Wohninvestments in Berlin
RISIKORENDITERANKING
WOHNINVESTMENTS IN BERLIN
#ADLERSHOF ALTGLIENICKE ALT-HOHENSCHÖNHAUSEN ALT-TREPTOW BAUMSCHULENWEG BIESDORF BLANKENBURG BLANKENFELDE BOHNSDORF BORSIGWALDE BRITZ BUCH BUCKOW CHARLOTTENBURG CHARLOTTENBURG-NORD DAHLEM FALKENBERG FALKENHAGENER FELD FENNPFUHL FRANZÖSISCH BUCHHOLZ FRIEDENAU FRIEDRICHSFELDE FRIEDRICHSHAGEN FRIEDRICHSHAIN FROHNAU GATOW GESUNDBRUNNEN #GROPIUSSTADT GRÜNAU GRUNEWALD HAKENFELDE HEINERSDORF HALENSEE HELLERSDORF HANSAVIERTEL HERMSDORF HASELHORST JOHANNISTHAL HEILIGENSEE 2017 KARLSHORST KAROW KAULSDORF KLADOW KONRADSHÖHE KÖPENICK KREUZBERG LANKWITZ LICHTENBERG LICHTENRADE LICHTERFELDE LÜBARS /MAHLSDORF MALCHOW MARIENDORF MARIENFELDE MÄRKISCHES VIERTEL MARZAHN MITTE MOABIT MÜGGELHEIM NEU-HOHENSCHÖNHAUSEN NEUKÖLLN NIEDERSCHÖNEWEIDE NIEDERSCHÖNHAUSEN NIKOLASSEE OBERSCHÖNEWEIDE PANKOW PLÄNTERWALD PRENZLAUER BERG RAHNSDORF REINICKENDORF ROSENTHAL /RUDOW RUMMELSBURG SCHMARGENDORF SCHMÖCKWITZ SCHÖNEBERG SIEMENSSTADT SPANDAU STAAKEN STADTRANDSIEDLUNG MALCHOW STEGLITZ TEGEL TEMPELHOF TIERGARTEN WAIDMANNSLUST WANNSEE WARTENBERG WEDDING WEISSENSEE WESTEND WILHELMSRUH WILHELMSTADT WILMERSDORF WITTENAU ZEHLENDORF
RESIDENTIAL
RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN
INHALT
1. WOHNINVESTMENTS IN BERLIN ------2
2. RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN 2017 ------3 2.1. AUSGANGSSITUATION UND UNTERSUCHUNGSDESIGN ------3 2.2. METHODIK ZUR ERMITTLUNG DES RISIKOSCORES ------5
3. VERGLEICH DER 96 STADTTEILE ------6 3.1. BEVÖLKERUNG ------6 3.2. SOZIOÖKONOMIE ------9 3.3. WOHNUNGSMARKT ------11 3.4. MIET- UND KAUFPREISE ------12 3.5. NACHFRAGE ------14
4. RISIKORANKING ------17 4.1. ERMITTLUNG STANDORT-RISIKOZUSCHLÄGE ------18 4.2. NETTOANFANGSRENDITEN DER 96 STADTTEILE ------19 4.3. ANGEBOTSMIETEN ------21 4.4. ANGEBOTSPREISE FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN ------22 4.5. DRLK STANDORT-MINDESTRENDITE ------24 4.5.1. DRLK MINDESTRENDITEN UND ERWARTETE OBJEKTRENDITEN ------24 4.5.2. DRLK MINDESTRENDITEN UND ERWARTETE EIGENKAPITALRENDITEN ------28 4.6. ERMITTLUNG DER HIDDEN CHAMPIONS ------31
5. FAZIT ------41
RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN
1. WOHNINVESTMENTS IN BERLIN
Anknüpfend an die Wohninvestment Analyse von 110 deutschen Städten ermittelt Dr. Lübke & Kelber im Risiko-Rendite- Jahr 2017 zusätzlich ein Risiko-Rendite-Ranking für die einzelnen Bezirke und Stadtteile der Stadt Berlin, Ranking für die 12 Berliner Bezirke und um dem heterogenen Immobilienmarkt in der deutschen Hauptstadt eingehender Rechnung tragen zu 96 Stadtteile können. Hierfür liegt eine Analyse der 12 Bezirke und 96 Stadtteile vor.
Berlin ist durch eine räumlich stark untergliederte Struktur geprägt, die bei einer Analyse der Gesamtstadt Starke Unter- teilweise zu stark pauschalisierten Ergebnissen führt. Je nach Bezirk und sogar Stadtteil können sich die gliederung der Stadt fordert detaillierte Standortbedingungen deutlich unterscheiden, was es für Investoren schwierig macht, geeignete Analyse Potenziale innerhalb der Stadt zu identifizieren. Dieses Problem löst die vorliegende Studie durch die tiefergehende Analyse der einzelnen Teilmärkte.
Diese Untergliederung der Stadt spiegelt sich auch in der Attraktivität der Investments in den einzelnen
Bezirken wider. Zwar geraten auch Bezirke außerhalb des S-Bahn Ringes in letzter Zeit vermehrt in den Fokus der Investoren, jedoch konzentriert sich ein Großteil der Wohninvestments weiterhin auf die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg sowie die Stadtteile Mitte und Prenzlauer Berg.
Der allgemein starke Anstieg von wohnwirtschaftlichen Investments in den letzten Jahren in der Hauptstadt 2017: Wohninvest- ist vor allem durch eine Zunahme von Neubauprojekten, insbesondere in Randlagen, getrieben. Auf der ments in Berlin mit anderen Seite besteht durch die relativ dichte Bebauung innerhalb des S-Bahn-Ringes aber auch eine neuem Rekord erhöhte Nachfrage nach Investments in Bestandsimmobilien in Stadtteilen in zentraleren Lagen. Dabei verspricht Berlin bei Wohnimmobilien aufgrund seiner wirtschaftlichen, politischen sowie sozialen Bedeutung und der zunehmenden Prosperität ein sicheres Investment und damit einhergehend ein relativ geringes Investitionsrisiko. Regelmäßig entfallen ca. ¼ des gesamten Wohninvestmentvolumens in der Bundesrepublik auf die Bundeshauptstadt. So wurden in den ersten 3 Quartalen 2017 mehr als 2,5 Milliarden Euro in Wohninvestments in Berlin umgesetzt.
Wie auch in anderen deutschen Metropolen hat in den vergangenen Jahren jedoch die hohe Nachfrage- Renditen zuletzt konkurrenz die Renditechancen überproportional gemindert. So liegen die Anfangsrenditen in einigen rückläufig Bezirken im Schnitt oftmals nur noch bei knapp über drei Prozent.
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2. RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN 2017
2.1. AUSGANGSSITUATION UND UNTERSUCHUNGSDESIGN
Wie stellt sich die jeweilige Risikosituation für Immobilieninvestitionen in Berlin in den unter- schiedlichen Stadtteiltypen dar?
Um diese Frage zu beantworten, untersucht Dr. Lübke & Kelber das Risikoprofil für Wohninvestments der 12 Berliner Bezirke sowie der 96 Stadtteile auf Basis eines durch Korrelationsanalyse ermittelten Sets an Einflussfaktoren. Analog zum Risiko-Rendite-Ranking für die 110 ausgewählten deutschen Städte wurden auch für Berlin anhand signifikanter Korrelationen und damit möglicher kausaler Zusammen- hänge folgende fünf Hauptkategorien definiert:
Bevölkerung Hauptkategorien Sozioökonomie
Wohnungsmarkt Miet- und Kaufpreise Nachfrage
Zu den Hauptkategorien wurden jeweils zwischen drei und elf Subkategorien und für alle Bereiche Eigene zusätzliche empirisch gestützte Gewichtungen definiert. Für die Subkategorien entwickelte Dr. Lübke & Kelber Prognosemodelle für Risikoscore ergänzende Prognosemodelle, die dem jeweiligen Risikoscore der Stadtteile zu einer nachhaltigen
Aussage verhelfen.
Die Ergebnisse der vorliegenden Studie sind in Teilaspekten mit denen aus dem Risiko-Rendite- Ranking Deutschlands vergleichbar, jedoch ist aufgrund abweichender Datenverfügbarkeit auf Stadtteil- sowie Bezirksebene ein direkter Vergleich nur eingeschränkt möglich.
So mussten vor dem Hintergrund der jeweiligen Datenverfügbarkeiten verschiedene Subkategorien auf Bezirksebene aggregiert werden sowie veränderten Betrachtungszeiträumen Rechnung getragen werden.
Ebenso wie in der gesamtdeutschen Analyse wurden hinsichtlich der Renditechancen aus Mietsteigerungspotenzialen die Auswirkungen der „Mietpreisbremse“, die in Berlin seit dem 01.06.2015 für die Gesamtstadt gilt, vorsorglich mit berücksichtigt, obwohl das Landgericht Berlin am 14.09.2017 die Verfassungskonformität in Frage stellte. Laut Auffassung des Landgerichts würden durch den Bestandsschutz Vermieter begünstigt, die bereits in der Vergangenheit eine die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überschreitende Miete vereinbart haben. Zum anderen werden Vermieter in unterschiedlichen Städten ungleich belastet, da jeweils andere Obergrenzen gelten.
Die Kernfragen der Analyse für Berlin orientieren sich ebenso an dem Städteranking:
Welche Bezirke/Stadtteile bergen welches Investitionsrisiko? Kernfragen Welches sind die risikoärmsten Bezirke/Stadtteile? Welche Bezirke/Stadtteile erfordern welche Risikozuschläge? Welche Bezirke/Stadtteile bieten besondere Renditechancen? Wie unterscheiden sich die Bezirke/Stadtteile hinsichtlich der Beurteilungskategorien? Wie differenzieren sich besondere Renditechancen der Bezirke/Stadtteile zwischen guten und mittleren Ausstattungsqualitäten bei Bestands- und Neubauliegenschaften?
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Für die Analyse wurden alle 12 Bezirke sowie alle 96 Stadtteile herangezogen:
Charlottenburg-Wilmersdorf (CW), Friedrichshain-Kreuzberg (FK), Lichtenberg (LB), Bezirke Marzahn-Hellersdorf (MH), Mitte (MI), Neukölln (NK), Pankow (PK), Reinickendorf (RD), Spandau (SP), Steglitz-Zehlendorf (SZ), Tempelhof-Schöneberg (TS), Treptow-Köpenick (TK)
Adlershof (AH), Altglienicke (AG), Alt-Hohenschönhausen (AH), Alt-Treptow (AT), Baumschulenweg Stadtteile (BW), Biesdorf (BD), Blankenburg (BB), Blankenfelde (BF), Bohnsdorf (BO), Borsigwalde (BW), Britz (BR), Buch (BU), Buckow (BC), Charlottenburg (CB), Charlottenburg-Nord (CN), Dahlem (DA), Falkenberg (FB), Falkenhagener Feld (FF), Fennpfuhl (FP), Französisch Buchholz (FBU), Friedenau (FR), Friedrichsfelde (FRF), Friedrichshagen (FRH), Friedrichshain (FHain), Frohnau (FRO), Gatow (GA), Gesundbrunnen (GB), Gropiusstadt (GS), Grünau (GR), Grunewald (GW), Hakenfelde (HF), Halensee (HS), Hansaviertel (HV), Haselhorst (HH), Heiligensee (HEI), Heinersdorf (HEIN), Hellersdorf (HEL), Hermsdorf (HER), Johannisthal (JT), Karlshorst (KH), Karow (KA), Kaulsdorf (KD), Kladow (KLA), Konradshöhe (KON), Köpenick (KOE), Kreuzberg (KB), Lankwitz (LW), Lichtenberg (LIB), Lichtenrade (LR), Lichterfelde (LF), Lübars (LUE), Mahlsdorf (MAH), Malchow (MAL), Mariendorf (MD), Marienfelde (MF), Märkisches Viertel (MV), Marzahn (MZ), Mitte (MIT), Moabit (MOA), Müggelheim (MH), Neu-Hohenschönhausen (NH), Neukölln (NKN), Niederschöneweide (NSW), Niederschönhausen (NSH), Nikolassee (NIK), Oberschöneweide (OSW), Pankow (PAN), Plänterwald (PW), Prenzlauer Berg (PB), Rahnsdorf (RAH), Reinickendorf (REI), Rosenthal (RT), Rudow (RUD), Rummelsburg (RUM), Schmargendorf (SD), Schmöckwitz (SW), Schöneberg (SB), Siemensstadt (SIE), Spandau (SPA), Staaken (STA), Stadtrandsiedlung Malchow (MAL), Steglitz (STE), Tegel (TGL), Tempelhof (TEM), Tiergarten (TG), Waidmannslust (WML), Wannsee (WS), Wartenberg (WB), Wedding (WED), Weißensee (WEI), Westend (WES), Wilhelmsruh (WR), Wilhelmstadt (WS), Wilmersdorf (WD), Wittenau (WIT), Zehlendorf (ZD).
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2.2. METHODIK ZUR ERMITTLUNG DES RISIKOSCORES
Zur Ermittlung des jeweiligen Risikoprofils bzw. des Risikoscores eines Stadtteils wurden die fünf bereits benannten Hauptkategorien definiert, die sich wiederum aus bis zu elf Subkategorien zusammensetzen.
Unterschiedliche Gewichtungen der jeweiligen Subkategorien ergeben einen Score für die dazu- gehörende Hauptkategorie. Jede Subkategorie enthält eines der von Dr. Lübke & Kelber entwickelten Prognosemodelle.
Hauptkategorie Gewichtung Subkategorien Langfristige Entwicklung Bevölkerung 2004 - 2010 Kurzfristige Entwicklung Bevölkerung 2013 - 2016 Bevölkerungsprognose 2015 – 2020 Bevölkerungsprognose 2021 – 2030 Anteil Zuwanderung / Einwohner 2015 Bevölkerung 10 % Anteil Geburtensaldo / Einwohner 2015 Entwicklung Anzahl Haushalte 2003 - 2009 Haushalte mit hohem Einkommen 2014 Schuldnerquote 2016 Prognose Haushalte 2012 – 2025 DRLK Prognose Haushalte 2012 - 2025 Abweichung Kaufkraft vom Median 2016 Abweichung Arbeitslosenquote vom Median 2015 Abweichung Erwerbstätige/Einwohner vom Median 2015 Abweichung BIP/Kopf vom Median 2014 Sozioökonomie 25 % Entwicklung BIP 2005 - 2014 Gewerbeanmeldungen pro 1.000 Einw. 2015 Anteil Hochqualifizierte am Arbeitsort 2014 DRLK Prognose BIP Wachstum 2017 Abweichung Leerstandsquote vom Median 2015 Wohnungsmarkt 10 % Delta Entw. Haushalte & Whg.bestand 03 - 09 & 12 - 14 DRLK Prognose Wohnungsbedarf/Einwohner 2025 Entwicklung Mietpreise 2007 – 2017 Entwicklung Mietpreise 2016 - 2017 DRLK Prognose Mietentw.potenziale 2025 Miet- und Kaufpreise 10 % Entwicklung Kaufpreise 2007 - 2017 Entwicklung Kaufpreise 2016 – 2017 DRLK Prognose Kaufpreisentw.potenziale 2025 Interessenten pro Mietwohnung 2017 Nachfrage/Einwohner Miete 2017 Interessenten pro Eigentumswohnung 2017 Nachfrage 45 % Nachfrage/Einwohner Eigentumswohnung 2017 DRLK Prognose Nachfrageintensität Miete 2025 DRLK Prognose Nachfrageintensität Kauf 2025
Die Hauptkategorien wurden im Rahmen der Ermittlung des Gesamtrisikoscores mit den o. g. Sätzen gewichtet.
