Siedlungsentwicklungskonzept Cranz-Neuenfelde-Francop

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ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG

- 21. Dezember 2005 -

Hamburg – Harburg Siedlungsentwicklungskonzept Cranz - Neuenfelde - Francop

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG Dipl.-Ing. Matthias Baum Graumannsweg 69 22087 Hamburg Telefon 040 - 44 14 19 Telefax 040 - 44 31 05 [email protected] Bearbeitung: Dipl.-Ing. Karsten Schwormstede Dipl.-Ing. Beate Reichert Ines Schrör

im Auftrag der FREIEN UND HANSESTADT HAMBURG Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Amt für Landesplanung

21. Dezember 2005

Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop Erläuterungsbericht

Inhaltsverzeichnis

1 Anlass und Aufgabenstellung...... 1

2 Lage im Stadtgebiet und Einwohnerzahl...... 4

3 Planungsvorgaben und geltendes Recht ...... 5 3.1 Flächennutzungsplan...... 5 3.2 Programmplan...... 5 3.3 Verbindliche Bauleitplanung ...... 5 3.4 Milieuschutzgebiet ...... 7 3.5 Planfeststellung Airbus...... 7 3.6 Darstellungen des Landschaftsprogramms...... 7 3.7 2. Grüner Ring ...... 8 3.8 Grünordnungspläne...... 8

4 Rahmenbedingungen und Restriktionen ...... 9 4.1 Verkehr...... 9 4.1.1 Vorhandenes Straßennetz...... 9 4.1.2 Straßenplanungen ...... 9 4.1.3 ÖPNV...... 11 4.2 Technische Infrastruktur...... 11 4.3 Nahversorgung / Einzelhandel...... 12 4.4 Soziale Infrastruktur...... 12 4.5 Gewerbe und Hafen...... 13 4.6 Landwirtschaft ...... 13 4.6.1 Agrarstrukturelle Entwicklungsplanung (AEP) ...... 13 4.6.2 Landwirtschaftliche Betriebe ...... 15 4.7 Natur und Landschaft ...... 15 4.7.1 Landschaftsplanerisches Entwicklungskonzept (LEK) ...... 15 4.7.2 Landschaftsbildgutachten...... 17 4.7.3 Landschaftsfenster ...... 18 4.8 Eigentumsverhältnisse...... 18 4.9 Zusammenfassung der Restriktionen ...... 18

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG - III - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

5 Städtebauliche Struktur ...... 19 5.1 Ortsbild und städtebauliche Gestalt ...... 19 5.1.1 Historische Herleitung der ortstypischen Siedlungs- und Bebauungsstruktur...... 19 5.1.2 Bewertung des Ortsbildes...... 20 5.1.3 Denkmalschutz ...... 22 5.1.4 Ortsbildprägende Objekte und „besondere Orte“...... 22 5.2 Kulturlandschaft...... 22 5.2.1 Definition "Historische Kulturlandschaft"...... 22 5.2.2 Kulturlandschaftselemente mit Siedlungsbezug...... 23 5.2.3 Störungen der Kulturlandschaft...... 24

6 Analyse...... 25 6.1 Bedarfe und Nachfrage...... 25 6.1.1 Wohnungsbau ...... 25 6.1.2 Landwirtschaft...... 26 6.1.3 Gewerbe ...... 27 6.1.4 Nahversorgung...... 27 6.1.5 Soziale Infrastruktur...... 27 6.2 Potenziale und Stärken – Handlungsbedarfe und Schwächen...... 28 6.2.1 Ortskern Neuenfelde...... 30 6.2.2 Ortskern Nincop ...... 31 6.2.3 Francop...... 32 6.2.4 Cranz...... 33

7 Leitbild...... 34

8 Suchräume ...... 39 8.1 Beurteilung der bezirkspolitischen Anträge zur Ausweisung von Siedlungsflächen ..40 8.2 Analyse der Suchräume...... 41

9 Städtebauliche Leitvorstellungen für die Siedlungserweiterung ...... 47

10 Funktionskonzepte ...... 51 10.1 Funktionskonzept Cranz...... 52 10.2 Funktionskonzept „westlich Nincoper Deich“ - Nincop -...... 54 10.3 Funktionskonzept – „östlich Nincoper Deich“ - Nincop...... 55 10.4 Funktionskonzept „Arp-Schnitger-Stieg“ - Neuenfelde...... 56 10.5 Städtebauliche Daten...... 57

- IV - ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop Erläuterungsbericht

11 Handlungsempfehlungen und Resümee ...... 59 11.1 Prioritäten ...... 59 11.2 Handlungsempfehlungen...... 60 11.3 Resümee...... 61

Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Ablauf der Bearbeitung ...... 3 Abb. 2 Lage im Raum...... 4 Abb. 3: typischer Schmuckgiebel...... 28 Abb. 4: historisches Bauernhaus ...... 28 Abb. 5: Landschaftseinblick mit Brack ...... 29 Abb. 6: typische Struktur am Obstmarschenweg ...... 29 Abb. 7: Sietas-Werft ...... 30 Abb. 8: Siedlung Estebogen, Cranz...... 30 Abb. 9: Ortskern Neuenfelde...... 31 Abb. 10: Arp-Schnitger-Stieg ...... 31 Abb. 11: Ortsmitte Nincop...... 32 Abb. 12: Ortsmitte Nincop...... 32 Abb. 13: Francop - Obstmarschenweg ...... 32 Abb. 14: Francop - Obstmarschenweg ...... 32 Abb. 15: typisches Ortsbild in Cranz...... 33 Abb. 16: nördlicher Ortseingang von Cranz ...... 33 Abb. 17: Suchräume ...... 39 Abb. 18 ortstypische Hofstruktur ...... 47 Abb. 19 Modul "ortstypischer Wohnhof" und Detail Einfahrtsituation ...... 48 Abb. 20 gelungenes Beispiel der Umnutzung eines historischen Bauernhauses in ein Reihenhaus als Vorbild für ein repräsentatives Reihenhaus im Wohnhof am Obstmarschenweg ...... 49

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG - V - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

Planverzeichnis (siehe gesonderten Planband) Plan 1 Geltendes Planrecht Plan 2 Städtebauliche Nutzungen und Infrastruktur Plan 3 Landwirtschaft, Natur und Landschaft Plan 4 Restriktionen Plan 5 Städtebauliche Struktur Plan 6 Analyse Plan 7 Leitbild

Plan 8.1 Bestandsanalyse Cranz Plan 8.2 Bestandsanalyse Nincop Plan 8.3 Bestandsanalyse Neuenfelde westlich Arp-Schnitger-Stieg Plan 8.4 Bestandsanalyse Ziegeleifläche

Plan 9.1A Funktionskonzept Cranz Plan 9.1B Funktionskonzept Cranz, Variante 1: Bebauung Cranzer Feld Plan 9.1C Funktionskonzept Cranz, Variante 2: Bebauung Cranzer Feld Plan 9.2 Funktionskonzept Nincop Plan 9.3A Funktionskonzept Neuenfelde - westlich Arp-Schnitger-Stieg, Variante 1 Plan 9.3B Funktionskonzept Neuenfelde - westlich Arp-Schnitger-Stieg, Variante 2

Hinweis Der Bericht ist so aufgebaut, dass für eine übersichtliche Kurzfassung die Kapitel 6-11 ei- genständig verständlich sind. Deshalb kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich Inhalte der Kapitel 2-5 in den Folgenden wiederholen.

- VI - ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG Erläuterungsbericht

1 Anlass und Aufgabenstellung Die Süderelbedörfer Cranz, Neuenfelde und Francop bilden den Hamburger Kern des „Alten Landes“, das als bäuerliche Kulturlandschaft und wichtiger obstbaulicher Wirt- schaftsraum von überregionaler Bedeutung ist. Das Orts- und Landschaftsbild wird in weiten Teilen durch die bewahrten historischen Siedlungs- und obstbaulichen Wirt- schaftsmuster und architektonischen Gestaltelemente geprägt. Aufgrund überregionaler (Verkehrs-)Infrastrukturplanung in jüngster Zeit sind erhebliche Belastungen auf die Ortsteile zu erwarten. Gleichzeitig ist eine wachsende Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken für den Eigenbedarf der Bevölkerung zu verzeichnen, der sich auch in den Anträgen der Bezirkspolitik zu Siedlungserweiterungen widerspiegelt. In der Gemengelage der besonderen Anforderungen von Landwirtschaft und Obstbau, Natur und Landschaft sowie Städtebau und Ortsbild vor dem Hintergrund der überörtli- chen Ansprüche an den Raum haben die Hamburger Behörden verschiedene Gutachten für eine umfassende Entwicklungsplanung beauftragt. Das von der Behörde für Wirt- schaft und Arbeit (BWA) beauftragte Gutachten über die agrarstrukturelle Entwick- lung Süderelbe (kurz AEP) zur Sicherung des Obstbaus im Süderelberaum und das von der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt beauftragte landschaftsplanerische Entwicklungskonzept (kurz LEK) für den Kulturlandschaftsraum Süderelbmarsch sind inzwischen abgeschlossen. Das vorliegende Gutachten zur Siedlungsentwicklung der Ortsteile Cranz, Neuenfel- de und Francop (kurz SEK) baut nun auf den Ergebnissen von AEP und LEK auf und formuliert ein Leitbild für die städtebauliche Entwicklung der Dörfer und Siedlungsberei- che mit einem Schwerpunkt auf mögliche Siedlungserweiterungen für den örtlichen Be- darf. Das Gutachten soll auch helfen, die zahlreichen Anträge aus den bezirklichen Gre- mien, die sich mit ergänzender Wohnbebauung befassen, qualifiziert bearbeiten zu kön- nen. Das Gutachten trifft Aussagen, an welchen Orten zusätzliche Bauflächen (vornehmlich für den Wohnungsbau einschließlich Folgeeinrichtungen und mögliche Gewerbeflächen) unter Berücksichtigung der vorhandenen Siedlungsstrukturen und der historischen Kul- turlandschaft, ermöglicht werden können. Dabei werden planerische, technische, rechtli- che und tatsächliche Rahmenbedingungen und Restriktionen aufgezeigt. Hierbei sind die Belange von Landwirtschaft, Natur und Landschaft sowie der Siedlungsentwicklung un- tereinander abzuwägen. Aufgrund der vorhandenen historischen Siedlungsstruktur der typischen Marschendörfer kann das Gutachten zur Siedlungsentwicklung nicht flächendeckend sein, sondern auf Bereiche entlang der Straßen beschränkt bleiben.

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 1 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

Vorgehensweise

Die Untersuchung erfolgt in vier Arbeitsschritten (vgl. Ablaufschema in Abb. 1): 1. In der ersten Untersuchungsphase wird die planerische Ausgangssituation der Ortsteile Cranz, Neuenfelde und Francop erfasst und dargestellt. Die Rahmenbe- dingungen, unter Berücksichtigung der übergeordneten Planungen und des Bau- rechts, werden dargestellt und Restriktionen wie Denkmalschutz, Immissionen, Bau der A 26, Erweiterung der Airbus Landebahn und Bau der Umgehung Fin- kenwerder ermittelt. Planungsmaßstab: 1:25.000 bis 1:10.000 Untersuchungsgebiet ca. 200 ha 2. In der zweiten Untersuchungsphase werden die Ergebnisse der Bestandsaufnahme analysiert, kritisch bewertet und ein übergeordnetes städtebauliches Leitbild für die Siedlungsentwicklung definiert und Suchräume zur Findung von potenziellen Bauflächen eingegrenzt. Planungsmaßstab: 1:10.000 3. In der dritten Untersuchungsphase werden mögliche Bauflächen in den Suchräu- men ermittelt und untersucht. Anhand eines differenzierten Kriterienrasters werden die Suchräume näher definiert, analysiert und eingegrenzt. Es werden konkrete, planerische Aussagen in Form von Funktionskonzepten mit einer Abgrenzung von möglichen Bauflächen, deren Bebauungsdichten und -formen und Darstel- lungen von Zustand, Funktion, Ausstattung und Entwicklung der Frei- und Grün- flächen erarbeitet. Planungsmaßstab: 1:2.500 4. In der abschließenden Untersuchungsphase werden Empfehlungen für das weitere Vorgehen ausgesprochen. Hier werden Vorschläge über die Rangfolge, die Quali- tät und die Umsetzbarkeit zur Entwicklung der potenziellen Bauflächen erarbeitet. Darüber hinaus werden Aussagen über die zur Realisierung notwendigen planerischen Schritte formuliert.

Parallel zu den oben genannten Planungs- und Untersuchungsphasen ist die Beteiligung und Information von Bürgern, Verwaltung und Politik vorgesehen. In enger Abstim- mung und mit Begleitung der Auftraggeberin werden folgende Veranstaltungen sinnvoll den einzelnen Arbeitsphasen zugeordnet (vgl. Abb. 1): ein Expertengespräch mit Schlüsselpersonen, eine öffentliche Diskussionsveranstaltung zu den vorläufigen Ergebnissen mit Bürgern, drei Behörden-Arbeitskreise mehrere Vorstellungen in den politischen Gremien.

- 2 - ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg Erläuterungsbericht

Abb. 1 Ablauf der Bearbeitung

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 3 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

2 Lage im Stadtgebiet und Einwohnerzahl Das Untersuchungsgebiet liegt südlich der Elbe im Bezirk Harburg an der westlichen Landesgrenze zu Niedersachsen und umfasst die Ortsteile Cranz, Neuenfelde und Fran- cop ohne die Flächen der Hafenerweiterung. Das Zentrum Harburgs liegt ca. 12 km süd-östlich. Im Süden wird das Plangebiet durch den Hinterdeich und den anschließenden Moorgürtel, im Westen durch die Landesgrenze zu Niedersachsen und im Norden durch die Elbe und Alte Süderelbe begrenzt. Im Osten bildet die Fläche des Hafenerweiterungsgebietes Zone II die Grenze des Untersuchungs- gebietes. Die Einwohnerzahl betrug im Jahre 2002 in Cranz 857, in Neuenfelde 5.009 und in Francop 704. Bis zum 31.12.2003 waren die Zahlen leicht rückläufig auf 833 in Cranz, 4.975 in Neuenfelde und 701 in Francop. (vgl. Abbildung im Anhang)

Abb. 2 Lage im Raum

- 4 - ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg Erläuterungsbericht

3 Planungsvorgaben und geltendes Recht

3.1 Flächennutzungsplan Der geltende Flächennutzungsplan (FNP) der Hansestadt Hamburg stellt im Untersu- chungsgebiet neben den überwiegenden landwirtschaftlichen Flächen, Wohnbauflächen am Estedeich und in der Seehofsiedlung dar, Bauflächen mit Dorf- oder Wohngebietscha- rakter in den übrigen Siedlungsbändern und gewerbliche Bauflächen für den Bestand der Sietas-Werft und die Flugzeugwerke Finkenwerder mit Start- und Landebahn. Die Spülfläche Francop ist als Fläche für die Verwertung oder Beseitigung von Abwasser und festen Abfallstoffen gekennzeichnet. Das östliche Esteufer, die Sportanlagen in Neu- enfelde und im Norden Uferbereiche der abgedeichten Alten Süderelbe sind als Grünflä- chen dargestellt, daneben Wasserflächen. Naturbestimmte Flächen sind in Neuenfelde im Bereich der östlichen Neuenfelder Wettern dargestellt. Als sonstige Hauptverkehrsstraßen sind der Obstmarschenweg, die Straße am Hauptdeich und als Verbindung die geplante und im nördlichen Teil schon ausgebaute so genannte Fluchttrasse vorgesehen. Die geplante Bundesautobahn ist mit einem nicht mehr aktuellen Trassenverlauf eingetragen. Die Ortsumgehung Finkenwerder und die vorgesehene Erweiterungsfläche des Flug- zeugwerkes Finkenwerder ist entsprechend des geplanten Trassenverlaufs beziehungs- weise der Flächeninanspruchnahme in der Änderung des Flächennutzungsplans F5/01 ausgewiesen. In Francop sind vier Flächen als Eignungsgebiet für Windenergieanlagen dargestellt. Insgesamt entsprechen die FNP-Darstellungen im Wesentlichen dem Bestand, abgesehen von den projektierten Verkehrsinfrastrukturmaßnahmen. Städtebauliche Entwicklungs- möglichkeiten sind durch den FNP nicht vorbereitet. Bei möglichen Siedlungserweite- rungen, die eine gewisse Größenordnung überschreiten, werden deshalb (parallele) F- Plan-Änderungsverfahren erforderlich.

3.2 Programmplan Ein Programmplan zur Stadtentwicklungsplanung Cranz - Neuenfelde - Francop liegt als Entwurf von 1986 mit Änderungen von 1987 vor. Die im Programmplan formulierten übergeordneten Ziele fließen in den planerischen Umgang mit dem Gebiet ein, sind aber im Einzelnen nicht weiter verfolgt worden.

3.3 Verbindliche Bauleitplanung Die rechtswirksamen sowie die in Aufstellung befindlichen B-Pläne1 im Untersuchungs- gebiet werden im Plan Nr. 1 mit Geltungsbereich und Art der baulichen Nutzung dargestellt.

1 Im Einzelnen sind dargestellt: B-Plan Cranz 1, vom 09.12.1966, B-Plan Francop 1, vom 24.10.1966 B-Plan Francop 5, vom 05.05.1991 B-Plan Neuenfelde 1, vom 20.01.1964 (nur Text)

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 5 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

Eine besondere Bedeutung hat der in den 1990er Jahren aufgestellte „einfache B-Plan“ Neuenfelde 11 / Francop 6 / Cranz 4 (Verordnung nach §34 BauGB), in dessen Gel- tungsbereich die Siedlungsbänder entlang des Obstmarschenweges sowie in Neuenfelde und Liedenkummer liegen. Hier gilt die Verordnung über die Grenzen der im Zusam- menhang bebauten Ortsteile Cranz, Neuenfelde und Francop vom 02.12.1997. Mit diesem Planrecht werden die Flächen definiert, die zweifelsfrei dem Innenbereich zuzurechnen sind. Die §34-Verordnung legt somit nicht abschließend die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich fest. Bei Flächen außerhalb des Geltungsbereiches ist im Einzelfall zu prüfen, ob es sich um den Innen- oder Außenbereich handelt. Gebäude für die landwirtschaftliche Nutzung sind grundsätzlich auch im Außenbereich zulässig. Inso- fern sind die Landschaftsfenster durch die §34-Verordnung nur sehr bedingt geschützt. Im Plan der §34-Verordnung werden u.a. Flächen durch Festsetzungen eingegrenzt, auf denen jegliche Bebauung unzulässig ist. Diese dienen hauptsächlich dazu, die großen Bauernhäuser von der Straße aus sichtbar zu erhalten. Bei der Errichtung von Wohnge- bäuden sind nur Einzel- und Doppelhäuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen zulässig. Die Gebäude sollen giebelständig zur Straße stehen und ein Satteldach erhalten. Als Fas- sadenmaterial ist rotes Ziegelmauerwerk zu verwenden, oder die Fassadengestaltung ist der direkten Nachbarbebauung anzupassen. Die Gewässer (Bracks, Wettern und der Free- rengraben) erhalten einen 5m breiten Schutzstreifen, die sonstigen offenen Oberflächen- gewässer einen Schutzstreifen von 3m. Die §34-Verordnung stellt aus Gutachtersicht mit den dargelegten Inhalten ein sehr gutes Instrument dar, die vorhandenen Strukturen zu bewahren, die Stadtbild prägenden Ge- bäude herauszustellen und gleichzeitig den Eigentümern ein Höchstmaß an Flexibilität und Freiheit für Baudichte und Nutzungen innerhalb des Einfügungsgebietes zu gewäh- ren. Lediglich die Festsetzung bezüglich der Einschränkung von Wohneinheiten pro Wohngebäude ist vor dem Hintergrund der Umnutzung ortsbildprägender landwirtschaftlicher Gebäude zu Wohnzwecken und damit dem Erhalt des Ortsbildes wenig zweckmä- ßig. Hier sollte bei entsprechenden Anträgen die in § 2 der § 34-Verordnung getroffene Vorschrift im Sinne der Ortsentwicklung großzügig ausgelegt werden2, sofern sich den gestalterischen und städtebaulichen Anforderungen der jeweiligen Örtlichkeit anpassen (entsprechend Kapitel 9 und Anhang). In den Bereichen, für die keine Bebauungspläne aufgestellt wurden gilt der Baustufen- plan Cranz – Neuenfelde –Francop vom 20.06.1961. Hier ist die Bebaubarkeit allein nach §34 und §35 BauGB zu beurteilen.

B-Plan Neuenfelde 8, vom 15.09.1970 B-Plan Neuenfelde 9, vom 02.04.1991 B-Plan Neuenfelde 10, vom 06.12.2001 (Blatt 2 ist als NE 10 festgestellt, Blatt 1 wird als NE 13 weitergeführt) B-Plan Neuenfelde 13, (ruht nach Auslegung auf Grund der ungeklärten Immissionssituation) einfacher B-Plan Neuenfelde 11 / Francop 6 / Cranz 4 (§ 34-Verordnung), vom 02.12.1997 2 Das Rechtsamt der BSU führt dazu aus: Während die Satzung nach § 4 Nr. 1 des § 34 BauGB nur deklaratorischen Charakter hat, sind die Satzungen nach Nr. 2 und Nr. 3 konstitutiv. Für die Letzteren können daher nach § 34 Abs. 5 BauGB einzelne Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 und 3 Satz 1 sowie Abs. 4 getroffen werden. Sofern der Satzungsgeber hiervon Gebrauch macht, entstehen in der Regel „Ersatzbebauungspläne“ (vgl. Hofherr in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage, § 34 Rdn. 81). Von derartigen Festsetzungen können – sofern die Voraussetzungen vorliegen – auch Befreiungen erteilt werden (vgl. auch § 34 Abs. 2; s. Bracher in: Gelzer, Bracher/Reidt Bauplanungsrecht 7. Auflage Rdn. 2072).

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3.4 Milieuschutzgebiet Im Milieuschutzbericht von 1985 mit der Zielsetzung des Erhalts und der Entwicklung der erfassten Bereiche zur Bewahrung des unverwechselbaren Bildes der Hansestadt Hamburg und zur Erhöhung ihrer Anziehungskraft ist das Dorfgebiet Neuenfelde entlang der Hasselwerder Straße als Milieugebiet ausgewiesen.

