ZU VERKAUFEN AUF AUG. 2020 Sonniges, sanierungsbedürfti- ges 4 ½-Zimmer Bauernhaus in Berg am Irchel ZH WILLI SCHNEIDER IMMO-CONSULTING Urbigrabenstrasse 13 CH-8427 Freienstein Tel. + 41 44 865 35 66 Fax + 41 44 865 37 70 Mobile + 41 79 602 49 51 E-Mail: [email protected] 2 1. Standort des Objekts Das Verkaufsobjekt befindet sich in der Gemeinde Berg am Irchel im Bezirk Andelfingen im Kanton Zürich. Die Gemeinde mit derzeit rund 580 Einwohnern gehört zum Zürcher Weinland sowie auch zur Region Win- terthur und liegt an der südwestlichen Grenze des Bezirks. Berg am Ir- chel liegt auf einer Geländeterrasse über der Thur-Ebene, welche gegen den sich südlich erhebenden Irchel ansteigt. Angrenzende Nachbarge- meinden sind (von Norden im Uhrzeigersinn) Flaach, Volken, Buch am Irchel und Freienstein-Teufen sowie auf der westlichen Seite des Rheins die Schaffhauser Enklave Rüdlingen. Als «Schule Flaachtal» betreiben die fünf Gemeinden Flaach, Volken, Dorf, Buch und Berg eine gemein- same Schule und im Jahre 2018 scheiterte ein Vorhaben für einen Zu- sammenschluss dieser Gemeinden. Dafür gehört die ehemalige Zivilge- meinde Gräslikon seit 2010 zu Berg am Irchel. Das gesamte Gemeinde- gebiet umfasst 706 Hektaren, von denen nur gerade 5% überbaut sind. Rund die Hälfte des Gemeindegebietes (48,2%) werden landwirtschaft- lich genutzt und 45,3% bestehen aus Wald. Der tiefste Punkt der Ge- meinde mit 381 m.ü.M. befindet sich beim Schloss Eigenthal, wogegen der höchste Punkt mit 678 m.ü.M. im «Rütelbuck» auf dem Irchel liegt. Im Dorfkern messen wir 410 m.ü.M und in Gräslikon 462 m.ü.M. Berg am Irchel hat seinen Charakter von einem Landdorf im Zürcher Weinland erhalten. Das Dorf beherbergt keine grossen Industriebetriebe, verfügt dafür aber über gesunde Gewerbe- und Kleinbetriebe. Von den 53 Arbeitsstätten in der Gemeinde werden 18 der Land- und Forstwirt- Willi Schneider, Immo-Consulting, Urbigrabenstr. 13, 8427 Freienstein 3 schaft zugeordnet, 10 der Produktion/Industrie und 25 dem Dienstleis- tungssektor. Der grosse Teil der Arbeitsplätze befindet sich aber aus- serhalb der Gemeinde. Dank der relativ guten Verkehrsanbindung zu den Städten Winterthur und Schaffhausen sowie zum Flughafen Zürich (alle in ca. 30 Autominuten gut erreichbar) aber vor allem auch dank dem in den letzten zehn Jahren sukzessive von 114 auf 98 abgesenkten, äus- serst tiefen Steuerfuss gehört Berg am Irchel heute zu den attraktiveren und gleichzeitig sehr ländlich und ruhigen Wohngegenden im Kanton. Trotz der relativen Nähe zum Flughafen ist Berg am Irchel tagsüber weit- gehend verschont von Fluglärm. Mit den neuen Start- und Landevor- schriften verlieren sich lediglich morgens in aller Frühe und spätabends einige wenige Flieger über den Irchel, dies aber schon in einiger Höhe. Die Gemeinde Berg am Irchel beheimatet nicht nur zwei Schlösser, das im 14. Jh. erbaute und letztmals 2002 renovierte prächtige Schloss Ei- genthal, welches sich im Privatbesitz befindet und das im 17. Jh. erbaute attraktive Schloss Berg (ebenfalls in Privatbesitz), sondern auch die 1956 ins Leben gerufene Greifvogelstation, wo in Zusammenarbeit mit dem Zürcher Tierspital und der Vogelwarte Sempach Greifvögel