Aufgrund ihrer besonderen Wirkung wurde die Kategorie „Nachfrage“ mit dem höchsten Gewichtungsanteil in die Betrachtung aufgenommen (45 Prozent). Sie ist das Spiegelbild der Attraktivität eines Marktes und das Resultat der Entwicklung aller anderen Kategorien.
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3. VERGLEICH DER 96 STADTTEILE
3.1. BEVÖLKERUNG
Die Hauptkategorie Bevölkerung beinhaltet Daten zur Entwicklung von Einwohner- und Haus- 10 % Gewichtung haltszahlen, zur Veränderung der Anzahl einkommensstarker Haushalte, Bevölkerungsprognosen im Ranking sowie die Anteile natürlicher und wanderungsbedingter Bevölkerungsentwicklungen an der Einwohnerzahl. Darüber hinaus ist eine Prognose zur Entwicklung der Haushalte bis zum Jahr 2030 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin sowie ein eigenes Szenario hierzu enthalten.
Die Bevölkerung hat sich auf kurze Sicht in den einzelnen Stadtteilen sehr unterschiedlich entwickelt. Die Ostberlin mit den Gesamtbevölkerung der Stadt wuchs von 3.517.523 Einwohner in 2013 auf 3.670.622 in 2016, was größten Bevölke- rungszuwächsen einen Anstieg um rund 153.000 Menschen bzw. einem Wachstum von gut 4,4 Prozent entspricht. Die Stadtteile mit den größten relativen Bevölkerungszuwächsen in Relation zum Gesamtbevölkerungs- zuwachs liegen zumeist im Ostteil der Stadt. An der Spitze liegen Lichtenberg, Karlshorst sowie der Stadtteil Mitte.
Delta Bevölkerungsentwicklung 2013-2016 zum Median (4,4 %) aller Stadtteile
20,0% 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% Lichtenberg Karlshorst 10,0%
8,0% Mitte Halensee* Malchow Adlershof Buch* Tiergarten
6,0% Alt-Hohenschönhausen Siemensstadt Grünau Oberschönweide Rummelsburg
4,0% Kladow Wilhelmstadt Spandau Märkisches Viertel Alt-Treptow Lübars Waidmannslust Johannisthal Tempelhof Wannsee Charlottenburg-Nord Niederschönhausen Wittenau Weißensee* Köpenick Hakenfelde Dahlem 2,0% Heinersdorf* Friedrichshain Westend Niederschöneweide Schmöckwitz Moabit Gesundbrunnen Marienfelde Schöneberg Wedding Baumschulenweg Blankenfelde Staaken Wilmersdorf Reinickendorf Französisch Buchholz Französisch Haselhorst 0,0% Hansaviertel 0,0% -2,0% Gatow Tegel Britz
-4,0% Pankow Friedenau Rahnsdorf Rudow Biesdorf Marzahn Altglienicke Karow* Mahlsdorf Bohnsdorf
-6,0% Buckow Hellersdorf Kaulsdorf Mariendorf Steglitz Zehlendorf Fennpfuhl Lankwitz Wilhelmsruh Frohnau Blankenburg Borsigwalde Plänterwald Hermsdorf Rosenthal
-8,0% Lichtenrade Neukölln Lichterfelde Falkenberg* Charlottenburg Schmargendorf Wartenberg Kreuzberg Heiligensee Friedrichshagen Friedrichsfelde Gropiusstadt Konradshöhe Müggelheim -10,0% Nikolassee Prenzlauer Berg* Falkenhagener Feld Falkenhagener -12,0%
-14,0% Neu-Hohenschönhausen -16,0%
-18,0% Stadtrandsiedlung Malchow Quelle: Statistik Berlin, eigene Darstellung; * Verzerrungen durch Flüchtlingsunterkünfte herausgerechnet -20,0% Grunewald
Ein absoluter Bevölkerungsrückgang für den betrachteten Zeitraum ist lediglich in Grunewald auszu- machen, jedoch entwickelten sich auch die vermeintlich boomenden Stadtteile Kreuzberg und Neukölln unterdurchschnittlich, was das Bevölkerungswachstum anbetrifft. Ein Grund hierfür liegt in der bereits dichten Bebauung, welche eine starke Ausdehnung in die Breite verhindert.
Bei dieser Betrachtung ist anzumerken, dass der Zuzug von Flüchtlingen die obigen Ergebnisse teils Flüchtlingszuzüge erheblich verzerrt. Für den Stadtteil Falkenberg ist dies sehr deutlich ersichtlich. Hier befand verzerren das Bild sich zum Erhebungszeitpunkt der Einwohnerzahlen im Jahre 2016 eine Flüchtlingsunterkunft mit ca. 280 Flüchtlingen. Ohne die Herausrechnung dieser, wäre der Stadtteil um über 23 Prozent
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gewachsen, da insgesamt ohne Flüchtlinge nur ca. 1.300 Einwohner in Falkenberg wohnen. Durch die Herausrechnung fällt das absolute Wachstum mit 2,1 Prozent daher deutlich geringer aus. Da man nicht abschätzen kann, wie sich die Flüchtlinge in Zukunft auf die einzelnen Bezirke verteilen werden, erscheint es angebracht diese herauszurechnen, sofern möglich.
Für die Bezirke ergibt sich ohne Berücksichtigung der Flüchtlingszuzüge das größte Wachstum im Bezirk Mitte sowie in Lichtenberg. Für den gefragten Stadtteil Neukölln zeigt sich dagegen eine unterdurch- schnittliche Einwohnerentwicklung.
Einwohnerentwicklung der Bezirke 2013-2016 (ohne Flüchtlinge)
7,0% Quelle: Statistik Berlin, eigene Darstellung 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0%
Langfristig sieht die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin die größte 2030: deutliches Plus Dynamik in der Bevölkerungsentwicklung in den Randbezirken der Stadt. In diesen Bezirken ist für Pankow genügend freies Bauland vorhanden, sodass die Stadt dort noch in die Breite wachsen kann. So wird zum Beispiel in Pankow ein Bevölkerungswachstum von über 7 Prozent erwartet. Jedoch ist in bereits dicht bebauten Bezirken, wie beispielsweise Mitte, eine Abnahme der Dynamik zu erwarten. Hier geht die Senatsverwaltung von einem Bevölkerungsrückgang zwischen 2021 und 2030 von -0,9 Prozent aus (Stand: 2016).
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Prognose zur Entwicklung der Einwohnerzahl (2021-2030)
8,0% Quelle: Statistik Berlin, eigene Darstellung 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0%
Deutlich relevanter und aussagekräftiger als die jeweilige Bevölkerungsentwicklung für Wohninvest- mententscheidungen ist die Veränderung in der Zahl der Haushalte, da diese den Bedarf an
Wohnungen direkt widerspiegelt.
Insbesondere aufgrund von sich verändernden Lebensstilen und durchschnittlichen Haushaltsgrößen Abnahme der weichen Einwohner- und Haushaltsentwicklungen sowie deren Prognosen oftmals erheblich Personenzahl je Haushalt erwartet voneinander ab. Im Allgemeinen ist in den letzten Jahren ein Trend zu deutlich kleineren Haushalts- größen in den Städten zu erkennen. Diese Beobachtung trifft auch für die Stadt Berlin zu und wurde entsprechend in der Haushaltsprognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt berücksichtigt. Diese nimmt an, dass sich die Anzahl der Haushalte deutlich positiver als die Anzahl der Einwohner entwickeln wird.
Prognose zur Entwicklung der Haushalte (2015-2030)
25,0% Quelle: Statistik Berlin, eigene Darstellung
20,0%
15,0%
10,0%
5,0%
0,0%
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Auch hier wird das größte Wachstum in Pankow gesehen. Jedoch wird für den Bezirk Mitte bei der Betrachtung der Haushalte eine deutlich positivere Entwicklung als bei der Betrachtung der Einwohner vorausgesagt. Dies ist der Annahme einer sinkenden durchschnittlichen Anzahl der Personen pro Haushalt in diesem Bezirk geschuldet.
3.2. SOZIOÖKONOMIE Abgesehen von demographischen Entwicklungen bilden auch wirtschaftliche und sozioökonomische 25 % Gewichtung Dynamiken die Basis für Standortbeurteilungen und Risikobewertungen. Die Entwicklung der im Ranking
Sozioökonomie stellt einen wesentlichen Faktor für Preisdynamiken an einem Standort dar. Daher wurde als zweite Säule zur Ermittlung des Risikoscores die Hauptkategorie Sozioökonomie definiert. Diese setzt sich zusammen aus den Subkategorien Kaufkraft, Arbeitslosenquote, Anzahl Beschäftigte, Bruttoinlandsprodukt (BIP), Gewerbeanmeldungen, Anteil Hochqualifizierte sowie einer eigenen Prognose zur Entwicklung des BIP.
Im letzten Jahrzehnt hat Berlin ein sehr dynamisches Wachstum erfahren. Das Bruttoinlandsprodukt 34,9 % BIP-Wachs- stieg in der Gesamtstadt zwischen 2005 und 2014 um 34,9 Prozent. Das BIP pro Kopf liegt dabei tum in Berlin seit 2005 weiterhin unterhalb des gesamtdeutschen Wertes. Das Berliner BIP pro Kopf lag im Jahr 2014 (neuere Daten sind noch nicht verfügbar) bei 34.171 Euro, wohingegen das pro Kopf BIP in Gesamtdeutschland mit 36.003 Euro etwas höher lag.
Neben der wirtschaftlichen Entwicklung ist für die Bewertung von Standortrisiken im Hinblick auf Arbeitsmarkt und Wohninvestments auch die Analyse des jeweiligen Arbeitsmarktes und der Kaufkraft der Einwohner Kaufkraft bedeutsam. Ein starker Arbeitsmarkt mit einer hohen Beschäftigtenzahl sowie einer geringen Arbeitslosenquote in einer Stadt bietet unter anderem die Grundlage für weitere Wohnraumnachfrage. Eine entsprechend hohe Kaufkraft liefert Potenziale für eventuelle Miet- und Preissteigerungen.
Berlin weist im Vergleich zum Bundesdurchschnitt eine relativ hohe Arbeitslosenquote auf. Zwar ist sie Vergleichsweise hohe seit 2009 von einem Wert von 14,1 Prozent auf 9,8 Prozent in 2016 gefallen, damit liegt sie aber immer Arbeitslosigkeit noch fast 4 Prozentpunkte über dem Bundesdurchschnitt von 6,1 Prozent.
Die Erwerbstätigenquote (Arbeitnehmer plus Selbständige am Arbeitsort) liegt mit 47,5 Prozent auch deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt von 53,1 Prozent.
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Erwerbstätige und Arbeitslosenquote (2015)
Quelle: BerlinHYP, Destatis | * Berliner Durchschnitt
60
Pankow Erwerbstätige pro Kopf Friedrichshain-Kreuzberg
Treptow-Köpenick 50 Charlottenburg- Marzahn-Hellersdorf Wilmersdorf Tempelhof-Schöneberg Ø* Mitte Lichtenberg
Steglitz-Zehlendorf Neukölln
40 Reinickendorf Spandau
Arbeitslosenquote 30 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 16,0% Unter den Bezirken bestehen teils erhebliche Unterschiede auf dem Arbeitsmarkt. So weisen unter anderem die Bezirke Pankow und Treptow-Köpenick eine unterdurchschnittliche Arbeitslosigkeit sowie eine überdurchschnittliche Erwerbstätigenzahl auf. In Neukölln, Mitte, Reinickendorf und Spandau dagegen ist das Bild genau umgekehrt. Einer erhöhten Arbeitslosigkeit steht eine unterdurchschnittliche Zahl an Erwerbspersonen gegenüber. In Friedrichshain-Kreuzberg hingegen besteht eine leicht erhöhte Arbeitslosenquote, jedoch arbeiten in diesem Bezirk überdurchschnittlich viele Erwerbspersonen, was auf einen positiven Einpendlersaldo zurückzuführen ist. Steglitz-Zehlendorf scheint eher eine attraktive Wohngegend denn ein gefragter Arbeitsort zu sein, da hier sowohl die Arbeitslosigkeit wie auch die Erwerbstätigenzahl pro Einwohner unterdurchschnittlich hoch sind.
Auch bei der Kaufkraft liegt Berlin unter dem bundesweiten Durchschnitt. Aktuell weist Berlin eine Kaufkraft unter dem Kaufkraft pro Einwohner von 20.954 Euro pro Jahr auf, was einem Index von 93,3 entspricht Bundesdurchschnitt (Ø Deutschland = 100) und somit ca. 7 Prozentpunkte unter dem gesamten Bundesdurchschnitt von 22.467 Euro liegt. Jedoch ist in Berlin ein Kaufkraftwachstum von 2,4 Prozent zu verzeichnen, welches 0,5 Prozentpunkte höher als das Wachstum in der gesamten Bundesrepublik ist. Im Vergleich zu den anderen Top 7 Städten besteht für Berlin eine noch größere Kluft bei der Kaufkraft. So liegt die Kauf- kraft in den anderen sechs Top 7 Städten im Schnitt bei 26.121 Euro.
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Kaufkraftabweichungen (pro HH) der Bezirke in % vom Berliner Gesamtwert
25,0% Quelle: BerlinHYP, eigene Darstellung 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -15,0%
Die derzeit höchste Kaufkraft pro Haushalt (2016) besteht im Bezirk Steglitz-Zehlendorf mit 3.568 Euro Höchste Kaufkraft in im Monat. Gefolgt wird dieser mit bereits einigem Abstand von Charlottenburg-Wilmersdorf Steglitz-Zehlendorf (3.279 Euro). Schlusslicht bildet hier der Bezirk Mitte, der mit einer Kaufkraft pro HH und Monat von 2.652 Euro über 11 Prozent unter der Kaufkraft Gesamtberlins zurückliegt.
3.3. WOHNUNGSMARKT
Für die Abbildung der aktuellen Situation und Bewertung der zukünftigen Entwicklung sowie des Risi- 10 % Gewichtung kos der jeweiligen Wohnungsmärkte der einzelnen Bezirke und Stadtteile wurden für die dritte im Ranking Hauptkategorie Wohnungsmarkt die Subkriterien Leerstandsquote, Delta zwischen Haushalts- und Wohnungsbestandsentwicklung sowie ein eigenes Prognosemodell zum zukünftigen Bedarf an Wohnungen bis 2025 definiert.