3.5 Planfeststellung Airbus Zum räumlichen Umfang des Planfeststellungsverfahrens 2003 gehören neben der Ver- längerung der Start- und Landebahn nach Süden auch die Flächenerweiterung zur Schaf- fung der zugehörigen Abstandsflächen und die Anpassung des Flugbetriebs an die ver- längerte Landebahn. Die erweiterten Planungen beinhalten die Wiederherstellung der Straßenverbindung Finkenwerder - Cranz durch Umfahrung des Neß-Geländes inklusive Lärmschutzwällen und die Anbindung an die Ortsumgehung Finkenwerder, die Verle- gung der Hauptdeichlinie auf den Finkenwerder Vordeich und die wasserwirtschaftliche Neuordnung im Bereich der Erweiterungsfläche. Bestandteil der Planfeststellungsunter- lagen 2003 ist eine Fluglärmprognose im Bestand und im Planungsfall bei verlängerter Landebahn. Der Planfeststellungsbeschluss für die erneute Verlängerung der Start- und Landebahn ist in 2004 erfolgt und Grundlage des Siedlungsentwicklungskonzeptes

3.6 Darstellungen des Landschaftsprogramms Der Landschaftsraum der Süderelbmarsch ist gekennzeichnet durch eine hohe historische Kontinuität der Kulturlandschaft. Daraus resultieren besondere Qualitäten. Der Untersu- chungsraum liegt in der Landschaftsachse Westliche Elbtal-Achse und ist ein wichtiges städtisches Naherholungsgebiet. Das Landschaftsprogramm Hamburg einschließlich Arten- und Biotopschutzprogramm (LAPRO, 1997) stellt weite Teile des Untersuchungsgebietes als Milieu „landwirtschaftliche Kulturlandschaft“ dar. Die Dorfbänder sind Milieu „Dorf“. Der Bereich südlich Vierzigstücken und Hohenwischer Straße ist es als Gebiet mit erhöhter Grundwasseremp- findlichkeit gekennzeichnet. In der Übersicht zeigt das LAPRO folgende Schwerpunkte für den Untersuchungsraum auf (vgl. Landschaftsbilduntersuchung Süderelberaum FHH): Besondere Kennzeichnung als milieuübergreifende Funktionen Schutz des Landschaftsbildes: Moorwettern und Landscheide mit Neuenfelder und Francoper Hinterdeich Entwickeln des Landschaftsbildes östlich Nincoper Moorweg und auf den Flächen südlich Hu- ckerbrack in Francop Besondere Kennzeichnung als Grünes Wegenetz Neuenfelder und Francoper Hinterdeich mit Anschluss an Hohenwischer Straße auf alten Hauptdeichen entlang Hohenwischer Straße, Vierzigstücken, Hasselwerder Straße, Neu- enfelder Fährdeich Schleife um Spülfeld Francop mit diversen Anbindungen Richtung Francop heutige Hauptdeichlinie (Neuenfelder Hauptdeich, Neß-Hauptdeich) Nincoper Moorweg und Arp-Schnitger-Stieg Moorweg zwischen Francop und Fischbek Ostabschnitt Rosengarten Estedeich in Cranz

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 7 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

Wichtige Landschaftsbildensembles Gewässerensemble Francoper Wettern und Hinterdeich Kulturlandschaftsensemble Rosengarten, Neuenfelde, Francop

3.7 2. Grüner Ring Das Untersuchungsgebiet liegt innerhalb der Landschaftsachse Westliche Elbtal-Achse. Außerdem verläuft der 2. Grüne Ring durch das Gebiet. Der 1. und 2. Grüne Ring bilden neben den Landschaftsachsen das Grundgerüst für das GrüneNetzHamburg, dem Ham- burger Freiraumverbundsystem. Durch das Freiraumverbundsystem wird die Stadt gegliedert und Hamburg insgesamt sowie auch vielen Stadtteilen eine besondere Identität gegeben. Der 2. grüne Ring verläuft in etwa 8-9 km Entfernung vom Rathaus in einer Länge von 90 km zwischen innerer und äußerer Stadt. Der 2. Grüne Ring erstreckt sich im Hamburger Alten Land von Finkenwerder bis Moor- burg. Er läuft im Osten außerhalb des Untersuchungsgebietes und wird innerhalb des Un- tersuchungsgebietes über die historischen Vordeichsflächen in Francop zwischen Gutsbrack und Huckerbrack und über den Schlickhügel Francop (Grünfläche Blumen- sand) geführt. Im Erläuterungsbericht zum Freiraumverbundsystem Hamburg sind fünf Typen von Flä- chen unterschieden worden. Für den Typ 1 - Landwirtschaftliche Kulturlandschaft innerhalb des städtischen Naherholungsgebietes Altes Land / Süderelbmarsch - werden Min- deststandards für den "Nutzungsraum" und "Erlebnisraum" formuliert. Das Landschaftsentwicklungskonzept (LEK) entwickelt zur Detaillierung und Konkre- tisierung des 2. Grünen Ringes in diesem Bereich Empfehlungen und Vorschläge.

3.8 Grünordnungspläne Für den Bereich der Schlickdeponie Francop wurde ein Grünordnungsplan mit der Be- zeichnung Francop 5 vom 2. Mai 1991, zuletzt geändert am 4. November 1997. Die spä- tere Nutzung der naturnah begrünten Flächen für extensive Naherholung und die Anlage von Wegen sind vorgesehen. Für den Ausbau der Südumgehung Finkenwerder ist zusammen mit dem Bebauungsplan ein Grünordnungsplan mit der Bezeichnung GOP Francop 7 / Neuenfelde 12 aufgestellt worden. Er regelt den Ausgleich der erheblichen Eingriffe in Natur und Landschaft in einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang.

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4 Rahmenbedingungen und Restriktionen

4.1 Verkehr

4.1.1 Vorhandenes Straßennetz Im Süderelberaum Niedersachsens und Hamburgs erfolgte die Siedlungsentwicklung entlang den Deichen. Die begleitenden Straßen bilden so das gewachsene Straßennetz des Raumes. Ausnahmen sind die B 73 im Süden, die auf der Geestkante verläuft, die erst nach der Sturmflut von 1962 neu geschaffene Straßenverbindung entlang der Hauptdeich- linie im Norden sowie die im Rahmen der Hafenentwicklung ausgebaute Waltershofer Straße im Osten. Abseits dieser historisch gewachsenen Straßen sind weitere Straßen im Wesentlichen erst in neuerer Zeit mit der Siedlungserweiterung entstanden. Für den Schwerverkehr steht die Strecke Cranzer Hauptdeich - Neuenfelder Hauptdeich - Neuenfelder Damm - Marschkamper Deich - Nincoper Deich - Bahnhofsstraße (Neu Wulmstorf) zur Verfügung. Auf den übrigen Straßen bestehen Gewichtsbeschränkungen sofern es sich nicht um Anliegerverkehr handelt. Die Belastung der Straßen im Süderel- beraum durch Schwerverkehr wird durch die neuen Ausweichmöglichkeiten und die Be- endigung der Baumaßnahmen auf dem Airbusgelände und für die neuen Straßenverbin- dungen abnehmen. Im Untersuchungsgebiet des Siedlungsentwicklungskonzeptes sind die Hauptverkehrs- straßen durchschnittlich belastet. Die Verkehrszahlen für 2002 im Einzelnen sind in Plan 2 aufgeführt.

4.1.2 Straßenplanungen Übergeordnete Verkehrsplanungen und der Ausbau der Luftwerft mit angeschlossenem Gewerbe in Finkenwerder werden zukünftig das Verkehrsaufkommen und die -verteilung im Untersuchungsgebiet verändern. Die zuständige ehemalige Behörde für Bau und Ver- kehr hat in 2002 eine Prognose3 für die Veränderung der Verkehrsströme im Süderelbe- raum durch den geplanten Bau der Ortsumgehung Finkenwerder und der Bundesautobahn A26 erarbeitet, die auch weiterhin zutreffend ist. Ortsumgehung Finkenwerder (UFI) Mit der Ortsumgehung Finkenwerder sollen zum einen die Verkehrsverhältnisse in der Ortsdurchfahrt Finkenwerder verbessert werden und zum anderen soll das Flugzeugwerk in Finkenwerder eine leistungsfähige Anbindung erhalten. Die geplante Ortsumgehung Finkenwerder wird in ihrem westlichen Abschnitt durch das Planfeststellungsverfahren zur Verlängerung der Start- und Landebahn des Flugplatzes Finkenwerder rechtlich gesichert. Für den mittleren Bereich wurde der Bebauungsplan Francop 7 / Neuenfelde 12 aufgestellt und für den östlichen Abschnitt wird im Hafenerweiterungsgebiet ein Zulas- sungsverfahren gemäß Hafenentwicklungsgesetz die Straße planungsrechtlich sichern. Die Ortsumgehung Finkenwerder erhält keine direkte Verbindung zum Obstmarschen- weg und hat für das östliche Untersuchungsgebiet keine Erschließungsfunktion.

3 ehemalige BBV – Abt. VK, "Daten zur Entwicklung des Straßenverkehrs im Hamburger Süderelberaum", August 2002.

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Im Zusammenhang mit dem Vergleich deichnahe und deichferne Südtrasse wurde ein Lärmgutachten erstellt. Für den Ausschluss der Flächennutzung allgemeines Wohngebiet wird der angenommene Lärmpegel nachts unter 49 dB (A) aus der Lärmuntersuchung zur deichfernen Trassenvariante zugrunde gelegt. Bundesautobahn A26 Die geplante Bundesautobahn A 26 (Stade - Hamburg) ist im Bundesverkehrswegeplan 2003 in der Kategorie "vordringlicher Bedarf" eingestuft. Der Bau der Trasse im Bereich Stade ist bereits fortgeschritten. Die Linienführung auf Hamburger Gebiet verläuft nörd- lich des Hinterdeichs in den Marschflächen, der Abstand zum Europäischen Vogel- schutzgebiet "Moorgürtel" ist so gering wie rechtlich vertretbar gehalten. Im Kreuzungs- punkt Nincoper Moorweg / Neuenfelder Hinterdeich / Ehestorfer Heuweg verschwenkt die Trassenführung und verläuft auf niedersächsischem Gebiet südlich von Rübke. Als Anschlussstelle (AST) mit Bedeutung für den Untersuchungsraum ist eine in Rübke (Nincoper Deich) auf niedersächsischem Gebiet vorgesehen. Die Realisierung einer weiteren AST in Neugraben an der Grenze zum Hafenerweiterungsgebiet östlich der Francoper Straße auf Hamburger Gebiet ist zur Zeit zurückgestellt. Die im Flächennut- zungsplan planungsrechtlich gesicherte AST Fischbek ist in der aktuellen Planung nicht mehr vorgesehen. "Fluchttrasse" Die im Flächennutzungsplan als sonstige Hauptverkehrsstraße dargestellte so genannte Fluchttrasse ist durch den Bebauungsplan Neuenfelde 8, festgestellt am 15. September 1970, planungsrechtlich gesichert. Das Siedlungsentwicklungskonzept sollte unabhängig von der Realisierung der Fluchttrasse angelegt sein. Die planungsrechtlich gesicherte Straße wird grundsätzlich bis auf weiteres beibehalten. Potenzielle Wohnbauflächen in diesem Bereich werden im Einzelfall gesondert geprüft. Im Rahmen der Planungen zur Ortsumgehung Finkenwerder (F-Plan-Änderung und B- Planverfahren) wurde auch die Frage der "Fluchttrasse" erörtert. Die damalige Behörde für Bau und Verkehr hat in Abstimmung mit der Behörde für Inneres im August 2002 ein Papier erarbeitet, in dem die Grundzüge für die Verkehrsentwicklung im Süderelberaum aufgezeigt werden, die die Annahmen zur Fertigstellung der geplanten Straßen, eines A26-Anschlusses nördlich Neu Wulmstorf, ohne eine "Fluchtstraße" und die grundlegen- den Vorstellungen über die Lenkung der Verkehrsströme bestimmter Verkehrsarten sowohl vor als auch nach Fertigstellung der Umgehung Finkenwerder und der A 26 enthalten. Es trifft auch Aussagen über Verkehrsbeschränkungen für bestimmte Verkehrsarten im Nincoper Deich. Beurteilung Auf Grundlage des genannten Papiers und neueren Erkenntnissen zur Verkehrsentwick- lung des Raumes sind zusammengefasst im Untersuchungsgebiet folgende Verkehrsent- lastungen zu erwarten, so dass zurzeit der Bau der "Fluchttrasse" aufgrund der überge- ordneten Verkehrsbezüge für nicht erforderlich angesehen wird. Durch den Bau der UFI und der A26 wird es eine Entlastung der Ortsteile in Ost- West-Richtung geben. Durch den Bau der UFI wird eine gute Erreichbarkeit des Airbus-Werkes in Finken- werder gewährleistet. Es wird von einer Entlastung in Höhe von 2.000 Fahrzeugen im Planungsraum durch den Bau der UFI ausgegangen. Zukünftig kann durch die UFI

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und die BAB A26 der Obstmarschenweg um ca. 4.000 Kfz/Tag (rd. 40%) entlastet werden. Die Verkehrsströme aus Niedersachsen werden bereits auf niedersächsischem Gebiet auf die A26 geleitet bzw. im Westen Hamburgs auf die UFI geleitet, so dass eine Ent- lastung der Ortsteile im Süden Hamburgs stattfinden wird. Der Schwerverkehr über den Nincoper Deich nach Neu Wulmstorf wird auf die UFI abgezogen. Der übrige Verkehr kann über die vorhandenen Straßen ohne weitere Veränderungen abgewickelt werden. Durch neue Wohngebiete im Süderelberaum ist kein maßgeblicher Verkehrszuwachs zu erwarten bzw. ist dieser auf den bestehenden Straßen abwickelbar.

4.1.3 ÖPNV Die Anbindung an den ÖPNV ist vor allem durch die Buslinien 150 und 257 des HVV- Netzes gegeben. Die Linie 150 führt (alle 10 bis 15 Minuten)von Cranz Estebogen Richtung Bahnhof Altona und hat dort Anschluss an die S-Bahn. Die Buslinie 257 führt mit rund 19 Fahrten/Werktag von der S-Bahn Neugraben über Francop und Neuenfelde nach Jork. Sie enthält eine Streckenvariante für den Schüler- verkehr. In Cranz am Cranzer Hauptdeich beginnen die Linien 357 und KVG 32 nach Jork. In Francop an der Kreuzung Hohenwisch beginnt die Linie 157, die im Stundentakt über Moorburg nach Harburg führt und dort Anschluss an die S-Bahn erhält. Durch die insgesamt 16 Haltepunkte der entlang des Obstmarschenweges verkehrenden Buslinie 257 sind auch die weniger mobilen Bewohner im Untersuchungsgebiet an das ÖPNV-Netz angebunden. Die Fährverbindung von Cranz nach Blankenese hat im Gebiet einen Anleger am neuen Estesperrwerk und einen am Alten Estesperrwerk.

4.2 Technische Infrastruktur Windkraftanlagen In der 23. Änderung des Flächennutzungsplans vom 22 Dezember 1998 wurden Eig- nungsflächen für Windkraftanlagen dargestellt, die gem. § 35 (3) Satz 3 BauGB an anderer Stelle im Außenbereich regelmäßig zum Entgegenstehen öffentlicher Belange - und damit zu Unzulässigkeit der Anlagen führen. Dies sind vier Teilflächen zwischen der Straße Vierzigstücken / Hohenwischer Straße im Norden und dem Francoper Hinterdeich im Süden. Die übrigen vorhandenen Anlagen haben nur Bestandsschutz. Zur Wohnbe- bauung sind Abstandsflächen angegeben. Es werden als generelle Abstandsparameter zu 1-4 Wohnhäusern 300m und zu größeren Wohnbebauungen 500m angewandt. Die Ab- standskreise sind in Plan 2 dargestellt. Freileitungen Südlich des Untersuchungsgebiets im Moorgürtel verläuft eine Freileitung (380 kV), die von Wohnbebauung freizuhaltenden Flächen überschneiden sich mit den Abstandsflä- chen der geplanten Autobahn A26. In nordsüdlicher Richtung verläuft eine Freileitung (110 kV) von der Spülfläche Francop über die Hohenwischer Straße mit Anschluss an die oben genannte Leitung.

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 11 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

4.3 Nahversorgung / Einzelhandel Die meisten Einkaufsmöglichkeiten sind im Ortskern Neuenfelde am Arp-Schnitger- Stieg, im Ortskern Nincop und in Cranz zu finden. Es handelt sich hauptsächlich um Bä- cker mit erweitertem Sortiment, Schlachter und einen Gemüsehändler. Es gibt im gesamten Gebiet jedoch keinen Supermarkt. Im östlichen Teil der Hasselwerder Straße und in Francop gibt es jeweils Lebensmitteläden mit einen kleinen Angebot für Waren des tägli- chen Bedarfs, Bäcker mit erweitertem Angebot("Mini-Markt"), die jedoch den modernen Anforderungen an die Deckung des Nahversorgungsbedarfs nicht gerecht werden. Für den weiteren Nahversorgungsbedarf werden in der Umgebung die Einkaufszentren in Neu Wulmstorf, Neugraben, im Ortskern Finkenwerder und Neuwiedenthal genutzt. Al- lerdings besteht aktuell ein konkretes Ansiedlungsinteresse eines Lebensmitteldiscounters in Kombination mit einem „Grünen Warenhaus“ an der Nincoper Straße im Kreuzungs- bereich mit dem Marschkamper Deich. Zur Deckung des periodischen Bedarfs wird in der Regel das Bezirksentlastungszentrum Neugraben bzw. das Zentrum Harburg genutzt. Direktvermarktungseinrichtungen In der Agrarstrukturellen Entwicklungsplanung (AEP) werden 23 Obstbaubetriebe und zusätzlich 5 landwirtschaftliche Betriebe angegeben, die im AEP – Untersuchungsgebiet (mit Moorburg und Finkenwerder), die Direktvermarktung ihrer Erzeugnisse über Hof- verkauf betreiben und sieben Betriebe mit Straßenverkauf. So kann ein Teil des täglichen Bedarfs im Untersuchungsgebiet über Direktvermarktungseinrichtungen gedeckt werden. Gastronomie In Cranz gibt es fünf gastronomische Betriebe am Estedeich, die Bedeutung des Touris- mus im Zusammenhang mit dem niedersächsischen Teil des Alten Landes ist demnach hier höher als im übrigen Untersuchungsgebiet. In Neuenfelde gibt es drei Gastronomi- sche Betriebe und in Francop einen, die jedoch zum Teil aufgegeben wurden, und die Gebäude stehen leer.

4.4 Soziale Infrastruktur Schulen und Kindertagesstätten Im gesamten Raum gibt es zwei Grundschulen; „Schule Cranz“ am Estebogen und „Schule Arp-Schnitger-Stieg“ in der gleichnamigen Straße. Die Fachbehörde sieht aktuell keine Probleme, die aus dem Siedlungsentwicklungskonzept resultierenden Bedarfe an Schul- und Kitaplätzen zu decken. Die Schule Cranz hat noch genügend Aufnahmekapa- zitäten. Die Schule Arp-Schnitger-Stieg kann aus heutiger Sicht auf Dauer höchstens Schüler aus 50-70 neuen Wohneinheiten aufnehmen. Hier gibt es zurzeit auch keine Er- weiterungsmöglichkeiten. Nach der Grundschulzeit besuchen die Kinder die weiterfüh- renden Schulen in Neugraben (Haupt- und Realschule), Finkenwerder (Gymnasium und Gesamtschule) und Süderelbe (Gesamtschule). Alteneinrichtungen Im Gebiet gibt es keine Alteneinrichtungen, ein wohnortnaher Bedarf ist zu erwarten.

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4.5 Gewerbe und Hafen Im Untersuchungsgebiet sind 23 Gewerbebetriebe bei der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (Amt IB) geführt. Davon fallen vier Betriebe unter die 4. BlmSchV. Von den aufgeführten Betrieben sind 10 Betriebe obstbaubezogen bzw. landwirtschaftsbezo- gen. Die Werft an der Estemündung ist mit ihrem Wasserbezug typisch an der Elbe. Aufgrund der zu erwartenden Immissionen werden im Plan Nr. 2 und 4 die Betriebe mit einem (symbolischen) Abstandsbereich zu potentieller Wohnbebauung versehen. Hafenerweiterungsgebiet Für die Hafenerweiterungszone, die östlich an das Untersuchungsgebiet angrenzt, ist von einer langfristigen Entwicklung auszugehen. Für Verträge in diesem Bereich legt die Stadt eine Hafennutzung zugrunde. Innerhalb des Untersuchungsgebietes liegt entlang der Grenze des Hafenerweiterungsgebietes ein 200m-Streifen, in dem gemäß Räu- mungsdrucksache Moorburg eine Pufferzone zu den zukünftig im Hafengebiet entstehen- den Nutzungen geschaffen werden soll. Eine flächenhafte Wohnnutzung kommt in diesem Bereich nicht in Frage. Landebahnverlängerung Finkenwerder (vgl. auch Kapitel 3.5) Es liegen Untersuchungen und Prognosen zu den derzeitigen Lärmimmissionen und zum Planungsfall Landebahnverlängerung des Flugzeugwerkes Finkenwerder aus dem Jahr 2003 vor, die auch als Grundlage für die Immissionsbeurteilung potentieller neuer Bau- gebiete dienen. Folgende Isolinien für Immissionseinwirkungen sind in den Plänen dargestellt: Der Bereich der Lärmschleppe, in der eine Wohnbebauung ausgeschlossen werden kann, reicht mit der Spitze bis an die Hasselwerder Straße (LA eq(3) >60 dB(A) tags). Dies gilt für Bereiche, die planungsrechtlich als Wohngebiete (WA) und Dorf- oder Mischgebiete (MD/MI) festgesetzt sind. In dem Bereich LA eq(3) 60 - 55 dB(A) tags kommt eine Wohnbebauung innerhalb von Dorf- und Mischgebieten (MD/MI) in Betracht. Ein allgemeines Wohngebiet ist nicht zulässig. Diese Zone reicht bis zum Ortskern Nincop. Der Bereich mit erheblicher Belastung (LA eq(3) > 62 dB(A) tags) aus flugbetriebsbe- dingtem Lärm ist zusätzlich gekennzeichnet. Er reicht kaum über die neue Lande- bahnumfahrung hinaus.

4.6 Landwirtschaft

4.6.1 Agrarstrukturelle Entwicklungsplanung (AEP) Im Auftrag der Freien- und Hansestadt Hamburg und der Landwirtschaftskammer Ham- burg wurde 2003/04 ein Gutachten zur agrarstrukturellen Entwicklungsplanung erarbeitet. Das Untersuchungsgebiet - Süderelberaum - umfasst den Hamburger Obstgürtel mit den Ortsteilen Finkenwerder, Moorburg, Francop, Neuenfelde und Cranz. Zielsetzung der agrarstrukturellen Entwicklungsplanung Süderelbe ist auf der Grundlage einer umfassenden Strukturanalyse des Obstbaus und der Landwirtschaft Konfliktberei- che und Handlungserfordernisse auf zu zeigen, ein gebietsspezifisches Leitbild und um- setzungsorientierte Maßnahmenvorschläge für eine langfristige Sicherung von Obstbau und Landwirtschaft im Süderelberaum zu erarbeiten.