gepflegt wer- den und auch Artenschutz betrieben wird. Daneben verfügt die Gemein- de über viele zusätzliche prächtige Naherholungsgebiete am Irchel sowie dem Rhein entlang. Im östlichen Gemeindegebiet laden Weinwanderwe- ge ein, die herrliche Gegend, vorbei an alten Hofgütern zu bewandern. Sowohl das nahe Naturzentrum Thurauen mit dem grossen Schwimmbad im benachbarten Flaach, als auch die Tössmündung bei der Tössegg im nahen Teufen lassen die Einwohner den Alltagsstress vergessen und la- den zum Begehen und Verweilen ein. 4 ½-Zimmer-Bauernhaus Dorfstrasse 44 8415 Berg am Irchel ZH Willi Schneider, Immo-Consulting, Urbigrabenstr. 13, 8427 Freienstein 4 Das Verkaufsobjekt liegt im Dorfkern an der Dorfstrasse 44, der Fortset- zung der Irchelstrasse, die von Teufen nach Berg und weiter nach Flaach oder Buch führt. Es ist umgeben von schönen alten und gepflegten Rie- gelhäusern, die sich harmonisch ins Dorfbild einfügen. Das öffentliche Verkehrsmittel ist von hier aus sehr gut und innert kürzester Zeit zu errei- chen. Die Postautohaltestelle «Hauptstrasse 10» liegt lediglich 300 m vom Haus entfernt und die Buslinien 670 und 677 verkehren im Stunden- takt nach Flaach und Winterthur HB sowie nach Andelfingen und Hettlin- gen. Zum HB Winterthur benötigt man 29 Minuten und genau nach einer Stunde kommt man im HB Zürich an. Für Fahrten mit dem Auto ist man über Flaach - Humlikon in 8 Minuten auf der A4, über Buch - Wülflingen sind es 13 Minuten zur A1 und über Teufen - Bülach 15 Minuten bis zur A51. Von da aus sind bekanntlich die ganze Schweiz sowie das nahe Ausland ohne Unterbruch erschlossen. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf gibt es im 1'600 m ent- fernten Volg-Laden in Flaach. Das Grossangebot mit Supermärkten, u.a. Migros, Coop, Denner, Aldi etc. findet man in Embrach, Eglisau oder An- delfingen, alle rund 10 km entfernt und in 12 bis 15 Autominuten erreich- bar. Ebenso ist für gute Schulverbindungen gesorgt. Kindergarten und Unterstufe sind in Buch am Irchel mit dem Schulbus in 5 Minuten er- reichbar, das Mittelstufen-Schulhaus befindet sich nur gerade 230 m vom Verkaufsobjekt entfernt und zur Oberstufe in Flaach gelangt man eben- falls wieder mit dem Schulbus in 4 Minuten. Willi Schneider, Immo-Consulting, Urbigrabenstr. 13, 8427 Freienstein 5 2. Beschrieb des Objekts Das zum Verkauf stehende 4 ½-Zimmer-Bauernhaus ist der südliche Hausteil eines im ausgehenden 17. Jahrhundert, um die Wende zum 18. Jahrhundert erbauten ehemaligen Mehrzweck-Bauernhauses. Schon früh wurde das Haus auf der Firstlinie in seiner Längsrichtung besitzmässig geteilt, sodass zwei eher schmale Hausteile entstanden. So waren im ersten Eintrag der Gebäudeversicherung im Jahre 1812 bereits zwei Ei- gentümer vermerkt. Nach der Teilung lag im Wohnbereich die Wohnstu- be im südlichen Teil und die Küche sowie auch die ursprüngliche Er- schliessung des Obergeschosses mit einer Treppe im abgetrennten Nordteil. So musste mit Anbauten Abhilfe geschaffen werden, indem im Südteil die notwendige Küche, eine Treppe ins Obergeschoss, sowie Kammern untergebracht werden konnten. Die Räume im Erd- und Ober- geschoss (Raumhöhe teilweise nur 1,90 m) weisen gesamthaft eine