Für die Bestandsentwicklung stehen dabei aber lediglich Daten für das gesamte Stadtgebiet Berlins zur Verfügung. Für die Differenz zwischen der Haushalts- und Wohnungsbestandsentwicklung wurde die langfristige Entwicklung der Haushalte von 2003 bis 2009 der Änderung des Wohnungsbestandes von 2012-2014 gegenübergestellt, um so herauszustellen, ob der erhöhte Bedarf an Wohnungen in ausreichendem Umfang gedeckt wurde. Diese Differenz liegt in Berlin bei 3,9 Prozent, was im gesamt- deutschen Schnitt einen mittleren Wert ergibt. Die Wohnungsbestände können also kaum mit der gestiegenen Anzahl an Haushalten mithalten. Diese Entwicklung dürfte sich durch die in den letzten Jahren deutlich erhöhten Zuzüge verstärkt haben, zumal für Gesamtberlin der Verband Berlin- Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) lediglich eine Leerstandsquote (Stand: 2015) von 1,7 Prozent ausmacht. Dieser Wert lag in 2010 noch bei 3,0 Prozent.
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Veränderung der Leerstandsquoten in den Bezirken (2010-2015)
Quelle: BBU | * Berliner Durchschnitt 3 Tempelhof-Schöneberg Spandau Reinickendorf 2,5 Steglitz-Zehlendorf Leerstandsquote (2015)
Neukölln 2
Marzahn-Hellersdorf Ø* Mitte
Pankow 1,5 Friedrichshain- Treptow- Kreuzberg Köpenick 1 Charlottenburg- Lichtenberg Wilmersdorf
0,5
Änderung der Leerstandsquote (2010-2015) 0 -4,0 -3,5 -3,0 -2,5 -2,0 -1,5 -1,0 -0,5 - Der marktaktive Leerstand (Stand: 2015) von Wohnungen in den einzelnen Bezirken reicht von Lichtenberg mit 0,9 Prozent in Lichtenberg bis 2,8 Prozent in Tempelhof-Schöneberg. Die deutlichsten Rückgänge in der den niedrigsten Leerständen Quote gab es 2015 gegenüber 2010 in Marzahn-Hellersdorf um 3,5 Prozentpunkte auf 1,8 Prozent und in Reinickendorf um 2,7 Prozentpunkte auf 2,6 Prozent. Der niedrigste Rückgang ist in Charlottenburg- Wilmersdorf um 0,4 Prozentpunkte zu verzeichnen, hier lag die Leerstandsquote mit 1,5 Prozent in 2010 aber bereits auf einem sehr niedrigen Niveau.
Durch den starken Rückgang der Leerstandsquoten in den letzten Jahren liegen diese in allen Bezirken unter der Fluktuationsreserve (3,0 Prozent), die als angemessen angesehen wird, um in ausreichendem Umfang Zuzüge, Umzüge sowie vorübergehende Nutzungsunterbrechungen abfangen zu können. In der Summe führt dies zu einem sehr angespannten Mietwohnungsmarkt in der deutschen Hauptstadt.
3.4. MIET- UND KAUFPREISE Die vierte Hauptkategorie Miet- und Kaufpreise basiert auf den Subkategorien sowohl der 10 % Gewichtung bisherigen Entwicklungen von Miet- und Kaufpreisen als auch auf den von Dr. Lübke & Kelber im Ranking entwickelten Prognosen zur voraussichtlichen zukünftigen Dynamik der Miet- und Kaufpreise in den 96 Stadtteilen. Dynamik und Inten- Diese Hauptkategorie fließt als Bewertungsindikator für das Potenzial der Miet- und Kaufpreise in die sität im Fokus der Analyse jeweiligen Risikoscores der 96 Stadtteile ein. Dabei geht es in erster Linie nicht um die Beurteilung der jeweiligen Höhe der Miet- und Kaufpreise, sondern vielmehr um die bisherige und voraussichtliche Dynamik und Intensität. Es gilt dabei die Annahme, dass ein höheres Potenzial an zukünftig positiver Dynamik der Miet- und Kaufpreise das Investmentrisiko reduziert und einen Standort attraktiver macht. DRLK Prognose Das Dr. Lübke & Kelber Prognosemodell zur zukünftigen Entwicklungsintensität der Miet- und Kauf- Entwicklungsinten- sität Miet- und Kauf- preise basiert auf Daten zur bisherigen durchschnittlichen Entwicklung, dem jeweils vorhandenen preise marktaktiven Wohnungsleerstand, der Dr. Lübke & Kelber Haushaltsprognose sowie einer eigenen Vorhersage zur künftigen Nachfrageentwicklung nach Miet- und Eigentumswohnungen.
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DRLK Prognose - Wahrscheinlichkeit künftiger Mietpreisveränderungen (auf Basis prognostizierter Demographie- und Nachfrageentwicklungen bis 2025)
Quelle: Statistik Berlin, BBU, eigene Darstellung Prenzlauer Berg Prenzlauer Weißensee Heinersdorf Französisch Buchholz Französisch Pankow Buch Karow Niederschönhausen Wilhelmsruh Rosenthal Blankenburg Blankenfelde Stadtrandsiedlung Malchow Stadtrandsiedlung Rummelsburg Alt-Treptow Fennpfuhl Lichtenberg Alt-Hohenschönhausen Baumschulenweg Friedrichsfelde Oberschönweide Malchow Niederschöneweide Johannisthal Karlshorst Schmöckwitz Neu-Hohenschönhausen Adlershof Bohnsdorf Köpenick Plänterwald Altglienicke Reinickendorf Grünau Wartenberg Friedrichshagen Falkenberg Müggelheim Rahnsdorf Wittenau Märkisches Viertel Märkisches Borsigwalde Tegel Waidmannslust Hellersdorf Konradshöhe Hermsdorf Lübars
Kaulsdorf Frohnau Heiligensee Mahlsdorf Biesdorf Marzahn Siemensstadt Kreuzberg Friedrichshain Falkenhagener Feld Spandau Hakenfelde Wilhelmstadt Wedding Gesundbrunnen Haselhorst Moabit Hansaviertel Tiergarten Gatow Staaken Kladow Mitte Neukölln Britz Westend Charlottenburg Charlottenburg-Nord Wilmersdorf Halensee Schmargendorf Buckow Gropiusstadt Rudow Grunewald Schöneberg Steglitz Tempelhof Friedenau Lankwitz Lichterfelde Mariendorf Zehlendorf Marienfelde Dahlem Lichtenrade Nikolassee Wannsee
Als Ergebnis des Prognosemodells versprechen die Stadtteile im Bezirk Pankow das größte Mietpreis- Pankow mit steigerungspotenzial bis zum Jahr 2025. Für die Stadtteile im Südwesten der Stadt wird hingegen eine höchstem Miet- steigerungspotenzial deutliche Abschwächung der Dynamiken prognostiziert. Es gilt jedoch zu berücksichtigen, dass die bereits eingeführte Mietpreisbremse zu einer Beschränkung von Mietsteigerungen führen kann. Inwie- fern diese nach der Bundestagswahl von einer neuen Regierung überarbeitet bzw. in welchem Umfang diese durch Gerichtsurteile zum Teil außer Kraft gesetzt wird, kann in diesem Modell hier jedoch keine Anwendung finden.
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RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN
DRLK Prognose - Wahrscheinlichkeit künftiger Kaufpreisveränderungen (ETW) (auf Basis prognostizierter Demographie- und Nachfrageentwicklungen bis 2025)
Quelle: Statistik Berlin, BBU, eigene Darstellung Prenzlauer Berg Prenzlauer Französisch Buchholz Französisch Pankow Weißensee Niederschönhausen Heinersdorf Rosenthal Wilhelmsruh Karow Blankenfelde Blankenburg Buch Adlershof Stadtrandsiedlung Malchow Schmöckwitz Karlshorst Alt-Treptow Fennpfuhl Lichtenberg Alt-Hohenschönhausen Oberschönweide Plänterwald Johannisthal Grünau Rahnsdorf Reinickendorf Friedrichsfelde Baumschulenweg Altglienicke Neu-Hohenschönhausen Köpenick Rummelsburg Friedrichshagen Hellersdorf Wittenau Märkisches Viertel Borsigwalde Hakenfelde Heiligensee Niederschöneweide Tegel Biesdorf Lübars Frohnau Kreuzberg Hermsdorf Müggelheim Waidmannslust Falkenberg Kaulsdorf Konradshöhe Marzahn Bohnsdorf Mahlsdorf Moabit Hansaviertel Tiergarten Kladow Friedrichshain Wedding Gesundbrunnen Gatow Siemensstadt Mitte Falkenhagener Feld Falkenhagener Spandau Wilhelmstadt Staaken Malchow Wartenberg Haselhorst Neukölln Halensee Wilmersdorf Westend Charlottenburg Charlottenburg-Nord Schmargendorf Britz Grunewald Gropiusstadt Buckow Rudow Schöneberg Steglitz Tempelhof Friedenau Dahlem Zehlendorf Mariendorf Lichterfelde Lankwitz Nikolassee Marienfelde Wannsee Lichtenrade
Auf dem Markt für Eigentumswohnungen bieten insbesondere Stadtteile in den Bezirken Pankow sowie Pankow mit Treptow-Köpenick voraussichtlich die größten Potenziale für weitere Kaufpreissteigerungen. Für Stadt- höchstem Kaufpreis- steigerungspotenzial teile in den Bezirken Steglitz-Zehlendorf sowie Tempelhof-Schöneberg wird derzeit dagegen von einer deutlichen Abschwächung der Dynamik ausgegangen.
3.5. NACHFRAGE Die fünfte und letzte Hauptkategorie Nachfrage setzt sich zusammen aus den Subkategorien zum 45 % Gewichtung Nachfragedruck (Interessenten pro Angebot und pro Einwohner) sowie dem bereits erwähnten im Ranking Prognosemodell zur zukünftigen Dynamik der Nachfrageintensität nach Miet- und Eigentums- wohnungen. Hierzu wertete Dr. Lübke & Kelber die registrierten Wohnungsgesuche des Internet- portals Immobilienscout24.de jeweils der ersten Halbjahre 2015 und 2017 aus.
Anzumerken ist, dass die Datengrundlage das Marktverhalten nur in Teilen abbildet. Darüber hinaus können Sondereinflüsse existieren, um die die Analyse mangels Datentransparenz nicht bereinigt werden konnte. Zusätzlich bestehen für verschiedene Wohnlagen unterschiedliche Suchverhalten der Mieter/Käufer, die einen Einfluss auf Intensität der Nutzung der Internetsuche haben.
Der Nachfragedruck bzw. die Relation von registrierten Miet- und Kaufgesuchen auf dem Internetportal Immobilienscout24.de im Verhältnis zu den dort inserierten Miet- und Eigentumswohnungen gestaltet sich in den analysierten Bezirken daher nur äußerst differenziert. Nichtsdestotrotz kann aus den Ergebnissen ein gewisser Rückschluss auf die Attraktivität eines Bezirkes oder Stadtteils gewonnen werden.
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Nachfragedruck 1. Hj. 2017 – Mietwohnungen
Quelle: immobilienscout24.de, eigene Darstellung
Den stärksten Nachfragedruck gab es im ersten Halbjahr 2017 in den Bezirken Tempelhof-Schöneberg Höchster Nachfrage- sowie Reinickendorf. Die Bezirke mit dem niedrigsten Nachfragedruck waren Spandau sowie druck derzeit auf dem Mietmarkt in Tempel- Marzahn-Hellersdorf. hof-Schöneberg
Nachfragedruck 1. Hj. 2017 - Eigentumswohnungen
Quelle: immobilienscout24.de, eigene Darstellung
Auf dem Markt für Eigentumswohnungen bestand im ersten Halbjahr 2017 der höchste Nachfragedruck Reinickendorf: in Reinickendorf. Dieser Bezirk wird von Treptow-Köpenick, Lichtenberg sowie auch wieder Tempelhof- höchster ETW- Nachfragedruck Schöneberg gefolgt. Am unteren Ende der Skala weisen neben Charlottenburg-Wilmersdorf wiederum Marzahn-Hellersdorf und Spandau den niedrigsten Anteil an Interessenten pro angebotener Eigentums- wohnung auf.
Zur Ermittlung der zukünftigen Intensitätsentwicklung der Nachfrage nach Miet- und Eigentumswoh- nungen entwickelte Dr. Lübke & Kelber ein Prognosemodell, das die Kriterien der bisherigen Nach- fragedynamiken in Beziehung zu Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen setzt. Dabei wird unterstellt, dass insbesondere durch einen Anstieg der Einwohner- bzw. Haushaltszahlen eine stärkere Nach- frageintensität nach Miet- und Eigentumswohnungen ausgelöst wird.
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DRLK Prognose Nachfrageentwicklung nach Wohnungen bis 2025 (nach Intensität)
Quelle: immobilienscout24.de, BBU, eigene Darstellung
Nach diesem Prognoseszenario wird sich die Nachfrageintensität nach Wohnungen zukünftig Nachfrage nach Woh- voraussichtlich in Pankow am stärksten entwickeln. Zwar wird für alle Bezirke eine weitere Steigerung nungen intensiviert sich vor allem in Pan- in der Nachfrage prognostiziert, diese fällt jedoch in Steglitz-Zehlendorf sowie Tempelhof-Schöneberg kow am geringsten aus.
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4. RISIKORANKING Die unter Punkt 2 beschriebene Ermittlung des Risikoscore führt zu einem Ranking der analysierten Stadtteile und Bezirke, das das jeweilige Standortrisiko widerspiegelt.
Durch die unterschiedlichen Datenverfügbarkeiten im Vergleich zum Dr. Lübke & Kelber Risiko-Rendite- Ranking 110 deutscher Städte mussten für dieses Ranking jedoch auf Stadtteilebene in Berlin Anpas- sungen der jeweilig erreichten Risikoscores vorgenommen werden, um die Daten mit den Ergebnissen aus dem Städteranking annähernd vergleichbar machen zu können. Hierzu wurden die Risikoscores so normiert, dass der gewichtete Durchschnitt aller Risikoscores der Stadtteile den erreichten Wert des Risikoscores von 1,12 für Berlin aus dem Städteranking ergibt. Dies führt dazu, dass der Stadtteil mit dem höchsten Risikoscore (entspricht dem niedrigsten Standortrisiko) einen Score von 1,81 aufweist. Im Berlinranking ist dies der Stadtteil Prenzlauer Berg.
Jedoch bleibt hier, wie auch im Städteranking, anzumerken, dass grundsätzlich bei jeder Investition eine genaue Analyse der Mikrolage und Objektbesonderheiten neben der Beurteilung der Makrolage erforderlich sind, auch wenn die Stadtteile zumeist ein homogeneres Bild als eine Gesamtstadt abgeben dürften. Dies gilt es vor allem für relativ große Stadtteile wie zum Beispiel Friedrichshain, Kreuzberg oder aber auch Neukölln oder Schöneberg zu beachten.
