ZU VERKAUFEN AUF AUG. 2020

Sonniges, sanierungsbedürfti- ges 4 ½-Zimmer Bauernhaus in ZH

WILLI SCHNEIDER IMMO-CONSULTING Urbigrabenstrasse 13 CH-8427 Freienstein Tel. + 41 44 865 35 66 Fax + 41 44 865 37 70 Mobile + 41 79 602 49 51 E-Mail: [email protected]

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1. Standort des Objekts

Das Verkaufsobjekt befindet sich in der Gemeinde Berg am Irchel im Bezirk Andelfingen im Kanton Zürich. Die Gemeinde mit derzeit rund 580 Einwohnern gehört zum Zürcher Weinland sowie auch zur Region Win- terthur und liegt an der südwestlichen Grenze des Bezirks. Berg am Ir- chel liegt auf einer Geländeterrasse über der Thur-Ebene, welche gegen den sich südlich erhebenden Irchel ansteigt. Angrenzende Nachbarge- meinden sind (von Norden im Uhrzeigersinn) , , und Freienstein-Teufen sowie auf der westlichen Seite des Rheins die Schaffhauser Enklave Rüdlingen. Als «Schule Flaachtal» betreiben die fünf Gemeinden Flaach, Volken, Dorf, Buch und Berg eine gemein- same Schule und im Jahre 2018 scheiterte ein Vorhaben für einen Zu- sammenschluss dieser Gemeinden. Dafür gehört die ehemalige Zivilge- meinde Gräslikon seit 2010 zu Berg am Irchel. Das gesamte Gemeinde- gebiet umfasst 706 Hektaren, von denen nur gerade 5% überbaut sind. Rund die Hälfte des Gemeindegebietes (48,2%) werden landwirtschaft- lich genutzt und 45,3% bestehen aus Wald. Der tiefste Punkt der Ge- meinde mit 381 m.ü.M. befindet sich beim Schloss Eigenthal, wogegen der höchste Punkt mit 678 m.ü.M. im «Rütelbuck» auf dem Irchel liegt. Im Dorfkern messen wir 410 m.ü.M und in Gräslikon 462 m.ü.M.

Berg am Irchel hat seinen Charakter von einem Landdorf im Zürcher Weinland erhalten. Das Dorf beherbergt keine grossen Industriebetriebe, verfügt dafür aber über gesunde Gewerbe- und Kleinbetriebe. Von den 53 Arbeitsstätten in der Gemeinde werden 18 der Land- und Forstwirt- Willi Schneider, Immo-Consulting, Urbigrabenstr. 13, 8427 Freienstein

3 schaft zugeordnet, 10 der Produktion/Industrie und 25 dem Dienstleis- tungssektor. Der grosse Teil der Arbeitsplätze befindet sich aber aus- serhalb der Gemeinde. Dank der relativ guten Verkehrsanbindung zu den Städten Winterthur und Schaffhausen sowie zum Flughafen Zürich (alle in ca. 30 Autominuten gut erreichbar) aber vor allem auch dank dem in den letzten zehn Jahren sukzessive von 114 auf 98 abgesenkten, äus- serst tiefen Steuerfuss gehört Berg am Irchel heute zu den attraktiveren und gleichzeitig sehr ländlich und ruhigen Wohngegenden im Kanton.

Trotz der relativen Nähe zum Flughafen ist Berg am Irchel tagsüber weit- gehend verschont von Fluglärm. Mit den neuen Start- und Landevor- schriften verlieren sich lediglich morgens in aller Frühe und spätabends einige wenige Flieger über den Irchel, dies aber schon in einiger Höhe.