Wohnfläche von 106,5 m2 aus. Estrich und Keller verfügen zusätzlich nochmals total über 110,6 m2 an Grundfläche. Der Ökonomiebereich gliedert sich im Erdgeschoss in die durch die Hausteilung markant verkürzte Scheune, daneben der ebenfalls nicht mehr so geräumige Stall und schliesslich der Geräteraum ganz im Wes- ten des Hauses. Dieser westliche Abschnitt des Ökonomieteils erhielt nach der Haustrennung einen offenen Vorbau, einerseits als schützende Überdachung, anderseits als zusätzlichen zweckmässigen Stauraum für Verschiedenes. Die Gesamt-Grundfläche im Ökonomiebereich inkl. An- bau beträgt 242,7 m2. Grundrisspläne sind leider keine vorhanden. Das Bauernhaus steht auf der Parzelle mit der Kataster-Nr. 1215 (neu nach Bereinigungen mit den westlichen Nachbargrundstücken Kat. 1213 Willi Schneider, Immo-Consulting, Urbigrabenstr. 13, 8427 Freienstein 6 und 1214) und weist eine Landfläche von 364 m2 auf. Es umfasst unter der Assekuranz-Nummer 119 einen kubischen Gebäudeinhalt von 920 m3 (275 m3 das Wohnhaus und 645 m3 der Ökonomieteil). Das Grundstück ist der Lageklasse 3 (von 7 Klassen) zugeordnet und für unbebautes Land wird gemäss aktuellen Bewertungen der Banken in dieser guten Lageklasse in Berg am Irchel ein Preis von bis zu 650 pro m3 eingesetzt. Auf der östlichen Seite des Bauerhauses, lediglich abgetrennt durch ei- nen öffentlichen Weg, befindet sich eine zum Haus gehörige eingezäunte Gartenparzelle mit der Kataster-Nr. 21, welche eine Fläche von 140 m2 umfasst. Sie wird aktuell noch durch die Eigentümerschaft als Blumen- und Gemüsegarten genutzt. Auf Intervention der Eigentümerschaft, die in der westlich gelegenen Nachbarliegenschaft wohnhaft ist, gab die Gemeinde Berg am Irchel im Herbst 2017 ein «Schutzwürdigkeitsgutachten» über das im Inventar der Kantonalen Denkmalpflege registrierte Verkaufsobjekt in Auftrag, wel- ches sehr informativ und gut bebildert über die Geschichte, die baulichen Veränderungen im Laufe der Zeit, die Bausubstanz sowie das örtliche Umfeld Auskunft erteilt und darüber hinaus Schutzziele für Erhaltenswer- tes dokumentiert und Empfehlungen abgibt, welche für einen Käufer im Rahmen seiner Instandstellungsarbeiten sehr wertvoll sein können. Ernsthaft interessierte Kaufanwärter können dieses Gutachten auf Wunsch gerne einsehen. Es wird deshalb in dieser Verkaufsbroschüre auf einen detaillierten Baubeschrieb verzichtet. Das sanierungsbedürftige Bauernhaus, in welchem die Eigentümerschaft geboren und aufgewachsen ist, steht seit dem Ableben des letzten El- ternteils vor ca. 5 Jahren leer. Es wurde in dieser Zeit aber laufend un- terhalten und auch die Winter hindurch geheizt, damit keine Bauschäden entstehen konnten. Als letzte Schritte der Separierung vom Nordteil wur- den in dieser Zeit auch noch die von diesem Hausteil einfliessende Stromzufuhr sowie der Telefonanschluss gekappt, womit diese im Rah- men der Sanierungs- und Instandstellungsarbeiten durch die Käufer- schaft neu von der Strasse her zugeführt werden müssen. Willi Schneider, Immo-Consulting, Urbigrabenstr. 13, 8427 Freienstein 7 Einige Bilder des Verkaufsobjekts: Wohnzimmer EG (21,9 m2) Blick in östliche Richtung. Rechts Kachelofen Küche EG (14,8 m2)