend vom Bevölkerungsstand des Melderegisters, im Jahr 2028 eine Einwoh- nerzahl von 2.000.000 erreichen. In Vari- ante 2 wäre dies 2034 und in Variante 1 2041 der Fall.

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Perspektive der Wohnungsmarktentwicklung

Hamburg: Fortsetzung der altersstrukturellen Veränderungen  Auf Basis der getroffenen Annahmen zur Abb. 64: Vorausberechnung der Altersstruktur für die Hansestadt Hamburg (Variante 2) 2019 bis 2040 natürlichen Bevölkerungsentwicklung und 2.200 der alters- und geschlechtsspezifischen 2.000 Wanderungsmuster wird sich zukünftig die 186 197 231 1.800 185 179 Altersstruktur in Hamburg weiter verän- 202 224 210 1.600 168 dern. Zentrale Ergebnisse der Bevölke- 157 1.400 rungsvorausberechnung (Variante 2) dazu 493 491 483 500 530 sind: 1.200 1.000  Die Zahl der Kinder und Jugendlichen wird 800 412 450 449 423 401 weiter ansteigen. Gegenüber 2017 liegt 1.000 in Bevölkerung der Zuwachs bei 39.000 Personen, mit 600 296 272 254 253 256 entsprechenden Herausforderungen für 400 Kinderbetreuung, Schullandschaft und fa- 200 188 212 230 239 240 115 130 127 123 119 miliengerechten Wohnraum (Zum Ver- 0 2017 2025 2030 2035 2040 gleich: Zwischen 2009 und 2017 lag der 0-5 Jahre 6-17 Jahre 18-29 Jahre 30-44 Jahre 45-64 Jahre 65-74 Jahre 75 Jahre u.ä. Zuwachs bei ca. 36.000 unter 18-Jähri- Quelle: Statistikamt Nord gen).  Die Zahl der Personen im Erwerbsalter (18- bis 65-Jährige) wächst um etwa 24.000 Personen. Während bei den jünge- ren Erwachsenen (18- bis 30-Jährige) von einem erheblichen Rückgang ausgegangen wird, wachsen die beiden anderen Alters- gruppen, insbesondere die der 30- bis 44- Jährigen, deutlich.  Etwas stärker wächst die Zahl der Senio- ren und Hochbetagten (65 Jahre und älter). Bis 2025 wächst diese Gruppe um etwa 17.000 Personen. Damit sind unter anderem Herausforderungen beim (bezahlbaren) seniorengerechten Wohnraum, Wohn- umfeld und Daseinsvorsorge verbunden.

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Stadtteilspezifische Zusammenfassung der Analyseergebnisse

4 Stadtteilspezifische Zusammenfassung der Analyseergebnisse

4 STADTTEILSPEZIFISCHE ZUSAMMENFASSUNG DER ANALYSEERGEBNISSE

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Stadtteilspezifische Zusammenfassung der Analyseergebnisse

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Stadtteilspezifische Zusammenfassung der Analyseergebnisse

 Urbaner, geschosswohnungs- und altbaugeprägter Stadtteil im Kerngebiet des Bezirks Eimsbüttel.

Wohnungsnachfrage  Einwohnerreichster Stadtteil im Bezirk (59.510 EW). Im Betrachtungszeitraum gab es einen relativen Be- völkerungsanstieg von 2,3 % (Bezirk: 4,2 %, Hamburg 4,9 %).  Die Bevölkerungsstruktur ist mit 31 % stark von Einwohnern in der Familiengründungsphase (30- bis 44- Jährige) geprägt (Bezirk: 24 %, Hamburg: 23 %). Kinder und Jugendliche machen mit 12 % einen vergleichsweise geringen Anteil aus (Bezirk: 15 %, Hamburg: 16 %). Auch der Anteil der Senioren ist mit 13 % verhält- nismäßig gering (Hamburg: 18 %, Bezirk: 19 %).  Eimsbüttel ist im Betrachtungszeitraum der Hamburger Stadtteil mit dem höchsten natürlichen Saldo (ø +460 p. a.). Trotz dieser Entwicklung ist der Anteil der Haushalte mit Kindern mit rund 13 % gering (Bezirk: 17 %, Hamburg: 18 %).  Der Stadtteil weist einen der höchsten Anteile an Singlehaushalten (67 %) in ganz Hamburg (Bezirk: 57 %, Hamburg 54 %) auf. Dementsprechend ist die durchschnittliche Haushaltsgröße mit 1,53 Personen (Ham- burg: 1,80, Bezirk: 1,73) niedrig. Die Zahl der Haushalte ist mit 1,3 % nur in geringem Umfang gestiegen (Hamburg: 3,4 %, Bezirk: 3,1 %).  Im Betrachtungszeitraum ist Eimsbüttel der Stadtteil mit den größten Außenwanderungsgewinnen Ham- burgs (+3.140 Personen). Gewinne ausschließlich durch 18- bis 29-Jährige. Demgegenüber starke Verluste bei Umzügen innerhalb Hamburgs (-3.040 Personen). Auch hier sind die 18- bis 29-Jährigen die größte Gruppe. Bei allen anderen Altersgruppen sind Verluste zu verzeichnen.

