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Erläuterungsbericht Gemischte Gemeinde Schattenhalb Zonenplan

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Erläuterungsbericht Gemischte Gemeinde Schattenhalb Zonenplan AUFLAGE Gemischte Gemeinde Schattenhalb Zonenplan- und Baureglementsänderung «Geissholz» Erläuterungsbericht Die Zonenplan- und Baureglements- änderung besteht aus: • Ausschnitt Zonenplan • Ergänzung Baureglement weitere Unterlagen: • Erläuterungsbericht • Konzeptbericht Wollreich Februar 2018 Impressum Planungsbehörde: Gemischte Gemeinde Schattenhalb Gässli 22 3860 Schattenhalb Auftragnehmer: ecoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001 Bern Telefon 031 310 50 80, Fax 031 310 50 81 www.ecoptima.ch, [email protected] Bearbeitung: Beat Kälin, Siedlungsplaner HTL Carmen Minder, Geografin MSc. Aufträge aktuell\Schattenhalb\ZPÄ Geissholz\4_Re- sultate05754_EB_20180216_A\cm Gemischte Gemeinde Schattenhalb ecoptima Zonenplan- und Baureglementsänderung «Geissholz» Erläuterungsbericht Inhalt 1. Ausgangslage 5 1.1 Vorhaben 5 1.2 Planungsrechtliche Grundlagen 6 1.3 Planungsziel 8 1.4 Vorgehen 8 2. Zonenplan- und Bauregelementsänderung 10 2.1 Zonenplan 10 2.2 Ergänzung Baureglement 10 3. Interessenlage 11 3.1 Problemstellung 11 3.2 Lösungsansatz und Zweck 11 3.3 Charakter des Betriebs 11 3.4 Geprüfte Alternativen 12 3.5 Begründung des Bedarfs 12 3.6 Interessen der Gemeinde 13 3.7 Fazit zur Interessenlage 13 4. Mehrwertausgleich 14 5. Sicherstellung Baulandverfügbarkeit 15 6. Auswirkungen 15 6.1 Beurteilung aus raumplanerischer Sicht 15 6.2 Baulandbedarf und Siedlungsentwicklung 15 6.3 Kulturlandschutz 16 6.4 Haushälterische Nutzung 17 6.5 Orts- und Landschaftsbild 17 6.6 Erschliessung und Parkierung 18 6.7 Lärmschutz und Luftreinhaltung 18 6.8 Naturgefahren 19 7. Verfahren 19 7.1 Vorgehen 19 7.2 Mitwirkung 20 7.3 Vorprüfung 20 7.4 Öffentliche Auflage und Einsprachen 21 7.5 Beschlussfassung und Genehmigung 21 Anhang 22 Anhang A Stellungnahme Regionalkonferenz Oberland-Ost 22 Anhang B Stellungnahme Standorförderung & Regionalentwicklung Region Haslital Brienz 24 Gemischte Gemeinde Schattenhalb 5 ecoptima Zonenplan- und Baureglementsänderung «Geissholz» Erläuterungsbericht 1. Ausgangslage 1.1 Vorhaben Projekt Wollreich Das Projekt Wollreich «Wolle sehen, spüren und erleben» sieht in Geiss- holz, Schattenhalb einen Ersatzbau des Ökonomiegebäudes für Schafe, eine Wollkarderei sowie ein Restaurant mit Schlafgelegenheiten vor. Mit diesem Vorhaben sollen die Betriebsteile in Geissholz (Schafhaltung) und in Meiringen (Verarbeitung und Vermarktung von Wolle mit touristischem Angeboten) an einem Standort zusammengefasst und touristisch vermark- tet werden. Der ganzjährige Betrieb soll als Lern- und Kompetenzzentrum für Wolle, resp. touristisches Angebot der Region dienen (vgl. Konzeptbe- richt Wollreich von 2014 und http://www.wollreich.ch/). Bauvorhaben Der landwirtschaftliche Betriebsteil mit Stall, Stroh- und Heulager sowie Landwirtschaft- Abstellraum für landwirtschaftliche Geräte ist in unmittelbarer Nähe zum zone heutigen Landwirtschaftsbetrieb als Ersatz für den aus heutiger Sicht ungenügenden landwirtschaftlichen Betriebsstandort in der Landwirt- schaftszone vorgesehen. Die genannten Teile des Bauvorhabens sind