Der gebräuchlichen Bezeichnung aus der Finanzwirtschaft zur Bonitäts- bzw. Risikoqualifizierung von Unternehmen oder Ländern folgend, werden die 96 Stadtteile anhand ihrer Risikopunkte in die Gruppen A++, A+, A und A- eingeordnet:
A++ (> 1,75) A+ (1,20-1,75) A (1,00-1,20) A- (< 1,00) Rang Rang Stadtteil Risiko- punkte Rang Stadtteil Risiko- punkte Rang Stadtteil Risiko- punkte Rang Stadtteil Risiko- punkte
1 Prenzlauer Berg 1,81 14 Reinickendorf 1,34 50 Hellersdorf 1,13 72 Neukölln 0,92 Ranking Risikoscore 2 Pankow 1,80 15 Märk. Viertel 1,33 51 Biesdorf 1,12 73 Halensee 0,89 3 Franz. Buchholz 1,80 16 Wittenau 1,33 52 Kaulsdorf 1,12 74 Charlottenburg-N. 0,89 4 Weißensee 1,80 17 Borsigwalde 1,33 53 Mahlsdorf 1,11 75 Westend 0,89 5 Heinersdorf 1,80 18 Tegel 1,32 54 Marzahn 1,11 76 Wilmersdorf 0,89 6 Niederschönh. 1,80 19 Waidmannslust 1,32 55 Kreuzberg 1,10 77 Charlottenburg 0,89 7 Buch 1,79 20 Lübars 1,32 56 Friedrichshain 1,09 78 Britz 0,89 8 Karow 1,79 21 Hermsdorf 1,32 57 Hakenfelde 1,06 79 Schmargendorf 0,88 9 Wilhelmsruh 1,79 22 Frohnau 1,32 58 Siemensstadt 1,06 80 Buckow 0,88 10 Rosenthal 1,79 23 Heiligensee 1,32 59 Wilhelmstadt 1,05 81 Gropiusstadt 0,88 11 Blankenfelde 1,79 24 Konradshöhe 1,32 60 Spandau 1,05 82 Rudow 0,87 12 Blankenburg 1,79 25 Adlershof 1,30 61 Kladow 1,05 83 Grunewald 0,86 13 Malchow 1,76 26 Alt-Treptow 1,30 62 Falkenhagener F. 1,05 84 Steglitz 0,85 27 Schmöckwitz 1,29 63 Gatow 1,05 85 Lankwitz 0,84 28 Johannisthal 1,28 64 Haselhorst 1,05 86 Lichterfelde 0,84 29 Oberschöneweide 1,28 65 Staaken 1,04 87 Dahlem 0,84 30 Baumschulenweg 1,28 66 Tiergarten 1,03 88 Zehlendorf 0,84 31 Plänterwald 1,28 67 Moabit 1,03 89 Schöneberg 0,83 32 Altglienicke 1,28 68 Hansaviertel 1,03 90 Nikolassee 0,83 33 Köpenick 1,27 69 Gesundbrunnen 1,03 91 Tempelhof 0,83 34 Niederschönew. 1,27 70 Wedding 1,03 92 Wannsee 0,83 35 Grünau 1,27 71 Mitte 1,02 93 Friedenau 0,82 36 Rahnsdorf 1,27 94 Mariendorf 0,82 37 Friedrichshagen 1,26 95 Marienfelde 0,81 38 Bohnsdorf 1,26 96 Lichtenrade 0,80 39 Müggelheim 1,26 40 Lichtenberg 1,24 41 Karlshorst 1,24 42 Alt-Hohenschönh. 1,24 43 Rummelsburg 1,24 44 Fennpfuhl 1,24 45 Friedrichsfelde 1,23 46 Neu-Hohensch. 1,23 47 Malchow 1,21 48 Falkenberg 1,21 49 Wartenberg 1,20
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Der Stadtteil Prenzlauer Berg stellt sich, wie bereits erwähnt, als risikoärmster Standort in der Analyse Prenzlauer Berg und dar, dicht gefolgt von Pankow, Französisch Buchholz und Weißensee. Die nachfolgenden Stadtteile Pankow: risikoärmste Standorte bergen zunehmende Standortrisiken für Wohninvestments aufgrund demographischer oder sozio- ökonomischer Entwicklungen bzw. aufgrund prognostizierter Wohnungsmarkt- oder Nachfrage- dynamiken. Jedoch bleibt herauszustellen, dass auch die am risikoreichsten bewerteten Stadtteile Berlins ein vergleichsweise geringes Standortrisiko aufweisen.
4.1. ERMITTLUNG STANDORT-RISIKOZUSCHLÄGE Aus der Differenz zum durchschnittlichen risikolosen Zinssatz einer Bundesanleihe von rund 1,88 Prozent (zzgl. durchschnittliche Nebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar und Gericht pro Jahr) wurden die entsprechend erforderlichen Risikozuschläge für die Standorte abgeleitet, wobei am Markt auftretende Ausreißer sowohl im oberen als auch unteren Preissegment unberücksichtigt blieben. Diese Differenz beträgt in der aktuellen Auswertung knapp einen Prozentpunkt.
DRLK Risikozuschläge 2017 (in %-Punkten, auf Basis des durchschnittlichen risikolosen Zinssatzes der letzten 10 Jahre einer Bundesanleihe) Prenzlauer Berg Prenzlauer Berg 0,17 Quelle: Dr. Lübke & Kelber Biesdorf 0,76 Pankow 0,17 Kaulsdorf 0,76 erfordert geringste Französisch Buchholz 0,17 Mahlsdorf 0,76 Risikozuschläge Weißensee 0,17 Marzahn 0,77 Heinersdorf 0,17 Kreuzberg 0,77 Niederschönhausen 0,17 Friedrichshain 0,78 Buch 0,18 Hakenfelde 0,81 Karow 0,18 Siemensstadt 0,81 Wilhelmsruh 0,18 Rosenthal 0,18 Wilhelmstadt 0,82 Blankenfelde 0,18 Spandau 0,82 Blankenburg 0,19 Kladow 0,83 Stadtrandsiedlung Malchow 0,21 Falkenhagener Feld 0,83 Reinickendorf 0,54 Gatow 0,83 Märkisches Viertel 0,55 Haselhorst 0,83 Wittenau 0,55 Staaken 0,83 Borsigwalde 0,55 Tiergarten 0,84 Tegel 0,55 Moabit 0,84 Waidmannslust 0,55 Hansaviertel 0,84 Lübars 0,55 Gesundbrunnen 0,84 Hermsdorf 0,56 Wedding Frohnau 0,56 0,84 Heiligensee 0,56 Mitte 0,85 Konradshöhe 0,56 Neukölln 0,95 Adlershof 0,57 Halensee 0,98 Alt-Treptow 0,58 Charlottenburg-Nord 0,98 Schmöckwitz 0,59 Westend 0,98 Johannisthal 0,59 Wilmersdorf 0,98 Oberschönweide 0,59 Charlottenburg 0,98 Baumschulenweg 0,59 Schmargendorf 0,99 Plänterwald 0,60 Britz 0,99 Altglienicke 0,60 Buckow 1,00 Köpenick 0,60 Gropiusstadt Niederschöneweide 0,60 1,00 Grünau 0,60 Rudow 1,00 Rahnsdorf 0,60 Grunewald 1,01 Friedrichshagen 0,61 Steglitz 1,02 Bohnsdorf 0,61 Lankwitz 1,03 Müggelheim 0,61 Lichterfelde 1,03 Lichtenberg 0,63 Dahlem 1,03 Karlshorst 0,63 Zehlendorf 1,03 Alt-Hohenschönhausen 0,63 Schöneberg 1,04 Rummelsburg 0,64 Nikolassee 1,04 Fennpfuhl 0,64 Wannsee 1,04 Friedrichsfelde 0,64 Tempelhof 1,04 Neu-Hohenschönhausen 0,65 Immobilieninvestitio- Malchow 0,66 Friedenau 1,05 nen in Lichtenrade Mariendorf 1,05 Falkenberg 0,66 benötigen Risikozu- Wartenberg 0,68 Marienfelde 1,06 Hellersdorf 0,75 Lichtenrade 1,07 schläge von rund 1,07 %-Punkten 0,00 0,25 0,50 0,75 1,00 1,25 0,00 0,25 0,50 0,75 1,00 1,25
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4.2. NETTOANFANGSRENDITEN* DER 96 STADTTEILE *IST-Miete zu Nettokaufpreis Um die für Investmententscheidungen relevanten Objekt- und Eigenkapitalrenditen zu bestimmen, werden die aktuell am Markt zu erzielenden Kaufpreismultiplikatoren bzw. die sich aus dem Kehrwert ergebenden Nettoanfangsrenditen benötigt.
Diese wurden anhand von Immobilienscout24.de und Gutachterausschüssen, aber vor allem mit Hilfe von Telefoninterviews mit lokalen Experten sowie der Expertise von Dr. Lübke & Kelber erhoben.
Die Kaufpreisfaktoren bzw. Nettoanfangsrenditen für MFH bzw. Wohnanlagen wurden mit nachstehen- den Annahmen ermittelt:
durchschnittlicher Gebäudetypus kein Neubau bzw. aktuell kernsanierter Bestand kein Instandhaltungsstau kein Leerstand gute und mittlere Ausstattungsqualitäten keine außergewöhnlichen Mietsteigerungspotenziale
Nettoanfangsrenditen für MFH bei mittleren und guten Ausstattungen 2017 (Bestand)
7,00%
6,50%
6,00%
5,50%
5,00% Fennpfuhl Hakenfelde Heinersdorf Alt-Hohenschönhausen Marienfelde Gatow Kladow Gesundbrunnen Moabit Frohnau Haselhorst Hermsdorf Lichtenberg Mariendorf Spandau Tempelhof Wedding Wilhelmstadt
4,50% Pankow Weißensee Tiergarten Charlottenburg-Nord Hansaviertel Lankwitz Steglitz Lichterfelde Neukölln Köpenick Friedenau Mitte Schmargendorf Nikolassee Dahlem 4,00% Prenzlauer Berg Friedrichshagen Grünau Schmöckwitz Wannsee Zehlendorf Wilmersdorf Schöneberg Westend Müggelheim Halensee Charlottenburg Kreuzberg Grunewald 3,50% Friedrichshain 3,00% 7,00%
6,50%
6,00% Marzahn Falkenberg Hellersdorf Malchow Viertel Märkisches Wartenberg Gropiusstadt Alt-Treptow Heiligensee Konradshöhe
5,50% Kaulsdorf Karow Lübars Falkenhagener Feld Biesdorf Borsigwalde Buch Friedrichsfelde Mahlsdorf Plänterwald Wittenau Rummelsburg Adlershof Oberschönweide Rahnsdorf Rosenthal Rudow Blankenfelde Johannisthal Niederschöneweide Waidmannslust Wilhelmsruh Baumschulenweg 5,00% Altglienicke Blankenburg Bohnsdorf Britz Buckow Karlshorst Staaken Malchow Stadtrandsiedlung Tegel Lichtenrade Siemensstadt Französisch Buchholz Reinickendorf Neu-Hohenschönhausen Niederschönhausen 4,50%
4,00%
3,50% Quelle: Dr. Lübke & Kelber 3,00% Die Nettoanfangsrenditen für Bestandswohnungen bei mittleren (oberer Wert) und guten (unterer Wert) Friedrichshain mit Ausstattungsqualitäten sind in den vermeintlich attraktivsten Stadtteilen Friedrichshain, Charlottenburg geringster Anfangs- rendite im Bestand sowie Kreuzberg am niedrigsten. Hier liegen die zu erzielenden Renditen bei unter 3,5 Prozent. Gründe hierfür sind die bereits jetzt deutlich erhöhten Kaufpreisfaktoren, die sich negativ auf die zu erzielende Rendite auswirken.
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Dagegen können in Randlagen noch höhere Renditen erreicht werden, die jedoch mit einem gestiegenen Risiko einhergehen. In diesen Lagen können bis zu 5,5 Prozent Rendite erreicht werden und entsprechen damit einem Kaufpreismultiplikator (IST-Miete zu Nettokaufpreis) von rund 20,0.
Die Kaufpreisfaktoren bzw. Nettoanfangsrenditen für Neubaumehrfamilienhäuser- bzw. Wohnanla- genneubauten wurden unter nachstehenden Annahmen ermittelt:
Bauqualität KfW 55 gute und mittlere Ausstattungsqualität nicht gefördert voll vermietet und fertiggestellt
Nettoanfangsrenditen für MFH bei mittleren und guten Ausstattungen 2017 (Neubau)
6,50%
6,00%
5,50%
5,00% Mariendorf Haselhorst Kladow Fennpfuhl Lichtenberg Tempelhof Niederschönhausen Weißensee Gatow Alt-Hohenschönhausen Heinersdorf Neu-Hohenschönhausen Moabit Frohnau 4,50% Pankow Hermsdorf Spandau Wedding Gesundbrunnen Friedenau Neukölln Charlottenburg-Nord Hansaviertel Wilhelmstadt Mitte Tiergarten Lankwitz Steglitz Schmargendorf Westend Lichterfelde Grunewald 4,00% Wilmersdorf Halensee Schöneberg Kreuzberg Wannsee Dahlem Charlottenburg Zehlendorf Köpenick Nikolassee Prenzlauer Berg Grünau Schmöckwitz Friedrichshain Friedrichshagen Müggelheim 3,50%
3,00% 6,50%
6,00%
5,50% Rudow Falkenhagener Feld Alt-Treptow Gropiusstadt Lichtenrade Mahlsdorf Kaulsdorf Konradshöhe Marzahn Plänterwald Marienfelde Siemensstadt Biesdorf Heiligensee Falkenberg Hellersdorf Malchow Viertel Märkisches Wartenberg 5,00% Britz Buckow Oberschönweide Staaken Adlershof Rahnsdorf Rosenthal Buch Lübars Baumschulenweg Johannisthal Niederschöneweide Hakenfelde Wilhelmsruh Rummelsburg Borsigwalde Friedrichsfelde Wittenau Blankenburg Karlshorst Stadtrandsiedlung Malchow Tegel Karow Französisch Buchholz Reinickendorf Bohnsdorf Altglienicke Blankenfelde Waidmannslust 4,50%
4,00%
3,50%
Quelle: Dr. Lübke & Kelber 3,00%
Im Neubaubereich werden aufgrund hoher Preise die geringsten Renditen derzeit in Friedrichshain Neubau: Friedrichs- und Prenzlauer Berg erzielt. Der Mittelwert der Anfangsrenditen, der sich aus der Spanne der Faktoren hain und Prenzlauer Berg mit geringsten von mittleren und guten Ausstattungen ergibt, liegt in diesen beiden Stadtteilen bei lediglich 3,3 Pro- Anfangsrenditen im zent. Neubau
Die aktuell höchsten Anfangsrenditen sind auch im Neubaubereich ebenfalls aufgrund vergleichsweise deutlich geringerer Preise in Randlagen wie zum Beispiel Lichtenrade oder Rudow zu erzielen – bis zu rund 5 Prozent sind hier am Markt für neue Mehrfamilienhäuser aktuell möglich. Im Schnitt liegen die durchschnittlichen Anfangsrenditen im Neubausegment aller Stadtteile bei rund 4,3 Prozent, was einem Kaufpreisfaktor von circa 23 entspricht.
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4.3. ANGEBOTSMIETEN
Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Bestandsobjekte lagen in Berlin laut Immobilienscout24.de Bestandsmieten im im ersten Quartal 2017 zwischen 11,73 Euro in Grunewald und 6,42 Euro in Marzahn. Im Mittel ergeben Schnitt bei 8,63 €/m² sich dabei Mieten von 8,63 Euro. Tendenziell sind die Mieten in zentrumsnahen Stadtteilen sowie im Südwesten der Stadt höher als in den übrigen Gebieten. Für die Mietpreise im Neubau ergibt sich ein ähnliches Bild. Hier liegt der Berliner Durchschnitt bei 11,34 Euro.
