DETALJREGULERINGSPLAN FOR SVANEDAMMEN FAGNOTAT - NÆRINGSANALYSE

KRISTIANSAND 24. FEBRUAR 2021

NÆRINGSANALYSE SVANEDAMMEN

VEDLEGG TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR SVANEDAMMEN

OPPDRAGSGIVER

Svanedamsveien Utvikling AS

UTARBEIDET AV

Are Kristiansen, WSP

2 (14)

INNHOLD

BAKGRUNN 4

DAGENS SITUASJON 5 2.1 NÆRINGSVIRKSOMHET I PLANOMRÅDET 5 2.2 NÆRINGSVIRKSOMHET I NÆROMRÅDET 6 2.3 OVERORDNEDE PLANER 8

3 KONSEKVENSER 10 3.1 KONSEKVENSER FOR TILGANGEN TIL NÆRINGSAREALER 10 3.2 KONSEKVENSER FOR EKSISTERENDE NÆRING 11 3.3 KONSEKVENSER FOR ANNEN NÆRINGSVIRKSOMHET 12 3.4 KONSEKVENSER FOR HANDEL 14

4 KONKLUSJON 14

3 (14)

BAKGRUNN

På oppdrag for Svandamsveien Utvikling AS leder WSP arbeidet med detaljregulering for Svanedamsveien næringsområde. Planforslaget innebærer at et bilbasert næringsområde transformeres til et urbant boligområde med blanding av bolig og næringsbebyggelse. Som et ledd i planarbeidet er det stilt krav om næringsanalyse. Planområdet ligger tre km vest for sentrum, tett på hovedtrasé for kollektivtrafikk (bussmetroen) og sykkelstamveien. Næringsanalysen belyser - Konsekvenser for tilgangen på næringsarealer i Kristiansandsregionen - Konsekvenser for eksisterende næringsvirksomheter i planområdet - Konsekvenser for eksisterende næringsvirksomheter i nærområdet - Konsekvenser for handel

Figur 1: Planområdet ligger 1 km fra Vågsbygd bydelssenter, 3 km fra Kristiansand sentrum og 500 meter fra Elkem

4 (14)

DAGENS SITUASJON

2.1 NÆRINGSVIRKSOMHET I PLANOMRÅDET

Planområdet er i dag preget av typisk lettindustri, lave næringsbygg omkranset av store parkeringsplasser. Arealutnyttelsen er lav. Det er syv næringsbygg innenfor planområdet. Kartet nedenfor viser hva slags bruk byggene er godkjent for, jmf. Brønnøysundregistrene. Registrert bruksareal er hentet fra Statens kartverk.

Totalt er det registrert 8.671 m2 gulvareal til varehandel og 7.389 m2 gulvareal til kontorvirksomhet/media. Totalt tomteareal er 50.040 m2. Tomteutnyttelsen er da TU = 30. Dagens varehandel knytter seg til to bilforretninger og en Europris-forretning. Europrisforretningen alene representerer 890 m2 detaljhandel. Fædrelandsvennens tidligere kontorlokaler er registrert som medie/kontor. Dette bygget huser i dag diverse kontorvirksomheter som Nye Veier, Frende Forsikring, Trilobite, Future Production i tillegg til Elektroverkstedet AS. Men en stor del av bygget, dvs. det tidligere trykkeriet, er ikke i bruk. Den tidligere Æskefabrikken er registrert som produksjonslokaler, men produksjonen er i dag avviklet . Bygningene er kondemnable og det foreligger rivningstillatelse Totalt er det registrert 140 arbeidsplasser i planområdet.

5 (14)

2.2 NÆRINGSVIRKSOMHET I NÆROMRÅDET

Kartet nedendfor viser næringsområder som ligger i nærheten av Svanedammen.

Svanedammen er vist med rød sirkel. Næringsarealene er nummerert og beskrevet nedenfor:

1. Elkem Fiskå Elkem Fiskå er nabo til Svanedammen. Fiskå industrier ble startet opp allerede i 1907 og har i mange år vært en hjørnesteinsbedrift i Kristiansand. Selskapet driver metallforedling, dvs. prosessindustri. I dag har Elkem fire avdelinger på området: Elkem Carbon, Elkem Technology, Elkem Silicon Materials og Elkem Solar På arealene som ligger nærmest Svanedammen er det kontorbygg, laboratorium og haller. Mens smelteovnene ligger lenger unna Svanedammen. Elkem har en ubebygd tomt for forskningrelatert virksomhet tett opp mot plangrensen til Svanedammen.