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 13 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

Die AEP versteht sich als „Sprachrohr des Obstbaues“ des Obstbaus und der Landwirt- schaft, eine nachhaltige Entwicklung des Schwerpunktraumes Obstbau unter Gewährleis- tung langfristiger Planungssicherheit hat höchste Priorität. Die bestehenden Flächenreser- ven reichen für die Entwicklung der Betriebe nicht aus und nehmen durch die Umsetzung Flächen beanspruchender geplanter Vorhaben ab. Aufgrund von Investitionsentscheidun- gen benötigen die Betriebe langfristige Planungssicherheit. Besondere Bedeutung kommt auch der Verbesserung der betrieblichen Strukturen, der Beratung und integrierenden Entwicklungsmaßnahmen zu. Aus Sicht der AEP soll die Umsetzung naturschutzfachli- cher Ausgleichsmaßnahmen auf Produktionsflächen nur auf freiwilliger Basis erfolgen. Zum Thema „Konzeptionelle Ansätze für Ausgleichsmaßnahmen im Obstbau“ erfolgte für die AEP aus agrarwirtschaftlicher Sicht ein vertiefender gutachterlicher Fachbeitrag. In der AEP enthalten sind zwei Karten zur landwirtschaftlichen Nutzung mit den Hofstel- len und eine gesamträumliche Konfliktanalyse bezogen auf geplante Vorhaben und Kompensationsflächen. Die AEP wurde in enger Abstimmung mit dem landschaftsplanerischen Entwicklungskonzept (LEK) erstellt. Dabei wurde als Schnittmenge der jeweiligen sektoralen Leitbilder ein gemeinsames Leitbild LEK/AEP für den Süderelberaum vor dem Hintergrund der berücksichtigten laufenden Planvorhaben als übergeordnete, generelle Leitlinie für die zukünftige Entwicklung des Raumes entwickelt und im März 2005 vom Senat beschlossen. Die AEP unterbreitet insgesamt 18 Maßnahmenvorschläge. Ein Maßnahmenvorschlag greift die Siedlungsentwicklung auf. Es wird vorgeschlagen, die Siedlungsentwicklung durch das Einbringen von obstbau- und landwirtschaftlichen Zielsetzungen zu begleiten. Gemäß AEP sollen die agrarstrukturellen Belange in der Bauleitplanung eine besondere Berücksichtigung finden. Die Erstellung eines Leitfadens zur Festlegung der Erfordernis- se des Obstbaus und der Landwirtschaft zur Einbringung in die Planungsprozesse wird vorgeschlagen. Im Rahmen eines Obstbaulichen Entwicklungskonzeptes sollen zur Mitwirkung bei der Problembewältigung Verantwortungsstrukturen geschaffen werden und das notwendige Umsetzungsmanagement der vorgeschlagenen Maßnahmen initiiert werden. Folgende Befragungsergebnisse der AEP – Süderelbe könnten Einfluss auf die Sied- lungsentwicklung nehmen, bzw. Anregung für die weitere Betriebsentwicklung sein: Im AEP - Untersuchungsgebiet sind Produktionsflächen für die Betriebsentwicklung äu- ßerst knapp. 4 Obstbaubetriebe im Bereich Neuenfelde / Cranz haben Interesse an einer Betriebsaussiedlung bekundet.4 Zahlreiche Betriebe wollen ihr Einkommen über den Ausbau weiterer Betriebszweige sichern. 14 Obstbaubetriebe und 3 landwirtschaftliche Betriebe sind bereits in der Gästebeherbergung aktiv. 7 Betriebe wollen gastronomische Angebote (wie z. B. ein Hofcafe) machen. Bereits 50 % der Obstbauern vermarkten einen Teil ihres Obstes direkt an den Endverbraucher, neben dem Verkauf auf dem Wochen- markt (30 Betriebe) bildet der Direktverkauf Ab - Hof (23 Betriebe) ein wichtiges Stand- bein. Zusätzlich vermarkten 5 landwirtschaftliche Betriebe direkt Ab - Hof. Die Dorferneuerung (Gebäudesanierung, Umbau) sowie die Umnutzung der landwirtschaftlichen Gebäude sollte nach Meinung zahlreicher Betriebsleiter weiter ausgebaut bzw. verstärkt durch Förderprogramme unterstützt werden.

4 Insgesamt wurden 115 Obstbau- und 14 Landwirtschaftsbetriebe befragt.

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4.6.2 Landwirtschaftliche Betriebe Obstbau In Neuenfelde / Cranz gibt es 52 Haupterwerbsbetriebe und 20 Nebenerwerbsbetriebe, die ihre Hofstellen im Untersuchungsgebiet haben. In Francop sind 23 Haupterwerbsbe- triebe und 2 Nebenerwerbsbetriebe vorhanden. Zurzeit werden im gesamten AEP - Un- tersuchungsgebiet ca. 83 % der Flächen für den Obstbau genutzt. Die landwirtschaftlichen Nutzungen der Außenbereiche werden in Plan Nr. 3 dargestellt. In Francop sind es 89 % in Neuenfelde / in Cranz 87 %. Die begleitenden Erhebungen zur AEP kommen zu dem Ergebnis, dass im Hamburger Teil des Alten Landes ca. 380 ha Obstbauflächen zur Erweiterung der Betriebe fehlen, es wird insgesamt langfristig eine Zielobstanbaufläche von mindestens 1.770 ha als elemen- tare Produktionsgrundlage angestrebt. Den Betrieben soll die Entwicklung eines zweiten Standbeines ermöglicht werden. Als betriebliche Einkommensalternativen wurden von den Betriebsleitern z.B. Tätigkeiten im Tourismus und der Landschaftspflege aufgeführt. Beherbergung, Angebot von Freizeitaktivitäten (z.B. Reiten), gastronomische Angebo- te Übernahme kommunaler Arbeiten und bezahlter Landschaftspflegearbeiten, Bewirt- schaftung von Naturschutzgrünland, Anlage von Hochstammkulturen, Obstbauverträg- liche Kompensationsmaßnahmen Der Verbraucherinformation und Öffentlichkeitsarbeit, die den Kontakt zwischen Erzeu- gern und Verbrauchern und den Bezug zur regionalen Obsterzeugung im Alten Land her- stellt, wird auch in Zukunft eine große Bedeutung beigemessen. Landwirtschaft Die landwirtschaftlichen Betriebe bewirtschaften fast ausschließlich Grünland. In Neuen- felde / Cranz gibt es 4 Haupterwerbsbetriebe und 3 Nebenerwerbsbetriebe, die ihre Hof- stellen im Untersuchungsgebiet haben. In Francop gibt es keine Grünlandbetriebe. Die Grünlandbetriebe betreiben Rindvieh-, Pferde- sowie Schaf- und Geflügelhaltung.

4.7 Natur und Landschaft

4.7.1 Landschaftsplanerisches Entwicklungskonzept (LEK) Im Auftrag der Freien und Hansestadt Hamburg wurde 2003/04 parallel zur AEP ein Gutachten zur landschaftsplanerischen Entwicklung vom Büro GfL Bremen erarbeitet. Hauptzielsetzung des LEK sind der Erhalt und die Entwicklung des Kulturlandschafts- raums Süderelbe. Dazu zeigt das LEK

die Wertigkeiten des Süderelberaums als landwirtschaftlichen Kulturlandschaftsraum, als Naherholungsgebiet und als Lebensraum für Tiere und Pflanzen und die Naturgüter auf formuliert ein gebietsspezifisches Leitbild für den Raum aus landschaftsplanerischer Sicht und beinhaltet ein Handlungs- und Maßnahmenkonzept mit Maßnahmenvorschlägen, die vor dem Hintergrund der im Raum geplanten Veränderungen der Stabilisierung und Entwicklung des Raumes in seinen Wertigkeiten als Kulturlandschaftsraum, als Nah-

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erholungsgebiet und als Lebensraum für Tiere und Pflanzen und die Naturgüter dienen. Das LEK umfasst ein größeres Untersuchungsgebiet (analog zum AEP) als das SEK und ist in fünf Bearbeitungsteile untergliedert: 1 die Beschreibung des Bestandes (naturräumliche Gegebenheiten, Biotoptypen, Naherholung) auf der Grundlage vorhandener Unterlagen 2 die Bestandsbewertung 3 die Ermittlung der gesamträumlichen Konfliktsituation bezogen auf Biotope, Land- schaftsbild und Naherholung 4 das landschaftsplanerische Leitbild 5 und ein Handlungs- und Maßnahmenkonzept für die Handlungsfelder Kulturland- schaft, Naherholung und Erhalt und Entwicklung von Lebensräumen. Die Gesamtfläche wurde in Teilräume (Außendeichsfläche der Elbe, Este einschließlich Talraum, Alte Süderelbe, Obstbaugebiete, Marschgebiete, Moorgürtel) nach ihrem landschaftlichen Zusammenhang gegliedert. Die wesentlichen Inhalte der landschaftsplanerischen Leitbildkarte sind in Plan Nr. 3 dargestellt. Einschränkungen einer weiteren baulichen Entwicklung Im landschaftsplanerischen Leitbild und im Handlungs- und Maßnahmenkonzept werden folgende Empfehlungen für die landschaftliche Entwicklung formuliert, die Einfluss auf eine mögliche Siedlungsentwicklung haben: 1. von Bebauung freizuhaltende Bereiche vorhandene nicht bebaute Flächen (Landschaftsfenster), die in der §34 Verordnung als Bestand erfasst sind und Sichtbeziehungen im Zusammenhang mit prägenden Gewässerläufen Bereiche mit Gräben, stark strukturierte Obstbauflächen (nordwestlich Cranz) Landschaftsbezug und Biotopverbund zwischen Moor, Marsch und Stromelbe und innerhalb der Marsch zur Entwicklung einer großräumigen Vernetzung Schwerpunkträume des gesamträumlichen, übergeordneten Leitbildes: Gewässerräume und historische Vordeichsflächen der Este und Alten Süderelbe und Entwicklung der Gewässerräume und neuer Gewässerverbindungen Obstbaugebiete in Neuenfelde, Hasselwerder Obstbauflächen nördlich und südlich Nincop, südlich des Siedlungsbandes Vierzigstücken, Hohen- wisch südlich des Freerengraben in Francop 2. Art der Bebauung innerhalb der gewachsenen Siedlungsstrukturen Erhalt der Maßstäblichkeit Orientierung an der typischen Bauform Aufgreifen der Gebäudeausrichtung Erhalt der Freiräume auf dem Grundstück im LEK sind Schwerpunktbereiche des Kulturlandschaftsschutzes vorgesehen 3. Prägung neuer Siedlungsstrukturen Neue Siedlungsstrukturen sollen den Charakter der gewachsenen Strukturen aufgreifen. In behutsamem Maße können Siedlungsbänder vorgesehen werden. Weiterhin ist im LEK- Maßnahmenkonzept als Grundlage für das SEK aufgeführt, die freizuhaltenden Bereiche (Landschaftsfenster) örtlich aktuell zu erheben und städtebauli- che Entwürfe für die zu entwickelnden Siedlungsbereiche zu erstellen.

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Im Kartenmaterial sind Schwerpunktbereiche für potentielle Ausgleichs- und Ersatzmaß- nahmenflächen dargestellt. Die Umgrenzungen von Schutzgebieten und gesetzlich ge- schützten Bereichen sind aus dem LEK in Plan Nr. 3 übernommen. Naturschutzgebiet Finkenwerder Süderelbe Geschützt ist der westliche Abschnitt der Alten Süderelbe mit dem angrenzenden Tal- raum mit dem Zweck des Erhalts und der Vielgestaltigkeit der Gewässer- und Ufermor- phologie. Südlich des Untersuchungsgebietes befindet sich das EU-Vogelschutzgebiet und Naturschutzgebiet Moorgürtel. Verboten sind in diesen Bereichen diverse Freizeit- nutzungen, die Errichtung oder Veränderung baulicher Anlagen, Aufschüttungen und andere Veränderungen der Ufergestalt und die Einbringung von Dünge- und Pflanzen- schutzmitteln sowie die Einbringung von Abfällen und Abwässern. Naturdenkmal Gutsbrack Geschützt ist das Gutsbrack am Deich bei Francop. Landschaftsschutzgebiet Gemäß LAPRO / APRO ist der gesamte Süderelberaum mit Ausnahme der besiedelten Bereiche und der vorhandenen Naturschutzgebiete geplantes Landschaftsschutzgebiet. Gesetzlich geschützte Biotope nach §28 HmbNatSchG, Nach § 28 HmbNatSchG sind bestimmte Biotoparten bei entsprechender Ausprägung gesetzlich geschützt. Maßnahmen oder Handlungen, die eine Zerstörung, Beschädigung o- der sonstige erhebliche Beeinträchtigung dieser Biotope bewirken können, sind verboten. Die erfassten Bereiche und Flächenabgrenzungen aus dem LEK (Daten der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt) werden in Plan Nr. 3 übernommen. Wasserschutzgebiet Süderelbmarsch / Harburger Berge, Schutzzone III Die Schutzzone III als weitere Schutzzone nimmt einen großen Teil des südlichen Unter- suchungsraumes ein. Im Norden grenzt sie an den besiedelten Bereich von Francop, im Osten gehören weite Teile des Talraums der Alten Süderelbe zur Schutzzone, im Westen bildet die Verlängerung des Elstorfer Heuwegs die Abgrenzung.

4.7.2 Landschaftsbildgutachten Im Zusammenhang mit dem LEK wurde als gesonderter gutachterlicher Fachbeitrag eine Landschaftsbilduntersuchung mit dem Schwerpunkt der Darstellung der historischen Be- züge vom Büro schaper+steffen+runtsch, Hamburg erstellt. Die inhaltlichen Schwerpunkte konzentrieren sich auf die Betrachtung der historischen Entwicklung der Marsch-Kulturlandschaft, die Darstellung der landschaftsstrukturellen Merkmale und ihrer Ausprägung und Empfehlungen zur Sicherung und Aufwertung der Landschaftsbildqualitäten. In Erhebungsbögen sind besondere Orte erfasst, die einen aus- geprägten Bezug zur Geschichte des Untersuchungsraumes haben. Im Maßnahmenkonzept werden zum Punkt Ortsbild / Siedlungsstruktur folgende Emp- fehlungen ausgesprochen: Erhaltung der die Hufengrenzen definierenden Gräben Erhaltung und Förderung der Anlage hofnaher Obstwiesen Erhaltung von Sichtfenstern zwischen Baukörpern in die Landschaft

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 17 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

bei einer Bebauung der hinteren Hufenbereiche (Hallen) ist eine Beeinträchtigung der Landschaftsstrukturen auszuschließen, überdimensionierte Zufahrten sollen vermieden werden

4.7.3 Landschaftsfenster Als Grundlage für die weitere Bearbeitung des SEK wurden durch das Büro schaper+steffen+runtsch die Landschaftsfenster aufgenommen und bewertet. Die Ergebnisse sind im Anhang aufgeführt und sind in die Plandarstellungen, die weitere Leitbildent- wicklung und die Funktionskonzepte eingeflossen.

4.8 Eigentumsverhältnisse Der Großteil der landwirtschaftlich genutzten Flächen ist im privaten Besitz. In Neuen- felde südlich der Nincoper Straße, im Gebiet Rosengarten (Landebahnverlängerung) und die ehemalige Vordeichsfläche der Alten Süderelbe (Ortsumgehung Finkenwerder) hat die Stadt Flächen angekauft. Die Fläche der Deponie und zukünftigen Grünfläche Fran- cop und die Flächen des Hauptdeiches in Neuenfelde und Cranz gehören ebenfalls der Stadt. Im Anhang befindet sich eine Karte zu Eigentumsverhältnissen 2003 im Untersuchungs- gebiet. Es werden private Flächen und Flächen der Freien und Hansestadt Hamburg unterschieden.

4.9 Zusammenfassung der Restriktionen Im Rahmen der Analyse wurden die vielschichtigen Anforderungen, die sich aus den auf- geführten Rahmenbedingungen ergeben in einem Restriktionsplan zusammengeführt (vgl. Plan Nr. 5). In ihm werden durch eine "Weißkartierung" die Räume, in denen eine Siedlungsentwicklung ausgeschlossen werden kann, bzw. in denen flächenhafte und punktuelle Einschränkungen für eine potentielle Wohnbebauung bestehen, erfasst und dargestellt.

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5 Städtebauliche Struktur Das Untersuchungsgebiet ist geprägt durch eine besondere Siedlungs- und städtebauliche Struktur, deren Ursache in der historischen Entstehung und Entwicklung in einem besonderen Landschaftsraum liegt (vgl. Plan Nr. 5). Zum Verständnis der Zusammenhänge und vor allem als Grundlage für die Herleitung von ortsbildtypischen bzw. -verträglichen Siedlungsmustern für eine Siedlungserweiterung werden im Folgenden diese Strukturen kurz erläutert. Die Ausführungen basieren im Wesentlichen auf die 1990 erarbeitete Stadtbilduntersuchung, die zum Teil an aktuelle Gegebenheiten angepasst wurde.

5.1 Ortsbild und städtebauliche Gestalt Die Stadtbilduntersuchung für die Ortteile Cranz, Neuenfelde und Francop wurde im Jahr 1990 von der damaligen Baubehörde in Zusammenarbeit mit Dipl.-Ing. J. Heins erstellt. Sie ist gegliedert in die Darstellung der historischen Entwicklung, der Hauptelemente des Untersuchungsraumes und eine Unterteilung in Gestaltungsbereiche nach Stadtbildquali- tät. Sie schließt mit allgemeinen Leitvorstellungen und einem Gestaltungsleitfaden.

5.1.1 Historische Herleitung der ortstypischen Siedlungs- und Bebauungsstruktur Siedlungsbänder Die Flussdeiche der Este, Elbe und der Alten Süderelbe bildeten die Grundlagen für die Niederlassungen und Kultivierungen und somit für die Siedlungsentwicklung. Die Mäan- der der Flüsse sind die Ursache für die gekrümmten Achsen der Deichhufendörfer, sie bestimmen durch ihren Verlauf die Siedlungsform. Im Untersuchungsgebiet haben sich vorwiegend ein- bis dreizeilig bebaute Straßenräume mit ca. 10 bis 60 Metern Tiefe gebildet. Meist finden sich dort eingeschossige, giebelständige Häuser aus der Zeit ab 1850, vereinzelt auch gut erhaltenen Resthöfe rein bäuerlicher Herkunft, deren Haupthäuser mit ihren hohen, ungeteilten Dächern und ihren ebenfalls zur Straße orientierten Schaugiebeln die historischen Ursprünge der Siedlung betonen. Durch Hausgärten und offene Wasser- züge sind Häuser und Landschaft oftmals eng miteinander verflochten. Eine häufig wink- lige Anordnung vieler Häuser bringt eine starke, die räumliche Wirkung erhöhende Staf- felwirkung. Die Siedlungsbänder sind in der Regel deichparallel ausgerichtet, erst relativ spät einge- richtete Straßenverbindungen durchbrechen dieses Ordnungsprinzip. Durch die Aufreihung der Grundstücke an den Deich begleitenden Straßen, die Ausrich- tung der Hauptgebäude zu ihr und das weit gehende Fehlen von Großbäumen wird jedes einzelne Haus wahrgenommen und jede Veränderung und Verdichtung hat offensichtli- chen Einfluss auf das Siedlungsbild. Bäuerliche und nichtbäuerliche Siedlungsstrukturen In Marschhufendörfern ist dem Gehöft die landwirtschaftliche Nutzfläche direkt zugeordnet, so dass ein Feldwegenetz, wie es bei den Haufendörfern auf der Geest üblich ist, nicht nötig war. Alle Straßen sind zugleich Wohn- und Wirtschaftswege, lokale und regi- onale Verbindungen.

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Die Primärstruktur wird gebildet von den Vollbauernstellen der Hufner mit der Hofstelle am Kopf der Hufen. Die anwachsende Bevölkerung (Käthner, Handwerker, Fischer) wurde auf nur wenig ausgedehnten Gartengrundstücken angesiedelt, um die Substanz der Vollhufen nur wenig anzugreifen. Entlang der Seitendeiche bildeten sich neue Siedlungs- bänder aus, die sich durch eine lange und wenig gekrümmte Sekundärstruktur parallel zu der Hufeneinteilung auszeichnen, in Neuenfelde wurde eine neue gerade Erschließung durch den vorhandenen Ringdeich gelegt. In der Nachbarschaft der Neuenfelder Kirche und des Hafens in Cranz bildeten sich Sied- lungen in der zweiten Reihe. In der Nincoper Straße wird das doppelte Erschließungssys- tem auf unterschiedliche administrative Zuständigkeiten zurückgeführt. Eingedeichte Bracks wurden ebenfalls für Siedlungserweiterungen genutzt. Flächenhafte Besiedlung In der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts wurden auch in der Marsch flächenhafte Be- siedlungen angelegt, die zum Teil in der alten Vordeichsfläche entstanden, die seit dem Bau der neuen Hauptdeichlinie nicht mehr von Überflutung bedroht ist. Diese Siedlungs- form ist - wenn auch an sich möglicherweise qualitätvoll - für die Struktur der Marschge- biete untypisch. Flächenhafte Siedlungen wie die Seehofsiedlung und der Estebogen in Cranz widersprechen der historischen linienhaften Bebauungsstruktur. Das Grabenmuster wurde überplant und tiefer gelegene Flächen aufgeschüttet. Hofanlagen / Baudichte Das klassische Gehöft des Alten Landes besteht aus einem Haupthaus, dessen Wohnteil dem Straßenraum zugewandt ist und deutlich kleineren Nebengebäuden, die seitlich und hinter dem Haupthaus gelegen, mit diesem ein Ensemble bilden, als solches jedoch nur bei bedeutenden Abständen zur Nachbarbebauung wirksam werden. Einfache, nicht durchbrochene Satteldächer über langrechteckigen Gebäuden sind die Regel. Die Katen liegen häufig traufständig zur Erschließungsstraße und sind in ihrer Ausfor- mung den Hallenhäusern ähnlich, nur kleiner und in ihrer Ausschmückung ärmer. Die eng bebauten Hofstellen im Wechsel mit den weiten Sichtbeziehungen bilden zusammen mit der sich scheinbar endlos wiederholenden Anordnung der typischen Land- schaftsbildelemente die eindrucksvollen Bilder der Marschlandschaft.

5.1.2 Bewertung des Ortsbildes Die Siedlungsstruktur wurde nach ihrer Ortsbildqualität in vier Gestaltungsbereiche in Anlehnung an die Stadtbilduntersuchung gegliedert und aktualisiert. Sie ist in Plan Nr. 5 dargestellt. Unterschieden werden vier Kategorien: M-Bereich: Milieugebiet5 A-Bereich: erhaltenswerte Siedlungsstruktur B-Bereich: ortsbildverträgliche Siedlungsstruktur C-Bereich: ortsbildstörende Siedlungsstruktur

5 Der Begriff „Milieugebiet“ wird hier aus der damaligen Untersuchung übernommen. Zu Vermeidung von Ver- wechslungen bzw. Irritationen wird darauf hingewiesen, dass unter diesem Begriff üblicherweise die Milieugebiete des Milieuschutzberichtes der damaligen Baubehörde (1985) verstanden werden, bei denen z.B. regelmäßig die Anwendbarkeit von § 12 Abs. 3 HBauO unterstellt wird. Der Milieuschutzbericht 1985 enthielt u.a. ein Milieuge- biet in Neuenfelde, das nicht deckungsgleich mit den Aussagen der Stadtbilduntersuchung von 1990 ist.