Wohnungsangebot  Stadtteil durch Geschosswohnungsbau geprägt (99 %). Hoher Anteil kleinerer Wohnungen mit bis zu drei Räumen von 59 % (Bezirk und Hamburg je 48 %) und einer geringen Wohnfläche von 64 m² (Hamburg und Bezirk je 76 m²).  Durch die verdichtete Bebauungsstruktur war die Neubautätigkeit mit 1,4 Wohnungen je 1.000 Einwoh- nern (Hamburg: 3,6 WE, Bezirk: 3,2 WE) gering. Von 2013 bis 2017 wurden 430 Wohnungen errichtet.  Geringer Anteil (1,9 %) geförderten Wohnraums (Hamburg: 8,5 %, Bezirk: 3,8 %). Anstieg im Betrachtungs- zeitraum von 65 Wohnungen. Bis 2022 könnten 270 Wohnungen aus der Bindung fallen.  Mit Angebotsmieten (Median) von 13,50 Euro/m² netto im Jahr 2017 ist Eimsbüttel einer der hochpreisigen Stadtteile Hamburgs (Hamburg: 11,40 Euro/m², Bezirk: 12,50 Euro/m²) – Anstieg seit 2013 mit rund 9 % auf dem bezirklichen Niveau und unterhalb des gesamtstädtischen Werts (+14 %) – Moderate Neuver- tragsmieten bei SAGA GWG und den ansässigen Genossenschaften mit 7,60 Euro/m² in Jahr 2016 (+3 % seit 2013).  Die Angebotspreise (Median) für Eigentumswohnungen im Bestand bewegen sich mit 5.500 Euro/m² (+39 % seit 2013) auf einem hohen Niveau. Im Bezirk liegt der Vergleichswert bei 4.580 Euro/m² (+46 %), in der Gesamtstadt bei 4.000 Euro/m² (+39 %).  Bauland ist in Eimsbüttel überdurchschnittlich teuer. Die Bodenrichtwerte im Geschosswohnungsbau liegen pro Quadratmeter Wohnfläche mit 2.200 Euro /m² deutlich über dem Wert der Gesamtstadt (1.520 Euro). Seit 2013 ist der Bodenrichtwert um 65 % gestiegen, seit 2008 +390 % (Hamburg: + 178 %).

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 Urbaner, altbaugeprägter Stadtteil im Kerngebiet des Bezirks Eimsbüttel, dessen Bild stark durch grün- derzeitliche Villenbebauung bestimmt wird.

Wohnungsnachfrage  Stadtteil mit vergleichsweise geringer Einwohnerzahl (18.890 EW). Zwischen 2013 bis 2017 stieg die Ein- wohnerzahl mit 5,8 % überdurchschnittlich stark an (Bezirk: 4,2 %, Hamburg: 4,9 %). Innerhalb des Stadt- teils gab es um die Sophienterrassen durch Neubau, Umnutzung und Flüchtlingsunterbringung einen star- ken Einwohnerzuwachs.  Die altersstrukturelle Zusammensetzung der Bevölkerung entspricht im Wesentlichen der des Bezirks und Hamburgs. Der Seniorenanteil ist mit 22 % der höchste aller zentralen Stadtteile Hamburgs (Hamburg: 18 %, Bezirk: 19 %).  Harvestehude konnte im Betrachtungszeitraum einen durchweg positiven natürlichen Saldo verzeichnen (ø +54 p. a.). Der Anteil der Haushalte mit Kindern liegt mit rund 16 % auf durchschnittlichem Niveau.  Überdurchschnittlicher Zuwachs der Anzahl an Haushalten (+4,9 %) im Betrachtungszeitraum (Bezirk: 3,1 %; Hamburg: 3,4 %). Der Anteil der Singlehaushalte liegt mit 59 % leicht über dem der Vergleichsräume (Bezirk: 57 %, Hamburg 54 %).  Harvestehude weist über alle Altersgruppen hinweg, außer den Senioren, positive Außenwanderungssal- den auf (+1.530 Personen). Die größte Zuzugsgruppe stellen die 18- bis 29-Jährigen dar. Durch Umzüge in andere Stadtteile verlor Harvestehude von 2013 bis 2017 im Saldo 270 Personen.