2. Lumber og arealer langs Vågsbygdveien. Disse arealene er preget av småindustri og noe handel. På Lumber-området er det nylig realisert et stort kontorbygg, og flere kontorbygg er på trappene.

6 (14)

3. lokalsenter Trekanten er lokalsenter for Svanedammen, beliggende på andre siden av Vågsbygdveien. Her er det 10846 m2 gulvflate næring. Dette innbefatter en stor meny-butikk, møbelbutikk, apotek, blomsterhandel, legesenter, og menighetskontorer I tillegg er det bensinstasjon på tomta. Totalt er det registrert 101 arbeidsplasser på Trekanten.

4. Her finner vi produksjonslokalene til Hennig Olsen is og Bilfingers tekniske rådgivningsvirksomhet. Her er ca 350 arbeidsplasser. 5. Glencore Nikkelverk Nikkelverket driver metallforedling og er en hjørnesteinsbedrift i Kristiansand. Kaifront sikrer at råvarer kan skipes inn for derette å skipes ut igjen som foredlede produkter Bederiften er registrert med 623 ansatte.

6. Kartheia Kartheia har en lett blanding av lett industri, produksjon og annen smånæring.

7. Rige Rige har en blanding av lett industri, lager, og kontorbygg.

8. Borheia Borheia har de siste 10 årene ligget inne i kommuneplanen som fremtidig næringsområde. Så langt har det ikke vært nok etterspørsel etter næringsarealer til at planene har kunnet realiseres. Området ligger tett på overordnet veinett og er godt egnet for småindustri, lager, verksted osv.

7 (14)

2.3 OVERORDNEDE PLANER

Kommuneplanens arealdel, 2011-2022 I gjeldende kommuneplan, vedtatt 2011, er planområdet vist som næringsareal. I planbeskrivelsen side 38 står det følgende: • Boligbygging skjer ved fortetting og transformasjon i eksisterende utbyggingsområder, og ved konsentrert utbygging, fortrinnsvis i tilknytning til eksisterende sentra og knutepunkter. • Handels- og servicefunksjoner lokaliseres i eksisterende sentra. Kvadraturens rolle som landsdels- og handelssenter styrkes

• Kontorer og lite plasskrevende næring med mange kunder og ansatte lokaliseres langs bussmetroens stamlinje fra Amfi Senter i Vågsbygd til Rona. Kontorer lokaliseres fortrinnsvis i Kvadraturen. • Plasskrevende næring lokaliseres i Sørlandsparken og andre næringsområder. Det legges spesielt godt til rette for at bedrifter innen fornybar energi får ekspandere, og for nyetablering av slike bedrifter

Planforslaget for Svanedammen svarer opp disse retningslinjene ved å - transformere et eksisterende utbyggingsområde, til mer konsentrert utbygging. -erstatte dagens plasskrevende næring, slik at arealene langs bussmetroens stamlinje kan utnyttes mer effektivt.

Kristiansand kommuneplan samfunnsdelen 2020-2030 Den nylig vedtatte samfunnsdelen inneholder blant annet følgende strategier: 1. Redusere transportbehovet gjennom samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, med vekt på mobilitet til fots, sykkel og med kollektivtransport 2. Prioritere fortetting og transformasjon i og nær senterområder, for å redusere behovet for å ta i bruk nye utbyggingsområder. 9. Sikre tilstrekkelige arealer for utvikling av nye og eksisterende industri- og næringgsvirksomheter, og hindre at eksisterende virksomheter fortrenges eller bygges inne. Her må punkt 9 ses i sammenheng meg punktene 1 og 2.

8 (14)

Regional plan for Kristiansandsregionen 2020-2050, vedtatt 20.10.2020 Planens overordnede strategi er å fremme fortetting rundt sentre og i bydeler med god kollektivdekning for på den måten å motvirke byspredning og forsterke kollektivtilbudet. Kontorbedrifter skal som hovedregel lokaliseres i Kvadraturen, kommunesentre og bydelssentre. Denne arealstrategien skal bidra til å nå nullveksmålet, og derigjennom sørge for å at Kristiansandsregionen får en byvekstavtale med Staten. I den regionale planens retningslinje 2.2. konkretiseres krav til utnyttelse. Det står: ”I sentrumsområder og innenfor 500 meter fra kollektivtransportens regionale stamnett, fra Vågsbygd til Rona, skal følgende norm legges til grunn: 4 boliger/daa (eller TU= 150 for næring)” Svanedammen ligger i sin helhet mindre enn 500 meter fra kollektivtransportens regionale stamnet målt fra busstoppet på Blørstad. Tomteutnyttelsen for dagens næringsområde i Svanedamsveien er TU= 30. Retningslinjen i regional plan innebærer i praksis at plasskrevende næringvirksomhet som bilforhandlere og verksted ikke bør lokaliseres i dette området.

