Wohnmarktreport Berlin 2019
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Wohnmarktreport Berlin 2019 Wohnmarktreport Berlin 2019 BERLIN HYP & CBRE 1 Meinungen Markt Wohnmarktreport Berlin 2019 Perspektiven auf Berlin Liebe Leserinnen und Leser, wenn Sie in zehn Jahren nach Berlin kommen, Millionen Berliner arbeiten entweder zu Hause hat die Stadt fünf Millionen Einwohner und oder wohnen am Arbeitsplatz, was sich positiv einen um 100.000 Einheiten angewachsenen auf den Nachfragedruck auf dem Wohnungs- Wohnungsbestand. Eine Mietwohnung kostet markt auswirkt. im Schnitt 16 Euro pro Quadratmeter und ist im- Das ist alles jedoch noch Zukunftsmusik, mer noch günstiger als in München. Am Haupt- während die gegenwärtigen Herausforderungen bahnhof fahren autonome Züge ein, die Zahl vor allem Nachfragedruck, Verkehrs- und Infra- der Autos hat sich halbiert, und die Menschen strukturentwicklung sowie Umlandausweitung nutzen zur Lebensplanung und Organisation heißen. Wie sich diese und weitere Themen am eine künstliche Intelligenz, die Tech-Konzerne Berliner Wohnungsmarkt darstellen, finden Sie wie Google und Facebook von der Bildfläche hat in gewohnter Weise im Rahmen unserer klein- verschwinden lassen. räumigen Analysen auf den folgenden Seiten. Die Hälfte der Büroflächen in der Stadt sind Wir laden Sie herzlich ein, die gegenwärtigen Co-Working-Flächen, und auch das neue Konzept Phänomene zu entdecken und mit uns einen ers- „Co-Living-Working“ hat sich durchgesetzt: Zwei ten Blick in die Zukunft zu wagen! Gero Bergmann Dr. Henrik Baumunk Mitglied des Vorstands, Berlin HYP AG Managing Director, CBRE GmbH 2 3 50 Neukölln Inhalt 46 54 Der vielfältige Bezirk reicht vom quirligen Szenekiez bis zum Mitte Pankow südlichen Stadtrand. Trotz deutlicher Preis- und Mietanstiege gibt es vor allem in grüneren Lagen relativ preisgünstige Teil A Teil B Wohnungen. Markt Kosten 54 Pankow 08 Berlinüberblick 22 Einführung Kosten Der einwohnerstärkste Bezirk beginnt hinter dem Alexan- derplatz und umfasst Wohn- und Erholungsgebiete unter- 10 Marktüberblick 24 Mietpreise (Karte) schiedlichster Art. Für Neubau gibt es viel Potenzial, dagegen 14 Neubau 26 Wohnkosten (Karte) manchmal Widerstand. 18 Umland 58 Reinickendorf Im Berliner Nordwesten sind grüne Stadtrandlagen gefragter Teil C als die innenstadtnahen Quartiere nahe dem Flughafen Tegel. Wenn dieser geschlossen wird, könnten sich die Verhältnisse 66 verändern. Bezirke Steglitz- Zehlendorf 30 Charlottenburg-Wilmersdorf 62 Spandau Berlins bürgerlich-urbaner Bezirk deckt den Westen der Bedingt durch den Druck auf den Wohnungsmarkt ist auch Innenstadt ab. Sein Rückgrat ist der Kurfürstendamm; rings- Berlins westlichster Bezirk zunehmend gefragt. Die Entfernung um liegen gepflegte Altbauviertel. Begehrt sind auch die zum Zentrum wird durch schnelle Bahnverbindungen teil- grünen Lagen im Westen des Bezirks. weise wettgemacht. 34 Friedrichshain-Kreuzberg 66 Steglitz-Zehlendorf Der Bezirk grenzt unmittelbar an die City, hat ausgeprägten Der Bezirk verfügt über prächtige Villenviertel, aber auch Innenstadtcharakter und Berlins höchste Bewohnerdichte in Mittelschichtquartiere und einfache Nachkriegswohnungen. gründerzeitlichen Altbauvierteln und ausgedehnten Nach- Aufgrund der dezentraleren Lage liegen die Mieten oft unter kriegsquartieren. Cityniveau. 