Wohnungsangebot  Aufgrund der durch den Geschosswohnungsbau (Anteil: 95 %) und die Villenbebauung geprägten Struk- tur sind die Wohnungen im Stadtteil mit 97 m² überdurchschnittlich groß (Hamburg und Bezirk je 76 m²).  Die Neubauintensität lag im Betrachtungszeitraum bei 2,7 Wohnungen je 1.000 Einwohnern (Hamburg: 3,6 WE, Bezirk: 3,2 WE) In Summe wurden von 2013 bis 2017 260 neue Wohnungen errichtet.  Geringer Anteil (0,7 %) geförderten Wohnraums am Wohnungsbestand (Hamburg: 8,5 %, Bezirk: 3,8 %).  Mit Angebotsmieten (Median) von 16,00 Euro/m² im Jahr 2017 ist Harvestehude einer der teuersten Stadtteile Hamburgs (Bezirk: 12,50 Euro/m²; Hamburg: 11,40 Euro/m²). Die Mieten sind seit 2013 mit rund 14 % auf dem Niveau Hamburgs gestiegen (Bezirk: +9 %). Moderate Neuvertragsmieten bei SAGA GWG und Genossenschaften mit 7,90 Euro/m² im Jahr 2016 (+1 % seit 2013).  Die Angebotspreise (Median) für Eigentumswohnungen im Bestand sind mit 8.000 Euro/m² (+3 % seit 2013) rund doppelt so hoch wie im Bezirk bzw. Hamburg. Ein- und Zweifamilienhäuser werden durchschnittlich für 3.530.000 Euro angeboten.  Bauland ist in Harvestehude so teuer, wie in keinem anderen Stadtteil Hamburgs. Die Bodenrichtwerte im Geschosswohnungsbau liegen bei 5.570 Euro/m² (Hamburg: 1.520 Euro/m²), die für Ein- und Zweifamili- enhäuser bei 4.640 Euro (Hamburg: 730 Euro). In beiden Segmenten stieg der Preis im Vergleichszeitraum um rund 66 % und somit stärker als in Hamburg.

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 Urbaner, geschosswohnungs- und altbaugeprägter Stadtteil im Kerngebiet des Bezirks Eimsbüttel.

Wohnungsnachfrage  Am dichtesten besiedelter Stadtteil Hamburgs mit einer Einwohnerzahl von 13.800. Im Betrachtungszeit- raum (2013 bis 2017) gab es aufgrund geringer Flächenpotenziale einen unterdurchschnittlichen Einwoh- nerzuwachs von 1,9 % (Bezirk: 4,2 %, Hamburg: 4,9 %).  Die Bevölkerungsstruktur wird mit 30 % stark von Einwohnern in der Familiengründungsphase (30- bis 44- Jährige) geprägt (Bezirk: 24 %; Hamburg: 23 %). Kinder und Jugendliche machen mit 12 % einen vergleichsweise geringen Anteil aus (Bezirk: 15 %, Hamburg: 16 %). Auch der Anteil der Senioren ist mit 14 % verhält- nismäßig gering (Hamburg: 18 %; Bezirk: 19 %).  Im Verhältnis zur vergleichsweise geringen Einwohnerzahl weist Hoheluft-West im Betrachtungszeitraum einen sehr positiven natürlichen Saldo auf (ø +84 p. a.). Trotz dieser Entwicklung ist der Anteil der Haus- halte mit Kindern mit rund 13 % gering (Bezirk: 17 %; Hamburg: 18 %).  Hoheluft-West hat einen der höchsten Anteile an Singlehaushalten (66 %) in ganz Hamburg (Bezirk: 57 %; Hamburg 54 %). Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist demzufolge mit 1,53 Personen relativ gering (Hamburg: 1,80, Bezirk: 1,73). Aufgrund des geringen Bevölkerungsanstiegs ist auch die Zahl der Haus- halte mit 2,7 % in geringerem Umfang gewachsen (Hamburg: 3,4 %; Bezirk: 3,1 %).  Im Vergleichszeitraum lag der Außenwanderungsgewinn bei rund 780 Personen. Die Gewinne resultieren ausschließlich durch Zuzüge von 18- bis 29-Jährigen (+1.210). Durch Umzüge innerhalb Hamburgs verlor der Stadtteil 680 Personen. Abgesehen von den Personen zwischen 18 und 29 Jahren ist der Binnenwan- derungssaldo in allen Altersgruppen negativ.

Wohnungsangebot  Hoheluft-West wird fast ausschließlich durch Geschosswohnungsbau geprägt (99 %). Vergleichsweise hoher Anteil kleinerer Wohnungen mit bis zu drei Räumen von 55 % (Bezirk und Hamburg je 48 %) und einer kleinen durchschnittlichen Wohnfläche von 66 m² (Hamburg und Bezirk je 76 m²).  Durch die bereits stark verdichtete Struktur mit geringen Flächenpotenzialen lag die Neubauintensität im Vergleichszeitraum pro Jahr bei 2,1 Wohnungen je 1.000 Einwohnern (Bezirk: 3,2 WE; Hamburg: 3,6 WE). In Summe wurden 140 neue Wohnungen errichtet.  So gut wie kein geförderter Wohnraum in Hoheluft-West vorhanden, der Anteil am Wohnungsbestand liegt bei lediglich 0,1 % (Bezirk: 3,8 %; Hamburg: 8,5 %,).  Mit Angebotsmieten von 13,40 Euro/m² im Jahr 2017 einer der hochpreisigen Stadtteile Hamburgs (Be- zirk: 12,50 Euro/m²; Hamburg: 11,40 Euro/m²) – Anstieg seit 2013 mit rund 8 % leicht unterhalb des bezirklichen Niveaus (+9 %) und deutlich unterhalb des gesamtstädtischen Werts (+14 %) – Moderate Neu- vertragsmieten bei SAGA GWG und Genossenschaften mit 7,30 Euro/m² in Jahr 2016 (+3 % seit 2013).  Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand bewegen sich mit 5.170 Euro/m² (+34 % seit 2013) auf einem hohen Niveau. Im Bezirk liegt der Vergleichswert bei 4.580 Euro/m² (+46 %), in der Ge- samtstadt bei 4.000 Euro/m² (+39 %).  Bauland ist in Hoheluft-West überdurchschnittlich teuer, der Bodenrichtwert im Geschosswohnungsbau liegt bei 2.470 Euro/m² Wohnfläche (Hamburg: 1.520 Euro/m²).