Durchschnittsmieten Bestand in €/qm (Q1 2017)
Quelle: Immobilienscout24.de, eigene Darstellung 15,00 €
12,50 € Grunewald Mitte Prenzlauer Berg Prenzlauer Kreuzberg Dahlem Friedrichshain Wilmersdorf Halensee Neukölln Schöneberg Friedenau Charlottenburg-Nord Charlottenburg Westend Rummelsburg Schmargendorf Alt-Treptow Moabit Tiergarten Hansaviertel Wannsee Zehlendorf 10,00 € Steglitz Nikolassee Lichterfelde Pankow Lichtenberg Fennpfuhl Tempelhof Wedding Gesundbrunnen Weißensee Frohnau Gatow Karlshorst Niederschönhausen Baumschulenweg Siemensstadt Konradshöhe Rosenthal Wilhelmsruh Heinersdorf Hermsdorf Schmöckwitz Tegel Friedrichshagen Heiligensee Lankwitz
7,50 €
5,00 €
2,50 €
-€
15,00 €
12,50 €
10,00 € Alt-Hohenschönhausen Französisch Buchholz Britz Grünau Blankenburg Mariendorf Bohnsdorf Plänterwald Johannisthal Kladow Lichtenrade Rahnsdorf Friedrichsfelde Reinickendorf Mahlsdorf Biesdorf Köpenick Adlershof Lübars Oberschönweide Malchow Marienfelde Karow Müggelheim Altglienicke Gropiusstadt Buckow Niederschöneweide Rudow Haselhorst Spandau Hakenfelde Falkenhagener Feld Wilhelmstadt Wittenau Viertel Märkisches Borsigwalde Blankenfelde Stadtrandsiedlung Malchow Falkenberg Buch Neu-Hohenschönhausen 7,50 € Staaken Hellersdorf Wartenberg Waidmannslust Kaulsdorf Marzahn
5,00 €
2,50 €
-€
Dabei haben sich die Mietpreise in den letzten Jahren ganz unterschiedlich entwickelt. In dynamischen Mieten in Neukölln und stark nachgefragten Stadtteilen entwickelten sich die Mieten am stärksten. So stiegen die Mieten +115 % seit 2007 in Neukölln zwischen 2007 und 2017 um 115 Prozent, allerdings von einem relativ niedrigen Niveau aus. Ähnlich hohe Mietanstiege sind in Gesundbrunnen, Wedding und Kreuzberg zu verzeichnen, wobei die Mieten in Kreuzberg sich deutlich über denen in den anderen drei Stadtteilen an der Spitze der Mietentwicklungen befinden. Deutlich moderatere Entwicklungen sind in bereits im Jahr 2007 relativ teuren Stadtteilen wie Grunewald, Wannsee oder auch Nikolassee zu verzeichnen.
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Entwicklung der Durchschnittsmieten im Bestand zw. 2007 und 2017 (in %)
150% Quelle: Immobilienscout24, eigene Darstellung Neukölln
100% Gesundbrunnen Wedding Kreuzberg Alt-Treptow Friedrichshain Moabit Tiergarten Hansaviertel Fennpfuhl Lichtenberg Schöneberg Prenzlauer Berg Prenzlauer Weißensee Siemensstadt Heinersdorf Französisch Buchholz Reinickendorf Tempelhof Alt-Hohenschönhausen Pankow Britz Baumschulenweg Charlottenburg-Nord Charlottenburg Westend Friedrichsfelde Buch Friedenau Halensee Wilmersdorf Karow Steglitz Oberschönweide Niederschöneweide Johannisthal Rummelsburg Niederschönhausen Hellersdorf Mariendorf Falkenhagener Feld Hakenfelde Mitte Spandau Wilhelmstadt Karlshorst Borsigwalde Märkisches Viertel Märkisches 50%
0%
150%
100% Rosenthal Schmöckwitz Wilhelmsruh Wittenau Neu-Hohenschönhausen Adlershof Gropiusstadt Buckow Blankenburg Bohnsdorf Lankwitz Marienfelde Köpenick Schmargendorf Lichterfelde Tegel Waidmannslust Altglienicke Kaulsdorf Plänterwald
50% Haselhorst Blankenfelde Lichtenrade Rudow Mahlsdorf Zehlendorf Biesdorf Marzahn Stadtrandsiedlung Malchow Malchow Dahlem Gatow Staaken Frohnau Konradshöhe Grünau Wartenberg Hermsdorf Friedrichshagen Lübars Kladow Falkenberg Heiligensee Müggelheim Nikolassee Rahnsdorf Wannsee Grunewald
0%
4.4. ANGEBOTSPREISE FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand (alle Lage- und Ausstattungsqualitäten) Bestandswohnungen liegen derzeit (erstes Quartal 2017) laut Immobilienscout24.de bei rund 2.680 Euro pro Quadratmeter im Schnitt für 2.680 €/m² für die Gesamtstadt Berlin und damit um rund 113 Prozent über dem durchschnittlichen Angebotspreis von rund 1.258 Euro pro Quadratmeter in 2007.
Die Spanne reicht dabei aktuell von rund 4.293 Euro pro Quadratmeter in Grunewald bis rund 1.334 Euro pro Quadratmeter in Wartenberg. Unter den 10 Stadtteilen mit den derzeitig höchsten Angebotspreisen für Eigentumswohnungen befinden sich sieben Stadtteile innerhalb der Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf.
Stadtteile mit den geringsten Angebotspreisen liegen vor allem im Bezirk Marzahn-Hellersdorf sowie weiteren Stadtteilen am Berliner Rand im Norden der Stadt. Zusätzlich befinden sich die Preise in Spandau mit 1.875 Euro auf einem relativ niedrigen Niveau.
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Eigentumswohnungspreise von Bestandswohnungen in €/qm (Q1 2017)
Quelle: Immobilienscout24.de, eigene Darstellung 5.000 € Grunewald Mitte
4.000 € Dahlem Kreuzberg Prenzlauer Berg Prenzlauer Wilmersdorf Halensee Schmargendorf Charlottenburg-Nord Charlottenburg Westend Schöneberg Friedrichshain Adlershof Moabit Tiergarten Hansaviertel Wannsee Nikolassee Neukölln Friedenau Zehlendorf Steglitz Alt-Treptow Rummelsburg
3.000 € Karlshorst Kladow Gatow Lichterfelde Tempelhof Pankow Britz Alt-Hohenschönhausen Heiligensee Niederschönhausen Wedding Gesundbrunnen Plänterwald Schmöckwitz Lichtenberg Fennpfuhl Weißensee Frohnau Rahnsdorf Lankwitz Heinersdorf Konradshöhe Hermsdorf
2.000 €
1.000 €
-€
5.000 €
4.000 €
3.000 € Rosenthal Wilhelmsruh Tegel Mariendorf Köpenick Hakenfelde Friedrichshagen Grünau Französisch Buchholz Französisch Altglienicke Karow Biesdorf Lübars Marienfelde Wittenau Borsigwalde Märkisches Viertel Oberschönweide Friedrichsfelde Reinickendorf Buch Lichtenrade Haselhorst Rudow Baumschulenweg Gropiusstadt Buckow Siemensstadt Staaken Kaulsdorf Waidmannslust Johannisthal Müggelheim Falkenhagener Feld Spandau Wilhelmstadt Mahlsdorf Blankenfelde Niederschöneweide Blankenburg Hellersdorf 2.000 € Falkenberg Neu-Hohenschönhausen Marzahn Bohnsdorf Stadtrandsiedlung Malchow Wartenberg Malchow
1.000 €
-€
Bei der Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen ist der höchste Anstieg, analog zur Höchster Kaufpreis- Mietpreisentwicklung, in Neukölln zu verzeichnen. Die Preise für selbst genutztes Wohneigentum sind anstieg in Neukölln in diesem Stadtteil seit 2007 um 216 Prozent gestiegen. Ähnlich hohe Anstiege sind in Kreuzberg, Moabit und dem Hansaviertel auszumachen. In lediglich einem Stadtteil – Wartenberg – sind die Preise für Eigentumswohnungen in dem betrachteten Zeitraum gefallen, und zwar um 10 Prozent.
Entwicklung der Eigentumswohnungspreise im Bestand zw. 2007 und 2017 (in %)
250% Quelle: Immobilienscout24, eigene Darstellung Neukölln
200% Kreuzberg Moabit Tiergarten Hansaviertel Schöneberg 150% Schmöckwitz Wedding Gesundbrunnen Wilmersdorf Halensee Tempelhof Charlottenburg Westend Charlottenburg-Nord Friedrichshain Karlshorst Mitte Prenzlauer Berg Prenzlauer Steglitz Alt-Treptow Kladow Friedenau Reinickendorf Schmargendorf Mariendorf Lichtenberg Fennpfuhl Britz Rummelsburg Alt-Hohenschönhausen Dahlem Zehlendorf Oberschönweide Hellersdorf Plänterwald Französisch Buchholz Französisch Pankow Weißensee Marienfelde Lankwitz Lichterfelde Niederschönhausen Johannisthal Gatow Rahnsdorf
100% Grünau Biesdorf
50%
0%
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250%
200%
150% Friedrichsfelde Siemensstadt
100% Baumschulenweg Borsigwalde Heinersdorf Altglienicke Wittenau Viertel Märkisches Heiligensee Nikolassee Neu-Hohenschönhausen Adlershof Rosenthal Wilhelmsruh Grunewald Spandau Hakenfelde Falkenhagener Feld Wilhelmstadt Köpenick Tegel Gropiusstadt Buckow Staaken Lübars Wannsee Kaulsdorf Frohnau Karow Rudow Hermsdorf Haselhorst Friedrichshagen Waidmannslust Lichtenrade Blankenfelde Niederschöneweide Konradshöhe Marzahn Blankenburg Stadtrandsiedlung Malchow Stadtrandsiedlung Mahlsdorf Malchow Buch Müggelheim 50% Falkenberg Bohnsdorf
0%
-50% Wartenberg
4.5. DRLK STANDORT-MINDESTRENDITE Auf Basis des risikolosen Zinssatzes sowie der unter Punkt 4.1 beschriebenen Ermittlung der Stand- DRLK Mindestrendite ort-Risikozuschläge ergibt sich für jeden der 96 Stadtteile eine von Dr. Lübke & Kelber empfohlene Mindestrendite. Diese sollte bei Investments mindestens erzielt werden, um das Standortrisiko auf Makroebene abzudecken.
Es gilt zudem zu beachten, dass Daten, die nur auf Bezirksebene vorhanden sind, in kleineren Stadtteilen einen großen Einfluss ausüben, der nicht unbedingt mit den Entwicklungen im jeweiligen Stadtteil einhergehen muss. Daher kann die Analyse nicht alle stadtteilspezifischen Entwicklungen aufgreifen. Nichtsdestotrotz werden die Stadtteile separat ausgewertet, um der Kleinteiligkeit der Stadt und den sich daraus ergebenden spezifischen Wohninvestmententscheidungen der Investoren besser Rechnung tragen zu können. Jedoch wird aufgrund dieses Nachteils zusätzlich eine Auswertung jeweils auf Bezirksebene erfolgen.
Zu erwähnen bleibt hierbei, dass die Ergebnisse nicht direkt mit denen aus dem Rendite-Risiko-Ranking der 110 Städte vergleichbar sind. Aufgrund fehlender Unterscheidungsmöglichkeiten der Mieten und Kaufpreise anhand von unterschiedlichen Lagequalitäten in den einzelnen Stadtteilen wurden hier jeweils nur die Durchschnittswerte der jeweiligen Stadtteile herangezogen. In der Finanzanalyse wurde nichtsdestotrotz eine Unterscheidung vorgenommen, und zwar nicht nach Lage sondern nach den Ausstattungsqualitäten. Dafür wurden Faktoren für mittlere und gute Ausstattungen herangezogen, um so eine Unterscheidbarkeit herbeizuführen.
4.5.1. DRLK MINDESTRENDITEN UND ERWARTETE OBJEKTRENDITEN
Für die Bewertung der Risiko-Rendite-Relationen werden die ermittelten und von Dr. Lübke & Kelber Objektrenditen empfohlenen Mindestrenditen für die 96 Stadtteile den erzielbaren Objektrenditen gegenübergestellt. Dazu wurden für alle Stadtteile Investment- und Finanzanalysen durchgeführt. Zusätzlich wurden diese in einem weiteren Schritt anhand der Einwohnerzahl auf die einzelnen Bezirke aggregiert.
Dr. Lübke & Kelber empfiehlt bei langfristigen und konservativen Investments eine Mindestrendite, die auf dem durchschnittlichen risikolosen Zinssatz der vergangenen 10 Jahre (1,88 Prozent) basiert. Nachfolgend wird aber zur Verdeutlichung der Relevanz auch die auf Basis des aktuellen risikolosen Zinssatzes (0,52 Prozent) resultierende DRLK Mindestrendite dargestellt.
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RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN
Um die Teils starke räumliche Zergliederung innerhalb der einzelnen Bezirke besser greifen zu können, wurden die Risiko-Rendite-Relationen, und damit die „hidden champions“, für die einzelnen Stadtteile ermittelt. Zum Beispiel für den Bezirk Mitte scheint diese Untergliederung angebracht, da sich der Stadtteil Mitte (und zum Teil der Tiergarten) von den übrigen Stadtteilen im Bezirk bezüglich der Wohnmarktsituation stark unterscheidet. Ebenfalls deutlich fällt die Alleinstellung des Stadtteils Prenzlauer Berg im Bezirk Pankow auf, der sich von den übrigen Stadtteilen dort teils erheblich abhebt.
Aus dem guten Risikoscore ergibt sich für Stadtteile im Bezirk Pankow der niedrigste Risikozuschlag zum risikolosen Zins. Die aus diesem Vorgehen von Dr. Lübke & Kelber errechnete empfohlene Min- destrendite auf Basis des durchschnittlichen Zinses der letzten 10 Jahre liegt im Stadtteil Prenzlauer
Berg derzeit mit 2,74 Prozent am niedrigsten. Die Spanne der Mindestrenditen reicht dabei bis zu 3,65 Prozent für den Stadtteil Lichtenrade.
Auf Stadtteilebene ergeben sich Objektrenditen im Bestand (gute und mittlere Ausstattungs- qualitäten), die teilweise nicht mehr die von Dr. Lübke & Kelber als dem Standortrisiko angemessen angesehene Mindestrendite erreichen. Lediglich in einzelnen Stadtteilen, wie zum Beispiel Alt-Treptow oder Rummelsburg, können Objektrenditen erzielt werden, die über der Mindestrendite auf Basis des durchschnittlichen risikolosen Zinses der letzten 10 Jahre liegen. Auffällig ist zudem, dass in Stadtteilen wie zum Beispiel Zehlendorf, Schöneberg und Wannsee nur Objektrenditen zu erzielen sind, die sogar unter der empfohlenen Mindestrendite auf Basis des aktuellen Zinsniveaus liegen.
