Detaljreguleringsplan for Lumber
Planbeskrivelse Plan nr. 1296
Dato: 29.12.2016
Utarbeidet på vegne av Lumber AS av WSP Norge AS i samarbeid med Rambøll Norge AS, ViaNova Kristiansand AS og ENO arkitekter AS
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 1 av 78 Bakgrunn ...... 5 Mål med planen ...... 6 Arbeidsopplegg ...... 7 Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet ...... 10 Reguleringsmessig status for planområdet ...... 14 Pågående planarbeid i nærområdet/ influensområdet ...... 14 Konsept ...... 15 Lumber - bydelen ved sjøen ...... 15 Bebyggelsen i sør ...... 16 Byrommene og hagene – «livet mellom husene» ...... 21 Kyststien og gangveiene ...... 24 Sjøfront ...... 26 Næringsområdet ...... 27 Aksen Lumber - Vågsbygd sentrum ...... 28 Planforslaget ...... 29 Hovedgrepet ...... 29 Om bebyggelsen ...... 30 Om Amalienborg ...... 31 Om småbåthavnen ...... 31 Om infrastruktur og parkering ...... 31 Vurdering av planforslaget ...... 34 Samfunnshensyn ...... 34 Byen som drivkraft ...... 34 Byen det er godt å leve i ...... 35 Klimabyen ...... 35 Grøntstruktur og uteområder ...... 35 Blågrønne løsninger og lokale fordrøyningstiltak ...... 35 Samferdselstiltak ...... 37 Kommunaltekniske anlegg ...... 39
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 2 av 78 ...... 40 Universell utforming ...... 40 Barn og unges interesser ...... 40 Miljøkonsekvenser ...... 41 Grunnforhold og utfylling ...... 41 Støy ...... 42 Luftkvalitet ...... 42 Naturmangfold ...... 42 Kulturminner ...... 43 Folkehelse ...... 44 Kriminalitetsforebygging ...... 44 Anleggsfasen ...... 44 Risiko- og sårbarhetsanalyse ...... 44 Veinavn ...... 44 Avvik fra kommuneplanen ...... 44
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 3 av 78 Konsekvensutredning ...... 46 Metoden i konsekvensutredningen ...... 46 Næringsanalyse ...... 48 ...... 49 Boligbehov ...... 50 Grøntstruktur ...... 53 Naturmangfold ...... 56 Samferdselsanlegg og trafikk ...... 58 Miljø, inklusiv marine forhold ...... 62 Støy ...... 63 Overvann ...... 64 Kulturminner ...... 65 Storulykkesforskriften ...... 67 Barn og unges interesser ...... 67 Utbyggingsrekkefølge ...... 70 Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen ...... 71 Gjennomføring og konsekvenser for kommunen ...... 71 Økonomiske analyser ...... 71 Planprosess og medvirkning ...... 72 Oppstartsmøte ...... 72 Varsel om oppstart av planarbeid - vedtatt planprogram ...... 72 Medvirkning ...... 75 Forslagsstillers vurdering av planen ...... 76 Vedlegg ...... 77
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 4 av 78 Bakgrunn På vegne av Lumber AS fremmer WSP Norge AS, i samarbeid med Rambøll Norge AS, ViaNova Kristiansand AS og ENO arkitekter AS, forslag om detaljregulering av del av Lumber området.
Lumber ligger ved sjøen, nær Vågsbygd senter og med kort avstand til Vågsbygdskogen. Området har meget gode kommunikasjonsmuligheter med umiddelbar nærhet til hovedstammen på bussmetroen og sykkelekspressveien. Ny Vågsbygdvei er bygget i fire felt fram til og med Lumber krysset. Det er gang- og sykkelveg fra Lumber og opp til Vågsbygdveien. Avstanden fra planområdet til Kvadraturen er ca 4 km.
Planforslaget utløser krav om konsekvensutredning på grunn av stort næringsvolum og fordi det legges opp til noe utfylling i sjø.
Planavgrensningen er gjort i samråd med kommunen. Planområdet omfatter ikke den delen av næringsområdet hvor det også er kai. Planen hindrer ikke videreføring av eksisterende næringsvirksomhet utenfor planområdet, og legger ikke begrensninger i muligheten for å etablere dypvannskai i det aktuelle området senere dersom det skulle være ønskelig.
Planforslaget er i all hovedsak i samsvar med kommuneplanen. Det legges opp til mindre utfylling enn kommuneplanen gir mulighet for. Fylkesmannen godkjente 03.05.16 søknad om utfylling.
Alle involverte naboer og næringsaktører på Lumber har vært invitert til informasjonsmøter, åpen dag, og til samtaler for å få til en best mulig helhetlig løsning for området. Det har vært avholdt møter med Elkem for å legge til rette for samarbeid og for å sikre at deres utvikling ikke hindres av planene. Det har også vært god dialog med Fiskaa Utvikling AS, som eier arealene nær Vågsbygdveien, for å sikre løsning for ytterligere en adkomstvei til Lumber- området.
Et første planforslag ble sendt kommunen 15.04.16. Kommunen ga i brev 05.05.16 flere konkrete tilbakemeldinger. Det var særlig fokus på grunnforhold og sikkerhet for at planen var teknisk og økonomisk gjennomførbar. På denne bakgrunn er det utført flere utredninger og geotekniske undersøkelser. Det har medført at planforslaget er noe justert på to punkter: Redusert utfylling i sørøst pga store vanndybder kombinert med økt utfylling i sørvest. Sikrer at en fortsatt får et stort sammenhengende parkområde i sørvest. Endret utforming av snuhammer på Lumberodden (o_SV5), redusert utbygging i BKS1 og nytt utbyggingsområde BKS2. Det bearbeidede planforslaget ble sendt kommunen 5.12.2016. Kommunen ga i brev datert 13.12.2016 tilbakemelding på forslaget. På denne bakgrunn har en gjort ytterligere endringer i dokumentene: Konsekvensutredningene er oppdatert i samsvar med kommunens kommentarer. Det er foreslått at vei sørover mot blokkene får navnet Lumber brygge. Det er gjort mindre endringer i planbeskrivelsen i samsvar med kommunens kommentarer. Planbestemmelsene er endret i samsvar med kommunens kommentarer. Det er utarbeidet en ny og omfattende rapport i forhold til utfylling i sør.
Videre har Lumber AS nå kommet til enighet med eierne av begge privatboligene som ligger innenfor planområdet, slik at en har kontroll over hele planområdet.
Det er i all hovedsak samsvar mellom dette planforslaget og kommunens tilbakemeldinger. Det er fortsatt ulike syn mellom kommunen og forslagsstiller på følgende punkt:
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 5 av 78 Lumber AS ønsker å regulere for at volumhandel kan opprettholdes i området på samme nivå som i dag – dvs 10.000 m2. Det betyr at en kan videreføre nåværende byggevareforretning i nye og moderne lokaler i tillegg til at det tilrettelegges for et par andre tilbud som Vågsbygd ikke har i dag. Det er enighet med kommunen om at det ikke skal tilrettelegges for detaljhandel. Lumber AS aksepterer ikke rekkefølgekrav om bidrag til ny Vågsbygdvei videre vestover fra Lumber krysset. Vi kan ikke se at det er hjemmel til å stille et slikt krav. Lumber AS dokumenterer at foreliggende plan ikke utløser behov for avlastningsgate mellom Lumberveien og Fiskåkrysset. Vi mener derfor det blir feil å stille krav om at det skal utarbeides plan for en slik løsning før det gis igangsettingstillatelse på næringsområdene. Lumber AS har heller ikke kontroll over områdene hvor slik plan må utarbeides. Lumber AS foreslår at det tilrettelegges for inntil 1,5 parkeringsplass pr bolig på felles parkeringsplass. Gjeldende kommuneplan stiller krav om 1,5 plass. Administrasjonen ønsker at det skal tilrettelegges for 1,0 plass pr boenhet. Vi ønsker å opprettholde bredden på friområdet o_GF2. Det er bredden mellom byggene og ikke bredden på gangpassasjen som skaper ønsket lys og luft. Vi ser dette i sammenhneg med at vi foreslår å skyve den offentlige utsiktsplassen lenger sør i o_GF2 der det er en bratt skråning med en naturlig hylle. Her vil det bli opparbeidet en utsiktsplass og et trappearrangement nedover til friområde o_GF1. Utsiktsplassen får her bedre utsikt og blir trukket noe vekk fra bebyggelsen. Noen av de meget detaljerte problemstillingene kommunen har tatt opp ønskes avklart senere i prosessen, for eksempel ifm med utomhusplan eller rammesøknad.
Mål med planen Området er det siste store uregulerte området sentralt i Kristiansand med et betydelig utbyggingspotensiale. Det må derfor legges vekt på helhetlig og grundig planlegging, som sikrer at en tilrettelegger for en langsiktig ønsket utbygging og utbygging med gode kvaliteter. Samtidig er det viktig å ha en viss fleksibilitet i planen hvor de mer detaljerte løsningene kan tilpasses de behov som er på det tidspunktet utbygging gjennomføres.
Lumber AS ønsker å se planen for Lumber området i sammenheng med utvikling av de sentrale deler av Vågsbygd. Vi har derfor satt oss følgende målsettinger for planarbeidet:
Ta et overordnet byplangrep som bidrar til å videreutvikle Vågsbygd som et attraktivt bo- og arbeidssted. Utvikle aksen Vågsbygd senter – Lumber som et helhetlig sentrumsområde i Vågsbygd. Lumber skal utvikles med bymessige kvaliteter; fra Vågsbygd til Vågsbyen Tilbud som etableres på Lumber skal supplere Vågsbygd senter, slik at hele Vågsbygd samlet blir mer attraktivt. Sikre gode forbindelser og attraktive møtepunkter fra sjøen og til Vågsbygd senter og videre inn i turområdene. Utvikle Lumber med urbane kvaliteter, varierte boligtilbud, attraktive arbeidsplasser og gode møteplasser/fellesareal. Utnytte Lumbers potensiale til å utvikle nye spennende bo- og arbeidskonsepter Sikre allmennheten god tilgang til sjøen Utvikle gode samarbeidsrelasjoner og næringskonsepter i grensesnitt mot Elkem AS og andre næringsaktører Sikre mulig løsning for ytterligere en adkomstveg til Lumberområdet i samarbeid med nærliggende grunneiere.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 6 av 78
I planen legges til rette for bygging av boliger og næringsarealer, småbåthavn, forlengelse av kyststien og sikring av allmenhetens tilgang til sjø. Det planlegges ca 300 boenheter og ca 58.000 m2 næring. Det meste av eksisterende næringslokaler innenfor planområdet forutsettes revet.
Arbeidsopplegg Arbeidet er utført av en prosjektgruppe med følgende deltakere: Tom Chr. Bredesen på vegne av eier Sven Eidjord, på vegne av eier Sivilarkitekt Even Olaisen, Sivilarkitektene Egerdahl, Nordbøe & Olaisen AS Landskapsarkitekt Aase M. Hørsdal, Rambøll (i sluttfasen erstattet av landskapsarkitekt Hanne Alnæs fra samme firma) Sivilingeniør Anita W. Gjelsten, ViaNova Kristiansand AS Prosjektleder Jan Willy Føreland, WSP Norge AS
I tillegg er særlig følgende ressurser trukket aktivt inn i prosessen: Planlegger Ellinor Borgi, Rambøll Akustiker Jon Hansson, Sinus Miljørådgiver Kristine Solberg Opofte, Rambøll Sivilingeniør Bjørn Vidar Hellenes, ViaNova Kristiansand AS
Arbeidet bygger bla på en rekke utredninger som er gjennomført tidligere:
Utarbeidet av Dato Tema Multiconsult 13.06.08 Geoteknisk og miljøteknisk undersøkelser 26.06.08 Miljøteknisk sedimentundersøkelse 02.07.08 G02 Geoteknisk vurdering sjøfylling Elkembukta O3.07.08 G01 Geoteknisk vurdering sjøfylling Lumber 6.07.12 Vurdering av propelloppvirvling ved framtidig dypvannskai Stoveland August Miljøvurderinger ved Lumber industriområde Consult 2001 Rambøll 24.08.08 Trafikkanalyse Lumberveien Cowi 10.09.09 Lumberkrysset - kapasitetsvurderinger Agder 2011 Biologisk mangfold Lumber naturmuseum Oxford Septem- Lumber – en næringsstrategisk analyse Research ber 2010 Sinus 25.05.11 Innspill til løsninger mht støy fra Elkem Fiskaa
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 7 av 78 I denne planprosessen er det i tillegg gjennomført en rekke nye og supplerende utredninger: Utarbeidet av Dato Tema ViaNova 14.05.16 Lumber – utbygging og trafikk. Utredningen baserer seg på forutsetninger som er i samsvar med planforslaget som nå leveres inn. Det er også tatt hensyn til vedtatte planer for Amalienborg mv. Konkluderer med at den planlagte utbyggingen ikke overskrider kapasiteten for Lumberveien. Tofte&Co 24.06.16 Stiller spørsmål ved lovligheten av de rekkefølgekrav kommunen har foreslått knyttet til kapasitet på Vågsbygdveien og avlastningsvei. Multiconsult 28.06.16 Innledende geoteknisk undersøkelse. Konkluderer med at grunnforholdene gjør prosjektet gjennomførbart. Asplan Viak 04.07.16 Handel på Lumber i Vågsbygd. Dokumenter at det er betydelig underskudd i Vågsbygd på omsetning i varegruppene utvalgsvarer, møbler/hvitevarer og byggevarer/hagesenter. Medfører større trafikk enn nødvendig til Sørlandsparken. Viser at det både fra et miljø- og næringspolitisk perspektiv er riktig å tilrettelegge for volumhandel på Lumber. Sinus 06.07.16 Vurdering av støy fra industri og vegtrafikk. Konkluderer med at ingen boliger ligger innenfor gul sone for trafikkstøy og at støy fra Elkembedriftene ligger innenfor aktuelle krav.
Rapporten har vært oversendt Elkem. De er enig i rapportens konklusjoner og har ingen merknader.
Rapporten blir revidert etter innspill fra kommunen og ettersendt. Jon P. Knudsen 07.10.16 Utfyllende notat til næringsstrategisk analyse av Lumber-området Konklusjonene som ble trukket i Oxford-notatet av 2010 står ved lag. Mener Lumber-området kan spille en rolle for lokalisering av næringer som passer godt sammen med boligutvikling. WSP Norge 01.12.16 Befolknings- og boligutvikling i Vågsbygd, Kristiansand. Historiske data og prognoser Dokumenterer sterk økning i behovet for leiligheter i Vågsbygd og at det er få kjente andre leilighetsprosjekter i bydelen enn Lumber. Multiconsult 29.12.16 Utfylling og ny bebyggelse ved Lumber. Viser at utfylling i sjøen er gjennomførbart og tilfredsstiller krav til sikkerhet i gjeldende standarder og retningslinjer.
Trafikkanalysene fra 2008 og 2009 er kvalitetssikret i samråd med Statens vegvesen. De er blitt oppdatert med tall for trafikken som skapes som følge av det som planlegges i området, se konsekvensutredningen.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 8 av 78 Rambøll har gjennomført vurderinger knyttet til lokalklima med hensyn på vindforhold og komfort mellom bebyggelsen.
Planarbeidet er utført i god dialog med Kristiansand kommune, ved planleder Eirik Martens Svensen og saksbehandler Kathrine Hesthag. Fagpersoner i de ulike etatene har deltatt etter behov på møtene mellom kommunen og prosjektgruppen for Lumber AS.
I forbindelse med planarbeidet er det utarbeidet et planprogram og en konsekvensutredning. Planprogrammet ble vedtatt 14. april 2016 og har vært førende for det videre arbeidet med plandokumentene. Konsekvensutredningen med arbeidsmetode er omtalt i et senere kapittel.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 9 av 78 Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Lumber ligger sentralt plassert ved sjøen, øst for Vågsbygdveien (fv. 456), i Vågsbygd. Lumber har en konsentrasjon av boligbebyggelse mot vest/sørvest, industri mot nord og øst, friområder/boliger mot vest og sjøen med bla Bragdøya mot øst.
Vågsbygd er en bydel med god sosial infrastruktur. Her er barnehager, barneskoler, ungdomsskoler og gymnas med god kapasitet og i gang- sykkelavstand. Det er bibliotek, idrettsanlegg, samfunnshus, politi, helsesenter med tannlege og kjøpesenter. Videre er det stor tetthet av dagligvarebutikker og annen handelsvirksomhet, treningsstudioer, bilverksteder og bensinstasjoner. Det er også store industribedrifter og større kontorarbeidsplasser. Vågsbygd er et velfungerende bydelssentrum i Kristiansand. Her finnes det meste av det man trenger innenfor korte avstander, se illustrasjonen nedenfor:
Vågsbygd har god teknisk infrastruktur. Det er fjernvarme langs Vågsbygdveien og det er tilknytningsplikt for området.
Beliggenhet Planområdet ligger 300-600 m fra rundkjøringen Vågsbygdveien/Lumberveien. Her er det buss stopp for hovedstammen på bussmetroen og et godt gang og sykkelvegnett som knytter området til resten av Vågsbygd og til sentrum. Det er gang- og sykkelveg langs Lumberveien.
I vestre del av planområdet, nærmest Vågsbygdveien, ligger Amalienborg. Amalienborg var tidligere direktørbolig for Lumber AS. Her bodde den kjente sangeren Kirsten Flagstad. Boligen er tatt meget godt vare på, og eies i dag av familien Eidjord. Byantikvaren vurderer
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 10 av 78 bygningen til å være i kategori 2. Dvs at den må regnes som bevaringsverdig, og tillates normalt ikke revet. I tilknytning til boligen ligger et parkområde. På motsatt side av Lumberveien har Lumber AS ansvaret for utbygging av Amalienborg Aveny med drøye 100 boliger.
Hoveddelen av området ligger ved sjøen. Dette er flatt og delvis utfylt på kote 3, med en relativt bratt stigning/sprengkant i bakkant mot øst til koter 10-15 meter. Området ligger sørvendt og er solrikt. Det ligger i le for vind fra nord og vest, mens det er åpent mot øst og sør.
Næringsvirksomhet og eksisterende bebyggelse Lumber ble anlagt som industriområde da en tømmerfabrikk i 1917 ble flyttet fra Strai, og selskapet United Veneer Co. AS ble stiftet. Det var drift på industriområdet med sagbruk frem til 1980 og med foredling av tømmer til finér, dører og annet frem til 1991.
Hele Lumber næringsområde, inklusiv det som nå ikke detaljreguleres, er på ca 120 daa. Det er ca 35 bedrifter i området og en bygningsmasse på ca 32.000 m2. Av dette har eksisterende storhandel et areal på ca 10.000 m2.
Næringsvirksomheten foregår i store tidligere produksjonsbygg. Videre er det et kontorbygg i sørvestre del av området. Dypvannskaien på Lumbers østside, som ikke er del av denne planen, er ikke i regulær drift, men benyttes sporadisk for plassering av lektere og annet. Elkems dypvannskai på nordsiden av planområdet er i regulær drift med leveranser av råmateriale for silisiumproduksjon.