74 38 Lichtenberg Treptow- 70 Tempelhof-Schöneberg Der Bezirk liegt östlich der Berliner Innenstadt und weist Köpenick Vom Wittenbergplatz mit dem Luxuskaufhaus KaDeWe bis gute Infrastruktur, viel Grün und ein breites Wohnungsange- zum südlichen Stadtrand erstreckt sich dieser Bezirk. Hier bot auf. Es reicht von historischen Villen bis zu brand- wird der Zusammenhang zwischen Mietniveau und Citynähe neuen Geschossbauten. besonders deutlich. 42 Marzahn-Hellersdorf 74 Treptow-Köpenick Vom wirtschaftlichen Aufschwung Berlins profitiert auch der Berlins flächengrößter, grün- und wasserreichster und in Bezirk am östlichen Stadtrand: Baugrundstücke und Woh- Teilen cityfernster Bezirk weist ein buntes Spektrum an nungen sind begehrt; die Qualität der Infrastruktur und des Quartieren auf. Von industrienahem Wohnen bis Luxusvillen Umfelds steigt. ist alles vertreten. 46 Mitte Spitzenlagen im Zentrum sind begehrter denn je. In nördli- chen und nordwestlichen Randlagen stagnierte die Entwick- 03 Editorial lung lange, aber auch sie sind inzwischen von der hohen 78 Impressum Nachfrage erfasst. 4 5 Wohnmarktreport Berlin 2019 Teil A Markt Wo geht die Reise hin? Aktuelle Entwicklungen, Trends und Herausforderungen auf dem Wohnimmobilien- markt in der Hauptstadt und ihrem Umland. Berlinüberblick Markt Wohnmarktreport Berlin 2019 Gefälle: Bezirke wie Reinickendorf, Neukölln und und Marzahn-Hellersdorf zwischen Innenstadt Fakten Spandau verzeichnen im Vergleich die höchsten und östlichem Stadtrand auf. Beide sind – vor Der Aufschwung Arbeitslosenquoten, am niedrigsten sind sie in allem durch ihre großen Plattenbauquartiere Seit 2004 steigt die den aufstrebenden Ostbezirken wie beispiels- aus den 1970er- und 1980er-Jahren – zwar schon Einwohnerzahl weise in Lichtenberg, Pankow und Treptow-Köpe- heute überdurchschnittlich dicht besiedelt, be- Berlins kontinuierlich geht weiter nick, aber auch im bürgerlichen Westen in Char- sitzen aber noch große Potenziale auf Grundstü- — lottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf. cken, die bisher unbebaut oder untergenutzt sind. Mit Ausnahme von Treptow-Köpenick notierte 2017 das höchste Auch alle anderen Bezirke zeigen bei der 2009 auch die Wirt- Berlin gehört weiterhin zu den dynamischsten Städten Deutsch- prozentuale Einwohnerwachstum in Berlin und Einwohnerentwicklung ein Plus auf. Raum für schaftsleistung liegt auch beim absoluten Zuwachs an zweiter Zuzug war selbst in Friedrichshain-Kreuzberg – lands. Einwohnerzahl und Wirtschaftsleistung steigen kontinuierlich Stelle. Ein wichtiger Grund ist die Fertigstellung dem mit Abstand am dichtesten besiedelten seit vielen Jahren – und damit der Bedarf an Wohnraum. zahlreicher Neubauten in größeren Geschoss- Stadtbezirk, in dem schon 2017 auf einem Qua- wohnungsbau-Projekten und individuellen Häu- dratkilometer rechnerisch fast 14.000 Menschen sern. Bei den Neubaufertigstellungen lag der wohnten. Am geringsten war der Einwohnerzu- Einwohnerzahl, Wirtschaft und Arbeitsmarkt hat. Doch nach wie vor liegt die Stadt hinter Bezirk 2017 auf Rang 3 der Berliner Statistik, wachs in Reinickendorf. Hier wurden 2017 