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M-Bereich: Milieugebiet bäuerliche Sekundärstruktur (Käthner, Siedler) Hasselwerder Mühle (ehemaliger Seitendeich) nicht bäuerliche Struktur (Handwerker, Fischer, Handel) Neuenfelde Dorf (Kirchenensemble / Handwerkersiedlung Neuenfelde, Problem Lärmschleppe Landebahn) A-Bereich: erhaltenswerte Siedlungsstruktur lockere bäuerliche Primärstruktur Neuenfelder Fährdeich (Liedenkummer im Norden) Nincoperort (Nincop West) Rosengarten (ehemaliger Sommerdeich, Ringdeich) verdichtete bäuerliche Primärstruktur Liedenkummer im Süden (Nincop / Nincoper Ort / Nincoper Straße, dreireihiges Siedlungsband) Nincoper Straße (zweireihiges Siedlungsband) Vierzigstücken Francop West (Hohenwischer Straße zwischen Huckerbrack und Gutsbrack) bäuerliche Sekundärstruktur (Käthner, Siedler) Marschkamper Deich (zweireihiges Siedlungsband, ehemaliger westlicher Seitendeich von Hassel- werder) Nincoper Deich (ehemaliger Seitendeich) Viersielen Schleuse (Verdichtung an der Tiefenstraße) Huckerbrack (Bracksiedlung Achtern Brack) Francop Ost (Hohenwischer Straße zwischen Gutsbrack und Flutbrack, ehemaliger Seitendeich) Brakenburg / Hinterdeich (Problem angrenzend Hafenerweiterungsgebiet) Neuenfelder Hinterdeich / Nincoper Moorweg (Einzelgehöfte am Hinterdeich) nicht bäuerliche Struktur (Handwerker, Fischer, Handel) Hafen Neuenfelde Cranz Estedeich (mit Bebauung der historischen Außendeichseite am Hafenplatz) B-Bereich: ortsbildverträgliche Siedlungsstruktur bäuerliche Sekundärstruktur (Käthner, Siedler) Cranzer Elbdeich (ehemalige Deichlinie zur Stromelbe) nicht bäuerliche Struktur (Handwerker, Fischer, Handel) Arp-Schnitger-Stieg mit Sportanlagen (C-Bereich) Bandartige Siedlungsergänzung Seehof Este Außendeich Flächenhafte Siedlungsergänzung Cranz Estebogen Seehofsiedlung Seehofring C-Bereich: ortsbildstörende Siedlungsstruktur Ortseingang Cranz Ziegelei Neuenfelde Sportanlagen Neuenfelde Spedition Arp-Schnitger-Stieg Sietas-Werft (wasserbezogenes Gewerbe) Lager- und Produktionshallen Stellmacherstraße Obstlagerhallen Nincoper Straße -Elbe-Obst

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 21 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

5.1.3 Denkmalschutz Die Kulturdenkmale im Untersuchungsgebiet wurden in der Denkmaltopographie Har- burg und Umgebung verzeichnet, ein Teil ist in die Denkmalliste eingetragen.6 Bei Ver- änderungen an denkmalgeschützten oder denkmalwerten Objekten oder in Ihrer Umge- bung sind die Planungen mit dem Denkmalschutzamt abzustimmen.

5.1.4 Ortsbildprägende Objekte und „besondere Orte“ Im Gutachten zum Landschaftsbild sind folgende Gebäude, Orte, Wege und Objekte kar- tiert, die einen ausgeprägten Bezug zur Geschichte des Süderelberaums haben und als Merkpunkte weiter entwickelt werden sollten. Gleichzeitig sind diese "Besonderen Or- te" nach den Denkmalen weitere ortsbildprägende Objekte. Estedeich in Cranz Neuenfelder Hafen mit Neuenfelder Schleusenfleet und Kirchenschleuse Ringdeich Rosengarten Dorfhufen mit Kirchenensemble Neuenfelde Neuenfelder Mühle Deichkate (Hasselwerder Straße) Viersielen Schleuse Orgelbauerhof Hofensemble Nincoper Straße 45 Ortsensemble Nincop Francoper Schleuse beim Huckerbrack Fährweg von Francop nach Finkenwerder Gut Francop II Alter Fährort Graft Francoper bzw. Vierzigstückener Moorweg Landscheide / Moorwettern

5.2 Kulturlandschaft

5.2.1 Definition "Historische Kulturlandschaft" Die Kulturlandschaft ist das Ergebnis der Wechselwirkungen zwischen naturräumlichen Gegebenheiten und menschlicher Einflussnahme im Verlauf der Geschichte. Dynami- scher Wandel ist daher ein Wesensmerkmal der Kulturlandschaft. Der Begriff findet sowohl für den Typus als auch für einen regional abgrenzbaren Landschaftsausschnitt An- wendung. Die historische Kulturlandschaft ist ein Ausschnitt aus der aktuellen Kultur- landschaft, der sehr stark durch historische Elemente und Strukturen geprägt wird. Eben- so wie in einem Baudenkmal können in der historischen Kulturlandschaft Elemente aus unterschiedlichen zeitlichen Schichten nebeneinander und in Wechselwirkung zueinander vorkommen. Strukturen und Elemente sind dann historisch, wenn sie in der heutigen Zeit aus wirtschaftlichen, sozialen, politischen oder ästhetischen Gründen nicht mehr in der

6 Die Lage der Denkmale ist in Plan Nr. 5 verzeichnet. Eine Liste der eingetragenen und schutzwürdigen Kultur- denkmale befindet sich im Anhang.

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vorgefundenen Weise geschaffen würden, sie also aus einer abgeschlossenen Geschichts- epoche stammen. Der optisch wahrnehmbare Zusammenhang besteht aus Punktelementen, verbindenden Linienelementen und zusammenfassenden Flächenelementen. Im Untersuchungsraum sind dies: Punktelemente: Hof/Haus/Scheune/Stall, Kirche, Gutshof, Wurt, Brücke, Fähranleger, Mühle, Schleuse, Pumpwerk, Ziegelei, archäologische Fundstelle, Einzelbaum, Deichdurchbruchstelle mit Brack, Kopfweiden, Kleientnahmestellen Linienelemente: Fassadenensembles, Wege, Straßen, Baumreihen, Alleen, Fließge- wässer, Gräben, Wettern, Deiche Flächenelemente: historische Ortskerne, Obstgärten und Obstbaumkulturen, Hufen, Ackerflächen, Wäldchen, Grünland, Moor

5.2.2 Kulturlandschaftselemente mit Siedlungsbezug Wurten stellen als aufgeschüttete Wohnhügel ein typisches Element der Besiedlung der Marschgebiete dar. Die Darstellung der Wurten wurde aus dem Landschaftsbild- gutachten übernommen. Zum Teil sind sie im Siedlungsbild nicht offensichtlich erkennbar, wenn sie in die Deichstrukturen oder in Hoflagen integriert sind. Deiche sind in der traditionell wegearmen Struktur der Deichhufenbesiedlung mit ihrer dominanten linearen Struktur gleichzeitig Schutz und Bewegungslinien. Wege entlang der Deichlinien stellen die Wohn- und Wirtschaftswege sowie lokale und regio- nale Verbindungen dar. Von der erhöhten Position der Deichkronen sind die Struktu- ren der Hofanlagen, der Kulturlandschaft, der alten Vordeichsflächen und die Begren- zung des Landschaftsraumes durch die Geestkante im Süden und die Elbe und die Spülfläche im Norden wahrnehmbar. Landschaftsfenster / Sichtbezüge: In der dichten bandartigen Bebauung ermöglichen freie Landschaftsflächen die Wahrnehmung des landschaftlichen Zusammenhanges. Der kleinräumige Einblick in die Umgebung durch "Landschaftsfenster", freie Flächen innerhalb der Bebauung sowie über Hausgärten und Wasserläufe und der großräumige Überblick von den Deichwanderwegen aus schaffen Sichtbezüge und lassen den Be- siedlungsprozess erkennbar werden. Teilweise dienen sie dazu den Charakter historischer Hufnerhäuser aufrecht zu erhalten. Die Erlebbarkeit der räumlichen Struktur steht in engem Zusammenhang mit dem Erlebniswert und dem Charakter des Gebie- tes. (vgl. dazu Bewertung der Landschaftsfenster im Anhang) Gräben sind kennzeichnend für das mehrstufige Entwässerungssystem in der 3. Meile des alten Landes. Die Entwässerungsgräben im Abstand von 16-20 Metern sammeln das überschüssige Wasser und leiten es über die Wettern und Schleusen in die Elbe, Alte Süderelbe oder Este. Die Gräben sind für das Siedlungsbild als Abgrenzung der Fluren von Bedeutung. Ihre Funktion für die Ent- und Bewässerung ist für den wirtschaftlichen Erfolg des Obstbaus und der Landwirtschaft mitentscheidend. prägende Gewässer: Bei der Anlage des Gewässernetzes wurden die natürlichen Ge- gebenheiten vorhandener Priele und Bäche aufgenommen, bis heute stehen die amorph verlaufenden Gewässerlinien in reizvollem Gegensatz zu den geraden und teilweise sehr langen Grabenstrukturen. Viele Hauptgewässer erfüllten gleichzeitig Grenzfunktionen, so zum Beispiel die Landscheide.

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Bracks stehen für die ständige Auseinandersetzung der menschlichen Bemühungen mit den Naturprozessen und zeugen von Deichbrüchen und Auskolkungen bei schwe- ren Sturmfluten. Im Untersuchungsgebiet sind die Bracks heute als Gewässerbiotope und Merkzeichen Bestandteil des Siedlungsbildes. Obstbau: Der fruchtbare Marschboden und das milde Kleinklima begünstigen den Obstanbau. Die Nachfrage aus der nahen Großstadt bildete eine wichtige Vorausset- zung für die Ausbreitung des Obstbaus, der sich zu der die Eigenart der Kulturland- schaft bestimmenden Nutzung entwickelt hat. Im Untersuchungsgebiet werden auch die Freiflächen um die Höfe für den Obstbau genutzt. Flurteilung: Bis heute hat sich die auf holländischen Mustern basierende regelmäßige streifenförmige Flurteilung, an deren Kopfende die giebelständigen Häuser platziert sind, erhalten. Diese historische Struktur ist unabhängig von der Bausubstanz charakteristisch.

5.2.3 Störungen der Kulturlandschaft Historisch gewachsene Kulturlandschaften werden in dem Augenblick zerstört, wenn die bisherige Entwicklung mit der Zunahme von Einzelelementen und Strukturen unterbro- chen wird durch großflächig zerstörende Neugestaltungen oder hohe weithin sichtbare Elemente. So steht zum Beispiel die Hafenschlickdeponie im Kontrast zum wasserreichen Landschaftsbild der Marsch und stört die Blickbeziehungen nach Finkenwerder über das flache Land von den alten Deichen aus.

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6 Analyse Aus den Restriktionen sowie den ermittelten städtebaulichen Strukturen ergeben sich An- forderungen, aber auch Chancen für eine potentielle Siedlungsentwicklung, die in der folgenden Analyse als Herleitung und Vorbereitung des Leitbildes zusammengefasst werden (vgl. Plan Nr. 6 „Analyse“). Für die Größenordnung der anzustrebenden Siedlungsent- wicklung ist es zuvor wichtig, die im Gebiet vorhandenen Bedarfe bzw. die Nachfrage abzuschätzen.

6.1 Bedarfe und Nachfrage Konkrete Untersuchungen für den Bedarf sowohl für den Wohnungsbau als auch für gewerbliche Entwicklungen liegen für das Untersuchungsgebiet nicht vor. Deshalb wird an dieser Stelle eine gutachterliche Einschätzung versucht, die auf den Aussagen der Bau- prüfabteilung über die Bauanfragen der letzten Jahre sowie der ortspolitischen Anfragen sowie den Aussagen des Expertengesprächs vom 01.09.2004 beruhen.

6.1.1 Wohnungsbau Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass im Untersuchungsgebiet ein deutlich spürbarer Bedarf für die Errichtung von Einfamilienhäusern besteht, der sich vorwiegend aus der Nachfrage der Einheimischen ergibt. Dies belegen die Aussagen der Bau- prüfabteilung des Ortsamtes Süderelbe, nach denen in den letzten Jahren ca. 120 Wohn- häuser vorwiegend innerhalb des Gebietes der § 34-Verordnung realisiert wurden. Bauan- fragen wurden auch für Flächen außerhalb der Verordnung gestellt. Wohnbaubedarf für Einfamilienhäuser äußert sich auch in den Anfragen des Ortsaus- schusses zur Neuausweisung von Baugebieten. Der Bedarf für Geschosswohnungen in den ländlich geprägten Ortsteilen ist eher von geringem Ausmaß. Das Ansiedlungsinteresse von außerhalb, insbesondere von jungen Familien aus den Hamburger Innenstadtbereichen, ist bisher relativ gering. Dies liegt einerseits an dem geringen, frei verfügbaren Angebot an Baugrundstücken, andererseits an der vergleichsweise schlechten Verkehrsverbindung in Richtung Innenstadt. Die Wohnungsbauentwicklung in den niedersächsischen Nachbargemeinden zeigt, dass durchaus ein Nachfragepotential für Neubaugebiete in diesem Raum besteht, auch gerade von neuen Mitarbeitern der Airbuswerke und deren Zulieferern. Für diese Nachfrager soll zwar in erster Linie in den größeren Wohnungsbauprojekten der nächsten Jahre auf Ham- burger Gebiet (B-Pläne Finkenwerder 32, Neugraben-Fischbek 65 und Röttiger-Kaserne) Wohnraum in Arbeitsplatznähe geschaffen werden. Ein geringer Teil wird aber auch abseits der Großprojekte Interesse für kleinere Vorhaben im attraktiven dörflichen Zusam- menhang gewachsener Ortsteile hegen. Insofern kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Interesse mit dem Bau der Umge- hungsstraße Finkenwerder (Ufi) und mittelfristig der Bundesautobahn A 26 und den damit kürzeren Kfz-Fahrzeiten aus dem Untersuchungsgebiet in die Innenstadt steigen wird. Für beide genannten Nachfragergruppen können Entwicklungen im Untersuchungsgebiet einen kleinen Beitrag zum im Leitbild „Wachsende Stadt“ formulierten Teilziel leisten, durch die Ausweisung von Einfamilienhausgebieten verstärkt junge Familien von der Abwanderung ins Umland abzuhalten.

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Daneben kann auf Grund der demographischen Entwicklung auch davon ausgegangen werden, dass ein Bedarf für besondere Wohnformen für ältere Menschen wächst; insbesondere vor dem Hintergrund, dass bisher keine Altenwohneinrichtung vorhanden ist. Weitere besondere Potenziale können in einer Nachfrage von Wohnformen für befristetes Wohnen (Hotels, Appartements, etc.) im Hinblick auf den Betrieb Airbus und deren Kunden / Zulieferer in Ortsnähe zum Arbeitsplatz bestehen, neben den sonstigen touristischen Angeboten. Gerade nicht mehr benötigte, ehemals landwirtschaftlich genutzte Bau- substanz (z.B. kleinere Kühlhäuser, Dachgeschosse etc.) bieten hier ein nicht unerhebli- ches Potenzial, bzw. eine außerlandwirtschaftliche Nebenerwerbsmöglichkeit.

6.1.2 Landwirtschaft Traditionell wird das Untersuchungsgebiet von der Landwirtschaft und insbesondere vom Obstanbau geprägt. „Der Obstbau bildet die Basis für den Erhalt und die Entwicklung des Gesamtraumes als Kulturlandschaft. Aufgrund der zunehmenden Globalisierung des Marktes für Obsterzeugnisse steht der Obstbau schon lange unter hohen Anpassungs- druck. Der Obstanbau (...) konkurriert nicht nur mit den anderen deutschen Anbaugebie- ten, sondern auch mit den internationalen Anbietern. Die Betriebe des Süderelberaumes haben in der Vergangenheit bei einer unbefriedigenden Preis- und Absatzsituation durch entsprechende Anpassungsmaßnahmen ihre Leistungs- und Wettbewerbsfähigkeit erfolg- reich unter Beweis gestellt. (...) Der Obstbau zeichnet sich durch günstige innere Strukturverhältnisse und standortbe- dingte Besonderheiten aus. Im Süderelberaum haben sich hoch spezialisierte Obstbaubetriebe entwickelt. Die Betriebe verfügen über ein hohes produktionstechnisches Niveau und erzeugen Obst mit hohen Qualitäten. Mit einem Flächenanteil von 90 % der gesamten Obstanbau- fläche haben sich die Betriebe auf den Apfelanbau spezialisiert. Die relativ hohe Leistungs- und Wettbewerbsfähigkeit der Betriebe wurde in der Vergangenheit im Wesentlichen durch kontinuierliches Betriebswachstum, Steige- rung der Flächenerträge, Senkung der Produktionskosten, Steigerung der Qualität der Obsterzeugnisse sowohl im Bereich der Produktion als auch bei der Lagerung durch die Schaffung moderner CA-ULO-Lager erreicht.“7 Diese wirtschaftlich positive Entwicklung bietet die Chance, dass die obstbauliche Funk- tion auch weiterhin das Rückgrat der besonderen baulich-räumlichen Strukturen bildet. Gleichfalls birgt sie jedoch aus städtebaulicher Sicht einige Risiken für die zukünftige Entwicklung, denen es durch eine vorausschauende Siedlungsentwicklung rechtzeitig gegen zu steuern gilt. Diese Risiken zeigen sich baulich-räumlich in einigen Bereichen bereits jetzt. So haben vereinzelt insbesondere vor- und nachgelagerte Betriebe, wie zum Beispiel Lager- und Aufbereitungshallen, zu städtebaulichen Ausprägungen geführt, die nicht mehr in die dörflichen Strukturen passen. Nutzungskonflikte mit benachbarter Wohnbebauung treten aufgrund des erzeugten (Lkw-)Verkehr auf.8 Hier gilt es bei Entwicklungen innerhalb der bestehenden Siedlungsbereichen gestalterische Formen zu finden, die gleichzeitig das Ortsbild wahren und den Anforderungen des Wettbewerbes sowie an moderne Wirtschaftweisen gerecht werden.

7 GfL Bremen im Auftrage der BWA und Landwirtschaftskammer Hamburg; 9/2004; S.59 8 wie zum Beispiel die „Elbe-Obst“ und „Veiling“

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Außerdem suchen die Obstbau- und Landwirtschaftsbetriebe nach sog. zweiten Standbei- nen. Ansätze dafür sind im Bereich Direktvermarktung und Beherbergung vorhanden. Diese gilt es auszubauen. Grundsätzlich ist wirtschaftlich auch ein stärkeres Potential für das touristisch interessante „Alte Land“ durch die zukünftig verbesserte Kfz-Anbindung durch Ufi und A 26 zu erkennen. Tagestouristen aus den innerstädtischen Bereichen sind schneller im Untersuchungsgebiet, was auch zu verbesserten Bedingungen für die Gast- ronomie führen kann. Daneben sollte vor allem aus touristischen Gründen die Anbindung an den ÖPNV verbessert werden. Insbesondere die Fährverbindungen über die Elbe bieten hier Verbesse- rungsmöglichkeiten für eine schnelle, kostengünstige Anbindung.

6.1.3 Gewerbe Als Arbeitgeber im Untersuchungsraum haben sich neben der Landwirtschaft auch gewerbliche Betriebe in dörflicher Mischnutzung neben Großbetrieben wie der Sietas-Werft unterschiedlich stark entwickelt. Diese Nutzungsmischung trägt maßgeblich zur lebendi- gen Vielfalt und Attraktivität der Orte bei. Ähnlich wie bei der Landwirtschaft sind jedoch vereinzelt auch Gebäude von Gewerbe- betrieben nicht mehr landschafts- und ortsbildverträglich und wachsen aus den Ortsstruk- turen heraus. Aufgrund der Dynamik der wirtschaftlichen Entwicklung dieser Betriebe und der einhergehenden Zunahme der Konflikte zeigt sich der Bedarf für neue gewerbliche Flächenausweisungen für ortsansässige Betriebe.

6.1.4 Nahversorgung Die vorhandenen, kleinen Nahversorgungsbetriebe/ Einzelhändler decken den Bedarf der Bewohner bisher (noch) nicht befriedigend ab. Neben den kleinen Läden im Untersu- chungsgebiet wird der tägliche Bedarf in Einkaufsmärkten außerhalb gedeckt. Das aktuell bestehende Ansiedlungsinteresse eines Discounters in Nincop ist im Sinne einer wohnortnahen Versorgung zu begrüßen. Projektentwickler solcher Supermärkte machen bei ihrer Standortentscheidung einen Einzugsbereich von rund 5.000 Einwoh- nern, vor allem eine gute Kfz- Erreichbarkeit bzw. Lage an einer übergeordneten Straße zum Kriterium. Insofern wird der Standort in Nincop in einem Bereich liegen, für den sich die Investition lohnt. Durch eine Entwicklung im unmittelbaren Einzugsbereich kann man den Standort stärken. Vor dem Hintergrund der allgemeinen Marktentwicklungen des Einzelhandels werden andere Standorte in den drei Ortsteilen kaum auf Interesse bei potentiellen Investoren treffen.

6.1.5 Soziale Infrastruktur Ähnlich der Situation im Einzelhandel ist die Lage im Bereich der sozialen Infrastruktur und hier im Bereich Kinderbetreuung und (Grund-) Schulversorgung einzuschätzen. Entsprechend dem Schulentwicklungsplan 2005-2015 (Stand 1/2005) der Behörde für Bildung und Sport (BBS) liegen die Grundschulen in Cranz mit aktuell 1,25 und am Arp- Schnitger-Stieg mit 2 Zügen unter den allgemein anzustrebenden Mindestgrößen von Grundschulen in Hamburg. Aufgrund der ländlichen Struktur und den andernfalls sehr langen Wegen für die Grundschulkinder sollen gemäß Schulentwicklungsplan die Grund- schulstandorte trotzdem mit einem Entwicklungsziel von 1 Zug in Cranz und 2 Zügen am

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Arp-Schnitger-Stieg erhalten werden. Weiterführende Schulen werden in Neugraben, Finkenwerder und Süderelbe besucht. Räumliche Kapazitäten für weitere Kinder aufgrund von zusätzlichen wohnbaulichen Entwicklungen sind an beiden Standorten vorhanden, nicht zuletzt wegen der rückläufi- gen Schülerzahlen der letzten Jahre. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass beide Standorte so günstig liegen, dass neue Schulkinder, die durch Siedlungserweiterun- gen im westlichen Teil des Untersuchungsgebietes (also auch in Neuenfelde und Nincop) hinzuziehen je nach Bedarf aufgeteilt werden können.9 Bezüglich der Kindertagesbetreuung ist davon auszugehen, dass ein durch zusätzliche Wohneinheiten resultierender Platzbedarf10 durch Bestandseinrichtungen in der Region aufgefangen werden kann. Die ansässigen Einrichtungen - insbesondere das DRK und die Spielvereinigung Este - sind in der Lage flexibel und schnell auf die Bedarfe reagieren zu können.