DRLK Mindestrendite und Spanne Objektrenditen der Stadtteile 2017 (Bestand)
Spanne Objektrenditen DRLK Mindestrendite (Basis Ø 10 Jahres-Zins) DRLK Mindestrendite (Basis akt. Zins) 4%
3%
2%
1% Buch Tegel Karow Lübars Grünau Pankow Frohnau Wittenau Malchow Köpenick Adlershof Rosenthal Fennpfuhl Rahnsdorf Karlshorst Bohnsdorf Hermsdorf Weißensee Falkenberg Plänterwald Altglienicke Heiligensee Alt-Treptow Heinersdorf Lichtenberg Borsigwalde Müggelheim Blankenburg Johannisthal Wilhelmsruh Blankenfelde Schmöckwitz Konradshöhe Reinickendorf Rummelsburg Friedrichsfelde Waidmannslust Prenzlauer Berg Prenzlauer Friedrichshagen Oberschönweide Baumschulenweg Märkisches Viertel Niederschöneweide Niederschönhausen Französisch Buchholz Alt-Hohenschönhausen Neu-Hohenschönhausen Stadtrandsiedlung Malchow
Datenreihen1 4%
3%
2%
1% Britz Mitte Gatow Rudow Moabit Steglitz Kladow Dahlem Buckow Staaken Biesdorf Lankwitz Westend Marzahn Spandau Wedding Neukölln Wannsee Halensee Kaulsdorf Friedenau Tiergarten Kreuzberg Mahlsdorf Tempelhof Zehlendorf Grunewald Haselhorst Nikolassee Mariendorf Hellersdorf Hakenfelde Wartenberg Lichtenrade Lichterfelde Marienfelde Schöneberg Hansaviertel Wilmersdorf Gropiusstadt Wilhelmstadt Siemensstadt Friedrichshain Charlottenburg Schmargendorf Gesundbrunnen Falkenhagener Feld Quelle: Dr. Lübke & Kelber Charlottenburg-Nord
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RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN
Ähnlich gestaltet sich die Lage im Neubaubereich. Auch hier sind kaum Objektrenditen zu erzielen, die über die empfohlene Mindestrendite auf Basis des langfristigen risikolosen Zinses hinausgehen. In risikoreicheren Stadtteilen wird sogar tendenziell kaum noch die Mindestrendite auf Basis des aktuel- len Zinssatzes erreicht.
DRLK Mindestrendite und Spanne Objektrenditen der Stadtteile 2017 (Neubau)
Spanne Objektrenditen DRLK Mindestrendite (Basis Ø 10 Jahres-Zins) DRLK Mindestrendite (Basis akt. Zins) 4%
3%
2%
1%
0% Buch Tegel Karow Lübars Grünau Pankow Frohnau Wittenau Malchow Köpenick Adlershof Rosenthal Fennpfuhl Karlshorst Rahnsdorf Bohnsdorf Hermsdorf Weißensee Falkenberg Heinersdorf Heiligensee Alt-Treptow Plänterwald Altglienicke Lichtenberg Borsigwalde Blankenburg Müggelheim Wilhelmsruh Blankenfelde Johannisthal Schmöckwitz Konradshöhe Reinickendorf Rummelsburg Friedrichsfelde Waidmannslust Prenzlauer Berg Friedrichshagen Oberschönweide Baumschulenweg Märkisches Viertel Märkisches Niederschöneweide Niederschönhausen Französisch Buchholz Alt-Hohenschönhausen Neu-Hohenschönhausen
Stadtrandsiedlung Malchow
Datenreihen1 4%
3%
2%
1%
0% Britz Mitte Gatow Rudow Moabit Kladow Steglitz Dahlem Staaken Buckow Biesdorf Marzahn Westend Lankwitz Spandau Wedding Neukölln Halensee Wannsee Kaulsdorf Friedenau Kreuzberg Tiergarten Mahlsdorf Tempelhof Haselhorst Grunewald Zehlendorf Nikolassee Hakenfelde Hellersdorf Mariendorf Wartenberg Lichterfelde Lichtenrade Marienfelde Schöneberg Hansaviertel Wilmersdorf Gropiusstadt Wilhelmstadt Siemensstadt Friedrichshain Charlottenburg Schmargendorf Gesundbrunnen Falkenhagener Feld Falkenhagener Quelle: Dr. Lübke & Kelber Charlottenburg-Nord
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RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN
Zusätzlich zu den einzelnen Stadtteilen wurden die Renditen auf Bezirksebene mit einer Gewichtung anhand der Einwohnerzahl des jeweiligen Stadtteils auf den gesamten Bezirk aggregiert. Somit ergibt sich eine gewichtete Objektrendite für den jeweiligen Bezirk. Der Bezirk Pankow weist nach dieser Berechnung im Schnitt derzeit bei 2,75 Prozent die niedrigste empfohlene Mindestrendite auf. Die Spanne der Mindestrenditen reicht dabei bis zu 3,63 Prozent für den Bezirk Tempelhof-Schöneberg.
DRLK Mindestrendite und Spanne Objektrenditen der Bezirke 2017 (Bestand)
Spanne Objektrenditen DRLK Mindestrendite (Basis Ø 10 Jahres-Zins) DRLK Mindestrendite (Basis akt. Zins)
4%
2%
0%
Quelle: Dr. Lübke & Kelber Anhand der Investitionsanalyse lässt sich erkennen, dass aus derzeitigen Marktbedingungen abgeleitete Objektrenditen zwischen zwei und drei Prozent am Markt erzielbar wären. Dabei liegen die
Objektrenditen in Friedrichshain-Kreuzberg mit knapp über 2,10 Prozent am niedrigsten. Hier drücken die relativ hohen Kaufpreise die Renditen.
DRLK Mindestrendite und Spanne Objektrenditen der Bezirke 2017 (Neubau)
Spanne Objektrenditen DRLK Mindestrendite (Basis Ø 10 Jahres-Zins) DRLK Mindestrendite (Basis akt. Zins)
4%
2%
0%
Quelle: Dr. Lübke & Kelber
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Für das Neubausegment ergibt sich ein ähnliches Bild. Lediglich die maximalen Objektrenditen liegen hier in manchen Bezirken höher als für den Bestand. Insgesamt liegen die Objektrenditen aber auch hier deut- lich unter der von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite. Zudem liegt die Objektrendite in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg teils unter der Mindestrendite, die auf Basis des aktuellen risikolosen Zinssatzes ermittelt wurde.
Das Ergebnis der Investment- und Finanzanalysen führt zu der Erkenntnis, dass im Grundsatz aus der Keine ausreichenden reinen Objektrendite in den meisten Stadtteilen keine dem Risiko angemessene Renditegröße zu erwirt- Objektrenditen schaften ist. Lediglich bei Betrachtung des Vergleichs zum aktuellen risikolosen Zinssatz zeigt sich, dass fast alle Stadtteile die Mindestrendite übertreffen. Dies deckt sich mit den Ergebnissen aus der Analyse für die Gesamtstadt Berlin aus dem Dr. Lübke & Kelber Risiko-Rendite-Ranking der 110 deutschen Städte.
4.5.2. DRLK MINDESTRENDITEN UND ERWARTETE EIGENKAPITALRENDITEN Unter Einsatz von derzeit günstigen Fremdfinanzierungsmitteln lassen sich dagegen zumeist attraktive Eigenkapitalrenditen Eigenkapitalrenditen erzielen. Diese wurden für alle 12 Bezirke sowie 96 Stadtteile mittels Investment- und Finanzanalysen errechnet und der von Dr. Lübke & Kelber jeweils empfohlenen Mindestrendite gegenübergestellt. Zugrundegelegt wurden dabei folgende Finanzierungseckdaten:
eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent eine Fremdkapitalquote von 45 Prozent ein aktueller Zinssatz von 1,20 Prozent für das Fremdkapital (10 Jahre fest)
DRLK Mindestrendite und Spanne Eigenkapitalrenditen der Stadtteile 2017 (Bestand)
Spanne EK-Renditen DRLK Mindestrendite (Basis Ø 10 Jahres-Zins) DRLK Mindestrendite (Basis akt. Zins) 6%
5%
4%
3%
2%
1% Buch Tegel Karow Lübars Grünau Pankow Frohnau Wittenau Malchow Köpenick Adlershof Rosenthal Fennpfuhl Karlshorst Rahnsdorf Bohnsdorf Hermsdorf Weißensee Falkenberg Heinersdorf Heiligensee Alt-Treptow Plänterwald Altglienicke Lichtenberg Borsigwalde Blankenburg Müggelheim Wilhelmsruh Blankenfelde Johannisthal Schmöckwitz Konradshöhe Reinickendorf Rummelsburg Friedrichsfelde Waidmannslust Prenzlauer Berg Friedrichshagen Oberschönweide Baumschulenweg Märkisches Viertel Niederschöneweide Niederschönhausen Französisch Buchholz Alt-Hohenschönhausen Neu-Hohenschönhausen Stadtrandsiedlung Malchow
Datenreihen1 6%
5%
4%
3%
2%
1% Britz Mitte Gatow Rudow Moabit Steglitz Kladow Dahlem Buckow Staaken Biesdorf Westend Lankwitz Marzahn Spandau Wedding Neukölln Wannsee Halensee Kaulsdorf Friedenau Tiergarten Kreuzberg Mahlsdorf Tempelhof Grunewald Zehlendorf Haselhorst Nikolassee Mariendorf Hellersdorf Hakenfelde Wartenberg Lichterfelde Lichtenrade Marienfelde Schöneberg Wilmersdorf Hansaviertel Gropiusstadt Wilhelmstadt Siemensstadt Friedrichshain Charlottenburg Schmargendorf Gesundbrunnen Falkenhagener Feld Quelle: Dr. Lübke & Kelber Charlottenburg-Nord
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Bei solch einer Finanzierung ergeben sich zumeist Renditen, die oberhalb der empfohlenen Ausgewogene Risiko- Mindestrendite auf Basis des langfristigen Durchschnitts des risikolosen Zinses liegen. Jedoch liegen Rendite-Relationen auch hier in einigen Stadtteilen die erzielbaren Eigenkapitalrenditen unterhalb der empfohlenen
Mindestrendite auf Basis des durchschnittlichen 10-jährigen risikolosen Zinssatzes. Dabei ist der Renditeabstand zur Mindestrendite im Neubausegment in beiden Ausstattungsqualitäten zumeist höher als im Bestandssegment.
DRLK Mindestrendite und Spanne Eigenkapitalrenditen der Stadtteile 2017 (Neubau)
Spanne Objektrenditen DRLK Mindestrendite (Basis Ø 10 Jahres-Zins) DRLK Mindestrendite (Basis akt. Zins) 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Buch Tegel Karow Lübars Grünau Pankow Frohnau Wittenau Malchow Köpenick Adlershof Rosenthal Fennpfuhl Rahnsdorf Karlshorst Bohnsdorf Hermsdorf Weißensee Falkenberg Heiligensee Alt-Treptow Plänterwald Altglienicke Heinersdorf Lichtenberg Borsigwalde Blankenburg Müggelheim Johannisthal Wilhelmsruh Blankenfelde Schmöckwitz Konradshöhe Reinickendorf Rummelsburg Friedrichsfelde Waidmannslust Prenzlauer Berg Friedrichshagen Oberschönweide Baumschulenweg Märkisches Viertel Niederschöneweide Niederschönhausen Französisch Buchholz Alt-Hohenschönhausen Neu-Hohenschönhausen
Stadtrandsiedlung Malchow
Datenreihen1 6%
5%
4%
3%
2%
1%
0% Britz Mitte Gatow Rudow Moabit Kladow Steglitz Dahlem Staaken Buckow Biesdorf Marzahn Westend Lankwitz Spandau Wedding Neukölln Halensee Wannsee Kaulsdorf Friedenau Kreuzberg Tiergarten Mahlsdorf Tempelhof Haselhorst Grunewald Zehlendorf Nikolassee Hellersdorf Hakenfelde Mariendorf Wartenberg Lichterfelde Lichtenrade Marienfelde Schöneberg Hansaviertel Wilmersdorf Gropiusstadt Wilhelmstadt Siemensstadt Friedrichshain Charlottenburg Schmargendorf Gesundbrunnen Falkenhagener Feld Quelle: Dr. Lübke & Kelber Charlottenburg-Nord
Eine Preisüberhitzung, die zu einer nicht mehr ausreichenden Risiko-Renditerelation am wohn- Keine Preiserhitzung wirtschaftlichen Investmentmarkt führen würde, kann somit zumindest für die Mehrzahl der Stadtteile in der Breite in Berlin ausgeschlossen werden. Allerdings gilt es zu beachten, dass die zu erzielende Rendite unter anderem maßgeblich abhängig ist von dem derzeit sehr niedrigen Zinsniveau für Fremdkaptial sowie starker Kapitalströme in den Immobilienmarkt Berlins bei nicht ausreichendem Angebot in vielen Stadtteilen. Eine deutliche Erhöhung des Zinsniveaus hätte dabei unmittelbare Auswirkungen auf das Preisniveau für Immobilien in der Hauptstadt.
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Ein ähnliches Bild ergibt sich bei der abermaligen Aggregation der Ergebnisse auf die Bezirksebene. Bei einem Investment mit der beschriebenen Finanzierung können in den meisten der 12 Bezirke Eigenkapitalrenditen von zumeist deutlich über drei Prozent erzielt werden. Die von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrenditen (auf Basis des durchschnittlichen 10-jährigen risikolosen Zinssatzes) werden aber in manchen Bezirken teils unterschritten, so vor allem in Friedrichshain-Kreuzberg sowie Charlottenburg-Wilmersdorf.
DRLK Mindestrendite und Spanne Eigenkapitalrenditen der Bezirke 2017 (Bestand)
Spanne EK-Renditen DRLK Mindestrendite (Basis Ø 10 Jahres-Zins) DRLK Mindestrendite (Basis akt. Zins)
6%
4%
2%
0%
Quelle: Dr. Lübke & Kelber
DRLK Mindestrendite und Spanne Eigenkapitalrenditen der Bezirke 2017 (Neubau)
Spanne EK-Renditen DRLK Mindestrendite (Basis Ø 10 Jahres-Zins) DRLK Mindestrendite (Basis akt. Zins)
6%
4%
2%
0%
Quelle: Dr. Lübke & Kelber
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4.6. ERMITTLUNG DER HIDDEN CHAMPIONS Stadtteile beziehungsweise Bezirke, in denen derzeit deutlich höhere Eigenkapitalrenditen am Markt erzielbar sind, als es die von Dr. Lübke & Kelber ermittelte Mindestrendite auf Basis des jeweiligen Standortrisikos empfiehlt, gelten als attraktivste Standorte für ein langfristiges Wohninvestment und sind somit die „hidden champions“. Diese weisen zwar nicht zwingend die höchsten Eigenkapitalrenditen auf, bieten aber einem Investor die attraktivsten Risiko-Rendite-Relationen.
Um unter allen Stadtteilen diese herauszukristallisieren, bei denen das Risiko-Rendite-Verhältnis am besten ist, wurden die jeweiligen Delta zwischen der von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite und den errechneten Eigenkapitalrenditen bei den jeweiligen Ausstattungsqualitäten kalkuliert.