Figur 1: Bilde vise planområdet sett fra nord (google maps 2016).
Eksisterende næringsbebyggelse innenfor planen er til dels nedslitt og ukurant. Det drives storhandelvirksomhet i rundt 10 000 m2 og det er utleie til et stort lekeland for barn i et av byggene. Bygningsmassene og eiendommene eies i hovedsak av Lumber AS. Det er to privatboliger innenfor planområdet, sørvest i området. Lumber AS har inngått avtale med eierne av begge privatboligene, slik at Lumber AS nå har kontroll over hele planområdet.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 11 av 78 Eierforhold Lumber AS eier store deler av planområdet, men også tilgrensende eiendommer. Følgende eierskap (helt eller delvis) er registrert innenfor planavgrensningen. Informasjonen er hentet fra infoland.no
Eiendom gnr./bnr. Hjemmelshaver 13/39 Sven Eidjord 13/273 Lumber AS 13/1408 Eva Omdal Rasch 14/9 Lumber AS 14/108 Lumber AS 14/109 Lumber AS 14/1014 Arne As Ruthol 14/1141 Lumber AS 14/1163 Lumberv 9 AS 14/1354 Arvid Brastad 14/1359 Lumber AS 14/1398 Harald Lund 14/1484 Lumber AS 14/1485 14/1795 Arild Skarpeid og Kristin Lena Dahl Skarpeid 14/1798 Wenche Grov og Øystein Kristian Grov 14/1813 Amalienborg Aveny AS 14/1963 299/17 Kristiansand kommune
Figur 2: Grunnkart med planomriss (Rambøll 2016),
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 12 av 78 Eksisterende planstatus Regional plan og kommuneplanen gir de viktigste rammene for videre planlegging og utbygging på Lumber.
Regional plan for Kristiansandsregionen 2011 – 2050 I Regional plan for Kristiansandsregionen 2011-2050 heter det: ” Regionen har først og fremst knapphet på arealer for sjørettet næring. Planen legger opp til å sikre disse til framtidig næringsutvikling. Det gjelder spesielt Lumber området og arealer med tilknytning til Kristiansand havn.”
I retningslinjene for arealutnyttelse er tatt inn følgende: ” Næringsarealer med sjøtilknytning skal som hovedregel ikke omdisponeres til andre formål.”
I Regional plan er også vedtatt en senterstruktur og det heter i pkt. 4.1: ” Det tillates ikke etablert eller utvidet handelsvirksomhet med et samlet bruksareal på mer enn 3.000 m2, utenfor sentre definert i denne planen.”
Lumberområdet har i dag en del handelsvirksomhet, dette er særlig knyttet til plasskrevende varegrupper. Eksisterende areal for handelsvirksomhet utgjør ca. 10.000 m2 BRA.
Kommuneplanen for Kristiansand 2011 – 2022 Nedenfor følger et utsnitt av kommuneplankartet:
Figur 3: Utsnitt fra kommuneplanen til Kristiansand, vedtatt 2011.
I kommuneplanens bestemmelser §12 f heter det om områdene NKI 1-5:
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 13 av 78 « NKI 5 kan brukes til kontor og industri med tilhørende lager. Område NKI 1 kan ikke bebygges før ny samlevei til Fiskåtangen og byggelinjer er fastsatt i reguleringsplan.
Det kan maksimalt bygges ut 20.000 kvm næring før økt kapasitet blir etablert i henhold til vedtatt reguleringsplan for Fv. 456 Vågsbygdveien til og med Lumber krysset. Det kan maksimalt bygges ut 50.000 kvm kontor før avlastende vei mellom Lumberveien og Fiskåkrysset etableres.
Område NKI 2 kan ikke bebygges før ny samlevei til NKI 3 er fastsatt i reguleringsplan.
Ved regulering av område NKI 3 skal det sikres samleveiforbindelse fra område NKI 3 fram til Vågsbygdveien. Det skal avsettes minimum 10 meter bred strandpromenade for offentlig ferdsel i område NKI 3 og NKI 5, I området ved dypvannskai flyttes promenaden lenger inn i området.»
I kommuneplanens bestemmelser § 12 bokstav i heter det bla:
« Områdene BA1 og BA2 Lumber skal benyttes til kombinert formål bolig/kontor. I områdene tillates at maksimalt 10 % av netto tomt blir brukt til kunde-/gjesteparkering på bakkeplan.»
Reguleringsmessig status for planområdet Området er i dag uregulert. En områderegulering med planID 1296 ble påbegynt 1. november 2015. Denne ble stoppet pga ønsket avklaring av næringsstrategi for området.
Pågående planarbeid i nærområdet/ influensområdet Det foreligger følgende vedtatte reguleringsplaner i nærområdet:
- Lumberveien 48 m. fl. med planID 1047, reguleringsplan godkjent 10.04, 2013. - Gnr. 13 Bnr. 13 Jaktodden, med planID 328, reguleringsplan godkjent 10.02, 1978. - Jaktodden med planID 1212, reguleringsplan godkjent 07.09, 2011. - Fiskå industriområde, endret plan med planID 1215, reguleringsplan godkjent 23.05, 2012 - Fiskå industriområde, endret plan med planID 643, reguleringsplan godkjent 26.01, 1994 - Rv.456, Hannevika-Lumberkrysset med planID 1134, reguleringsplan godkjent 13.05, 2009 - Rv. 456 Auglandsbukta-Flødemelka med planID 1252, reguleringsplan godkjent 22.06, 2010
Det er tidligere meldt oppstart av Coop tomta og Lumberv. 9 AS. Området eies nå av Fiskaa Utvikling AS. De har dialog med kommunen og vurderer om de skal sette i gang reguleringsarbeid for området.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 14 av 78 Konsept
I forkant av planarbeidet er det blitt arbeidet med konseptutforming av området med tilhørende infrastruktur. Konseptet fremhever den umiddelbare nærhet til sjøen og kommunikasjonen med Vågsbygd sentrum, som hovedkvaliteter i utformingen. Under følger en presentasjon av konseptet, som grunnlag for detaljreguleringen.
Lumber - bydelen ved sjøen Det har vært en overordnet målsetning at de aller fleste leilighetene skal få sjøutsikt, samt gode sol- og lysforhold.
Figur 4: Utsikt fra Lumber mot Bragdøya (Eidjord).
Videre har man hatt stort fokus på å skape gode og varierte bilfrie uterom. For å få til dette har vi jobbet med et romlig hierarki med en god blanding av offentlige, halvprivate og private uterom. Trange passasjer, brede passasjer, bevegelse foran bygningsvolum, bevegelse imellom og bevegelse under bygningsvolum. Grønne rom, blå rom og mer urbane uterom med fast dekke.
Figur 5: Fra Amalienborg parken (Eidjord).
Det har også vært viktig å etablere Kyststien som en promenade igjennom hele planområdet. Gjennom en bevisst utforming som gir variasjon i møtet mellom sjø og land, vil Kyststien berike sjøfronten og gi stor kvalitet til byrommene som ligger i direkte tilknytning.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 15 av 78 For å ivareta støyproblematikken i området ønsker man en mest mulig sammenhengende høy bygningsstruktur for næring i området nærmest Elkem. Den nye bygningsstrukturen tenkes oppført slik at den kan fungere som en lydskjerm for boligbebyggelsen. Støyanalysene viser at ingen boliger ligger innenfor gul sone for trafikkstøy og at støy fra Elkembedriftene ligger innenfor aktuelle krav. Etablering av ny næringsbebyggelse er ikke en forutsetning for analysen. En riktig utforming av næringsbyggene vil bidra til å forbedre situasjonen.
Bebyggelsen i sør Bebyggelsen på Lumber foreslås organisert i tilknytning til to sentrale akser. For boligdelen i sør har man i tillegg jobbet med organisering og orientering av bygningsmassen med mål om «sjø og sol til alle». Reguleringen bygger på et konsept som har et stramt bymessig grep, der variasjon i bygningsvolum, romforløp og materialbruk vil berike opplevelsen for beboere og besøkende på Lumber. Man har organisert bebyggelsen rundt et atkomstorg, som planlegges for «shared space». Dette innebærer at torget, som i tillegg til å være dimensjonert for servicebiler, kan fungere som et hyggelig atkomstorg der man også kan arrangere gatemarked og grillfester. Selv om atkomsttorget ligger noe tilbaketrukket som en lun lomme i bebyggelsens kjerne, har det gløtt til sjø i flere retninger.
Figur 6: Inspirasjonsbilde. Figur 7: Inspirasjonsbilde.
Det er jobbet bevisst med siktlinjer til sjø, både fra fellesområdene og fra den enkelte leilighet. Videre er det lagt stor vekt på gode, varierte og bilfrie uteområder, der bilene i all hovedsak føres ned i parkeringsanlegg allerede ved atkomsttorget. Dermed begrenses biltrafikk i kjerneområdene til et minimum. Planområdet i sør er noe justert basert på gjennomførte undersøkelser av dybder og grunnforhold i sjø, slik at vi er sikre på at forslaget er teknisk/økonomisk gjennomførbart. Konkret er utfyllingen noe redusert i sørøst og tilsvarende økt i sørvest. Dette sikrer at vi fortsatt får et stort sammenhengende parkområde i sør, men da utformet noe annerledes enn tidligere planer, se illustrasjon nedenfor. Videre har vi endret utforming av snuhammer på Lumberodden og justert noe på utbyggingen i nærliggende område (oppe på platået).
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 16 av 78
Fig 8a: Illustrasjonsplan for planområdet
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 17 av 78
Figur 8b: Inspirasjonsbilde fra Helsingborg (Olaisen).
Hovedtanken i trafikkmønsteret oppsummeres og illustreres under. Det har vært viktig å få fram gode gateløp og bilfrie områder: All trafikk ledes inn i området gjennom to hovedakser. Bussmetro ligger kun 400 m fra planområdet. Sekundære trafikklinjer knyttes opp mot hovedaksen med tanke på atkomst for taxi, brannbil, flyttebil og renovasjon inn i delområdene. Nedkjøring til P-kjellere knyttes i all hovedsak direkte til hovedaksen.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 18 av 78
Figur 9: Trafikkmønsteret (Rambøll 2016).
Bygningsmassen planlegges oppført med klart definerte gateløp, med karrébebyggelse som åpner seg mot sjøsiden. Innenfor karréen, på tak over p-kjeller, etableres frodige hager som vil stå i en positiv kontrast til de bymessige gaterommene mellom karréene. I søndre del av planområdet anlegges et stort friområde, som legges på en utfylling i sjø. Her legges det til rette for ballspill og annen rekreasjon. Det store friområdet i sør, strekker seg inn mellom bygningskroppene og det knyttes visuelle bånd mellom dette og de frodige hageanleggene mellom bygningskroppene. Området som vil være tilgjengelig for alle, er knyttet til kyststien og beriker boområdet på en fantastisk måte.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 19 av 78
Figur 10: Inspirasjonsbilde fra Helsingborg (Olaisen).
Bebyggelsen er i all hovedsak planlagt med 4-5 etasjer. Mot sjøfronten har vi tilrettelagt for at bygningskroppene kan terrasseres opp til 6 og 7 etasjer. Dette prinsippet gir Lumber egenart med en spennende og dynamisk sjøfront. Ut over det formale og karakterskapende, gir dette en større andel leiligheter i direkte kontakt med sjø, samtidig som man får fantastiske takterrasser med ettermiddags- og kveldsol. Variasjon i høyde er viktig for å skape spenst og dynamikk i bybildet. I tillegg er det planlagt høydeforskjeller for å maksimere solforhold. Boligene lengst i vest ligger oppe på platået på østsiden av Lumberodden. Det er i 2 etasjer knyttet sammen med garasje. Byggene er lagt i sørvestlig retning som eksisterende boliger bak, slik at disse får best mulige siktforhold. Boligene som ligger på vestsiden av Lumberodden vil få redusert sikt, men opprettholde gode sol- og lysforhold. Sjøfronten på Lumber er orientert mot sør og øst. Dette innebærer at de åpne karréene bader i sol på dagtid, men får begrenset sol på bakkeplan sen ettermiddag/kveldstid. For å kompensere for disse naturgitte forhold, og gi beboerne på Lumber maksimale solforhold, er det i planbestemmelsene tilrettelagt for etablering av solfylte felles takterrasser mot vest.
Figur 12: Inspirasjonsbilde fra Tjuvholmen (Olaisen). Figur 11: Inspirasjonbilde fra Tjuvholmen (Olaisen).
Takterrassene er planlagt på tak over 4. og 5. etasje, og er bevisst trukket noe tilbake fra sjøfronten for å gi le for vær og vind.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 20 av 78 Alt i alt ligger det til rette for et fantastisk boområde med både urbane og landlige kvaliteter.
Byrommene og hagene – «livet mellom husene» Utbyggingsområdet har mange fellesområder som kan komme i kontakt med sjøen. På denne måten har det et fantastisk potensiale for utvikling. I tillegg legges det tilrette for å få etablert nye fine samlingspunkt i et område som skal total transformeres. Området ligger i skjæringspunktet mellom det aktive bylivet og det rolige boligmiljøet – og har i tillegg nærhet til et mangfoldig båtliv.
Det legges opp til ulike rom som settes inn i en sammenheng og i et hierarki.
Figur 13: Ulike typer uterom (Rambøll 2016).
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 21 av 78 Byrom og hager Planområdet deles inn i et romlig hierarki med: - De store offentlige byrommene, som badebryggene, området rundt det indre havnebassenget og handelstunet. - De små byrommene, rommet mellom husene som vil romme lekeplasser og mindre, sosiale treffsteder - Hagene, som de private uteoppholdsarealene for beboerne i det enkelte byggetrinn. - Torvet - Næringstunet
Sjøfront Sjøfronter bearbeides og tilrettelegges for ulike aktiviteter med: - Badebrygge - Småbåthavn - Offentlige brygge
Ambisjonen er å skape attraktive og vitale byrom, med plass for mange ulike funksjoner og brukere, hvor det legges til rette for uteservering, kulturelle aktiviteter, lek (sandlek), store formelle og mindre arrangementer. Det er et mål at i det trafikksystemet som etableres skal de myke trafikantene ha høyest prioritet, og at trafikken skal kanaliseres utenom byrommene.
På Lumber har vi tro på at man kan tillate seg å tenke «lekent og sprelsk» samtidig som man er nøktern. Etablering av gode installasjoner og designelementer som vil gi området identitetsskapende elementer vil være med på å bygge opp under tanken for kulturaksen. Vi anser at følgende forhold vil være viktig for byrommene: - Balanse mellom byrom og byggene rundt. - Vann. Tilgjengelighet til sjøen og utsikten til skjærgården. Etablere oppholdssteder i tilknytning til sjøfronten og sikre gode utsiktspunkter-/ linjedrag. - Grønne plasser med yrende liv. Her skal det være folk - Balanse mellom harde og myke overflater. - Overvannshåndtering.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 22 av 78
Figur 14: Illustrasjon over siktlinjer og åpne rom mot sjøen (Rambøll 2016).
Sentrale element for byrommene vil være vann, uteopphold for mennesker i alle aldre, og ikke minst en kombinasjon av disse elementene. Vi mener videre det er viktig at man gjør en vurdering av hvilke aktiviteter som skal ligge hvor i de enkelte byrommene, slik at de får en varierende bruk og funksjon. Det bør eksempelvis også være et mål at området blir benyttet på vinterstid, og at man dermed legger til rette for ulike publikumsaktiviteter tilpasset den enkelte årstid. Dette vil kunne gi nye brukergrupper eierskap til stedet og puste nytt liv i området utenom høysesong (vår, sommer og høst).
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 23 av 78
Figur 15: Inspirasjonsbilde.
Figur 16: Inspirasjonbilde.
Hagene er i denne sammenheng de fellesarealene mellom boligområdene som skal tilrettelegges for å imøtekomme ulike handlingsmønstre og sosiale aktiviteter for alle beboerne. Uteoppholdsarealene bør søkes delt opp i flere soner/hagerom som inneholder elementer som lek, prydvekster og sittegrupper. Det bør være et mål at hagerommene fremstår som grønne og frodige områder, hvor en skaper en lun og grønn oase.
Kyststien og gangveiene Vågsbygd har en lang strandlinje, som stort sett er privatisert av næringseiendommer og private eneboliger. Lumber er i så måte en bortgjemt perle, der allmenhetens tilgjengelighet til sjø er begrenset av gammel industribebyggelse, containere og lektere. Ved å åpne for ny bebyggelse i Lumberområdet, med moderne boligbebyggelse der fokuset på gode felles uterom står sentralt, vil Vågsbygds beboerne igjen få kontakt med sjøen. Kyststien er vist i kommuneplan. Stien er utredet som førende strategi fra kommunens side, og ikke vurdert i forhold til lokale konsekvenser. Kommunen ser på Kyststien som svært viktig for friluftsliv, siden den tilrettelegger for at allmennheten kommer ned til sjøen. Kristiansand kommune har sagt at stien skal tilpasses landskapet og ikke komme i konflikt med kulturminner og biologisk mangfold. Den skal etableres slik at det er lettere for barn og unge å komme ned til sjøen og skal opparbeides i henhold til kommunens retningslinjer for opparbeidelse og universell utforming. Det vil bli etablert en Kyststi langs sjøfronten i forbindelse med etablering av de nye boligområdene på Lumber. Dette vil bli en stor kvalitet for området og en berikelse for sentrale deler av Vågsbygdområdet.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 24 av 78
Figur 17: Illustrasjon av gangmuligheter (Rambøll 2016).
Kyststien og gangveier følger disse trekkene: - Kyststien føres gjennom hele planområdet i overgangen mellom sjø og land. - I sør søkes Kyststien forbundet med Kyststien rundt Auglandsbukta. - Mot nord føres kyststien gjennom Amalienborgparken før den knyttes til eksisterende Kyststi mot byen. - Det er ikke mulig å etablere Kyststien i sør slik at den tilfredsstiller krav til universell utforming. Det etableres derfor en snarvei vist på illustrasjonen ovenfor, som er universelt utformet og for eksempel gjør det sikkert å komme med barnevogner fra Kyststien ved sjøen og videre til Kvartalslekeplassen og videre på Kyststien både sør- og nordover.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 25 av 78 Promenaden er tenkt etablert med varierende utforming og åpne opp for god kontakt med sjøen på flere steder. Det vil bli etablert forskjellige plasser for opphold. Trær brer seg ut over promenaden og gir den harde flaten en parkkarakter. Ytterligere beskrivelse av utformingen lang sjøen, se beskrivelsen for sjøfronten.
Figur 18: Inspirasjonsbilder fra sjøfront i Malmø (Rambøll).
Sjøfront En av visjonene for Lumber er at sjøfronten skal bli et varierende, interessant og berikende element for Vågsbygds befolkning. Det er foreslått etablert forskjellige funksjoner langs sjøfronten som badeanlegg, båthavn og kaianlegg. Gode grøntarealer og god tilgjengelighet til sjø er tiltak som gir trivsel, skaper ringvirkninger, genererer aktivitet og gode bomiljø.