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 Urbaner, altbaugeprägter Stadtteil im Kerngebiet des Bezirks Eimsbüttel, dessen Bild stark durch grün- derzeitliche Bebauung bestimmt wird.

Wohnungsnachfrage  Rotherbaum ist bezogen auf die Einwohnerzahl einer der kleineren Stadtteile des Bezirks (17.710 Einwoh- ner). Zwischen 2013 und 2017 stieg die Einwohnerzahl um 3,8 % (Bezirk: 4,2 %, Hamburg: 4,9 %).  Die altersstrukturelle Zusammensetzung der Bevölkerung des Stadtteils entspricht im Wesentlichen der des Bezirks und Hamburgs. Auffällig ist, dass sich die Anzahl der jüngeren Senioren (65- bis 79-Jährige) seit 2009 um rund 29 % erhöht hat (Bezirk: +4 %, Hamburg: -1 %).  Rotherbaum konnte einen durchweg positiven natürlichen Saldo verzeichnen (ø +99 p. a). Der Anteil der Haushalte mit Kindern liegt mit rund 13 % unter dem der Vergleichsräume (Bezirk: 17 %; Hamburg: 18 %).  Durchschnittlicher Zuwachs der Haushaltszahl von 3,3 % (Bezirk: 3,1 %; Hamburg: 3,4 %). Der Anteil der Singlehaushalte ist mit 65 % verhältnismäßig hoch (Bezirk: 57 %; Hamburg 54 %).  Im Betrachtungszeitraum weist der Stadtteil über alle Altersgruppen hinweg, außer bei Senioren, positive Außenwanderungssalden auf. In Summe gewann der Stadtteil 1.820 Personen. Die größte Zuzugsgruppe bilden die 18- bis 29-Jährigen mit einem Saldo von +1.530 Personen. Durch Umzüge in andere Stadtteile verlor Rotherbaum von 2013 bis 2017 in Summe 1.210 Personen.

Wohnungsangebot  Durch die vom Geschosswohnungsbau (Anteil: 96 %) und der Villenbebauung geprägten Struktur sind die Wohnungen im Stadtteil mit durchschnittlich 83 m² überdurchschnittlich groß (Hamburg und Bezirk je 76 m²).  Die Neubauintensität im Vergleichszeitraum lag pro Jahr bei 2,4 Wohnungen je 1.000 Einwohnern (Ham- burg: 3,6 WE, Bezirk: 3,2 WE). In Summe wurden 220 neue Wohnungen errichtet.  Geringer Anteil (0,8 %) geförderten Wohnraums am Wohnungsbestand (Hamburg: 8,5 %, Bezirk: 3,8 %).  Mit Angebotsmieten von 15,40 Euro/m² im Jahr 2017 ist Rotherbaum einer der teuersten Stadtteile Hamburgs (Bezirk: 12,50 Euro/m²; Hamburg: 11,40 Euro/m²). Der Mietpreisanstieg von 12 % seit 2013 bewegt sich zwischen dem bezirklichen (+9 %) und gesamtstädtischen Wert (+14 %). Moderate Neuver- tragsmieten bei SAGA GWG und Genossenschaften mit 7,90 Euro/m² in Jahr 2016 (+1 % seit 2013).  Aufgrund des sehr hohen Einkommensniveaus von 68.190 Euro je Steuerpflichtigem 2013 (Bezirk: 44.650 Euro) trotzdem eine vergleichsweise geringe Wohnkostenbelastungen für einen zentralen Stadtteil.  Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand sind mit 7.550 Euro/m² (+3 % seit 2013) fast doppelt so hoch wie im Bezirk bzw. Hamburg.  Bauland ist in Rotherbaum so teuer wie in kaum einem anderen Stadtteil. Die Bodenrichtwerte im Ge- schosswohnungsbau liegen bei 4.980 Euro/m² Wohnfläche (Hamburg: 1.520 Euro/m²), die für Ein- und Zweifamilienhäuser bei 4.230 Euro (Hamburg: 730 Euro). Die Anstiege liegen mit rund 63 % bzw. 62 % ebenfalls deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

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 Stadtteil mit aufgelockerter Vorstadtbebauung in der Urbanisierungszone des Bezirks Eimsbüttel.