Die Gemeinde Berg am Irchel beheimatet nicht nur zwei Schlösser, das im 14. Jh. erbaute und letztmals 2002 renovierte prächtige Schloss Ei- genthal, welches sich im Privatbesitz befindet und das im 17. Jh. erbaute attraktive Schloss Berg (ebenfalls in Privatbesitz), sondern auch die 1956 ins Leben gerufene Greifvogelstation, wo in Zusammenarbeit mit dem Zürcher Tierspital und der Vogelwarte Sempach Greifvögel gepflegt wer- den und auch Artenschutz betrieben wird. Daneben verfügt die Gemein- de über viele zusätzliche prächtige Naherholungsgebiete am Irchel sowie dem Rhein entlang. Im östlichen Gemeindegebiet laden Weinwanderwe- ge ein, die herrliche Gegend, vorbei an alten Hofgütern zu bewandern. Sowohl das nahe Naturzentrum Thurauen mit dem grossen Schwimmbad im benachbarten Flaach, als auch die Tössmündung bei der Tössegg im nahen Teufen lassen die Einwohner den Alltagsstress vergessen und la- den zum Begehen und Verweilen ein.

4 ½-Zimmer-Bauernhaus Dorfstrasse 44 8415 Berg am Irchel ZH

Willi Schneider, Immo-Consulting, Urbigrabenstr. 13, 8427 Freienstein

4 Das Verkaufsobjekt liegt im Dorfkern an der Dorfstrasse 44, der Fortset- zung der Irchelstrasse, die von Teufen nach Berg und weiter nach Flaach oder Buch führt. Es ist umgeben von schönen alten und gepflegten Rie- gelhäusern, die sich harmonisch ins Dorfbild einfügen. Das öffentliche Verkehrsmittel ist von hier aus sehr gut und innert kürzester Zeit zu errei- chen. Die Postautohaltestelle «Hauptstrasse 10» liegt lediglich 300 m vom Haus entfernt und die Buslinien 670 und 677 verkehren im Stunden- takt nach Flaach und Winterthur HB sowie nach Andelfingen und Hettlin- gen. Zum HB Winterthur benötigt man 29 Minuten und genau nach einer Stunde kommt man im HB Zürich an. Für Fahrten mit dem Auto ist man über Flaach - in 8 Minuten auf der A4, über Buch - Wülflingen sind es 13 Minuten zur A1 und über Teufen - Bülach 15 Minuten bis zur A51. Von da aus sind bekanntlich die ganze Schweiz sowie das nahe Ausland ohne Unterbruch erschlossen.

Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf gibt es im 1'600 m ent- fernten Volg-Laden in Flaach. Das Grossangebot mit Supermärkten, u.a. Migros, Coop, Denner, Aldi etc. findet man in Embrach, Eglisau oder An- delfingen, alle rund 10 km entfernt und in 12 bis 15 Autominuten erreich- bar. Ebenso ist für gute Schulverbindungen gesorgt. Kindergarten und Unterstufe sind in Buch am Irchel mit dem Schulbus in 5 Minuten er- reichbar, das Mittelstufen-Schulhaus befindet sich nur gerade 230 m vom Verkaufsobjekt entfernt und zur Oberstufe in Flaach gelangt man eben- falls wieder mit dem Schulbus in 4 Minuten.

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2. Beschrieb des Objekts

Das zum Verkauf stehende 4 ½-Zimmer-Bauernhaus ist der südliche Hausteil eines im ausgehenden 17. Jahrhundert, um die Wende zum 18. Jahrhundert erbauten ehemaligen Mehrzweck-Bauernhauses. Schon früh wurde das Haus auf der Firstlinie in seiner Längsrichtung besitzmässig geteilt, sodass zwei eher schmale Hausteile entstanden. So waren im ersten Eintrag der Gebäudeversicherung im Jahre 1812 bereits zwei Ei- gentümer vermerkt. Nach der Teilung lag im Wohnbereich die Wohnstu- be im südlichen Teil und die Küche sowie auch die ursprüngliche Er- schliessung des Obergeschosses mit einer Treppe im abgetrennten Nordteil. So musste mit Anbauten Abhilfe geschaffen werden, indem im Südteil die notwendige Küche, eine Treppe ins Obergeschoss, sowie Kammern untergebracht werden konnten. Die Räume im Erd- und Ober- geschoss (Raumhöhe teilweise nur 1,90 m) weisen gesamthaft eine Wohnfläche von 106,5 m2 aus. Estrich und Keller verfügen zusätzlich nochmals total über 110,6 m2 an Grundfläche.