Figur 19 Inspirasjonsbilder fra sjøfront i Malmø (Rambøll).
Opplevelse av fjorden, vann, aktivt sjøliv blandet med nærhet til et aktivt byliv gir bydelen Lumber unike kvaliteter som ligger til grunn for ideutviklingen av bryggekantene. Det er lagt
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 26 av 78 stor vekt på å gi fremtidig brukerne en så god nærkontakt med sjøen som mulig ved at brede trapper er ført helt ned til sjøkanten og gangbrygger med universell tilgjengelighet går langs vannkanten. Det er et ønske om en varierende materialbruk alt etter hvor en befinner seg langs promenaden.
Figur 20: Inspirasjonsbilder fra København (Olaisen).
Næringsområdet Som det fremgår av beskrivelsen av reguleringsplanens boligdel, blir nye Lumber organisert av to sentrale akser, som strekker seg ut fra et sentralt atkomstpunkt. Næringsområdet knytter seg direkte til knutepunktet og til aksen som blir liggende i direkte fortsettelse av atkomst-alleen. Fra næringsområdet vil være kort veg til bussmetroen.
Atkomsten til næringsområdet bidrar til å skape et attraktivt næringsområde som er lett tilgjengelig. Samtidig som trafikk innenfor planområdet som helhet reduseres, jfr figur 9.
Konseptet tilrettelegger for videreutvikling av den næringsvirksomhet som i dag finnes på Lumber, samt for oppføring av nye næringsbygg. Konkret innebærer dette at reguleringsplanen vil gi rom for å oppgradering og utvidelse av eksisterende bygningsmassen slik at også disse kan bli attraktiv for eksisterende og nye leietakere, og at planen gi rom for oppføring av nye spennende næringsbygg.
Når det gjelder nybygg så har man jobbet for å skape et attraktivt næringsområde, og samtidig hatt for øye at ny bebyggelse skal danne en visuell og akustisk vegg mot Elkem. Næringsbygg er mindre sårbare for den bakgrunnsstøy Elkem produserer, dette med bakgrunn i begrenset behov for uteareal og støyskjerming mot oppholdsrom uten lufteproblematikk. Behovet for å skape en skjerm mot Elkem resulterer i at man må bygge i høyden. Dette innebærer at man må tilrettelegge for oppføring av bygg som kan ivareta flere funksjoner. Det planlegges en tydelig markert 1. etasje som henvender seg mot bakkeplan. Etasjen tilrettelegges primært for utadrettet næringsvirksomhet som storhandel, men også for engineeringsbedrifter som trenger lokaler med stor etasjehøyde på bakkeplan. Etasjene over vil være attraktive for kontorbedrifter, pga. sin attraktive beliggenhet like ved atkomsten og med utsikt sjøen. Toppetasjen tenkes tilbaketrukket for å gi rom for takterrasse mot syd med storslått utsikt til skjærgården like utenfor. Etasjen egner seg til kantiner, møte og eller kurs- eller showroom.
Bygningsmassen planlegges noe tilbaketrukket fra eiendomsgrensen mot Elkem slik at varelevering kan skje på en skjermet måte med begrenset risiko for ulykke.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 27 av 78
I næringsområdets østre del, planlegges en bygningsmasse som knyttes direkte inn mot atkomstaksen. Bygningsmassen langs aksen får en attraktiv beliggenhet som ender i et fantastisk beliggende torg i enden av den ene hovedaksen. Denne delen av næringsarealet egner seg særlig for kontorbedrifter.
Helt vest i næringsområdet ligger et lager/næringsbygg med hveltakskonstruksjon. Bygget er ett av få gjenværende bygg av denne type. Bygget forbindes med Lumber og er karakterskapende og man ser derfor for seg at man viderefører dagens drift. I tillegg til dagens lagerfunksjon har bygningen tidligere blitt benyttet som lokasjon for storhandel. Planen tilrettelegger for at dette kan videreføres og/eller at bygget omdisponeres til parkeringsanlegg (kapasitet ca. 175 p-plasser), samt oppføring av et eventuelt nybygg som trappes ned mot Amalienborg.
Alt i alt blir dette et attraktivt næringsområde som i tillegg til næringsvirksomhet, fungerer som en akustisk og visuell skjem mot Elkem.
Aksen Lumber - Vågsbygd sentrum Det er et mål for prosjektet å binde sammen Vågsbygd bydelssenter og Lumberområdet. Tanken er å styrke denne strengen slik at en ny bydel på Lumber blir en naturlig del av senterområdet. - Aksen kan ses på som en overflate som synes å ha skyllet inn som tidevannet og dekker alt på sin vei. - Aksen vil være en del av den bybygnings- og planleggingsmessige utvikling av Lumberområdet.
Visjonen med forslaget er å skape en grønn og naturlig forbindelse i mellom Lumber og Vågsbygd senter. En forbindelse som tar utgangspunkt i byens allerede tilstedeværende struktur. Med det er et mål styrke den grønne forbindelsen, skapes en grønn oase, som går mellom by og sjø. Et landskapelig bindeledd; by – aksen – sjø. Aksen skal være et sted som tar imot fra omgivelsene samtidig med at den gir til omgivelsene. Ønsket er at aksen består av flere punkter/områder med forskjellige opplevelser. Tanken er at hvert område, som vist på skisse skal få sin identitet, ved bruk av forskjellige elementer som: - Kunst - Lekeelement - Fargesetting - Vegetasjonsbruk - Lyssetting - Vann - Gress
Byparken ved senteret gis en utforming som gjør at området gir en opplevelse for besøkende og et gjenkjennende element som går igjen helt ned til Lumber.
Aksen er et "teppe" som spenner fra fasade til fasade og samtidig samler de forskjellige grønne rom og parker. Aksen opptar de dynamiske trafikklinjer og avgrenses av bygningsmassen.
Sjøparken har en sammenhengende strandpromenade med bølgende gressflate, spredte trær, og felter til bruk for rekreasjon. I sjøparken etableres kontakt med sjøen - bading, padling, fisking med mer.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 28 av 78 Planforslaget
Hovedgrepet Konseptet gir en god beskrivelse av hovedgrepet i reguleringsforslaget. Plankartet og bestemmelser har fulgt opp strukturen i konseptet, men har samtidig forsøkt å gi en fleksibilitet slik at planen kan tilpasses noe til at utbyggingen vil skje over relativt lang tid.
Byggehøydene som er vist i plankonseptet er innarbeidet med koter angitt på plankartet. For å ha tilstrekkelig fleksibilitet til mulige framtidige endringer i tekniske krav, som kan kreve større takhøyder, er kotehøyden gjennomgående økt med 1,5 m.
Figur 21: Plankartet (Rambøll 2016).
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 29 av 78 Arealformål i planforslaget er fordelt slik:
Det regulerte området er til sammen 166,1 daa. Det er fordelt på følgende arealkategorier: §12-5. Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Areal (daa) Angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål 4,3 Boligbebyggelse-blokkbebyggelse (5) 12,8 Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse 1,4 Kombinert bebyggelse og anleggsformål (2) 29 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag 19,3 Sum areal denne kategori: 66,7
§12-5. Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (daa) Annen veggrunn - grøntareal (34) 7,1 Annen veggrunn - tekniske anlegg (2) 2,9 Fortau (3) 0,8 Gang-/sykkelveg (9) 4,3 Gangveg/gangareal (5) 4,9 Gatetun/gågate 2,5 Torg 0,6 Veg (5) 8,3 Parkeringsanlegg (7) 40,9
Sum areal denne kategori: 72,3
§12-5. Nr. 3 - Grønnstruktur Friområde (2) 5 Park 7,5 Sum areal denne kategori: 12,4
§12-5. Nr. 6 - Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Badeområde 5,6 Ferdsel (3) 50 Sum areal denne kategori: 55,5
Det er totalt 10,7 daa hensynssoner fordelt på: Bevaring kulturmiljø 2,0 daa Bevaring naturmiljø 8,7 daa
Om bebyggelsen Planen gir mulighet for å realisere ca 300 boenheter forutsatt en gjennomsnittlig størrelse på mellom 80 og 85 m2 BRA. Det presiseres at størrelsen på leilighetene vil variere.
Det planlegges med balkonger på gjennomsnittlig ca 10 m2 pr balkong og totalt ca 1.800 m2 takhager. Inkludert grønnstruktur og promenaden har planforslaget ca 50 m2 uteareal pr. boenhet gitt 300 enheter. Utearealene er solrike og gir gode muligheter for mange kvaliteter.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 30 av 78 Det er regulert inn både byggegrenser og byggelinjer for boligbebyggelsen. Byggelinjer er brukt for å ivareta bebyggelsen langs gateløpene. Det er hovedfasaden som må forholde seg til byggelinjen, som igjen betyr at det kan skapes variasjon i volumene.
Videre gir næringsarealet i nord mulighet for å realisere ca 58.000 m2 BRA med ulike næringsfunksjoner og handel. Det er forutsatt at all eksisterende bebyggelse skal rives, med unntak av bølgehallen. Bølgehallen er på 2 etasjer og til sammen 4.500 m2. Dersom det blir nødvendig å rive denne hallen, se nedenfor, foreslås den erstattet med et nybygg på ca. 9.000 m2. Samlet tillatt utbyggingsvolum inkluderer at hallen rives. Det planlegges følgende fordeling av næringsarealene: Storhandel 10.000 m2 BRA – dvs en videreføring av dagens volum Lettindustri/lager 10.000 m2 BRA Kontor 38.000 m2 BRA
Næringsarealet er delt i to ulike formålskoder. Dette er gjort for å kunne begrense funksjonen parkeringsanlegg over bakken. For å oppnå en sammenheng i strukturen er det en fordel om begge arealene ses på samlet når ny bebyggelse etableres.
Om Amalienborg Fasaden på Amalienborg skal opprettholdes. Det foreslås lagt inn hensynsone for å sikre det. Videre er foreslått at hele Amalienborgtomten får hensynssone bevaring, bla for å sikre at det ikke kommer bebyggelse tett inn på huset. Eiendommen foreslås regulert til kontor/tjenesteyting – i samsvar med kommuneplanen. Det vurderes om Amalienborgbygget kan bli et møtested og servicesenter for boligbebyggelsen på Lumber. Det foreslås derfor i bestemmelsene at det gis mulighet for at bygget både kan ha overnatting-, service- og gjestefunksjoner for boligene på Lumber.
Om småbåthavnen Småbåthavnen reguleres som privat og kan få inntil 250 plasser. Plassene prioriteres til boligene som etableres i området. I tillegg vil en del plasser bli solgt i det åpne markedet. Denne løsningen gjør at biltrafikken til området som følge av småbåthavna blir liten. Kommunens krav om 25 % parkeringsdekning er i utgangspunktet planlagt løst i et mulig parkeringshus i BAA. Dersom BAA videreføres med næringsvirksomhet, vil parkering til båtplassene bli etablert sammen med parkering for øvrig næringsvirksomhet i området. Det tillates kjøring på gatetun til nødvendig av- og pålessing i båthavnen. Avfallsløsning for havnen foreslås felles med avfallsløsning for beboerne. Løsning for farlig avfall bør avklares enten i teknisk plan. De som kjøper båtplass, og ikke bor i området, får gjennom en kortløsning både tilgang til å parkere i parkeringshuset og til renovasjonsløsningen for beboerne.
Selv om båthavna er regulert privat, skal det sikres allmenn tilgang til hele båtanlegget, inklusiv bryggene. Det er innarbeidet i bestemmelsene. Videre vil det bli inngått tinglyst avtale med de som kjøper båtplass om eierskap og vedlikehold.
Det planlegges ikke båtopplag i området. Det vil være skjemmende for et urbant planlagt område og kan i stedet for eksempel løses gjennom kjøp av tjenester fra hallutleier annet sted. Det planlegges ikke rampe for utsetting av båter. Båtutsetting kan skje fra bil med kran eller fra nærliggende båthavn hvor det er gode utsettingsmuligheter.
Om infrastruktur og parkering Atkomst til det regulerte område vil skje fra eksisterende rundkjøring på Vågsbygdvegen og ned Lumberveien. Eksisterende kryss på Lumberveien, erstattes med en rundkjøring med diameter 35m. Dette blir kryssløsning for næringsområdet i nord/vest og boligområdet i sør.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 31 av 78 Samlevegene i planområdet reguleres med bredde 6,5m og med 3m deler og 3m gs-veg på begge sider av kjørevegen. I enden av samlevegen til boligområdet er det regulert et stort område for snuplass. Plassen er dimensjonert for lastebil. Området er utformet slik at det kan fungere som et atkomstorg. Nedkjørsler til parkeringskjeller vil i stor grad skje i dette området og det vil ikke være trafikk internt i boligområdet.
Eksisterende Lumbervei blir oppgradert, men på sørsiden beholdes trerekka med 3 m deler og gang-/sykkelvei som i dag. På den øverste delen av Lumberveien reguleres 2 m deler på sørsiden av vegen. I dag er det kun en betongfender som skiller gangveg og kjøreveg. Etter ønske fra kommunen etableres fortau på nordsiden av Lumberveien. Trerekka i Amalienborg parken langs Lumberveien må derfor flyttes nordover.
Figur 192: Snitt samlevei o_SV3 og o_SV4 (Rambøll).
Figur 23: Snitt samlevei o_SV1 (Rambøll).
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 32 av 78 Midlertidig løsning Som en midlertidig løsning, vil eksisterende kryss til næringsområde i nord/vest bli utbedret (strammet opp). I tillegg vil det bli etablert gang-/sykkelvei med deler langs vegen sørover i forlengelse av dagens gang-/sykkelvei. Man vil også forsøke å få til mer trafikksikre parkeringsplasser for næringsområdene. Eksisterende kjørevei vil ikke bli endret hverken horisontalt eller vertikalt før helt i sør. Denne løsningen er nødvendig for å ivareta nåværende næringsvirksomhet i området som ikke reguleres, med adkomst, parkering osv. Helt i sør vil man etablere vei med snumulighet ihht regulert løsning. Den midlertidige løsningen er vist i illustrasjonen nedenfor.
Figur 24: Midlertidig løsning (ViaNova 2016)
Før det etableres friområde i sør i samsvar med denne planen, vil det bli prioritert å få etablert en midlertidig løsning helt sørvest i området.
Parkering Parkering ivaretar kommunale krav og er i all hovedsak planlagt under bakken, både for bolig og næring. Unntaket er at inntil 30 % av parkeringskravet for næringsbyggene tillates på bakkeplan. Bølgehallen tillates ombygd til parkeringshus. Denne vil i så fall dekke parkeringskravet for båtplassene eid av de som ikke bor i området og til ansatte i næringsvirksomhetene. Dersom bølgehallen opprettholdes med næringsvirksomhet, må parkeringskapasiteten under bakken økes tilsvarende.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 33 av 78
Vurdering av planforslaget
Samfunnshensyn Større områder bør planlegges slik at alderssammensetningen kan bli variert. Det er viktig at boliger anlegges med god beliggenhet og god kvalitet slik at de kan være en styrke for næringsutvikling og sikre vekst. Noen av styrkene vi har i Kristiansand, når det gjelder bo- og levevilkår, er nærheten til sjøen, båtplasser, gode fritids- og aktivitetstilbud og gode, nære friområder. Det er viktig for miljøet at boliger anlegges med stor tetthet i sentrumsnære områder i nærheten av kollektivtilbud. Man bør kunne gå og sykle til de mest brukte tjenestene og tilbudene.
Lumber innfrir alle overordnede krav til kommunens uttalte ønsker for boligutvikling. Erfaring viser at større bydeler på mange måter får adferdsmønster som mindre byer. Folk handler og oppholder seg mye i tettstedet. Når de eldre flytter fra huset vil de ofte til leilighet i den samme bydelen. Slik sett kan Vågsbygd av mange oppleves og ansees som Vågsbyen.
Det er gjort en vurdering av boligbehovet basert på befolkningsprognoser og kjente planer for boligbygging i Vågsbygd. Denne viser bla at det er ventet en betydelig vekst i antall eldre fram mot 2040. Det vil særlig påvirke behovet for leiligheter. Ut fra kjente planer hentet fra boligprogrammet ventes særlig mangel på leiligheter i Vågsbygd. Dersom en legger inn alle vedtatte planer, men ikke det som foreslås i denne planen for Lumber, har vi beregnet behov for mer enn 800 nye leiligheter fram mot 2040 bare for å møte ventet økning i antall eldre.
Analysen, som følger som vedlegg til planbeskrivelsen, viser også at Vågsbygd har en underdekning på arbeidsplasser på ca 11 % i forhold til Kristiansand totalt. Disse arbeidsplassene ligger i stor grad enten i Kvadraturen eller i Sørlandsparken, og medfører betydelig trafikk.
Denne planen regulerer rundt 58 000 m2 varierte næringsarealer og styrker derved Vågsbygd både som bo- og arbeidssted.
Det er svært ønskelig å opprettholde dagens volum for handelsvirksomhet (volumhandel), som er rundt 10 000 m2. Asplan Viak har gjennomført en handelsanalyse som følger vedlagt planbeskrivelsen. Analysen viser at det er betydelig underskudd på omsetning i varegruppene utvalgsvarer, møbler, hvitevarer og byggevarer/hagesenter. Siden disse omsettes i Vågsbygd, blir det meste sannsynligvis kjøpt enten i Kvadraturen eller i Sørlandsparken. Dette medfører økt trafikk. Dersom alle innbyggere i Vågsbygd fikk dekket sitt behov for plasskrevende og utvalgsvarer i Vågsbygd framfor å kjøre i bil til Sørlandsparken, vil det gi en årlig reduksjon av CO2 på 2.670 tonn. Dette tilsvarer et årlig fotavtrykk for 267 personer. Både i et byutviklings- og klimaperspektiv mener tiltakshaver at det vil være riktig å opprettholde volumhandelen på Lumber, og ikke redusere den slik at trafikken bare vil øke.
Byen som drivkraft Vågsbygd senter vil være bydelsentrum også for Lumber. Her er de fleste tjenester, skoler og handel samlet. Utviklingen på Lumber ligger i umiddelbar gangavstand fra bydelssenteret og vil være med på styrke dette. Vågsbygd senter er et nylig revitalisert senter som er en god drivkraft i bydelen. For Lumber er nærheten en viktig faktor for attraktiviteten, både som bolig- og næringsområde.
Lumber med sin beliggenhet nær Kvadraturen og med god bussforbindelse vil i tillegg styrke Kristiansand som tyngdepunkt i forhold til handel, kultur, næring og offentlige tjenester.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 34 av 78 Byen det er godt å leve i Lumber vil utvikle et variert og godt boligtilbud med god beliggenhet. Det tilbys boliger av variert størrelse i forskjellige prisklasser. Boligene vil kunne passe for mennesker med endrede boligbehov, men som ønsker å bli boende i bydelen. Ved å legge til rette for boliger sentralt og nærme sjøen vil Lumber bidra til at beboerne får et godt liv i sine nye boliger.