Wohnungsnachfrage  Die Einwohnerzahl des Stadtteils beträgt Ende 2017 29.160 und ist seit 2013 um 3,6 % gestiegen (Bezirk: 4,2 %; Hamburg: 4,9 %).  In der Bevölkerungsstruktur des Stadtteils gibt es einen höheren Anteil von Kindern und Jugendlichen von 17 % (Bezirk: 15 %; Hamburg: 16 %) sowie einen höheren Seniorenanteil von 20 % (Bezirk: 19 %; Hamburg: 18 %). Der erhöhte Seniorenanteil zeigt sich vor allem in den nördlichen Quartieren des Stadtteils.  Lokstedt weist einen weitgehend ausgeglichenen natürlichen Saldo von ø +8 Personen pro Jahr auf. Dieser hat sich gegenüber dem Vergleichszeitraum deutlich erhöht. (2008 bis 2012: ø -57 p. a.). Der Anteil der Haushalte mit Kindern liegt mit rund 20 % über dem der Vergleichsräume (Bezirk: 17 %; Hamburg: 18 %).  Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt mit 1,82 über der des Bezirks (1,73) und der Gesamtstadt (1,80). Lokstedt verzeichnete mit 5,1 % einen der stärksten Zuwächse der Zahl von Haushalten (Bezirk: 3,1 %; Hamburg: 3,4 %).  Außenwanderungsgewinne (+1.790 Personen insgesamt), vor allem durch 18- bis 29-Jähringe (+1.600) sowie durch Kinder und Jugendliche bzw. Familien (+260). Im Gegensatz zu den zentralen Stadtteilen weist Lokstedt ebenfalls einen positiven Saldo durch Umzüge innerhalb Hamburgs auf (+560). Lokstedt ist Ziel für nahezu alle Altersklassen. Neben dem positiven Binnenwanderungssaldo in der Gruppe der Familien ist vor allem der starke Zuzug von Senioren in den Stadtteil auffällig.

Wohnungsangebot  85 % der Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern. Der Anteil kleinerer Wohnungen mit bis zu drei Räumen liegt mit 52 % leicht oberhalb des Wertes des Bezirks bzw. der Stadt (je 48 %).  Durch die noch vergleichsweise großen Flächenpotenziale, weist Lokstedt mit 4,9 Wohnungen je 1.000 Einwohnern eine hohe Neubauintensität auf (Bezirk: 3,2 WE; Hamburg: 3,6 WE). Die rund 710 errichteten Wohnungen von 2013 bis 2017 entsprechen dem zweithöchsten Wert im Bezirk.  Der Anteil geförderten Wohnraums am Wohnungsbestand ist mit 2,0 % vergleichsweise gering (Bezirk: 3,8 %; Hamburg: 8,5 %,). Innerhalb des Betrachtungszeitraumes sind viele geförderte Wohnungen aus der Bindung gefallen. Im Jahr 2013 lag der Anteil noch bei 8,5 %.  Mit Angebotsmieten von 13,10 Euro/m² im Jahr 2017 liegt der Stadtteil oberhalb des bezirklichen und deutlich oberhalb des städtischen Niveaus (Bezirk: 12,50 Euro/m²; Hamburg: 11,40 Euro/m²) – Anstieg seit 2013 mit rund 9 % auf dem bezirklichen Niveau und unterhalb des gesamtstädtischen Werts (+14 %) – Moderate Neuvertragsmieten bei SAGA GWG und der Genossenschaften (2016: 7,60 Euro/m²).  Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand bewegen sich mit 4.540 Euro/m² (+45 % seit 2013) auf dem Niveau des Bezirks und über dem Niveau der Gesamtstadt (4.000 Euro/m², +39 %). Die Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser bewegen sich 2017 mit 950.000 Euro (+62 % seit 2013) deutlich oberhalb des bezirklichen Durchschnitts von 569.000 Euro (+44 %).  Die Preise für Bauland liegen in Lokstedt mit 820 Euro/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. 1.890 Euro/m² im Geschosswohnungsbau leicht über dem Niveau Hamburgs (730 Euro/m² bzw. 1520 Euro/m²). Ein deutlicher Anstieg von 71 % war vor allem im Geschosswohnungsbau zu beobachten.

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 Stadtteil mit aufgelockerter Vorstadtbebauung in der Urbanisierungszone des Bezirks Eimsbüttel.