6.2 Potenziale und Stärken – Handlungsbedarfe und Schwächen Das Untersuchungsgebiet zeichnet sich insgesamt durch ein weit gehend intaktes, städte- baulich erhaltens- und schützenswertes Ortsbild in einer besonderen städtebaulichen Struktur aus, die (noch) in den meisten Bereichen dem historischen Muster einer straßen- parallelen Bebauung entlang der Deichlinien entspricht. Die siedlungshistorischen Au- ßendeichsflächen sind weit gehend unbebaut geblieben.

Abb. 3: typischer Schmuckgiebel Abb. 4: historisches Bauernhaus

9 Zur Information und Einschätzung der Auswirkungen von Siedlungserweiterungen auf Grundschulbedarfe hier "Faustformeln", die die BBS anwendet. • Bei einem Wachstum von 100 WE kann man mit einem Dauerbedarf für 3,5 Schüler und einem Spitzenbe- darf (nach Einzug) für 7 Schüler rechnen. • Bei einem Wachstum von 800-900 WE sollte eine weitere Klasse (Zug) eingerichtet werden. 10 zumindest bis zu einer Größenordnung von ca. 200 WE; gem. Aussagen der Behörde für Soziales und Familie (BSF) - Abteilung Kindertagesbetreuung

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Diese Siedlungsstruktur wird geprägt und gestützt durch die kleinteilige, dörfliche Nut- zungsmischung mit dem Schwerpunkt auf der besonderen landwirtschaftlichen Nutzung des Obstbaus. Die teilweise historischen Hofgebäude, häufig unter Denkmalschutz, wechseln sich unregelmäßig mit dichterer kleinteiliger Bebauung sowie attraktiven Land- schaftseinblicken und -fenstern ab. Diese besondere Vielfalt des Orts- und Landschafts- bildes vor allem in Kombination mit dem intensiv betriebenen Obstbau in stadtnaher La- ge haben das Alten Land insgesamt zu einem wertvollen Naherholungsgebiet werden lassen und zu einer überregionalen Bekanntheit verholfen. Sie tragen dazu bei, dass das Un- tersuchungsgebiet ein erhebliches, nur zum Teil genutztes touristisches Potential besitzt. Gleichzeitig bildet der Süderelberaum eine unverwechselbare und einzigartige Kultur- landschaft mit überwiegend obstbaulicher Nutzung, in der Landschaftsachse Westliche Elbtalachse mit hoher Bedeutung für Natur und Landschaft. Zudem hat der Raum eine hohe Bedeutung für die Trinkwasserversorgung Hamburgs. Das Landschaftsbild wird in seiner Grundstruktur durch Deiche, Gräben, Siedlungen und historische Baustrukturen geprägt und von einer seit dem Mittelalter systematisch durchgeführten Erschließung und Kultivierung der Marschenlandschaft bestimmt. Charakteristisch für das Alte Land sind die Landschaftsfenster, die Durchblicke von den Straßen und Deichen zwischen den Häu- sern und Bauflächen hindurch auf die dahinter liegenden unbebauten Flächen ermögli- chen. Auch wenn in jüngerer Zeit großflächige Veränderungen erfolgten, ist der Süderel- beraum noch ein zusammenhängender, wenig zerschnittener Raum von besonderer und schützenswerter Charakteristik.

Abb. 5: Landschaftseinblick mit Brack Abb. 6: typische Struktur am Obstmarschenweg

Trotz dieser insgesamt positiven Einschätzung sind im Untersuchungsgebiet in Teilberei- chen siedlungsstrukturelle und baulich-gestalterische Fehlentwicklungen auszumachen: 1. Die städtebaulichen Entwicklungen von Wohnsiedlungen der 60er Jahre in den Bereichen Cranz-Estebogen und der Seehofsiedlung weichen von dem historischen Siedlungsmustern ab und wirken in teilweise städtischen Formen beliebig. 2. Im Bereich der Este-Mündung hat sich die Sietas-Werft im Laufe des 20. Jahr- hunderts nach und nach zu einem Maßstab sprengenden und weit in die Landschaft wirkenden Industriebetrieb entwickelt. Die direkte Nachbarschaft kleinteiliger Wohnbebauung und Werftbetrieb im Bereich Neuenfelder Fährdeich wirkt pitto- resk. Trotz dieser orts- und Landschaftsbildstörenden Wirkung und die kleinräu- mige Immissionsbelastung ist der Betrieb in der Bevölkerung akzeptiert und er-

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zeugt durch die Einbettung in die Obstbaulandschaft am Estesperrwerk sogar eine gewisse touristische Anziehungskraft. 3. Westlich der Werft befindet sich auf einer ehemaligen Ziegeleifläche eine untypi- sche und landschaftlich nicht angepasste Behelfswohnsiedlung, vorwiegend von Werftarbeitern und deren Familien bewohnt sowie ein Baustoffhandel mit einer befristeten Betriebsgenehmigung und einer geringen Zahl an Arbeitsplätzen. Die Lage und Gestaltung dieser Siedlungseinheit ist an diesem landschaftsplanerisch sensiblen Ort kritisch zu bewerten. 4. Die angestrebte Landebahnverlängerung und die damit verbundene Beseitigung der Ringdeichlinie „Rosengarten“ ist aus Sicht des Landschafts- und Ortsbildes negativ zu bewerten. Die Großform der Landebahn führt zu einer Störung der kleinteiligen Marschenagrarlandschaft. 5. Entlang des Obstmarschenwegs hat es in den letzten Jahrzehnten vereinzelt bauliche Entwicklungen gegeben, die aufgrund der verwendeten Baumassen und Ges- taltungen sowie der zum Teil durch sie ausgelösten Immissionen (vor allem Ver- kehr) ortsbildunverträglich sind. Die Betriebe sind durch ihre schrittweisen Be- triebserweiterungen quasi aus der Siedlungsstruktur herausgewachsen. Es handelt sich dabei nicht nur um rein gewerbliche Nutzung sondern z.T. auch Obstlagerhal- len, die als privilegierte Bauvorhaben für die Landwirtschaft genehmigt wurden, aber baulich-gestalterisch wie Gewerbehallen wirken.

Abb. 7: Sietas-Werft Abb. 8: Siedlung Estebogen, Cranz

6.2.1 Ortskern Neuenfelde Das Ortsbild von Neuenfelde ist durch die historische Bausubstanz rund um die Kirche grundsätzlich als attraktiv und erhaltenswert zu bewerten. Die Wohnfunktion in diesem Ortskern ist allerdings durch die steigende Immissionsbelastung, insbesondere ausge- hend von den wachsenden Flugbewegungen des Airbus-Werkes Finkenwerder, nur noch eingeschränkt möglich. Diese Einschränkung gilt auch ohne Landebahnverlängerung. Im Bereich Hasselwerder erzeugt der dortige erhebliche Leerstand Tristesse. Durch diesen Funktionsmangel sind auch die Grundlagen für die Nahversorgungsbetriebe und Gastro- nomie in diesem Bereich stark gestört.

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Unabhängig von der Landebahnverlängerung befindet sich der historische Kern von Neu- enfelde inzwischen in einer verkehrlich und siedlungsstrukturell ungünstigen Randlage abseits der Hauptverkehrsbeziehungen auf dem Obstmarschenweg. Diese könnte durch die geplante Ortsumgehung Finkenwerder (UFI) und in deren Verlängerung die südwest- liche Umfahrung der geplanten Landebahnverlängerung grundsätzlich gemildert werden könnte, ohne dass Kfz-Immissionen den Ortskern übermäßig belasten. Ein Anschluss der neuen Straße an den Ortskern ist jedoch aufgrund der zu befürchtenden Schleichverkehre nicht geplant. Zusammenfassend fehlt aufgrund der rückläufigen Wohnfunktion und der Randlage ohne Impulse von außen eine Perspektive für die Entwicklung des Ortskernes Neuenfelde. Die wesentlichen Gemeinbedarfseinrichtungen der Ortsteile Neuenfelde und Francop wie Schule und Kindergarten sowie Sportanlagen befinden sich südlich des historischen Kerns entlang des Arp-Schnitger-Stiegs in zentraler Lage des Untersuchungsgebietes. Erweiterungsmöglichkeiten sind noch vorhanden. Die Straßengestaltung des Arp- Schnit- ger-Stiegs wirkt aufgrund des gradlinigen Verlaufs, der überdimensionierten Fahrbahn- breite und der fehlenden Straßenbäume monoton.

Abb. 9: Ortskern Neuenfelde Abb. 10: Arp-Schnitger-Stieg

6.2.2 Ortskern Nincop Aufgrund der verkehrlichen Lage am Knoten Obstmarschenweg - Nincoper Deich - Marschkamper Deich hat sich hier ein weiterer Siedlungskern herausgebildet, der sich in der Ansammlung einiger Nahversorgungsläden und Gemeinbedarfseinrichtungen aber auch in einer verdichteten Bauweise zeigt. Die höhere Verkehrszentralität wird auch durch die bessere Busanbindung deutlich. Die Nahversorgungsfunktion für das Untersu- chungsgebiet wird sich verstärken, wenn der geplante Lebensmittelmarkt (mit genehmig- ter Bauvoranfrage) nördlich der Nincoper Straße realisiert wird. Die Immissionsbelastung durch die Einflugschneise zur Airbus-Landebahn ist hier vermutlich so gering, dass neue Wohnquartiere mit nur geringen Einschränkungen zulässig sind. Potenziale sind für eine wohnbauliche Entwicklung vorhanden, da die bestehenden Ei- gentumsverhältnisse und die gute Erschließung Nincops eine Ausweitung in diesem Be- reich begünstigen. Vor allem die Flächen östlich des Nincoper Deiches befinden sich im Eigentum der FHH und werden nicht als Obstbauflächen genutzt, so dass bei einer wohnbaulichen Entwicklung hier kein Verlust von Anbauflächen verursacht würde. Von Vor-

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teil für eine Wohnbauentwicklung ist auch die Lage genau zwischen den Standorten der sozialen Infrastruktur (Kitas und Grundschulen) in Cranz, der Seehofsiedlung und am Arp-Schnitger-Stieg, so dass die Kinder alle Einrichtungen besuchen könnten.

Abb. 11: Ortsmitte Nincop Abb. 12: Ortsmitte Nincop

6.2.3 Francop Francop entspricht in der bandartigen, dörflich gemischten Siedlungsstruktur und dem Charakter in weiten Teilen dem Ortsteil Neuenfelde, allerdings ohne dass klar erkennbare Verdichtungsbereiche oder Kerne hervortreten. Das Siedlungsband erstreckt sich südlich der Deichlinie und des Obstmarschenweges. Es wird spannungsreich durch Bracks und Landschaftsfenster gegliedert. Als besonderer Wohnort hat sich der Bereich Huckerbrack mit einem attraktiven „Wohnen am Wasser“ herausgebildet. Der auf dem Deich geführte, kombinierte Geh- und Radweg nördlich Vierzigstücken und Hohenwischer Straße ermöglicht den Erholungssuchenden mit dem Blick in alle Teile der Landschaft eine hervorragende Wahrnehmung der Besonderheit dieser Teile des „Alten Lands“. Der Weg ist allerdings in einem sehr schlechten Zustand. Im Sinne einer Aufwer- tung für Naherholung und Tourismus sollte eine Erneuerung angestrebt werden.

Abb. 13: Francop - Obstmarschenweg Abb. 14: Francop - Obstmarschenweg

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6.2.4 Cranz Die Struktur von Cranz unterscheidet sich wesentlich von der in den Ortsteilen östlich der Este. Auch historisch hat Cranz durch die Barriere der Este eine gesonderte Entwicklung erlebt, die auch im heutigen Siedlungscharakter ablesbar ist. Durch seine Lage am Fluss Este und die vorhandene Deichbebauung, ist der Ort Cranz durch ein attraktives, „besonderes“ Ortsbild geprägt. Neben der Funktion als reizvoller Wohnort stellt insbesondere die Lage des Ortes, als „Eingang zum Alten Land“, ein touristisches Potenzial dar. Allerdings wird das Potential der attraktiven Lage am Fluss nur unzureichend genutzt, die touristischen Nutzungen und die Wegebeziehungen sollten stärker zur Este orientiert sein. An geeigneten Punkten ist der Fluss erlebbar zu machen. Der nördliche Ortseingang wirkt abweisend und wird der Attraktivität des Ortes nicht gerecht. Er wird durch eine Brachfläche, einen befestigten Parkplatz sowie ein gestalterisch unbefriedigenden Imbiss-Pavillon gebildet. Hier besteht ein Potenzial für eine deutlich stärkere städtebauliche Dichte mit einer ansprechenden Architektur.

Abb. 15: typisches Ortsbild in Cranz Abb. 16: nördlicher Ortseingang von Cranz

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7 Leitbild Aufbauend auf die Analyse ist die Umsetzung des Leitbilds der Siedlungsentwicklung als Chance anzusehen, Missstände und Gestaltungsdefizite zu beseitigen sowie Konflikte zu entschärfen. Restriktionen sind als Entwicklungschancen zu begreifen, um den Problem- bereichen des Untersuchungsgebietes eine neue Perspektive zu bieten. Dabei ist die Sied- lungsentwicklung nicht nur als Außenentwicklung zu verstehen, sondern auch nach innen im Sinne einer Erneuerung insbesondere für den Ortskern Neuenfelde zu begreifen. Der Kulturlandschaftsraum soll mit seinen Werten und Funktionen als Arbeits- und Le- bensraum der dort lebenden Menschen, Obstanbaugebiet, Erholungsraum, Lebensraum für Tiere und Pflanzen sowie für die anderen Naturgüter stabilisiert und entwickelt werden. Das Siedlungsentwicklungskonzept greift diese Zielsetzungen auf, insbesondere die Aspekte Biotopverbund sowie typische Landschaftsstrukturen wie Gräben und Freihal- tung bedeutsamer Landschaftsfenster. Vor diesem Hintergrund ist das folgende textliche Leitbild inklusive der Darstellung im Plan „Leitbild“ für eine allgemeine Siedlungsentwicklung der Süderelbedörfer zu verstehen. Die im LEK und AEP formulierten Ziele sollen berücksichtigt werden, um zu einer abgestimmten Gesamtaussage zu kommen. Zur räumlichen Konkretisierung werden dar- an anschließend für die einzelnen Ortsteile eigenständige Ziele formuliert. Die Darstellungen im Leitbildplan (vgl. Plan Nr. 7) versuchen das textliche Leitbild ohne den Anspruch auf Parzellenschärfe zu verräumlichen. Der Plan weist aus Sicht der Gutachter grundsätzlich sinnvolle Flächen für eine Siedlungserweiterung im Sinne der Analyse und der textlich formulierten Ziele in erster Linie in Nincop, aber auch kleinteiliger am südlichen Arp-Schnitger-Stieg und nördlich des Cranzer Elbdeiches (Dreiecks- fläche) für den Wohnungsbau bzw. gemischte Nutzungen aus. Für örtliche gewerbliche Entwicklungen außerhalb der mischgebiets-/dorfgebietsverträglichen Betriebe kommt demnach die Fläche der ehemaligen Ziegelei in Liedenkummer im Norden in Frage.

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Leitbild der Siedlungsentwicklung Erhalt und Schutz des historischen Siedlungscharakters der Süderelbedörfer mit einer behutsamen Siedlungserweiterung an den für die jeweilige Nutzung besonders geeigneten, gewachsenen Kernen. unter Beachtung folgender Oberziele: Berücksichtigung und Neuinterpretation der historischen bandartigen Siedlungs- muster weit gehend mit Bezug zu den alten Deichlinien Wahrung des Orts– und Landschaftsbildes Sicherung und Entwicklung des Kulturlandschaftsraums für den Obstbau, die Erho- lungsnutzung und den Erhalt der natürlichen Ressourcen

Wohnbauentwicklung für den erweiterten Eigenbedarf mit einem moderaten Wachstum11 durch eine Stärkung der Siedlungskerne insbesondere für die Verbesserung der Entwicklungsbedingungen und den dauerhaften Erhalt der Nahversorgung (Einzel- handel und sozialer Infrastruktur) in den übrigen Bereichen Entwicklung innerhalb der zu erhaltenden Siedlungsstruk- tur durch eine Beurteilung von Vorhaben ausschließlich nach geltendem Recht, insbesondere entsprechend der § 34-Verordnung.12

gewerbliche Entwicklung für den Eigenbedarf für weitere Entwicklungschancen der Betriebe aus dem und mit Bezug zum Gebiet nur an vorbelasteten und verkehrsgünstigen Standorten zur Schonung von Obstbau– und landwirtschaftlichen Flächen, landschaftlich wertvollen Bereichen sowie des Orts- und Landschaftsbildes sowie zur Verringerung der Immissionsbelastung der Wohnbevölkerung an anderer Stelle

11 Erläuterung „erweiterter Eigenbedarf mit einem moderaten Wachstum“ Aufgrund des vorhandenen Planrechts (vor allem § 34-Verordnung) bestehen nur Bebauungsmöglichkeiten auf privaten Flächen in Form von baulichen und/ oder Nachverdichtungen, so dass nicht alle bauwilligen Einheimischen bauen können. Um diesen Bürgern der Süderelbedörfer Möglichkeiten zu bieten, sind unabhängig erschlossene Baugrundstücke, die auf dem freien Markt verfügbar sind, erforderlich, nicht zuletzt um eine Abwanderung ins Umland zu verhindern. Über diesen Eigenbedarf hinaus ist gutachterseits sowohl durch die langfristig verbesserte Kfz- Anbindung in Rich- tung Innenstadt als auch durch die steigenden Arbeitsplatzzahlen in direkter Nachbarschaft (Airbus) von einer stär- keren Nachfrage in den Süderelbedörfern auszugehen (neben den größeren Wohnbauprojekten Neugraben - Fisch- bek 65, Röttiger-Kaserne und Finkenwerder 32). Im Sinne dieses erweiterten Eigenbedarfs kann die Stadt Teile dieser Nachfrage in einem siedlungsstrukturell ver- träglichem Maße im Untersuchungsgebiet unterbringen, so dass ein geringes Wachstum die Einwohnerzahl in einem durchschnittlichen Ziel von rund 5 % (entspricht einer Bevölkerungszunahme von rund 300 EW im gesamten Untersuchungsgebiet) zur Stabilisierung der vorhandenen sozialen Infrastruktur und der Nahversorgungseinrich- tungen beiträgt. 12 Dazu gehört auch die Bestandssicherung der untypischen Wohnsiedlungen Seehofsiedlung und Cranzer Bogen.

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 35 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

Unterziele

Verkehr Minimierung der Verkehrsbelastung und -entstehung durch die Konzentration neuer Siedlungsentwicklungen auf die Kristallisationskerne, bei Erhaltung der bandartigen Siedlungsstrukturen Verbesserung der Bedingungen für den Radfahrer und Fußgänger, insbesondere für die touristischen Wegebeziehungen und Schulwege

Landschaft und Erholung Erhalt und Entwicklung einer übergeordneten naturräumlichen Vernetzung und eines groß- und kleinräumigen Biotopverbundes durch naturschutzfachliche und produkti- onsverträgliche Kompensationsmaßnahmen Erhalt der Erholungsfunktion Erhalt von Landschaftsfenstern zur Wahrnehmung der engen Verflechtung von Land- schaft und Siedlung Entwicklung von Gewässern weit gehender Erhalt der Vordeichsflächen

Landwirtschaft und Obstbau Erhalt und Entwicklung der agrarwirtschaftlich nutzbaren Flächen zur dauerhaften Si- cherung der obstbaulichen und landwirtschaftlichen Produktion und wettbewerbsfähi- ger Betriebe, insbesondere eine weit gehende Minimierung der Inanspruchnahme von Obstbauflächen für Siedlungsentwicklung, ggf. gleichzeitig Reaktivierung von zukünftig brach fallenden, bisher bebauten Flä- chen für den Obstbau Förderung der touristischen Potenziale des Obstbaus

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Leitbild Neuenfelde

Entwicklung von zwei Siedlungsschwerpunkten13

Ortskern Nincop als Kristallisationspunkt für die Wohnbevölkerung und die Nahversorgung

Ortskern Neuenfelde entlang des Arp-Schnitger-Stiegs als Kristallisationspunkt für eine in die vorhandenen Strukturen integrierte wohnbauliche und gemischte Entwicklung unter Wahrung und Weiterentwicklung des Ortsbildes14

Liedenkummer im Norden: Erhalt und Entwicklung der Landschaftsachse zwischen Sietas und Airbus für Obstbau und Natur / Biotopvernetzung gewerbliche Entwicklung im eingeschränktem Maße ausschließlich auf Flächen der ehemaligen Ziegelei und der Behelfssiedlung15

In den übrigen Bereichen ausschließlich Beurteilung von Vorhaben gemäß vorhande- nem Planrecht (§34-Verordnung, etc.) zur Umsetzung der landschaftlichen und landwirtschaftlichen Ziele sowie zum Erhalt der typischen bandartigen Siedlungsstrukturen.

13 Eine Wohnentwicklung bietet sich aus folgenden Gründen an: sehr gute Erschließung und zentrale verkehrliche Lage innerhalb des Untersuchungsgebietes, auch zur Er- reichbarkeit der vorhandenen sozialen Infrastruktur die bereits vorhandene und geplante Nahversorgung Flächenverfügbarkeit / Eigentumsverhältnisse vergleichsweise geringer Eingriff in Obstbaugebiete abwägungsfähige Fluglärmbelastung 14 Vor dem Hintergrund der erheblichen Immissionsbelastung bietet der Erneuerungsbedarf Hasselwerder Straße neben der Wohnnutzung mit Bestandsschutz Potenzial für mischgebietsverträgliche Betriebe (z.B. für Dienstleister, Ing.- Büros u.ä.) durch Umnutzung und Erweiterung, ohne dass die verbliebene Wohnbevölkerung belastet wird. Eine solche Entwicklung bedarf allerdings einer besonderen Förderung und Vermarktung. 15 Für diese Ziele ist langfristig die Aufgabe der Behelfssiedlung anzustreben. Die vorhandenen gewachsenen Wohn- und landwirtschaftlichen Nutzungen südlich der Deichlinie sind weiterhin nach § 34/35 BauGB zu beurteilen.

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 37 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

Leitbild Francop

Entwicklung innerhalb der zu erhaltenden, bandartigen, dörflich gemischten Struk- tur (Wohnen, Landwirtschaft) ohne Kernbereiche unter Beibehaltung des verbindli- chen Planrechts nach der § 34 - Verordnung, die in Francop noch ausreichend Bau- landpotenzial für die Eigenentwicklung bietet.16

ggf. Förderung und Aktivierung dieses Baulandpotenzials durch gezielte Öffentlich- keitsarbeit

Leitbild Cranz

Ausweitung des touristischen Charakters, insbesondere neue städtebauliche Definiti- on des nördlichen Ortseinganges mit touristischer Nutzung als „Tor zum Alten Land“, z.B. auch Obstbaumuseum

Erhalt des attraktiven Wohnstandorts sowie geringfügige Siedlungserweiterung zur Sicherung der sozialen Infrastruktur und Nahversorgung

16 Eine aktuelle überschlägige Einschätzung hat ergeben, dass im Ortsteil Francop im Geltungsbereich der §34- Verordnung ca. 25 bis 45 Bauplätze möglich sind.