Klimabyen Innenfor 10 minutter eller en kilometers gange finnes alle basistilbud beboerne trenger. Det er en stor matbutikk 300 meter fra området. På sykkel vil man innenfor 10 minutters avstand nå alle deler av Vågsbygd, og følgelig alle tilbudene som er her. Det er 300 - 600 meter til busstopp med ypperlig kollektivtilbud. Det er et stort antall arbeidsplasser i - og i nærhet til området, og planen legger til rette for flere arbeidsplasser på Lumber. Planene for Lumber kan derfor bidra til mindre bilkjøring og økt bruk av kollektivtrafikk.
Grøntstruktur og uteområder Det er lagt til rette for å videreføre Kyststien gjennom området. Det er forbindelse fra enden av Lumberodden og ned til boligområdet/friområdet i sør. Pga stor høydeforskjell kan det ikke universelt utformes. Kyststien går videre på østsiden mot småbåthavna og videre nordover hvor den knyttes til Amalienborgparken. Det er sikker kryssing av Lumberveien inn til parken. Det foreslås at Amalienborgparken reguleres til offentlig friområde.
Den bymessige utbygging utløser krav til kvartalslek og sandlek. Sandlek etableres i det regulerte friområdet o_GF1, sammen med en større aktivitetsflate som skal fungere som en del av behovet for kvartalslek i hele Lumber området. Aktivitetsflaten må ses i sammenheng med kvartalslek som også er løst i plan for Lumberveien 48 m.fl. Denne plasseres i friområdet og utformes for variert bruk. Parken ved Amalienborg åpnes opp og gjøres tilgjengelig for hele nærområdet.
Promenaden, fellesarealene til bebyggelsen og friområde er knyttet sammen med brede gangarealer som innbyr til bruk og aktivitet i planområdet. Alt i alt bidrar planen til å opparbeide og strukturere mer grønnstruktur på Lumber, som bidrag til allmenn rekreasjon. Jf. og så omtalen under kapitlene Konsept og Konsekvensutredning.
Blågrønne løsninger og lokale fordrøyningstiltak Planområdet ligger gunstig til nær sjøen, og det gjør det naturlig å føre overvann til sjøen via lokale systemer. Slik området reguleres vil det bli en økt andel bebygde flater, men disse vil i større grad kunne bearbeides med utforming og materialer som gir en bedre håndtering av overvann enn dagens situasjon. Det ses på som en stor fordel å anlegge permeable, grønne overflater da det øker både den estetiske og den rekreative verdien, i tillegg til at overvannet infiltreres og fordrøyes. Beplanting og trær bidrar positivt og forsterker overvannshåndteringen ytterligere.
Langs Lumberveien skal det etableres 3 m brede grøfter med gatetrær. Etableres grøftene med kantstein som flukter med fortau og vei, vil overvann fra vei og fortau kunne ledes direkte til grøft og trær. Dermed håndteres overvannet lokalt samtidig som det utnyttes til vanning. Gangveiene mellom bygningene vil fungere som lokale flomveier ved større nedbørsmengder, og samles vannet opp i terskler på veien øker den estetiske og rekreative verdien.
Med parkeringskjeller under store deler av bebyggelsen, vil muligheten for infiltrasjon av overvann være begrenset. Under gatetunet er det derimot ingen parkeringskjeller, og her er det muligheter for infiltrasjon. Nedfelte regnbed vil kunne bidra til å skape et mer grønt uttrykk samtidig som overvannet fordrøyes og brukes til vanning. Der man har dekke med parkeringskjeller under, kan det etableres åpne renner og regnbed med tett bunn. Vannet kommer dermed frem i dagen og tilfører gatene og gårdsrommene et estetisk og rekreativt
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 35 av 78 element. På flere av takflatene skal det etableres takhager. Disse vil også bidra til økt fordrøyning av overvann og danne gode uterom for beboerne. I sjøparken vil områder med naturlige dekker, permeable flater og vegetasjon skape en frodig innramming av boligområdet, og fungere som et rekreativt område der havet møter byen.
Figur 20: Illustrasjon over fordrøyningsflater (Rambøll 2016).
Ved bruk av åpne LOD-løsninger er det viktig å ta hensyn til universell utforming og sikkerhet sommer som vinter, slik at de ikke medfører ulykker og skaper hindringer for fremkommelighet.
Konkret utforming og valg av tiltak må ivaretas i prosjektering av bygg og utomhusplan. Man bør være oppmerksom på at tiltakene krever jevnlig vedlikehold for å fungere optimalt.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 36 av 78
Figur 22: Grønn, fordrøyende takhage Bassengtomta, Trondheim (www.forskning.no) Figur 21: Nedfelt grøft med gatetrær, Portland, Oregon (www.asla.org)
Figur 23: Nedfelt grøft med gatetrær, Portland, Oregon (www.asla.org).
Samferdselstiltak Kommuneplanen har nylig stilt krav om mobilitetsplan når det etableres virksomheter med over 50 ansatte eller utbyggingsprosjektet er større enn 1.000 m2 BRA. Planen skal gjøre rede for totalt transportomfang til/fra virksomheten. Det skal gjøres rede for fordeling av transport gjennom døgnet og hvordan den totale transporten fordeles på typer transportmiddel. Det skal redegjøres for ønsket transportfordeling og hva bedriftene kan gjøre for å nå målsettingen.
Skal en slik mobiitetsplan få ønsket effekt, er det avgjørende at de aktuelle bedriftene er aktivt involvert i hele prosessen. Planen på Lumber tilretteegger for et betydelig antall arbeidsplasser. Tiltakshaver er i dialog med flere aktuelle aktører som kan etablere seg i området. Tiltakshaver ønsker å komme lengst mulig med å få avtaler på plass med etablerere og involvere dem i dette planarbeidet. Det er derfor enighet med kommunen om at planen utarbeides før detaljreguleringsplanen går til sluttbehandling.
Mobilitetsplanen vil ha følgende hovedpunkter: 1. Aktuelle planer for utbygging av næring på Lumber 2. Beskrive dagens transportsituasjon Området tilgjengelighet, kollektivtransporttilbud, transportfordeling i dag
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 37 av 78 3. Mål for ønsket transportarbeid og fordeling på de planlagte næringsetableringene 4. Tiltak for å nå målsettingene Tiltak på den enkelte bedrift Tiltak i området; for eksempel parkeringstilgjengelighet, sykkelparkering, etablering av snarveier mv. Andre ønskelige tiltak Plan for konkret oppfølging og rapportering
Veianlegg Veitilknytningen fortsetter i eksisterende linjeføring, men utbedres iht. kommunale standarder og økningen i trafikkmengden. Løsningene som reguleres vil gi en trygg og god struktur både for gående, syklende og kjørende.
I påvente av fremtidig utbygging er det nødvendig å bygge en midlertidig løsning. Den midlertidige løsningen har blitt vurdert i forbindelse med konsept og reguleringsplan. Rekkefølgebestemmelser følger opp etablering av innregulert veiløsning.
Behov for avlastningsveg I kommuneplanen er forutsatt at det må etableres avlastende veg fra Lumber til Vågsbygdveien før det etableres 50.000 m2 kontor. Ulike traseer for en slik avlastende veg er vurdert. Elkem er ikke interessert i veg gjennom sitt område. Eneste reelle alternativ er derfor en veg fra Lumberveien rett øst for Coopbygget og videre nordover gjennom området eid av Fiskaa Utvikling fram til en tilknytning til rundkjøringen ved Trekanten.
De planene Lumber AS nå legger fram omfatter til sammen 58.000 m2 BRA næring. Av dette ønskes 10.000 m2 BRA videreført til storhandel og 10.000 m2 BRA til lettindustri/lager. Samlet areal til kontor vil maksimalt bli 38.000 m2 BRA. Denne planen vil derfor ikke utløse kravet i kommuneplanen om avlastningsvei.
ViaNova har gjort nye beregninger av trafikken som skapes ved den planlagte utbyggingen. Med regulerte arealer tilsier beregningene at det er tilstrekkelig kapasitet i Lumberkrysset, og at det ikke er behov for etablering av avlastningsvegen med den trafikken som skapes som følge av denne planen.
Nye trafikktellinger gjennomført av Statens vegvesen og kommunen viser at trafikkveksten de senere årene har vært mindre enn tidligere prognoser har forutsatt.
Det foreslås parkeringskrav for besøkende til bolig som er noe lavere enn kommunens krav. Videre foreslås en differensiering av parkeringskravet for kontor, med mindre krav når det er bygget mer enn 10.000 m2. Kommunens administrasjon er enig i forslagene. Begge tiltakene forventes å bidra ytterligere til at det blir mindre biltrafikk til området, og dermed enda mindre behov for avlastningsveg.
Parkering Parkering for blokkbebyggelsen og deler av gjesteparkeringen løses i parkeringskjeller. Resterende gjesteparkering løses i felles parkeringsanlegg i området BAA (bølgehallen).
Parkeringsanlegget i området BAA (bølgehallen) er felles for ansatte i næringsområdet og for besøkende til småbåtanlegget. Inntil 30% av parkeringskravet for næring kan løses på bakkeplan. Det vil særlig dekke behovet for besøkende/ handlende.
Kollektivtrafikk Det er ikke lagt opp til busstrafikk i området. Men langs Vågsbygveien går Bussmetroen. Maks avstand til stoppested fra boligene lengst sør blir ca 400 meter.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 38 av 78
Kommunaltekniske anlegg Hovedvannforsyningen (Ø200) til Lumber er etablert i Lumberveien fra Vågsbygdveien, men inngår også i en ringledning (Ø110/160) via Jaktoddveien.
Lumberområdet har en offentlig spillvannpumpestasjon i området bak Montèr-bygget (mot Elkem). Spillvann i området Lumber har i dag selvfall frem til denne stasjonen.
Overvann i området ledes i dag til sjø.
I fremtidig utbygd situasjon må ringledningen oppdimensjoner til minimum Ø160 mot Jaktodden, samt at det internt må tilrettelegges for det samme pga krav til brannvannforsyning/sprinkling av bygg og næringsareal.
Videre må det etableres en ny offentlig spillvannpumpestasjon i boligområdet i sør i eller i nærheten av område o_SGT. Denne stasjonen kan enten pumpe avløpet mot eksisterende pumpestasjon ved «Montèr» eller mot Jaktodden PST. Utbyggingsrekkefølge og utbyggingstakt vil avgjøre valg av løsning. Det er i reguleringsplan satt av eget areal til pumpestasjonen, og det er regulert offentlig.
Overvann i området forutsettes ledet til sjø uten behov for nedgravde fordrøyningsanlegg pga kort avstand til sjø. Se for øvrig «Blågrønne løsninger».
Det er utarbeidet en overordnet plan for VA som viser traséer og lokalisering av pumpestasjoner mm. VA-anlegg er planlagt i henhold til kommunens VA-norm.
Det er forutsatt nedgravet renovasjonsløsning. En mulig løsning er vist i illustrasjonsplanen nedenfor. Endelig lokalisering ønskes avklart i teknisk plan/utomhusplan som utarbeides senere og som skal legges fram for kommunen til godkjenning.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 39 av 78
Universell utforming Det legges til rette for å tilfredsstille kommunens krav om at minimum 70% av nye boenheter skal være universelt utformet, jf. bestemmelse i kommuneplanen. I tråd med Plan- og bygningsloven og Teknisk forskrift skal alle publikums- og arbeidsbygg være universelt utformet.
Krav til universelt utformet utearealer er tilfredsstilt, med unntak av deler av Kyststien fra Lumberodden og ned til friområde i sør. Det er etablert en alternativ løsning som er universelt utformet, jfr illustrasjonen ovenfor.
Barn og unges interesser I følge kommunens egne prognoser er det tilstrekkelig skolekapasitet i området.Vågsbygd skole er nærmeste skole på barnetrinnet. Elever som vil bo på Lumber kan bevegse seg trafikksikkert helt fram til skolen. Detvil bli fortau/gang- sykkelvei langs vegen sør i området, det er gang- og sykkelvei langs Lumberveien og det er planfri krysiing under Vågsbygdveien ( på sørsiden av rundkjøringen) til skolen. Elever som skal ungdomsskolen og den videregående skolen ved Vågsbygd senter kan krysse Vågsbygveien i bro som går over Vågsbygdveien på nordisen av Lumberkrysset. Skoleveisituasjonen vurderes derfor som sikker for barn og unge.
Det er gjennomført Barnetråkk, dvs kartlegging av hvilke deler av planområdet som eventuelt brukes i dag av barn og unge. Kartleggingen viser at skolene ikke bruker Lumberområdet.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 40 av 78 Det nærmeste aktuelle bruksområdet er Skyllingsheia. Det er tilrettelagt for bruk av Skyllingsheia gjennom detaljreguleringsplan for Lumberveien 48 m.fl. Det blir i dette planforslaget tilrettelagt for forbindelse fra Lumberområdet via kvartalslekeplassen opp mot Skyllingsheia.
Kartlegging fra barnehagene viser at de bruker Kyststien. Tilrettelegging for etablering av Kyststien gjennom Lumberområdet vurderes derfor som viktig for barnehagene.
Nå området bygges ut vil det bli mer barn og unge i området, enten fordi de bor i området eller fordi økt attraktivitet trekker barn og unge til området. Det er særlig lagt vekt på å etablere et attraktivt friområde i sør, med balløkke som har ulike funksjoner og med sandlek. Videre vurderes åpningen av Amalienborgparken til å være særlig attraktiv og trygg for barn og unge. Inntil friområdet i sør er etablert, vil det bli etablert en midlertidig løsning helt sørvest i området.
Miljøkonsekvenser Deler av Lumberområdet er et område som er fylt ut over tid. På landsiden er grunnforholdene stabile. I de utfylte områdene mot sjø (i øst) antas grunnforholdene å være gode. I områdene mot sør er det registrert bløt til middels fast leire, med stedvis stort vanninnhold. Det foreslås at det må gjøres grunnboringer i forkant og under utbygging i de utfylte områdene både mot sør og øst.
Det er gjennomført undersøkelser av forurensningen i grunnen på Lumber. Undersøkelsene viser at forurensningen er begrenset. Det er bare funnet for store mengder av PCB i ett område nær Byggmakker, innenfor området avsatt til næringsformål. Det anbefales at det tas flere prøver og utarbeides tiltaksplan i forbindelse med konkrete planer for utbygging i hele området.
Det er planlagt en småbåthavn og foreslått en molo som skiller småbåthavna og friområdet i sør. Den er viktig sikkerhetsmessig for å skille båttrafikk og de som bruker friområdet, men også viktig for å unngå at forurensede sedimenter spres til friområdet. Det er satt krav om gjennomføring av miljøteknisk sedimentundersøkelse og geoteknisk vurdering av sjøfylling i Lumberbukta.
Grunnforhold og utfylling Etter anmodning fra kommunen ble Multiconsult engasjert til å gjøre en ny geoteknisk vurdering og nye undersøkelser. Med bakgrunn i de foreliggende planer samt resultatene av de tidligere og nye undersøkelsene konkluderes det med at prosjektet er gjennomførbart. Det forutsettes at planleggingen utføres i samråd med geoteknisk sakkyndig.
Videre er det gjort nye undersøkelser og vurderinger av planlagt utfylling i sjø i sør. Det vises også til egen rapport fra Multiconsult datert 29.12.2016. Vurderingene baserer seg på utfyllingstillatelsen som ble gitt av fylkesmannen 03.05.2016. Det har vært god dialog med fylkesmannen i hele prosessen. Vurderingene har medført en optimalisert løsning med mindre utfylling av områder i sørøst og mer utfylling av de grunne områdene i sørvest. Lumber AS har sikret seg sandmasser fra utgravingen på torvet og steinmasser både fra eget utbyggingsområde og fra andre nærliggende steder. Utfyllingen pågår.
Det planlegges for at selve boligbyggingen skal foregå på fast grunn mens de utfylte områdene blir promenade og strand. Utfyllingene skal få tilstrekkelig tid til å sette seg slik at det ikke skapes komplikasjoner i forhold til byggingen.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 41 av 78
Energi Lumber har som ambisjon å bygge både boligene og næringsbyggene med høy kvalitet og lavt energiforbruk. Området vil bli knyttet til fjernvarmenettet siden det ligger innenfor konsesjonsområdet til Agder Energi Nett. Det er også dialog med Elkem om mulig samarbeid.
Støy Det har vært god dialog med Elkem og enighet om hva en skal registrere for å få kartlagt de største støykildene på Elkem. På denne bakgrunn har en foretatt støymålinger ved lossing av kvarts på brygga til Elkem. Lossingen foregår bare på dag og ettermiddagstid. I tillegg er det foretatt målinger av støy fra den døgnkontinuerlige industriproduksjonen. Det største støyproblemet på Lumber i dag er støy fra eksisterende leietaker på Lumber. Lumber er fullt klar over denne situasjonen, og det vil bli løst i god tid før de første boligene blir bygget.
Rapporten fra Sinus følger som vedlegg til planbeskrivelsen. Den er oversendt Elkem for kommentarer. Elkem har ingen merknader til rapporten.
Rapporten viser at ingen boliger ligger innenfor gul sone for trafikkstøy og at støy fra Elkem ligger innenfor aktuelle krav.
De planlagte næringsbyggene nærmest Elkem vil utgjøre en støyskjerm for boligene. Effekten på skjermingen er avhengig av utformingen. Skjermingseffekten vil være størst på bakkenivå, og mindre jo høyere opp over terrenget man kommer.
De første boligene vil komme i nordlige del av boligområdet. Det ikke avklart om næringsbygg vil bli etablert før de første boligene, og dermed om næringsbyggene kan fungere som støyskjerm. Ved rammesøknad for de første boligene må dokumenteres at støykravene kan tilfredsstilles, uavhengig av om de første næringsbyggene er bygget eller ikke.
Luftkvalitet Luftkvaliteten i området vurderes generelt til å være god. Det har vært nær dialog mellom Lumber og Elkem om en skal gjøre vurderinger av støvbelastningen i området. Det blir noe støv på Elkem ved lossing fra båtene. Elkem arbeider systematisk ed å redusere støvutslippene. Lumber opplever ikke støv fra Elkem som et problem. Tiltakshaver vurderte om en skulle gjennomføre en beregning av støv. I samråd med Elkem ble det konkludert med at dette ikke gjøres. Det begrunnes både med at det ikke oppleves som et problem i dag og at Elkem selv jobber aktivt med å redusere støvet fra lossingen.
Luktproblemene fra Elkems virksomhet blir stadig redusert som følge av de tiltak Elkem har gjennomført og de tiltak som nå planlegges.
Naturmangfold Agder naturmuseum gjorde en registrering av naturmangfoldet i 2011. Rapporten framhever kvaliteten ved Amalienborg park.