Wohnungsnachfrage  Mit einem Zuwachs von 8,0 % verzeichnete Stellingen (26.200 EW) von allen Eimsbütteler Stadtteilen den größten relativen und absoluten Bevölkerungszuwachs (Bezirk: 4,2 %; Hamburg 4,9 %).  In der Bevölkerungsstruktur des Stadtteils zeigt sich ein leicht erhöhter Anteil in der Altersgruppe von 18 bis 29 Jahren mit 18 % (Bezirk: 15 %, Hamburg: 16 %). Anzumerken ist, dass vergleichsweise große Kapa- zitäten für die Unterbringung Schutzsuchender im Stadtteil vorhanden sind.  Stellingen weist einen positiven natürlichen Saldo von ø +21 Personen pro Jahr auf. Im Vergleich zur vorherigen Betrachtungsperiode hat sich der Saldo deutlich erhöht (2009 bis 2013: ø -20 p. a.). Der Anteil der Haushalte mit Kindern liegt mit 15 % unter dem der Vergleichsräume (Bezirk: 17 %; Hamburg: 18 %).  Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist für einen Stadtteil in der Urbanisierungszone mit 1,70 relativ gering und liegt unter der des Bezirks (1,73) und der Gesamtstadt (1,80). Stellingen konnte mit 5,4 % den stärksten Zuwachs der Zahl der Haushalte verzeichnen (Bezirk: 3,1 %; Hamburg: 3,4 %).  Stellingen konnte im Vergleichszeitraum den zweitgrößten Außenwanderungssaldo im Bezirk erzielen (+2.590 Personen). Diese Gewinne basieren zu einem großen Teil auf dem Zuzug 18- bis 29-Jähringer (+2.180). Im Gegensatz zu ähnlich strukturierten Stadtteilen zeigt sich in Stellingen jedoch ein Einwoh- nerverlust durch Umzüge innerhalb Hamburgs (-560).

Wohnungsangebot  87 % der Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern, mit einem vergleichsweise großen Anteil kleinerer Wohnungen.  Die Neubauintensität ist mit 5,2 Wohnungen je 1.000 Einwohnern die höchste im Bezirk (Bezirk: 3,2 WE; Hamburg: 3,6 WE). Insgesamt wurden 680 Wohnungen neu errichtet.  Der Anteil geförderten Wohnraums am Wohnungsbestand ist mit 1,4 % gering (Bezirk: 3,8 %; Hamburg: 8,5 %). Innerhalb des Betrachtungszeitraumes konnte der Anteil zwar erhöht werden, Bindungsausläufe relativieren dies bis 2022 jedoch fast vollständig, sollten nicht weitere Wohnungen gefördert werden.  Mit Angebotsmieten von 12,20 Euro/m² im Jahr 2017 liegt der Stadtteil auf dem Niveau des Bezirks (12,50 Euro/m²; Hamburg: 11,40 Euro/m²) – Anstieg seit 2013 mit rund 16 % deutlich über dem bezirklichen Niveau (+9 %) und oberhalb des gesamtstädtischen Werts (+14 %) – Moderate Neuvertragsmieten bei SAGA GWG und Genossenschaften (2016: 6,62 Euro/m²), jedoch mit einem Zuwachs seit 2013 (+8 %).  Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand bewegen sich mit 4.170 Euro/m² unterhalb des bezirklichen (4.580 Euro/m²) aber oberhalb des gesamtstädtischen Niveaus (4.000 Euro/m², +39 %). Der Anstieg seit 2013 (+73 %) ist der größte im gesamten Bezirk. Die Angebotspreise für Ein- und Zweifami- lienhäuser 2017 liegen bei 573.500 Euro (+64 % seit 2013, Bezirk: 569.000 Euro +44 %).  Die Preise für Bauland liegen mit 570 Euro/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. 1.220 Euro/m² im Geschosswohnungsbau deutlich unter dem Niveau Hamburgs (730 Euro/m² bzw. 1.520 Euro/m²).

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Stadtteilspezifische Zusammenfassung der Analyseergebnisse

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Stadtteilspezifische Zusammenfassung der Analyseergebnisse

 Stadtteil mit aufgelockerter und zu einem bedeutenden Teil durch Einfamilienhäuser geprägten Bebauung im äußeren Bereich des Bezirks.

Wohnungsnachfrage  Eidelstedt gehört mit 33.120 Einwohnern zu den bevölkerungsreichsten Stadtteilen des Bezirks. Mit einem Zuwachs von 5,2 % konnte ein überdurchschnittlicher Bevölkerungszuwachs verzeichnet werden (Bezirk: 4,2 %; Hamburg: 4,9 %). Das Wachstum konzentriert sich hauptsächlich auf die zentralen Quartiere des Stadtteils.  In der Bevölkerungsstruktur des Stadtteils zeigt sich ein erhöhter Seniorenanteil von 22 % (Bezirk: 19 %; Hamburg: 18 %). Die Altersgruppe zwischen 30 und 44 Jahren ist mit 20 % eher unterrepräsentiert (Bezirk: 20 %, Hamburg: 23 %).  Eidelstedt wies, im Gegensatz zu den meisten Stadtteilen des Bezirks bzw. der Stadt, einen weitgehend ausgeglichenen negativen natürlichen Saldo von ø -2 Personen pro Jahr auf. Im Vergleich zur vorherigen Betrachtungsperiode hat sich der Saldo jedoch deutlich erhöht (2009 bis 2013: ø -49 p. a.). Der Anteil der Haushalte mit Kindern liegt mit rund 18 % im Bereich der Vergleichsräume (Bezirk: 17 %; Hamburg: 18 %).  Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt bei 1,88 Personen und ist vergleichsweise hoch (Bezirk: 1,73; Hamburg 1,80). Der Anteil der Singlehaushalte ist mit 49 % relativ niedrig (Bezirk: 57 %, Hamburg: 54 %).  Eidelstedt konnte einen Außenwanderungssaldo von +1.130 Personen erzielen. Diese Gewinne basieren zu einem großen Teil auf dem Zuzug der 18- bis 29-Jähringer (+1.050). Ähnlich positiv sieht die Bilanz der Umzüge innerhalb Hamburgs aus (+1.120). Die Umzugssalden sind über alle Altersklassen hinweg, mit einem Schwerpunkt bei den Familienhaushalten, positiv.