- 38 - ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg Erläuterungsbericht

8 Suchräume Im folgenden Arbeitsschritt werden die entsprechend dem Leitbild grob definierten Be- reiche für eine Siedlungserweiterung konkretisierend analysiert, um auf diese Weise kleinteilig städtebaulich sinnvolle Abgrenzungen und Entwurfslösungen vorzubereiten. Dafür ist ein Maßstabssprung auf den Maßstab 1:2.500 erforderlich. Die so genannten Suchräume (vgl. Abb. 17) werden anhand vergleichbarer Kriterien untersucht und der Bestand in Plänen 1:2.500 zur Vorbereitung der anschließenden Funkti- onskonzepte im gleichen Maßstab analysiert (vgl. Pläne Nr. 8.1. – 8.4.)

Abb. 17: Suchräume

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 39 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

8.1 Beurteilung der bezirkspolitischen Anträge zur Ausweisung von Siedlungsflä- chen In diesem Zusammenhang sind die verschiedenen Anträge der Gremien im Bezirk Har- burg zu beurteilen (vgl. Abbildung im Anhang): Aus Sicht der Gutachter sind die den Darstellungen im Plan abweichenden bzw. den Zielen widersprechenden Anträge einer positiven Entwicklung im Sinne des Erhalts von Orts- und Landschaftsbild sowie des Kulturlandschaftsraumes abträglich und sollten nicht weiter verfolgt werden. Andere, über die groben Flächenabgrenzungen des Leitbildplanes hinausgehenden Ent- wicklungen widersprechen den vielfältigen Anforderungen des textlichen Leitbildes, insbesondere dem Ziel einer behutsamen Siedlungserweiterung, um das Orts- und Land- schaftsbild zu bewahren sowie den Kulturlandschaftsraum für den Obstbau, Natur- und Landschaft zu sichern. Auch und gerade kleine Entwicklungen in aus Sicht von Natur und Landschaft sensiblen Bereichen, die über die vorhandenen Siedlungsbänder hinaus in die Landschaft gehen, können Präzedenzfälle schaffen oder langfristig zu großflächigeren Fehlentwicklungen führen, wie sie in Teilbereichen des Untersuchungsgebiets in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahrhunderts vollzogen wurden (z.B. Seehofsiedlung). Um die im Leitbild formulierten Ziele zu erreichen, dürfen diese städtebaulichen und siedlungsstrukturellen Fehler nicht wiederholt werden. Mit den im Leitbild aufgezeigten Flächenerweiterungen ist trotzdem ausreichend Raum gegeben, um mit einer siedlungsstrukturell vertraglichen Entwicklung auf die analysier- ten aktuellen Bedarfe und Anforderungen der sozialen Infrastruktur zu reagieren und damit den gesamten Raum in allen (stadtplanerischen) Belangen zu stärken.

- 40 - ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg Erläuterungsbericht

8.2 Analyse der Suchräume

Rahmenbedingungen einer Baulanderschließung Fläche "nördlich Cranzer Elbdeich" - Cranz

Wohnen Städtebauliche Betonung der Eingangssituation, Potenzielle Nutzung gemäß z.B. Gastronomie/Hotel Leitbild ggf. Obstbaumuseum und Möglichkeit für attraktiven Wanderweg vom Elbdeich zum Anleger Cranz über Obstbaumuseum Planungsrecht Bauleitplanung Außenbereich, FNP: Fläche für Landwirtschaft Landschaftsplanung LAPRO: landwirtschaftliche Kulturlandschaft (LEK/LAPRO/APRO) LEK: Übergeordnete Biotopverbundachse Eigentumsverhältnisse FHH Potentielle Baufläche im ca. 4,0 ha Suchraum Erschließung kleinräumig voll erschlossen durch vorhandene Straße Cranzer Elbdeich MIV Verkehrsverbindung an übergeordnetes Netz durch nördlich verlaufende Hauptverkehrs- straße Cranzer Hauptdeich ÖPNV Buslinie 150 (Cranz - Altona Bhf.) mit Haltestellen direkt an Straßen "Estedeich" und "Cranzer Elbdeich" Anbindung an Siedlungs- bestand u. Infrastrukturen Bestand / Bebauungsum- Imbiss in Einfachbauweise, Freiwillige Feuerwehr, unbefestigter öffentlicher Parkplatz, fang der Umgebung Brachflächen mit Spontanbewuchs, öffentlicher Spielplatz; südlich: lockere Einzelhausbebauung, überwiegend eingeschossig, mit Landschaftsein- blicken. (gem. Stadtbilduntersuchung „ortsbildverträgliche Siedlungsstruktur“). Soziale Infrastruktur Grundschule und KIGA am südlichen Rand von Cranz vorhanden (Entfernung ca. 1000 m Luftlinie) Versorgung Bäcker im Ort (500 m), Gastronomie, ansonsten Nahversorgung in Jork oder Finkenwer- der Landwirtschaft Keine landwirtschaftliche Nutzung beeinträchtigt Natur- und Landschaft Biotope: überwiegend halbruderale Gras- und Staudenflur, Spielplatz und sonstiges mesophiles Grünland. Gering bis mittlere Biotopwertigkeit. Stellenweise Einblicke in die südlich des Cranzer Elbdeich gelegenen Flächen am Südrand prägende Lindenreihe, die im westlichen Teil lückig ist. Auf der Fläche stellenweise Gehölzbestand Restriktionen Altlasten und sonstige Altlasten nicht bekannt, Baugrund durchschnittlicher Marschboden, überdeckt mit Auf- Baugrundeigenschaften spülungen unbekannter Mächtigkeit Immissionen Lärmimmission durch Kfz-Verkehr auf Cranzer Hauptdeich von Norden (DTV 11.300) Kollidierende Fachpla- Gemäß § 8 der Hamburger Deichordnung (DeichO) darf weder auf Deichgrund (dazu nungen gehört der Deichgraben) noch in dem einzuhaltenden Mindestabstand von 15 m (gemessen ab Böschungsfuß, der hier im Graben liegt) gebaut werden. Nachbarschaft und Nut- zungsempfindlichkeit Mögl. Beeinträchtigungen auf benachbarte Flächen u. U. geringe Emissionen durch angedachtes Museum / Gastronomie / Kfz-Verkehr Mögl. Beeinträchtigungen von benachbarten Flä- nicht zu erwarten chen

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 41 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

Rahmenbedingungen einer Baulanderschließung Fläche „Cranzer Feld“ – Cranz, südlich Cranzer Elbdeich

Obstbau, Potenzielle Nutzung gemäß ggf. Außenfläche für angedachtes Obstbaumuse- Leitbild um

Planungsrecht Bauleitplanung Außenbereich, FNP: entlang der Straßen Bauflächen mit Dorf- und Wohngebietscharak- ter und Wohnbauflächen, rückwärtig Flächen für Landwirtschaft Landschaftsplanung LAPRO: landwirtschaftliche Kulturlandschaft (LEK/LAPRO/APRO) LEK: Übergeordnete Biotopverbundachse, Erhalt und Entwicklung der Gräben, Erhalt von Hochstammkulturen Eigentumsverhältnisse Vielzahl privater Eigentümer, schmale Parzellen Potentielle Baufläche im ca. 2,4 ha Suchraum Erschließung Kleinräumig Für flächige Bebauung wäre neue Erschließungsstraße erforderlich (Stichstr.). Entlang Straße "Estedeich" und östlicher Teil der Straße "Cranzer Elbdeich" wegen dichter Be- bauung Zufahrt schwierig (ggf. Einzelgrundstücke über tlw. vorhandene Pfeifenstiele, z.B. Haus-Nr. 103/Flurstück 744 bei Einigung mit Nachbarn denkbar). Weiter westlich am "Cranzer Elbdeich" Zufahrt über Flurstück 725 oder 728 (jeweils privat) möglich. MIV Nördlich verläuft leistungsstarke Straße Cranzer Hauptdeich für den Abfluss des Kfz- Verkehrs ÖPNV Buslinie 150 (Cranz - Altona Bhf.) mit Haltestellen direkt an Straßen "Estedeich" und "Cranzer Elbdeich" Anbindung an Siedlungs- Kleinteilige Struktur extensiver Nutzungen aus Obstbauflächen, Garten-/ Grünflächen bestand u. Infrastrukturen durch breite, ständig wasserführende Gräben unterteilt. Teilweise landwirtschaftliche Bestand / Bebauungsum- Gebäude. Entlang der Straßen überwiegend Wohnhäuser heterogener Bauformen. Am fang der Umgebung Estedeich verdichteter und überwiegend eingeschossig, Polizeidienststelle (gem. Stadt- bilduntersuchung Estedeich: „erhaltenswerte Siedlungsstruktur“; Cranzer Elbdeich: „ortsbildverträgliche Siedlungsstruktur“). Soziale Infrastruktur Grundschule und Kindergarten am südlichen Rand von Cranz (Entfernung ca. 1000 m) Versorgung Bäcker im Ort (500 m), Gastronomie, ansonsten Nahversorgung in Jork o. Finkenwerder Landwirtschaft extensive landwirtschaftliche und obstbauliche Nutzung bzw. Gartennutzung. Richtung Westen schließen Obstbaukulturen an, deren Nutzungsintensität ansteigt. Natur- und Landschaft Biotope: vielfältig strukturierte Obstbauflächen mit Gräben. Flächen geringer - mittlerer Biotopwertigkeit, Gräben mit mittlerer Biotopwertigkeit. Landschaftsbild: Vom auch touristisch genutzten Estedeich an verschiedenen Stellen Erlebbarkeit der für das Alte Land typischen, weit reichenden Einblicke in die tiefer gelegenen großflächigen Obstbauflächen. Eine rückwärtige Bebauung bedeutet einen erheblichen und nachhaltigen Eingriff in Natur und Landschaft (kleinteilige Biotopstruktur, dichtes Grabennetz, tief liegende grundwassernahe Flächen) und erfordert naturschutzrechtlichen Ausgleich Restriktionen Altlasten und sonstige Altlasten nicht bekannt; Baugrund aufgrund der Vielzahl von dauernd Wasser führenden Baugrundeigenschaften Gräben und infolge tief liegender Flächen mit vermutlich hohem Grundwasserstand schwierig Immissionen unproblematisch Kollidierende Fachplanun- landschaftsplanerische Zielsetzung; ggf. wasserwirtschaftliche Probleme gen Nachbarschaft und Nut- zungsempfindlichkeit Ruhige Wohnlage mit attraktivem Süd-Westblick in die Landschaft wäre durch Neube- Mögl. Beeinträchtigungen bauung gestört; widerspricht Ideen für Obstbaumuseum (vgl. Fläche 'nördlich Cranzer auf benachbarte Flächen Elbdeich') Mögl. Beeinträchtigungen Gering von benachb. Flächen

- 42 - ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg Erläuterungsbericht

Rahmenbedingungen einer Baulanderschließung Fläche "westlich Nincoper Deich" - Nincop

Potenzielle Nutzung gemäß Wohnungsbau, ggf. gemischte Nutzungen Leitbild

Planungsrecht Bebauung entlang der Stellmacherstraße und Nincoper Deich innerhalb § 34 - Verord- Bauleitplanung nung: ortsbildprägende Gebäude durch Baufreihaltezonen freigestellt. In Nord-Süd- Richtung rechtskräftiger B-Plan Neuenfelde 8 zur Festsetzung der sog. Fluchttrasse. Rückwärtig Außenbereich, FNP: Bauflächen mit Dorf- und Wohngebietscharak- ter entlang der Straßen auf ca. 100 m Tiefe, dahinter Fläche für die Landwirtschaft; Fluchttrasse als Hauptverkehrsstraße dargestellt. Landschaftsplanung LAPRO: Landwirtschaftliche Kulturlandschaft (LEK/LAPRO/APRO) LEK: Großräumiger Biotopverbund, Erhalt und Entwicklung des Grünlandes, Entwicklung der Gräben, Erhalt von Hochstammkulturen in dem Teilraum Eigentumsverhältnisse Privat Potentielle Baufläche ca. 13,8 ha Erschließung Ggf. Anbindung von Nincoper Deich bei ldw. Hofstelle, Haus-Nr. 30 denkbar, ansonsten kleinräumig wegen vorhandener Bebauung hier schwierig. Südlich der Bebauung Anbindung an Nin- coper Deich möglich. auch Erschließung über freigehaltene Fluchttrasse möglich. MIV Über Nincoper Deich zukünftig mit kurzer Verbindung zur A 26 Richtung Süden ÖPNV ÖPNV-Anbindung über Buslinien entlang des Obstmarschenweges Anbindung an Siedlungs- Rückwärtige Bereiche intensiv obstbaulich genutzt, dichte Nord-Süd-Graben-Struktur bestand u. Infrastrukturen und innen liegender Beregnungsteich. Bestand / Bebauungsum- Im Nordwesten gewerblicher Betrieb (Veredelung von Nüssen und Trockenfrüchten) mit fang der Umgebung großvolumigen Betriebsgebäuden (landschaftsbildstörend), zur Stellmacherstraße durch historisches und denkmalgeschütztes Gebäude ortsbildverträglich eingepasst. Ansons- ten entlang der Straßen heterogene Einzelbebauung, überwiegend Wohnnutzung (gem. Stadtbilduntersuchung: „erhaltenswerte Siedlungsstruktur“). Landwirtschaftliche Betriebe Nincoper Deich 30 und Stellmacher Str. 5. Verdichtung im Ortskernbereich Nincop. Überwiegend giebelständige Bauweise. Soziale Infrastruktur Grundschule und Kindergarten Arp-Schnitger-Stieg ca. 2 km, KIGA Seehofsiedlung ca. 1 km, Schule Cranz/Estebogen ca. 2 km (Luftlinie) Versorgung Nahversorgungseinrichtungen in fußläufiger Entfernung im Ortskern Nincop (Bäcker, Fleischer, Poststelle, Supermarkt in Aussicht) Landwirtschaft Intensiv genutzte Obstbauflächen Natur- und Landschaft Biotope: Überwiegend Obstbau mit vereinzeltem Grünland, gering - mittlere und z.T. mittlere Biotopwertigkeit. Dichte Grabenstruktur, lange und besonders landschaftraumtypische Parzellenausbil- dung in Nord-Süd-Richtung, zentral gelegener Beregnungsteich, der in Ost-West- Richtung von einer Wettern durchflossen wird. Die Obstbaufläche reicht im Süden bis an die Straße. Das Landschaftsbild ist durch angrenzende Gewerbehallen vorbelastet. Eine Bebauung südöstlich der Fluchttrasse würde zu erheblichen und nachhaltigen Eingriff in Natur und Landschaft mit entsprechenden Ausgleichsmaßnahmen führen; auf den vorhandenen Hofflächen im Nordosten wäre Eingriff gering. Restriktionen Altlasten nicht bekannt. Baugrund: durchschnittlicher Marschboden. Altlasten und sonstige Nördlicher Teil von Fluglärm mit nur geringen Überschreitungen des WA-Grenzwertes Baugrundeigenschaften von 55 dB(A) tags betroffen. Bei Bestand des Gewerbebetriebes Immissionen, auch Immissionen durch Lkw-Liefer-Verkehr, geringe Immission durch Kfz-Verkehr auf Nincoper Deich (DTV Kollidierende Fachplanun- 7.700) und Nincoper Straße (DTV 9.100). gen Gebäude Stellmacherstraße 9 eingetragenes Kulturdenkmal; Fluchttrasse ist freizuhalten; wasserwirtschaftliche Betrachtung erforderlich Nachbarschaft und Nut- zungsempfindlichkeit Mögl. Beeinträchtigungen Geringe Beeinträchtigung der vorhandenen Bebauung, weil der Blick verloren geht und auf benachbarte Flächen ggf. kleinteilig durch Erschließungsstraße auf die Nachbarn von benachb. Flächen Siehe Immissionen

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 43 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

Rahmenbedingungen einer Baulanderschließung Fläche "östlich Nincoper Deich" - Nincop

Potenzielle Nutzung gemäß Wohnungsbau Leitbild

Planungsrecht Bebauung entlang Straße Nincoper Ort innerhalb § 34-Verordnung, hier zwei archäologi- Bauleitplanung sche Vorbehaltsflächen gekennzeichnet. FNP: Bauflächen mit Dorf- und Wohngebiets- charakter, südliche Flächen Außenbereich; FNP: landwirtschaftliche Flächen Landschaftsplanung LAPRO: Landwirtschaftliche Kulturlandschaft (LEK/LAPRO/APRO) LEK: Großräumiger Biotopverbund, Aufbau von Biotopvernetzungsstrukturen, Erhalt und Entwicklung des Grünlandes sowie Aufbau von Vernetzungsstrukturen im Bereich von Grünlandflächen, Entwicklung der Gräben Eigentumsverhältnisse Flurstück 1699 FHH, Flurstücke des schmalen Grünstreifens parallel zur Straße in Privat- Potentielle Baufläche im eigentum. Suchraum 8,3 ha Erschließung kleinräumig Erschließung an den Nincoper Deich unproblematisch, Grabenquerung erforderlich. MIV Über Nincoper Deich zukünftig mit kurzer Verbindung zur A 26 Richtung Süden ÖPNV ÖPNV-Anbindung über Buslinien entlang des Obstmarschenweges Anbindung an Siedlungs- Fläche im Wesentlichen als Grünland genutzt, südlich Haus-Nr. 33 neu gepflanzte Obst- bestand und Infrastruktu- baumbestände. ren Im Norden vorhandene Bebauung, gemischte Nutzungen: Wohnen, Läden, landwirt- Bestand / Bebauungsum- schaftliche Gebäude. Bebauung am Nincoper Ort mit höherer Verdichtung: zweige- fang der Umgebung schossig, auch Mehrfamilienhäuser. Heterogene Baustruktur, (gem. Stadtbilduntersu- chung: „erhaltenswerte Siedlungsstruktur“) Soziale Infrastruktur Grundschule und Kindergarten Arp-Schnitger-Stieg ca. 2 km, KIGA Seehofsiedlung ca. 1 km, Schule Cranz/Estebogen ca. 2 km (Luftlinie) Versorgung Nahversorgungseinrichtungen in fußläufiger Entfernung im Ortskern Nincop (Bäcker, Fleischer, Poststelle, Supermarkt in Aussicht) Landwirtschaft Grünlandnutzung, im Süden Obstbaumneuanpflanzung. Natur- und Landschaft Biotope: Grünland mittlerer Biotopwertigkeit mit Gräben im Osten, Süden und Westen, vereinzelte Gehölzbestände z.B. entlang der Straße. Landschaftsbild: Einblicke in die Landschaft durch bis an die Straße reichende landwirtschaftliche Flächen. Bei Bebauung nachhaltige Beeinträchtigung von Natur und Landschaftsbild. Erfordernis von Ausgleichsmaßnahmen. Restriktionen Altlasten und sonstige Altlasten nicht bekannt. Baugrundeigenschaften Baugrund: durchschnittlicher Marschboden. Immissionen Fluglärm: Fläche außerhalb der 55 dB(A) Zone. Kfz-Verkehrsimmissionen durch Nincoper Deich (DTV 7.700), ggf. Abstand wahren und/oder aktiver Schallschutz erforderlich. Kollidierende Fachplanun- Mineralöl-Fernleitung verläuft parallel zum Nincoper Deich, Überbauung nicht möglich; gen parallel läuft Telekommunikationsleitung der Colt-Telekom. Nachbarschaft und Nut- zungsempfindlichkeit Mögl. Beeinträchtigungen Gering auf benachbarte Flächen Mögl. Beeinträchtigungen Gering, ggf. durch landwirtschaftliche Nutzungen von benachb. Flächen

- 44 - ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg Erläuterungsbericht

Rahmenbedingungen einer Baulanderschließung Fläche "westlich Arp-Schnitger-Stieg" - Neuenfelde

Potenzielle Nutzung gemäß Wohnungsbau Leitbild

Planungsrecht Planungsrecht § 34/35 BauGB, Entwurf des B-Plan Neuenfelde 13 von 1998, Verfahren Bauleitplanung seinerzeit ausgesetzt, mit WA- und MD-Festsetzungen, sowie „Maßnahmenflächen“ FNP: Bauflächen mit Dorf- und Wohngebietscharakter Landschaftsplanung LAPRO: Milieu Dorf, Grüne Wegeverbindung (LEK/LAPRO/APRO) LEK: Entwicklung von Hauptwettern und Hauptgräben zu Vernetzungselementen, Erhalt und Entwicklung des Grünlandes, Erhalt und Entwicklung der Gräben Eigentumsverhältnisse Im Wesentlichen Privateigentum, nordwestlicher Bereich im Eigentum der FHH Potentielle Baufläche im ca. 1,4 ha Suchraum Erschließung Kleinräumig Anschluss von Süden über Stich an die Nincoper Straße möglich. Ggf. im Bereich Arp- Schnitger-Stieg 13 weitere Anbindung denkbar, v.a. für Fußgänger (Schulweg) MIV Anbindung an überörtlichen Verkehr durch Obstmarschenweg ÖPNV ÖPNV-Anbindung über Buslinien entlang des Obstmarschenweges Anbindung an Siedlungsbe- stand und Infrastrukturen Im rückwärtigen Bereich Grünland und überwiegend weniger intensivem Obstbau. Dia- Bestand / Bebauungsum- gonale breite Wettern. Schulfreifläche (Dreieck) mit unterirdischem Pumpwerk. fang der Umgebung An der Nincoper Straße landwirtschaftlicher Betrieb, Kfz - An- und Verkauf (ohne festes Gebäude), Kfz-Werkstatt und zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit Frisör; heterogene Baustruktur Entlang Arp-Schnitger-Stieg Wohnnutzung in überwiegend zweigeschossiger Bauweise. Direkt nördlich Schulgebäude und Sporteinrichtungen. (gem. Stadtbilduntersuchung: „ortsbildverträgliche Siedlungsstruktur“) Soziale Infrastruktur Grundschule Arp-Schnitger-Stieg und Kindergarten in direkter Nachbarschaft Versorgung Nahversorgung in ca. 1 km Entfernung im Nincoper Ortskern (Luftlinie) Landwirtschaft Rückwärtige Flächen zum Teil weniger intensiv genutzt; teilweise Obstbauflächen, teilweise Grünland/Gärten Natur- und Landschaft Biotope: Überwiegend Obstbauflächen mit gering-mittlerer Wertigkeit, teilweise Grünland und private Gärten. Diagonal verlaufende breite Wettern und Gräben mittlerer Wertigkeit, teilweise prägende Großbäume (Weiden, Pappeln, Kastanien). Fläche weitgehend von Bebauung umgeben. Bei Bebauung nachhaltige Beeinträchtigung von Natur und Landschaftsbild. Erfordernis von Ausgleichsmaßnahmen. Einhaltung der diagonal verlaufenden Wettern als eindeutige Zäsur zwischen Landschaft und Bebauung; im Bereich der geplanten Erschließung Erhaltung der Ostbaumkulisse an der Nincoper Straße und Aufwertung des stark gestörten Ortsbildes im Bereich des Kfz- Gewerbes und Gebrauchtwagenverkaufs sinnvoll. Restriktionen Altlasten und sonstige Altlasten nicht bekannt, Baugrund durchschnittlicher Marschboden Baugrundeigenschaften Immissionen Immissionen durch Kfz-Verkehr auf Nincoper Straße (DTV 8.800), ggf. durch Kfz- Werkstatt. Schulgebäude wirkt schalltechnisch günstig als Barriere bezüglich Sportplatz nördlich. Kollidierende Fachplanun- Nicht bekannt gen Nachbarschaft und Nut- zungsempfindlichkeit Mögl. Beeinträchtigungen Geringe Beeinträchtigung des Landschaftsbezuges der vorhandenen Bewohner am Arp- auf benachbarte Flächen Schnitger-Stieg von benachb. Flächen Kfz-Werkstatt