9 (14)

3 KONSEKVENSER

3.1 KONSEKVENSER FOR TILGANGEN TIL NÆRINGSAREALER

For å vurdere konsekvenser for tilgangen på næringsarealer støtter vi oss på det faglige underlaget for Kristiansand kommunes utbyggingprogram 2021-2024. Her vises igangsatte næringsbygg de siste 20 årene:

Kilde: Forslag til utbyggingsprogram 2021-2024, Kristiansand kommune

Av grafen ser vi at det de siste fem år er bygget fra 1.000-5.000 m2 kontor per år. Utbyggingsprogrammet inneholder også en grov oversikt over ledige kontorarealer i kommunen. Det fremgår at det er 56.000 m2 ledig kontorareal. Dette fordeler seg som følger:

Sentrum: 30.000 m2 ledig kontorareal

Øst: 5.000 m2 ledig kontorareal

Vest: 21.000 m2 ledig kontorareal

10 (14)

Det fremgår også at etterspørselen etter kontorarealer er klart størst i Kvadraturen. Lokalisering i Kvadraturen er også i tråd med målsetting om samordnet areal- og transportplanlegging. Også den nylig vedtatte Regional plan for Kristiansandsregionen 2020-2050 omtaler behovet for næringsarealer. I planomtalen går det frem at regionen har god næringsarealreserve for industri og lager, og at disse arealene i hovedsak ligger i tilknytning til fjernvei. Det går også frem at det er mye ledig kontorareal i Kristiansand men at utfordringen er å få realisert nye kontorprosjekter med tilstrekkelig kvalitet i sentrum. Regional plan for Kristiansandsregionen har tidshorrisont 2050. På bakgrunn av utbyggingsprogrammet og regional plan, konkluderer vi med at det fremdeles vil være god kapasitet på næringsareler i regionen og i Kristiansand kommune, selv om Svanedammen realiseres.

3.2 KONSEKVENSER FOR EKSISTERENDE NÆRING

Konsekvensen av planforslaget er at eksisterende plasskrevende næringsvirksomhet flytter ut fra planområdet. En av bilforhandlerne i planområdet, Mobile, har allerede kjøpt tomt i Sørlandsparken. Det finnes også andre næringsarealer å flytte til. Aktuelle arealer for plasskrevenende næringsvirksomhet kan blant annet være arealene langs Vågsbygdveien, like sør for planområdet, Sørlandsparken Øst, Rige, Mjåvann, Rosseland, Lohnelier eller på sikt Borheia (sistnevnte er enda ikke realisert). Kontorvirksomhetene i det gamle Fædrelandsvennen-bygget vil måtte flytte ut av dette bygget. I planforslaget legges det til rette for etablering av nye kontorarbeidsplasser i fem-etasjes nybygg på tomta til Æskefabrukken. . Her er det regulert butikk, med mulighet for kontorarbeidsplasser i etasjene over. I tillegg legges det til rette for å etablere næringsvirksomhet i rekka mot Myrbakken/Vågsbygdveien.

Totalt sett reduseres antall kvadratemeter næringsareal i planområdet fra 16.060 m2 til 14.400 m2. Av dette er kontorpotensialet 11.400 m2. Dersom planens potensialet for kontorvirksomhet utnyttes fullt ut vil antall kontorarbeidsplasser i planområdet kunne øke fra dagens drøye 100 arbeidslasser i Fevennen bygget til i underkant av 500 arbeidsplasser i nybyggene. For denne beregningen har vi lagt til grunn Statsbygs arealnorm som er 23 m2 BTA per ansatt. Det legges opp til at området bygges ut gradvis, og at eksisterende næring vest i området kan bli værende i en overgangfase.