Multiconsult har gjennomført vurderinger av naturmangfoldet i sjø i forbindelse med en tidligere mulig dypvannskai på Lumber. Det vises blant annet til registreringene i Naturbasen. Det er ikke viktige oppvekstområder for fisk så nær inn til land som det nå planlegges
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 42 av 78 utfylling. Heller ikke en mulig framtidig dypvannskai (som ikke inngår i denne planen) vill ha særlig negative konsekvenser for naturmangfoldet.
Det er gjennomført en vurdering av planforslaget ut i fra foreliggende kunnskap og tidligere rapportgrunnlag. Jf. også delkapittelet om naturmangfold under konsekvensutredningen.
Kunnskapsgrunnlaget Med datainnsamling av eksisterende kunnskap om arter og naturtyper samt supplerende feltundersøkelser er kunnskap om naturmangfoldet i planområdet beskrevet. Konsekvensene av tiltaket er vurdert. Kunnskapsgrunnlaget om naturmangfoldet vurderes på bakgrunn av dette som relativt godt.
Føre-var-prinsippet Siden kunnskapsgrunnlaget vurderes som godt, reduseres behovet for å ta i bruk føre-var- prinsippet.
Økosystemtilnærming og samlet belastning Generelt er tiltaksområdet svært påvirket av fysiske inngrep og dette nye tiltaket vil i liten grad endre kvaliteten av naturmangfoldet. Inngrep i noen små restarealer av skog er negativt, men på grunn av områdenes beskjedne areal, reduserte kvalitet på grunn av tidligere inngrep, fremmedartpåvirkning, anses den samlede belastning å være liten. Tiltaket vil etter vår vurdering ikke hindre måloppnåelse av nasjonale forvaltningsmål for naturtyper og økosystemer eller forvaltningsmål for arter, jfr. naturmangfoldloven §§ 4 og 5.
Kostnader ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver Dette gjelder aktuelle avbøtende tiltak, som i denne planen ikke er vurdert nødvendig å utføre.
Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder I anleggsfasen og driftsfasen forutsettes det benyttes best mulig teknikker og driftsmetoder, jfr. § 12. Det er nødvendig å ha fokus på håndtering av fremmede arter og behandling av fyllmasser med tanke på å unngå spredning (jf. Forskrift om fremmede organismer).
Kulturminner Amalienborg vurderes til å være i bevaringskategori 2. Dvs at det defineres et viktig kulturminne i lokal og delvis regional sammenheng. Hus i denne kategorien tillates vanligvis ikke revet. Byantikvaren foreslår at huset og hagen reguleres til hensynsone bevaring. Dette er ivaretatt i planforslaget.
Norsk maritimt museum har bekreftet at de anser potensialet for funn i reguleringsområdet som svært lavt og har videre ingen anmerkninger til planen.
Fylkeskonservator har foretatt en befaring av planområdet. Ytterst på Jaktodden er det registeret et gravminne som er fjernet(id155873). Det er ingen synlig spor i landskapet etter gravminnet. Her finnes også en lokalitet med kulturminner fra krigen (id 219637). Det dreier seg om tre skytterstillinger, to mulige bunkere og en grunnmur/bunker. Fylkeskonservatoren gir faglig råd om at de synlige kulturminnene fra andre verdenskrig om mulig bevares som viktige kulturlandskapselementer og kulturminner fra andre verdenskrig.
Fylkeskonservatoren har utover dette ingen merknader til reguleringsplanen.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 43 av 78 Folkehelse Et godt bomiljø er basis i folkehelsen. Lumber har lagt vekt på at de samlede kvalitetene i området er gode og at boliger og uteområder sikrer et variert og godt liv for dem som bor her. Det er godt tilrettelagt for gående og syklende i området og sikret god tilknytning til resten av Vågsbygd. På denne måten skal planen stimulere til aktivitet og til uformelle møteplasser. Dette er forhold som fremmer folkehelsen.
Kriminalitetsforebygging Lumber er planlagt med kriminalitetsforebygging som del av planarbeidet i henhold til Plan- og bygningsloven § 3-1. Det er lagt stor vekt på at bomiljøet skal være trygt og at barn og unge gis gode oppvekstsvilkår. Utbyggingsområdet utformes uten naturlige «blindområder» og smug hvor det kan være naturlig å stikke seg vekk. Aktivitetsområder for barn/unge legges til steder hvor det er naturlig også for andre å ferdes, slik at en uformell sosial kontroll kan finne sted.
Anleggsfasen Boligbyggingen vil foregå i klart definerte områder slik at en kan ivareta sikkerheten og redusere ulempene både for beboere og andre brukere av området. Utbygging av områdene BBB2 og BBB3a planlegges gjennomført først. Utsprengningen av området BBB4 vil foregå parallelt med den første utbyggingen. Steinmassene vil bli brukt til utfylling. Området vil bli tilstrekkelig skjermet i denne fasen.
Utbyggingen av næringsområdet vil foregå i etapper og være helt adskilt fra utbyggingen av boligene. Det vil derfor ikke bli noen særlige anleggsmessige utfordringer for beboerne når næringsbyggene bygges.
Utbyggingen av området skal ivareta de nasjonale retningslinjene for støy gitt i T-1442 og vil normalt bare foregå på dagtid.
Det vil bli lagt opp til god informasjon både til nåværende naboer, framtidige beboere og andre brukere av området.
Risiko- og sårbarhetsanalyse Analysen følger som vedlegg.
Veinavn Det er behov for nytt veinavn i området sørover mot blokkene. Tiltakshaver foreslår at det nye veinavnet blir Lumber brygge.
Avvik fra kommuneplanen Planforslaget legger til grunn vedtatt kommuneplan. Det er enighet med kommuneadministrasjonen om følgende avvik i kommuneplanens parkeringsbestemmelser som skal bidra til mindre biltrafikk til området: Gjesteparkering til boligene er redusert fra 0,25 til 0,20 plass pr boenhet Parkering til kontor er redusert fra 1 plass pr 100 m2 BRA for kontor til 0,7 plass pr 100 m2 BRA når det er bygget mer enn 10.000 m2 kontor.
Kommuneplanen stiller krav om 80 m2 uteareal. Det er enighet med administrasjonen om at en skal fokusere mest på å sikre gode kvaliteter på utearealene. Planen legger opp til ca 50 m2 uteareal pr boenhet.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 44 av 78
Det er enighet med administrasjonen om at bredden på Kyststien kan reduseres noe i forhold til kommunale krav. Videre er det enighet om at det ikke er mulig å tilfredsstille kommuneplanens krav til en universelt utformet Kyststi gjennom hele området. En alternativ og universelt utformet løsning er utarbeidet sammen med en løsning som på en kort strekning ikke er universelt utformet.
Det foreslås i planen at nåværende nivå på volumhandel på 10.000 m2 kan videreføres. I planforslaget gis en nærmere begrunnelse for hvorfor tiltakshaver mener dette bør aksepteres både ut fra perspektivet at en skal utvikle en fullverdig bydel med bolig og arbeidsplasser og for å bidra til redusert CO2 utslipp. Kommuneadministrasjonen er ikke enige i dette.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 45 av 78 Konsekvensutredning
Metoden i konsekvensutredningen Reguleringsplan med konsekvensutredning er utarbeidet i en parallell prosess. Utredningstemaene er angitt i planprogrammet. Konflikter er identifisert og tatt hensyn til for å eliminere eller redusere mulige konflikter. Enkelte temaer er vurdert ut fra en beskrivelse av de aktuelle områdenes verdi for hvert tema og på hvilken måte plangrepet påvirker temaet (omfang) for til slutt å angi en konsekvens. Andre temaer er vurdert på samme måte men uten å angi konkret skala for verdi og omfang. For disse temaene er det kun gjort gitt skala for konsekvensgrad. Ved beskrivelse av verdi er dagens situasjon, kvaliteter og status for temaet i det aktuelle området (hele eller deler av planområdet) utgangspunktet. Verdi blir angitt etter en tredelt skala A, B og C, med følgende generelle inndeling. A – Området er spesielt viktig for temaet og/eller innehar spesielt viktige elementer for temaet. B – Området har viktige verdier og/eller elementer av betydning for temaet C – Det er ingen spesielle verdier for det aktuelle temaet i det aktuelle området
Oppsummering av verdi vises med følgende skala:
A B C
Planens virkning på de beskrevne verdiene for det aktuelle området – i forhold til nåværende situasjon - vurderes med utgangspunkt i følgende tredelte skala:
1 – plangrepet har ubetydelig eller positiv virkning for temaet 2 – plangrepet forringer de beskrevne kvalitetenes og/eller verdier for temaet, men disse ødelegges ikke, eller kan opprettholdes med avbøtende tiltak. 3 – Plangrepet medfører at beskrevet kvalitet/verdi forsvinner eller ødelegges helt.
1 2 3
På bakgrunn av beskrivelser av verdi for aktuelle områder og planens virkninger på disse, vurderes konsekvens for temaet etter følgende inndeling:
Ubetydelig Middels Stor eller negativ negativ positiv
Klassifisering av konsekvens skal vurderes i forhold til følgende beskrivelse.
Verdi/påvirkning 1 2 3 A B C
For de utredningstemaene det er relevant for, blir det beskrevet avbøtende tiltak og eventuelt hvilke av disse som er innarbeidet i planforslaget. Til slutt i kapitlet blir det gitt en oppsummering av konsekvenser og avbøtende tiltak.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 46 av 78
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 47 av 78 Næringsanalyse Det vises også til Næringsstrategisk analyse utført av Oxford Reseach i september 2010 og utfyllende notat utarbeidet av Jon P. Knudsen datert 7.10.2016. Begge rapportene følger som trykt vedlegg.
Dagens situasjon Området er på ca 120 daa og området er sentralt plassert ved sjøen, rett ved Vågsbygdveien og bare 4 km fra Kristiansand sentrum. Det er ca 35 bedrifter i området og en bygningsmasse på ca 32.000 m2. Mye av bygningsmassen er gammel. Det er ulike typer bedrifter i området; storhandel (byggevare mv), lager/lettindustri, kontorer og et stort lekeland.
Det er en dypvannskai i området, utenfor det området som nå skal reguleres. Dypvannskaia er lite i bruk.
Temaet er derfor en viktig del av planforslaget:
A B C
Områdets verdi i dag Lumber Næringspark er en av de største næringsparkene på Sørlandet målt i antall m2 areal. Området består av mye slitt bygningsmasse. Områet har ikke klart å ta en god posisjon og framstår ikke som særlig attraktivt for nyetableringer.
Planens påvirkning og konsekvens Planen legger opp til å rive det meste av nåværende næringsbygg som skal erstattes av moderne næringslokaler. Næringsarealet øker fra ca 32.000 m2 til inntil 58.000 m2 BRA. Planen gir fleksibilitet og kan tilrettelegges for ulike typer næringer. I de foreløpige planene legges opp til: 10.000 m2 BRA til storhandel – som er en videreføring av nåværende areal 10.000 m2 BRA til lettindustri/lager 38.000 m2 BRA til kontor
Det planlegges med store høyder i 1. etasje i næringsbyggene, slik at de har stor fleksibilitet.
I tillegg opprettholdes dypvannskaia og næringslokalene i det som i kommuneplanen er benevnt NKI5. Planen har ingen negative konsekvenser for fortsatt mulighet til å bruke dypvannskaia dersom det skulle være behov for det.
1 2 3
Planen vurderes til å ha en klar påvirkning med positive konsekvenser for næringsutvikling. Her kan etableres moderne næringsvirksomheter. Bebyggelsen vil utformes fleskibelt og med store takhøyder i første etasje slik at det kan brukes av ulike former for næring/lettindustri og lager. Det er tilrettelagt for moderne kontorfasiliteter. Nærheten til god infrastruktur, med Vågsbygdveien og hovedstammen for bussmetroen, gjør det særlig attraktivt å etablere seg her. Etablering av boliger i nærområdet gir gode muligehter for korte arbeidsreiser.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 48 av 78 Det har tidligere vært en diskusjon med kommunen om hvilke næringsfunksjoner som bør etableres på Lumber. Kommunen har særlig vært opptatt av å sikre dypvannskaia og tilrettelegge for lettindustri/lager. Lumber ønsker i første omgang å relokalisere storhandelen som er i området, og kanskje gjøre noen endringer slik at Vågsbygd samlet sett får et bedre tilbud av storhandel. Det understrekes at dette skal holdes innenfor rammen av nåværende areal til storhandel.
Planene gir gode muligheter for at en eventuell ekspansjon fra Elkem kan løses på Lumbers område. Det gjelder for eksempel kontor, forskning og velferdsbygg.
En videre utvikling av næringsområdet må for øvrig tilpasses behovene i markedet.
Elkem er særlig opptatt av at planene for området ikke legger nye begrensninger for deres virksomhet. Det er i arbeidet gjennomført nye analyser av støy og støv fra Elkems virksomhet. I forhold til støy er den største utfordringen knyttet til den døgnkontinuerlige industriproduksjonen, mens ulempene fra støv er knyttet til lossing av kvarts. Analysene og forslag til tiltak er lagt fram for Elkem, som gir sin tilslutning til rapporten. De skriver:
« Jeg har nå fått tilbakemeldinger fra enhetene her på støyrapporten.
Tilbakemeldingene er slik jeg skrev i min første tilbakemelding under. Vi har ingen kommentar til innholdet. Den synes som en grundig og god rapport.»
1 2 3
Avbøtende tiltak Det er særlig behov for en bevisst holdning og gode løsninger for å hindre at utbyggingen på Lumber blir negativ for Elkems virksomhet. Analysene viser at det er små negative konsekvenser av virksomheten fra Elkem og at ulempene effektivt kan håndteres med avbøtende tiltak. Næringsbyggene vil bli utformet og lokalisert slik at de gir god skjerming fra Elkem.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 49 av 78 Boligbehov Det vises også til notat fra WSP datert 01.12.2016 Befolknings- og boligutvikling i Vågsbygd som gir en mer utfyllende beskrivelse. Notatet følger som vedlegg til planbeskrivelsen.
Dagens situasjon Vågsbygd er en bydel på størrelse med en mellomstor norsk by, som for eksempel Larvik, Halden, Lillehammer og Molde. Vågsbygd ville alene ha vært den 3. største byen på Agder, etter Kristiansand og Arendal.
Vågsbygd har flotte kvaliteter beliggende ved sjøen og med fine turområder lett tilgjengelig i bakkant. Det er etablert et velfungerende senter, med handel og offentlige og private servicefunksjoner.
Det er utviklet et moderne busstilbud med bussmetroen, som har et viktig knutepunkt ved Lumber. Vågsbygdveien er fullført fram til Lumberkrysset, og det arbeides med å bedre løsninger videre utover mot Møvik.
Tilgangen til sjøen er noe begrenset.
Vågsbygd er et tradisjonelt eneboligområde. I de senere årene er det bygget enkelte leilighetsprosjekter. Men bydelen mangler prosjekter med urbane kvaliteter, med boligprosjekter kombinert med arbeidsplasser og servicefunksjoner.
Vågsbygd, definert som området vest for E39, har i underkant av 23.000 innbyggere. Fram mot 2030 ventes befolkningen å øke til ca 27.600 innbyggere. Hvor stor veksten vil bli er avhengig av at en kan tilby attraktive boområder som dekker befolkningens behov.
Endring Stor Vågsbygd 2012 2015 2020 2025 2030 2012-2030 0 år 292 8 % 24 316 19 % 57 348 24 % 69 361 23 % 67 359 18,7 1-5 år 1 463 5 % 72 1 535 15 % 224 1 687 24 % 348 1 811 25 % 372 1 836 20,3 6-12 år 1 914 3 % 58 1 972 16 % 298 2 212 26 % 493 2 407 33 % 640 2 554 25,1 13-15 år 884 -2 % -16 868 0 % - 884 11 % 101 985 18 % 157 1 041 15,1 16-17 år 621 -6 % -39 582 -8 % -51 570 4 % 26 647 10 % 60 681 8,9 18-66 år 14 374 4 % 549 14 923 10 % 1 441 15 815 15 % 2 089 16 462 18 % 2 565 16 939 15,1 67-79 år 1 840 11 % 204 2 044 30 % 550 2 391 46 % 843 2 683 54 % 1 000 2 841 35,2 80-89 år 766 3 % 21 787 5 % 41 807 22 % 172 938 52 % 398 1 164 34,2 over 90 år 155 9 % 14 169 20 % 31 185 31 % 48 203 35 % 54 209 25,7 Totalt 22 308 23 197 24 900 26 498 27 623 19,2 Forventet total vekst fra 2012 til 2030 er 19,2 %. Det er særlig ventet stor vekst i aldergruppene 67 – 79 år og 80-89 år.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 50 av 78
Andeler av tilflytting TIL
Sentrum Lund Rand/Tv FRA Vågsbygd 1 Vågsbygd 43 % 10 % 7 % 6 % 2 Sentrum 14 % 37 % 16 % 10 % 3 Lund 7 % 14 % 33 % 10 % 4 Rand/Tv 5 % 6 % 8 % 41 % utenforKRS 30 % 33 % 36 % 32 % ukjent i KRS 1 % 1 % 0 % 1 % Total 100 % 101 % 100 % 100 %
Tilflytting til Vågsbygd 2012
1 %
30 % Vågsbygd Sentrum 43 % Lund Rand/Tv utenforKRS 5 % ukjent i KRS
7 % 14 %
Figuren ovenfor viser at det meste av flyttingen i Vågsbygd er intern, med flytting fra andre kommuner til Vågsbygd på andre plass. Det er relativt lite flytting fra de andre bydelene i Kristiansand til Vågsbygd.
Midtre Vågsbygd er området mellom Kjos og Slettheia. Området hadde i 2012 8.155 innbyggere, som utgjør 9,8 % av byens befolkning. Midtre Vågsbygd kalles Kristiansand i miniatyr fordi det har en demografisk sammensetning som Kristiansand.
Basert på offentlig tilgjengelige prognoser for forventet utvikling for antall innbyggere i Midtre Vågsbygd, har vi beregnet hvordan denne veksten forventes fordelt på ulike befolkningsgrupper.
Endring Midtre Vågsbygd 2012 2015 2020 2025 2030 2012-2030 0 år 107 8 % 9 115 19 % 21 127 24 % 25 132 23 % 25 131 23,0 1-5 år 535 5 % 26 561 15 % 82 617 24 % 127 662 25 % 136 671 25,4 6-12 år 700 3 % 21 721 16 % 109 809 26 % 180 880 33 % 234 934 33,5 13-15 år 323 -2 % -6 318 0 % - 323 11 % 37 360 18 % 57 381 17,7 16-17 år 227 -6 % -14 213 -8 % -19 208 4 % 10 236 10 % 22 249 9,7 18-66 år 5 256 4 % 201 5 457 10 % 527 5 783 15 % 764 6 020 18 % 938 6 194 17,8 67-79 år 673 11 % 74 747 30 % 201 874 46 % 308 981 54 % 366 1 039 54,3 80-89 år 280 3 % 8 288 5 % 15 295 22 % 63 343 52 % 145 426 51,9 over 90 år 57 9 % 5 62 20 % 11 68 31 % 18 74 35 % 20 76 34,6 Totalt 8 155 8 482 9 105 9 689 10 101 23,9 Nedenfor er forventet befolkningsutvikling for gruppen 18-66 år fordelt mellom gruppene 18- 50 og gruppen 50 til 66 år.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 51 av 78 Endring 2012 2015 2020 2025 2030 2012-2030 18-66 5 256 5457 5783 6020 6194 17,8 18-50 3 416 65 % 3 438 63 % 3 528 61 % 3 612 60 % 3 717 60 % 8,8 50-66 1 840 35 % 2 019 37 % 2 255 39 % 2 408 40 % 2 478 40 % 34,7 Tabellene viser at i Midtre Vågsbygd forventes befolkningen totalt å øke fra ca 8.150 i 2012 til ca 10.100 i 2030. Det er en vekst på ca 1.950 personer eller 24 %. Det er gruppene over 50 år som øker mest.