Der Ökonomiebereich gliedert sich im Erdgeschoss in die durch die Hausteilung markant verkürzte Scheune, daneben der ebenfalls nicht mehr so geräumige Stall und schliesslich der Geräteraum ganz im Wes- ten des Hauses. Dieser westliche Abschnitt des Ökonomieteils erhielt nach der Haustrennung einen offenen Vorbau, einerseits als schützende Überdachung, anderseits als zusätzlichen zweckmässigen Stauraum für Verschiedenes. Die Gesamt-Grundfläche im Ökonomiebereich inkl. An- bau beträgt 242,7 m2. Grundrisspläne sind leider keine vorhanden.

Das Bauernhaus steht auf der Parzelle mit der Kataster-Nr. 1215 (neu nach Bereinigungen mit den westlichen Nachbargrundstücken Kat. 1213

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6 und 1214) und weist eine Landfläche von 364 m2 auf. Es umfasst unter der Assekuranz-Nummer 119 einen kubischen Gebäudeinhalt von 920 m3 (275 m3 das Wohnhaus und 645 m3 der Ökonomieteil).

Das Grundstück ist der Lageklasse 3 (von 7 Klassen) zugeordnet und für unbebautes Land wird gemäss aktuellen Bewertungen der Banken in dieser guten Lageklasse in Berg am Irchel ein Preis von bis zu 650 pro m3 eingesetzt.

Auf der östlichen Seite des Bauerhauses, lediglich abgetrennt durch ei- nen öffentlichen Weg, befindet sich eine zum Haus gehörige eingezäunte Gartenparzelle mit der Kataster-Nr. 21, welche eine Fläche von 140 m2 umfasst. Sie wird aktuell noch durch die Eigentümerschaft als Blumen- und Gemüsegarten genutzt.

Auf Intervention der Eigentümerschaft, die in der westlich gelegenen Nachbarliegenschaft wohnhaft ist, gab die Gemeinde Berg am Irchel im Herbst 2017 ein «Schutzwürdigkeitsgutachten» über das im Inventar der Kantonalen Denkmalpflege registrierte Verkaufsobjekt in Auftrag, wel- ches sehr informativ und gut bebildert über die Geschichte, die baulichen Veränderungen im Laufe der Zeit, die Bausubstanz sowie das örtliche Umfeld Auskunft erteilt und darüber hinaus Schutzziele für Erhaltenswer- tes dokumentiert und Empfehlungen abgibt, welche für einen Käufer im Rahmen seiner Instandstellungsarbeiten sehr wertvoll sein können.

Ernsthaft interessierte Kaufanwärter können dieses Gutachten auf Wunsch gerne einsehen. Es wird deshalb in dieser Verkaufsbroschüre auf einen detaillierten Baubeschrieb verzichtet.

Das sanierungsbedürftige Bauernhaus, in welchem die Eigentümerschaft geboren und aufgewachsen ist, steht seit dem Ableben des letzten El- ternteils vor ca. 5 Jahren leer. Es wurde in dieser Zeit aber laufend un- terhalten und auch die Winter hindurch geheizt, damit keine Bauschäden entstehen konnten. Als letzte Schritte der Separierung vom Nordteil wur- den in dieser Zeit auch noch die von diesem Hausteil einfliessende Stromzufuhr sowie der Telefonanschluss gekappt, womit diese im Rah- men der Sanierungs- und Instandstellungsarbeiten durch die Käufer- schaft neu von der Strasse her zugeführt werden müssen.

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Einige Bilder des Verkaufsobjekts:

Wohnzimmer EG (21,9 m2) Blick in östliche Richtung. Rechts Kachelofen

Küche EG (14,8 m2) Blick von der Eingangstüre in nord- östliche Richtung. Hinten Durchgang zum Wohnzimmer

Vorraum OG (14,8 m2) Blick vom Durchgang zum Eltern- Schlafzimmer in südwestliche Rich- tung. Links Treppenverbindung zum EG und Estrich. Rechts Durchgang zum Kinderzimmer

Kinderzimmer OG (9,1 m2) Blick von der Fensterseite in nordöst- liche Richtung. Links Durchgang zum Nebenraum. Rechts Durchgang zu Vorraum und Eltern-Schlafzimmer

Eltern-Schlafzimmer OG (16,8 m2) Blick in südöstliche Richtung. Hinten Durchgang zum Vorraum