HIDDEN CHAMPIONS STADTTEILE 2017 - BESTAND
(Delta DRLK Mindestrendite zu Eigenkapitalrenditen bei guten Ausstattungen, in %-Punkten) Alt-Treptow 2,00 Rummelsburg Konradshöhe Heiligensee Karow Wilhelmsruh Rosenthal Malchow Märkisches Viertel Buch Französisch Buchholz Gropiusstadt Plänterwald Baumschulenweg Friedrichsfelde Falkenberg Lübars Blankenfelde Blankenburg Heinersdorf Wittenau Borsigwalde Niederschönhausen Wartenberg Mahlsdorf Biesdorf Pankow 1,00 Johannisthal Weißensee Adlershof Rahnsdorf Oberschönweide Hellersdorf Stadtrandsiedlung Malchow Stadtrandsiedlung Reinickendorf Siemensstadt Niederschöneweide Karlshorst Tegel Falkenhagener Feld Fennpfuhl Bohnsdorf Marzahn Britz Rudow Alt-Hohenschönhausen Altglienicke Kaulsdorf
0,00
2,00
1,00 Gesundbrunnen Lichtenberg Waidmannslust Gatow Buckow Moabit Lichtenrade Frohnau Kladow Staaken Wedding Hermsdorf Hakenfelde Charlottenburg-Nord Tempelhof Hansaviertel Neu-Hohenschönhausen Prenzlauer Berg Prenzlauer 0,00 Mitte Neukölln Spandau Steglitz Haselhorst Tiergarten Marienfelde Friedenau Mariendorf Wilhelmstadt Lankwitz Dahlem Lichterfelde Westend
-1,00 Kreuzberg Halensee Grünau Grunewald Schöneberg Nikolassee Wilmersdorf Köpenick annsee chmöckwitz Schmargendorf riedrichshain hlendorf ggelheim drichshagen arlottenburg S W F e ü
Auf Ebene der Stadtteile ist der „hidden champion“ im Bestandsbereich der Stadtteil Alt-Treptow. Alt-Treptow ist Gefolgt wird er mit bereits einigem Abstand von Rummelsburg, Konradshöhe und Heiligensee. „hidden champion“ im Bestand Stadtteile mit einer deutlich negativen Risiko-Rendite-Relation sind die Stadtteile Wannsee sowie Zehlendorf im Südwesten der Stadt. Jedoch bleibt hier zu erwähnen, dass bezirksspezifische Faktoren die Entwicklungen auf Stadtteilebene überlagern können.
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RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN
Bei mittleren Ausstattungsqualitäten kann auch der Stadtteil Alt-Treptow das beste Risiko-Rendite- Verhältnis im Bestandssegment aufweisen. Ebenso befinden sich wiederum die ungünstigsten Risiko-Rendite-Relationen in Wannsee und Zehlendorf.
Delta DRLK Mindestrendite zu Eigenkapitalrenditen in den Stadtteilen (Bestand) bei mittleren Ausstattungen (in %-Punkten)
3,00 Quelle: Dr. Lübke & Kelber Alt-Treptow
2,00 Rummelsburg Karow Konradshöhe Heiligensee Malchow Wilhelmsruh Rosenthal Märkisches Viertel Buch Plänterwald Gropiusstadt Falkenberg Friedrichsfelde Französisch Buchholz Französisch Lübars Baumschulenweg Blankenfelde Wittenau Blankenburg Borsigwalde Falkenhagener Feld Wartenberg Heinersdorf Mahlsdorf Biesdorf Johannisthal Adlershof Rahnsdorf Niederschönhausen Hellersdorf Oberschönweide Pankow Marzahn Niederschöneweide Weißensee Stadtrandsiedlung Malchow Karlshorst Siemensstadt Reinickendorf Tegel Fennpfuhl Altglienicke Bohnsdorf Rudow 1,00 Britz Kaulsdorf Alt-Hohenschönhausen
0,00 2,00
1,00 Waidmannslust Lichtenberg Prenzlauer Berg Prenzlauer Buckow Gatow Gesundbrunnen Lichtenrade Moabit Staaken Frohnau Wedding Kladow Hermsdorf Hakenfelde Charlottenburg-Nord Tempelhof Neu-Hohenschönhausen Tiergarten Hansaviertel Marienfelde Neukölln Wilhelmstadt Spandau Haselhorst Mariendorf Mitte Friedenau Steglitz 0,00 Köpenick Lankwitz Lichterfelde Dahlem Westend Halensee Grünau -1,00 Kreuzberg Wilmersdorf Schöneberg Schmargendorf Grunewald Wannsee Nikolassee Schmöckwitz Zehlendorf Müggelheim Friedrichshain Friedrichshagen Charlottenburg
-2,00
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RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN
Bei einer Gegenüberstellung der von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite mit den derzeit Bezirk Reinickendorf am Markt erzielbaren Eigenkapitalrenditen bei guten Ausstattungen auf Bezirksebene (hier wurde am attraktivsten bei guten Ausstattungen wiederum die Gewichtung anhand der Einwohnerzahlen herangezogen) zeigt sich der Bezirk Reinickendorf als attraktivster Standort für Bestandsliegenschaften. Hier können Renditen am Markt erzielt werden, die deutlich über denen der aufgrund des Standortrisikos ermittelten Mindestrendite liegen. Anders gestaltet sich die Situation unter anderem in Friedrichshain-Kreuzberg sowie Charlottenburg-Wilmersdorf. Hier erreichen oftmals zumindest bei guten Ausstattungsqualitäten die Eigenkapitalrenditen nicht mehr die eigentlich erforderlichen Mindestrenditen.
Delta DRLK Mindestrendite zu Eigenkapitalrenditen der Bezirke (Bestand) bei guten Ausstattungen (in %-Punkten)
1,00 Quelle: Dr. Lübke & Kelber 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 -0,20 -0,40 -0,60
Auch bei den mittleren Ausstattungsqualitäten können zum Teil kaum noch Renditen erwirtschaftet Reinickendorf auch werden, die über die von Dr. Lübke & Kelber empfohlene Mindestrendite hinausgehen. Am besten attraktiv bei mittleren Ausstattungen gestaltet sich das Risiko-Rendite-Profil bei mittleren Ausstattungsqualitäten für Bestands- liegenschaften auch in Reinickendorf, gefolgt von den Bezirken Marzahn-Hellersdorf und Pankow.
Delta DRLK Mindestrendite zu Eigenkapitalrenditen der Bezirke (Bestand) bei mittleren Ausstattungen (in %-Punkten)
Quelle: Dr. Lübke & Kelber 1,00
0,50
0,00
-0,50
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Um die teils deutlichen Unterschiede in den Risiko-Rendite-Relationen der einzelnen Stadtteile im Vergleich zum Gesamtbezirk herauszustellen, werden im Folgenden die Differenzen des Stadtteil- Deltas zum Delta von Eigenkapitalrendite zu Mindestrendite auf Bezirksebene dargestellt. Dabei ergibt sich, wie in Kapitel 4.5.1 bereits erwähnt, ein deutlicheres Bild der unterschiedlichen Wohnmarktsituationen der Stadtteile innerhalb eines Bezirkes.
Differenz der Delta zwischen Stadtteil- und Bezirksebene (Bestand) bei guten Ausstattungen (in %-Punkten, Bezirkswert in Klammern)
Charlottenburg- Friedrichshain- Lichtenberg Marzahn- Mitte Neukölln Pankow Wilmersdorf Kreuzberg Hellersdorf 2,00 (Ø -0,58) (Ø -0,53) (Ø 0,66) (Ø 0,72) (Ø 0,19) (Ø 0,31) (Ø 0,62) Rummelsburg Gropiusstadt 1,00 Karow Wilhelmsruh Rosenthal Charlottenburg-Nord Buch Malchow Französisch Buchholz Französisch Blankenfelde Friedrichsfelde Falkenberg Blankenburg Heinersdorf Niederschönhausen Pankow Britz Gesundbrunnen Wartenberg Rudow Weißensee Mahlsdorf Biesdorf Westend Stadtrandsiedlung Malchow Stadtrandsiedlung Moabit Kreuzberg Hellersdorf Schmargendorf Halensee Karlshorst Wedding Grunewald 0,00 Buckow Fennpfuhl Mitte Marzahn Wilmersdorf Kaulsdorf Hansaviertel Neukölln Tiergarten Lichtenberg -1,00 Friedrichshain Charlottenburg Alt-Hohenschönhausen Prenzlauer Berg Prenzlauer
-2,00 Neu-Hohenschönhausen
Reinickendorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof- Treptow-Köpenick Schöneberg 2,00 (Ø 0,86) (Ø 0,21) (Ø -0,40) (Ø -0,18) Alt-Treptow (Ø 0,26) Plänterwald 1,00 Baumschulenweg Konradshöhe Heiligensee Johannisthal Adlershof Rahnsdorf Oberschönweide Siemensstadt Niederschöneweide Falkenhagener Feld Falkenhagener Lichtenrade Märkisches Viertel Märkisches Bohnsdorf Tempelhof Steglitz Altglienicke Lübars Lichterfelde Gatow Wittenau Borsigwalde Marienfelde Lankwitz Kladow Mariendorf Staaken 0,00 Dahlem Tegel Friedenau Hakenfelde Spandau Nikolassee Reinickendorf -1,00 Haselhorst Wilhelmstadt Wannsee Frohnau Schöneberg Zehlendorf Hermsdorf Waidmannslust Grünau Köpenick Schmöckwitz Müggelheim -2,00 Quelle: Dr. Lübke & Kelber Friedrichshagen
Für einige Stadtteile ergeben sich Risiko-Rendite-Relationen, die deutlich von den Relationen der anderen Stadtteile des gleichen Bezirkes abweichen. Dies bestätigt das Vorgehen einer deutlichen Differenzierung der Wohninvestmentmärkte bis auf die Stadtteilebene. So ergibt sich für den Stadtteil Prenzlauer Berg im Bestand bei guten Ausstattungen ein Renditeunterschied von 0,01 Punkten, wobei der Gesamtwert des Bezirkes aufgrund der besseren Relationen in den anderen Stadtteilen des Bezirkes bei 0,62 Punkten liegt. Ein auf den Prenzlauer Berg fokussierter Investor würde somit bei einer lediglichen Betrachtung der Bezirksebene zu einer deutlich zu positiven Einschätzung der Risiko- Rendite-Relation für diesen Stadtteil kommen, wohingegen ein Investor für die Stadtteile Karow oder Wilhelmsruh umgekehrt zu zu negativen Einschätzungen gelangen würde. In anderen Bezirken ist diese Erkenntnis ebenso zu beachten. So liegt das Delta für den Stadtteil Neukölln deutlich unterhalb dem des gesamten Bezirkes. Der „hidden champion“ Alt-Treptow würde dagegen auf Bezirksebene gar nicht identifiziert werden, da die anderen Stadtteile im Bezirk Treptow-Köpenick deutlich schlechtere Risiko-Rendite-Relationen aufweisen.
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RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN
Auch für die mittleren Ausstattungsqualitäten ergeben sich teils starke Abweichungen zwischen den Delta auf Stadtteil- sowie Bezirksebene. Hier sticht vor allem das nun deutlich negativere Delta für den Stadtteil Mitte heraus, der mit einem Wert von gerade mal 0,08 fast einen halben Prozentpunkt unterhalb dem Delta für den Gesamtbezirk liegt. Weitaus deutlichere Differenzen sind aber auch hier im Bezirk Treptow-Köpenick zu erkennen. Sowohl im positiven (Alt-Treptow) wie auch im negativen (u.a. Müggelheim und Grünau) Bereich weichen die Differenzen in der Spitze weit über einen Punkt vom Bezirksdurchschnitt (0,67) ab.
Differenz der Delta zwischen Stadtteil- und Bezirksebene (Bestand) bei mittleren Ausstattungen (in %-Punkten, Bezirkswert in Klammern)
Charlottenburg- Friedrichshain- Lichtenberg Marzahn- Mitte Neukölln Pankow Wilmersdorf Kreuzberg Hellersdorf 2,00 (Ø -0,36) (Ø -0,40) (Ø 0,95) (Ø 1,12) (Ø 0,40) (Ø 0,57) (Ø 1,00) Rummelsburg Gropiusstadt Karow
1,00 Malchow Wilhelmsruh Rosenthal Charlottenburg-Nord Buch Falkenberg Friedrichsfelde Französisch Buchholz Französisch Blankenfelde Blankenburg Wartenberg Rudow Britz Heinersdorf Gesundbrunnen Niederschönhausen Mahlsdorf Moabit Biesdorf Schmargendorf Kreuzberg Pankow Karlshorst Wedding Hellersdorf Westend Weißensee Stadtrandsiedlung Malchow Stadtrandsiedlung Buckow Halensee Wilmersdorf 0,00 Marzahn Fennpfuhl Mitte Tiergarten Grunewald Hansaviertel Kaulsdorf Neukölln Friedrichshain -1,00 Lichtenberg Charlottenburg Prenzlauer Berg Prenzlauer Alt-Hohenschönhausen
-2,00 Neu-Hohenschönhausen
Reinickendorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof- Treptow-Köpenick Schöneberg 2,00 (Ø 1,14) (Ø 0,52) (Ø -0,22) (Ø 0,04) Alt-Treptow (Ø 0,67) Plänterwald 1,00 Baumschulenweg Konradshöhe Heiligensee Johannisthal Adlershof Rahnsdorf Oberschönweide Falkenhagener Feld Falkenhagener Niederschöneweide Siemensstadt Lichtenrade Märkisches Viertel Märkisches Altglienicke Tempelhof Steglitz Bohnsdorf Lübars Lichterfelde Gatow Wittenau Borsigwalde Marienfelde Lankwitz Staaken Mariendorf Kladow 0,00 Dahlem Tegel Friedenau Hakenfelde Spandau Nikolassee Reinickendorf -1,00 Haselhorst Wilhelmstadt Wannsee Frohnau Schöneberg Zehlendorf Hermsdorf Waidmannslust Grünau Köpenick Schmöckwitz Müggelheim -2,00 Quelle: Dr. Lübke & Kelber Friedrichshagen
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RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN
Wie schon im Bestandssegment kann Alt-Treptow auch im Neubausegment, sowohl bei guten wie auch mittleren Ausstattungsqualitäten, die Top Position im Ranking einnehmen und ist auch hier der „hidden champion“ unter den Stadtteilen. Gefolgt wird Alt-Treptow bei guten Ausstattungen von den Stadtteilen Wilhelmsruh, Rosenthal, Konradshöhe und Heiligensee. Auch im Neubausegment platzie- ren sich die Stadtteile Wannsee und Zehlendorf lediglich auf den hinteren Rängen. Ebenso negative Risiko-Rendite-Relationen bei guten Ausstattungen im Neubausegment weisen die Stadtteile Charlottenburg, Friedrichshain, Wilmersdorf und Kreuzberg auf. Die Situation bei mittleren Aus- stattungen gestaltet sich ähnlich, jedoch sind in bereits teureren Stadtteilen die Risiko-Rendite- Relationen nur noch leicht negativ.