Konsekvenser for planen Analysen viser at det i stor grad er intern flytting i Vågsbygd. Det er ventet en stor økning særlig i de eldre aldersgruppene. Dette indikerer at det er stort behov for leiligheter for personer som vil flytte fra større boliger/enebolig. Forventet befolkningsutvikling tilsier et behov for i størrelsesorden 800 boenheter i Midtre Vågsbygd.
I dette planforslaget åpnes opp for ca 300 boenheter.
Utfordringen for Lumber er å søke og tilrettelegge for en blandet aldersbefolkning. For å gjøre området attraktivt for ulike grupper tilrettelegger planen for varierte leilighetsstørrelser og attraktive utearealer.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 52 av 78 Grøntstruktur
Dagens situasjon Det hvor det finnes bebyggelse har planområdet en bearbeidet topografi og er forholdsvis flatt. Den sørlige delen av planområdet har en markant kolle liggende i den vestredelen. Denne markerer en høydeforskjell opp til eksisterende boligbebyggelse på Lumber. Nord i planområde ved Amalienborg park stiger terrenget mot industriområdet på Elkem. Strandlinjen mot byfjorden er en del av planområdet både i sør og i nord.
Figur 24: Oversiktsbilde sett i fra nord (www.google.no/maps).
Lumber er i en transformasjonsfase fra spredte boligbebyggelse til tett boligbebyggelse. Dette medfører at landskapet og grønnstrukturen er i endring både i planområdet og i nærområdene. Vest for planområdet er det satt av et større areal tilknyttet nærrekreasjon, friluftsliv og opparbeidet lekeplass. Dette er tilknyttet utvikling av detaljregulering for Lumberveien 48 m.fl. (Amalienborg Aveny). Utvikling av denne reguleringsplanen er allerede iverksatt.
Langs Lumberveien er det delvis anlagt en allé som er knyttet opp mot Amalienborg park og dens historikk. Dette gir et grønt og åpent preg langs den øverste delen av Lumberveien. Når man kommer lengre ned mot sjøen støter man på næringsbebyggelsen og terreng som oppleves som barrierer mot sjøen, og mot grøntområdene mot vest.
Det er mulig å komme ned til sjøen i store deler av planområdet, men opparbeidelsen av arealene innbyr ikke til bruk. Sørvest i planområdet er det opparbeidet en molo med båtplasser for tilgrensende boligbebyggelse.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 53 av 78
Figur 25: Oversiktsbilde sett i fra sørøst (www.google.no/maps).
Kyststien er et viktig grep i kommuneplanen fra 2011, og er knyttet sterkt opp til friluftsliv og tilrettelegging for allmenn tilgjengelighet ned til sjøen. På Lumber er kyststien helt fraværende, først og fremst på grunn av eksisterende bebyggelse og funksjoner.
Områdets verdi Planområdet er i stor grad privatisert av næringsutvikling, og er i liten grad opparbeidet slik at det er arealer som ivaretar ferdsel og muligheter for allmenn rekreasjon. Grønnstruktur finnens i all hovedsak i tilgrensende områder, men også store deler av denne er privatisert av boliger.
Det finne gode enkeltelementer, slik som Amalienborg parken og strandlinjen som i videre planlegging bør ivaretas som styrende elementer. Det samme gjelder sammenhengen med grønnstrukturelementer i tilgrensende utbyggingsområder. Utover dette er det har planområdet små verdier knyttet til temaet grønnstruktur. Området totale verdi settes til en C.
A B C
Planens påvirkning Utviklingen av planområdet vil føre til en stor transformasjon og opparbeidelse av nye strukturer. Dette gjelder spesielt for den sørlige delen av planområdet hvor det legges opp til utvikling av boligbebyggelse og utfylling i sjøen som utviklingsgrep. Dette gir en ny mulighet til opparbeidelse av gjennomgående grønnstruktur og allmenn utnyttelse av strandlinjen.
Det har vært viktig å tilrettelegge for å etablere Kyststien på Lumber. Den blir ivaretatt som en offentlig promenade langs sjøfronten. Gjennom en bevisst utforming som gir variasjon i møtet mellom sjø og land, vil Kyststien berike sjøfronten og gi stor kvalitet til byrommene som ligger i direkte tilknytning. Den er også ivaretatt gjennom en sti i Amalienborg parken.
Den offentlige promenaden går over i et større areal avsatt til offentlig friområde. Arealet skal inneholde sand- og kvartalslek, og offentlig oppholdsareal knyttet mot sjø og rekreasjon. Det er lagt vekt på å skape gode grøntarealer og tilgjengelighet til sjø. Dette er tiltak som gir trivsel, skaper ringvirkninger, genererer aktivitet og gode bomiljø.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 54 av 78
Offentlig forbindelse er ivaretatt gjennom tydelige siktlinjer og gangarealer mellom bebyggelsen, promenaden og friområdet. Gang-/og sykkelvei forbindelse og Kyststien kobler sammen bolig og friområdet i sør, med Amalienborg park og tilgrensende friområder i vest.
Det er lagt vekt på å utforme Lumberveien som en gate med rom for beplantning for å gi følelsen av å komme inn i et urbant og grønt byområde, som starter allerede ved Amalienborg parken. For å skape en mest mulig bilfri løsning ved boligene er det gitt mulighet til et parkeringsanlegg i nord, og et felles gatetun i boligområdet som sluser biltrafikken inn i parkeringskjellere. Dette frigir arealer som kan fokusere på gangforbindelse, møblering og beplanting.
Innenfor de avsatte boligfeltene skal det settes av arealer til felles opphold og grønnstruktur. Disse knyttes mot de offentlige rommene gjennom innregulerte åpninger i bebyggelsen. Felles og private oppholdsarealer vil også ivaretas på balkonger og tak. Takterrasser/takhager vil være med på å gi planområdet er luftig og åpent preg.
Utviklingen av planområdet vil ha en positiv virkning på hvordan Lumber oppfattes. Det tilrettelegge for økt bruk gjennom opparbeidelse av funksjonell og sammenhengende grønnstruktur. Påvirkningen vurderes til en kategori 1.
1 2 3
Konsekvenser Ved å åpne for ny bebyggelse på Lumber, med moderne boligbebyggelse der fokuset på gode felles uterom står sentralt, vil Vågsbygd beboerne igjen få kontakt med sjøen. Ut ifra det overstående vil det utelukkende være positivt for grønnstrukturen og omliggende landskap at planområdet utvikles. Planområdets manglende verdier for temaet vil endres gjennom denne utviklingen, selv om dette vil knytte seg til opparbeidede og ikke naturlige strukturer. Lumber, og også Vågsbygd, vil i stor grad få et helt nytt lokalt sjøområde forbeholdt rekreasjon og opphold.
Konsekvensens av detaljreguleringen vurderes til å være positiv.
Verdi/påvirkning 1 2 3 A B C ***
Ubetydelig Middels Stor eller negativ negativ positiv
Forslag til avbøtende tiltak Ingen avbøtende tiltak foreslås til dette temaet.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 55 av 78
Naturmangfold
Dagens situasjon, kunnskapsstatus Reguleringsområdet er i hovedsak et eldre industriområde med flere større og mindre bygg, hvor bruken nå er endret til ulik handelsvirksomhet og til bedriftslokaler. Denne delen av planområdet er planert og asfaltert/gruslagt og ligger delvis på fyllinger i sjø. I sør omfatter planen deler av eldre boligbebyggelse på noe høyereliggende og naturlig terreng. Noen små restområder av naturlig skog finnes innenfor planområdet, i hovedsak i sør. Langs tilførselsveien(Lumberveien) ligger Amalienborg, en gammel bolig med tilhørende hage. Denne hagen har et parkpreg med en del eldre og store trær.
Langs industriområdet mot sjøen dominerer Mellom industriområdet og bebyggelsen står skrotemark, delvis med havstrandvegetasjon. (Foto: det igjen en kantsone med litt skog. (Foto: Agder naturmuseum) Agder naturmuseum)
I tillegg til at nasjonale databaser for naturmangfold er undersøkt, er området i forbindelse med reguleringsarbeidet undersøkt av Agder naturmuseum (2011). Fokuset i undersøkelsen har vært viktige naturtyper og forvaltningsmessig viktige arter (rødlistearter med mer).
Naturtyper Hagen på Amalienborg har preg av et parkanlegg og er en viktig naturtype i kategorien Parklandskap (jf. DN-håndbok 13). Det er spesielt forekomsten av eldre trær som gjør lokaliteten viktig. På begge sider langs Lumberveien langsmed hagen, står en allé med lauvede lindetrær. Disse er naturlig å se som en del av hagen og parklandskapet.
Amalienborg med en velstelt hage. (Foto: Agder På begge sider av veien forbi Amalienborg er det naturmuseum) plantet lind som allétrær. (Foto: Agder naturmuseum)
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 56 av 78
Arter Det er registrert om lag 100 ville karplanter i området. Det er ikke registrert spesielt viktige, rødlistede arter blant disse. Det forekommer en stor mengde hage- og kulturplanter. Mange av disse er forvillet videre og kan være en trussel mot det naturlige artsmangfoldet. Høyrisikoarter som rødhyll, parkslirekne og rynkerose forekommer. Gjennom nettportalen Artsobservasjoner er det registrert noen funn av rødlistede fugl: lomvi, tyrkerdue, hettemåke og fiskemåke. Dette er tilfeldige observasjoner av passerende fugl, og funnene har ikke forvaltningsmessig interesse.
Områdets verdi Parklandskapet på Amalienborg er en lokalt viktig naturtype. For øvrig har planområdet naturmessig liten verdi. Det er kun restarealer igjen av skog, hovedsakelig er området planert og asfaltert, og kantsonen mot sjø er skrotemark av ordinær art. Områdets totale verdi settes til C.
A B C
Planens påvirkning Reguleringsplanen legger opp til en betydelig transformering av området. I sør vil det blant annet medføre at mer terreng blir sprengt ned og mer sjø fylles ut. Nordre del av industriområdet og parkområdet ved Amalienborg videreføres. Inngrepet truer ingen naturverdier, men noen små restarealer av skog samt noe skrotemark vil forsvinne. De viktigste naturverdiene er knyttet til parklandskapet ved Amalienborg. Parken er planlagt ivaretatt og ivaretatt med hensynssone, Selve alléen må flyttes noen lengre inn i parkområdet, men ivaretas på sørlig side av veien. Her reguleres det også inn hensynssone. Planens påvirkning på naturmangfoldet kan derfor sies å være liten; kategori 1.
1 2 3
Konsekvenser Den eneste viktige naturtypen som er registrert i området, parklandskapet ved Amalienborg, er planlagt bevart. Noen restarealer av skog og skrotemark blir fjernet. Samlet sett vil utbyggingen ikke få noen negativ konsekvens på naturmangfoldet. Konsekvensens av detaljreguleringen vurderes til å være ubetydelig.
Verdi/påvirkning 1 2 3 A B C ***
Ubetydelig Middels Stor eller negativ negativ positiv
Forslag til avbøtende tiltak Det er ikke behov for avbøtende tiltak. Imidlertid bør det iht. forskrift om fremmede organismer (jf. § 24) unngås å spre arter i forbindelse med anleggsarbeidet. Biologisk
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 57 av 78 forurensede masser skal ikke brukes videre, men sendes til godkjent deponi for behandling. I forbindelse med opparbeidelse av grøntanlegg skal det ikke benyttes arter som er i strid med forskrift om fremmede organismer.
Samferdselsanlegg og trafikk Dagens situasjon Parsellen for Vågsbygdveien fra Hannevika til Lumberkrysset er nylig ferdigstilt. Vegstandarden er meget god fra byen til Lumber.
I selve Lumberkrysset er det en 2-felts rundkjøring. Krysset har per i dag god kapasitet. Lumberveien stiger opp fra rundkjøringen til en bakketopp ved adkomstveien til Lumbertoppen før den faller relativt jevnt ned mot utbyggingsområdet på Lumber. Det er parallell gang- og sykkelvei på sørsiden av kjøreveien.
Nede på Lumberområdet er veisystemet preget av utflytende asfaltflater og lite definerte kjøremønster.
Tidligere trafikkberegninger Rambøll (2008), basert på fremtidig rundkjøring der fv456 går i tunnel under Skyllingsheia. Cowi (2009), basert på dagens rundkjøring (den som nylig er bygd).
Beregning trafikkvolum (RAMBØLL 2008) Rambøll har beregnet trafikkvolum for tidligere planlagt utbygging på Lumber. Dagens trafikk (2008) på Lumberveien angis i disse beregningene til ÅDT 3.900 eller 280 kjt/t. Fremskrevet til 2020 tilsvarer det 450 kjt/t.
Det er beregnet hvor mye trafikk planlagt utbygging på Lumber genererer i tre alternativer, men veiløsningen er annerledes og utbyggingen som er lagt til grunn, er vel neppe representativ for dagens planer. Det er forutsatt 50 m2 pr boenhet og turproduksjon 3,5 pr boenhet.
Trafikk fra utbygningsalternativer på Lumber (Rambøll) Arealtype Bolig Næring Totalt areal ÅDT kjt/d Maks kjt/t Turproduksjon 7 kjt/d/100m2 6 kjt/d/100m2 Alternativ 1 40 000 m2 114 000 m2 154 000 m2 9 640 1 362 Alternativ 2 11 000 m2 140 000 m2 151 000 m2 9 170 1 352 Alternativ 3 11 000 m2 120 000 m2 131 000 m2 7 970 1 172
Beregning kapasitetsreserve (COWI 2009) Cowi har beregnet hvor mye ekstra trafikk dagens rundkjøring tåler på veiarm Lumberveien. Beregningen er basert på dagens trafikktall (Vegvesenet 2008) fremskrevet til år 2020 uten noe ekstra utbygging på Lumber (så langt vi kan se). Lumberveien får da en belastning i ettermiddagsrushet på 456 kjt/t, Vågsbygdveien 2330 kjt/t. Beregningene viser at krysset har god kapasitet i 2020.
Man har så beregnet hvor stor ekstrabelastning veiarm Lumberveien kan tåle før krysset overbelastes. Beregningene viser at veiarm Lumberveien tåler en merbelastning på 600 kjt/t i ettermiddagsrushet før belastning > 90 % (100 % er teoretisk kapasitetsgrense, 90 % er praktisk kapasitetsgrense). Det gir en total kapasitet for veiarm Lumberveien på 450 + 600 = 1.050 kjt/t.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 58 av 78 Turproduksjon (trafikkgenerering) Beregnet trafikkvolum er i stor grad avhengig av hvilke turproduksjonsfaktorer som anvendes, og selvsagt utbyggingsvolum. Nyere opplysninger om type handel som nå er definert til byggevarer og annet (elektro, møbler) med antatt fordeling 50/50 %, har gjort det nødvendig å justere trafikkgenereringsfaktorene i forhold til tidligere beregninger. Vi har valgt å beholde faktoren for bolig, selv om parkeringsdekningen er redusert og antall bosatte pr boenhet antas nærmere 2 enn 3. Dvs det regnes konservativt.
Følgende faktorer er anvendt i våre beregninger og begrunnet slik:
Arealtype Varia- Anvendt Begrunnelse sjon Faktor Boliger 2,1 - 3,5 HB-V713 (HB-146): 3,5 (2,5-5,0). (leilighet) 5,0 Prosam-137: 2,5-5 km fra sentrum, middels tetthet/urbant (2-6 bosatte pr daa boligområde, 4-17 min til holdeplass): 1 person pr enhet – turprod = 1,0-1,4, 2 personer pr enhet – turprod = 2,3-3,0, 3 personer pr enhet - turprod = 3,4-4,5 Her 2-3 personer pr enhet, kanskje mest 2. Kun 1 p.plass pr enhet. Kontor 6 – 12 6,0 HB-V713 (HB-146): 8,0 (6,0-12,0). Prosam-103: 1,5 bilturer pr ansatt, 25m2 pr ansatt, dvs 4 ansatte pr 100m2 = 6 bilturer pr 100 m2. Prosjekt Marviksletta=6,0 pr 100 m2 Her forutsettes ingeniørkontorer, legekontor, o.l. Lett- 2 – 20 4,0 HB-V713 (HB-146): 3,5 (2,0-6,0). industri Marviksletta lettindustri = 3,5 pr 100 m2 lager Handel 6 – 105 27,0 HB-V713 (HB-146): 45,0 (15-105). volum Prosam-167: Pr 100m2, Byggevare 20 (6-35), Hypermarked 39 (15-76), Møbel 26 (7-46), Elektro 32. Marviksletta handel = 45 pr 100 m2 Her antas byggevarer/annet (elektro, møbler) med fordeling 50/50 %
Dagens trafikk Målinger av dagens trafikk, kommunale radartellinger på Lumberveien ved Coop 04-06. april 2016, viser 3.930 kjt/d eller 370 kjt/t i maks timen kl 15-16 (se vedlegg). Det gir maks timetrafikk på ca 9,5 % av døgntrafikk, noe som er relativt lavt, men ikke unormalt. Trafikken i maksimaltimen kl 15-16 settes derfor til 10 % av døgntrafikk.
Som en ekstra kontroll, er det også gjort beregninger av dagens trafikk basert på ovennevnte genereringsfaktorer og arealoppgaver gitt av Lumber AS (leieoversikt, datert 31.03.16):
Beregnet trafikk fra dagens virksomheter inenfor området Nr Type arealbruk Merknad Størrelse Enhet Faktor Enhet Kjt/døgn 1 Boliger Lumber Små boliger 0 boenhet 3,5 1 stk 0 Boliger 2 Amalienborg Små boliger *) 50 boenhet 3,5 1 stk 175 3 Kontor Engineering, helse/lek 6 110 m2 6,0 100 m2 367 4 Lettindustri/lager Verksted, byggevarer 23 440 m2 4,0 100 m2 938 6 Handel volum Byggevarer/møbler**) 9 290 m2 27,0 100 m2 1 858 Sum turproduksjon 38 840 m2 3 337 *) Antatt innflyttet nybygg pr i dag ** Antatt fordeling 50/50 %, byggevare=20, ) annet=35
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 59 av 78
Som nevnt ovenfor, svarer dette til maks timetrafikk = 333 kjt/t (10 %).