11 (14)

3.3 KONSEKVENSER FOR ANNEN NÆRINGSVIRKSOMHET

Konsekvenser for Elkem Fiskå Forslagstiller har gjennom hele prosessen hatt tett dialog med Elkem og Elkems arealer og arealbruk utfordres ikke. Elkem gir uttrykk for at planforslaget vil la seg gjennomføre uten at dette er problematisk for industrivirksomheten. Arealene som Fiskå disponerer nær opp til planområdet benyttes primært til kontor og forskningsbasert utvikling, og ikke støyenede virksomhet. Der planforslaget for Svanedammen overlapper eksisterende reguleringsplan for Elkem beholdes arealformålene som i Elkemplanen. Svanedamsveien Utvikling AS og Elkem ASA har inngått en avtale for å unngå at det i fremtiden skal oppstå konflikter mellom partene. Svanedamsveien Utvikling forplikter seg til å ikke protestere på søknader om byggetillatelse eller påklage vedtak, for reguleringsplan «Fiskå industriområde, endret plan» planID 1215 (23.05.2012). Elkems arealer nærmest Svanedammen er regulert til 30% nærnig, 30% kontor og 40% industri. Reguleringsplanen sier at det på disse arealene kan oppføres beyggelse med tilknytning til forskning. I tillegg til at Elkem har regulerte arealer til å oppføre nye bygg, kan næringsarealer i Svanedammen utgjøre et supplement til Elkems egne næringsarealer. Dette gjelder næringsarealer på grensen mot Elkem og næringsarealer mot Myrbakken (BKB2) og ved Æskefabrikken (BKB1).

Dersom behovet skulle være tilstede kan større del/hele av arealet ved BKB2 (9960 m2) og ved BKB1 (5.700 m2) brukes til tjenesteyting og kontor, med en maksgrense på forretning i første etasje. Det er viktig med fleksibel regulering slik at området kan realiseres innenfor det planlagte tidsrom, dersom det skulle vise seg å ikke være nok etterspørsel etter næringsarealer. Konsekvenser for Trekanten lokalsenter Planforslaget vil trolig, som følge av flere boliger, bidra til å styrke kundegrunnlaget for lokalsenteret på Trekanten.

Konsekvenser for Lumber Lumber har regulert inn mye kontorareal. Ett stort kontorbygg er nylig realisert og benyttes av Elkem. To andre kontorbygg er på trappene, men labert marked har gjort at dette foreløpig lar vente på seg. . Transformasjon av Svanedammen kan bidra til at næringsaktører flytter til Lumber. Dette vi i så fall være positivt for næringslivet i bydelen generelt og på Lumber spesielt.

12 (14)

Konsekvenser for Hannevika, Nikkelverket, Rige og Kartheia Planforslaget vil ikke ha noen direkte konsekvens for disse næringsområdene, men det representerer muligheten til å bosette seg i nærheten av store arbeidsplasskonsentrasjoner, noe som gjør at flere har mulighet til å gå og sykle til arbeid, hvilket er i tråd med overordnet målsettinger i regional plan og i kommuneplan. Konsekevenser for Borheia Borheia representerer en langsiktig reserve og vil kunne ta unna et eventuelt fremtidig behov for næringsarealer. Dette regnes som positivt hensyntatt Borheias beliggenhet tett på overordent infrastruktur.

13 (14)

3.4 KONSEKVENSER FOR HANDEL

Planforslaget innebærer at antal kvadratmeter godkjent handelsareal innenfor planområdet reduseres fra dagens 8.651 m2 til maksimum 3.000 m2. Av disse er 2.200 m2 regulert inn ved dagens Æskefabrikk mens de siste 800 m2 er å finne som striperegulering (førsteetasje næring) ut mot Vågsbygdveien. Dagens Europris kommer til å flytte ut av området. Planforslaget innebærer også at det blir flere innbyggere i Vågsbygd og således styrkes kundegrunnlaget for Vågsbygd sentrum og Trekanten lokalsenter.

4 KONKLUSJON

Planforslaget har ingen vesentlige konsekvenser for næringslivet i Kristiansand eller Kristiansandsregionen. I den grad det har konsekvenser er det i form av at det blir et større kundegrunnlag for næringsvirksomhetene som er i Vågsbygd. Eksisterende plasskrevende næringsvirksomhet i planområdet vil flytte ut til mer egnede arealer, mens kontorvirksomheter eventuelt kan relokaliseres internt i planområdet. Planforslaget legger til rette for for en antall kontorarbeidsplasser kan økes betydelig, dvs opp til 500 arbeidsplasser. Planforslaget hemmer ikke utviklingen av de allerede etablerte og regulerte næringsvirksomhetene i nærheten. Men planforslaget innebærer at flere vil kunne bosette seg nær store hjørnesteinsbedrifter i Kristiansand. Dette vil bidra til å redusere transportbehovet og fremme mobilitet til fots, sykkel og med kollektivtransport

14 (14)