HIDDEN CHAMPIONS STADTTEILE 2017 – NEUBAU
(Delta DRLK Mindestrendite zu Eigenkapitalrenditen bei guten Ausstattungen, in %-Punkten)
3,00 Quelle: Dr. Lübke & Kelber
2,00 Alt-Treptow Wilhelmsruh Rosenthal Konradshöhe Heiligensee Falkenhagener Feld Märkisches Viertel Buch Weißensee Malchow Lichtenrade Heinersdorf Französisch Buchholz Französisch Siemensstadt Blankenburg Biesdorf Mahlsdorf Rummelsburg Falkenberg Karow Blankenfelde Wartenberg Lübars Plänterwald Adlershof Stadtrandsiedlung Malchow Rahnsdorf Wittenau Borsigwalde Hellersdorf Friedrichsfelde Kaulsdorf Niederschönhausen Marzahn Gropiusstadt Rudow Marienfelde Tegel Reinickendorf Baumschulenweg Fennpfuhl Karlshorst Pankow Hakenfelde Johannisthal Bohnsdorf Alt-Hohenschönhausen 1,00 Oberschönweide
0,00 3,00
2,00 Altglienicke Niederschöneweide Staaken Frohnau Waidmannslust Gatow Neu-Hohenschönhausen Hermsdorf
1,00 Kladow Haselhorst Britz Gesundbrunnen Wedding Buckow Lichtenberg Spandau Moabit Hansaviertel Charlottenburg-Nord Wilhelmstadt Tempelhof Neukölln Mariendorf 0,00 Mitte Steglitz Lankwitz Köpenick Lichterfelde Dahlem Friedenau Tiergarten Westend -1,00 Grünau Grunewald Halensee Nikolassee Prenzlauer Berg Prenzlauer Kreuzberg Schmöckwitz Müggelheim Schöneberg Wannsee Zehlendorf Wilmersdorf Friedrichshagen Schmargendorf Friedrichshain -2,00 Charlottenburg
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Delta DRLK Mindestrendite zu Eigenkapitalrenditen in den Stadtteilen (Neubau) bei mittleren Ausstattungen (in %-Punkten)
Quelle: Dr. Lübke & Kelber 3,00 Alt-Treptow Wilhelmsruh Rosenthal Konradshöhe Falkenhagener Feld Heiligensee Plänterwald Märkisches Viertel Buch Gropiusstadt Lichtenrade Rudow 2,00 Malchow Weißensee Siemensstadt Mahlsdorf Biesdorf Niederschönhausen Falkenberg Heinersdorf Rummelsburg Französisch Buchholz Französisch Blankenburg Baumschulenweg Karow Wartenberg Lübars Blankenfelde Adlershof Johannisthal Rahnsdorf Hellersdorf Wittenau Borsigwalde Oberschönweide Stadtrandsiedlung Malchow Kaulsdorf Friedrichsfelde Niederschöneweide Pankow Marzahn Marienfelde Tegel Lichtenberg Fennpfuhl Reinickendorf Hakenfelde Karlshorst
1,00
0,00 3,00
2,00 Bohnsdorf Alt-Hohenschönhausen Britz Altglienicke Staaken Buckow Waidmannslust Gatow Frohnau Neu-Hohenschönhausen Hermsdorf Kladow Haselhorst Tempelhof Moabit Mariendorf Gesundbrunnen 1,00 Wedding Spandau Hansaviertel Neukölln Charlottenburg-Nord Prenzlauer Berg Prenzlauer Mitte Friedenau Wilhelmstadt Tiergarten Westend Schmargendorf Steglitz Lichterfelde Grunewald Lankwitz Kreuzberg Halensee Wilmersdorf Köpenick Schöneberg 0,00 Grünau Dahlem Wannsee Schmöckwitz -1,00 Zehlendorf Nikolassee Müggelheim Friedrichshain Charlottenburg Friedrichshagen
-2,00
Auf Bezirksebene kann sich der Gesamtbezirk Reinickendorf auch im Neubausegment mit einer guten Marzahn-Hellersdorf Risiko-Rendite-Relation positionieren, wird aber sowohl bei guten als auch mittleren im Neubausegment am attraktivsten Ausstattungsqualitäten noch von Marzahn-Hellersdorf übertroffen. Dagegen weisen vor allem Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf bei guten Ausstattungen Eigenkapitalrenditen auf, die nicht mehr die jeweils von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrenditen erforderlichen erreichen. Bei mittleren Ausstattungen sind die Relationen in diesen drei Bezirken auch am Ende der Skala, jedoch hier leicht im positiven Bereich.
Delta DRLK Mindestrendite zu Eigenkapitalrenditen der Bezirke (Neubau) bei guten Ausstattungen (in %-Punkten)
1,50 Quelle: Dr. Lübke & Kelber 1,00
0,50
0,00
-0,50
-1,00
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Delta DRLK Mindestrendite zu Eigenkapitalrenditen der Bezirke (Neubau) bei mittleren Ausstattungen (in %-Punkten)
1,80 Quelle: Dr. Lübke & Kelber
1,30
0,80
0,30
-0,20
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Ebenso wie im Bestandssegment sollen auch für das Neubausegment wieder die Unterschiede zwischen den Risiko-Rendite-Relationen zwischen der Stadtteil- und Bezirksebene herausgestellt werden. Im Grundsatz ergibt sich auch hier wieder das gleiche Bild wie im Bestandssegment. Die Bezirke sind häufig von einer starken Heterogenität geprägt, die eine Analyse auf Bezirksebene unzureichend erscheinen lässt. Für Neubauinvestments bei guten Ausstattungsqualitäten ergibt sich die größte Differenz zwischen dem Stadtteil- und Bezirksdelta für die Stadtteile Alt-Treptow, Wilhelmsruh, Rosenthal und Charlottenburg-Nord auf der positiven sowie für den Prenzlauer Berg, Müggelheim, Grünau, Friedrichshagen, Schmockwitz und Köpenick auf der negativen Seite.
Differenz der Delta zwischen Stadtteil- und Bezirksebene (Neubau) bei guten Ausstattungen (in %-Punkten, Bezirkswert in Klammern)
Charlottenburg- Friedrichshain- Lichtenberg Marzahn- Mitte Neukölln Pankow Wilmersdorf Kreuzberg Hellersdorf 2,00 (Ø -0,63) (Ø -0,70) (Ø 1,01) (Ø 1,27) (Ø 0,32) (Ø 0,49) (Ø 0,75) Wilhelmsruh Rosenthal Charlottenburg-Nord 1,00 Buch Weißensee Heinersdorf Französisch Buchholz Französisch Blankenburg Gropiusstadt Rudow Karow Blankenfelde Stadtrandsiedlung Malchow Malchow Niederschönhausen Rummelsburg Falkenberg Grunewald Wartenberg Pankow Westend Wedding Gesundbrunnen Friedrichsfelde Biesdorf Mahlsdorf Britz Halensee Buckow Schmargendorf Kreuzberg Moabit Hansaviertel Fennpfuhl Karlshorst Hellersdorf 0,00 Alt-Hohenschönhausen Kaulsdorf Marzahn Mitte Wilmersdorf Neukölln -1,00 Friedrichshain Charlottenburg Lichtenberg Tiergarten Neu-Hohenschönhausen
-2,00 Berg Prenzlauer
Reinickendorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof- Treptow-Köpenick Schöneberg 2,00 (Ø 1,22) (Ø 0,88) (Ø -0,27) (Ø 0,13) Alt-Treptow (Ø 0,61) Plänterwald 1,00 Baumschulenweg Konradshöhe Heiligensee Adlershof Johannisthal Rahnsdorf Oberschönweide Falkenhagener Feld Falkenhagener Niederschöneweide Siemensstadt Lichtenrade Märkisches Viertel Märkisches Bohnsdorf Marienfelde Steglitz Altglienicke Lübars Lichterfelde Hakenfelde Wittenau Borsigwalde Tempelhof Lankwitz Staaken Mariendorf Gatow 0,00 Tegel Dahlem Kladow Friedenau Wannsee Spandau Haselhorst
-1,00 Reinickendorf Wilhelmstadt Frohnau Schöneberg Zehlendorf Nikolassee Hermsdorf Waidmannslust Grünau Köpenick Schmöckwitz Müggelheim -2,00 Quelle: Dr. Lübke & Kelber Friedrichshagen
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Bei mittleren Ausstattungsqualitäten ist vor allem der deutlich negativere Wert für den Stadtteil Schöneberg hervorzuheben. Ansonsten gestaltet sich das Bild ähnlich wie bei den guten Ausstattungs- qualitäten.
Differenz der Delta zwischen Stadtteil- und Bezirksebene (Neubau) bei mittleren Ausstattungen (in %-Punkten, Bezirkswert in Klammern)
Charlottenburg- Friedrichshain- Lichtenberg Marzahn- Mitte Neukölln Pankow Wilmersdorf Kreuzberg Hellersdorf 2,00 (Ø 0,06) (Ø -0,01) (Ø 1,39) (Ø 1,61) (Ø 0,76) (Ø 1,06) (Ø 1,25) Malchow Gropiusstadt 1,00 Wilhelmsruh Buch Rosenthal Charlottenburg-Nord Weißensee Falkenberg Niederschönhausen Heinersdorf Rummelsburg Wartenberg Französisch Buchholz Französisch Blankenburg Karow Blankenfelde Rudow Moabit Friedrichsfelde Britz Stadtrandsiedlung Malchow Stadtrandsiedlung Mahlsdorf Biesdorf Westend Pankow Gesundbrunnen Kreuzberg Hellersdorf Schmargendorf Grunewald Lichtenberg Wedding Halensee 0,00 Buckow Fennpfuhl Mitte Kaulsdorf Karlshorst Wilmersdorf Marzahn Hansaviertel Neukölln Tiergarten -1,00 Friedrichshain Charlottenburg Prenzlauer Berg Prenzlauer Alt-Hohenschönhausen -2,00 Neu-Hohenschönhausen
Reinickendorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof- Treptow-Köpenick Schöneberg 2,00 (Ø 1,52) (Ø 1,18) (Ø 0,03) (Ø 0,76) (Ø 1,01) Alt-Treptow Lichtenrade Plänterwald 1,00 Feld Falkenhagener Marienfelde Baumschulenweg Siemensstadt Adlershof Johannisthal Rahnsdorf Oberschönweide Niederschöneweide Konradshöhe Heiligensee Märkisches Viertel Märkisches Bohnsdorf Altglienicke Tempelhof Steglitz Hakenfelde Lichterfelde Lübars Mariendorf Wittenau Borsigwalde Lankwitz Staaken 0,00 Gatow Tegel Kladow Dahlem Haselhorst Wannsee Friedenau Frohnau Zehlendorf Nikolassee Reinickendorf -1,00 Spandau Hermsdorf Waidmannslust Schöneberg Wilhelmstadt Köpenick Grünau Schmöckwitz -2,00 Müggelheim
Quelle: Dr. Lübke & Kelber Friedrichshagen
Bei Betrachtung der Abstände zwischen der Dr. Lübke & Kelber Mindestrendite und den jeweiligen Randbezirke mit den Eigenkapitalrenditen ergibt sich für die Berliner Stadtteile und Bezirke tendenziell die Erkenntnis, dass in größten Potenzialen Bezirken außerhalb des S-Bahn-Ringes die besten Risiko-Rendite-Relationen bestehen. Bezirke und Stadtteile, die bisher nicht so im Fokus der Investoren lagen, weisen somit die attraktiveren Risiko- Rendite-Potenziale auf als die vermeintlichen Top-Lagen. Daher scheint es für Investoren angebracht sich gezielt die genauen Lagen und Risiko-Rendite-Relationen auf Stadtteilebene zu betrachten, um so fundierte Analysen und daraus resultierende Investitionsentscheidungen treffen zu können.
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5. FAZIT
Die von Dr. Lübke & Kelber in der vorliegenden Risiko-Rendite-Analyse betrachteten Berliner Stadtteile und Bezirke weisen insgesamt sehr differenzierte Chancen-/Risikenprofile auf. Folgende Kernaussagen lassen sich aber zusammenfassend formulieren:
Der Berliner Wohninvestmentmarkt gilt allgemein als einer der attraktivsten Investitions- Berlin weiterhin standorte für Wohninvestments in Deutschland. Obwohl die Renditepotenziale in den vergange- attraktiv für Investoren nen Jahren gefallen sind und Berlin auch von der Mietpreisbremse und umgesetzter/geplanter
Milieuschutzsatzungen und damit verbundenen Umwandlungsverboten von Mehrfamilienhäusern
in Eigentumswohnungsanlagen betroffen ist, ist die Investitionstätigkeit in der Berliner Hauptstadt
auch 2017 weiterhin von einem dynamischen Bild geprägt. Ursächlich dafür scheinen die guten
Fundamentaldaten für die Bevölkerungsentwicklung und der wirtschaftlichen Dynamiken in
Berlin zu sein. Vor allem für internationale wie auch institutionelle Marktteilnehmer bietet Berlin
weiterhin regelmäßig großvolumige Investments bei optimalen Verwaltungsstrukturen und
Finanzierungsbedingungen an.
Unter Einsatz einer bieten angemessenen, langfristig gesicherten Fremdfinanzierungsquote die Wohninvestmentmärkte in der Mehrzahl der Stadtteile und Bezirke erzielbare Eigenkapital-
renditen sowohl im Bestands- als auch Neubausegment an, die die unterschiedlichen Anforde-
rungen an die „ “ . Voraussetzung ist allerdings, Risikoeinpreisung ausreichend berücksichtigen dass eine langfristig gesicherte Zinsvereinbarung verbunden mit einer angemessen hohen Tilgungsrate eingegangen wird, da andernfalls ein möglicher Zinsanstieg (nach Auslauf der Zinsbindung) Renditevorteile vollständig aufbrauchen bzw. negative Renditeszenarien verursachen könnte.
In der stehen Investitionen in wohnwirtschaftliche Produkte nach wie vor als Breite des Marktes renditestark, wertstabil und liquiditätssicher da. Jedoch bestehen in einigen Stadtteilen beziehungsweise Bezirken Tendenzen zu einer erhöhten Preisstruktur, die zu einer nicht mehr adäquaten Risiko-Rendite-Relation führen.
Aufgrund einer dauerhaft unterstellten ausreichenden Liquiditätssituation der Bundeshaupt-
stadt werden unterschiedliche Exitstrategien (Investitionsdauer/Einzel-/Portfolioveräußerungen) als langfristig gesichert unterstellt, was allerdings mit der Umsetzung von Umwandlungsverboten bereits erste Einschränkungen erfährt. Auch die Objektrenditen entsprechen bereits heute häufig nicht mehr einem angemessenen Risiko-Rendite-Verhältnis.
Darüber hinaus erhöht sich durch den stetigen Preisanstieg das Exitrisiko. Sollte sich das Markt-
geschehen wieder normalisieren oder gar umkehren, wird dies die Preise negativ tangieren.
Aufgrund der enormen Kapitalströme und ihrer besonderen Preisbeeinflussung bei nicht standhaltendem Angebot ist die Volatilität der Preise in den gefragten Stadtteilen inzwischen deutlich stärker ausgeprägt als in den Randlagen außerhalb des S-Bahn-Ringes.
Die Anlagestrategie „ABBA“ wird auch in der Betrachtung der Berliner Stadtteile und Bezirke im Grundsatz bestätigt – Investoren sollten in Berlin eher in B-Lagen, also den tendenziell noch günstigeren Gebieten mit Entwicklungspotenzialen investieren, da hier die Preise gemessen am Standortrisiko noch weitestgehend ausgeglichen sind.
Festzustellen bleibt, dass nicht alle Investmentstrategien generell für jeden Investitionsstandort Randlagen mit geeignet sind. Stimmen jedoch die strategischen Ziele mit den Standortperspektiven überein, attraktivsten Risiko- Rendite-Relationen ergeben sich lohnenswerte Investmentperspektiven vor allem in zurzeit nicht so nachgefragten Standorten der Hauptstadt.
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