landwirtschaftlich begründbar und – unter der Voraussetzung, dass die auf der gleichen Parzelle (Nr. 359) bestehende Scheune inkl. Erschliessung zurückgebaut wird – zonenkonform. Bauvorhaben Dorf- Der Wollverarbeitungs-, Vermarktungs- und Tourismusbetrieb inkl. Er- kernzone schliessung und Parkierung soll auf Teilen der Parzellen Nrn. 898 und 377 (ZöN) sowie von Nr. 359 (Landwirtschaftszone, LW) erfolgen. Das Vorhaben erfordert eine Umzonung von der Zone für öffentliche Nutzung (ZöN) in andere Zone (G) sowie eine Einzonung von Landwirtschafts- in Bau- oder Sondernutzungszone (G) im Umfang von 300 m2. 192a 8060980607 173650 80610 348460 80593 80608 80600 898 80880 Zön 1183.5 m² 80654 80602 315 m² 8403 4.00 434656 Zön 1183.5 m² Verarbeitungs und Oekonomiegebäude 86 Gastrobereich LW in * 300m2 80595 185b 80594 4.00 3.57 2 10.00 Landkauf von Gemeinde 315m Tel . 033 05918059050 Zufahrt Zön in * 633m2 3.00 173700 80588 1.00 80762 LW in * m2 633 m² Parkplatz 2 5.38 300.00 m Neue Gebäude 80589 9.50 359 80587 Grüöbeli 114 80586 80585 173650 348430195 80582 80584 80583 472984 377 658600 80581 80570 184b 80577 348483 579 9 Abb. 1 Projekt Wollreich in Geissholz: Situation Um- und Einzonung Gemischte Gemeinde Schattenhalb 6 ecoptima Zonenplan- und Baureglementsänderung «Geissholz» Erläuterungsbericht Stellungnahme Die Gemeinde als Eigentümerin der Parzelle Nr. 898 (ZöN) unterstützt das Gemeinde Projekt. Sie stellt der Bauherrschaft das benötigte Land, ein Teil der Par- zelle Nr. 898, zum Kauf oder im Baurecht zur Verfügung. Die mit der ZöN verbundene Nutzung (Schulstandort) ist durch die Auflösung der Schule nicht mehr gegeben, weshalb einer Teilumnutzung der ZöN zugestimmt wird. Der bestehende Sportplatz und die Einstellhalle bleiben erhalten. Der bestehende Kinderspielplatz wird in das Vorhaben Wollreich integriert. Der ehemalige Sportplatz soll als einziger solcher Mehrzweckplatz im Weiler Geissholz erhalten werden. Auf diesem Platz findet u.a. jährlich ein Sporttag der gesamten Schulgemeinde statt. Abb. 2 Bestehender Sportplatz mit angrenzendem Spielplatz (Quelle: Google Maps). Voranfrage Kanton Das AGR stimmte der Umzonung im Herbst 2016, wie auch der Einzonung von max. 300 m2 zu1, ohne dass die neue Bauzone kompensiert hätte wer- den müssen. Gestützt auf die Baugesetzrevision vom 1. April 2017 gelten nun verschärfte Anforderungen für Einzonungen (vgl. 3. Interessenlage). 1.2 Planungsrechtliche Grundlagen Zonenplan Vom Projekt betroffen sind Teile der Parzellen Nrn. 898 und 377, die heute gemäss rechtsgültiger Grundordnung der Gemeinde einer Zone mit öf- fentlicher Nutzung (ZöN) zugewiesen sind, sowie Teile der in der Landwirt- schaftszone liegenden Parzelle Nr. 359 (vgl. Abb. 1). Baureglement Das Baureglement legt für die ZöN mit Art. 26 Abstandsvorschriften und mit Art. 48 die Nutzung fest. Art. 29 regelt Anlagen und Bauteile im Grenz- abstand. Die Anhänge I d-f halten die Gestaltungsgrundsätze fest. Diese Bestimmungen kommen zur Anwendung, soweit nicht spezielle Vorschrif- ten erlassen werden. Für landwirtschaftliche Bauten gelten die Bestim- mungen der Landwirtschaftszone gemäss Art. 50 BR. 1 Gemäss Vorbesprechung vom 8. November 2016 im AGR. Gemischte Gemeinde Schattenhalb 7 ecoptima Zonenplan- und Baureglementsänderung «Geissholz» Erläuterungsbericht