Det svarer relativt godt til registrert trafikk som er 370 kjt/t, men som også omfatter trafikk fra eksisterende boliger og virksomheter utenfor utbyggingsområdet.
I det videre benyttes den målte verdien 370 kjt/t som dagens trafikk (2016).
Framtidig trafikk På bakgrunn av ovennevnte trafikkgenereringsfaktorer og arealoppgaver for 1. byggetrinn (gitt av utbygger 13.04.2016), beregnes trafikk som følge av planlagt utbygging på Lumber i 1. byggetrinn:
Beregnet trafikk ut fra foreliggende planforslag N Type arealbruk Merknad Størrelse Enhet Faktor Enhet Kjt/døgn 1 Boliger Lumber Små boliger 300 boenhet 3,5 1 stk 1 050 2 Boliger Amalienborg Små boliger 200 boenhet 3,5 1 stk 700 3 Kontor Engineering/helse 38 000 m2 6,0 100 m2 2 280 4 Lettindustri/lager Verksted, byggevarer 10 000 m2 4,0 100 m2 400 5 Handel volum Byggevarer/elektro*) 10 000 m2 27,0 100 m2 2 700 Sum turproduksjon 58 000 7 130 Antatt fordeling 50/50 %, byggevare=20, *) annet=35
Planlagt utbygging i 1. byggetrinn gir altså ca 7.130 bilturer pr døgn. Dette svarer til maks timetrafikk 713 kjt/t (10 %).
I tillegg kommer dagens trafikk, fremskrevet til et gitt prognoseår, med fratrekk av ytterligere næringsvirksomhet som faller bort i 1. byggetrinn.
Dagens samlede trafikk på Lumberveien (ved COOP) er 370 kjt/t. Med normal trafikkutvikling (2 % årlig vekst) svarer det til ca 400 kjt/t i 2020 (prognoseår fra tidligere beregninger). Dette er noe mindre enn tidligere beregninger viser, noe som kan forklares med at flere næringsvirksomheter er falt bort eller redusert. Prognoseår er usikkert (usikkert når 1.byggetrinn står ferdig), men det vil være riktig å anta et prognoseår noe lengre frem i tid enn tidligere beregninger gjorde. Fremskrives dagens trafikk 10 år (til 2026), vil den utgjøre ca 450 kjt/t. Hvis 0-vekst målet skal nås, blir nok ikke økningen så stor. Men anvendes 450 kjt/t, så regnes også her konservativt.
Som nevnt vil ytterligere en del av eksisterende næringsvirksomheter falle bort i 1. byggetrinn. Basert på arealoppgaver gitt av Lumber AS (leieoversikt, datert 31.03.16) og samme genereringsfaktorer som angitt ovenfor, vil følgende trafikkmengder falle bort:
Beregnet trafikk fra eksisterende virksomheter som fjernes Fakto Kjt/ Nr Type arealbruk Merknad Størrelse Enhet r Enhet døgn 3 Kontor Engineering, helse/lek 60 m2 6,0 100 m2 4 4 Lettindustri/lager Verksted, byggevarer 11 300 m2 4,0 100 m2 452 6 Handel volum Mest byggvare**) 5 280 m2 24,0 100 m2 1 267 Sum turproduksjon 16 640 1 723 Antatt fordeling 75/25 %, byggevare=20, **) annet=35
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 60 av 78
Maks timetrafikk utgjør 172 kjt/t (10 %).
Samlet trafikk på Lumberveien etter at 1. byggetrinn er utbygd, vil da være (maks time):
Trafikk fra planlagt utbygging 1. byggetrinn 713 kjt/t + Eksisterende trafikk (fremskrevet 10 år) 450 kjt/t - Eks trafikk som faller bort i 1.byggetrinn 172 kjt/t Samlet trafikk på Lumberveien 991 kjt/t
Utbygging og kapasitet i Lumberkrysset Basert på tidligere beregninger både av Rambøll og Cowi, er total kapasitet for veiarm Lumberveien beregnet til 1.050 kjt/t.
Statens vegvesen har gjennomgått dagens trafikktall for fv 456 og kryss med Lumberveien. De konkluderer med at trafikken på hovedveien har utviklet seg som forventet (jfr mail fra SVRS 31.03.2016). Det er med andre ord ikke noe som tilsier at tidligere kapasitetsberegninger må justeres.
Basert på de forutsetninger og beregninger som er gjort, vil trafikken som følge av dette planforslaget (991 kjt/t) ikke overskride kapasiteten for Lumberveien (1.050 kjt/t).
Med de usikkerheter som ligger beregningene, er beregnet trafikk ikke betryggende mindre enn kapasiteten. Det tilsier at avlastningsvei må bygges før ytterligere utbygging settes i gang utover det som følger av denne planen. Tidspunktet for når avlastningsvei må bygges, er avhengig av hva som bygges og når det bygges.
Dersom forutsetningene (bygningsvolum, bruksarealer, type virksomheter) endres, vil også resultatet endres. Trafikkutviklingen bør følges opp med jevnlige målinger.
De trafikale konsekvenser av utbygging vurderes som middels negative.
Ubetydelig Middels Stor eller negativ negativ positiv
Konsekvenser for kollektivtilbudet Området har gangavstand ca 400m til bussholdeplass, noe som gir et middels godt tilbud. Dagens ruter har en tilstrekkelig frekvens for å tilfredsstille kravet til god kollektivdekning. Konsekvensen totalt sett vurderes som ubetydelig negativ ettersom utbyggingen skjer nær hovedaksen for kollektivtrafikk.
Ubetydelig Middels Stor eller negativ negativ positiv
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 61 av 78 Gang og sykkelvegtilbud Planforslaget ivaretar sammenhengende gang- og sykkelvegtraseer fra alle aktuelle utbyggingsområder til skoler, forretninger, senterområde og bussholdeplass og god kobling til overordnet gang- og sykkelvegnett langs Vågsbygdvegen.
Nærmere om dypvannskai Dypvannskaia omfattes ikke av planforslaget. Planen legger i seg selv ingen begrensninger på mulighetene for å bruke denne kaia.
Dypvannskaia er nå lite i bruk. Kristiansand kommune har tidligere vært opptatt av at dypvannskaia kan opprettholdes. Kristiansand Havn har derimot ikke ønsket at kaia brukes til kommersiell virksomhet.
Vi tar i denne planen ikke stilling til om kaia skal opprettholdes eller ikke.
Nærmere om småbåthavna Det planlegges en småbåthavn for ca 250 båter. Planområdet ligger i kort avstand fra hovedleden. Nyttebåttrafikken fra Andøya Næringspark går forbi planområdet. Kystverket understreker at planarbeidet ikke må legge til rette for tiltak som kan påvirke skipstrafikken eller svekke sikkerheten eller redusere fremkommeligheten i hovedleden.
Konsekvenser av småbåthavna Småbåthavna er lokalisert i samsvar med vedtatt kommuneplan. Det er viktig at småbåttrafikken ikke skaper negative konsekvenser for nyttebåttrafikken. Dette er løst ved at inngangen til småbåthavna er lagt i sør, slik at småbåttrafikken naturlig vil gå ut fjorden i samme område som småbåthavna i Auglandsbukta. Dette tiltaket styrer trafikken effektivt. Vi vurderer det derfor slik at småbåthavna ikke vil ha negative konsekvenser for nyttebåttrafikken.
Ubetydelig Middels Stor eller negativ negativ positiv
Miljø, inklusiv marine forhold Bakgrunn Det planlegges utbygging som dels er på tidligere fylling og dels planlegges ny utfylling for å tilrettelegge for en større utbygging som har gode urbane kvaliteter. Det skal etableres småbåthavn og det etableres et friområde i nærheten hvor det også kan foregå badeaktiviteter.
Konsekvenser Det er gjort omfattende undersøkelser av miljøforhold og geotekniske forhold i sjø som grunnlag for søknad om utfylling i sjø i sør. Søknad om utfylling er innenfor areal avsatt til utbyggingsformål i kommuneplanen. Foreliggende rapporter er tidligere oversendt kommunen.
Fylkesmannen har gitt tillatelse til utfyllingen og satt vilkår om etablering av siltgardin og utfylling av et underlag av sand. Det vises til søknaden og fylkesmannens godkjenning. Med de vilkår fylkesmannen har satt vurderes utfyllingen som lite eller middels negativ.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 62 av 78 Det er gjort supplerende undersøkelser av de geotekniske forhold på land. Det konkluderes med at prosjektet er gjennomførbart forutsatt at planleggingen utføres i samråd med geoteknisk sakkyndig. Det er tidligere gjennomført undersøkelser av forurensningssituasjonen i grunnen. Rapporten viser at forurensningen er begrenset. I et par områder må en særlig være oppmerksom i den videre planleggingen. Dette medfører at utbyggingen på land har ubetydeligere konsekvenser.
Det kan oppstå en viss forurensning fra småbåtene, for eksempel mindre utslipp av drivstoff eller olje. Det er en helt klart dominerende strømretning som gjør at eventuelle utslipp vil drive utover mot byfjorden og høyst sannsynlig ikke komme inn til friområdet. Det vises også til at friområder andre steder i regionen er etablert rett ved siden av småbåthavner eller hvor det er stor småbåttrafikk, og at det synes å fungere bra.
I området planlegges boliger, lettindustri/lager, storhandel og kontor. Noen typer lettindustri kan være krevende i forhold til miljøet. Per dato er det ikke planer om slike, og generelt vil ikke Lumber tilrettelegge for noen virksomheter som kan ha negative konsekvenser for et moderne bolgområde. Dersom det likevel skulle bli aktuelt å planlegge for industrivirksomheter med miljømessig risiko, vil en legge fram konkrete løsninger og tiltaksplaner i forbindelse med den enkelte rammesøknad.
Ut fra det en vet i dag vurderes utbyggingen i forhold til miljø å ha mindre negative konsekvenser.
Ubetydelig Middels Stor eller negativ negativ positiv
Støy Bakgrunn Utbyggingen på Lumber berøres dels av trafikkstøy fra den nye utbyggingen og dels av støy fra virksomheten til Elkembedriftene.
Det er viktig at utbyggingen tilfredsstiller støykravene og at utbyggingen ikke legger begrensninger på Elkems planer for videre utvikling av bedriften. Lumber er opptatt av å tilrettelegge for videre utvikling av Elkem. Vi har hatt god dialog med Elkem i reguleringsplanarbeidet. I forhold til støy har det vært enighet mellom Elkem og Lumber både om metoder og konsulent som skal brukes. Rapporten fra konsulenten er forelagt Elkem, som ikke har noen merknader.
Konsekvenser Støyrapporten konkluderer med at ingen boliger ligger i gul sone for trafikkstøy. Støy fra Elkembedriftene er innenfor aktuelle krav ved boligbebyggelse. Det anbefales generelt at minimum 1 soverom i hver boenhet plasseres slik at de har mulighet for lufting mot stille side.
På grunn av høye maksimalnivå fra lossing og nærhet til øvrig industri/næring må det påregnes lydvinduer i støyutsatt fasade mot nord. Det presiseres at nye støyende virksomheter ikke må etableres på Lumberområdet. Ny næringsbebyggelse vurderes ikke å være avgjørende for støyforholdene. Næringsbyggene nærmest Elkem kan gi en viss reduksjon av støyen fra Elkem sammenliknet med dagens situasjon. Det anbefales at byggene utformes mest mulig tett og så høye som mulig. Dette er også ivaretatt i bestemmelsene til planen.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 63 av 78
På denne bakgrunn vurderes konsekvensene i forhold til støy som middels negative. De avbøtende tiltakene vurderes som effektive.
Ubetydelig Middels Stor eller negativ negativ positiv
Overvann Dagens situasjon Deler av reguleringsplanområde er i dag bebygd. Her blir overvann ledet til sluker og rør som føres videre ut i sjøen. På deler av området er det urørt natur hvor vannet dreneres i grunnen eller ledes til sjø.
Områdets verdi Området har viktige elementer som har betydning for temaet og verdien settes derfor til B.
A B C
Planens påvirkning Utviklingen av planområdet vil føre til en noe økt andel bebygde flater. Disse vil derimot i større grad kunne bearbeides med utforming og materialer noe som gir en bedre håndtering av overvann enn dagens situasjon. Nærheten til sjøen gjør at det er naturlig å føre overvann til sjøen via lokale systemer. Gangveiene vil fungere som lokale flomveier ved større nedbørsmengder. Disse fører ned til sjøen. Figuren nedenfor viser flomveiene med rød pil.
Langs samlevegene er det tilrettelagt for 3 m deler med trerekker. Disse vil også være positive med tanke på overvannshåndteringen.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 64 av 78 Påvirkningen vurderes til kategori 1.
1 2 3
Konsekvenser Konsekvensens av detaljreguleringen vurderes til å være ubetydelig/positiv. Utviklingen av planområdet vil ha en positiv virkning på overvannshåndteringen ved at det etableres flomløp og at ledningsnett oppdimensjoneres. Planforslaget endringer på dagens overvannssystemer / flomveier, vurderes til at forslaget totalt sett har en ubetydelig/positiv virkning på temaet.
Verdi/påvirkning 1 2 3 A B C ***
Ubetydelig Middels Stor eller negativ negativ positiv
Forslag til avbøtende tiltak Konkrete løsninger og avbøtende tiltak vil inngå i teknisk plan.
Kulturminner Dagens situasjon Det viktigste kulturminnet innenfor planområdet er Amalienborg bygget med tilhørende park, jfr planbeskrivelsen. Amalienborg vurderes å være i bevaringskategori 2. Hus i denne kategorien tillates vanligvis ikke revet. Byantikvaren foreslår at huset og hagen reguleres til hensynssone bevaring.
Fylkeskonservator har foretatt befaring av planområdet. Ytterst på Jaktodden er det registeret et gravminne som er fjernet(id155873). Det er ingen synlig spor i landskapet etter gravminnet. Her finnes også en lokalitet med kulturminner fra krigen (id 219637). Det dreier seg om tre skytterstillinger, to mulige bunkere og en grunnmur/bunker. Fylkeskonservatoren gir faglig råd om at de synlige kulturminnene fra andre verdenskrig om mulig bevares som viktige kulturlandskapselementer og kulturminner fra andre verdenskrig.
Planforslaget – konsekvenser Planforslaget følger opp byantikvarens råd og foreslår at huset, med naturlig avgrenset tomt, og hagen reguleres til hensynssone bevaring. Det er foreslått i reguleringsbestemmelsene at parkanlegget ikke tillates endret uten godkjent utomhusplan. Amalienborgs eksteriør, volum og tilhørende hageanlegg tillates ikke endret uten kommunikasjon med antikvarisk myndighet.
Det åpnes ikke for nye bygg i hensynssonen.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 65 av 78
Amalienborgparken foreslås regulert til offentlig formål. Dette sikrer at parken åpnes mer for allmennhetens bruk. På denne måten vil planforslaget ha klart positive konsekvenser.
Planforslaget medfører at skyterstillingene må fjernes. Slik sett har planforslaget negative konsekvenser. Avbøtende tiltak ifht skyterstillingene vurderes ikke som mulig.
Samlet sett vurderes planforslaget samlet sett har positive konsekvenser. Det framheves da særlig hvordan en vil ta vare på Amalienborgbygget og gjøre parken offentlig tilgjengelig.
Ubetydelig Middels Stor eller negativ negativ positiv
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 66 av 78 Storulykkesforskriften Elkem er omfattet av storulykkesforskriften. Det pålegger Elkem omfattende krav til å ivareta sikkerhet bla i forhold til naboområde. Lumber har hatt dialog med Elkem for å avklare hva som er de største risiki for Lumber som nabo. Det vises til eget referat som utrykt vedlegg.
Det er enighet om at støy er den største risikoen. Det har derfor vært tett dialog med Elkem i arbeidet med å utforme metode for støykartlegging/vurdering og valg av konsulent. Elkem har fått oversendt rapporten og har ingen merknader til denne. Det vises for øvrig til eget kapittel om støy og rapporten fra Sinus, som følger som vedlegg.
I tillegg vurderes støv ved lossing av kvarts som en viss risiko. Elkem gjennomfører aktive tiltak for å redusere støv ved lossingen. Lumber oppfatter ikke støv som et problem i dag. Vi har sammen med Elkem vurdert ulike metoder for kartlegging og beregning av støvet. De metodiske utfordringene er mange. Siden Lumber ikke opplever støv som et reelt problem, har partene i fellesskap konkludert med at en ikke går videre med undersøkelser på dette området.
Barn og unges interesser Dagens situasjon Det er gjennomført barnetråkk for å kartlegge dagens bruk av området. Kartet nedenfor viser hvordan skolene i området bruker nærområdet. Illustrasjonen viser at Lumberområdet ikke er viktig. Nærmeste viktige område er Bragdøya.
En nærmere utdyping at området vises for elevene fra Vågsbygd skole. Her ser en at bla at Skyllingsheia er viktig.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 67 av 78
En tilsvarende registrering fra barnehagene viser at for nærmeste barnehage, Eplehagen barnehage, er særlig kyststien viktig.
Planforslaget – konsekvenser Planforslaget legger opp til å etablere kyststi fra Lumberodden ned til sjøen og langs sjøen i hele planområdet. Løsningen fra Lumberodden ned til friområdet i sør kan ikke universelt utformes pga stor høydeforskjell. Det legges derfor opp til alternativ løsning parallelt med vegen inn i området.
Kyststien knyttes til etablert lekeplass i planområdet for Lumberveien 48 mfl. (Amalienborg Aveny) og knyttes videre opp til turstien til og over Skyllingsheia. På denne måten åpner
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 68 av 78 planforslaget for en attraktiv og sammenhengende kyststi som vil bli veldig attraktiv for barn og unge.
Det skal etableres et torg i området i sør som utformes som møteplass og hvor møblering tillates.
Det etableres et attraktivt offentlig friområde i sør som vil gi muligheter for bla bading, ballek og andre aktiviteter for barn og unge.
Båter kan legge til kaia som etableres i sør, mellom båthavna og friområdet. Dette gir muligheter for båtbetjening for eksempel til Bragdøya og andre friområder. Det er 3 m høydeforskjell mellom land og sjø. Det gjør det ikke mulig å få etablert utsetting for småbåter i området. Utsetting av kajakker mv kan skje fra friområdet. Det arbeides med løsninger som gir best mulig kontakt og overgang mellom sjø og promenaden. Det skal legges fram egen plan for promenaden (regulert som offentlig område) som skal godkjennes av kommunen før det kan gis rammetillatelse til nærliggende bebyggelse. I planforslaget skal også legges vekt på kvalitet og vedlikeholdsvennlige løsninger.
Planforslaget vil derfor tilføre denne delen av byen nye kvaliteter og gjøre hele Lumberområdet både mer tilgjengelig og attraktiv. Planforslaget bidrar derfor også positivt til folkehelsen.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 69 av 78 Utbyggingsrekkefølge Planforslaget Planforslaget gir fleksibilitet i forhold til utbyggingsrekkefølge. Utbyggingen av boligområdet og næringsområdet kan foregå parallelt.