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 45 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

Rahmenbedingungen einer Baulanderschließung Fläche "Ziegeleifläche" - Neuenfelder Fährdeich

„Gewerbliche Entwicklung für den Eigenbedarf“, Potenzielle Nutzung gemäß für weitere Entwicklungschancen der Betriebe aus Leitbild und mit Bezug zu dem Gebiet Cranz-Neuenfelde- Francop Planungsrecht Außenbereich, FNP: Fläche für die Landwirtschaft Bauleitplanung LAPRO: Landwirtschaftliche Kulturlandschaft; Landschaftsplanung LEK: Übergeordnete Biotopverbundachse, Erhalt und Entwicklung der Gräben. Freihal- (LEK/LAPRO/APRO) tung von Bebauung, Freihaltung des Landschaftsfensters / Blickachse zwischen Sietas- Werft und Ziegeleifläche Eigentumsverhältnisse Privat Potentielle Baufläche im ca. 6,8 ha Suchraum Erschließung Bisherige Erschließung als Stich vom Neuenfelder Fährdeich im Süden (gepflasterte kleinräumig Straße) über Neuenfelder Damm an das übergeordnete Straßennetz des Neuenfelder Hauptdeiches. Direkte Anbindung Richtung Norden an die Straße Neuenfelder Hauptdeich wünschens- wert, aber aufgrund der tiefen und breiten Wettern sowie des Gebäudebestandes auf- wändig MIV Anschluss an BAB zukünftig über Umgehung Finkenwerder (UFI) ÖPNV Bushaltestelle unmittelbar am Neuenfelder Fährdeich Anbindung an Siedlungsbe- Extensiv genutzte Fläche für Baustofflagerung, Erdmieten, tlw. Brachflächen; im nördli- stand und Infrastrukturen chen Teil großvolumige Gewerbehalle mit Landschaftsbild-störender Wirkung. Im Nord- Bestand / Bebauungsum- osten Wohnhäuser. Am westlichen Rand befristete Behelfswohnsiedlung für Sietas- fang der Umgebung Arbeiter in Einfachbauweise. Insgesamt ist die Fläche der ehemaligen Ziegelei als „Ortsbildstörende Siedlungsstruk- tur“ gem. Stadtbilduntersuchung eingestuft. Südlich des Neuenfelder Fährdeiches befindet sich historische und erhaltenswerte Siedlungsstruktur mit teilweise großzügigen Landschaftsfenstern. Soziale Infrastruktur unerheblich Versorgung Nahversorgung im Ortskern Nincop (ca. 2 km Luftlinie) Landwirtschaft Nicht betroffen Natur- und Landschaft Biotope: Gewerbenutzung, Grabeland gering-mittlere Biotopwertigkeit. Angrenzende Gräben gering-mittlere Biotopwertigkeit, Stellenweise Gehölze. Die Fläche selbst ist durch intensive Nutzung und Geländeüberformung vorbelastet. Vorhandene Gehölzbestände und -Randstreifen mindern die Landschaftsbildstörungen durch Gewerbegebäude und Geländeüberformung ein wenig. Westlich und östlich angrenzende Flächen sollten von Bebauung freigehalten werden: Bedeutsame Biotopverbundachse und wertvolles Landschaftsfenster. Blickachse zum Elbdeich und zum nördlichen Geesthang in Blankenese (Marsch-Geest-Bezug). Beachtung der Maßstäblichkeit von Hallenbauten (z.B. Höhenentwicklung) in ihrer Wir- kung vom nördlichen Elbufer aus (Nienstedten, Blankenese); kein Überragen der grünen Deich-/Baumkulisse. Restriktionen Altlasten und sonstige Altlasten nicht bekannt. Baugrund: durchschnittlicher Marschboden. Baugrundeigenschaften Immissionen Vorhandene gewerbliche Nutzungen sorgen für Staub- und Lärmbelastung. Kollidierende Fachplanun- Gemäß § 8 der Hamburger Deichordnung (DeichO) darf weder auf Deichgrund (dazu gen gehört der Deichgraben) noch in dem einzuhaltenden Mindestabstand von 15 m (gemessen ab Böschungsfuß, der hier im Graben liegt) gebaut werden. Nachbarschaft und Nut- zungsempfindlichkeit Mögl. Beeinträchtigungen Gewerbe kann v.a. durch Kfz-Verkehrsanbindung Richtung Süden die vorhandene auf benachbarte Flächen Wohnbebauung belasten. (Historischer Deich wirkt aber immissionstechnisch günstig) Mögl. Beeinträchtigungen Nicht ersichtlich von benachb. Flächen

- 46 - ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg Erläuterungsbericht

9 Städtebauliche Leitvorstellungen für die Siedlungserweiterung Die im bisherigen Gutachten aufgezeigten vielfältigen Anforderungen und insbesondere die im Leitbild definierten Ziele einer behutsamen Siedlungserweiterung, unter Wahrung des Orts- und Landschaftsbildes, erfordern es, für die in den jeweiligen Suchräumen zu verwirklichenden städtebaulichen Strukturen allgemeine Leitvorstellungen zu definieren. Wohnungsbau in den Suchräumen Nincop und Neuenfelde Der Großteil der potentiellen Entwicklungsflächen befindet sich in den Suchräumen Nin- cop und Neuenfelde im Bereich der "erhaltenswerten Siedlungsstruktur"17 am Nincoper Deich und an der Nincoper Straße (westlich Arp-Schnitger-Stieg), die von der typischen Marschhufendorf-Struktur geprägt ist. Das Ortsbild der Marschhufendörfer wird neben den Nutzungen im Wesentlichen durch die Bebauungsformen (Kubaturen) und Bebauungsdichten sowie durch die städtebauliche Anordnung der Gebäude geprägt. Wie in Kapitel 5 ausführlich erläutert, bestehen die historischen städtebaulichen Strukturen u.a. in folgenden Merkmalen: Ortstypisch ist eine konsequente Ausrichtung an den Gräben. Die Gebäude stehen giebelständig. Alle Firste laufen parallel zur Grabenstruktur. Mit herkömmlichen, auf dem Wohnungsmarkt üblicherweise nachgefragten Einzel- und Doppelhäusern würden bei konsequenter Umsetzung dieser ortstypischen Ausrichtung monotone Siedlungsbereiche entstehen, die siedlungsstrukturell unpassend wären.

Abb. 18 ortstypische Hofstruktur

17 gem. Stadtbilduntersuchung, vgl. Plan Nr. 5

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 47 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

Die aufgelockerte „Dörflichkeit“ und das spezielle Ortsbild, das den Süderelberaum prägt, entstehen u.a. durch stark unterschiedliche Dichte und unterschiedliche Kubaturen für unterschiedliche landwirtschaftlichen Nutzungen (Wohnen, Obstlagerung, Geräte- schuppen, usw.) sowie durch Landschaftsfenster und – einblicke. Dabei werden die Haupthäuser bewusst freigestellt und sorgen häufig mit einem Schmuckgiebel für eine unverwechselbare Ansicht zur Straße. Diese städtebaulichen Besonderheiten sind im Üb- rigen durch § 34-Verordnung (vgl. Abb. 18) zumeist geschützt, ohne Entwicklungsmög- lichkeiten der Grundeigentümer und v.a. der landwirtschaftlichen Nutzer zu sehr einzu- schränken. Zusammenfassend ist folgendes für die neuen städtebaulichen Strukturen im Rah- men von Siedlungserweiterungen beachten: eine Anlehnung an die Hofstrukturen durch die Mischung von unterschiedlichen Bauformen: (großzügige) Reihenhäuser, Einzel und Doppelhäuser, unter Berücksichtigung ortstypischer Gestaltungsmerkmale und Materialien, ein steter Wechsel zwischen höherer Verdichtung und Freiräumen, Land- schaftseinblicken und -fenstern oder, negativ formuliert, die Vermeidung monotoner Rasterung Als mögliche städtebauliche Anordnung wurde exemplarisch ein Modul entwickelt, das an die jeweiligen Anforderungen des Standortes angepasst werden muss (vgl. Abb. 19). Eine hohe Bedeutung kommt dabei dem Reihenhaus zu. Dieses darf nicht als herkömmli- ches, vorstädtisches Reihenhaus mit geringem Ausmaß ausgeprägt sein, sondern sollte durch Gestaltung und bewusst großzügige Kubatur an die Bauernhäuser erinnern (vgl. Abb. 20). Ein weiterer positiver Aspekt dieser Wohnhofanordnung ergibt sich durch die Bildung von übersichtlichen Nachbarschaften, die soziale Kontakte im Sinne einer "dörf- lichen Gemeinschaft" fördern.

Abb. 19 Modul "ortstypischer Wohnhof" und Detail Einfahrtsituation

- 48 - ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg Erläuterungsbericht

Die 1990 in der damaligen Stadtbilduntersuchung für Cranz – Neuenfelde - Francop auf- gestellten Leitvorstellungen sind nach wie vor gültig und zu berücksichtigen.18 Bezüglich des Städtebaus sind vor allem folgende Kriterien hervorzuheben. Max. zweigeschossige Gebäude Giebelständig Tiefe rechteckige Grundstücke mit schmaler Straßenfront, orientiert an der Graben- struktur Erhalt der Landschaftsfenster und Grabenstrukturen und weitgehende Orientierung zukünftiger Siedlungen an vorhandenen Grabenstrukturen Nebengebäude hinter dem Hauptgebäude Die Siedlungserweiterungen z.B. in der vorgeschlagenen Hofanordnung (vgl. Abb. 19) stellen aber auch einen Kompromiss zwischen den historischen Strukturen, den Leitvor- stellungen und den aktuellen Anforderungen des Wohnungsmarktes für Einfamilienhäu- ser dar (z.B. bezüglich der Grundstücksgrößen), damit diese auf dem Wohnungsmarkt angenommen werden und bezahlbarer Wohnraum entstehen kann.

Abb. 20 gelungenes Beispiel der Umnutzung eines historischen Bauernhauses in ein Reihenhaus als Vorbild für ein repräsentatives Reihenhaus im Wohnhof am Obstmarschenweg

Wohnungsbau im Suchraum Cranz Der Bestand im Suchraum in Cranz entlang des Cranzer Elbdeichs ist als "ortsbildver- trägliche Siedlungsstruktur" ("B-Bereich") eingestuft, die jedoch nicht den historischen Siedlungsmustern entspricht. Die Bebauung einer heterogenen Einzelhausbebauung unterschiedlicher Dichte, Größe und Baualters südlich der Straße stellt in diesem Fall keine besonderen Anforderungen an den Städtebau: Eine Ergänzung der Bebauung nördlich als Einzelhausbebauung, die sich gestalterisch an die Vorschläge der Stadtbilduntersuchung hält (vgl. Anhang) ist ebenfalls stadtbildverträglich möglich.

18 Vgl. Baubehörde FHH (Hg.) "Stadtbilduntersuchung Cranz-Neuenfelde-Francop", Hamburg 1990. Weil die Inhalte der Untersuchung nach wie vor eine gute Richtschnur auch für die zukünftigen Siedlungsentwicklung und v.a. der Detail-Gestaltungsempfehlungen sind, werden im Anhang der Abgabeversion die allgemeinen Leitvorstellungen (Kap. 3.4, S. 47-50) sowie der seinerzeit beigefügte "Öffentlichkeitsfaltblatt Gestaltungsleitfaden" aufgenommen.

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 49 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

Gewerbebau im Suchraum Ziegeleifläche Der Bereich des Suchraums "Ziegeleifläche" am Neuenfelder Fährdeich gilt als Ortsbild störende Siedlungsstruktur. Für die gemäß Leitbild vorgesehene gewerbliche Nutzung und Umstrukturierung der Fläche ergibt sich daher die Chance, die Störung insbesondere durch eine bessere landschaftliche Einbindung, aber auch durch architektonisch - gestalterische Ansätze bei einer potenziellen Neubebauung zu mildern. Dabei muss natürlich die Funktionalität und Finanzierbarkeit für die Gewerbebetriebe be- rücksichtigt werden, was erfahrungsgemäß gerade bei gewerblichen Bauten häufig die Umsetzung höherer gestalterischer Anforderungen verhindert. Trotzdem sollten den Bau- herren folgende gestalterische Leitvorstellungen für die Bebauung beratend empfohlen werden, die exemplarisch auch auf andere gewerbliche oder auch großvolumige landwirtschaftliche Hallenneubauten innerhalb der § 34-Verordnung übertragen werden können: Auch bei großen Hallen kleinteilige, gegliederte Bauformen und Gestaltelemente der äußeren Erscheinung. Weitgehende Verwendung milieuverträglicher Materialien (vgl. Stadtbilduntersu- chung) Freiflächen und versiegelte Gewerbehöfe durch Oberflächengliederung und Abpflan- zungen einbinden, möglichst kleinformatiges Pflaster statt Asphaltflächen.

- 50 - ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg Erläuterungsbericht

10 Funktionskonzepte Aufbauend auf die Analyse der Suchräume (Kapitel 8) und die formulierten städtebauli- chen Leitvorstellungen (Kapitel 9) sind für diese Suchräume Funktionskonzepte im Maß- stab 1:2.500 entwickelt worden. Sie dienen exemplarisch zur Veranschaulichung der städtebaulichen Ideen sowie zur Konkretisierung der Abgrenzung zukünftiger Siedlungs- erweiterungen. Formen, städtebauliche Anforderungen, Erschließungen, etc. sind in den folgenden Bebauungsplanverfahren zu überprüfen und zu verfeinern. Im Einzelnen sind für folgende Bereiche Funktionskonzepte erarbeitet worden, die im Folgenden anhand von vergleichbaren Profilen erläutert werden: Funktionskonzept Cranz (vgl. Plan Nr. 9.1 A-C) Funktionskonzept Nincop West (vgl. Plan Nr. 9.2) Funktionskonzept Nincop Ost (vgl. Plan Nr. 9.2) Funktionskonzept Neuenfelde - westlich Arp-Schnitger-Stieg (vgl. Plan Nr. 9.3 A-B) Für den Bereich "Ziegeleifläche" ist eine gewerbliche Entwicklung von ortsansässigen Betrieben vorgesehen. Da die Funktionsanordnung gewerblicher Entwicklung stark von den Anforderungen der jeweiligen Betriebe (Größe, Bauformen, Erschließung, etc.) ab- hängen, ist hier ein Funktionskonzept nicht sinnvoll und es wird auf die Darstellung verzichtet.

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 51 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

10.1 Funktionskonzept Cranz

Profil der Siedlungserweiterung „Cranz“ Kurzbeschreibung und städtebauliche Daten Errichtung und Entwicklung eines Obstbau- museums in exponierter Lage als Eingang zum Alten Land von Richtung Finkenwerder. Kombination mit einem Hotel und Gaststätte / Gartenlokal; Architektur und Gestaltung in Anlehnung an historische Obsthöfe, gern städ- tebaulich dominant und bis zu dreigeschossig. Außenfläche des Museums in Kombination mit neu angelegtem öffentlichen Spielplatz. Im Bereich Cranzer Feld, südlich der Straße, hervorragende Eignung für weitere Museumsau- ßenfläche, weil Landschaftserlebnis authen- tisch und Blick ins Alte Land beeindruckend. Zudem intensive obstbauliche Nutzung wg. Kleinteiligkeit und Grabenreichtum schwierig, Vorhandenes altes landwirtschaftliches Ge- bäude gut geeignet für Ausstellungsräume. Neubau der Feuerwehr neben neuem großen Sammelparkplatz für Museum, Hotel- / Gast- ronomiegäste und auch z.B. Radtouristen in immissionsgünstiger Lage abseits vorhandener Wohnbebauung. Ergänzung der vorhandenen Wohnbebauung am Cranzer Elbdeich durch ca. 14 eingeschossige Einzelhäuser (inkl. Schließen einer

Baulücke südlich der Straße) auf ca. 600 qm großen Grundstücken für ca. 35 zusätzliche Einwohner unter Erhalt eines Landschaftsfens- ters und Ergänzung der Lindenreihe. Auswirkungen auf die Siedlungsstruktur und Landschaft Landschaftliche Auswirkungen an vorbelasteter Stelle mit vorhandener Erschließung relativ gering. Siedlungsstrukturell deutliche Verbesserung, weil der Ortseingang neu definiert wird und so auf den touristisch interessanten Ort Cranz aufmerksam gemacht wird. Durch Außenflächen im Cranzer Feld wird eine funktionale Ver- knüpfung zur Ortsmitte von Cranz, mit Gastronomie und Fähre erreicht. Kriterien bei der Baulandmobilisierung und Hinweise für die Bauleitplanverfahren (siehe auch Kapitel 8.2) Erschließungsaufwand durch die Lage an vorhandener Straßen sehr gering Immissionsschutz durch Lärmschutzwall erforderlich, ist durch Untersuchung im rahmen des B-Plan-Verfahrens zu konkretisieren Gemäß § 8 der Hamburger Deichordnung (DeichO) darf weder auf Deichgrund (dazu gehört der Deichgraben) noch in dem einzuhaltenden Mindestabstand von 15 m (gemessen ab Böschungsfuß, der hier im Graben liegt) gebaut werden Insofern ist Rahmen des Bauleitplanverfahrens insbesondere der Standort des möglichen neuen Feuerwehr- hauses als auch die Ausformung des Lärmschutzes besonders zu überprüfen. Es ist mit sehr hohen Grundwasserständen zu rechnen, so dass für eine Bebauung ggf. Geländeaufhöhungen erforderlich werden können und/oder auf den Bau von Kellern verzichtet werden sollte. Zeitliche Mobilisierbarkeit Flächen nördlich Cranzer Elbdeich durch Eigentumsverhältnisse und vorhandener Erschließung kurz- bis mittelfristig mobilisierbar.

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Kurzbeurteilung der Varianten zur Bebauung des Cranzer Feldes

Auf Wunsch der Politik wurden zusätzlich zwei Varianten für eine mögliche Bebauung des Cranzer Feldes untersucht (vgl. Plan Nr. 9.1 B und C), die im Gutachtervorschlag als Obstbaumuseum- Außenfläche vorgeschlagen ist.

Variante 1 sieht die Erschließung über Einzelzu- fahrten (Pfeifenstile oder GFL) für eine Bebauung in 2 bzw. 3. Reihe vor. Auf diese Weise wären ca. bis zu 11 Wohnbaugrundstücke für Einfamilien- häuser zu entwickeln.

Bei Variante 2 wird eine zusätzliche Erschlie- ßungsstraße als Stich von der vorhandenen Stra- ße Cranzer Elbdeich zwischen den Häusern Nr. 13 und 16 vorgeschlagen. So können ca. 26 neue Wohneinheiten für ca. 65 Einwohner entstehen.

Aus Gutachtersicht wird aus folgenden Gründen eine zusätzliche Bebauung des Cranzer Feldes abgelehnt: Eigentumsverhältnisse sind wegen Vielzahl der Eigentümer und für eine Bebauung ungünstige Grund- stücksgrenzen kompliziert. Zahlreiche Gräben und schwierige Wasserverhältnisse / hoch anstehendes Grundwasser und schwieri- ger Baugrund sorgen für hohen Erschließungsaufwand, insbesondere bei Variante 2 Blick und Wohnwert der vorhandenen Bebauung wird eingeschränkt. Tlw. sind Nachbarn gleichzeitig Eigentümer der Flächen. landschaftsplanerische Beurteilung: Eine flächige Bebauung würde zu einem erheblichen Eingriff in das Landschaftsbild und die vernetzte Grabenstruktur führen. o Auffällig ist die im östlichen Bereich verhältnismäßig dichte Grabenstruktur mit z.T. breiten Gräben, die zu einer kleinteiligen Feldaufteilung führt. Eingestreut sind einzelne Hochstammkulturen, und einzelne Intensiv - Grünlandstücke. Bei den Gräben ist von einer mittleren Biotop-Wertigkeit auszugehen. o Von der erhöhten Lage des Deichwanderweges am Estedeich ist die Landschaft gut einsehbar und gewährt Einblicke in die gemischte Flächenstruktur mit den unterschiedlichen Obstbaukulturen, die sich weit nach Niedersachen erstrecken. Siedlungsstrukturelle Beurteilung: Besonders bei einer neuen Erschließungsstraße wie in Variante 2 wird von den üblichen Mustern in Cranz abgewichen und die Landschaft für eine flächige Bebauung „geöffnet“. Langfristig wären weitere Entwicklungen kaum zu verhindern und siedlungsstrukturelle Fehler, ähnlich der Seehofsiedlung, wür- den wiederholt. Infrastrukturelle Effekte zur Stützung von Gemeinbedarfseinrichtungen (Schule und Kita) sowie des örtlichen Einzelhandels sind bei der möglichen Größenordnung nur gering und ohne nachhaltige Wir- kung für die Einrichtungen.

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10.2 Funktionskonzept „westlich Nincoper Deich“ - Nincop -

Profil Siedlungserweiterung „westlich Nincoper Deich“ Kurzbeschreibung und städtebauliche Daten Wohnquartier im rückwärtigen Bereich, erschlossen über einen Einhang vom Nincoper Deich für ca. 47 Wohneinheiten ( ca. 120 Einwohner) auf ca. 2,75 ha Nettobauland Bewusste Mischung von Gebäuden unterschiedlicher Kubatur: Einzel- und Reihenhäuser mit angerartigen Aufweitungen für öffentliches Grün bei weitgehendem Erhalt der Nord-Süd-Gräben. Firstrichtungen grabenparallel ansonsten Gestaltung gemäß Empfehlungen Kapitel 9 Nördliche Abgrenzung durch zu erhaltenden und aufzuwertende Gewässer Konzept unabhängig von westlich verlaufender Fluchttrasse entwickelbar. Falls Fluchttrasse entsteht, kann deichähnlicher Lärmschutzwall auch für attraktiven Radweg genutzt werden und die Straße Nincoper Deich zu einer Wohnsammelstraße zurück gebaut werden. Auswirkungen auf die Siedlungsstruktur und Landschaft Flächen bisher intensiv obstbaulich genutzt, landschaftlich prägende Obstbaumbestände müssten entfallen. Siedlungsstrukturell sinnvolle Ergänzung des Ortskerns Nincop, sofern grabenparallele Ausrichtung und Mischung der Gebäudekubaturen und -typen umgesetzt wird. Kriterien bei der Baulandmobilisierung und Hinweise für die Bauleitplanverfahren (siehe auch Kapitel 8.2) Erschließungsaufwand: Neue Erschließungsstraße erforderlich Immissionen: Aufgrund der errechneten Werte für die Startbahnverlängerung (< 55 dB(A)) ist eine Neuausweisung von Wohnnutzung unter dem Gesichts- punkt Fluglärm möglich. Die Isolinie verläuft nördlich der Bebauung. Der Stra- ßenlärm von Süden ist im Rahmen der Bauleitplanung zu begutachten. Richt- wertüberschreitungen sind ggf. durch Maßnahmen zu begegnen. Sollte die „Fluchttrasse“ vor der Bebauung realisiert werden, ist bei der Planung der Linienführung die sinnvolle Ausdehnung der Wohnbebauung zu berücksichtigen. (Im Funktionskonzept anderer Verlauf als im rechtskräftigen B-Plan!) Es ist mit sehr hohen Grundwasserständen zu rechnen, so dass für eine Bebauung ggf. Geländeaufhöhungen erforderlich werden können und/oder auf den Bau von Kellern verzichtet werden sollte. Zeitliche Mobilisierbarkeit Fläche in Privateigentum und intensiv obstbaulich genutzt, so dass eine mit- tel- bis langfristige Realisierung in Frage kommt.