Wohnungsangebot  72 % der Wohnungen befinden sich im Geschosswohnungsbau.  Die Neubautätigkeit in Eidelstedt bewegt sich mit 3,6 Wohnungen je 1.000 Einwohnern über dem bezirklichen Niveau (Bezirk: 3,2 WE; Hamburg: 3,6 WE). Insgesamt wurden 590 Wohnungen neu errichtet.  Der Anteil geförderten Wohnraums am Wohnungsbestand ist mit 8,2 % (1.310 WE) hoch (Bezirk: 3,8 %; Hamburg: 8,5 %). Seit 2008 (11,2%) hat sich der Anteil jedoch deutlich verringert. Bis 2022 werden 100 weitere Wohnungen aus der Bindung fallen.  Das Niveau der Angebotsmieten ist mit 10,40 Euro/m² vergleichsweise niedrig (Bezirk: 12,50 Euro/m²; Hamburg: 11,40 Euro/m²) – Anstieg seit 2013 mit 9 % auf dem Niveau des Bezirks (+9 %) und unterhalb des gesamtstädtischen Werts (+14 %) – Moderate Neuvertragsmieten bei SAGA GWG und der Genossen- schaften (2016: 6,80 Euro/m²) und moderate Mietenentwicklung (+3 % seit 2013).  Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand bewegen sich mit 3.240 Euro/m² (+43 %) deutlich unterhalb des bezirklichen Niveaus (4.580 Euro/m², +46 %) und unterhalb der Gesamtstadt (4.000 Euro/m², +39 %). Die Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen mit 452.000 Euro (+51 % seit 2013) unterhalb des bezirklichem Niveaus von 569.000 Euro (+44 %).  Die Preise für Bauland liegen mit 530 Euro/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. 972 Euro/m² im Ge- schosswohnungsbau deutlich unter dem Niveau Hamburgs (730 Euro/m² bzw. 1.520 Euro/m²).

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Stadtteilspezifische Zusammenfassung der Analyseergebnisse

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Stadtteilspezifische Zusammenfassung der Analyseergebnisse

 Stadtteil am nördlichen Stadtrand von Hamburg, der in weiten Teilen durch Einfamilienhausbebauung ge- prägt wird.

Wohnungsnachfrage  Zweitgrößter Stadtteil im Bezirk (42.415 EW) mit einem Bevölkerungszuwachs im Betrachtungszeitraum von 3,6 % (Bezirk: 4,2 %, Hamburg 4,9 %).  Niendorf ist der Stadtteil im Bezirk mit dem höchsten Seniorenanteil von 26 % (Bezirk: 19 %; Hamburg: 18 %). In einzelnen, vor allem einfamilienhausgeprägten Quartieren liegt der Seniorenanteil bei über 40 %. In diesen Quartieren ist in den nächsten Jahren mit einem Generationenwechsel zu rechnen.  Entsprechend der älteren Bevölkerungsstruktur wies Niendorf im Vergleichszeitraum einen negativen na- türlichen Saldo (-112 Personen pro Jahr) auf. Der Anteil der Haushalte mit Kindern liegt mit rund 18 % im Bereich der Vergleichsräume (Bezirk: 17 %; Hamburg: 18 %).  Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt bei 1,88 Personen und ist somit vergleichsweise hoch (Bezirk: 1,73; Hamburg: 1,80). Entsprechend gering (48 %) ist der Anteil der Singlehaushalte (Bezirk: 57 %, Ham- burg: 54 %).  Niendorf konnte sowohl Außenwanderungsgewinne (+1.440) als auch Binnenwanderungsgewinne (+1.060) erzielen. Aufgrund der vorherrschenden Bebauungsstruktur ist der Stadtteil vor allem bei Fami- lien gefragt.