nur Berlins wachsen weiter. Mehr als 3,7 Millionen Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart bei den Genehmigungen auf Rang 2. Wie stark 73 Wohnungen in Geschossbauten fertiggestellt. Menschen lebten schon Ende 2017 in der Stadt; und Düsseldorf zurück – eine Spätfolge von So- Bevölkerungsentwicklung und Neubau zusam- Für spätere Jahre besitzt Reinickendorf aber auf im ersten Halbjahr 2018 setzte sich der Zuwachs zialismus, Mauer und den nachfolgenden Um- menhängen, verdeutlicht Berlin-Mitte: Der Be- dem Gelände des Flughafens Tegel eine der größ- der vergangenen Jahre fort, jedoch im Vergleich brüchen. Unter den Top-7-Städten weist Berlin zirk verzeichnete sowohl den umfangreichsten ten Baulandreserven Berlins. ■ etwas weniger dynamisch. Auch die Wirtschaft weiterhin die höchste Arbeitslosenquote und die 33.533 Wohnungsbau als auch den höchsten absoluten expandierte weiter: 2017 stieg das Bruttoin- mit Abstand niedrigste Kaufkraftkennziffer auf. Wanderungssaldo Einwohnerzuwachs. Hier wurden 2017 mehr 2017 landsprodukt um 3,1 Prozent und damit stärker Beim Niveau der Angebotsmieten hat die Stadt Geschosswohnungen fertiggestellt als in jedem als im deutschlandweiten Schnitt (2,2 Prozent). inzwischen jedoch Düsseldorf knapp überholt. anderen Bezirk und zugleich die meisten Geneh- Aufgrund der Entwicklungen im ersten Halbjahr Bei den Wohnungsbaufertigstellungen rangier- migungen für weitere Wohnungen erteilt. 7 zeichnet sich für 2018 ebenfalls ein Wirtschafts- te Berlin 2017 im Gegensatz zu den Vorjahren Auf Rang 3 beim absoluten Einwohnerzu- 8 wachstum über dem Bundesdurchschnitt ab. nicht mehr am Ende der sieben Städte. Pro tau- wachs lag Pankow, das als erster Bezirk Berlins Dienstleistungen machen mittlerweile 85 send Einwohner wurden 3,1 neue Wohnungen in nun die 400.000-Einwohner-Marke überschritten 9 5 3 Prozent der Berliner Wirtschaftsleistung aus. Be- Mehrfamilienhäusern fertiggestellt und damit hat. Aufgrund der Bevölkerungsentwicklung in 4 sonders wachstumsstark war der stark von der vergleichbar viele wie in Düsseldorf, Hamburg 390.792 den vergangenen Jahren sowie des hohen Um- Internetwirtschaft geprägte Bereich „Informati- und Stuttgart. entstandene Jobs fangs an potenziellem Bauland sagt die Berliner 1 2 seit 2008 on und Kommunikation“, in dem die Wertschöp- Bevölkerungsprognose dem Bezirk auch bis zum fung einen preisbereinigten Zuwachs von 9,4 Deutliches Gefälle auf dem Arbeitsmarkt Jahr 2030 das absolut wie relativ stärkste Wachs- 11 Prozent verzeichnete. Auch in Tourismus und Das Wachstum der Berliner Wirtschaft schlägt tum aller Bezirke voraus. 10 6 12 Bauwirtschaft gab es erneut ein deutliches Plus. sich auch auf dem Arbeitsmarkt deutlich nieder. Damit hat Berlin ein Stück des wirtschaft- Die lange Zeit zweistellige Arbeitslosenquote Optimismus im Nordosten lichen Rückstands aufgeholt, den es gegenüber liegt mittlerweile stabil unter 10 Prozent. Aller- Deutlichen Zuwachs und optimistische Progno- den sechs weiteren Metropolen Deutschlands dings gibt es innerhalb der Stadt ein deutliches sen weisen auch die beiden Bezirke Lichtenberg Berlinbarometer Stadtbezirk Einwohner 20171 Einwohnerdichte Einwohnerentwicklung Bevölkerungsprognose2 Arbeitslosenquote3