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10.3 Funktionskonzept – „östlich Nincoper Deich“ - Nincop

Profil der Siedlungserweiterung „östlich Nincoper Deich“ Kurzbeschreibung und städtebauliche Daten Wohnungsbauentwicklung östlich des Nincoper Deichs mit 5 Wohn- höfen unterschiedlicher Ausformung, erschlossen über kurze Stich- straßen für insgesamt 74 Wohneinheiten (ca. 185 Einwohner) auf ca. 3,8 ha Nettobauland Zwischen den Höfen jeweils extensiv bewirtschaftete private Grünflä- chen im Sinne von Landschaftsfenstern, die im Sinne der gewünsch- ten Wirkung am besten den Wohnhöfen als Gemeinschaftsflächen zugeordnet werden können. Bewusste kleinteilige Mischung unterschiedlicher Typologien: Einzel- und Doppelhäuser, zur Straße „repräsentatives“ Reihenhaus (vgl. Ka- pitel 9). Parallel zur Straße Nincoper Deich großzügiger öffentlicher Grünstrei- fen, der den vorhandenen breiten Entwässerungsgraben und in weiten Teilen die parallele Ölfernleitung aufnimmt. Neupflanzung von einer Baumreihe und Anlage eines übergeordneten Radwegs; Abstand auch immissionstechnisch sinnvoll. Auswirkungen auf die Siedlungsstruktur und Landschaft Siedlungsstrukturell sinnvolle Ergänzung des Ortskerns Nincop, sofern die ortstypischen Hofstrukturen und gestalterischen Anforde- rungen gemäß Kapitel 9 umgesetzt werden. Flächen überwiegend als Grünland genutzt; Eingriffe in das Land- schaftsbild vertretbar.

Kriterien bei der Baulandmobilisierung und Hinweise für die Bauleitplanverfahren (siehe auch Kapitel 8.2) Erschließungsaufwand durch kurze Stiche (ggf. auch als Privatstra- ßen) vergleichsweise gering. Durch die Höfe schrittweise Entwicklung gut möglich. Immissionen: Aufgrund der errechneten Werte für die Startbahnver- längerung (< 55 dB(A)) ist eine Neuausweisung von Wohnnutzung unter dem Gesichtspunkt Fluglärm möglich. Die Isolinie verläuft nördlich der Bebauung. Der Straßenlärm ist im Rahmen der Bauleitplanung zu begutachten. Richtwertüberschreitungen sind ggf. durch Maßnahmen zu begegnen. Mineralölfernleitung (22 Zoll) der Norddeutschen Oelleitungsgesell- schaft (NDO) verläuft im Bereich des nördlichen Hofs schräg Richtung Nordosten durch die Bauflächen. Verlegung nur unter sehr hohem Aufwand möglich. Im Rahmen des B-Plan-Verfahrens ist die städte- bauliche Struktur so zu präzisieren, dass der erforderliche Schutzstrei- fen von insgesamt 8 m entlang der Leitung eingehalten werden kann. Das Leitungsrecht ist zu sichern. Beim Bau sind besondere Schutzan- forderungen zu beachten. Parallel zur Ölleitung verläuft ein Glasfaser- kabel der COLT TELECOM GmbH. Es ist mit sehr hohen Grundwasserständen zu rechnen, so dass für eine Bebauung ggf. Geländeaufhöhungen erforderlich werden können und/oder auf den Bau von Kellern verzichtet werden sollte. Zeitliche Mobilisierbarkeit Die Flächen sind im Eigentum der FHH. (Allerdings ist der Grünstreifen zwischen Straße und dem Graben in Privat- eigentum) und zu rund als Grünland kurzfristig aus der landwirtschaftlichen Nutzung zu nehmen, so dass eine kurz- bis mittelfristige Mobilisierung möglich ist. Die Einteilung in Höfe ermöglicht eine stufenweise Entwicklung von Norden nach Süden. So kann aus den Erfahrun- gen von Erschließung und Vermarktung der ersten Höfe für die weitere Entwicklung gelernt werden. Auf den Flächen der beiden südlichen Wohnhöfe befinden sich Obstbaumbestände. Sie sind längerfristig verpachtet, so dass hier die Bebauung eher als langfristige Option möglich ist.

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 55 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

10.4 Funktionskonzept „Arp-Schnitger-Stieg“ - Neuenfelde

Profil Siedlungserweiterung – „Arp-Schnitger-Stieg“ - Neuenfelde Kurzbeschreibung und städtebauliche Daten Entwicklung eines kleinen Einfamilienhausquartier für ca. 15 Wohneinheiten (ca. 40 Einwohner) auf der schon in den 1990er Jahren gemäß B-Plan-Entwurf Neuenfelde 10 vorgesehenen Grundstücken im rück- wärtigen Bereich nördlich der Nincoper Straße Nr. 84 / 86. (Nettobauland ca. 1,0 ha) Die westliche Grenze bildet die breite Wettern; hier können attraktive Wassergrundstücke entstehen. Die äußere Erschließung im Gutachtervorschlag (vgl. Plan Nr. 9.3 A) erfolgt über einen Einhang zwischen Arp-Schnitger-Stieg und Nincoper Straße. So kann die Vernetzung zum historischen Kern von Neuenfelde und den dortigen zentralen Nutzungen und Gemein- bedarfseinrichtungen verbessert werden. Diese wün- schenswerte Anbindung verläuft jedoch über einen Privatgarten, so dass alternativ auch allein eine Fuß- wegeverbindung (Schulweg!) dargestellt ist. Die dörflich zu gestaltende Erschließungsstraße ist im Gutachtervorschlag für eine aufgelockerte Struktur und günstiger geschnittene Grundstücke geschwun- gen geführt. Variante 9.3 B nimmt den Vorschlag aus dem seinerzeitigen B-Plan-Entwurf auf. Die vorhandenen Gräben im Gebiet sind soweit wie möglich zu erhalten. Der ortsbildprägende Hof Nincoper Straße 84 ist zusammen mit den Obstbaumbeständen seitlich zu erhalten; aus der Nutzung fallende Wirtschaftsgebäu- de ggf. zu Wohnzwecken umzunutzen (Altenwohnen?) Den gewerblichen Betrieben Nincoper Straße 84 / 82 kann eine kleine Erweiterungsmöglichkeit eingeräumt werden, sofern sie mischgebietsverträglich sind. Auswirkungen auf die Siedlungsstruktur und Landschaft Siedlungsstrukturell verträglich, sofern die Hofgebäude an der Nincoper Straße erhalten bleiben und die Einfamili- enhäuser nur rückwärtig entstehen. Die gestalterischen und städtebaulichen Anforderungen gemäß Kapitel 9 sind zu berücksichtigen. Aufgrund der Größen und der Lage sind die positiven Effekte für den Ortskern Neuenfelde jedoch nur gering. Die Flächen werden bisher mäßig intensiv obstbaulich sowie als Nutzgärten genutzt. Die Landschaftsbildwirkung einer Neubebauung in Richtung Westen ist nicht unerheblich, so dass eine gute landschaftliche Einbindung zum Wettern angezeigt ist. Kriterien bei der Baulandmobilisierung und Hinweise für die Bauleitplanverfahren (siehe auch Kapitel 8.2) Erschließungsaufwand: neue Erschließungsstraße wird erforderlich Immissionen: ggf. ist aufgrund der gewerblichen Nutzungen und des Kfz-Verkehrs im Rahmen des B-Plan- Verfahrens ein Immissionsgutachten erforderlich. Der Fluglärm ist hier unerheblich. Es ist mit sehr hohen Grundwasserständen zu rechnen, so dass für eine Bebauung ggf. Geländeaufhöhungen erforderlich werden können und/oder auf den Bau von Kellern verzichtet werden sollte. Zeitliche Mobilisierbarkeit Die Flächen befinden sich in Privateigentum. Der obstbauliche Betrieb nutzt diese Flächen als hofnahe Anbauflä- chen. So erscheint allenfalls eine mittelfristige Realisierung möglich. Hinweis: In direkter Nachbarschaft sind östlich der vorhandenen Bebauung im Rahmen des rechtskräftigen Teiles des B-Planes Neuenfelde 10 noch ungenutzte Baumöglichkeiten in zweiter Reihe vorhanden.

- 56 - ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg Erläuterungsbericht

10.5 Städtebauliche Daten

Städtebauliche Daten, Flächen- und Wohnungsbilanz - Gutachtervorschlag

Flächenbilanz in ha

Cranz Cranz Nincop Nincop Neuenfelde Neuenfelde nördlich südlich Cranzer westlich östlich westlich Arp- Ziegelei- Summe Cranzer Elbdeich Nincoper Nincoper Schnittger- fläche Elbdeich (Cranzer Feld) Deich Deich Stieg

siehe siehe siehe siehe siehe Plan Nr. 9.1A Plan Nr. 9.1A Plan Nr. 9.2 Plan Nr. 9.2 Plan Nr. 9.3A

Nettobauland Wohnen 0,84 0,07 2,75 3,80 1,02 8,48

Nettobauland gewerbliche 0,29 0,00 0,00 0,00 0,07 0,36 Nutzung

Private Grünfläche 0,00 0,00 0,00 1,06 0,14 1,20

Erschließung, öffentl. 0,16 0,00 0,57 0,56 0,23 1,53 Verkehrsfläche öffentliche Grünfläche und 2,07 2,24 0,69 1,02 0,14 6,16 Entwässerung

Gemeinbedarf 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,10

Bruttobauland 3,46 2,31 4,02 6,44 1,60 6,78 24,61

Wohnungsbilanz in Wohneinheiten

Einfamilienhäuser 13 1 27 22 15 78

Doppelhäuser 0 0 0 28 0 28

Reihenhäuser 0 0 20 24 0 44

Gesamt 13 1 47 74 15 150

Einwohner 33 3 118 185 38 375 (ca. 2,5 EW pro WE)

Einwohnerzuwachs im Einwohner im Untersuchungsgebiet, 6.509 Untersuchungsgebiet 5,8% prozentual Stand 31.12.2003

Städtebauliche Daten

Dichte WE pro ha 11,7 11,5 9,3 Bruttobauland Dichte WE pro ha 15,5 13,9 17,1 19,5 14,6 17,7 Nettobauland durchschnittl. Grundstücksgröße 646 718 585 513 683 566 qm Nettobauland pro WE

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 57 - Siedlungsentwicklungskonzept Cranz – Neuenfelde - Francop

Städtebauliche Daten, Flächen- und Wohnungsbilanz - Varianten und Bauabschnitte

Flächenbilanz in ha

Nincop östlich Neuenfelde Cranz südlich Cranzer Cranz südlich Cranzer Nincoper Deich, westlich Arp- Elbdeich (Bebauung Elbdeich (Bebauung 1. Bauabschnitt Schnittger-Stieg Cranzer Feld 1) Cranzer Feld 2) Flurstück 1699 Variante 2 siehe Plan Nr. 9.1B siehe Plan Nr. 9.1C siehe Plan Nr. 9.2 siehe Plan Nr. 9.3B

Nettobauland Wohnen 1,03 2,14 2,48 1,06

Nettobauland gewerbliche 0,00 0,00 0,00 0,06 Nutzung

Private Grünfläche 0,00 0,00 0,74 0,14

Erschließung, öffentl. 0,00 0,27 0,32 0,21 Verkehrsfläche öffentliche Grünfläche und 0,00 0,00 1,02 0,11 Entwässerung

Gemeinbedarf 0,00 0,00 0,00 0,00

Bruttobauland 1,03 2,41 4,56 1,57

Wohnungsbilanz in Wohneinheiten

Einfamilienhäuser 11 26 14 14

Doppelhäuser 0 0 20 0

Reihenhäuser 0 0 12 0

Gesamt 11 26 46 14

Einwohner 28 65 115 35 (ca. 2,5 EW pro WE)

Städtebauliche Daten

Dichte WE pro ha 10,1 8,9 Bruttobauland Dichte WE pro ha 10,6 12,2 18,5 13,2 Nettobauland durchschnittl. Grundstücksgröße qm 941 822 539 759 Nettobauland pro WE

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11 Handlungsempfehlungen und Resümee

11.1 Prioritäten Durch die vorgeschlagenen Siedlungserweiterungen mit einer langfristigen Entwicklung von ca. 8,5 ha Nettowohnbauland für ca. 375 zusätzliche Einwohner (entspricht einem Plus von knapp 6 % bezogen auf die drei Ortsteile zusammen), sowie ca. 6 ha zukünftig planungsrechtlich gesicherte, gewerbliche Bauflächen auf der Fläche der ehemaligen Ziegelei (zum Teil bisher befristet schon gewerblich genutzt) kann man den Ansprüchen des Leitbildes für eine behutsames Wachstum gerecht werden. Diese Behutsamkeit sollte auch bezüglich des Tempos der Baulanderschließung beachtet werden und die Flächen „nach und nach“ entwickelt werden. Nur so können die sensiblen dörflichen Strukturen bewahrt und auch die Vorbehalte innerhalb der Bevölkerung aufgefangen werden. Der Beteiligungsprozess im Rahmen der Gutachtenbearbeitung hat aber auch gezeigt, dass ein Nachholbedarf zur Ausweisung von Grundstücken besteht, die auf dem „freien Markt“ verfügbar sind, also nicht nur als Nachverdichtung bebauter (Hof-) Grundstücke nach § 34 BauGB möglich sind. Die Auslastung der sozialen Infrastruktur sinkt. Insofern sollten die genannten Flächen in folgender Priorität zeitnah entwickelt werden und die Bauleitplanverfahren für die erste Priorität kurzfristig eingeleitet werden. Die Flächen der zweiten Priorität sind in Privateigentum oder langfristig für den Ostbau verpachtet. Hier ist zunächst das mittelfristige Interesse der Besitzer / Eigentümer an einer Wohnbauentwicklung zu klären. Sollte der Eigentümer der Fläche Arp-Schnitger-Stieg ein kurzfristiges Interesse zur Rea- lisierung haben, spricht hier aus Sicht des SEK nichts gegen ein Vorziehen in die Gruppe der ersten Priorität. Wegen des erheblicheren Eingriffs in die Landschaft bzw. Obstbau- flächen sollten die beiden Flächen der 2. Priorität in Nincop auch bei kurzfristigem Inte- resse der Eigentümers nur nachrangig entwickelt werden.

1. Priorität Wohnen Nincop - Stufenweise Entwicklung der ersten 3 Wohnhöfe 46 WE / 115 EW östlich Nincoper Deich Wohnen Cranz - gemeinsam mit der Entwicklung eines Obstbaumu- 14 WE / 40 EW nördlich Cranzer Elbdeich seums und Hotels/Gastronomie Gewerbe Ziegeleifläche - auch um ggf. Konflikte in der Ortslage Nincop zu

Neuenfelder Fährdeich entschärfen 2. Priorität Wohnen Neuenfelde – 15 WE / 42 EW westlich Arp-Schnitger-Stieg Wohnen Nincop - Stufenweise Entwicklung 47 WE / 118 EW westlich Nincoper Deich Wohnen Nincop - südliche 2 Wohnhöfe 28 WE / 70 EW östlich Nincoper Deich

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11.2 Handlungsempfehlungen Die ausführliche Analyse des Untersuchungsraumes und der Prozess der Bearbeitung haben gezeigt, dass allein die Aufstellung der Bauleitpläne für die Flächen der ersten Priori- tät keinesfalls den aufgezeigten Mängeln gerecht werden und die im Leitbild formulierten Zielen erreicht werden. Durch die Vielzahl jüngster übergeordneter (Infrastruktur-) Pla- nungen ist die Stimmung der Bürger sehr kritisch, so dass zu befürchten ist, dass bei einer Beteiligung allein nach BauGB im Bauleitplanverfahren weitere Vorbehalte aufgebaut werden. Die Siedlungserweiterungen bieten die Chance, die anstehenden Bauleitplan-Verfahren in weitere Planungen und Entwicklungen zur Verbesserung der Lebens- und Wirtschaftsbe- dingungen einzubinden. Auf diese Weise kann es gelingen, eine positive Stimmung zu erzeugen, die auch für eine verbesserte Ausnutzung der touristischen Potenziale führen kann. Für eine verbesserte Akzeptanz werden Chancen in der Entwicklung eines Konzeptes für den von Leerstand betroffenen Teil der Hasselwerder Straße gesehen. In den Augen vieler Neuenfelder Bürger spiegeln die von der Stadt aufgekauften und inzwischen leer ste- henden Häuser wider, dass die Stadt trotz Zusagen aus dem politischen Raum nur ein geringes Interesse an dem Ortsteil und deren Bewohnern hat. Die Hasselwerder Straße entwickelt sich so zu einer Art Symbol. Im Sinne eines Erneuerungskonzeptes für die Hasselwerder Straße und dem historischen Ortskern von Neuenfelde rund um die Kirche sollte durch ein offenes Beteiligungsverfahren mit den Bürgern verlorenes Ver- trauen wieder aufgebaut werden. Zusammen mit den Bürgern lassen sich tragfähige und kreative Ideen für den Ortskern entwickeln, die auch die im Leitbild genannten Ziele er- füllen. Damit nicht immer neuer Gremien und Arbeitskreise mit unklaren Befugnissen zu einer Atomisierung der Planungen führen, sollte dieses Beteiligungsverfahren die vorhandenen Foren und Kreise bündeln. Es kann z.B. an die vorhandene „Plattform Süderel- be“ angeknüpft werden. Dieses Verfahren hat nicht zuletzt auch zur Aufgabe, die Vereinbarung der FHH mit dem Obstbauern Cord Quast aus dem Dez. 2004, verhandelt durch die BWA und FB inhaltlich auszufüllen. Daneben sollten auch (kleinere) Maßnahmen parallel zum Bauleitplan-Verfahren zur Akzeptanzförderung angeschoben werden (neben den Maßnahmenkatalogen für Natur und Landschaft sowie der Landwirtschaft gemäß LEK und AEP), zum Beispiel: Radwegeerneuerung auf den Deichen Rückbau und Baumpflanzungen am Arp-Schnitger-Stieg Verbesserung der Ausstattung / Erneuerung der Grundschulen und Kitas Fährverbindung von und nach Cranz intensivieren, etc

Auch die Entwicklung der Ideen für den Ortsteil Cranz im Bereich des Cranzer Elb- deichs bedarf einer besonderen Förderung. Die Vorschläge Obstbaumuseum, Gaststät- te/Hotel und Wohngrundstücke sollten als Gesamtprojekt angeschoben werden. Dabei ist auch die Museumsaußenfläche auf dem Cranzer Feld einzubeziehen. Kontakte zu den Eigentümern der Fläche sollten aufgenommen werden.

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Das Obstbaumuseum als Idee örtlicher Akteure sollte mit und von ihnen weiter entwickelt werden und dabei von der Stadt unterstützt werden. Eine Vernetzung, auch der Fi- nanzierung mit einem potenziellen Betreiber der Gastronomie und dem Hotel ist sinnvoll. Damit die Außenfläche im Cranzer Feld realisiert werden kann, wird zu prüfen sein, in- wiefern die dortigen Eigentümer auch ohne bauliche Entwicklung finanziell von den Ent- wicklungen in Cranz profitieren, um so die Akzeptanz zu fördern. Sollte sich im Laufe dieses Verfahrens zur Projektentwicklung herausstellen, dass der Standort für das Obstbaumuseum nicht gewünscht oder finanziell nicht tragfähig ist, sollte auf jeden Fall verhindert werden, dass die gesamte Fläche nördlich des Cranzer Elb- deichs mit Einzelhausbebauung überzogen wird. Der Standort für eine touristische Nut- zung am Ortseingang für eine verdichtete Bebauung sollte dann weiterhin berücksichtigt werden, die rückwärtigen Freiflächen sollten im Sinne einer langfristigen Option freigehalten werden.

Neben den Siedlungserweiterungen sind Entwicklungen im Bestand auch und gerade in Francop zu fördern und die vorhandenen Flächenpotenziale zu aktivieren. Hier kann eine aktivierende Beratung und Öffentlichkeitsarbeit dazu führen, dass insbesondere leer ste- hende Gebäude umgenutzt und / oder ungenutzte Hofflächen städtebaulich und gestalterisch ortstypisch nach verdichtet werden können. Gerade die teilweise großen Bauvolumen von alten landwirtschaftlichen Gebäuden bieten sich zum Beispiel dafür an, in seniorengerechte Wohnungen für Betreutes Wohnen um- gewandelt zu werden. Hier könnte der allgemeine Trend für kleinteilige, ortsnahe Alten- wohneinrichtungen für „mobile Alte“ ortsgerecht umgesetzt werden.

11.3 Resümee Bei der Verwirklichung des SEK mit den Zielen des Leitbildes und den aufgezeigten Siedlungserweiterungen können positive Impulse für den Raum gesetzt werden, die im Wesentlichen auch die Ziele des LEK und AEP sinnvoll ergänzen. Aus Sicht der Gutach- ter werden die flächenmäßig marginalen Widersprüche zu AEP und LEK durch diese Im- pulse aufgewogen. So werden für die Flächen der ersten Priorität keine Obstbauflächen angetastet. Die Obstbauern profitieren auch von den verbesserten Bedingungen für die Infrastruktur und den touristischen Entwicklungen (Obstbaumuseum), so dass die Optio- nen für ein „zweites Standbein“ im Bereich Tourismus wachsen. Das quantitative Wachstum von rund 60 Wohneinheiten oder 150 Einwohner in der ersten Priorität bzw. langfristig um 150 Wohneinheiten oder 375 Einwohner entspricht mit gut 5 % Einwohnerzuwachs, bezogen auf die Einwohner des gesamten Untersuchungs- raumes den Zielen des Leitbildes für ein behutsames Wachstum.

Hamburg, den 21.12.2005

Architektur + Stadtplanung

ARCHITEKTUR + STADTPLANUNG, Hamburg - 61 -