Kant. Richtplan, Gemäss Massnahmenblatt A_05 des kantonalen Richtplans muss bei Massnahmenblatt Einzonungen von Kulturland eine haushälterische Bodennutzung und der A_05 Bedarf nachgewiesen werden (vgl. Ziff. 6.3). Raumplanungsge- Die Einzonung ist gemäss Art. 15 Abs. 4 Bst. d RPG nur zulässig, wenn die setz Verfügbarkeit des Baulands rechtlich sichergestellt ist. Da die Bauherr- schaft beim genannten Bauprojekt auf wenig Eigenland zurückgreifen kann, erfordert das Vorhaben Pachtverträge mit einer Laufzeit von min- destens 12 Jahren. Ebenso ist der Landkauf ab Parzelle Nr. 898 von der Gemeinde und von der Parzelle Nr. 377 in Privatbesitz rechtlich zu sichern. Der Gemeinderat Schattenhalb stimmt dem Landkauf oder der Abgabe im Baurecht von 315 m2 grundsätzlich zu. Ebenso ist der Landverkauf ab der Parzelle Nr. 377 für die Zufahrt und die Parkplätze zugesichert. Nachdem die Zustim- mung der wesentlichen Amts- und Fachstellen zur Zonenplanänderung vorliegt, wird die Verfügbarkeit des neu der Bauzone zugewiesenen Lan- des in Form einer vertraglichen Vereinbarung rechtlich sichergestellt. Regionalplanung Die Regionalkonferenz Oberland Ost hat das Vorhaben Wollreich mit Fördermitteln aus der NRP unterstützt und bestätigt, dass das Vorhaben diversen regionalen Entwicklungsgrundsätzen entspricht (vgl. Anhang). Die Regionalkonferenz kommt zu folgendem Fazit: «Das Kompetenzzentrum Wolle am Standort Geissholz entspricht den Entwicklungsgrundsätzen der Region Oberland-Ost. Aus diesem Grund wurden auch die bereits erfolgten Machbarkeitsstudien mit Fördermit- teln aus der neuen Regionalpolitik NRP unterstützt. Das Kompetenzzen- trum Wolle lebt durch seine Kompaktheit und die Nähe von Landwirt- schaft, Wollverarbeitung und Wissensvermittlung. Ein Standort in einem herkömmlichen Gewerbegebiet kann die notwendigen Anforderungen, welche zum Gelingen dieses Vorhabens führen, nicht erfüllen.» Standortförderung Die Standortförderung und Regionalentwicklung Region Haslital Brienz und Regionalent- unterstützt das einzigartige Vorhaben mit regionaler Bedeutung für Verar- wicklung beitung und den Wissenstransfer zum Thema Wolle. Sie hebt namentlich hervor, dass damit in der Peripherie wichtige und notwendige (Teilzeit-) Arbeitsplätze geschaffen und eindrücklich aufgezeigt werde, wie durch In- novation in der Berglandwirtschaft Wertschöpfung generiert werden kann. Die Zusammenarbeit mit den regionalen Leistungsträgern habe dadurch be reits erfolgreich aufgebaut werden können. Konkret werden im Anima- tionsprogramm von Haslital Tou rismus und im Reka Feriendorf Hasliberg Angebote und Schulungen rund um das Thema «Wolle sehen, spüren und erleben» erfolgreich vermarktet. Zudem können zukünftig beste hende Angebote (Reichenbachfallbahn und Aareschlucht) dank der idealen Lage in Geissholz Mehrfrequenzen erwarten und einen Mehrwert bieten (vgl. Anhang B). Gemischte Gemeinde Schattenhalb 8 ecoptima Zonenplan- und Baureglementsänderung «Geissholz» Erläuterungsbericht 1.3 Planungsziel Die Zonenplanänderung sieht eine Umzonung von ZöN in Spezialzone Wollreich sowie eine Einzonung von 300 m2 von Landwirtschaftsland in Spezialzone Wollreich vor. Damit soll das Projekt Wollreich ermöglicht wer- den. Mit dem Bauvorhaben kann
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