Lumber planlegger å begynne utbyggingen av boliger i den nordøstlige delen av området (BBB2 og BBB3a). Utbyggingen videre sørover vil avhenge av at utfylling er stabilisert og det er pælt slik at området kan bebygges. Før utbygging vil en sprenge vekk fjellet i område BBB4 og BKS1. Steinmassene vil bli brukt til utfylling i sjø.
Lumber arbeider med ulike planer for næringsbebyggelsen. Det er ønskelig at området nærmest Elkem bygges ut først. Dermed kan denne bygningsmassen også fungere som skjerm mellom Elkem og boligene i sør. Det er imidlertid ikke avklart når de første næringsbyggene kan bli etablert. Boligene som etableres må derfor tilfredsstille krav i forhold til støy også om næringsbebyggelsen ikke er etablert først.
Nåværende samlevei mellom næringsområdet i nord og boligområdet i sør må opprettholdes av hensyn til etablerte næringsvirksomheter i det området som nå ikke detaljreguleres (dvs området NKI5 i vedtatt kommuneplan). Det er regulert areal som sikrer at det etableres tilfredsstillende løsning for gående og syklende også før ny veg etableres.
Ny samlevei og rundkjøringen kan ikke etableres før regulering av NKI5 er avklart fordi gjennomføringen forutsetter at nåværende bygningsmasse innenfor NKI5 er revet. Det vil bli tilfredsstillende adkomst til næringsområdet også uten at rundkjøringen er etablert.
Konsekvenser og avbøtende tiltak Det legges vekt på å etablere trafikksikre løsninger fra første stund, både for gående og syklende. Derfor er det satt av tilstrekkelig areal langs samleveien som kan gi midlertidig gode løsninger. Det skal utarbeides egen midlertidig teknisk plan som skal godkjennes av kommunen.
Eksisterende bygningsmasse som ikke omfattes av denne planen, skal «shines opp» slik at hele området framstår attraktivt.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 70 av 78 Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen
Gjennomføring og konsekvenser for kommunen Teknisk infrastruktur blir utbygget i samsvar med godkjent overordnet teknisk plan. Det medfører bla at samlevegen inn i området blir noe oppgradert, det må etableres pumpeanlegg for kloakk og nedgravet søppelløsning.
Planen vil ikke utløse behov for spesielle kommunale investeringer i teknisk infrastruktur og har derfor ikke direkte økonomiske konsekvenser for kommunen.
Det tas sikte på at det blir inngått utbyggingsavtale mellom Lumber AS og Kristiansand kommune der ansvarsforhold, kostnadsfordeling mv vil bli nærmere avtalt.
Økonomiske analyser Utbygger har gjort et omfattende arbeid for å sikre at planen er teknisk og økonomisk gjennomførbar. Særlig har følgende forhold vært viktig: Planlegge for en utfylling som er teknisk og økonomisk mulig å gjennomføre med de sand- og steinmasser som er tilgjengelig. Planlegge byggetrinn tilpasset markedet og med trygghet for gode bokvaliteter for hvert byggetrinn. Tilrettelegge for varierte leilighetsstørrelser som kan gi et mangfold av mennesker og som er tilpasset behovet i markedet Unngå store kostnader up front som gjør det vanskelig å komme i gang med utbyggingen Sikre seg kontroll over hele utbyggingsområdet slik at en kan få en helhetlig og attraktiv utvikling av området med en god og kostnadseffektiv utbyggingsrekkefølge. Finne løsninger som også ivareta interessene til Elkem og til de boligområdene som parallelt er bygget ut i området
Ytterligere økonomiske analyser finner en det ikke riktig å omtale i denne planbeskrivelsen.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 71 av 78 Planprosess og medvirkning
Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen 22. april 2015. Her ble planideen til forslagsstiller presentert. Samarbeidsgruppa i kommunen anbefalte oppstart av planarbeidet.
Varsel om oppstart av planarbeid - vedtatt planprogram Det ble varslet oppstart for planarbeidet 9. desember 2015 og med høringsfrist 27. januar 2016. Vest-Agder fylkeskommune fikk høringsfristen utsatt til 4. mars 2016. Sammen med varsel om oppstart var utarbeidet forslag til planprogram. Det definerer bla hvilke temaer som skal utarbeides, forslag til planprosess, medvirkning og framdrift på arbeidet.
Planprogrammet ble justert etter høringsrunden og lagt fram for By- og miljøutvalget 14. april. Utvalget godkjente enstemmige forslaget til planprogram.
Det kom inn få merknader. Sammendrag av merknadene og forslagsstillers vurdering er sammenstilt nedenfor:
Uttalelse Lumbers kommentar Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, 27.01.2016
Handel Det må vurderes hvorvidt økt etablering av handel er i Vi ser ikke for oss at handelsvolumet skal tråd med arealformålet sjørettet næring, og om det i øke utover det volum som allerede finnes konflikt med regional planbestemmelse §4-1 om forbud på området. mot etablering av handelsvirksomhet utenfor byer og tettsteder.
Uteoppholdsarealer Lumberområdet er ikke definert som et Vi deler fylkesmannens oppfatning om at sentrumsområde i kommuneplanen. Kommuneplanen det skal fokuseres på uteareal med krever 80m2 uteoppholdsareal per boenhet utenfor kvalitet. sentrumsområder. Det er opplagt at dette kan bli vanskelig å få til innenfor planområdet. Dersom man legger til grunn kravet for sentrumsområder kreves 25m2 per boenhet. Planforslaget bør vurdere begge disse alternativene. Fylkesmannen er opptatt av at uteoppholdsarealene holde høy kvalitet.
Utfylling i sjø Det minnes om at søknad om tillatelse for utfylling i sjø Lumber AS sendte den 26.1 søknad om må forelegges Fylkesmannens miljøvernavdeling utfylling.
Risiko og sårbarhetsanalyse Det må foretas en analyse av risiko og sårbarhet. Temaet tas inn i planprogrammet og blir Denne skal være en del av konsekvensutredningen og en del av konsekvensutredningen. ikke et eget dokument ved siden av. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn må, dersom det er relevant, innarbeides i reguleringsbestemmelsene.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 72 av 78 Støy De planlagte boligene ligger hverken i gul Når planlagte boliger ligger i rød eller gul sone skal eller rød sone. Det vurderes støy utredes gjennom støyfaglig utredning. Dersom konsekvenser både av industri- og støygrenser overskrides skal avbøtende tiltak trafikkstøy i det videre arbeidet beskrives i reguleringsplanens bestemmelser.
Universell utforming Prinsippet om universell utforming skal ligge til grunn for all planlegging.
Vest-Agder fylkeskommune 25.02.2016 Kommunen har valgt detaljreguleringsplan som planform. Viktig at planen har formål og bestemmelser Fylkeskommunen gir generelt mange som er detaljert nok. Forutsetter at planen utarbeides interessante råd som vil bli vurdert i det innenfor rammene av vedtatt kommuneplan. videre planarbeidet.
Klimahensyn Detaljreguleringsområdet er stort og Anbefaler at det arbeides med klimagassregnskap utbyggingen vil foregå over lang tid. Det allerede i planarbeidet. Mener en bør vurdere må derfor ikke nå legges for detaljerte samarbeid med Elkem om energiforsyning. føringer for løsningene.
Må i planarbeidet vektlegge plassering av bygningene Vi har engasjert egen konsulent som skal slik at en minimerer vindforholdene i uteområdene og vurdere bygningens plassering for å sikrer gode solforhold. Anbefaler bruk av tre i ny minimere vind på uteområdene. bebyggelse.
Senterstruktur og stedsutvikling Tjenesteyting bør etableres innenfor det definerte senterområdet. Det må tilrettelegges for snarveier, gangpromenader og sykkelstier.
Pga nærhet til bussmetro bør en vurdere lavere parkeringsdekning og økt sykkelparkering.
Det anbefales å bygge opp under stedets identitet, særlig industrihistorien.
Næringsbebyggelse Viktig at planene for Lumber ikke hindrer videreutvikling av Elkem.
Bokvalitet Det bør legges til rette for høy utnyttelse. Næringsbebyggelsen bør fungere som en «støyskjerm». Det grønne bør forsterkes og det bør vurderes å bruke blågrønn arealfaktor.
Forholdet til strandsonen Allmennhetens interesser i strandsonen må ivaretas. Bør vurdere et møtested og båtutsettingsrampe som også kan fungere som utsettingsplass for kajakk. Bør vurdere samlokalisering av parkering for næringsområder og småbåthavna. Det bør sikres adkomst for Bragdøyabåten.
Forholdet til kulturminneloven Det må utarbeides bestemmelser som sikrer Arkeologisk registrering blir nå Amalienborg med hageanlegg. Det må gjøres en gjennomført. arkeologisk registrering.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 73 av 78
Planprogrammet Planprogrammet må få en form slik at det framgår entydig hva som skal utredes. Tidligere analyser må oppdateres. Det må vurderes hvordan utbyggingen kan bidra til fellesløsninger for bla avfall, fornybar energi og parkering.
Miljørettet helsevern, Kristiansand kommune, 17.12.2015
Alle planer skal ha en beskrivelse av helseeffekt. Vil bli innarbeidet i planprogrammet.
Kystverket, 27.01.2016
Planområdet ligger i kort avstand fra hovedleden, Kristiansandsfjorden, farledsnr. 1032. Nyttebåttrafikken fra Andøya Næringspark må ikke legge til rette for tiltak som kan påvirke skipstrafikken eller svekke sikkerheten og fremkommeligheten i hovedleden.
Ved planlegging i sjø må det tas hensyn til sikkerheten Konsekvenser for sjøverts ferdsel og fremkommelighet for alle brukere av sjøen, og innarbeides i planprogrammet og utredes konsekvenser for sjøverts ferdsel må utredes som en som en del av planarbeidet del av planarbeidet.
NVE, 17.06.2015 NVE informerer om at de har sluttet med å uttale seg til reguleringsplaner, med mindre det er konkrete Tas til orientering. problemstillinger kommunen ønsker bistand med.
Agder Energi, 05.01.2016 Viser til at de har en rekke nettstasjoner i tillegg til et Følges opp i dialog med Agder Energi lav- og høyspent fordelingsnett i området
Statens vegvesen, 27.01.2016 Regner med at planforslaget vil basere seg på Følges opp i det videre planarbeidet oppdaterte kapasitetsberegninger/-vurderinger.
Elkem, 15.01.2016
Vi mener at «Næringsstrategisk analyse for Lumber» Vi tar uttalelsen til orientering. Lumber har er feil når den slår fast at det er lite grunnlag for å særlig fokus på at planforslaget ikke skal forvente ny etablering av tradisjonell industrivirksomhet legge begrensninger på videre utvikling med betydelig plassbehov i Norge i fremtiden. av Elkem og legger opp til nær dialog med Elkem for å sikre dette. Elkem Solar og Elkem Carbon trapper nå opp sin produksjon, foreløpig innenfor eksisterende vegger, Kommunen må ta stilling til behovet for men utvidelser utover det er aktuelt. avlastingsvei. For egen del ser ikke Lumber AS behov for en slik vei. Disse til takene og planene gjør at vi regner med å måtte utnytte våre industriarealer enda bedre. Med henvisning til det som nevnes om en avlastingsvei mellom Lumber og Vågsbygdveien vil vi derfor understreke at vi ikke ønsker en vei over våre arealer som begrenser våre muligheter for industriutvidelser.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 74 av 78 Solodden velforening, 25.01.2016 Til hvert punkt: 1. Området utenfor Lumberveien 90, 92, 94 og 1. Lumber skal sikre erstatningsareal for 96 som er regulert til lekeplass beholdes som lek gjennom denne planen. skjerming mot ny bebyggelse. 2. Vurdering av høyder og konsekvenser 2. Bebyggelse utenfor samme område må ikke for naboer blir en sentral del av det overstige kote 12 I bakkant og bør være lavere videre arbeidet. ytterst mot sjøen slik at eksisterende boliger fortsatt blir liggende åpent og beholder mest 3. Generelt vil utviklingen i området mulig utsikt mot sjøen. bidra til økte kvaliteter og økt verdi for eiendommene i nærheten. Det gjelder 3. Konsekvens for verdiendring av boligene må med unntak for evt boliger som mister vurderes. mye utsikt og får mer skygge.
4. Ny industri på industridelen av området må 4. Skal vektlegge at støyen i området ikke resultere i mer støy. ikke øker.
5. Det er viktig med trafikksikkerhetstiltak fra 5. Følges opp i planen Lumberodden ut i Lumberveien for å forhindre farlige situasjoner med økt trafikk og høy fart. 6. Vurdere muligheten for etablering i nytt båtanlegg, avhengig av kapasitet 6. Områdets brygge forsvinner når badeanlegg/friluftsområde anlegges. Kan Lumber AS skaffe beboerne båtplasser på området som en midlertidig løsning inntil småbåthavn blir ferdig?
Medvirkning Alle naboene og andre berørte ble invitert til informasjonsmøte 16. desember 2015 i forbindelse med oppstart av planarbeidet. Det ble i møtet gitt en presentasjon av de foreløpige planene til Lumber AS. Det ble i etterkant sendt ut referat fra møtet sammen med den presentasjonen som ble gitt.
Naboene i Solodden Velforening ble enige om å oppnevne en representant som prosjektet kunne ha nærmere dialog med i prosessen. Det har vært dialog med denne representanten i arbeidet med å sluttføre planforslaget.
Lumber har hatt regelmessig kontakt med Elkem og med Fiskaa Utvikling, som eier områdene nærmest Vågsbygdveien.
Det har vært særlig viktig at planen for Lumber ikke setter nye begrensninger på virksomheten til Elkem. Det har derfor vært enighet om hvilke temaer som særlig skulle belyses, og enighet om metodene for kartleggingene. Det er laget referat fra møtene som er godkjent av begge parter. Gjennomførte kartlegginger er oversendt Elkem. Lumber har i planene tatt hensyn til kartleggingene slik at ulempen fra Elkem blir redusert, og at reguleringsplanen ikke medfører nye begrensninger for Elkem.
Det legges opp til nye informasjonsmøter med naboene, Elkem og Fiskaa Utvikling i forbindelse med høring av planforslaget.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 75 av 78 Forslagsstillers vurdering av planen
Forslagsstiller mener planen er i samsvar med overordnet plan og er en framtidsrettet løsning med kombinasjon av bolig og næringsfunksjoner. Området, som ligger tett på bussmetroen og som har mange kvaliteter, må derfor få en relativt høy utnyttelse. Vågsbygd har et stort behov for flere leiligheter. Vågsbygd har mangel på arbeidsplasser. Det legges derfor til rette for at Lumber kan bli et attraktivt bolig- og arbeidsområde.
I boligområdet i sør er det lagt vekt på urbane kvaliteter og gode uteareal med et større friområde. Området er godt tilrettelagt for allmennheten og Kyststien går gjennom området. Området vil få ca 300 boenheter og en småbåthavn primært for beboerne i området.
Næringsområdet i nord utformes slik at det fungerer som skjerm mot industrivirksomheten på Elkem. I dette området ønskes opprettholdt volumhandel på samme nivå som i dag, i tillegg til kontorer og lager/annen næringsvirksomhet. Det er ikke aktuelt med dagligvare. Næringsfunksjonene skal supplere og ikke være i konkurranse med Vågsbygd senter. Det planlegges samlet inntil 58.000 m2 næring, fordelt med 10.000 m2 storhandel, 10.000 m2 lettindustri/lager og 38.000 m2 kontor. Planen utløser derfor ikke kommuneplanens krav om avlastningsveg til Vågsbygdveien.
Amalienborgbygget og parken skal opprettholdes og sikres gjennom forslag til hensynssone.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 76 av 78 Vedlegg
Utarbeidet Dato Tema av Multiconsult 13.06.08 Geoteknisk og miljøteknisk undersøkelser 26.06.08 Miljøteknisk sedimentundersøkelse 02.07.08 G02 Geoteknisk vurdering sjøfylling Elkembukta O3.07.08 G01 Geoteknisk vurdering sjøfylling Lumber 6.07.12 Vurdering av propelloppvirvling ved framtidig dypvannskai Stoveland August Miljøvurderinger ved Lumber industriområde Consult 2001 Rambøll 24.08.08 Trafikkanalyse Lumberveien Cowi 10.09.09 Lumberkrysset - kapasitetsvurderinger Agder 2011 Biologisk mangfold Lumber naturmuseum Oxford September Lumber – en næringsstrategisk analyse Research 2010 Sinus 25.05.11 Innspill til løsninger mht støy fra Elkem Fiskaa Rambøll April 2016 Vindberegninger ViaNova 14.05.16 Lumber – utbygging og trafikk. Utredningen baserer seg på forutsetninger som er i samsvar med planforslaget som nå leveres inn. Det er også tatt hensyn til vedtatte planer for Amalienborg mv. Konkluderer med at den planlagte utbyggingen ikke overskrider kapasiteten for Lumberveien. Tofte&Co 24.06.16 Stiller spørsmål ved lovligheten av de rekkefølgekrav kommunen har foreslått knyttet til kapasitet på Vågsbygdveien og avlastningsvei. Multiconsult 28.06.16 Innledende geoteknisk undersøkelse. Konkluderer med at grunnforholdene gjør prosjektet gjennomførbart. Asplan Viak 04.07.16 Handel på Lumber i Vågsbygd. Dokumenter at det er betydelig underskudd i Vågsbygd på omsetning i varegruppene utvalgsvarer, møbler/hvitevarer og byggevarer/hagesenter. Medfører større trafikk enn nødvendig til Sørlandsparken. Viser at det både fra et miljø- og næringspolitisk perspektiv er riktig å tilrettelegge for volumhandel på Lumber. Sinus 06.07.16 Vurdering av støy fra industri og vegtrafikk. Konkluderer med at ingen boliger ligger innenfor gul sone for trafikkstøy og at støy fra Elkembedriftene ligger innenfor aktuelle krav.
Rapporten har vært oversendt Elkem. De er enig i rapportens konklusjoner og har ingen merknader. Jon P. 07.10.16 Utfyllende notat til næringsstrategisk analyse av Lumber- Knudsen området Konklusjonene som ble trukket i Oxford-notatet av 2010 står ved lag. Mener Lumber-området kan spille en rolle for lokalisering av næringer som passer godt sammen med boligutvikling.
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 77 av 78 Utarbeidet Dato Tema av WSP Norge 02.12.06 Befolknings- og boligutvikling i Vågsbygd, Kristiansand. Historiske data og prognoser Dokumenterer sterk økning i behovet for leiligheter i Vågsbygd og at det er få kjente andre leilighetsprosjekter i bydelen enn Lumber. Multiconsult 29.12.16 Utfylling og ny bebyggelse ved Lumber. Viser at utfylling i sjøen er gjennomførbart og tilfredsstiller krav til sikkerhet i gjeldende standarder og retningslinjer. WSP Norge 28.12.16 Risiko- og sårbarhetsanalyse
Planbeskrivelse-Lumber. 29.12.16 Side 78 av 78