Wohnungsangebot  36 % der Wohnungen befinden sich in Ein- und Zweifamilienhäusern, was zu einer hohen durchschnittlichen Wohnungsgröße von 86 m² führt (Bezirk und Hamburg je 76 m²).  Die Neubautätigkeit in Niendorf ist 2,4 Wohnungen je 1.000 Einwohnern auf einem ähnlich geringen Ni- veau wie in den zentralen Stadtteilen des Bezirks (Bezirk: 3,2 WE, Hamburg: 3,6 WE). Insgesamt wurden 509 Wohnungen neu errichtet.  Der Anteil geförderten Wohnraums am Wohnungsbestand bewegt sich mit 3,9 % (810 WE) auf dem Niveau des Bezirks (Bezirk: 3,8 %, Hamburg: 8,5 %). Bis 2022 wird jedoch ein großer Teil der Bindungen auslaufen, so dass der Bestand mit nur noch 230 zu beziffern wäre.  Die Angebotsmieten von 11,00 Euro/m² sind vergleichsweise moderat (Bezirk: 12,50 Euro/m²; Hamburg: 11,40 Euro/m²) – Anstieg seit 2013 liegt mit 10 % leicht oberhalb des bezirklichen Niveaus (+9 %) und unterhalb des gesamtstädtischen Werts (+14 %) – Moderate Neuvertragsmieten bei SAGA GWG und Ge- nossenschaften (2016: 6,47 Euro/m²), die seit 2013 um ca. 7 % gestiegen sind.  Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand bewegen sich mit 3.360 Euro/m² (+26 %) deutlich unterhalb des bezirklichen Niveaus (4.580 Euro/m², +46 %) und unterhalb der Gesamtstadt (4.000 Euro/m², +39 %). Die Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen mit 569.000 Euro (+35 % seit 2013) auf dem Niveau des Bezirks.  Die Preise für Bauland bewegen sich mit 620 Euro/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. 1.510 Euro/m² im Geschosswohnungsbau im Bereich des Hamburger Niveaus (730 Euro/m² bzw. 1.520 Euro/m²).

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 Stadtteil am nordwestlichen Stadtrand von Hamburg, der in weiten Teilen durch Einfamilienhausbebauung geprägt wird.

Wohnungsnachfrage  Mit einem Bevölkerungsanstieg von 5,9 % in der Beobachtungsperiode verzeichnet Schnelsen (30.000 EW) den zweithöchsten Wert im Bezirk (Bezirk: 4,2 %; Hamburg 4,9 %).  Schnelsen ist mit 18 % der Stadtteil im Bezirk mit dem höchsten Anteil von Kindern und Jugendlichen (Bezirk: 15 %; Hamburg: 16 %). Die Anteile von Bewohnern in den Altersklassen der 6- bis 17-Jährigen sowie der 45- bis 64-Jährigen sind überdurchschnittlich hoch. Unterrepräsentiert sind mit 19 % demge- genüber die klassischen Familiengründer zwischen 30 bis 44 Jahren (Bezirk: 24 %; Hamburg: 23 %).  Der natürliche Saldo ist in den letzten Jahren ausgeglichen (+6 Personen pro Jahr). Der Anteil der Haus- halte mit Kindern liegt mit rund 23 % deutlich oberhalb der Vergleichsräume (Bezirk: 17 %, Hamburg: 18 %).  Entsprechend der Prägung des Stadtteils durch Familienhaushalte ist die durchschnittliche Haushalts- größe mit 2,02 relativ hoch (Bezirk: 1,73; Hamburg 1,80) und der Anteil der Singlehaushalte mit 44 % gering (Bezirk: 57 %, Hamburg: 54 %).  Schnelsen konnte sowohl Außenwanderungs- (+580 Personen) als auch Binnenwanderungsgewinne (+1.150) erzielen. Aufgrund der vorherrschenden Bebauungsstruktur ist der Stadtteil vor allem bei Fami- lien gefragt.

Wohnungsangebot  Mit einem Anteil von 41 % aller Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern ist Schnelsen im Bezirk am stärksten durch Ein- und Zweifamilienhausbebauung geprägt. Entsprechend groß sind die Wohnungen mit 89 m² im Durchschnitt (Bezirk und Hamburg je 76 m²).  Die Neubautätigkeit ist mit 4,9 Wohnungen je 1.000 Einwohnern eine der höchsten im Bezirk (Bezirk: 3,2 WE, Hamburg: 3,6 WE). Absolut wurden im Betrachtungszeitraum die meisten Wohnungen im gesamten Bezirk neu errichtet (730 WE).  Der Anteil geförderten Wohnraums am Wohnungsbestand ist mit 12,5 % der höchste im Bezirk (Bezirk: 3,8 %; Hamburg: 8,5 %). Zu Beginn des Betrachtungszeitraumes 2013 lag dieser bei 14,4 %. Bis 2022 sind nur wenige (30 WE) vom Bindungsauslauf betroffen.  Die Angebotsmieten von 9,70 Euro/m² im Jahr 2017 sind die niedrigsten im Bezirk (Bezirk: 12,50 Euro/m²; Hamburg: 11,40 Euro/m²) – Anstieg seit 2013 mit 8 % leicht unterhalb des bezirklichen Niveaus (+9 %) und deutlich unterhalb des gesamtstädtischen Werts (+14 %) – Moderate Neuvertragsmieten bei SAGA GWG und Genossenschaften (2016: 7,03 Euro/m²), jedoch mit einem vergleichsweise deutlichen Anstieg seit 2013 (+12 %).  Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand bewegen sich mit 3.250 Euro/m² (+36 %) deutlich unterhalb des bezirklichen (4.580 Euro/m², +46 %) und gesamtstädtischen Niveaus (4.000 Euro/m², +39 %). Die Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen mit 549.500 Euro (+43 % seit 2013) auf dem Niveau des Bezirks.  Die Preise für Bauland sind mit 560 Euro/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. 1.110 Euro/m² im Ge- schosswohnungsbau vergleichsweise moderat (Hamburg: 730 Euro/m² bzw. 1.520 Euro/m²).

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