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Badezimmer EG (7,4 m2) Blick in nördliche Richtung

Treppenaufgang EG/OG und OG/Estrich Blick von der Küche im EG in westliche Richtung zum Vorraum OG und zum Estrich

Nebenraum OG (13,8 m2) Blick von der Durchgangstüre zum Kinderzimmer in nördliche Richtung

Nebenraum OG Blick in südliche Richtung zum Durchgang ins Kinderzimmer

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Werkstatt UG (26,0 m2) Blick in südöstliche Richtung

Werkstatt UG Blick in südwestliche Richtung

Werkstatt UG Wäsche-Kessel mit Holzfeuerung

Treppenaufgang UG/EG Blick in nördliche Richtung zum Hauseingang und Vorraum (7,9 m2)

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Keller 2 UG (28,1 m2) Blick in nordöstliche Richtung. Hinten rechts zugemauerter ehemaliger Durchgang zum nördlichen Hausteil. Ganz rechts verbarrikadierter Ausgang zur östlichen Hausseite

Estrich DG (29,3 m2) Blick in südliche Richtung

Scheune DG (47,3 m2) Blick vom Estrich-Durchgang in west- liche Richtung

Scheune OG Blick in westliche Richtung

Stall EG Blick in nordöstliche Richtung

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Geräteraum EG Blick in südliche Richtung durch die Zugangstüre in den Anbau-Vorraum

Anbau-Vorraum (24,4 m2) Blick vom Vorplatz in westliche Richtung

Hausansicht Blick vom Vorgarten in östliche Richtung

Hausansicht (mit Trenn-Markierung) Blick von der Strasse in nordwestli- che Richtung. Rechts Gartenparzelle

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3. Statistisches / Kaufpreis

Das Verkaufsobjekt befindet sich gemäss aktueller Bau- und Zonenord- nung der Gemeinde Berg am Irchel vom 4.7.1997 in der Kernzone 1 mit grösstenteils erhaltens- und schutzwürdigen Riegelhäusern. Bei der an- stehenden sorgfältigen Instandstellung für die Weiternutzung des schö- nen und erhaltenswerten alten Mehrzweck-Bauernhauses sollten nach Möglichkeit die Empfehlungen des Schutzwürdigkeitsgutachtens vom Ok- tober 2017 einfliessen können.

Der Steuerwert der Liegenschaft beträgt CHF 142‘000. Für die Staats- und Gemeindesteuer, als auch für die Direkte Bundessteuer gelangt der- zeit kein Eigenmietwert zur Besteuerung.

Der aktuelle Gebäudeversicherungswert des Verkaufsobjekts beträgt CHF 599‘995 (Neuwert 1025 Punkte) gemäss neustem Versicherungs- Nachweis der GVZ.

Auf dem Verkaufsobjekt ist (noch) kein Grundpfandrecht eingetragen. Die Errichtung eines Schuldbriefs für die Gewährung einer Hypothek sollte aber kein Problem darstellen.

Der Basispreis für das Verkaufsobjekt wird, ausgehend von zwei profes- sionell erstellten Schätzungen auf

CHF 350'000 angesetzt. Dies entspricht einem m2-Preis der aktuellen Nettowohnfläche vor Sanierungskosten von CHF 3'300.

Verkauft wird mittels Bieterverfahren an den/die Meistbietende/n. Der erste Teil des Bieterverfahrens wird am 31. Juli 2020 abgeschlossen. Je nach Eingang der Angebote erfolgt anschliessend (nur noch) eine zu- sätzliche Bieterrunde unter den Meistbietenden.

Das Verkaufsobjekt im alten Dorfkern von Berg am Irchel eignet sich her- vorragend für eine Käuferschaft mit möglichst baulichem Hintergrund und handwerklichem Geschick, welche sich für die Instandstellung und den möglichen Ausbau (allenfalls mit einem grossen Anteil an Eigenleistung) zur Realisierung eigener Wohnideen die nötige Zeit lassen kann, um an- schliessend ihr neues Heim in der steuergünstigen Gemeinde selbst be- wohnen zu können.

Die Übergabe des Objektes, also der Kaufantritt erfolgt ab August 2020 oder nach Vereinbarung * * *

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